高雄建商搶進新興房市熱區中都重劃區，由郡都建設打頭陣推出「悅讀Twin Park」，主攻首購族群，永信建推地上權住宅「韻綠」、興富發建設也預定年底推案，使得中都重劃區從「標地」時代進入實質開發階段。

上揚國際四處總經理施棟瀝指出，中都屬於高雄市最後一塊市中心重劃區，位處美術館特區與農16特區旁，隨著美術館土地已開發殆盡，未來建商推案主力將轉往中都。

最先打頭陣的郡都建設分2期推出「悅讀Twin Park」，住宅總戶數約178戶，只規畫2房和3房產品，主攻首購族群。

施棟瀝表示，以每坪23萬到32萬元來說，2房產品總價介於450萬到650萬之間，3房產品則介於900萬到1,200萬元之間，屬於中低總價的住宅產品。也因為2房售價不到650萬元，95戶已接近完銷，3房產品也提前公開。

中都重劃區另一個大樓住宅建案，則是興富發位於十全三路的「美術大悅」，預定今年底公開，預計推出的戶數，至少500戶，也將以首購族群為主，未來售價大約介於每坪25到30萬元，由興富發自行銷售。

中都唯一的地上權住宅、也是第一個動工的建案，是永信建設可分割地上權「韻綠」，永信副總經理顧岳軍說，該案是永信建向國財署標得的70年地上權，土地面積593坪，主力產品2房和3房，介於28至49坪之間，每坪售價介於17到21萬元之間。

顧岳軍表示，先建後售的「韻綠」由於售價不到市價的7折，市場反應正向，今年4月初進場迄今已售出20％左右。

施棟瀝表示，中都重劃區周邊建設包括鐵路地下化即將通車，第二階段輕軌興建連結捷運紅線，是房市的重要支撐，加上重劃區內完整的市容規畫、中都溼地公園綠地自然生態豐富等，將吸引建商進場推案。

目前在該區另擁有建地的建商包括京城、堅山、聯上等，可望在郡都、永信建、興富發建設之後陸續推案，成為另一個房地產熱區。

降價商品往往更吸引消費者的關注，購屋也不例外，永慶房屋根據永慶房仲網，觀察台北市各行政區近3個月降價物件的網路點閱量，與一般物件相比都要更多，每個降價物件平均增加約29％的點閱量，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，房價自2014年高點反轉至今呈現自住為主的購屋市場，而目前的房價走勢以盤整緩跌為主軸，對於自住客來說，實惠的價格、屋主是否讓利都是購屋者相當關心的要點，從網路降價物件點閱量皆超越一般物件就可窺知一二。

觀察台北市各行政區降價物件的點閱量，比一般物件點閱量增加最多的前三名都在市郊區，分別是萬華區、內湖區及文山區，增加幅度都在四成以上，謝志傑分析，市郊區房價較市中心平實，在自住為主的買方市場中，只要有降價就更能觸動買方購屋的意願，讓點閱量大幅提升，帶來更多的成交機會。

降價物件的點閱量增加最多的區域為萬華區，較一般物件增加44％，而大樓則是萬華區降價物件中數量最多的產品，謝志傑說明，進一步觀察降價大樓的屋齡帶，多以屋齡五年內的新屋為主，其中不乏知名社區諸如台北晶麒、台北ONE(原名京都大觀)、潤泰萬花園、國光國宅等等，另外，若從不同產品的點閱量來看，萬華區的套房產品備受關注，降價套房可比一般套房多出五成的點閱量，物件多出現在成都路、康定路、昆明街、漢口街一帶。

內湖區降價物件的點閱量增加幅度排名北市第二，較一般物件增加43％緊追在後，謝志傑表示，內湖區的降價產品中，平均每月點閱量最高的是電梯大樓，屋齡多集中在10-30年之間，總價多屆在1500萬至3500萬之間，知名社區如麥帥新城、大湖公園家、昇陽大地、新象年代、愛時代等等。


排名第三的文山區降價物件點閱量平均每月較一單物件增加40％，降價物件多是電梯大樓及公寓型產品，謝志傑表示，文山區降價物件中較受青睞的是公寓型產品，總價多落在900萬至1800萬之間，在木柵路一段、木新路、辛亥路、興隆路、景華街等都有降價物件可供選擇，另外有降價的電梯大樓總價多在1500萬至3000萬之間，知名社區如觀星台北、國賓伊頓、水沐青華、政大御花園等等。

隨著科技日益發達，看屋的方式也越來越多元，在網路搜尋物件比價的方式已十分尋常，因此謝志傑也提醒有意售屋的屋主，雖然網路可以增加物件的曝光度，但在當前買方市場的主導下，有降價的產品才能吸引更多的購屋者點閱觀看，繼而增加成交的機會。

新北市政府新工處配合三峽國光青年社會住宅的興建，特別在周邊開闢計畫道路，其中位於第一區的計畫道路甫完工，於2018年5月22日起開放通車，將使社會住宅附近交通更順暢強化對外路網，進而帶動附近繁榮。

新北市政府工務局表示，因應三峽國光青年社會住宅落成後的交通需求，施工團隊特別在社會住宅第一區周邊開闢兩條道路，除了銜接目前既有住宅側，也整合三峽民生街、三樹路排水系統，增設單孔箱涵導引水流，以免造成路面積水，而未來還將陸續開闢6條計畫道路及公園綠地，以完善周邊交通系統及區域生活機能，提升整體居民生活品質。

負責計畫道路開闢的新工處指出，國光青年社會住宅第一區道路全長約400公尺，其中8米計畫道路設雙向一車道，4米計畫道路規劃為單行道供未來社會住宅居民通行，工程總經費2千500萬元。2017年12月12日開工，提前在2018年5月22日開放通車。

新工處長詹榮鋒表示，新北市在2015年起辦理變更三峽都市計畫案，利用新建的北大國民小學兩側既有閒置公有土地，轉為青年社會住宅使用，再加上周邊計畫道路的完成，讓未來進駐社會住宅的青年及周邊居民們，在往返鶯歌、樹林、三峽，甚至北二高及未來的捷運三鶯線都更加便捷通暢。

新工處特別提醒用路人，計畫道路通車後，周邊仍在進行社會住宅興建工程，請用路人多加留意，另外，由於該路段增加兩處路口，施工團隊特別增加交通號誌，前往民生街的用路民眾行經該路段時請減速慢行以策安全。

薪資跟不上房價，想在台北市築巢不容易，只能從蛋黃區向蛋白、蛋殼區找負擔的起的地方，但似乎北市房價板塊有了小小變化，過去平均行情都掛在3、4字頭的北投區，和萬華區一向被並列為北市房價親民區域，如今行情卻悄悄推升到5字頭，交易量也超越交易王老面孔的中山區。

中山區多為低總價小宅規劃，年輕購屋族較能負擔，因此一向是北市購屋的熱門行政區，但根據台北市地政局公布的4月不動產市場動態月報顯示，2018年4月建物買賣登記件數，交易量最多的行政區已連續兩個月換成了北投區，分析是受到當地零星建案和「北投士林科技園區專案住宅」交屋潮影響，推升帳面數字。

而跟著增加的不只交易量，房價行情也是，根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示，北投電梯大樓平均單價為55.8萬元，較去年同期大增12.6%，公寓平均41.萬元，近一年也有3.5%的微幅增漲，整體平均上漲約一成，就是同樣也受到新建案大量交屋影響，多位在奇岩重劃區內，包括宏普新邑、遠雄山綺都在去年底陸續有交屋紀錄，據內政部實價登錄揭露，交易價格均落在6、7字頭。

綠覆蓋率高，環境清幽又有捷運和基本生活機能，讓奇岩重劃區受到不少以「環境」為首要條件的購屋族青睞，但也因當地條件佳，價格對小資購屋族而言負擔稍重，永慶房屋北投中央店店長吳宏杰建議，想找3字頭還是有，位在重劃區外圍、屋齡20年左右的中古屋，單價行情約在50萬元左右，而三合街、公館路上的老公寓，亦能找到35~40萬元的物件，且離捷運站更近，生活機能不打折扣。

購屋族就算是買總價低的小宅，仍舊是一筆錢，也讓不少購屋族持續觀望，現在有些銀行為了搶到房貸業務，更是打出前所未見的超低利率，利率都在1.5%，真的可說是「流血價」，想買屋的民眾不妨好好利用一下。

根據央行資料顯示，台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等5大銀行，3月新增房貸利率為1.628%，已經是5個月以來的新低，不過，現在還有更低的，包括：上海商銀、渣打、國泰都推出指數型房貸專案，利率相當低，分別只有1.56%、1.58%和1.59%，就是要與同業彼此來競爭房貸業務，搶市占。

指數型房貸的計算方式，是按照定儲利率指數浮動，以指標利率做為標準，多數銀行的指標利率是以大型行庫定存利率的平均值為依據，再加上固定碼數成為房貸利率，所以定存利率如果往上調或往下降，房貸的指標利率也會跟著浮動，等於由市場行情決定。

而銀行除了想搶市占外，另一個原因則是，目前銀行的閒置資金「爛頭寸」持續飆高，假若能夠搶到房貸業務，利率雖低，但至少還有房屋作為擔保品，比起完全沒收益的「爛頭寸」來說，還更有賺頭。

目前市場上房貸利率最低的貸款為「青年安心成家」，前2年利率僅1.44%，也是目前唯一低於1.5%的房貸利率，但自第三年起，利率就跳漲至1.74%。

錢不是萬能，但在購屋市場的房市，沒有降價可能就萬萬不能！房市走緩跌盤整格局，永慶房仲網統計台北市各行政區近3個月物件點閱量，降價物件比一般物件平均多出29%點閱量。雖然價格非唯一考量，但仍可看出實惠的價格仍是吸引消費者的第一步。

降價後點閱更熱門前三名：萬華、內湖、文山

點閱量比一般物件平均高出4成 觀察台北市各行政區降價物件的點閱量，比一般物件點閱量增加最多的前三名都在市郊區，分別是萬華區、內湖區及文山區，增加幅度都在四成以上，謝志傑分析，市郊區房價較市中心平實，在自住為主的買方市場中，只要有降價就更能觸動買方購屋的意願，讓點閱量大幅提升，帶來更多的成交機會。

降價物件的點閱量增加最多的區域為萬華區，較一般物件增加44%，而大樓則是萬華區降價物件中數量最多的產品，謝志傑說明，進一步觀察降價大樓的屋齡帶，多以屋齡五年內的新屋為主，其中不乏知名社區諸如台北晶麒、台北ONE (原名京都大觀)、潤泰萬花園、國光國宅等等，另外，若從不同產品的點閱量來看，萬華區的套房產品備受關注，降價套房可比一般套房多出五成的點閱量，物件多出現在成都路、康定路、昆明街、漢口街一帶。

內湖區降價物件的點閱量增加幅度排名北市第二，較一般物件增加43%，謝志傑表示，內湖區的降價產品中，平均每月點閱量最高的是電梯大樓，屋齡多集中在10-30年之間，總價多屆在1500萬至3500萬之間，知名社區如麥帥新城、大湖公園家、昇陽大地、新象年代、愛時代等等。

排名第三的文山區降價物件點閱量平均每月較一單物件增加40%，降價物件多是電梯大樓及公寓型產品，謝志傑表示，文山區降價物件中較受青睞的是公寓型產品，總價多落在900萬至1800萬之間，在木柵路一段、木新路、辛亥路、興隆路、景華街等都有降價物件可供選擇，另外有降價的電梯大樓總價多在1500萬至3000萬之間，知名社區如觀星台北、國賓伊頓、水沐青華、政大御花園等等。

「都市更新」條例草案雖然即將修法通過，但都市更新推動的諸多問題仍然難解，而追根究底都更的首要目的是防災，全台六都之中，最需要都市更新的都會是雙北市，尤其台北市屋齡30年以上老屋戶數超過60萬戶以上，在921地震之前的建築物耐震力不足，只要是強震襲擊北台灣，雙北倒塌建物將無數。吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮明確點出要害，防災都更要推動，斧底抽薪的作法就是針對三十年以上老屋全面健檢，並針對危害等級嚴重的建築實施強制拆除與都更。

斧底抽薪之策：老屋全面健檢，並針對危屋強制拆除都更

台北市府為促使危險老舊建築加速重建，將推出3大獎勵和4大配套。北市府將會同民間專業團體和人員成立「危老重建輔導團」與「危老重建推動師」，提供民眾宣導、諮詢、輔導、整合等事宜。

他指出，政府目前對30年以上建築物的健檢工作束手無策，所採取配套只是被動式的補助措施，根本發揮不了作用。而政府將規劃的危老重建獎勵配套，不但花費人力物力資源，其直接效果非常有限。台北市已完成健檢的僅有4萬6892戶，依此緩慢的進度，全市30年以上的老屋需60年以上才能完成健檢，也因為被動式的健檢補助吸引不了民眾興趣，預算執行率偏低，北市府每年編列的健檢預算也就逐年降低，甚至不到100萬，令人擔心台北市如何承受強烈地震的來襲。

悠關人命的防災健檢預算，政府應優先編列，並發揮公權力全面健檢

他進一步指出，一般建築物採取快篩檢測的費用約每戶6千元，就算台北市30年以上建物60萬戶全部快篩，總預算約36億，這種攸關人命的預算，政府應優先編列，再依建物危害程度分級分類給予輔導補助與改善，而危害嚴重等級的建物，政府就必須給予特別容積獎勵，提出一坪換足一坪的誘因，達到最嚴重等級的建物，就必須拿出公權力，強制拆除並強制都更。

他並建議政府，都市更新推動，應首重防災型都更，而防災都更要徹底執行，政府不能只做半套，既然被動式補助健檢執行不力，政府要下決心做好防災都更只有兩招：（一）老屋全面強制健檢（二）危屋強制拆除都更。

針對政委張景森上周在鹿港宣布的農地違建工廠就地合法一事，經濟部工業局副局長游振偉表示，申請條件必須先符合低污染、沒有公安和消防疑慮，且有合法繳稅等三前提，才能輔導其就地合法。

但，游振偉強調，既不是無條件申請，且申請也不是每個都通過，通過者有的可現地留下，有的則將輔導遷到工業區，每個個案狀況都不同。

游振偉指出，有條件的輔導合法，有助於讓國土和工廠的生產行為，都導入一個大家都不影響的常軌。

不過，游振偉也表示，此次從彰化縣開始試辦的農地違建工廠就地合法，也不是每個申請的工廠都會現地留下，必須考量所在地情況，也可能採取輔導遷到工業區的方案，且若是現地留下，也需補足公設，例如：與農地有一定距離和防護設備的隔離、確保生產廢水不可以排到農地，以及做好道路連接工程等。

桃園市龜山區A7合宜住宅，因政府沒有在旁設置汙水處理廠，僅能靠「不給力」的社區大樓汙水處理廠，去年12月底遭爆生活汙水流到新北市新莊區汙染當地水源，桃園市政府今年2月接手汙水處理廠設置，並由中央全額補助8億元經費興建放流水專管和A7水資源中心，預計相繼在今年10月底、明年底完工。

A7合宜住宅去年12月底遭爆生活汙水流往新北市新莊區，造成水源地汙染，引發新莊地區居民不滿，A7合宜住宅住戶歸咎於政府沒有預先設想到合宜住宅4800戶入住後的生活汙水問題，也沒有在鄰近地區設置汙水處理廠，住戶的生活汙水只能透過住宅基地汙水處理設備處理後排入滯洪池，最後流入十八份坑溪及啞口坑溪。

桃園市政府今年2月宣布接手汙水處理廠設置，預計在A7合宜住宅旁1.96公頃的土地，興建A7水資源中心，桃園市長鄭文燦21日偕同新北市相關單位再次會勘，並宣布中央將全額補助8億元經費興建放流水專管和A7水資源中心。桃園市長鄭文燦表示，水務局與營建署將先行興建放流水專管，將合宜住宅的放流水改排入南崁溪流域，此筆8000萬元的工程已在16日由水務局公告招標，工期預計半年，最快今年10月底前就會完工。

台南市府2018年5月22日針對房屋稅改提出說明，財稅局表示，2016年台南市政府調整房屋標準單價，經參考五都之調幅，決定調漲81％，該幅度較台北市之160％、新北市之92％為低，與高雄市之81％相當。台南市不動產評價委員會傾聽各界聲音後採取分年緩漲，減輕市民負擔，第一年調幅54％、第二年加11％，調幅為65％、到第三年較第二年加16％，才調足至81％，並無搶錢之事。

市府強調，增加之房屋稅收，將運用在目前大眾最關心的少子化問題並協助年輕人養育幼兒等方面。2017年已編列預算將台南市2至4歲幼兒教育補助由每年1萬元提高至3萬元，已有2萬多個小朋友受惠。2018年除繼續實施外，更推動私立幼兒園公立化，補助幼兒學費，估計有數千名幼兒受惠。市府將視未來財政改善情況，持續把錢用在市民最需要地方。

　　據微信公眾號“丹東發布”22日淩晨消息，為堅決遏制投機炒房，維護房地産市場秩序，丹東市人民政府5月21日又正式印發《關于堅決遏制投機炒房 維護房地産市場秩序有關工作的通知》，明確提出7條要求。針對非本地戶籍人員的“限售”、“提高首付比例”兩個“大招”再次升級。

　　調控升級！丹東市政府又發布7條要求

　　通知明確，要毫不動搖地落實房地産調控政策，堅決貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。加強已購商品住房交易管理，對非本地戶籍人員身份證明、購房時間、購房區域等交易要件信息嚴格審核，凡不符合政策規定的，住建部門不予辦理房屋交易備案，國土部門不予辦理不動産登記。

　　通知規定，在執行《丹東市人民政府辦公室關于促進我市房地産市場平穩健康發展的意見》(丹政辦發〔2018〕23號)的基礎上，將第一條非本地戶籍人員中，且在本地無企業、無工作的人員在限制區域內購買新建商品住房，自簽訂商品房買賣合同備案滿5年，並取得不動産權證書後方可上市交易。

　　此外，對非本地戶籍人員中，且在本地無企業、無工作的人員在限制區域內購買新建商品住房申請商業個人住房貸款的，第一套房貸款首付比例提高到50%以上，第二套房貸首付比例提高到60%以上，貸款利率上浮20%以上。

　　為最大限度滿足本地居民住房剛性需求，丹東市政府將加快完善新城區交通、教育、醫療、商業等配套服務及設施，提高交通可達性和生活便利性，改善居住環境，吸引本地居民到新城區購房居住，使新城區成為本地居民改善居住條件的優先選擇。

　　通知還要求，要加強土地出讓成本管控，調整住房用地供應結構。在堅持土地使用權招拍挂出讓的前提下，靈活採取“限房價、競地價”“限地價、競配建”“限地價、競租賃住房”等競價方式，嚴格控制高地價、高溢價項目出現。提高住房用地比例，住房用地佔城市建設用地的比例不低于25%。

　　相關部門要加強研判，密切配合，聯合執法，建立房地産市場秩序整治長效機制。嚴肅查處開發企業捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等違法違規行為。要持續保持高壓嚴查態勢，對各類違法違規行為發現一起，查處一起，並暫停其商品房買賣合同網簽，向社會公示。

　　同時，加強輿論引導和網絡信息管控。落實住房銷售合同網簽備案制度，定期發布房地産市場信息；通過政策解讀和市場信息公開，正確引導輿論。嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房價上漲、散布虛假信息等行為，營造良好的輿論氛圍，穩定市場預期。

　　丹東4月房價環比漲幅領跑70城

　　從今年4月末開始，丹東新區房地産市場出現波動，短時間內商品房成交量上升，價格上漲，有的樓盤成交量成倍增長，價格明顯上漲。

　　來自丹東市住建委的網簽數據顯示，進入5月份，丹東新區商品房均價的波動范圍總體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末相比漲幅20%左右，個別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。

　　5月14日晚，丹東市政府出臺《關于促進我市房地産市場平穩健康發展的意見》，將丹東新區作為限制區域，實行“兩年限售”、“差別化貸款”、“提高首付比例”、“商品房銷售明碼標價”等舉措。

　　5月16日，國家統計局發布的2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數顯示，丹東4月房價環比漲幅2.0%，領跑70城。

　　北京房貸飆漲行情：按揭貸款量跌價升，房企發債成本攀升

　　短短一年半時間，北京的房地產按揭貸款市場經歷了利率從基準利率（年化4.9%）八折上升到八五折、九折、九五折、基準無折扣，再到上浮5%，甚至如今普遍上浮10%（年化5.39%）的飆漲行情。

　　多位房地產分析師表示，近期房貸利率不斷上調的主要原因是銀行資金成本抬升。央行公佈資料顯示，今年1月至4月，同業拆借月加權平均利率分別為2.78%、2.73%、2.74%和2.81%，整體出現上行趨勢。

　　對於此後按揭貸款利率是否會再次上調，多家銀行的信貸業務經理均表示不清楚，但並不排除這種可能性。

　　房貸利率一年多調，北京至少上浮10%

　　21世紀經濟報導記者採訪瞭解到，目前北京地區五大國有銀行、中信、招商等股份銀行均執行首套房在基準利率基礎上浮10%，二套房基準利率基礎上上浮20%的房貸利率政策。

　　此外，民生銀行(7.880, -0.06, -0.76%)現已調整為首套住房按揭貸款利率上浮20%，二套上浮25%，光大銀行(4.070, -0.02, -0.49%)部分網點則已經停止按揭貸款業務。“其實把利率上調的比同業高許多，也是變相人為減少相關業務，目前按揭貸款我們做得就不多了。”民生銀行北京某網點個貸業務經理說。

　　據融360最新統計資料顯示，2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當於基準利率1.135倍，相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，總體上升了23.01%。

　　為何北京市場房貸利率一調再調？

　　工商銀行(5.970, -0.06, -1.00%)北京某網點個貸業務經理解釋說，除了住房不炒的相關政策外，本次利率上調也是銀行自身要求使然。“雖然基準利率沒有變，但銀行的資金成本一直在上漲。還有就是從全國市場來看，一是很多地方首套房利率已經達到上浮15%-20%的水準，二是部分股份行、中小銀行的首套房利率也已經上浮20%，三是雖然2016年按揭貸利率僅3.92%，但2015年前按揭貸款利率多在6%以上，相比之下，我們5.38%的房貸利率並不算高。”

　　與房貸利率上調相對應的，是北京地區按揭貸款業務大幅度下滑，各銀行房貸額度相對充足。

　　據去年21世紀經濟報導記者調查瞭解到，去年6月到去年11月之間，房貸批貸時間大約在1周左右，放款時間卻往往在2個月以上，但如今這樣的情況已一去不復返，多家銀行房貸額度相對充足。

　　“只要利率能接受，申請的各項資料齊全，我們目前商業貸款批貸時間大多在三到五個工作日之間，放款時間則是過戶後一個月內。“上述工商銀行北京某網點個貸業務經理表示，“組合貸款和公積金貸款則看公積金那邊的回饋情況，會比商貸稍微慢一些。”

　　據中國人民銀行北京營業管理部最新發佈的4月北京市貨幣信貸統計資料包告也顯示，4月末，北京市人民幣住戶貸款餘額1.68萬億元，同比增長10.6%，比年初增加337.2億元，比上年同期少增699.5億元。

　　資金鏈緊張，房企海外發債量價齊升

　　買房的人資金成本在上漲，賣房的人也不那麼好受。

　　隨著境內房地產企業融資受限，房企目光已轉向海外。僅就wind資料顯示，從2018年初到2018年5月22日，境內房地產企業已公告計畫發行的海灣債券就達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。


　　“未來房地產海外融資的口子一定是朝收緊方向發展的。”同策房產諮詢研究部總監張宏偉表示，“外匯局可以對海外發債後所得資金進入國內進行監管，這也是對降低杠杆率，促進經濟高品質轉型要求。”

　　此外，雖然目前海外發債通道仍存，但利率卻呈現飆升趨勢。如毅德國際5月9日發行1.3億美元債券，利率已然高達12%，朗詩綠色集團4月發行的1.5億美元綠色優先票據，利率也高達9.625%。而從平均成本上來看，wind資料顯示，2018年至今房企海外發債平均成本為6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4個百分點，比2016年更是大幅度提升1.74個百分點。

　　另一方面，從房地產企業海外發債公佈的用途來看，多數屬於借新還舊。wind資料顯示，今年下半年，海外融資地產債到期規模564.75億元左右，2019年到期規模則達到1436.95億元，毅德國際發行的1.3億美元票據也公告說明多數用於償還債務。

　　“目前國內房企相對寬鬆的融資管道就是公寓內租賃產品的資產證券化，但其他管道都在收緊，預計今年房地產企業的資金鏈將會持續承壓。”張宏偉表示。

　　晚上11點，吳裴培（化名）接到一個幾年不聯繫的前同事電話，開口就問能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個月，吳裴培不斷接到這些多年未聯繫的朋友電話，主題基本都是融資。“很多TOP30的房企都找過我，不過資金方很謹慎，並未成功。”吳裴培告訴第一財經記者。

　　今年以來，所有房企都感受到融資管道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力。“今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經超過15%，但是依舊很多資方不願意出錢。”一位元房企高管告訴記者。

　　2018年房地產的關鍵字之一就是：缺錢。


　　融資管道堵塞

　　進入2018年以來，雖然銀行業和房產行業監管雙向趨嚴，宏觀上看，2018年資金利率提高非常厲害。

　　“之前大部分公司拿地前都會做前端融資，增加資金周轉速度，不過目前這個方式基本被杜絕，我們基本無法前融。”一位元融創內部人士告訴記者。

　　同策研究院研究員陳朦朦表示，此前金融機構資產規模高主要由於層層嵌套，監管趨嚴後，很多機構做不了債權類業務只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。

　　以往，開發商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監管政策不斷嚴格後，前端融資幾乎杜絕。

　　一位信託人士透露，之前幫房企做了一筆信託前融，後來在放款環節出現監管加強情況，直接沒有放款成功。

　　在開發貸方面，銀行基本沒有融資額度，包括建設銀行(7.490, -0.16, -2.09%)、中信銀行(6.700, -0.04, -0.59%)等銀行客戶經理向記者表示，已經很久沒有幫開發商進行開發貸融資。

　　即便是房貸，銀行的放款也非常慢。中信銀行某人士稱，每個月給某TOP3房企的房貸額度均在10億左右，對於銷售幾千億的房企，這點房貸額度無疑杯水車薪。

　　中國人民銀行調查統計司司長阮健弘公開表示，2018年一季度新增的房地產貸款是1.9萬億元，占同期各項貸款增量的比重比去年的占比低2個百分點，下一步人民銀行將繼續堅持穩健中性的貨幣政策。

　　長江證券(6.870, -0.02, -0.29%)一份研報指出，上市房企銷售回款與借款收到的現金增速持續下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；同時，償債高峰期已經來臨，一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。

　　一位金融人士表示，融信某專案剛剛做了一筆前端融資，資金成本11%。對於這樣的上市房企融資成本已經提高，中小房企更是面臨融資壓力。

　　海外債增加

　　自今年開始，房企借道海外融資“儲糧”的動作頻發。

　　記者從國家發改委網站的外債管理板塊公示資訊發現，對融創、萬科、首創、金科、華遠等多家房企的境外發債予以備案登記，如計算上此前批復的萬達、旭輝、陽光城(7.080, -0.09, -1.26%)、富力等多家房企的境外發債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發行境外債券。

　　“海外債利率相對較低，我們也在幫東原地產進行海外債操作，這個方式在今年受到房企追捧。”一位元金融人士告訴記者。

　　同策諮詢資料顯示，4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

　　值得注意的是，新加坡元首次超過港元位列第三，主要原因是本月有兩家房企（龍光地產和建業地產）選擇發行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為16.68億元（3.5億新加坡元）。

　　陳朦朦認為，在國內融資難度係數高，外部環境發生根本性轉變時，房企海外融資規模擴大是必然趨勢。

　　具體來看，發行公司債是大部分房企融資的主要方式之一，本月此類融資方式融資環比大幅上漲，融資總額占比 61.13%，位居第一，其中境內發行 116 億元，占比 24.67%，境外發行 354.13 億元，占比 75.33%。

　　境外融資原本被視為境內融資的補充方式之一，但就目前的態勢看，境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。

　　國金證券(8.500, -0.06, -0.70%)首席宏觀分析師邊泉水表示，有些行業風險較高，風險溢價就會提升，融資方會要求提供更高的利潤水準，信用利差在擴大，這一點對房地產行業來說是不利的。

　　中小房企承壓

　　資金緊張的背後，迫使房企開始加速回款。

　　近期恆大的打折賣房就是一個例子。近期恆大開始進行無理由退房推廣，並開始82折起。對於恆大這樣的大公司已經開始通過降價來進行加速回款，其他中小房企壓力更大。

　　“中小房企都開始尋求專案股權出讓，對於大房企而言是一個不錯的機會，他們的融資難度也非常大，因此不得不開始降價或者出售專案股權。”一位元地產高管告訴記者。

　　吳裴培也經常接到這樣的資訊，包括恆大等公司都開始尋求基金入股，他也看了非常多的房地產項目，但是真正想投的卻非常少。

　　事實上，規模大房企正在不斷擠壓中小房企市場。“我們的戰略客戶大概27家，全部排名幾乎在TOP30，這些客戶才可以拿到我們銀行貸款。”一位元中信銀行客戶經理表示。

　　此外，很多負債較高的主流企業同樣面臨融資難。根據wind資訊顯示，目前A股房地產2017年淨負債率超過200%的房企分別有：泛海控股(7.110, -0.05, -0.70%)、華髮股份(8.580, 0.04, 0.47%)、陽光城、中南建設(7.550, -0.11, -1.44%)、金科股份(5.280, -0.02, -0.38%)、綠地控股(7.170, -0.13, -1.78%)等，H股淨負債率超過200%的房企有：佳兆業、融創中國。這些房企的資金成本也是業內偏高。

　　有TOP20房企相關人士稱，只要資金成本不超過10%是可以接受的。

　　事實上，房企的“規模大戰”絲毫沒有偃旗息鼓的徵兆。中原地產研究中心統計資料顯示，2018年截止5月21日，在樓市調控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市，合計土地出讓金高達13190.2億，同比2017年同期的8874.4億上漲幅度高達48.6%。

　　在這樣的情況下，中小房企既要想辦法加杠杆拿地，又要想辦法銷售融資，無疑風險不斷增加。

　　“很多房企都在走鋼絲，預計今年下半年會有更多房企抵不住降價賣房。”上述高管告訴記者。

招商蛇口旗下的招商局地產（杭州）有限公司以上限總價約56.42億元競得杭州蕭山區宅地，樓面價約2.58萬元/平米，溢價50%，自持4%。

5月21日，杭州蕭山出讓市北西一宗宅地，低調了許久的招商蛇口成了當日主角。

觀點地產新媒體瞭解到，招商蛇口旗下的招商局地產（杭州）有限公司以上限總價約56.42億元競得杭州蕭山區宅地，樓面價約2.58萬元/平米，溢價50%，自持4%。

雖然招商蛇口對土地資源的獲取更多鎖定在地方國企、央企之間的收並購，但對於該拿的地仍顯得堅決。就最新獲得的蕭山宅地而言，56.42億元總價已然超過該公司4月拿地總額。

56億杭州買地

從保利499輪百億奪奧體地塊到華潤激戰7小時奪杭州臨平北山商住地，杭州地市從來不“涼涼”。

5月21日，杭州蕭山區出讓市北西一宗宅地，該地塊出讓面積逾7.81萬平米，容積率1-2.8，建築面積約21.87萬平米。

據觀點地產新媒體瞭解，地塊東至興議中心河綠化帶、南至建設一路、西至蕭郵路、北至興五路，周邊有寶龍城市廣場、學校、敬老院、公園農貿市場等。

同時，地塊所處區域距離奧體板塊約2.5公里，因而被稱為“泛奧體板塊”。儘管存在“沒有地鐵”這一減分項，但由於市北西受到主城外溢多，以及臨近濱江和奧體等區位優勢仍就使得該地塊有著頗多看點。

為了抑制地價上漲，杭州地塊近年來多以設置最高限價出讓。蕭山地塊同樣設置最高限價約56.42億元，上限樓面價約2.58萬元/平米。同時根據規劃要求，要求競得人在地塊內配建6班幼稚園，36班小學及代建道路。

在鏖戰將近3小時、135輪競價後，地塊拍至最高限價56.42億元轉入競自持。最後，地塊由招商蛇口旗下招商局地產（杭州）有限公司以上限約56.42億元競得，樓面價約2.58萬元/平米，溢價50%，自持4%。

據相關人士計算，56.42億元+自持4%的實際樓面價格達3萬元/平米。

相比之下，據觀點地產新媒體查閱，該地塊周邊的江南之星和桂語江南等樓盤，現均價約在3.4萬元/平米-3.7萬元/平米。若計入建安、行銷、稅費等後續支出，招商蛇口一定程度上仍面臨盈利的挑戰。

市場人士對觀點地產新媒體指，杭州到2020年預計常住人口新增200萬的龐大需求是讓多數房企看好杭州市場的原因之一。

另於5月17日，蕭山掛牌市北東單元1宗4.51萬平米宅地，起始總價約19.38億元，起始樓面價同樣是1.72萬元/平米，預計於6月15日出讓。

資源傾斜華東

2017年招商蛇口實現同比增長52.54%躋身千億陣營，從銷售區域貢獻度來看，華東和深圳貢獻較大，其他區域則相對均衡。

作為深圳起家的房企，深圳地區一直是招商蛇口佈局的核心區域，2017年深圳銷售貢獻達22%。但最引人注目的是，在近幾年招商蛇口加大對華東區域佈局後，該區域貢獻率不斷上升，在2017年貢獻率升至30%佔據首位。

觀點地產新媒體瞭解，在2017年末上海戰略發佈會上，招商蛇口也提出了華東區域“一核五圈四帶的戰略佈局”。

一核是重點突出“上海核”；五圈將佈局南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈和寧波都市圈；四帶則沿著“滬甯合杭甬發展帶”、“沿海發展帶”、“沿江發展帶”、“滬杭金發展帶”，輻射合肥、鎮江、常熟、無錫、昆山、紹興等16個重點城市。

招商蛇口還提出“百年招商，千億華東”的區域戰略目標，從近來拿地動作中也能窺探一二。

2018年4月，招商蛇口以51.28億元新增5宗地塊，合計獲取土地規模46.9萬平米，規劃建面143.8萬平米。

在新增5地塊中3宗位於華中區域，其中20.28億元獲得徐州金融集聚區一期項目首入徐州，5.1億元獲得杭州余杭區塘棲鎮項目，2.45億元獲得昆山市裕元新天地項目，如今再斥56億加碼杭州，招商蛇口對華東區域的重視程度不言而喻。

招商蛇口2018年的銷售目標為1500億元，計畫推出2660億元可售貨值，僅需去化約56%即可實現目標。其中，華東和深圳地區仍是其區域佈局重點，貨值占比分別達38%和21%。考慮到城市佈局及市場情況，招商蛇口2018年可售貨源推出主要集中在2018年第二、三、四季度，分別占比達28%、28%和31%。

但相比起其2017年64.3%的去化率，還是有不少人覺得“偏保守”。

對此，招商蛇口總經理許永軍在4月20日股東會上表示，如果不把規模限制在可控的範圍之內，品質就很難保證。

截至4月底，招商蛇口累計實現銷售417億元，同比增加21.44%，累計銷售面積210.21萬平方米，同比增加11.27%，實現2018年1500億元目標27.8%，但低於17年同期累計銷售金額占17年計畫銷售額（1000億）的34.34%。

越來越多的房企開始發行住房租賃公司債券了。

5月19日，上海證券交易所披露的資訊顯示，富力地產（02777.HK）非公開發行2018年住房租賃專項公司債券專案目前狀態為“已回復交易所意見”。富力地產此次非公開發行2018年住房租賃專項公司債券的擬發行規模為60億元，承銷商為招商證券和中信證券。

但目前富力地產並沒有官方資訊顯示其已有涉足長租公寓的具體專案。

與富力地產一樣，恆大在並未涉足長租公寓項目前，擬發行一筆金額為100億元的“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計畫”，該項目的承銷商為前海開源資產管理有限公司，目前專案狀態顯示仍在受理。

在國家提出多項鼓勵及支持住房租賃市場發展的政策之後，無論民營企業還是央企開發商，紛紛佈局長租公寓及自持住房等領域。

4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發展。隨著檔下發，被認為達到數萬億規模的住房租賃產業獲得了最明確的資金管道支撐。

此次下發的檔明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程式以及資產價值評估方法等作出具體安排，並直接指出將在審核領域設立“綠色通道”。

龍湖地產（00960.HK）是國內首個嘗試住房租賃專項債券的地產公司。3月份，上海證券交易所的資訊顯示，龍湖地產發行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率5.6%。

3月31日，泰禾集團（000732.SZ）公告稱，為盤活存量資產，優化資產結構，泰禾集團擬開展長租公寓資產證券化業務，即通過公司聘請的中信證券股份有限公司設立泰禾集團長租公寓專項計畫，並通過專項計畫發行資產支持證券。公告內容顯示，泰禾擬註冊儲架額度不超過100億元，產品期限不超過20年，首期發行規模不超過9億元。

5月4日，泰禾集團再度公告稱，為響應國家號召、進一步改善債務結構、拓寬公司融資管道、滿足公司資金需求、降低公司融資成本，公司擬非公開發行30億元住房租賃專項公司債券。按照計畫，公司債券發行規模為不超過人民幣30億元(含30億元)，期限不超過5年(含5年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

但泰禾集團在公告中提到，扣除發行費用後，泰禾集團本次債券發行所募集的資金擬用於償還公司債務、補充營運資金或項目建設。

此外，綠城房地產有限公司同時申報的公募與私募住房租賃債券也獲得了上海證券交易所的預審通過與無異議函。這兩項債券合計規模40億元，期限均不超過10年。與之前的住房租賃債不同的是，此次公募及私募住房租賃專項公司債券都約定了住房租賃專案的自持比例及期限，保證了債券募集資金能夠被用於住房租賃項目。

央企保利地產（600048.SJ）在2017年10月發行了國內首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支援專項計畫，產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制。保利旗下的長租公寓品牌“N+公寓”目前已先後在重慶、西安、大連、長沙4個城市開業運營。

新地最勇 三項目推貨量佔37%

九龍東啟德誕生天價地王，刺激樓市溫度直線上升，發展商更藉機瘋狂推盤。本報統計上周五至本周六（18日至26日）共九天，一手市場多達15個新盤推出共721伙，單是18日至昨日短短5天，已有13個新盤共485伙推出發售，總共沽出424伙，相當於上月全月635宗一手成交約66.8%。

一手過去五天賣出424戶

一手樓市經過4月份近乎整整一個月養精蓄銳後，近日終借助新地王效應爆發推盤潮，成功扭轉此前頹勢，單是啟德地王誕生的過去首個周末（19日至20日），便有7個新盤趁機推售共222伙，其中新地（00016）屯門御半山及同系將軍澳日出康城晉海II，先後於周六及周日開賣78伙及100伙，前者即日沽清，後者亦大賣95伙。至於過去周日開賣20伙的會德豐地產旗下日出康城MALIBU，即日亦沽出11伙。

會德豐地產發展的啟德OASIS KAI TAK，則在啟德地王誕生的第三天（18日）率先搶閘推出50伙，而且推售短短1.5小時內即告沽清，連同同日公開發售5伙的新地馬鞍山雲海、推出53伙的新世界（00017）西貢清水灣傲瀧，以及於21日及22日分別推出的恆地（00012）鰂魚涌君豪峰（16伙）、同系西環翰林峰（23伙）、新世界西營盤瑧蓺（30伙），和昨日新一輪推售86伙的傲瀧，過去5天多達13個新盤共推出485伙，總計錄得424宗成交。

全城樓市氣氛熾熱，發展商推盤意猶未盡，統計未來4天（23日至26日），市場將再有多達7個新盤推出共236伙，以傲瀧周六開賣91伙最多，而同日御半山亦以先到先得形式開售新一輪共38伙，實用面積312至468方呎，折實售價564.2338萬至839.0748萬元。

新地代理總經理張卓秀敏透露，御半山該批單位折實市值逾2億元，集團考慮短期再加推，而同系晉海II則鐵定周五開賣38伙。

此外，OASIS KAI TAK及嘉里建設（00683）發展的屯門滿名山等，亦將推出單位應市，令一連9天新盤市場供應激增至721伙。

全月料1500宗三個月高

值得一提，期內有多達267伙來自御半山、晉海II及雲海，意味單單來自上周豪擲天價逾251億元投得啟德地王的新地，就佔期內新盤供應約37%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，啟德地皮高價批出，對後市有指標性作用，準買家看好後市，入市信心明顯大增，有助發展商借勢加價賣樓，近來發展商推盤意欲明顯轉強。他預料，全月一手成交宗數有機會升至約1500宗，創今年2月後新高，在下月大型新盤推出下，宗數更有望突破2000宗。

新界樓價狂追落後，私樓及資助房屋價格齊齊飆升。屯門公屋建生邨一個高層單位，上月以每方呎6321元未補地價易手，創區內未補地價公屋呎價新指標；天水圍嘉湖山莊中高層單位以呎價12670元售出，再破該屋苑分層單位呎價紀錄。房屋委會員資料顯示，建生邨一個高層單位，實用面積443方呎，上月以未補地價280萬元易手，呎價6321元，為該區首宗未補地價公屋呎價衝破6000元關口成交。同屋苑對上一宗位於高層的未補地價成交，為樂生樓頂層2室，實用面積376方呎，去年9月以未補地價200萬元易手，呎價5319元，前述單位呎價相隔約7個月賣貴18.8%。

建生邨樓價升勢未止，祥益地產分行經理黃文樂稱，裕生樓中高層10室，實用面積598方呎3房戶，近日獲同區公屋租戶議價，「一個星期內連環還咗幾口價」，終以未補地價323萬元沽出，造價再次刷新該屋苑未補地價紀錄，呎價5401元。原業主1998年以未補地價19.25萬元購入，賬面賺303.75萬元（約15.8倍）。

愉景新城呎造1.52萬新高

私樓嘉湖山莊樓價節節上升，中原地產分行經理胡啟文稱，麗湖居10座中高層F室，實用面積442方呎兩房戶，以560萬元放盤不足兩個月，昨以560萬元沽出，呎價12670元，創屋苑分層單位呎價新高。原業主2013年聯名以251萬元入市，賬面賺309萬元（約1.2倍）。

荃灣愉景新城5座中層B室，實用面積470方呎兩房戶，美聯物業首席聯席區域經理梁仲維稱，獲區內客在無樓睇下以718萬元承接，呎價15277元，打破該屋苑上周四的呎價15128元舊紀錄。原業主1997年以399.9萬元入市，賬面斬獲318.1萬元。

車位造價持續炒上，屯門居屋兆麟苑地下一個車位以110萬元易手，除為該屋苑車位新高價外，更屬首宗區內居屋車位造價破百萬元的成交。

祥益地產分行經理黃文樂稱，兆麟苑2期地下一個雙號車位，1月由投資者以90萬元購入，2月即以115萬元放售，近日獲另一名投資者以一筆過110萬元承接。原業主持貨僅4個月，賬面獲利20萬元，車位升值22.2%。目前兆麟苑車位月租約2000至2200元，新買家可享2.2至2.4厘租金回報。

兆麟苑今年車位造價徘徊82萬至93萬元，上月才有地下車位升至95萬元，如今更首錄有車位成交價突破100萬元，成為屯門居屋車位新高。

天晉盈翠車位齊創同區最貴

此外，將軍澳天晉一個車位則以308萬元易手，成為區內歷來最貴車位。該車位為B1層雙號車位，獲買家以308萬元承接，較同屋苑去年10月創下的300萬元舊紀錄，推高8萬元或2.7%。

原業主2013年9月以153萬元一手購入，持貨逾4年半，賬面獲利155萬元，升值逾一倍。

中原地產高級分行經理朱偉雄稱，青衣盈翠半島5樓雙號車位，剛以269萬元成交，成為區內最貴車位。現時該屋苑車位月租約4800元。原業主2004年以350萬元購入一個住宅連車位。

本港經濟向好，商廈租金升幅亦擴大。仲量聯行最新發布《香港地產市場觀察》報告指出，4月本港整體商廈租金按月上升1.1%，錄得兩年以來最大單月升幅。該報告顯示，3月整體商廈租金按月僅升0.2%，但上月錄得1.1%升幅，主要受空置率低及租賃成交暢旺帶動。上月主要租賃成交集中港島東和九龍東，按新租出樓面計算，共佔全港新租賃成交達76%，刺激兩區租金分別按月升3.1%和1.2%。

仲量聯行研究部主管馬安平預料，未來數月商廈租賃需求及租金續升，故修訂租金預測，今年甲級商廈租金將由原先升5%，上調至漲5%至10%。

趙式浩旗下海德匯加推19單位

此外，美聯工商區域營業董事鄒永堅表示，卓能集團（00131）主席趙世曾兒子趙式浩旗下帝皇集團持有的新蒲崗工廈海德匯，拆售不足一周累沽17伙，成交價最高為A51室，建築面積約547方呎，成交價約395.1萬元，呎價約7223元。因銷情理想，大業主加推19個建築面積222至448方呎單位，定價161.3萬至314.1萬元，呎價6749至7932元，折實入場費約156萬元。

荃灣屋苑湧現高價成交個案。消息指，荃灣愉景新城5座高層B室，面積470方呎，作價718萬元沽，折合呎價15,277元，刷新屋苑歷來呎價紀錄。原業主於1998年以399.9萬元購入單位，持貨至今賬面賺318萬元。

同屋苑10座高層F室兩房戶，面積493方呎，以746.8萬元成交，貴絕屋苑兩房單位，折合呎價15,148元。原業主於2012年以378萬元買入單位，持貨6年升值近一倍。

麗城三房不足1小時沽出

荃灣麗城花園一個三房單位，放盤不足1小時極速獲買家承接。中原呂宗霖表示，麗城花園1期3座低層E室，實用面積644方呎，以720萬元易手，折合呎價11,180元。呂宗霖指，業主日前才放盤，由於單位叫價貼市，並且附有裝修，故放盤不足一小時便迅速吸引外區換樓客即睇即買。原業主於1996年以282萬元買入單位，持貨22年升值1.6倍。

屯門居屋車位首破百萬

樓價飆升牽動車位價格緊隨上漲。消息指，屯門居屋兆麟苑地下一個雙號車位以110萬元易手，成為屯門一帶居屋首宗升穿100萬元的車位。原業主今年3月以90萬元買入，持貨僅兩個月便升值22%，賬面賺20萬元。另一邊廂，青衣盈翠半島也有車位高價成交，消息指，屋苑位於4樓一個單號車位以268萬元成交，追平今年4月同屋苑創下的青衣最貴車位紀錄。