信義區「陶朱隱園」 熱騰騰使照到手

全台創舉
號稱全台最「搞剛」的台北市信義計劃區豪宅案「陶朱隱園」，昨天正式取得使用執照，該案僅40戶，負責投資興建的中華工程，不願對外透露售價，但外界以區段、興建成本、市場行情估算，單戶總價至少10億元。除旋轉建築體引人入勝，價格更創全台紀錄。中工透露，全案已進入植栽計劃，同時裝修實品屋中，其完整樣貌，最快年底公諸於世。

《蘋果》昨接獲爆料指出，旋轉豪宅「陶朱隱園」已於上周審核通過使用執照，並訂於本周核發。記者求證中工，中工昨下午證實，使照才熱騰騰送到手。這棟地上21樓、地下4樓，總共40戶、一蓋就是6年的特殊建物，目前正進行植栽調整計劃，中工說：「颱風過後，我們邀請在日本拿到樹木醫執照的博士詹鳳春來台診斷災情，並再進行調整。」
據了解，「陶朱隱園」除結構外最引以為傲的「垂直森林」概念，就是預備在該社區內種植超過2萬棵植栽。詹鳳春將以「適地適木」的方式，從建築結構、植物生理生態學、土壤、光線等條件，挑選適合植物栽種，其中，光是各戶露台上的植栽，就有可能達到6、7株之多，堪稱全台創舉。

露台植栽 垂直森林
中工表示，已屆完工的1樓庭園，為營造出更天然的森林意象，目前已不惜增加較大直徑的樹種及樹量，石材花台則以自然元素呈現，「創造真正城市中的森林，徹底實現吸碳抗暖的理念，則是目前工程的主要核心。」另外，正在裝修的實品屋，則邀來國外設計團隊打造，工程順暢，預計年底對外公開。

下訂客戶 已10餘組
今年堪稱台灣豪宅推案量迸發的1年，除案量超過400億元的「陶朱隱園」，另外總銷約600億元的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」也是眾所矚目的焦點之一。
元利建設副總經吳麗謹透露，該案取得使照後，近期將開放實品屋供預約客參觀。據了解，該案目前下訂客戶已有10餘組，被業界稱為今年銷售最好的豪宅案。

【陶朱隱園 小檔案】
★基地位置：台北市信義區松勇路、松高路口
★基地面積：2468坪
★投資興建：亞太工商聯、中華工程
★樓層：地上21樓、地下4樓
★總戶數：40戶
★住宅坪數：288坪
★每戶行情：未透露，估計逾10億元
★總銷：逾400億元
★取得使照時間：2018年7月16日
資料來源：《蘋果》採訪整理

同樣是豪宅卻不同命，大直明水路豪宅一賣6年，從新成屋賣成中古屋，整棟仍乏人問津。近期捨棄傳統代銷，廣發英雄帖給周圍所有房仲業者，並從原先期望整棟銷售轉為分層出售，盼能找到買方。但業者透露，該案原分2基地，A基地2015年時最低曾以每坪不到百萬元售出，現在B基地開價平均約在140萬元上下，「想順利成交，價格恐比3年前低。」

價格恐比3年前低
基地位於台北市大直明水路巷弄內的「明水靜」，分A、B共2基地，基地面積合計364坪，興建地上6樓，2棟電梯豪宅，採1層1戶，其中1、2樓與5、6樓為樓中樓，最小坪數自100坪起、最大至200坪左右。
全案自2012年起成屋銷售，當時案名為「祥德大直」，平均每坪單價開出170萬元，傾向整棟銷售，但隨著北市開徵豪宅稅，總價8000萬元以上房屋首當其衝，迫使豪宅交易逐漸冷凍。2014年先改案名「泰然大直」，降為每坪155萬元，同年再改案名為「明水靜」，以分層方式售出A基地4戶，3、4樓成交單價拆算車位後，不到百萬元，樓中樓戶型每坪不到120萬元，平均單價較原先開價至少打65折。

但賣得掉總比留在手上好，命運多舛的B基地，至今整棟仍乏人問津。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示：「依照整棟開價約8.04億，拆算車位後平均每坪約140萬餘元，屋齡折舊加上景氣未完全復甦，開價較當年低。」
美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，「明水靜」一賣6年，實屬大直區域奇葩，分析看屋客較容易詬病的問題，像是建商名氣稍嫌不足，產品原先採整棟賣，客層有限，或是單戶總價約2億元，卻可能配到機械車位等，加上基地小、公設比高，都是銷售阻力。

桃園積極推動公辦都更招商，桃園東門停車場公辦都更昨（16）日與實施者立信機構旗下的立信工營造簽約，為今年初繼中壢中興巷案順利與昇陽建設簽約後的第二件公辦都更案。目前桃園市持續籌備評估整合龜山建國一村、桃園火車站復興路等二件公辦都更案。

東門停車場位於桃園區成功路二段、基地面積1,043坪，公有地面積約占83％，該案引入民間投資效益約11億元，在立信機構擔任實施者後，將規畫二棟地上14層、地下3層大樓，總樓地板面積約7,700坪。

其中一棟由立信機構及私地主分回，桃園市府取得另一棟，初步規畫為親子館、公設民營托嬰中心、NGO非營利組織辦公室等公益性設施，與106戶社會住宅，未來將以一般戶市價八折、政策戶市價六折、「只租不售」模式招租，預計2022年完工啟用。

立信機構因開發新北板橋江翠北側重劃區，近年推案量穩居全台建商前十大，立信機構董事長賴運興表示，以目前存量來看，未來三年推案量應都居全台推案前十名，桃園東門都更案預計最快可於明年中動工。

桃園市長鄭文燦表示，若以市府自建模式，要達到10個、4,000戶社會住宅目標較辛苦，透過公辦都更模式可成為社宅供給主要來源之一，由於成本降低，更能提供更多房屋作為青年、弱勢、公務人員住宅及警消住處。

主要以聚酯絲、聚酯加工絲為主要營項的老牌紡織廠宜進（1457），由於中國大陸市場供給增加，價格競爭激烈，獲利成長不易，近年來積極朝房地產領域多元發展；宜進指出，除固守加工絲本業外，將陸續尋找投資價值高的不動產標的物，以增加獲利。

宜進在今年第1季就處分彰化花壇鄉的土地及廠房，處分收益3.8億元，挹注第1季獲利，單季EPS 1.58元，創單季歷史次高獲利紀錄。

為專責進行公司的土地開發業務，宜進也投資4億元，成立100％持股的子公司大宜國際開發。

今年的3月，大宜國際開發就以19億元，向大東紡織買下台中市東區19筆土地及台中市東區振興路29筆建物；宜進指出，未來擬出租或開發，以增加公司利益。 3月底，宜進又以3.96億元，向遠雄建設買進新北市汐止區新台五路一段12戶房地及停車位。

昨（16）日宜進又代子公司億東纖維公告，以4.23億元，向遠雄建設購進新北市汐止區新台五路一段97號12樓等12戶房地及停車位。也是取得投資性不動產出租以增加公司利益。

備受矚目的信義區超豪宅「陶朱隱園」，昨（16）日由負責投資興建的中華工程證實取得使用執照，全案完整樣貌與實品屋，預計將在今年底公開，目前採低調銷售方式進行。

不過外界最好奇的來客組數與價格，中工依舊保密到家，外界預估，單戶最少上看18億元。

中工表示，「陶朱隱園」已取得使照，目前工程進行到植栽部分，由於先前颱風影響，有部分的調整，另持續施做公設，不過全案完整樣貌與實品屋部分，「因為邀請國外設計團隊打造，花了很多時間要求盡善盡美，像是傢俱需要運程時間，預計將於年底完成，才會公開」。

超豪宅「陶朱隱園」僅有40戶，案量超過400億元，目前採低調銷售方式，未來也不公開銷售。據了解，該案已陸續有潛在客戶洽詢，但實際組數與該案售價，中工依舊不對外透露；不過「陶朱隱園」的天價，外界預估，每戶應落在18億至22億元間。

天價也非漫天亂喊，「陶朱隱園」採用高強度鋼材及隔震系統，堪比日本晴空塔與台北101，加上針對未來氣候變遷可能產生的強風、暴雨、暖化等做出建築結構方面的因應，預估建築壽命年限至少可達300年以上。對於售價，有業者認為，陶朱隱園以房產售價平攤持有年限，並不算高。

此外，「陶朱隱園」曾被列入信義計畫區「五大天王」之一，其餘四案包括寶豐隆「首席公館」、冠德建設「冠德信義」、大陸建設「琢白」及元利建設「One Park Taipei信義聯勤」，除了「琢白」有預售外，其餘均採「先建後售」的方式。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去信義區旗艦豪宅包括「陶朱隱園」在內，還有「冠德信義」、「首席公館」都以拖待變，如今挑戰豪宅價碼的「陶朱隱園」使照過關後開賣，可望成為這類產品領頭羊，已嗅得豪宅回春商機，將有機會讓市場見識下手的高端資產買方。

目標客層…國際級大咖

今年堪稱台灣豪宅推案量迸發的一年，除案量超過400億元的「陶朱隱園」外 ，總銷約600億元的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，也是眾所矚目的焦點之一。

但相較頻頻揭露的豪宅案，如「西華富邦」、「和平大苑」等，「陶朱隱園」已凌駕於傳統豪宅，未來揭露價格應為實價史上最高總價住宅個案，其客層應是國際級大腕。

從實價登錄就可發現，近期豪宅揭露頻頻，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，此一現象除與市場回暖有關外，高價豪宅回歸市場本質，價格趨於合理，加上北市豪宅稅降稅，持有成本降低等，都是增加富豪客戶換屋置產意願，成為傳統豪宅市場回溫的主因。

不過，徐佳馨指出，剛取得是照的「陶朱隱園」不同，該案從土地規劃時就備受矚目，無論是造型或是價格，已經凌駕在傳統豪宅的邏輯之上，未來成交進入實價登錄後，應為實價史上最高總價住宅個案，其客層應是國際級大腕，也能同時提高該案能見度。

高雄澄清湖除了是知名觀光景點，周遭也成高雄景觀住宅的集結地之一，吸引芳崗建設、京城建設等建商，分別推出芳崗水問、圓山大院及圓山硯等景觀大樓住宅，以中低總價主攻首購和首換族群。透天別墅也是頗多，主要是澄清湖特區向來以豪宅聚落而聞名，這區塊有其特殊性，政府規畫為低密度開發的住宅區，搭配澄清湖周邊375公頃綠地，稀有的湖光美景，而列入前瞻基礎建設的捷運黃線，未來也可望為澄清湖特區住宅加分。

美僑建設就在圓山飯店後方推出「帝硯」，基地位在仁武澄清湖特定區，規劃地坪84到143坪，其中143坪僅有一戶，建商特別用心規畫，有70坪水景側院花園，外觀採用大量石材搭配格柵營造日式禪風外觀，廚房配備200萬等級廚具，總價1.3億元。

陳昭男坦言，當年選擇興建超豪宅建案，只是想有個成就感，也算是夫妻倆在建築界的代表作，以每坪16萬元的高成本興建，屋內的材料選擇都特別用心，至於會不會擔心價位太高，不好賣？他說，就等有緣人。

國內游資浮濫，資金需求卻低迷不振，利率殺到見骨，中央銀行資料顯示，國內銀行今年第1季放款加權平均利率連兩跌至1.91%，創歷史新低。

大型公股行庫主管表示，企業融資動能疲弱，銀行資金過剩、無處去化，只有殺價競爭搶業務。受新承作房貸及政府機關低利借款影響，使放款利率不斷探底。

今年5月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作房貸利率僅1.627％，追平歷史次低紀錄，僅次於2010年5月創下的1.616％歷史新低水準。

青年安心成家方案 前2年1.44%

各銀行殺價競爭、積極搶市，正是消費者撿便宜的時機。借款人年齡在20歲以上，目前名下無自用住宅，可選擇公股銀行辦理的青年安心成家購屋優惠貸款，採機動利率，前2年房貸利率為1.44%，第三年起利率1.74％，每戶最高可貸800萬元；公教人員專案房貸利率最低則是1.56％起跳。

利率外 還要注意負債比及收支比

銀行主管表示，買房是人生大事，除了貸款利率外，還要注意自己的「負債比」及「收支比」。

銀行主管指出，「負債比」是每個月所需支出償債的金額占收入淨額的比率。民眾可用每個月的償債金額，包括房租或房貸，除以所得淨額（扣稅後的淨所得），就可算出負債比。「收支比」則是每個月的收入減去每個月的支出開銷，得出來的金額再除以每個月所要繳交房貸總額的倍數。

銀行要借你多少錢 看「收支比」

「負債比」是顯示負債與收入的比例，負債比率愈低，就有愈多錢可供儲蓄或花用。「收支比」則是影響銀行決定要借你多少錢的重要依據。在借款之前，可以先行算出銀行大概可以借你多少錢，以及應該準備多少自備款。

台銀主管指出，會以借款人的「收支比」為衡量基準，如果低於130％，會彈性調降房貸成數，以降低風險。

降房貸成數 可能可有較長寬限期

銀行主管說，除了貸款人的資歷及房屋的條件之外，房貸利率、成數與寬限期，是互相牽動調整的條件。如果自備款不足，降低房貸成數，可能可以有比較長的寬限期。

不過，銀行主管提醒，寬限期期間，只需繳納利息，負擔低，但寬限期只是將繳納本金的時間延後，整體計算下來，反而要繳給銀行更多的利息。

台北市政府公辦都更招商新推出兩案，台北市精華地段之「信義三興公辦都更案」與「忠孝懷生公辦都更案」二案於2018年7月13日正式公告招商公開徵求投資人。台北市府前依都市更新條例第9條規定同意財團法人台北市都市更新推動中心擔任本案都市更新實施者，並對外徵求投資人招商，未來將採權利變換方式實施。

信義三興公辦都更案
「信義三興公辦都更案」位處信義路四段及光復南路交叉口，基地位於台北市信義區信義路四段、信義路四段450巷、文昌街及光復南路所圍街廓內，基地面積計1,045.00平方公尺，土地使用分區屬商三特，容積率630％，建蔽率65％；其中市有土地占59.2％，私有土地所有權人計有7人，面積約426.04平方公尺(40.8％)。基地範圍內市有土地管理機關及私有土地所有權人皆已同意參與本案都市更新，參與公辦都更開發意願達100％。基地鄰近捷運信義安和站及台北101/世貿站，交通便捷且為沿街商業發展地區，現況北側為綠美化空地，南側僅作低度商業使用。因此，盼藉由都市更新之契機，能有效利用公有土地，加強活化利用公有土地及強化地區商業機能。

忠孝懷生公辦都更案
「忠孝懷生公辦都更案」位於復興南路一段以西、忠孝東路三段248巷13弄以南、仁愛路三段143巷以東及復興南路一段196巷以北所圍街廓之北側範圍，基地面積計2,120平方公尺，土地使用分區屬商三特(原商二及住三)，平均容積率480.8％，平均建蔽率57.63％；其中國有土地占4.23％、市有土地占67.12％、私有土地所有權人共有12人，分別為基地東北側土地所有權人計有4人，基地西北側則有土地及建物所有權人合計8人，私有土地面積共607.43平方公尺(28.65％)。基地範圍內公有土地管理機關及及私有土地所有權人皆已同意參與本案都市更新。基地鄰近復興南路與忠孝東路交叉口，現況為停車場使用，僅西北側有一棟4層樓之合法建築物，為有效利用公有土地，攜手周邊私有土地所有權人，以整體規劃開發重新活化閒置土地。考量私有土地所有權人需求、地區商業氛圍及紋理脈絡，投資人應掌握住商混合使用界面，規劃商業辦公或住宅空間結合公益回饋，串連周邊商業空間並與捷運網絡整體規劃；投資人亦須依都市更新建築容積獎勵辦法第5條規定申請容積獎勵，申請獎勵額度須達法定容積15％，原則以捐贈經費予台北市政府都市更新基金方式辦理。

兩案首創於公辦都更架構下，建立地主自行出資模式，私有所有權人可透過出資部分之共同負擔金額，成為本案投資人之一。而為穩定投資人之權益與風險及提供明確可供評估之財務條件，已於公告招商前確認所有地主出資意願，並簽署地主自行出資契約附於招商文件內，以供投資人評估投資風險。

「信義三興公辦都更案」及「忠孝懷生公辦都更案」二招商案於2018年7月13日正式公告招商，並同步公告甄審委員名單。「信義三興公辦都更案」於【2018年9月17日下午17時】截止申請收件，並將於2018年9月18日上午10時進行資格審查；而「忠孝懷生公辦都更案」於【2018年10月1日下午17時】截止申請收件，並將於2018年10月2日上午10時進行資格審查。

有投資意願之廠商請親洽財團法人台北市都市更新推動中心(台北市中山區南京東路三段168號16樓)購買招商文件，另為使投資人充分瞭解招商須知與投資契約規範重點，中心預定於2018年8月上旬舉辦招商說明會，會中將說明招商文件內容及相關投資規範，並藉由意見交流協助投資人進行投資評估，歡迎各界踴躍參與。詳細請上中心官方網站─「招商及採購專區，或電洽專案窗口，並採事先預約方式由專人為您說明本案相關內容。

本為投資客瘋搶的建案，如今竟成賠售大戶，5年總價慘賠近千萬！Sway曾於好房網TV直播節目《Sway說》中強調「別再做冤大頭！」提醒，目前新莊、三重、蘆洲全在大跌，民眾千萬別傻傻高價收購，該爭取合理好價格。

Sway認為，目前新莊所處的階段為「自殺式拋售潮」，上、下新莊房價均跌，連三重新案，也只敢保守開價單坪46萬元，不敢再拉高。這樣的現象，導致現在上新莊的天花板僅落在40萬；下新莊30萬；而三重地區相較過去5字頭均價，現在僅剩3字頭，跌幅簡直慘不忍睹。這樣的拋售潮，對於有意下手的民眾來說，確實可以好好趁現在搶得好價格。

Sway舉例，位於新莊的某建案，據實價登錄顯示，所有的案子都是大跌，其中最顯著的案例是，原101年以總價3,512萬元；單價48萬元購入的4房屋，五年後，106年竟以總價2,570萬元；單價28.6萬元，慘賠近1000萬元售出。依照目前價格來看，有意購屋的民眾在爭取談判價格時，可以爭取到好價格，尤其當年新莊飆價的情況已不復見，買房趁現在搶進新莊。

「當年投資客瘋搶進，現在卻慘逃出！」Sway提醒，買屋前，一定要先看過實價登錄的成交行情，不要傻做冤大頭，目前整個新莊跟頭前重劃區，成交單價均為3字頭，甚至介於2字頭邊緣，估計未來還有跌幅空間，沿線包括三重、蘆洲等也仍成大跌趨勢，不建議投資。但對於自住的民眾來說，無異是好時機，趁跌幅的好時機，找找自己心目中的物件，買到自己心儀價格的房子。

北市中山區林森北路新興市場，屋齡逾45年，總共五層樓建物一、二樓委外經營青年旅宿，三樓以上準備重新裝潢規，並劃成37間轉作公宅出租，估有兩房型（約11坪）8900元、3房型（約18坪）1.4萬，今天正式動工，預計10月竣工、9月就開始招租。

新興公宅位在林森北路段，早期3樓以上作教育局及聯合醫院宿舍，不過之後多處閒置空房，由於該地點緊鄰捷運新蘆線、中山國小捷運站，地段精華，目前1、2樓為委外經營青年旅社及商業空間，市府預計用3400萬經費活化老舊宿舍，轉作公宅，規劃37房（2房型5戶、3房型32戶）。

至於租金方面，北市府都發局住宅服務科長邱婉表示，依照周邊房租市價打85折，大約每坪950元，換算每坪約800~810元，換算下來，2房型（約11坪）約8900元，3房型（約18坪）約1.4萬元。

至於內部裝修預計10月23日竣工，9月啟動招租，明年1月讓住戶順利入住，總工程經費3400萬元，室內裝修占2700萬元，平均每坪裝修費3.9萬，換算兩房型每間裝潢費將近50萬、三房型裝潢費要價70萬。

　　央行7月13日發布2018年上半年金融統計數據報告顯示，上半年人民幣貸款增加9.03萬億元，同比多增1.06萬億元。其中，6月份，人民幣貸款增加1.84萬億元，同比多增3054億元。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬昨日對《證券日報》記者表示，上半年新增人民幣貸款9.03萬億元，同比多增1.06萬億元，遠高于過去5年同期均值。從結構上看，一方面居民短期消費貸增加1.1萬億元，佔比12.18%，較去年同期略有上升；居民中長期貸款新增2.5萬億元，佔比27.69%，較去年同期回落7.69個百分點，反映房地産調控政策成效顯現。另一方面，非金融企業貸款增加5.17萬億元，佔比57.26%，較去年同期有所上升，反映信貸對實體經濟支持力度日益增強。

　　數據顯示，上半年個人住房貸款余額為23.84萬億元，同比增長18.6%，增速比上年年末回落3.6個百分點。房地産開發貸款余額為9.63萬億元，同比增長24.1%，增速比上年年末高7個百分點，其中保障性住房開發貸款余額為4.08萬億元，同比增長37.4%，增速比上年年末高4.8個百分點。

　　中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈昨日對《證券日報》記者表示，預計下半年貨幣政策操作的特點是實施穩貨幣、穩監管和差別化利率，房地産行業的從嚴調控在下半年也會持續，對于房地産相關貸款而言也會呈現出穩中趨緊的態勢。

　　李佩珈認為，從房地産行業的資金利率來看，由于差別化利率調控政策是整個利率調控的核心，由于房地産行業屬于控風險領域，因此，房地産領域的利率將會按照市場化的原則形成，這也意味著未來相關企業的貸款利率以及個人購房貸款利率或進一步上行。

此前43個已獲地鐵建設批復的城市中，烏魯木齊、蘭州、呼和浩特等城市也不達標準。

時隔15年後，國務院提高了申報建設地鐵和輕軌的相關經濟指標。

7月13日，國務院發佈《關於進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》（以下簡稱《意見》），提高了申報建設地鐵和輕軌的相關經濟指標。其中，申報建設地鐵的城市一般公共財政預算收入、地區生產總值分別由100億元、1000億元調整為300億元、3000億元。

這一改變意味著一些無法達到要求的城市將無緣地鐵。而此前43個已獲地鐵建設批復的城市中，烏魯木齊、蘭州、呼和浩特等城市也不達標準。

從近年來地鐵的發展情況來看，向二三線城市的延伸趨勢明顯。除了解決城市交通擁堵外，背後也存在拉動地方GDP、提高城市身價等考量。其中，特別是地產商往往借“地鐵概念”炒作房價，帶來了房價的快速增長。在業內看來，用地鐵提升城市身價的觀點必須扭轉。

部分城市喪失申報資格

全國有43個城市的軌道交通建設規劃獲得批復，目前絕大部分的一二線城市均已囊括其中，包括徐州、南通、蕪湖、紹興、洛陽等城市也已經入列。這一系列跡象說明，城市軌道交通建設正在向二三線城市蔓延。

不過，據目前的新規，這43個城市中，蘭州、烏魯木齊、呼和浩特等省會城市因經濟指標不達標，不再具備承建地鐵的條件。據《意見》中常住人口必須達到“300萬”的要求，洛陽、南通、福州以及包頭等城市也喪失了申報資格。

此外，《每日經濟新聞》記者梳理2017各地方公佈的GDP與財政收入情況發現，一些地方的地鐵夢或許要推遲。

例如，湖北省近期發佈了《湖北省綜合交通鐵路民航城市軌道油氣管道部分三年攻堅工作方案（2018~2020年）》。其中，涉及到加快推進宜昌軌道交通規劃報批工作，提出2019年開工建設宜昌軌道2號線一期項目。宜昌軌道交通1號線一期，全為地下線，設地下車站14座。

不過，從目前的最新申報建設地鐵要求來看，宜昌未能達標。《每日經濟新聞》記者注意到，宜昌2017年GDP總量為3857億元，但財政收入卻為242.1億元，不符合300億元要求。

北京交通大學教授趙堅對《每日經濟新聞》記者表示，過去偏低的要求已經不符合我國實際情況。首先，修地鐵非常貴，不僅建設成本非常高、運營成本也非常高，對地方財力本身有較高要求。其次，地鐵只建幾十公里到一百公里意義不大，因為距離太短無法帶來大客流量。此外，地鐵等軌道交通要成網，才能最大限度發揮作用，只建那麼短的距離不能形成交通網絡，意義不大。

此次《意見》也對客運強度和客流規模作出要求。明確擬建地鐵、輕軌線路初期客運強度分別不低於每日每公里0.7萬人次、0.4萬人次，遠期客流規模分別達到單向高峰小時3萬人次以上、1萬人次以上。

有開發商借“地鐵概念”炒房價

對於為何眾多城市對修建地鐵趨之若鶩，趙堅表示，地鐵確實能夠改善城市交通狀況，但一些城市修建地鐵卻是出於拉動投資、拉動GDP，以及提升城市形象的考慮，忽視了地方實際財政能力。

值得注意的是，地鐵帶來了周邊交通的便利，也推動房價上漲。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》表示，地鐵等軌道交通的建設能夠帶來交通出行的便利，並且軌道交通站點也能帶來周邊形成新的商圈，這都會促進當地房地產市場的發展。

據報導，2006年年底，廣州地鐵3號線開通至番禺段，自此，番禺的房價快速攀升。2006年，番禺的一手房價為4996元/平方米，2007年飆升至7134元/平方米，一年漲幅超過四成。

交通便利度的提升帶動房價上漲本無可厚非，但需要注意的是，有些城市往往地鐵尚未修建，一些地產商已炒起了“地鐵概念”房，加劇地鐵周圍房價的上漲。“住在地鐵旁”、“距離地鐵××米”也是一些開發商吸引購房而推出的廣告策略，地鐵所承載的意義遠遠超出了交通本身

嚴躍進表示，“地鐵概念”成為一些地產商炒作的賣點，比對“高鐵概念”炒作的還要多。比如有些城市地鐵規劃還未落地，但一些地產商已經開始提前炒作“地鐵概念”，帶動地價、房價提前上漲，後期也會出現地鐵真正開通了以後，價格漲得少的情況。

“在規劃尚未落地，就開始炒作概念，實際上許多地方能夠造地鐵，有些網站能否開通都不確定。”他說。

此外，為炒作地鐵概念，也存在地產商“造謠”的現象。一位地產行業人士對《每日經濟新聞》記者表示，在尚未有官方正式檔的時候，有些開發商就已經從一些流傳出的不確定的檔開始炒作“地鐵概念”、甚至無中生有造謠，這樣的行為不利於房地產市場健康發展。

上述地產行業人士表示，此次城市地鐵申報條件審批門檻提高，一些開發商所涉及到該城市前期規劃會受到一些影響，這對想要依靠“地鐵”概念搶佔市場的開發商是一個警醒。

此次《意見》還明確，堅持多規銜接，加強城市軌道交通規劃與城市規劃、綜合交通體系規劃等的相互協調，集約節約做好沿線土地、空間等統籌利用，發揮軌道交通對城市交通運輸發展的支撐引導作用。

　　國家統計局： 加快推進房地產稅 落實“房住不炒”

　　正在起草完善方案過程中的房地產稅有望加快推出。

　　7月16日，在2018年上半年國民經濟運行情況發佈會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，從房地產下一步發展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多管道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實，更好地促進房地產平穩健康發展，促進長效機制建設，更好地實現“房子是用來住的而不是用來炒的”（下稱“房住不炒”）這樣一個基本定位。

　　國家行政學院經濟學部教授馮俏彬告訴第一財經記者，國家統計局發言人以前很少直接提及房地產稅，這次明確提出加快推進房地產稅相關舉措，是一個不同尋常的信號，說明房地產稅推出工作正陸續就位。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對第一財經記者表示，在房地產調控供給側方面，國家統計局明確提到了兩類政策，一類是房地產稅的政策，一類是租售同權的政策。房地產稅的政策出臺符合預期，也不排除選擇一些地區試點“未來版”房地產政策。而對於租賃市場來說，當前“同權”基本是空白，未來會加快新的政策落地。總體上說國家統計局此類表述依然是圍繞在“房住不炒”的概念下進行的。類似概念也有助於形成更好的政策細則落定。

　　房地產稅由於能增加住房持有者成本，因此可以一定程度上遏制肆無忌憚的炒房者，抑制住房投資性需求，降低住房空置率，同時也能發揮一定的收入再分配功能。而且房地產稅還能充實地方財政收入，逐步培育成地方主體稅種，健全地方稅體系。

　　為落實房住不炒，打破房地產只漲不跌的市場預期，房地產稅已經成為房地產市場長效機制的重要組成部分，而且立法速度加快。

　　在今年“全國兩會”上，全國人大會議發言人張業遂表示，房地產稅立法是社會普遍關注的一個問題，加快房地產稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部徵求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

　　時任財政部副部長史耀斌在“全國兩會”答記者問時說，房地產稅總體思路就是“立法先行、充分授權、分步推進”。目前相關部門正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見。

　　史耀斌表示，會按照中國的國情出發來合理設計房地產稅制度。

　　“比如說合併整合相關的一些稅種，再比如說合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等。這樣的話，使我們設計的房地產稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。”史耀斌說。

　　史耀斌目前擔任全國人大常委會預算工作委員會主任，而房地產稅法草案起草工作正是該委員會重點工作之一。

　　國家統計局稱，2018年1~6月份，全國房地產開發投資55531億元，其中約七成是住宅投資，同比增長13.6%。下半年房地產投資也有望保持比較快的增速。

　2016年的國慶前夜，一紙“京八條”拉開了國內最強樓市調控的序幕。

　　從“3•17”再度祭出重拳，到後來的“打補丁”又“釘釘子”，北京至今已累計發佈了30餘次調控政策，成為國內調控尺度最緊力度最大的城市之一。在嚴密的調控政策下，上半年北京樓市新房、二手房量價齊跌。

　　“在去年政策升級加碼後，北京樓市調控進入查缺補漏不斷完善的新階段。今年上半年，在堅持‘房住不炒’定位的同時，北京調控力度不減，”中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴時代週報記者，今年的《北京市政府工作報告》為樓市定了調，要建立市場平穩發展的預期，多維度推進長效機制建設。

　　這座城市的住房供應體系正在發生新的變化—共有產權住房、“限房價、競底價”商品房的入市，正在豐富著住房供應體系。今年下半年，3000億元貨值的限價房和共有產權房大軍將開閘入市，不少明星限價房一房難求。

　　昔日地王、頂級豪宅的價值認知體系被顛覆，亟待重塑。一大波豪宅在金融環境總體偏緊張，此時入市有多大“勝算”？購房者與房企的博弈局面正在發生改變。

　　量價齊跌

　　“房價”仍是一個重要的評價指標和參數，檢驗著北京地方政府調控成效。事實上，黨的十九大以來，住建部已在多個會議提出，要各地政府把調控工作落到實處。

　　北京樓市量價齊跌。中國指數研究院的資料顯示，今年上半年，北京商品住宅（不含保障房）累計成交面積157萬平方米，較去年同期下降35%；成交均價為39060元/平方米，較去年同期下降4%，同比增速由升轉跌；600萬元/套成為北京中低端市場新的分水嶺，而高價位分界線則從去年上半年的1500萬元/套，下降至今年同期的1200萬元/套。

　　北京市場更是經歷了罕見的供大於求局面—上半年，商品住宅平均月度供應量為36萬平方米，同比增長33%，月均成交量為26萬平方米，銷供比為0.72。受需求抑制影響，北京商品住宅庫存量在6月底達到591萬平方米，出清週期升至20.1個月，較年初增長3.7個月。

　　進入整體調整期，二手房市場未能例外。事實上，北京房地產市場已經全面邁入存量房時代，在近三年裡二手房成交占比均超八成。今年上半年，北京二手房市場先揚後抑，累計成交7.58萬套，成交均價56993元/平方米，分別同比下降12%和9%。

　　麵包賣不出去，麵粉自然也沒那麼搶手。中原地產研究中心資料顯示，上半年，北京土地合計成交31宗，土地金額達到了751.34億元，環比下降58%，同比資料下降25.3%。僅14%的平均溢價率也是近年來的最低點。

　　“除了2宗宅地出現競爭自持外，其他均接近底價成交，”中原地產首席分析師張大偉對時代週報記者說，上半年，北京流標土地達到了7宗，這也是2013年至今同期流標的最高點，“以往那種多家開發商爭得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現。”

　　第一太平大衛斯華北區董事長麥安東把希望寄託在下半年。他對時代週報記者說，接下來，北京樓市注意力正聚焦在共有產權房和限價房身上，會看到一波供應小高峰，“未來，房地產仍能抵消經濟波動帶來的影響”。

　　限競房入市

　　66個限價房專案，走到了關鍵十字路口。

　　“9•30”新政中，北京開始嘗試和探索一類新型土地出讓模式，即“限房價、競地價”—一個商品住宅地塊在入市時，就已經明確限定了將來房子的銷售價格，這類房源被簡稱為限價房項目。

　　今年6月初，蓄勢了半年之久的限價房終於得以開閘。據時代週報記者瞭解，截至目前，瀛海府、金樾和著、旭輝城、中海京西裡、首開保利熙悅林語等限價房項目拿到了預售許可證，合計供應面積（含車位）達30.7萬平方米。

　　它們並不是孤例，更多的限價房專案正在等待入市機會。新浪樂居統計顯示，截至7月15日，北京已有34個限價房定下案名，除了100%自持的中國鐵建(8.450, 0.02, 0.24%)理想家與萬科翡翠書院兩個樓盤外，剩餘樓盤都在積極蓄客中，主力單價在5.5萬元/平方米左右。

　　可預見的巨量供應正在醞釀，限價房真正的戰場在下半年。

　　“7月開始，北京估計會出現限價房供應量井噴現象，短期入市房源有望超過2萬套，”張大偉稱，今年四季度前，估計將有5萬套限價房入市，合計約3000億元貨值。

　　購房者與房企的博弈路徑正在發生改變，這一點，樓盤上的一線操盤手們體會最深：去年，只要價格低就不愁賣；今年，好項目要靠搶，差項目降價也不好賣。

　　剛需族有了挑選機會：大興瀛海府入市的100多套房，來了628個家庭來搶，僅一個小時就被搶空；同一天開盤的金樾和著，340套房當天賣出了264套；不遠處的旭輝城首開均價3.5萬元/平方米，低於限售均價38994元/平方米開盤，足見形勢嚴峻。

　　“限價房的限售期是五年，加上期房普遍兩到三年的交付週期，購房者持有房產的時間代價與財務成本都變得很大，”在地產分析師張傑看來，下半年的限競房競賽中，會有越來越多的開發商，被逼回到做品質附加值的軌道上。

　　當然，與周邊二手房明顯的價差紅利，也讓不少明星限價房一房難求，登上榜單的不乏四環內的佑安府、洺悅苑、金融街(7.230, -0.06, -0.82%)周莊子地塊、九龍倉西局地塊等。

　　比如佑安府，最高銷售單價不得超過8.3萬元/平方米，但他附近的中國璽、昆侖域已經賣到9萬多元/平方米；比如洺悅苑，限價6.1萬元/平方米，其南側的天悅壹號已經賣到8萬多元/平方米。

　　中交房地產集團副總經理周濟認為，部分限價房樓盤出現的“倒掛”現象，將加劇了短期購房需求的快速增長。

　　“去年成交的三環附近的幾個地塊，如永定府、佑安府等轉共有產權是大概率事件，”房企代表李陽（化名）對時代週報記者說，專案是否轉共有產權，中間銷售限價與評估價比值85%這條紅線。假如其銷售限價與評估價的比值低於85%，該專案將由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，再面向合資格購房人出售，“但目前，沒有一個項目被認定要轉共有產權房。”

　　李陽和他的同行屢屢探討，影響估值的變數太多，在相關部門出臺具體的評估標準之前，誰都只能是在等待。

　　時代週報記者瞭解到，北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心，對項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。這需要一套多維度、多角度、全方位的評估體系，評估要素將包括項目周邊新房價格、二手房價格、區域價值因素，以及交通、學區、醫療等綜合配套等重要因素。這些要素在評估時所在的比重也不盡相同。

　　還是佑安府，僅以周邊新房作為參照，限價與評估價之比則在83%左右，略低於85%的標準。但按照算上周邊二手房價格因素則會出現明顯變化。仲介網站資料顯示，目前佑安府周邊二手房專案鵬潤家園二手房售價均價為6.3萬元/平方米左右，金泰社區的銷售均價則在6.1萬元/平方米左右。

　　按照限價房銷售管理辦法，在其辦理施工許可後，便可進行評估。金融街周莊子地塊，九龍倉西局地塊，以及佑安府等都已經在兩個多月前拿到施工許可證，但後續評估進度仍是一個未知數。

　　“最眼熱限價房，一旦轉為共有產權房，也將無人問津。”張大偉說。

　　豪宅紮堆現市

　　蟄伏許久的豪宅市場，同樣來勢洶洶。

　　北京昔日地王—夏家胡同地塊在這個炎熱的夏天揭開了面紗，這個南三環沿線的別墅項目取名懋源璟嶽；單套均價過億的獨棟別墅北京莊園，打開了大門，看房者要靠排位預約，資產證明以及受邀金鑰匙“三碼合一”才能最終開啟“莊園密碼”；老牌別墅萬科觀承在東方十二境園林示範區，打出了“全面生活解決方案”的招牌；東四環大平層豪宅壹？亮馬也對外發出了啟動信號。

　　這些低調的豪宅項目，近來如雨後春筍般湧現。世茂西山龍胤、紅廷別墅、金府大院等在內的多個豪宅專案也紛紛對外發佈產品，公開示範區、樣板間等項目推介，為後期入市營造氛圍、提前蓄客。

　　“限價房作為多管道供應和多手段並舉的探索，改善供需矛盾是可行的，但是把它當成主流是不行的，”周濟認為，商品房市場仍存在較大缺口，目前市場上更多的還是改善型需求比較多，限價房數量對這些需求不會產生實質影響。

　　今年上半年，在北京樓市各類業態產品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，單價“7萬元+”豪宅成交1187套，剔除重合項目，兩者合計占新建商品住宅（不包含共有產權房等保障性住房）市場成交總量的25%。諸葛找房的統計顯示，今年上半年，總價5000萬元以上頂豪成交21套，其中有的豪宅成交單價高達7.4萬元/平方米。

　　“樓市升級改善型置業需求的上升，別墅等豪宅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱，”思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅對時代週報記者說，財富的根本是思維模式和把握機會的能力，作為樓市繁榮紅利的收割者，塔尖財富人群對沖風險與危機的有效方法仍舊是資產。

　　以別墅為例，作為獨佔資源的奢侈品，別墅出於特殊性與個性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。截至2018年6月30日，北京別墅存量為6881套，不足7000套。

　　2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。沉澱了大量資金成本的豪宅專案，有了抓緊入市的緊迫感。北京區域又尤為明顯。今年5月14日，北京市委書記蔡奇接受《人民日報》採訪稱，北京作為首都，各類風險容易聚集，將持續採取有效措施，加強對金融、地方債務、房地產市場等領域的風險防控，強化未雨綢繆、積極應對，堅決守住不發生系統性金融風險的底線。

　　豪宅紮堆入市，如何跳出“複製”和“堆砌”的窠臼？ 一位元豪宅代理機構人士分析，如今北京樓市的高端客戶與以往完全不同，它們選房已脫離傳統的區位局限，全北京內豪宅項目甚至都可能成為備選房源。而這也意味著豪宅項目的競爭對手將遍佈整個城市，鎖定這些財富階層對豪宅項目而言也變得越發不易，加強產品創新，打造差異化將是頂級豪宅項目在競爭中脫穎而出的利器之一。

　　“北京莊園嚴格的預約制參觀門檻的背後，是頂豪別墅和頂級階層群體兩者之間互為對標的一個產物。”運通集團相關負責人如是表示，他們鎖定的可能是國內各行業領袖級階層。

　　擁有0.6容積率的別墅專案北京莊園，以滿配、精裝、獨棟為賣點。操盤方和裕地產相關負責人告訴時代週報記者：“我們會對來訪者驗資，但是我們驗資的方式不是簡單看客戶手中有多少存款，而是看客戶目前居住的產品形態和購房閱歷。”

　　除了產品本身的設計外，賦予項目文化內涵也成為豪宅項目的著力點。例如，紅廷別墅推出的億元級別墅樣板間主打藝術化裝修；西山龍胤則凸顯中式園林的韻味。

　　是否可以順利拿到預售許可證，正成為這些豪宅房企的年度大考。從2017年的實際情況來看，過了“8萬+”線的專案鳳毛麟角，其中北京金茂府、華潤昆侖域、招商中國璽預售均價在9.5萬元左右，中駿天宸以13.5萬元成為2017年的最高價。

　　2018年豪宅價格的天花板會到多少？懋源璟嶽、懋源璟璽、北京莊園、泰禾金府大院、壹亮馬、葛洲壩(6.850, -0.04, -0.58%)？中國府……它們都是2018年有望拿到最高預售價格的“種子選手”。

　　畢竟這裡面的地王項目不少，比如葛洲壩？中國府樓面價達到7.5萬元/平方米，懋源璟岳的樓面價為4.6萬元/平方米，懋源璟璽樓面價5.36萬元/平方米，壹亮馬的樓面價5.5萬元/平方米。

公告顯示，2017年，新疆佳龍實現營業收入為6400萬元，淨利潤為-1936萬元。

中弘迎來新疆佳龍接盤重組 海南專案轉讓佳兆業


用“柳暗花明又一村”來形容中弘股份當下的境遇，似乎再合適不過。

6月22日，中弘股份(000979.SZ)發佈公告稱，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為41.13億元，全部為各類借款。中弘股份在公告中表示，公司如果無法妥善解決逾期債務，可能會被提起訴訟、仲裁、銀行帳戶被凍結、資產被凍結等事項，也可能會引起更多的債權人因採取財產保全措施而提起訴訟（仲裁）。

一個星期後，事情有了轉機。6月29日，中弘股份公告稱，公司控股股東中弘集團擬將持有的22.28億股股份轉讓給新疆佳龍旅遊發展股份有限公司 （下稱“新疆佳龍”），占中弘股份總股本的26.55%。轉讓完成後，新疆佳龍將成為中弘股份新的控股股東，並同意給中弘集團提供一定的流動性支持，用於解決中弘目前面臨的債務危機。

7月11日，中弘股份再次發佈公告稱，公司已與海南羅勝特投資有限公司（下稱“羅勝特投資”）簽訂《股權轉讓協定》，擬以14億元轉讓全資子公司海南如意島旅遊度假投資有限公司(下稱“海南如意島”)100%的股權。

時代週報記者查詢全國企業信用資訊公示系統獲悉，羅勝特投資5個股東分別為自然人楊惠琪（20%）、劉彩霞（15%）、徐婉純（25%），以及深圳市豪熙投資有限公司（20%）、超旭置業(深圳)有限公司（20%）。系統顯示，豪熙投資與超旭置業均由佳兆業集團間接控制，“而其他三個自然人股東則是佳兆業的商業合作夥伴。”佳兆業方面告訴時代週報記者。

大股東或將變更

實際在與新疆佳龍重組之前，中弘股份就曾嘗試與深圳港橋股權投資基金管理有限公司進行戰略重組。但5月25日，中弘股份發佈公告稱，因中弘集團未能與相關債權人就償債安排及重組事項達成一致，繼而決定終止本次重組事項。

中弘股份證券事務部工作人員表示，自己也不清楚債券人反對的原因，但她告訴時代週報記者，之所以選擇港橋投資，是控股股東中弘集團的決定。

而這次，中弘集團決定選擇註冊地同為新疆的新疆佳龍與中弘股份進行重組。資料顯示，新疆佳龍成立於2016年12月30日，註冊資本5000萬元，自然人股東付博龍（持股20%）任公司法人兼董事長。新疆佳龍大股東（持股70%）為北京東方寶業投資有限公司；後者由自然人股東趙陽和自然人股東付博龍各持股50%，趙陽與付博龍系親屬關係。

公告顯示，2017年，新疆佳龍實現營業收入為6400萬元，淨利潤為-1936萬元。2018年1-5月，新疆佳龍營收為1420萬元，淨利潤為-1398萬元。新疆佳龍表示，希望通過本次股權轉讓，對上市公司現有業務進行梳理，結合新疆佳龍股東方資源，對各種內外部優質資源進行有效整合。

根據《股權轉讓框架性協議》，中弘集團擬將持有的中弘股份22.28億股股份轉讓給新疆佳龍，占中弘股份總股本的26.55%。轉讓完成後，新疆佳龍將成為中弘股份新的控股股東。新疆佳龍同意給中弘集團提供一定的流動性支持，幫助中弘集團化解目前面臨的債務危機。中弘集團承諾上述流動性資金首先用於解決中弘集團及中弘股份之間相關未清償的債務，不得挪作他用。與此同時，新疆佳龍還承諾在受讓標的股份後，會按照上市公司監管要求，將相關專案注入中弘股份。

但中弘股份也同時提醒，目前簽訂的僅為股權轉讓框架性協定，最終股權轉讓能否完成尚存在不確定性。

抵消逾80億負債

海通債券分析師薑超表示，歷史上看，房地產企業遭遇資金緊張的情況較常見，但真正出現信用債違約的企業並不多。“房地產企業持有的資產變現能力強，出現流動性問題可以折價變賣房子或者項目獲得流動性。”姜超認為，擁有充分質押物的房地產企業更容易獲得融資，或者在陷入困局後更容易找到戰略投資者。

於是，中弘股份實際控制人王永紅便與同在香港的佳兆業董事局主席郭英成，達成了一項交易。

7月11日，中弘股份發佈公告稱，公司已與羅勝特投資簽訂《股權轉讓協定》，擬以14億元轉讓全資子公司海南如意島100%的股權。羅勝特投資有5個股東，其中深圳市豪熙投資有限公司、超旭置業(深圳)有限公司合計持有40%股權，該兩股東均由佳兆業集團間接控制，其他三位自然人股東也均為佳兆業的商業合作夥伴。

中弘股份表示，由於資金緊張，公司在建地產專案基本上都處於停工狀態，公司經營困難。本次資產出售有利於公司盤活存量資產，減少公司負債81.92億元，降低財務費用，增加公司流動資金。另悉，本次股權轉讓完成後，將會為中弘股份帶來增量資金7300萬元，帶來投資收益10.31億元。

但對佳兆業而言，接手海南如意島仍未知是“香餑餑”還是“燙手山芋”。資料顯示，海南如意島於2012年通過招拍掛取得如意島專案，該專案分三期填海，一期248萬平米填海已完成，已取得驗收批復，正在申辦海域使用權更換為土地使用權的相關手續；二期138萬平方米還剩餘約200畝未完成，未辦理竣工海域使用驗收；三期330萬平方米尚未取得海域使用權證。

另據亞太所出具的審計報告顯示，截至2018年4月30日，海南如意島公司負債總額約為86.16億元，淨利潤為-7166萬元。與此同時，由於海口市海洋局和漁業局對轄區內的所有填圍海專案實施“雙暫停（暫停施工、暫停營業）”，導致如意島專案2018年1月以來便一直處於停工狀態，無法產生預期收益。而中弘股份從2014年起一直在向海南省人民政府申報如意島專案三期海域使用權的審批辦證工作，也一直沒有完成審批。

佳兆業方面告訴時代週報記者，如意島專案填海完成後將形成陸域面積約612萬平方米，有足夠大產業整合和運營空間，將產生足夠的產值，其完全有能力償還相關債務。與此同時，公司還會積極協調和配合政府相關部門，妥善解決專案復工存在的相關問題。

已補價續破頂 宏福985萬夾屋稱王

新居屋定價由原先市價七折減至五二折，迅速成為已補地價及未補地價資助房屋樓價分化的導火線。已補地價市場如青衣夾屋宏福花園一個中層單位，在新機制公布後續錄得已補地價985萬元的全港夾屋新高成交，惟未補地價市場則屢現劈價個案，當中黃大仙公屋黃大仙下邨一個單位，以未補地價280萬元易手，較今年同類單位造價低逾一成。

東欣苑呎造1.87萬冠港島居屋

新居屋定價機制對已補地價市場影響有限，買家繼續加快入市步伐。中原地產高級分行經理朱偉雄透露，宏福花園3座中層D室3房戶，實用面積712方呎，在政府出招後以已補地價1100萬元放售，昨日旋即獲外區客以已補地價985萬元承接，造價刷新全港夾屋紀錄，呎價13834元。原業主1995年以未補地價198.7萬元購入，未計補地價金額，賬面賺786.3萬元（約4倍）。

筲箕灣居屋東欣苑歡欣閣中層20室開放式單位，實用面積213方呎，本月初亦以已補地價400萬元成交，呎價18779元，呎價冠絕港島已補地價居屋市場，並打入全港次席。原業主2005年已補地價60萬元入市，賬面賺340萬元（約5.7倍）。

黃大仙下邨連劈三口價易手

新居屋下調定價變相搶客，未補地價資助房屋樓價明顯受壓，本月上半月僅12宗成交，較6月同期27宗大減55.6%。黃大仙下邨龍達樓低層21室兩房單位，實用面積443方呎，據消息指出，今年1月原以未補地價340萬元放售，惟原業主在新居屋定價機制公布後連減三口價共60萬元，終在上月底以未補地價280萬元沽出，呎價6321元，較今年初樓層及面積相同的龍豐樓低層14室的未補地價成交價315萬元，低約11.1%。原業主2002年以未補地價24.66萬元購入，賬面仍賺255.34萬元（約10.4倍）。

筲箕灣未補地價居屋市場也乍現低市價放盤。宏智物業客戶經理梁志青指出，政府下調新居屋定價後，區內未補地價居屋市場暫錄兩宗減價放盤，其中東霖苑一個實用面積431方呎高層戶，原以未補地價408萬元放售，但「業主見到周圍啲居屋劈晒價，驚再唔減價，遲吓賣得仲平」，故近日把叫價調低至388萬元，減幅約4.9%，意向呎價9002元，較上月以406萬元沽出的低層19室、實用面積435方呎兩房單位成交呎價9333元，低3.5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明坦言，未補地價資助房屋樓價一向「細啲，同新居屋買家重疊」，如今政府下調新居屋定價，變相「吸咗班未補地價買家，較心急業主自然要減價賣」，令該市場的資助房屋短期受壓，惟已補地價資助房屋銀碼及客源有別，影響有限，因此令兩個市場樓價近月表現背馳。

另外，公屋聯會及新論壇近日就居屋新定價機制作出調查，成功訪問約1200人，結果顯示，八成以上受訪者同意政府的新居屋定價機制，七成人同意收緊居屋的轉售限制，普遍受訪者同意政府把更多私營土地調撥作興建公營房屋。

近月發展商透過補地價增加土地儲備的步伐有所放慢，政府的補地價收入亦相應減少。地政總署公布，今年4至6月共錄得10宗涉及補地價的土地交易註冊，補地價金額共約20.64億元，較今年首季約56.83億元急挫約64%，連續兩季減少；亦是2016年7至9月錄得約5.06億元以來，近7個季度最少。

今年第二季較大額的補地價個案屬於尖沙咀中間道11號海員俱樂部重建項目，補地價金額約11.3345億元，預計可以興建1座40層高建築物，低層作為新的海員之家，高層則作酒店發展。

另外，以半年計算，今年首兩季的補地價總金額為77.47311億元，較去年下半年的232.47665億元急挫約67%，亦較去年上半年的167.550266億元減少約54%。

舖位價錢大幅升值，荃灣老牌港式冰室嘉樂冰廳現時自用的地舖，市場指以3500萬元易手，舖價於40年內大幅升值124倍。

據悉，剛易手的舖位位於新村街40號地下B號舖，建築面積600方呎，以3500萬元成交，呎價58333元。

據了解，現時舖位由嘉樂冰廳自用，暫未知易手後會否以售後租回形式繼續經營。以舖位市值月租10萬元計算，料租金回報約3.4厘。

價錢相當於109萬件奄列

舖位原業主為麥洪鈞及有關人士，即嘉樂冰廳老闆，於1978年以28萬元購入自用，持貨40年後沽出，賬面大幅獲利3472萬元，升值124倍。

嘉樂冰廳屹立荃灣40年，歷史悠久，由麥氏夫婦創立，以自製雞蛋奄列和厚蛋治馳名，假日例必大排長龍。以冰廳招牌火腿小奄列每件零售價32元計算，要賣出超過109萬件奄列兼不計任何成本下，才可以賺得舖價。

零售市況回暖，仲量聯行在6月訪問了40家零售商和零售商舖業主，有83%的國際及本地零售商計劃在未來12個月開設新店，較去年同期錄得的62%顯著上升。

仲量聯行香港商舖部主管陳耀峯表示，來港旅客人數於最近數月顯著增長，零售商正蓄勢待發，於4個核心購物區尋找合適的商舖擴張。然而，由於租賃需求仍主要來自租金預算較低的租客，相信短期內商舖租金難見V形反彈，預期全年街舖及核心商場租金升幅為5%以內。

此外，九龍城福佬村道10號全幢舊樓以6000萬元成交。該物業樓高4層，樓齡約70年，全幢建築面積約2712方呎，呎價約22124元。原業主於2008年以2000萬元購入，物業10年升值兩倍，賬面賺4000萬元。

樓價400萬元 貴絕居屋迷你戶

筲箕灣東欣苑迷你單位以呎價18,779元易手，創港島居屋呎價新高，樓價400萬元貴絕居屋迷你戶。另青衣宏福花園樓價逼近千萬元。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，東欣苑A座中層20室，實用面積213平方呎，成交價400萬元（連地價），平均呎價18,779元，較對上由鰂魚涌康山花園所創出港島居屋呎價紀錄18,283元，高出接近3%。

213呎13年升值5.7倍

紀錄顯示，原業主姓名以簡體字作登記，料屬內地客，並於2005年以60萬元（連地價）購入單位，持貨13年轉手，帳面獲利340萬元，升值5.7倍。

雖然東欣苑最新實用呎價，比目前全港居屋王，何文田冠熹苑呎價18,863元略平，但樓價貴絕面積小於220平方呎的迷你戶，並首次達到400萬元水平，亦意味着居屋迷你戶樓價，將陸續突破可承造9成按揭、樓價上限400萬元的關口。

青衣宏福花園樓價逼千萬

另邊廂，私樓購買力流入夾屋，刺激青衣宏福花園樓價逼近千萬元。據悉，屋苑3座中層D室，實用面積712平方呎，屬3房連套房間隔，成交價985萬元，樓價創全港夾屋及資助房屋新高。原業主於1995年以198.7萬元（未補地價）購入單位。

中原地產研究部指出，今年上半年二手居屋買賣（包括居屋自由市場及綠表市場）總值121.54億元，較去年下半年升24.5%，金額創按半年歷史新高。至於買賣錄2,429宗，較去年下半年升13.5%。

下半年受貿易戰、聯儲局加息步伐加快及股市波動等因素影響，美聯工商舖行政總裁黃漢成最新表示，上述因素為工商舖市場增添不明朗，但由於多項大型基建於今年落成，加上人民幣貶值，料可吸引部分內地資金流入香港，故對後市仍審慎樂觀。

人民幣貶值引資金南下

美聯工商董事陳偉志亦預測指，如貿易戰持續長時間，會對物流中心及貨倉類物業帶來壓力，但分層工廈及新式工作單位影響相對少。他預計，下半年分層工廠售價可再升5%至7%，全年升約10%至12%，而租金下半年可升3%至5%。

至於商廈市況，個別公司或會因貿易戰而減慢擴充，加上甲廈租售價連升逾兩年，料下半年升幅放緩。該行預計，下半年甲、乙廈售價再升5%至8%，全年分別升17%至20%及10%至12%。租金方面，甲廈全年可升15%，而乙廈則升約3%以內。

舖市方面，該行料下半年核心地區舖租售價維持平穩，全年升幅於5%以內，下半年非核心地區租售價升5%，全年升約10%。