淡水跌出前3名 桃園買盤進場

此消彼長
今年上半年房市交易王出爐，由新北市板橋區成六都交易量最大的行政區，前6個月建物買賣移轉棟數逾4000棟，亞軍、季軍則為桃園市桃園區及中壢區，歷年常勝軍淡水區則以3364棟跌出前3名。不過專家認為，下半年若無重大話題，買氣並不被期待。

住商機構據六都地政局公布最新建物買賣移轉棟數，統計上半年交易量最多的前10大行政區，板橋區爆冷奪魁，累計移轉量4060棟，較去年同期的2375棟成長約7成。第2名的桃園區，累計移轉量3843棟，去年上半年冠軍的中壢區，今年則量減5.7%，以3783棟屈居第3。

「下半年買氣不期待」
綜觀上半年度交易量前10大的行政區，新北市共有板橋、淡水、中和及新莊4區進榜，桃園市佔2名；台中市的西屯及北屯亦頗有表現；高雄市僅鳳山區進榜；台南市永康區則在南科就業人口需求下，以黑馬之姿殺進第8名。
大家房屋企研室主任郎美囡分析，目前房市買盤以自用、首購為主，訴求低總價，買方願以時間成本取代房價成本，故轉進新北市與桃園市，「板橋雖屬高價區，但受惠重劃區建案破盤價促成的全面性殺盤，買氣獲得帶動。」
至於搶下2、3名的桃園區、中壢區，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該2區為桃園南北區塊雙雄，今年包括青埔地帶餘屋持續出清，中路重劃區交屋熱潮，一掃近年桃園市賣壓過大陰霾，買盤加快逢低進場腳步。

價差仍在 買氣不穩
淡水區今年上半年移轉量3364棟，較去年同期減約12.6%，交易量排名亦從第2名滑落至第4名。郎美囡認為，淡水區因低單價、低總價吸引買方，向來是新北市交易熱區，但隨著市場信心增加，許多財力較雄厚的買方陸續進場，轉往其他區域購屋，因此造成排名大洗牌。加以淡水新市鎮機能佳的區域逐漸出現飽和，如新市國小年年爆滿，反而讓有學齡兒童的家庭思考其他區域。
整體看來，今年買氣略有回溫，不過幅度不高，且部分交易量是交屋量支撐，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，信心回升凝聚出的買氣還不穩固，主要關鍵仍在買賣雙方對價格認知的差異，導致買氣難以推展，估計下半年若無重大話題，買氣不容易被期待。

儘管台北市今年上半年房市交易量表現不突出，但房價卻已止跌回漲，據內政部實價登錄今年1~5月交易資料，12個行政區中僅萬華、大同區小跌1~3%，其他皆呈上漲，南港區去年同期每坪平均48.2萬元，今年漲至56.2萬元，成長16.6%最多，北投區去年每坪平均41.2萬元，今年漲至44.9萬元，漲幅約9%居次。

企業搬遷 助漲南港
南港區房價上漲最多的原因，全國不動產企研室主任張瀞勻認為，主要在於大樓及套房產品拉抬房價，「近2年許多企業搬遷至南港區，不只帶動企業主及主管就近購買2~3房型產品，也使上班族轉向南港車站及研究院一帶購屋，一併帶動中小坪數住宅的買氣。」

全國不動產大台北區經理許智堯也說，台北市過去3年房價呈現盤整，尤以豪宅修正最大，但近期自住買盤積極進場，且單身者、小家庭多，中小坪數產品需求不減，價格呈現回漲。

不過信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德對此則持不同看法，他認為南港是台北市成交量最少的區域，平均房價易受成交樣本數影響，上下波動較明顯，因今年市場景氣較好，房價水準較高的重劃區房屋交易量增，就會拉高南港均價，而非去年買房子的今年就漲16%。

年輕人預算少，想要投資房產，可考慮往中部小坪數物件搶進。台中近期出現不少大樓案規劃1~2房小坪數產品，不但地處精華，且1房含車位最低800萬元可入手，吸引不少在地、甚至北部的年輕投資客進場。

如年初在天津路、近河北路推出的「城市摩方」，為15坪挑高型超小宅，因總價僅500萬元左右，短短1個多月即售罄；河南路、近向上路的小宅案「博識」，規劃21~46坪，雖總價900餘萬元起跳，但是7期內唯一小宅新案，目前也已完銷；「One City」則在8期重劃區捷運旁，規劃18~28坪，也完銷。

自住、投資客皆有
今年下半年逢甲地區，同樣出現指標小宅新案「MY勝美」，位於青海、光明路口，規劃21~50坪1~4房，每坪37~39萬元，其中21坪1房僅28戶，含車位800萬左右，開案不久就被掃光，不過主力2、3房仍能與區域產品競爭，因價格較低，且區域多大坪數產品，專案副理邱奕昇表示，全案已售3成，自住、投資客皆有。

緊接著興富發也將在大墩7街、近惠中路口推出新案，緊鄰大墩國中小，地點比「博識」更佳，預計規劃20餘至30餘坪主力2~3房，吸引不少投資客關注。

預售宅搶市！高雄市近來出現很多預售宅搶市，清一色鎖定首購客。統計指出，目前高雄新屋供給包含預售與成屋已高達2萬693戶，若以高雄每年可去化7000戶新屋估算，目前供給量至少要3年才能完全去化。
高雄目前正面臨著新成屋供給下降，建商推預售宅搶市現象。根據龍悅廣告統計，高雄過去15周平均每周去化132戶新成屋，若以相同速度計算，預估全年可去化約7000戶上下。

高雄建商今年大量推出預售宅搶市，目前全市待售預售高達1萬5724戶，當中左營區因有數場造鎮案公開，待售戶高達2579戶，橋頭區也有2203戶，另包括楠梓、苓雅、前金、三民與鳳山區也均有逾1300戶供給。

2~3房小宅爆量
龍悅廣告協理吳季濃分析，從統計可發現高雄新成屋供給量有逐漸下滑趨勢，但預售案量體卻大幅提升，建商推預售案通常銷售期會拉長1年以上，甚至會從預售階段賣到成屋，目前預售案多以首購與首換宅為主，「而該數據也與今年高雄市建案申報開工趨勢相同，出現2~3房小宅爆量問題。」

台灣金聯今年第八度推出平價宅優惠專案，本次平價宅共912人申購，同一戶別有兩人以上申購，共58戶，已於昨（9）日舉辦抽籤決定買主，本次出售率達88.6%，為歷年新高，而統計同一戶兩人以上申購的物件，熱門前五名全部集中在中南部，總價皆在300萬元以下，房仲業者表示，目前自住客群為主，市場以低總價較熱銷。

台灣金聯連續第八年推出平價宅，董事長鄭明華表示，詢問及看屋人潮不斷，公司網站流量也創新高，在短短三星期之內，不僅登記申購人數近千人，出售率再創歷年新高的88.6%，絲毫不受到房地產景氣影響，平價宅價格平實、透明，讓利回饋民眾，是熱銷原因。

台灣金聯公司代理總經理郭文進說，本次專案活動，以屏東潮州太平路華廈最熱門，共有75人登記申購，其次，台南市夏林路公寓、高雄市林森一路華廈、桃園市春日路華廈等都有超過50人以上登記申購，均屬熱門物件。

新北市中和區捷運南勢角站「南方之星」推出五戶，全部完銷，成績相當亮眼。若進一步以區域分析，台北市、基隆市、新竹縣市、台中市、南投縣、台南市、屏東縣等地區物件，都百分之百完銷、桃園市也有九成的銷售率。

日勝生（2547）6月在浮洲合宜住宅－「日勝幸福站」最大的A6區交屋下，帶動公司單月營收高達53.4億元，較去年同期激增24.2倍；日勝生表示，預計第3季完成住宅全部交屋，公司將揮別去年谷底、營運表現漸入佳境。

浮洲合宜住宅去年已交屋約100億元，今年在該案A2、A3區持續交屋下，公司第1季營收達38.64億元、年增2.8倍，稅後純益達1.9億元，優於去年同期虧損7.29億元，每股稅後純益為0.21元；今年第2季在該案最大的A6區在6月交屋下，推升公司單月營收達53.4億元、年增24.2倍。
累計日勝生上半年營收達124.57億元，較去年同期22.1億元大增4.6倍；其中第2季營收高達85.93億元，不僅季增1.2倍，更較去年同期11.98億元激增6.1倍。日勝生昨（9）日收在11.55元，上漲0.5元。

日勝生指出，浮洲合宜住宅－「日勝幸福站」總銷金額約440億元（含店面），雖然過程中有退戶但候補人數已全部遞補完成，另外補強相關費用約52億元，包括利息補貼、搬遷等，也已在去年認列完畢。

「日勝幸福站」擁有4,455戶合宜住宅，其中4,009戶出售，446戶為出租住宅，1樓376戶中，其中店鋪有269戶、辦公室則是107戶，總計全案合計4,831戶；其中最大的A6區占全案比重約六成，目前交屋約20%，預計全案住宅部分將在第3季全數交屋。

受惠交屋入帳大爆發，興富發「家族」完工交屋邁向歷年最高峰期。興富發（2542）、潤隆（1808）上半年營收雙樂透，雙雙衝破史上最高峰；法人預期，下半年還有新案入帳的高潮可期。

興富發最新的上半年營收昨（9）日出爐，累計1~6月營收大噴出達228.15億元，比去年同期激增2.3倍，也直接超越2017年一整年營收的186.7億元，也刷新歷年同期最噴量紀錄。至於6月營收，在內湖「雙湖匯」開始完工交屋的貢獻下，單月營收大噴出，達66.32億元，比去年同期激增6.62倍。

興富發集團總裁鄭欽天年初在尾牙宴上發出豪語：「今年則會是興富發成立以來，營收最多的1年！營建業史上，應該也沒有公司有那麼大的營收量體。」昨公布上半年營收果然驗證一半。

興富發今年是完工交屋大爆炸的一年，由於去年下半年部分大案紛紛遞延到今年才辦理交屋入帳，使得2018年的完工交屋量，呈現歷年少見的爆炸期。其中，第1季有南港雙美館、淡水海洋都心、台中文華匯等交屋貢獻。

第2季則有圓山一號院、雙湖匯加入銷售和交屋入帳的行列。其中雙湖匯總銷達169億元，是興富發今年入帳的一大重點，迄今已銷售約45％；接下來，還有華人匯、興富發莊園、興富發大悅、樹禾院、民生香榭、翰林小城、站前Ａ+等10多筆新案，會陸續完工貢獻。

法人估計，興富發2018年全台可望有總銷金額476億元、13個新案完工，已售案量達249億元；再加計可有近100億元餘屋銷售、轉投資潤隆建設（持股約12％）營收貢獻，估計2018年合併營收將有刷新歷史新高的實力。

至於「家族小鋼砲」潤隆，6月在「NTC國家商貿中心」啟動入帳下，帶動單月營收衝上13.72億元，年增3.88倍；累計潤隆上半年營收達85.26億元，年增5.94倍，創史上新高紀錄。

展望下半年，法人估潤隆總銷32.58億元，已售4成的「潤隆」6月完工，第3季可望衝高業績。

公共住宅為長期延續性政策，台北市都發局自郝前市長任內以來，即持續積極推動公共住宅政策，使市民安居台北市。自柯市長就任以來，除延續前市府規劃外，更盤點興建2萬戶公共住宅基地，並排定長期興建計畫期程及財源籌措計畫。現已盤點出至2018年底公共住宅之執行，已完工18處2,648戶、施工中32處11,124戶、發包中2處947戶、規劃中7處2,206戶及都更聯開分回68處2,998戶，合計127處19,923戶。預計2018年底新建公共住宅共36處基地，已完工及發包完成並施工中之台北市公宅總數量合計可達12,702戶。開工基地數、戶數及預算額度均大幅成長。

此外，都發局遵依台北市議會附帶決議及但書，自2016年起至各公共住宅基地辦理公聽會或說明，截至2018年6月底已辦理43場次，積極傾聽並回應地方居民意見及需求，部份公宅降低法定容積與戶數、增加社服務設施等。

有關媒體報導，公宅政策跳票一事，都市發展局表示，施政報告所提台北市府2022年完成2萬戶公共住宅部分，係指4年期間已規劃、興建及多元取得方式規劃之公共住宅，以於2022年完工及取得為目標，並非政策改變，特予澄清。因廣慈、陸保AB等公共住宅基地為回應溝通過程地方居民建議，部分基地調降戶數以現有容積量體開發，持續與居民溝通調整開發期程，另興隆公宅FHI基地受限於安康平宅居民安置輪轉，無法同時動工，爰2萬戶公宅基地預計於2022年全數完工；台北市府仍將持續透過多元管道累積公共住宅數量，4年興辦2萬戶公共住宅的承諾及決心沒有改變，接下來，本府亦將持續採多元策略並透過市府首創的「市有建物及用地整合運用導向之都市發展策略(簡稱EOD)」，持續累積公宅住宅數量達5萬戶。

都市發展局指出，所謂的EOD係指利用學校、市立聯合醫院及周邊的公共設施等市有建物及用地整合運用，進一步導入更具環境意識的循環經濟模式，同時規劃兼具教育(Education)、經濟(Economy)、生態(Ecology)、公平(Equity)與進化(Evolution)等5E規劃思維的發展策略。

伴隨著城市人口結構與使用需求的改變，各學校校舍等市有建物及用地面臨整建維護甚至拆除的生命周期。台北市有超過兩百處國中小學學用地，再加上周邊的公共設施，是重新調整都市發展與土地使用的一大契機。市府所提出來的EOD政策，將可持續累積公宅住宅數量，同時引入環境永續與社會公平、循環經濟等概念，進行空間佈局調整，以帶動都市與地區的永續發展。

早期台北市大同區商業活動活絡，隨著城市空間及商業重心轉移，該區面臨傳統商業活動日漸衰退、房屋老舊窳陋及公共環境品質不佳。一群成長於大同區的在地人，結合相關專業領域人士成立具有在地建商屬性之敦仰建設有限公司，以找尋童年回憶及抱持回饋鄉里之態度，一步一腳印深耕地方並獲得地主認同，成功整合後相挺協助居民「舊屋變新屋」。

土地銀行積極配合政府政策，自2017年8月推出「辦理危險及老舊建築物加速重建貸款要點」後，已成功核貸數件危老重建融資案，成功案例遍布台北市、新北市、桃園市、高雄市。該行以實際行動協助改善老舊危險社區居住環境，提供重建期間所需之各項金融服務，讓參與重建之住戶在重建過程及未來的新屋居住均能享有安心、貼心之服務，同時也為提升都市公共安全、美化市容及改善環境品質盡一份心力！

土地銀行為政府持股100％之公股銀行，近年積極轉型，除原有之不動產核心業務外，擴大辦理企業授信、信用卡、財富管理、電子金融等業務，更以實際行動支持政府政策，持續推動「五+二新創重點產業」、「新南向政策」、「都市更新」及「危老建物重建」等融資業務。在競爭激烈的金融環境中，秉持著「豐厚．和諧．熱誠．創新」的經營理念，以企業化、效率化的精神，力求為客戶提供多元化創新金融服務，朝全方位優質金融機構的目標前進。

仲量聯行2018年07月09日發佈2018年〈全球不動產透明度指數〉(Global Real Estate Transparency Index)研究報告，台灣的積分明顯進步，名列世界第26名，屬透明市場組，在亞太地區則名列第六，超越中國、南韓等主要亞太國家。全球不動產市場透明度前五名國家依序為英國、澳洲、美國、法國和加拿大。

本次研究涵蓋世界158座城市近兩百項研究調查參數，將不動產市場分為高透明、透明、半透明、低透明與不透明五組。調查項目包括國家的市場基本面、營效指標、資料庫、相關稅法及交易流程，此次還加入永續性調查項目。

本次台灣積分上升，主因為近年政府在實價登錄機制上的幾項重大突破，如資訊公布頻率提升至每公布三次、近十年來價格資料庫數量持續累積擴增、不動產交易普遍使用公證且制式化合約、以及不動產從業人員內控管理標準提升等，均有助於台灣在國際透明度評比的提升。

不過本次研究發現，在不動產金融、公開資訊、建物綠能永續等方面，台灣仍有進步空間。例如銀行在融資放貸時，宜聘請外界估價師執行專業客觀的估價；實價登錄可逐步擴充至其他型態的不動產，如停車場、資料中心、學生宿舍等；在綠能永續方面，應建立建物能耗監控系統，可參考國際能源總署碳排放標準，並導入不動產科技輔助，透過專業營運管理降低建築物碳汙染的影響。而不動產科技將是透明度進步的突破口，仲量聯行全球研究部董事長Jeremy Kelly表示：「亞太區科技蓬勃發展，不動產科技有望大幅改善亞洲市場的透明度。」

另外值得一提的是，台灣今年五月甫三讀通過實價登錄新制2.0，包括預售價格的即時登錄、登錄記載至確切門牌或地號等，可讓不動產的市場資訊更精準透明，雖然這些新制在本次調查完成後才公布，但預計這將使台灣在下屆調查時透明度向上提升。

仲量聯行總經理趙正義表示：「不動產市場透明度是跨國企業投資決策的重要參考，透明度愈高的國家，風險與不確定程度愈低，可吸引更多外商投資、跨國企業進駐及提升國家整體競爭力。近年來台灣政府對提升資訊透明度的努力值得嘉許，隨者環保意識的提升，為吸引更多外商投資台灣，持續促進不動產交易的透明度與公平化，建立智能科技、環境永續的城市管理等皆有助於提升外商對台灣的投資興趣。」

　　炎炎7月，21歲的曾宛來到深圳找工作，選擇了一間長租公寓入住，這家店有房源對應屆大學生免費試住。

　　在深圳，類似這樣的長租公寓已有很多，萬科泊寓、龍湖冠寓等等，幹凈、明亮、舒適，還有可以做飯、聊天、打球的公共空間。

　　這讓萬科高級副總裁譚華傑感嘆，十幾年前，他們那一代人剛來到深圳，選擇的第一落腳點多數只能是城中村。

　　這也促使萬科在長租公寓業務中，將改造深圳城中村列為重要的租賃房源之一。

　　不只是深圳。炙手可熱的粵港澳大灣區，已成房企兵家必爭之地；這裡的長租公寓和租賃市場，也是一派繁榮。

　　據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至7月，包括碧桂園、萬科、保利地産、龍湖、金地、招商蛇口等在內的二十余家房企已在大灣區落地長租公寓，打響了一場看不見硝煙的戰爭。

　　産品、規模、資金、運營，這場多維度全方位的競爭中，誰能拔得頭籌？

　　來大灣區租房

　　萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文喜歡去泊寓找人聊天，他想知道，他們都是些什麼樣的人，以及他們對租房的感受和要求。

　　從前只管蓋房子賣房子的地産商，已經開始認真地做租房生意了。在粵港澳大灣區，已經有20家房企進入或計劃進入灣區城市，當機構房東。

　　得益于多年的試驗和積累，萬科是當前大灣區長租公寓的“規模王”，青年公寓泊寓已布局廣深佛莞4市，現有48個項目。

　　2017年12月20日，碧桂園正式入局租賃，似乎要把開發住宅的高速度用在長租公寓上。短短半年內，已在大灣區開業8家門店，進入廣深莞3個城市。

　　總部位于廣州的保利地産，也將長租公寓列為重點發展業務。在其四條産品線中，N+青年公寓規模最大，廣州是落地點之一。

　　除了萬科、碧桂園、保利地産這樣出身大灣區的全國性“巨無霸”，深業這樣的大灣區本地市屬國企，實力也不容小覷。

　　深業提供的信息顯示，現長租公寓項目集中在深圳和香港新界，有深業檸盟、深業有居、深業上居及深業頤居四大長租公寓産品線，共10個項目，總建築面積約37萬平方米。

　　龍湖則是外來房企的代表，旗下品牌冠寓現在大灣區共有11家門店，布局廣深2市。

　　總體而言，大部分房企在大灣區的長租公寓布局才剛剛開始，像佳兆業、旭輝、華潤置地這樣有實力的房企，長租項目都還沒有落地。

　　從城市來看，長租公寓發達的灣區城市為廣深兩市，已進入的房企90%都選擇這兩個城市；佛山、東莞、中山、惠州僅有兩三家品牌房企進駐。

　　不過，去年以來，這些城市都在不遺余力地出臺人才吸引、租賃優惠政策，鼓勵年輕人來本地工作、租房。

　　統計顯示，大灣區內地9座城市均已發布租賃政策，提到了鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、培育機構供應主體等內容，並明確在稅收方面的優惠和金融支持。

　　廣州更在去年下半年的“租16條”中，在全國率先提出了“租購同權”。此後，廣東省內外陸續有城市提出相近的思路。

　　中原地産研究顯示，大灣區的深圳、廣州和珠海在租金市場的表現相對靠前；對曾宛這樣的年輕人來説，這3城租房壓力相對較大。

　　粵港澳大灣區規劃即將出臺，當政策紅利釋放，産業和人口加速聚集，可以預見的是，大灣區的長租公寓將是一個規模巨大的市場。

資産運營賽道開啟

　　大灣區的租房市場，是房地産進入下半場後，房企在資産運營賽道上的角逐。

　　萬科、龍湖從一開始就遵循資産運營的邏輯，進行輕重資産結合的拓展。

　　但在當前規模擴張階段，大部分房企仍是以輕資産為主，主要從當地企業、政府、村集體等手中，獲取廢舊廠房、辦公樓、公寓或住宅樓，並將其裝修改造成為整棟公寓或受托管理出租，承租期一般在10~15年。

　　值得關注的是，萬科採取“內容運營+綜合整治”的輕資産模式，在深圳和珠海開展“萬村計劃”獲取租賃房源，正在被越來越多的房企關注。

　　尤其是在深圳，城中村資源特別豐富，超過60%的常住人口居住在城中村，城中村綜合整治是優化存量租房市場的有效途徑。

　　據21世紀經濟報道記者了解，目前，碧桂園、華潤、金地等都在尋找機會介入城中村改造。

　　龍湖深圳公司總經理鞠文傑也透露，龍湖正在密切關注，積極研究，不排除戰略性地進入深圳整村統籌。

　　龍湖希望更多聚焦一個大的社群，通過大的人口基數，來做大增值服務，按照這種邏輯，不會單純地去把城中村的租金拉高。

　　房企做長租的重資産模式，則是收購物業，或拍得自持用地，自建項目並裝修改造及運營管理。

　　另一些企業則在大灣區大手筆投入重資産，將自持物業投放到長租公寓市場，星河控股、深業集團、招商蛇口就是以重資産模式為主。

　　深業集團副總裁董方介紹，深業大部分的租賃業務為自持。去年12月，深業宣布位于深圳中心區的豪宅深業中城“由售轉租”，引發熱議。

　　不同于深業，星河控股集團雖拿出22萬平方米住宅，打造了深圳首個長租住宅社區，星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊卻坦言，目前市場上的長租公寓仍然是以國企、央企以及萬科、碧桂園這樣的企業為主導，民營企業只是少量參與。

　　長租公寓的盈利方面，輕資産的測算模式相對簡單，如果一間公寓能保持97%的出租率，則保守估計大約7年回本；如果長租15年，IRR回報率可以在兩位數以上。

　　重資産的測算則不一樣。董方認為，持有長租公寓，可以獲得租金回報率疊加房屋增值的雙重收益。但這需要較長的時間。

　　廣州萬科泊寓總經理張成皓坦言，不論輕重資産，長租公寓的前期投入都較大，要達到較高的出租率才有可能盈利；同時因為租賃的稅費等流通成本較高，目前計算回本的時間都較長。

　　深圳一家大型房企內部人士向21世紀經濟報道記者表示，目前在大灣區長租公寓能賺錢的，一是很早之前就拿地且地價非常低的自持資産，租金回報率較高，比如招商在蛇口的一些公寓；二是品牌溢價特別高的高端服務式公寓。

　　長遠考慮，房企傾向于重資産佔比更多。碧桂園副總裁程光煜稱，碧桂園做長租，輕資産在早期比較多，盤活存量資産、注入運營管理和服務去起步；未來重資産的比重會越來越多。

　　龍湖也表示，未來將逐步加大重資産比例。早期輕重比例是8:2，後期將達6:4。


租賃閉環待形成

　　在粵港澳大灣區的房企均具有強烈的金融意識，而這裡的金融機構也意識敏銳，善于創新。

　　銀企合作，碰撞出一種生態共贏模式：開發商以一定年限的房屋居住權，換取銀行一筆長期穩定的資金；另一方面，銀行對企業提供全方位金融支持，以及更多綜合服務。與此同時，開展租客的綜合消費的個人貸款。

　　2017年11月初，建設銀行率先在廣東佛山、深圳等國家住房租賃試點城市推出住房租賃業務，成為首家進軍住房租賃市場的國有大型銀行。

　　其中，建設銀行佛山分行與萬科合作的“CCB建融家園泊寓”，共計約提供2400套租賃房源；建設銀行深圳分行也與招商、萬科、恆大、星河等11家房地産公司簽署房屋租賃戰略合作協議, 共建“CCB建融家園”係列。

　　除了建設銀行以外，工行、農行等也與珠江集團、越秀集團等簽署戰略合作協議等，進入租賃。

　　而以朗詩與平安不動産為代表的合作模式的落地，為金融助力租賃再添新樣本。

　　2018年1月10日，雙方共同成立基金，計劃在未來三年內，在北上廣深一線城市等共同投資長租公寓項目，基金目標資産管理規模人民幣100億元，由朗詩長租公寓進行運營、管理等，將在項目穩定運營後尋求REITs等方式退出。

　　譚華傑等人士指出，從全世界可比的經濟體來看，解決長租公寓的盈利模式，成熟的做法是資産證券化。

　　2017年10月，保利地産發行國內首單央企租賃住房類REITs；此後，越秀地産、碧桂園等分別發行了租賃住房類REITs。

　　招商證券指出，未來一旦公募REITs正式落地，通過REITs自持公寓將成為主流的運營模式之一。

　　海南省住房和城鄉建設廳9日通報，近日該省開展房地産市場專項整治，三家企業因違規銷售或違反限購政策被處罰通報，最高限制5年內不得在海南從事房地産中介業務。

　　通報稱，五指山祥瑞置業有限公司通過為非本公司的人員虛假申報個人所得稅，協助121名購房人規避限購政策在海南省五指山市購買商品房，責令六個月內改正違法行為，整改期間取消該公司在海南省各市縣網上簽約資格，且5年內不得在海南省各市縣開展房地産中介業務，並處罰3萬元。

　　海南繁興置業有限公司向121名不符合購房條件的人員銷售五指山市福安房地産開發有限公司開發的未取得現房銷售備案的福安大廈商品房，責令六個月內改正違法行為，整改期間取消在海南省各市縣網上簽約資格，且5年內不得在海南省各市縣開展房地産中介業務，並處罰3萬元。

　　五指山福安房地産開發有限公司將未辦理現房銷售備案的福安大廈違規委托代理公司進行銷售，責令六個月內改正違法行為，整改期間取消網上簽約資格。同時，公司和法人代表在海南省各市縣2年內不得從事新的房地産開發業務，並處罰3萬元。

　　海南省住建廳表示，將進一步強化市場監管，加大查處力度，確保房地産市場調控措施落實到位，保持市場平穩健康發展。

　　過去兩年，龍湖這家低調的房企，在長租公寓業務上卻非常高調。隨著公司在華南市場長驅直入，龍湖冠寓也搶灘粵港澳大灣區各大城市，不遺余力。

　　6月26日，龍湖深圳前海灣店開業。與此同時，龍湖深圳公司透露了布局二線城市租賃業務的意願。繼萬科、碧桂園等房企後，龍湖也力圖進入發展前景較大的大灣區二線城市，搶佔先機。

　　作為大型房企在長租公寓領域的先行者之一，龍湖認為，長租公寓的本質是資産運營，追求規模、速度和利潤的三角平衡；冠寓的業務布局軌跡和租賃運營模式，在業內具有一定代表性。

　　就全國范圍來看，存在租賃需求的城市有限，租賃前期投入大、回本慢，龍湖要如何打贏長租公寓領域的攻堅戰？

　　深入大灣區城市群

　　6月26日，龍湖冠寓在深圳前海灣啟動了它的第7家門店。入駐深圳不到一年，冠寓已迅速布局南山、寶安、龍崗三大區。未來會繼續向羅湖、福田、南山等區延伸。

　　“深圳的7個店，整體出租率超過了90%，比較好的基本上處于滿租狀態，蛇口海上世界店和後瑞店開業一個月就到了滿租狀態，前海項目開業一個月的時間，出租率也到了91%。” 龍湖深圳公司總經理鞠文傑透露。

　　深圳只是龍湖在大灣區布局的一個城市。截至目前，在粵港澳大灣區內，龍湖廣深已開業13個項目，珠海、東莞、佛山等城市也在快速拓展中。

　　粵港澳大灣區的政策紅利下，進入重點二線城市，成為多家房企布局的一致動向，如東莞、佛山、惠州等。

　　深圳冠寓總經理孟蒙表示，長租公寓會跟著地産業務的步伐去走。資料顯示，目前龍湖已進入廣州、深圳、佛山、香港。

　　除了廣深，大灣區的二線城市也有發展租賃的潛力。以東莞為例，58集團2017租賃藍皮書指出，2017年珠三角城市群中，東莞租房需求增速為75%，超越廣州、深圳。而且作為廣深剛需外溢的城市，存在大量的潛在客戶。

　　正是看準這一點，在今年5月，碧桂園的長租業務已進入東莞；此外，萬科的長租公寓也早已落地佛山。

　　業內人士指出，部分二三線城市的租金回報率高于一線城市，有的能到3%-5%。雖然依然無法覆蓋利息等成本，但運營壓力可能比一線城市小。

　　中原地産的研究指出，當城市租金回報率達到4%或以上，在當地投資房地産才會獲得相對可觀的收益，綜合大灣區內地9城數據來看，肇慶和江門的房地産投資能夠獲得相對合理的租金回報水平。一線城市則處于橫向比較之下的相對低位。

　　鞠文傑介紹，自2016年下半年開始啟動，冠寓至今已進入28個一、二線城市，開業逾20000間。目前還有大量在建，今年下半年會有更多的房量不斷推出。

資産運營之道

　　龍湖深圳公司常務副總經理常為公認為，龍湖作為地産企業，切入長租公寓市場，從回報和利潤方面，一定不僅是單一的從租金剪刀差的維度思考，而更多是資産運營的商業模式，聚焦的是資産保值和經營增值的邏輯。

　　在拓展上，冠寓一直是“輕、中、重”三大模式並舉。輕資産定義為純品牌和運營的輸出與管理，中資産是10年以上租期租賃經營、股權合作、委托管理等方式，重資産即傳統意義上對于優質物業的收購、並購，以及開發運營。

　　這三者的比例是動態的，目前已開業房源80%以上為輕資産，未來會逐漸加大重資産佔比。“2017年平均借貸成本是4.5%，極低的綜合融資成本，這是能夠做重資産的前提。”

　　常為公稱，冠寓的拓展，會遵守集團全年凈負債率不能高于60%的上限，在這個基礎上，集團平均每年會拿出全年的銷售回款10%投入到持有型的物業中去，包括冠寓。

　　就盈利角度，常為公透露，在集團內部對于冠寓板塊設定了精細的投資測算模型，投資回報率有嚴格的要求。未來到了成熟期之後，輕資産業務毛利率應該在35%左右，凈利率在12%到15%；重資産的現金流收益、回報周期、融資邏輯和輕資産都不一樣，因為它本身有物業增值的邏輯在裡面。

　　公寓初期可能是微利的，而冠寓從商業模式上開拓了具有更多營收渠道和可能性的 CityHub （城市資源聚落），加大租金收入以外的更多渠道和可能性。

　　“現在冠寓的整個盈利模型仍在打磨的過程中，還是處于投入期，整個的回收指標需要一定的時間來驗證。”常為公表示。

　　另據鞠文傑介紹，整體上，冠寓業務的發展遵循戰略三角的原則，包含規模、速度、利潤，分別對應不同的內容。

　　規模指的是在這個行業內的分量，沒有規模，在這個行業裡面就沒有成本優勢。冠寓希望在規模上有追求，能夠盡快到行業前三名。

　　速度指每年有多快的速度，每年投多少錢做這個事情。2017年12月，龍湖成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，並于2018年3月成功發行30億；近期，龍湖與新加坡政府投資公司（GIC）共同設立長租公寓投資平臺，專項投資中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額達到10億美元。

“在面對這個市場時，龍湖用真金白銀去投，不是噱頭。這代表我們對速度的決心。” 鞠文傑表示。

　　利潤反應的則是投資質量問題。冠寓對每個項目都會從周轉、投資回報率、運營水平，在投資端做設定和把關。

　　截至2018年5月，冠寓全國開業三個月以上的門店，平均出租率為80%以上；全國開業六個月以上的門店，平均出租率為90%以上；成渝、杭州等地開業即滿租的情況也不少，目前來看運營狀況是比較健康的。

　　鞠文傑説，長租公寓本質上是一種“服務消費品”。除資金成本的較量外，長租公寓更是“效率”“成本”和“客戶體驗”的極致競爭，因此，“精益管理”對于冠寓來説更為重要。

　　2018年冠寓地區公司的戰略評價體係中，引入了“客戶滿意度”和“品牌認可度”兩個指標，分別佔10%的權重。

　　長租公寓是與住宅開發完全不同的業務，相對應地，其管理團隊、人員設置、業績考核和激勵都與住宅業務的邏輯不同。

　　孟蒙介紹，龍湖專門制定了針對地區公司長租公寓的激勵政策，從規模、速度和質量三個維度來獎勵長租公寓發展快且好的地區公司，給地區公司更大的動力；另外，公司在人員編制、資金等各方面對長租公寓業務都有傾斜。

　　據了解，龍湖集團內部轉崗了很多優秀人才到長租公寓業務，同時在招聘方面，集合了集團和各個地區公司的力量，從市場上搜尋優秀人才加盟。

　　在粵港澳大灣區的城市群市場，龍湖正在將自己的一整套長租公寓運營理念進行貫徹和實踐。龍湖期望，長租公寓業務可以貢獻穩定的現金流，目標是到 2020 年達到規模行業前三，30 億元營收收入。

蘇甯已於近期佈局二手房仲介業務，稱“無論房價，統一收取9999元服務費”

隨著房價攀升，仲介費費率卻一直居高不下，這導致購房者對此頗有微詞。7月6日，有消息稱，蘇甯已於近期佈局二手房仲介業務，稱“無論房價，統一收取9999元服務費”，該業務目前處於內部測試階段。

對此，21世紀經濟報導記者採訪了蘇寧集團。蘇寧集團給出的獨家官方回復是，二手房平臺目前還在內測中，對外界可釋放的準確資訊並不多。但可以確認的是，“蘇甯有房是一個無仲介的二手房交易服務平臺，房源資訊完全公開透明，買賣雙方可實現自由溝通，是蘇甯易購集團旗下全資子公司，以蘇寧小店為依託，整合集團線上線下優勢資源，為使用者提供全流程簽約、貸款、過戶、交房等服務，按套收費，每套服務費僅9999元。實現買賣雙方省心、省錢、快速、安全。蘇甯易購房產頻道將於8月正式上線”。

“沒有仲介且資訊透明的真實房屋交易平臺”——由於該操作打破了常規，引發了業內人士廣泛關注。眾所周知，近年來，各大熱點城市房價呈階梯式快速增長，但仲介費率並沒有改變。比如，鏈家在北京的仲介費率為 2.7%（公開資料顯示：鏈家買賣經紀服務收費標準是居間代理費按照房屋成交總價的2.2%收取，代服務公司收取保障服務費按照房屋成交總價的0.5%收取。代收代繳服務由消費者自願選擇）。如果在北京購買一套總價500萬的普通住宅，仲介費大概是13.5萬。相比之下，傳統仲介收取手續費多為2.4%。

顯然，蘇寧推出的9999元統一服務費標準將引發熱議。該費用包括三方面：第一，有專人進行風險告知、權證、法務支持等；第二，蘇寧將在房產局周邊設立簽約中心，提供簽約、貸款及過戶等服務等；第三，房產頻道提供房源諮詢等。

不過，由於該產品仍在內測中，蘇寧集團並未對收費涉及內容予以確認。

值得關注的是，仲介費費率爭議可能也是困擾不少仲介行業高管的問題。鏈家董事長左暉近期在某行業公開會議上表示，“一張單子可能需要6個人參與。我們人均創造的產值並不比馬路上騎摩托車送速食的人高，所以仲介費率降不下來。”

左暉也表示，非常苦惱消費者與仲介之間的“對抗”。“資訊的公開透明使我們相對具備標準化服務，但這個行業（從業者）和消費者之間還是對抗。消費者一看經紀人就不相信你，從見你第一天起就想著怎麼跳過你；經紀人就想著你想跳過我，你看看我怎麼治你。”另外，左暉在現場還希望行業在兩方面對他“嘴下留情”：第一，別罵仲介費高；第二，別罵誰抬高了房價。

21世紀經濟報導記者發現，不少購房者對近年來仲介費費率高頗有微詞。有購房者認為，房價攀漲，但仲介行業在房屋交易過程中收取的仲介費費率居高不下。房價總價越高，仲介所獲取的仲介費總額就越高。按此邏輯，在撮合交易中，仲介有推高房價的初衷。

據左暉透露，目前仲介行業傭金收入市場可達1200億，未來還可能到2000億。鏈家目前年收入可以達到300億到400億之間，目前已進入 32個城市。

若將大陸房地產業分成住宅地產、商業地產、產業地產、房地產仲介服務、物業管理等項目來看，營業收入以住宅地產為重，且比重高達8成以上，其次則為商業地產、產業地產，而雖然現階段房地產仲介服務、物業管理所占比重均偏低，但兩項產業未來發展仍是可期待，主要是房地產存量時代的到來，使得行業盈利模式從以往開發主導轉變為服務主導，房地產後端市場的價值發掘，將成為行業未來重要的盈利成長點，其對應的包括房產金融服務、物業管理服務、中古屋租售代理等環節，一旦商業盈利模式成熟，可望為大陸房地產行業比重帶來結構的改變。

事實上，大陸物業管理在歷經1981至1994年的誕生階段、1996至1998年的推進階段之後，2001至2018年已進入確立地位和大力發展階段，其中《服務業發展「十二五」規畫》、《關於放開部分服務價格意見的通知》、《住房城鄉建設事業「十三五」規畫綱要》等法規中，均有針對大陸物業管理來進行管理規範，顯然對岸以推進新型城鎮化戰略為契機，進一步擴大物業管理覆蓋面，同時健全物業服務市場機制、完善價格機制、改善稅收政策等轉變物業服務發展方式，來創新商業模式，提升物業服務智慧化、網路化水準，大陸物業管理於近年來呈現蓬勃發展的態勢，資本市場中更出現房地產企業陸續分拆物業管理業務而使其獨立上市的局面。

整體而言，針對住宅的物業管理服務和客戶日常生活緊密聯繫，物業服務公司可提供高附加值服務空間也最大，而增值服務恰好是未來物業管理公司業務轉型升級的重點業務；如利用自身品牌影響力對中小物業公司進行品牌和管理平台輸出的模式，實現服務面積的成長，也是物業管理公司快速獲取管理面積和終端使用者的一個方式。

此外，網路、大數據、雲端運算、行動互聯等新科技的導入，也使得物業管理服務出現創新的服務，顯然物業服務企業正在從傳統物業管理向基礎物業服務智慧化、延伸物業服務多元化等方向進行轉變。

無解上車愁 搶樓更瘋狂

樓價長升長有，令上車心急如焚的買家被迫加快搶樓，即使政府上月29日一口氣連推6項樓市新政，情況亦未見明顯改變。本報統計政府出招後11天（6月29日至昨天）二手市場錄得至少31宗破頂成交，較出招前11天（6月18日至28日）約37宗，僅少6宗，當中近四成更屬於實用面積431方呎內的細單位，反映上車需求依然強勁。業界人士坦言，新招予人私樓供應減少、樓價升勢會「仲勁」的感覺，「想（上車客）唔加快搶都唔得」。

據本報統計資料，政府新招後11日誕生的31宗破頂二手成交，有26宗（約83.9%）來自被喻為上車屋苑集中的新界區，單是沙田區（包括沙田、大圍及馬鞍山）就佔7宗，如馬鞍山中心3座頂層兩房單位，期內以668萬元售出，實用面積375方呎，呎價17813元，刷新全屋苑呎價高位。

四成細單位 上車需求熾

區內指標屋苑沙田第一城，期內雖然未見細單位錄得破頂交易，但該屋苑一個15座高層A室，實用面積819方呎3房戶，日前也以盡破屋苑入伙37年樓價紀錄的1300萬元易手，消息同樣震撼市場。

破頂交易最多的地區為將軍澳，區內過去11天出現至少9宗破頂個案，個別成交價更相當驚人，如將軍澳中心將軍澳豪庭極高層A室，實用面積905方呎3房單位，期內獲3客搶至1940萬元沽出，造價盡破該屋苑紀錄之餘，呎價更首度衝破2萬元關，至21436元，把該屋苑對上呎價高位19219元，僅半個月大幅推高約11.5%。

八成來自新界屋苑

值得一提的是，新招後錄得的31宗破頂交易中，有12宗屬於實用面積屬431方呎內的細單位，佔期內破頂個案約38.7%，與政府出招前11天的37宗破頂成交中，同類細單位破頂成交佔15宗、比例40.5%相若，反映即使政府出招仍未能改變市民對樓價長升長有的睇法，爭上車情況不變，包括將軍澳新都城一個實用面積364方呎兩房戶，造價搶高至705萬元，呎價19368元，創該屋苑歷來最高呎價紀錄。

美聯物業住宅部行政總裁布少明分析，政府上月底推出的6項新措施，不但未能即時解決市民的上車需求，反而更予人未來私樓供應減少的印象，加劇部分買家長遠樓價升勢「仲勁」的憂慮，因此更加快入市步伐，尤其「抽唔到居屋（不符合資格人士）、買私樓又好手緊嗰啲（買家），唔加快搶都唔得」，令破頂成交集中上車屋苑為主的新界區。

他坦言，現時樓價處於高位，如沙田第一城早前有單位造價飆升至1300萬元「係好誇，但（普遍）業主對出招無感覺，叫價依然心雄，個價造到咁高都無辦法」，預期下半年樓價仍向上，破頂個案難免繼續接踵而來。

新盤推售步伐加快，恆地（00012）連番部署推盤，旗下分兩期發展的西營盤忠正街項目，共500伙，第1期約240伙將緊接同系北角木星街項目維峯．浚匯，最快8月推售；另正在收票的新地（00016）兩盤北角海璇1B期（下稱海璇）、大埔白石角雲滙第2期及遠展（00035）沙田大圍珀玥，3盤料周末對壘，其中海璇有機會開售前加推單位。

恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，忠正街項目第1期提供240伙，提供開放式至2房間隔，料明年第三季入伙，項目正準備樓書及裝修示範單位，將緊接北角維峯．浚匯後，於8月至9月推售；維峯．浚匯則於月內推售。

該公司副總經理李菲茹表示，項目周邊多條街道包括忠正街、奇靈里、石棧里等將打造成港島西SOHO潮流文藝新據點，命名為藝里坊，料未來將有特色食肆進駐，集團並邀請本地藝術家為區內多幢大廈外牆進行翻新及美化。

海璇或周末發售前加推

周末3盤料正面交鋒，新地代理總經理陳漢麟表示，海璇已獲超額認購，有機會周末發售前加推，現時入票人士以港島區為主，投資者及用家各佔一半，約三分之一有意大手購買兩伙或以上；新地會董事總經理謝文娟說，為慶祝新地會會員人數首度突破40萬人，首名購入海璇價單上單位的買家，可獲雙人頭等來回英國倫敦機票及郵輪之旅，總值約40萬元。

市場消息稱，海璇截至昨天累收215票，以首張價單71伙計，超購2倍。項目位於渣華道133號，提供355伙，實用面積286至2373方呎，今年11月底入伙。同系大埔白石角雲滙第2期截至昨天累收近1000票，以首張價單128伙計，超購6.8倍，昨天並推出兩伙地下連花園特色戶於本周五（13日）起招標；項目共有640伙，實用面積284至1126方呎，料2020年7月底入伙。另同系將軍澳康城路1號日出康城第4B期晉海II，亦公布推出36伙本周五發售。

至於大圍單幢迷你盤珀玥，消息稱至昨晚累收約1300票，以首批50伙計算，超購25倍。項目位於美田路28號，提供118伙，實用面積201至404方呎，明年3月底入伙。

受活化工廈政策研究重啟帶動，投資者持續涉足工廈市場。近年多番入市工廈單位的金朝陽（00878）及有關人士，剛以逾6882萬元買入青衣工業中心D座一個中層全層單位。

根據土地註冊處資料，青衣長達路1至33號青衣工業中心D座7樓全層，建築面積28676方呎，以6882.24萬元易手，呎價約2400元。新買家為貿翠有限公司，董事為陳慧苓，即金朝陽執行董事。

上述單位的原業主於1987年以743萬元入市，持貨31年，賬面大幅獲利6139.24萬元，升值8.3倍。

翻查資料，陳慧苓去年底亦曾透過貿翠有限公司購入青衣工業中心C座7樓1至3室，建築面積共7067方呎，成交價1554.7萬元，呎價約2200元。連同最新成交在內，最少已動用8436.94萬元入市青衣工業中心。

發展商趁大辯論闖關 新地元朗地最大

土地大辯論展開之際，發展商近日加快就農地及棕地申請改劃，單季已錄5宗同類申請，共擬建7,120伙，分布元朗及粉嶺一帶，以新地（00016）元朗長春新村最具規模。

集中元朗粉嶺 鄰近新發展區

土地大辯論開展後，開發農地屬公眾較為採納的方案之一，多間發展商亦看準機會，為手持的農地或棕地申請改劃作住宅發展。城規會資料顯示，自4月份大辯論展開，最近3個月先後接獲5類農地或棕地的改劃申請，擬建單位數目共約7,120伙，涉及樓面逾440萬平方呎，主要分布在元朗及粉嶺一帶，地盤位置鄰近新發展區。

目前大型發展商持有新界農地不少於1,000公頃，當中不少已淪為棕地。新地5月份率先趁勢就元朗長春新村的農地申請興建大型商住項目，地盤面積約168萬平方呎，提出興建28幢12至18層高住宅，分兩期發展，提供3,891伙，總發展樓面約201.4萬平方呎，屬於同系PARK YOHO後區內另一大型項目。

同樣持有大量農地的新世界發展（00017），亦牽組財團就同區屏山近永寧村以南一幅佔地91萬平方呎的棕地，申請分2期發展，提供約422伙。

倡撥樓宇 建港人首置上車盤

另外，中旅社聯同新界雷氏家族最近亦將一幅近粉嶺麻笏河的棕地遞申請，地皮鄰近新界東北發展區，建議由康樂用途改作住宅，將建約2,232伙。為提高闖關機會，提出可將其中1幢樓宇撥作港人首置上車盤用途。

由近期兩場公眾論壇可見，發展棕地及農地為大眾較為接納的方案，為爭取地皮可興建更多公營房屋，個別市民亦提出要加大魄力及加快建屋。而土地供應專責小組主席黃遠輝亦曾提及，城規會收到約220多宗相關改劃申請，現只完成約110個，預料若全數申請完成，可提供約30萬伙以應付房屋需求。

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理陳超國認為，土地大辯論成社會焦點，相信部分發展商傾向把握時機就農地項目提交申請，營造更熾熱的社會氣氛，增加城規會通過的機會，為增加方案的吸引力，估計不少會釋出適合公私營合作或首置盤為誘因。

他續指，現時改劃主要有兩大關卡，第一步要獲得城規會通過，改變規劃用途；其後是要向政府完成補地價。當中較大型項目一般通過城規會亦需要1年半載時間，趁社會氣氛高漲，預計發展商有早着先機的看法。

　　政府推出多項房策措施，當中觀塘安達臣前石礦場5幅住宅地，擬撥作資助房屋，料早前區內投得住宅地的華懋將首當其衝受影響，華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興對有關方案表示歡迎，會配合政府題出的方案，推出多元化單位，更以2房戶為主，相信不會與資助房屋的客源重疊。

　　為增加公營房屋供應，政府擬將9幅私人住宅土地改撥為公營房屋用地，當中安達臣道前石礦場地就成主力供應，令區內資助房屋的地皮達7幅。對於有關安排，蔡宏興接受訪問時表示，集團對此表示歡迎，為區內發展帶來多元化，兼具包容性。

　　就該集團今年1月以31.1億元投得區內首個住宅項目，相當於每方呎地價達1.2萬元。蔡宏興指，港人兼容性大，料有關改動不會影響區內私樓價，並以赤柱為例：「赤柱的資助房屋側邊，都有好高價、好高價的豪宅，一個社區能夠有不同類型的居住環境屬好事。」

　　他指，項目計畫提供1至3房，適合區內客源需要，當中主打2房單位；如果興建太細的單位，可能同資助房屋客源重複，而該集團亦不會興建納米樓。

　　安達臣區內日後除了住宅單位，亦有商業元素，變成自給自足社區，對整個社區發展都為好事；對於今次投得的項目，現正設計圖則，料於短期申請審批，希望年底前開展地基工程。

　　對於政府徵收空置稅，差餉徵收率為5%，形容政府落重藥，並指對豪宅單位影響較大。他指：「諗下一層樓幾億元，5%即係幾錢？」

　　蔡氏亦籲政府審慎處理房策，他指：「政策一執行咗，冇辦法返轉頭，中長期經濟或改變，有啲政策未必幫到手，如以前幾招辣招，話幫人上樓，但未必幫到手。」他認為，自由市場最驚非自由市場的因素影響，或導致市場運作走入樽頸，要有透明度高的制度，但認為政府不應落太重的藥在商品市場上。

　　他指，該集團現時有百多個空置單位，多數為800方呎以上大單位，主要集中在屯門，以前曾推過出來，但當時交通不便，現時已改善，希望可加快推出。

　　該集團亦會保留部分豪宅單位，作為長線收租。他指：「部分項目若沽出後，日後買唔返，所以收租」，並指收租時間需時，以3號羅便臣道為例，落成後收租，非今日收租，明天就全數租出，如部分海外家長客，如果9月開學，若4月項目落成，即使平租亦不會租住，因此盼政府了解市場收租需要時間。

　　他指，集團下一個推出的大型發展項目，為元朗朗屏站鐵路上蓋項目，料於第4季分階段推出。對於未來下半年，蔡氏認為樓港樓發展理想，即使推出多項房策措施，現時仍然需求過於供應，料樓價仍有上升壓力。

在美國，不僅房價連連上漲，連房屋租金水平也在明顯抬升。

美國住宅研究網站 RentCafe 最新發布的報告顯示，全美 6 月平均房屋租金創下歷史新高，中小城市的租金漲幅繼續領跑大城市。

具體來看，根據地產數據分析公司 Yardi Matrix 數據，全美 6 月平均租金為 1405 美元，年增率增長 2.9%，為紀錄最高水平。

值得注意的是，租金漲幅最高的前 20 個城市都是小城市，主要由於人口遷入和經濟走強推動了租金增長。其中，受益於油價上漲，頁岩油產業興盛的城市德州米德蘭市（Midland）和敖德薩（Odessa）領漲，年增率漲幅分別達 40% 和 36.6%。漲幅前五名的小城市還包括年增率上漲 10.2% 的加州北部城市蘭卡斯特（Lancaster）、年增率上漲 9.9% 的內華達州西部城市裡諾（Reno）、以及年增率上漲 9.6% 的亞利桑那州的皮奧里亞（Peoria）。

大城市方面，曼哈頓和舊金山仍為全美最貴租金的城市，其中，曼哈頓打破了近一年的租金停滯甚至下跌期，6 月年增率上漲了 1.5%，不過，曼哈頓仍位列租金漲幅第二慢的城市。此外，拉斯維加斯再次位列租金漲幅最快的城市，租金年增率上漲 7％。鳳凰城（Phoenix）和聖地亞哥（San Diego）的房屋租金漲幅分別位列第二和第三，分別年增率上漲 6.4% 和 5.4%。

此外，報告還顯示，6 月，在全美 250 個大城市中，88% 的城市租金年增率上漲，10% 的城市持平，另有 2% 的城市下跌。

上周，美國租房網站 Zumper 公布的另一份美國 6 月租房報告也呈現了相似的結論：美國一線城市和低線城市房價出現分化，低線城市房租暴漲，一線市場反而停滯。

6 月份，紐約市一居室公寓房租中位數年增率下跌 3.1%，報 2860 美元，較 2016 年 3 月峰值水平下跌 15.1%；二居室公寓房租中位數年增率下跌 3.9% 至 3220 美元，較 2016 年 3 月峰值水平下跌 19.1%。而芝加哥一居室公寓房租年增率跌 10.2%，至 1500 美元，較 2016 年 10 月的峰值水平跌去 26.8%；二居室年增率跌 15.8%，較 2015 年 9 月峰值水平跌去逾三成——31.7%。

相比之下，美國前 100 房租最貴城市中，位列倒數 35 個城市的房租卻在穩步攀升。其中 24 個城市一居室公寓租金年增率漲幅達到兩位數； 二居室公寓租金也是類似，這 35 個城市中，有 21 個城市二居室公寓租金年增率增幅達到兩位數，其中 7 個增幅超過 15%。

下表顯示美國 100 個最昂貴房屋租賃市場中最具代表性的 16 強，陰影區域顯示了此前創下的峰值，以及獲得峰值後的走勢，綠漲、紅跌、黑色為持平。

為了應對不斷上漲的租金，開發商建造的新公寓數量達到 30 年之最，這令全美各地市中心區域出現大量高端公寓。RealPage 首席經濟學家 Greg Willett 表示，預計明年開發商將為全美市場新增 30 萬套公寓。

與此同時，隨著千禧一代進入結婚、生子年齡，他們的買房需求也在增加。根據 4 月份公布的美國人口普查數據，去年第一季美國新增 130 萬戶家庭，租房者減少了 28.6 萬人。

碼農聚居之處，房價通常都會大漲，無論中外，皆是如此。

數據服務商 MLS data 援引舊金山 Paragon 房產集團的數據稱，今年上半年，舊金山房價平均上漲了 20.5 萬美元，年增率攀升了 20%，是歷史同期最大漲幅。

如今，若想在舊金山購置一套住宅，至少要花 162 萬美元——這是有史以來的最高價格。

公寓價格也漲了 7.1 萬美元，雖然比過去幾年的上漲速度慢得多，但平均房價也達到了 121 萬美元。

這已經超過了金融危機之前的價格。2007 年 11 月舊金山住宅價格中值曾觸及 89.5 萬美元的峰值，危機爆發後，房價曾在 2012 年 11 月跌至 61.5 萬美元，較五年前跌去 31%。

如今，當地住宅中位數已經比金融危機前的泡沫時期高出了 80%。

CNBC 將這種持續數年的上漲歸結為矽谷掀起的科技熱潮，認為是它們推升了舊金山房價，這是一種科技業蓬勃發展的「副作用」。

今年以來，按年化計算，流入科技股的資金規模超過了 350 億美元，是去年的兩倍多，前年還是凈流出。

年初至今，美股科技股累計上漲 10%。自 2009 年 3 月以來，科技股累計暴漲 511%。

伴隨股價大漲，彭博億萬富翁指數顯示，截至 7 月 7 日收盤，現年 34 歲的 Facebook CEO 扎克伯格以 816 億美元身家一舉超越 87 歲「股神」巴菲特（多約 3.73 億美元），位居榜單第三，僅次於亞馬遜創始人貝索斯和微軟聯合創始人比爾 · 蓋茨。這是科技業富豪史上首次榮登該榜單三甲。

美銀美林指出，上半年科技股的漲幅幾乎是上市企業庫藏股潮推動的。

據 Yardeni Research 數據，科技業今年第一季的庫藏股達到了 634 億美元，庫藏股意向在今年第二季創下歷史新高，宣布了 4336 億美元的股票庫藏股，幾乎是第第一季創下的 2421 億美元的兩倍。

隨著科技產業繼續為美國經濟增長提供較大動力，預計該產業將繼續支撐當地房地產市場。

除了高薪碼農助推這一因素之外，舊金山房價大漲背後的動力還包括新增住宅供應極度緊張，以及外國投資缺乏。