天母指標豪宅「富邦777」（見圖，記者徐義平攝）法拍戶出現「破盤價」。士林地院昨執行該豪宅3樓其中1戶3拍，吸引3封標單，由去年12月拍下隔壁戶的同批人馬以7980萬元取得，拆算每坪單價僅75.56萬元，為該社區公開紀錄以來新低價。

根據司法院公告，該豪宅3月1拍時底價1億1561萬元，但1、2拍均因無人投標而流標；昨日執行3拍，底價7401萬元，1拍的64折，最終由石姓自然人加價近8%拍得。

寬頻房訊表示，該豪宅3樓共出現2戶法拍屋，且2戶打通，僅以矽酸鈣板簡易隔間，其中門牌為3樓的法拍屋，去年12月底2拍，由石姓自然人以1億1788萬800元拍定，加價約13.39%，每坪單價跌破百萬元，僅約94.18萬元。昨日執行3拍戶門牌為3樓之1，坪數約133.9坪（含2平面、2機械車位，約40.25坪），同樣由石姓自然人取得，由於3樓2戶打通，推測拍定者應為同組人馬。若以最終拍定總價7980萬元拆算，以平面車位1個300萬元、機械車位1個150萬元估算，拆算每坪單價僅約75.56萬元，為該社區的「破盤價」。

若對照內政部實價網3樓2戶法拍屋當時揭露實價，昨日拍定的總價可能僅當時買進價格7折左右、甚至可能更低。

房地產業者表示，該豪宅2007年開始預售，每坪開價100至120萬元；2011年3月興建完成，規劃地上11、16層、地下4層，坪數93至107坪，訴求中山北路七段燙金門牌與綠建築豪宅。前波房市高點時，富邦集團大股東蔡明興、蔡明忠陸續將持有「富邦777」的頂樓樓中樓（15、16樓）以及13樓之1，分別以總價3.1億元、每坪約135萬元及總價1.25億元、每坪約122萬元出售，推估獲利可望超過2成。

內政部昨（23）日發布106年第4季全國與六都住宅價格指數，其中，全國住宅價格指數為115.07，較前一季微幅上漲0.09％，已連四季呈上漲；至於六都僅有台北市在去年Q4的住宅價格稍微下跌，其他都呈上漲態勢。惟未來住宅交易恐受高齡化及少子化牽制，值得注意。

住宅價格指數以102年為基期定為100，依據實價登錄資料作為衡量住宅市場價格變動的參考。統計顯示，106年第4季住宅全國價格指數較上季微幅增0.09％、較前年同季增加1.49％。

六都方面，台北市該季住宅價格指數為98.84，較上季下跌0.86％、較前年同季下跌0.43％，是六都中唯一下跌的。新北市住宅價格指數則為107.37，較上季增加1.24％、較前年同季增加0.78％。另桃園市指數為114.79，較上季上漲0.36％；台中市指數為125.36，較上季上漲1.57％；台南市指數為122.26，較上季上漲1.31％；高雄市指數為123.49，較上季上漲0.08％。

官員分析指出，106年建築物買賣移轉26萬6,086棟，較105年的24萬5,396棟增加8.43％，但只能視為「初步止跌回穩」。至於未來影響房價的因素，包括全球量化寬鬆貨幣政策退場、不動產持有稅和遺贈稅提高、住宅投資性需求減少等。而如果住宅交易量以消費需求為主，就會受到人口老化和少子化等趨勢影響，使得建物買賣登記數量不會大幅增加，住宅價格恐受空餘屋太多牽制。

另外，房價自104年開始反轉下修以來，累積的空餘屋數量相當多，而且今年開始實施雨遮不登記，建商因此在去年下半年搶照，使得去年第4季核發住宅累建築執照達到2萬7,736宅，較前年同期的1萬9,741 宅大幅增加40.50％，未來可能形成市場壓力，牽制住宅價格上漲。

為加速落實社會住宅政策，內政部積極推動「包租代管」，鼓勵房東釋出空餘屋轉化為社會住宅，除在社會住宅起步階段提供多元化的居住選擇，也發揮散居及融入社區的效果。內政部表示，6直轄市自2018年1月試辦以來，已成功媒合398戶，等同創造一個中型社區的戶數，雖然距離1萬戶的目標仍有距離，但各級主管機關及業者已逐漸調整運作模式，可以感受到累積速度正在增溫，未來的運作也會愈來愈順暢。

率先建立專業租屋服務制度 協助處理住宅管理事務

內政部表示，「包租」是由政府委託租屋服務業者向民間承租住宅，再轉租給符合資格的民眾並管理；「代管」則由業者媒合承租雙方及代為管理。在高齡化及專業分工社會來臨，因租屋管理事務繁雜，且個人房東多有因高齡、忙碌、外地就業、欠缺專業經營管理經驗等因素而管不動、管不好、管不到或管不來的出租住宅，因而導致住宅閒置不投入租賃市場，或造成租賃糾紛；而部分租屋族卻有租不到、租不起、租不好的問題，故率先結合社會住宅政策及依據2017年1月11日住宅法修正案，建立包租代管機制。內政部指出，藉由提供房東輕鬆收租、賦稅減免、修繕補助及業者免營業稅等誘因，鼓勵房東及業者共同響應，使租屋族能有更安穩的居住環境。

扭轉國人租屋觀念 逐步引導租賃住宅產業發展

內政部指出，社會住宅包租代管機制目前處於市場適應及磨合階段，究其原因主要是政府以往未建立專業租屋服務制度，致個人房東仍停留在自行出租的觀念，與國外多以委託專人管理的方式不同。為扭轉國人的租屋觀念及保障承租雙方權益，即將於2018年6月27日實施的「租賃住宅市場發展及管理條例」已建立包租代管專業服務制度，將能協助租賃雙方快速處理房屋的日常修繕、租金收取、溝通協調等繁雜事務，串起房東、房客間的服務橋樑，有效減少租賃糾紛發生，營造友善、合宜的租賃住宅環境。

租金上限因地制宜 賦稅優惠吸房東

內政部指出，由於各地的租金水準有所差異，已授權6直轄市政府得就所轄區位地價較高之地段、出租坪數較大或房間數較多之出租物件，酌予調高包租代管房屋的市場租金上限，滿足更多類型租屋族的需求。內政部強調，參加包租代管可以享受稅賦優惠，包括房東租金收入1萬元以內免納所得稅，超過1萬元部分，房屋必要損耗所支出費用亦可再減除60％；台中市及高雄市已完成房屋稅、地價稅的賦稅優惠，其他4直轄市亦已研擬草案送市議會審議。上述措施將大大提高房東參與的意願，有租屋需求的民眾因而受惠。

租賃條例將上路 房東出租更放心

內政部表示，社會住宅包租代管目前6直轄市政府已委託16家民間業者，提供專業租賃媒合與租賃住宅之經營管理，並與即將上路的「租賃住宅市場發展及管理條例」銜接，屆時可進一步擴大服務媒合量能。內政部最後提到，近期將至6直轄市舉辦地方說明會，鼓勵房東放心將住宅拿出來，交由政府委託的業者出租及管理。有意願加入的房東及有租屋需求的民眾，如果想瞭解相關資訊，歡迎到內政部不動產資訊平台的社會住宅專區查詢，或撥打1999向直轄市政府洽詢。

全台首座民間捐贈新莊青年社會住宅將於6月12日正式開辦囉！本次開辦受理共有76戶，受理期間至6月28日截止，租金自5,300元起，歡迎有需要的市民朋友們踴躍提出申請。

新北市政府城鄉發展局長柳宏典表示，本次開辦的新莊新豐青年社會住宅，全棟皆為公益設施，包含有樹新派出所、日照中心、公共托育中心等服務機構，且鄰近樹林火車站、溪崑國中及甫開幕的樹林秀泰 影城，居住環境相當便利，歡迎有興趣市民朋友們趕快把握機會申請。

城鄉發展局說明，新莊新豐青年社會住宅共規劃76戶，其中套房6戶、1房1廳型52戶、2房1廳型18戶。租金方面，弱勢優先戶套房最低5,300元起，1房型不超過9,000元，2房型不超過1萬3,000元，租金均低於市場行情64折以下；另一般戶也都低於市場行情8折以下，且租金皆已包含管理費，並提供床架、衣櫃、廚具等設備，不用再擔心額外加價。

另外，城鄉局提醒民眾，於受理期間內，相關申請表單可就近至區公所免費索取或至城鄉發展局網站下載，填妥後送至區公所或新北市府大樓一樓受理服務櫃檯提出申請，亦可採郵寄或線上方式申辦，請把握時間踴躍申請。現場受理申請服務從週一至週五每日從上午9至12時；下午13時30分至17時30分，送件的先後順序不會影響審查結果，建議民眾可避開第一周之尖峰時段，減少等候時間。民眾如對於申請青年住宅有任何問題，可直接撥打電話(02)2960-3456分機7274、7277洽詢。相關申請文件及規定亦可至城鄉發展局下載，歡迎有興趣的市民朋友瀏覽查詢。

國內前五大代銷、璞園建築董事長李忠恕表示，房市已經落底，但會盤整多久，要看政府政策，今年年底選舉是重要關鍵。

璞園建築團隊昨（22）日與寶徠建設舉行媒體茶會，宣布入股寶徠並參與經營，寶徠已公告由璞園建築副董事長林瑞山，擔任新任總經理，未來寶徠將轉型為房地產綜合服務商，與璞園合作推案，並切入金門、廈門觀光事業。

李忠恕表示，璞園與寶徠三年前即已合作，寶徠在青埔推出的寶徠花園廣場，璞園即投資35%。由於寶徠在高端產品建立口碑，璞園則擁有建築、營造、房仲、物管一條龍業務，未來可發揮一加一大於二綜效，因此決定進一步成為策略合作伙伴。

對於未來房市，李忠恕表示，房市已經落底，但要盤整多久不知道。放眼亞洲，東京、馬尼拉、曼谷等城市，房價都在漲，只有台灣在跌價，關鍵就在於政府的房產政策以及兩岸關係。

李忠恕表示，這一波房市多頭會反轉，主要是因為馬英九執政時期推出一連串打房政策，現在雖然已經有些鬆綁，但是「天花板」還是沒打開，包括豪宅限貸令，豪宅稅等。天花板不打開，房市短期要回復熱絡就不容易。

李忠恕舉例，過去2,000萬元，貸款八成，可以買一億房子，現在受限貸款成數，頂多只能買6,000萬的房子。銀行利率這麼低，有錢人誰不想換一間好房子，但政策不改，這些人也只能繼續觀望。

陸客不來，影響也比想像要大，李忠恕表示，他一位開設鐵板燒的朋友，本來一年可做1,000萬，現在只剩600萬。有位開餐廳的朋友跟他說生意少了兩成，他覺得奇怪，朋友又沒做陸客生意，為什麼也會少？ 原來朋友的客人大多是做陸客生意，陸客少，朋友生意不好，他也連帶受影響。

李忠恕表示，目前情況來看，今年第3季、第4季交易量應會放大，但實際發展還得看年底縣市長選舉政策變化，看政府對房市是不是會進一步放鬆，拋出牛肉。至於兩岸關係，選前看來不會有什麼改變，市場還盛傳今年8月大陸連自由行也要限制，如果這樣情況會更慘，但或許選舉之後會有改善機會。

信義房屋23日舉辦股東會，總經理劉元智表示，在政策不再強力調控下，未來房價修正力道有限，但市場買盤以自住為主，因買方支付能力未見改善，房價長線仍將維持一段時間盤整格局。

信義房屋上午公布2017年業績，全年合併營收178億元，較前一年成長135%；稅後淨利28億元，較同期成長205%；稅後每股盈餘（EPS）4.3元，較同期成長195%，營收和獲利同時創下歷史新高。

今日股東會並通過配發每股現金股利2.5元以及股票股利1.31元合計共3.81元，以5月22日收盤價計算，現金殖利率5.9%。

劉元智表示，信義房屋去年亮麗表現主要來自大陸開發案以及國內營收，信義房屋上海建案「信義嘉庭」第一期完銷、第二期熱銷，已陸續完成交屋認列營收獲利。

國內方面，去年全台買賣移轉棟數已自谷底24.5萬棟上升至26萬棟。信義房屋搭配自行研發創新數位工具，加上全房產通路一站式服務，營收較前年成長約12%，營業利益也增加29%。

海外市場方面，日本信義2017年整體成交件數較去年增加21%，去年7月成立的大馬信義，今年將增設第二家門巿。

對於今年房市，信義房屋表示， 預計六月實施的租賃條例將提升租賃市場交易動能，總體經濟成長有所支撐，整體房市也可望持續緩步回溫。信義房屋板橋江翠重畫區建案預計今年第4季預售，大陸部分，無錫地塊也將在今年第3季開工。

雖然多方專家預料今年房市成交量難以突破30萬「復甦防線大關」，但8大建商卻齊喊回春落底，市場上更有房價「跌無可跌」的消息。對照曾在電子媒體訪問中提及2018將「邪惡大跌」的國際投資專家胡立陽預測分析，似乎這場大跌價在低利率環境，很難出現。

根據央行資料顯示，台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行，3月新增房貸利率1.628％，為5個月新低。其中，2017年為國內第4大房貸承作行庫的合庫，今年評估買賣移轉棟數及景氣有回溫，目標是房貸餘額成長3％的目標。

為了搶自住客貸款需求，銀行業界也盛傳有1.5％的低利率「流血價」貸款利率，尤其許多購屋族會使用「青年安心成家」，前2年利率1.44％、第3年起1.74％起跳，也是非常優惠的利率條件，更反映目前房市低利環境。

受到低利率使然，不僅現在房市積極以「3低」低單、低總、低自備搶客，就是因為可配合「低利率」，讓購屋族負擔很輕，更由於房價跌價緩慢，現在諸多降價讓利、低首付優惠，讓許多買方選擇勇敢當房奴。

但天時地利不動產總經理張欣民也提醒，全球已經進入升息循環，利率的調升只是早晚，而目前北台灣都會區貸款負擔率也不低，民眾勢必要把未來升息風險納入，不要賭房市沒有「邪惡之年」賺了利率賠了房價。

首購族進場，對於買屋的一切過程、流程，可能都是人生第一次，到了交屋階段，就差驗屋了，「人生首驗」該如何下手，注意哪些重點？

驗屋功課從何做起？永慶居家服務中心經理何政熹建議從2大方向著手。第一種，如果怕麻煩或沒時間做功課，最簡單的方式就是找室內設計師陪同驗屋，他建議如果之後家裡需要裝潢，可情商設計師連驗屋的部分也包含，但他也強調最好是找有執照的的設計師，比較有保障。像是透過永慶房屋居家中心所合作的設計師，篩選的第一關就是領有執照者。

第2種就是靠自己做功課，何政熹指出，現在坊間教驗屋的方式很多，驗屋沒有這麼可怕，就是勤做功課。一般建設公司都會有自己的驗屋流程，除了業者列出的項目外，如果有多做功課的消費者就可以提出列表上額外的細項。 他舉例一般消費者可以做到的檢查項目，像是水電設備。

所有有水的地方，有無排水不良、漏水的狀況。例如將流理臺、洗手台注滿水靜置5-10分鐘，然後放水，特別觀察水管接口、轉彎處有無漏水、施工不良，排水通不通順。電的部分，檢查每個插座、網路孔是否正常等。

窗緣也是可以觀察有無漏水的重點，特別是數天雨後去驗屋，可以特別注意這個地方。另外，諸如油漆有無平整、地板磁磚有沒有貼好這些細節的部份比較屬於個人觀感，若是介意的部分就列為缺失，請建商改善。

另外，隨著網路社群的發達，消費者可以加入同建案的社群，社團或粉絲頁，參考其他住戶的驗屋經驗，也是可獲得情報的有利來源。

最後永慶居家服務中心經理何政熹表示，房子到了可以讓消費者驗屋階段、領有使用執照，也代表建築結構上的安全已經通過政府把關，除非已出現嚴重的誤裂縫等瑕疵，消費者驗屋能做的項目大同小異，勤做功課而已。

台北市長柯文哲上午主持大安區里長市政座談會，對於單一且自住房屋稅，柯文哲說，實質從1.2%降到1.0%，預計未來還會再降， 柯文哲說，房子是這樣，單一且自住的房屋稅，透過稅基調整，已經實質從1.2%降到1.0%，預計未來還會再降，年底預計市府會還款540億元，代表稅可以降，這些作為象徵的是房子是拿來住的，不是拿來炒的。

台北市政府力推調降單一且自住房屋稅率，不動產評議委員會去年拍板折減稅基16%，換算下來，房屋稅率將從原本的1.2%降至1%，每戶最高折減上限3萬元，預計全市22.5萬戶受惠，其中又以新屋及都更戶受惠最大。新稅率去年7月上路，適用今年5月開徵的房屋稅，預估市庫短收近2億元。

這兩年房市低迷，但是竟然還有屋主可以在這時間點獲利，而且買在過去房市高點，位置就在日本客很多的林森商圈，一家燒烤店面當初以3100萬入手，今年以將近4000萬賣掉賺了800多萬元。專家說，因為林森北商圈有日本客加持，相較其他大陸客居多的商圈來說保值性比較高。

人來人往的街頭，下班時間大家往餐飲店裡走，這裡是林森北路商圈，每到晚上人潮特別多也支撐當地房價，位在107巷這家燒烤店面，2014年房市高點屋主以3100萬入手，今年房市低迷以近4000萬賣出，4年獲利868萬。民眾：「條通這裡的生意都滿好的，然後店面也是很稀有在賣，所以可能就是價位會比較高一些」、「黃金店面，所以他不會降價很多人搶著要。」

無獨有偶，另外一家酒吧店雖然已經關門，但是屋主一樣也在2014年買在2466萬，今年2900萬賣出，4年賺了434萬元，原來這兩筆交易都是當相對低點入手，所以轉手後跟著獲利。林森北路商圈夜生活興盛很多人喜歡買中小型店面，尤其在六七條通平均單價140到150萬，只要每月單坪租金有2000元，投報率2%不成問題。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示：「林森商圈相較其他地方，他在日本遊客上面還是一個旅遊的重點，而且他們在地的商圈店面釋出性其實不高。」因為日本觀光客支撐了周邊房價，今年初甚至出現單價破300萬的成交紀錄，當地店面實力不容小覷。

台灣央行今 (23) 日公布 4 月五大銀行 (包括台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做購屋貸款金額為 340.98 億元，較上月大減 104.38 億元，創一年來次低，央行說明，主要是 4 月有清明連假使工作天數減少，屬季節性因素，實際上，近期貸利率並無太大變動，今年以來六都買賣移轉動數年增 5.8%，顯示「目前看起來房市還 OK」。

購屋貸款創 1 年來次低，房貸利率雖微幅增加 0.001 個百分點至 1.629%，已是連 2 月在 1.63% 之下，央行指出，近期房貸利率大約都處在 1.6-1.7% 左右，隨著房市以自住需求並提供擔保品，使風險偏低，銀行會較積極爭取優質客戶。

根據各地政局公布的 4 月買賣移轉棟數資料顯示，六都單月合計移轉數量為 14943 戶，月減 19.8%，年減 1.9%，六都買賣移轉量均較上月衰退。

不過，房仲業者指出，主要是因今年 3 月交易量創 27 個月來新高，且有較多新成屋年後移轉，因此 4 月有明顯落差，實際上今年以來雙北市交易量較去年同期成長，顯示買氣穩定復甦中。

另一方面，央行統計 4 月本國五大銀行新承做放款加權平均利率為 1.477%，月增 0.157 個百分點，主要是因周轉金和資本支出貸款利率上升所致。

若不含國庫借款，則 4 月五大銀行新承做放款加權平均利率為 1.504%，較上月上升 0.080 個百分點。

　傳統融資渠道的收窄，讓越來越多的企業關注到供應鏈金融。而房地産行業巨大的體量，以及對資金饑渴的需求，正推動房地産供應鏈類ABS迅速發展。

　　近日有消息稱，恆大擬于5月23日左右發行供應鏈ABS，由深交所發行。據悉，恆大已獲100億元儲架發行額度，期限不超過1年，第一期規模約10億元。消息顯示，恆大這筆供應鏈ABS的基礎資産是恆大地産供應商應收賬款債券及其附屬擔保權益，原始權益人為一家注冊在深圳前海的保理公司，債務人為恆大地産直接或間接控股的項目公司，共同債務人是恆大地産。

　　小小金融CEO劉小峰對《證券日報》記者表示：“房企多元化融資渠道持續壓縮，傳統渠道融資均有不同程度收緊，受此影響，今年前4個月房企到位資金增速保持低位狀態。為緩釋現金流，房企必須開辟其他融資渠道。”

　　14家房企涉足供應鏈ABS

　　資料顯示，房企供應鏈ABS的交易結構是，房企供應商作為原始債權人，將其應收賬款轉讓給保理商，由保理商向其提供資金融通、買方資信評估、銷售賬戶管理、信用風險擔保、賬款催收等一係列服務。這樣的模式強化供應商的應收賬款管理、增加流動性。

　　隨著房地産調控政策不斷加強，銀行收緊對房地産行業的信貸額度，公司債市場也暫緩了房地産企業發債。房地産行業通過傳統渠道融資受限，而資産證券化則為房企提供了填補融資資金缺口的新融資渠道。

　　在劉小峰看來，雖然房企供應鏈ABS實際融資人是房企的供應商，但對房企也有緩釋現金流緊張的效果。在ABS前，房企對供應商的賬期是兩個月左右。而在ABS後，房企對供應商的賬期可延長到一年。正是看到這些效果，房企紛紛發力供應鏈ABS。

　　據悉，目前企業資産證券化業務中，供應鏈金融主要通過保理公司轉讓保理合同債權這一模式發行資産證券化産品。

　　根據網貸天眼研究院提供給《證券日報》記者的不完全統計數據，碧桂園、萬科、融創中國、華夏幸福、綠城中國、新城控股、世茂房地産、陽光城、富力地産、遠洋集團、融信集團、中國奧園、和昌集團、恆大等至少14家公司不同程度的涉足供應鏈ABS。

　　“作為一種融資渠道，房企供應鏈ABS會越來越被房産公司重視，相信未來會有更多的企業加入。”網貸天眼研究員高才業説道。

　　房企供應鏈金融破局

　　除此之外，記者發現，近幾年房企對供應鏈金融探索動作頻頻，恆大、碧桂園、萬科等企業均有嘗試。

　　但據記者梳理資料發現，自2014年，恆大地産就嘗試採取銀行承兌匯票和商業承兌匯票的方式實現供應鏈金融。2016年3月份，恆大推出互聯網金融平臺恆大金服，在供應鏈金融上進行創新，邀請供應商、承建商入駐恆大金服信息平臺，通過發行理財産品等方式，解決上遊企業融資難的問題。

　　而碧桂園對供應鏈金融探索也非常早，資料顯示，早在2014年，碧桂園就和互聯網金融平臺“道口貸”合作，以碧桂園上下遊供應商的應收賬款、存貨、預付賬款作為轉讓標的，以碧桂園作為承付企業，為其供應商向社會資金進行融資，解決供應鏈融資問題。

　　2016年8月份，碧桂園正式推出了自有的社區金融平臺“碧有信”，其中産品類型之一就是供應鏈金融産品。同月，萬科投資入股鵬金所。資料顯示，鵬金所是一家以供應鏈産品為主的平臺。

　　網貸之家研究院院長于百程對本報記者表示，“大型房企將供應鏈金融和互聯網平臺結合的趨勢逐漸加強，但目前依然處于嘗試階段，且規模有限。”

　　有業內分析人士認為，“房企涉足互金供應鏈金融平臺只是嘗試，對于資金密集型的房地産産業鏈來説，在此環境下，供應鏈ABS則是真正解決房地産行業融資的新渠道。”

　　近段時間以來，各地先後加入了人才爭奪戰。根據中原地産研究中心統計數據顯示，年內不足5個月時間內，便有超過35個城市發布了40多次人才引入政策。

　　由于目前大部分城市的人才政策均是可以直接落戶，因此一些房地産從業人士認為，這會讓部分以炒房為目的的人群，變相獲得購房資格。“很多人才政策變相降低了限購門檻，將人才吸引來之後，又會推向本來就供需結構緊張的房地産市場，給房地産市場帶來上漲預期。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　人才引入帶動多地房價上漲

　　進入2018年以來，全國各地加速出臺了人才引入優惠政策，甚至北京、上海這樣戶籍控制較為嚴格的一線城市，也紛紛加入。

　　值得注意的是，雖然多地引入人才並非是為了消化庫存，但不可否認的是，隨著引入人口增多，對于當地房地産市場也將産生不小的影響。

　　實際上，一個地區人口的增減，對于房地産行業來説也確實是至關重要的。

　　“我們計劃新開拓的城市，有一個重要的指標就是看這個地區人口的流入流出情況，如果是凈流入地區，那麼就會成為備選城市，但如果是凈流出的地區，則基本是要規避的。”某大型房企負責人稱。

　　恆大首席經濟學家任澤平此前也指出，“我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的。人口流出的地方肯定是漲不動的。這就是為什麼過去一、二線城市房價大漲，東北房價不漲的原因”。

　　而從最近房價上漲的城市看，其中大部分都發布過人才引進政策，尤其是一些二、三、四線城市，本輪人才引入政策非常寬松，相當于變相降低限購門檻。

　　以去年3月份發布較寬松人才引進政策的西安為例，在放開了普通大中專院校畢業生的落戶限制後，拿到戶口的很多新居民便可以繞開各種調控政策購入房産，西安房價也從2017年3月份開始直線上漲。

　　“人才政策不能成為房地産調控的窗戶，房地産限購關上了房地産投資的大門，太寬松的人才引進政策則擴大了購房窗口。”張大偉指出，目前部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。對于市場來説，容易引起非理性的判斷。各地的人才政策不應該和房地産限購挂鉤，對于真正的人才更應該提供直接的居住房源，單純的將人才推向市場也容易帶來房地産市場的不穩定。

　　此外，有專家認為，各地在吸引人才的同時，也應大力發展各地的基礎設施和公共服務，做好人才引入後的配套工作，才能真正的留住人才。

　　多地發購房現金補貼

　　除了直接落戶外，不少地區公布的人才引入優惠政策還涉及購房現金補貼。

　　近日，為進一步支持高校畢業生到縣域就業創業，促進沈陽市縣域經濟發展，沈陽市政府出臺了《沈陽市人民政府辦公廳關于支持高校畢業生到縣域就業創業的實施意見》。《意見》規定，對在縣域內無任何形式住房、與用人單位簽訂1年以上勞動合同或開展自主創業的高校畢業生，在就業或自主創業期間，可提供人才公寓、政府公共租賃住房或短期免費周轉房。並對在縣域內就業創業的全日制博士、碩士和學士，新落戶並首次在縣域購買商品住房的，給予6萬元、3萬元、1萬元的一次性購房補貼。

　　而此前，鄭州對青年人才首次購房補貼標準為博士每人10萬元，碩士每人5萬元，本科畢業生每人2萬元；南昌則對在工業園區企業工作的全日制博士研究生、碩士研究生在南昌首次購買商品住房的，分別給予10萬元、6萬元購房補貼；合肥對新落戶的本科、碩士、博士在當地首次購房分別給予3萬元到10萬元補貼；呼和浩特針對首次購房的博士、碩士及“雙一流”大學本科畢業生，分別給予10萬元、5萬元、3萬元的購房補貼。

　　此外，相比上述針對普通高校畢業生的補貼，西安市房管局近日印發的《西安市人才安居實施細則(試行)》規定，取得相應資格的人才最高可以享受配租建築面積180平方米的公寓、5年內免收租金、購買住房最高可獲得100萬元補貼等一係列優惠政策。

　　對此，張大偉認為，對真正的人才就應該直接補貼購房款，或提供人才公寓，而不是把吸引人才當成吸引購房者來運作。

　　時隔一年，還堅持留在這一行的中介經紀人臉上開始有了些許笑意。期待的二手樓市大面積回暖雖然沒有到來，但成交量 “穩中有升”的局面為北京二手樓市帶來了些許暖意。
　　《證券日報》記者這幾天在通州走訪了多家門店後發現，與2017年“317”政策來臨後的艱難市場相比，過去一個月成交不了幾套房的通州區，現如今一天就能成交10多套房。
　　有經紀人告訴記者，從“317”政策實施後，北京二手住宅市場急轉直下，“去年一季度還忙到深夜，淩晨去過戶大廳排隊的經紀人，4月份後連續沒有單子成交，因此離職的人並不少。現在市場已經緩過來了。”
　　“現在市場報價均價約為4.8萬元/平方米，整體成交量不斷提升，剛需買房比例在增加。”在某中介門店中，一位經紀人向本報記者表示，與上個月相比，這個月成交均價仍在提升，每套提價5萬元-10萬元比較正常，均價提升幅度在1000元/平方米左右。
　　通州二手房量價齊升
　　北京二手房連跌數月之後，市場流動性可謂轉好。身著白襯衫，扎著領帶的中介經紀人開始帶著不同的客戶穿梭在熱門成交小區中，而不再是枯坐在辦公室，對著電腦無所事事，加班再次成為房産經紀人的“日常”。
　　“現在通州房齡低的新小區成交均價在5萬元/平方米以上，老小區市場均價也達到了4.4萬元/平方米左右。”上述經紀人告訴本報記者，看房人明顯增多，這個月成交“量價”都呈現出“穩中有升”的現象，房價沒有暴漲，只是走上了上行通道。
　　以記者長期追蹤的華業東方玫瑰為例，該小區房源在2017年房價高點時，成交價格曾一度接近6.3萬元/平方米，2017年11月份時，多套房成交價降至5萬元/平方米左右。到了2017年12月份，該小區成交活躍，據當時的鏈家網數據顯示，該小區12月份共成交了5套房，成交價多在4.8萬元/平方米的水平線上。
　　時至今日，該小區的多套房源成交均價已漲至5萬元/平方米，甚至有多套小戶型房成交均價漲至5.2萬元/平方米。從該小區整體成交情況來看，成交均價也升至5萬元/平方米左右。不難看出，該小區有些房源成交價上漲了2000元/平方米左右。
　　另以果園商圈的一個小區為例，過去一套報價560萬元可出售的房源，曾一度降至460萬元尚難以賣出。據上述經紀人透露，現在這套房子若報價480萬元，預計很快會有買家。
　　不過，盡管市場回暖跡象明顯，但購房者仍有挑選空間。一位受訪者向《證券日報》記者表示，現在手裡有200多萬元，打算買第一套剛需房，在通州尚能挑到相對合意的房型。“現在就打算買了，要不然不知道會不會回到2017年一季度時，那時候感覺整個通州都很難找到總價300萬元的房子。”
　　據貝殼研究院（原鏈家研究院）向《證券日報》記者提供的統計數據顯示，今年3月份，通州區全區二手房網簽678套，均價是43862元/平方米；4月份，通州區全區二手房網簽894套，均價44286元/平方米。這意味著4月份通州二手房成交均價環比上漲424元/平方米，而據上述經紀人表示，5月份仍在上漲。
　　而一個月數百套的成交量，幾乎是冰點時期月成交量的好幾倍，這是中介經紀人過去一年中難以想象的“戰績”。
　　二手房走出交易低谷
　　《證券日報》記者注意到，多家門店門口不再停著一堆電動車，大玻璃窗前的經紀人不再呆坐著，經紀人“離巢”帶客戶看房量明顯增加。
　　“今年3月份以來，二手房成交周期有所縮短，交易節奏較春節期間加快。但購房者帶看次數仍在增加，這是基于不需要搶房，購買者話語權還相對較強的市場格局促成的，也説明市場還未出現暴漲，熱度還不是很高。”另一家二手門店經紀人向本報記者表示，目前在通州的購房客戶中，剛需和換房需求各佔一半，市場價格連續下降可謂觸底後，剛需買房的積極性增加，佔比有所提高。
　　事實上，自2017年4月份起，北京全市二手住宅交易價格持續走低，下跌趨勢十分明顯。進入2018年後，降幅逐步收窄，價格逐步趨穩。從近一年的價格曲線可以看出，今年前4個月北京二手房價基本是平穩的，波動幅度很小。與去年4月份的最高點相比，今年4月份的價格已累計下降了18.2%。據貝殼找房顯示，截至昨日，北京全市二手房均價為60769元/平方米。
　　我愛我家集團副總裁胡景暉表示，不論是網簽量還是機構的簽單量，4月份北京二手住宅都迎來了一年新高，這説明北京二手房市場已真正走出2017年“317新政”之後的交易低谷。
　　胡景暉進一步稱，北京目前有大約800萬套的存量規模，即使僅以年2%的換手率來看，北京二手房市場也應該有著每年16萬套左右、每月1.5萬套左右的交易基本盤。因此，雖然4月份北京接近1.4萬套的網簽量已經顯示出了市場回溫，但也只是朝著正常交易水平的恢復而已，過熱並未出現，市場仍舊穩定。

今年新城發展全年銷售目標為1800億元，但是否再進一步調升則會于中期業績時再作公佈。

5月23日，新城發展控股有限公司（01030.HK，下稱新城發展）在香港舉行媒體簡報會。新城發展副總裁陳偉健在會上表示，今年新城發展全年銷售目標為1800億元，但是否再進一步調升則會于中期業績時再作公佈。

據新城發展公佈的4月份銷售資料顯示，目前集團實現合約銷售金額約人民幣127.04億元(單位下同)，同比增長39.45%；合約銷售面積約98.30萬平方米，同比增長51.72%。2018年1月至4月累計合同銷售金額約505.73億元，比上年同期增長56.82%；累計銷售面積約403.25萬平方米，比上年同期增長77.32%。

對此，陳偉健直言，“我們也算是一家沖業績的公司。”

新城發展成立於1993年，總部位於上海，於2012年11月29日在港交所主機板上市，主要依託於在上海證券交易所上市的子公司新城控股（601155.SH）在國內從事物業開發及物業投資業務。

新城發展立足於長三角區域，現在正快速向珠三角、環渤海和中西部地區擴張，逐漸從一家地方性房地產企業轉型成為土地儲備充足、項目涉及全國的大型房地產企業。

據陳偉健透露，截至目前，公司吾悅商業廣場增至72個，公司將繼續堅持住宅、商業開發和商業管理三條產品線。

談及五年目標，陳偉健表示，希望今年新城發展能進入Top10，“如果可能，爭取進入Top5”。

今年以來，大陸土地市場出現了明顯的降溫趨勢，一二線城市土地流標現象增加。截至目前，一線城市流標8宗，流標數量年增166％，流標面積年漲幅達700％；二線城市流標68宗，流標規劃建築面積達796.66萬平方米，相比2017年同期上漲了53％。

以北京為例，今年已經有6宗土地出現流標。流標原因，一方面在於這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價房和共有產權房，房價受限的同時，開發商需圍繞自持比例展開競爭，而且還有配建和還建等要求，加大了開發商的成本支出並拖累回款速度。另一方面則由於房企資金鏈緊張。去年北京大規模供地，已消耗了開發商的大量資金，而今年銀行對房企貸款資質審核要求越來越高，非標融資通道又被堵死，導致房企拿地更為謹慎。

在此之前的十餘年中，北京土地流標、流拍數量僅為31宗，屬於絕對的賣方市場。即使一些地塊開發前景並不誘人，但房企出於鞏固市場佔有率、佔據品牌傳播高點等因素仍然趨之若鶩。今年以來，北京土地市場流標現象驟增，開發商明顯趨於理性。從全國來看，土地市場也在低位徘徊，前4個月百城土地成交面積年增16.9％，但溢價率已經由去年的40％左右降至20％左右。

土地市場降溫的同時，我們還要看到，最新公佈的70個大中城市房價指數年增率仍在上漲，且月增率有所擴大，「房荒」現象在不少城市接連出現。可以看出，政策從土地市場向房屋市場的傳導並不順暢，究其原因，在於竣工面積的大幅下降和供地結構的明顯失衡。

社科院近日發佈的「2018年房地產藍皮書」認為，由於地方政府規定新房價格不能高於周邊、二期不得高於一期等限制，開發商推盤積極性不高，轉而拉長施工週期，延緩專案竣工。

在庫存減少的同時，地方政府應根據住建部和國土部去年4月份發佈的通知要求，加大土地供應的數量，但地方政府出於招商引資等因素考慮，往往會加大非住宅用地特別是工業用地比重，減少住宅用地比重。以中南某省會城市為例，2017年該市市內六區掛牌108宗土地，（純）住宅用地僅有13宗，遠遠低於非住宅用地。

所以，如果要確保房地產調控收到效果，就需要在加大供地力度的同時加快開發速度。近期住建部就房地產市場調控問題相繼約談了12個城市，即要求有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發展中小套型普通住房。約談問責有助於推動地方政府落實調控主體責任，同時也預示著房地產調控將繼續保持「從嚴」邏輯，不會放鬆。

短期來說，對地方政府而言，應致力於增加住宅用地數量，並相應調低入市土地價格，繼續為土地市場降溫；對房企來說，則須放棄調控將會放鬆的幻想，加快推盤速度，實現快速周轉，進而減少自身的資金壓力。

從長期來看，必須關注到以「限購、限貸、限價、限售」為標誌的行政調控措施對市場的扭曲，未來應著重發揮市場手段，理順供求關係，解決土地錯配問題，真正形成房地產市場的長效機制，進而實現對行政措施的替代。

澳門爛尾樓盤「海一居」收地案，保利達資產（00208）司法上訴終審敗訴，須承擔訴訟費用。澳門終審法院裁定，按照新《土地法》，「海一居」發展商保利達在土地批賃期完結前，未能按訂定條款完成獲批用途，政府不可以延期批賃，須依法收回。保利達昨日停牌。

25年批租期逾時失效

「海一居」地皮的25年發展期限在2015年底屆滿，澳門政府按《土地法》收回土地。澳門終審法院合議庭在判詞中提及新舊《土地法》問題，認為不能說新舊《土地法》不清晰，鑑於臨時批給的期限是25年，這既是最長期限，也是常用期限，立法者沒有考慮過土地在這個期限內仍未被利用的可能性。

澳門行政法務司司長陳海帆表示，隨着土地被收回，無法履行樓花相關買賣合約，若購買樓花人士與保利達無法達成協議，須循司法途徑解決民事合同糾紛，政府會退回已收取的印花稅，並提供法律援助。澳門政府決定收回土地發展，同時解決樓花購買者的上樓問題。

2480萬易手 呎價越1.8萬關

九龍東啟德地皮自上周二（15日）以逾251億元天價批出後，迅速成為樓市催化劑，藍籌屋苑更藉消息應聲彈起，本報統計地王誕生後8天（5月16日至23日），十大屋苑多達半數屋苑錄得高價二手成交，其中2個屋苑更衝破全屋苑樓價或呎價高位，樓齡近半世紀的荔枝角美孚新邨，剛有高層「凸海戶」以破頂價2480萬元易手，呎價一舉衝破1.8萬元關，躍升為全屋苑樓價及呎價最貴「雙料」樓王。

十大屋苑半數高價成交

十大屋苑向來屬大市指標，其中鰂魚涌太古城於啟德地王誕生翌日（16日）已率先錄得海棠閣高層A及B室相鄰戶以總價5500萬元天價易手的成交，其中一伙呎價高見26481元，呎價創屋苑新紀錄之餘，更摘下十大屋苑呎價之冠。

樓齡相較太古城更具「歷史」的美孚新邨，亦於本周二現突破，該屋苑3期百老匯街62號高層B室，四房間隔，實用面積1370方呎，屬向東南凸海戶，享遠維港景，中原地產分行經理雷澤麟稱，原業主以2880萬元放盤僅約一個月，即在本周二以2480萬元沽出，呎價18102元，盡破該屋苑歷年樓價及呎價紀錄。原業主2002年11月以公司名義斥資520萬元購入，持貨不足16年，賬面大幅升值1960萬元（約3.8倍）。

美孚新邨的成交呎價，於今年4月始首度衝破1.7萬元，涉及7期荔灣道16號中層A室3房戶，成交價1600萬元，實用面積907方呎，呎價17641元，惟呎價紀錄保持僅約1個月便被推高2.6%。至於最新破頂戶的成交價，相比本地三間發鈔銀行的網上估價2229萬至2230萬元，更貴賣至少250萬元（約11.2%）。據悉，今次樓王買家將購入自住，眼見該單位屬該屋苑少有的凸海放盤，加上位處高層可享開揚海景，故議價不足一周即極速入市。

十大屋苑於啟德新地王誕生後，已經有半數屋苑錄得高價成交，除前述美孚新邨及太古城創全屋苑呎價新高的交易外，位於沙田的沙田第一城、觀塘麗港城，以及天水圍嘉湖山莊，先後有單位創相關屋苑分層戶（不計算特色戶）的造價或呎價新紀錄。

天利苑已補價250萬創新高

另外，環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊稱，該行昨天推出21項物業拍賣，合共沽出5伙，其中大澳居屋天利苑高層3室，實用面積481方呎兩房戶，以已補地價205萬元開價，承12口價後終由一對長者以已補地價250萬元投得作自住用途，較開價搶貴45萬元（約22%），呎價5198元，刷新該屋苑樓價及呎價紀錄。原業主2014年10月聯名以未補地價89.08萬元購入，未計補地價金額，賬面升值160.92萬元（約1.8倍）。

陳帆：有責任促發展商調動 無意徵資產稅

一手餘貨量惹關注，運輸及房屋局局長陳帆表示，政府也留意到近年私樓餘貨單位數目有上升趨勢，正研究如何處理。就餘貨單位徵收新稅項，他說政府會小心考慮。

陳帆昨日在立法會表示，截至今年3月31日，已落成但未售出的一手餘貨約有9,000伙，當中6,000伙是在去年或今年首季落成，餘下3,000伙是2011至2016年落成。

他續說，房屋是市民基本需求，不論閒置餘貨單位有多少，政府有責任促使發展商盡可能調動出來。但政府無意開徵資產增值稅。

本報以有入伙紙、曾上載樓書以銷售形式推出，但尚未售出的單位計算，20個餘貨量最多的項目共涉4,600個單位，其中有部分由首次推出至今更相距11年，由樓花變成現樓仍未售出全數單位。

地王帶動 5月餘貨銷售加快

而受地王效應帶動，新盤餘貨去貨速度有所加快，由上周二（15日）起，新盤市場錄489伙成交，扣除全新盤屯門御半山的78伙，餘貨銷售約411伙，佔5月一手成交1,035宗，約39%，反映地王帶動，新盤餘貨推售更進取。

而啟德區內多個項目更屢創新高，會德豐地產OASIS KAI TAK早前即日沽清50伙，提價近1成加推76伙，呎價定價33,502元將挑戰項目新高。保利置業（00119）旗下龍譽，早前亦以呎價3.5萬元，再創啟德分層呎價新高紀錄。

指徵空置稅 未必增供應

對於公民黨要求增設針對非本地居民或公司的物業空置稅，陳帆說，去年底全港私樓空置率只有3.7%，遠低於1997至2016年的5%平均數，反映閒置情況並不顯著，即使開徵空置稅，也未必有效增加供應。

公民黨議員郭榮鏗質疑，局方為何視9,000個空置單位屬小數目，如果政府不打擊空置單位，數目只會繼續增加。

地產及建造界議員石禮謙就反駁，新落成單位需要有入伙紙及滿意紙才能發售，認為公民黨試圖迫局長加徵稅項，影響香港經濟，而過往公民黨所支持的辣招最終只令樓價上升。

　　教會機構最近頻頻購入豪宅，土地註冊處資料顯示，大潭浪琴園1座低層A室，在本月初以2670萬元成交，買家為香港聖公會管業委員會（CHURCH BODY OF THE HONG KONG SHENG KUNGHUI）。市場人士指，單位面積1397方呎，呎價約19112元。而是次買家需付3成辣稅，涉資約801萬元。資料顯示，該會於年內已累購11伙物業，涉資逾1.7億元，包括3月以近9090萬元向九建購入西半山63 Pokulam共7伙。

　　美聯營業經理張志華指出，中半山帝景園4座高層A室，面積1522方呎，以6580萬元成交，呎價約43233元。

銅鑼灣華納大廈中層B室以1775萬元成交，Q房網分店分行聯席董事梁子軒表示，單位面積1255方呎，3房間隔，呎價約14143元。據了解，原業主於1978年8月以55萬元購入，持貨40年，帳面獲利約1720萬元，升值逾31倍。