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資訊日報 2018/05/10
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2018.05.10 蘋果日報
買房靠富爸媽 兼具節稅效果 Q1繼承贈與量增
民眾普遍薪資追不上房價,不只多數年輕人買房得靠爸媽資助自備款,更多是買不起的乾脆等著繼承爸媽的房產,讓人感嘆不如投對胎靠富爸媽。事實也的確如此,據內政部公布最新不動產的繼承及贈與移轉量,全國今年第1季皆較前2年同期多,意謂富爸媽將房產轉贈給子女的狀況增加,專家指原因為節稅。

全國爸媽將房產繼承、贈與給子女的數量增加,統計今年第1季不動產繼承移轉量達1.3萬棟,年增5.5%,贈與移轉量也達1.3萬棟,年增1.8%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,繼承移轉量增幅較大,是因許多父母若把房產留給後代,繼承可免課土地增值稅等,節稅效果佳。

轉移財產的心頭好
郎美囡進一步說明,遺贈稅新制去年5月上路,從過去單一稅率10%改採3級累進稅率,遺產淨額在5000萬元以下維持10%稅率,超過5000萬元、未達1億元的稅率提高為15%,超過1億元稅率提高為20%。

至於贈與淨額若在2500萬元以下,稅率維持10%,2500~5000萬元稅率15%,超過5000萬元稅率20%。郎美囡補充,每人每年有220萬元免稅額,房地產採取現值計價,所以淨值要進階到高稅率者可能不多,因此新稅制啟動後,房地產還是富爸媽轉移財產給子女的心頭好。

再從六都來看,繼承移轉量除桃園市下滑0.2%,其他皆增加,以台南市11.7%最高,台北市10.5%居次。至於贈與移轉量,台北、新北、高雄市年增1~3%不等,其他3都則下滑,以台南下滑7.2%最多。

重購退稅有效節稅
贈與移轉量的增減幅度各異的原因,郎美囡認為,是因贈與稅率10%的淨值為2500萬元以下,日後房屋買賣時恐產生高稅金,反而不利節稅。另以桃園市而言,因房價相對雙北市低,且地方建設還有可期待空間,房市買盤較穩,反映在繼承及贈與的量相對減少。

雖說繼承、贈與房產有節稅作用,但住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,房地合一稅上路後,出售繼承或受贈的房屋可能反被課較重的財產交易所得稅,提醒父母善用自用住宅重購退稅,預先規劃與評估各種移轉方式的稅費,以達真正節稅。
 
2018.05.10 自由時報
耕曦都更宅 國產署標售44戶
前公路總局木造宿舍及周遭老舊公寓,搖身一變成台北市精華區都更宅!國產署表示,將於5月28日標售位於羅斯福路三段的44戶「耕曦」都更宅,由於交通便利、學區佳,即使住宅房型每坪標售底價上看104萬~135萬元,仍吸引百名潛在買主預約看屋。

每坪底價104至135萬
「耕曦」位於羅斯福路三段,斜對面為金融研訓院,後方緊鄰師大商圈,距捷運台電大樓站步行僅5分鐘,離師大、台大、古亭國小也不遠,學區、交通條件俱佳,總戶數123戶。國產署表示,當初都更約有260坪國有地參與(占比47%),日前完工分回44戶,已公告標售,預計5月28日開標。

國產署指出,分回44戶中,4戶屬1樓店面,面積(含公設)約35.39坪~50.53坪,標售底價6199萬~1億2160萬元。其餘40戶為住宅,皆為四房設計,坪數(含公設)從28.23坪到61.94坪皆有,換算每坪標售底價介於104萬~135萬元間。

國產署表示,將於5月15日及22日開放6場次看屋,即使每坪價格逾百萬,仍吸引約百名民眾預約看屋,前三場次已呈現爆滿,為歷年標售少見盛況。

對於外界評論,標售底價貼近市價,不具低於市場行情誘因。國產署長曾國基表示,在開價與市價相當下,跟「國家買房子」,不需經由房仲,也可直接看到成屋狀態,各項設備若有瑕疵、遺漏,「連少一個蓮蓬頭都會補到好」,價格也公開、透明,可降低向銀行貸款時,出現高貸或低貸的風險;各式登記費、權狀費、土增稅也全免,是最安全、不拖拉的賣家。
 
2018.05.10 蘋果日報
三箭齊發 都更商機逾2千億
老危屋重建 今年目標500件

內政部政次花敬群去年下達「軍令狀」,今年老危屋重建案要達500件,推估若每案營造成本8千萬,合計產值可達400億,若加計去年全國都更核定案68件,每件投資金額將近20億元,推估商機逾1300億元,以及近期將公告招商的10大政府主導都更案,預估投資金額近700億元,三箭合計商機超過2千億元。

根據內政部最新發布資訊,去年5月推動的「建築物耐震重建輔導試辦計畫」補助耐震能力評估,累計申請件數近1591件,已有801件完成評估,其中643件符合老危屋重建標準。

至於老危屋申請重建計畫進度,各縣市政府自去年11月至今年5月間陸續開始受理申請重建計畫,迄今已有19個計畫提出。重建計畫的審核時間短,程序簡便,平均審查時間僅約3個星期,因此合計已有7件完成核定,並有2件核發建照,更將有一處即將動工。

去年全國都更核定案68件
此外,今年0206花蓮地震後,內政部啟動「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強」方案,辦理建築物耐震能力快篩,對象為1999年12月31日前興建6層樓以上建築物,其中9層樓以上今年完成,6層樓以上3年內完成。

10大政府主導都更案將招商
去年花敬群訂下今年老危屋重建案要達500件,倘若每案重建產值以營造成本造價8000萬元估算,營建產值約計400億元。另,去年全國都市更新核定共68件,以平均每案投資金額19.4億元來計算,約有1319億元投資效益,預估都市更新條例修法後可加速都市更新推行,將能創造更高的經濟效益。至於政府主導都市更新案,近期公告招商案件共10件,預估投資金額達677.07億元,倘若上述三箭能如期進行,推估都更商機將高達近2400億元。
 
2018.05.10 工商時報
冠德信義 引爆超豪宅戰火
被視為冠德建設創業以來代表作的「冠德信義」,5月中旬可望完成C基地所有工程,正式帶看VIP客戶現場賞屋。市場預期,超級豪宅市場搶客戰火將一觸即發。

被封為信義計畫區「超級豪宅F4」之一的「冠德信義」即將落成;興建中的大陸建設「琢白」、亞太工商聯「陶朱隱園」外觀也接近完成;另寶豐隆地產「D5-信義首席公館」結構也拔高而起。緊接著各家售價、銷售策略和市場反應,勢必成為市場焦點。

進度較快的「冠德信義」,BCF總計3案的基地面積共1,607坪,總銷超過200億,採先建後售。 冠德表示,該案是公司在信義計畫區第六個建案,完工後冠德將躍居信義計劃區內擁有最多開發案的建商。

「冠德信義」位於松勇路、松德路200巷之間,分屬3宗基地,基地面積分別為B案554坪、C案683坪、F案370坪。在冠德建設集團已故創辦人馬玉山邀請澳洲DBI建築師事務所規劃下,全棟已與台灣豪宅推手PGA建築師事務所聯袂擘劃,外觀頗有流線型。產品坪數與戶數分別為B案170坪15戶、C案205坪15戶、F案150坪12戶。

法人估計,「冠德信義」加停車位可銷坪數約7,800坪,若以每坪售價平均200萬計算,總銷將達200億元;由於土地取得成本相對低廉僅約36億元,加上移入容積成本6億元; 法人估計,土地總成本加造價、管銷和稅費等成本約70億,推估全案對冠德EPS貢獻度上看22元,可望賺進逾2個股。

冠德表示,C基地最早完工,2017年10月即取得使照,接下來2018年1月是B基地取得使照,現正申請F基地使照。其中C基地將在5月中旬全部完工、包括公共設施在內,現已開始邀請VIP客戶預約賞屋。至於外界關心的房屋稅,由於門牌號碼已申請為松德路、松勇路,相較於路段率較貴的信義路五段,未來住戶要負擔的房屋稅相對平易近人。
 
2018.05.10 買購新聞
苗栗縣:房屋標準單價「繼續凍漲」
苗栗縣政府稅務局表示,苗栗縣2017年不動產評價委員會會議於2017年4月19日召開,重行評定房屋標準價格,重評事項經苗栗縣政府公告,適用2018年期起房屋稅開徵案件。該不動產評價委員會會議決議5大重點如下:

1.為不增加民眾的房屋稅負擔,「房屋標準單價」不調整。

2.各構造房屋調高「折舊率」及調降「殘值率」,適用於103年7月1日以後建築完成並按新房屋標準單價核課之房屋。

3.為減少因地段率調整對納稅義務人產生之衝擊,地段率100%以上調整級距原為10%改為5%為1級距。

4.為符核實課稅原則,電梯設備實際工程費低於電梯設備工程費概算表內之工程費者,得提供相關證明文件,以實際工程費計算。

5.修正苗栗縣「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」,刪除各項評定房屋標準價格及房屋現值之加價項目,如:國際觀光旅館、大型商場、獨院或雙拼式房屋、電扶梯、游泳池等項目。

稅務局指出,不動產評價影響房屋標準價格甚巨之項目「房屋標準單價」,經研議考量苗栗縣已於2014年調增房屋標準單價幅度已達80%,與各縣市調整幅度相當,是經該會議決議「房屋標準單價」繼續凍漲3年不予調整。

稅務局進一步表示,不動產評價重評項目影響2018年度房屋稅收約減少62萬元。重評後之「房屋標準單價」、「房屋折舊率及耐用年數」、「房屋地段等級調整率評定表」、「房屋地段等級表」及「電梯設備工程概算表」暨「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」詳細內容,於辦理公告同時置入該局網站。
 
2018.05.10 好房圈
兩房VS.三房 3個挑屋標準不糾結
近年建商推案多主攻兩房型的小宅產品,強調低總價就能輕鬆成家,但到底要買兩房還是三房,可不只是看價錢就好,從3個條件層面來挑房,選擇更適合自己需求的格局,省下的錢,可能還能挪到你的裝潢費用上。

兩房感覺剛剛好,但入住後才驚覺只能當「過渡性住宅」,買房如果想挑戰一次到位,好房網TV主持人Sway提出的「家庭人口數、資金、使用需求」等3個挑屋標準,不妨先看一看再下手。

家庭人口數:看的不是買房時的家庭成員數,而是預估5年內、可能會有幾個人同住一個屋簷下,因5年後、10年的外在變動因素太多,5年內都是短期可規劃預期的,若小家庭在中間突然有了孩子,購入兩房產品也不至於空間擁擠,但Sway提醒,小資族千萬別想要不要多準備一間客房,預防父母或客人到家拜訪過夜,除非夠有錢,否則應精打細算,別多幾百萬多買個空間等人來住。

資金:考量自身的購屋能力最為重要,別為了買房而弄得財務槓桿失衡,一般來說,買房資金為1~2成自備款,其餘向銀行貸款,除記得將裝修費用算進買房總預算內,需審慎考量的在於自備款部分,理財專家林奇芬建議,買房時一定要準備一筆6個月~1年間的生活費,做為緊急備用金,以防財務吃緊時,還能支付生活上的必要開銷。

使用需求:需不需要工作室、需要多少收納空間,比如愛美的女性、喜愛收藏球鞋的男性朋友,就要留意室內空間是否足夠擺放收納家具;而對於客廳、廚房、浴室的規格大小,也是需求有多少就買多少,依照對空間的在意程度去增減取捨,如根據網路溫度計調查顯示,全台各地民眾對於居家空間的重視度就有明顯差異,如北部對客廳重視度就會高於廚房,但中部民眾則相反。

多數買房仍要靠銀行貸款推一把,因此「先求有、再求好」類型的購屋族,東森房屋研究中心經理于靜芳提醒,因多數銀行在小宅貸款上的限制多,故挑選小宅產品時,一定要先看權狀坪數,小於15坪的、有二次施工夾層屋的產敏,多只能拿到5~7成的房貸,且利率方面也會比較高,但兩房以上的小宅,如果地點好、貸款申請人條件佳,因目前小宅是市場主流產品,是有機會可拿到8成5的核貸成數、利率1.6%的優惠房貸,建議購屋族買房前仍需多考量資金狀況。
 
2018.05.10 好房圈
新店「金雞帶母雞」裕隆城、央北強勢推案
新北市新店區央北重劃區5月中旬又要進行土地標售,隨著前兩次都出現建商熱烈搶標狀況,同樣位於新店區的「裕隆城」因鄰近捷運大坪林、七張站,不僅裕隆集團2017年成立裕隆建設,還完成了100億元的開發聯貸案,預料新店今年會是新北的推案熱區。

裕隆城在新店區中興路三段的,由普立茲克獎建築師Zaha Hadid扎哈.哈蒂設計外觀立面,也是她在台灣的唯一一處住宅規劃。裕隆建設也已完成裕隆城商業區建案聯合授信案,總金額100億元,聯貸銀行包括台灣銀行、華南銀行共同主辦與6間銀行共同參貸。

裕隆城目前已經動工的部份,是臨中興路三段的商住區,預計引進誠品旗艦店、威秀影城等,讓許多新店人期待。而其實今年新店土地標售與推案最受矚目的,是環狀線的十四張站附近的央北重劃區。

今年開春央北土地標售就吸引37封標單,共脫標總價79.1億元,平均溢價率近15%;而該區目前已有茂德、國泰、國美等建商推案,5月中旬新北市地政局將再續推7筆住宅區土地標售。
 
2018.05.10 好房圈
驗屋漏掉這2項 荷包等著大失血
買了房子,可別開心過頭急著交屋,小心入住後層出不窮的屋況毛病,反讓你要燒掉更多的錢來整修,尤其是水電線路方面,荷包失血的程度最為驚人,就讓專業的告訴你,驗屋時不能漏掉的魔鬼細節有哪些。

只把注意力放在房價議價上,小心日後賠更多!中華民國建築結構非破壞檢測協會理事長黃盛鎮表示,如果交屋時沒做好檢查,會大大影響日後居住使用和舒適性,甚至萬一要花錢維修,所花費用可能不亞於議價的價差,得花上數十萬都有可能,而最重要的就是水電方面,因為其影響層面包括了居住安全。

新成屋驗收SOP:

1.檢查漏水:漏水問題不只中古屋有,接下來時序進入梅雨季、颱風季,適合驗屋檢查有無漏水問題,若窗底和牆角漆面出現浮泡現象,外牆就可能已有滲水問題;而黃盛鎮特別提醒,不少建案是建商在交屋前會將陽台外推,讓建物外觀整齊好看、擴大室內使用空間,但此類產品在驗收時,要留意防水問題,確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合,因未來若有管道阻塞問題,就很容易漏水。

2.建材設施:檢查建材施工是否和買賣契約中的內容相符,門窗、排水系統、衛浴設備以及樓梯、消防設備等公設,都要親自檢查確認使否能正常使用,包括設備使用的品牌、規格、數量、等級都要一一比對,尤其是購買預售屋,屋主都有權力在房子完工前,提出到現場監工的要求,亦能請設計師或專業監工陪同,更能看出有無問題。

中古屋驗收6細節: 購買中古屋,影響居住安全距甚的就是電氣設備,黃盛鎮表示,電線一般使用壽命約20年,現代家庭電氣設備普及且數量多,若電源電安全容量超載,便容易造成電線走火,因此承購屋齡高的中古屋,建議一口氣更換電路管線。

除了電線外,設備方面在點交時也要注意6個小地方,包括「插座、設備是否能正常開關使用」、「排水管道是否順暢」、「門窗設備封密性是否良好」、「天花板、牆壁和地板有無破損龜裂」、「洗碗槽、浴廁洗手槽、頂樓屋頂是否有漏水跡象」、「逃生消防設備是否齊全且運作正常」,在確認無問題才進行交屋結算。
 
2018.05.10 聯合報
敦北豪宅預售每坪260萬 顏炳立唱衰「完工直接打6折」
房市景氣低迷,即使是豪宅也難以倖免。位於精華地段台北市松山區敦化北路的都更豪宅「華固名鑄」,每坪開價平均260萬,要價不菲,為去年度台北市最貴建案,然而該建案尚未完工,卻被專家斷言高價行情不會持久,只要一完工落地後,房價將會直砍兩成。

該建案預計明年第三季完工交屋,然而房市景氣差,即使華固名鑄位於台北市立體育場正對面、座落小巨蛋商圈、享有雙捷運路線的便捷交通,仍難敵跌價趨勢。根據《好房網》報導,雖預售開價每坪260萬元,然而實價登錄揭露2016年12月交益單價212.5萬、211.2萬元賣出8戶,已先自行打了8折。

戴德梁行總經理顏炳立日前出席北測中心都更案招商說明會時,直接點名唱衰,認為華固名鑄目前每坪210到215萬元的成交單價僅為期貨價格,等到完工變成「現貨」,價格可能還會再打8折,也就是新成屋好情會變160萬元,若是轉手的中古屋還需再打8折,未來200萬在豪宅市場將難以再見。

永慶房屋敦化八德店長周建甫分析,華固名鑄目前中高樓層交易價格已跌至180至190萬元間,與附近同為預售階段的潤泰敦峰價差不多。而敦化北路一帶、屋齡10年以下的高總價住宅,單價行情也約120萬。

東森房屋研究中心經理余靜芳表示,豪宅讓利銷售持續已久,因買盤都還是以自住市場為主,加上因為豪宅房價高,跌幅相較而言才會感覺較大,另外因餘屋去化相對困難的情況,未來豪宅「價跌量升」的趨勢仍會持續。
 
2018.05.10 買購新聞
捷運棕線 全線採用輕軌系統、市區路段地下化方案
桃園市長鄭文燦2018年5月9日主持市政會議時表示,桃園捷運棕線計畫可行性研究報告,係升格前縣府時期2014年4月送交通部審查,升格後,市府與交通部、國發會、行政院縝密溝通,爭取中央支持,終於在2018年5月1日正式獲得行政院核定,完成桃園軌道建設非常重要的里程碑。

鄭文燦說,少數有心人士散佈棕線不實消息、惡意扭曲,造成民眾恐慌,這應該被嚴正譴責。棕線從「高架、單軌」到「市區段地下化、輕軌」,這樣的改變,會納入棕線的綜合規劃,他已經請捷運工程局進行綜合規劃上網招標。

桃園捷運棕線連結桃園與新莊,全長11公里,共設置8個車站,以桃園火車站為起站,該站為鐵路、棕線、綠線三鐵共構,捷運棕線經過龜山、嶺頂至迴龍,在迴龍站與台北捷運新莊線、萬大線接軌,是北桃間的重要捷運系統。未來也將大幅提高桃園、龜山、迴龍、新莊生活圈的交通便利性,滿足北桃之間的通勤、交通需求。

鄭文燦說,捷運棕線計畫在2011年11月30日正式啟動,當時桃園縣政府進行可行性研究報告,歷經多次研商與地方座談,由縣府定案採取單軌、高架方案,並在2014年2月縣政府交通局選定高架化方案,3月議會發出同意函,4月由當時的桃園縣長吳志揚正式簽署全線高架,送交交通部審查。

鄭文燦也說,曾有少數議員表示,捷運棕線在縣府時代採取地下化設計,到市府時代才改為高架,這項訊息完全錯誤,也是顛倒是非、移花接木。事實上,捷運棕線在縣府時代已採取高架化定案,過去每次議會討論捷運棕線,皆為高架化版本,這是鐵的事實。以錯誤資訊誤導市民、製造恐慌,造成地方民眾誤解以及不必要的抗爭,這不是爭取建設的態度,更讓桃園建設遭受困難,他責成捷運工程局與沿線居民積極溝通,傳達正確資訊。

鄭文燦並說明捷運棕線計畫的發展脈絡,他指出,在縣府時期,林同棪工程顧問公司提供5項方案,縣府交通局在2013年10月研議,決定採取全線高架版本;2014年2月,由吳志揚縣長主持專案會議,再度確認全線高架、單軌系統設計,並發函議會;同年3月議會回函表示支持,縣府於4月正式送交通部審議。

鄭文燦表示,當時縣府決定採取高架、單軌方案的主要原因在於,台1線與捷運棕線共構、路幅較小,加上考量財務負擔及自償率高低,當時評估全線高架方案經費160億元、部分地下化方案經費232億元,因為差距72億元,縣府在「求有」與「求好」之間,縣府採取先「求有」的政策。由於當時桃園沒有任何一條捷運,對於這樣的考慮,鄭文燦說,他瞭解吳縣長時代的困難,以及決策的限制,他不會特別苛責。

鄭文燦提到,升格後,棕線可行性報告也在2016年5月20日政黨輪替前,交通部完成核定,並送行政院,但由於當時行政院為尊重新政府意見,並未接續核定。在政黨輪替後,交通部考量國內並無單軌系統的技術規範,主動要求桃園市政府將棕線改為輕軌設計。

鄭文燦說明,市府尊重交通部意見,同時考量輕軌也是未來桃園發展都會捷運系統第二階段的主要軌道系統選項之一(如桃林鐵路活化),因此市府接受交通部要求,將捷運棕線系統改為輕軌。之後市府與交通部、國發會縝密溝通,並在審查過程強烈表達「北北桃1小時生活圈」概念,這個概念在中央「前瞻基礎建設計畫」中被認同,要發展北桃之間的綠色運輸,以軌道運輸取代龐大的小客車車流,緩解高速公路塞車與公路負擔的狀況,而捷運棕線也在這樣的構想下,終於獲得國發會支持。

鄭文燦表示,桃園升格後,桃園機場捷運通車、捷運綠線定案發包,在軌道建設上能夠「求好」,選擇更好的方案。為考量龜山都市發展,也為了未來捷運系統能更符合桃園需要,市府決定將縣府時代全線高架、單軌設計,改成部分路段(市區)地下化、輕軌設計。按照估算,總經費將由195億元增加至273億元,增加了78億元,工期也將略為增加,不過對龜山整體都市發展具有重大影響。他責成捷運工程局辦理綜合規劃時,亦可研提其他更好的替代方案,並在縝密討論後,提交綜合規劃報告予行政院審議,以利早日定案與開工。
 
2018.05.10 信報
接手屋屯商場 基匯不趕小店
基滙資本去年夥拍財團斥資約230億元收購領展(00823)拆售的17個屋邨商場,於3月1日正式接手管理。該批屋邨商場以民生商店為主,其中亦不乏知名小店,如友愛邨商場(現名為H.A.N.D.S)的發發快餐、啟業邨商場的冬菇亭大牌檔等等,基滙資本公共事務及市場總監黃梓謙表示,對於區內街坊支持、有屋邨情懷及可創造人流、提升消費能力的地區小店會予以一定的幫忙,不會趕走小店,「例如在租金上不會一刀切,加幅不會高於連鎖店,以維持他們在區內的經營能力,令小店不致因租金高昂而消失。」

租金準則與連鎖店非一致

對於部分小店仍然選擇結業,他指出,很多時是因為租戶不想再經營下去,而非業主加租所致,基滙資本會在達到盈利目標的同時,與服務社區平衡發展。他重申,續租時對不同民生店舖及小店有不同租金準則,與大型連鎖店並不會一致;公司暫時尚未開始談續租,部分甚至到明年底才開始洽商。

黃梓謙強調,基滙資本這17個商場並不打算在短期內轉售,因此並不是兩至三年的短期商場項目,會長遠為提升商場而進行改善,基滙資本於海外有活化社區的經驗,期望將相關項目帶進香港。

另外,基滙資本持續為旗下商場進行提升工程,例如回應區內的訴求優化其管理範圍內的設施,並設法優化可供利用的空間,部分商場更希望做到活化的效果,但他透露今年內不會有涉及大型裝修的項目,不排除明年會開始進行。
 
2018.05.10 信報
緻藍天撻訂戶1194萬貴六成沽
將軍澳近年雖有多個新盤登場,但購買力未受影響,樓價升勢顯著。長實(01113)與港鐵(00066)合作發展的日出康城第3期緻藍天,近日以招標形式推出兩個「撻大訂」單位,原定本月底招標,及後提前至本周二(8日)截標並成功售出,其中一個低層戶以1194.3萬元易手,較3年前首次售出時的造價744.8萬元勁升60.4%。

成交紀錄冊顯示,前述低層戶為實用面積796方呎的2座9樓RA室,3房間隔,原於2015年4月以744.8萬元售出,惟去年4月買家撻訂,最新造價較3年前漲449.5萬元,成交呎價15004元。資料顯示,同座一個高約9層的LA室,同為3房間隔,景觀相若,實用面積791方呎,今年3月二手成交價1100萬元,呎價13906元,意味若不計算樓層因素,同類單位約兩個月時間已升值約8%。

維港.星岸1.1億屋苑洋房雙新高

另一個售出的單位為5座27樓LD室,實用面積680方呎,亦是3房間隔,以986.88萬元售出,呎價14513元;該單位曾於2015年4月以634.2萬元售出,惟去年12月買家撻訂,結果發展商3年間多賺352.68萬元(約55.6%)。

同系紅磡維港.星岸的洋房部分銷售接近尾聲,發展商近日以招標形式售出實用面積2196方呎的9號屋,成交價1.12858億元,呎價約51393元,造價和呎價均創該屋苑洋房新高。
 
2018.05.10 信報
大昌山頂洋房招標 市值23億
大額成交頻現,全港一手分層及洋房亦連番破頂。大昌地產(00088)持有多年的山頂賓吉道3號洋房項目,亦有意委託中原地產招標,傾向把餘下5座洋房以整個業權轉讓方式出售,市值逾23.4億元。

傾向整個業權轉讓

賓吉道3號共有6座洋房,其中A屋已於2011年以4億元售出,實用面積4893方呎,呎價81749元;餘下5座洋房亦已發出價單,實用面積4432至4850方呎,價單售價4.5133億至5.0336億元,呎價98904至103786元,最高提供15%稅務優惠,每座洋房附設價值764萬至1281萬元家具。發展商傾向把5座洋房以整個業權轉讓方式出售,不排除招標發售,合計市值超過23.4億元。中原資深營業董事何兆棠表示,項目F示範屋已開放參觀,實用面積4850方呎,並設有921方呎花園及830方呎天台。
 
2018.05.10 經濟
4月二手居屋均價 破500萬元關
居屋身價上漲,利嘉閣及土地註冊處數據顯示,4月份二手居屋平均成交價突破500萬元關口,按月升1.6%,以今年首4個月計更累升近10%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱,本港未有跟隨美國3月份的加息行動,市場氣氛普遍正面,再加上私樓樓價不斷攀升,入場費門檻較低的居屋成為用家追捧對象,刺激二手居屋交投造好。

上月錄408成交 創11個月高

土地註冊處4月份數據顯示,全港錄得408宗二手居屋買賣登記(包括自由市場及綠表市場),按月大增27%,創11個月新高,涉及的成交金額總值達20.52億元,按月急升29%。

以平均成交價計算,4月份二手居屋每宗成交價達502.9萬元,按月升1.6%,今年首4個月計更累升9.9%。

麗晶花園15宗 按月多兩倍

按屋苑細分,上月以九龍灣麗晶花園成交宗數最多,錄得15宗,按月增加兩倍,緊隨其後的為屯門兆康苑,涉及14宗成交。

陳海潮表示,新居屋及「白居二」的認購反應熱烈,近月資助房屋屢有破頂價成交個案,市場氣氛高漲,料將在5月份登記數字反映。
 
2018.05.10 經濟
6岩洞開發項目 可騰出45公頃地
利用岩洞及地下空間有助重置地面的設施騰出土地作發展,目前6個岩洞項目可騰出45.2公頃土地,卻是最昂貴的土地選項,每平方呎成本高達7,100元,加上發展周期長,難解燃眉之急。

開挖岩洞 容納原有地面設施

岩洞發展及地下空間屬於兩個類似或不同的概念,前者是透過開挖岩洞,容納原有地面的設施,主要是厭惡性設施例如污水處理廠、骨灰龕,或者是檔案室、貨倉及數據中心等適合岩洞發展的用途,在地面可供發展土地短供的情況下,滿足一部分土地需求。

雖然岩洞發展不適合作住宅之用,但亦能夠作為工具搬走原有地面的政府設施,以騰出土地作房屋發展,目前政府正展開6個岩洞發展計劃,合共便能騰出45.2公頃土地,包括28公頃大的沙田污水處理廠,將連同馬料水填海,提供1.1萬伙房屋供應。

地下空間選項 藉規劃拓設施

至於地下空間則現時主要作地庫停車場、商場等用途,日後可以透過綜合規劃,包括在九龍公園等地底,發展商業或者社區設施用途。

岩洞發展是近年政府新推行的覓地方式,現時已經制定了全港各區48個策略性岩洞區,亦正研究透過地下採石場方式,開發成土地儲備。

不過,岩洞發展要長遠用作主要土地來源,卻仍有不少挑戰,例如岩洞發展可能是成本最高昂的覓地選項,據估算一般岩洞發展項目的每平方呎成本逾7,100元,較填海的成本高出幾倍。

其次,岩洞發展涉及的發展周期亦長,包括涉及不同的法定程序,估計由構思至建成,需要長達10至15年時間,難以解決目前短缺的房屋土地需求,只能作長期的土地供應來源。
 
2018.05.10 21世紀經濟
房價漲完房租也漲?長租公寓優質項目爭奪戰開打
   又一個新的風口刮起了大風。

  過去一年,大型房産商、連鎖酒店機構、房産中介、創業公司等紛紛斥巨資布局長租公寓市場。如今,風投機構也來“湊熱鬧”。

  近日,美國華平投資通過其控制的境內實體領投了V領地(資料、團購、論壇)青年社區(下稱V領地)2億美元的A輪股權融資。長租公寓巨大的市場發展空間,是各路資本爭相掘金的最大驅動力。

  據東方證券研究報告顯示,當前中國租賃人口預計為1.9億人, 租賃市場規模已超萬億元,預計至2030年,中國租賃人口將達2.7億人,整體市場規模將超過4.2萬億元。

  “資本涌入導致競爭加劇,目前長租公寓市場的項目爭奪戰日益激烈,有些平臺為了擴大業務布局不惜賠本賺吆喝。”一家長租公寓運營機構負責人對21世紀經濟報道記者表示,若各路資本找不到差異化發展空間,整個産業容易陷入燒錢與租金價格戰的困局。

  不同類型資本“對號入座”

  美日長租公寓市場主要有三種業態,分別是自持集中型、自持分散型、托管型,目前各個業態都有其代表性企業,分別是美國AVALONBAY(AVB,自持集中型)、美國AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH,自持分散型)、日本大東建托(DAITO,托管型)。

  其中,盈利能力最強的是自持集中型的AVB,稅前利潤率為29%。它通過自持物業,能獲得物業升值與租金的雙重收入;托管型(通過承租物業改造成長租公寓出租,賺取租金差)的日本大東建托其次,純租賃業務稅前利潤約在3.6%-5%之間;自持分散型(通過收購各地中小業主租房進行出租獲利)的AMH由于管理運營成本較高,稅前利潤保持在1%-3%。

  “國內不同類型資本以此對號入座,尋找符合自身的業務發展模式。”上述長租公寓運營機構負責人指出,比如萬科、碧桂園等大型地産商,主要採取自持集中型模式,自主投資建設長租公寓出租。部分資金實力較強的房産中介則利用房源信息優勢,採取自持分散型模式。創業公司與連鎖酒店機構則以托管型為主。

  “由于自持模式需要大量資金,屬于重資産模式且準入門檻較高,因此新近入場的大量機構更青睞輕資産模式,即托管型。”上述負責人坦言,在上海等一線城市交通便利的中外環地段,只要有開發商打算出租100-200套房間的物業,就會吸引創業公司、連鎖酒店等各類資本爭相搶租,租金費用比行業平均水準高出20%以上。

  V領地副總裁侯淼斌表示,很多市中心地段的開發商在租金談判環節相當強勢,因為他們不愁“租不出去”。為此V領地等機構轉而在上海等長三角城市拓展多個大體量社區型長租公寓業務(房間數超過1500套)。

  在侯淼斌看來,這既能有效降低物業成本,比如個別大體量長租公寓的租金佔比(針對物業開發商)約在50%,低于行業平均水準15個百分點,因此機構可以在確保20%租金差收益的情況下,向C端用戶提供更低的租金報價;另一方面,大體量長租公寓有助于降低單位運營成本,如V領地每年運營成本降低10%-15%。

  不過,大體量社區化公寓如何吸引用戶入駐,確保低空置率實現盈虧平衡,仍是不小挑戰。

  侯淼斌對此表示,目前行業有一個不成文的慣例,即大體量長租公寓開業後會有4-6個月的爬坡期,一旦過了爬坡期,整個長租公寓租房率會相對穩定,就能大致判斷項目能否實現盈虧平衡。

  “目前我們多數項目出租率約在92%-95%,在行業算是較高水準。”侯淼斌説。

  為了進一步提高運營回報率,社區化公寓機構也在考量用募資資金拓展“輕重並舉”的業務模式,一方面將現有大社區長租公寓運營模式復制到更多城市,快速擴大業務規模;一方面考慮投資建設個別長租公寓,獲取物業升值與租金收入的雙重收益。

  “一個重資産項目的資金投入,可以運營多個輕資産托管式項目,如何權衡其中的運營風險與投資回報,還需深入考量。”侯淼斌認為。

  租金開支仍有提升空間

  各路資本涌入長租公寓市場,主要是看好中國租金/收入佔比還有很大的提升空間。

  華菁證券地産行業首席分析師周雅婷此前發布的報告顯示,2016年中國租金開支佔收入的比重為19%,而美國的平均水準是35%,這意味著隨著國內房産租賃市場的持續火熱,租金方面的開支還有逾10個百分點的提升空間。

  “如何讓用戶願意接受更高的租金開支,是長租公寓運營方面臨的最大挑戰。”上述國內長租公寓運營機構負責人指出。當前在中國市場,由專業機構負責管理的長租公寓佔比僅7%-8%,遠低于美國70%的比重,其結果是國內長租公寓多以小業主出租房屋為主,設施不齊全、房型過大、租金過高等問題層出不窮,甚至帶來群居等安全隱患,限制了長租公寓服務品質提升與租金上漲空間。

  而資本涌入長租公寓的另一大驅動力是,以收購或承租等方式整合大量小業主出租房屋或中小型長租公寓物業,推動公寓服務標準化、專業化與機構化運作,提升用戶體驗同時提高租金水準。

  能否提升租金水準,是眾多風投資本投資長租公寓運營機構的重要參考標準之一。風投機構退出有兩大途徑,一是通過REITS等資産證券化方式實現高估值退出,二是運作長租公寓企業上市。

  上述長租公寓機構負責人直言,當前國內長租公寓市場缺乏千億估值公司,A股市場唯一的地産服務類企業世聯行市值約160億元,因此各路資本涌入,目的是率先打造千億市值公司,為項目上市退出贏得優勢。
 
2018.05.10 21世紀經濟
鏈家上線貝殼找房 正面迎戰 安居客如何應對?
  “任何一個公司講一個故事走不通,轉到另外一個故事,這都會對內部産生巨大的投資成本浪費。一個好的市場模式被確立,很多人來模倣,很多人來做,這是不可避免的。尤其在中國大環境下,誰的技術好誰的用戶積累就更多,我們把這種動作看成是對我們的讚美。”5月8日,58同城CEO姚勁波在媒體見面會上説。

  姚勁波説這話的背景是,有人問他,“如何看待鏈家推出的貝殼找房?”這對于一心想要踏進地産圈的姚勁波而言是不可回避的問題。公開資料顯示,鏈家網升級為貝殼找房,最大的變化是由重度垂直平臺升級為行業公開平臺。這與58集團旗下的“全房源發布網”安居客模式十分類似。因鏈家在中介領域的強大,外界非常關心安居客將以何種姿態應對。

  就在三天前,姚勁波發表了一篇《姚勁波答雷軍:58是誰?58為什麼而奮鬥?》。在這封信中,姚勁波表示,“如今的58集團已經形成了包括58同城、安居客、趕集網、中華英才網、58到家、轉轉、58同鎮在內的子品牌。此刻,我們不僅關注理想,也關注用戶和未來。我們深知可持續發展的重要,在三次大的資本動作後,我們進入比較‘收’的階段,通過業務的融合來進一步優化招聘和房産兩大主營業務,並以主營業務為核心進行創新,緊隨消費升級,滿足用戶對服務更高層次的需求。”

  行業信息平臺爭奪戰

  域名為“ke.com”的鏈家版貝殼找房已經正式上線。從當前界面上看,這與此前鏈家網差異並不大。公開資料顯示,“在新的自我定位中,貝殼找房被賦予了與全社會共享價值的重要平臺功能,是開放優質資源和線上能力,聚合和賦能全行業的優質服務者,為消費者提供包括二手房、新房、租賃等全方位的居住服務。”

  顯然,鏈家推出的這一全新平臺定位與58集團旗下安居客十分類似。成立于2007年1月的安居客是國內第一房地産租售服務平臺,專注于房地産租售信息服務。公開資料顯示,作為國內最大的房産生活服務平臺,58集團旗下58同城、趕集網、安居客通過三網融合,服務全國上百萬經紀人,日均滿足千萬級用戶在平臺上找房,從而積累了多維度的從業經紀人、經紀機構及用戶使用習慣等數據。根據房地産估價師與房地産經紀人學會數據顯示,截至2017年9月,安居客全國品牌注冊房地産經紀機構數量約5萬家,成為2017年度互聯網房地産信息平臺企業體量排名第一的網站。

  盡管貝殼找房是全新平臺,但鏈家的野心並不小。鏈家稱,“不久的將來賦能一百個機構品牌、服務一百萬以上的經紀人,打造一個居住行業的良性生態,給消費者更好的居住體驗,並解決整個行業的服務痛點。”另外,貝殼找房在對外宣傳中反復強調“真房源”。

  對此,58集團高級副總裁、安居客COO葉兵回應稱,“安居客平臺建設是一個長期的過程。我們平臺上已經有近幾百萬套的視頻房源以及安選80萬套真實有效的信息。安選政策就是假一賠百。我們也升級了整個安選政策,變成安選PLUS。除了保真保看之外,購房者看了之後但交易沒有完成,我們平臺都採取先行賠付押金。”

  當然,葉兵要強調的重點在于“全信息”。葉兵稱,“我們認為全對于用戶來講,除了真之外,全是非常重要的一點。因為房産是人生中最重要的一次投資,小則幾百萬,大則幾千萬的投資。我們已經服務了110萬經紀人,我們認為全的價值是巨大的。住酒店不會單獨訪問某一個品牌的酒店,一定會找一個全的信息平臺。比如攜程、去哪兒。我們找房也是這樣的,我們服務了全行業640個城市,下到小的鄉鎮。同時,我們做了內容體係的建設,讓用戶找房過程中,整個信息是透明的,對等的,同時一個小白客戶可以有一個金牌助手,可以給他一定的幫助。”

  另外,葉兵透露,“我們不斷在産品真實度方面投入巨資。比如,我們推出的臨感VR看房。今天用戶打開安居客,整個戶型是完整而沒有破損的,背後是採用了全球最領先的技術,我們VR團隊是微軟的VR團隊。我們在技術、內容、數據庫上投入大量的精力,我們相信時間能證明我們價值點。我們不介入經紀公司的交易環節,賦能經紀公司把行業的服務標準、服務能力提高到一定程度。這不是自己開一個加盟店或者直營店。這是跟其他公司最大的不同點,我們身份角色非常清晰的,我們是賦能整個行業而不是跳上去,把行業所有事都幹完了。”

  租房風口

  在國家大舉鼓勵“租購並舉”住房制度背景下,租房市場正迎來世紀風口。克而瑞研究機構針對租賃用地做了一項統計。統計發現,未來3-5年間,包括北京、上海、深圳、廣州以及杭州等熱點城市將有3成以上為租賃用地。

  1月11日,姚勁波透露,未來,58集團將非常重視租賃市場。目前58集團已經將租房部門從二級部門升級為一級業務部門,直接向姚勁波匯報。

  58集團CTO邢宏宇在58神奇日上介紹,2017年58集團租房業務就在持續不斷進行産品優化與服務提升,陸續推出了房源實名認證、隱私通話、租房估價、直播看房、線上交訂金、在線簽約等租房新服務,此外還為用戶甄選出“安選”房源,通過全方位的租房服務升級計劃,解決租房用戶的各種痛點。

  2018年,58同城、安居客將繼續推進租房産品改版,其重點方向包括:租金的金融服務、擔保支付服務、個人房東服務等;以及配置更多技術開發、平臺建設資源,提供更加完善、精細化的服務。此外,58集團加大全行業協作力度,會同各地政府相關部門圍繞租賃市場持續開展平臺建設、數據支持、信息化服務等各種形式的合作。

  另外,58集團在2018年發力租賃市場的重點還包括在長租房源展示方式、租客選房模式、價格體係分級、長租品牌管理係統開發服務等方向不斷優化升級;持續推進和國內優質開發商、公寓運營機構開展各類深度合作,搭建長租公寓發展生態,進而為用戶提供更標準化、多層次、服務有保障的長租市場服務。截至目前,58同城、安居客入駐的品牌公寓已有一千多家。

  鏈家也在爭奪租賃市場。公開資料稱,認為租賃風口已來的貝殼找房高級副總裁兼租賃事業部總經理閆覓表示,“我們看到的是超過萬億的住房租賃市場,全國有逾2億的租房群體,如此大的市場空間,如此大的用戶基數,越來越多資本和巨頭進來,競爭當然也會變得越來越激烈。”鏈家正是以貝殼找房的創新,來回應這場風口之戰。

  邢宏宇則表示,“從58集團自身看,租賃平臺增長超過50%以上,這是比較大的市場,我們有信心可以繼續保持領先。”
 
2018.05.10 21世紀經濟
二線城市房租也得漲了? 碧桂園長租公寓殺入東莞
  除了碧桂園,萬科、龍湖等大型地産商的長租業務也進入了東莞、佛山等二線城市。業內人士指出,部分二三線城市的租金回報率高于一線城市,有的能到3%-5%。

  大型房企之間新的競爭打響,長租公寓市場的硝煙從一線城市彌漫到了二線城市。

  5月5日,碧桂園旗下的長租公寓BIG+碧家國際社區莞深品牌正式發布,這意味著碧桂園的長租公寓在上海、深圳、廣州三個一線城市,以及武漢、廈門等熱點二線城市落地後,又迅速進駐了東莞。

  與傳統的房地産開發不同,從全國范圍來看,存在租賃需求的城市並沒有那麼多,租賃有效市場要比銷售市場狹窄得多。大型房企搶灘二線城市租賃,玩法也與一線城市不同,碧桂園在東莞的長租公寓,便與其産業地産、特色小鎮進行了結合。

  此外,BIG+碧家與小米有品首次達成深度戰略合作,這是繼萬科聯手網易嚴選等之後,龍頭房企在長租公寓領域跨界“新零售”的又一次探索。

  二線城市長租玩法

  東莞作為外來人口集聚的城市,其租賃市場需求一向龐大,由于東莞傳統産業結構以加工貿易為主,在過去很長一段時間內,外來務工人員限于自身經濟條件,主要選擇租住在工業區的自建房或是城區、鎮中心的商品房。

  但隨著近年來東莞産業的轉型升級,人才結構逐漸改變,東莞市政府也相繼出臺各項激勵政策吸引中高端人才和創新創業人才,可以預見,未來將有更多的年輕人進入東莞,成為新一代的租房“主力軍”,而這些“85後”和“90後”的租客,往往對生活品質、居住環境有著更高的要求。

  在上述背景下,其租賃市場發展前景不容小覷。58集團2017租賃藍皮書指出,2017年珠三角城市群中,東莞租房需求增速為75%,超越廣州、深圳。

  據統計,目前,東莞共有1600萬租房人群,其中就有1100萬人住在城中村。而目前區域內品牌公寓房量只有大概800間,缺口巨大。

  碧桂園此次選擇東莞作為第六個長租品牌的落地城市,正是看中了其品質租房市場巨大的潛力。

  據碧桂園相關負責人介紹,當前莞深區域長租公寓管理部已簽約8個項目,預計持房量逾2000間。其中,正式開業的東莞方程創意谷店、東莞展覽中心店兩店,分別選址在東莞南城區、厚街鎮,共有近400間公寓。

  值得注意的是,碧桂園不僅是做長租公寓,更將其與産業地産結合在了一起。

  位于東莞南城區的方程創意谷店,便是由碧桂園集團和中天集團、永嘉盛公司三方聯手打造,集聯合辦公、長租青年公寓、綜合商業體等于一體的園區,也被稱作碧桂園産業新城的“長租版”。

  碧桂園長租經營管理部總經理楊鵬表示,“長租城市”是碧桂園結合新時代的消費需求提出的,旨在通過整合公寓、寫字樓、商業等資源打通上下産業鏈,引進零售、娛樂、教育等優質社會資源,來打造具有自身特色的長租産品。

  據悉,除了“BIG+碧家國際社區”外,未來碧桂園還將搭建涵蓋高端金領、藍領等不同人群的長租品牌矩陣。

  “東莞外來人口也會衍生出不同的圈層文化群體,租客群體也將進一步細分。”碧桂園長租公寓負責人楊巍説。

  除了碧桂園,萬科、龍湖等大型地産商的長租業務也進入了東莞、佛山等二線城市。業內人士指出,部分二三線城市的租金回報率高于一線城市,有的能到3%-5%。雖然依然無法覆蓋利息等成本,但運營壓力可能比一線城市小。

  不過,不是所有的二三線城市都適合發展租賃。華遠地産原董事長任志強指出,就全國而言,租賃市場非常短缺的不超過15個城市。

  鏈家研究院院長楊現領也認為,租賃市場是局部性的,“不是所有城市需要發展租賃。存在租賃供給短缺是北京、上海、深圳等,不是每個城市都有這樣的壓力和問題。”

  深圳一家大型房企長租公寓業務負責人也表示,從全國來看,大部分二三線租賃市場規模太小,難以實現規模效應。同時,二三線城市居民住房擁有率太高,供給量較大,房租上漲的空間有限。

  對于東莞、佛山等這類經濟發達的二線城市,租賃市場的潛力還是很大的。而且,東莞、佛山已經被廣東省列為特大城市去發展。

  捆綁“新零售”

  與此同時,碧桂園碧家與小米有品首次達成深度戰略合作。小米有品是小米公司旗下以品質生活為中心的精品生活購物平臺,也是小米“新零售”戰略的重要一環。

  據介紹,此次合作,方程創意谷店長租公寓內的所有床墊都由小米有品提供,雙方還共同打造了休閒公區,共享廚房、健身區、影音區等公共區域,配有小米家庭影院、小米VR眼鏡、掃地機器人、小米遊戲手柄、體脂秤、智能健身器等。

  此前,碧桂園也與美的簽署合作協議,借助美的智慧家居領先優勢,為産城融合和長租項目提供家電家居配套資源,雙方還在住宅、長租項目中進行集採合作、零售家裝、數據平臺共享、合作技術與成果展示、定制研發等。

  此次小米有品與碧桂園的合作,不僅僅停留在産品採購層面。楊鵬表示,碧家主要針對都市青年白領,與小米有品的消費客群高度交叉重合,雙方將實現線上粉絲互換、打通粉絲交換入口。

  據透露,未來,雙方還將聯合打造品牌活動、打通會員體係、探索專屬渠道優惠。同時,雙方的合作模式還將拓展至深圳及其他全國重點區域。

  配套設施的智能化升級和打造品質生活場景是房地産商在新時代下打造産品的共同趨勢。

  2018年初,萬科杭州與阿里雲IoT簽署合作協議,雙方計劃在阿里雲Link平臺上打造全屋智能係統和智慧園區方案,在共享辦公、訪客管理、人臉通行、智能會議、智慧郵局、智能環控、無感單車、信用租賃、能源管理等方面展開合作,進行園區建設。日前,京東物流與龍湖兩大巨頭牽手,打造智能零售商業“空間”,實現資源的共享互通。

  與新零售電商達成合作的龍頭房企不止碧桂園一家,早前,網易嚴選也與杭州萬科達成合作,具體合作方式為網易嚴選為萬科旗下智谷項目提供樣板間的設計和裝修,並在售樓處設立嚴選空間,為其提供大部分家居用品。這個項目被稱為“嚴選Home”。

  在消費升級的新時代下,可以預見,新零售電商與地産的跨界合作形式將會更加豐富。
 
2018.05.10 第一財經
中小房企突擊上市,搶奪房地產最後門票
無論是融資還是拿地,這個時代的話語權越來越集中到規模房企。

房地產經歷了一輪又一輪洗牌後,中小房企越來越感覺到危機。無論是融資還是拿地,這個時代的話語權越來越集中到規模房企。對於中小房企而言,如何突圍成為擺在這些房企面前的問題。

記者注意到,包括弘陽地產集團(下稱“弘陽”)、大發地產(下稱“大發”)均在近期提交招股書,準備赴港交所上市。此外,包括中梁地產等房企也在暗自為上市做準備,希望儘快登陸資本市場。

“這一波上市潮和2008年很像,房企都發現融資開始困難,地產開始越來越難做,只有通過上市才能夠有更多的融資管道去發展。”一位負責房企上市的高管告訴記者。

中小房企突擊上市,搶奪房地產最後門票

上市潮

今年4月,弘陽遞交了上市招股書,擬以IPO形式登陸港交所。根據路透社的報導,弘陽擬集資3億~4億美元(約23.4億~31.2億港元)。

2017年,弘陽的銷售額僅178.1億元人民幣,在百強房企中排名第95。當時,弘陽首次提出了2020年達到千億規模的目標。

隨後,這家曾經偏安一隅的中小房企內部已經發生了天翻地覆的變化,弘陽掌門人曾煥沙正在效仿他的福建籍老鄉——閩系房企老闆們,複製這些企業的規模發展路徑:開啟全國化征程、上市、衝擊千億目標。

這裡面很重要的一步,就是搬遷總部和瘋狂招人。今年3月,弘陽集團(上海)總部正式啟用,形成南京、上海雙總部運營的格局。上海作為弘陽的第二總部,設立初期將承擔弘陽集團戰略、投融資、地產投資、產品研發、商業投資、招商等職能。

隨後,弘陽重新配置了自己的高管團隊,從各大主流開發商開始挖人。從目前加盟的高管看,分別有蔣達強(任命為集團執行總裁,分管戰投、經營、客服)、羅豔兵(任命為集團總裁助理,分管資訊)、陳彬(任命為地產集團總裁助理兼地產運營部總經理)、鄒高武(任命為集團人力行政中心總經理)、鄂宇(任命為地產集團行銷管理部總經理)、何愛華(任命為商業集團商業運營部儲備門店總經理)、鄒俊(任命為商業集團商業運營部儲備門店總經理)、徐佳彥(任命為地產集團財務管理部總經理助理)、林晨(任命為弘陽海外相關業務負責人)。

從招股書看,目前弘陽依舊是一個區域房企。除了大本營南京,還包括蘇州、常州、無錫、南通、常熟和合肥、馬鞍山、滁州等地,地理位置上均靠近南京。

弘陽方面表示,計畫在長三角,以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展,選擇性進駐長三角的三四線城市;在華南、華中、西南區域,重點關注節點型城市,例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等,以及這些節點城市形成的都市圈。

根據招股書,截至2017年底,弘陽擁有25個已竣工專案,40個開發中專案以及21個持作未來開發專案,其中有39個位於南京,14個位於蘇州,擁有土地儲備總建築面積616.9萬平方米。

從融資看,目前弘陽外部融資的主要來源為銀行、金融機構借款及信託融資,招股書顯示,自2015年至2017年,弘陽的資本負債比例分別為119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趨勢。此外,公司的平均融資成本分別為8.38%、7.72%和7.52%。

同樣火線上市的還有大發,這家公司成立於1996年,後者由創辦人葛和凱與另一名投資者成立。2001年,大發地產擴張至上海,並在上海設立總部,至今在上海共開發五項物業,累計建面達48.98萬平方米。隨後,大發地產于2003年開拓至江蘇省,2008年再進入安徽省。

截至2018年2月底,該公司擁有24個多元化專案組合,包括20項住宅物業、三棟商業綜合樓及一個辦公樓層。其中,5個專案位於上海,19個專案位於江蘇省、安徽省及浙江省。

截至2月底,大發地產的土儲建面為172.03萬平方米,包括可售及可租的已竣工物業共計20.29萬平方米、在建物業110.36萬平方米及41.39萬平方米的持作未來開發物業,占比分別為11.8%、64.1%及24.1%。

按分佈來看,上述35%的土儲位於安慶、23.1%位於溫州、11.8%位於蕪湖,而其大本營的土儲占比僅為9%,包括已竣工的面積6.92萬平方米及在建面積8.51萬平方米。

同樣,這家房企對於規模充滿野心。大發CEO廖魯江不久前在接受採訪時稱,大發地產計畫衝擊千億,提出了五年實現3000億的目標以及專案跟投、利潤共用機制。

不過,這家房企的財務狀況並不樂觀,2017年大發的經營活動淨現金流為-23.93億元,2015年及2016年則分別為-7.92億、8.55億元。

融資方面,銀行貸款為大發的主要融資手段,此外主要是信託融資。截至2017年底,大發地產的銀行貸款及其他借貸(包括即期及非即期借貸)為59.87億元,未償還銀行貸款為39.75億元,未償還信託融資及其他融資約為20億元。2017年,大發共與平安信託、中國華融及中航信託三家金融機構訂立五單信託融資計畫,規模近20億元,利息最低為8.3%,最高達12.9%。

負債方面,2015年~2017年的淨資產負債率分別為196.5%、150%及269.8%。明顯高於同行水準,為其未來的發展帶來隱患。

除了上述兩家,發跡溫州隨後將總部遷至上海的中梁地產同樣計畫上市,其內部一直在緊鑼密鼓進行準備,希望可以借助資本市場力量實現新的發展。

最後的門票

“很多中型房企面對市場競爭均需要更多資金進行擴張,登陸資本市場是實現規模增長的重要一步,將為其下一步規模發展做好準備。”同策諮詢研究總監張宏偉告訴記者。

易居企業集團CEO丁祖昱預計,2018年TOP4房企總規模或近3萬億,未來房企集中度將進一步提升,TOP10房企集中度有望達35%。根據記者不完全統計發現,約50家房企提出了千億計畫,從競爭格局看,每家開發商雖然提出較高目標,但是完成難度將越來越大。

對於中小房企而言,要麼擴大規模,要麼可能就會面臨被吞併。

以銀行融資為例,目前國內主流銀行均只對TOP50甚至30的上市房企開放融資,如果未來沒有在這個名單內,便無法拿到更加便宜的資金。對於這個資金密集的行業,較低的資金成本將成為發展快慢的制約因素之一。

此外,登陸香港資本市場更利於發行海外債,融資成本較目前境內而言相對較低。

今年5月,新昌集團公告稱,正與有意對公司的股本證券進行投資的潛在投資者保利置業進行洽商,該潛在投資者有可能成為公司主要股東(即持有超過10%,但低於30%的公司普通股)。

這家公司就是因為規模過小,很少現金投入一個項目,隨後造成危機,如今可能要大股東易主。

“大房企可以分散風險,這邊市場不好其他市場可以彌補,而相比于區域房企而言,有更大的調配空間。”一位元TOP20房企行銷總告訴記者。

對於這些中小房企而言,拿到資本市場入場券顯得尤為迫切。而這張門票是否可以拿到,拿到後怎麼辦,可能是擺在這些房企面前的問題。

 
2018.05.10 旺報
陸四大一線城市 房貸利率漲翻
過去1年間,大陸銀行房貸利率不斷提高,北上廣深四大一線城市的首間房貸利率,多半在基準存款利率的基礎上上下浮動10%。展望未來,大陸住建部9日重申「住房不炒」的目標,顯示房市調控政策將持續;在這種情況下,市場人士料房貸利率將呈現上揚走勢,甚至第3季可能突破6%。

根據「融360」監測數據,4月四大一線城市中,上海首間房貸平均利率最低,為5.13%,國有四大行(工商、建行、農行、中行)甚至還能提供9.5折到9折不等的利率折扣。其餘按利率大小依序為北京(5.36%)、深圳(5.46%)、廣州(5.51%)。

不過,與2017同期相比,4月四大一線城市首間房貸平均利率上升明顯,北京、上海、廣州、深圳分別上漲了18.06%、15.28%、22.99%及22.7%。另外,根據「融360」走訪101家大陸銀行後發現,有48家銀行的首間房貸利率為基準利率上浮10%,將近半數。

銀行貸款利率為何提升?一位大陸國有銀行人士曾劍指房市調控政策,銀行放款額度被限縮,只能靠提升利率來維持利潤。「在額度緊缺的背景下,利率自然會逐步上調」,該人士說。

根據《證券日報》報導,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出,大陸政府前陣子推出新規,嚴管銀行的資產管理業務,使銀行很多高收益的投資管道減少。在這種情況下,銀行勢必把目光轉向房貸,希望透過提高房貸利率來增加收益。

至於大陸房貸利率未來走勢,中原地產首席分析師張大偉認為,在房市調控政策壟罩下,房價會跟著逐步調整,對於個人拿房屋抵押貸款的行為,風險意識會提高。各家銀行預計將持續限縮放貸額度與提高貸款利率。

另外,根據新華社報導,大陸住建部負責人9日找來四川成都、陝西太原兩個省會城市的官員,就房市調控議題進行約談。會中,大陸住健部重申「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,未來將持續在各城市推出因地制宜的調控政策。

融360分析師李唯一此前預測,大陸房貸利率將會保持平穩上行的趨勢。若房貸利率保持當前增速,到了2018年第三季底,全大陸首套房貸利率有可能突破6%。所幸不會一下升太快,將呈現平穩上升,且隨著差異化信貸的落地,將有利剛需。
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