溫潤的木質色調，彷如建案樣品屋的簡約設計，很難想像這房子是間屋齡40年的老公寓，總坪數27坪，使用空間約22坪，但屋主覺得原本3房2廳雙衛浴的格局怪異，房間狹小走道又過大，便耗資210萬元，歷時半年，改為超強收納宅。
台北市新東街巷弄內公寓5樓的這戶住家，外牆些許龜裂，還有嚴重的漏水狀況，屋主將原格局重新規劃成3房2廳1衛浴，將臥室空間加大，也增加許多收納空間。

圓弧櫃鞋櫃收納增
客廳保留大面窗戶採光，地板鋪設特殊木紋磁磚，具好清潔及木質溫潤感的特色。電箱隱藏在電視牆層板後，規劃圓弧木作邊櫃以增加收納空間，特製的鞋櫃讓鞋子整齊收納。
主臥室是女兒與女婿的房間，捨棄原本主臥浴室，讓主臥室空間放到最大，客浴改成雙門設計，方便家人一起使用。特別訂製的挑高衣櫥也巧妙運用畸零空間，讓原本爆炸的衣櫥能塞更多衣物。

縮小廚房擴大臥室
屋主桂媽媽說：「設計師建議他們在每個空間，都選擇1面牆當作主牆面，漆上不同的顏色，會讓空間看起來更大。」12歲的孫子房間，便以粉藍色主牆面呈現活潑氛圍，且為了避開梁柱壓床，天花板使用特殊的弧形設計。
另將旁邊的廚房空間縮小，多出的坪數讓給臥室使用，白色螢光綠的跳色設計，讓空間有延伸效果。再運用系統櫃收納，讓小小的廚房也能有大大的工作機能。
此次的老式公寓大改造，前前後後共花了半年時間，桂媽媽回想起與設計師討論的過程，「光是討論規劃的方向，每個細節就大概花了2個多月的時間，來回溝通相當費時。」但也因此，裝修成果令桂媽媽相當滿意，讓小小公寓成為超強收納的溫馨宅。

一向因空屋率過高而被譏為「鬼城」的新北市淡海新市鎮，近期成交1筆上億元店面！據最新實價登錄顯示，今年4月淡水區中山北路二段店面，成交總價達1億1277萬元，是實價登錄以來淡水區最高總價店面。

租金報酬2.66%
該店面共有1、2樓，總面積約164.23坪，含4車位，買方為呂姓自然人。對照《591房屋交易網》，該物件已刊登待租，月租金25萬元。若依該租金開價、成交總價計算，租金報酬率約2.66%。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，該店面位今年1月剛完工的社區「和光九泰」，近淡水行政中心、運動中心及新市國小，而淡水輕軌年底將開通，住戶陸續進駐，商業機能逐漸成熟，「店面用途登記金融機構，若順利出租，顯示區域型商圈的店面仍具中長期投資吸引力。」目前該店面隔壁為3月買下的淡水一信，總坪數近283坪，成交總價亦達上億元，但未見實價揭露。

林口店面交易熱
若說到鬼城億元店面交易區，最熱絡當屬林口區，實價登錄以來共13筆億元店面，最貴1筆在去年2月交易，總價3億5488萬元，店面位中山路；最新1筆在今年1月，同樣位中山路，總價1.6億元。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指，該2店面皆近家樂福、公園及學校，機能跟人口密度都不差，造就店面身價。
三峽區億元店面交易僅1筆，交易時間為2014年11月，約308坪，目前作幼兒園使用。台灣房屋三峽大義特許加盟店東莊文洲表示，該店面面積廣創下高總價，其實單價略低行情，「當時該案租金低、租約長，礙於急售，因此降價銷售。」

房市近年買氣逐漸回籠，成交量放大，建商開價也由讓利轉為變硬。根據調查，全台7都的預售新屋價格，竟已悄悄重返前波高點的水準。

最新出爐的國泰房地產指數指出，第2季全台預售新屋均價，已回到前波景氣循環高點的85％、台北市則快逼近前波高點、新北已達9成，桃園和新竹、台中、台南、高雄，也紛紛回漲或超越前波高點，惟7都的成交量，還是相對萎縮。

這項由國泰建設攜手國立政大房地產研究中心所完成的指數調查指出，從長期趨勢來看，全台第2季預售新屋每坪成交價約25.5萬元，為103年波段高點的85％、價略漲；成交量約為102年波段高點5成，量仍處低檔。

台北市每坪均價達82.8萬元，近期成交價接近103年波段高點，仍在高檔盤整；成交量約為高點的37％，量仍維持低檔。

新北市目前成交價約每坪39.24萬元，為102年波段高點的9成，成交價微揚；成交量約為高點的36％，量仍維持低檔。

桃園和新竹，每坪成交價平均為23.48萬元，超過104年波段高點約6.6％；成交量約為102年波段高點的3成，量仍處低檔。

在高雄市方面，近期成交價約每坪21.15萬元，超越104年波段高點約1.6％，呈現緩步上揚趨勢；成交規模大幅增加，已超過103年波段高點的2成。

若就第2季單季來觀察，房市表現比起上季，呈現「價量俱漲」格局；比去年同期則是「價穩量增」。

國泰房地產指數分析，總體來說，全國各地區的價量表現，無論與上季或與去年同季相比，都表現更佳。尤其最近1年，全國成交量大幅增加，不過在開價、成交價方面，漲幅還是有限。這顯示建商目前心態，還是傾向保守，希望以擴大成交量為本，而不是以超價為目標，因此，後續的成交量是否能穩定放大，可做為市場觀察重要指標。

為儲備第二階段社會住宅用地，財部國產署昨（30）日指出，截至7月底已協助地方政府撥用25處國有土地及3棟國有住宅，總公告現值達174.4億元。

行政院長賴清德5月31日聽取「社會住宅政策推動情形」報告後，要求各部會繼續盤點待活化房地資源，以儲備社會住宅用地。

國產署昨天指出，財政部配合社會住宅政策可分成3大塊，第一部分已協助地方政府興辦社宅並完成撥用的，包括台北市11塊土地1處房屋、公告現值120.3億元，新北市5塊土地1處房屋、公告現值27.9億元，還有桃園、台中、高雄市及台東縣共9塊土地及1處房屋、公告現值26.2億元。這部份僅4地與3戶為無償撥用，其餘都是有償。

第二部分全數為國防部土地，現為租用，有台中市4塊土地共4.56公頃，國防部釋出後由國產署協助租用。

第三部分則為國產署保留105處國有土地及1處國有房舍（土地面積46.84公頃，房屋1戶），供內政部營建署協同各地方政府評估是否要蓋社宅，地點從基隆、雙北市到屏東、花東、澎湖縣不等，其中以台中市29處土地11.07公頃占地最廣，其次為基隆市7塊土地占地共9.23公頃，第三則是新北市的15處土地，占地約6.69公頃，這部份共計有73處土地，將朝無償撥用或租用方向來處理。

桃園中正藝文特區豪宅、豪辦林立，建商及屋主將店面出租給精品、豪華車等業別，帶動店面身價大漲。其中，豪宅「昭揚乾坤」角店（三角窗店面）目前出租給保時捷概念館，開價4.28億元求售，若能成交，有機會創下桃園店面市場最高總價的新「店王」。

「昭揚乾坤」共分辦公、住宅二棟，完工2年多，高樓層住宅單價多在每坪40萬元以上，頂樓戶最高總價破億元。根據591顯示，位於藝文一街、同德六街口的「昭揚乾坤」角店1、2樓合計331坪，日前出租給保持捷作為概念館，目前開價4.28億元求售。該店面在2013年5月預售時出售價格為3.7億元，當時即創下桃園店面最高總價紀錄，如今出售開價比5年前出售價格高出逾15％。

目前桃園最高總價店面是由「中悅麗舍花園」在2015年以4.11億元所創下。台灣房屋中正藝文店店長凌嘉妍表示，中正藝文特區為連鎖品牌在桃園設點的首選區段，精品、餐飲、汽車、醫美等設點需求高，區內總價5,000萬元起跳的新建豪宅，不少建商所保留的精華區店面，租給精品、豪華汽車、高檔餐飲等業種，透過豪宅與精品連結帶動店面身價上漲。

凌嘉妍表示，尤其臨展演中心超大坪數、超高總價店面成為租客搶進標的，但相較於高總價店面供給量較大，近期藝文特區店面仍以總價帶在3,000~5,000萬元左右，成交速度較快，又以帶租約店面買家接手力強。

中正藝文特區店面租金跟著房價高漲，也考驗著租客承租力，不少租客在租金成本高漲考量下，選擇鄰近據點。據悉，「昭揚乾坤」隔路對側的「昭揚銳」角店，在2014年曾開價5億多元但未售出，原本月租金僅開價53萬元，搶租者眾，沒想到房東聞訊將租金開價一路調漲至90萬元，目前則出租給凱基銀行。

位於大興西路、新埔六街「禾林Rich 58」角店，租客富貴鐘錶也因租金漲至150萬元而遷移他處，原租在「中悅環球企業總部」的玉山銀行，也因高租金而遷移至「中悅麗舍花園」，該店面目前則空置。

桃竹逾180間店面 開價億元求售

根據屋比房屋比價平台統計，桃園及新竹地區目前至少有180間店面開價逾億元求售，桃竹各商圈中又以桃園中正藝文特區量體最大，至少有18間店面開價億元。此外，中壢火車站前有10間開價逾億元店面待售，新竹則以竹北喜來登周邊與新竹火車站站前商圈各7間，最為密集。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，桃園整體億元店面待售量較去年同期增加了43％，新竹則有12％的年增幅。值得注意的是，桃園中正藝文特區一年來開價逾億元店面的供給量增加超過六成，也反映了桃園建設題材帶動房價，店面屋主趁建設黑暗期來臨前出脫，開高價測試水溫。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，中正藝文特區為桃園密度最高、最均質化的商圈，臨路店面單價在百萬以上，不乏建設公司在豪宅社區規劃大坪數店面，現已成為連鎖業進入桃園設點的首選，使中正藝文特區成為最大的「億元店面」聚落，然而豪宅新建案店面多半為建設公司持有，租客能否持續負擔高租金能力及其穩定性，將影響店面身價。

江怡慧指出，中壢因搭上機捷熱以及許多大專院校學區一帶的消費人潮等因素，低總價店面相當受到投資者青睞，億元店面多半在高鐵特區內、中壢火車站前、SOGO商圈大坪數或是角店等一級商圈內為主。

開發商花大錢整合的案例並不罕見，過往也有許多業者砸大錢買周邊老公寓或是透天厝，包括今年初，天母一間屋齡高達84年的透天祖厝，寫下7億元天價紀錄，就連豪宅「勤美璞真」也外傳在整合過程中，以超高價買周邊老公寓，就為整合開發。

近期高價整合案例，莫過於今年初位於天母芝玉路，一幢屋齡近84年透天厝，以總價7億元成交，買方為法人新氏股份公司，地坪單價為140萬元，目前該處將興建為地下三層、地上15層集合住宅，作為未來住宅開發使用。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，直接買下老房的最大好處，是因相對單純，除避免未來房價漲跌產生的變數之外，開發者也能有較多的籌碼。不過對於開發者來說，資金壓力也相對大，若是押錯寶，將會迫使整個開發大轉彎。舉例來說，過去華山藝文特區一直被稱為都更熱區，曾出現國產署標售公寓寫下當時天價的例子，不過前幾年隨著都更進度冷卻，不少當初大手筆掃貨的投資者轉手他人，例如幾年前九昱建設把砸2.2億元標下的物件，轉賣楊昇建設，就是以高價買下透天厝再轉手的個案。

最新實價登錄資料顯示，台北市南昌路上5月共有17筆交易，多半為屋齡達40年的老公寓及土地，經查買方全為台北市政府，管理者為台北捷運局，作為捷運開發之用，合計總價高達3.45億元，當中最高成交每坪達200萬元。

房仲業者指出，該價格已經部分反映捷運開發效益，讓老舊建物創造高額身價。

因交易屬於特殊用途，所以公寓坪數介於1至40多坪不等，甚至有畸零地，業者提醒，此行情屬於特殊案例，是否影響一般公寓交易行情，仍需觀察。

據了解，過去為了開發捷運或公共設施的用地取得，都採依法徵收，但自從前幾年發生苗栗大埔事件，反對區段徵收與強制拆屋的民眾強烈抗爭後，地方政府決採先以市價收購方式處理，避免再發生類似衝突。

最新實價登錄資料顯示，台北市中正區南昌路上，5月有17筆老公寓售出高單價紀錄，合計總價達3.45億元，建坪單價不乏破百萬元，甚至站上200萬元；多筆交易合計建坪為239坪，換算平均單價為144萬元，合計地坪僅70坪左右，土地單價高達492萬元，採協議價購模式。

台北捷運局主秘兼發言人王偉昨（30）日表示，目前正在興建中的捷運萬大線，行經南昌街、南海路口，因公共用地和聯合開發的需求，所以向私地主購地，由於法令規定必須以市價購地，價錢會比過去高，目前已和私地主協議，整個作業還未完成。

王偉說，協議購地的價格是請估價師來估算，私地主若不接受估價師估出的價錢，雙方協議不成，就會以徵收方式的處理；因有預算執行的壓力，希望今年底前可準備好土地徵作業程序的文件，以便送進內政部都市計畫審議委員會。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，以南昌路周邊正常的老公寓價格來看，房價每坪約在40萬元上下，該價格著重其土地開發價值，過去市場上也不乏都更推動或是開發商，以高於市價許多的金額取得房地，不過要是遇到頑固的釘子戶，也可能出現資金卡住的問題。

這不是北捷出手買老公寓的第一例，今年1月中正區西藏路上，北市捷運工程局同樣循「協議價購」模式，砸近1.5億元買進屋齡近40年五層樓老舊建物，建物每坪價格超過300萬元、土地每坪價格將近240萬元。

國泰建設發布今年第2季國泰全國房地產租金指數，台北市A辦空置率連3季下滑，未來在A辦空間順利去化，且缺乏新供給下，預期租金將微幅成長，信義計畫區和松江南京附近看俏。

國泰辦公室租金指數顯示，台北市A辦、B辦、內湖、南港園區及新北市辦公室開價皆維持穩定波動，台北市A辦每坪新台幣2870元，較首季上漲0.02%，台北市B辦每坪1808元，較首季上漲0.14%，新北市每坪1162元，較首季下跌0.25%，其餘波動度非常小。

在議價率部分，南港園區辦公室議價空間率下降，其餘地區皆呈穩定波動，顯示辦公空間需求增大。南港科技園區辦公室第2季議價空間率21.99%，僅比首季微增0.06%，卻較去年同期下降2.08%；新北市辦公室第2季議價空間率11.16%，已連續6季下降，第2季議價空間率指數僅79，比去同期指數96大幅下滑，顯示需求旺盛，議價空間縮小。

在空置率部分，台北市A辦、內湖園區與新北市辦公室空置率均比首季下降，介於0.36%到1.27%之間；台北市B辦空置率僅3.65%，比首季微增0.36%；南港園區與新北市辦公室空置率則穩定波動，比首季分別微幅上揚0.36%及下跌0.07%。

由於台北市A辦的需求增大，空置率連續3季下降，第2季空置率僅6.91%，比首季下跌1.27%，也比去年同期下跌1.17%；向來是辦公空間需求旺盛的內湖科技園區第2季空置率11.03%，僅比首季微減0.37%，相較去年同季下降1.94%，且從去年第2季起連續下降，其餘地區則皆呈穩定波動。

國泰建設表示，未來在市場缺乏新供給及近期A辦去化順利下，商辦市場租金預期將有微幅成長動能，有助於空置率下降，估計信義計畫區、南京松江附近商辦需求旺盛，應能持續較佳表現。

高雄市府團隊廣納民意，在不違背政策目標前提下，以人性化設計原則規劃輕軌周邊相關設計，使其更貼近民眾需求，在2018年7月11日公布輕軌美術館路段北移與樹相鄰，讓輕軌與原車道、人行空間及行道樹共存，並維持道路行車空間、救災救護、大樓出入及醫院動線。搭配美術館園區擴大的大美術館計畫，引入高雄輕軌，除方便旅客參觀美術館園區外，同時也提升大美術館周邊市民的交通便利。

市府工務局配合鐵路工程轉換下地營運時程，除辦理兩段優先示範段園道外，也同步啟動明誠四路至美術館路間園道工程，逐步完成園道廊帶。市長許立明表示美術館段的園道工程，長度約1公里，園道內含16公尺的馬卡道路及綠色廊帶，總經費約1.98億元，預定2018年7月底動工，完工後，綠色廊帶與美術館串連，美術館綠地面積約增加5公頃，約為110個籃球場面積綠地，並朝2018年底前開放市民使用為目標。

輕軌工程預定將在2018年7月30日進場施作美術館路(馬卡道路至美術東二路)段北側人行道舖面及中華藝校南側人行道削減作業，可望於2018年11月初完成新設人行道，將行人動線改至新人行道後，接續將施作輕軌主體工程，鋪設軌道於美術館園區南側的林蔭人行道，與原有綠樹共存，營造輕軌穿梭於樹的光影間，融合藝術與周邊環境的意象。

園道工程美術館段北起明誠四路、南至美術館路，位於台鐵美術館站及內惟站間，內惟區域的居民將藉由此次園道改造的契機，躍居為毗鄰美術館園區的景觀住宅區，消弭長久以來被鐵道區隔在外的困擾。原馬卡道路將配合美術館及園道整體規劃，向西調移至翠華路側，騰出的場域將以地形、地貌、景觀及步道系統等融入美術館園區內，美術館內之既有喬木將保留外，也新植鳳凰木、楝樹等主景喬木及大面積草地。另馬卡道路為服務美術館南北社區串連需求，仍保有道路通行功能，採道路寬度16公尺設計，設置雙向各5公尺混合車道，單側2公尺植栽帶及4公尺人行自行車道，路側兩旁選擇高大蒼翠的開展性的雨豆樹，爾後可形成綠蔭隧道，低調隱身於美術館園道內。

園道美術館段施工期間，馬卡道路將予以封閉，原行駛該路段車輛引導改道翠華路及美術東二路通行，施工期間難免造成市民不便，請市民於施工期間配合交維改道宣導方案以降低施工期間衝擊。美術館段園道及輕軌完工後將會是優質的人本交通環境空間，翠華路西側內惟舊部落也將成為美術館園區第一排，使內惟生活圈延伸至美術館園區，成為新舊社區融合的重要介面，影響整體地利翻轉、加值發展，共創雙贏的未來。

苗栗縣政府2018年7月30日公布苗栗縣苗栗市、頭份市、竹南鎮2018年1月至4月不動產成交案件交易概況分析，整體來說，住宅區「量價持平」，商業區「量價小漲」，工業區「量價齊跌」。

苗栗縣政府指出，本期住宅區、商業區及工業區之土地及房地對外提供查詢之買賣實價案件計648件，較2017年同期減少101件，減少13.48％。其中(1)住宅區--土地買賣案件共46件，交易均價與2017年同期持平；住宅區房地買賣案件共485件，交易均價亦與2017年同期持平。(2)商業區--土地買賣案件共19件，交易均價較2017年同期上漲；商業區房地買賣案件共79件，交易均價較2017年同期微漲。(3)工業區--土地買賣案件共9件，交易均價較2017年同期微跌；工業區房地買賣案件共10件，交易均價較2017年同期下跌。

　　上實發展（600748）7月30日在互動平臺表示，公司與上海實業東灘公司共同成立上實養老産業平臺公司上實養老投資公司，並由該公司全資子公司上實養老發展公司負責實施崇明東灘長者社區項目，其中一期項目包含持續護理退休社區（CCRC）項目和活力長者社區（AA）項目兩部分。

　　公司表示，目前，上實養老發展已先後獲得CCRC項目用地、AA項目用地及用于養老社區商業配套服務的商業用地，並持續在項目規劃方案、未來運營模式、合作夥伴甄選、項目開發建設等方面進行工作推進，其中，養老項目“上實瑞慈花園”已陸續推向市場。

　　記者調研發現，三四線城市分化正在加劇。一些邊遠地區、人口外流壓力較大的三四線城市仍有部分庫存；一些環京、環滬等熱點三四線城市在嚴厲調控下，樓市趨穩；一些三四線城市，多方因素推動樓市升溫，但住房有效供給不足，仍然面臨上漲壓力。值得警惕的是，當前多數三四線城市住宅可售面積回歸合理區間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現新的風險積聚。防止三四線城市成為風險聚集地，地方政府應堅持“房住不炒”定位，落實調控主體責任，切實改善住房供求關係，確保市場穩定，兼顧棚改、調控、去庫存多重目標。

莫讓三四線城市房地産市場成新的風險聚集地——當前房地産市場發展述評之三

　　今年以來，房地産市場調控政策密集出臺，持續政策發力之下，全國樓市整體平穩。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場出現雙升溫苗頭。在此情形下，樓市調控應從緊從嚴、精準出擊，增強預期引導，加強秩序整頓，謹防三四線城市房地産市場成為新的風險聚集地。

　　根據國家統計局數據，今年6月，在70個大中城市裡，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價格出現9%以上同比增幅。

　　同時，三四線城市土地市場量價齊升。機構數據顯示，受監測的300個城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價、土地平均溢價率等數據的增長率明顯高于一二線城市。

　　專家分析指出，部分三四線城市房價上漲，除了周期因素，也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用。

　　具體來看，2016年以來，一些地方在房地産市場發生變化、商品住房庫存已經不多的情況下，沒有有針對性地及時調整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高；受一二線城市調控政策的擠出效應影響，需求管控比較松的三四線城市，房價攀升；一些三四線城市成為就近城鎮化的主要承載地，需求增加但沒有及時增加住房供應。

　　品牌房企布局下沉至三四線城市，同樣是推動三四線樓市上行的因素。同策咨詢的數據顯示，十強房企在三四線城市的銷售額集中度，在2015年至2017年期間由13%提升至25%。

　　針對市場波動，部分三四線城市收緊調控，及時採取針對性措施，阻斷不理性升溫蔓延。丹東等城市繼續上調首付款比例；宜昌、三明、徐州、西雙版納等城市發布“限售”政策；進入7月，佛山、臨汾、大理、唐山、棗莊、西昌等三四線城市，出臺了調控政策和措施。

　　對于三四線城市房地産市場，政府調控應加強預期引導、警示風險。專家表示，部分三四線城市人口增速整體低于全國平均增速，整體來看人口仍在流出，其房價上漲從根本上缺乏支撐。

　　記者調研發現，三四線城市分化正在加劇。一些邊遠地區、人口外流壓力較大的三四線城市仍有部分庫存；一些環京、環滬等熱點三四線城市在嚴厲調控下，樓市趨穩；一些三四線城市，多方因素推動樓市升溫，但住房有效供給不足，仍然面臨上漲壓力。

　　更值得警惕的是，當前多數三四線城市住宅可售面積回歸合理區間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現新的風險積聚。

　　防止三四線城市成為風險聚集地，地方政府應堅持“房住不炒”定位，落實調控主體責任，切實改善住房供求關係，確保市場穩定，兼顧棚改、調控、去庫存多重目標。

　　要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

　　在供地方面要嚴格避免短期行為，不能因為市場高漲，就大量供應，要從實際供需平衡出發，長遠考慮市場承受力，適時調整住宅用地供應規模和結構。從宏觀金融層面，則要建立社會投機資金和樓市健康發展之間的“防火牆”，對短期炒房行為嚴加限制。

　　做好三四線城市的樓市調控，使其沿著健康軌道發展，對確保全國樓市的調控成效至關重要。三四線城市要根據各地的産業優勢，在新型城鎮化進程中科學布局産業與住房建設，在嚴格遏制投機炒作的同時，支持居民自住和進城人員購房租房需求。

湖南長沙出臺措施遏制炒房力保剛需

經濟日報訊 記者劉麟



為了重點保障剛需、打擊投機，6月25日，長沙市出臺了“反炒房”的九項綜合措施，堵塞了炒房通道，加上長沙市促供應效果明顯，市民購房體驗明顯改善。湖南省委推動房地産市場平穩健康發展的決心和措施，對穩定長沙房地産市場預期起到了“定盤星”作用。

　　長沙市政府辦公廳6月25日印發《關于進一步加強房地産市場調控工作的通知》，這個被市場稱為長沙“反炒房”的政策共有9條具體措施：加強項目監管，加快房源入市；嚴格落實年度土地出讓計劃，優先保障住宅用地供應；在長沙市限購區域（除瀏陽市、寧鄉市以外的行政區域）內，進一步加強商品住房（含新建商品住房和二手住房）購買資格審查；加強市外遷入人員戶籍管理；嚴禁房地産開發企業銷售炒作；住房公積金貸款政策從嚴從緊；加大稅務稽查力度，嚴格落實差別化稅收政策；符合人才引進條件的，其購房資格、住房公積金使用可不受限制，但須取得市組織人事部門認定；要求各區縣加大監管和查處力度，維護房地産市場秩序。

　　具體來看，在購房資格方面，長沙市規定本市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動産權屬證書滿4年後方可購買第2套商品住房；市外遷入的戶籍家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩定就業，或在本市連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購1套商品住房。在打擊“捂盤惜售”方面，長沙市規定在建樓盤已達到預售條件的，必須在30日內辦理預售許可；已辦理價格監制的，必須在20日內辦理預售許可；已辦理預售許可的，必須在10日內一次性對外公開銷售。

　　長沙市還對房地産開發企業和中介機構違法違規行為重拳整治。對集中約談的46個大型房地産開發企業及其開發的104個項目進行了執法檢查；將重點監管的5個項目6家開發企業納入“黑名單”管理，暫停在長沙市參與土地市場招拍挂；對保利天禧項目認籌人數過多和珠江好世界項目收取認籌金的情況進行了調查，將保利西海岸置業有限公司列入失信“黑名單”，起到了強烈的警示作用。通過強力規范市場秩序，嚴查投機炒房、哄抬房價等違法違規主體和行為，房企捂盤惜售、中介違規炒房行為得到有效遏制，市場情緒漸復冷靜，市場秩序明顯改善。

　　省市聯合調研組認為：“反炒房”政策讓剛需得到有力保障。政策出臺後開盤的13個新建商品住房項目中，除受政策過渡期影響有10個樓盤搖號銷售外，新開盤的3個樓盤申購人數少于可供房源，出現了不需要搖號的情況。預計隨著政策“組合拳”的落實落地，長沙市剛需人群不搖號選房將成為常態。

　　據了解，目前長沙住房供應顯著增加。政策出臺首周，長沙市限購區域內共批準預售項目25個，預售面積47.07萬平方米，共有4296套商品住宅流入市場，供應節奏明顯加快，供應量明顯增加。據省市聯合調研組提供的數據表明，長沙“反炒房”措施出臺首周，長沙市樓盤來訪指數環比下跌31%，“一房難求”的非理性恐慌得到有效緩解，“恐慌性”購房現象明顯減少。

占地7600餘畝，內設天都公園、度假酒店、商業街、遊樂廣場等各項配套設施，開發近20年的杭州超級大盤廣廈天都城曾是浙江廣廈（600052，SH）最為標杆的房地產項目。它有開發伊始的驚豔亮相，也有一度因為銷售不力，開發緩慢等問題遭受質疑。

儘管近年來受惠於杭州房地產市場的火熱態勢，天都城項目屢現銷售火爆景象，然而浙江廣廈依然於近期正式公佈了剝離地產業務的計畫。

根據此前公司公告，擬將天都實業100%的股權，以15.38億元的價格，轉讓給公司控股股東廣廈控股。據悉，天都實業的主要資產即廣廈天都城，截至2017年底，天都城剩餘的天祥A和天祥B兩地塊，仍有約25.85萬平方米建築面積尚未出售，另有A07地塊尚未開發。

《每日經濟新聞》記者注意到，該交易方案一經公告即引起市場和監管層的極大關注，由於天都實業至2017年為止仍為浙江廣廈主要收入來源，交易資產後，公司新興業務是否完善，交易對方資金能力等方面均受質疑，此外，在杭州樓市處於明顯上行期，天都實業此次交易價格與所售資產價值，形成了較大差距更是引人注意。

儘管在7月27日，浙江廣廈調整交易價格為17.69億元，不過距離市場價格似乎仍有距離。近日，記者就此實地趕往位於杭州近郊的廣廈天都城，瞭解樓盤現狀及開發情況。

市場價高於披露銷售均價

從杭州火車東站所在的城東新城出發，地圖顯示到達天都城專案直線距離超過13公里。資料顯示，天都城專案位於杭州主城區東北方向，所在余杭區星橋街道，與丁橋板塊、臨平新城相隔較近。

由於近幾年的杭州城市建設開發提速，原有的城鄉結合區域舊城改造新城建設均已初具規模，道路建設，樓盤開發基本完備。例如途經離天都城不遠的丁橋區域，二手房每平方米均價已超過三萬元。

天都城就位於丁橋通往臨平的臨丁路上，記者在臨丁路上下車，在寫有“天都城”的牌坊外看到，天瀾楓橋亭、天瀾蘇荷苑等專案現已開發完畢，正在進行裝修。2016年，由於性價比以及地鐵利好等因素，上述社區曾一度出現排隊搶房的情況。

再往裡走，天星苑、天水苑等社區早已交房多年，周邊商業氛圍已顯，記者從週邊觀察，社區入住率已相當高，而在社區中心鐵塔廣場南側，樓盤銷售中心仍在營業，另一邊杭州地鐵3號線已在開挖。一名天都城銷售人員對記者表示，今年4月，地鐵工程已經開始，天都城站將設在天都大道與鐵塔廣場的交接處。

“天都城在售樓盤僅有位於東北側的濱沁公寓最後兩幢樓，目前尚未開盤，均價估計接近2萬元/平方米，需要排隊搖號。”該銷售人員表示，天祥B地塊樓盤已開工但尚未上市，受政府限價因素影響，目前天都城一手房與二手房之間也存在房價倒掛現象，二手房均價基本已超過2萬元/平方米。

而對於剩餘尚未開發的A07地塊，銷售人員告訴記者，該地塊專案公司初步規劃將建設高層公寓和排屋，目前還未正式動工，至於銷售價格，由於開發時間尚未確定，還不好預測。

該人員表示，公司（此處指“廣廈控股”）剛剛在不遠處星橋板塊拍的土地，樓面價1.73萬元/平方米，未來銷售價格應當會破3萬元/平方米，相應的天都城未來價格應該也會有提升，但在政府限價影響下，該利好能否成行，以及入市時間還不好預測。

此後記者又前往A07地塊實地查看，該地塊位於天都城內部天星路與明都路交叉口西北面，目前地塊外部有圍牆圍住，目測仍沒有地上建築，不過有不少工程車輛進出，地塊現場也有供施工人員居住的臨時建築。地塊周邊錦上豪庭專案及余杭區時代小學，離地鐵口大約500米距離。

一名二手房仲介人士表示，目前社區內部各類戶型二手房均價至少在2萬元/平方米以上，其向記者展示的價格來看，均價從22000元/平方米到26000元/平方米不等。

根據浙江廣廈相應公告，天都實業天祥A地塊已開發為天都濱沁公寓，總建築面積約18.7萬平方米，除2017年已銷售部分9.95萬平米和今年一季度銷售的5055平方米，這一地塊未售面積約8.25萬平方米。另一幅天祥B地塊的總建築面積為17.6萬平方米，兩個住宅地塊未出售總面積約25.85萬平方米。

年報顯示，天都濱沁公寓2017年銷售均價1.37萬元/平方米，按照此價格測算，上述未售部分銷售額超過35.5億元。以上述銷售人員所述的即將上市房源約2萬元/平方米價格粗略估算，銷售額或高達50億元。

受質疑對價調升為17.69億

如此巨大的價格差異，也引起了監管層的發問。據7月5日問詢函顯示，上交所表示，2018年4月4日，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產集團有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲出〔2018〕5號地塊，初步估算樓面價約1.73萬元/平方米。該地塊臨近天都實業相關項目所在地，具有較強可比性。如以該地塊樓面價計算，僅天都實業所持未開發土地估算售價就達16.21億元，高於本次交易全部作價15.38億元。

對此，上交所要求公司對估值是否存在重大差異，在交易定價方面是否予以考慮，是否勤勉盡責，要求回復。

7月27日晚間，浙江廣廈回復上海證券交易所二次問詢函，補充披露重組資產A07地塊等房地產資產，及交易對方後續還款可能出現逾期或無法償還的風險等情況。

對於A07地塊等房地產資產的估值與本次重組估值的差異性，浙江廣廈稱，公司控股股東廣廈控股下屬子公司廣廈通和房產集團有限公司通過土地招拍掛方式以10.65億元取得余政儲出〔2018〕5號地塊，初步估算樓面價約1.73萬元/平方米。

根據該公司及廣廈控股初步測算，該地塊預計售價需達到2.9萬元/平方米以上方可實現項目盈虧平衡。本次交易《資產評估報告》中A07地塊的評估售價1.73萬元/平方米與前述2.9萬元/平方米的盈虧平衡點存在較大差異。

但是，將A07地塊按土地拍賣樓面價單獨測算，並獨立出售不具備操作的可行性。按1.73萬元/平方米樓面價格測算A07地塊等房地產資產的估值與本次重組估值不具有可比性。

浙江廣廈表示，為保護上市公司及中小投資者的權益，經與交易對方協商，調增交易作價2.31億元，本次交易價格由15.38億元調整為17.69億元。

同時，為保障上市公司利益，本次交易價款支付時間縮短，交易對方需對天祥A、天祥B及A07地塊實際銷售備案價與評估價格差異部分按比例補償，並通過廣廈控股子公司股權質押給上市公司等方式保障此次交易價款的支付。

在前期控股股東仍有大額款項未償還的情況下，仍向控股股東出售資產及後續還款可能出現逾期或無法償還方面。浙江廣廈補充披露公司選取廣廈控股為交易對方的原因、交易對方後續還款可能出現逾期或無法償還的風險。

據悉，浙江廣廈於2018年7月30日(週一)開市起複牌。此次重組尚需經公司股東大會批准通過，因此公司將於股票複牌後繼續推進相關工作。

相關房地產行業人士對記者表示，伴隨著土地成本飆高，資金周轉趨緩，房地產政策調控，類似浙江廣廈這類中小房企“棄房”轉型已是必然，出售資產帶來的現金流也有利於公司開展後續動作。不過對於上市房企來說，拋售業務會帶來一定的業績波動，如何解釋資產估值，做好新業務，來應對股東質疑、監管層問詢，將是一大考驗。

　　近日，《國際金融報》記者走訪了北京地區多家銀行網點發現，首套、二套房貸利率出現倒挂現象：首套房貸利率主流是基準利率上浮10%，而個別銀行已上浮30%；二套房貸利率主流仍是在基準利率基礎上上浮20%。

　　個別網點上浮30%

　　放款速度變緩

　　《國際金融報》記者以客戶身份走訪了北京地區包括中行、農行、工行、建行、交行、興業銀行、浦發銀行、華夏銀行等十余家銀行的部分網點後了解到，五大國有銀行首套房貸利率均維持在基準利率上浮10%，為5.39%。大多數股份制銀行的首套房貸利率保持在基準利率上浮10%-15%。不過，也有部分銀行的個別網點將首套房貸利率上浮30%。

　　光大銀行北京朝陽區某網點的工作人員告訴記者，目前他們執行的首套房貸利率是在基準利率基礎上上浮30%。該人士直言，這是今年以來該行房貸利率的最高值。“上浮30%的房貸利率剛剛開始執行不久，至于之後是否還會上漲，要等通知。”該工作人員表示。

　　光大銀行這一網點並不“孤單”。興業銀行北京朝陽區某網點的信貸人員同樣對記者表示，目前該網點執行的首套房貸利率是基準利率的130%。

　　需要指出的是，個別銀行網點首套房貸利率上浮30%的情況，並非銀行統一的要求。記者在走訪中了解到，光大銀行、興業銀行其他網點對于首套房貸利率，也有的執行基準利率基礎上上浮15%。

　　一位銀行業內人士告訴《國際金融報》記者，銀行網點公開的房貸利率，理論上來説，同一銀行應當是處于相同水平線，但是在實際操作中，由于受到網點之間經營情況的差異，有時也會出現一些區別。

　　在放款周期上，據記者採訪了解到，從提交申請到放款，大部分銀行需要的時間大約在一個月到兩個月之間。與前段時間部分銀行還能在兩周左右時間放款相比，下半年北京地區銀行房貸審批速度顯然有所放緩。

　　光大銀行某網點工作人員稱，目前貸款額度充足，放款時間在一個月左右。

　　工商銀行北京海淀區某分行信貸經理對記者表示，盡管目前其首套房貸利率維持在5月份上調後的狀態（基準利率上浮10%），但放款速度較以往變緩。該信貸經理稱，如果提交的材料充分，借款人大概需要兩個月左右的時間才能拿到審批下來的貸款。

　　招商銀行北京朝陽區某網點的工作人員提醒記者，目前貸款額度較上半年有所緊縮，有需要辦理住房貸款業務的最好盡早辦理。

　　從8.5折到上浮30%　需多還利息49萬元

　　首套房貸利率從原來的85折、9折，到基準利率，再到上浮10%、甚至上浮30%，計劃貸款購房的消費者“心裡拔涼拔涼的”。

　　在不同利率情況下，消費者究竟需要為此多付出多少代價？

　　某券商機構分析師幫貸款購房者算了一筆賬（以貸款100萬元、30年等額本息還款計算）：

　　8.5折優惠（4.17%）情況下，還款總額為1754164.07元，即實際支付利息總額為754164.07元，月均還款4872.68元。

　　9折優惠（4.41%）情況下，還款總額為1804866.42元，即實際支付利息總額為804866.42元，月均還款5013.52元。

　　基準利率（4.90%）情況下，還款總額為1910616.19元，即實際支付利息總額為910616.19元，月均還款5307.27元。

　　上浮10%（5.39%）情況下，還款總額為2019264.23元，即實際支付利息總額為1019264.23元，月均還款5609.07元；

　　上浮20%（5.88%）情況下，還款總額為2130686.49元，即實際支付利息總額為1130686.49元，月均還款5918.57元；

　　上浮30%（6.37%）情況下，還款總額為2244754.49元，即實際支付利息總額為1244754.49元，月均還款6235.43元。

　　也就是説，與前兩年的8.5折優惠利率相比，上浮30%的利率條件下，需要多還利息總計49萬余元。

　個案變動對市場影響不大　房貸利率仍有上浮空間

　　對于銀行房貸利率的一路上調，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時表示，這實際上充分説明了銀行的惜貸心理很強。“很多銀行會從業務的盈利等角度出發，在貸款利率上做出調整，否則做房貸的性價比會大大減弱，尤其是當前銀行各類理財和投資渠道收窄的情況下更是如此”。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，從銀行整體舉動看，股份制銀行的個案變動對市場影響不大。更多原因是個別銀行自身戰略調整。

　　談及房貸政策收緊對房地産市場的影響，張大偉稱，以北京地區為例，過去視為首套房的“賣一買一”購房者，基本都認定為二套。這是抑制市場最關鍵的政策。此外，持續上漲的貸款利率對于房産市場來説，影響也非常大。

　　2018年貸款額度繼續吃緊，貸款利率繼續上升。那麼，未來銀行房貸利率是否還有上浮空間？上述銀行業內人士稱，銀行是否調整房貸利率涉及到市場環境、經營策略等多方面因素。整體來看，房貸利率仍有繼續上浮的可能。

長江實業集團（０１１１３）宣布，已落實旗下中環和記大廈之重建計劃。
和記大廈重建計劃將於明年展開，預計於２０２３年落成。重建後的和記大廈樓面面積超過４９萬平方呎，樓高約４１層，並設１８５個停車位。
長實執行董事周偉淦表示，中環核心地段商廈的供應短缺，市場對和記大廈寫字樓的需求一向殷切。重建後的和記大廈將繼續提供甲級寫字樓樓面，配以先進設備，加上車位數量大增，更切合現今商廈用戶的需要。集團相信重建和記大廈將可提升該物業的估值、增加租金收入，並為股東創造價值。

碧桂園（02007）位於安徽的項目早前因崩塌導致傷亡，近日宣布停工調查，拖累該公司股價昨天最多瀉8%，旗下碧桂園服務（06098）亦一度急跌6.8%。內地券商報告指出，碧桂園計劃對其所有項目進行全面安全檢測，惟事件令市場關注碧桂園是否因過度推動銷售，開始顯現後遺症，甚至擔心其銷售執行能力出現問題，相信短期市場對該公司的信心將有所下降，故下調其目標價。

碧桂園股價全日急插7.5%，收市報12.14元；碧桂園服務亦挫5%，報13.12元。碧桂園旗下安徽「城市之光」項目，早前發生圍牆和活動板房倒塌，導致6人死亡，多人受傷，針對近期發生工地安全事故，碧桂園在微信表示，已通知所有施工合作單位立即停工，徹底排查和整改安全隱患，施工隊臨時設施也納入檢查整改範圍。

申萬宏源劈目標價

申萬宏源報告稱，碧桂園計劃對其所有項目進行全面安全檢測，惟事件令市場關注碧桂園過度推動銷售的副作用及其執行能力，短期市場對該公司信心將會下降，再加上當局早前收緊棚改安置辦法，故把碧桂園股價對淨資產折讓由5%上調至30%，目標價由17.3元降至12.81元，評級自「增持」降級至「中性」。里昂亦預期，碧桂園銷售增長將會放緩，呼籲投資者規避，但仍給予其「跑贏大市」評級，目標價17.6元。

另外，新華社發文談及樓市發展，指年初以來樓市調控政策令全國樓價平穩發展，措施已取得初步成效。不過文章批評一些發展商炒買炒賣、抬價、誘導置業人士避過政策，擾亂市場秩序、影響市場穩定，以及推升部分城市樓價，因此需要改善及創新樓市調控手段，並須精準出擊，直指這是鞏固樓市調控成果當務之急。

受惠零售市道向好，太古地產（01972）旗下中港商場第二季銷售持續增長，截至今年6月底止，金鐘太古廣場零售額按年大增21.7%，鰂魚涌太古城中心及東涌東薈城亦分別增長6.3%及9.3%，出租率均為100%。不過，上述升幅已較首季有所放緩，上述3間商場首季零售額分別按年升25.9%、7.7%及11.7%。另外，集團在內地的成都遠洋太古里及廣州太古滙購物商場，第二季零售額亦分別急升28.7%及11.8%。

太古坊加收5% 全租出

辦公樓物業方面，第二季太古廣場辦公樓租金加幅為25%，每呎租金為110元至155元，出租率為100%。太古城中心及太古坊租金加幅為6%及5%，每呎租金為40至50元，出租率分別為99%及100%。由於該公司於6月出售太古城中心第3座及第4座物業，故上述數據不包括該兩座。

期內位於內地的廣州太古滙辦公樓，出租率為100%，每平方米租金為100元至200元人民幣；頤堤港一座、香港興業中心1座及2座的出租率分別為99%及91%，每平方米租金為200元至400元人民幣。

另外，太古坊一座正進行內部裝修，預期今年完成，涉及總樓面面積102萬平方呎，而太古坊二座進行地基工程，預期於2021年及2022年落成。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，從2016年及以後首次推出的新盤中，選取76個項目（以整個項目總單位數計）共41782個單位統計，截至今年6月底，新地（00016）共沽出8817個一手住宅單位，數量為主要發展商之冠，成為賣樓王，惟售出單位數量只佔集團推售樓盤單位總數11473伙約76.8%。

長實（01113）去貨能力則最強，期內賣出3597伙，佔集團推售樓盤單位總數3770伙達95.4%，比例為主要發展商中最高；貨尾量僅得173伙，亦屬主要發展商中最少。

世紀21聯誠營業董事謝寶昭指出，藍田公屋德田邨德瑞樓中層21A室，實用面積165方呎，獲區內分支家庭以每月9500元承租，呎租57.6元，屬於藍田一帶的呎租新高。資料顯示，業主去年5月以已補地價248萬元購入，成交呎價約15030元，一度創全港已補地價公屋新高，回報迫近4.6厘。

中環屬於核心商業區，區內商業地供應罕有，未來最焦點為龍和道兩旁的中環新海濱第3號用地，會分為兩期發展，合共161.46萬平方呎的商業樓面供應，市值數以百億元計。

市值最高達645億 勢成地王

該幅用地屬於中環新海濱提供的多幅商業地之一，規模為最大的一幅，佔地達200萬平方呎，將會分為兩期發展，當中北面地盤劃為3A期項目，將率先發展，而南面包括郵政總局及天星碼頭停車場的3B期項目，亦會留待郵政總署完成重置後才發展。

整個項目合共提供161.46萬平方呎商業樓面，將會用作辦公室及商場用途，建築高限介乎16米至50米不等（主水平基準以上），預計最快需要1至2年後才能夠推出。

市場估計，地皮市值高達493億至645億元，樓面地價達3萬至4萬元，勢必成為全港地王。

金鐘廊擬重建 48層新商廈

另外，原屬金鐘站上蓋項目的金鐘廊，由政府持有並批租予發展商作零售用途，並作為連接金鐘一帶多幢商廈的行人通道交滙，政府亦計劃重建成商廈，將會興建大型商廈，樓高達48層，並設兩層地庫和5層平台，合共提供100.4萬平方呎商業樓面，成為未來金鐘、中環區商業地供應的焦點。