年度「購地王」興富發建設（2542）買地再發威。興富發昨（3）日砸下3.3689億元，向高雄「南霸天」京城建設董事長蔡天贊買下其位於「京悅」豪宅大樓的1+2樓店面、停車位；興富發表示，計劃作為集團的聯合銷售中心之用。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，興富發看好北高雄發展潛力，近年積極在當地收購土地、推出住宅和商用不動產的新案，並計畫長期耕耘；因此以3.3689億元買下這棟大樓1+2樓的金店面和停車位，共有建物385.49坪，將作為興富發和潤隆建設等集團新案的聯合銷售中心。

廖昭雄表示，這座集團聯合銷售中心位於高雄凹子底，短期內興富發集團可以自用，因為興富發和潤隆接下來計畫在高雄推出多項的新案，動輒上百億元的規模；加上，未來有機會持續整合鄰地，因為容積率高，長期來說也擁有可觀的再開發價值，所以是「進可攻退可守」的資產購置策略。

京城建設經理周敬恆表示，「京悅」住宅大樓位於高雄博愛二路250號、明誠路交叉口，賣方是董事長蔡天贊，1、2樓店面是其個人投資的京成建設擁有的資產，可說是北高雄正中心的黃金店面。

這是興富發建設今年以來第4次出手取得不動產，若扣除高雄市合建案，興富發已砸下37億餘元，陸續買下新北市淡海、桃園中壢、及高雄左營「京悅」店面等3筆土地和資產。

美商仲量聯行（JLL）董事總經理趙正義昨（3）日表示，民間游資豐沛，但具增值和開發潛力的優質不動產卻相對有限，預期今年民間投資政府招商案的投資金額，估計將上看2,000億元。

趙正義表示，尤其以「台北雙子星」、「高雄亞洲新灣區特貿三招商案」南北兩大史上投資金額最大的招商案，最受矚目。前者已有數組內外資評估，後者則有日商、本國投資人評估，看好度相當高。

趙正義昨日在仲量聯行公布上半年商用不動產市場季報時指出，民間游資充裕，金融壽險業可投資在不動產的餘額已達5.2兆元，再加上許多潛在投資人積極物色具理想租金收益率的不動產標的物，因此預期公共建設、促參案、土地開發和地上權等政府招商案、公辦都更案等，可望吸引民間投資進駐，全年估計，有上看2,000億元的契機。

趙正義表示，以民間投資額上看550~600億元的「台北雙子星」來說，競爭最激烈；投資金額250億元的「高雄亞洲新灣區特貿三招商案」，上周已公告，有日商積極評估中；200~300億元的「台北南港商三特公辦都更案」甫由潤泰創新國際得標；「空軍總部地上權案」預計下半年招標。

另外，辦公租賃市場也「報喜」。仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示，第2季台北市辦公大樓平均空置率已從去年的10％，下降到目前的8％，平均每坪月租金行情也持續上漲至2,683元，年成長近3％，淨去化量更高達4萬坪，創下近10年新高水準。

展望未來辦公租賃市場，劉建宇表示，今年有台北南山廣場、國泰民生建國大樓、忠孝東路聯合報大樓、皇翔中山捷運共構等4棟辦公大樓完工釋出外，未來3年，將沒有新的辦公大樓完工釋出，接下來如果想要搬遷新大樓、但還沒有預租到的話，恐怕要用搶的了。

受惠企業購置科技廠辦和總部辦公室的強勁需求激勵，今年第2季不動產交易市場「發燒」，土地和商用不動產單季成交總額首度突破779億元，創下2003年統計以來的15年同季最高水準。

美商世邦魏理仕（CBRE）研究部副董事李嘉玶昨（3）日公布最新統計，第2季商用不動產市場成交額達333億元，衝上近6年來單季最高值；土地市場成交額則高達446億元，年增1.7倍之多，創下歷史單季最高紀錄。總計商用不動產和土地的單季總成交金額已高達779億元，刷新近15年來同季最高紀錄。

上半年可看到大型建商紛紛進場大舉購地，動輒千坪以上大面積土地，陸續傳出捷報；至於商用不動產方面，月前台塑集團砸下178億元收購全球人壽和美孚建設內湖的「T．CBD台北企業總部園區」3棟大樓，此筆交易貢獻第2季高達56％的成交占比。

李嘉玶分析，值得觀察的是台北市內湖，已躍居為商用不動產最大戰區，單季廠辦和辦公成交金額就高達246億元，囊括第2季全台商用不動產總交易的74％。

李嘉玶指出，「接下來大內科整棟廠辦大樓潛在成交機會，保守估計將有300億元以上！」因為台北市區的辦公大樓紛紛被惜售，身價居高不下、供給又稀少。反觀內湖，部分擁有不錯租金收益率，每年租金收益率在2.7~3％以上的大樓，將深獲潛在買家青睞，如果有些企業總部大樓打算進行資產活化，那麼接下來內湖可望躍居為下波商用不動產市場的熱門戰區，估計大概有20棟，有機會陸續對外求售並成交。

李嘉玶指出，不過現階段都是以自用需求為主，至於投資性買盤，還是不足。以外資法人或私募基金來台購買不動產來說，已連續2季都「掛蛋」，心態明顯觀望。因為資產增值獲利空間不足、租金報酬率也不及亞洲鄰近城市誘人，因此外資法人收購台灣不動產已暫時停擺中。

不動產投資信託基金（REITs）再添強棒，金管會昨（3）日核准最新一檔REITs樂富1號募集案，樂富1號將與歐洲大型退休基金攜手投資台灣不動產，創下REITs與外資合作獵樓首例。

對管理資產逾新台幣2兆元的歐洲退休基金來說，這也是其在海外最大筆的不動產投資案。

樂富1號與歐洲大型退休基金合作投資位於桃園南崁的台茂購物中心，總交易金額將達135億元，由樂富1號與該退休基金各半出資持有，自2008年起獨資持有台茂購物中心的新加坡政府投資公司（GIC），則將趁勢獲利出場。
樂富1號REITs昨天拿到金管會核准函後，該歐洲退休基金在投審會的申請投資案可望在近期獲准，不僅為蔡政府吸引外資投資新添一筆亮眼成績單，更凸顯台灣不動產市場看淡不淡，講求長期穩定報酬的國外退休基金，也受到吸引砸錢進場。

受託機構京城銀行指出，樂富1號REITs資產池，除與該歐洲退休基金合買的台茂購物中心50%產權，還包括台北市中正區櫃買中心所在大樓的部分樓層，更特別的是，另有約25億元額度將用於投資國內外已掛牌的REITs，也就是包括台灣的國泰1號、富邦1號等，以及海外新加坡、日本、香港、美國等地掛牌的REITs，都是樂富1號資產池標的，這也同樣是REITs市場首見。

京城銀行表示，樂富1號獲准後，將加快腳步準備開募，目標8月底、9月初掛牌上市。

樂富1號REITs籌備已有相當長時間，除與該歐洲大型退休基金洽談共同買下台茂購物中心費時談判外，金管會修改REITs相關條例，使REITs遊戲規則更明確合理，釐清投資其他REITs與再融資收購等規範，也是該REITs醞釀許久才申請通過的原因，台灣不動產市場經過一段時間修正，也到了合適買點，則是促成相關交易、REITs成局的臨門一腳。

台灣不同世代持有房產的比率 有房族計畫如何利用房產

根據匯豐集團最新調查發現，高達三分之二（六十七％）的台灣人，目前擁有自己的房產，且其中超過三分之一（三十六％）還不只擁有一戶；目前五十四歲以上的「戰後嬰兒潮世代」，擁有房屋比率達九十二％最高，其次是三十七至五十三歲的「Ｘ世代」，比率達七十五％，二十一到三十六歲間的「千禧世代」僅三十九％有房。

36％有殼族不只有1戶
調查顯示，有房族中有超過三分之一（三十六％）目前擁有不只一戶房產，而其購入第二屋的主因是為了投資（三十五％），其次是出租（十八％）、作為退休住所（十六％），或買給兒女（十五％）。

有房族中近四成（三十八％）受訪者想要擁有不只一屋，其中三十四％受訪者，將未來購置的第二間房產視為投資標的，有二十二％的受訪者計畫將第二屋出租。

持有房產是「成功的象徵」
匯豐集團分析，多數台灣有房族在置產當下，就期待房產在未來增值，並有超過四成（四十二％）受訪者，認為房地產是最好的投資標的；五十三％台灣有房族認為，持有自己的房產能成為他人眼裡「成功的象徵」。

另有超過四成（四十三％）持有房產者，計畫將房產作為退休資金調度之用，其次是傳承給後代（四十％）與作為未來醫療保健基金之用（二十三％）；也有二十三％受訪者認為，可將房產作為未來「再置產」，或有其他財務需求需貸款時之擔保品。

這是匯豐集團首度委託專業研究機構Kantar TNS，於二○一七年九月及十月間，針對全球十個重要市場，共計一萬零五名二十一歲以上、具代表性的受訪者，透過網路進行調查；進而推出獨立調查報告「磚瓦之上：家的價值」。

台灣人熱愛投資不動產，儘管房市反轉向下，全體銀行不動產授信餘額仍不斷改寫新高，現已突破八．五兆元大關，占行政院主計總處預估今年名目ＧＤＰ（國內生產毛額）十七．八九兆元的近四十八％。

中央銀行統計，五月底購置住宅貸款（房貸）餘額六．七五兆元、建築貸款（土建融資）餘額一．七六兆元，同步改寫歷史新高，合計達八．五一兆元。

針對不動產授信議題，央行於今年度的金融穩定報告中指出，去年底家庭部門借款餘額成長至十五兆元，用途以購置不動產占六十三．五六％為主。

央行表示，二○一七年底金融機構對家庭部門整體及購置不動產借款的逾放比分別為○．二七％及○．二三％，雖較二○一六年底略升○．○二及○．○四個百分點，但尚屬低點，家庭部門借款的信用品質未明顯惡化，宜持續密切關注。

不過，央行指出，民眾購屋負擔依舊居高，尤其是六都中，台北市去年第四季的貸款負擔率及房貸所得比分別為六十一．五二％、十四．九九倍，購屋負擔最沉重。

另對外界關切在房市多頭買進的投資客，近年面臨「只還息、不還本」的寬限期到期，是否會衝擊銀行房貸資產品質？央行也於第二季理監事會議統計主要的二十家本國銀行，其中有十九家辦理房貸寬限期，截至三月底具寬限期的總貸款餘額一兆五四三億元，占這十九家銀行整體房貸比重十五．七八％。

央行總裁楊金龍當時表示，整體來看，央行認為房貸品質尚屬穩健。不過，他話鋒一轉提醒借款人，特別是房貸族要注意利率風險，如果哪天台灣升息了，是否有足夠的負擔能力。

根據商仲業者發布最新年度「財富報告」，全球資產淨值超過五千萬美元（約十五．三二億台幣）的超級富豪，平均持有住宅戶數約二．九戶；若依各國排名來看，沙烏地阿拉伯是全球之最、約五．七戶，其次是德國、約四．八戶，台灣富豪是四．三戶，排名全球第三多。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，根據這份報告分析，全球超級富豪未來會加碼、增持的投資標的，以股票為首選，比率高達六十二％，其次才是房地產的五十六％，再來是增加現金持有佔四十六％。

若單以亞洲超級富豪來看，投資首選也是股票，比率高達八十三％，其次是投資私募股權的五十％，增加現金部位的則有四十七％，加碼投資房地產的比率約四十三％，僅排第五名。

報告也調查全球富豪未來一年有購置國內住宅需求比率，平均約二十二％；以中東國家三十三％比率最高，其次是亞洲國家的二十七％及拉丁美洲國家的二十四％。

報告以亞洲國家比率推估台灣富豪再購置住宅需求，推測至少有五四○戶豪宅的潛在需求；但過去兩年平均一年僅成交二四○到二五○戶豪宅，還有超過一半需求未被滿足。

讓利仍是銷售捷徑

都更整合難，全台老房子愈來愈多，但民調顯示，都會區民眾普遍不喜愛買老屋，桃園、新竹、台南市都只有1%民眾表示願意買30年以上老屋，新北僅3%，北市也僅有4%。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，雖然民調顯示只有極少數願意買30年中古屋，但30年中古屋公設比普遍較低，房價較便宜，對於預算有限的購屋者，仍是購屋選項之一，民眾期待和實況並不相同。

不過，由於各都會區30年以上中古屋占比都相當高，台北市甚至將近七成，面臨供給量龐大，買方購買意願低落，屋主應該有所警悟，雖然房價已相對便宜，但屋主若想順利出售，現階段讓利仍是較好方式。

永慶房屋近日針對民眾購屋偏好進行調查，屋齡方面，包括新竹在內，七大都會區消費者都偏好五年內的新成屋，占比多在三成以上，新竹縣市占比43%最高，台北市也達29%，將近三成。

30年以上中古屋，房價相對便宜，一般認為會有不少人青睞，但市調顯示，不分南北，消費者幾乎都不太考慮，高雄表示願意買老屋的人最多，但占比也僅6%，北市4%，新北、台中都3%，其他都會區都只有1%。

30年以上中古屋沒人想買，但根據內政部統計數據，七大都會區屋齡超過30年的老屋都占三成以上，其中新北、台南與高雄市老屋比重43%至47%，台北市老屋則高達67%。光是新北就達67.6萬戶，台北也有59.6萬，大台北合計就達127萬戶。

中信房屋統計高雄市的人口及買賣移轉棟數資料發現，鳯山區一舉拿下高雄市2018年人口數、戶數、以及2018年1到6月的不動產買賣移轉棟數三冠王。高雄市鳯山區不僅居住人口多，不動產買賣也相當熱絡，除了既有捷運橘線通過外，未來高雄捷運都會線(黃線)將會經過鳯山區，屆時衛武營國家藝術文化中心除了現有的捷運橘線衛武營站，未來捷運都會線(黃線)也預計在此設立捷運站。

統計2018年1到6月的買賣移轉棟數，鳯山區的買賣移轉棟數是2,289棟，位居高雄市各區之冠，楠梓區則以2,029棟位居第二，其次為三民區(1,970棟)、左營區(1,410棟)以及鼓山區(1,260棟)。

中信房屋鳯山武慶加盟店店長謝惠雯表示，鳯山區的大樓價格，新成屋單價約在每坪19萬元左右，中古屋則在12萬元到17萬元之間；公寓的單價依照樓層及房屋保養情況的差異，單價落在7萬到18萬之間。至於衛武營附近的房價，因為衛武營國家藝術文化中心以及都會公園的加分效果，中古屋大樓單價約在16萬元到17萬元之間。

統計高雄市人口資料，2018年5月份鳯山區的人口數量為35.9萬人，為全高雄市最高，三民區則以34.2萬人位居第二，左營區則以19.7萬人位居第三；在戶數方面，鳯山區以14.1萬戶位居高雄市冠軍，其次為三民區的13.7萬戶，第三名則是左營區的7.9萬戶。

高雄市已經開通的捷運線有自南岡山到小港的捷運紅線、以及自西子灣通到大寮的捷運橘線，加上從自籬仔內到哈瑪星的高雄輕軌，三線串聯高雄各主要居住及觀光地區，不僅當地居民通勤方便，也有利於觀光的發展。


高雄市鳯山區有衛武營國家藝術文化中心、衛武營都會公園、大東文化藝術中心、大東公園、鳯山體育館等大型休閒活動空間，生活環境優良，未來大眾捷運系統都會線(黃線)將會行經衛武營國家藝術文化中心、亞洲新灣區、市議會、長庚醫院、澄清湖風景區、澄清湖棒球場、高雄應用科技大學、高雄高工等地區，計畫已經提送予交通部審查，預計於2024年完工通車。

謝惠雯表示，衛武營除了現有的捷運橘線出口外，未來捷運都會線(黃線)也會在此設立出口，因此這一地帶仍相當具有潛力。

依據信義全球資產2018年Q2最新統計，北市商辦價格走勢平穩，市場交易量增加，平均售價維持在83.6萬元，資金資本化率小幅上調至2.46％，各商圈售價變動不大。反觀租賃市場需求旺盛，平均租金小幅上漲至2,185元，以A+級辦公和信義世貿商圈漲幅最為明顯，南山廣場的釋出，拉高了平均租金，整體空置率則下降至5.7％。內科廠辦部分，交易量同步增溫，平均售價落在50.7萬元，平均租金維持在1,156元，空置率小幅提高至4.75％，又以文德段上升較多，但整體空置率仍在健康水準。

信義全球資產經理王維宏表示，2018年Q2屬於平穩復甦的一季，本季數據與上季相比變化不大，價格不變的情況下，激發不少觀望的投資客進場，進而增加買氣，而這一季商用不動產交易量比Q1大幅增加，建商買地情況熱絡，顯現建商及大型法人對市場信心依舊十足，投資意願持續擴張。建商積極擴大投資商用不動產投資比重，預估下半年商用不動產持續火熱。

從買賣交易來看，本季平均售價83.6萬元持平，平均資本化率2.46％，而在這一季交易熱絡的A級和B級辦公也呈現價格持平的趨勢，分別是89.6萬元及72.8萬元。從各商圈來看，信義世貿商圈平均資本化率小幅提高，其餘商圈呈現持平狀態。整體而言，5季以來，價格呈現區間盤整，處於平穩的走勢，但商用不動產交易量明顯增加，反應整體基本面好轉。


租賃市場方面，在租賃需求旺盛的情況下，本季租金稍微調升，平均租金上漲至2,185元，除了松江南京和敦南商圈持平外，其餘商圈都小幅上漲，平均空置率下修至5.7％。而因的南山大樓和國泰民生建國大樓的投入市場，拉高了A+級辦公的租金上漲至3,016元，A級辦公上漲至1,893元，B級辦公則上漲至1,505元。從各商圈空置率來看，除了南京四五段和敦北民生商圈回升外，其餘空置率均下修，尤其復興南京商圈，空置率從上一季的8.93％，來到5.2％，宏盛國際金融和合庫總行大樓去化表現佳。

內科廠辦市場，這季內科買賣交易依舊熱絡，除了台塑購入內湖「T．CBD」三棟，創見也買下麗寶總部大樓，內科平均售價維持在50.7萬的水準，整體租金資本化率為2.73％，較上一季微幅上升。平均租金小幅調升為1,156元，西湖段和文德段租金呈現上揚，而舊宗段持平，顯示內科租賃需求穩定。內科商圈平均空置率4.75％，文德段空置率小幅回升，舊宗段則持續去化，空置率下降至7.47％。

延宕多年的新北市三重新燕廠1.59萬坪土地開發案，2018年7月初敲定轉手給茂德機構，這塊土地由味全子公司頂率開發持有(股東成員包括味全持股51％、能率30％、頂禾19％)，原本要進整體都市開發計畫，因受2013年及2014年間陸續爆發之食安事件影響，該土地之地目變更已於2014年遭新北市政府終止申請程序，土地開發作業被迫停止，且味全還必需每年認列頂率公司的虧損，對公司財務狀況有不利影響，市場都知道「味全要賣這塊地已經有很長的一段時間了。」只不過，交易金額過大，市場一直缺乏明確買家，直到近期才確定由茂德機構總裁張高祥買下。市場傳說，茂德機構此次大約以120-130億元買下這塊1.59萬坪(頂率持有)以及緊鄰的1381坪土地(味全持有)，由於是以買股權的方式持有，所以土地價值的計算變得有些複雜。

從味全公告資料顯示，董事會2018年7月2日通過出售所持有頂率開發(股)公司全部51％股權，以及味全三重中興段三筆(1381坪)閒置土地處分，股權部分的交易金額為26.084億元，土地交易金額為8億元，股權交易獲利2.8億元，出售土地獲利6億元，整體交易處分利益合計約新台幣8.8億元，有助於大幅度降低味全公司借款、改善財務結構，紓解資金壓力，並去除頂率公司對味全轉投資之不利影響。

而接手這塊土地的則是茂德機構總裁張高祥，買下持有三重新燕土地的頂率開發100％股權，以及味全緊鄰三重新燕廠1381坪土地；以味全公告51％股權交易金額為26.084億元來計算，剩下49％股權估計成交總價約25.06億元，市場概算股權交易金額約為51-52億元，再加上8億元的1381坪土地，總交易金額約60億元。

市場人士指出，這塊土地變更在新北市政府處理的標記上是「不再受理任何程序、終止相關程序」態度，茂德機構接手後，如果要繼續處理變更開發事宜，恐怕還有一定的難度必需克服。未來若順利變更成住商混合用地，土地開發利益將有機會上看百億元，但若無法突破新北市政府的「標記」，這項交易則依舊存在著「這麼高的交易總價，是否真有價值」的市場質疑。根據市場調查，新北市三重這個區域裡的工業用地行情約每坪50-60萬元，茂德機構以8億買下味全1381坪工業區土地，相當於交易單價約每坪58萬元，若以這個價格回推緊鄰的1.59萬坪工業區土地，市值也約有92億元。據熟悉茂德機構操作的市場人士透露：「這塊基地一定會盡力進行『最大利用價值』的開發，請外界拭目以待。」

茂德機構在新北市板橋推出「超級城市」自辦重劃案，已經推出1-4期銷售，下半年將進入第5期銷售，帶動整個地方區域良性發展，對於提昇新北市都市景觀的再造，與市府之間已經有很高的合作與共識，而茂德機構大手筆購入的三重這塊基地，是否也可以在既有的合作開發條件與互信原則下，展開另一個都市自辦重劃更新，協助新北市府改善市容，與新北市政府創造「雙贏」，則可以繼續觀察。

　　2日晚間，上海市住建委、上海市房屋管理局出臺《關于規范企業購買商品住房的暫行規定》，將企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。

　　該規定要求，自7月3日起，企業在上海市購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年，在上海市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣，職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件。但企業近年繳納稅款金額滿500萬元以上的，購房時不受上述企業設立年限和員工人數等條件的限制。

　　上海市住建、房管部門表示，將會同相關部門對執行商品住房項目公證搖號、按序選房制度加強監管，要求開發企業嚴格執行全部準售房源、積累客戶規則和名單、搖號排序結果公證和公示規定；進一步加強客戶認籌規則制訂指導審核以及執行監管，嚴格落實企業購買商品住房規定。

　　此外，住建、房管部門還將會同規土部門加強企業購買、出售商品住房交易登記審核，會同稅務、人社、公積金管理等部門建立相關信息共享核查機制，對違反企業購買、出售商品住房相關規定的，不予辦理房地産交易登記手續。

　住房公積金月繳存額上限由繳存基數上限決定，繳存基數上限與上年度職工平均工資挂鉤。根據住建部等三部門通知精神，各地公積金繳存基數上限為當地上一年度職工月平均工資的3倍。

　　據新華社報道，近期，多地住房公積金管理部門相繼發布通知，對于新的公積金年度(2018年7月1日至2019年6月30日)個人住房公積金繳存基數上限或月繳存額上限作出明確規定。如北京明確，新年度住房公積金繳存基數上限為25401元，月繳存額上限為6096元。同為一線城市的廣州、天津發文明確了公積金月繳存基數上限，分別為24654元和24240元。南京明確公積金繳存基數上限為25300元。

　　隨著上年度職工平均工資的提高，據統計，從全國范圍來看，北京、南京、濟南、麗水等少數城市住房公積金月繳存額上限超過了6000元(對應公積金繳存基數為25000元)。其中，濟南和麗水兩地公積金月繳存額上限超過了北京。

　　重重限制性政策下的北京樓市已經趨於冷靜，而新政之後受影響最小的是改善性住宅和豪宅，供應量增加之際，換房現象出現在頂級豪宅市場。

　　據地產行銷人發佈的成交資料顯示，今年上半年，在北京樓市各類業態產品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，單價“7萬元+”豪宅成交1187套，剔除重合項目，兩者合計占新建商品住宅（不包含共有產權房等保障性住房）市場成交總量的25%。

　　思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，樓市升級改善型置業需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。

　　另據諸葛找房提供給《證券日報》的統計資料顯示，今年上半年，在新建住宅市場，總價5000萬元以上頂豪成交21套，其中有的豪宅成交單價高達7.4萬元/平方米。

　　有業內人士稱，隨著中國富豪人數的快速增長，以及豪宅市場競爭之下做產品加法的現象出現，讓頂級豪宅正成為財富階層的換房對象，尤其在“5000萬元+”新建豪宅市場中，作為稀缺保值性房產，也是高淨值人群資產配置的重要選項。　　

　　別墅存量不足7000套

　　事實上，2016年10月份起，相關部門出臺禁墅令。自此，北京別墅專案存量幾成定數。據地產行銷人發佈的資料顯示，截至2018年6月30日，北京別墅存量為6881套，不足7000套。

　　據《證券日報》記者瞭解，今年上半年，由於別墅供應量佔據市場新房供應量比例大大提高，有些手握多套房產的財富階層開始考慮集中資金去購置豪宅，升級第一居所。

　　一位受訪者向《證券日報》記者表示，上半年看了市場上一些別墅產品，有一些樓盤從設計、裝修、功能和性價比來說，比過去的產品有很大提升，因此決定把手頭的幾套房產出售，集中資金買一棟獨棟別墅，雖然總價超過6000萬元，但作為第一居所和保值性資產，這種豪宅是有永久性第一居所和傳承功能的。

　　“別墅市場上的客戶要求變得越來越高”，郭毅表示，作為獨佔資源的奢侈品，別墅出於特殊性與個性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產階層規模的增加，樓市升級改善型置業需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。與此同時，由於北京對土地規劃指標的嚴格管控，倒逼開發商不斷創新別墅的產品設計，新別墅產品在空間結構、規劃佈局，以及軟硬體配置上持續演進變化。

　　正如郭毅所示，大量開發商都開始意識到產品力的重要性，紛紛在高端專案產品線上做加法。或許，這也是財富階層換房的背後動因。

　　以位於順義區南石槽行宮舊址而建的北京莊園專案為例，該專案總體規劃為200余棟滿配精裝獨棟別墅，容積率達0.6，綠化率達70%以上。在北京多數別墅項目中，私密性優勢明顯，其最小單棟建築面積達1000平方米以上，瞄準的是億元量級塔尖人士。

　　據接近該專案開發商和裕地產人士介紹，從獲得地塊開發資格起，公司即投入重金進行專案研發，董事長親自操刀設計，首先對區域路網及配套進行升級建設，以匹配億元量級別墅土地標準，甚至連銅門都從德國進口，號稱是目前安全等級最高的大門。

　　據瞭解，目前在該專案的蓄客客戶中，不乏一些通過騰挪此前居住的別墅，換到北京莊園的客戶。而對於有意購買該專案的客戶，也是有門檻的。和裕地產行銷負責人透露，“我們會對來訪者驗資，但是我們驗資的方式不是簡單看客戶手中有多少存款，而是看客戶目前居住的產品形態和購房閱歷。”此外，據悉，該專案預售申請已經進入申報階段，預計將於近期入市。　

　　瞄準億元量級富豪

　　在豪宅市場上，一般的行銷方式是根據同類產品賣多少確定目標和任務，而北京莊園瞄準的是北京乃至中國未來億元量級財富人群的數量。

　　據萊坊發佈的《2017財富報告》顯示，購置億元量級豪宅的財富人群，多數是有繼任計畫的，在中國內地，43%的受訪超高淨值富豪有財富傳承計畫，而房產是傳承的重要資產之一。

　　據萊坊統計，2017年，全球淨資產超過5000萬美元的富豪人數增加10%，總計為129730人，總財富達26.4萬億美元，亞洲達35880人，其中，中國內地則擁有8800人，僅次於日本。

　　另有公開資料顯示，截止到2017年年底，400名“億萬富豪”進入福布斯中國富豪榜。截止到去年10月底，榜上富豪（及其家庭成員）的財富總和為1.2萬億美元，比去年增長了26%。這一財富值甚至比滬股指數還要高。

　　另一組調查則顯示，在受訪的高淨值人群中，六成以上表示會配置房產資產，而豪宅和商業地產專案是受富豪青睞的不動產資產。其中，有些高淨值人群希望通過房產來穩定投資回報，以此作為與股票和債券相區別的投資手段。

　　而在2017年國際豪宅指數排名中，上海和北京豪宅分別位列第15位和第20位，價格漲幅分別是9%和7%。鑒於此，“京滬”頂級豪宅成為財富階層的購置豪宅的“主場地”。

　　“由於市場壓力較大，成交下行愈發明顯，而高端住宅和別墅的抗跌能力最強，所以很多富豪集中處理掉小戶型房產來購置別墅。”諸葛找房首席分析師陳雷向《證券日報》記者表示，從長遠來看，由於別墅用地的審批愈發收緊，別墅的新增房源量越來越少，造成供不應求現象，尤其頂級豪宅保值增值屬性明顯，因此成為高淨值人群資產配置的重要選項。

7月3日發佈上海易居房地產研究院《2018上半年40城土地市場報告》。

該報告顯示，上半年40個典型城市土地出讓金為10453億元，與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%，再創歷史新高。

報告指出，40個典型城市土地市場量增價跌，土地成交均價同比下跌13.2%，溢價率保持低位。

2018年上半年，40個典型城市土地成交建築面積22455.3萬平方米，環比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增長18%，增速有所收窄，但仍然維持在一個較高的水準。價格方面，土地成交均價同比下跌13.2%，溢價率保持低位。

分城市來看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。

從土地出讓金的同比增速來看，排在前5位的城市分別是北海、岳陽、福州、青島和瀋陽，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%。

其中，杭州土地市場最為火爆，不但出讓金總額名列第一，同時也保持了較高的同比增速。

杭州5月出讓的百井坊地塊以107億元的總價成為近期的全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，刷新了杭州的歷史新高。

從城市線級來看，上半年，一二線城市逐漸降溫，土地成交面積及土地成交均價均出現下行趨勢；三線城市火熱，成交均價創2011年以來新高。

報告指出，分城市來看，2018年上半年三類城市分化嚴重，一線低迷，二線走弱，三線火熱。

雖然6月份一線城市土地成交面積及出讓金出現了較大反彈，但仍不及去年同期。熱點二線城市的土地市場在嚴厲的調控措施下也逐漸走弱。

在這種情況下，房企也逐漸將拿地重點轉移至三線城市，導致三線市場的土地市場一直比較火爆，土地成交均價也創下新高。

報告建議，相關調控部門應做好防範準備工作，防止地價過高推動房價上漲。在金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

大陸地產開發商近期面對境內外發債難、融資成本高漲的流動性壓力，國際信評機構標普（S&P）3日指出，以他們評等約60多家大陸開發商來說，包含海內外今年就有2000億美元債務到期，較去年上升約54%，將對地產商帶來償債與流動性考驗。除了高槓桿風險外，如果業務銷售偏弱導致現金回籠慢的業者壓力將更大。


標普全球評級董事黃馨慧指出，往後觀察對大陸地產業者評級的正面行動已見頂，如果未來業者的流動性再減弱的話，評級不排除出現負面行動。甚至在標普壓力測試的極端情形下，恐有4成地產商都將面臨調降評等，但坦言這麼極端的機率很低。

融資缺口仍來自境內

中華信評3日舉辦「中國地產開發商如何應對流動性收緊的狀況？」記者會。黃馨慧表示，大陸地產商近期較大的融資缺口仍來自境內，包含可回售債券今年約有330億美元到期。

她指出，無論境內外大陸地產商都面對比較嚴峻的流動性問題，除了官方對債權發行的監管趨嚴，加上去槓桿導致融資更難、成本更高；境外也因債券供給量擴大導致價格下跌，也讓投資者更加審慎同步推高成本。

舉例來說，如果過去沒在海外發過美元債的地產業者，現在2年期公司債利率已拉到11%，即便有發過的公司，利率至少也要到9%。

信用減弱為風險最高

黃馨慧說明，標普在大陸進行評等服務的地產商約60多家，合計占地產業市占約近3成，並透過流動性主要分為4類。

A類信用狀況逐步改善，主要是公司業務持續成長讓現金率較高，加上金融槓桿率較低；B類則是信用狀況穩定，槓桿流動性足夠且業務穩健。

至於C類則出現信用情形減弱，並因為銷售業務走低導致流動性惡化；D類信用也同樣走弱但主因則是業務擴張激進，導致槓桿率大增。黃馨慧認為，其中風險最高是C類，關鍵在於當房產銷售不佳、現金回籠慢，當公司現金覆蓋率低於短債的1.2倍時恐怕就是個警訊。

黃馨慧表示，經壓力測試凸顯3類假設情形對地產商的流動性最敏感，包含今年銷售額打7折導致現金回款降低、提前償還影子銀行債務、提前贖回未到期可回售債務等，一旦3種情形都發生時，恐有4成業者都要面對降評。

上半年度供應6010戶 僅全年目標1/3

土地供應不足，發展局公布今個季度將推出5幅住宅用地，加上何文田站2期項目，合共提供2,750伙，按季多14%；但上半個財年年度只得6,000伙供應，僅達供應目標三分之一。

發展局局長黃偉綸稱，不擔心供應不能夠達標，須視乎下半個財政年度的推地計劃，以及私人補地價進度。

5幅官地1850戶 按季多2.7倍

根據發展局昨日公布的賣地計劃，今個季度（7至9月）將推出5幅住宅地，分別位於山頂、啟德、屯門及大嶼山，共涉及1,850伙，較上個季度的500伙，大增2.7倍；同時港鐵（00066）亦會推出何文田站2期項目（涉900伙），合共提供2,750伙，較上季度的2,410伙增加14%。

雖然今個季度的推地數目有所增加，連同上季度私人重建及補地價項目所提供的850伙，整個2018至19年度上半年，整體土地供應預計只有6,010伙，相當於全年供應目標1.8萬伙的33%，進度明顯有所滯後。

推地數量有所滯後，其中一個原因在於今個年度的賣地計劃27幅住宅之中，多達16幅需要進行改劃，即使當中9幅啟德地成功完成改劃，並有兩幅提前在今季推出，惟整體土地供應仍然相當緊張。

前輕後重推地 私人項目將增

對於今年度土地供應能否達標，黃偉綸稱，不太擔心供應標達的問題。

黃偉綸表示，土地供應來源有5個，包括政府賣地、兩鐵項目、市建局項目、私人重建及補地價項目，若果土地供應要達標，政府須在第3及第4季提供約1.2萬伙，而上年度私人發展項目供應多達1.7萬伙，佔整體量達7成。

由於今年度至今，私人發展項目只有850伙，所以政府會考慮第2、3及4季度的供應量。黃偉綸強調，將一部分土地撥作公營房屋，私營房屋供應自然減少，政府會努力持續地做下去。

土地供應專責小組成員、測量師學會前會長劉振江稱，有信心政府能追上全年供應目標，認為今年度的賣地計劃屬於「前輕後重」，下半年推出更多私樓住宅用地，亦估計需要更多透過「補地價」而來的住宅土地供應。

至於今個季度將會有多幅矚目豪宅地推出，包括山頂文輝道2、4、6、8、9及11號的前政府高級公務員宿舍用地，預計可建樓面約9.5萬平方呎，市場估值料達56.8億至94.7億元，樓面地價每平方呎6萬至10萬元，勢打破山頂加列山道地皮的紀錄，成為全港呎價最高的官地。

聚焦新界 白石角雲匯成頭炮

上周政府公布6招新房策，發展商加快推盤，據統計，下半年一手市場涉逾1.85萬伙有機會推售，白石角雲滙料成下半年頭炮，第2期昨已上樓書，日內開價。

政府上周公布6項新房策，有望促使發展商加快推售新盤，據統計，下半年一手市場可望有約46個新盤推出，涉及單位逾1.85萬伙，新界區仍屬最主要的新盤供應地區，合共約1.07萬伙，佔整體約58%。

日出康城6期 提供2392伙

下半年有不少逾千伙的大型新盤推售，最大規模的項目為南豐牽頭的將軍澳日出康城第6期，合共2,392伙；信置（00083）牽頭的觀塘新盤凱滙，分2期發展，提供近2,000個單位，預計將於第三季開售，其他較大規的項目包括雲滙、西九龍匯璽III及屯門上源，均屬逾千伙的項目，相信都是下半年的焦點新盤，不過大部分現時仍待批預售樓花，只有雲滙已經取得售樓紙。

屯門珀居 推兩幢洋房招標

新地（00016）近日亦積極部署推售雲滙，第1、2期合共1,444伙，發展商昨日已上載第2期的售樓說明書，第2期涉640伙，單位實用面積由284至1,126平方呎，預計將於日內開價，料成下半年頭炮新盤。

至於英皇國際（00173）屯門珀居則推出兩幢洋房招標，招標日期為本周五，同日截標，招標單位為1、2號屋，實用面積分別4,132及3,374平方呎。

新地昨日公布，旗下元朗Grand YOHO第2期售出6個單位，套現逾1.4億元，全屬第3座E室，實用面積1,115平方呎，呎價最高單位為3座43樓E室，成交價2,415.98萬元，呎價21,668元。

業內人士指，政府日前公布6招新房策，在現時樓市強勁需求下，即使實施空置稅，尤其是中小型新盤，相信難令發展商減價賣樓，主要原因在於新盤在樓花期內已銷售了大部分的單位，發展商的去貨壓力已大減，加上空置稅是項目取得入伙紙後一年才徵收，發展商仍有不少時間銷售餘貨，相信空置稅難令中小型新盤減價；不過豪宅市場承接力較慢，去貨速度遠遠不及中小型新盤，發展商有何銷售對策應變值得市場留意。

油尖旺區屬於傳統舊區，區內發展成熟，缺乏新增土地供應，有地區人士建議，善用區內空置或未發展的公共設施用地，用作興建公營房屋等綜合發展。

位於九龍區鬧市的油尖旺區，範圍約700公頃，屬於全港18區之中面積最細的一個分區，惟居住了34.3萬人，以每平方公里計算，人口密度達4.9萬人，屬於人口最集密的地區之一。

油尖旺區區內以私人住宅發展，除了九龍站一帶為新晉的豪宅區外，旺角及油麻地則以舊樓為主，屬於發展成熟的社區，缺乏新增的土地供應來源，近年主要的房屋供應來自舊樓重建及改劃土地。

區議員倡增 舊樓重建樓面

油尖旺區區議員孔照華稱，舊區重建屬於區內最關注的議題，認為可以增加重建後的可建樓面，推動加快舊區更新。同時，他又認為，油尖旺區內有部分長期空置尚未發展的社區或廟宇等用地，在未落實發展前，可以用作公營房屋等發展。

對於土地供應專責小組提出，在電話機樓等公共設施上蓋發展。孔照華認為，油尖旺區內亦有不少電話機樓或變電站等用地，但認為有關用地面積太細，只能夠興建單幢樓，對於解決房屋問題幫助不大。

至於同區另一位區議員余德寶則稱，「大辯論」的宣傳不足，加上諮詢設計的「點心紙」未有容許市民排次序，認為未能完全反映市民看法。對於各個土地選項之中，他認為，不能夠發展郊野公園或邊陲地區，認為會影響市民的休憩空間。

面對「三價合一」（二手樓交易的房屋真實成交價、網簽備案合同價，以及銀行貸款評估價3個價格不再各自獨立計算）的新政出台，深圳全市二手房成交速度無疑放緩，6月份全市二手房成交下調約1成，但以上半年計，仍略有增長。

上半年整體成交 仍有增長

據深圳房地產信息網資料顯示，6月份深圳全市二手房成交達6,866套，總成交面積約59.8萬平方米，兩者較5月份分別減少10%及2%，反映出三價合一政策下，二手房的入場成本增加，買家入市更審慎，盡管新政對二手樓市帶來影響，成交量向下調整，但從今年上半年整體成交量相比，二手房仍有增長。

今年上半年深圳全市二手成交錄38,113套，較2017年同期約33,115套，增加達15%，成交面積亦由2017年上半年上揚約7%，至321萬平方米，但並未完全反映出新政對二手的衝擊有多大，料下半年始能表現出來。

龍崗交投宗數最多

按地區而言，二手房成交套數最多分別為龍崗區，上半年成交達8,712套，較去年同期上升3%，但其成交面積反較去年同期減少約1%，至72萬平方米；而福田區上半年錄有8,135套二手房成交，成交量與去年同期比，增幅達23%，增長幅度與寶安區看齊，寶安區上半二手房成交達7,663套。

至於二手房成交面積增幅最顯著為南山區，上半年二手房成交達67.5萬平方米，較去年同期上升達32%，為六區之首。

港府新房策重點落在資助房屋，撥地予資助出售房屋發展，成效待觀察。在供應未到位時，當前二手居屋繼續出現新高。據房委會最新資料顯示，天水圍天盛苑一個高層戶，實用面積650方呎，作價547.9萬元（未補價）易手，折合呎價8,429元，造價創天水圍一帶未補價居屋新高。

同時，葵涌寧峰苑一個中層戶，實用面積650方呎，以700萬元（未補價）成交，折合呎價10,769元，造價追平屋苑、以至新界西居屋綠表價紀錄。至於大角咀海富苑一個中層戶，實用面積640方呎，以680萬元（未補價）成交，折合呎價10,625元，成交價創屋苑綠表價新高。

馬鞍山錦英苑亦創新高價成交，中原胡耀祖表示，屋苑最新錄B座低層01室易手，單位實用面積554方呎，日前以545萬元（未補價）易手，折合呎價9,838元，造價創屋苑新高。原業主於2008年以136萬元購入單位（未補價），持貨約10年升值約3倍。

有上車客為求心水單位，不惜代賣方付辣稅。利嘉閣黃永全說，元朗GRAND YOHO 2座低層H室，實用面積約514方呎，單位尚未過3年額印期，獲買家願意代支10% 額外印花稅SSD，以845萬元成交，折合呎價約16,440元。原業主在2016年9月以約672.6萬元買入上述單位，持貨不足3年，現轉手賬面賺172.4萬元、升值約26%。