針對第二波社會住宅計畫，財政部國產署已積極展開「釋地」行動，根據國產署內部最新統計，今年以來已新提出逾40公頃土地助陣，其中國產署5、6兩月提出的土地就超過28公頃，占今年以來釋地總面積的七成。

行庫主管對此指出，現在內政部有為各地方政府成立社會住宅融資平台，利率大約1％左右，估計後續地方政府開出的社會住宅新增融資需求至少超過500億元以上，特別是現在社會住宅已可排除計算在銀行法第72條之2範圍，因此各大行庫可放手力爭相關商機。

相關官員指出，賴揆上月31日聽取內政部的社會住宅推動最新政策規劃簡報後，隨即指示國產署進一步盤點全國包括台北市、新北市、基隆市、新竹市、台中市、台南市、高雄市等地的土地資源，國產署完成清查後，6月提交給內政部營建署展開盤點的土地就近25公頃。

據了解，國產署在提出這些計畫給內政部時，已載明保留期限為今年底，換言之，內政部會在今年底之前根據國產署所提供的清冊，再圈選出新社會住宅用地。

根據國產署提報內政部的國有地清單，所提供的國有地不僅六都，還涵蓋其他地方政府，合計基隆市、台北市、雙北市、桃園市、新竹市、新竹縣、苗栗縣、台中市、雲林縣、嘉義市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣，總共17個地方政府的土地，都有被國產署選出交給內政部進行社會住宅規劃盤點。

其中，國產署所提供的國有地，以基隆市面積達9.23公頃最多、台中市居次，總面積高達8.24公頃、新北市為7.18公頃、桃園市為4.58公頃、台北市3.37公頃，是國產署提供作為社會住宅用地最多的五大地方政府。

台北市土地主要集中在士林、北投，及文山區，基隆則以鄰近「大武崙工業區」的安樂區，占絕大部分，新北市則以樹林區面積最大，桃園則以楊梅、八德面積最大。

6月國產署在新北市新選出提供給內政部備選社會住宅興建的國有地，還包括了板橋江翠一帶、新店明德路、林口、中和福祥路等，桃園則有蘆竹、台中市則絕大部分位於梧棲重劃區。

冠德建設董事長馬志綱去年11月上任後，昨（27）日首度股東會處女秀，他表示：「沒有任何事會比銷售更重要了！」談起房市和未來願景，他坦言消化餘屋和降低負債比是現在最重要任務，至於中長線發展，將朝向綜合開發商走。

冠德建設總經理洪錦欽表示，冠德已儲備約1,020億的案源，足以支撐未來10年的業績無虞。至於信義計畫區指標豪宅大案「冠德信義」每坪開價250~330萬元，洪錦欽表示，「我們開價都符合區域行情，會從每坪250萬起跳，特殊戶例如高樓層應該有機會能破3字頭。」正式開賣時間應該會落在7月底。

馬志綱接棒7個多月，昨（27）日首度接受專訪時表示，冠德要朝複合式開發商前進，作好全方位房地產開發商，為股東創造最大的利潤。目前冠德負債比達73.9％歷史新高，他坦言這並不是件好事，必須先去化餘屋、新成屋回收現金、降低負債比；再搭配集團的環球購物中心和根基營造等，創造冠德最大價值，進而「養」活將來採只租不賣的商用不動產，才能朝向複合式開發商前進。

以下是記者專訪的重要內容：

問：你的經營風格跟父親有什麼不同？

答：我父親是動盪年代出生，在房地產領域是相當有代表性的人物，在公司內也是一個命令大家絕不會say no的人，大家對他是很尊敬、很敬畏的；而我是接第二棒，被外界期許要有更完整的教育和人格養成，所以剛從美國唸書回國時對集團內大小事我都有意見，嚴格程度也被大家說是比父親的軍人風格還恐怖，簡直是鐵血軍人！

不過，現在身為經營者，冠德是非常有制度、人才濟濟的上市公司，所有夥伴和團隊都已變成冠德競爭力的DNA，所以我的溝通，要求非常clear。

問：在創辦人規畫的五年計畫中，環球購物中心會是下一隻小金雞，規劃要IPO，目前進度如何？

答：父親訂的五年計畫到2020年，我會和經營團隊完成創辦人的目標。環球IPO的馬步已經蹲一陣子了！但在真正進入公開市場前，還需要精進，產值還沒有完全展開、短期內還有再提高空間。

問：你如何規劃冠德未來的發展藍圖？

答：冠德會朝向複合式開發商前進。我們第一代產品是蓋大安區4樓公寓，第二代是大型捷運共構和聯開案，我希望第三代再升格到大型複合式地產開發商，要作住宅和商業不動產Mix-using（複合式使用）的產品，冠德要作全方位的房地產開發商，以期為股東創造最大的利潤。


冠德新案齊發 總銷330億
經濟日報

冠德建設（2520）昨（27）日股東會，由新任董座暨創辦人馬玉山長子馬志綱挑大樑主持；他強調，集團創辦人已訂定至2020年的五年計畫，接下來將朝複合式開發商目標全速前進，其中冠德建設會強化線上建案銷售，環球購物中心則將專注經營效益提升。

今年42歲的馬志綱與父親馬玉山感情相當好，昨日股東會中談到父親，數度哽咽；馬志綱表示，創辦人已經確定朝複合式開發商邁進，去年11月他接掌董座一職，全力貫徹，要把集團住宅、商場、購物中心等技術價值發揮。

馬志綱分析，以冠德建設來說，房市買氣回溫，接下來將採多案齊發策略，搶攻這波市場買盤，因此下半年公司將推出合計總銷達330億元新案，包括200億元「冠德信義」、分回15億元「華中段」、80億元「冠德微山丘」、35億元「冠德羅斯福」新案，首季營運虧損將是今年谷底，加上年底有銷售近九成、總銷50億元的「冠德大境」入帳，下半年建設業績將進入反轉向上期。

由台電和高市府共同持有、位於高雄市新光路與成功路口的16,062坪「特貿三」土地，昨（27）日正式公告招商，權利金底價約78.3億，此一亞灣精華地將採公辦都更方式進行開發，結合設定地上權及都更權利變換，得標者可於更新後取得約3,738坪所有權土地，預定10月底評選最優申請人，若順利脫標，可望為高雄引進200億元的投資。

高雄市政府都發局長王啟川昨日表示，「特貿三」基地分為長方形的南基地和正方形的北基地，總面積約16,062坪，基地位於高雄展覽館正對面，右側緊鄰高雄市立圖書館總館，都市計畫使用分區包括「特定經貿核心專用區三」及「廣場停車場用地」，建蔽率60％、法定容積率630％。

王啟川說，特貿三位處亞洲新灣區黃金地段，具備海陸空聯外區位優勢，由高市府與台電公司合作招商，適合主題式購物商場、會展關聯產業、休閒娛樂、技術服務及管理顧問等產業進駐。他說，實施者若能先行引進產業入駐開發，還可設置水岸住宅，打造結合會議展覽、購物商場、企業辦公、國際飯店及水岸住宅等五合一世貿會展園區，投資金額約200億元。

他指出，「特貿三」土地權利金底價約78.3億元，分3期繳納，地上權存續期間為50年，採取公辦都更方式進行開發，並結合設定地上權及都更權利變換，因此，得標的實施者，可於更新後取得部分土地及建物所有權。其中，可取得所有權土地的南基地，總面積約6,675坪，取得土地所有權的比例約56％，換算約3,738坪。

王啟川說，為了吸引個別單一企業機構、或企業聯盟競標，高雄市政府提供許多誘因，得標的實施者，在興建期間除享有地租減免優惠外，都市更新事業計畫於2021年6月4日前獲核定者，還能獲得最高20％增量容積獎勵。

許立明 邀日商三井投資亞灣

高雄市政府代理市長許立明率領秘書長趙建喬、副秘書長陳鴻益、經發局長李怡德、工務局長蔡長展等高市府團隊，拜訪日商三井不動產株式會社，爭取三井前來高雄投資開發。

高市府昨（27）日表示，負責接待高雄市政府代理市長許立明訪問團的三井不動產執行役員兼海外事業部長大林修回應指出，三井致力發展海外事業，將會積極評估投資高雄，許立明表達竭誠歡迎三井參與亞洲新灣區的期待。

許立明率領的訪問團除拜會三井不動產株式會社，並訪問竹中工務店、Panasonic Living Showroom、柏之葉、以及豐州LALAPORT港灣複合開發案等場域，了解日本智慧城市與綠建築發展經驗，並辦理招商大會行銷亞洲新灣區、和發產業園區等投資環境，藉以招商引資。

日本柏之葉智慧城市位於千葉縣，位處東京都東北方約30公里處，主要為三井不動產開發的柏之葉校園站周邊區域，日本政府於2011年將柏之葉校園站周邊地區，指定為環境未來都市及地區活化綜合特別區域，並以三個軸心概念「環境共生都市」、「健康長壽都市」、「新產業創造都市」做為發展目標，並現已成為日本第一個使用外部電力交換及完全能源管理可視化的社區，

許立明指出，城市發展多方的智慧應用已成為世界潮流，高市府積極推動智慧城市相關政策，期待除了為市民帶來便利生活，也可以拓展智慧應用的商機，讓高雄成為台灣及亞洲智慧城市產業實證的基地。


高雄亞灣區特貿三 200億開發案公告招商
聯合報

高市亞洲新灣區建設，首件大型開發案「特貿三」即起至9月28日，正式公告招商。都發局表示，該案投資規模逾200億元，權利金底價78.3億元，地上權50年，都更計畫3年內提出最高可獲20％容積獎勵。
都發局表示，特貿三基地面積16062坪，投資規模超過200億元，堪稱亞洲新灣區首件旗艦級大案，即日起至9月28日止於高市府都發局官網公告；另將分別於7月17日、7月25日，在台北、高雄各辦一場說明會，力邀國內外企業投資。

都發局說，特貿三由市府與台電公司合作招商，開發後，市府持分6312坪占39.3％、台電持分9750坪占60.7％；公告權利金底價78.3億元，分3期繳納，採公辦都更方式開發，地上權50年，實施者於更新後取得部分土地及建物所有權。

興建期間，除享有地租減免優惠，都市更新事業計畫於2021年6月4日前獲核定者，還能獲得最高20%增量容積獎勵。具備財務及開發能力的單一公司或企業聯盟可參與投標。

都發局指，特貿三位處亞洲新灣區黃金地段，具海陸空聯外區位優勢，適合主題式購物商場、會展產業、休閒娛樂、技術服務及管理顧問等產業。可打造結合會展、購物商場、企業辦公、國際飯店及水岸住宅等五合一世貿會展園區。

高雄市不動產開發公會理事長張永義帶領第13屆理監事，近期為港都建築業界成功爭取2大利多措施，包括「高雄厝」回饋金打折60％~70％，大幅減少建商興建「高雄厝」的成本；另在開放空間容積獎勵20％屆滿之前，也成功爭取延長5年，為建商創造更多利潤。

高雄市不動產開發公會截至今（2018）年3月擁有會員公司612家，會員代表總共有1,322人，是高雄市最有影響力和向心力的商業團體，理事長張永義表示，會員如果遇到權益問題，公會理監事聯席會議即進行通盤討論，擬定決策，為全體會員爭取最大權益。

例如，高雄市不動產開發公會支持的高雄厝，卻因「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」有關回饋金的比例太高，造成會員建商的興建成本提高，不止興建透天厝的回饋金超過百萬，住宅大樓的高雄厝回饋金更超過千萬元，因此，公會決議全力向高雄市政府爭取降低高雄厝回饋金比例。經過多方努力，終於在今年4月28日開始，5層樓以下的高雄厝，也就是一般的透天厝，回饋金打六折計收；6層樓以上的高雄厝，也就是一般的大樓住宅，回饋金打七折。

他說，同樣的情形也發生在高雄市開放空間容積獎勵20％，在2017年10月22日屆滿之後能否繼續延用的議題上，由於該案影響整體會員權益甚鉅，高雄市不動產開發公會立即召集「建築技術法規委員會」並經全體理監事聯席會議決議，透過各種管道爭取「變更高雄市都市計畫土地使用分區管制（容積獎勵規定）第二次通盤檢討案」。

高雄市都市計畫委員會終於在2017年12月29日大會，同意高雄市開放空間容積獎勵20％的措施繼續延長5年，才使得高雄市不動產開發公會放下心中的那塊大石頭。

桃園市地政局昨（27）日標售中路重劃區9標土地，總底價25億元，共吸引14封標單搶標，結果出脫6標、19.9億，溢價19％。其中，正對風禾公園土地出現每坪77.5萬的三年高價，有助中路房價站上3字頭。

據悉，包括定泰、樸翔、昭揚等建商均有斬獲，其中，昭揚建設以7.4億標下中路二段12、13地號合計956坪土地，溢價46％，單價每坪77.5萬，這也是繼3月第六次標售時昭揚曾以總價7.4億、每坪70萬、溢價28％得標後，再度高價搶標中路土地，顯示建商看好區域後勢。

桃園市中路重劃區自2015年4月首次標售以來，除首次標售曾有每坪95萬元高價外，多數容積200％的住宅區土地多在每坪50萬至60萬元間。

台灣房屋中路特區直營店店長辛淑惠表示，近期中路新成屋轉手行情約每坪22~27萬元，雖然不少投資買方出場多小賠，不過隨生活機能漸成熟，以休閒及視野等優勢吸引鄰近部分中正藝文特區換屋客層，千萬總價帶的小坪數產品銷售順暢，使建商對中路推案銷售信心提升。

辛淑惠表示，過去只要面對風禾、向陽等公園土地都會標出高價，這次中路土地標售創下自2015年房市自高峰期反轉以來的每坪77.5萬元最高價，除了與地段上座落溫州一路與文中一路、正對風禾公園第一排之外，吸引獵地者青睞，顯見中路特區買家出手信心度回溫不少。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，中路重劃區屬最靠中正藝文特區的重劃區，最大優勢就是與中正藝文特區內住宅房價相差每坪約2~3萬元，加上享有原有市府商圈與永安路商圈的便利性，是相當有潛力的房市明日之星。

新竹縣政府昨（27）日標售106筆區段徵收及縣有非公用土地，合計24筆合積面積約萬坪、總金額約14.8億土地標脫，包括湖口王爺壟（中義段）、新埔田新（福田段），以及芎林十九公頃（上德段）等北新竹重劃區皆成為兵家必爭之地，多筆精華土地標脫，其中又以湖口王爺壟段出脫11筆土地、總金額10.1億元建商獵地最為積極。

其中，湖口王爺壟重劃區中山路一段臨路旁307地號與240地號這兩塊大面積精華商業用地全數標脫，據悉分別由寶佳機構與許姓自然人標下，得標金額每坪單價分別為每坪26.4萬元、27.4萬元。

住宅週報社長陸敬民表示，近年竹北房價溫和上漲，未來竹北重劃區內1字頭房價恐將成為絕響，因此建商紛紛往竹北周邊獵地。從去年開始，包括湖口王爺壟與新埔田新等重劃區皆成為目標，目的在持續提供市場相對平價的1字頭首購產品。

龍邦（2514）旗下瑞助營造推動多元轉型，董事長張正岳昨（27）日宣布，集團繼綠能產業之後，將再跨入房地產開發市場，預計明年正式推案；瑞助去年營收69億元，每股稅後純益2.32元，依舊是龍邦的金雞母。

張正岳表示，國內房地產景氣已由谷底翻升，瑞助看好台中房市前景，已新成立瑞恩開發，現正在太平、大里及北屯等地區覓地，初期將鎖定首購客層，推出中小坪數住宅大樓產品。

因應未來營運成長，瑞助昨天與元大銀行等七家行庫完成21億元聯貸案簽約。這項聯貸案由元大銀行統籌主辦，參與聯貸的行庫包括全國農業金庫、合作金庫、彰化、華南及上海商銀等。

龍邦持股約45%的瑞助，為國內大型甲級營造廠，中華徵信2017年大型企業排名營造業第八名，知名工程包括2017世大運選手村暨選手餐廳、台北市和平籃球館、台北市興隆公宅二區等。瑞助近幾年積極承攬統包工程，今年到目前為止，承攬工程金額已達73億元，包括台北市斯文里三期都更案、沙崙智慧綠能科學城CD區等。

素有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設（5534）董事長李文造昨表示，建商要看壞房市好像不太對，但說看好也不見得；簡單地說，就是前途未明，雖然從移轉棟數來看，成交量有增加，但只能說是房市並未泡沫化，不能說已經復甦。

李文造解釋，從移轉棟數來看房市不是很準，因為包括新成屋、中古屋，新成屋可能是3、4年前就預售，且這幾年房市不佳，建商銷售以低總價、低單價的小坪數個案為主，因此移轉棟數雖然增加，但若從移轉棟數的總成交金額來看，說不定還減少。

因此，李文造建議，移轉棟數以後若能區分新成屋或中古屋，甚至能統計移轉棟數的總交易金額，這樣比較有參考意義；以現在的情況來看，移轉棟數雖然增加，但因小坪數、低總價當道，總成交金額要回升有一定難度。

他指出，由於現在房市情況不是太好，但地主不願降價，建商為了銷售卻要讓利，否則售價太貴賣不動，導致建商利潤被壓縮；因此，未來幾年將會看到建商毛利率修正，因為房價最好時所賣的房子已在這兩年陸續入帳，接下來若要維持獲利，只能靠大量推案來彌補毛利率的下滑。

李文造表示，未來5年長虹還有960億元的案量可以銷售入帳，業績無虞，今年也將首度到台中推案，年底會在梧棲的台中港重劃區，推出總銷36億元的低總價、低單價個案，由於土地取得成本低，有信心一定能獲利。

周邊有業者積極整合
饒河街出現億元天價店面，根據內政部實價網，3月揭露1筆饒河街夜市裡的透天店面交易，總價近1.29億元、每坪單價約583萬元，總價、單價同步創下饒河街實價新高紀錄。房產業者表示，該筆交易價格應含整合效益，且周邊的確有業者積極整合。

根據內政部實價網，饒河夜市1幢1層樓的透天店面，揭露總價1億2888萬8888元、建坪約22.1坪，每建坪約583.32萬元，是實價登錄上路近6年來，饒河夜市首筆總價破億元的店面；且每建坪超過580萬元，也是實價揭露以來該地最高紀錄，目前該店面經營項目為養生會館。

房地產業者指出，該筆交易帶有整合效益，若單看土地價值，土地使用分區為第3種商業區，容積率560%、建蔽率65%，面積約31.46坪，拆算每坪土地單價約469.69萬元，也是饒河夜市實價揭露土地單價中最高紀錄，買家為大輪建設及花樣有限公司。

與鄰地已信託給陽信銀
對照查詢地籍資料，交易店面所處的地號為寶清段七小段483地號，鄰近的478、479、480、482地號等，已共同信託給陽信銀行。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，饒河街多為平房與舊透天建築，需要整合的戶數少且容積率高，加上政府推動危老條例給予容積獎勵，因此吸引建商緊盯北市老舊平房與透天進一步整合。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，饒河夜市極少有店面釋出，因大多為祖傳土地，且有長期穩定收租效益，加上饒河街有本地人和觀光客群支撐，較不受房市衰退影響，這次創新高成交也振奮清淡已久的店面市場。

身為營建指標股F4之一的長虹建設董事長李文造昨（27）日在股東會中表示，現階段谷底的房市，新建案銷售要突圍，需具備「產品區隔、特殊地段」兩大特點，新案才有順銷的機會。

李文造表示，今年房市在建案讓利下，房價已經到了跌無可跌的地步，好消息是「今年房市應該會落底」；不少新案買氣開紅盤，讓很多同業看好這一波房市買氣復甦力道，不過「整體市場雖然看到底部，但還沒有看到會真正好轉的契機」。

李文造指出，這波房市谷底可能會走很久，若是沒有業績壓力的未上市櫃同業，最好採取減量經營策略，市場餘屋才能逐步去化、供需漸趨平衡，房市才能加速回溫、朝復甦方向前進。

李文造分析，在谷底盤整的市場，除了推案要看當地市場供需狀況外，建商推出的新案還必須要符合「產品區隔、特殊地段」兩大特點，建案順銷不是難事。

　　6月份以來，北京樓市新建商品房迎來了一個供應小高峰。據不完全統計，截至昨日，6月北京已有13個住宅項目和4個非住宅項目獲批預售證，後者包括商辦項目和地下車庫等。

　　市住建委官網顯示，6月已領取預售證的住宅項目主要集中于昌平、順義、房山、門頭溝、平谷等區域，具體包括亦莊逸家園、觀唐雲鼎小區、世外桃苑、綠灣星苑、平悅園、未來融尚家園、稻香悅家園、西山燕廬家園、尚錦佳苑、舒朗苑、林悅和苑、棠韻家園苑、潤昌科創中心等。上述項目的銷售價格最低為1.4萬元/平方米，最高售價達6.8萬元/平方米，戶型面積集中在90-140平方米范圍，個別項目擁有300平方米以上的大戶型。

　　非住宅項目分別是位于海淀的方恆時尚中心、位于通州的萬科濱水中心和成大中心以及北京經開壹中心。

　　業內人士介紹，去年北京入市的地塊下半年或批量入市，北京過去一年新房入市較少。近期樓市的供應放量，或將有助于繼續對衝房價，改變市場預期，改善市場供需結構，促進樓市健康發展。

　　6月25日至27日，A股和港股市場上的房地產股票集體大跌，A股房地產指數3天跌幅達8.2%。

　　此次房地產股票的重挫與一則國家開發銀行棚戶區改造融資政策變化的傳聞有關，而國開行是棚戶區改造資金的主要提供方。

　　從25日至27日，傳聞逐漸被印證。據一位國家開發銀行相關人士6月26日晚在海通證券(9.140, -0.06, -0.65%)電話會議上的表述，國家開發銀行將棚戶區改造融資的審批許可權收回到了總行，同時此後貨幣化安置的比例會受到一定的限制。該人士還表示，棚改貨幣化安置收緊的另一個原因是地方債務問題。在此之前，有國開行內部人士就棚改融資問題向澎湃新聞表示，目前審批確實較之前更嚴。

　　所謂棚戶區改造是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。過去三年，棚改和房地產去庫存的結合又產生了棚改貨幣化安置。2017年的政府工作報告就曾提出，要因地制宜提高貨幣化安置比例。不過，2018年政府工作報告已沒有類似提法。 所謂貨幣化安置，是指在棚改過程中，給原來的住戶一筆很大的現金，讓其從市場中購買住房。市場主流觀點認為，貨幣化安置的快速推進是三四五線城市房價飛漲的重要原因。


　　過去三年，棚改和去庫存的結合產生了棚改貨幣化安置，貨幣化安置在棚改中的占比也一路上升。 貨幣化安置的快速推進造成了三四五線城市房價飛漲。 澎湃製圖 王基煒

　　作為棚改項目主要的資金來源方，國開行收緊相關項目的貸款審批，意味著從國開行這一管道流入房地產市場的資金將大為減少。據國開行官方資料，截至2017年末，國開行累計發放棚戶區改造貸款有34075億元之巨，實現全國31個省（區、市）全覆蓋。

　　隱性的地方政府債務

　　除了房地產市場，棚改腳步的放緩也和地方政府隱性債務問題有關。中國財政科學研究院院長劉尚希認為，棚改債務為地方隱性債務的重要一環，隱性債務包括建設性債務、消費性債務和政策性融資擔保，如平臺公司債務、棚改債務、政府購買服務專案的債務等。

　　錦天城律師事務所高級合夥人劉飛律師從事政府相關業務多年，她向澎湃新聞表示，棚改的專案主要為政府購買服務模式，去年出臺的“87號文”禁止在基礎設施領域用政府購買服務的模式，但是留了兩個口子，一個是棚改項目，一個是農村公路項目。政府購買服務的流程很簡單，也不受財政的限制。

　　去年6月，財政部發佈《關於堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》（財預[2017]87號）。針對一些地區存在違法違規擴大政府購買服務範圍、超越管理許可權延長購買服務期限等問題對政府購買服務進行了規範，嚴禁地方政府違法違規舉債融資。

　　劉飛指出，按照《政府採購法》政府預算不能超過三年，應按照“以收定支”原則，這樣就不太可能產生債務，但是棚改的領域卻花的是將來的錢，違反了“以收定支”原則，也會造成財政負擔，其中的核心問題就在於“支出責任”。“以後付得起就不是債務，如果付不起就成了政府‘隱性債務’。87號文確實起到了一定的約束作用，87號文之前，確實有很多項目不是棚改做成了棚改，但是在這個檔之後，在棚改目錄裡確認過才可得到認可。”劉飛稱。

　　全國政協經濟委員會副主任楊偉民近期強調，嚴控隱性債務增量，對此中央正在研究制定相關辦法。去年7月召開的全國金融工作會議強調，各級地方黨委和政府要樹立正確政績觀，嚴控地方政府債務增量，終身問責，倒查責任。中央政治局會議亦強調，堅決遏制隱性債務增量。

　　6月26日，財政部發佈《政府購買服務管理辦法（徵求意見稿）》，再次出手規範政府購買服務。新《辦法》明確負面清單，對政府購買服務內容作了全面、明確的禁止性規定，嚴禁以政府購買服務名義違法違規舉債融資。

　　事關基礎貨幣投放

　　棚改不僅事關地方的財權與事權，還與央行的基礎貨幣投放直接相聯，其影響從而覆蓋整個宏觀經濟。

　　棚改的資金來源主要是PSL（抵押補充貸款工具）優惠貸款，也是2014年國開行成立住宅金融事業部後創新的一種融資方式。央行通過PSL（抵押貸款）向國開行投放貸款，國開行再向地方投放，地方政府運用這一資金進行棚改。

　　從運作上看，國開行的貸款對象為地方政府出資成立、未列入“監管類”融資平臺名單的國有獨資及控股企業；中央企業及其所屬企業；非國有上市企業與地方政府或（和）國有企業合資成立的項目公司。其貸款利率相當於基準利率下浮15%-20%，期限不超過20年，最長不超過25年。

　　伴隨著棚改快速推進，PSL近三年來增長迅猛。今年一季度PSL新增餘額超過3000億元，是2017年一季度的近兩倍，而截至今年5月末PSL餘額達到了3.12萬億元。相應的，2017年末國開行棚改貸款餘額達2.93萬億元，占貸款餘額的比重達25.83%，為國開行第一大業務類型。某金融機構資深分析人士向澎湃新聞指出，銀行四分之一的貸款都投到了一個行業（棚改）中，一般對於銀行來說集中度風險管理到5%就會引起高度重視。

　　該人士稱，對PSL的評價如何，歸根結底對中央銀行功能的定義，即央行是否應該以長期資金支援管理宏觀環境，還是按照需求方面進行投資管理工作。“原來央行就是中央的一個會計，有分配信用的功能，PSL就是明顯的分配信用的工具，這一功能按道理以後應該劃轉出去。

　　今年第一批天津市棚戶區改造專項債落地，這一首單棚改專項債發行金額15億元，利率3.88%，期限為5年。專項債由省級政府發行，並平價轉貸給地方融資平臺及土地儲備機構使用。相比於棚改貸，專項債的期限短了很多，此外，棚改貸款有基準下浮10%左右的優惠，同期限的棚改貸款利率依然高於發債利率。

　　專項債能替代棚改貸款麼？多位業內人士向澎湃新聞表示，新興棚改專項債短期內很難替代棚改貸款。

　　劉飛表示，棚改專案目前享受多項政策利好，地方政府通過服務購買模式可以行使多項便利，省級政府發債的動力並沒有那麼大。

　　另一方面，由於棚改貸款體量大，省級發債的額度需要經過層層審批，讓省級政府短期之內發放同等量級的專項債是不太可能的。

　　穩增長的工具

　　2015年國家實施的棚改三年計畫順利完成，2015年-2017年要完成改造各類棚戶區住房1800萬套。2017年末召開的住房與城鄉工作會議表示，要扎實推進新一輪棚改工作，2018年改造各類棚戶區580萬套。

　　上述金融機構分析人士表示，棚改對宏觀經濟有重大的調節作用，也一直是兩個大的矛盾的平衡。一方面通過棚改可促進當地的投資，對經濟也有促進作用，但是地方政府支持到什麼程度卻沒有定論，實際上都是在不同的時期有不同政策的傾向。

　　眼下又到了一個新的十字路口，今年進入二季度以來，內部信用債違約升級，外部環境也在惡化，美歐央行貨幣政策收縮，此時社融資料出現斷崖。國元證券(7.180, -0.01, -0.14%)研究指出，2018年上半年，GDP三駕馬車全部淪陷，各項指標均呈下行趨勢。儘管如此，房地產仍保持兩位數增長，而居民杠杆率攀升至歷史新高，銀行貸款中商業性房地產貸款餘額幾乎占到三成左右，整個經濟中，房地產行業可謂一枝獨秀。

　　防風險與穩增長如何平衡、孰輕孰重，成了迫在眉睫的問題。

　本周對於房地產企業來說，過的有些艱難。

　　在國開行收緊棚改審批的背景下，最近兩個交易日地產股集體大跌，將央行降准釋放7000億元資金的利好消息對沖的一乾二淨。而屋漏偏逢連夜雨的是，6月27日，發改委方面又表示，將限制房地產企業外債資金投資境內外房地產專案。

　　據悉，不久前發改委會同財政部聯合印發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》。

　　對於《通知》下發的背景，發改委方面表示，其注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。“這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒五、六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以專案本身收入償還貸款的能力。部分企業由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱”。

　　發改委方面表示，需要不斷改進完善企業境外發債備案登記工作，同時引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

　　根據中原地產統計的資料顯示，截至2018年4月底，房地產企業海外資本市場融資資料達到233.2億元，較去年同期的112.35億美元上漲了107%。“隨著信貸市場的調控持續，海外發債成為房企短期融資管道的主要選擇。”中原地產首席分析師張大偉認為。

　　業內人士指出，在發改委加大對房企海外發債的限制後，房地產融資的緊縮格局將進一步加劇，整體投資放緩，龍頭房企有可能加速推盤儘快回款，行業整合預計也會再度提速。

　　此外，隨著棚改安置節奏的整體放緩，有券商分析師指出，棚改貨幣化刺激的三、四線房價大漲和去庫存熱潮也將遭遇顯著降溫。

長沙“反炒房”調控政策一經發佈，便引起社會強烈關注。“落戶滿1年且在長沙穩定就業的‘穩定就業’如何界定？”“我幾天前剛進行搖號選房，我的選房是否仍然有效？”今日，市住建委出臺《關於執行長政辦函[2018]75號檔細則》（以下簡稱《細則》），對“反炒房”調控政策實施過程中的相關問題進行明確。根據《細則》，在項目銷售過程中，參加樓盤搖號的人數不超過可售房源的1.5倍，申購人數超過1.5倍的，優先滿足戶籍或工作單位地點在限購區域內的剛需群體。

關於新建商品住房購房資格審查，《細則》明確，成年單身家庭，即成年個人家庭，無須單獨立戶。穩定就業是指在長沙工作並自購房當月起已連續繳納12個月社保或個稅的。市外遷入落戶、父母投靠成年子女落戶滿兩年的，大(中)專畢業生回原籍的，按長沙戶籍家庭購房政策辦理。現役軍人、城市房屋徵收協議已備案的被徵收人按原限購政策執行。夫妻雙方離異（未再婚）不滿兩年的，需提供離婚證、離婚協議或法院判決書，以離異前配偶和未成年子女的資訊作為查詢家庭住房套數的依據。

關於專案銷售管理，《細則》明確，參加樓盤搖號的人數不超過可售房源的1.5倍。購房集中登記結束後，申購人數超過1.5倍的，優先滿足戶籍或工作單位地點在限購區域內的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號範圍。申請人按在限購區域內戶籍年限或工作年限排序，工作時間以限購區域內最早繳納社保或個稅時間作為起算點。開發企業取得商品房預售許可後，嚴禁收取認籌金，但可以要求申購人提供銀行儲蓄證明，資金額度不得要求高於開盤方案中的首付資金額度。

針對市民關注的人才購房問題，《細則》明確，入選長沙市高精尖人才領跑工程和獲得長沙市人才綠卡的高精尖(高層次)人才，憑市組織部門相關證明直接參與搖號。

《細則》還明確，“反炒房”調控政策實施前，已選房並交納定金的，已選房並在網簽系統中提交了購房資格審查申請的，已按項目開盤方案在網簽系統中完成首套剛需無房核驗且按規定程式在該專案開盤方案房源中選房的，均按遺留問題處理。

長沙反炒房調控政策實施細則出爐：禁收認籌金

長沙反炒房調控政策實施細則出爐：禁收認籌金

長沙市住房和城鄉建設委員會

關於執行長政辦函[2018]75號檔細則

為貫徹落實《長沙市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（長政辦函[2018]75號，以下簡稱為《通知》）精神，經報市人民政府同意，制定實施細則如下：

一、關於新建商品住房購房資格審查

1、成年單身家庭，即成年個人家庭，無須單獨立戶。

2、穩定就業是指在長沙工作並自購房當月起已連續繳納12個月社保或個稅的。

3、市外遷入落戶、父母投靠成年子女落戶滿兩年的，大(中)專畢業生回原籍的，按長沙戶籍家庭購房政策辦理。

4、現役軍人、城市房屋徵收協議已備案的被徵收人按原限購政策執行。

5、夫妻雙方離異（未再婚）不滿兩年的，需提供離婚證、離婚協議或法院判決書，以離異前配偶和未成年子女的資訊作為查詢家庭住房套數的依據。

二、關於專案銷售管理

1、參加樓盤搖號的人數不超過可售房源的1.5倍。購房集中登記結束後，申購人數超過1.5倍的，優先滿足戶籍或工作單位地點在限購區域內的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號範圍。申請人按在限購區域內戶籍年限或工作年限排序，工作時間以限購區域內最早繳納社保或個稅時間作為起算點。

入選長沙市高精尖人才領跑工程和獲得長沙市人才綠卡的高精尖(高層次)人才，憑市組織部門相關證明直接參與搖號。

2、開發企業取得商品房預售許可後，嚴禁收取認籌金，但可以要求申購人提供銀行儲蓄證明，資金額度不得要求高於開盤方案中的首付資金額度。

三、其他

《通知》實施前，已選房並交納定金的，已選房並在網簽系統中提交了購房資格審查申請的，已按項目開盤方案在網簽系統中完成首套剛需無房核驗且按規定程式在該專案開盤方案房源中選房的，均按遺留問題處理。

長沙市住房和城鄉建設委員會

2018年6月27日

三個月前，杭州市住房保障和房產管理局的一紙通告，宣告杭州樓市進入搖號階段。自此，搖號購房成了杭州市民飯後茶語談資。

搖號之前，杭州樓市好地段的動不動就要300-500萬，而且還要托關係、全款付清，甚至收取“號子費”，而搖號時代的杭州樓市，從一定程度上遏制了上述怪相。但是，搖號也使老百姓的購房情緒得到了進一步刺激，一些無風險的賺錢機會，正在激發老百姓尋找和創造參與的機會。

搖號時代的杭州樓市，正在發生怎樣的變化？杭州樓市到底有多火？都是哪些人在參與搖號？凍結資金又來自哪裡？為了厘清大家普遍關注的問題，近日，證券時報•e公司記者通過現場調研，採訪購房者、中簽人、專家和學者等，試圖勾勒出真實的杭州房地產市場現狀。

近日，融信保利•創世邸、綠城•梧桐郡、萬科融信•西雅圖等網路紅盤齊齊上陣。

萬人大搖房

6月25日，杭州迎來了“入梅”後的首個高溫日，戶外氣溫高至35度，令人酷熱難耐。不過，比起熱浪滾滾的天氣，杭州樓市的火熱程度也絲毫不在天氣之下。

按照往常習慣，杭州市民邵女士送小孩去幼稚園的時間，是早點九點左右。不過6月25日，沒等到小孩睡到自然醒，她就把酣睡中的孩子叫醒，送去幼稚園的時間提前了半個多小時。這一切，都是因為早點九點整，是融信保利•創世邸搖號的時間，而她是登記購房意向戶。

融信保利•創世邸搖號現場

杭州全民搶房:一天凍結700億資金！搖到即賺百萬

今年3月28日，杭州市住房保障和房產管理局宣佈，針對商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為，將採取公開搖號全程公證的方式，規範市場銷售行為。自此，杭州樓市進入搖號時代。

邵女士是土生土長的杭州人，不僅家中有宅基地房，結婚後還買了一套婚房。當下，她原本沒有購房計畫。但是，從杭州首個搖號樓盤“和家園”開始後，搖號購房突然成了杭州市民飯後茶語的談資。隨後，融信藍天、華夏四季、桂語江南等限價紅盤接踵而至。身邊的親朋好友議論，漫天的媒體報導，最終改變她的想法。於是，邵女士也抱著試一下的態度，加入了創世邸的搖號購房大軍。

邵女士對這次搖號特別重視，所以融信保利•創世邸搖號前，希望記者帶她一同前往搖號大廳去見證。不過，早高峰的堵車，讓她未能親眼目睹。車還未到搖號公證處，搖號結果已經公示。隨後，手機上就傳來了她朋友的微信，“沒中，順序號1000多位元去了。你呢？”邵女士的這位朋友和她一樣，也參與了融信保利•創世邸的搖號。

儘管是抱著試運氣的態度，但她還是希望能中獎。她把車停在路邊，深吸了一口氣，然後打開朋友發過來的搖號查詢連結，把自己報名登記編號輸入進去。手機頁面顯示，她的順序號是3000多位元了。“沒中，沒有進入前616位，也就意味著沒中。”

創世邸由融信地產和保利地產聯手打造，位居錢塘江南岸，緊鄰杭州奧體中心。該項目系融信地產2016年7月以32.64億元總價競得，折後樓面價1.92萬元/平方米。根據公示的銷售方案看，創世紀登記時間為6月19—21日，此次推出616套房源，精裝修均價為3.47萬元/平方米。

融信保利•創世邸所處的奧體板塊，一直是杭州樓市的熱點板塊，該項目周邊的樓盤二手房掛牌價，普遍在5萬元—6萬元/平方米。以“奧體三兄弟”為例，目前，綠地旭輝城及萊蒙水榭春天的掛牌均價，均已高達5.2萬元/平方米；龍湖春江彼岸掛牌均價則達到5.4萬元/平方米。

根據創世邸公示，在為期三天的線上搖號登記中，共計20256戶購房預登記家庭。其中，7498戶無房家庭。這也意味著，創世邸成為了杭州樓市搖號以來新高，成為首個搖號參與人數超過2萬的限價紅盤。

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三大紅盤吸金逾500億元

事實上，杭州樓市近日進入供應井噴，與融信保利•創世邸同一天（6月19日）登記的樓盤，就有7個之多。

樓盤的集中上市，在一定程度上緩解了供需矛盾，提升了購房者中簽率。不過，由於部分樓盤的一二手房倒掛較嚴重，所以這些紅盤早已被市民盯上。比如，和融信保利•創世邸同期啟動登記的樓盤，還包括綠城•梧桐郡、萬科融信•西雅圖。這些價差較大的紅盤一經公示，便立即引起了搖號大軍前去登記。

6月19日，證券時報記者在融信保利•創世邸的售樓處，遇到了一位從萬科融信•西雅圖登記處趕過來的購房者。他對記者表示，“最近搖了很多盤，比如前期比較熱的華夏四季、融信瀾天，未來城等，都去參與了，但是都沒有搖中。上午在西雅圖剛剛登記完，現在來創世紀這邊看看。”

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按照融信保利•創世邸公示，該專案的要求此次搖號報名，無房戶驗資100萬、二套的驗資200萬元，全款300萬元。而該項目共計20256戶購房預登記家庭。其中，7498戶無房家庭。據此估算，即便是沒有登記家庭選擇300萬元的全款，此次該專案搖號凍結資金達到330億元。這也意味著，該項目創下了杭州樓市搖號以來的兩個紀錄，一是參與人數；二是凍結資金額。

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與融信保利•創世邸一樣，前期頗受關注的綠城•梧桐郡、萬科融信•西雅圖，在此次搖號登記中也受到了搖號大軍的火熱追捧。

公示顯示，6月18日啟動登記的萬科融信•西雅圖，此次無房戶驗資70萬、二套的驗資130萬元，通過審核共有9288戶購房意向家庭，其中無房家庭3333戶。6月19日啟動登記的綠城•梧桐郡，此次無房戶驗資80萬、二套的驗資160萬元，共有7303戶購房意向家庭，其中無房家庭2664戶。

據此估算，在此次搖號購房中，撇開願意全款購房的登記家庭，萬科融信•西雅圖凍結資金為100.78億元，綠城•梧桐郡凍結資金未95.53億元。在未考慮同一銀行驗資證明可同時多樓盤使用情況，算上上述的融信保利•創世邸，三大紅盤共計吸引了3.6萬戶家庭參與，合計凍結資金達到525.67億元。

實際上，近期參與杭州樓市搖號的資金，較上述525.67億元要多得多。

證券時報記者根據公示統計發現，除了上述三大紅盤，6月25日搖號結果公示的樓盤還包括，陽光城翡麗海岸、九龍倉•瓏璽、景瑞陽光城•法蘭公園、越秀•湖山悅、海上明月•瀾庭、臨安寶龍廣場、朗詩樂府、吳越府等9個項目。也就是說，在6月25日這一天，就有11個搖號樓盤需要凍結資金。

與此同時，統計顯示，6月21-25日期間，搖號結果公示的樓盤，還包括北辰國頌府、萬科融信•西雅圖、融創東麟府、中駿•柏景灣、綠城•西溪雲廬、中糧•夢棲祥、匯高•栢悅中心、祥生群賢府、融創•微風之城、光明•逸品春江、萬科•玖望、融創•富春壹號院、禹洲•濱之江等13個項目。

換而言之，在6月21日這一天，杭州涉及到資金凍結的搖號樓盤，共計有24個之多。其中，在上述21個搖號樓盤中，最低驗資為50萬元，最高全款驗資為400萬元；參與登記報名的人數，與樓盤推出的銷售套數成正比，登記家庭最少的項目低至34戶，最多為9288戶；首輪無房家庭中簽率在2.49%-25%之間。

據此估算，上述21個項目涉及的凍結資金為201.39億元，再加上融信保利•創世紀、萬科西雅圖、綠城梧桐郡三大項目，在6月21日這一天高峰期，涉及的資金約為727.06億元。

資金房票哪裡來

融信創世紀，綠城梧桐郡和萬科西雅圖，三大樓盤此次吸引了3.6萬人報名登記，追逐的資金超過525.67億元。外界不禁要問，杭州樓市到底有多火？

未啟動搖號購房前，杭州樓市成交水準是怎樣？

資料顯示，2017年，杭州市區（不含富陽區、臨安區）商品房成交16.26萬套，月均成交套數為1.36萬套。不過，在搖號購房新政啟動的2018年3月，杭州樓市成交突然放量。資料顯示，今年3月，杭州市區新建商品房成交9989套，環比上升50.1%；2018年3月，杭州市區二手房成交8206套，環比上升213%。

對於普通工薪階層來說，動輒上百萬的驗資要求，可不是一筆小數目。不過，從2017年的月均1.36萬套的成交量，到如今三大樓盤短短數天就吸引了3.6萬購房人追逐。購買力爆棚的杭州人，不得不讓人感慨。同時，外界也不禁要問，都是哪些人在搖號？哪來的這麼多錢？

根據證券時報記者對多位元購房戶的採訪，大致可以將參與搖號購房戶分為：

剛需自購人群、改善型購房人群、合夥購房戶，以及遷移戶籍創造購房資格等；

搖號驗資所需的資金來源，包括：自有存款資金、他人借款、拆遷賠償款、企業周轉資金、證券理財資金、民間借貸等。

簡單說就是，沒房票的創造房票也要上車，哪怕是找親朋好友一起合夥；沒錢的想辦法湊錢，哪怕犧牲部分房票權益組團參與。

對於搖號大軍的構成和資金來源，杭州一位房產界人士對證券時報記者稱，明擺著百萬元的大獎，你說要不要參與？想想，辦法總是會有的。就像證券投資的GP/LP模式一樣，可以組團參與，事先簽好協議，交付滿兩年後出手再分成。不想合夥，身邊人又沒錢可借，還有民間借貸和配資呢。“當然，民間借貸往往是高利貸，比較危險。不願意借錢也可以，只要成功中簽，就可以通過協議約定實現變相兌現，好項目等著中簽戶轉手的大有人在。”

6月21日，是創世邸搖號購房登記的最後一天。下午1時許，當證券時報記者趕到盈豐路上的創世邸售樓處時，門前開闊的兩旁停滿了私家車，蔓延數百米。步入售樓大廳，裡面人頭攢動。操著杭州口音的本地人，往往是“全家總動員”；從溫州、台州、金華等地趕來的外地人，一般是替他們小孩來購房。

杭州全民搶房:一天凍結700億資金！搖到即賺百萬

這一天中午，上述邵女士匆匆趕到創世邸的售樓處，跟她一起趕來的還有她一位好友。在此之前，邵女士已向身邊人的熟人諮詢了如何在網上報名，準備哪些資料。但是，提交資料後的回饋資訊顯示，她的購房資格審核出了點問題。所以迫不得已，她向單位請假半天，來售樓現場諮詢問題出處，並補充資料。

由於前往現場諮詢的人太多，所以售樓員忙到了中午1點多才去用餐，所以邵女士趕到售樓大廳時，只能等待。邵女士對證券時報記者稱，搖號之前，杭州買房太難了，動不動就要300-500萬，而且好一點的的樓盤，還要拖關係、全款付清，甚至收取“號子費”，所以不敢有買房的計畫。

但是，搖號政策後，至少可以首付3層了，而且一些限價盤與周邊二手房，存在著每平方米上萬元的價差。所以，抱著試一下的態度來了。

上述邵女士的朋友，也是搖號大軍的一員。她的住房情況與邵女士類似，有一套自住房。她的老家桐廬，是杭州市下轄區的一個縣，距離杭州市不過一小時車程，平時週末也經常回去，原本沒有購房計畫。但是，由於最近一些朋友在搖號購房，她最終也動心了。“明擺著賺錢的機會，還是要爭取一下。萬一中了呢！”

不過，手頭一時拿不出足夠的二套房凍結資金，邵女士的這位朋友和她老公靈機一動，借用尚未購房的妹妹戶頭來參與。如此一來，200萬的驗資要求，立馬降低到100萬。“現在的計畫是，中簽了一起交首付，交付滿兩年後，可以上市就賣掉。”

實際上，從證券時報記者近期的採訪來看，抱著抽獎心態的搖號軍們，比比皆是。杭州蕭山區一家上市公司證代也屬於“抽獎一族”。他對證券時報記者稱，“搖到即賺百萬，不搖百不搖。只要有房票，哪怕沒錢也要借錢參與。創世邸這一次搖號，包括身邊的朋友，和公司同時，好幾個都參與了。”與此同時，他還向記者笑稱，“這一次是拋了股票才湊夠凍結資金的，好在這幾天A股大跌，自己拋掉的股票這次也大跌。所以，即便搖號沒中，也賺了。”

催生搖號新力軍

始於今年4月的杭州購房搖號，對無房家庭有一定比例的傾斜。譬如，在此次搖號購房中，綠城•梧桐郡，無房戶比例為30%；萬科•西雅圖，無房戶比例30%；融信保利•創世邸，無房戶比例為20%。

無房戶的福利，自然會激發購房意向戶的想像力。證券時報記者發現，由於部分限價紅盤參與搖號人數太多，為了增加搖號中簽率，沒房票的小夥伴選擇讓老家父母來杭投靠子女落戶，單身的小夥伴選擇結婚，是當下不少購房者的解題思路，部分購房戶甚至會通過成立企業參與到搖號大軍。

在杭州落地生根的陳先生，老家在溫州。去年，有了小孩的陳先生，再買一套改善房也就提上日程。搖號購房政策對他來說有喜有憂，喜的是不用像以前一樣為托關係、全款和號子費發愁；憂的是搖號中簽率不高，有錢也不一定買得到。想來想去，為了提高中簽率，只有通過辦理老年投靠來爭取“無房家庭”這一資格了。

“由於現在的搖號政策對無房家庭有一定幅度的照顧，所以部分購房意向人群為了房票，就通過辦理將老家父母隨遷至杭州的方法來爭取無房家庭。這類人群最近聽說有蠻多。”杭州一位元房產界人士對證券時報記者稱。

以杭州市蕭山區為例，據不完全統計，2017年1月至6月15日，老年投靠落戶人數為111例，而今年同期這一資料為125例，就資料來看增長並不是很明顯。但是，這裡的工作人員表示，4月以來諮詢或辦理老年投靠落戶的人數確實多了不少，只是因為種種原因還在辦理過程中，未到最後正式落戶階段。

相比老年投靠子女來杭落戶，單身青年另一個成為“無房家庭”的方法，就是結婚。

杭州市拱墅區民政局婚姻登記處的資料顯示，去年4月和5月，該區結婚登記為477對，離婚246對；今年同期這一資料分別為453對和235對。也就是說，無論是結婚人數和離婚人數，都反而比去年下滑了。不過，杭州市濱江區民政局婚姻登記處的情況，則是另一番景象。據悉，去年4月至6月中旬，濱江區結婚登記為600多對，而今年同期這一資料上升到800多對，同比增長了33%，漲幅相當驚人。

對於上述兩區婚姻登記人數的變化，業內人士分析，拱墅區在杭州是成熟的老城區，居住人群的年齡結構偏高，而濱江區作為杭州高新技術開發區，整個區的人口年齡結構偏年輕，特別是處於結婚適齡期的人口占比較較高，在購房搖號的推動下，本來就有結婚計畫的年輕人，順勢就提前登記了。

不過，較上述兩種招數而言，以公司名義買房來增加中簽概率最為引人關注。

6月25日，九龍倉•瓏璽公佈結果結果，杭州悅樂汽車服務有限公司、杭州宇樂汽車服務有限公司、杭州悅高汽車服務有限公司三家公司中簽。而根據“天眼查”資訊顯示，這三家公司均成立於今年5月24日，註冊資本均為100萬元，法人均為周某。詭異的中簽率，讓人立即 搖號過程產生質疑。

此事一經傳開，立即引發外界關注。6月26月午間，杭州市住房保障和房產管理局發出通知，關於九龍倉瓏璽專案公證搖號公開銷售過程中出現三家企業同時中簽的情況，引起了線民的較大關注。杭州市房地產市場持續健康發展協調小組對此高度重視，已第一時間聯繫市司法部門要求確保公證搖號工作公開、公平、公正；在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房），並要求市住保房管部門對相關政策進一步研究完善。

實際上，周某旗下三家公司參與杭州搖號樓盤，遠不止九龍倉瓏璽項目一家。

根據杭州市國立公證處公佈的搖號資訊，證券時報記者查詢發現，除了九龍倉瓏璽專案，周某名下的這三家公司，6月12-6月25日，還相繼參加了融信創世邸、綠城梧桐郡、萬科西雅圖、匯高•佰悅中心、濱盛金茂府等5熱盤的搖號。其中杭州悅樂汽車服務有限公司中簽萬科西雅圖、杭州宇樂汽車服務有限公司中簽濱盛金茂府。也就是說，在成立短短一個月內，周某旗下的三公司，先後15次參加了搖號，共計中簽5個。

杭州全民搶房:一天凍結700億資金！搖到即賺百萬

當然，搖號政策實施以來，不少樓盤都出現了多家公司參與搖號的情況。據瞭解，報名登記創世紀項目的公司數共58個，搖中了616套房以內的3個名額。金茂府共11個公司參加搖號，有2個公司中簽。

全民搖號引人憂

猶如抽獎的搖號樓市，正在刺激著杭州樓市熱度。

不過，在證券時報記者採訪期間，從普通的杭州市民，到搖號中簽戶、地產專家及學者，紛紛向記者袒露了憂慮。

雖然很多紅盤的搖號購房中簽率較低，但總會有幸運兒，杭州西湖區一家上市公司張姓證代就是其中之一。經過兩次搖號失敗後，6月14日搖號的萬科•未來城，上述證代成功中簽。該樓盤此次推出的房源，與周邊二手房存在近萬元的價差，雖然專案所在地良渚區域距離杭州市中心較遠，但依舊受到搖號大軍追捧。最終的公示顯示，該樓盤通過審核的登記家庭戶數為15168，首輪無房家庭中簽率3.24%。

中簽了自然開心，但短暫的喜悅過後，張先生的擔心也越來越多。他對證券時報記者稱，“以前購房，還會先去實地踏盤。現在看都不看先搖。中簽後來現場才知道，專案離高架橋非常近，將來自住估計會受到影響。”

“銀行、房企也在趁勢收割。”通過這一次選房，上述上市公司證代發現房企、銀行的套路太多了，比如，銀行方面會要求搭售理財或保險才給稍低貸款利率，否則上浮利率比如10%；開發商嫌預售價格低的都會用裝修補。“比如，精裝修費5000元/平方米，如果真按照這個價格裝修，這得裝修得多豪華啊！到時交付的時候，肯定會出現房鬧。”

“當前限價政策，會促使開發商通過種種途徑來控制成本，從而導致房子的品質會下降，這不是我們所期望看到的現象。作為一個城市，土地資源是有限的，如果房子存在品質問題，對家庭和社會，都是潛在隱患。”浙江大學房地產研究中心主任賈生華對證券時報記者稱。

“搖號購房從一定程度上遏制了號子費背後的利益輸送、權力尋租等腐敗現象，但是，在一二手房價差明顯的背景下，搖號實際上是變相成為中獎的機會。”浙江省房協研究會副會長、浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對證券時報記者表示，2016年至今的限價政策，主要目標都是希望改變市場預期。但是，遺憾的是，杭州樓市的市場預期迄今沒有改變。由於限價只能限新建商品房的價格，而不能限二手房的價格，這樣就形成了價格雙軌制。這就使得搖號購房存在套利空間，搖號便成了一種全民福利，相當於打新股。

梳理發現，自今年4月杭州進入搖號購房以來，多數項目受到了購房者追捧，千人搖號已成了常態。其中一二手房價差明顯的剛需專案尤為受歡迎。與此同時，杭州新房搖號中簽率也屢創新低，截至目前中簽率最低的樓盤是綠城九龍倉桂語江南項目，推出100套房源，報名數6228，中簽率低達1.6%。

“當下的杭州樓市，火得得讓人擔心，就像2015年5-6月份的股市一樣，肯定會回檔。一批追高的購房人肯定會套住，一些搖號限價樓盤可能不會虧，畢竟這些樓盤的售價與周邊二手房價差明顯。”在創世邸的售樓處，一位替子女購房的溫州人如是說。

賈生華對記者稱，搖號為政府對樓市進行了一次摸底，從大量無房戶家庭出現的角度來看，還是需要政府從供求關係做出調整，加快有效供給。如果不解決這些需求，他們會成為價格的強大推動力。把供求關係理順，把成本理順，然後讓市場進入一個穩定發展的軌道，而不是簡單的限價、搖號這些臨時管制措施。

與油塘通風樓看齊 鐵路項目第三多

市場預期政府即將有新的房屋政策出台，惟無阻發展商搶地意欲，市場估值高達361億元的港鐵（00066）香港仔黃竹坑站物業發展項目（下稱黃竹坑站）第三期，昨天截止接受意向書。港鐵宣布共收到36份意向書，數目與今年4月油塘通風樓項目收到的意向書數目看齊，屬於鐵路項目意向書數目歷來第三多。測量師認為，意向書數目合乎預期，惟由於項目發展規模大，料最終入標以大型發展商為主。

以住宅連商業模式發展的黃竹坑站第三期，總樓面面積約150.5884萬方呎，屬於黃竹坑站首三期中規模最大的一期，其中住宅樓面面積約100萬方呎，將興建4座分層住宅，提供約1200個住宅單位；項目亦提供樓面面積約50.5908萬方呎的商場，落成後料成為南區罕見的大型商場。

路勁信置嘉里擬再下一城

就記者於港鐵九龍灣總部所見，加上市場消息，顯示提交意向書以本地發展商為主，其中有份投得黃竹坑站第一期的路勁基建（01098），以及投得第二期的信置（00083）和嘉里建設（00683），均有提交意向書，其餘本地發展商包括長實（01113）、恆地（00012）、新世界發展（00017）、南豐發展等。暫時有約3家中資發展商確認有提交意向書，包括中國海外（00688）、碧桂園（02007）、中信股份（00267）旗下中信泰富地產等。

英皇國際高級物業主任張思薇提交意向書後指出，第三期地盤景觀開揚，該集團將視乎招標條款和補地價金額再考慮是否入標。

嘉里發展執行董事朱葉培表示，嘉里建設將考慮以合資形式，稍後就第三期入標；至於該集團與信置合作發展的第二期，料興建約600個住宅單位。

資料顯示，黃竹坑站第一期去年1月截收意向書時收39份意向書，為歷來收到最多意向書的鐵路物業發展項目；第二期去年11月截收意向書，亦收37份意向書，屬於歷年來第二多；至於第三期收到36份意向書，雖屬黃竹坑站至今意向書數目最少的一期，但仍為意向書數目第三多的鐵路物業項目。

由於項目的規模龐大，市場對黃竹坑站第三期的估值高達225.88億至361.41億元，每方呎樓面地價約1.5萬至2.4萬元。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，第三期的意向書數目符合預期，料最終有逾10家發展商入標，以大發展商為主。

中資反應淡 料選擇性投地

對於中資發展商反應較冷淡，林浩文稱，中資發展商則由於已投放的資金尚未回收，相信中資未來會選擇性和策略性投地，估計獨資爭奪的機會不大，但可能會與其他發展商合組財團入標。中原測量師行執行董事張競達則說，人民幣貶值影響了中資發展商來港投地意欲。

新界東細單位樓價接連創新高，大埔嵐山實用面積不足200方呎的開放式單位呎價頻頻破頂，其中一個高層戶近日以每方呎逾2.19萬元易手，令該屋苑呎價本月內第三度打破大埔區二手上車屋苑呎價高位。

美聯物業首席高級營業經理嚴浩焌稱，嵐山8座高層A室，實用面積181方呎開放式單位，放盤不足10天，即以398萬元沽出，呎價21989元。原業主2015年6月以168.4萬元購入，額外印花稅（SSD）3年限期剛屆滿不久便售出單位，賬面獲利229.6萬元（約1.4倍）。有指是次高價入市買家為投資者，按單位現時月租約8000至9000元計，回報率最高2.7厘。

翻查資料，嵐山8座低層A室，實用面積181方呎開放式單位，本月初以每方呎21204元易手，呎價一度創大埔區內二手上車屋苑新高，紀錄其後極速被另一個開放式單位以每方呎21229元改寫，連同是次破頂單位，即該屋苑呎價本月內第三度破頂，相隔不足一個月漲約3.7%。

富健每呎8636膺屯門綠表居屋王

屯門未補地價居屋呎價亦再誕生新指標，祥益地產高級區域經理黃慶德說，富健花園6座高層J室，實用面積484方呎，兩房間隔，日前獲外區客以未補地價418萬元承接，呎價8636元，把本月由龍門居以每方呎8595元創下的區內未補地價居屋高位，推高約0.5%。原業主1999年以未補地價74.77萬元購入，賬面賺343.23萬元（約4.6倍）。

鰂魚涌太古城交投回落，惟樓價續闖高峰，美聯物業高級分區營業經理吳肇基謂，太古城夏宮閣高層G室，實用面積580方呎，兩房間隔，以1385萬元易手，成交價創該屋苑標準分層兩房戶新高，呎價23879元；原業主2014年以828萬元購入，賬面賺557萬元（約67.3%）。

聖公會1588萬再掃西半山豪宅

另外，香港聖公會化身樓市「大好友」密密掃貨。據土地註冊處資料，聖公會上月再斥資1588萬元購入西半山高雲臺低層A室3房戶，實用面積763方呎，呎價20813元；原業主2004年以461.8萬元購入，賬面賺1126.2萬元（約2.4倍）。聖公會上月亦以1100萬元買入上環聚賢居1座低層D室，實用面積443方呎，呎價24831元；原業主2005年以逾464萬元購入，賬面賺近636萬元（約1.4倍）。

遠東發展（00035）去年賺15.7億元，純利增幅達40.2%，派末期息18仙增2成，全年股息22仙，現價股息率4.8厘。董事總經理孔祥達指集團業務穩健，在房地產、酒店及停車場業務均錄得增長。

孔祥達透露，集團現正擁有價值520億元的總貨值，當中價值130億元的項目已經預售。他強調集團擁有充裕的現金流，將會加大在外地的投資。

他續指，集團觀察到亞洲地區近年開始變得富裕，消費力逐漸上升。因此公司以「亞洲足迹」作為發展策略，加倍重視亞洲市場，當中澳洲更是廣受內地及亞洲旅客歡迎的旅遊熱點。

孔祥達公布集團在去年已開始跟在澳洲從事娛樂事業的公司合作，在當地開展博彩業務。他預計集團未來所得的博彩收益將相當可觀，相信博彩收益可成為集團繼房地產、酒店及停車場收入以外的「四大支柱」之。

納米樓涉164個案 同期飆11倍

近年樓價高企，靠借取高成數按揭上車個案大增。政府數據顯示，過去5年新取用按揭保險的宗數，大增1倍至去年的8,829宗；涉及納米樓的個案更增加11倍至去年的164宗。

有立法會議員詢問關於收緊按揭，導致納米樓盛行的問題。財經事務及庫務局回覆，根據按揭保險公司的數據顯示，新取用按揭保險宗數在近兩年有上升趨勢，在2013年僅錄4,245宗，至2017年急增至8,829宗，5年間大增1倍。而今年首5個月亦錄得4,098宗，按此趨勢，全年宗數有機會超過去年。

至於當中涉及實用面積等於或少於200平方呎的納米樓個案，亦有急速上升的趨勢。當中在2013年、2014年僅得10餘宗，惟近3年已經攀升至50多宗水平，甚至在2017年錄得164宗，較5年前急增11倍。今年首5個月亦錄得65宗，估計全年宗數或與去年相若。

劉怡翔：定期審視按保

財經事務及庫務局局長劉怡翔解釋，住宅物業的面積反映樓市的供求變化，按揭保險作為融資工具之一，與住宅物業的面積沒有直接關係。不過他亦強調，按揭證券有限公司會因應市場變化及成數需求等，不斷檢視及審視是否需要修訂計劃，顧及風險及對物業市場的影響，有需要時會作調整。

政府亦呼籲，市民在決定置業時應考慮未來一段長時間的經濟及市場環境，尤其是按揭利率可能出現的轉變，量力而為，審慎管理風險，不要過度借貸。

至於會否就納米樓作出規範，劉怡翔稱，政府的優次是增加建屋量，但認為土地緊絀的情況緩和時，社會將較有條件探討應否訂立人均居住面積標準，要在建屋量及人均居住面積取得平衡，但現時因土地及房屋供求失衡以致樓價上升，故政府以增加建屋量為優先。

應滿足居住需要為先

劉怡翔昨在立法會回應金融界議員陳振英的相關提問時，表示當局認同需要在建屋量和人均居住面積以提升生活質素之間，取得合理平衡，但政府當前認為，要以滿足市民基本居住需要為優先。

不過，立法會議員謝偉銓稱，以往政府賣地時加入「限呎」條款，規定發展商不能全部興建大單位，但現時又因樓價上升反要求勿將單位興建太細，認為是對政府的房屋政策大諷刺。而另一名議員廖長江亦指出，計劃限額間接激發納米樓熱潮，令港人居住單位愈小、生活質素下降，有違長遠房屋政策本意。

深井豪景花園連錄兩宗車位短炒摸貨個案，其中3期停車場4樓單號車位，投資者今年3月以68萬元購入，剛以86萬元摸出，持貨約3個月帳面獲利18萬元離場，升值約26%。

其次，大埔寶馬山停車場2樓單號車位，業主上月底以60萬元購入，本月初即以73萬元摸售，持貨約半月短炒獲利13萬元進場，半月間炒貴22%。

英國房地產市場正在降溫，全國平均房價增速本月創出五年最慢水平，倫敦房價甚至在加速下跌。

英國建築協會周三公布的數據顯示，全英平均房價漲幅 6 月放緩至 2%。整個第二季，平均房屋均價增速放緩至 2.2%。

之前一直炙手可熱的倫敦樓市狀況正迅速惡化，平均房價從第一季的下跌 1% 變成了第二季的下跌 1.9%。

對此，英國建築協會首席經濟學家 Robert Gardner 解釋稱：

雖然貸款成本可能依然維持低位，但經濟表現低迷、家庭預算壓力持續存在，這些對住宅交易和房價增長構成小幅拖累。

Robert Gardner 認為，未來房價將如何行進在很大程度上取決於經濟形勢如何發展，特別是勞動力市場，此外利率也會對房價有影響。

安永（EY）項目俱樂部經濟學家 Howard Archer 也稱，購房者目前保持謹慎態度，因為利率很快就會攀升，屆時將使得房屋貸款顯得更加沉重。

英國央行在 5 月份上調了利率，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會進一步收緊。去年 11 月，該行將基準貸款利率提升到了 0.5%，是十年來的首次升息。