天氣炎熱，帶旺東元（1504）、聲寶（1604）、三洋電（1614）及大同（2371）冷氣、冰箱及電扇等夏季商品6月銷售業績成長，業者預估，家電內需市場難再大幅成長，今年業績目標是年成長5％~10％，不過為增添未來獲利動能，家電四雄正加快新北市土地資產開發腳步。

氣溫飆新高，冷氣、冰箱及電扇等夏季商品，5月底至6月初出現一波熱賣潮，造就三洋電6月營收5.17億元，年增4.09％；上半年營收回升至27.41億元，年成長10.38％。聲寶6月內銷雖年成長8％，但聲寶營銷本部總經理陳世昌指出，今年天氣熱提前至5月底熱銷，國內家電市場買氣還是不佳，經銷商都叫苦連天，7月恐怕是持平。

家電四雄為增添未來獲利新動能，正加快土地資產開發腳步。

其中，聲寶為跨足房地產市場練兵，取得林口麗林段地上權興建住宅，60戶已完工，改以租代售，預計8月先租給商務客試水溫；林口廠則計畫與亞泥攜手向桃園市政府申請山坡地解編，占地合計12公頃，未來規畫為產業專區。

東元新莊廠原本位於捷運頭前庄站，原本規畫為住商綜合區，但是考量目前房價下跌，東元集團董事長邱純枝表示，朝住商開發，計畫比照南港軟體園區模式開發，提高附加價值。

三洋電泰山廠距離捷運蘆洲線丹鳳站、機場捷運泰山貴和站200公尺，開發市值100億元以上。三洋電指出，泰山廠停擺多時後，目前規畫重劃及工業用地變更為住商綜合區，7月將向新北市政府掛件，重啟泰山廠2.3萬坪土地開發案，規畫未來興建購物中心、住宅及商業大樓。

公司法修法上周五三讀，重燃大同經營權爭奪戰，不過大同董事長林郭文艷仍依既定計畫，推動板橋土城廠大同莊園開發案，但是考量房地產不景氣，林郭文艷表示，大同莊園住宅建案將原本分三期開發延長為四期，第一期預計年底交屋，第二期建案已向新北市府申請建照，等取得建照就會推案，開發量體縮減至200戶以下。

此外，大同中和廠占地5千坪，已與新北市政府及台北市捷運公司簽訂合作意向書，將與捷運共構規劃為住商混合大樓，從啟動到完工預估要3年時間。

青埔特區是新竹以北最大的重劃區，區內有高鐵桃園站及三個捷運站經過，目前還在初期開發階段，未來陸續會有大型建設進駐，加上過去被投資客炒高的房價也跟著下跌，近二年跌幅已經趨緩，吸引自住客陸續回籠。

有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍分析，因航空城開發計畫幾經延宕，桃園青埔特區買氣也受影響。不過，在房市修正後，過去被投資客炒高的房價也跟著下跌，加上區域近二年跌幅已經趨緩，今年首季區域房價每坪約24.5萬元，較去年僅微幅修正1.6%，顯示區域房價急跌期已過。

有巢氏房屋青埔A18高鐵加盟店李佳樺表示，青埔特區初發展時生活機能較為不足，商業活動只有華泰名品城撐場，而且學區少，房市買氣始終平平，而近年除了有機場捷運通車效益，還有陸續有新校啟用招生，家長不用再煩惱孩童就學問題，加上大型建設陸續進駐開發，包括藝術館、美術館、水族館、環球購物中心以及高鐵特定區的招商，為區域房市注入活水，買氣逐步提升。

高雄鐵路地下化年底前即將通車，美術館馬卡道綠帶成為新亮點，多家建商磨刀霍霍，將針對鐵路地下化利多，加緊出清餘屋，而且降價幅度可望擴大，「就是要讓買家有感」，購屋者可以撿到便宜。

根據統計，高雄市新成屋總量約5,100戶待售，其中美術館為主的鼓山區約有1,100戶，是高雄各行政區中新成屋量最多的。

其次是楠梓約800戶，再來是左營的約700戶，單這三個行政區合計，就占全高雄市可售新成屋量的51%，達半數以上，餘屋量大的地區撿便宜的機會相對高出很多。

建商高層說，美術館餘屋量相當大，尤其中大坪數幾乎都跑不動，高雄鐵路地下化是重要里程碑，原本預定8月通車，同業已準備好超優惠的餘屋出清方案，不料通車時間延後，但還是要把握此議題加緊動作。

屆時美術館周邊房價可能有驚奇表現，購屋者有誠意購屋，價格好談，趁機把手中餘屋現換金，是最高指導原則。

房仲業者指出，賣壓也是影響房價相當重要的關鍵因素。

首購及首換成為台中房市主力客層，訴求低單、低總價的產品跟著大受歡迎，而北屯大十期、大里及海線地區為了加快個案銷售速度，紛紛加碼採取讓利策略，區域個案佳音頻傳。

台中市大環線的74號快速道路通車後，有效串聯各個行政區及重劃區，也帶動沿線房市發展，其中北屯大十期重劃區是最大受惠區域，光是廓子人口五年內成長2.3倍，該區目前平均成交行情落在每坪15萬至18萬元，吸引大批年輕購屋人進場。

總太地產繼去年「美樂地」率先喊出讓利策略，主打每坪17.8萬元超低價，造成熱銷之後，今年又推出總太「2020」，每坪開價15.5萬至17.5萬元，價格甚至比當地成屋價還低。

此案產品規劃19至33坪的1+1房至三房產品，公設方面更是多達43種，業者不但與大型量販店合作，更計畫引進餐廳、診所，讓住戶在社區內不只能滿足日常生活所需，更能享受超越星級飯店的豐富設施。

此外，總太集團也與歐雅系統設計家具異業結盟，額外提供住戶室內設計、空間規劃68折優惠方案，特別吸引自住首購族群，目前銷售已破500戶。

近年受惠大康橋計畫整治有成，帶入可觀自住商機的大里區，目前市場以「坤悅JIA」、「佳福佳璽」、聚合發「君大院」等推案最受矚目。

「坤悅JIA」基地緊鄰大康橋計畫生活圈及中興商圈，周邊機能豐富，包括內新國小、光榮國中、大買家、大里運動公園、內新傳統市場等，且車程10分鐘內可達台74線，市區往返便利。

此案規劃36至38坪、零店面、純三房，主打「含車位每坪18.5萬元」吸睛低單價，剛推出就吸引市場高度詢問。

在海線地區部分，基地位在大肚遊園南路與向上路五段口的「豪邸心賞」，規劃23坪起二房、三房產品，主打28%超低公設比，總價388萬起，均價每坪約18萬元，推出一個月已創銷售佳績。

久樘開發在沙鹿推出預售案「漾天鵝」，也是創下開案二個月近完銷紀錄。「漾天鵝」基地位在靜宜大學正對面的北勢東路與北英路口，是靜宜商圈中精華區段；產品規劃兩棟七層樓建築，坪數從18到25坪，深受年輕族群歡迎。

另外，即將於第4季交屋的久樘「再遇天鵝堡」，位在台灣大道正英站點，也是規劃中的捷運藍線沿線上，讓近期釋出的店面產品甚受矚目。

尤其，目前台中商業型地產正夯，不少手握現金的潛在買家轉而投資店面。此案店面產品坪數規劃29至60坪，適合便利店、寵物店、茶飲店等進駐。

清水地區潛銷預約衝破五成的「遠雄之星6」，則受到鄰近「台中港三井Outlet Park」、「國民運動中心」等建設利多帶動，成為區域指標建案。

此案推出訂簽38萬元起買新家：38坪三房產品不含車位總價499萬元起；50坪四房產品含車位總價788萬元起等讓利低價策略，格外吸睛，一周平均吸引四、五十組來客，買氣暢旺。

台中水湳經貿園區中央公園將於下月啟用，房仲統計實價資料，中央公園周邊近一年房價上漲5.4%、交易量大增近四成，利多效應明顯浮現。

台慶不動產資深研究員高俊銘表示，水湳中央公園面積達67公頃，是大安森林公園2.5倍。

除了超大綠地吸引買氣，不少人看好經貿園區可帶入就業人口，住宅需求增加，加上捷運綠線將於年底通車試營運，積極搶進卡位，房市因此價量俱揚。

根據台慶不動產統計，自去年4月至今年3月為止，近一年水湳中央公園周邊1公里，共成交住宅1181戶，較前一年增加324戶、37.8%，平均房價也從前一年18.6萬元上揚至19.6萬，年增幅5.4%。

永慶不動產台中水湳經貿加盟店陳國豊店長指出，水湳經貿園區周邊房價在台中並不算低，但在74號快速道路開通後，交通便捷，未來還有捷運綠線即將通車，周邊生活機能豐富，居住環境優越，加上有不少大型住宅社區，因此買氣暢旺。

陳國豊表示，水湳經貿園區周邊目前房市交易以屋齡20到25年的中古大樓或是透天型產品為主，因水湳智慧城位於西屯區與北屯區交界，因此吸引兩區有購屋需求的民眾進駐，首購族群首選中古大樓，總價約600-800萬左右，房型以三房居多，透天型產品則受換屋族群青睞，總價在1000萬-1500萬之間。

預售與新成屋市場部分，目前園區主力以西側的12期重畫區開發為代表，區內建築型態多是電梯社區大樓，五年內新古屋以三房最多，總價帶約1800萬至2000萬之間，其次為四房，總價帶約2000萬至2500萬之間，平均成交單價行情約每坪30萬至33萬元。

此外近期預售推案有二房型的規劃，總價約1200萬至1500萬之間，區內仍有少部分社區型的透天別墅住宅，總價約4000萬元左右。今年買氣與成交行情，已較去年稍有回溫的情況。

高俊銘表示，台中市除了建設紅利外，人口也持續增加，目前人口279萬人，已超越高雄市，躋身全台第二大城市，在建設與人口紅利雙利激勵下，加上三大屯區建商積極推案，市場供給與買氣皆有增溫，房市後市看旺。

尤其捷運綠線與紅線交通網絡建置完後，台中房市將由點擴增到線的成長，建議有購屋需求的民眾積極看屋、出價，多看多比較，搶先購得好屋。

新北市泰山區與新莊副都心有地緣相近關係，不僅原本區域交通就很便利，機場捷運開通後，區域更擁有兩個站點加持。信義房屋泰山明志店店長楊傑富表示，泰山地區多是在地客買盤，隨著市場買氣回升，區域房價獲得支撐。

新北市泰山區的交通網絡相當便利，不僅擁有中山高，以及64、65號快速道路，還有五楊高架橋，另外透過台一線快速道路、中山高架橋，15至20分鐘內就能直達台北車站，當地區公所在明志國小側門更有提供免費接駁公車到台北車站；除此之外，機場捷運通車後，泰山地區更有A5泰山站、A6泰山貴和站兩個站點，也有捷運新莊線的丹鳳站在附近，區域交通串連雙北市相當方便。

學區上，泰山擁有高升學率的義學國小、義學國中；生活機能上，擁有三家全聯、一家頂好超市，以及泰林路上福泰市場（早市）可滿足生活需求；除此之外，泰山精華區--明志路商圈周邊，除了就近能享受到輔大醫院所提供台大級醫療規格，還可從機場捷運泰山貴和站上車，兩站就抵達長庚醫院站，就醫不用再往台北跑。

楊傑富指出，2014年房市從高點向下反轉，泰山地區房價也有受到震盪，從最高每坪成交價31、32萬元的行情，降至最低曾出現23、24萬元價格；不過，近期區域房市在在地買盤穩健回溫之下，每坪成交價又再回升到27、28萬元左右。

楊傑富分析，由於泰山地區房市擁有低總價、低單價優勢，區域行情價差不大，加上區域交通便利、生活機能佳，因此能在經過房市盤整期之後，區域房市快速穩步回溫。

楊傑富表示，目前泰山地區以小坪數產品最為順銷，預售、新成屋部分只要格局不錯，每坪成交價有機會29萬至32萬元左右，若是中古大樓每坪成交價約落在25萬至28萬元間。至於舊公寓方面，屋況較好的每坪成交價落在23萬至25萬元間。

依據信義全球資產統計，今年第二季北市商辦價格走勢平穩，各商圈售價變動不大，平均售價維持在每坪83.6萬元，投報率上升至2.46%。

信義全球資產經理王維宏表示，由於租賃需求增溫，租金上揚，售價不變，激發不少觀望的投資客進場，進而增加買氣，第二季商用不動產交易量比Q1大幅增加，建商買地情況熱絡，預估下半年商用不動產持續火熱。

根據信義全球統計，第二季商辦交易，信義世貿商圈均價每坪小幅上揚0.2萬至97.7萬，松江南京商圈小幅下降至80.4萬元，其餘商圈價格都持平，平均售價也維持在83.6萬元。

租金方面，由於租賃需求旺盛， 第二季平均租金上漲至2,185元，除了松江南京和敦南商圈持平，其餘商圈都上漲。

各類辦公室，因南山大樓和國泰民生建國大樓投入市場，拉高了A+級辦公的租金上漲至3,016元，A級辦公上漲至1,893元，B級辦公則上漲至1,505元。

內科廠辦市場部分，Q2內科買賣交易依舊熱絡，除了台塑購入內湖「T．CBD」三棟，創見也買下麗寶總部大樓，內科平均售價維持在50.7萬的水準，整體租金資本化率為2.73%，較上一季微幅上升。平均租金小幅調升為1,156元，西湖段和文德段租金呈現上揚，舊宗段持平，顯示內科租賃需求穩定。

王維宏表示，2018年Q2屬於平穩復甦的一季，商用不動產持續增溫，顯示建商及大型法人對市場信心十足，投資意願持續擴張，下半年商用不動產持續看好。

最新實價揭露，北市指標明星學區套房「仁愛A+」今年4月成交一戶，總價1588萬、單價146.2萬元，是2016年以來，近三年的高價。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，少子化讓學區宅未來受到質疑 ，不過實價顯示，高人氣明星學區宅保值性仍高，仁愛A+雖然先前漲很多，房價位處高點，但截至目前，實價資料沒有出現任何賠售情況。

仁愛A+位於北市大安區大安路，樓高12層，挑高3米6，多為10坪左右的套房產品，屋齡約九年。

仁愛A+屬師大附中學區

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，仁愛A+在2006年推出預售，當時開價一坪65萬元，在當年不算便宜，不過由於屬於師大附中學區，吸引大批投資客，以及為卡位明星學區的家長購買設籍，銷售情況相當不錯。

此一社區在2008年10月完工後，房價一路上揚，2012年實價登錄上路，實價成交行情已到每坪110萬元以上，2013年成交五戶，成交價都在一坪160萬元，其中八樓戶以總價1688萬，每坪166.6萬交易，至今仍是北市最貴套房王。

張旭嵐表示，仁愛A+因交屋時，實價登錄尚未上路，因此第一手住戶轉售並無歷史資料，但如果是在預售時買進，大都賺了一倍以上，實價資料該社區自2012年以來共有39筆交易資料，其中有二筆有歷史交易資料，分別小賺85萬和145萬。

張旭嵐表示，從實價資料來看，仁愛A+不少住戶買在高點，但只要不是買到最高點，目前轉手仍有獲利。

明星國中小搶破頭

她表示，少子化確實衝擊整個台灣教育體系，從國小到大學都出現招生不足的情況，但由於小孩生得少，家長更注重孩子教育環境，更願投入金錢搶進好學區，高知名度明星國中、小學依然搶破頭。

張旭嵐分析，仁愛A+作為北市套房王，除了學區優勢，該社區近捷運大安站，有五星飯店式管理，10坪套房租金行情可達2.5~3萬元，投報在2%上下，因此整體房價下修，但該社區房價仍展現抗跌。

仲量聯行發佈2018年第2季台北市不動產市場調查報告認為「租賃市場將供不應求，理想投資標的回歸公共建設」，報告指稱，政府官方預測2018年半導體、科技及機械相關產業需求強健，在就業及薪資穩健成長帶動下，經濟成長可望達2.6％。若政府積極改善國內投資環境、外交政策促進企業來台投資，並吸引海外觀光客來台，期許拉抬國內零售及不動產市場需求。

2018年第2季租賃需求延續上一季走勢，新大樓持續吸引大面積整合營運、或空間升級的企業租戶進駐。近幾年釋出的大樓中，具空置單位者亦運用租金策略吸引租戶。在整體市場新供給空間及租戶預算考量皆有限的狀況下，部分大樓亦釋出原本計畫保留自用的空間與保留戶。大型金融、科技、專業顧問服務及網通等業別的新租約仍集中於信義區；中小型外商及國內企業則依舊以敦北、非核心等商業區為主。

仲量聯行表示，整體租賃需求在本季創新高，淨去化量達15,806坪，在不考量業主自用的前提下，單季需求創歷史新高，單是本季一季去化量便等同2016年全年之值。2018年上半去化量總計為23,325坪，相較過往，此上半年數據亦創下歷史新高。部分大樓業主目前給予相對優惠的租金或租約做為誘因好吸引租約，令多數企業考量搬遷費用後，仍決定進行搬遷。整合辦公室能節省營運成本，大面積需求於租約協商中也較具優勢。整體空置率持續下降，較上季減少2.1個百分點到8.0％，與2017年同期新供給未釋出前的空置率相當。


進駐率增加的新大樓租金微幅調高；現有大樓則些微調降租金吸引租戶，兩相交互作用使本季整體租金較上季微幅成長0.2％，每坪每月來到2,683元。租約誘因──如免租裝潢期──亦呈現類似租金狀況的走勢，整體免租期維持平盤於每年0.8個月，為六年來相對高點。

仲量聯行市調亦指出，A級或頂級商辦新供給釋出影響了主要商業區的B級辦公室，B級辦公室原租戶進行營運整合後搬遷，釋出部分面積，B級辦公室平均空置率較前季增加約1％，來到4.6％。租金方面，B級辦公室同樣面臨空置率增加大樓微降租金、空置率下降大樓微幅調漲的相互影響，整體平均租金較前季微幅下降0.1％，來到每坪1,771元/月。

新北市自2013年起推出全台首創的捷運青年住宅租金補貼，只要在新北就學就業，不論是否設籍，都可以申請每月2,400元租金補貼，補貼1年共2.88萬元。2018年已經邁向第6年，共補貼2,385戶，每年申請件數都有成長，顯示有實際需求，也是新北市很重要的青年居住政策。2018年度預計在10月中受理，提醒有需求的青年學子，不要錯過機會。

新北市政府城鄉發展局表示，青年朋友人生第一次離鄉就學就業的租屋經驗，是人生重要的體驗及過程，也是最需要協助的階段。新北市有城有鄉，轄內的22所大專院校散布在不同區位，有在山上的華梵大學，有鄰近海邊的聖約翰科技大學，也有在市區捷運站旁的輔仁大學、亞東技術學院等，加上學生外宿要兼顧學業、打工及生活機能的便利性，大多選擇在學校附近租屋。以每所大學不同條件及區位，為學生興建聯合宿舍，恐怕沒考慮到實際狀況及需求。

新北市政府城鄉發展局強調，校外租屋因具彈性，同時可以申請新北捷運青年住宅租金補貼，比起承租社會住宅更具誘因，故新北捷運青年住宅租金補貼廣獲青年朋友的喜愛。2017年度共有1,136戶申請，符合資格的748戶全數獲得補貼，其中在學學生比例超過20％，佔1/5強。新北市同時也推動「青年社會住宅」、「青年共居、青銀共居」試驗計畫、「包租代管」試辦計畫，及辦理大專院校租屋安全「租屋停看聽講座」及「租屋法律諮詢」，打造更安全、安心的租屋環境，幫助青年學生站穩人生的第一步。

2018年度新北運青年住宅租金補貼預計在10月中受理，18-40歲在新北就學就業青年即可提出申請，提醒有需求的青年及學生密切注意新北市城鄉發展局網站及我愛陳香菊FB的相關訊息。

奢侈品牌阿瑪尼跨界做豪宅 為購房者辦理社保規避限購

國際奢侈品牌阿瑪尼近年來在中國做起了房地產的生意，在成都及閘裡集團聯手打造了阿瑪尼藝術公寓專案。

近日，有購房者向《華夏時報》記者反映，阿瑪尼藝術公寓違規賣房給不具有購房資格的人，並由於項目品質問題延期一年交房。

曲線規避限購

2018年年初，李女士在阿瑪尼藝術公寓購買了一套建築面積83平米的房子，單價約6.73萬元/平米，分期支付了將近560萬元的總房款，簽署了商品房預售合同。但由於自己是外地戶口，也未在成都繳納社保，並沒有成都市的購房資格。

為了順利將房子賣給李女士，專案為其辦理了社保卡，並代其繳納社保，李女士在外地的工作並不受影響。專案承諾在兩年後，李女士符合購房資格後，再辦理房屋的網簽手續。

據悉，成都目前實施限購政策，外地購房者需在本地連續繳納兩年社保後方能置業。2017年3月23日發佈的《關於完善我市住房限購政策的通知》（下稱《通知》）明確，在成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區區域內購買住房的，購房者須具有限購區域戶籍，或在限購區域穩定就業且連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

《通知》還提道，要加強市場監管，規範市場秩序，嚴厲查處違規收取誠意金、虛高裝修費用變相提價、偽造或虛開社會保險繳納證明等違法違規行為。

在簽訂商品房預售合同之前，項目還讓李女士簽署了一份《聲明暨承諾函》，其中寫道，“在限購政策實施期間本人不具備在成都市限購區域內購買商品房的資格，即使簽訂了購房合同也不能在成都市不動產登記中心辦理備案登記，貴司已向本人做出充分說明，但本人仍堅持購買，待成都市取消限購政策後再由貴司在成都市不動產登記中心為本人購買的房屋進行備案登記。”

據記者調查，阿瑪尼藝術公寓目前仍在為不符合購房資格的人辦理社保手續，曲線規避限購政策。

近日，《華夏時報》記者以購房者的身份詢問了專案的情況，其置業顧問表示，專案為70年產權的住宅，目前的均價是5萬元?平米，可以首付五成。記者詢問自己是外地戶口，並沒有在成都繳納社保，這樣的情況是否可以購買。該置業顧問表示，如果有需要，專案可以幫忙買社保，並在兩年後進行商品房備案。

對於代辦社保一事，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，代繳社保或者只購房不過戶的做法，都是繞過限購監管的做法，是屬於違規行為，開發商和售樓部門不應該牽線辦理此類業務，這和當前房地產市場的調控思路是不一致的。住建部等部門也有針對各類違規售房行為的督查，開發商公開代繳社保等行為，或許會面臨較為嚴厲的查處。

嚴躍進還提道，房價出現大漲或大跌，違規交易會導致很多糾紛。對於購房者來說，這種做法本身就存在著一定的風險，尤其是在後期項目價格大幅提升的情況下，購房者可能會被開發商臨時加價或者違約，面臨拿不到房子的風險。如果後期限購政策發生變動，導致網簽無法完成，相關責任問題的界定也是很難的。

但專案對於代辦社保一事確有另一種說法。《華夏時報》記者聯繫到阿瑪尼藝術公寓的相關負責人，對於代辦社保是否合規的問題，該負責人回應稱，“社保是客戶自己找機構辦的，不是我們辦的，我們提前告訴她成都的限購政策，客戶沒有資格我們也提前說明瞭，客戶簽過聲明表示瞭解這個情況。現在成都很多項目都有這個問題，沒有購房資格，想買房只能辦理當地的社保。”

李女士簽訂的合同中約定，專案將在2018年12月31日完成房屋的交付。但李女士在今年6月份瞭解到，項目將延期一年交房。這讓李女士很難接受，並提出了退房、退款、賠償的要求。與項目接洽後，項目承諾退給李女士房款，10月份才能拿到這筆退款。

上述項目負責人也證實，項目將在明年底交房，延遲交房的原因是裝修等並未達到阿瑪尼方面的標準，部分材料需要調整，具體的設計方案還在協商，對方要求專案要加強施工、監管方面的力度。至於李女士的退款和賠償的要求，會按照合同約定進行。

奢侈品商造樓或水土不服

據悉，阿瑪尼藝術公寓是奢侈品牌阿瑪尼在中國落地的首個地產項目，由阿瑪尼集團及閘裡集團聯合打造。項目從建築外觀到室內設計風格，均由喬治•阿瑪尼親自完成，項目精裝修交房，配套阿瑪尼品牌傢俱。

奢侈品牌做房地產項目並不是新鮮事，1994年，範思哲興建了全世界第一家六星級酒店“範思哲皇宮”；2009年，阿瑪尼在迪拜修建了第一座阿瑪尼酒店；2004年，寶格麗與萬豪酒店集團推出了米蘭寶格麗酒店；LV也於2006年在法國滑雪勝地Courchevel開設了第一家“白馬莊園”酒店。

但國內對於奢侈品牌造公寓的接受度似乎並不高。阿瑪尼藝術公寓於2016年底開始銷售，去化情況並不樂觀。上述負責人介紹，專案共有1300套房子，目前售出300套左右。

有業內人士告訴記者，阿瑪尼和門裡集團在成都合作的阿瑪尼藝術公寓或許是因為成都地價相對較低的因素，但國際奢侈品牌進軍中國房地產業務，更多的是帶有噱頭色彩，僅靠此吸引中國土豪並不容易，難免會遭遇水土不服的情況，銷售情況還是要看產品本身是否真的過硬。

這個項目的經歷也頗為波折，被兩次易手，先後經歷了3個東家。據《成都商報》報導，2006年，融通世紀拿下該項目用地，直到2010年才正式動工，最初項目命名為成都天璽，定位為“亞洲最高純居華宅”。但很快被整體轉讓給合展集團，合展集團接手之後，工程進度快速推進，專案隨之封頂，但在2012年8月左右卻傳出停工消息。2013年專案被門裡集團接手，12月19日宣佈與阿瑪尼集團聯手，打造豪宅專案阿瑪尼藝術公寓。隨著時間的流逝，該專案70年的產權已經過去了12年。

房企業績雖然上升，估值也較低，但投資者對於未來企業盈利的預期仍舊比較悲觀。

受政策消息及多重因素影響，自6月25日以來，地產股連續下跌不止。據21世紀經濟報導記者不完全統計，6月以來，中國恆大、碧桂園、世茂房地產、綠地香港、龍光地產等多家上市房企紛紛回購股票以期提振股價，其中中國恆大連續三日回購股份，三天共耗資逾15億港元，碧桂園連續兩日回購股份，共耗資約3億港元。

此外，近一個月內，龍湖地產、中國金茂、融信中國、中駿置業、新鴻基地產、禹州地產、旭輝集團、泛海控股等將近10家上市房企股東也持續發起增持動作護盤。其中龍湖地產主要股東美賢集團在6月25日至6月27日期間於公開市場增持510.6萬股，耗資11億港元；泛海控股實際控制人盧志強6月底以來，共計增持公司股票450萬股，控股股東中國泛海6月20日至今已經增持超過800萬股，持股比例達67.8586%。

中原地產分析師張大偉注意到，“地產股上半年市值蒸發超萬億，特別是幾家龍頭房企，大部分市值跌幅超千億。”

新城控股副總裁歐陽捷認為，短期來看，國際國內環境仍具有不確定性，回購只是表明房企對行業大勢和企業自身價值的理性判斷，有助於幫助公司股票回歸價值，但並不能完全消除市場恐懼。

回購或增持

儘管房企業績屢創新高，但地產股卻在下跌通道。Wind資料顯示，自6月25日爆出棚改暫停傳聞至7月4日一周多時間內，房地產指數已經跌去11.39%。在此背景下，房企紛紛發起回購或增持以期護盤。

7月5日，世茂房地產（00813.HK）發佈公告，於2018年7月5日在香港交易所回購500.0萬股，耗資9847.182萬港幣，回購均價為19.6944港幣，最高回購價20.0000港幣，最低回購價19.3400港幣。公司於本年度內至今為止（自普通決議案通過以來），累計購回股數為500.0萬股，占于普通決議案通過時已發行股本0.148%；同日，綠地香港（00337.HK）公佈，於2018年7月5日在香港交易所回購13.0萬股，耗資37.574萬港幣，回購均價為2.8903港幣，最高回購價2.9100港幣，最低回購價2.8600港幣。公司於本年度內至今為止（自普通決議案通過以來），累計購回股數為179.2萬股，占于普通決議案通過時已發行股本0.064%；龍光地產（03380.HK）公佈，2018年7月5日，公司按每股9.73-10.24港元，耗資297.39萬港元回購30萬股，占已發行股份的0.0055%。

7月4日，恆大發佈公告，以3.81億港元回購約1850萬股。就在此前一日，恆大也以2.86億港元回購1413萬股，這意味著僅僅兩天，恆大已斥資6.67億港元回購股票。

6月27日，碧桂園在港交所回購了800萬股，耗資1.02億港元，回購均價為12.79港元；6月28日，碧桂園回購了1500萬股公司股份，耗資1.86億港元，回購均價約為12.41港元。至此，碧桂園於本年度內累計回購2300萬股，占已發行股本的0.106%。6月27日-6月28日兩天內，除了碧桂園，龍湖、中國奧園、龍光地產、中國金茂、禹州地產、中駿置業、融信中國、新鴻基地產等房企均有回購或增持行動。

“房企回購一方面是顯示對自己企業未來的信心，另一方面，從趨勢上看，股價跌到一定程度，未來肯定有反彈的趨勢，尤其是一些業績比較好的企業，在這個時候適當地做一些回購，也可以算是企業的一種投資。”同策諮詢研究中心總監張宏偉表示。

對於地產股下跌，業界普遍認為是多重因素導致。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，近期來看，地產股的確下跌較為明顯，6月下旬棚改政策收緊可以視為地產股下跌的“導火索”，加之後續的七部委開展“嚴打”，整體呈現“跌跌不休”。總體來看，政策層面的影響是首要的，七部委治理市場亂象，對於房企的銷量和回款速度都有一定影響；其次，棚改貨幣化安置的收緊，使三四線樓市也出現分化，一部分城市或出現房價的明顯拐點；最後，房企融資管道不斷收窄，更是讓地產股“雪上加霜”。

除了政策層面，歐陽捷還認為，地產股下跌也與大環境有關。他認為，一方面，中美貿易摩擦對中國經濟增長產生了不確定性風險，對國內企業債務違約造成影響，引發資本市場擔心；另一方面，宏觀政策的不確定性可能影響房地產市場走向，這也讓資本市場頗有杯弓蛇影之感。

市場恐懼短期或難消除

儘管房企回購增持動作頻繁，但業界普遍認為，受資金緊張以及盈利預期低等因素影響，地產股萎靡狀況還將持續。

“房企回購是讓外界看到地產公司對自己公司股價的信心，是對股價的認可。效果很難說立竿見影，不過對於價值投資者來說，具有很強的參考意義。”CRIC分析師朱一鳴認為， 房企業績雖然上升，估值也較低，但投資者對於未來企業盈利的預期仍舊比較悲觀。

張宏偉認為，從下半年來看，整個行業的狀況並不會太樂觀。週邊的經濟環境和房地產行業調控及去杠杆的背景、房企資金面壓力等因素都會影響房企的利潤表現，利潤表現會影響到其股價表現，因此在短期六個月內，很難有太大效果，但是從長期來看，到明後年，可能市場還會有新的上行走勢。儘管上行的速度可能不會像過去兩三年那麼快，但是從趨勢角度來講，今年下半年是一個低谷期，明年和後年會有上行。明年後年企業的業績表現好了，其在資本市場上的表現也會出現反彈和上漲的趨勢。


張波也認為，房企回購這種護盤行為本意是給市場吃“定心丸”，或許在短期內有提振市場信心的作用，但長遠來看對於地產股影響不能觸達本質，關鍵還是看政策導向。

不過，易居研究院研究總監嚴躍進指出，在房企業績屢創新高背景下，地產股下跌仍存不少困惑。“地產股下跌走勢與房企業績增長態勢不一致，所以投資者可能會困惑。因此房企業績發佈後，股價或許會有重新反彈機會。另外，地產股是否可以率先在大盤中走強，類似的問題其實都是困擾投資者的問題。當然回購肯定會有點效果，回購本身就說明管理層或大股東是看好此類企業發展的，因此對於防範看空情緒蔓延是有積極意義的。”

粵港澳大灣區規劃即將出臺，當政策紅利釋放，產業和人口加速聚集，可以預見的是，大灣區的長租公寓將是一個規模巨大的市場。

炎炎7月，21歲的曾宛來到深圳找工作，選擇了一間長租公寓入住，這家店有房源對應屆大學生免費試住。

在深圳，類似這樣的長租公寓已有很多，萬科泊寓、龍湖冠寓等等，乾淨、明亮、舒適，還有可以做飯、聊天、打球的公共空間。

這讓萬科高級副總裁譚華傑感歎，十幾年前，他們那一代人剛來到深圳，選擇的第一落腳點多數只能是城中村。

這也促使萬科在長租公寓業務中，將改造深圳城中村列為重要的租賃房源之一。

不只是深圳。炙手可熱的粵港澳大灣區，已成房企兵家必爭之地；這裡的長租公寓和租賃市場，也是一派繁榮。

據21世紀經濟報導記者不完全統計，截至7月，包括碧桂園、萬科、保利地產、龍湖、金地、招商蛇口等在內的二十余家房企已在大灣區落地長租公寓，打響了一場看不見硝煙的戰爭。

產品、規模、資金、運營，這場多維度全方位的競爭中，誰能拔得頭籌？

來大灣區租房

萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文喜歡去泊寓找人聊天，他想知道，他們都是些什麼樣的人，以及他們對租房的感受和要求。

從前只管蓋房子賣房子的地產商，已經開始認真地做租房生意了。在粵港澳大灣區，已經有20家房企進入或計畫進入灣區城市，當機構房東。

得益於多年的試驗和積累，萬科是當前大灣區長租公寓的“規模王”，青年公寓泊寓已佈局廣深佛莞4市，現有48個專案。

2017年12月20日，碧桂園正式入局租賃，似乎要把開發住宅的高速度用在長租公寓上。短短半年內，已在大灣區開業8家門店，進入廣深莞3個城市。

總部位於廣州的保利地產，也將長租公寓列為重點發展業務。在其四條產品線中，N+青年公寓規模最大，廣州是落地點之一。

除了萬科、碧桂園、保利地產這樣出身大灣區的全國性“巨無霸”，深業這樣的大灣區本地市屬國企，實力也不容小覷。

深業提供的資訊顯示，現長租公寓項目集中在深圳和香港新界，有深業檸盟、深業有居、深業上居及深業頤居四大長租公寓產品線，共10個項目，總建築面積約37萬平方米。

龍湖則是外來房企的代表，旗下品牌冠寓現在大灣區共有11家門店，佈局廣深2市。

總體而言，大部分房企在大灣區的長租公寓佈局才剛剛開始，像佳兆業、旭輝、華潤置地這樣有實力的房企，長租項目都還沒有落地。

從城市來看，長租公寓發達的灣區城市為廣深兩市，已進入的房企90%都選擇這兩個城市；佛山、東莞、中山、惠州僅有兩三家品牌房企進駐。

不過，去年以來，這些城市都在不遺餘力地出臺人才吸引、租賃優惠政策，鼓勵年輕人來本地工作、租房。

統計顯示，大灣區內地9座城市均已發佈租賃政策，提到了鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、培育機構供應主體等內容，並明確在稅收方面的優惠和金融支持。

廣州更在去年下半年的“租16條”中，在全國率先提出了“租購同權”。此後，廣東省內外陸續有城市提出相近的思路。

中原地產研究顯示，大灣區的深圳、廣州和珠海在租金市場的表現相對靠前；對曾宛這樣的年輕人來說，這3城租房壓力相對較大。

粵港澳大灣區規劃即將出臺，當政策紅利釋放，產業和人口加速聚集，可以預見的是，大灣區的長租公寓將是一個規模巨大的市場。

資產運營賽道開啟

大灣區的租房市場，是房地產進入下半場後，房企在資產運營賽道上的角逐。

萬科、龍湖從一開始就遵循資產運營的邏輯，進行輕重資產結合的拓展。

但在當前規模擴張階段，大部分房企仍是以輕資產為主，主要從當地企業、政府、村集體等手中，獲取廢舊廠房、辦公樓、公寓或住宅樓，並將其裝修改造成為整棟公寓或受託管理出租，承租期一般在10~15年。

值得關注的是，萬科採取“內容運營+綜合整治”的輕資產模式，在深圳和珠海開展“萬村計畫”獲取租賃房源，正在被越來越多的房企關注。

尤其是在深圳，城中村資源特別豐富，超過60%的常住人口居住在城中村，城中村綜合整治是優化存量租房市場的有效途徑。

據21世紀經濟報導記者瞭解，目前，碧桂園、華潤、金地等都在尋找機會介入城中村改造。

龍湖深圳公司總經理鞠文傑也透露，龍湖正在密切關注，積極研究，不排除戰略性地進入深圳整村統籌。

龍湖希望更多聚焦一個大的社群，通過大的人口基數，來做大增值服務，按照這種邏輯，不會單純地去把城中村的租金拉高。

房企做長租的重資產模式，則是收購物業，或拍得自持用地，自建專案並裝修改造及運營管理。

另一些企業則在大灣區大手筆投入重資產，將自持物業投放到長租公寓市場，星河控股、深業集團、招商蛇口就是以重資產模式為主。

深業集團副總裁董方介紹，深業大部分的租賃業務為自持。去年12月，深業宣佈位於深圳中心區的豪宅深業中城“由售轉租”，引發熱議。

不同于深業，星河控股集團雖拿出22萬平方米住宅，打造了深圳首個長租住宅社區，星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊卻坦言，目前市場上的長租公寓仍然是以國企、央企以及萬科、碧桂園這樣的企業為主導，民營企業只是少量參與。

長租公寓的盈利方面，輕資產的測算模式相對簡單，如果一間公寓能保持97%的出租率，則保守估計大約7年回本；如果長租15年，IRR回報率可以在兩位數以上。

重資產的測算則不一樣。董方認為，持有長租公寓，可以獲得租金回報率疊加房屋增值的雙重收益。但這需要較長的時間。

廣州萬科泊寓總經理張成皓坦言，不論輕重資產，長租公寓的前期投入都較大，要達到較高的出租率才有可能盈利；同時因為租賃的稅費等流通成本較高，目前計算回本的時間都較長。

深圳一家大型房企內部人士向21世紀經濟報導記者表示，目前在大灣區長租公寓能賺錢的，一是很早之前就拿地且地價非常低的自持資產，租金回報率較高，比如招商在蛇口的一些公寓；二是品牌溢價特別高的高端服務式公寓。

長遠考慮，房企傾向於重資產占比更多。碧桂園副總裁程光煜稱，碧桂園做長租，輕資產在早期比較多，盤活存量資產、注入運營管理和服務去起步；未來重資產的比重會越來越多。

龍湖也表示，未來將逐步加大重資產比例。早期輕重比例是8:2，後期將達6:4。

租賃閉環待形成

在粵港澳大灣區的房企均具有強烈的金融意識，而這裡的金融機構也意識敏銳，善於創新。

銀企合作，碰撞出一種生態共贏模式：開發商以一定年限的房屋居住權，換取銀行一筆長期穩定的資金；另一方面，銀行對企業提供全方位金融支援，以及更多綜合服務。與此同時，開展租客的綜合消費的個人貸款。

2017年11月初，建設銀行率先在廣東佛山、深圳等國家住房租賃試點城市推出住房租賃業務，成為首家進軍住房租賃市場的國有大型銀行。

其中，建設銀行佛山分行與萬科合作的“CCB建融家園•泊寓”，共計約提供2400套租賃房源；建設銀行深圳分行也與招商、萬科、恆大、星河等11家房地產公司簽署房屋租賃戰略合作協定, 共建“CCB建融家園”系列。

除了建設銀行以外，工行、農行等也與珠江集團、越秀集團等簽署戰略合作協定等，進入租賃。

而以朗詩與平安不動產為代表的合作模式的落地，為金融助力租賃再添新樣本。

2018年1月10日，雙方共同成立基金，計畫在未來三年內，在北上廣深一線城市等共同投資長租公寓專案，基金目標資產管理規模人民幣100億元，由朗詩長租公寓進行運營、管理等，將在專案穩定運營後尋求REITs等方式退出。

譚華傑等人士指出，從全世界可比的經濟體來看，解決長租公寓的盈利模式，成熟的做法是資產證券化。

2017年10月，保利地產發行國內首單央企租賃住房類REITs；此後，越秀地產、碧桂園等分別發行了租賃住房類REITs。

招商證券指出，未來一旦公募REITs正式落地，通過REITs自持公寓將成為主流的運營模式之一。

在京開發商日子不好過 “十強”上半年銷售額下跌兩成

2018年北京仍然堅持“房住不炒”，在限購限貸、預售限價等政策嚴控下，調控措施不斷細化，新房供應極度低迷，新房市場成交規模明顯回落，並持續低位運行。

嚴格的限購環境，加上限競房即將大量入市的情況下，購房者持幣觀望態勢明顯。在這種情況下，房企的日子並不好過，商住項目的銷售陷入了停滯期，有的住宅項目的單價跌去了1萬元。

有資料顯示，2018年上半年北京銷售金額TOP10房地產企業合計銷售額較去年同期下降了22%。

TOP10成交總額下跌兩成

近日，中國指數研究院發佈了《2018年上半年房企北京銷售排行榜》，2018年北京區域受政策嚴控、房貸利率持續上調等影響，市場規模明顯縮減，銷售金額TOP10房企銷售總額、銷售總規模、入榜門檻值均明顯下降。

銷售金額方面，2018年上半年北京銷售金額TOP10房地產企業合計實現銷售額達598億元，較去年同期下降22%。2018年上半年北京銷售金額TOP10排行榜門檻值為27億元，較去年同期下降36%。

2018年在政策嚴控下，北京市場成交規模明顯縮減。2018年上半年北京銷售面積TOP10房地產企業合計實現銷售面積達160萬平方米，較去年同期下降16%。2018年上半年北京銷售面積TOP10排行榜門檻值為7萬平方米，較去年同期下降36%。

在外部政策趨緊、內部資金壓力加大的形勢下，房企紛紛選擇聯合開發，既降低市場風險，又相互提升品牌影響力，助推銷售業績。龍湖、保利、首開共同打造的和光塵樾項目，首開、龍湖合作開發的景粼原著項目，首開、華潤合作開發的首開華潤城專案等2018年上半年銷售業績表現突出，推升了房企銷售業績。

上半年北京銷售金額TOP10房企依靠大量在售項目為企業業績提供保障。2018年上半年TOP10房地產企業在售專案合計141個，平均在售項目數量為14個，較去年同期均值減少1個，大量在售項目維持了房企穩定的供應量，為房企北京銷售業績奠定了基礎。其中，首開股份、保利地產、首創置業、萬科、華潤置地、龍湖地產在售項目均在10個以上，涵蓋住宅、寫字樓、商業等多種產品線。

北京市場的冷暖，處在一線的行銷人員有著深刻的體會，一位元業內人士告訴記者，今年的市場並不好做，上半年北京的新房項目預售審批卡得比較死，價格和網簽方面都有限制。

一名置業顧問告訴記者，去年3•17調控之前，房子根本不愁賣，購房者來買房有錢全款都沒用，還要找關係才能搶到。3•17之後房價漲幅從坐著火箭往上升的狀態，一下子停了下來。今年的市場和限購之前沒法比，但今年的價格比去年更為合適，有更多的活動和房源可選擇。

對於北京市場上半年的表現，思源地產首席分析師郭毅告訴《華夏時報》記者，北京上半年成交量不太理想，有多方面的原因，嚴格的調控政策環境，導致房地產市場的整體需求出現下滑，今年房地產市場的資金層面也一直處在趨緊的狀態下，影響了購房者的心態；市場相對平穩，購房者是以居住為主的剛需和改善型購房者；從北京目前供應節奏來看，限競房多數在今年6月份以後上市，所以有大量客戶的資金拿在手裡，等待限競房的上市。

行業寡頭初現

《2018年上半年房企北京銷售排行榜》榜單顯示，首開股份以102億元的銷售額奪得上半年的銷售冠軍，保利地產以93億元的銷售額位居半年度銷售金額排行榜亞軍，首創置業則憑藉89億的業績，位於季軍位置。萬科緊隨其後，成交金額達到了82億元。中海地產成交金額為60億元，位居第五。此外華潤置地、龍湖地產、中國金茂、京投發展、泰禾集團都以超過27億元的銷售金額進入了榜單前十名。

值得注意的是，今年上榜的中海集團，旗下中海寰宇天下、中海•國際城、中海•金璽公館及陸續上市的中海麗春湖墅、中海京西裡等項目表現不俗，伴隨企業上半年驟然發力，中海上半年的成交金額達到了60億元。

但企業間的競爭，歸根結底是產品力的競爭。諸葛找房分析師認為，在市場下行的趨勢中，品牌實力雄厚、產品品質過硬、市場口碑較好的企業依然能夠取得不錯的業績。

從銷售金額TOP10來看，房企銷售額分化日益明顯，強者愈強態勢明顯，規模化優勢持續凸顯，市場集中度進一步加劇。北京共有6家房地產企業銷售額超過50億元，銷售金額超過100億的房企僅1家。

房企業績呈梯次分佈，且彼此間差距較大。銷售金額前三甲房企的銷售總金額占TOP10企業銷售總額的48%，逐步拉大與其他企業的差距，行業寡頭初現。銷售面積前三甲房企的銷售總面積占TOP10企業銷售總面積的49%，市場集中度進一步加強。

中國指數研究院分析，從整體來看，今年上半年北京房地產市場規模明顯縮減，在調控不放鬆、金融監管趨嚴的情況下，品牌房企需要不斷探索多元業務、升級產品服務，積極應對市場變化。

對於北京市場下半年的走勢，郭毅分析，下半年，隨著限競房供應量的打開，從成交量來說能有一個比較好的體現。但這個好是總體成交資料的好，並不意味著單盤個案都會出現熱銷，可能下半年跑得快的、推的早的房企，能把客戶先攏一批走，部分專案真到不行的時候可能就得降價了，需要適應市場的形勢做策略的調整。

今年上半年，在拿地一項，碧桂園花了884億元，萬科花了723億元，保利地產花了615億元。上述三家企業，單拎任何一家的買地金額來看，都相當於一家中型房企一年的銷售金額。

伴隨房地產市場調控的深入，規模化依然是房企撇不開的情結，房企在業績競賽中加速奔跑，房企土地儲備規模與結構對業績依然重要。

據中指數研究院資料，在碧桂園、萬科、保利之後，是龍湖、中海、華潤置地、旭輝、綠地、中梁和中南置地。TOP10房企1~6拿地總額4784億元，占TOP50企業的44.7%。

值得注意的是，中梁和中南置地都屬於行業內的中型房企，但它們在此輪拿地中，甚至超過恆大、融創、金地等大型房企。

行業局面有了分化。一些企業將此段時間視為彎道超車的關鍵時期，趁低吸納，抓緊拿地。

易居研究院的資料顯示，今年上半年，其監測的40個典型城市土地成交面積同比增長18%，但成交均價同比下跌13.2%，並且溢價率處於低位。

中信期貨分析師尹丹指出，“今年以來的土地交易仍然維持著旺盛的勢頭，一方面在於地方政府土地供應規模加大，另一方面在於企業對土地的需求仍然旺盛。”

但與往年相比，房企拿地更趨理性，高價地的現象大為減少，並流標流拍現象也有所增多。

值得一提的是，目前土地市場招拍掛中，限地價、限房價、競自持、競配建政策出讓在越來越多城市，考驗房企盈利能力。譬如，中鐵置業69億元競得的北京順義後沙峪地塊採用“限房價、競地價、競自持”的出讓方式；碧桂園40億元競得的佛山地塊出讓條件為“限地價，競自持70年租賃住房計容建築面積”；保利29億元競得的廈門地塊採用“限地價、競配建”的出讓方式。

資金依然是房企拿地的瓶頸，在目前的融資環境下影響更顯著。

房地產市場的監管仍在加強，房企融資正受到越來越大的壓力，銀監會嚴禁資金違規流入房地產，“資管新規”落地，信託資金也無法違規進入樓市，國內銀行對房地產企業的信貸正在收緊，此外房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金也受到限制。

一個明顯的現象是，恆大等公司正在減少拿地，以消化前期土地儲備為主。在資金壓力下，更多房企強調回款，加強對現金流的管理。綠城在6月發放了《關於全面加強內源性現金流管理的通知》，要求項目加快去化以回籠資金。

尹丹的判斷是下半年，土地市場或會降溫。原因是在需求端方面，限制企業購房正成為樓市調控新方向，居民杠杆率空間受限開始壓制居民購買力。“在信貸融資和需求受限共同作用下，房地產企業在土地市場的敏感度和謹慎度還將提高。”

九倉夥拍南豐以104億港元投得，樓面地價每呎32014港元，屬至今山頂官地呎價第二高。

山頂呎價最貴官地。2006年由新地以18億港元投得，每呎樓面地價42196港元。

港府本月底將公布下季度賣地計劃，按之前公布的時間表，本財年第2季（7月至9月）預計至少有3幅住宅官地招標，分布大埔白石角、大嶼山及山頂。當中最受市場注目的，一定是山頂文輝道地皮，其身價隨近期樓市向上而急速攀升，有測量師半年前對地皮預測僅每呎樓面地價6萬元（港元，下同），但最近估值已大幅飆高五成至9萬元，升速較同期CCL樓價指數的11.8%升幅更急勁。

山頂文輝道2、4、6、8、9及11號地皮位於山頂頂級豪宅地段，坐北向南，附近為山頂道、施勳道、白加道等世界級豪宅街道，景觀望向南區海景，地皮面積約18.9萬方呎，可建樓面約9.47萬方呎。多位測量師就地皮進行估值，發現業界的估價幾乎一樣，由82.4億元至85億元，樓面地價每呎8.7萬元至9萬元。

最高估價85億 可建9.47萬呎

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典對地皮估值約85億元，每方呎樓面地價約9萬元，為目前市場估值上限。張氏指出，近年樓價飆升，超級豪宅供應特別稀缺，造價更高得令人咋舌，目前許多山頂豪宅造價都已經超過每方呎10萬元，參考同區屋地造價，今次對山頂文輝道地皮的估值已算保守。

他說：「現時山頂豪宅每呎已經十幾萬元起，MOUNT NICHOLSON（或稱聶歌信山）最近去到15萬元一呎，都推高.成個超級豪宅地價。」他又指出，去年尾他對該地皮的估值僅每方呎樓面地價6萬元至7萬元，但近半年市況續升，市場不時錄得超級豪宅以呎價十多萬元成交，因此決定大幅調高地皮估值。

今次文輝道地皮也是自2010年7月賣出聶歌信山道豪宅地後，政府再一次推出山頂地皮。當年聶歌信山道地由九倉夥拍南豐集團以104億元投得，樓面地價每呎32,014元，為迄今山頂官地第二高呎價地皮。

MOUNT NICHOLSON 呎造15萬

該地盤亦即是現時的MOUNT NICHOLSON，其近年售出的洋房，基本上每方呎已經由10萬元起跳，今年3月售出的2號洋房，實用呎價更高達15.17萬元，創亞洲屋苑式洋房最高紀錄。

至於山頂呎價最貴官地，則為2006年12月山頂加列山道地皮，當年由新地以18億元投得，較拍賣底價高逾1.34倍，每呎樓面地價42,196元。

地盤發展成現時的TWELVE PEAKS， 提供12座洋房，2014年8月曾公布價單，當時每幢洋房索價3.934億元至8.191億元，每方呎10.54萬元至17.57萬元不等。項目最後於2015年售出4幢，呎價介乎10.4萬元至11.9萬元。

港經濟基調好 今年樓價料升15%

展望下半年，張聖典對市況樂觀，按現時經濟步調，全年樓價料升15%至20%，除非外圍經濟出現重大變動，否則地價升勢不會改變。問到一手空置稅或將推出，會否影響發展商出價，他表示，雖然新措施會迫使發展商加快賣樓，但相信市場有能力吸納，且現時空置單位數量並不多，相信對整體供應影響有限，未必會影響地價。

3新盤爆搶客戰 共收2000票

新盤氣氛連日升溫，未受政府6月底出招影響，新地（00016）北角海璇1B期（下稱海璇）、同系大埔白石角雲滙2期（下稱雲滙），以及遠東發展（00035）大圍珀玥上周先後公布價單，連日爆發搶客戰，截至周日（8日）三個新盤累收近2000票，凍資約2.12億元。

政府出招後，發展商急不及待推盤。新地上周連環公布旗下兩個樓盤的首張價單，其中雲滙上周四（5日）推出首批128伙，雖然只有一伙折實售價低於500萬元，但項目過去周六（7日）起一連兩日收票，市傳已累收約800票，相較首批單位超額約5.3倍，凍資8000萬元。

海璇累收160飛 超購1.3倍

記者昨天在雲滙位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場的展銷廳樓下電梯大堂所見，有近百名睇樓客前來參觀示範單位，現場不時出現排隊人龍，睇樓客中不少屬於計劃以「父幹」資助子女上車的準買家。睇樓客黃先生指出，有意認購該盤單位予已投身職場的女兒上車，並直言現時樓價昂貴，新一代難以置業，「冇屋企人幫，下一代都供唔起啦。」

雲滙位於白石角科進路12號，兩期共提供1444伙，其中2期設有640伙，預計2020年7月底入伙。

同系北角豪宅海璇亦於上周五（6日）推出首張71伙價單，折實平均呎價36738元，貴絕同區，當中最平一伙5A座3樓F室開放式單位，折實售價也高見1025.05萬元。市場人士指出，海璇上周六首日收票，當日已足額，連同昨日短短兩天，累積收票約160張，超額認購約1.3倍。由於該盤每票本金20萬元，因此極速凍結市場約3200萬元資金。

一手兩天59宗買賣少三成

至於與雲滙同處新界東的珀玥，早前以折實平均呎價21496元推出首批50伙，貴絕同區上車屋苑，但無減準買家的睇樓意欲，項目展銷廳連日來不乏睇樓客，昨天高峰期排隊人龍更一度由展銷廳樓下大堂延伸至戶外。遠東發展指出，該盤截至周日晚上8時，單日錄得逾2400人次參觀，令上周五開放示範單位至今累積參觀人次增至逾6700人。市場消息稱，該盤單計過去兩天收票逾700張，由上周五開始收票起計算，3天則累積收到近1000票，超額約19倍；按每票本票10萬元計，凍資近1億元。

新盤掀起收票潮，凍結市場購買力，令過去周末兩天一手只錄得約59宗成交，較前一個周末約84宗，大減約29.8%。

新世界（00017）旗下北角柏蔚山過去周六推售45伙，兩天共有19宗成交，已是過去周末售出最多單位的新盤；緊隨其後為同日推出10伙發售的長實（01113）馬鞍山星漣海，一連兩天錄得6宗買賣，該盤將於今日推出2A座26樓A室連天台特色戶進行單日招標。

買家憂慮市場缺盤多過政府出招，紛紛加快入市步伐，造就低層單位也可變樓王。葵涌新葵芳花園一個極低層戶，放盤僅約一個月，即以每方呎16750元易手，呎價貴絕全屋苑。屯門新屯門中心則有兩房單位放盤一周，以一口價600萬元沽出，進一步敲響該屋苑兩房快將難以承造八成按揭的警號。

中原地產資深分區營業經理許偉業稱，新葵芳花園B座極低層5室，實用面積400方呎，兩房間隔，原業主上月以698萬元放盤，於上周五（6日）獲買家議價後減價28萬元（約4%），以670萬元沽出單位，呎價16750元，刷新該屋苑呎價新高。原業主2012年以310萬元購入，賬面賺360萬元，升值約1.2倍。

據悉，買家為同區上車客，雖然入市前政府已連出六招，但始終「驚（市場）無盤多過政府出招」，與原業主議價後即拍板入市。

新屯門中心兩房首見六球

新屯門中心兩房造價，則進一步逼向可承造八成按揭的「死線」。祥益地產高級區域經理黃慶德說，新屯門中心7座高層D室兩房單位，實用面積501方呎，原業主開價600萬元一直「企硬唔減」，放盤僅一周即以該價錢獲同區上車客承接，為該屋苑兩房單位首見「六球」，呎價11976元。原業主2014年以306.5萬元購入，賬面賺293.5萬元（約95.8%）。

按是次造價計，買家最高可獲銀行批出樓價八成按揭，意味首期最多只須120萬元，相對該單位造價突破至601萬元，按揭成交降至樓價六成須承擔的首期金額240.4萬元，少逾一半。

將軍澳都會駅兩房造價亦逼「九球」，香港置業助理分區董事劉浩勤說，都會駅10座高層D室兩房單位，實用面積513方呎，昨日以897萬元售出，造價屬該屋苑兩房新指標，呎價17485元。原業主2014年以540萬元入市，賬面賺357萬元（約66.1%）。

近期市場焦點轉至一手新盤，加上新房策出台不久，二手交投受壓，中原地產統計十大二手屋苑過去兩天（7日至8日）錄3宗成交，按周減少11宗（約78.6%），是今年2月17日至18日受農曆新年假期影響只錄得一宗成交後，近20個周末新低。美聯物業分行統計十大二手屋苑錄得6宗成交，按周少4宗。

政府早前公布把資助出售房屋的定價與市價脫鈎，售價可望由市價七折，下調至市價五二折。香港房屋協會（下稱房協）主席鄔滿海指出，在新房屋政策下，擔心令房協推出資助出售房屋時，每個單位蝕50萬至100萬元，對房協的長遠財政造成壓力，期望可獲政府豁免支付地價。

鄔滿海過去周六（7日）出席電台節目時稱，房協現時興建資助出售房屋時要向政府支付相等於市值一半的地價，若新定價折扣改以申請人負擔能力計算，房協跟隨新折扣率賣樓，估算每賣一個新界區的單位便要虧損50萬元，市區單位更要每個蝕100萬元。

鄔滿海表示，房協屬非牟利機構，須自負盈虧，要維持營運持續性很重要，與房屋委員會（下稱房委會）不同。在舊的定價機制下，房協出售資助房屋會有少許利潤，但擔心新定價機制令他們的長遠財政構成很大壓力，故房協計劃與政府商討處理方案，期望可以與房委會看齊，只須付出一筆土地平整費用，而免付地價，令房協有足夠營運資金。

雖然資助出售房屋定價與市價脫鈎或令房協蝕錢，但鄔滿海認為，以往資助出售房屋跟隨市價七折，但當市價上升，就會影響到市民負擔能力，新機制考慮市民的負擔能力是好事。

另外，政府上月底宣布撥出9幅私人住宅用地改為興建公營房屋用途，當中一幅位於九龍東啟德的用地，將會撥予房協。鄔滿海透露，計劃將該地皮用作安置受九龍城真善美邨重建影響的居民。

鄔滿海說，雖然尚未掌握啟德用地的大小和可建單位數量等資料，但由於該地皮已完成規劃程序，取得土地後可盡快設計及興建，估計可於5年內完成發展。至於真善美邨原址重建後單位數目預計可由現時約1000伙，增加至約1600伙。

紛自製「首置」身份避辣稅 伺機入市

下半年樓市走勢雖然受多項不明朗因素困擾，但是今年上半年仍有2,438名業主，透過內部轉讓模式自製「首置」身份，預備隨時再入市。

根據Q房網統計資料顯示，過去兩個月均有逾500宗登記屬於內部轉讓個案，仍然處於高水平。上半年則累積有2,438宗，較去年下半年的2,335宗再升4%，反映市民對樓市前景仍然樂觀，暫未受加息及政府出招（當局早於3月份揚言推出一手空置稅）等因素打擊購買慾，預備隨時以首置身份再入市，以避免支付巨額印花稅。

嘉湖山莊 涉轉讓宗數最多

統計資料顯示，上半年涉內部轉讓最多的屋苑是天水圍嘉湖山莊，Q房網統計該屋苑393宗註冊個案，有48宗屬內部轉讓；而比例最高的屋苑是將軍澳維景灣畔，今年首6個月統計到99宗登記，當中有25宗是內部轉讓，佔比達25.3%，即10個宗註冊個案有2.5宗是內部轉讓。以維景灣畔6座低層B室為例，業主早於2000年以241萬元聯名購入，持貨18年基本上供滿樓，有足夠條件再入市，故今年初以750萬元內部轉讓釋放其中一名首置資格，或籌備再入市。

事實上，近年政府多次出招遏抑樓價，置業人士紛紛透過不同方式避重稅，其中一個較常用的方法是，把聯名持有的物業以內部轉讓形式，將業權轉移到其中一個業主名下，另一個業主即時變為首置身份，再入市時不用繳交15%辣稅。

換樓客轉讓業權 省稅119萬

例如紅磡海濱南岸3座中層F室，業主早於2009年聯名購入，當時購入價387萬元，去年底以680萬元（涉及稅款約12.75萬元）內部轉予其中一名業主，另一名業主沽出業權後，今年5月以首置身份購入同座一個592平方呎的3房單位，成交價1,055萬元，印花稅約39.6萬元。若買方事前沒有內部轉讓甩名，則要支付樓價15%（158.3萬元）從價印花稅，自製首置身份入市變相節省約118.7萬元。

Q房網香港董事總經理陳坤興指出，透過內部轉讓模式自製「首置」身份再入市的數字持續高企，某程度反映市民對樓市前景相當樂觀。

雖然特首日前再公布樓市6招，措施主要是將公、私營市場分流，有實力的買家始終有購買第二個物業的需求，而住宅雙倍印花稅提升至樓價15%後，透過內部轉讓自製首置身份的潮流仍然會持續，除非政府對政策作出調整。