延宕已久的味全三重廠土地昨（2）日終於出售！由茂德機構斥資59.14億元，取得持有味全三重土地的頂率開發公司100％股權，以及三重廠周邊三筆零星土地，並斥資約70億元承接相關負債，總計整筆交易茂德狠砸下約130億元！

味全昨晚發布公告，董事會通過出售旗下51％頂率開發股權給「國巨投資」，交易金額新台幣26.084億元，原先外界一度誤以為是同名同姓的股后國巨，但經證實，背後買主就是茂德機構。

據了解，三重廠檯面上的買主國巨投資，董事長簡士亮正是茂德副總經理。茂德今年初才買下東森電視，這次又買下味全三重廠，跌破不少人眼鏡。且據知情人士指出，此次味全兩筆交易都是由現任東森電視董事長林文淵太太鄔麗麗牽線，公告之經紀費合計2,522萬。

消息人士並透露，頂率開發另外的49％股權，包括能率集團30％、頂禾19％，也已全數被茂德買下。總計光是頂率公司股權交易案，茂德斥資51.14億元，另斥資8億元買下三重廠周邊3筆零星土地，合計1,381.22坪。

味全三重廠土地總計高達1.58萬坪，位於捷運新莊線黃金地段，原預計開發為住商混合用地，市場估計，土地開發後價值上看200億元，由於滅「頂」事件波及，2014年遭新北市政府終止該土地變更案，宣告停擺，味全每一年都要負擔沈重的利息支出。

總計味全這次處分利益合計約8.8億元，其中，包括出售頂率公司51％股權，處分利益估2.8億元，出售三筆閒置土地處分利益約6億元。味全表示，兩筆交易完成後，將有助大幅度降低味全公司借款、改善財務結構，紓解資金壓力，並去除頂率公司對味全轉投資之不利影響。

味全表示，頂率公司為味全於2010年為開發新北市三重土地所投資之不動產開發事業，另外周邊3筆味全土地亦計劃共同開發合建，但因受2013、2014年間陸續爆發之食安事件影響，該土地之地目變更已於2014年遭新北市政府終止申請程序，土地開發作業被迫停止，且每年認列頂率公司之虧損，對味全財務狀況有不利影響，因此決議出售所持有頂率公司之全部持股，以及味全三重閒置土地。

味全指出，未來會更專注食品本業的經營與發展，致力強化冷藏低溫食品的競爭力，提升公司的獲利能力，改善財務結構，降低負債比，穩健營運體質，以追求全體股東們之最大利益。

味全三重廠背後買家 神祕大亨張高祥 大手筆掃地

喊賣達4年，一直乏人問津的味全三重廠土地和頂率開發公司股權，昨天驚傳終於拍板敲定，檯面上買家是名不見經傳的「國巨投資公司」和「遠宏投資」、「欣仲投資」、「長耀投資」等9家公司，但其實背後買家大有來頭，正是房地產界赫赫有名的神秘「地產大亨」茂德機構總裁張高祥。

根據經濟部商業司資料顯示，「國巨投資」、「長耀投資」的公司負責人，正是張高祥的小舅子簡士亮，顯示味全三重廠的新買家，正是張高祥。

這是繼東森電視股權之後，張高祥再度大手筆出手，總計股權和購地款就砸下近60億元，收購味全三重廠1.7萬坪土地和鄰近1,380坪土地，入手至少1.8萬餘坪。

味全2010年7月7日以101.69億元標下，同年12月再以105.12億元把土地移轉給頂率開發進行開發規劃來看，此次張高祥的出手，頂率股權大約以51億元接手，可說是這塊萬餘坪土地以「腰斬價」買到，買得相當划算而精準。

熟悉張高祥的房地產界好友透露，「其實張高祥的茂德機構企業規模愈來愈大，員工愈來愈多，在大量推案之際，還是需要持續收購新的土地原料，只要土地夠便宜，有開發價值，就霸氣出手。」

據房地產界人士指出，張高祥近年非常積極在新北市推案，「而且案量非常恐怖！從板橋江翠，新店央北，就夠大了，都是百億在推，這還不包括汐止、五股的萬坪土地。」

據悉，張高祥在上一波房市多頭時已迅速累積財富，從「百億大亨」等級，晉身到「千億大亨」，身價已不可同日而語。「有人說，張高祥身價至少700億~800億元！其實這個說法，是太小看他了！就算是買家東森電視台，都只是零頭而已。」

六都6月移轉棟數出爐，因買氣出現觀望，除新北市之外，其餘五都移轉量月減7.7~18.3％，合計六都6月移轉量為1.87萬棟、年減7.9％，累計今年上半年六都總計移轉棟數達10.3萬棟、年增4.8％；展望下半年，因有選舉、貿易戰、升息等因素影響，為房市增添不確定風險。

六都地政局昨（2）日同步公布6月移轉棟數，與5月相比，台北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市，出現月減7.7~18.3％不等的衰退幅度，新北市則受到板橋新成屋交屋帶動，6月移轉棟數為5,629棟，月增近4％。

若與去年同期相較，僅雙北市較去年小幅成長0.7％及0.3％，其餘各都同步下滑，又以高雄市年減18.8％衰退最大，桃園、台南也有雙位數年減幅；合計六都6月移轉量為1.87萬棟、月減8.2％、年減7.9％。

累計今年上半年六都合計移轉棟數達10.3萬棟、年增4.8％，其中，北市1.3萬棟、年成長18.9％，表現最亮麗，房市反彈力道最強，台南市也有17.2％的年增幅。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，6月移轉量普遍衰退，反映5月房市成交表現轉弱，主要除了受當月繳稅影響之外，六都普遍在降價讓利風超過半年後，賣方讓價空間稍有縮減，且近期南部房價微漲，買方陷觀望思考期，不過，雖6月移轉量稍下滑，但仍維持一定水準，指標都會台北市仍有2,200棟的表現，交屋、自住買氣仍有支撐。

新北市為6月交易量唯一較上月量增的都會區，永慶房屋業管部經理謝志傑表示，新北市交易量最多的是板橋區有1,440棟，其中浮洲合宜宅就有1,033棟的交屋潮，若排除此因素，也是呈現較上月減少約15％的情況，與其他都會區的市況表現相似。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，房市主戰場雙北市上半年移轉量，年成長幅度分別為18.9％、7.6％，以今年狀態來看，全年交易量有望上看28萬棟；不過，年底適逢九合一大選，政府對於不動產市場態度保守，甚至金管會已開始針對房貸寬限期、建築貸款管制，加上升息風聲不斷，都將成為信心恐慌牌，為下半年房市增添不確定風險。

近年銀行逾放攀升，帶動法拍屋釋出規模大增，統計顯示，今年上半年全台建物待標總件數為5,796件，年增約12.9％，其中北北桃三都年增率分別為27.5％、31.6％、28.4％，遠高於其他都會區，房價下跌、房貸由寬限期進入本利攤還高峰期，使法拍規模欲小不易。

根據寬頻房訊統計顯示，全台法拍建物待標件數在2013年上半年尚有7,412件，2015年上半年至2017年上半年多維持在5,100多件的低檔水位，不過今年上半年快速增加至近5,800件，其中以北台灣各都會區增幅明顯，除北三都年增幅約三成左右外，非六都的新竹縣市也分別有51.9％、41.8％的年增率。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，雖然房貸利率仍處於約1.8％的低檔水位，不過自2015年房價高點起算，近年北台灣都會區房價普遍都有10~15％以上的跌幅，部分供給量大區域，或當初房價炒作過高的物件，房價被打回原形，成為法拍釋出增加的主要因素。

此外，自2016年3月解除信用管制後，至今已二年多，不少使用寬限期的購屋客開始陸續進入本利攤還的高峰期，對於高槓桿操作或資金實力有限的購屋客來說，償貸壓力倍增。另近年整體經濟未好轉，部分企業資金調度陷困境，不少習於以資產為擔保品取得營運資金的企業財務不佳，或建案成中輟案，也成為法拍屋量增的來源。

值得注意的是，雖然法拍屋釋出規模大增，不過接手買盤也相對強勁。統計顯示，在2013年、2014年間，法拍屋的成交率多約在42％左右，之後房市景氣因打房政策快速下滑，法拍屋成交率降至2016年的33％，不過隨著房市買盤回穩，近兩年成交率則約提升至37％左右。

其中，上半年又以新北及桃園成交率回升最明顯，分別為46.6％、36.5％，年增均逾4個百分點。

徐華辰表示，平均得標拍次由去年上半年的2.74拍，減至今年上半年的2.69拍，平均得標加價幅度由去年14.1％縮減至9.9％，顯示在法拍市場撿便宜的買盤動能不弱。

台銀嚴管房貸 祭寬限期三級制

房貸逾放風險增高，銀行陰天收傘，台銀最近祭出「寬限期三級制」，嚴控房貸授信風險，只要借款成數超過七成五，依台銀新規，寬限期最多僅一年。

台銀高層指出，台銀已注意到房貸風險控管問題，因此針對寬限期提出和成數連動的「三級制」。根據台銀的房貸內控措施，寬限期三級制直接和借款成數和借款人身分連動，除了上述借款成數超過七成五；倘若借款成數在七成五以下，除非是無自用住宅者所申辦的房貸，否則寬限期一律僅給兩年。

換言之，只要是投資客的房貸寬限期，最多都只有兩年；倘若是自宅購屋貸款，不論成數高低，一律可給到三年寬限期。

在成數的拿捏上，台銀也搭配「所得收支比」的要求，並以130％為限，倘若所得收支比低於130％者，成數會再依照區域分級制所給予的成數，再往下減碼0.5至1成。

除了台銀，不動產放款市占龍頭土銀，對於新貸戶亦提高警覺採取寬限期與成數連動調整，對於貸款成數七成以上的「非自住型」房貸，寬限期一律只給二年，在自住戶方面，不論成數高低都會將寬限期最高給到三年。

合庫則是區分成首購及非首購兩種客群，分別採取所謂的「六分之一」期限，及一年寬限期兩種作法。所謂的「六分之一」法則，亦即寬限期不得超過全部借款年限的六分之一，舉例來說，借款20年，寬限期即不得超過三年。

台銀目前房貸逾放大約0.3％。對於當前的舊貸戶，若寬限期屆滿還不出本金，台銀將採取「雙軌制」，一是總行直接授權分行採取「階梯式還款」，根據台銀規定，每月的本金至少要繳超過利息。

其次，分行最多可為客戶延長還款期限為剩餘還款年期的兩倍，台銀主管指出，該措施估計十年內，客戶只需繳本金的30％。另一種方式必須報總行准駁，即寬限期三年屆滿後，須由總行准駁是否延長。

內政部昨（2）日指出，林口世大運2,500戶選手村改造的社會住宅，即日起開放民眾申請，預計9月13日辦理抽籤工作，首日開放申請，已經收到400多件申請案，呼籲符合資格的民眾把握申請時間。

為推動居住正義，蔡政府推動8年20萬戶社會住宅，只租不賣，讓年輕人和弱勢族群能用較為低廉的價格租用。其中林口世大運選手村改造的社會住宅，是第一波大量釋出，各界非常關注興辦成效。

內政部指出，林口社會住宅有369戶1房型、726戶2房型（726戶）、1,057戶3房型及321戶4房型（321戶），鼓勵優先戶、睦鄰戶、原住民戶、新婚或育幼戶、警消戶及一般戶等6大類民眾申請。

租金依據申請者的身分、房型等條件，而有所差異，優先戶的租金平均約5,500至1萬6,600元，約是市價64折以下，一般戶的租金則平均為6,500至2萬元，約市價8折以下。

昨日開放申請的第一天，新北市的窗口就湧進大量民眾申辦，內政部統計，共有約400件申請案，除了臨櫃辦理外，也可採用網路、郵寄等方式申請。

林口世大運選手村社會住宅的審請條件，包括：年滿20歲、在雙北與桃園等北台灣地區就業、家庭成員在北台灣沒有自用住宅、每人月薪在5萬348元以下（年薪118萬以下）。

過去法拍市場多次流標的竹北「富豪至尊」整棟豪宅，今（3）日將以底價7.28億元三拍，市場認為，該案去年底曾於去年下半年委託台灣金服四度拍賣，自一拍底價9.59億元，一路降至6億元仍流標，這次重啟拍賣，底價仍高，出脫的可能性並不高。

「富豪至尊」為竹北市自強北路上的豪宅案，由豐富建設投資興建，規畫82、162坪共30戶豪宅，2012年銷售時最高開價4字頭，由於價格跳脫市場行情、坪數規畫失當，加上建商財務不佳，2015年時債權銀行曾以8.5億元標售流標，去年下半拍賣亦四度流標，今年5月在新竹重啟拍賣，一拍底價11.38億元、二拍底價9.11億元均以流標收場，今日將以底價7.28億元三拍。

該案總建坪約4,094.9坪，規畫地上19層、地下3層大樓，其中17、19樓為建商負責人黃珮縈使用，其餘則多為毛胚屋或輕隔間。此外1、2、4樓則出租給紐約國際行館經營月子中心，租期至2027年底，也有部分樓層出租給第三人。

市場認為，該案因有部分租約，加上該案曾有6億元流標記錄，這次拍賣底價較去年拍賣時為高，要在法拍市場出脫並不容易。

今年僅此一宗的地上權大案登場，位於台北市復興南路、仁愛路交叉口的「原空軍活動中心地上權案」昨日公告招標，權利金底價高達36億7293萬元，預計9月3日開標；由於為近年北市少見精華區大型商業用地，吸引包括壽險、建商及旅館業者詢問。

今年唯一大案 9/3開標
國產署表示，原空軍活動中心坐落基地面積高達1139.5坪，且地形方正，為完整街廓，四面臨路，離北市東區商圈僅500公尺，位於捷運忠孝復興及大安站間，交通便利，周遭生活、商業、文教機能良好，為近年來少見的精華標的。

國產署指出，原空軍活動中心使用分區屬第三種商業區，唯一開發限制是不可興建住宅，以免出現「帝寶第二」，影響社會觀感，也不利周遭發展。權利金的底價設定為36億7293萬元，地上權存續期間70年，地租年息4.5%，高於一般地上權案件，但其中僅會有1%隨每年公告地價調整。

國產署表示，考量投資規模龐大，「原空軍活動中心地上權案」單獨以專案招標，等標期拉長至兩個月，目前已接獲包括壽險業、建商及旅館業者等多方詢問，預計訂於7月9日於北區分署舉辦招標說明會。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，該案位置甚佳，近年少見，潛在投資者若是規劃作為具有穩定收益的辦公室、商場較佳，若為住宅產品，考量近年市場氛圍，接受度仍待考驗。

另一方面，國產署都更分回房地「永德言葉」（位於大同區）也於昨日開標，公告40宗，最終共吸引15封標單，標脫13宗，整體標脫率達32.5%，首次標售就成績亮眼；溢價率介於0.03%至8.33％，扣除一樓店面，住宅部分，每坪決標單價介於67萬至88萬元不等。

國產署官員表示，對比其他都更分回房地標售，「永德言葉」標售亮眼主因，應與其多為中小坪物件，總價較低，加上位於捷運站附近，較符合多數民眾需求有關。

根據最新實價登錄資料，繼信義計劃區指標豪宅「文心信義」之後，大直知名豪宅西華富邦今年4月單月也熱銷6戶，一戶多在二到三億元，總銷金額達14.9億元，等於一個月賣掉一個中小型指標建案。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，市況顯示，隨整體市場回溫，富豪也開始出手，不少人甚至用掃貨方式，一買就是兩三戶。由於冠德信義，One Park Taipei信義聯勤、陶朱隱園等超豪宅陸續加入戰場，預料台北豪宅市場將再掀熱戰。

北市豪宅去年明顯解凍，信義區知名豪宅文心信義在去年12月就賣了二戶，總銷金額就高達近10億，再加上去年10月及11月的交易，文心信義在去第四季就賣出了20億元。

延續信義區著名豪宅的熱度，依據台北市實價登錄揭露最新資料顯示，大直知名豪宅西華富邦在今年4月份單月一口氣賣了6戶，總銷近14.9億元，最高單價一坪達217萬元，平均單價一坪187.1萬元。

郎美囡指出，4月交易的6戶中，單價超過200萬元有二筆，都位於26樓，其他幾筆交易單價都落在一坪150~180萬之間。

根據資料顯示，西華富邦4月成交的6戶中，有三戶由全球最大金屬水龍頭供應商，路達集團董事長吳材攀，以永懋投資公司名義購買，總金額約8.4億元買下。

高雄鐵路地下化預計今年底完工，與輕軌第二階段站體共構的站點中，以美術館、科工館二站周邊房市最受消費者青睞，信義房屋高美館店業績與去年同期相比，成長76%以上，科工館站周邊更是明顯感受到買氣提升，交通利多確實拉抬房市動能。

信義房屋表示，舊台鐵軌道將由綠廊道取代，沿線的高架橋和地下道也會陸續夷平，也讓這兩站周邊的生活圈出現變化，吸引許多在地高雄人跨區移入。

高雄美館附近由於建案多，美術館所在的鼓山區人口卻逆勢成長，根據高雄市民政局統計，近8年來，鼓山區人口增加近8000人，成長6%。信義房屋高美館店店長陳世昌觀察，今年起許多大型連鎖品牌看準人口移入及鐵路地下化後將帶來的商圈縫合，紛紛選擇新的「美術館第一排」馬卡道路兩側插旗，也不乏想搶攻文青質感族群的年輕人創業卡位。

隨著交通建設陸續完整，預期將會帶來另一波看屋熱潮，目前市場價格穩定，並無其他政策干擾，成交量可望在今年最後一季走揚。

陳世昌表示，美術館重劃區街廓整齊，全區無電線桿及騎樓，區內除中山國小及七賢國中等學區外，還有市立聯合醫院，可謂文、教、醫三者皆備的優質生活圈，人文氣息濃厚，加上區內大樓的質感不錯，屋齡大多落在10年左右，吸引對生活品質格外要求的年輕自住客到此購屋，最受歡迎的屬3房帶車位，總價約700到900萬以內的產品。

三民區的科工館站是觀光熱區，是鐵路地下化和輕軌二階的新興站點，信義房屋建工店店長鄭雅珠表示，三民區在縣市合併前是高雄第一大行政區，擁有人口優勢，又是區域的交通樞紐，台鐵增設4個車站，是高雄最多，輕軌規畫5個站點，尤其是多座貫穿南北的高架橋和地下道都將陸續拆除，交通動線獲得改善，都市樣貌也會有新的景觀，在當地產生不少話題。

鄭雅珠表示，科工館站商圈發展成熟，4月知名日系快時尚品牌選擇在步行一分鐘內可達的範圍內開出高雄第一家「路面店」，讓消費機能更加完整，加上三民區內有多達27所校園，讓很多家庭都想要購屋，區域內的物件十分搶手，一但釋出很快就會賣掉，尤其是近來發現許多高雄醫學大學的學生和家長選擇在此置產，依屋齡和實際屋況會有些許價格差異，目前主力成交總價為800萬元內，50坪內的2到4房住家，約佔整個商圈的8成。

房市動盪，該買或租問題持續發燒！過去因房價過高，不少人選擇「租屋」定居，但據內政部統計資料顯示，近年因房租走揚、建商讓利的趨勢，已有不少租屋族開始動搖，不再選擇以租代買。

據內政部不動產資訊平台針對租金指數統計，歷年租金皆呈逐步上漲走向，以105年100%為基期，自106年5月100.8%至今107年5月101.71%，雖然相較同期僅微增0.91%，但若以房市高峰103年5月比較，至今已增3.46%，且據營建署調查資料顯示，因租金已連漲40個月，有一半比例的租屋者「後悔當初沒買房」。

相較租屋市場，近年因各地推案量增加，但因開價居高不下導致買方觀望，有不少建商提出讓利對策因應，據市調機構統計，大台北行政區2015年1月至今，建案房價除樹林區小幅成長外，其餘皆呈下跌趨勢，尤其板橋、八里、淡水，3區跌幅最為顯著。

據統計，板橋區讓利幅度居大台北地區之首，建案單價從61萬跌至48.5萬，幾乎逼近同區中古屋價位，其同區中古屋單價分別為電梯大樓45.9萬、公寓33.6萬、住宅42.5萬。據永慶房屋板橋文化直營店店長林佑儒表示，目前建商確實有降價趨勢，推測原因，可能差別於「地段較差」或「市場信心不足」導致。

另外，好房網TV主持人田大權建議，「買房」千萬別琢磨於枝微末節，房價的微漲、微跌不是最重要的，置產需求與動機才是條件篩選的主因，可以透過「多看房、多比較」找到最適合自己的房子。

2018年上半年過去了，房市回溫了嗎？中南部土地標案近日屢開紅盤，就連「房市鐵嘴」長虹建設董事長李文造也出手購置土地，而戴德梁行總經理顏炳立最新的房市觀點，分析全台房市「就像酷熱夏天的冰棒」，比喻住宅市場中南部甜、北台灣冰，市場仍在冬眠。

他用氣候比喻全台房市「中南部太陽大，北部多雲到晴」，中南部土地的標售符合夏天熱浪般熱情，然而北部則是晴時多雲偶陣雨，只有零星的土地陸續成交，中南部因為土地相對便宜，建商首購的市場去化順利，銀行借貸方便，利息低，開始買進相對便宜的土地，幾乎80%-90%的土地都屬於政府部門標售。

他分析，雖然政府營造低利率，緩步下跌的市場，但就投資市場而言，即便是酷熱夏天，仍然激不起房市的熱情，商用不動產更是敬陪末座，感受不到成交量，仍處於冬天。利率低，持有者惜售，讓買賣雙方議價空間拉大，不易成交，但北部的商用不動產還是比較有市場，分析起來，目前仍是自用型在撐盤的市場，這樣的狀況還會持續個幾年。

他認為，三、四年前因為市場熱度，有錢人任性，沒錢人認命的情況下，市場熱時子彈亂用、亂買，瘋狂投資，開始看到山上郊區海邊，俗稱蛋殼地區的蛋殼產品，三、四年後買錯的產品逐漸浮現，到蛋白地區的蛋殼產品也出來競爭，蛋殻地區的產品開的是蛋白價格，期望賣到蛋黃行情，這就是整個市場成交量萎縮的原因！

他分析，有錢人任性，看到東西便宜就買，沒有考慮到市場性及能否去化掉，只要價格合意就買，三、四年後呈現困獸之鬥，求售無門，即便降到原價依然無人青睞，還好這些蛋殼地區的蛋殼產品，當初銀行借款都還謹慎，造成持有者壓力低，不能賣就算了，沒錢人認命來自於這個緩跌市場，持有者壓力沒那麼大， 必須再多等幾年才有機會等到買得起的價格。

過多的資金仍在尋求商用不動產相對投報率，許多飯店產品求售，報酬率仍低，不搶手也令法人唾棄，店面市場因內需不振，消費力低，使租金下跌，但價格並沒有跟著跌，逐漸空置，報酬率沒有3%以上，也無法吸引投資人，這即目前市場現象，小確幸若要變大幸福，買賣雙方對價格認知仍得拉進，升息腳步若近，市場趨勢不變，該改變的是賣方心態。

總之，2018半年過去了，市場仍在冬眠，即便是夏天，市場依然感受不到艷陽的魅力四射！

　　北京樓市進入2018年以來，伴隨剛性需求回歸，二手房市場交易量回升。業內人士認為，預計下半年，北京二手房市場將呈現平穩運行的態勢。

　　據我愛我家市場研究院統計顯示，2018年上半年，全市二手住宅網簽總量為76640套，環比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走勢上結束了2017年的兩連降，走出了半年不足50000套的低谷。

　　我愛我家市場研究院院長胡景暉分析表示，今年上半年北京二手房市場網簽量7萬多套，平均每月1萬多套的規模，是北京二手房市場的正常交易水平。因為以北京800萬套左右的存量規模，即使年換手率僅有2%，北京也有一年16萬套、一個月1.4萬套上下的交易量。所以上半年北京二手房市場是向正常水平的回歸。

　　從價格上看，2018年上半年，北京二手房的成交均價環比2017年下半年下跌2.1%，跌幅較2017年下半年收窄5個百分點。

　　兩居室仍是交易的絕對主力，佔比超過五成；“80後”仍是主力，“90後”日漸壯大。據我愛我家市場研究院統計，今年上半年，北京二手房購買人群中，“80後”買家佔53.8%，而“90後”的佔比，已從2014年的2.8%上升到了今天的12.5%。

　　從價格上看，大戶型價格跌幅最大，我愛我家市場研究院統計顯示，2017年下半年主要跌在兩居室、三居室上，到了2018年上半年，一居室已經止跌，兩居室的跌幅大幅收窄，三居室的跌幅也在縮小，唯有三居以上的大戶型仍然保持同樣幅度的價格下跌。

　　北京二手房購房客戶相當理性，購房前的看房次數較多。統計數據顯示，2018年上半年，北京交易的二手住宅中，成交房源平均被看次數為14.25次/套，較2017年下半年減少0.6次，成交客戶平均看房次數為5.66次/人，較2017年下半年增加0.49次。

　　胡景暉表示，整體來看，2018年上半年北京二手房市場在交易規模上是回暖的，市場整體仍然保持著健康和理性，房價也保持穩定，甚至還有所下跌。預計下半年，北京二手房市場將進入平穩期和調整期，形成市場與政策的平衡。

　　中原地産首席分析師張大偉預計，未來兩個月，北京限價房供應將出現井噴，北京市場因有大量房源供應，各種調控政策也繼續嚴格執行，二手房價格出現明顯反彈的可能性不大。在經歷2017年大幅度下調後，市場平穩運行將是2018年下半年的主要趨勢。

　　為全面配合全市房地産市場調控，長沙市國土資源局出臺《關于進一步加強土地市場調控的工作方案》(以下簡稱《方案》)。根據《方案》，該局將大力整頓“捂地惜建、囤地不建”行為，嚴格依法處置土地閒置和項目延期開工；同時全力保障安居型商品住房用地，在新挂牌出讓的商品住宅用地中，將安居型商品住房供地比例提高至60%以上。記者了解到，長沙今年預計供應住宅用地633.19公頃(合9497.85畝)，預計比2017年實際供應量增加66%。

　　據長沙晚報7月2日消息，增加住宅用地供應，不僅可以穩定房地産市場預期，也符合市場調控的實際需要。“反炒房”調控政策要求，嚴格落實年度土地出讓計劃，優先保障住宅土地供應。記者了解到，長沙市2018年土地供應計劃目前已報市土地管理委員會批準通過。按照計劃，今年長沙市內五區預計供應303.14公頃(合4547.1畝)，望城區預計供應85.74公頃，長沙縣預計供應87.74公頃，瀏陽市預計供應77.91公頃，寧鄉市預計供應78.66公頃。

　　市國土資源局相關負責人介紹，在嚴格落實年度土地出讓計劃的基礎上，該局將建立一般商品住宅與安居型商品住宅挂鉤的住宅用地供應體係，在新挂牌出讓的商品住宅用地中，將安居型商品住房的供地比例提高至60%以上，優先保障安居型商品住房用地，“安居型住房將以限房價方式供地，優先供應首套剛需購房群體”。

　　今年上半年，市本級(內五區)挂牌出讓住宅用地20宗，出讓住宅用地面積1585.4畝，可建住宅建築面積359.3萬平方米。另有4宗住宅用地預計將于7月份實現挂牌出讓，面積399.8畝。

　　為堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，抑制土地交易市場過度炒作，去年8月，長沙出臺住宅用地“限房價、競地價”政策，即當土地競價達到挂牌價150%時，停止網上競價，改為現場搖號産生競得者。

　　市國土資源局相關負責人介紹，“限房價、競地價”政策的出臺，表明長沙市委市政府對房價調控的決心，通過採取“熔斷+搖號”的土地出讓方式，政府將部分土地收益讓利于民，並要求土地競買人取得土地後，開發建設的住宅商品房必須按政府限定房價銷售。“政府通過房屋限價銷售調控住宅商品房市場，從而穩定購房者預期，抑制房地産市場炒作。”該負責人説。

　　據統計，去年以來，長沙共有20余宗土地以“限房價、競地價”方式供應，對長沙房地産市場平穩健康發展起到積極促進作用。為繼續加大安居型商品住房用地供應，近期長沙將有21宗住宅用地挂牌方案報市土地管理委員會審議，預計出讓面積1754畝。這21宗地塊均將以限房價方式出讓，預計將從7月底開始陸續挂牌出讓。

　　全面清理閒置土地，盡快形成住房供給，也是房地産市場調控的題中之義。市國土資源局相關負責人介紹，該局正在加快閒置土地處置，決心用3年時間實現存量閒置土地有效盤活，新增閒置土地基本遏制的目標。對因政府原因導致土地閒置的，各區(市、縣)政府、各相關部門積極主動對接用地單位，找準症結，制定方案，督促用地單位同步報建、及早開工。對因企業自身原因造成的土地閒置，國土部門依據《土地管理法》《閒置土地處置辦法》等法律法規從嚴處置。

　　數據顯示，去年以來，長沙市內六區已出讓閒置住房用地共計99宗，面積682.62公頃(合10239.3畝)。已完成處置48宗，面積324.05公頃(4860.75畝)，其中已動工27宗，面積251.6公頃；已收回1宗，面積3.38公頃；已置換1宗，面積5.5公頃；臨時使用8宗，面積11.14公頃等。

　　根據《方案》，市國土資源局將加大房地産開發項目開竣工督查，將“捂地惜建、囤地不建”的房地産開發企業列入黑名單，限制其參與長沙土地競拍；加強土地執法監察，建立已供土地動態巡查機制，定期對已供土地開展開竣工巡查，督促房地産開發企業按合同約定時間開發建設。

　　“下一步，我們將在土地出讓合同中明確約定項目開竣工時間，並要求土地競得人在項目所在地設立公示牌，將出讓合同約定的主要條款進行公示，接受社會監督。”市國土資源局相關負責人説。

7月2日下午，重慶市財政局官網發佈《關於調整房地產開發經營業務計稅毛利率等政策的通知》（以下簡稱《通知》），對重慶市房地產開發經營業務計稅毛利率、土地增值稅預征率、購買商品房稅收優惠、首次購房按揭財政補助等5項政策作出調整。

記者注意到，《通知》中提到的重慶市個人首次購房按揭財政補助政策，將由之前的執行至2022年12月31日提前到今年8月1日停止執行，尤其受到關注。

調整5項房地產政策

該《通知》由重慶市財政局、國家稅務總局重慶市稅務局、重慶市國土資源和房屋管理局聯合下發，對以下5項房地產政策進行調整。

一是自2018年7月1日起，對在主城區（含主城開發區）從事房地產開發經營業務的企業，其銷售未完工開發產品的企業所得稅計稅毛利率由15%調整為20%。

二是自2018年7月1日起，對非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由2%調整為3.5%。

三是自2018年7月1日起，停止執行對投資性房地產房產稅按就低原則選擇從價計征或從租計征政策。

四是自2018年7月1日起，對個人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個人轉讓家庭唯一生活用房（住房）的個人所得稅等稅收優惠政策中，涉及的家庭持有住房套數情況以全市為範圍進行認定。

五是自2018年8月1日起，不再執行個人首次購房按揭財政補助政策。對2018年8月1日前已滿一個補助年度且符合相關條件的產權人，可在補助年度到期後3個月內進行申報辦理；對2018年8月1日前未滿一個補助年度但符合相關條件的產權人，可在2018年8月1日~2018年10月30日進行申報，按補助年度內購房按揭貸款已支付月份據實辦理；暫未取得房產證的產權人，可在2018年8月1日~2018年10月30日進行申報辦理，相關補助資金待產權人取得產權證後再予撥付。

實際上，該《通知》在7月2日中午即開始在網上流傳，《每日經濟新聞》記者也隨即致電重慶市財政局，並得到後者對該《通知》真實性的確認。當日下午5時許，重慶市財政局官網正式發佈了該《通知》。

取消首次購房按揭財政補助

在本次調整的5項政策中，對購房者意義較大的是第五條，即在8月1日起停止執行對個人首次購房按揭進行財政補助的政策。

事實上，該政策之前為重慶市獨有。2010年9月，重慶市財政局首次公佈該政策。政策規定，從2008年12月1日起(簽訂正式購房合同為准)，在重慶市主城區首次購買住房(含改善型購房)並以按揭方式支付，同時在上述區域繳納個人所得稅的購房產權人為享受財政補助的物件。

補助方式和計算方法為：從購買住房並支付按揭本息的首月起算，連續12個月止為一個補助年度。在補助年度內，以實際繳納的個人所得稅的40%為限。高於按揭本息的，按按揭本息額度給予補助；低於按揭本息的，按個人所得稅40%的額度給予補助。總累計補助金額不得超過住房總價的30%。

據重慶日報報導，該政策隨後在2016年6月宣佈進行調整，將原本的2017年12月31日到期時間，延長至2022年12月31日。

那麼，該政策的退出是否會對重慶的剛需購房者產生影響呢？

“其實目前市場上大部分都是帶有投資目的的購房者，所以這種政策取消是一個正常的事件。”中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，“但該政策的退出實際影響並不大，間接的心理影響可能會更大，因為體現了從嚴從緊約束型的政策取向。”

“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘澹經營了。”作為地產行業的龍頭公司，萬科董事會主席郁亮在6月29日萬科召開的2017年年度股東大會上如此表示，“未來，萬科要做美好生活的服務商。”

這是一位股東問及萬科未來五年到十年業務結構的變化時，鬱亮給出的回應。

近期，由於二級市場表現動盪，萬科A股價在6月29日收盤已跌至24.60元/股。但是會場的氣氛並不“愁雲慘澹”。這也許和萬科管理層的悉數出席，向參加股東大會的股東表明了未來對公司發展的信心有關。萬科新任總裁、首席執行官祝九勝也對股東表示，目前公司的業績是“最好的水準”。

十年後萬科不再是地產公司

萬科2017年的股東大會在深圳大梅沙總部召開。公司方面出席的管理層陣容龐大，包括郁亮、王文金、張旭、祝九勝，執行副總裁、財務負責人孫嘉，董秘朱旭，監事會主席、工會主席解凍，職工代表監事周清平，還有獨立董事劉姝威、吳嘉甯、李強，共11人。

“我是2007年開始持有萬科股票的，這是我第6次參加股東大會。我想問的是，原本專注做地產的萬科，如今進行多元化（發展），是不是有精力把每一塊都做好？同時，是不是丟失了原有的企業文化和價值觀？”一位長期持股的股東在股東大會的最後一個提問，讓郁亮大呼誤解，他強調，“這是最大的誤解。”

郁亮表示，自己進入萬科28年到29年，負責公司整體業務18年。經歷過萬科做果汁、電影、卡拉OK、首飾等業務的階段。“那種叫多元化，而今天萬科進行的多種業務嘗試都是圍繞‘美好生活’展開的。所以，最多只能說是相關多元化，我覺得叫多元化是委屈我們了。”鬱亮解釋道。

對於萬科的定位，鬱亮在此前回應股東時就曾表示，要去“房”，去“地產”才更符合萬科未來的定位。“十年後，萬科不再是地產公司，是美好生活的服務商。未來，大家想到萬科，是想到美好生活，而不是房子。”他說。

郁亮還強調，萬科兩條清晰的主線沒有變化過，一是城市發展變化曲線，二是老百姓變化的曲線。萬科的核心價值觀也一直是以人為本，對市場心懷敬畏。

他最後表示，“如果說管理團隊要做所有人口中的好孩子，我也沒有這個能力。我們只能有則改之，無則加勉。但是，我們會高舉過去優秀價值觀的大旗，沿著市場化，朝著我們認准的方向，堅定的往前走。”

淨利增幅高於營收增幅

新任總裁祝九勝在會上向股東介紹，2017年公司實現營業收入2429億元，同比增長1.01%；實現淨利潤280.52億元，同比增長33.44%，毛利率25.82%，對於去年的業績情況，祝九勝強調這是“最好的水準”。

對於公司在不擴大收入規模的情況下，淨利潤還能保持較大幅度的增長，有股東希望管理層能分享經驗。對此，孫嘉表示，“公司去年能保持淨利潤有33.44%的增長是因為，一方面公司部分專案的毛利率，確實較上一年有較大提升。另外，一些項目在2017年這一期結算，對業績貢獻較大。最後，公司一直以來都在不斷提升經營效益，保持比較高的ROE水準。”

此外，負債方面，截至2017年年底，萬科A淨負債率8.8%，繼續保持行業較低水準；有息負債1906.2億元，占總資產16.4%。對於淨負債率低，祝九勝回應股東稱，“2018年的融資環境不會那麼寬鬆，萬科是提前準備，但也許有人會批評過於保守和穩健。”他還表示，“今年如果市場上有好的並購機會，萬科也會大膽獲取。”

來自研究機構的最新資料顯示，今年上半年，碧桂園、恆大、萬科、保利、融創、綠地、中海等7家房企銷售額超千億，500億以上房企數量已經達到了25家，33家超過400億，預計全年千億房企數量將達到30家以上。龍頭房企中，碧桂園已超4000億元，恆大、萬科也相繼突破3000億元，保利、融創在2000億元左右。從代表房企各等級城市銷售占比情況看，二線城市仍是銷售業績主戰場。

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“房住不炒”! 年內各地出臺樓市調控措施超80次


專家:房子變得不值錢 恐怕還得有相當長的一段時間

政府上周連出6招助市民上車，無損業主及買家對後市的信心，二手市場繼續爆出高價買賣，將軍澳兩日誕生至少3宗破頂成交，其中新都城一個中層戶更以每方呎逾1.93萬元易手，搶閘成為本月首個破頂的十大屋苑。

新都城呎售1.93萬新高

香港置業助理分區董事劉浩勤表示，繼將軍澳居屋寶盈花園在過去的周日（1日）錄全屋苑未補地價呎價新高11525元成交後，同區新都城1期6座中層F室兩房單位，實用面積364方呎，昨天亦以705萬元易手，呎價19368元，為撇除2期8座高層C室的內部交易後，該屋苑歷來最高呎價成交。原業主今年5月以690萬元放盤，短短兩個月連加兩口價共20萬，至710萬元，終以705萬元易手，按2014年底購入價460萬元計，賬面賺245萬元（約53.3%）。

同區將軍澳中心將軍澳豪庭極高層A室，實用面積905方呎3房單位，美聯物業營業經理林志堅說，放盤約兩個月吸引3組客出價洽購，其中一組區內換樓客「無視政府出招」，昨日以1940萬元搶贏，呎價21436元，造價及呎價同時盡破該屋苑紀錄。原業主2007年以609萬元購入，賬面勁賺1331萬元（約2.2倍）。

無損業主買家信心

林志堅坦言，政府出招前該區有部分買家持觀望態度，一度暫緩入市計劃，但「見到啲招數無料到」後，近日陸續再度出動睇樓及議價，故普遍業主暫未肯大幅減價。

市區居屋亦無被新招震跌，利嘉閣地產高級聯席董事莊雅琁稱，鑽石山龍蟠苑龍瑚閣中高層1室，實用面積353方呎一房戶，本月1日以已補地價598萬元沽出，呎價16941元，屬該屋苑呎價首破1.6萬元關口。原業主1986年以未補地價20.41萬元購入，未計補地價金額，賬面賺577.59萬元（約28.3倍）。

十大屋苑過去3天交投理想，中原地產統計共有18宗成交，其中周末兩天佔14宗，較前一個周末的6宗彈約1.3倍。美聯物業根據的十大屋苑買賣，過去周末也有10宗買賣，與前一個周末相同，連續3個周末企穩雙位數。

近月內房現金流情況備受關注，部分企業出招自救，外電報道，綠城中國（03900）向員工發出「六大指令」，以全面加速資金回籠。

彭博引述綠城內部備忘錄指出，「六大指令」包括加快銷售、堅決執行「早銷、多銷、快銷」策略、加大應收款項催收力度、盡全力獲得受限價政策影響項目的預售許可證；至於不受限價政策影響項目，則要爭取把原計劃2019年供貨的房源，提前至今年開盤銷售；以及嚴格控制付款等。

綠城回應傳媒查詢時指出，關於公司內源性現金流的管控安排，是每半年度進行的「常規」動作，目前公司日均賬面資金不低於500億元人民幣，屬充裕安全水平。而加快現金回籠，為公司一貫策略，現時公司現金流充裕，境內外融資均無困難。

上周傳出內地擬收緊棚改融資，內房料首當其衝。內媒報道，近日已有部分城市調整棚改政策，安徽省馬鞍山市表示，今年推進棚戶區改造工作，要強化棚改成本控制，全市將擴大實物住房安置比例，減少棚改貨幣化安置比例。

稱霸亞洲屋苑式洋房 易手價7.3億

一手住宅空置稅開徵在即，無礙樓價攀升，新地（00016）過去兩天連沽3洋房，當中兩伙「破頂」售出，最矚目為山頂現樓超級洋房項目加列山道12號TWELVE PEAKS，相隔逾3年再次推出洋房標售，涉及的8號屋落實以7.3億元售出，呎價高見15.2592萬元，打破去年3月九龍倉（00004）及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON舊有紀錄，創亞洲屋苑式洋房呎價新高；同系南區SHOUSON PEAK及馬鞍山雲端亦各沽一座洋房，3座洋房合共為發展商套現近12億元。

新地兩天沽3屋套近12億

TWELVE PEAKS 8號屋於6月27日進行單日標售，成交紀錄顯示，洋房於回歸日（7月1日）落實以7.3億元售出，實用面積4784方呎，呎價高見15.2592萬元，創亞洲屋苑式洋房新高，較去年3月MOUNT NICHOLSON第一期2號屋所造出的呎價15.1785萬元舊有紀錄，每呎高出807元，不足1%。不過，由於是次買家可獲15%印花稅回贈優惠，若扣除回贈，售價則降至6.205億元，呎價12.9703萬元。

TWELVE PEAKS共有12座洋房，實用面積3657至4805方呎，2014年8月售出首間洋房後，至今累沽5座洋房，剛成交的8號屋，屬單邊洋房，除售價及呎價創項目新高外，亦為迄今售出面積最大的洋房，洋房3層高，另設地庫及天台，為4套房加書房間隔，花園面積2889方呎，設有私人泳池；另有817方呎天台，設有按摩池，洋房並有獨立升降機貫通地庫至2樓。

新地連環沽大碼樓，同系南區壽臣山SHOUSON PEAK同日以2.878億元沽出11A屋，實用面積3553方呎，呎價81002元；同系馬鞍山另一個現樓項目雲端，亦以招標方式售出Premier 9號屋，實用面積3760方呎，昨天落實以1.78億元售出，呎價47340元，成交價及呎價均創沙田洋房新高，新地兩日內連沽3洋房，套現達11.958億元。

雲滙首批逾120伙或周內開價

另外，新地旗下大埔白石角大型項目雲滙銷售部署亦如火如荼，項目由兩期組成，提供1444伙，發展商料先推第2期，共有640伙。新地代理總經理胡致遠估計，雲滙第2期日內上載樓書，本周末開放示範單位供公眾參觀，很大機會周內開價，定價將參考同區樓盤，首批料推出逾120伙，涵蓋開放式至3房戶，當中開放式單位實用面積約296至340方呎，以實用面積計每方呎管理費約4.38元。

胡致遠表示，項目引入住戶專屬手機應用程式Intelligent Living App，提供智慧助手及預約屋苑設施及共享單車等服務，打造智慧生活。

嫌長約租金貴 今年結束三旗艦店

思捷環球（00330）旗下連鎖時裝品牌Esprit連環棄租核心零售區巨舖，繼尖沙咀裕華國際大廈地下至3樓及銅鑼灣禮頓中心地下旗艦店後，長約變短租的旺角文華MPM商場巨舖，亦有感業主長約租金叫價過高，有意在兩個月內撤離，意味Esprit今年內將結束三個旗艦店。

業主黎永滔擬分拆招租

Esprit現時租用的旺角砵蘭街240至244號旺角文華MPM商場地下B1、1樓101至107及111至113號舖，地下建築面積約4707方呎，1樓建築面積約8026方呎，共約12733方呎，原先在2012年中以高價250萬元租用，呎租約196元。租約本於去年12月屆滿，但獲業主答應可短租多半年，月租100萬元，較原本租金低六成。

該短租租約6月到期，商場業主資深投資者黎永滔確認，Esprit將不會續租，但容許Esprit稍為延長租期，暫定最多兩個月。據了解，黎永滔早前曾以每月200萬元放租，及後降價至150萬元，但因Esprit認為租金太高，故放棄長租。

黎永滔表示，由於現時市場缺乏大手租戶，故會把上址地下及1樓分開出租，地下叫租每月100萬元，1樓叫租50萬元，料較整個舖位更易租出。

Esprit在今年內連環關閉核心零售區3間分店，分別在今年2月底結束租用9年的尖沙咀亞士厘道7號裕華國際大廈地下至3樓共4層，建築面積共約2.08萬方呎旗艦店，棄租前月租450萬元；另月租200萬元的銅鑼灣禮頓道77號禮頓中心地下G13及G14號建築面積共7000方呎舖都確認不會再續租。連同文華MPM商場的舖位，3個舖位月租最高峰達900萬元，如今將全數放棄。除香港市場外，思捷環球5月已宣布撤出澳洲及紐西蘭市場。

此外，旺角地舖租金續跌，位於西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下3號舖，地下建築面積800方呎，連一個600方呎閣樓，以每月31萬元租予台式飲品店，呎租221元。

西洋菜南街舖租跌逾43%

該舖位在2014年6月由時間廊以每月55萬元租用，但租用未夠9個月已退租，舖位自2015年2月丟空至今才租出，但最新租金已較4年前大跌24萬元，跌幅43.6%。

甲廈造價持續理想，永倫集團再增持商廈，該公司以1.65億元購入金鐘遠東金融中心單位，呎價高見5.93萬元，為目前本港最高呎價單位第3位。

茂盛控股（00022）公布，收購香港夏愨道16號遠東金融中心47樓4701室，總面積約2,780平方呎的海景商用辦公單位，售價1.65億港元。原業主於去年以1.01億元購入單位，持貨僅一年轉手，大幅獲利約6,400萬元，單位升值63%。以成交呎價計，打入本港最貴商廈呎價單位第3位，僅次同廈33樓，呎價6.1萬元成交，以及中環皇后大道中9號34樓呎價6萬元。

年初5.14億 購皇九全層

茂盛控股主席倫耀基，為本港老牌「收租王」永倫集團主席，該集團2018年非常活躍，連環出手掃貨，商廈方面，集團年初斥5.14億元，購入中環皇后大道中九號34樓全層，呎價約6萬元，曾一度成為商廈呎價新指標，換言之，目前本港最貴3個商廈呎價單位，其中兩項由永倫集團持有。

逾28億購W Square全幢

另外，年初以28.48億元，集團向永泰購入灣仔W Square全幢商廈，項目總樓面約12.86萬平方呎，成交呎價約22,146元，作長綫投資。除了商廈外，集團近日更向超級豪宅進攻，倫耀基於上月初以2.2億元，購入倚巒23號屋，單位實用面積2,378平方呎，成交呎價92,515元，單計以上多宗成交，集團在短短半年已斥逾37億元入市，非常進取。