號稱全國最大社會住宅、可出租戶數高達2500戶的林口世大運選手村，今日將召開出租記者會，民眾最關心的租金搶先曝光，若以2房實坪約21坪推算，一般戶月租1.12萬元，弱勢戶打8折、月租約9000元，若加計管理費，弱勢戶每月支出也破萬元，預計7月初招租。

內政部表示，林口世大運選手村規劃3408戶住宅、82戶店面，扣除經濟部中小企業處研擬承購的住宅加店面455戶，加上保留給非營利法人、NGO團體以及多元入住方案等用途，預計可釋出戶數達2500戶。不過，有住宅審議委員擔心2500戶太多，若短期內無法全數租出去，可能出現社宅不需要這麼多的質疑。

其中，分配給經濟與社會弱勢優先的戶數計有750戶、比率約30%；睦鄰戶125戶、約5%；新婚2年內或育有6歲以下兒童125戶、約5%，一般原住民100戶、約4%；現職警消125戶、約5%；一般民眾1275戶、約51%最多。

預估釋出2500戶 7月招租
根據內政部住宅審議委員會議紀錄，租金已由3家估價師事務所估價完成，目前周邊租金行情每實坪約716元、每虛坪約533元；未來開放出租時，一般戶租金將以市價8折為基礎，也就是每實坪約573元、每虛坪約426元；弱勢戶租金則再打8折，為市價64折，每實坪約458元、每虛坪約341元。

若以2房21坪推估，弱勢戶每月租金約9000元，加計管理費1800元，每月約1.08萬元，一般戶月租則超過1.38萬元。

此外，該社宅提供選配家具，桌椅、沙發、床架、衣櫃等為一組，不提供單一家具出租；若選配家具，1房每月須支付家具租金400元、2房700元、3房1100元、4房1300元。至於管理費，若100%出租，估算管理費每月每實坪82元、每虛坪約60元。

號稱「魔術空間」、「1坪當2坪用」、「高坪效挑高樓中樓」的複式夾層屋，在台北市愈來愈難存活了。台北市府祭出違建追殺令不到3年，挑高複式夾層屋幾乎「絕版」，案量僅剩高峰時期1成。

台北市長柯文哲在2015年9月祭出「夾層違建追殺令」，上路後不到3年，挑高複式夾層新案幾乎絕跡。住展雜誌昨（31）日公布最新調查，2018年台北市推出的夾層新案只有3個，總戶數64戶，預估全年建案數將罕見剩下個位數，總戶數恐不到200戶，雙雙萎縮到歷年新低點。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，柯市府在2015年9月祭出「遏止新增違章建築處理措施」，規定因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附建築師出具三個月內有效之建築物無違章建築證明，被視為違建追殺令。實施後複層式建案首當其衝，供給量創下近年來新低，顯示建商已逐漸棄守夾層屋市場。

何世昌分析，雖然無違建證明檢附率不高，但市場已風聲鶴唳。尤其挑高3米、4米2的複層式新案更難逃法眼，建商、買家都難以施作夾層違建，也幾乎逃不過官員稽查。再加上市府嚴審建照，複層式房型生存空間越來越小。

至於2016、2017年複層式建案數量為何還居高不下？何世昌分析，因為建商已取得建照的複式夾層屋仍陸續推案銷售，屬於2015年前的舊建照。這意謂北市府的違建追殺令，不只藉由檢附「無違建證明」進行嚇阻，更從核發建照源頭端就斬草除根，讓建商難取得複層式格局建照。

何世昌表示，由於市府嚴格稽查，加上複層式建案每坪單價相對貴許多，因此買方不願再花更多的錢、冒更大風險，追價複式夾層屋再違法作夾層。在市場接受度降低之際，建商推案意願也降低。何世昌認為，舊建照消化完後，台北市有可能成為全台第一個複層式房屋「絕版」的都會。

中華郵政位於北門的台北郵局都更案，據悉，證交所等F4證券四大機構已確定將以「金主」的身分投資，和中華郵政共同出資完成這宗占地超過4,300坪的大規模都更案，總投資金額目前估計超過200億元，規劃將打造兩棟雙子星大樓，同時會將文化古蹟「郵政博物館」在地保留。

此案是證交所、櫃買、集保、期交首度共襄盛舉參與公辦都更，也創下交通部、金管會兩大部會轄下機構攜手合作公辦都更的先例。

據了解，包括財政部、中華郵政、證交所等單位月前已再度開會，證交所已表明願和中華郵政共同投資該都更案，而「地主」主要則由中華郵政與財政部國產署共同供地，合計該都更案的占地面積達4,303坪，是市區內少見的大面積都更案。

相關人士指出，該案原本為台北市政府出面提出的公辦都更規劃，由於府院已領銜各部會對都更「整個動起來」，因此參與陣容全面擴大，其中國產署、中華郵政分別提供2,129坪、2,156坪土地，都更興建費用除了中華郵政出資，證交所等F4機構也將以投資的方式注資，之後再透過「權利變換」分得都更後的房產。

整個都更分回容積坪經計算後初估約有59,080坪，除了作為國家創新創意中心及金融中心等「創新產業特定專用區」用途，由於金管會由證交所等四大機構出面所分回到的坪數達18,238坪最多，據悉，金管會已表態可能把包括銀行局、保險局、證期局等重要部室移回都更後的北門郵局新大樓。

相關人士指出，國產署在都更之後由於提供國有土地獲配的13,612坪樓地板面積，也會用於支援金管會的「大遷徙」計畫。

原本一直承租台北101的證交所，之前一直在另覓總部大樓，如今由於參與北門台北郵局都更案，待都更完成後，也將和F4共同落腳新大樓，與金管會合署辦公。

據指出，位於仁愛路與復興南路口，占地1千多坪的空軍軍官俱樂部，最快將在7月啟動地上權招標，目前已知，包括國壽、富邦、中壽、南山等壽險業者已提前進行準備，向國產署探詢招標時間，可望成為近幾年國產署推案以來，最具買氣的地上權標案。

空軍軍官俱樂部日前已在拆除現有建物，知情人士指出，國產署已進入估價最後階段，一旦作完鑑價、訂出底標價，空軍軍官俱樂部的地上權招標就可登場。

據了解，使用規劃非常彈性，由於該地段就鄰近豪宅指標「帝寶」，房價昂貴，為了避免「豪宅」話題的敏感性，此次國產署的地上權招標，投標人不得作為興建住宅之用。

位於台北市仁愛路福華飯店對面的空軍軍官俱樂部，由於鄰近捷運忠孝復興站，地處熱門的忠孝東路商圈等地段優勢，極具地利開發價值，包括證交所在2014年更向財政部、國防部交涉，希望能興建為和期交所、集保、櫃買中心四合一的總部大樓之用，此外也有其他部會機關曾表達興趣，但之後相關計畫均不了了之。

如今，國產署將對該地重啟爐灶，相關消息已在月前傳出，國產署接到來自大型壽險業者、建商的電話不斷，都是詢問後續招標期程。

金融圈人士指出，台北市精華區的好地已經愈來愈少，使得空軍軍官俱樂部這塊地將更為搶手，壽險業者一直希望能找到好地布局不動產投資，近年來轉往中南部投資，也是因為台北市的好地難尋，如今空軍軍官俱樂部逾千坪土地打破數年來的沈寂，以地上權招標案上陣，預期將牽動壽險業者重回北市主戰場。

為解決五缺缺地問題，前瞻城鄉建設補助200億元，分四路增加用地。目前由工業局負責的平價產業園區進度大超前，工業局已盤點出13案，釋地近400公頃，比目標128公頃大幅超前。

工業局副局長游振偉昨（31）日表示，前瞻城鄉建設分成強化地方工業區公設、設置平價產業園區、推動城鄉特色產業園區，及整備加工出口區4部分。前兩部分由工業局負責，經費達135億元，後兩項分別由中小企業處、加工處負責，經費分別50億元、15億元。

游振偉指出，目前預期各項計畫都可達標，其中，輔導設置平價產業園區面積將於2020年達396公頃。分別位於桃園3處、台中2處、彰化3處、南投2處，還有雲林、高雄及屏東。

值得注意的是，都市型工業區容積率提升，最快6月底就可以上路。工業局官員表示，容積率210％的工業區最高可提升至315％，容積率240％的則最高可以提升至360％。

官員說，目前都市計畫施行細則正在搭配修正，六都以外的工業區，由內政部負責子法修訂，預計6月完成，之後就可公告受理。

至於六都部分，官員指出，新北、桃園修法進度最快，預計也是6月底可以上路，其餘四都，台北沒有適用的產業園區，台中、高雄、台南預計要到7月底才能公告受理。

四大房仲5月內部交易量昨（31）日出爐，信義房屋、永慶房屋、住商不動產、台灣房屋5月內部交易量分別出現10%至12%年增幅，其中，信義房屋5月北市交易量年增幅最高達37%，新北市及高雄市也都有18%成長力道。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市從跌勢轉為盤整後，買賣雙方雖不認為房價會反轉向上，但對於價格看法已不像兩三年前那麼悲觀，尤其是交易量萎縮最為明顯的雙北市，在房價止跌回穩後，除穩定的首購需求外，也見到換屋型的買盤回籠，買氣逐步回籠，帶動交易量明顯回升。

四大房仲業者最新5月全台內部交易狀況顯示，5月交易量分別年增10%至12%。以信義房屋來說，台北市單月交易量年增37%，新北市年增18%，桃園、高雄分別年成長6%、18%，僅台中交易量年減14%。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，今年第1季市場因農曆假期與天候不佳，加上外在環境紛擾，影響買方購屋意願，不過隨著時序進入4月，預售、新成屋一手市場的329檔期在建商衝刺推案熱度下，中古買氣也被帶動，加上買方也感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加，在買氣續航之下，5月成屋市場也有不錯買氣。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，近期金管會、央行動作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加，以及寬限期兩大方向提出控管措施，引發金融圈高度關注，市場預期是為了日後升息做準備，避免不動產授信風險攀升；除了升息的變數外，下半年還有新屋供給賣壓與選舉干擾。

台北市公宅供不應求，中籤率堪比中樂透，而雖根據研考會調查，有7成民眾贊成興建公宅，但仍經常能耳聞在地屋主以「擔憂房價下跌、居住品質下降」為由，阻擋公宅興建，但公宅真的是嫌惡設施嗎？真實案例是反而帶動房價上漲逾3成。

公宅會讓房價下跌？事實上環境宜人就是房價最強支撐點，像昨30日宣布完工亮相的興隆公宅一期二區，若加上旁邊已完工的一期一區和將動工的二區，區域內將釋出逾千戶公宅，數量並不少，但仍不減購屋族的青睞度，行情一樣穩穩地。

根據台北市地政局公布2017熱門購屋路段房價資料，興隆公宅所在的興隆路四段，去年新成屋平均單價56萬元，交易熱度排名第8名，價格較2016年同期42萬元，上漲33%，幅度為全市第一。

興隆公宅一區近2年來誕生20個寶寶、13對新人結婚，都發局住宅工程科股長陳柏延表示，公宅強調只租不賣，因不會進入買賣市場，且有租期年限，所以並不會對周邊房價造成崩跌衝擊，而其實公宅反能讓民眾在入住後，體驗當地生活機能，經驗是住久了、習慣了生活圈，租屋期限一到，很多民眾會選擇留在該區買房定居，真正會反對公宅的，多數還是個體戶房東，因公宅租金低於行情，競爭力上難免受到影響。

以興隆路四段為中心，學區有5所公立小學、2所公立國中、2所公立高中，相隔景美溪、辛亥路七段，是政治大學和世新大學，文教氣息濃，周邊綠覆蓋率高，除河濱公園外，區域內就有一座4公頃大的木柵公園；生活機能有傳統市場、量販店、多家連鎖餐飲，交通方面，未來會有台北捷運環狀線南北環段行經，距離現有的捷運路線大坪林站、七張站、萬芳醫院站，車程距離皆約10分鐘可抵達。

繼新北市樹林秀泰影城在26日開幕，引發網友熱議「樹林人是否撐得起電影院」，而其實北台灣基隆的秀泰影城，不僅進駐第一高樓「麗榮皇冠」內，而且一開就是10年，更是基隆唯一座院線片電影院，現在基隆秀泰影城的房東，將轉售產權，尋求新的房東。

秀泰集團近年積極拓展影城據點，繼樹林店開幕，台中的2個據點也將在今年開，而經營近10年的基隆秀泰影城，更是基隆唯一的一座院線片影城，裡面有8個廳，加上同棟商場有小蒙牛、陶板屋等連鎖餐飲，成功讓地區的聚集經濟發酵。

該棟商場的持有者，因為已經長期持有一段時間，目前有資產兌現轉換投資標的需求，因此打算處分資產，委託DTRE德天國際地產標售，依照目前的底價換算租金，租金收益約超過3％，只是秀泰影城與持有方簽保密協定，不能透露現在的簽約租金。

據了解，由於基隆市場穩健，也有其他影城在秀泰租約到期時，有意進駐該商場搶拓點。基隆雖然是小眾市場，不過，最新公布的購屋貸款負擔率，卻是全台第2輕鬆的城市，代表民眾可以輕鬆成家，因此民眾有多餘現金可花在娛樂消費之上。

高雄美術館豪宅聚落，少有土地釋出，使得地價高居不下，不過高雄地政局今年第二次標售20筆建地，其中一筆於美術館及凹子底公園中間，臨美術東四路，近中華一路，約1800坪土地，標售底價逾14億，換算單坪價格將近78萬，當地房仲預估，該筆土地位於凹子底濕地公園及美術館中間，地段十分精華，加上未來鐵路地下化後行經周邊，未來發展性大，預估將有多家業者會搶標。

地政局日前推出特定第五種住宅區土地，總計20筆建地，合計總金額28億元，其中一筆第44期重劃區土地，面積1808坪，臨美術東四路，近中華一路，於美術館精華區周邊，緊鄰快速道路或高鐵站交通便捷，且未來又有鐵路地下化及輕軌捷運行經利多，為規劃興建景觀大樓首選地。

有巢氏高雄美術之星加盟店長張文龍分析，該筆土地緊鄰美術館地區，往東鄰漢神巨蛋商圈及農十六地區，往南與中都重劃區僅一河之隔，地理位置優越，周邊還享有壽山、愛河雙景觀及高優質居住環境，已成為大高雄優質豪宅群落代表。

他解釋，美術館地區目前土地交易少，以零星中小基地為主，少有大坪數建地釋出，多數土地早被建商搶買囤機，這也讓附近土地飆漲，目前土地單價105~109萬元，因此這次土地單價81萬，低於行情，假使基地完整，同時出現多家業者競標情況。 張文龍說明，美術館地區附近生活機能佳、鄰近凹子底森林公園，附近有多個國中小學及醫院，一直以來被視為豪宅聚落，屋齡5年以下的新成屋，單價25~26萬，70~80坪大小，總價2000~3000萬。

台灣央行31日發布第 12 期金融穩定報告，央行指出，去年台灣不動產市場量回穩、價盤整，第 4 季全台貸款負擔率為 37.58%，房價比為 9.16 倍，均較前年同期略降，不過，台北市分別為 61.52%、14.99 倍全台最高，也顯示購屋負擔仍重。

央行金檢處副處長蘇導民說明，由於實價登錄建物買賣案件的新屋占比漸增，中位數總價升高，去年第 2 季全國房屋貸款負擔率升至 38.90% 的高點，隨後在新屋占比持續減少下，第 4 季降至 37.58%，年減 0.76 個百分點，並創 2016 年第 3 季以來低點。

而全國房價所得比同樣在去年第 2 季升至 9.46 倍的高點後，緩降至第 4 季的 9.16 倍，年減 0.16 倍。

央行指出，在價格相對高的新屋比重降低之下，再加上民眾所得有所提升，使全國房價所得比略降，六都中以台南市購屋負擔最輕。

然而，台北市的貸款負擔率和房價所得比分別為 61.52%、14.99 倍，儘管 14.99 倍已是 2016 年第 2 季以來低點，但購屋負擔還是最沉重。

對於整體房市，央行指出，去年房市買賣交易量回穩，房價盤整，而銀行承做購置住宅貸款與建築貸款穩定成長，房貸利率續處低檔，今年第 1 季仍見到房市交易持續成長，全國建物買賣移轉棟數年增率 10.63%，顯示房市買氣回溫，而新成屋交屋續增。

央行認為，近年房市逐漸回歸基本面，但因家庭部門在銀行的不動產借款比重高達 6 成，銀行應持續監控不動產授信的信用風險。

　　隨著樓市去庫存的進一步深入，多地頻現房地産市場庫存告急，其中，西安、南京、杭州、長沙等熱點城市更是出現“一房難求”現象。據《中國百城住宅庫存報告》顯示，截至4月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，已連續33個月出現同比下跌，其中，二線城市庫存環比下跌，且同比跌幅最大。目前百城庫存規模已回落至六年前水平。

　　58安居客房産研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，今年以來二三線城市庫存規模明顯減少，主要是受新房庫存規模下滑影響。隨著新增購買需求在短時間內急劇擴大，房地産市場的去化能力進一步加大。此外，隨著部分地區加強對預售房源價格的指導和監控，致使新房與二手房價格出現倒挂，進一步刺激了場內買房需求的增加。

　　值得關注的是，隨著二三線城市庫存去化周期的縮短，對應的房價卻開始出現回暖跡象。據國家統計局數據顯示，4月份二三線城市房價環比仍呈現繼續上漲態勢。其中，二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅比上月擴大0.1個百分點，二手住宅銷售價格環比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅分別比上月擴大0.2個和0.1個百分點

　　“短期內，由于購房需求明顯增長，部分區域甚至出現一定的供需矛盾，使得樓市趨熱房價上漲承壓。不過，從國家統計局的數據來看，4月份二三線城市房價的同比漲幅已呈現不同程度的回落，預計未來房價走勢趨穩將是大勢所向。”張波認為，從政策角度而言，分類調控仍將是各地房地産政策的著力點。除了堅持原有的限購、限貸、限售、限價等政策，還可以通過搖號、調整房貸利率等措施來保障剛需人群的居住需求。同時，各地還應關注對住房租賃市場的培育和發展，努力構建租購並舉的市場格局。在增加租賃房源供應的同時，還需落地租售同權等政策，通過加大對租賃市場的利好刺激，擴大租住需求，分流商品住宅市場的供應壓力。此外，還可以通過加大共有産權房、保障型住房的建設，保障居民的合理購房需求。

在大陸，由於買房不容易，許多人的房事要靠租房解決，也形成巨大的租房市場潛力。特別是像北上廣深這樣的一線大城市，安居客首席分析師張波預期，未來3成多人可能都要租房來解決居住問題。

據《21世紀經濟報道》報導，世聯行過去曾做過一項統計，深圳首次買房的民眾，平均年齡已經從2012年的33歲遞延至2016年的36歲。北京更高，首次買房年齡則從2012年的36歲遞延至2016年的38歲。

居住需求三分天下

大陸民眾首次買房年齡的遞延，意味著租房市場的消費者可能變多，又以集中在年輕族群，這些人寧可多花點錢付房租，也不願意太快變成「房奴」。

安居客首席分析師張波認為，大陸90後更容易接受租房觀念，也更願意選擇租房。如果按照目前的情況發展下去，未來大陸租房市場一定會快速成長，尤其以一、二線城市最為明顯。

更甚者，張波預期有更多人願意一輩子租房生活。到了那個時候，大陸一、二線城市居住需求將三分天下，商品房、保障房、租房。其中，超過3成人會選擇在大中城市租房。

不過，隨著房客年齡層的下降，很多年輕世代每個月的薪水，超過一半是花在房租上面。蘑菇租房統計顯示，有78%的房客認為房租很貴。有55.6%的人表示，每個月房租開銷超過5成薪水，只有16.8%的人表示房租開銷小於3成薪水。

月租1500元人幣較合理

另外，根據蘑菇租房調查，許多大陸房客的月收入介於5001元（人民幣，下同）至8000元之間。對他們來說，在北上廣深4大一線城市當中，有49.7%的房客認為每月1500元到2500元是合理可負擔的房租；而在南京、杭州等幾個租房市場發展較快的二線城市中，有53%的房客認為的理想房租範圍是每月1000元到1500元。

　　作為國內首個住房租賃資產證券化產品規模達百億的房企，碧桂園的住房租賃REITs產品首期於4月27日發行，規模達17.17億元。 圖/視覺中國作為國內首個住房租賃資產證券化產品規模達百億的房企，碧桂園的住房租賃REITs產品首期於4月27日發行，規模達17.17億元。 圖/視覺中國
　　借道租賃風口 部分房企融資有“圈錢”嫌疑

　　5月28日，碧桂園200億額度的小公募債顯示“中止”狀態，5月30日，合生創展31億公司債也被“中止”，在監管愈發嚴厲之下，房企傳統融資路徑再遭“緊箍咒”。

　　但另一方面，住房租賃融資閘口開啟，保利發行50億元住房租賃REITs，碧桂園發佈規模達100億元的租賃住房資產支持專項計畫，恆大住房租賃資產支援專項計畫規模高達100億元，還有泰禾、富力、龍湖、首創置業等。據新京報記者不完全統計，截至目前，已有近20家房企已經發行或擬發行住房租賃資產證券化產品或其他融資產品，規模近千億元。

　　租賃融資規模近千億元

　　5月24日，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號第一期資產支持專項計畫”在深交所掛牌。這意味著，持有深圳A股證券帳戶和基金帳戶的合格投資者均可以參與該產品的轉讓。

　　作為國內首個住房租賃資產證券化產品規模達百億的房企，碧桂園的住房租賃REITs產品首期於4月27日發行，規模達17.17億元。值得關注的是，這距今年2月2日獲批僅84天，發行速度加快。

　　自4月底中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化以來，房企參與住房租賃資產證券化的熱情大漲，且百億發行規模不在話下。

　　5月7日，“中聯前海開源-華僑城租賃住房一號資產支援專項計畫”顯示為“已受理”狀態，規模高達100億元。5月2日，恆大地產集團擬發行一筆金額為100億元的“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計畫”，在上交所顯示“已受理”狀態。

　　此前已經有保利地產(12.340, 0.30, 2.49%)、招商蛇口(21.190, 0.58, 2.81%)、旭輝地產、陽光城(6.330, 0.14, 2.26%)、越秀地產等房企發行住房租賃資產證券化產品。此外，還有部分房企發行住房租賃的專項公司債券。

　　諸如中城投資的9億元住房租賃專項債券，綠城的40億元住房租賃債，石榴置業的45億元住房租賃債券，首創置業的50億元住房租賃專項可續公司債券，龍湖地產的30億元住房租賃專項公募債券，萬科80億元的住房租賃專項公司債券，以及泰禾擬非公開發行30億元住房租賃專項公司債券、富力地產的60億住房租賃專項公司債券等。

　　據新京報記者不完全統計，截至目前，已有近20家房企已經發行或正在發行住房租賃資產證券化產品或其他融資計畫，規模近千億元。

　　租賃REITs融資成本低

　　一位投行界的人士表示，地產公司境內融資管道受限較大，股權、發債等限制較多，借租賃政策風口，很多地產商選擇用資產證券化的方式融資。

　　根據同策研究院監測的結果顯示，公司債是4月份房企採用的主要融資方式。在國內融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項。

　　但這一融資現狀或將更加嚴峻。日前，國家外匯管理局相關負責人表示，將強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業不得借用外債。分析人士表示，海外管道或將面臨收緊壓力。另外，隨著碧桂園、合生創展公司債“中止”，境內發債管道也或將進一步收緊。

　　與傳統融資環境的艱難不同，受政策影響，住房租賃方面的融資閘口打開。據聯訊證券統計，截至2018年一季度，房地產行業資產證券化類產品共發行了81單，融資總規模達1253億元，其中住房租賃類REITs產品成為主力。

　　業內人士分析，在傳統融資管道進一步收緊、政府大力推進住房租賃市場發展、鼓勵資產證券化的政策指引下，房企將加大資產證券化方面的佈局。

　　另外，除了管道收緊外，傳統融資成本也日漸高企。據瞭解，目前房企的資金成本高於10%已是普遍現象，而超過15%大有所在。相比之下，住房租賃的融資成本則大大降低。

　　據瞭解，碧桂園住房租賃REITs產品首期的發行利率是5.75%，而此前保利地產的發行利率是5.5%，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS發行利率是5.7%，龍湖發行的五年期住房租賃專項公募債券，票面利率是5.6%，均遠遠低於傳統的融資成本。

　　有房企名租賃實“圈錢”

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，當下資金面趨緊，房企拓寬各種融資管道，租賃是當下銀行等監管部門相對寬鬆的融資管道，很多並沒有發展長租租賃的企業，也在密集發佈租賃融資，有圈錢的嫌疑。

　　一位長租公寓運營機構相關負責人告訴記者，在住房租賃資產證券化方面，公寓運營商重在運營，而房企重在融資。

　　在上述發佈的《通知》中，對於發行住房租賃資產證券化產品明確了三個條件，一是物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。

　　縱觀目前發行住房租賃資產證券化產品的房企，部分是在2017年佈局住房租賃這個行業，諸如碧桂園2017年底才宣佈進軍長租公寓行業，有的甚至並未有明顯佈局，諸如泰禾、恆大，還有房企沒有確切官方消息顯示佈局了住房租賃行業，諸如富力地產。與《通知》中要求的“物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流”的要求有一段距離。

　　新派公寓創始人王戈宏表示，公寓只有運營兩到三年後才能產生持續、穩定的現金流，第一年屬於爬坡期，會存在空置的情況。


　　一位資深業內人士更是指出，開發商發行住房租賃資產證券化產品，像在“拼爹”。有的企業在公寓方面的佈局很少，有的壓根沒有形成穩定現金流，但是由集團母公司進行擔保與“輸血”，這不是一個健康的方式，不能形成資產證券化真正的閉環模式。“國外發行資產證券化的一個很重要的要素是，必須能夠創造穩定的現金流，光有資產發不了。”

　　證監會有關人士也曾表示，發行租賃證券化產品之後，相關機構要著力做好租賃住房底層物業的管理運營品質，實現金融支持與租賃住房產業發展的良性迴圈。

　　“現在是政策鼓勵培育市場階段，先把規模做上來，未來，對於資產品質、物業確權、運營機構創造能力的水準等方面會有更多監管措施。”上述資深業內人士說。

　　值得關注的是，5月29日，富力地產60億住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，此前的5月25日，花樣年擬發行的50億住房租賃私募債也顯示為“中止”。

　　有業內人士表示，房企紛紛借道住房租賃進行融資，有的企業甚至沒有明顯佈局住房租賃市場，可能會引起監管部門的注意，對於這類產品的審核將更嚴。

通州口岸項目建成後，將成北方最大內陸港和口岸經濟區，實現倉儲、配送、保稅、加工等多種功能。

法制晚報•看法新聞（記者 陳斯）通州，曾是久負盛名的水陸都會，是京東交通要道，漕運、倉儲重地。如今，有著上千年漕運歷史的通州，將擁有一座現代化的內陸港。市規土委通州分局近日核發了通州口岸項目（通州物流基地YZ00-0606-0013地塊）二級入市的規劃條件。

據介紹，通州口岸項目位於北京通州物流基地，總占地面積約846畝，建設用地面積約593畝，建築規模約63萬平方米。專案共由5宗用地組成，編號為YZ00-0606-0013、0014、0015、0018、0019。

北京市規劃國土委通州分局根據工作職能，積極核發了YZ00-0606-0013地塊二級入市的規劃條件，促進重點工程建設。該地塊位於通州物流基地內——東至通州物流園九號路，西至駙馬莊東路，南至駙馬莊一街，北至通州物流園四號路。地塊規劃用地性質為物流用地，建設用地總面積為49662平方米，建築規模為74494平方米。建設內容為口岸經濟區物流配套服務設施。

據瞭解，通州口岸項目建成後，將成北方最大內陸港和口岸經濟區，實現倉儲、配送、保稅、加工等多種功能。

同時具備海港、陸港等各類進出口通關能力，成為涵蓋區域物流、國內物流與國際物流的綜合節點。將進一步提升城市副中心建設的國際化水準，促進首都產業優化升級，助推京津冀協同發展。

未來，京津兩地會將通州口岸打造成為口岸經濟示範平臺——主要對外提供消費品保稅展示區、商檢海關保稅倉儲、生鮮跨境電商、大宗商品保稅以及生產資料保稅等服務。

對百姓來說的一大好處是，以後將把天津自貿區和跨境電商試驗區的優勢延伸到北京，市民也能在保稅區裡買到更便宜的商品。

其中，保稅商品展示交易方面，計畫設立國內外優質產品展示、銷售終端，實現保稅優質商品展示及電子商務銷售。

除了天津港以外，未來通州口岸有望將海口綜合保稅區的鑽石珠寶等高附加值商品運進通州口岸，在口岸經濟區內進行展示交易。

繼4月份二手房成交近1.4萬套創下新高後，5月份網簽量繼續攀升。

北京二手房交易量進入平穩上升通道。繼4月份二手房成交近1.4萬套創下新高後，5月份網簽量繼續攀升。

據中原地產研究中心統計資料顯示，截至5月28日，5月份以來，北京二手房簽約套數為15723套。從單周資料來看，最近已經連續3週二手房簽約量在3800套以上。有鑑於此，中原地產首席分析師張大偉表示，預計5月份全月，北京二手房簽約量將達到1.8萬套，屆時，這將是2017年“3•17”發佈調控政策以來的成交新高。

不過，張大偉認為，交易量上漲背後，是由於北京部分區域學區政策調整後，學區房交易過戶較為集中，網簽比例提高所致。整體來看，北京二手房市場逐漸從2017年三、四季度的低谷走出，出現平穩局面。

市場走出低谷

事實上，目前接近1.6萬套的月成交量已經創下一年新高。據我愛我家集團市場研究院統計，5月上半月，從每日網簽資料上看，北京二手住宅市場已經全面走出此前近一年時間裡每日網簽不足600套甚至500套的低谷，工作日網簽量長期維持在600套以上，且時常超過800套。不過，與2016年、2017年一季度每日超過1000套的網簽量相比，如今的北京二手房市場雖已走出低谷，回溫到了一年來的最高點，但市場仍處於正常的平穩狀態。

另據《證券日報》記者日前在通州調查二手房市場後發現，通州有些社區成交均價上漲1000元/平方米，有些社區上漲2000元/平方米。有經紀人告訴本報記者，整個通州區成交均價上漲約1000元/平方米，月成交量已經達到700套左右，這在“3•17”調控之後是無法想像的。

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉認為，截至目前，5月份北京的新房、二手房交易量都是環比增長的，這說明北京房地產市場目前確實正在逐步回溫，這主要是大批剛性需求重新入市引起的。去年史上最嚴調控開始後，北京的剛需也進入了沉睡、觀望狀態。而在高強度調控一年後，樓市的投資投機屬性已經大幅降低，住房回歸到了居住屬性，自住需求入市欲望強烈。

《證券日報》記者在走訪中也發現，剛需入市量有所提升，尤其3月份以來，這些購房者認為二手房房價已經連跌數月，降價程度已達心理預期，因此出手購房。有仲介經紀人告訴記者，目前通州的二手房交易中，剛需購房者約占一半。

在張大偉看來，當下北京的二手房價已經跌到心理價位，剛需購房者確實開始入市。張大偉表示，從2017年4月份開始到今年4月份，北京二手房房價累計跌幅超過15%，部分區域房源價格降幅接近20%。

學區房集中成交

整體而言，今年二手房頗有 “紅5月”之勢，但實際上這一交易量只是回到相對正常的水準。

在張大偉看來，目前北京樓市二手房的成交量依然處於平穩期。5月份，剔除學區交易等影響後，二手房市場真實成交量為1.5萬套左右，這一成交量與2009年以來樓市平穩期的成交量持平。

張大偉進一步稱，部分區域的學區政策調整後，特別是東城區和西城區學區政策調整後，在為了獲得學區房入學資格方面，部分家庭甚至出現了家庭內房源過戶的現象。以5月份為例，西城區簽約量占比達到8.2%，東城區簽約量占比達到5%。而在往年正常情況下，這兩個區的市場成交占比分別約為5%和3%。

同時，多位業內人士均表示，接下來北京新房市場將有共有產權房和限價房入市，對有意進入二手房市場的剛需或部分改善需求將有所分流，但整體影響不會太大。

胡景暉表示，整體而言，北京房地產市場目前仍然處在較為穩定、正常的狀態。當然，交易量增加的同時，交易價格也有上行壓力，但如今北京的調控政策不僅沒有放鬆，反而還有進一步的加碼動作。在政策的保駕護航下，北京房價仍將趨於穩定。

柏蔚山首開示位 旋即加推62戶

甫踏入6月，新盤混戰已進入白熱化階段，其中三個焦點新盤合共提供2247伙，短期內連環開價，規模最大的嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙以入場費平絕今年新盤推售，連日來入票火熱，項目昨天截票，共收逾8000張登記，屬於今年首輪發售收票第二多的新盤，以周六（2日）首輪發售238伙計，超額認購32.6倍，平均每34人爭購一伙。新世界（00017）旗下北角柏蔚山亦「寸步不讓」，昨天首度開放示範單位及收票，隨即加推62伙，折實平均呎價28040元，部分單位較首張價單加價約3%，料最快下周推售。至於恆地（00012）大角咀利奧坊．凱岸亦即將加入戰團，最快今天公布首張價單。

今年收票亞軍 凍資逾8億

嘉熙昨天結束為期6天入票登記，位於荃灣嘉達環球中心售樓處，至晚上8時仍有大批市民進行登記，截至昨天截稿時，市場消息稱該盤暫時錄得逾8000票，僅次於將軍澳日出康城MALIBU於今年3月首度開售時收到的9803票，成為今年收票第二多的新盤。以周六進行首輪發售238伙計，超額認購32.6倍，凍資逾8億元，平均每34人爭購一伙。

嘉華國際營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明表示，嘉熙有機會明天首輪開售後即晚加推，有機會涉逾200伙，料有10%或以上加價空間。位於科進路16號的嘉熙，提供1122伙，實用面積225至2356方呎，預計2020年2月底入伙，明天首輪發售的238伙，折實平均呎價17242元。

新盤銷售氣氛熾熱，代理間頻發生摩擦，昨天流傳疑似數名地產代理在嘉熙位於荃灣的售樓處地下發生肢體碰撞。地產代理監管局回應指出，該局會向各有關方面包括發展商了解事件，若證實有持牌人於進行一手樓盤銷售時干犯暴力案件，有機會被撤銷牌照，相關地產代理公司亦可能遭紀律處分。

另外，北角柏蔚山於周二（5月29日）公布首張價單，提供123伙，折實平均呎價28032元，昨天首開放示範單位和收票，吸引大批市民到場睇樓，全日有逾2100人次參觀。

利奧坊．凱岸擬今發價單

發展商即晚加推第二張價單，涉及62伙，實用面積799至1487方呎，折實售價約1989萬至5077萬元，折實平均呎價28040元，與首批相若。其中3座32樓D室，實用面積1230方呎，折實售價5007萬元，呎價高見40708元，為該項目新高。發展商稱個別單位提價約3%，最快下周開售。

新世界並推出網上認購登記系統，市場消息指出，截至昨天晚上9時，共收逾240票，以該樓盤累積推出185伙計算，超額認購約0.3倍。位於繼園街1號的柏蔚山，提供611伙，實用面積519至3221方呎，今年9月底入伙。恆地大角咀嘉善街18號利奧坊．凱岸亦部署加入戰團，市場消息稱，發展商或提前於今天發出首張價單，該盤提供514伙，實用面積171至632方呎，明年10月底入伙。

本港私人住宅樓價升浪持續，差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布的私人住宅售價指數（下稱售價指數）顯示，今年4月的私人住宅售價指數最新指數報375.9，按月漲1.8%，自2016年3月錄得271.4後，連續25個月錄得升幅，延續歷來最長升浪，累積升幅達38.5%，亦是連續第18個月破頂。

差估署最新數據顯示，今年4月的售價指數按月1.8%漲幅，屬於2017年4月錄得2.7%按月升幅後，近12個月以來升幅最勁的一個月，以首4個月計算，則合共錄得約6.6%，較2017年同期的7.4%，升勢略為收窄。中小型單位的升勢尤為明顯，4月實用面積不足1076方呎的中小型單位售價指數報378.8，按月升1.9%，同月實用面積1076方呎或以上的大型單位指數只升0.03%。實用面積不足431方呎的A類單位於4月錄得約1.9%按月升幅，而以2016年3月以來計算，連續錄得25個月升幅，合共漲約39%。

4月錄得的指數，主要反映3月至4月間樓市的表現。資料顯示，單計十大屋苑，4月已經有半數屋苑錄得呎價新高成交，包括鰂魚涌太古城和荔枝角美孚新邨等。此外，沙田區指標屋苑沙田第一城52座一個實用面積284方呎的頂層戶，連263方呎天台，於3月下旬以563萬元易手，呎價19824元，摘下該屋苑呎價之冠寶座。

租金漲0.4%再創紀錄

除呎價繼續破頂，私人住宅租金指數亦於4月錄得連續第三個月新高，最新報190.3，按月升0.4%，升幅較3月的1%有所放緩，首4個月累計錄得約1.5%租金漲幅。對於4月售價指數再創新高，浸大財務及決策系副教授麥萃才分析，首季經濟增長超乎預期，市民收入有所增加均令入市意欲提高，加上部分季節性因素，帶動樓價升勢加快，預期新地（00016）5月投得九龍東地王將帶動5月售價指數升幅進一步擴大，「買家怕而家唔入市，未來更難」。

麥萃才認為，受本港可能隨美國聯儲局加息及有更多新盤登場，將對二手樓價造成壓力，估計下半年樓價升勢放緩，全年升幅將不及去年。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，今年首5個月二手樓價已有近8%升幅，屬於近6年同期新高，決定把全年樓價升幅預測由10%，調高至15%，其中上半年料漲10%，下半年料升約5%。

過去一個月樓價升勢加劇，買家入市意欲驟降，加上新盤陸續出擊，拖累藍籌屋苑整體成交量下滑。中原地產統計的十大屋苑，5月共錄得223宗成交，按月挫18.3%，惟其中7個屋苑呎價則按月攀升，當中鰂魚涌太古城及天水圍嘉湖山莊更錄得「價量齊升」情況。

中原地產數據顯示，上月錄得的223宗十大屋苑成交中，以新界4個屋苑佔119宗最多，嘉湖山莊期內錄得53宗成交，較4月的42宗大增26.2%，平均呎價約10944元，亦按月漲4.5%。中原地產副區域營業經理伍耀祖說，嘉湖山莊仍提供售價600萬元內放盤，故備受大量上車及換樓客追捧，令5月成交量創下4個月新高，平均呎價更創屋苑歷史新高。

太古城嘉湖山莊價量齊升

港島區則以太古城表現最突出，5月錄得26宗買賣，按月增加13%，平均呎價22500元，較4月升4.7%，按月漲幅與鴨脷洲海怡半島齊列十大屋苑呎價升幅之冠。中原地產高級資深區域營業經理趙鴻運謂，北角新盤柏蔚山即將推出，或搶去市場焦點，料6月太古城交投或減慢。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，多個一手新盤推出並提供高成數按揭吸客，搶去二手客源，加上九龍東啟德地王於5月誕生，亦成為催化劑，令二手業主反價封盤，買家需時考慮及消化，導致二手交投放緩。

至於美聯物業統計的十大屋苑，5月則合共錄得201宗成交，較4月232宗回落13.4%，美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，6月多個焦點大盤推出，將為樓市注入上升動力，料刺激市場承接力繼續增加。

兩大代理行調高全年預測 樓價漲15%

私樓樓價升不停，4月份樓價指數按月升1.84%，為1年來最急，延續25個月最長升浪。兩大地產代理行齊調升今年樓價升幅預測至15%，學者料，新盤加快推及加息因素，下半年升勢略放緩。

4月升1.84% 一年來最急

置業需求強勁，差餉物業估價署公布，最新4月份私樓樓價指數報375.9點，按月升1.84%，升幅為去年4月以來最多，連續5個月升幅超過1%。按首4個月計算，升幅達6.6%，與去年同期的升幅7.4%接近，按年則漲近14%。

指數亦屬於連續25個月向上，延續歷年最長升浪紀錄，累積升幅達38.5%，至今連續18個月創歷史新高，較對上一個升浪高位2015年10月報的301.6點，高24.6%。業內人士估計，5月份啟德再誕最貴地王，將刺激物業交投及樓價，預期上半年樓價升1成。

而中小型單位續成為升市火車頭，今年首4個月累升6.8%，較豪宅同期升約2.4%，高4.4個百分點。4月份以面積最小的A類單位升勢最強，按月升1.94%，當中港島區同類單位呎價按月升4%最急。其次為面積介乎431至752平方呎的B類單位，按月升1.93%。相反豪宅表現落後，D類大單位樓價維持不變，而大於1,076平方呎的E類豪宅僅升0.15%。

浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，農曆年季節因素過後，大型焦點新盤不多，購買力流入二手，且首季經濟增長達4.7%高於預期，增強後市信心，市民擔心遲買愈貴，盤源缺乏下連錄破頂成交，故4月份樓價升幅擴大。

然而政府預測明年新盤落成量達2萬伙，發展商年中起會加快推盤，其次美國下月將加息，香港下半年跟加機會大，視乎港銀取態，有機會出現追加。兩大因素或讓樓價升勢略為放緩，料下半年樓價有5%上下波動。

私樓租金指數 按月升0.42%

此外，啟德地王效應下，買家續追價入市，代理預期樓價升勢有望擴大，兩大地產代理行中原及美聯，調高今年全年預測，將全年樓價預測升幅由10%調高至15%。

另一方面，4月份私樓租金指數報190.3點，按月升0.42%，連升3個月，主要由中大型單位帶動，面積介乎432至752平方呎的B類單位升幅最多，按月升0.69%。雖然4月份港元拆息整體向上，觸及普遍2.15厘的供樓封頂息率，但目前「供平過租」優勢持續，相信短期內租金升勢仍會受壓。

二手樓價持續攀升，元朗朗屏8號開放式單位以呎價18,976元易手，呎價創元朗區二手價新高。

中原地產副分區營業經理溫旭銘透露，元朗朗屏8號2座中層B室，實用面積246平方呎，屬於開放式間隔，剛以466.8萬元易手，呎價18,976元，是元朗區二手成交呎價新高。

嘉湖細3房 突破600萬

溫氏表示，屋苑比鄰西鐵朗屏站，剛入伙可即買即住，吸引上車客入市。原業主於2016年4月以285萬元買入單位，是次易手帳面獲利181.8萬元，惟持貨不足3年，須付樓價10%額外印花稅，涉約46.68萬元，扣稅後帳面仍可獲利135.12萬元，升幅47%。

其次，祥益地產分行經理謝利官表示，天水圍嘉湖山莊翠湖居6座中層H室，實用面積549平方呎，屬於3房間隔，剛以620萬元易手，屬同類細3房首次突破600萬元大關。

另外，火炭御龍山兩房單位造價直逼1,000萬元大關，該屋苑3座高層D室，實用面積554平方呎，以998萬元沽出，實用平均呎價18,014元。

原業主於2008年以501萬元購入，持貨10年帳面獲利497萬元離場，期內升值99%。