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資訊日報 2018/05/15
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2018.05.15 自由時報
地上權標脫率57% 近5年新高
新壽砸17.68億 標得北市中正區成功段

國產署今年首批地上權案昨開標,列標7宗,共標出4宗,標脫率達57%,創近5年新高。其中最受矚目的標的,位於台北市中正區杭州北路,經2度釋出,權利金底價調降,由新光人壽以17.68億元得標,溢價率0.07%。

反映投資氛圍回溫
對比去年整體地上權標脫率僅26.5%,國產署官員表示,「明顯反映投資氛圍回溫」,房市確實較2、3前年熱絡,加上去年起,地上權案權利金底價普遍由市價的4-5成,壓低至3-3.5成,皆為吸引投資者進場的誘因。

國產署指出,此次新光人壽標得的「台北市中正區成功段」標的,位於杭州北路及紹興北街31巷間,距捷運善導寺站僅300公尺,交通便利,面積約775.3坪,官員表示,此標的為2度釋出招標,本次權利金底價較上次降低2億元,約為市價3.5成,新光人壽以17.68億得標,溢價率0.07%,僅高出底價129萬7454元。

新光人壽表示,該標的毗鄰華山文化創意產業園區,是台北市近年來少見的大面積精華區土地,基地條件佳、區域生活機能完善;該地點轉乘機場捷運、高鐵便利,交通區位良好,適宜做辦公室、旅館及出租住宅等商用不動產。

新光人壽表示,該案購入後全棟規劃作為投資用不動產,提高固定收益,預估年化收益率3%以上。


新壽搶攻北市地上權 17.6億拿下杭州北路案
經濟日報

新光人壽昨(14)日宣布,以每坪228.04萬元標下財政部國有財產署位於台北市杭州北路的70年地上權,土地面積775.31坪,總金額約17.68億元,將開發成出租住宅。

新壽昨日得標的地上權,位於審計部對面,離捷運善導寺站僅300公尺,目前為素地。未來將開發成單獨一棟的出租住宅,預估年化收益率3%以上,符合金管會保險局最低2.345%規範。

新壽昨日出價金額為17億6,801萬0,518元,比起標售底價17億6,671萬3,064元,僅溢價0.07%;無論每地坪或總得標金額,均未創特殊紀錄。儘管如此,信義全球資產管理經理王維宏表示,此案對壽險資金重返地上權市場,仍有信心拉抬作用。

王維宏解釋,過去兩年,地上權的地租因與公告地價連動,公告地價漲多、買方覺得潛在風險變大,以致地上權標售市場轉冷。今年以來,隨著富邦人壽出手高雄地上權、新壽出手杭北地上權,有機會讓地上權市場揮別冷板凳。

新壽表示,本標的適宜做辦公室、旅館及出租住宅等商用不動產。
 
2018.05.15 經濟日報
房仲:台塑內湖大樓 買得很划算
台塑日前砸187億元購置內湖「台北企業總部園區」(T-CBD)三棟大樓作為臨時總部,市場有雜音認為,台塑購入每坪均價60.8萬元恐是「批發價高於零售價」;不過,根據房地產業者實際評估,這種說法有瑕疵,未考慮台塑一併購入黃金店面和車位價值,且如果加上當地房價落入低檔,台塑買的可說相當划算,是個聰明的買賣。
為因應台塑敦北總部大樓都更,台塑日前以187億元購入內湖「T-CBD」A1、A2、A5三棟大樓作為臨時總部,有媒體指台塑「買貴了!」主要理由以三棟建物面積3.07萬坪來算,台塑購入每坪均價約60.8萬元,創下區域新高價,且較同一園區業主三陽工業持有廠辦,所開出每坪58萬元還要高,台塑以批發價買進價位甚至高於零售價。

針對台塑「買貴了」的質疑聲,房地產業者認為,這樣比較基礎並不合理,事實上,台塑買進三棟大樓包括七間一樓黃金店面及總價逾11億元的567個車位,外界指稱台塑購入每坪均價約60.8萬元,忘了涵蓋店面和車位價值,因此若加上店面和車位,實際每坪購入價遠低於58萬元,非常划算。
德天國際地產總經理田揚名分析,內湖「T-CBD」三棟大樓目前市場行情約210億元,台塑僅以187億元購入,店面價以「辦公價」計算,車位也可能打85折,等於是市場行情打了89折,怎麼能說買貴?

王文淵眼光精準 業界折服

台塑集團總裁王文淵去年著眼成本較低的頁岩油,大手筆擴大美國布局,讓外界折服他精準的投資眼光,近期砸下187億元出手內湖臨時總部,選在房市低檔購入,未來增值條件看好,無論出售或出租都可望有豐厚收益,再次印證他眼光獨到。

投資布局向來緊抓趨勢、精算成本與效益的王文淵,這次購買內湖臨時總部也不例外,出手前可是做足功課、貨比三家。據了解,原先包括台肥南港開發案、南港輪胎舊廠開發案都是選項;不過,由於台肥開出逾300億元高價,加上上述二案尚未動工,配合總部搬遷變數大,據此轉向開價合理、兼顧需求的內湖「T-CBD」園區。

不僅王文淵親自了解相關標的,台塑集團也動起來,相關部門經手不下百件評估案,並積極尋求外部意見,對於區位、價位、需求等皆經過審慎考量,重重篩選下,最終內湖「T-CBD」才以合乎需求及高CP值的優勢出線。

房地產業者認為,內湖「T-CBD」相對精華區人氣稍弱,但後續潛力不容小覷,特別是台塑本身就是「超級活水」,逾4,000名員工進駐後,勢必帶動周邊商業發展,形成活力十足的新聚落,房價跟著水漲船高,到時台塑敦北總部完成都更後,無論決定出售或轉租,都將有豐厚獲利進帳,可說是穩賺不賠的好投資。
 
2018.05.15 工商時報
亞灣地上權夯 底價近15億
高雄3大地上權今年陸續開標,在農16特區開出紅盤,由富邦人壽得標簽約之後,位於亞洲新灣區、成功二路與正勤路國宅社區3,860坪基地,70年地上權,也將在18日開標,權利金底價約14.93億元。

高雄市政府捷運局長吳義隆表示,高雄環狀輕軌第一階段(水岸輕軌)已於去年全面完工,並通車營運,日運量最高達到3萬多人次;而今年3月7日南台灣最大、由富邦人壽得標的200多億投資開發案,就在高雄市捷運R13凹子底站、與輕軌C24站旁商業區。

他說,高雄捷運紅橘線與輕軌網絡,除了帶來全新的運輸效能,已經有業者聞到開發契機,積極布局,因此,捷運局順勢推出亞洲新灣區輕軌C6軟體園區站對面,高雄市有土地的地上權案。

吳義隆表示,此一基地位於成功二路與正勤路國宅社區範圍的商業區,面積約3,860坪,屬於亞洲新灣區重大建設發展地區,生活機能佳,且公共設施完備,極具商業發展優勢。

他強調,隨著高雄地區捷運路網成形,環狀輕軌二階陸續通車營運之後,以捷運站周邊為生活核心的發展型態,將為高雄帶來新的城市翻轉契機,其中,位於捷運站旁的可開發商業區,因為物件有限,值得預先投資布局。

吳義隆說,周五將開標的基地,屬於第五種商業區,形狀方整,建蔽率70%、容積率840%,可作為辦公室、商場、餐飲、娛樂及旅館等使用;得標者並可以承租商業區旁675坪高雄市有停車場用地,適合物流、量販業者使用。

他指出,此一地上權存續期間長達70年,為了降低開發商負擔,提高投標意願,權利金底價約14.93億元,可分3期繳付;地租則按當期土地申報地價3%計收,其中,2%採取按消費者物價指數上漲幅度調整,支出相對安定很多。
 
2018.05.15 買購新聞
柯文哲:市府對大巨蛋4堅持「不變」
台北市長柯文哲2018年5月14日赴議會,針對「大巨蛋興建進度及違約後續作法」進行專案報告。柯文哲指出遠雄大巨蛋於2011年6月30取得建照後,續作兩次建照變更,市府於2015年因大巨蛋未按圖施工,對其處以停工處分,因其未按圖施工高達三分之二、且屬防火避難事實佔總缺失比例達89.9%,因此,北市府負起監督責任予以勒令停工,對此,北市府訴願審議委員會、台北高等行政法院以及監察院皆支持市政府勒令停工於法有據;再者,雖然大巨蛋工期已於2017年10月25日截止,但因該案還在中華民國仲裁協會接受仲裁,所以得以展期。

另外,有關市民關切遠雄繼續施工的部分,柯文哲表示,這是依據台北高等行政法院2016年7月21日裁定,允許遠雄公司可以針對載重、水浮力、鏽蝕與坍塌等四項問題,停止執行停工處分,這些都讓遠雄得以施工的部份免除例如颱風來臨屋頂坍塌的危險。目前除防洪排水系統需俟行道樹移植後始得施作外,其餘13項經遠雄公司表示預計於2018年10月完成。

有關性能設計審查的結果,柯文哲表示,第一,原大客車停車場設於地下四樓、五樓,但台建中心認為應於地面讓旅客上下車,再讓大客車停放至地下停車場;第二,地下室停車場須做防火區劃,皆有獨立逃生梯,當地下室爆炸,至少有14個區劃可以逃生。對於安全梯配置及防火區劃設置原則,應為每3000平方公尺進行防火區劃,每一防火區劃均有一座安全梯可通達,並維持兩方向避難;再者,步行距離≦70m;此外,安全梯前設有前室、梯廳或排煙室確保逃生路徑安全。

柯文哲也提到,有關目前大巨蛋規劃,地下室11座樓梯標示為供球場觀眾席、旅辦棟、商場棟自地下2層、地下1層往避難層避難逃生使用,應屬依法須留設之樓梯,且並未設置一小時以上防火時效之防火區劃,與建築技術規則相關規定有適法之疑慮;另外,大巨蛋的主要觀眾席並非如小巨蛋、和平籃球館一樣是在地面以上,而是在低於地面下7公尺,這些工程上的設計,北市府都需要進一步跟遠雄公司討論解決,除此兩項之外,內政部也都已經審查完成,。

柯文哲強調,北市府的態度很明確,為了讓大巨蛋更安全,在防災工程上會儘速克服相關問題達到共識,必要時也會尋求中央幫忙,所以北市府不會刻意刁難也不會放水,會站在BOT雙方的角色,北市府將繼續秉持「堅持公安、依法行政、依約辦理」的精神,為全體市民安全把關,也希望在法定程序完成後儘快復工。

有關大巨蛋一案,柯文哲在答詢時重申,市府都有遵守法院判決,涉及14項公安的部分,遠雄仍可進行必要施工,但超過此一範圍,市府還是不允許遠雄施工。柯文哲強調,市府對此案的四項堅持是不刁難、不放水、依法、安全。

議員詢問遠雄撤案的原因,柯文哲表示,主要是市府與遠雄對於地面上的逃生梯,以及一些技術面的意見不同。議員進一步質詢解約拆蛋的可能性?柯文哲則回應不是不可以,但要想好下一步要怎麼做?因為大巨蛋解約後就是會爛在那裡,要想好怎麼解決。

有議員提出大巨蛋解約交付公投的可能性?柯文哲指出,他堅持的原則是「民意、專業、價值」,大巨蛋案可以交付公投,但資訊要充分揭露,讓民眾知道可能要付出的代價。
 
2018.05.15 買購新聞
711 中壢-桃園藝文特區-林口長庚醫院通車
桃園市長鄭文燦2018年5月14日前往市府文化局前廣場,出席桃園客運新路線「711中壢-桃園藝文特區-林口長庚醫院」通車典禮時表示,桃園市新增711「中壢-林口長庚醫院(經中正藝文特區)」市區公車路線,由桃園客運公司營運,自5月18日起提供服務,平日營運時間為早上6時至晚上9時,平日尖峰時段每20至30分鐘一班、平日離峰及假日時段每40至60分鐘一班,方便市民至長庚醫院就診或探病。這條路線連結中壢、桃園及林口長庚醫院,對於林口、桃園及中壢生活圈整合,將有所助益。

鄭文燦指出,截至4月底,桃園市已有167條公車路線,為提高大眾交通運輸工具使用率,市府2017年實施「8公里買1送1」政策,並於去年增加運量571萬人次,成長速度為六都最快,獲得交通部頒發金運獎運量成長獎,也顯示市民對於公車運輸存在需求。

鄭文燦說,桃園在升格前有4條行經國道的快捷公車路線,升格後共增加6條,包括706「桃園火車站至桃園機場」、707「桃客總站至青埔棒球場」、708「林口至南崁」、709「平鎮經龍潭至捷運永寧站」、710「大溪至捷運永寧站」,14日通車的711路線是第10條快捷公車,路線從中壢行經高速公路至藝文特區,再到機場捷運A8長庚醫院站。另外,市府目前也規劃從龍潭經員樹林至捷運永寧站的公車路線,預計2018年開通。

鄭文燦提到,在營運711路線上,桃園客運公司配置9輛公車,其中2輛是全新低底盤公車,語言使用包括中文、英文、日文、韓文輪播。營運時間從早上6時至晚上9時,平日尖峰時段每20至30分鐘一班、平日離峰及假日時段每40至60分鐘一班。

鄭文燦提及,目前市府一方面針對市區免費樂活巴士檢討效益,二方面設計包括國道客運、快捷公車、幹線公車、微循環公車等各種公車路線,希望能讓桃園發展得更迅速,無論桃園內部點對點、桃園至雙北點對點,都能更加方便。

鄭文燦也談到,目前市府所規劃的八德轉運站、經國轉運站、長庚轉運站已定案或動工,同時亦將於南崁規劃小型轉運站,讓乘客更加方便,同時也會提升親切與友善的服務。未來將是人本的交通、綠色的交通,要提供更方便、安全及便捷的大眾運輸系統,以減少市民對於小客車的依賴。
 
2018.05.15 好房圈
繼承土地持分如何處理? 專家這樣說
繼承上一代不動產時,常會遇到共同持有土地,日前有網友在網路論壇發問,自己和兄弟姊妹共同持份,若想出售個人持份,卻不知如何做?專家建議,其實只要持分過半就可出售,不過須告知其他持分人,抑或辦理土地分割再出售。

不動產只要單一持分過半,即可出售,不過得提前告知其他兄弟姊妹,而且持有兄弟姊妹也優先享有購買權;不過若是持份未過半,也可單純出售個人持分,可以先進行土地分割後再出售。

天時地利不動產總經理張欣民表示,土地尚未分割情況下想,會被認為產權不完整,一般情況來說成交機率低,除非是有其他特殊目的或用途,例如該區段地段十分精華,所以先買下卡位,等到其他共同持有者釋出,再作一併收購及整合開發。

張欣民提醒,欲買者得注意因土地產權不完整,可能難找到願意貸款銀行,就算找到願意貸款銀行,短時間內也無法進行開發計畫,除了得評估自身財力外,最好也把土地利息一同算進去。
 
2018.05.15 好房圈
好物件6小時就賣掉 北捷這站夯到不行
永慶房屋最新調查發現,擁有市場、公園的熱門捷運站周邊住宅交易超熱門,捷運永春站也名列前5大,而當地房仲指出,最近的市場氣氛確實比較不同,不少買方認為現在是買屋的時機,有好的物件都會勇於出價,甚至還有幾小時內就會賣掉的例子。

永慶房屋忠孝永春直營店店長許人元表示,這區域最近市況真的是完全不一樣,不少買方都勇於出價,加上永春站周遭生活、交通機能齊備,當地房屋市況真的相當火熱。

永春站周遭生活圈物件銷售速度很快,好物件也相當搶手,許人元分析,今年價格雖然持平,但還是已經較高點時有差距,買方進場就相當多,甚至有物件早上11點開賣,傍晚5點就簽約。

至於永春站價格帶部分,許人元指出,在捷運永春站3-5分鐘的路程內,行情約6、7字頭,離捷運站外圍則約在5、6字頭。

捷運永春站除交通方便,公車來往頻繁,生活機能與餐廳也以忠孝東路5段為主,巷弄內很寧靜,不受捷運人潮而破壞居住品質。 .

永春站生活圈的學區資源也很豐富,博愛學區的明星學校博愛國小與興雅國中都在此區,此外,大小綠地公園也多,中全公園、松勇路上的信義369號公園,松德路轉彎處的松德公園,都很適合家庭在閒暇時前往散步,休閒場域相當充足。
 
2018.05.15 好房圈
想要漂亮木地板?3大重點要確實
木質地板不僅能讓視覺效果看起來明亮,也相較磁磚地看起來溫暖,不過要照顧木質地板,亦是讓不人又愛又恨,因為若是保養不好,就容易產生刮痕、裂縫、膨脹等問題。永慶居家中心經理何政熹建議,抓住三大重點維護,就能有效降低木地板損壞。

「濕度、溫度、清潔」何政熹說,控制好這3種情形,木地板也可以維持得很好。濕度控制方面,要注意「不能太濕,也不能太乾」,如果地板接觸到液體,一定要盡快將水份擦乾;反之如果太乾,則容易造成木板收縮,導致地板裂開或縫隙等問題,因此在濕度上的控制必須要平衡。

木質熱漲冷縮明顯,因此避免陽光直射是非常重要的,何政熹建議,可以在窗戶加裝窗簾,避免地板受到太陽長時間的照射。最後,清潔與保養是木地板維護的關建,清潔主要能避免刮傷問題,然而,如果地板材質屬於實木地板,那保養工作就要做得更確實,必須定期塗上保養油維護,以延長地板壽命。

另外,何政熹也強調,不是所有地方都適合鋪木地板,例如靠近山上或林口地區的房子就相較不合適,因為濕度太高的問題,木地板壽命較短。
 
2018.05.15 好房圈
買不如租? 逾半租屋族後悔沒對自己發狠
房價高漲促購屋族轉向租屋觀望,但也因租屋市場需求推升,導致租金行情不斷上漲,想靠租屋存錢也有了一定難度,到底是「租不如買」還是「買不如租」,從過來人角度看一看,是哪一派對當年的決定後悔了。

根據營建署統計,光是六都的無殼蝸牛,不論是租屋中還是與家人同住,調查有高達45.3%的比例表示「還是想買房自住」,且比例較上季有略微增加,就有網友在臉書社團《台中房地產討論區》發起投票活動,詢問過去鼓吹買不如租的人,是否還堅持想法,但投票結果顯示,有逾半比例的租屋族表示「後悔當初沒買房」,後悔買房的比例一成不到。

多數人認為,房子不是不能買,且至少不像股票有淪為一張廢紙的可能,是具有居住的功能性,房產作家賴淑惠就表示,對自住客而言,一心追求「最低點」並不實際,因為沒人知道真正的低點在哪裡,如果錯過了,不只看上的好物件可能會拱手讓人,甚至又要花上幾年,等待下一個房市低點,期間還要繼續負擔原本的房貸或是租屋支出,換算下來未必划算,因此若有換屋打算,審慎評估資金周轉狀況,尋找交通與機能符合所有家庭成員需求的物件,追求更佳的生活品質。

好房網TV主持人田大權也提醒購屋族,買房不要在枝微末節打轉,對自住客來說,房價微漲、微跌不是最重要的,千萬「不要為了買房而買」,買房應回歸本身的需求,先清楚自己的購屋動機,接著計算房貸支出,最好壓在家庭月收入的50%以下,並且多看房、多比較,才能買到適合自己的房子。
 
2018.05.15 聯合報
跌價壓力擴大 新北10社區新古屋出現賠售潮
新北市房市跌價壓力擴大,實價登錄顯示,去年底以來出現不少新古屋屋主認賠出場案例,如中和「遠雄左岸采梅園」、新莊「興天地」等社區,近期都有單戶轉手賠逾600萬元以上,新莊「誠」更有單戶轉售認賠942萬元的案例。

實價登錄顯示,新莊「興天地」9樓戶別屋主今年 1月以2,518萬元賣出,賠售612萬元。中和「遠雄左岸采梅園」,去年底一筆19樓交易總價為2,710萬元,比2013年底的買進成本賠了640萬元。

此外,例如新莊「冠德鼎峰」、「皇冠花園」,永和「御極賞」等社區,也都出現了單戶賠售逾400萬元的案例,板橋長安街「蒲陽文萃」今年交易的四戶,都是以賠售350萬至450萬元出場。

房地產業者指出,房價下跌,預售進場的屋主在完工後,由特別寬限期進入本利攤還期,或因個人資金調度需求,面臨較大的資金壓力,才使得認賠出售案例快速增加。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,隨著房價修正,不少新北市新案降價銷售,連帶新古屋也面臨賠售潮,這種情形遍及板橋、新莊、中永和及土城。

2015年前入場購買的預售屋幾乎都買在高點,尤其新莊因為案量多、賣壓大,不少小型投資客都面臨賠售的壓力,也有部分建商為了出清餘屋而降價賣,因此新成屋下殺,讓屋齡較新的中古屋價格連帶受影響。

新莊頭前重劃區的建案「誠」頂樓戶,近期以2,570萬元出售,屋主持有五年賠售942萬元,業者推測賣方近期可能因資金調度,進而認賠出場。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,頭前重劃區在房市多頭的時候,開價曾經逼近6字頭,但近二年來大坪數去化緩慢,尤其總價2,000萬元以上物件銷售難度更高,想要變現,只能認賠出售。
 
2018.05.15 信報
南豐新屯呎價首越2萬關
老牌屋苑頻破頂 涉24宗成交

樓市升勢加速,新一浪破頂潮更由老牌屋苑策動。統計過去約一個月,二手市場錄得至少24宗一、二線老牌屋苑破頂成交,個別樓齡高逾40年的屋苑更連誕「癲價」成交。鰂魚涌南豐新邨一個頂層連天台戶,近日以800萬元售出,呎價2.046萬元,把該屋苑保持不足一周的呎價紀錄大幅推高逾一成,呎價更一舉衝破2萬元大關。

頂層連天台戶800萬售

根據本報統計,近一個月錄得的24宗一、二線老牌屋苑破頂成交,涉及20個屋苑;以成交單位計,樓齡由32年至逾40年,以南豐新邨樓齡逾40年最高,但仍不乏捧場客。以今次成交價高見800萬元的1座頂層連天台兩房戶為例,實用面積391方呎,連259方呎天台,樓價除刷新該屋苑兩房戶新高外,呎價20460元更改寫該屋苑逾40年來的歷史紀錄,把上周二(8日)由同座同面積中層G室兩房戶以每方呎18414元造出的屋苑紀錄,極速大幅推高約11.1%。

翻查土地註冊處資料,上址早於1981年2月由高姓人士斥資37.7萬元購入,至1986年10月轉至沈姓人士名下,但未有顯示金額,不排除為內部轉讓。

該沈姓人士2008年2月再購入同屋苑一個車位,但未包括在今次交易內,以是次成交價計,相對1981年的造價大幅升值762.3萬元(約20.2倍)。

長城物業區域董事蔡詠霜坦言,南豐新邨頂樓連天台放盤一向不多,該屋苑對上一個為3座頂層連天台兩房戶,面積相同,今年1月曾以760萬元放售,但上月底已封盤不賣,令目前該屋苑連天台戶盤源絕跡。

今次高價易手的單位更屬於1座的樓王戶,位置上「行嘅斜路最少」,而且相對接近港鐵鰂魚涌站,一向「最多人搵同埋最值錢」。

金獅花園呎價月內三新高

南豐新邨今次呎價除首度突破2萬元心理關口外,亦貴過不少最近推出的新盤。資料顯示,新地(00016)發展的將軍澳日出康城晉海II,近日加推新一批114伙,折實後單位呎價悉數低於2萬元,售價最平一伙為3B座16樓F室,實用面積343方呎,折實售價599.5萬元,呎價17478元,南豐新邨新樓王呎價較之足足貴約17.1%。

除南豐新邨外,隨着近來樓市愈升愈急,同區老牌屋苑如鰂魚涌康怡花園、北角城市花園及沙田河畔花園,過去一個月呎價高位都先後衝破2萬元。

樓齡高達34年的沙田翠華花園,呎價亦緊迫2萬元大關,市場消息指出,B座中層1室兩房單位,昨天就以420萬元易手,實用面積215方呎,呎價19535元,刷新全屋苑呎價紀錄。原業主2014年2月以220萬元購入,賬面賺200萬元(約90.9%)。

另外,樓齡逾31年的大圍金獅花園期內呎價亦一個月內三度破頂,為期內最多破頂成交的屋苑,最新一宗為金康閣高層4室,實用面積270方呎一房戶,美聯物業首席高級營業經理嚴浩焌稱,本月10日以478萬元售出,呎價17704元,把該屋苑呎價紀錄一個月推高2.7%。原業主2009年3月以91.8萬元購入,賬面賺386.2萬元(約4.2倍)。
 
2018.05.15 信報
ISLAND RESIDENCE首錄租賃每呎69.3
會德豐地產旗下筲箕灣ISLAND RESIDENCE本月開始交樓,屋苑昨天錄得首宗租賃成交,一個開放式單位以呎租69.3元(以實用面積計.下同)租出,不但較港島指標屋苑鰂魚涌太古城本月最貴呎租49.4元高逾四成,更超越跑馬地豪宅禮頓山一個3房戶於本月錄得的67.2元呎租。

中原地產高級區域營業經理陳凱超表示,屬單幢盤的ISLAND RESIDENCE,本月起陸續交樓,新近錄得屋苑首宗租賃成交,為高層B室開放式單位,實用面積238方呎,業主收樓數天即以每月1.65萬元租出,呎租69.3元;業主於2016年10月以515.2萬元買入單位,現享逾3.8厘租金回報。

貴過太古城禮頓山

翻查資料,太古城本月至今暫錄13宗租賃個案,當中呎租最高的一宗,實用面積563方呎,月租2.78萬元,呎租約49.4元;另外,跑馬地禮頓山一個實用面積1087方呎低層A單位,本月初以月租7.3萬元獲承租,呎租約67.2元。換言之,該屋苑首宗租務成交較上述兩宗成交分別高出40.3%及3.1%。

事實上,筲箕灣區內單幢樓呎租一度逼近90元,同區入伙約一年的柏匯,一個實用面積190方呎低層連平台特色戶,去年11月以每月1.7萬元租出,呎租高達89.5元。陳凱超指出,現時ISLAND RESIDENCE約有40個放租盤,叫租1.6萬至3.6萬元,呎租約56至95.6元。其中,一個高層D室開放式單位,實用面積272方呎,月租叫價2.6萬元,呎租高達95.6元,為該屋苑現時意向呎租最貴的租盤。他預期,ISLAND RESIDENCE短期內將有大量租盤湧現,料令成交呎租回落至60至70元的市價水平。
 
2018.05.15 經濟
鄭家純兒子入市 6900萬購地利根德閣
樓市暢旺,新世界(00017)鄭氏家族成員剛以6,900萬元購入中半山地利根德閣單位,並須繳15%辣招稅,涉稅1,035萬元。

土地註冊處資料顯示,地利根德閣3座低層D室,實用面積2,361平方呎,連車位以6,900萬元售出,實用呎價29,225元,登記買家為鄭志明(Brian),為新世界主席鄭家純兒子,是次入市須繳辣招稅,涉及稅款1,035萬元。

寶樺臺中層 呎售30702

中半山寶樺臺中層B室,實用面積1,596平方呎,以4,900萬元售出,實用面積呎價30,702元。原業主於2007年以2,238萬元購入單位,帳面獲利2,662萬元。
 
2018.05.15 經濟
一手豪宅首季成交 內地客僅23%
今年首季一手豪宅內地買家金額比例只有23.2%,為8個季度新低。中原指,本地資金流入豪宅市場增,推低內地買家比例。

中原報告指出,首季一手豪宅成交,內地買家宗數及金額佔比分別錄22.5%及23.2%,按季跌10.5及6.8個百分點,金額為2016年首季後新低。

豪宅交投持續暢旺,中原研究部高級聯席董事黃良昇表示,近期不少本地買家購買豪宅,而內地買家比例相對減少。
 
2018.05.15 經濟
工廈首4月成交 2304宗按年升68%
工廈買賣旺,報告指,首4個月工廈註冊錄2,304宗,按年升約68%。

工廈交投氣氛理想,港置工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年首4個月共錄得2,304宗工廈買賣註冊(數字不包括公司轉讓個案),較去年同期1,373宗,按年升約67.8%,涉及金額約215.94億元,按年大升126.9%。

另外,按地區劃分,交投氣氛暢旺的地區包括:荃灣區今年首4個月累計錄501宗,較去年同期紀錄212宗大升136.3%,涉及約51億元。

其中最矚目項目為荃灣W212,單一項目合共錄得218宗註冊成交,帶動區內交投氣氛。而葵涌/青衣區累計註冊錄465宗,較去年同期326宗按年升42.6%,涉及約21.65億元;另外九龍灣亦累計錄307宗,較去年同期97宗大幅上升216.5%,涉及約11.32億元。

500萬以下成交 達1546宗

按金額劃分,500萬元以下工廈物業錄得1,546宗註冊,佔整體工廈註冊量約67.1%,同時亦較去年同期968宗,按年升逾59.7%,反映細銀碼的工廈續主導市場交投。

此外,較受注目的億元成交則錄得13宗,按年同期增加10宗,而首4個月矚目大手成交登記包括:荃灣永南貨倉大廈全幢於1月份以21.62億登記售出、觀塘業發工業大廈地下至8樓以約16.2億元售出,及觀塘英亞工廠大廈1至4樓A至B室亦以13.23億元登記易主。

港置工商董事陳偉志表示,近期多個工廈新盤重建落成並拆售,推出不少細銀碼單位,令交投氣氛上升。相比其他工商舖物業,投資工廈入場門檻較低,呎價亦較其他物業低水,以約3,000元呎價仍能入市,因此能吸引不少投資者,而荃灣區及葵青區是傳統工廈活躍區份,入場費相對較其他區份略低,一直受投資者歡迎,因此註冊量較其他區域高。

陳偉志展望,工廈交投活躍仍會持續,而商廈呎價不斷破頂,令工廈用地的潛在價值提升,吸引投資者入市作翻新及重建,有利全幢工廈交投,預料上半年工廈交投可望超過3,000宗。
 
2018.05.15 網路新聞
萬科A:董事會提請股東大會授權增發H股
萬科A(000002)5月14日晚間公告,公司董事會提請公司2017年股東大會以特別決議方式批準授予公司董事會一般性授權,以便董事會根據市場情況和公司需要,單獨或同時發行、配發及(或)處理不超過公司已發行境外上市外資股(H股)20%的新增股份。

授權內容則包括,給予公司董事會在授權時間內無條件和一般性授權,根據市場情況和公司需要,決定以單獨或同時發行、配發及處理公司H股股本中之新增 股份;由公司董事會批準配發或有條件或無條件同意配發的H股新股數量,不得超過該議案經公司2017年度股東大會通過之日公司已發行的H股數量之20%, 其中新股包括但不限于認股權證、可轉換債券及附有權利認購或轉換成股份之其他證券等購股權。

此外,該授權議案還提及授權公司董事會在行使一般性授權時制定並實施具體發行方案,包括但不限于擬發行的新股類別、定價方式或發行價格、發行數量、發行對象以及募集資金投向等,決定發行時機、發行期間,決定是否向現有股東配售。

萬科A將于6月29日在深圳總部召開2017年度股東大會,其中一項內容即是審議關于發行公司H股股份的一般性授權的議案。

值得注意的是,萬科A連續5日出現大宗交易,5月14日成交金額仍為3.4億元,成交價仍為27.24元,賣方與接盤方均與上一交易日相同,賣方為西南證券股份有限公司深圳濱河大道證券營業部,買方為華泰證券股份有限公司上海武定路證券營業部。
 
2018.05.15 網路新聞
遼寧丹東:限制區域新房2年限售 首付不低于50%
  5月14日,丹東市政府出臺《關于促進我市房地産市場平穩健康發展的意見》。從即日起,將對限制區域實行房地産調控措施。

  此次規定的限制區域范圍為振興區中心南路以東、江灣西路以西、黃海大街(浪東線)以南、鴨綠江大道(濱江西路)以北,即對丹東新區區域實行房地産調控措施。

  根據《意見》,非本地戶籍人員在限制區域內購買的新建商品住房,自簽訂商品房買賣合同備案滿2年並取得不動産權證書後,方可上市交易。非本地戶籍人員申請商業性個人住房貸款,在限制區域內購買新建商品住房,根據金融風險情況,按照銀行相關規定分類執行。異地住房公積金繳存職工在丹東市購房申請異地住房公積金貸款的,首付比例調整為不低于50%。

  《意見》還要求,各房地産開發企業嚴格落實商品房銷售明碼標價制度。在銷售新建商品房前,須將商品房銷售價格報價格主管部門備案。商品房銷售價格必須在售樓處現場按照“一房一價”對外公示,銷售商品房價格須按照在價格主管部門備案價格進行網簽。相關部門要合理調控土地供應規模,加大新增房地産開發用地供應規模,原則上不低于2017年水平。

  據了解,丹東市正在加強房地産市場執法檢查,將重點查處房地産開發企業和中介機構未取得預售許可證銷售商品房、違規收取購房定金或預付款等費用、未公示銷售進度控制表、捂盤惜售、惡意炒作和哄抬房價、發布虛假房源和信息等擾亂市場秩序的違法違規經營行為。
 
2018.05.15 證券
132家房企存貨逾4.5萬億元 萬科等10家佔比近六成
   高周轉正成為房企擴大規模,保證安全的大殺器。

   A股房企2017年年報披露已收官,《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,剔除可對比性數據不全的上市房企,132家上市房企存貨總計超過4.5萬億元,比去年同期增加了9268億元,同比增長26%。同時,這意味著平均每家房企存貨達342億元。

   值得一提的是,以萬科為首的前10家房企存貨總計接近2.5萬億元,佔比達55%,接近六成。

   易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示,近年來房企擴張意願強烈,去年一、二線房企加大拿地力度,其土地談判力強,掌握資源更多,並購項目量大,拿地儲備較高。

   《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現,存貨門檻在1000億元以上的有13家,分別為萬科、綠地控股、保利地産、華夏幸福、招商蛇口和首開股份等,其中,陽光城、榮盛發展、金科股份、中南建設、華發股份等房企近三年來存貨首次超過1000億元;500億元至1000億元的有9家,其中包括掉隊嚴重的金地集團;300億元至500億元的有8家;100億元至300億元的有28家。

   另有分析人士認為,房地産行業本身的樓盤開發具有周期較長特點,庫存增加有其合理性,一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。但有些企業雖存貨增長幅度較慢,或者甚至出現存貨大幅降低的現象,這也並不意味這些房企運營健康。

   據記者統計,萬科存貨約為5981億元,同比上升36%;綠地控股存貨為5146.82億元,同比上升僅7%。

   有接近綠地控股人士向《證券日報》記者透露,綠地去年個別區域銷售業績不理想,商業項目庫存量大,導致拿地支出相對大型房企來説較少,因而補貨力度不大。據克而瑞統計數據顯示,在2017年新增土地貨值排行榜中,銷售額曾一度超過萬科的綠地控股位列第13位,新增貨值不足2000億元。

   不過,從整個行業去庫存效果來看,2017年,一些此前在三、四線城市集中布局的房企去庫存效果理想,甚至有在三、四線大量布局的企業能一下回籠上千億元的銷售款。

   另據《證券日報》記者觀察,有不少企業存貨周轉次數減少,存貨周轉天數變長,可見其運營能力和存貨管理水平變弱,項目適銷不對路,進而導致現金回流較慢,資金鏈承壓,對企業快速擴張造成阻力。

   有業內人士表示,目前來看,在A股房企6.5萬億元負債的高壓下,高周轉幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。庫存管理能力若較弱,一般非高端項目無法三年內清盤,那麼將影響企業短期償債能力。而近兩年拍出的多幅地王地塊由于限價政策限制,尚未實現大量變現,會進一步降低存貨周轉速度,資産周轉率也將受到影響。
 
2018.05.15 新華網
北京首個企業全自持租賃項目 首次試水出租率超過80%
  2018年5月中旬,北京首個全自持租賃項目——萬科翡翠書院正式啟動租賃運營試水。數據顯示,翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現意向滿租,後續又加推一幢,總計72套房源。截至5月13日,最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。這意味著,曾經被輿論質疑“無解”的北京全自持地塊初步獲得了市場和客戶的認可。

  一次困難的有益嘗試

  企業全自持租賃地塊,是一次有益,但困難的嘗試。

  就在一個月前,翡翠書院因“十年租金180萬起”的“天價租金”,成為輿論焦點。而如今,數據顯示,該項目出租率超過80%,願意為了高品質生活而一次性支付十年租金的家庭型長租客戶確實存在。翡翠書院的首批租戶,來自經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤是這種新家庭租房模式的擁護者,“市場需要像翡翠書院這樣擁有更穩定租期、不同功能空間、更舒適品質和更完善配套的産品。政府通過大力支持租賃市場以緩解住房壓力的邏輯是很正確的。期待未來政府可以和企業共同推出更多、更好的面向家庭的租賃産品,使得房屋可以真正去除投資屬性,大家可以更加自由從容地選擇安居之所。”

  過去房價再怎麼走高,人們仍不願租房,很大程度就是因為租住體驗差。尤其是對生活質量、穩定長住有要求的家庭而言,優質體驗的高質量租房一直是一個市場空白。

  一年半後的今天,回頭再看北京市供應的全自持租賃地塊,這確實是值得肯定的嘗試,能夠直接定向增加穩定租賃的産品供給。在北京市推出20多塊企業全自持土地時,《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》文件第5條就提出了“企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制,不限定承租主體,租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定”,這極大地鼓勵了企業用自主創新的方式來實現全自持地塊的解題。而敢“吃螃蟹”的北京萬科,選擇了一條客戶導向的發展路徑,從市場需求調研中定向研發的翡翠書院,是市場從來沒有過的租賃創新。

  超過80%的綜合出租率顯示,北京市全自持地塊的出臺,以及萬科對全自持租賃産品的創新探索,填補了這個長期空白的市場。一部分家庭一直難解的居住改善難題有了買房之外的新解法。家庭型高品質長租社區産品的推出有效助力了北京市住宅租賃市場的多元發展,以供給側改革的方式呼應了“租購並舉”、“房住不炒”的政策。

  成為市場的一劑良藥

  來自鏈家研究院的數據顯示,在實現了租購並舉的發達國家,租房率都高達35%以上,而我國當下的租房率數據僅為21%。

  德國聯邦統計局數據顯示,在德國,只有約50.4%的家庭居住在自有住房中,49.6%的家庭租房居住。盡管經濟高度發達,德國的房地産價格也因租賃市場發達、租房比較高、整體供給充足、供需基本平衡而在歐盟中處于中低水平,而且房地産市場維持著長期穩定。

  從德國經驗出發,我國走向房地産市場更穩定發展的良藥之一,就是培育與發展住房租賃市場,增加多元化的供給,填補當前的租賃市場空白,

  在北京,住房租賃市場的一大缺口,就是高品質家庭長租産品的缺失。

  隨著二胎放開,大量的家庭都面臨著如何滿足一對夫妻、兩個老人、兩個孩子三代人改善型生活空間需求的居住困境。但在北京,這類居住困境的實際解決選擇卻十分有限——新房供給稀缺,且高産品單價均在8萬以上,首付門檻頗高。

  一份面向海淀中關村高新技術産業人群的租房需求調研顯示,當區域客戶群中,當前未能滿足的家庭主流租房需求包括:至少要有3~4個臥室滿足一家老小的改善型需求;租賃房源安全穩定有長期居住保障,不必年年搬家;能夠實現職住平衡;房屋所在社區生活便利、有社群感,圖書館、教育、社區商業、養老等生活公共配套齊全。

  翡翠書院的出現,及時填補了市場的這一空白。從需求出發,解決市場痛點,也正是翡翠書院成為首個試水成功的“北京樣本”的重要原因。

  期待未來,出現更多符合市場各類需求的新租住産品,讓市民擁有更多買房之外的優質居住選擇。
 
2018.05.15 網路新聞
五礦地產計畫發行2億美元優先永續資本證券
五礦地產擬將證券發行所得款項淨額用作集團現有債務再融資及一般企業用途。

五礦地產有限公司5月14日午間公告,其全資附屬公司 Excel Capital Global Limited 作為發行人,與五礦地產及聯席主承銷商於2018年5月10日訂立認購協議,據此,發行人同意發行,各聯席主承銷商個別同意認購或促使認購人認購及支付本金總額為2億美元的優先永續資本證券。

公告顯示,聯席主承銷商包括德意志銀行、瑞士銀行、摩根士丹利、中銀國際、海通國際、中信里昂、大華銀行有限公司、東方證券(香港)。

分派率方面,自發行日期起至2021年5月17日(“首個贖回日期”)(惟不包括該日)期間,為每年7.0%。就自首個贖回日期(包括該日)起至緊隨首個贖回日期後的重設日期(首個贖回日期及首個贖回日期後每滿三年之各日,不包括該日)期間,及自首個贖回日期後各重設日期(包括該日)起至緊隨的重設日後(不包括該日)期間而言,為相等于以下者總和:(i)初始息差4.338%;美國3年期國庫證劵基準利率;及5.0%。

據觀點地產新媒體瞭解,該證券將於2018年5月17日左右發行。五礦地產擬將證券發行所得款項淨額用作集團現有債務再融資及一般企業用途。
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