人氣超旺的台北市興隆公宅2期，開放申請一天就收到227件申請案，昨首度開放參觀更湧進大批人群，格局從1~3房都有，採光、設備俱佳，租金更是市價85折，甚至還可以養寵物。

興隆公宅2期位於台北市文山區木柵路二段138巷及興隆路四段105巷交叉口，共規劃510戶，外觀採米白色外牆設計，此次開放B2棟14樓5間不同房型實品屋參觀，格局1~3房，坪數12~36坪，設施完善媲美小豪宅。租金原價7100元起，若符合補助資格，1房最低僅2100元，還配有廚房，臥室均有對外窗，採光優良，浴室乾溼分離、配有免治馬桶、無障礙設計，甚至還可以養寵物。

社福照護一次解決
興隆公宅更號稱「智慧公宅」，每戶皆配有智慧型電表、水表、瓦斯表、光電板與保全，還有智慧電網讓整棟公宅用電更有效率，共同降低尖峰時間的用電負荷。並在12樓規劃空中操場，低樓層引進老人日照中心、托嬰中心等社福空間，不只服務公宅住戶，更把周邊社福照護需求一次解決。
本案位於文教住宅區，環境清幽，鄰近木柵公園，旁有「私立名校」再興小學，雖距最近的捷運萬芳醫院站需步行20分鐘，但社區周邊就有公車站，一旁也有警察局維護治安，生活機能不算差。社區地下室規劃公有停車場，有停車位需求的民眾須另行申請。

3天申請超過可供數
北市府透露，本案自8/1∼8/17開放民眾申請，開放首日就已收到227件申請案，截至前天已收到逾900組申請書，超過公宅可供戶數。另總戶數中，也將保留153戶給安康平宅現有住戶，其餘分別保留26戶給原住民戶申請、153戶給設籍在地者、117戶提供市民、26戶提供在北市就學與就業者、35戶提供青年創新回饋戶申租。從申請狀況來看，繼先前中籤率僅5%的興隆公宅1期，這次2期中籤率恐再創新低。

專家：賣方仍須負瑕疵擔保責任

買中古屋眉角多，除了屋況看仔細，也應白紙黑字寫在合約內。《蘋果》接獲讀者投訴，買屋簽約時，賣家及仲介都口頭承諾無漏水情形，入住後卻驚覺漏水，但對方屢次推託，投訴人只好一狀告上法院。

以現況交屋為由推託
高雄讀者何男去年透過益帆房屋王姓仲介的介紹，買下林園區中古透天，何男陸續看屋數次皆無發現漏水，但考慮屋齡已近20年，擔心未來有漏水疑慮，便要求簽約時須將漏水保固加進合約內，但卻遭到賣方及居中牽線的王男拒絕，僅以口頭承諾絕無漏水狀況，若有漏水將負責到底，何男雖覺不妥但仍簽約完成買賣，沒想到卻是噩夢的開始。

何男於去年6月遷入，入住僅2個月，2樓浴室外牆就開始出現漏水，後續更滲漏到1樓天花板，造成油漆剝落、出現壁癌，3樓浴室磁磚則隆起。何男憤而表示，當初致電王姓仲介，對方承諾會到場了解卻未現身，何男轉向消保官投訴，但消保官卻認定，這是買賣雙方私約而無法介入，何男只好一狀告上法院。

記者致電王男詢問，他卻大喊無辜，他表示，自己只是幫小舅子找買家，協助「看頭看尾（關照之意）」，並未向雙方收取任何仲介費，挨告根本沒道理。此外，王男更以「中古屋都是以現況交屋」為由推託，他辯稱當初房子出售時確實沒有漏水，後續的問題買方應自行承擔，賣方不做任何瑕疵擔保。

沒收費仍屬仲介行為
不過，專家對於王男說法表示不然，住商不動產法務協理吳光華指出，除非買賣合約中有註明賣方可免除瑕疵擔保責任，而買方也簽字同意，否則賣方仍須負瑕疵擔保責任。另王男若確實有受賣方委託進行刊登廣告、招攬客戶等仲介業務，即便沒有收費，仍屬仲介行為。

吳光華也建議，民眾買房時，應挑選有品牌知名度的仲介較有保障，針對有疑慮的事項也要問清楚，必要時白紙黑字載明於合約裡，減少爭議。

薪資凍漲，房價卻居高不下，加深購屋族負擔。根據最新數據指出，台中近1年房貸負擔率逼近4成，新北也升高至52%，台北雖有微降，但皆超過全國平均的37%，僅剩三都尚未失守。

全國平均值大約37%
房屋貸款負擔率是一項評估購屋能力的指標，一般而言，攤還額度約為家戶所得的3成，對民眾才是合理的負擔。但根據「臺中房市交易動態資訊平台報告」最新數據指出，台中近1年房貸負擔率逼近4成，新北也升高至52%，台北雖有微降，但皆超過全國平均的37%，顯示雙北及台中民眾的房貸負擔極為沉重。
報告指出，目前台中進場購屋的民眾，總預算仍落在500~1000萬元為最大宗，低總價房市表現還不錯，另有超過8成交易屬於總價2000萬元以內，但高總價市場仍是乏人問津。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，「不只房貸負擔率偏高，且房價所得比亦趨近於10倍，實際市況則是民眾購屋負擔吃重、購屋能力降低。」為了對症下藥，有不少建商主打「低首付」等低門檻新案，拉抬買氣。

應考慮未來變動因子
但黃昭閔也提醒，近2年台灣物價持續上漲，在薪水漲幅有限的情況下，許多外在因素已限縮民眾可運用的資金，即使進場購屋，未來可能還會遇到房屋稅調升、地價調整、央行升息等問題，因此即便現階段低總價門檻不高，仍應考慮未來的變動因子，避免房市套牢。

買屋送家電看似划算，實際上卻藏有許多陷阱。《蘋果》接獲讀者投訴，購入總價含家電、裝潢的物件，卻發現「贈品」冷氣的安裝費也包含在總價中，憤而要求建商退返價金，全案目前交由消保官認定中。

徐先生出示買賣契約書指出，今年3月10日，他以總價1499萬元，買下新北市汐止區成屋案「超級花園」約32.75坪物件，該案標榜買屋送家電、裝潢，意即購買總價金已包含家電、裝潢，契約內可見建商標註贈送家電項目、型號。

列入合約求自保
「尤其是冷氣部分，標註贈送品項，並加上裝設、施工費用，但是我從裝潢公司那邊收到的施工明細，卻還是看到冷氣工程16萬元。」徐先生認為，冷氣既是贈品，就不該出現在已被包含進總價的裝修費用之中。徐先生先後找上該案建商漢翔開發、負責代銷的新和廣告，以及負責裝潢的設計公司，要求其中一方退返16萬元冷氣價金，但3方互踢皮球，氣得他一狀告到新北市府消保單位，本月中旬將由消保單位仲裁，與建商進行調解協商。「超級花園」專案經理簡大惟指出，全案乃消費者對於贈品、價金的計算方式認知不同，既然消費者已找上公部門，就由公部門裁定。

可拒交屋或撥款
房市專家Sway認為，現在有不少建案主攻預算有限的首購族，強調買屋送裝潢、家電，但多數都是將裝潢、家電費用，同步計入總價內，「消費者在檢視買賣合約時，所有代銷或建商口頭及廣告內容該贈送的，都應明確列入合約項目內，不只是大型家電，甚至杯盤數量，都要註明清楚品牌與型號，並在交屋前或驗屋時，照合約內容逐一驗屋，如果贈品或裝潢不符，就可用拒絕交屋或拒絕銀行撥款，來保障買方權益。」

律師李沛軒則表示，「因為建商已提供合約中所提到的物件，包含房屋、冷氣家電及冷氣的安裝工程，全部算一個總價，沒有額外加收其他費用，所以消費者主張要扣除冷氣費用，難以獲得法律上的支持。」他也提醒，民眾在簽約時要特別詢問建商，是否有合約未註明的費用，以免日後覺得受騙，卻無法求償。

前幾天內政部長徐國勇接受媒體訪問時表示，為了降低青年購屋壓力，內政部已在構想，由政府提供信保基金信貸，盼將青年購屋自備款降至1成，此舉被網友、學者及名嘴罵翻。但專家認為，房價較低的區域未必不可行。
以高雄市為例，目前多數建案總價落在1000萬元內，若以貸款金額900萬元、貸款年限30年計算，每月房貸約2萬5000元左右，對於雙薪家庭還可以接受。

北部高房價不適合
高雄代銷業大老就表示，許多年輕族群並非付不起房貸，而是1次要拿出約2成自備款，加上裝潢費，才讓年輕人真正卻步。也有人認為，揹著沈重房貸30年很辛苦，但實務上，僅少數人會在最後期限繳清房貸，根據過往統計，平均8年就可還清房貸。
然而政策也要依區域房價而定，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，南部房價較平實，用1成自備款買房、貸款9成，對於家庭來說壓力不會太沈重，但若是北部高房價地區，多數人貸款7~8成就很吃力，貸到9成還款壓力更大，不一定適合這樣操作。

高鐵站區土地開發招商出現突破性進展。台南站車站特定區事業發展用地開發案，有外商參與投標且已得標，目前該外商公司正在進行作業程序，承辦單位交通部鐵道局對此保密到家，只強調，完成後就會對外公布。該開發案簽約後，將成為外商首次投資開發高鐵站區大面積商業區土地的先例。
至於這家外商會從事那些項目的開發，據了解，業者根據規定，可投資包括開發旅館、辦公室、餐廳、零售商場等生活性商業設施。

消息人士指出，2015年第4季台灣高鐵進行財務改善計畫時，將擁有的五大站區事業發展用地，以作價方式全部還給政府，由於站區土地全部位於高鐵車站的前方及左右兩側，屬特定區內最精華的商業區土地，所以在鐵道局開始規劃招商時，即有多家廠商前來探詢，結果第一個可能決標的開發案，卻是由外商取得開發權，相當令人意外。

決標的高鐵台南車站正前方的車站特定區事業發展用地，基地面積5.86公頃，依都市計畫規定，基地可使用最大總樓地板面積約3萬3,597坪，此案採設定地上權30年方式，若經營良好得申請續約一次，20年為限。

為吸引廠商前來投資，鐵道局在土地租金與權利金方面進行大幅調整，其中土地租金由5%降為1%，權利金前五年為0元，之後以廠商的獲利金額來抽取一定比例金額，作為變動權利金，高鐵台南車站特定區事業發展用地為第一個適用新招商條件的開發案件。

鐵道局官員表示，台南車站特定區事業發展用地確實有廠商前來投標，現在正在辦理相關作業程序，在未完成前不便對外說明，確定後一定會對外發布消息。

鐵道局指出，高鐵台南站區內有土地將開發作為會展中心，而中央研究院南部院區與沙崙綠能科學城也陸續開發進駐，加上站區周邊有台糖的土地計畫要興建安家住宅，提供給綠能科學城內工作的員工居住，因此，高鐵台南站區內相當需要一個生活性商業設施。

高鐵特定區24筆地標售 金額226億

交通部鐵道局今年下半年辦理的高鐵桃園、新竹、台中、台南車站特定區土地標售案，今（6）日將進行開標作業，總計公告標售24筆土地（分22標），標售總價約226億餘元。

據指出，在景氣良好的時候，桃園、新竹、台中等站區的住宅區、商業區土地都極為搶手，但近三年房地產景氣下滑，標脫狀況大不如前，但鐵道局仍規劃每半年辦理一次標售作業。

在這次公告標售的土地中，桃園站有兩筆商業區、四筆住宅區土地，標售總價70.7億元；新竹站八筆全部為商業區土地，標售總價104.8億元；台中站住宅區與商業區土地各有一標，標售總價39.5億元；台南站標售的六筆土地都是住宅區，標售總價10.9億元

在標售的土地中，台中站地號89、90、96的商業區土地，面積達7,656.5坪，標售底價38.8億元，為這次所有標售案中金額最大的一個標；而曾創下1坪住宅區土地標售底價84萬餘元的桃園車站，這次標售底價1坪最高62.5萬元，1坪大跌近22萬元，受到房地產不景氣衝擊的狀況極為明顯。

鐵道局表示，桃園車站特定區民間企業爭相插旗；新竹車站特定區由於新竹科學園區三期、知識經濟旗艦園區、國際綠能智慧園區及新竹世博館等重大建設，已加速帶動地區開發。

而台中車站地區有高鐵、台鐵及捷運的三鐵共構，擴大運輸版圖；台南站行政院已核定中央研究院計畫於該特定區內設置「南部院區」，「沙崙智慧綠能科學城」，將帶動南部學術研究發展空間，增值可期。

富旺國際（6219）積極布局工業區廠房市場，集團位於新竹芎林、彰化市及高雄路竹的三塊工業區用地，預計第3季起陸續進場銷售，法人估，銷售利益約4.5億元以上，每股可貢獻稅後純益約3元。

目前已知，這三筆工業區廠房暨用地，總面積合計1.5萬坪，富旺分別規劃為新竹「竹旺科技城」、彰化「中彰國際工業城」及路竹「環球工業城」。

富旺日前才以9.22億元標購東聯光訊玻璃南崁工業區廠房及土地，其中土地面積4,189坪、廠房面積2,856坪。富旺自結前六月營收6.45億元，較去年同期增加14.6%。富旺今年預計入帳個案，包括台中「米蘭雙星」、「世界之翼」、「國美天藏」，以及新竹的「大禧望」、「大富翁」、「天湖」等案，可入帳金額仍有約30億元。

至於今年預售新推建案，目前已知，除了台南鹽水工業廠房合建案之外，斗南「莫內二期」及湖口「陽光小鎮」均採先建後售，總銷約12億元，預計2020年陸續完工入帳。

富旺近幾年積極朝多角化方向發展，除了布局工業區廠房暨用地開發之外，集團也展開海外布局，目前已在越南設立子公司，後續並計畫進軍印尼房地產市場。

另一方面，富旺也跨足化妝保養品領域，集團已轉投資成立「蕾媞生物科技」，並推出「DD Double Doctor」自有品牌，初期鎖定越南、印尼、菲律賓等東協市場拓銷，以成為台灣美妝外銷東南亞的指標品牌。

台中市區域房價再創新高！根據最新公佈的實價登錄資料顯示，位於單元2重劃區的新成屋－陸府「植森」，每坪成交均價達50.5萬元，不僅刷新區域新高價，更直逼7期豪宅價格，陸府建設也躋身與聯聚、由鉅、寶輝、龍寶並列「台中在地豪宅品牌前5強」。

住商不動產台中7期南屯店專案協理蔡鴻霖指出，陸府「植森」這次揭露的18筆交易案，扣除車位交易單價都在50萬元上下，最高成交單價為54.7萬元，位在中高樓層，總坪數87坪（含2個車位）；而平均單價為50.5萬元。陸府「植森」總戶數72戶，銷售量逾9成，由於有高樓層戶別尚未登錄價格，推估成交價還會向上攀升。

蔡鴻霖分析，陸府「植森」案位處單元2北側區塊，與7期重劃區僅一路之隔，同屬新市政特區精華生活圈，又享有單元2低密度開發、高綠覆率的宜居環境，吸引許多高端客關注與置產，新富聚落已逐漸成形。


根據內政部實價登錄資料，北單元2重劃區龍富段土地行情，從2012年每坪均價50.13萬元，到了2017年成交均價已達每坪70.54萬元，上漲了40％；加上單元2低密度、低容積的開發特性，土地成本直接反映在房價上，預期單元2重劃區整體房價，明年將突破「4」字頭。

值得一提的是，陸府建設成立28年，過去以生態豪墅在台中建築業界塑造出獨特風格，加上獨創的軟服務項目，如24小時工服電話、社區生機飲食、專為退休族規劃的尊齡活動、周期性舉辦的藝文活動；且是全台唯一進駐歌劇院，提供非營利服務的企業，長期積累品牌實力，在台中擁有許多鐵粉支持。

因此，當土地成本不斷高漲，陸府2015年轉型改推大樓建案時，位於興大康橋特區的「原森」首案，推出時不僅締造銷售佳績，每坪最高單價還創下約36.7萬元的區域新高，樹立大里區第一名宅地位。

持續看好單元2重劃區的發展潛力，即將進場推案的建商例如雙橡園開發，基地位在市政南一路與龍聖路口，產品規劃46、50至100坪，預估每坪開價在50至60萬元間，預計年底前進場；寶輝建設也在龍富路五段、近市政南一路口購地，規劃推出豪宅新案，預估每坪開價超過60萬元。

桃園房市最夯的中路重劃區，過去幾年預售推案，進入首波成屋高峰期，加上即將進場銷售的預售案，合計將有逾3,000戶的房屋供給湧現，堪稱桃園推案最熱絡的區域；且區域行情從每坪不到25萬元，到新案挑戰4字頭，高低房價極端，亦為桃園少見。

根據住展雜誌市調顯示，目前中路重劃區線上銷售個案就有23個，總供給近2,500戶；包括中悅建設機構二大豪宅「中悅中央公園」、「中悅學府公園」近一年陸續完工，「京澄無為」A區、「璟都柏悅」、「權視界」、「明築向陽」、「君邑富疆」等案近期陸續完工，形成中路開發三年多來，進入首波成屋高峰期，今年就至少有10餘個個案、千餘戶房屋完工。

值得注意的是，中路重劃區個案價格差距極大，成為桃園各區域價格價差最大的地區之一。國泰建設「國泰水秀」、「中悅中央公園」、「京澄無為」等案，挾建商品牌與大面積基地、地段正對公園等優勢，開價均逾每坪40萬元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，大台北各地多呈低單價、低總價順銷，然而中路「低價不一定賣得好、高價不一定賣得差」，與主流市場現況迥異，除與各建商土地取得成本、品牌創價能力差異外，也應與中路陸續進入成屋階段，成屋品質能否滿足消費者有關。

過去二年中路推案多以二、三房首購型大樓為主，因過多同質性產品推出，導致建案銷售並不如預期，今年以來中路新推建案則有不少屬換屋型格局，如在桃園深耕已久的京澄機構，推出「京澄無為」面對萬坪風禾公園，規劃64坪大戶格局，此外也有「雅典城堡6期」、「經濟學」等透天案推出，搶攻換屋及置產市場。

當地業者認為，未來十年房市主要就看中路重劃區表現，供給量充沛前提下，是否能穩定現有價格水位，是日後個案銷售重要因素，也同樣考驗買方對價格的接受程度。

墾丁再掀飯店投資熱潮？位於墾丁國家公園管轄範圍內、延宕近10年的京城建設車城後灣飯店開發案，在行政院同意換地，且業者勉強同意後，使其開發計畫峰迴路轉，露出強烈曙光。對此，墾管處表示，只要業者重新辦理開發計畫變更和環評計畫獲得通過等相關程序後，即可逕行開發。

同時，對於市場傳出王品集團在貓鼻頭風景區旁大興土木，興建大型露營區和渡假別墅，以及國賓大飯店計劃經營原墾丁教師會館BOT案等開發案，墾管處則表示，王品只要符合標準程序，與取得使用執照，國賓只要通過建築計畫審查後，即可籌辦營業事宜。

京城建設後灣飯店開發計畫，原本規劃於2010年初就要砸下新台幣20億元，興建近200間的五星級大飯店，卻因開發土地接近海邊，地勢較低，常有「路蟹」出沒和寄居，地方環保團體介入，並以保護生態為由，堅決反對開發下，延宕至今尚未開發，經過墾管處、海博館及車城鄉公所等相關單位長期以來居中協調後，最近出現峰迴路轉。

墾管處長劉培東表示，主要是行政院同意開發案換地，將京城所屬原來規劃為遊憩區的2.5公頃土地，其中旅館用地為1.2公頃，與海博館附屬設施（即原來規劃的停車場用地為1.8公頃），相互交換，獲得雙方業者的勉強同意，以致順利解決路蟹的生態問題。

劉培東指出，京城後灣飯店開發案，雖然業者尚未向墾管處正式提出申請，但只要業者重新辦理開發計畫變更、辦理土地價值估算、及辦理環評作業等程序後，即可逕行開發。

對於王品集團的露營區開發案，劉培東說，其開發區域主要規劃為露營用地，除按照規定辦理外，也通過環評，主要包括棧板、行政中心等設施，其中棧板都符合標準露營設施，另設有多棟渡假別墅。

至於位於墾丁大街的原教師會館BOT開發案，劉培東則表示，當初是由國賓飯店得標，其開發計畫已獲得國家公園計畫委員會審查通過，只剩建築計畫還在審查中，待審查通過後即可開發。

萬科A（000002）8月5日晚公告稱，今年7月份公司實現合同銷售面積306.8萬平方米，合同銷售金額451.4億元；1~7月份公司累計實現合同銷售面積2342.2萬平方米，合同銷售金額3498億元。

　小欣再次來到這個公寓，相比于去年暑假的房租，今年漲了300元。而房東告訴小欣，年年都漲，今年漲300算是好的。

　　小欣告訴華夏時報記者，一路上漲的北京房租，一直是她們最大的負擔。

　　海淀租金比去年漲了近一半

　　小欣向記者表示，現在每次拿到工資，便交了房租。存錢是基本不可能的，頂多解決自己的溫飽。

　　據我愛我家集團研究院統計，80後、90後共同構成了北京的主力租賃人群，兩居室仍為主流戶型。北京的住房租賃交易中，上半年，一居室佔比為33.6%，兩居室佔比為50.7%，三居室佔比為14.2%，三居以上戶型佔比則為1.4%。

　　2018年上半年，北京房租普遍上漲，隨之而來的壓力覆蓋了包括職場新人和租住家庭在內的各年齡段租住群體。

　　中介工作人員告訴記者，每年的暑期都是租房高峰期，房租在這段時間普遍上漲，一般會持續到九月初。然而今年的漲幅，卻比往年“兇猛”許多。

　　我愛我家集團研究院統計，上半年租金均價為4649元/套，環比去年下半年上漲7.3%，今年6月份環比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。2018年6月北京住房租賃交易量環比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。

　　據諸葛找房數據統計得知，東城區、西城區和海淀區房租均價最高，分別為146元、146元和135元/平/月。其中，這三個地區，海淀區漲勢最為兇猛，今年6月同比去年6月，增長了46.7%。

　　《華夏時報》記者在鏈家APP看到，位于海淀蘇州橋附近的銀豐大廈，4居室戶型中，一間11平米的小次臥，租金標價為4460元/月。而陽春光華家園一間16平米的臥室，鏈家自如標價為5930元/月。海淀南路60平米老房子簡單裝修的小兩居，標價在10390/月。

　　更加令人咂舌的是，海淀南路24號院一套56.7平米，1990年代的老式兩居，廚房無窗，租金成交價為1.1萬元/月。

　　心理學在讀博士陳某，為找一處離學校近一些的住處，以每月1100元，租了離學校不到兩公里的一間隔斷房，房間放了一張和自己差不多高的小床和一個半截衣櫃之後，自己每天斜著身子，才能走在狹小的過道裡。在這間不到4平方米的小房間裡，沒有空調，小風扇一天沒停歇地運轉。他向記者表示，等學校那邊安排好了，自己就把現在的這間房轉租出去。

　　房租仍會快速上漲？

　　據諸葛找房對此前租金的解讀表示，3-6月份，北京租房市場平穩發展，房租小幅上漲。隨著北京對于租房市場整治力度加大，以及畢業季的到來，北京租房市場會迎來一波小高潮，租金將會有一個快速上漲階段。

　　朝陽區的首城國際，一直是高房租的“風向標”。據中介工作人員介紹，目前在首城國際一套二居室的房子，每月租金一萬起步。記者在鏈家網了解到，一間精裝的二居室，面積為60平方米左右（商用房），在2018年7月25日的成交價為14000元每月。

　　與此同時，在同小區成交的另一間兩居室，面積在80平方米左右，在2018年5月1日，成交價為9200元每月。截至今年6月底，該小區同面積戶型的房子，月租金均價在10000元以上。

　　位于泛CBD區域的蘋果社區，其房租也止不住地往上走。記者在中介平臺上發現，目前蘋果南區一居室的精裝房，面積在60平方米左右，月租金最高達9000元，均價在8500元左右。而在今年5月初，在蘋果社區南區，同戶型房月租金在7500元左右，三個月月租金就漲了約1000元。

　　在今年5月初，蘋果社區南區一套百平兩居月租在11000元左右。目前同戶型兩居室，則漲到13000元左右，三個月上漲了2000元。

在各大租房網站可以看到，租金始終與距市中心的距離成反比，要想租金便宜，就得住的遠一些。據蛋殼公寓APP數據顯示，東三環附近的一間15平米左右的合租房間，基本在3500元左右。

　　租金上漲潮也蔓延到學區，德勝片區的六鋪炕一區，今年5月中旬，一套精裝2居室，面積在60平米左右，房租為6500元左右，而到7月底，僅過去兩個月，同戶型房租便漲到8000多。

　　逃離北上廣深？

　　貝殼研究院近日發布的數據顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。供不應求仍為當前北京住房租賃市場的主要矛盾。

　　合碩機構首席分析師郭毅向記者解釋道，房租的上漲和房價的下行是有聯動關係。由于限購政策的嚴格執行，剛需人群在購房需求沒有得到滿足之前，在北京需要工作和生活，所以只能選擇租賃房産。再加上每年新增的一部分流動人口，房租必然是一個上漲的狀態。

　　同時，郭毅還表示，高昂的房租對外來人口來説是進入北京的一道門檻，由于北京人口上限的要求，其對北京人口政策的執行能起到一個有效的作用。

　　戴德梁行7月25日發布的一份報告顯示，同以往人才向一線城市扎堆的情況相比，2018年，新一線城市成為應屆畢業生最期待的就業所在地。高達40.2%的應屆畢業生更傾向就職于新一線城市，而對四大一線城市的就業期望比例已經從2014年的48.4%下降至2018年的27.4%。調查顯示，高昂的房租成本，是應屆畢業生“逃離北上廣”的重要因素之一。

　　一位網名叫孫世麒的網友在搜狐網的一篇名為《北京租房故事》的文章中這樣説道：“我和兩位朋友租住在海淀區北三環外，離我們仨上班的地方都不太遠，也不算太遠離市區。從大學畢業算起，我9年時間裡搬了12次家，工資的增速永遠趕不上房租的漲幅，不知道還能堅持多久。”

　兩個多月前，一名98歲老奶奶帶著140萬積蓄在杭州大江東旭輝寶龍東湖城買了一套89平米的房屋，全款，自住。一時間，“98歲老太太杭州全款買房，你憑什麼不努力？”的勵志格言在全國蔓延。

　　不過，大部分人並沒有這位老太太那樣幸運，當時旭輝寶龍東湖城推出了177套房，卻有3000人參與搖號，中簽率只有6%。而造成這種現象的原因就是一二手房“倒挂”。

　　這是上半年熱門二線城市房地産市場的一個縮影，《華夏時報》記者走訪了杭州、武漢、成都、南京等地，由于政府對新房限價，同一區域二手房價格高于一手房的現象普遍存在，出于“買到就賺”的心理，一批房源往往能吸引高于其幾倍的人登記。

　　而另一方面，政策的調控還在持續加碼，上半年近二十個城市陸續加碼樓市調控政策，限購、限售范圍不斷擴大、力度不斷加強，延伸到三四線城市，如丹東、宜昌、濟陽等城市加入限購限售隊伍。

　　政策收緊也讓開發商面臨“錢緊”的難題，業內人士表示，現在銀行在給開發商放貸的時候十分謹慎，這讓許多房企的現金流面臨困難。另外，2015年-2016年房地産融資環境寬松時企業大量發行債券，並于2018年-2021年集中到期，不少企業面臨集中償付的風險。

　　熱門二線城市中簽率低

　　6月14日，南京河西新城區域三個項目開盤，共1475套房源，報名人數高達21138人，約14個人搶一套房。其中佳兆業城市廣場共485套房源，吸引了12591人登記，約27個人搶一套房。另外兩個項目中簽率也都沒有超過15%。

　　這種情況在杭州、武漢也同樣存在，6月11日，杭州市國立公證處官網上公布了旭輝寶龍東湖城于6月3日取得預售許可的80套房源搖號結果，3990人報名，卻有3910人陪跑，中簽率只有2%，而就在一個月前，那位98歲老奶奶全款在這裡買了一套89平米的戶型，輿論嘩然。

　　5月上旬，《華夏時報》記者在武漢走訪了各個區域代表性樓盤，中簽率普遍在三成左右，漢陽四新等熱門地區則更低。

　　市場火爆的情況下，購房前先驗資已經成為常態。6月14日南京河西開盤的三個項目都要求按照最低單套房源總價的八成額度來驗資，提供本人名下由南京范圍內銀行出具的“存款證明”照片，自報名之日凍結5天。佳兆業城市廣場需驗資240萬，海珀濱江需要340萬，升龍桃花園著450萬。其中海珀濱江在官方微信公眾號上強調，開盤當天持號人應在兩分鐘內選定房源，並當場簽訂房屋的《商品房認購協議》，付清八成房款。如果兩分鐘內沒有選完房，就會喪失選房機會。

　　在杭州蕭山區，中旅名門府的驗資條件也較為苛刻，購房意向者要在指定的銀行網點開設個人賬戶，存入相應現金存款，剛需存款90萬，改善型客戶最多需存款300萬，並提供前述指定銀行的存款證明書或驗資確認書。存款不得用于其他消費，若于公示結束日前存款余額低于要求驗資的存款金額，將取消搖號及選房資格。

　　杭州某樓盤為了篩選出精準客戶甚至在售樓處門口設置了關卡，只有帶齊了資料才可進入。工商銀行在該項目售樓處旁邊做起了開戶和繳存業務。

　　一二手房倒挂

　　整個上半年，熱點二線城市新房成了“香餑餑”，而造成這種“一房難求”局面是因為一二手房價倒挂。

　　6月14日南京佳兆業城市廣場開盤均價3.5萬元?平米，根據房天下數據，其前期已交的房子，在二手房市場均價賣到5萬元?平米。也就是説，如果買到最小的87平米戶型，可賺到130.5萬元，如果選到最大的141平米戶型，可賺211.5萬元。

　　位于蕭山的望海潮在6月下旬推出的156套房源均價約3.2萬元?平米，包含精裝修，而他旁邊不到一百米的華瑞晴廬，毛坯房已經賣到了3.5萬元?平米，精裝更是超過4萬元?平米，這還是2013年交房的小區。

　　按照市場價和備案價8000元?平米的落差，買到望海潮89平米戶型立刻就可以賺71.2萬，如果選到128平米戶型可賺102.4萬。

　　在武漢一二手房倒挂最為嚴重的漢口永清地塊一二手房價格相差1.5萬元?平米。去年在武漢硚口區購買了二手房的李先生告訴記者，買二手房並非他最初的意願，但由于新房很難搖到號，只能買二手房。

　　多地實行購房搖號政策

　　在業內人士看來，一手房是調控價格，二手房才是市場價格。

　　在杭州、武漢、南京、成都、西安等地，政府會對區域內一手房源的價格進行限制，如果開發商報價過高，將很難取得預售證。而一二手房“差價”形成了“僧多粥少”的局面，一個項目往往吸引幾倍于房源數量的客戶前往登記。去年武漢、杭州、南京等城市屢現“炒賣房號”、收“茶水費”等現象，對此，今年上半年多個城市推出了搖號選房的政策。

　　3月30日，西安市出臺了《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》，明確規定，意向購房人數多于可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。3月31日，成都市也在原有政策基礎上進行了加碼，新增了剛需家庭優先搖號排序選購商品住房的內容。

　　4月4日，杭州市出臺了《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，規定杭州市區范圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目，房地産開發企業應採取委托公證機構搖號方式開展銷售工作。4月4日後取得預售證的商品住房項目中，意向客戶登記數超過推出房源數的，應當公證搖號售房；意向客戶登記數少于推出房源數的，不需要公證搖號售房。

　　5月24日，南京市發布了《關于做好公證機構主持搖號方式公開銷售商品住房工作的通知》，對公證機構主持搖號方式公開銷售商品住房工作提出要求，與此同時，南京市公證協會同時制定了《商品住房搖號現場監督公證業務操作指引》的附件。

　　武漢雖然沒有強制要求公證搖號，但倡導採取公證搖號方式公開銷售，並且需要將40%的房源用作剛需客戶優先選房。

　制定裝修價格規避限價

　　在政府限價的情況下，買房簽訂“雙合同”已成為約定俗成的習慣。

　　所謂“雙合同”即在購房合同之外還要再簽訂一個裝修合同，《華夏時報》記者在武漢、杭州、南京均遇到類似情形。

　　武漢大部分項目均需要簽訂“雙合同”，其中裝修價格2000元-5000元?平米不等，以位于黃陂區的北辰蔚藍城市為例，該項目5月21日開盤價格為1.08萬元?平米，其中包括毛坯價為8800元?平米和裝修價2000元?平米。

　　其裝修合同上顯示，乙方自願委托甲方對該房屋進行裝修，雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》約定的房屋價款僅為該房屋毛坯房價款，該房屋裝修價款由乙方另行向甲方支付。然而，交房條件還是以《武漢市商品房買賣合同》為準，即甲方取得該房屋所在樓宇的工程驗收備案證明即表明該房屋及其裝修工程達到了交付條件。如乙方驗收時對裝修工程提出異議，甲方可以整改，但不影響該房屋及裝修工程的交付。

　　也就是説，即便開發商未能按照裝修合同的事項進行，只要房屋達到政府規定的毛坯房交付條件，購房者也沒有理由不驗收。

　　因中簽率只有2.4%曾被輿論推上風口浪尖的杭州華夏四季彼時開盤銷售均價為2.5萬元?平米，其中包含了2萬元?平米的毛坯價格和5000元?平米的裝修價格。記者在其營銷中心看到，裝修標準僅包含裡面、地板、門窗等一些硬裝，床櫃、家電等是沒有的，經粗略計算，價值最多2000元?平米。

　　調控持續收緊

　　部分城市市場過熱的同時，政策的“嚴打”也毫不手軟。

　　2018年上半年，各地樓市調控迎來小高潮，並且從一二線城市向三四線城市蔓延。

　　在中央層面，5月19日，針對部分城市房地産市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭等情況，住建部印發通知，重申堅持房地産調控目標不動搖、力度不放松，並表示要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金，降杠桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地産市場平穩健康發展。

　　6月28日，針對房地産市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為，住建部聯合七部委印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地産市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地産市場亂象專項行動。

　　在地方層面，上半年有超過70個城市先後發布地産調控新政，值得一提的是，宜昌、丹東、徐州等三四線城市也加入了調控隊伍。

　　從2017年底開始，宜昌房價經歷了連續6個月的上漲，為遏制快速上漲的房價，維護房地産市場的平穩發展，6月3日宜昌緊急發布限售令，規定自簽訂商品住房網簽合同之日起，2年內不得上市交易。

　　整體來看，上半年三四線城市成交量全面上升。今年年初至5月15日，三四線城市累計成交面積同比上升13%。而根據易居研究院數據，三四線城市均價“破萬”已經持續了10個月。

　　債務危機

　　政策繼續收緊，開發商也出現資金緊張的問題。

　　2015年下半年以來，基于公司債發行門檻低、融資成本低等優勢，公司債發行規模猛增。

　　根據海通證券的統計，通過分析2015年地産企業發行公司債的期限結構，約44%的地産公司債採用了3+2年期限結構，4%的採用3+3年模式，2016年發行的地産公司債中，分別有18%和7%的債券公司採用了2+1年和2+2年的期限結構，這些結構的公司債都將在2018年進入回售期。

　　這意味著，2015年-2016年發行出來的地産債，使得2018年和2019年成為地産公司債進入回售期的集中階段。其中，存續地産債中，2018年需償付規模為1613億元，2019年-2021年逐年增加，需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。

　　某投資機構財務總監告訴記者，目前來看，房企大部分債務都需要新的融資來償還，而並不寬松的融資環境可能會造成較大的償債壓力。

　　2018年以來，房企融資進一步收緊，6月中上旬，10家房地産企業中止了公司債的發行，累積金額接近500億元。

　　銀行貸款方面，對于開發商的授信政策基本是建立白名單制度，大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。

　　在國內融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項。而上半年海外融資也受到一定限制，5月17日，國家發改委和財政部發布了《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，據國家發改委相關負責人表示，近兩年注意到部分企業尤其是房地産、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。但是，這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，申請備案登記的外債規模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由于沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱。

　　緊張的融資環境，使得房企債務違約的險情頻頻出現。最受關注的便是中弘股份，根據其7月19日公告，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額約44億元，全部為各類借款。中弘股份目前正在與相關債權人協商妥善的解決辦法，並且在全力籌措償債資金。

　　除此之外，魯商置業因資金問題而被交易所問詢，天房發展在天房2號債務到期的最後一天終于有驚無險地償付。

1656家A股上市公司持有投資性房地產、杭州一市民註冊多個公司參與搖號皆中簽、上海某樓盤搖號名單半數是“企業”。對此，不少熱點城市近日紛紛升級房地產調控舉措，其中西安、長沙、杭州、上海、深圳均出臺了限制企業買房的措施。種種跡象表明，“企業炒房”已得到了有效遏制。

現象：近半上市公司持有投資性房產

中報季臨近，市場頻頻傳出上市公司以賣房收益來改善業績的情況。6月25日晚間，宇順電子公告稱擬將位於深圳市南山區濱海大道深圳市軟體產業基地1棟A座1201、1202、1301、1302號，合計逾3200平方米房產進行出售。粗略計算，這筆房產交易將為旅順電子帶來近7000萬元盈利。此前還有南京普天通信股份有限公司，多年持續虧損，面臨退市，最終靠著賣了兩套學區房留在A股。

深陷疫苗醜聞的ST長生此前也發佈公告稱，其子公司長春長生9處房產被長春市公安局長春新區分局查封。可見上市公司持有投資性房地產已經是一個比較普遍的現象。今年6月20日，審計署發佈《國務院關於2017年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》就顯示，多家金融機構和企業涉及房地產資產閒置以及炒房現象。

據Wind資料顯示，截至今年6月底，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，占比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

為何上市公司熱衷於“炒房”，一名上市公司高管對北京青年報記者表示，由於這些年實體經濟利潤比較微薄，而樓市一直處於一個上升週期，上市公司閒置資金除了用於理財之外，購房和持有投資性房地產也是公司投資的一個重要管道。“就我所知，很多企業都持有房產，房產除了升值快之外，還是一個很好的融資工具。”

一名房地產分析師稱，公司炒房影響了樓市供求關係，部分參與炒房的大企業已成為房價上漲的重要推手。樓市的持續上漲改變了很多企業資源配置的方式，是導致房價波動的一個重要因素。部分城市開始限制企業購房，表明房地產調控已經具備了一定的深度。

問題：企業參與商品房搖號引發質疑

去年以來，多地對新建商品房特別是限價房實施了搖號政策。該政策實施以後，不少樓盤都出現了多家公司參與搖號的情況。今年4月，上海翠湖天地開盤推出118套房源，一共有385組客戶參與上述樓盤搖號，其名單中的公司客戶達214組，占比55.6%，超過了總認購數量的一半多。

今年6月下旬，杭州九龍倉瓏璽專案搖號結果公佈後，有眼尖的市民發現，一位名叫周某的法定代表人，名下的三家公司參與了瓏璽專案的搖號，並且全部中簽。後續又有人發現，除了瓏璽，這三家公司還分別中簽過其他熱門樓盤。瓏璽專案搖號中簽的三家公司——杭州悅樂汽車服務有限公司、杭州宇樂汽車服務有限公司、杭州悅高汽車服務有限公司註冊時間均為今年5月24日，法定代表人為周某，註冊資本均為100萬元。此事在購房人群中引發了強烈反響。

一名房地產業內人士介紹，一些炒房客通過註冊大量公司參與搖號，轉而通過轉讓公司的方式倒賣中簽“房票”。

實際上，為了提高個人客戶的中簽率，防止炒房行為，一些專案也對企業客戶參與搖號作出了限制，比如深圳華潤城潤府三期，銷售方案中規定：個人優先選房，企業購房排在個人選房結束之後。深圳萬科蛇口公館，也規定企業購房要在個人選房結束後才能進行。

對於企業購房，中原地產首席分析師張大偉認為，以企業名義炒買商品房住宅，在全國範圍內都存在。特別在搖號限售的城市，企業購房比例持續增加，相比個人買房，有限售時間約束，而企業買房，雖然交易稅費增加，但在限售時間內，不用過戶，完全可以股權交易的形式，變相繞過調控政策，減少部分交易稅費。

應對：五城出臺政策限制企業買房

面對企業參與購房搖號的爭議，西安最先出臺了措施。6月24日，西安市政府辦公廳發佈《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》。在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。西安市房管局負責人表示，此舉是為了“防止以企業名義投機炒房”。

在“九龍倉瓏璽事件”之後，杭州也緊急出臺措施暫停企業參與新房搖號。6月底，長沙出臺最嚴的樓市調控舉措，購房暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓。

7月2日，上海出臺規範企業購房的暫行規定。規定要求企業在上海市購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在上海市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限提高至“滿5年”。7月31日，深圳也參加了限制企業買房的行列，要求暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

觀點：限制企業購房政策有望在全國複製


住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌日前在接受媒體採訪時表示，利用企業來買房或炒房，儘管企業購房成本較高，但獲利高讓他們願意這樣做。樓市供求關係比較緊張的地方，需要及時補上政策漏洞。為進一步抑制炒房，房地產供求關係緊張的城市很可能會陸續跟進限制企業買房。

對於上市公司炒房的行為，也有業內人士建議，應從監管角度入手，要求上市公司在IPO及再融資環節，主動出具不參與購買和持有投資性房地產的承諾書，並將這一行為納入日常監管範圍。

中原地產首席分析師張大偉表示，利用企業購買住宅的，除了少數公寓投資企業外，大部分都是短炒客。暫停企事業單位購買住房，這一政策有可能繼續向多個城市蔓延。對於供需結構緊張的城市來說，這個政策對於緩解市場供需緊張有明顯的影響。預計這一政策有望在多個城市複製。

從年初至今，全國二手房呈現出政策和市場博弈的特徵。

一方面，二手房市場繼續保持高熱度，一線城市二手房市場回暖跡象明顯，這其中既有受政策抑制的需求自然釋放，也有一系列利好政策如人才引進的帶動；另一方面，二手房市場也出現了明顯分化，這其中，長三角重點城市上海、杭州、南京、蘇州等地在全國範圍內二手房市場表現突出，掛牌均價在20個重點城市中居於領先位置。

根據諸葛找房資料研究院監測的資料顯示，在其監測的20個重點城市中，上海與北京、深圳共同位於第一梯隊，掛牌價遙遙領先於其他城市，展現了一線城市強大的吸引力和高房價的支撐能力；杭州、南京位於第二梯隊，這兩個城市由於2016年以來市場持續火熱，因此房價上漲較快，杭州二手房掛牌價更是領跑二線城市，僅次於四個一線城市；蘇州雖然位於第三梯隊，但從整體來看，蘇州的二手房市場表現依然優於其他二三線城市。

上海二手房掛牌價下跌

長三角重點城市二手房降溫 上海二手房掛牌價下跌

從上海二手房市場掛牌情況來看，截至7月份，上海二手房掛牌量小幅微漲，但掛牌價卻依然跌跌不休。2018年上半年上海市二手房掛牌量前5月不斷下跌，6月份打破下跌趨勢，半年掛牌量累計上漲3.91%。掛牌價整體走低，半年累計下跌1.26%。6月份掛牌價打破下跌趨勢，小幅回升。7月份上海市二手房掛牌價為57218元/平方米，環比下跌0.18%。從過去一年掛牌情況來看，市場較冷，掛牌價持續下跌。從單月掛牌價趨勢來看，7月上海掛牌價呈現先漲後跌趨勢，7月下旬掛牌價下跌幅度變大。有業內人士預測，伴隨著越來越多置換型購房者對價格預期的調整，上海二手房市場將逐漸形成量漲價穩的局面。

從成交方面來看，隨著樓市調控政策“重拳出擊”，上海二手房成交逐步平穩。上海鏈家市場研究院和中原地產的資料顯示，從2016年11月到2018年3月，上海二手住宅月均成交量已經連續17個月處於2萬套以下的低水準，僅有1.25萬套。相比2016年二手房月成交量最高達5.6萬餘套，如今成交量已大幅降低。

中原地產分析師盧文曦認為，二手房成交量降低還與同期進入市場的新盤數量增多有關。自去年下半年以來，上海市嚴格管控新盤預售證發放，而這種情況在今年二季度得到緩解。中原地產提供的資料顯示，今年4月上海新房市場推出樓盤達到25個，共計9100餘套房源，這是近23個月以來，進入市場房源數量的最高點。預售證“開閘”使大量新盤入市，新房價格相比同區域二手房價格具有明顯優勢，項目開盤便實現熱銷。新房的熱賣在一定程度上擠壓了二手房的購房需求，導致二手房市場成交疲弱。

上海作為一線城市，雖然上半年二手房市場並未像北京一樣迎來爆發，但從諸葛找房資料研究院監測的上海二手房掛牌量價情況來看，上海二手房市場掛牌價降幅已收窄，已經有了走出低谷的趨勢。

諸葛找房首席分析師陳雷指出，上海之所以並未出現北京二手房市場的火爆，一方面是上海的調控政策對於市場的打擊沒有那麼大，不會造成積壓需求集中釋放，另一方面，上海在2017年及2018年上半年積極發展租賃市場，分散了一部分購房需求，因此築底時間較長。

杭州二手房掛牌量推高 成交量下跌

長三角重點城市二手房降溫 上海二手房掛牌價下跌

長三角城市群中，除了一線城市上海，強二線城市杭州的樓市表現一直引發市場關注。受益於“杭州灣”政策影響，杭州的城市地位愈發顯著，房地產市場持續處於高溫狀態。2018年上半年杭州市二手房掛牌價持續上漲，6月份開始受調控政策收緊以及銷售亂象治理等影響開始小幅下降，半年累計上漲3.11%。掛牌量方面波動上漲，半年掛牌量累計上漲12.12%，其中3月份超過8萬套，市場非常活躍。

從成交端來看，近期杭州二手房市場成交量明顯降低，尤其是進入7月，杭州二手房的周成交量開始呈現下跌趨勢。據透明售房網資料顯示，7月前兩週二手住宅周成交套數均維持在1200套左右，後兩周的成交量僅1000套左右，而6月份杭州市區單週二手房住宅簽約套數均在1600套左右，最高的一周達到了1764套。

杭州我愛我家品牌中心總監周包軍表示：““新房推盤量、推地量都與二手房密切相關。就目前來說，杭州7月份二手房成交量降低，有一個重要因素就是6月份與7月份新房推盤量非常大。這對二手房市場造成很大的分流。”

從市場需求來看，由於房價快速上漲且外來人口快速湧入，剛需快速釋放，杭州二手房市場中，1居室房源消化速度最快，6月份1居室房源占比僅有13%，比1月份減少6個百分點。可能受到前些年投資需求變現的影響，3居室以上房源占比明顯提升，達到55%，比1月份提高了6個百分點，而且明顯高於其他一二線城市。

南京、蘇州二手房量跌價漲

截至7月，南京二手房市場經歷了階段性分化。2018年一季度南京市二手房市場延續去年的火熱行情，但不久後南京出臺一系列政策強化市場監管、規範租賃市場、加大住房保障力度等打擊炒作需求，迫使市場趨於穩定。上半年南京二手房掛牌均價累計上漲5.25%，掛牌量累計上漲7.88%。但從6月以來，南京二手房掛牌價依然穩中有升，而掛牌量卻出現下跌，據一位仲介人士稱，隨著氣溫升高，不少客戶不願意在極端環境出門辦理房產交易，因此掛牌量有所減少，成交週期也相對拉長。

從成交量來看，上半年，南京二手房成交35763套，環比下跌14.7%，同比跌幅達28.2%，成交量達近3年最低值。


蘇州上半年二手房表現與南京類似，均呈現量跌價漲的態勢。2018年上半年，市場經過一年多的調整，在嚴格市場調控背景下，蘇州二手房市場逐步平穩，掛牌價半年累計上漲1.91%，掛牌量保持在80000套左右的水準，整體市場較為平穩。從不同類型房源構成來看，由於蘇州過去幾年房地產市場供求中存在一定的配置不合理狀況，在市場平穩狀態下，高總價的大戶型房產開始逐步入市，4居室以上的房產占比提高4%。

今年以來，在市場火熱的情況下，很多城市紛紛出臺限購、限價政策抑制樓市過快上漲趨勢，但二手房市場價格受政策影響較小，因此新房價格穩定，二手房價格繼續上漲，造成新房、二手房價格倒掛。有分析人士指出，下半年，全國二手房市場將整體趨於穩定，保持健康和理性發展，未來難以出現明顯上行趨勢。

萬人排隊搶購 首輪幾近沽清

股市波動及中美貿易戰陰霾下，新盤採低價開賣策略奏效。新地（00016）旗下元朗錦田北PARK YOHO Milano（下稱Milano），過去周六（4日）低市價出擊開賣首輪328伙，高峰時段一度引來近萬人排隊搶樓的墟冚盛況，最終單日勁沽逾九成單位，發展商打鐵趁熱火速加推77伙，折實平均呎價15304元，較對上一張價單加價約5%。新地旗下樓盤更包辦過去周末兩天銷售三甲，共沽356伙，佔兩天一手總成交380伙的93.7%。

新地包辦周末賣樓三甲

8月新盤由Milano打響頭炮，該盤過去周六分A及B兩組時段開售首兩張價單共328伙，市場消息稱，A組大手認購時段已有約52伙獲揀選，最大手買家豪花約2000萬元掃入3伙。緊接進行的B組散客時段成為全日賣樓高潮，有指高峰時段前來揀樓的準買家連代理人數近萬人，排隊人龍一度由尖沙咀九龍站環球貿易廣場的售樓處延伸至西隧入口，場面極為墟冚。根據一手成交紀錄冊顯示，該盤最終單日勁沽325伙，連同周日售出的1伙，短短兩天累售326個單位，佔首輪推出單位約99.4%。

項目銷情幾乎滿堂紅，為發展商打下強心針，並於周日凌晨乘勢加推新一批共77伙，實用面積233至927方呎，折實售價473.928萬至1424.724萬元，折實平均呎價15304元，雖較上月底2號價單折實均價14580元高約5%，惟相對同區二手市場仍有一定折讓。

新地副董事總經理雷霆表示，新一批單位均價略高於上一張價單，主要反映景觀分別，強調屬原價加推。新地代理總經理陳漢麟說，加推單位即日起收票，短期內決定是否再加推單位，市傳即日收161票，超購逾1倍。

本地客3.91億掃KADOORIA五戶

事實上，同系屯門御半山及將軍澳日出康城晉海II過去兩天亦大發神威，各售出15伙，意味連同Milano，新地三盤包辦過去周末的賣樓三甲，共沽356伙，佔兩天整體新盤成交380伙約93.7%。御半山昨日加推56伙，折實平均呎價17376元，周四（9日）發售30伙。

同由新地發展的何文田天鑄1期上周落實以2.183億元售出3號屋，呎價79672元，盡破何文田住宅造價及呎價紀錄，令同區中信股份（00267）旗下中信泰富地產的KADOORIA顯得更有價有市，該盤嘉道理道123號、125號及127號共5伙昨進行單日招標，市傳5伙由同一組本地客大手掃入，成交價5680萬至8915萬元，呎價39745至43921元，涉資近3.91億元，其中最高售價為嘉道理道123號3樓，實用面積2196方呎，4房連士多房間隔，呎價40597元，惟一切以一手住宅物業銷售資訊網為準。

另外，華懋集團旗下屯門小欖琨崙上周大削22伙定價，過去周日終錄得年內首宗成交，為青玥琳洋房28號B洋房，實用面積2322方呎，附536方呎平台及195方呎天台，以3758.68萬元沽出，呎價16187元。

新盤低開搶客令二手交投受壓，惟個別屋苑造價繼續錄得高價成交，甚至出現短時間急升情況。屯門海麗花園一個高層戶剛以近600萬元售出，較兩個月前樓上同室高78萬元（15%）。

造價平屋苑紀錄

祥益地產營業董事胡志偉說，海麗花園1座高層A室兩房單位，實用面積452方呎，昨天以598萬元沽出，追平該屋苑造價紀錄，呎價13230元。原業主2010年以176.8萬元購入，賬面賺421.2萬元（約2.4倍）。

該樓王單位的樓上同室，面積相同，今年5月底成交價為520萬元，意味僅相隔兩個多月，同類單位造價急漲78萬元（15%）。胡志偉透露，同區兆麟苑現時車位入場費為118萬元，換言之，上述海麗花園新樓王單位的漲幅相等於兆麟苑半個車位有餘。

大埔翠屏花園亦有跳價成交，世紀21宇田客戶經理劉定方說，A座中層7室一房單位，實用面積262方呎，近日以475萬元易手，呎價18130元，為該屋苑呎價新高之餘，更較樓上高8層的同室今年3月底造價432萬元，漲升43萬元（約10%）。原業主2012年以320萬元入市，賬面賺155萬元。

已補地價居屋則繼續破頂，祥益地產高級區域經理黃慶德說，屯門富健花園6座高層K室兩房單位，實用面積431方呎，獲外區上車客以一口價480萬元已補地價承接，呎價11137元，屬該居屋呎價首度升穿1萬元。原業主2014年以已補地價275萬元購入，賬面賺205萬元（約74.5%）。

十大屋苑過去周末兩日交投淡靜，中原地產統計僅錄6宗成交，與前周末宗數相同，連續5個周末處單位數水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，新盤熱賣搶去大批購買力，同時政府政策及中美貿易戰加劇，影響投資者入市信心，不少人寧願選擇觀望。美聯物業統計十大屋苑期內有約5宗買賣，較前一個周末約9宗急挫約44.4%。美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，隨着多個新盤及貨尾盤部署推售，十大屋苑交投將於低位反覆。

車位造價屢創新高，買賣氣氛熾熱。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年首7個月已錄得6873宗純車位買賣登記，較去年同期5348宗多約28.5%，料全年有力重上逾萬宗。

今年首7個月純車位註冊量已佔去年全年9890宗的69.5%，更已接近2013年全年約7000宗。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，以目前走勢推算，今年的純車位註冊量有機會自2015年錄得10755宗後，再次有超過1萬宗註冊登記。

不過據資料顯示，7月純車位註冊量為1261宗，較6月的1348宗按月跌約6.5%；註冊金額同樣回落，由6月的25.44億元按月跌約8.8%，至7月約23.19億元。劉嘉輝指出，雖然7月純車位註冊宗數回落，惟逾200萬元的個案保持增長，共錄437宗，較6月的401宗按月升約9%；反觀逾100萬至200萬元的純車位登記量則由6月的673宗跌約8.6%，至7月的615宗；7月的100萬元或以下車位登記量，較6月的274宗減少23.7%，錄209宗。

新盤搶客，二手市場繼續淡靜，周六、日兩天10大屋苑僅6宗成交，按周無升跌，連續5周錄個位數成交，4個屋苑零成交，荔枝角美孚新邨3房戶放盤一周以850萬元低市價沽。

中原地產10大屋苑本周末錄6宗成交，按周無升跌；美聯物業兩天錄約5宗買賣成交，按周減少約44.4%；利嘉閣錄4宗買賣，按周減少33%；至於香港置業兩天錄得約3宗成交，按周減少約57%（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

元朗新盤搶客 嘉湖成交受壓

中原地產美孚高級資深分區營業經理黃惠霞表示，美孚新邨1期百老滙街1號低層A室，實用面積629平方呎，屬原則3房戶，業主放盤一周，叫價868萬元，雖屬低層，惟近西鐵站，叫價屬筍價，結果短時間內以850萬元筍價易手，呎價13,514元，同類單位開價中層要900萬元。美孚新邨本月首5天，最少已有3宗買賣成交。

元朗焦點新盤定價吸引，吸走了新界區不少客源，其中鄰區天水圍影響最大，嘉湖山莊二手嚴重受壓；至於，東涌映灣園睇樓量下降，且業主放盤叫價微調約2%，利嘉閣地產映灣園一行高級聯席董事魏小勇指，映灣園周六錄得1宗成交，單位為3座中層D室，實用面積634平方呎，以800萬元交吉易手，實用呎價12,618元。

二、三綫屋苑造價進一步推高，粉嶺碧湖花園一個2房戶以585萬元易手，為同類高價。利嘉閣地產粉嶺花都二行助理分區經理林偉明表示，碧湖花園3座中層D室，實用面積400平方呎，2房戶，作價585萬元，實用呎價14,625元。

市場人士表示，多項因素下，暑假檔期部分業主外遊，貿易戰爆發，以及8月份多個新盤及餘貨盤部署推售，預期二手交投仍受制於新盤市場，10大屋苑交投仍在低位反覆。

租務市場雖然未見暢旺，惟相對買賣稍佳，同時也錄高價租賃個案，鰂魚涌太古城2房，以2.68萬元租出。

中原太古城金星閣分行經理鄺詠倫指，本月首5天，太古城錄得7宗租賃，周末共有3宗，包括唐宮閣中層G室，實用面積583平方呎，雖然望樓，但內籠新淨。戶主於上月20日以2.7萬元放租，不久即提價至2.75萬元，終獲以2.68萬元承租，呎租為46元，屬高價。

太古城租務睇樓量，比上周稍為好轉，惟相對過去暑假旺季仍屬偏靜，估計整體租金上升速度快，令部分租客私下和業主續租，使租務減少，估計此類續租比例，由過去佔1成，增至逾2成至3成。

康怡套3房 呎租41

另外，同區的康怡花園B座中層1室，實用面積710平方呎，屬套3房，戶主放盤3周，即獲2.9萬元承租，呎租41元。

美聯物業奧運站一號銀海分行高級營業經理周錦輝指，該行促成浪澄灣5座中層B室，實用面積558呎，屬2房，整體布局企理，望海景，全屋傢俬齊備，吸引金融機構高層即睇即承租，月租約2.65萬元，實用呎租約47元。