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資訊日報 2018/05/16
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2018.05.16 工商時報
上揚再標地上權 推透天店面、別墅
上揚國際集團大手筆買地推案!日前才耗資近8億元,買進3,000坪土地,旗下關係企業鑲揚國際開發,在岡山地上權熱銷之後,又花2億元,標下1,700坪地上權,準備在永信建設「R5新世界」地上權大樓附近,興建透天厝和別墅住宅。

南台灣代銷龍頭上揚國際,跨足建設投資,態度積極,買進土地和標購地上權,雙管齊下,旗下關係企業鑲揚國際開發,去年以權利金4,669萬向國有財產署,標得高雄岡山區573坪土地,並推出高雄第一棟透天厝地上權「銳揚傳家寶」。

國財署5月14日標售高雄市鳳山區褔誠段13地號、1,748.41坪「住三-1」地上權建地,鑲揚國際以總價2.2億元標下,換算每坪約12.59萬元。

鑲揚昨(15)日表示,鑲揚國際地上權基地,在鳳山區五甲公園對面,預計規畫透天店舖、以及寬面透天住家,合計40多戶。與永信建設已動工的福誠段第二期的地上權住宅,只有一街之隔,第一期的地上權住宅R5新世界,規畫400戶已售95%。

在此之前,上揚國際集團才在5月8日有大手筆演出,總共砸下7.66億元,向高雄市政府財政局標得高雄市楠梓區的4筆建地,總共標得3,020.9坪。

包括銳揚建設總經理侯嘉璋,以個人名義,每坪36.88萬元,總價1.43億元,溢價53.67%,標下390.23坪;清景麟地產公司以每坪24.47萬元,總價1.21億元,標得494.81坪建地;鑲揚國際以每坪24.12萬元,總價3.61億元,標得1,496.91坪「住三」建地;銳揚建設以每坪22.05萬元,總價1.4億元,標得638.95坪土地。
 
2018.05.16 工商時報
高雄3大豪宅區房價各有消長 美術館最強 農16最貴 亞灣盤整
高雄3大豪宅區價格,從2016年迄今,各有消長,美術館特區因崛起最早,發展較成熟,表現最強,2017年平均每坪25萬元,年增4.13%;農16特區因有漢神巨蛋商圈力挺,價格雖微跌7%,仍維持平均每坪27.6萬元的相對最貴;至於話題十足的亞洲新灣區,住宅和商業機能尚未發揮,因此,尚屬盤整階段,平均每坪售價約23萬元,在3大豪宅區墊底。

高雄每戶售價超過3,000萬元的豪宅,絕大多數都集中在美術館特區、農16、以及亞洲新灣區,去年成交總戶數大約90戶,今年,在各區中也陸續有少數的過戶資料。

高雄市房屋市場調查協會前理事長謝俊正說,根據實價登錄資料顯示,京城建設的農16特區豪宅「京城京城」,今年3月即過戶1戶,美術館特區內皇苑建設「御桂園林」,今年2月過戶9戶,友友建設「美術帝國」今年1月過戶1戶。

住商機構在統計2016年至2018年高雄3大豪宅區房價後發現,3大區價格皆有調整,不過,農16特區維持2017年平均每坪27.6萬元的最高價,但比2016年的29.7萬元,跌7.07%。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,這2年多年,美術館特區的房價表現,則相對堅穩,2017年還從2016年的24.2萬元,上漲到25.2萬元,漲幅約4.13%,倒是亞洲新灣區價格震盪相對較大,從2016年的每坪26.7萬元,下跌到每坪22.9萬元,跌幅達14.23%,到今年2月,每坪還是維持在22.7萬元的相對低價位。

徐佳馨說,高雄3大重畫區之中,農16與美術館特區崛起最早,發展較成熟,加上已有不少自用客戶入住,房價才會相形穩健,而亞洲新灣區因為話題剛起,就遇到房市修正,因此,價格受到拖累,表現最為弱勢。

住商不動產高屏澎區協理林祺博分析,農16特區與美術館特區,加上漢神巨蛋商圈,形成北高雄房市的金三角,帶動北高雄經濟成長,是這波房市起漲的領頭羊,對豪宅客戶來說,這2個區域具熟悉度,往往是下手時的首選。

至於亞洲新灣區,話題雖然很多,但整個區域仍在醞釀,目前還是處於盤整期,一旦未來規畫完善,商業和產業落實進駐,又有建商推出市場接受的代表作,勢必能有一番表現。
 
2018.05.16 買購新聞
內政部:租賃條例6/27施行 租屋市場迎五大變革
「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃條例)即將於2018年6月27日施行,租屋市場將面臨5大變革,包括:租賃契約全面加強規範雙方權利義務、成立房客(房東)協會提供諮詢服務、政府免費爭議調處、建立包租代管專業服務制度、房東交由專業租屋可享租稅優惠等,以保障近300萬租屋族居住權益。

8成民眾支持專法 高效率完成立法

內政部表示,過去租屋市場普遍面臨租屋權益保障不足、租賃資訊不對稱、糾紛處理不易及缺乏專業管理等問題。內政部在2017年8月底委託民調結果顯示,有80.5%的受訪者,支持政府發展租賃住宅市場相關的租賃條例及社會住宅政策。

內政部近2年積極推動專為租屋權益發聲,及租屋產業發展的專法,不到1年即高效率完成立法,於2017年12月27日公布,2018年6月27日即將施行,除了健全租賃住宅市場外,希望引導45萬戶空閒住宅委託服務業經營管理,並可因此帶來9千個工作機會,進一步帶動市場經濟成長。

強化租賃權利義務關係 租屋契約全面納管

內政部提到,為強化租賃權利義務關係,租賃條例訂明房客押金負擔不得逾2個月租金總額,且租約消滅時有退還押金的保障;房東應說明負責修繕項目,未於期限內修繕得由房客自行修繕並請求償還費用;如房客有毀損不為修繕、賠償或長期療養需要等特定情形,得由房東或房客主張提前終止租約。

由於2017年1月施行之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,主要針對消費關係之租賃契約,例如企業經營的房東進行規範,而租賃條例對於非具消費關係的租賃契約,例如出租人為業餘房東,則授權訂定應約定及不得約定事項規範租賃雙方的權利義務,兩者互相搭配,更能全面促進租賃契約的公平合理。

導入民間團體力量 提供專業租屋諮詢

內政部指出,為提供租賃雙方多元諮詢管道,在租賃條例施行初期,政府將先建立「租賃事務諮詢平台」,提供民眾諮詢租屋事務。並逐步輔導成立房東、房客協會,提供民眾諮詢專業經營知識,或糾紛處理技巧的管道,使團體成為租賃雙方處理租賃事務的得力幫手。同時協會也能提供相關通譯服務,以協助新住民處理租賃事務。

政府免費提供租屋爭議調處服務

內政部表示,租賃糾紛涉及爭議金額較小,透過司法途徑解決成本高,且耗日費時,租賃雙方可向直轄市、縣(市)不動產糾紛調處委員會申請免費調處住宅租賃爭議,讓政府扮演公正專業第三人的角色,使糾紛處理更具效率。

為有效協助民眾解決租屋糾紛,各直轄市、縣(市)政府已著手聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,歡迎民眾善用政府便民服務措施。

建立包租代管專業服務制度

內政部指出,為協助房東處理繁雜租賃事務,將建立「包租業」,即由專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理;以及「代管業」,即由專業經營者代為房東管理出租房屋的專業服務制度。同時也建立租賃住宅管理人員專業證照制度,藉由專業經營提供租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等專業服務。包租代管專業服務制度現已運用在社會住宅的推行,未來擴及到一般租賃住宅後,將能全面提升租屋管理服務品質,維護國人居住權益。

內政部提到,包租業、代管業為許可登記行業,在政府大力推動下,已請經濟部新增「租賃住宅代管業」、「租賃住宅包租業」營業項目及「租賃住宅服務商業」團體業別,正透過地方政府積極輔導仲介業或不動產相關業者於條例施行後完成許可登記,及籌組同業公會。另為保障服務當事人的權益,產業管理也已導入繳存營業保證金作為損害代償機制,並規範業者執業責任,以取得民眾的信賴。

房東交由專業經營享租稅優惠

內政部也提到,個人房東如透過專業代管,或包租服務處理繁雜的租屋事務,政府將提供每屋每月6千元租金所得稅免稅、月租金6千元至2萬元部分之必要損耗費用53%的扣除額,以促進專業化經營及活絡租賃住宅供給。內政部也已授權各直轄市、縣(市)政府,訂定地價稅及房屋稅優惠自治條例,將整合朝向自用住宅稅率訂定。

帶來9千工作機會 GDP成長920億

內政部指出,全國租屋戶數及低度用電住宅共約180萬戶,是導入包租代管服務制度的潛在市場。租賃條例希望引導國人將45萬戶住宅(潛在市場1/4戶數)委託租賃住宅服務業經營管理。每位租賃住宅管理人員最少可管理50戶以上,估計發展租賃住宅服務業約可帶來9千個工作機會,也能進一步帶動國內GDP成長約920億,是兼具保障國人生活品質及經濟發展的產業。
 
2018.05.16 買購新聞
買啥好?大安、信義「新屋、老屋」價差大
依據建管處統計,台北市屋齡30年以上的老屋的戶數約有581,610戶,佔台北市住宅總戶數7成以上,也有許多買方想在台北市買新屋,但台北市新屋量體比例偏低,故新屋的選擇相對少了許多,住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料,統計近一年(2017年3月~2018年3月)5年內新屋及30年以上老屋的交易量、平均交易單價,並計算每個行政區新屋老屋的平均價差,其中大安區新舊價差最大,新屋高舊屋69.7%,一坪平均差50.6萬,這個價差在台北市一半以上的行政區可以買到老屋,同樣豪宅林立的信義區價差居次,一坪差67.1%,南港區跟文山區市價差最少,一坪分別差27.8%、29.1%。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,大安區及信義區的新屋多為豪宅及高級住宅,因此平均單價都在百萬,故即使這兩區的老屋單價也高,新屋、老屋間的價差極大,而價差最小的南港區,因為重劃區關係新屋量不少,這幾年交易緊縮,故新屋價格維持6字頭,至於文山區,因區域中多為自住需求,價格相對穩健,新屋的價格也較為平實,平均單價5字頭,在台北市是買新屋負擔相對輕的區域,另一方面,雖然這幾年建商大打讓利,但台北市除了豪宅因為管制、交易緊縮等因素,會有較大的讓利空間外,一般新屋住宅因為整體供給量偏少,反而難有較大的讓價空間。

綜觀各行政區近一年新屋、老屋交易表現,許多中、低價位的區域新屋的交易量頗高,其中北投區的新屋交易量最高,郎美囡指出,北投新屋主力來自於重劃區帶動的推案量,此外,新屋平均房價60.3萬,也是吸引力所在,而內湖區也有大量的新屋交易,甚至交易量接近老屋的交易量,原因在於內湖重劃區的新房多,且有許多換屋的外來人口,因此在內湖買新屋的比例較高,另一方面,新屋單價以文山區跟萬華區還維持在5字頭,萬華區因為近年有許多套房物件交屋,因此單價略高於文山區,且兩區的新屋價格不算高,因此新屋、老屋的價差在15萬以內。

至於價差最大的大安區,新屋平均單價高達123.1萬,老屋則是72.6萬,也是所有行政區中老屋單價最高者,郎美囡表示,大安區的敦化、信義、仁愛路上及巷內有許多高級住宅及豪宅,新推案也以這兩種物件類型為主力,故新屋單價高,另一方面,大安區內多為精華地段,有許多著名學區,故老屋的價格一直位居全市之冠,尤其不動產市場盤整時許多買家趁勢入手大安區中古屋,故大安區的老屋詢問度居高不下。

由於新屋的硬體新、大多有管理機制,且北市素地少、重建難,故每每推出必受矚目,不過新屋的實際使用坪數多約在6成左右,而老屋公設少,坪數相對實在,故造就了老屋愛好者,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,買新屋、尤其是預售屋,對於使用空間務必釐清,避免建成後與期待有所落差,而老屋固然實際使用坪數較大,不過老屋通常會需要修繕,若前屋主裝潢老舊,購屋後勢必要重整一番,因此買老屋建議也要估算整修成本。
 
2018.05.16 買購新聞
景氣好?前兩月不動產仲介業表現,近四年最佳
根據財政統計資料庫的資料顯示,2018年前兩月的不動產仲介業表現是近4年以來最佳的一次,全國的銷售額(服務費收入)為65.6億元,年增幅度約為22%,但和景氣高峰時的2014年相比仍減少約18%,若從區域的分布狀況來看,中南部地區仍是表現相對穩健的區域。

六都前兩月的銷售額為65.6億元,是2015年以來表現最佳的一次,以六都的表現來看,台南市與高雄市的表現最佳,年增漲幅度都在35%以上,且比2014年景氣高峰時的表現更佳。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,大台北以外的區域,因為有較低的房價所得比,加上前瞻計劃也增添區域的發展前景,房市表現狀況相對北部的大起大落,中南部地區的交易價量顯得更為穩定,而近年仍可發現中南部地區的土地交易狀況活絡,反應開發商對於未來前景仍偏向樂觀,不動產仲介表現也穩定。

至於北部地區,從近期的銷售額表現也可發現最艱困的時間已過,2018年前兩個月延續2017年以來的反彈走勢,雙北市前兩月的銷售額年增14%與16%,但距離景氣高峰時的2014年,仍減少約3成左右的幅度,曾敬德表示,雙北市經歷一波景氣回檔的交易量大幅修正後,房市交易量也逐漸落底回溫,雙北市的不動產仲介銷售額持續好轉中,不過目前市場上並未有顯著的投資型需求,代表市場並不認為房價有上漲的動能,目前市場上主要的買方還是數量穩定的首購,與逐漸回籠的換屋型買方。
 
2018.05.16 買購新聞
全國首創!桃市推動社會住宅智慧化
桃園市政府為因應2019年中路二號社會住宅申租及入住維護管理,開發社會住宅營運管理系統,全國首創結合BIM系統3D模型及360實景看屋技術,並採APP多元開發,方便民眾了解桃園市社會住宅申請資格,並提供民眾社宅線上申請、360度實景線上看屋、查詢審查資格及住戶設備線上報修等事宜。

市府住宅發展處莊敬權代理處長表示,桃園市社會住宅之建築資訊模型(BIM)作業準則內容,參酌內政部建築研究所委託學術單位所作「我國BIM協同作業指南之研訂」研究報告,以Green BIM分析等方式建構各專業之模型並進行整合,針對重大情節、可能致使工程窒礙難行或產生錯誤之項目,以「建築、結構、水電管線BIM衝突檢核」配合設計及施工進行檢核,並建置竣工BIM模型,確實反應建築、結構及MEP在施工時的修正及完成的狀況,並在BIM模型中加入竣工狀態及主要系統和設備的資訊,以供未來社會住宅設施管理使用。

莊敬權代理處長進一步說明,建築資訊模型(BIM)能更即時有效的提供主要系統和設備的資訊,以手持裝置設備為設計,並運用APP,使桃園市社會住宅營運管理系統介接BIM模型,目前已成功將桃園市蘆竹二號社宅BIM模型介接至手持裝置APP。

未來桃園市社會住宅管理營運模式將更智慧化及便民化,讓民眾在家使用手機,即可線上申請、線上看屋、線上報修等,提供民眾更便捷及舒適的生活。
 
2018.05.16 好房圈
豪宅賠售2100萬不算啥 有錢人跟你想的不一樣!
大安區安和路一處中古豪宅,今年2月出現一戶慘賠2100萬元,而當地房仲認為,此案算是特例,其實並不對地區行情造成影響,而屋主賣屋應屬資產配置。

根據實價登錄揭露,北市大安區安和路「東帝士花園廣場」20樓一戶今(2018)年3月以1.1億元出售,單價約84.5萬元,也是該社區實價登錄的新低價,而原屋主在2016年8月以1.31億買進,約賠了2100萬元。

永慶房屋安和直營店店長羅仁傑分析,近來房市進入盤整期,價格已難回到高點,而此案成交價雖然接近當地合理行情,但以這樣的價格售出,只能算是特例,而目前這社區均價約在每坪90萬元上下。

羅仁傑指出,屋主應該屬高資產族群,房屋買賣出手都是資產配置的一部分,要說賠售可能不至於。

東帝士花園廣場位於大安區安和路二段,是敦南安和一帶稀有的純住宅社區,總戶數共237戶,社區有警衛,生活採買可至遠企購物中心、臨江市場等,社區也近敦南辦公商圈,眾多銀行臨立,該社區屬明星學區,可選擇立人、建安、仁愛國小,大安、仁愛國中等明星學校。

東帝士花園廣場是東帝士集團全盛時期的建案,也是早期知名豪宅,社區住戶名人雲集,從前副總統蕭萬長、前中華開發總經理胡定吾、資深電視人盛竹如、菲姐都曾住過此社區。
 
2018.05.16 好房圈
地下室能住嗎?「穴居」3大要害真要命
頂樓加蓋近年成為眾矢之的,在租屋市場也淪為隨時可能被拆的風險戶,為求便宜租金,等不及政府的社會住宅,近來有租屋族往地下「穴居化」趨勢,究竟地下室能不能住人?又要注意什麼細節?好房網特別走訪專家教導城市「穴居族」的保命之道。

所謂穴居化就是住在地下室,房仲業者指出,依照裝潢及安全性的程度租金有所不同,不過,一般而言大概是地上租金的6~8成。不過雖可以省租金,但採光、通風及災害逃生安全性是一大疑慮。

崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲指出,地下室雖不適合出租,但一直以來都存在,只要地段好,租金又相對便宜就有人願意租,而這也反應出有些租屋族比起安全,更在意租金;另一方面也顯出房價高、租金高,還有低薪的問題。

張艾玲也提醒租屋族,地下室的逃生只有唯一往上逃生,比起頂樓違建甚至更為危險,租屋時不要被拍的美美美的照片騙了,實地去看屋,若發現是地下室就不要租,只要租不出去,就能抵制房東把不宜居的地方拿出來出租。

而現在租屋需求最大的雙北市租金行情有多高?根據營建署公布的最新調查,雙北市租屋以五樓以下公寓為主,電梯大樓居次(皆不含頂樓加蓋)。北市平均月租金1萬2514萬元、新北市略低1萬1187元。 其實,住地下室在物價、租金昂貴的大城市並不罕見,韓劇中常常可見「半地下」住宅,就是半地上、半地下,採光不佳的地下室居所;在中國北京,偏遠地區到城市打拚的異鄉人為了省錢選擇住在地下室,被稱為「鼠族」。
 
2018.05.16 聯合報
女人當家! 雙北女屋主多於男性 最看重生活機能
女性購屋愈來愈普遍,雙北市女性購屋甚至已多於男性。一般以為女性買房子,會先考量捷運、學區,市調顯示,多數女性購屋最注重的是生活機能,如有沒有市場、採買、用餐方不方便等,其次才是交通便利性。

另外對房子內部,女性偏重的也和男性不同,男性一般先看客廳大小,女性則最重視主臥舒適度,其次是客廳、廚房設備。

大台北購屋 女性占比逾50%

女性近年在購屋市場快速竄起,信義房屋統計去年地價稅資料,全國795萬戶之中,女性屋主納稅義務人已占46%,其中台北市女性納稅義務人占比52%,新北市占比51%,均已高出男性。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,都會區女性經濟較為獨立,加上不少女性認為擁有一間屬於自己的房屋,比較有安全感,除了自己買房,婚後購屋也多希望登記在自己名下,因此都會區女性持有屋的比例反而高於男性。

中信房屋近日針對媽媽購屋進行調查,問到買房子會登記在誰的名下,就有多達50%媽媽表示要登記在自己名下,夫妻共同登記約三成,僅8%表示登記在老公名下。

女性買房 最注重生活機能

中信房屋另針對女性買房子最在意的內外條件,第一名為生活機能是否到位,占比達46%,其次為交通便利性,占比20%,第二名,嫌惡設施距離占比13%,排名第三,其他依序為鄰居素質和互動、公園綠地及醫療、學區與升學率。

至於內部條件,主臥舒適度43%第一名,客廳大小20%第二名,廚房設備17%第三名。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,相較男性,一般認為,女性更傾向養兒防老,但實際情況早已不同,問到年紀大了要靠誰?84%女性回答靠自己比較實在,並有48%的女性表示,年紀大了考慮把房子抵押給銀行以房養老。
 
2018.05.16 聯合報
蛋黃區購屋有眉角 同馬路不同側房價差200萬
台北市中心蛋黃區房價近年回修,吸引不少民眾回流購屋。房仲統計實價資料指出,市中心有不少路段,因行政區門牌效應,同一條路左右兩側有不小價差,最多可逾一成,購屋人可多比較。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,北市道路、行政區門牌效應由來已久,短期內也不會消失,打算在市中心買房的民眾,若偏重保值,可選擇房價較高的一側,如果預算有限,由於生活圈差異不大,不妨考慮較低價的一側。

根據永慶房屋統計實價資料,台北市中心,包括新生南路、羅斯福路三段、光復南路、復興北路、和平東路三段等,僅一路之隔,兩側房價都有明顯落差。

以新生南路為例,同樣都靠近大安森林公園,東側屬於大安區的門牌,去年均價一坪84.5萬元,西側屬於中正區門牌,去年均價為79.3萬元,兩者一坪相差5.2萬,價差約6%,三房產品就差了一兩百萬元。

再以光復南路為例,往延吉街方向,屬於大安區,去年成交均價一坪88.6萬元,另一側,屬信義區、松山區,均價每坪80.7萬元,一坪相差約8萬元,價差也達8.9%。

和平東路三段、復興北路與羅斯福路三段也都有同樣情況,其中和平東路屬大安區的門牌,去年平均每坪成交68萬元,信義區門牌僅約61萬元,一坪相差7萬元,價差達10.6%。

謝志傑表示,市中心區同路不同價的道路,大多位於大安區和其他行政區的交界,主要是大安區擁有一流學區、商圈。區內不僅公園綠地多,且捷運站密集,長期以來市場公認是蛋黃中的蛋黃,擁有最明顯的門牌效應。

謝志傑表示,上述位於行政區交界的道路,兩側房價雖有明顯差異,但僅一路之隔,生活機能其實差異不大,購屋人可依需求、預算,選擇適合的門牌區購屋。
 
2018.05.16 信報
史上最貴 新地251億奪啟德地王
九龍東啟德發展區屬於近年官地供應重鎮,最新一幅招標的啟德第1F區1號住宅地(下稱1F1地皮),昨天由新地(00016)以天價251.61億元獨資投得,膺賣地表造價最貴新地王,而新地亦首度於該區插旗;該地皮是政府2013年6月起批出的第15幅啟德地皮,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約17776元,5年間區內地皮樓面呎價狂漲約2.6倍,創啟德區以至九龍東賣地表地皮新高。

近預期上限 五年賣貴2.6倍

1F1地皮可建總樓面超過141.5萬方呎,項目於上周五截標,結果吸引11個發展商組成5個財團入標,包括獨資競投的長實(01113)和恆地(00012),信置(00083)與會德豐地產分別以財團形式參與,市場對地皮估值上限254.77億元,樓面呎價約1.8萬元,結果第15次入標啟德項目的新地,終於以貼近市場預期上限的251.61億元首奪啟德地。

新地副董事總經理雷霆對投得地皮感到非常高興,估計地價連建築費等總投資額約400億元,擬興建地標式的住宅連商場項目,又指該地皮可以直駁商場和未來沙中線啟德站,加上政府投放大量資源,該區「前景秀麗」。新地昨晚發出通告表示,將以內部資源和銀行借款繳付地價,並透露商業部分會留作長線收租。

資料顯示,賣地表歷來有11幅造價逾100億元的百億地王,其中6幅於2017年起誕生,有3幅地價更超過200億元。而毗鄰的啟德第1F區2號商業和酒店地由南豐在去年5月以約246.01億元投得,一度是賣地表造價最貴地王,惟紀錄保持一年左右終被「鄰居」1F1地皮打破,並把地價推高約2.28%。

落成推售 每呎起碼3萬

1F1地皮的樓面呎價17776元,相比恆地(00012)今年2月承接海航集團手上兩幅啟德住宅地的樓面呎價15162元,約3個月急漲17.2%。隨着1F1地皮批出,賣地表中鄰近啟德站的地皮已悉數出售,回看2013年6月啟德第1H區2號「港人港地」住宅地皮、現為啟德1號(II)批出時,樓面呎價僅4913元,即不足5年該區地價勁升2.6倍。

海航一直以「癲價」搶地,令港資發展商卻步,去年3月新地主席郭炳聯被問到投地策略時說:「等啲癲標中晒先啦。」他在去年9月談及海航啟德項目時更指出,「地價咁貴又要時間賣樓,以今日個價嚟講,都幾難賺到錢。」惟今次新地不惜高價奪地。

啟德一帶住宅新盤近月成交實用呎價約2.5萬元,高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚預期,1F1地皮日後落成的住宅單位推售時,實用面積呎價可達3萬至4萬元。

新地擲544億一年掃六地
新地(00016)近年積極推售樓盤,其中以2016年和2017年為例,每年售樓收入達400億元左右,發展商亦適時補充土地儲備,去年5月起至今約一年間,新地已經循多個途徑新增6塊地皮,涉及979萬方呎樓面,單計地價以及補地價金額,合共約544億元。

去年西貢農地補價矚目

本報綜合一手住宅物業銷售資訊網和市場資料統計,新地近年密密推售新盤,2016年賣出約3800伙,收益逾396億元,去年沽3500伙左右,金額微升至407億元,而單計今年不足5個月,亦已有約660伙獲買家認購,涉及金額逾92億元。

大批資金回籠之同時,新地也透過賣地表、補地價和強制拍賣等途徑補充土地儲備,於過去一年購入6幅地皮,預計可以興建的總樓面面積約979萬方呎,當中不乏地王級土儲。

新地去年循補地價新增3個發展項目,涉及的補地價金額共約226億元,其中去年9月與地政總署就西貢十四鄉大型發展項目達成的補地價較矚目,涉資高達158.92億元,為本港歷來最貴重的農地補地價個案,預計分多年興建約4730個住宅單位。

此外,新地去年10月循賣地表斥資約50.6億元投得長沙灣興華街西對出的臨海酒店用地,造價膺地政總署2011年推出酒店地以來的造價之冠。至於新地昨天以251.61億元投得的九龍東啟德第1F區1號住宅地,則是6個項目之中地價最貴,把新地過去一年之間吸地所涉的總金額推高至544億元。

啟德新盤貨尾部署加價
九龍東啟德發展區再誕生新地王,刺激區內二手物業市場急升溫,而部分持有啟德項目的發展商均揚言有機會加價。

嘉華國際(00173)營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明表示,今次啟德住宅地皮作價之高,反映同行看好後市,故集團位於區內的嘉匯,餘貨定價將會調高。建灝地產發言人也指出,旗下天寰餘貨將視乎今後市況決定是否調升售價。

另外,保利置業(00119)在同區的龍譽昨天更乘勢加推,於本月19日(周六)以招標形式發售2A座25樓A室及2B座32樓A室兩戶,月底截標。保利置業(香港)市場銷售部主管高藹華稱,該盤餘下單位售價將按市況適度調整,並相信區內物業價值短期最少有10%的升幅。

會德豐地產常務董事黃光耀昨日曾表明,若今次開標的啟德地皮成交價理想,集團區內的OASIS KAI TAK加推單位定價或會調高。


跑道區9地 總估值料達1754億
(經濟)

是次啟德地以高價251.6億元批出,對區內地皮具指標作用,本年度賣地表納入了9幅跑道區住宅地,均可享開揚海景,每呎樓面地價上調至2.6萬元,總值高至1,754億元。

近年啟德住宅地地價持續向上,是次批出的1F區1號地皮為上財政年度最後一幅住宅用地,成交價高達251.6億元,樓面地價每平方呎約1.78萬元。地皮建築物高限為主水平基準以上150米,由於前方有多個住宅項目發展,估計地皮日後的高層可望海景。

皆享開揚海景 提供9000伙

啟德為供應重鎮之一,本年度賣地表上共有9幅啟德住宅用地,均位於跑道區上,預計海景景觀將更為開揚,地皮面積介乎9.7萬至19.7萬平方呎不等,總可建樓面共約674.7萬平方呎,估計可提供約9,000伙。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,1F區1號地皮創全港最貴,帶動同區地皮及物業價值,並將跑道上的住宅地皮估值調升15%,估計每平方呎介乎2.2萬至2.6萬元,日後落成售價可賣3.8萬元以上。

4A區2號地 有機挑戰地王

以9幅啟德住宅總可建樓面約674.7萬平方呎計算,預計地皮總值達1,484億至1,754億元。

當中以第4A區2號地皮規模最大,可建樓面約108.3萬平方呎,最新市值約238.3億至281.6億元,有望挑戰該區及全港地價的紀錄。
 
2018.05.16 信報
凱旋門車位500萬稱霸九龍
僅次維港峰 堪購屯門新盤一房戶

車位作價升幅驚人,尖沙咀九龍站凱旋門一個車位,本月初由屋苑一名業主以500萬元購入,不但屬九龍區最貴車位,更僅次於西環維港峰所創的518萬元全港紀錄,成為歷來次貴住宅車位。事實上,此銀碼已足以購入新地(00016)屯門新盤御半山首張價單的入場版一房單位。

根據土地註冊處資料,凱旋門B1層一個單號車位,本月7日以500萬元售出,成交價貴絕九龍區車位,並超越何文田天鑄今年2月錄得的490萬元造價紀錄,一躍成為全港第二貴的車位王。原業主2008年2月以150萬元購入,持貨逾10年賣出,賬面賺350萬元,升值約2.3倍。

九龍站供應缺 半年升值19%

市場消息稱,今次天價車位王的買家為同屋苑業主,現持有該樓盤映月閣高層D室,一個實用面積970方呎3房連士多房單位,該單位早於2005年4月透過公司名義以1260萬元購入,惟當時並不包括車位,故今次購入上述車位料作自用。同類車位月租由4800至5000元,若車位用作收租用途,回報僅1.15至1.2厘。

目前全港最貴車位為維港峰1樓一個雙號車位, 去年以518萬元易手,由屋苑業主華融投資(02277)執行董事關偉明向發展商英皇國際(00163)購入,亦作為自用。

九龍站車位一向供不應求,凱旋門車位去年同期成交價僅330萬元,至去年12月才首度升穿400萬元,為B1層雙號車位,成交價420萬元,但相隔不足半年,屋苑車位造價再升80萬元,漲幅達19%。最新車位成交價500萬元,足可購入御半山首張價單售價最平的一房單位,該單位折實價498.75萬元,而相同資金亦足夠在天水圍嘉湖山莊及荃灣中心等上車屋苑購入一個低層兩房戶。

美聯物業營業經理余慶麟說,凱旋門車位放售盤一向不多,目前更已零放盤;放租盤亦只有6至7個。

擎天車位343.8萬屋苑紀錄

至於區內屋苑車位造價亦拾級而上,新地旗下天璽車位去年一手成交價為395萬元,最新已升至460萬元,升幅16.5%;君臨天下車位最高成交價為400萬元。至於擎天半島2樓單號車位,剛以343.8萬元易手,創屋苑車位新高,原業主於2003年以51萬元購入,持有15年後沽出勁賺292.8萬元,獲利逾5.7倍。

除私家車車位價值不菲外,電單車車位亦大幅升值。美聯物業聯席區域經理鄧文德表示,將軍澳The Parkside B層雙號電單車位,成交價26.8萬元,交吉易手。據悉,原業主2015年3月斥資3萬元購入,是次轉手賬面大幅獲利23.8萬元,3年升值逾7.9倍。
 
2018.05.16 信報
愉翠苑膺新界綠表居屋王 首達「七球」
資助房屋市場繼續升溫,由沙田愉翠苑以696萬元保持僅約4個月的新界未補地價居屋樓價紀錄,近日被同屋苑單位打破,造價更一舉升抵700萬元大關,躍升為新界首宗未補地價達「七球」的居屋王。

上述愉翠苑愉居閣低層5室,實用面積650方呎3房戶,中原地產市務經理關煜裕說,該單位早於逾一年前以未補地價690萬元放售,及後原業主因應市旺加價至700萬元,本周一(14日)終以一口價700萬元未補地價易手,呎價10769元。原業主2008年以未補地價169.4萬元購入,賬面賺530.6萬元(約3.1倍)。

翻查資料,同屋苑愉欣閣中層4室,面積及戶型相同,今年1月以未補地價696萬元易手,今次新居屋王把舊紀錄推高約0.6%。

顯徑邨490萬 最貴公屋十大

據悉,是次新居屋王買家願意零議價入市,主要是眼見近來樓價持續上升,怕遲買更貴,加上該屋苑屬區內較新型居屋,故極速拍板承接。

另外,早前失落全港公屋王座的大圍顯徑邨,新近錄得一宗成交打入全港公屋十大最高造價。富堡城物業客戶經理廖志財說,顯慶樓低層4室,實用面積490方呎兩房戶,近日以已補地價490萬元售出,呎價1萬元。原業主早於2001年3月以未補地價18.74萬元入市,未計補地價金額,賬面大幅升值471.26萬元(約25倍)。

維景灣畔呎造18947新高

將軍澳勢將再掀新盤戰,區內二手市場急速升溫,單日連錄至少3宗新高成交。維景灣畔11座中層F室,實用面積665方呎,3房1套間隔,中原地產副分區營業經理伍錦基謂,該單位以1260萬元轉手,呎價18947元,刷新屋苑呎價紀錄。原業主2009年9月以535萬元買入,賬面賺725萬元(約1.4倍)。
 
2018.05.16 經濟
山頂種植道洋房 租45萬兩年升29%
踏入租務旺季,住宅租金升勢開始浮現,山頂種植道一幢洋房以月租45萬元租出,較兩年前租金上升29%。

近月住宅租金持續追落後,升勢蔓延至豪宅市場。市場消息透露,山頂種植道42號雙號屋,實用面積3,537平方呎,屬於5房間隔,連約2,500平方呎花園及設有私家泳池,剛以月租45萬元租出,呎租127元,屬區內洋房呎租新指標。

禮頓山4房戶 呎租高見75

資料顯示,該屋苑由新地(00016)郭氏家族私人持有,於1993年以1.23億元買入,其後申請重建,總樓面近3.6萬平方呎,合共建7幢洋房,全部設私人泳池及內置電梯。相關洋房於2016年樓市低迷期月租減至35萬元租出,是次新租金上升29%。

至於其他豪宅租務方面,市場消息透露,跑馬地禮頓山3座高層A室,實用面積1,461平方呎,屬於4房間隔,連車位以月租11萬元租出,呎租高見75元,業主於2010年以約1,705萬元購入,租金回報達7.7厘。
 
2018.05.16 經濟
何文田前中電總部 補價20億
呎價約6525 項目將提供175伙

中電(00002)與信置(00083)合作發展的何文田亞皆老街139至147號前中電總部重建項目,以20.2億元完成補地價,每平方呎樓面補地價約6,525元,將提供175伙。

地政總署公布,何文田亞皆老街139至147號前中電總部重建項目,涉及5個地段,近月完成補地價程序,涉及的補地價金額約20.2億元,以住宅樓面30.97萬平方呎計算,每平方呎樓面補地價約為6,525元。

中電2011年已籌劃重建計劃,當中鐘樓部分會作保育及活化,並設博物館設施。而住宅部分將興建3座分層住宅,提供175伙。

理想九龍塘豪宅地 補價6557萬

另外,理想集團九龍塘喇沙利道48號A及50號豪宅明園,亦以6,557萬元完成補地價,項目地盤面積約9,500平方呎,以可重建樓面約1.71萬平方呎計算,每平方呎樓面地價3,836元,將設地庫停車場。

由中海外(00688)投得的大埔荔枝山山塘路住宅地,近月以480萬元補地價,估計補價範圍涉非住宅等配套設施,項目將提供約1,600伙,最快年底售樓花。

南豐數年前提出將荃灣白田壩街23/39至47號前南豐紗廠項目,全幢改裝為時裝培訓及零售中心The Mills。其中白田壩街23/39號長豐工業大廈低座,剛以1.82億元完成補地價,估計作商業樓面等其他用途。

據了解,整個項目改裝後總樓面涉26.4萬平方呎,將提供零售工作室及食肆,並會增設時裝培訓中心、紡織館及資源中心等。發展商續加快補地價增土儲,預計上半年補地價個案逐增,涉及金額將與去年同期相若。

另外,西貢北年明路1號的浸信會神學院食堂上月亦完成補地價,涉約1,591萬元。
 
2018.05.16 網路新聞
統計局:1-4月全國房地產開發投資同比增10.3%
 一、房地產開發投資完成情況

  2018年1-4月份,全國房地産開發投資30592億元,同比名義增長10.3%,增速比1-3月份回落0.1個百分點。其中,住宅投資21331億元,增長14.2%,增速提高0.9個百分點。住宅投資佔房地産開發投資的比重為69.7%。

  1-4月份,東部地區房地産開發投資17181億元,同比增長11.3%,增速比1-3月份回落0.5個百分點;中部地區投資6604億元,增長14.8%,增速回落0.2個百分點;西部地區投資5980億元,增長3.2%,增速提高0.3個百分點;東北地區投資827億元,增長10.7%,增速提高9.4個百分點。

  1-4月份,房地産開發企業房屋施工面積664410萬平方米,同比增長1.6%,增速比1-3月份提高0.1個百分點。其中,住宅施工面積454589萬平方米,增長2.0%。房屋新開工面積51779萬平方米,增長7.3%,增速回落2.4個百分點。其中,住宅新開工面積38079萬平方米,增長9.4%。房屋竣工面積25151萬平方米,下降10.7%,降幅擴大0.6個百分點。其中,住宅竣工面積17338萬平方米,下降13.8%。

  1-4月份,房地産開發企業土地購置面積5412萬平方米,同比下降2.1%,1-3月份為增長0.5%;土地成交價款2391億元,增長13.6%,增速回落6.7個百分點。


  二、商品房銷售和待售情況

  1-4月份,商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比1-3月份回落2.3個百分點。其中,住宅銷售面積增長0.4%,辦公樓銷售面積下降4.3%,商業營業用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額36222億元,增長9.0%,增速回落1.4個百分點。其中,住宅銷售額增長9.5%,辦公樓銷售額下降3.2%,商業營業用房銷售額增長7.5%。

  1-4月份,東部地區商品房銷售面積17442萬平方米,同比下降9.4%,降幅比1-3月份擴大2.1個百分點;銷售額19830億元,下降1.5%,降幅擴大0.6個百分點。中部地區商品房銷售面積11556萬平方米,增長13.1%,增速回落1.5個百分點;銷售額7550億元,增長26.0%,增速回落2.2個百分點。西部地區商品房銷售面積11596萬平方米,增長9.3%,增速回落2.7個百分點;銷售額7652億元,增長25.0%,增速回落4個百分點。東北地區商品房銷售面積1598萬平方米,增長2.1%,增速回落6.4個百分點;銷售額1191億元,增長20.5%,增速回落6.1個百分點。

  4月末,商品房待售面積56687萬平方米,比3月末減少642萬平方米。其中,住宅待售面積減少645萬平方米,辦公樓待售面積減少24萬平方米,商業營業用房待售面積增加75萬平方米。

  三、房地産開發企業到位資金情況

  1-4月份,房地産開發企業到位資金48192億元,同比增長2.1%,增速比1-3月份回落1個百分點。其中,國內貸款8637億元,下降1.6%;利用外資17億元,下降77.6%;自籌資金14894億元,增長4.8%;定金及預收款14987億元,增長8.3%;個人按揭貸款7148億元,下降6.7%。

  四、房地産開發景氣指數

  4月份,房地産開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為101.37,比3月份回落0.13點。

 附注

  1.指標解釋

  房地産開發企業本年完成投資:指報告期內完成的全部用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。該指標是累計數據。

  商品房銷售面積:指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建築面積)。該指標是累計數據。

  商品房銷售額:指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款(即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價)。該指標與商品房銷售面積同口徑,也是累計數據。

  商品房待售面積:指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建築面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地産公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

  房地産開發企業本年到位資金:指房地産開發企業報告期內實際可用于房地産開發的各種貨幣資金及來源渠道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。該指標是累計數據。

  房屋施工面積:指房地産開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。多層建築物的施工面積指各層建築面積之和。

  房屋新開工面積:指房地産開發企業報告期內新開工建設的房屋面積,以單位工程為核算對象。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積,不能分割計算。

  房屋竣工面積:指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工,達到住人和使用條件,經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準,可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

  土地購置面積:指房地産開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

  土地成交價款:指房地産開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場,是指土地最後的劃撥款、“招拍挂”價格和出讓價;在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑,可以計算土地的平均購置價格。

  2.統計范圍

  有開發經營活動的全部房地産開發經營法人單位。

  3.調查方式

  按月(1月份除外)進行全面調查。

  4.全國房地産開發景氣指數簡要説明

  全國房地産開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)遵循經濟周期波動的理論,以景氣循環理論與景氣循環分析方法為依據,運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法,以房地産開發投資為基準指標,選取了房地産投資、資金、面積、銷售有關指標,剔除季節因素的影響,包含了隨機因素,採用增長率循環方法編制而成,每月根據新加入的數據對歷史數據進行修訂。國房景氣指數選擇2012年為基年,將其增長水平定為100。通常情況下,國房景氣指數100點是最合適的景氣水平,95至105點之間為適度景氣水平,95以下為較低景氣水平,105以上為偏高景氣水平。

  5.東、中、西部和東北地區劃分

  東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省(市);中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省;西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省(市、自治區);東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。
 
2018.05.16 上海證券報
住建部約談+房貸利率上調 樓市調控嚴字當頭
  “近日住建部約談12個城市並再次強調樓市調控目標不變,與此同時房貸利率持續走高,這意味著房地産調控仍是‘嚴’字當頭。”中房數據研究院院長陳晟向記者表示。

  陳晟認為,從住建部透露出的信號來看,房地産調控力度不放松,對房價上漲過快城市“露頭就打”。而房貸利率持續上漲,有利于從市場層面進一步降溫。

  據融360最新數據顯示,2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%,相當于基準利率1.135倍,環比3月上升0.91%,同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%,上升23.01%。值得關注的是,從2017年1月份至今,全國首套房平均利率已連續16個月上漲。

  賺賺金融品牌運營中心總監吳昊告訴記者,上周北京多家銀行首套房貸款利率上調後(從原先的上調5%調整為上調10%),買賣雙方心態呈現出明顯的差異化狀態。一方面,不少“剛需”型買房人群仍在觀望;另一方面,急于換房的業主則降價出手或只接受全款購房,北京二手房交易逐漸呈現出“買方市場”的特徵。

  12個城市被約談

  “近半月住建部就樓市調控問題先後約談多個城市相關負責人,這是繼全國兩會‘部長通道’後,住建部再一次表明堅決的態度。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從約談的制度來説,房價上漲過快的城市都容易面臨約談,尤其是全國房價上漲幅度前10的城市。

多地出手嚴打炒房

  記者注意到,被約談的城市陸續閃電出手,再度升級樓市調控措施。

  其中,5月11日,長春要求開發商在申請預售時要申報預售價格。5月10日,成都針對在調控政策實行中存在的惡意炒作、造謠生事等問題,積極加大市場整治力度。同日,西安對碧桂園、華潤、金泰、華洲置業等42家開發商進行了約談。

  此前,哈爾濱還出臺措施,在主城6區內新購商品房3年內不能銷售。4月底,合肥連發樓市調控政策,要求開發商必須申請預售許可,取得預售許可證後才能進行商品房預售。長春4月24日出臺了限購限售措施。

  除被約談城市之外,北京等傳統熱點城市也對樓市頻頻出手。5月,北京市住建委持續加大對違法違規中介的查處力度,嚴打違規炒作“學區房”,曝光10家違規中介。同時,工、農、中、建四大行上調了北京首套房貸款利率。

  目前,“北京的房貸利率水平在全國范圍來看並不高,二線部分城市如武漢、南京、重慶、成都等首套房貸款利率上浮15%以上。”鏈家地産市場分析人士向記者説。

  未來限購城市還會增加

  在公積金管理方面,住建部、財政部、人民銀行、公安部四部委5月11日聯合發布《關于開展治理違規提取住房公積金工作的通知》,要求重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房,防止提取住房公積金用于炒房投機。

  對此,58安居客房産研究院首席分析師張波預計,2018年“因城施策、分類調控”的政策還將持續,房價上漲明顯城市的調控力度會加強。2018年限購力度並不會減弱,限購加碼的城市還可能增加。

  中國指數研究院認為,未來全國房地産信貸端口監管將繼續偏緊,進一步防范房地産領域金融風險,房貸利率上行可能性仍較大。

  “今年以來全國各地出臺的調控政策已經超過百次。最近半個月,隨著住建部約談12城市後,一些城市密集發布樓市新政,調控力度不斷加大。”嚴躍進認為,如果未來部分城市樓市出現反彈跡象,調控政策也會相應加碼,監管層對房地産去杠桿、抑投機的態度很堅決。


  記者注意到,被約談的部分城市樓市此前漲幅較為明顯。“五一”前,住建部約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責人。5月9日,又約談了成都、太原兩市政府負責人。

  “此次約談成都和太原兩市,也説明此類城市房價上漲過快,潛在上漲因素還需要遏制。未來其他城市房價上漲若過快,也會面臨類似約談。”嚴躍進説。

  住建部此前明確要求,應認真落實穩房價、穩租金的調控目標,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地産市場平穩健康發展。
 
2018.05.16 網路新聞
萬科咬定銀行不放鬆 去年來自銀行借款超六成
萬科的銀行借款占比從2014年以來已連續三年上升,分別為39.94%、44.82%、58.6%、60.5%

雖然上市銀行整體對於開發貸業務踩下了急刹車,但這並未不妨礙龍頭房企繼續與銀行“秀恩愛”。

據《證券日報》記者統計,萬科2017年年報中,銀行共被提及了89次,表述的內容涉及貸款、股東、理財、高管等幾個重點領域,這也可以說是房企與銀行多維度合作的一個縮影。萬科2017年向銀行借款的占比為60.5%,同比提升了僅2個百分點,較三年前(2014年)則提升了逾20個百分點。

對銀行貸款依賴度

持續提升

在萬科2017年年報中,銀行之所以成為一個高頻詞彙,首先是由於其貸款的需要。在89次關於銀行的表述中,有約25次表述,與萬科的銀行貸款有關。從資料上來看,2017年萬科對於銀行借款的依賴度繼續上升。

截至2017年年底,萬科有息負債合計人民幣1906.2 億元,占總資產的比例為16.4%。該公司的有息負債以中長期負債為主。有息負債中,短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣622.7億元,占比為32.7%;一年以上有息負債人民幣1283.5億元,占比為67.3%;分融資對象來看,銀行借款占比為60.5%,應付債券占比為 20.2%,其他借款占比為19.3%;分境內境外來看,境內負債占比67.3%,境外負債占比 32.7%,人民幣負債占比70%,外幣負債占比30%。

《證券日報》記者注意到,萬科的銀行借款占比從2014年以來持續上升:2014年為39.94%,2015年為44.82%,2016年為58.6%,2017年為60.5%。這或許也與監管趨嚴,房企融資管道收緊有關。

關聯存款

偏愛珠海華潤銀行

萬科作為“地產土豪”,雖然需要巨額貸款支撐業務發展,同時自然也有著強大的現金流做支撐。截至2017年年底,萬科僅人民幣的存款餘額就超過了1485億元。從對關聯銀行的態度來看,2017年萬科的存款相對更喜歡躺在珠海華潤銀行“睡大覺”,不過,相對於2016年而言,金額已經明顯減少。

資料顯示,萬科截至2017年年末存于珠海華潤銀行及徽商銀行的存款分別為人民幣4.93億元(2016年為17.58億元) 和1.43億元 (2016年為1.11億元)。

在2017年年報中,萬科依舊將珠海華潤銀行列為了關聯方,關聯關係是“過去十二個月內持有本公司5%以上股份之股東華潤股份有限公司之控股子公司”。

此外,萬科曾在2016年年報中表示,2015年5月份,公司股東大會授權董事會決定在每年累計合作金額不超過人民幣176億元(即不超過公司2014年度經審計歸屬上市公司股東的股東權益的20%)範圍內,與華潤集團有限公司及其關聯公司繼續展開合作,包括同珠海華潤銀行股份有限公司簽訂貸款合同。而2017年年報中,相關表述已經難覓蹤影。

年報同時顯示,萬科曾於2017年6月20日向聯營公司徽商銀行理財產品人民幣5億元,該理財產品已於2017年10月20日到期並收回,取得投資收益743.7萬元。

近百家機構調研萬科

“銀行系”機構熱衷

儘管萬科的銀行借款占比連續上升,但仍有近百家機構紛紛前來調研。

2017年,萬科與投資者密切溝通,接待投資者來訪和召開電話會議超過400次,參加境內外機構組織的見面會51場,組織月度銷售和經營會議12場、境內外業績推介會4場,進行兩次針對中小投資者的網路路演。

據《證券日報》記者粗略統計,萬科接待的各類機構投資者近百家,其中不乏“銀行系”外資機構的身影:花旗銀行、德意志銀行大多進行了數論調研和活動。

此外,雖然國內銀行目前不能直接投資參股上市公司,但是萬科年報前十大股東中,多家銀行以資管計畫託管者的身份亮相。

3位“董監高”

具有銀行從業背景

在萬科2017年年報中,有部分關於銀行的表述與董事、監事和高管團隊直接掛鉤,換而言之,萬科的部分“董監高”具有銀行業從業背景,這顯然對於萬科與金融有關的經營決策有著重大裨益。

萬科總裁、首席執行官祝九勝於1993年至2012年在建設銀行深圳市分行工作,歷任福田支行副行長(主持工作)、分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等;祝九勝目前還兼任萬科投資的徽商銀行股份有限公司非執行董事。

萬科獨立董事康典于1984年至2009年歷任中國國際信託投資公司海外專案管理處處長,中國農村信託投資公司副總裁,中國包裝總公司副總經理,香港粵海企業(集團)有限公司集團董事副總經理,粵海金融控股有限公司董事長兼總經理,粵海證券有限公司董事長和粵海亞洲保險董事長,時瑞投資管理有限公司董事長,深圳發展銀行股份有限公司監事會主席;此外,董事李強曾在中國建設銀行陝西省分行工作。

 
2018.05.16 證券
京城房貸利率17個月5次上調 銀行仍喊不賺錢
  銀行業人士指出,銀行真實資金成本高於財報數據,表外理財推高了銀行的攬儲成本。

  曾經被認為躺著賺錢的商業銀行,如今卻在抱怨占比較高的個人住房按揭業務不賺錢。

  事實上,去年以來,房貸利率已經多次上調,甚至被市場解讀為“定向加息”。

  《證券日報》記者注意到,商業銀行表面上的存款成本大多低於2%,利率超過5%的房貸業務不賺錢似乎難以成立。不過,銀行業人士指出,銀行真實資金成本高於財報數據,表外理財推高了銀行攬儲稱本。

  京城首套房貸款利率

  去年以來5次上調

  如果為房貸業務尋找一個年度關鍵字、甚至是跨年度關鍵字,“上調”或許是個不錯的選擇。

  據《證券日報》記者統計,去年年初以來(迄今接近17個月),京城樓市的首套房房貸利率已經歷了五次重要的上調:從之前的基準利率八五折優惠一路走高至基準利率上浮10%。

  第一次調整是去年元旦後,北京絕大多數銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調至九折;第二次調整是在去年3月21日,北京地區16家銀行率先將首套房貸款折扣從九折上調至九五折;第三次調整的標誌性事件是去年“五一”假期後,北京地區8家銀行領頭將首套房貸款利率折扣從九五折上調至基準利率,此後(當年端午節後),北京地區絕大多數國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準利率;第四次調整發生於去年6月5日至今年五一之前,北京地區大多數銀行陸續將首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮5%-10%;第五次調整是今年“五一”以來,國有大行聯手宣佈實行首套房貸款利率較基準利率上浮10%,此後多家銀行跟進,個別銀行甚至上浮更高。

  “八五折時期,銀行房貸業務根本不賺錢,低於八五折更是賠錢”,一位股份制銀行時任副行長去年3月底曾對《證券日報》記者表示,“銀行住房按揭的目的還是在於獲客。”

  然而,即便是經過了五次調整,銀行對如今房貸業務的性價比似乎依舊不滿意。

  “銀行房貸利率多次上浮後的絕對值也不算高,畢竟負債端成本高企有目共睹。事實上,從長週期看,利率仍然處於較低水準,銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價,對住房貸款利率自主進行定價、擴大利率的浮動區間,總體上符合利率市場化的要求和趨勢。此外,銀行也考慮到市場的接受程度,近一年多也是在逐步進行重新定價。而且,相對於消費貸款等其他個人貸款業務,房貸業務的並不算賺錢”,在某股份制銀行任職的李磊(化名)對《證券日報》記者表示。

  存款付息率多數不足2%

  房貸利率高於平均收益率

  雖然商業銀行堅稱房貸業務“不賺錢”,但是財報中的付息率(也就是成本率)和收益率卻似乎展示了另一個大資料故事。

  據《證券日報》記者統計,26家上市銀行中,有10家銀行披露了2017年存款的付息率(注:根據存款指標進行計算,不包含同業拆入、已發行債券、同業存放、向央行借款、賣出回購、交易性金融負債等),其中僅南京銀行(8.820, 0.17, 1.97%)超過2%,其餘銀行的付息率均在1.33%-1.91%之間。

  具體來看,國有大行的資金成本較低,且差距不大。2017年年報顯示,四大行的成本率最高僅為1.55%,最低為1.33%,且4家銀行2017年的成本率均較2016年有所下降。

  股份制銀行方面,各家銀行資金成本的高低差異較大。招商銀行(30.820, 0.74, 2.46%)2016年和2017年的存款成本率均為1.27%。不過,其餘股份制銀行的成本率則在1.5%-2%之間,其中,有2家銀行2017年成本率上升,1家持平,5家下降。

  上市城商行中,有6家銀行(成都銀行(10.850, 0.24, 2.26%)、南京銀行、寧波銀行(18.100, -0.06, -0.33%)、江蘇銀行(7.260, 0.04, 0.55%)、上海銀行(15.670, 0.16, 1.03%)、張家港行(7.990, 0.11, 1.40%))披露了相關指標,分別在1.47%-2.06之間。

  “商業銀行最大的競爭優勢恰恰是其低成本招攬資金的能力,也就是成本率水準的高低”,另一家股份制銀行華南地區分行的金融市場業務負責人對《證券日報》記者表示,“這也是一直以來,多家銀行強調存款立行的關鍵原因”。

  而按照目前主流最新的房貸利率標準(基準利率上浮10%),利率水準大多超過了5.2%,與上市銀行的成本相比還是擁有明顯優勢的。據融360統計,在其監測的35個城市中,今年4月份首套房貸款利率最低的是上海,為5.13%;最高的是鄭州,為5.96%。

  《證券日報》記者注意到,即便是與上市銀行客戶貸款及貸款的平均收益率相比,房貸業務依舊佔據優勢。本報記者統計發現,四大行的該項指標分別在3.91%-4.26%之間,股份制銀行的該項指標均在4.35%-5.97%之間(僅平安銀行(11.180, 0.17, 1.54%)超過5%);地方銀行披露出來的指標大多在4.85%-5.91%之間,僅3家銀行超過5%。

  也就是說,在大中型上市銀行貸款業務中占比10%-30%的住房按揭貸款業務的價格,已經遠高於大多數這一定價銀行的貸款業務均價。

  不良貸款率低

  銀行緣何堅稱不賺錢

  如上所述,無論是從表內成本率還是收益率來看,房貸業務都是相對賺錢的,銀行的顧慮是否源自於資產品質呢?

  答案依舊是否定的。從銀行披露出來的資料看,房貸業務的不良貸款率較低,資產品質較好。

  招商銀行2017年零售貸款的平均不良貸款率為0.89%,其中個人住房貸款業務僅為0.33%,而信用卡貸款的不良貸款率為1.11%;中信銀行(6.750, 0.11, 1.66%)2017年進一步嚴格了個人不良貸款的確認標準,將個人住房貸款轉入不良的逾期天數標準從181天縮短至91天。即便如此嚴格,截至報告期末,該行個人貸款(不含信用卡)不良餘額72.57億元,不良貸款率為0.83%,比2016年年末下降0.18個百分點。建設銀行(7.760, 0.02, 0.26%)作為唯一一家按揭貸款規模超過4萬億元的上市銀行,其2017年個人住房貸款業務的不良貸款率僅為0.24%,較2016年年底下降了4個BP,此外,該行個人貸款及墊款業務的整體不良貸款率為0.42%。

  那麼,上市銀行抱怨房貸業務不賺錢的底氣究竟來自哪裡?李磊表示,“銀行的資金成本不僅僅是表內可以看到的資料,非保本理財等表外業務的資金成本是遠高於表內的”。去年銀行非保本且非結構性的理財產品預期收益率持續走高,國有大行的產品收益率在3%-4.5%左右,股份制銀行和地方銀行則大多在4%-5.5%之間。再考慮到資金出表遇到的“強監管”,對於商業銀行而言,這一資金成本價格相對于房貸業務確實沒賺頭。

  此外,《證券日報》記者注意到,對於部分銀行來說,存款出表理財化導致的成本上升已經是銀行的潛在風險。

  例如,吳江銀行(7.470, 0.07, 0.95%)2017年年報在“可能面對的風險”項下提示,“國內銀行業傳統盈利模式是依靠存貸利差,在存款利率市場化加速推進的背景下,銀行間的競爭持續加劇,同時,存款理財化趨勢增強和互聯網金融發展,持續分流了商業銀行的低成本資金,我國銀行業的平均付息負債成本逐年提升,淨利差持續下降”。

  不過,多數業內人士認為,資管新規已經落地,目前具有“剛性兌付”特徵的預期收益型產品(占比近90%),必然在打破剛兌、推動“預期+淨值”雙軌並行模式中逐步向淨值化模式轉化,低風險的理財資金或回流向結構性存款等產品,商業銀行定價權有望提升。
 
2018.05.16 證券
多個二三線城市售租比超一線 社科院預警房價追高風險
  隨著二三線城市的房價上升,不少曾經的“價值窪地”城市房價已經直逼北上廣深,其售租比更是讓許多人大呼“看不懂”。

  5月14日,社科院城市所發佈了房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告顯示,2018年1月廈門的住房價格中位數達到了每平方米3.7萬多元,已經超過了一線城市廣州,杭州、南京、天津的住房價格中位數是每平方米2.8萬多元,與廣州只有每平方米一兩百元的差距。如果從房價與租金比來看,2018年1月廈門、廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京都超過了北上廣深。

  這些資料顯示,不少二三線城市的房地產風險在上升。上述藍皮書認為,很多二三線城市房價上升過快具有巨大風險。為此,購房者應注意規避追高。由於一線城市房價增速持續低於二三四線城市,一線城市與二三四線城市的價差將有所縮小。

  “隨著去庫存刺激政策的逐漸退出,變為緊縮的調控,預計2018年下半年三四線城市(房地產)市場有可能會出現一波較大的回檔。”5月14日,中國社科院城市所不動產室主任王業強在上述發佈會上表示。

  售租比失衡

  如果從售租比來看,不少二三線城市的表現讓北上廣深難以“望其項背”。

  上述報告資料顯示,2018年1月房價與租金比值最高的是廈門,達到了驚人的1100。這意味著,當房價與租金分別保持不變時,將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當前價值,則租金回本期還將更長。

  房價與租金比超過一線城市的還有廊坊,達到了883。惠州、石家莊、合肥、南京分別為844、824、746、653。

  從一線城市來說,上海該比例為644,深圳為627,廣州為600,北京為594。簡單計算,一線城市房價與租金比值最低的北京,租金回本年限為49.5年,年租金收益率約為2%。而蘇州、青島、濟南、天津的上述資料均超過了北京。

  上述報告指出,國際房價與租金比例一般在200-300,中國城市一般都遠超300的比值。相對於住房銷售價格,住房租賃價格的變化一直較為平穩。住房銷售價格與租賃價格的失衡,一方面有投機炒作的因素,另一方面有租賃住房保障低、租購權益相差懸殊等原因。

  交行金融研究中心高級研究員夏丹指出,很多二三線城市房價去年以來漲幅高,房價絕對水準的確沒達到北上廣深的水準,但由於租金不高,導致房價與租金比值偏高。

  一些城市的限購限價等措施,甚至導致了價格的扭曲。“一些地方因為高於某一個價格的新建住宅不能賣,結果二手房遠高於一手房價格,看起來很低的一手房價格存在很大的尋租空間。”她說。

  很多二線城市經濟發展並不快,一季度經濟增速甚至低於5%,有的城市甚至遭遇常住人口淨流出。在這樣的背景下,為何最近一段時期房價仍然上漲?

  中國人民大學教授陶然指出,根本的原因是地方政府對於土地採取了壟斷的措施。 “如果不打破這個壟斷,那麼房地產價格非常高的問題是解決不了的。”

  針對二三線城市部分漲幅大,以及房價總水準以及房價與租金比超過一線城市的情況,上述報告給出了預警風險。

  該報告表示,不僅一二線城市需要堅持調控,三四線城市也需要加強市場管控。報告指出,過去一年,三四線城市房價出現了大面積的快速上漲。相對於一二線城市,三四線城市房價上漲更容易出現泡沫化現象。需要加強對三四線城市房地產市場穩定性的監控,督促政府根據市場發展與供需結構變化,及時出臺穩定市場的政策。

  防止房價大起大落

  2016-2017年,一線城市出臺了有史以來最嚴格的市場調控政策。2018年,它們仍將“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆”。這使一線城市的房價得到了控制。資料顯示,2018年3月除了廣州微弱上升外,北京、上海和深圳的新建住宅價格都是負增長。

  而在部分二三四線城市,去庫存政策尚未得到及時調整。三四線城市購房政策相對寬鬆,這使得它們承接了房地產投資的溢出。比如,2018年3月哈爾濱、大連、北海、西安、昆明的新建住宅價格都是兩位數增長。

  下一步,王業強指出,由於房地產調控政策不放鬆,一線城市和二線熱點城市有可能會率先探底,三四線城市調整明顯滯後於一線城市。

  報告也表示,預計北京、上海等一線城市房價短期仍將延續當前跌勢,難以出現有力反彈。前期房價快速上漲的二三四線城市房價,部分將出現下跌,購房者應注意規避追高風險。

  此外,王業強建議“在土地供給方面,應當以人口規模作為增加居住用地的依據,土地供給的思路從‘以地控人’變成‘地隨人供’的導向。”

  上述報告也指出,部分二線城市目前土地購置面積較多。其中2017年35個大中城市購置面積最多的是重慶、合肥、長春,分別達到了1112.22萬平方米、684.87萬平方米、480.98萬平方米,遠超北京的413.3萬平方米。另外鄭州也有442.47萬平方米,昆明有408.9萬平方米,西安有328.07萬平方米。部分二線城市現在的土地供給,是未來商品房供給增加的有利因素,因此很多二線城市房價未來面臨新的調整因素。

  中國房地產評估師與房地產經紀人學會副會長柴強指出,目前房地產市場泡沫較高,存在杠杆率較高的問題。“目前屬於在‘刀尖’上的短期平衡,稍有風吹草動都會有很大的變化。它的不確定性,一個是有(價格)再暴漲的不確定性,也有大幅下降的不確定性。”

  21世紀經濟報導記者獲悉, 2017年三四線城市房價的猛漲,棚改的貨幣化安置起到了很重要的推動作用。上述報告建議,適時退出棚改貨幣化安置政策,可對迅速升溫的三四線城市房價起到釜底抽薪作用,避免市場大起大落。

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