因想改善老舊公寓公共環境不佳的狀況，台中市徐先生自行成立管委會，出錢修繕、要求住戶歸還違法強佔的公共空間、且每月繳500元管理費，竟遭屋主撤銷其主委資格，雙方鬧上法庭，最後沈先生敗訴被開罰4萬元，他怒控：「不守法的人為所欲為，想做事的人被提告追殺。」

該公寓位台中市南區崇倫北街148巷，屋齡35年，共16戶，6年前沈先生與友人想當包租公而買下4戶，當時屋況極差，梯間油漆斑駁且無燈、屋頂漏水、無消防設施與管委會等，水塔甚至沒洗過，讓沈先生決定著手改善。

程序瑕疵各說各話
但其他住戶不願出錢，沈先生只好於去年12月成立管委會，一來可申請修繕補助，二來有強制力要其他住戶出資；且因1樓屋主佔用防火巷、外推騎樓，導致無尾巷底的車都停到馬路上，管委會有權要回公共空間，恢復消防安全。
因住戶拒繳管理費，沈先生等4戶先出資1年共2.4萬元，進行消防檢查、梯間裝燈、監視器及洗水塔，結果今年1月住戶聯合罷免管委會。沈先生說：「我們未收到開會通知就莫名被罷免，只收到『已改選』通知。且改選後，新主委立即再召開會議，把佔用的騎樓、防火巷都改成『約定專用』，這些竟全被政府核准。」

因認為新管委會程序瑕疵，沈先生自覺仍是合法管委會，今年3月以管委會名義向1樓住戶提告，要求他們返回佔用的騎樓及防火巷，結果被法院以「不具管委會資格」為名駁回，還遭提告偽造文書、不移交管委會等，被台中市府開罰4萬元。

違反公安依法提告
「我已經繳了罰款。」沈先生氣憤表示，「怎有如此不公平的事，多數不守法的人可依《公寓大廈管理條例》為所欲為，少數想做事的人卻被冷處理，還反被罰錢、被惡鄰提告追殺。」《蘋果》致電現任的劉姓主委，則被掛斷。
住商不動產法務協理吳光華指出，雖新管委會可透過住戶表決將騎樓設為約定專用，但違反公共安全部分，都不得裝鐵門等阻礙公共通行使用，建議民眾可針對此檢舉提告。台中市都發局都市修復工程科表示，因人力多放在大型違建拆除專案，零星個案難迅速處理，且執行上也遭很多違建戶抗議不公，因此希望社區內部先行協調。

老社區嘸人管 省了管理費賠了房價

台中市南區崇倫北街無尾巷內公寓，新進住戶想整頓居家環境而成立管委會，卻與原住戶爆發衝突，最後又回復成以往無人管理的狀態，專家提醒，如此只會讓老舊房屋屋況愈來愈差，違建外推部分也恐釀危險，將導致房價一蹶不振。

違建外推恐釀危險
目前20多年來興建的住宅大樓通常一落成都有管委會，但若是30年前興建的建物如公寓，或屋齡40年以上舊大樓，幾乎都無管委會，屋齡一久易導致公共空間處於荒廢狀態，這類產品要改變現狀，也常受到1樓戶或頂樓增建戶等住戶的阻撓，難以翻新維護。

住商不動產法務協理吳光華表示，既有住戶多是早期入住，對於消防安全、公共利益等缺乏認知，因此新住戶要說服他們繳管理費、還出公共空間是很困難的過程，「但社區舊了又無管委會維持品質，只會往下沉淪，房產價值愈來愈低。」

對此問題，目前僅能以管委會的力量逼違建戶、佔用戶就範，並催繳管理費。台灣物業管理學會副秘書長郭紀子表示，管委會須承擔社區公共空間的管理、維護與修繕責任，且依法可收取管理費，若住戶不配合繳費，可訴請法院命其給付

交通部鐵道局昨標售桃園、新竹、台中、台南等4區高鐵特定區22筆土地，交易相當熱絡，以台南市歸仁區土地最搶手，6筆土地共3筆標脫，其中１筆土地更吸引7封標單搶標。上市建商興富發則出手台中高鐵特區商業區約7656坪土地，斥資40億餘元為最大手筆。

7千坪溢價率3%
該22筆土地分別是桃園6筆、新竹8筆、台中2筆及台南6筆，最大筆位台中高鐵特定區商業區土地，為新高鐵段89、90、96地號合併標售，總面積約7656坪，底價38.85億餘元，吸引2封標單，由興富發建設以40.01億餘元標下，溢價率3%。
興富發建設發言人廖昭雄指，「這是興富發買第1塊台中高鐵特定區土地，因區域房價合理，且該土地地塊夠大，所以一舉出手標下。」將規劃住宅、商場等項目，全案總銷預計120億元。市場人士透露，另一搶標人雖掛林姓自然人，但應代表寶佳機構出擊，足見該土地可創造之獲利，吸引2大建商拚搏。

晶悅飯店插旗台南
台南高鐵特定區土地3筆標脫，競標最火熱的是武東段104號土地，面積約2075坪，底價約2.52億元，共吸引7封標單，包括上市建商華友聯亦參與競標，最後由龔姓等11名自然人以總價2.75億餘元標下，溢價率逾9%。另2筆得標人為晶悅國際飯店，晶悅今年5月才取得高鐵特定區約5649坪土地，此次取得面積則逾3千坪。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，晶悅飯店插旗台南高鐵特定區十分積極，「一共出手3筆土地標售，得標2塊溢價率各為1.4%和1.46%，不算太高，顯示對區域價格掌握度精準，也大有看好該區，不斷加碼投資的意味。」

買房首選看地段，精華行政區更是人人喊搶。但據數字科技旗下591新建案網站統計，竟有同行政區房價兩樣情，建案價差最大的行政區在新竹市北區，最高與最低開價建案的價差逾4倍；高雄市鼓山區甚至出現距離不到1公里，單價差距近3倍狀況。
591新建案網站整理6都與新竹地區建案，每坪開價最高與最低差距倍數排名。價差最大的行政區在新竹市北區，達4.15倍，其次是台北市士林區3.14倍、新北市淡水區2.98倍，前10行政區價差都逾2.5倍。

區域廣闊有價差
新竹市北區因從市中心延伸至南寮，範圍廣闊，最高價案為豪宅「磐龍壹號樓」，每坪開價近6字頭，最低價案是南寮地區「一品八方」，開價僅1字頭。2案若以總價相比，價差至少10倍。
台北市士林區橫跨區域亦廣，新案價差因路段不同達3.14倍。591新建案總編輯李忠哲指，以基隆河為界，東屬開發較緩的社子地區，是士林區房價最低處，基隆河以西發展成熟，如天母、士林官邸一帶，新案單價站穩3位數。

鼓山價差近3倍
第3名的新北市淡水區，最高與最低價案皆位於淡海新市鎮，近舊市區中山北路一帶的「水公園」，每坪開價最高70萬元；「福樂家」則距市區較遠，機能缺乏，交通也尚未到位，廣告戶每坪19.3萬元。
不同於多數行政區因區域幅員廣闊而高低價差明顯，高雄市鼓山區的高低價差案皆出現在美術館地區，2案距離不到1公里。最高價豪宅案「高雄HH」開價每坪60~80萬元，「美術森林」每坪22~26萬元，打出低單、低總行銷策略，吸引想入住豪宅區段的購屋族。

時序即將進入農曆7月，房地產市場走到年度最淡季，高雄主力建商京城（2524）、永信建設沒在怕。京城已銷售未交屋金額達6億元，約當三個月業績量，預計農曆7月過後快速進帳；永信建設高價買地，明顯看好市場前景。

法人表示，京城是高雄龍頭建商，永信建設為口碑建商，相關策略動作在市場上具有指標意義。昨天京城建設收盤22.4元，漲0.1元。

上市建商主管說，民俗認為農曆7月諸事不宜，對看房、買房、交屋等更是能避則避，近日已明顯感覺接待中心來客數銳減，但京城等部分建商已經提前因應。

法人分析，京城隨著四大建案展開強銷，下半年入帳能量增強，基本面獲得支撐，由於高雄房地產基本面走強，大環境從低迷轉向復甦，後市展望看好。而京城平均單月房屋銷售入帳金額約2億元，目前已銷售未入帳金額逾6億元，相當於三個月的銷量，預期度過農曆7月的淡季之後，入帳潮將逐步墊高，第4季達最高峰，年底前的基本面看旺。

資深建商表示，永信建設7月底以每坪70萬，從南和興手中購進高醫生活圈住四土地，由於購地成本被認為偏高，推案單價可挑戰每坪30萬元，直逼美術館蛋黃區水準，永信強取土地的動作，被解讀看好市場展望。

除北市信義計畫區 擴及其他商圈

隨著北市多棟頂級商辦接近落成，也帶出企業總部潛在搬遷需求，根據商仲業者調查，近1年半商辦租賃淨去化量超過6萬坪，比2014~2016年3年總和近5.8萬坪還要高，此波頂級商辦強勁租賃需求更順勢推升租金往上成長，除信義計畫區擁有多棟每坪單價3000元的商辦俱樂部成員外，其他商圈也陸續冒出租金單價站上3000元的實價資訊。

根據內政部實價網累積揭露資訊，目前北市頂級商辦百坪以上租賃面積，曾出現單坪3000元租金實價紀錄者，包括台北101大樓、國泰置地廣場、遠雄金融中心、華新麗華花旗信義大樓、新光金融大樓、台北世貿大樓、國泰信義經貿大樓等，全部集中在台北市信義計畫區內。

除此之外，大安區目前則僅有遠企中心辦公大樓16樓剛好站上3000元單價的實價紀錄；中山區落成不到5年的「宏盛國際金融中心」，近年也加入單價3000元商辦俱樂部。

商仲業者分析，以往許多台北市B辦改裝成旅館，推估逾4.5萬坪的辦公室，退出商辦租賃市場，導致市場出現供給短缺情形。再加上部分大型企業正在進行部門集中整合的策略，但目前北市頂級商辦無法提供大面積租賃需求，因此新釋出的頂級商辦自然成為首選，也是此波新建頂級商辦租賃情況去化快的主因。

B辦改商旅、企業整併 推升需求
根據高力國際統計，去年商辦租賃淨去化量達4.1萬坪，為近10年新高，今年上半年也已去化達2.2萬坪，全年預估可達4萬坪，推估近兩年商辦租賃淨去化量可望超過8萬坪，因此，在新大樓需求強勁進而帶動租金走揚的趨勢下，再加上未來2~3年北市主要商圈幾乎沒有商辦新增，預期台北市頂級大樓與A級大樓的租金走勢有機會擺脫以往龜速爬升，可望轉為「有感」上揚。

如此強大的需求，也讓部分指標開發案改變規劃，其中富邦人壽在2014年6月底取得的「A25地上權案」，推估可興建樓地板面積超過4萬坪，一開始原本預計規劃以商場、旅館與商辦等3種類型為主體的複合式開發案，不過，近期則因看中頂級商辦租賃市場熱絡的情形，將原本複合式開發計畫轉變為單純頂級商辦開發案。

實價揭露每坪3900元

不讓南山廣場搶盡鋒頭，6月台北101大樓揭露兩筆租金實價紀錄，其中46樓最新揭露租金單價，每坪租金高達3900元，不但一舉超越去年2月、80樓租金揭露單價約3803元，更順利擠進該地標租金單價揭露前五高排行榜，為第二高，僅次於83樓的租金單價每坪約4411元。

根據內政部實價網最新揭露資訊，6月揭露的台北101大樓38、46樓的租金實價，其中38樓的租賃面積約404.86坪，月租金近140萬元，拆算每月每坪租金單價約3448元；另一筆46樓租賃面積約57.65坪，月租金約22.48萬元，拆算每月每坪租金約3900元，拿下台北101大樓租金單價第二高的位子。

台北101大樓目前累積至少32筆租金揭露紀錄，其中租金單價最高為2014年4月揭露的83樓紀錄，租賃面積約222.94坪，月租金約98.33萬元，拆算每月每坪租金約4411元，不但為該地標最高租金單價紀錄，也是該地標唯一一筆租金單價破4000元的紀錄，更是目前實價登錄政策上路6年以來，全國商辦最高租金單價。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，目前台北101大樓80樓以上高樓層的租金開價，每月每坪4500元，由於整棟出租率已達95%，面對隔壁新完工的南山廣場強勢來襲，屋齡即便已達14年的台北101大樓，其實沒有任何指標租戶流失，可見在管理、品質方面，仍受到市場高度肯定。

宏璟建設（2527）旗下新北市指標建案—「土城日月光」日前正式開賣，該案的商場也於7月底開幕，日月光（3711）集團董事長張虔生罕見地現身案場，顯示對此案的重視，據了解，目前此案每週來客數約200組，銷售率是當地最高的建案。

宏璟表示，此案可售面積為2.9萬坪，可售戶數693戶，車位超過700個，目前成交價約在每坪43~47萬元，總銷金額則在140~150億元之間，開賣以來，銷售情況頗佳，預約看屋共有2000組，下訂超過400組，7月開始因部分客戶交屋，對公司營收產生貢獻，8、9月貢獻幅度加大，預估今年交屋200戶，希望能在明年底前銷售完畢。

此案最特別的就是複製上海日月光廣場的「土城日月光廣場」，共有30多家餐飲、商店進駐，未來將吸引長庚新院區、頂埔科技走廊、暫緩重劃區等人潮，內部估計1年租金收入將可超過1億元。

除今年推出「土城日月光」一案外，宏璟明年還有另一重量級個案推出—「延平南路案」，估計明年上半年可以拿到使用執照，每坪開價落在90~100萬元，有近5000坪的建築面積可售，將於明年下半年開賣，總銷金額約50億元。

法人表示，若以今年「土城日月光」200戶交屋入帳，估計可貢獻宏璟營收逾40億元，此外，宏璟第3季還有日月光投控的股利收入逾1億元入帳，因此第3季將是宏璟今年的獲利高峰，不過，因IFRS規定，「土城日月光」的行銷、廣告等費用會在第2季認列，因此宏璟第2季財報恐怕不佳，宜等近期財報公布後再逢低佈局。

為推動包租代管業發展，日本租賃協會8月初特地組團來台拜訪內政部，希望進一步了解台灣市場。據透露，總部位於大阪的日本宅都大型租賃業已搶頭香，準備在台成立子公司，並正式申請參與包租代管市場，顯然相當看好台灣的發展，另兩家業者東急及東京都也摩拳擦掌。

日本租賃住宅管理協會與三好不動產等業者，7月底至8月初來台考察包租代管市場，除了拜會內政部次長花敬群，並考察健康國宅等相關住宅項目。由於日本發展包租代管業務甚久，內政部將由政次花敬群率20名業者，於8月19日赴日本東京參訪5天，實地考察當地的包租代管經營方式，進而加速推動台灣的包租代管產業發展。

官員說，日本宅都、東急、東京都等3家大型房屋租賃企業，都有興趣進軍台灣市場，總部位在大阪的宅都跑最快，準備來台設子公司，並申請參與經營包租代管業務。


內政部地政司長王靚琇表示，日本包租代管的發展歷程剛好和台灣相反，是由下而上，租賃業者組成協會來進行管理，台灣則是由政府先推動租賃專法，再協助業者發展包租代管市場，因此日本對於我國相關法律建置過程也非常有興趣。

王靚琇表示，日本包租代管已非常成熟，有超過6成以上的房源都由專業租賃業者管理，因為業者手中擁有房源和客源，可以加速媒合，讓房東不會出現租約中斷而減少租金收入的問題，因此，房東願意繳交3％到5％管理費用，給專業代管業者處理，進而降低房屋的閒置率。

王靚琇指出，台日雙方對彼此經驗都很有興趣，例如日本服務非常全面，買賣用的不動產說明書中，要詳實列出房屋是否有非自然死亡的凶宅紀錄，仲介的責任非常大，必須盡其所能地去調查相關資料與報章雜誌，至少要問過5個相關人士，這是台灣還沒有做到的。

另外，日本專業包租代管業者也會用高科技來管理房屋，像是老人生活狀況回報、緊急救援措施等，讓房東可以安心租屋給高齡人士，兼顧住宅與長照政策，也是台灣可以學習的方向。

台灣正在拓展包租代管市場的初期，房東們都處在觀望階段，一方面不願被課稅，另一方面也不想支付物業管理費用，內政部有意借鏡日本發展經驗，加速發展此新興產業。

租賃專法6月27日上路後，國內將出現特許行業「包租業」、「代管業」，前者由專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理；後者由專業經營者代房東管理出租房屋的專業服務制度。內政部估計，現約300萬人是租屋族、超過10萬個房東，但房東管理能力不夠，是包租代管業可興起的潛在商機。

內政部長徐國勇昨（6）日在廣播節目中表示，為推動社會住宅，希望新北市和台北市盡速通過自治條例，把社會住宅的地價稅和房屋稅降為零，讓中央與地方一起推動居住正義。

對此，台北市都發局官員指出，台北市對於社會住宅的房屋稅、地價稅降至0％並不排斥，其「社宅出租人減免地價稅及房屋稅自治條例」目前已在北市議會二讀程序中。而新北市財政局副局長黃細清坦言，新北市財政狀況不若台北市，通盤考量後暫定是將興辦社會住宅的房屋稅、地價稅率減半，由原先的2.4％與千分之10降為1.2％與千分之5，至於包租代管社宅部分也有稅率打7折的優惠。

總統蔡英文上任後積極推動危老改建、社會住宅、國家住都中心、都更條例修法、包租代管等5大住宅政策，希望達到居住正義和提振內需等目標。

徐國勇表示，蔡英文的政見是8年20萬戶社會住宅，原本預計2020年達到4萬戶的目標，現在這個目標可以提早在2019年達成，今年底前就可以完成興建3萬戶。由於進度超前，將提前啟動第二階段8萬戶社會住宅興建。

目前高雄市、台南市、台中市、桃園市都通過制定自治條例，讓社會住宅的地價稅和房屋稅降為零，進而降低社會住宅的租金，只有台北市和新北市還未通過。

由於房屋稅和地價稅屬於地方政府稅收，徐國勇表示，拜託台北市和新北市的議會，可以盡快通過這項自治條例，讓地方政府和中央政府一起推動社會住宅。

徐國勇指出，台北市送到市議會審議的自治條例，把社會住宅的房屋稅和地價稅降為零，但新北市的版本是把地價稅降為千分之1.2、房屋稅降為千分之5，都還有降低的空間。以林口世大運選手村社會住宅為例，如果房屋稅和地價稅降為零，每年就有1億元的稅金可以回饋給年輕人、弱勢團體等住戶。

土地銀行力挺政府危老重建政策，再度協助位於新北市中和區逾50年的老屋進行重建，此重建個案為缺乏電梯設備的兩層樓老舊建物，透過土銀及建商御翔開發建公司的規劃興建，將打造新住家。

土銀表示，配合政府政策持續推動危險及老舊建築物加速重建業務，陸續參與雙北、桃園及高雄等地區地主進行危老重建，以實際行動協助改善老舊危險社區居住環境，深耕地方、瞭解民眾危老重建需求，協助居民完成「舊屋變新屋」夢想。

近年來土銀積極轉型，除原有之不動產核心業務外，擴大辦理企業授信、信用卡、財富管理、電子金融等業務，尤其在「都市更新」及「危老建物重建」等融資業務更是展現積極態度。

　　據新京報報道，對投資者來講，房地産證券組合為其提供了新的投資渠道，並且其具有較高的現金回報、市場價值穩定，是一種可以有效分散風險的高回報投資組合。值得注意的是，類似于長租住房類的房地産長效機制，將一定程度帶動房地産金融的發展。

　　易小迪表示，對于轉型的選擇“不後悔”，因為“至少我們能活下去了”。他表示，“住宅這碗飯也不好吃，雖然量很大，但是不一定是我們的長項，（如果做住宅）那也是一個冒險。”

　　“我認為傳統房地産業的生命周期也確實快到了，因為它沒有個性只有共性。而有個性的東西其實是沒辦法那麼快復制的，這恰恰是房地産下一步要做的事情。”7月末，陽光100董事長易小迪談及陽光100的轉型之路時表示。

　　當日，定位于高端公寓的重慶陽光100喜馬拉雅酒店正式開業，陽光100也借機宣布布局服務式公寓領域。此前，陽光100已在重慶、溫州、天津、無錫四地落子四個喜馬拉雅酒店，並先後進入銷售期。

　　新産品的發布與陽光100的轉型密不可分。從2011年起，陽光100就宣布，其不再是一個住宅開發商。公司2014年在香港上市後，銷售規模一直不高，但對存量項目的開發和運營頗有心得。

　　易小迪認為，新産品不僅可以成為陽光100進軍一線城市的“敲門磚”，而且還能有效提高盈利能力。因為與住宅業務相比，運營高端服務式公寓的毛利水平要“高好幾倍”。

　　擬5年內做到十萬間

　　向來謹慎的陽光100，並沒有早早宣布在高端公寓領域的野心。在重慶陽光100喜馬拉雅酒店開業之前，這一産品已經運營兩年，陽光100在重慶、溫州、天津、無錫四地落子四個喜馬拉雅酒店。

　　正因這種模式的可復制性被確認，易小迪才將自己的想法公之于眾。

　　這一産品大多位于城市核心地段，陽光100通過建設和改造，將其打造成高端公寓，並通過後期的持續運營，賦予其社交功能，並誕生更多的附加值。因其地段優勢和服務效能，租金水平也相對較高。

　　在項目獲取中，陽光100既可以直接獲取城市核心土地，又能夠收購存量項目。就盈利模式而言，項目既可以通過銷售獲得開發收益，也能夠通過後期運營取得穩定的租金收益，隨著城市的發展，項目本身也存在升值預期。

　　“喜馬拉雅具有可復制能力”，易小迪説，一方面，隨著熱點城市進入存量時代，很多城市的核心地段都有價格不高的可售項目，包括陽光100一直想布局的一線城市。另一方面，公司通過調研發現，一二線城市的租金水平完全可以支撐産品的運營。

　　不僅如此，由于附加值高，這一産品的“毛利水平比住宅高好幾倍”，因此可以有效地提高公司的平均利潤率。

　　但易小迪也坦言，現階段，該模式在復制中仍然存在一定的挑戰，比如團隊、運營、標準化。“喜馬拉雅最終要成為一個品牌，就要升級到特定客戶群所需要的特殊內容，這個是要磨合的。”

　　目前，陽光100旗下共有街區綜合體、共享式服務公寓、復合型住區三類主力産品。其中，共享式服務公寓又分為“喜馬拉雅”和“鳳凰社”兩大産品係列，前者定位高端，後者主要面向青年白領。

　　易小迪認為，經過三年的運營，喜馬拉雅的銷售已經打開了局面，基本實現了資金“滾雪球”。未來，喜馬拉雅將進入擴張的階段。易小迪表示，“今年要做到1萬間，明年達到2萬間，我希望五年之內做到10萬間以上。未來三五年目標租售收入爭取達到50億元以上。”

　　不後悔錯過規模擴張期

　　作為“萬通六君子”之一的易小迪，于1999年創立陽光100。2000年以後，陽光100開啟了全國化進程，目前已布局超過20個城市，但除北京外，均為二三線城市。

　　2011年，陽光100宣布，不再做單純的住宅開發商，而是通過輕資産模式加速業務的轉型升級。

　　但由于錯過了之後的兩輪市場大潮（2013年-2014年、2016年-2018年），陽光100並未實現在規模上的快速增長。公告顯示，2017年陽光100的合約銷售金額為人民幣106.07億元，同比增加1.8%。2018年上半年，公司實現合同銷售額約44.1億元。仍然保持著一個中小型房企的規模。

　　與此同時，通過對多個街區綜合體項目的運營，陽光100的運營能力得到很大提升。據21世紀經濟報道了解，國內多家大型房企有意向將商業物業委托給陽光100來運營，但由于各種原因最終未能成行。

　　易小迪表示，對于轉型的選擇“不後悔”，因為“至少我們能活下去了”。他表示，“住宅這碗飯也不好吃，雖然量很大，但是不一定是我們的長項，（如果做住宅）那也是一個冒險。”

　　易小迪還認為，傳統房地産業的生命周期趨于終結，因為其模式“沒有個性只有共性”。如果房地産業有下半場的話，房地産企業就必須在個性上找到自己的特點，這樣就不會遭到對手的兼並。

　　他還表示，轉型最難的地方有兩點：第一要下定決心，抵擋住規模的誘惑，如果商業模式具有很大的前景，就要堅持下去；第二要做好“馬拉松”的準備，比如建立團隊並維持團隊的穩定，以及耐心地培育商業模式等。

　　有分析認為，隨著房地産行業競爭日趨激烈，未來傳統房地産企業的數量將有大幅減少，兼並整合現象也將存在。但在大型房企不斷擴大市場佔有率的同時，一些“小而美”的企業仍會佔有一席之地。

　　新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷就認為，房地産市場的格局有著明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段：分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。目前行業處在集中競爭的階段，並可能在8-10年後進入高度寡頭階段。屆時的市場格局中，可能70%的市場被大型房企佔據，剩余30%的市場，會留給“小而美”的開發商。

　保利認為，長租公寓有三種商業模式：自持運營、二房東、管理輸出。

　　“房地産開發的高峰終將過去。”在7月22日的博鰲21世紀房地産論壇上，保利公寓管理有限公司總經理方琳説。

　　房地産市場進入存量時代，搶灘長租公寓市場，成了眾多開發商的一致動作。走在租賃市場前列的保利，在一係列實踐後提出了“開發+租賃”的模式，並堅定要做大規模，做行業領頭羊。

　　這意味著，又一強勢房企進入長租公寓的規模賽道。方琳表示，政府大力推進租賃市場的用地出讓，從土地源頭重新定義了房企的開發模式，而改造更新也必將成為房企站位和破局的關鍵。

　　租賃市場的爆發，以及去杠桿、降負債率的政策基調，催生了租賃和租賃REITs等金融工具的快速發展。左手擴張，右手融資，誰會成為新一輪的長租規模王？

　　跑馬圈地

　　2016年、2017年，保利地産在天津、杭州、上海等7座城市拿地52萬平方米，由此進入自持住宅或長租公寓領域。

　　作為央企，保利對長租公寓的理解，除了業務發展需求，更多了一層社會擔當的色彩。

　　方琳表示，與即將消逝的開發高峰相比，50萬億或者100萬億租賃市場，運營潛力是無限的。這也是眾多房企和開發商進入城市運營的重要判斷。

　　政策也大力支持租賃。本輪政策核心的觀點是房住不炒，讓房子回歸居住的本質，讓房企因為房屋的使用價值獲得利潤，這是長租公寓商業模型成立的前提。換言之，政策要求房企不僅通過銷售，還要通過運營房屋的使用價值來獲得利潤。

　　對于租賃業務未來的發展策略，方琳在“博鰲21世紀房地産論壇第18屆年會”上稱，“保利唯一的出路是攤薄成本，做大規模”。

　　2010年，保利地産提出了“一主兩翼”發展戰略，2013年提出了“6+3”發展戰略，包括地産、養老、教育、購物中心、酒店、教育等領域，保利公寓是保利全産業鏈的一員。

　　一方面，保利公寓整合外部資源，與林安物流、滴滴打車等合作；另一方面，保利公寓導入集團別的業態，共享內部資源。

　　比如，保利擁有12年酒店運營管理經驗，共運營29家酒店，在中央採購平臺具有成本優勢。能在長租公寓N+中使用和五星級酒店相同的床墊，就得益于此。

　　除了自有品牌的公寓外，保利也在積極外拓合作項目，一是政府人才公寓和新區新城的人才公寓，對城中村微改造和更新；二是與其他的開發商進行合作開發和經營，現在，保利地産已經與超過5家的其他開發商簽訂戰略協議，優化資産品質，投入運營。

　　保利公寓從商業板塊孵化出來，與保利酒店、保利購物中心和社區商業在一個平臺協同工作。保利公寓跟其他企業不太一樣的地方在于，其目前參與非常多的開發區項目，例如新城建設。

　　目前，保利公寓已布局廣州、重慶、北京、長沙、大連、沈陽等十余城市，擁有瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌線，在全國擁有30余個項目。

　　不只是保利地産，多個集中式品牌公寓紛紛打出規模擴張的目標。萬科表示2018年將新增10萬間泊寓，碧桂園稱三年內發展100萬套長租公寓，龍湖冠寓的目標是在2020年達到規模行業前三。

　　分散式長租公寓的佼佼者自如，也提出未來3年在深圳總運營達30萬間的目標。

　　龍湖集團深圳區域公司總經理鞠文傑告訴21世紀經濟報道記者，沒有規模，在這個行業裡就沒有成本優勢。

　金融助力

　　保利認為，長租公寓有三種商業模式：自持運營、二房東、管理輸出。

　　其中，自持運營是未來的市場主流，前提是REITs和資産證券化成熟發展；二房東模式，最大的挑戰就是薄利；管理輸出可能專業化，但是規模不會做到很大。

　　“光租賃的邏輯不能夠完全成立，必須是開發和租賃結合。”方琳稱，直接獲得房子的成本，必然要高于獲得租賃用地建設的成本。用地重新再建的成本，低于直接拿房，這是開發和租賃捆綁，成為閉合的商業模式重要的一環。

　　由此衍生的問題是，在長租公寓運營中，金融的助力至關重要。

　　據統計，房企20強中已有過半企業踏足長租市場，面對規模的追求，眾多房企面臨巨大的資金壓力，尋求金融機構的支持，成為探索的主流。

　　銀企合作是房企獲得金融支持的一種模式。

　　2018年，建行、工行、農行等多家銀行先後與萬科、招商、恆大、廣州越秀、珠江實業集團等合作，為其提供租賃金融服務。服務的內容正不斷多元，5月9日，龍湖集團與工商銀行在成都聯手，打造“冠寓租房分期”項目，將採取信用卡分期的形式，使按月支付成為可能。

　　另一種模式是資産證券化。保利在類REITs上先行一步，並在近五個月的實踐中積累了一定經驗。

　　目前，保利公寓正在圍繞50億元REITs的資産管理開展業務，現已布局全國，在北京、廣州、佛山、三亞等10余城市先行落地，其中在營項目11個，籌開項目10個。

　　國泰君安證券分析師謝皓宇認為，隨著魔方公寓ABS、自如ABS的成功發行以及新派、保利類REITs項目的成功發行，為長租公寓通過資産證券化方式融資開辟了嶄新的道路。

　　4月27日， 國內規模最大的住房租賃REITs“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資産支持專項計劃”首期實現發行，首發規模17.17億元；5月2日，恆大集團百億級首單住房租賃ABS産品被上交所受理，首涉長租市場。

　　此外，當代置業、安居集團、優客逸家、泰禾等也在長租公寓融資方面有新動作。

　　長城證券分析師汪毅認為，對于房企而言，REITs將成為一種有效的融資工具，幫助企業盤活存量，加快資金流轉，改善公司資本結構，使房企可以在開發運營商和資産服務商之間進行切換。

　　另一方面，REITs可為投資者提供風險較低、收益穩定的投資産品，進一步拓展投資渠道，加速金融市場的發展壯大。

　　8月6日，中誠信評級稱：渤海匯金-天房集團購房尾款資產支持專項計畫原始權益人及差額支付承諾人天房集團目前正在進行混改增資擴股項目可能導致公司實際控制人發生變更；同時根據披露的天房集團2017年度審計報告，天房集團債務負擔較重，短期償債壓力較大，同時經營虧損嚴重，持續經營能力存在重大不確定性。

　　綜上所述，中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。

　　據悉，“渤海匯金-天房集團購房尾款資產支持專項計畫”於2018年4月17日正式設立，產品總規模為14億元。其中優先A檔，7億元，AAA，3年，6.7%；優先B檔，5.6億元，AA+，3年，8.7%；該項目是天津市國企首單購房尾款ABS項目。

　　在該專案中，基礎資產入池資產全部為天房集團對購房人享有的要求其支付購房款所對應的債權及其附屬權益。本次資產池的初始入池項目樓盤共7個，涉及購房合同597份，共計應收購房尾款金額約15.44億元。值得注意的是，該項目中購房尾款以公積金中心及按揭銀行放款作為現金回流的方式，具備一定的穩定性；同時房屋購銷關係中，購房人作為實質的付款人，具備高程度的分散性。

增信措施方面主要有：（1）優先順序/次級結構化增信（2）本金超額覆蓋，超額抵押是資產池本金餘額超出資產支援證券本金金額的部分，即前述超出部分的額外基礎資產產生的現金流回款將被用於彌補可能產生的現金流回款不足。（3）差額支付承諾人天津房地產集團有限公司承諾，對基礎資產所產生的回收款不足以按順序支付完畢優先順序資產支援證券的各期預期收益和未償本金餘額的差額部分承擔補足義務。

　　公開資料顯示：天房集團當前負債超過1800億，負債率高達85%以上。天房集團近期也頻頻觸發的債務危機，中誠信此次將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單，意味著觀察期間該購房尾款abs項目基礎資產現金流的回收及相應增信措施將會重點關注。一旦信用降級，會觸發違約風險。

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　8月初，“廈門樓市崩盤”被市場熱議，有自媒體報導稱“相比2017年3月高峰期，島內每平方米已經下降了1萬-1.5萬元，島外下跌6000-1萬元”。澎湃新聞走訪瞭解到，經過一年多的調控收緊，廈門島內島外的二手房價的確有所回落，島內每平方米降幅約5000元左右，島外則在兩三千元，根據房子的新舊程度、面積大小和配套則有所區別。

　　“說廈門樓市崩盤的都太可笑了，上個月二手住宅成交了快1800套，這個量說明市場很活躍。”廈門一名從事房產經紀的工作人員說。

　　舉例來說，6月30日掛出來的、位於廈門島內思明區文興東二裡，一套2室1廳1衛的67.39平方米的樓梯房掛牌價310萬元，單價約4.6萬元。“去年下半年這樣的房子，大概是335萬元。”廈門鏈家一名工作人員介紹。也就是說，去年這樣的房子掛牌單價4.8萬元多。

　　在廈門丹霞房產，同一個街道的福滿山莊社區，一套3房2廳2衛2陽臺的電梯房，面積129.33平方米，單價約43300元，掛牌總價560萬元。這家機構的工作人員說“今年社區的掛牌價差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右，剛需性的房子面積小一些更好出手。”

　　二季度市場回暖

　　由於是工作日，記者下午走訪的多家仲介機構內，諮詢的人較少，晚飯後，去仲介機構瞭解房源資訊的人明顯多一些，但工作人員並不忙碌。

　　“去年樓市火爆，新社區比老舊社區漲得多，現在泡沫多擠一些，也很正常。有些地段配套好的話，房價也有沒跌的；有的樓盤周邊配套沒起來，商場招商不是很好的，每平方米跌了1萬元的也有。至於新盤，政府有限價規定，不好比較。”廈門一家房地產仲介的工作人員說。

　　廈門市島外集美區，位於杏林灣商務中心附近的蓮花新城三期毛坯二手房，房主急出手的掛牌價約2.7萬元/平方米。蓮花新城三期2016年交房，當時單價近2萬元。2017年12月，記者在某房地產仲介的網站上看到，蓮花新城的毛坯二手房的掛牌價從3.2萬元到4萬元的都有。

　　“這就好比，漲了1萬元，跌了2000元，你說是漲了還是跌？”島外同安區一樓盤銷售中心的一名銷售人員說，“我們這個項目前兩個月都能賣幾個億。位置差的項目，一個月賣兩三套的也有，還是看地段和配套。”

　　該樓盤位於環東海域的灣區——濱海西大道與通福路交叉西北側，今年3月高層項目第一次開盤，共900多套房源，去年開盤銷售的是別墅的部分。這名銷售人員說，周邊配套已是在建工程，包括地鐵6號線，“配套百分之八九十是在2021年交付，6號線在這個項目附近有2個站。因為濱海大道限速，我從島內開過來大約40分鐘。6月我們賣了2.3億元，7月賣了2.6億元，你可以看到市場已經回暖了。”

　　記者在廈門市國土資源和房產管理局主辦的廈門網上房地產網站上看到，該樓盤目前已領取了3次預售證，共批准了1291套可售房源。目前在售的是83-89平方米的戶型，總價在260萬-290萬元，均價3.3萬元/平方米。

　　廈門網上房地產上的資料顯示，2018年一季度，廈門市新建商品住宅的供銷比（批准預售量除以銷售量）為1.30，二季度為0.78。

圖表來源：廈門網上房地產圖表來源：廈門網上房地產
　　根據諸葛找房資料研究院的統計資料，2017年3月，廈門二手住宅掛牌均價為42120元。今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價分別為50908 元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。

　　以更能反映市場行情的二手房來說，雖然掛牌價不是最後的成交價，但可以看出，與2017年3月高峰期相比，價格差仍有較大空間。

　　精准調控，支持剛需改善需求

　　二季度的成交回暖，與廈門對需求的放開不無關係。

　　在走訪過程中，有多名仲介工作人員表示，非廈門戶籍購房者可以補繳社保或個稅，每年可以補繳6個月。廈門市政務服務中心國土房產綜合服務廳工作人員向記者確認，這一政策是今年3月之後開始實行的，在購房之日前4年內繳滿3年社保，每年可補繳6個月。

　　廈門現行的針對購房者的房地產樓市調控政策包括限購、限售、差別化信貸等。此前，廈門對非戶籍人士限購1套180平方米及以下的商品住房，但需在購房之日前4年內逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明。

　　此外，上述工作人員廈門市自5月起成年單身人士，擁有住房產權份額累計未超過50%的（含50%，共有人為直系親屬），可以另購1套商品住房。此前，2017年3月25日起廈門施行的樓市調控政策要求 “戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房”。

　　有分析認為，這是廈門精准調控，支持首套改善需求的針對性政策，並不意味著對樓市調控的放鬆。諸葛找房資料研究院首席分析師陳雷表示，由於2016年廈門樓市過度火熱，造成房價短期內暴漲，所以在2017年廈門調控政策不斷加碼後，房價出現回檔跡象。但是為了避免在回檔過程中引起市場的恐慌造成大量投資離場，進而引發市場的惡化。因此要在市場回檔較大時通過刺激需求來穩定市場下行趨勢。歸根結底還是為了維持房地產市場的穩定，防止其“大漲大落”。


　　廈門網上房地產資料顯示，從分面積段交易情況看，新建商品房中120-144平方米的房源最為暢銷，共成交1486套，成交面積為19.4萬平方米，占總成交面積的33%；100-120平方米的房源次之，占總成交面積的15%。二手住宅則是中小戶型產品為交易主流，100平方米以下戶型交易4259套，占比61%，其中60平方米以下戶型交易套數最高，達到1234套，占比18%。

　　廈門網上房地產7月30日發佈的機構觀點認為，上半年廈門樓市經歷了由冷轉暖的發展態勢。一季度受春季傳統淡季影響，樓市漸休，表現平淡；二手住宅受2017年末交易稅費上調預期影響提前透支市場需求，交易量出現明顯下滑，市場處於觀望狀態。進入二季度，市場開始回溫，一二手住房銷售量均有所上浮。

　　從上半年廈門購房人群分佈看，新建商品房的本地客群購房面積為46.3萬平方米，占總成交面積的79%，同比上漲6%。本地購房客群上浮，占比近八成；投資客群不斷減少，剛需及改善型客群理性入市。

　　今年7月2日，廈門印發《關於進一步加強精准調控 穩定房地產市場的實施意見》，提出進一步加強精准調控，支持“職住一致”的剛需，堅決遏制投機炒房，穩定市場預期，穩控房價；全市劃分思明與湖裡、海滄與集美、同安與翔安等三個調控片區實施精准控價，確保全市新建商品住房控價目標的完成。實現2018年度全市新建商品住房銷售均價不上漲。

　　此外，根據市場供需情況，廈門適時推行新開樓盤商品住房公證搖號、公開銷售工作，對社會關注度高、蓄客量大於房源量的專案，房地產開發企業要採取公證搖號開盤銷售。並結合“培育和發展住房租賃市場試點”“利用集體建設用地建設租賃住房試點”工作，多主體供給租賃住房，2018~2020年新建各類租賃住房占新增住房供應總量的比例不低於30%。

　　廈門網上房地產表示，今年以來，廈門正持續推進因城施策、分類調控，並抓緊建立健全房地產調控長效機制。與此同時，廈門還通過完善分類措施，按照“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的原則，進行精准施策，預計後期廈門房地產市場將繼續保持穩定發展態勢。

碧桂園（02007）近期發生多宗施工單位安全事故，合共有7人喪生，有市政府提出對該公司旗下項目展開安全檢查。據澎湃新聞報道，日前蘇州市住房和城鄉建設局下發緊急通知，指近期以來，在全國範圍內碧桂園投資建設項目先後發生多宗建築施工生產安全事故，為群眾生命和財產安全造成嚴重影響。為進一步加強蘇州建築施工安全監管工作，從即日起至本月15日，集中開展對碧桂園項目安全檢查。

有關《通知》要求，各地住建部門要嚴格履行安全監管職責，加大執法力度，嚴肅進行執法檢查，「該停工整改的，要立即停工整改；該清出市場的，一定要清出市場。」

同時，對檢查中發現的重大安全隱患，對觸碰行政處罰「高壓線」的行為要嚴肅查處。安全檢查情況於本月16日前，上報市住建局質安處，蘇州市住建局將開展適時督查。

中期盈喜估增逾五成

另外，碧桂園昨晚發盈喜，預期截至6月底止，中期盈利按年增長不低於五成；去年同期盈利75.01億元人民幣。增幅主要是期內可確認收入的物業增加，以及該等物業的平均售價及毛利率增長所致。

發展商加速賣樓 減空置稅影響

特首林鄭月娥今年6月底宣布向空置一手住宅單位開徵空置稅後，發展商紛紛推出現樓貨尾發售。不過，據本報統計，由2013年4月《一手住宅物業銷售條例》生效至今年8月，已批預售而仍未售出的現樓單位近3200個，連同直至今年底期間的未售現樓單位（包括已批或待批預售項目），合計料逾5000伙，粗略估計市值逾1230億元，相當於今年上半年新盤的總成交金額。

元朗Grand YOHO 550戶待推

本報據「一手住宅物業銷售資訊網」數據進行統計，發現2013年4月至2017年底已落成的待售現樓單位近2100伙（未計村屋物業），而今年首8個月已落成已批預售的待售現樓單位逾1100伙，即發展商手上未售出的現樓單位接近3200伙。若再加上將於9月至12月落成已批預售的未售現樓逾1100伙，以及逾740伙未批預售但將於今年落成的單位，換句話說，今年底前未售現樓單位將逾5000伙。

該逾5000伙當中，分層單位佔近4600伙，洋房則有逾460座。以今年以來一手分層住宅每伙平均成交價約1000萬元（扣除半億元以上成交）計，待售分層現樓市值約460億元，而洋房（今年平均每座成交價1.68億元）市值達770億元，分層及洋房市值共逾1230億元，相當於今年上半年新盤成交金額。

截至今年8月，新地（00016）是最多待售現樓的發展商，約有1300伙，主要集中元朗區，涉及7盤約850伙，當中朗日路9號Grand YOHO第一及第二期，共有約550個現樓貨尾未售出，佔該集團元朗區現樓單位約64.7%。

新地副董事總經理雷霆上月高調表示，該集團已由過往的「月月有樓賣」，改為「周周有樓賣」。華懋集團上周亦劈價重推旗下入伙多時的屯門琨崙。發展商急於散貨，除因今年內市場上將有逾5000伙一手現樓待售外，本報統計將於2019年上半年落成的項目，未推出或尚未售出單位接近3000伙，所以發展商要加速賣現樓，才能減輕受空置稅的影響。

免臨急抱佛腳 或增優惠促銷

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，政府公布實施空置稅，令近期發展商推售現樓貨尾步伐加快，並趁空置稅實施前盡量清貨，避免臨急抱佛腳，雖然推售現樓貨尾短時間內急增，但整體供應並沒有因而增加，相信對樓價不會構成壓力。此外，發展商為求清貨，有機會增加優惠，但以減價方式促銷的情況估計不多。

政府6月底公布的一手住宅單位空置稅，是以樓盤獲發入伙紙後起計一年，業主要申報單位使用情況，若單位逾半年未作居住或出租用途，將被視為空置，須繳付空置稅，等同應課差餉租值兩倍，相等於兩年租金。新措施將於下個立法年度呈上立法會，實施日期要視乎法案何時通過。

政府向一手住宅開徵空置稅，價值及租值最高的洋房自然最受影響。本報統計由2013年4月《一手住宅物業銷售條例》生效至今，已落成而未售出的洋房料逾460座，當中約一半位於新界區。

據本報統計，上述逾460座洋房，當中15個為純洋房項目。以地區劃分，新界區佔超過230座最多，其中會德豐地產屯門掃管笏路88號NAPA佔最多，有51座待售。港島區已落成未售洋房逾110座，九龍區僅有約20座最少。

NAPA 51座待售最多

受惠樓市飆升，現時新界區洋房每座動輒5000萬元以上，個別造價更突破一億元；港島洋房造價更高，數億元入場費已屬等閒。以今年來售出的73座洋房計，逾半成交價在一億元以上，而該73座洋房平均每座成交價達1.68億元，粗略計算，該460伙洋房總市值超過770億元。面對政府開徵空置稅，洋房「身價」較高，也非短時間能售出，勢要承擔較重的空置稅項。

中原山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠相信，發展商將有兩種策略「抗衡」空置稅。新界洋房由於數量較多，料發展商將增加優惠、提供如高成數按揭，甚至如最近有發展商把洋房減價求售。同時，發展商若不能短時間內推售物業，將考慮出租，因市場上不乏來自大型跨國公司的租賃需求。

港鐵（00066）黃竹坑站第3期上蓋商住物業今截標，為該站唯一設商場，市傳補地價金額涉129.7億元，創港鐵歷來最貴補地價項目，市場連地價估價最高361億元。

黃竹坑站第3期項目住宅樓面近100萬平方呎，中標發展商建成約50.6萬平方呎商場後須交回港鐵，總樓面約150.6萬平方呎。

業界料財團合資競投

另住宅及商場車位共約426個。綜合業界估價連地價介乎226億至361億元，每呎樓面約1.5萬至2.4萬元。

由於涉資額龐大，業界預料財團會合資入標，減低發展風險，美聯測量師行董事林子彬表示，港島區地皮供應有限，且坐享港鐵交通便利優勢，加上是次期數基座設商場部分，配套將更成熟，預計入標價積極。

參考早前黃竹坑站推出的1期及2期項目，分別接獲14份及10份標書，估計是次第3期項目反應理想，可收約10份標書。

樓面呎價逾4千 擬作數據中心

具重建價值工廈地盤受捧，消息指，葵涌嘉宏物流中心地盤，以約7.7億元易手，每平方呎樓面地價約4,000餘元。據悉，新買家計劃作數據中心之用。

市場消息指，葵涌藍田街2至16號嘉宏物流中心易手，物業地盤面積約2萬平方呎，現為一幢數層高物流中心，總樓面約5.3萬平方呎，項目以7.7億元成交。據了解，由於物業位於單邊，附近工廈不少已更改用途，新買家將作重建。按最高地積比9.5倍計，可重建樓面約19.5萬平方呎，每平方呎樓面地價約4,052元。消息人士透露，新買家計劃作數據中心之用。

葵涌工廈近年成交活躍，不少新買家購入作重建及活化，提高價值。如比鄰嘉宏物流中心的圳邊街15至19號工廈，原為萬通大廈，舖王鄧成波於2011年以1.6億元購入物業，並申請活化改裝成酒店，現為旭逸酒店，屬集團首間酒店，提供160個房間，實用面積介乎250至320平方呎，出租率逾9成。另外，本年初興勝創建夥拍招商局資本，以7.2億元購入葵涌打磚坪街中央工業大廈，呎價約4,235元。

葵涌工廈成交活躍

另外，土地註冊處資料顯示，長沙灣青山公路W668錄全層成交，物業6樓全層，面積約5,907平方呎，以5,611萬元成交，呎價約9,498元。業主於2016年以4,801萬元購入，持貨不足兩年轉手，獲利約810萬元離場。