在順利脫標農16龍華國小地上權等大案後，包括捷運鳳山國中站周邊地區都市更新、旗津渡假旅館開發、以及臨海污水廠放流水回收再利用BTO等高雄3大促參案，將在6月底到7月中決標，可望引進82億元的民間投資金額。

「這是最熱門的投資項目，迄今已有20多封標單被領走了」，高雄財政局長簡振澄說，捲土重來的高雄捷運鳳山國中站周邊地區都市更新案，吸引建商領標的重要關鍵因素之一，就是共同負擔比例，從第一次流標時的60％，提高到66％。

簡振澄表示，將在7月27日開標的捷運鳳山國中站都更案，廠商可分回的比例增加了，加上財政局將其中一條道路，不計入投資項目範圍，廠商興建的規畫，可以提高樓地板面積，「一定有合理利潤」。

即將在6月22日開標的另一個BTO案，則是臨海污水廠放流水回收再利用工程，承辦的高雄水利局主任秘書張世傑說，這個工程完工之後，可望每天產出3.3噸的再生水，提供給臨海工業區內中鋼、中油、中石化、榮化、以及長榮科技等5家廠商使用，解決旱季缺水困擾。

水利局說，此一BTO案投資額約42億元，避免廠商得標之後，只在意工程興建，訂有「防落跑條款」，興建與營運，要同屬一家公司。

一旦順利脫標，臨海污水廠的再生水，可望在2022年開始產水，如果再加上今年8月將開始產水的鳳山溪再生水廠第一期，每天產生約2.5噸水，及預定2019年8月產水的第二期，每天約2噸水，供中鋼和中鋼鋁業使用，屆時，每天將可提供7.8噸再生水，作為工業用水。

同屬捲土重來的另一個投資案，則是旗津渡假旅館的地上權開發案，高雄觀光局長曾姿雯說，該案預定今年7月3日開標，權利金底價已從7.49億元，降至5.8億元，合約期間也從原本只有50年，延長為70年，預估投資金額約26億元。

她表示，為了提高廠商投標誘因，旗津渡假旅館開發案的房間數，不再硬性規定至少200房，土地租金的繳納也以興建期和營運期，分別計算，各為公告地價的1.5％和3.5％，大幅降低廠商負擔、以及本來營運的彈性。

再推3大案 6月開始公告招標

除了高雄的促參和地上權案，還有都發局台電亞灣基地都更案、觀光局蓮潭湖畔觀光旅館BOT、以及捷運局前鎮區興邦段3大案，即將在6月份開始公告招標，投資總額約287億元。

高雄促參和地上權案的統一窗口高雄財政局科長陸奇峯說，即將公告招標的3個大案，在招商條件上，都比以前好很多，例如，蓮潭湖畔觀光旅館BOT，前3次流標的權利金底價約23.69億元，在第4次推出時，將改依促參法執行，分為開發權利金和營運權利金，分開計收，土地租金也將下降。

陸奇峯表示，捷運局前鎮區興邦段0.91公頃地上權，在流標之後，權利金也從11.7億元，降至9.8億元，預定今年8月公告招商時，可望和租金一樣，再同步降低。

他說，至於投資額最大，高達200億元的台電亞灣基地都更案，目前正由高雄都發局做審慎評估，希望最快可在6月底前公告招商。

愛山林（2540）暨甲山林機構董事長祝文宇表示，將以「售樓總部」方式將各銷售案場集中銷售，讓民眾對房市更加了解，更能挑選出適合自身產品，藉此大幅提升房屋銷售效率，預計7月開幕。

甲山林機構在2016年以11.8億元接手達欣工程的飯店在建工程案，砸下近30億元打造的「甲山林湯旅」，為50年地上權案；祝文宇強調，一般民眾對於預售、新成屋，以及中古屋三種產品沒有什麼概念，不曉得預售跟成屋差別在哪裡；而且消費者要買個新房子，還要在不同工地到處跑，「售樓總部」的成立就是基於體貼客戶，目的是希望在台北市中心提供一個看屋地點，免去客戶舟車勞頓的辛苦。

祝文宇表示，消費者在售樓總部內賞屋，不僅可以一次了解旗下代銷位於台北市、板橋、新店、土城、汐止、大直等新案，更可以從中獲得最新房地產諮詢，並同時一次性的對區域建設、生活機能、房屋行情有所了解，再從中挑選最適合自己心目中的房屋。

他分析，行銷總部不僅是業界首次將飯店和房屋行銷總部結合的創舉，更是民眾購屋方式大革命，對業者來說，更有利於加速民眾購屋決策，房屋效率大幅提升，全案預計7月開幕。

祝文宇指出，我們先教客戶怎麼挑選房屋，會先幫客戶做初期過濾、篩選，客戶再依自己的需求，像是總價、單價、產品需求，再來抉擇要買的地區；集中行銷的好處不僅客戶購屋更精確，公司也能透過行銷總部據點，口耳相傳、強化品牌力。

柬埔寨首府金邊的不動產商情有多夯？據當地的台資金融業者轉述，在短短半年的時間，金邊已有最新落成的十幾棟大樓準備要賣出：「目標客群就是台商！」一位熟知當地土地開發的金融業者指出，這十幾棟大樓，大約有三分之一為台商旗下的不動產物業。

一般而言，投資東南亞不動產的台商，會有兩種作法。柬埔寨當地的台資銀行主管指出，一般而言，必須先取得當地的國籍，特別是柬埔寨不允許外人持有土地，因此，除非是透過其他當地人的名義購買，否則一定得等本人取得在地人證明之後，才能作土地買賣。

另一種則是資金來源。其中，絕大部分想在柬埔寨投資不動產的台商，除了直接以海外資金進場買房之外，倘若不想把全部的自有資金壓進去，此時仍會採取以本身在國內的不動產作為擔保，向國內銀行借款的方式來融資，通常這類融資名目以「週轉金」為最多，融資成數大約在擔保品鑑價價值的5成至6成，最多不會超過6成。

台商之所以看好柬埔寨的不動產行情，主要是人口紅利及經濟成長率的加持。據了解，包括一銀、兆豐、合庫等大型行庫的柬埔寨分行，以及台企銀、彰銀的財務融資公司，還有玉山、國泰世華銀在地的子行，現在都鎖定柬埔寨。

尤其是金邊的不動產放款商機，除了在地的人口紅利會隨著薪資成長而發揮更多加值效果，愈來愈多的服務業及外商高級幹部進駐當地，也讓台商評估有發展潛力。

台資金融業主管即對此指出，絕大部分台商目前投資的，就是高級住宅大樓裡的商務套房，這類商務套房即以駐外高級幹部、而且是服務業的為主要出租對象，因為製造業的高幹，多半住在工廠附近，而若以商務套房的投資報酬率來看，倘若是出租，則租金報酬率大約有5％左右的行情，也算不錯，但絕大部分仍是著眼於當地房市長線看漲的價差預期。

有感於租屋火災事件造成重大傷亡，營建署公告將單層住宅隔間為6個以上使用單位，或設置10個以上床位者，將改列為H-1組，須申報列管，室內裝修材料受限，不得使用易燃材料。

內政部營建署4月底發布公告，核釋「建築法」第5條及「建築物使用類組及變更使用辦法」第2條規定，將集合住宅、住宅任一住宅單位（戶）任一樓層分為6個以上使用單元（不含客廳及餐廳）或設置10個以上床位者，列為建築物使用類組及變更使用辦法第2條所定H-1組，並屬建築法第5條所稱供公眾使用建築物。

營建署表示，有感於近來火災造成重大傷亡案件，多發生在出租民宅，而非過去較受注意的公共場所，因此決定發布這次公告。

營建署指出，許多民眾會將兩廳室的一般住宅隔間出租，原屬非供公眾使用的H-2組，但考量到H-2組防火性能較差，且隔間建材不受限，民眾常用木板等易燃材料隔間，容易釀禍，因此公告將此類建築納入H-1組。

H-1組定義為供特定人短期住宿的場所，宿舍、招待所都包括在此範圍內。建築物辦理建築物公共安全檢查申報時，須以H-1類組按實際現況用途辦理，其申報頻率為，300平方公尺以上每2年1次；未達300平方公尺每4年1次。

而因這類建築多屬民宅，無法清查，目前仍須仰賴民眾檢舉，經檢舉改列為H-1組建築，若不符合公眾建物標準，將依各縣市規定限期改善，期限內未改善者，可能遭罰新台幣6萬至30萬元，甚至可直接拆除。

今年3月新北市政府宣布，為因應淡海新市鎮不斷湧入的人口，要設立新的小學，加上淡海近四年在房價有感下跌、下修至1字頭，區域買氣逐步回籠，才會低價、高人氣購屋地區。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，淡海新市鎮推案量大，一直有空城的疑慮，不過這幾年房市修正，房價一直在1、2字頭，且淡海輕軌確實開始施工，預計今年底通車，軌道建設不再空有話題，故吸引許多自住買方，尤其小家庭進駐，造成新市國小連年爆滿。

為因應淡海新市鎮不斷湧入的人口，新北市政府將設立新小學，預計2022年可招生。郎美囡指出，據內政部實價登錄統計2013年到今年前兩月的房價，淡海新市鎮每坪房價最高點落在2015年，平均每坪成交均價21.68萬元，最低點在2013年、當時每坪僅17.94萬元，今年價格雖有小幅提升、平均每坪19.65萬元，但仍維持在1字頭。

住商不動產淡水中山加盟店店長盧進和說，淡海新市鎮有各種連鎖賣場、業者進駐，新市國小連續多年名額爆滿，區域生活機能愈來愈完備，淡海輕軌是區域近年主要建設議題，各站中以G3A到G4站區段最佳，房價在2字頭以上，若要在沿線找較低房價，G7、G8站周邊生活機能較不足，價格還在1字頭。

美國在台協會（AIT）新館將於12日在北市內湖區落成，9月初搬遷。房仲觀察新館周邊一公里房價從2016年起小幅回升，附近異國餐廳、精品店和蔦屋書店開幕，顯示住戶類型正在轉變。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，AIT內湖新館周邊維安規格高，附近有內湖分局，居住安全指數高，且近捷運內湖站、大湖公園生活圈和CITYLINK商場，整體環境優質，機能完整，是近年內湖房市亮點，吸引部分藝人、華僑與台商買盤。

張旭嵐指出，AIT內湖新館周邊一公里平均房價從2015年的每坪新台幣58.6萬元，2016年小幅修正6%至55.1萬元，近兩年略回升至56.6萬元。

台灣房屋內湖捷運AIT特許加盟店店東沈明朝表示，內湖區成功路四段和金湖路過去店面不乏修車廠或小吃等區域型態業種，但近年卻逐漸吸引異國餐廳和國際精品店進駐，尤其蔦屋書店開幕，顯示整個住戶類型在轉變中，預估AIT新館未來將對區域房市產生影響。

沈明朝觀察近期周邊房市交易，多集中在5年內新屋，或是20年以上公寓華廈。沈明朝表示，內湖屬老社區，公寓產品較多，隨著內湖科學園區的開發加上捷運開通，房市才逐漸熱絡；AIT新館周邊產品以新成屋為主，單價多在每坪75萬元到90萬元間，首購族可以到星雲街或文湖路，總價2000萬元內有不少兩房加車位的電梯大樓可選擇。

據最新實價登錄顯示，台中新舊大樓、華廈與透天交易總價主要落在500萬至1,000萬元間，交易熱門區域海線有三處上榜，包括房價基期低的清水、梧棲及沙鹿。

房市剛性需求當道，近年高價市場動能明顯趨緩，在建商讓利氛圍帶動之下，低總價產品成為了台中市場交易主力。

其中，大樓交易多集中在豐原、北屯、清水，並以清水「價低量穩」表現突出，主要為「遠雄之星」造鎮計畫一、二期的交易，每坪成交單價多落在15萬元上下，均價約13.1萬元，屬最親民。

據了解，「遠雄之星」造鎮計畫推出至今，已有逾千戶家庭購買，系列產品銷售價格、買氣，被視為當地房市發展的指標風向。

目前以大基地全街廓開發，朝美式高機能社區為訴求的「遠雄之星6」，在潛銷預約破五成之際，更加碼釋出不含車位總價499萬元起的38坪、三房，以及含車位總價788萬元起的50坪、四房產品搶市，一周平均吸客四、五十組。

另外，華廈部分以總價500萬至1,000萬元間的產品較受消費者青睞。

而屋齡二年內的華廈交易熱區為梧棲，總價500萬元至1,000萬元占交易的69.8%，其次22.6%為300萬元至500萬元產品。

西門町漢中街百萬租金再現。據最新實價揭露，位於台北市西門町商圈徒步區的漢中街，出現月租金逾百萬元的金店面，創下該商圈月租金價格近五年來新高；該店面靠近捷運西門站六號出口，承租一樓加地下室共51.85坪，月租金高達105萬元、超過西寧南路上整棟約240坪的日系藥妝店，寫下近五年該商圈新高。

西門町商圈一直以來是台北市店面交易重點區域，以月租金來看，據實價登錄網最新資訊，今年4月漢中街91至120號一間面積達51.85坪的店面，因位於人潮眾多的西門站6號出口附近，出現單坪月租金達2.02萬元、月租金105萬元高價，寫下近五年來該商圈新高，月租金之高超過西寧南路上整棟店面租金約56.81萬元、該店面目前由日系藥妝店承租。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，台北市漢中街61至90號在去年2月也有租客以月租金98萬元，租下99.75坪店面；另外峨嵋街31至60號在2015年6月也出現月租金90萬元，居西門町商圈月租金第三名。顯示西門町商圈因眾多人潮帶動，持續吸引租客搶進承租。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，即使國內旅客人數停滯成長，但強勢商圈還是能有足夠的消費力道與人口，像是台北市西門町商圈除了運動品牌業者持續搶進三角窗等店面外，也出現一些新的業種，發展出足以支撐高租金的經營模式，例如近年火熱的夾娃娃風潮，西門町的高店租店面也吸引「場主」搶進。曾敬德指出，以西門町徒步區內的店面為例，吸引夾娃娃機的「場主」以高價搶租，「場主」將店面內擺設超過60台的夾娃娃機台出租。

針對台灣未來人口結構轉型，皇家特許測量師學會台灣諮詢委員會2018年6月8日舉辦「人口結構大改變，不可不知的房地產趨勢變化－從住宅、辦公室、零售商場三箭頭來綜觀市場」座談會，邀請「房市風暴」作者卓輝華擔任主講人，國泰建設李虹明總經理、仲量聯行趙正義董事總經理以及微風集團高銘頂協理等三位業內專家擔任與談人，分別從人口結構變化對我國住宅、辦公室、零售商場市場的影響與因應之道來進行綜合討論。

2017年2月，台灣老年人口數超過幼年人口數，老化指數突破100％，估計到2060年，老化指數高達400％。2018年3月，台灣進入高齡社會，每7個人就有1位是老人，預計8年後的2026年，老年人口將達20％的超高齡社會。2017年的出生人口少於20萬人，台灣將迎來第三波少子化時期。

皇家特許測量師學會(RICS)台灣諮詢委員會主席劉學龍指出，未來50年，台灣將面臨比西歐、日本、韓國等更為嚴峻的人口結構轉型，如果少子化問題未能及早改善，高齡化、人口減少化、勞動力缺乏等課題將進一步衝擊房地產的正常運作發展，政府與民間業者都必須正視且及早研議因應對策。

「房市風暴」作者卓輝華表示，2015年是台灣人口紅利最高峰，2026年結束人口紅利期。他認為，Y世代嬰兒潮將在2020~2030年進入消費高峰，有望帶動第6波房市榮景。在少子化及高齡化的衝擊下，政府和產學研各界更應該重視人口結構改變帶來的影響，包括國土規畫、土地開發、住宅政策與房地產市場都要跟著改變，必須提前重視與因應。

國泰建設總經理李虹明指出，少子化在台灣已經成為既定的事實，當然衝擊到房地產市場，國泰建設因應這種情況調整推案策略，購地的先決條件是要以城市區域人口為優先考量，簡單的說就是「人多的地方才會去」，因為人口是支撐個案銷售的主要條件，選定區域之後，會再研究區域內的人口年齡層結構，決定規劃何種適合區域內銷售的產品格局，讓產品符合人口結構市場的變化。他以國泰建設在新竹地區「國泰禾」建案為例說明，該案就是針對區域市場居住需求，設計出符合區域最合宜居住的房型，因為設計符合市場需求，目前銷售率已經達到8成，也驗證著國泰建設在人口結構改變下，針對區域市場個案精準化的成功調整。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，近年台灣已邁向少子化、高齡化社會的型態，隨著人口結構、生活型態轉變，會為不動產市場帶來新隱憂，但相對也會創造新的商機。對於商辦市場而言，主要是看勞動力市場狀態，以雙北市而言，因為外縣市進入雙北工作人口比例很高，使得雙北市勞動力穩定增長，對於辦公商品需求就持續穩健增加，但在供給面部分，北市商辦供應量其實是不足的，所以，在銷售、租金的表現上，維持穩定水準，他認為「少子化結構改變，對於商辦市場影響並不大。」

趙正義繼續說道，但是少子化結構改變，在商辦產品上則發生了「未來辦公」的新契機，也就是「共享經濟」商業辦公模式，「共享辦公室」漸漸興起，不少創業族群人數少、資源資金不足，在共享空間中不但能租「一個座位」，還能認識來自各行業朋友，互相合作、創造共享經濟。這樣的趨勢會活化商用不動產的高度使用率，讓產品需求增加。「在亞洲地區共享辦公室年成長率相當可觀，可見這種產品未來發展。」

微風集團協理高銘頂指出，電商崛起以及人口少子化之後，「宅經濟」興起，使得實體零售市場消費人潮變少了，所以「引出消費人潮進入零售實體場域」成為微風集團積極進行的目標，主要方式，就是用大量餐飲服務，吸引人潮用餐，然後帶入人潮進入實體零售市場的場域，再加入「體驗行銷」方式，提升消費，尤其是在消費意願不高的城市裡，這樣的做法必須更積極，人口老化、少子化、電商崛起對於實體零售市場都有影響，快速調整產業體質與新型態的行銷方式，則是實體零售業者必須要積極推展的新方向。

減量推案、破盤讓利，成為近幾年房市主調，只是降價換成交策略真的有見效嗎？雖2017年交易量出現略為回升，甚至不斷有利多消息釋出，更見到各大建商持續大手筆獵地，但實際上市場上的庫存仍不斷增加，遠遠超過全台家戶數。

住宅市場供給仍有缺口？根據內政部公布最新住宅資訊統計彙報指出，截至106年Q4，全台住宅存量達869.6萬宅，較去年同期增加1.08%，近一年來每季呈現增加趨勢，但市場上的房子變多了，卻遠遠超過需求，統計顯示全台普通家戶數僅808.7萬戶，戶籍登記戶數也僅864.9萬宅，不論哪個數據皆透露，國內空餘屋數量將持續成長。

全台低度用電住宅86萬餘戶、新建待售餘屋7.3萬餘戶，雖數字不斷增加，但似乎澆不熄建商的看好房市的心，去年Q4開工宅數比105年同期大增逾2成，預計替市場增添22697戶的供給量，加上住宅建築執照宅數，也較去年同期大增逾4成，往後若去化不順，都將成為龐大賣壓。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑曾表示，建商能否順利去化，端看其讓利出清與產品總價定位的策略，但若讓利策略奏效，對周邊房市恐造成房價下修的壓力，建議有意售屋的屋主不宜過度期待房價上漲，未來銷售價格只會以「買得起的總價」為目標前進，以往能創地區高價的重劃區，當餘屋過多時，有降價出清的破盤案例，也會變成破壞區域行情的殺手。

除了建商開始回籠推案，可能會增加市場賣壓外，在2014年左右進場、使用房貸寬限期的屋主，也即將面臨還款壓力，永慶房屋業務總經理葉凌棋在年初表示，根據非官方統計，使用寬限期的房貸戶比例約3成，估算2019~2020年全台將有約5.5萬戶住宅面臨寬限期到期，售屋壓力大，屆時可能出現委售潮，賣壓湧現，其中以新北、桃園、新竹與台中賣壓最重，可預期中古屋市場將出現一波降價求售潮。

　　昨日，北京市住建委公示信息顯示，新增6個預售項目挂牌，其中首次出現三個限價房項目。這三個項目分別是位于房山良鄉的金樾和著、旭輝城，以及位于大興瀛海的瀛海府，預計將向市場供應23.14萬平方米限價房。

　　“隨著3個限價房項目取得預售許可，將打開今年北京限價房的供應閘門。”思源地産市場發展部副總經理郭毅告訴《證券日報》記者。

　　據悉，位于房山兩個項目的取證面積分別為9.4萬方米和10.3萬方米，按套數計算約為2000套。而據思源地産數據顯示，今年前5個月，房山區新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，累計成交3893套。

　　在郭毅看來，未來房山區2000套新房的入市，將會對區域樓市産生巨大衝擊，有可能會吸聚整個京西五環外區域的新房及二手房置業需求，造成房源去化速度減慢，並因此作用到區域房價水平，特別是對京西的二手房市場將會起到拉低二手房價格的實際收效，給剛剛出現復蘇契機的二手房市場造成重壓。

　　“面對未來激烈的市場競爭，隨著限價房項目爭相搶先入市，率先收攏購房需求將成為房企共同的選擇，如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規則，那麼，土地市場和商品房市場供應量將同步增加，在此背景下，一方面微觀樓市很可能因供量集中、供不應求而造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸，造成土地流拍、流標現象的進一步增加。”郭毅認為，隨著限價房入市開閘，房企在真正面臨去化壓力的同時，在土地競拍中也將更加謹慎。

　　據深圳商報報道，深圳市規劃國土委消息，5月深圳新建商品住宅批準預售面積為48.15萬平方米，環比增長125%，同比增長230%。今年前5個月，深圳新建商品住宅批準預售面積為86.27萬平方米，同比大幅增長47%，快于新房銷售量增幅。今年全市預計有100多個樓盤上市，總計供應5萬多套房源，比去年預計增長50%的供應量。

　　自去年11月開始，湖北宜昌的新房價格已連續6個月環比上漲，今年3月漲幅更是躍至全國前十。為遏制快速上漲的房價，維護房地產市場的平穩發展，6月3日深夜，宜昌緊急發佈限售令，規定自簽訂商品住房網簽合同之日起，2年內不得上市交易。

　　研究機構統計，截至今年5月底，今年全國各地出臺的房地產調控政策多達159次。調控城市也從2017年集中在一二線城市逐漸向三四線城市轉移。

　　第一財經記者也注意到，此輪進入商品住宅“限售”行列的三四線城市有幾個共同特點，即房價出現了明顯波動，並且投資投機需求明顯強於本地自住需求，房地產調控大有“哪裡炒房限哪裡”之勢。

　　燙手宜昌限售降溫

　　“這一次，終於輪到有點發燙的宜昌了。”湖北房地產經濟學會常務理事李國政在接受第一財經記者採訪時表示，受武漢房價快速上漲的溢出效應影響，再疊加宜昌本地大量的棚改貨幣安置需求，以及返鄉置業需求，多重因素助推宜昌房價近兩年來大幅上漲。

　　近兩年，品牌房企加速進入宜昌，掀起土地拍賣市場熱潮，地價連創新高。此外，市場成交也異常火爆。上月宜昌共成交商品住宅4769套，環比漲幅高達70%，且住宅庫存消化週期不到5個月，進入警戒線狀態。根據國家統計局發佈的70個大中城市住宅銷售價格指數報告，自去年11月開始，宜昌新房價格連續6個月環比上漲。

　　3日深夜，宜昌市突然下發《關於進一步加強房地產市場調控有關工作的通知》，明確宣佈：自本通知施行後，在城區（含夷陵區）範圍內購買商品住房的，自簽訂商品住房網簽合同之日起，2年內不得上市交易。

　　同時，對商品住房申報價格過高且不接受政府價格指導的項目，一律暫緩辦理預售許可、合同網簽備案、現房銷售備案。

　　不過，克而瑞地產研究中心認為，宜昌的這一限售政策力度明顯不足，一方面是限售年限僅2年，相較武漢、成都等城市3年的限售，時間略短；另一方面，2年限售期是從網簽合同日算起，與其他城市要取得產證之日起算，政策相對較為寬鬆。

　　三四線城市房價出現波動

　　2017年3月，廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房後，需取得產權證後滿2年方可上市交易。此後多地效仿，限售模式已經成為繼限購、限貸後引導房地產市場購買行為、保持房地產市場穩定的重要手段。

　　研究機構資料顯示，截至5月，今年全國各地出臺的房地產調控政策達159次。剛剛過去的5月份，全國就有超過40個城市發佈多達50次的調控政策，創下單月調控次數最多的紀錄。同時，調控城市明顯從熱點的一二線向周邊三四線蔓延。

　　事實上，本輪房地產調控政策密集發佈的核心原因還是部分三四線城市的房價出現了波動。

　　以宜昌為例，從新建住宅價格指數可以看出，從2016年開始，該市住宅價格開始呈現不同程度的上漲，截至今年4月，宜昌新建住宅價格相較於2016年3月已上漲約16%。

　　此外，國家統計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，環比漲幅超過1%的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東漲幅最快，環比上漲2%。

　　戴德梁行武漢公司研究部分析師胡韻稱，房價短時間的過快上漲往往預示著市場過熱及投機炒房的可能性較高。因此本輪房地產調控政策主要是為了進一步打擊投機炒房行為向“防守”相對薄弱的三四線城市下沉，持續強調住房的居住屬性，將市場引導並調整至良性的道路區間。

　　未來三到五年，三四線城市整體仍將處於棚戶區改造的高峰期，貨幣化安置的普及將不斷激發更多的購房需求，保守估計三四線城市的房價仍將在一段時間內處於歷史高位。

　　戴德梁行認為，三四線城市房價上漲需防止“泡沫化”，堅守“房住不炒”原則，嚴厲打擊投機炒房的行為，不能讓房地產市場在三四線城市失控。預計在未來一段時間內對三四線城市住宅市場的調控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機行為的精准打擊上。

　　此外，亦需滿足回鄉置業等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”後造成誤傷。

深圳規土委網站顯示，萬科蛇口公館6月8日獲批預售許可證，備案總套數745套，可售房源194套，戶型為83~129平米的三至四房，備案價在7.97萬/平~10.06萬/平之間，多在8.5萬/平左右。據悉，萬科蛇口公館將在10日內公開銷售，為體現公開公平公正的原則，將根據認籌數量的多少採用不同的搖號開盤方案，並邀請社會各界予以監督。

1-5月，銷售金額合計達到1.69萬億元，同比上漲約35%。5月份，大部分龍頭企業銷售業績樂觀，22家房企銷售收入達到了3515.7億元。

截至6月7日中國證券報記者發稿時，內地及香港上市房企中已經有22家公司公佈了前五月的銷售資料。1-5月，銷售金額合計達到1.69萬億元，同比上漲約35%。5月份，大部分龍頭企業銷售業績樂觀，22家房企銷售收入達到了3515.7億元。

分化明顯

龍頭房企之間的差距在擴大，前五月銷售額前三名中，碧桂園遙遙領先，中國恆大、萬科與其的差距已拉大近千億元。

碧桂園公告稱，2018年前5個月，公司共實現合同銷售金額約3346.8億元，同比增長37%；合同銷售建築面積約3529萬平方米，同比增長29.4%。據此計算，碧桂園5月單月合同銷售額771.6億元，是今年以來單月最好成績；合同銷售面積890萬平方米。

中國恆大前5月合約累計銷售金額約達2540.9億元，累計合約銷售面積約為2,431.7萬平方米，同比分別增長39%和30％。公司5月銷售金額和銷售面積分別為418.3億元和385.2萬平方米，同比分別增長9.5%和3.6%。

萬科5月銷售超過中國恆大，發力沖2000億元陣營意圖明顯。萬科公告顯示，1-5月，萬科累計實現合同銷售面積1585.5萬平方米，同比增長4.3%；合同銷售金額2390.3億元，同比增長4.81%。5月單月，該公司實現合同銷售面積279.7萬平方米，合同銷售金額428.8億元。

第二梯隊中的融創中國和保利地產表現均亮眼。保利地產前5月實現簽約面積1025.98萬平方米，同比增長31.22%；實現簽約金額1551.19億元，同比增長42.95%。公司5月單月銷售面積和銷售金額增速較4月略微提升，5月公司實現簽約金額357.21億元，同比增長43.50%。

融創中國5月業績繼續爆發，集團實現合同銷售金額382.7億元，同比增長86%，合同銷售面積約253萬平方米。1-5月，集團實現合約銷售金額1491.3億元，同比增長79%。

一些中小規模房地產公司前五月銷售增速驚人，新城控股、中國金茂、奧園地產、龍光地產、時代地產、花樣年、合景泰富前五月銷售同比增速均超過了50%，這顯示出，三、四線城市項目仍然是房企業績增長的主要抓手。其中，中國金茂和奧園地產前五月銷售金額同比增幅翻倍，分別為281.9%和153%。

同期也有首創置業、陽光100前五月銷售金額同比呈下滑趨勢。受項目集中於一線城市等因素影響，首創置業和陽光100前五月銷售金額同比下降16.5%和27%。

中原地產首席分析師張大偉表示，總體看，碧桂園、萬科與恆大前五月銷售就突破了2000億元，房企銷售在2018年前5月依然刷新歷史紀錄。5月樓市在旺季的影響下，熱點城市成交量有所恢復，環比出現了明顯地上漲。但整體看，熱點城市並未出現三、四線城市的價格上漲明顯現象。一、二線城市房價基本平穩，這種情況下購房者中的剛需在旺季市場選擇入市。此外，部分城市的人才政策吸引了一些新城市戶籍人口，這也是出現最近幾個月成交量逐漸恢復的主要原因。

　拿地積極

整體來看，儘管5月全國各地出臺了超過50項房地產調控政策，但房企拿地和拿專案熱情仍然高漲。

中原地產研究中心統計資料顯示，5月單月，50大熱點城市合計賣地金額高達3130億元，同比上漲111.5%。其中，賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波和合肥，均超過百億元。在樓市調控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。

前五月，50大城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，同比上漲57.6%，多賣了4520億元。最高的杭州前五月賣地1391億元，同比上漲246%，蘇州同比上漲77%。從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南等6個城市賣地超過500億元，25個城市賣地超過200億元。

萬科公告顯示，公司5月花費138.98億元新增鎮江、寧波、溫州、揚州、天津、青島、瀋陽、煙臺、廊坊、晉中、重慶、成都、鄭州、昆明等地的17個專案。前述專案合計占地面積124萬平方米，計容積率建築面積共計285.4萬平方米，其中萬科權益建築面積為183.2萬平方米。萬科同時新增上海、武漢、涿州的4個物流地產項目，合計支付權益價款為8.07億元。四個專案合計建築面積為37萬平方米，其中萬科權益建築面積為31.2萬平方米。

張大偉表示，全國多個城市土地成交依然處於高位，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。近期信託等資金監管嚴格，導致房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。三、四線城市土地市場持續活躍，大量的房企進入三、四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額創歷史同期紀錄。不過，房企目前拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的拿地積極性降低。

　規模至上

房企拼規模趨勢加劇。

有資訊顯示，大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。多隻房企發行的債券面臨中止或者規模縮水。這意味著做大規模不僅關乎銷售收入，也關乎融資能力和財務安全。

據統計，今年前5月，萬科累計新增88個項目，共計花費490.2億元，另外新增物流地產項目26個，共計支付費用88.07億元。

除了萬科，碧桂園、保利地產、龍湖地產和中海地產前5月拿地資金總額都超過了300億元。龍頭房企仍處於大手筆拿地階段。

張大偉表示，在去庫存之後，大部分標杆房企都開始積極拿地。整體看，一、二線城市調控壓力較大，但三、四線城市依然在刷新同期成交記錄。在這種大趨勢下，做大依然是當下房企的主流選擇。

每股72元 涉資近30億元

近年主營業務備受挑戰的太古（00019），大股東施懷雅家族的第六代成員施銘倫7月接掌太古主席在即，此時集團卻突然宣布大動作。太古及旗下香港飛機工程（00044）昨晚聯合公布，太古計劃以每股72元對港機提私有化，作價較上周五收市價高出近64%，總涉資29.95億元。太古稱，在港機成交極疏落下，其上市地位早已沒法為該公司提供可行融資渠道，加上整合後可提供更具成本效益及靈活管理架構，故決定進行私有化。

成交極疏落 難進行融資

港機須就私有化方案舉行特別股東會進行表決，並必須獲得港機有投票的獨立股東75%批准，以及反對股份數目不多於所有無利害股東持股的10%，建議方可落實。太古表明，如議案獲通過，將撤銷港機上市地位。私有化作價較去年底每股資產淨值溢價115%。

目前太古已持有港機74.99%，擬私有化餘下25.01%。該集團指出，由於港機的流通量長期偏低及股價表現不佳，在過去30年從沒有在公開股票市場進行過任何股本融資。

港機工程過去6個月日均成交量僅3.3萬股，成交額介乎數十萬元至百多萬元不等，佔該公司已發行股本及流通股數僅0.02%及0.08%。該公司股價近5年累跌逾六成，由2013年高峰時的110元，跌至上周五僅收報44元，為2005年以來新低。

上市32年 股價曾高見241

港機工程1986年上市，股價曾於2007年一度高見241.6元。其後受到美洲業務拖累，去年港機業務盈轉虧，錄得5.41億元虧損，其中美洲錄得14.8億元虧損。不過，旗下廈門太古去年盈利增加43.6%至1.35億元，而去年港機（香港）盈利增長49.4%至2.57億元。

今年2月太古公布重大人事變動，施懷雅家族的第六代成員施銘倫由今年7月起會接任太古主席，同時擔任港機主席職務，為太古成立44年以來破天荒有創始家族成員坐鎮香港。而施銘倫早年曾在香港太古工作，其中較積極參與的是國泰（00293）業務，亦曾任港機工程在廈門業務的舵手。

廈門太古飛機工程行政總裁陳正日前接受訪問時表示，該公司正透過提升營運效率，包括縮減維修時間及調配飛機組裝時間，以推動業務增長，同時預計今年機身服務需求平穩。對於廈門政府提出搬遷機場，他表示計劃仍待政府審批，估計5年才會完成。

政府有意向落成後一段時間而仍未售出的一手住宅開徵空置稅，有傳以取得「入伙紙」後一年為限，並擬透過差餉機制徵收相關稅款。業界預期，措施將迫使發展商把稅率成本轉嫁予置業者，質疑措施成效。

嘉華國際（00173）營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明表示，作為發展商未必想政府推出該項措施，因市場上有諸多因素影響發展商的賣樓速度，如個別位於沙頭角禁區的樓盤，買家對象有限，並非調整售價就可以加快銷售速度，政府如何處理有關情況仍有待商榷，因此建議政府應「公道啲」。

嘉華：發展商都係做生意

溫偉明稱，豪宅是否適合以一刀切形式收稅有待研究，因為單位很多時要作裝修等工序，即使「拎完滿意紙都仲有好多嘢要執」，銷售往往需要一段較長時間，政府應釐清合理的銷售期限。

溫偉明直言，發展商「都係做生意」，賣樓需計算成本，相信開徵空置稅產生的成本，最終難免有機會轉嫁予買家，同時開徵空置稅會否如過往其他樓市政策般加快樓價升勢造成反效果，同樣有待觀察。

地產建設商會執委會主席梁志堅日前則指出，政府有政策，地產商有對策，料措施最終是「羊毛出自羊身上，都是買家啃番。」他指業界短期內將召開特別會議，歸納意見交予政府考慮。

學者：成效視稅率高低

理大建築及房地產學系教授許智文認為，實施空置稅成效取決於徵收的稅率，他稱如果樓價每年升10%，而徵收稅率僅約1%，對發展商阻嚇性有限，相信屆時發展商會選擇繼續持貨。

政府連月為推出空置稅吹風，有消息指當局已拍板採用一刀切方式執行一手樓空置稅，意即所有空置的一手單位均納入稅網，而計劃透過差餉機制徵收相關稅款，若樓盤落成後一段時期仍未出售，便須繳付以倍數計的差餉。至於如何釐定「空置」，消息則稱政府有意以單位建成取得「入伙紙」後一年為限，但目前仍有待確認。

細價樓升勢持續，沙田河畔花園及沙田第一城兩個上車屋苑，連錄呎價逾2萬元成交，當中河畔花園首錄突破「五球」的二手成交，呎價約2.09萬元，貴絕沙田二手上車盤呎價。

美聯物業助理區域經理翁凱傑表示，河畔花園D座中層3室，實用面積242方呎，成交價505萬元，呎價20868元，樓價及呎價除創該屋苑新高外，呎價更貴絕區內二手上車屋苑。

龍門居505萬冠屯門未補價居屋

據悉，單位原業主於2014年10月以330萬元購入該單位，持貨超過3年半，賬面獲利175萬元，升值53%。

同區另一上車屋苑沙田第一城亦錄高價成交，美聯物業首席聯席區域經理黃錦瀚表示，屋苑47座高層A室，實用面積284方呎，剛以585萬元售出，呎價20599元，追平該屋苑本月初造出的呎價紀錄。賣方於1994年以141萬元購入，賬面賺444萬元，升幅3.1倍。

除私樓外，「白表居屋第二市場計劃2018」（白居二）將於周三（13日）攪珠，未補地價居屋再被搶高。祥益地產高級區域經理黃慶德表示，屯門龍門居1座中層B室，實用面積592方呎，以未補地價505萬元獲外區上車客購入，呎價8530元，樓價為屯門未補地價居屋新高。

原業主2012年以165萬元未補地價買入，賬面獲利340萬元，升值約2.1倍。

而同屋苑4座高層C室，實用面積484方呎，以未補地價416萬元成交，呎價達8595元，為屯門區內呎價最高的未補地價居屋。賣家2012年以175萬元未補地價買入，獲利241萬元，升幅1.4倍。

十大屋苑兩天成交13星期最少

不過，由於剛過去周末市場有多個新盤推售，二手交投大減。

中原地產統計十大屋苑周末兩日錄得7宗成交，按周跌36.4%，成交量創13周新低。據美聯物業分行統計，剛過去兩天，十大藍籌屋苑共錄得約8宗買賣，較前一個周末的16宗，按周急跌50%。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去兩天十大指標屋苑錄得10宗買賣，按周減少一宗（約9.1%）。

一城2房呎價企穩逾2萬 新港城2房1.85萬元呎

新盤分薄二手客源，10大屋苑兩天錄7宗成交，按周跌近4成，創13周新低；沙田第一城兩房戶585萬元沽，呎價企穩2萬元以上；馬鞍山新港城2房戶呎價1.85萬元新高。

一城高層2房 585萬高價沽

過去兩天10大屋苑成交，中原地產錄7宗成交，按周跌36.4%，成交量創13周新低，零成交屋苑佔5個；美聯錄8宗，較前周16宗，按周急跌50%；利嘉閣兩天累錄10宗二手，按周跌約9%；香港置業兩日錄約8宗成交，較前周同期4宗成交反彈100%（四大代理10大屋苑各有差別）。

市場補充盤源所限，致推高造價，沙田第一城47座高層A室，實用面積284平方呎，以585萬元易手，呎價20,599元，資料顯示，6月初49座中層F室，同呎數售價亦是585萬元，實用呎價同是20,599元，可見市場對呎價逾2萬元的單位亦被消化，特別高層戶現承接力。

馬鞍山新港城一個2房戶以675萬元高價轉售，市場人士表示，該單位為M座高層2室，實用面積363平方呎，作價675萬元，實用呎價18,595元，售價和呎價均創2房新高位。

將軍澳峻瀅一個2房戶滿3年額外印花稅後沽出，售價較2房戶對上高價再推高10萬元，美聯物業將軍澳藍塘傲分行營業經理林志堅稱，將軍澳峻瀅2期2座高層G室，實用面積504平方呎，2房間隔，成交價728萬元，實用呎價14,444元，售價和呎價為創2房戶新高價。

昇薈929萬售 2房新高

東涌昇薈2房亦錄高價成交，中原地產映灣園第三分行分區營業經理陳偉業表示，昇薈7座高層C室，實用面積669平方呎，2房間隔，向西南，以928.8萬元易手，實用呎價13,883元，售價創2房新高。

另外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，因為市場焦點集中兩個大型新盤，加上二手業主叫價進取，二手放盤量持續減少，料二手市場成交續受壓。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，鑑於一手購買力旺盛，發展商乘勢積極加推搶客，故預期一、二手短期仍陷於兩極化走勢。

屯門400萬樓下放盤剩70個 九成按揭名存實亡

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓價近年持續發燒，可以用九成按揭上車、叫價400萬元或以下的細價盤已所剩無幾。根據主力經營新界二手樓的祥益地產統計，以上車盤為主的屯門區，今年初低過400萬元的放盤仍有206個，但短短半年，隨著細價樓價格上漲，連原是港人最後上車希望的自由市場公屋呎價都直逼1.9萬元的市況下，叫價低過400萬元的放盤已劇減至約70個，較年初大減約66%，若樓價續升，未來將「絕種」。

多年以來，售價400萬元的單位可以說是上車分水嶺，皆因400萬元或以下的單位，可以透過按揭保險計劃提高按揭成數，以九成按揭方式上車，為一眾年輕人提供一個買樓的「綠洲」。但今天綠洲已幾近乾涸，400萬元放盤越來越少，連上車地區屯門區亦只餘下70個，當中不少更屬面積200餘方呎的戶型，要想在屯門找一個400萬元或以下的「似樣」單位已近乎不可能。

根據主力經營新界二手樓的祥益地產統計，截至6月5日，屯門區400萬元或以下放盤（包括私樓及已補價公營房屋）只餘下70個，刷新歷史新低。當中叫價平過350萬元的放盤更只有14個，意味多達八成的所謂平價盤，其實都已經索價350萬元至400萬元之間，未來這批放盤隨著樓價再向上，估計叫價很快便將晉身400萬元以上。

置樂三寶呎價媲美市區樓

上述屯門區僅餘的70個平價放盤，48個來自私樓，22個來自公營房屋，平價私樓主要集中在俗稱「置樂三寶」的利寶大廈、萬寶大廈及麗寶大廈，該處現時尚有約30個400萬元以下的放盤，但這三個樓盤，實用面積介乎234方呎至279方呎左右，而且樓齡約36年，所謂平價只因其單位面積細，其實現時三寶的成交呎價都已經超過1.4萬元至1.5萬元。

目前置樂三寶中，最平的放盤來自萬寶大廈一個實用面積254方呎單位，叫價340萬元，呎價約13,386元。利寶大廈亦有一個低層單位，實用面積234方呎，叫價375萬元，呎價高達16,026元，這個呎價已逼近市區地段的價錢。

翻查今次升市軌跡，差估署樓價指數由2年前開始持續上升至今年4月，累積25個月升幅高達38.5%，當中又以細單位升幅最為突出，實用面積431方呎或以下的細單位25個月累積升幅達39%，跑贏大市，並為各類型單位中升幅最勁。

500萬內放盤2年急減73%

讓我們時光倒流到2年前，根據祥益數據，當時屯門400萬以下放盤仍然多達950個，但時至今日已跌至70個，較2年前足足少近93%，跌幅驚人。而500萬元以下的放盤量亦由兩年前的1,349個，大跌近73%至370個。

祥益地產研究部主管王瑋表示，屯門樓市呎價領先指數今年1月至2月仍在480點至500點之間徘徊，但3月起開始急速上升，最新一期指數以實用面積計算錄得611.99點，創歷史新高，按周更大升12.62%。可以預期，樓價未來續升下，平價上車盤肯定買少見少，不僅400萬元以下的放盤可能消失，甚至500萬元以下的放盤亦將買少見少。