「為兩人共同美好未來，努力打拼一切都值得！」交往3年、甫創業1年的情侶檔林建豪與邱鈺珊，憑藉著女方在餐飲業工作10餘年的本領，加上男方想創業的夢想，兩人去年辭去工作，在台中開設麻辣火鍋店。創業前都沒吵過架的他們，因辛苦的創業壓力，爭吵愈發激烈。

情人關係變成共同創業的同事，其實考驗著彼此的感情與關係。包括基本店面挑選、衡量租金，到營運的水電、人事費用等現實層面，只要牽扯到金錢，就可能面臨吵架、甚至分手收場。林建豪透露，兩人曾在廚房一言不合激烈大吵，員工不敢進來查看，背對背各自處理食材時，他心想：「她會不會拿刀砍我。」邱鈺珊也不諱言：「我那時真的想要放棄一切，只想分手。」

原本就一起租屋的他們，各自有工作時便開設公基金帳戶，公平分攤生活支出，下班後還能看場電影，牽手散步耍一下浪漫。但確認要共同創業後，因預算不高，光尋找店面就跑遍台中市區，看中的地點，店面租金動輒20萬元，花3~4個月才終於選定北區租金4.5萬元、約30坪的空間開業，裝潢費就近百萬元。

吵到怕女友拿刀砍
想共同打拼的藍圖終成雛形，卻面臨許多現實問題，從男女朋友轉換成同事竟常成爭吵的引爆點。林建豪覺得溫柔開朗的女友變得碎念、暴躁；邱鈺珊則覺得男友溫吞、不知變通，長期磨合不良加上24小時不論工作、回家都看到對方，兩人關係降到冰點，各自坐在沙發角落滑手機、看電視。
所幸一次爆炸性大爭吵，兩人將心裡話攤在陽光下。林建豪語重心長地說：「當初創業是為了我們更好，並不是讓我們兩個走向分手。」驚醒快崩潰的邱鈺珊，答應調適彼此態度，才有了轉機。
「還是一樣會吵架，只是從以前劍拔弩張到現在鬥嘴。」邱鈺珊笑著說，開店近1年，損益最近才平衡，營運壓力下降後，感情、生活與事業才找到平衡。邱鈺珊建議想共同創業的情侶，不論理念、夢想多美好，最重要的還是資金必須充足，也要備足運轉金，才可避免掉很多的爭執。

開店近1年損益兩平
勞動部微型創業輔導顧問邱燦則認為，情侶創業常見因感情分手後，事業也隨之結束的狀況，建議想創業情侶，不論如何都要「醜話說在前頭」，最好的方式，是不論投資金額、利潤分配，都要在決定共同創業時就簽訂合夥契約，白紙黑字寫清楚，最好還能交由第三方公證，避免以後撕破臉時沒有憑證。
邱黎燦進一步說明，合夥契約的利潤可分為3，1是店內周轉金，主要及臨時支出，都由此負擔；2為未來發展專案基金，提供維修、未來展店需求支出；3為股東紅利分配，可用利潤1/3依配股比例分配。

情侶薪水總額不到10萬 租屋較理想

七夕情人節到來，情侶們閃著粉紅色甜蜜泡泡時，不少人也構思著共築愛巢。然而買房畢竟是大筆金額的支出，購買前須掂掂斤兩、確認雙方購屋能力，以免買了房子卻付不出房貸，變成情海生波的導火線。專家建議若中南部情侶月收入不到5萬元、台北市情侶月收入不到10萬元，繳房貸相當痛苦，生活也沒品質，應以租屋方式較理想。

房貸佔比不超過4成
買房的房貸支出佔比，最理想狀態為3~4成，較不易影響生活品質，鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，目前房貸利率約2%，仍屬低利率，但未來利率如何變化沒人知道，若利率出現變動，也會影響房貸金額，故利用薪資收入的3~4成作為房貸上限，可較有餘裕。
以高雄總價500萬元2房住宅為例，自備2成100萬元，房貸400萬元分20年攤還，每月負擔房貸金額2萬元出頭。謝志明推估，若2萬元是薪資40%，則月收入須5萬元，因此建議情侶想購屋，合併月收入至少要有5萬元，否則負擔會很重。
高雄民眾張小姐認為，就算雙方月收入有5萬元就可買房，但受限總價，可能要挑坪數較小的房子，且重點是房子登記在誰的名下，雙方須先講好，才不會有糾紛。董小姐也贊同雙方月薪至少要有5~6萬元，一起買房才不會太辛苦，不過她不贊成情侶一起購屋，「如果分手了，房子要處理很麻煩。」

應視雙方還款能力
然而若是在台北市購屋，由於房價較高，月薪5萬元想買房便成癡人說夢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市2房總價幾乎都超過1000萬元，除非自備款準備得多，否則每月房貸至少5萬元，因此情侶雙方薪水總額若沒10~12萬元，最好不要有買房的打算。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則指出，以台北市平均房價每坪60萬元計算，總價1000萬元約只能買到20坪的2房，想要負擔再輕，除非買套房，否則還款能力不夠之下，貿然購屋的生活會很辛苦。
此外，情侶雙方如果月薪不高，銀行應會審慎考慮借款人的負債比，包含房貸、車貸、保險等每月須還款的支出，因此若民眾負債比超過50%，便會被認定還款能力有風險，因而拒絕承做房貸。

築愛巢 怕人財兩空？保留繳款明細收據

情人愛得濃烈時，想一起買房築愛巢顯得理所當然，但光是登記在誰名下恐怕就有爭議，更何況未來感情生變時該如何處置房產，恐讓雙方更難好聚好散。專家建議，情侶買房可採取預告登記，以保障出資者的權益，平時也應保留相關繳款明細與收據，做為未來舉證證明。

10%稅率僅用1次
若是雙方一起出錢買房，最好的方式就是各持有一半產權，並採用共同登記，未來賣掉房子時也是每人平分價款，對雙方較有保障。但鴻毅地政士事務所所長謝志明提醒，須注意未來房子出售會用掉雙方一生僅一次的土地增值稅10%自用住宅優惠稅率。
李佳芬地政事務所負責人李佳芬建議，共同登記最好另立合議書，寫明雙方的出資比例，詳列如何負擔各項支出、貸款，及未來售屋所得的分配等，最重要是保留所有繳款明細與收據。住商不動產企研室主任徐佳馨強調，由於情侶無法律關係保障，就算採共同登記，若一方不幸死亡，另一方將無繼承權可接收持分。

預告登記求自保
然而情侶買房最常出現的問題，雖是由男方出錢，卻多須將房子登記在女方名下，「作為相戀的禮物」，此時為保障出資者權益，可採取預告登記，限制房屋產權，持有人不可隨意出售、過戶及借貸。
但謝志明表示，預告登記若遇查封、假扣押或假處分等狀況，此設定即被排除，所以也非全然安全的方式。假設是女方出錢，但房子登記在男方名下，為避免未來出現糾紛，女方可辦理預告登記，限制男方處分該房產的權利，但若男方在外有其他債務，債權人可向法院申請查封、假扣押或假處分該房產，這些權利都大過於預告登記，而無法提供完整保障。

京華城TAIPEI LIVING MALL國際招標說明會，昨（16）日在台北登場，除吸引不少投資人到場，據悉，已有10多組海外投資人探詢。戴德梁行董事總經理顏炳立表示，雖然京華城標售底價落在380億元，刷新高紀錄，但放眼亞洲各鄰國或區域仍屬低價，投資報酬率上看3.8%，將於12月12日正式開標。

去年底台北市都市計畫委員會審查後，將京華城容積率從392%增至560％，身價自然提升不少，據戴德梁行推算，底價開在380億元，假設得標金額是450億元，預估地上22層、地下八層建物，未來每坪租金只要落在2952元，投資報酬率就上看3.8%，不失為好的投資標的。

京華城380億元的底價，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，全案已創下台灣民間標案有史以來三大紀錄，分別是最高底價、最大土地面積及最大樓地板面積等新高。

京華城占地約5,000坪基地，不僅具有信義畫區延伸的條件，也是台北市罕見釋出的所有權商用土地，日前受委託標售的戴德梁行，已相繼於新加坡、香港與上海舉辦招標說明會，會後陸續有10多組客人探詢，且委託主希望能由國外團隊得標，再寫台灣房地產標售紀錄。

顏炳立表示，雖然京華城標售底價落在380億元，刷新高紀錄，但放眼亞洲各鄰國或區域，上海或北京一棟A辦樓出售，價格輕易就超過人民幣75億元，約新台幣300多億元，台灣商辦土地價格實在偏低。

除了取得價格較低，顏炳立指出，台灣房地產市場，唯有商用不動產後勢看好，由於房地產市場產品輪漲，2013年農地交易爆量、2014年豪宅爆量、2016年工業土地爆量後，這些產品榮景已去，只有台灣商用不動產需求遠大於供給，租金連年走高，但台北市鮮少有商用土地釋出，京華城可說是「絕版品」出清。

汎德永業汽車四年前在台南市永康買下位於小北路的千餘坪土地時，正值土地快速下跌的時期。再加上汎德永業IPO之後，取得貸款的利率明顯降低，折算之後發現，租用土地每坪約要500元，但是自購土地每坪的資金成本卻只要200元。考量成本效益與永續經營，當時負責看地的副總吳漢明當場決定買下土地，讓汎德永業在台南搶下最有利的經營條件。

吳漢明指出，在土地市場下跌時，購買土地有可能取得絕佳的條件，不只有利永續經營，甚至比租還有利。尤其是房價下跌較深的中南部，這種趨勢更明顯。這也是汎德永業在台南選擇購置土地的關鍵因素。

正在進行中的台中，也正在評估，視當地的行情、環境，選擇最有利的擴點方式。至於台北，要重新改建或是另外擇地，也須進一步評估，因為北部地價回跌幅度不若南部，購置土地的金額高，而且不一定有利。

低總價當道，超迷你房型陸續出籠。根據調查，大台北目前至少有14個銷售中建案，2房僅規劃20坪以內，換算單一個房間竟不到3坪，被房產業者形容像是香港的「牢居宅」，台灣則稱為「蝸居宅」，居住空間相當受限。

「蝸居宅」居住空間相當受限
根據《住展》雜誌調查，2房正常坪數為26至30坪，大兩房則要31坪以上，但因房價仍高，部分建商為搶攻負擔能力有限的購屋民眾，便縮小坪數以降低總價，使得21至25坪的小2房愈來愈多，甚至還出現20坪以內的「超迷你2房」。

目前北市推出「超迷你2房」的行政區，包括大安、中山、士林、大同及北投等，其中大安區銷售中建案，2房竟僅規劃16坪，其餘建案2房主要集中在18至20坪。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，以一戶18坪的2房為例，若公設比32%至33%，再扣除陽台、雨遮等附屬建物約15%，室內實坪推估僅約9.5坪，若隔出客廳、廚房、浴室後，還要再隔2間臥室，每間臥室約只有2至3坪，與香港的牢居宅無異，台灣居住空間的惡化正逐漸往香港的困境前進。

「超迷你2房」不單僅在北市推出，也擴散至新北市，目前至少有8個銷售中建案，2房坪數都在20坪以內，甚至有一案最小坪數不到16坪。

何世昌指出，從市況來看，迷你2房建案因房間數不變、但總價更低，不僅獲得首購族青睞，以出租收益考量的包租公、包租婆也趨之若鶩。

購買前應謹慎思考
不過，迷你2房建案大多採取預售模式，這類產品須在極小坪數中擠出更多房間，不僅臥室空間極小，客廳、廚房等也相當迷你，且無法容納標準尺寸的床、櫃等家具，須特別訂製；民眾若有意購買類似房型，最好謹慎思考自身需求，以免進入交屋階段容易引發消費糾紛。

新竹市政府發布「第2季新竹市房地產住宅市場分析」，新竹市房市在今年出現疲態，呈現「量縮價跌」格局，價格指數在2016年第3季後，便呈現向下盤整，今年第1季持續下降，首季房價指數季減6.4％、年減8.4％，來到近2年新低點。

新竹市地政處自今年起委託雲磊地產進行住宅市場研究，並逐季發布。研究報告指出，新竹市住宅價指數自2012年第3季實價登錄上路以來，至2015年第3季，房價穩步上揚，約上漲15％，不過此後即高檔盤整，自去年第3季至今年第1季住宅房價則連續3季下跌。

新竹市地政處官員分析，相對於六都，新竹市近年房價走勢較晚到頂，也較晚反轉，呈現遞延現象，從交易類型來看，過去新屋比重高，不過隨著建商推案保守，市場交易重心移至房價較低、但走勢平穩的中古屋，為整體房價下跌的主因。

相較於全台第2季買賣移轉棟數年增0.9％，雙北市年增率更達一成以上，回溫走勢平穩，新竹市房市今年第2季為1,810棟，較去年同期衰退0.7％，且為2012年以來同期新低，買氣相對低迷。

地政處指出，若與鄰近的新竹縣竹北市相較，竹北買賣移轉棟數第2季較去年同期大增67.5％，新竹市買方可能移往竹北市購屋。

竹科園區 再添8新兵

竹科園區再添新兵！科技部園區審議會昨（16）日審議，核准包括晶成半導體等8家公司進入竹科園區，核准投資新台幣30.5億元。值得注意的是，核准8案中有福展美科技、意圖智能、費生恩分子應用等3案將進駐宜蘭園區，青志金屬工業進駐銅鑼園區。

竹科管理局表示，今年迄今，已引進27家廠商進駐竹科各園區，投資總額計新台幣98.95億元。

這次核准投資規模最大的為晶成半導體，投資金額新台幣15億元，晶成半導體為晶元光電依企業併購法分割，100％轉投資成立的公司，以半導體專業代工的經營模式，與晶元光電從事發光二極體產品擁有自有品牌做出區隔，並運用晶元光電於III-V族半導體製造產業的經驗優勢，可提供由磊晶到晶圓代工的整合性服務。

此外，近年積極招商的宜蘭園區，也添3家新兵，包括開發睡眠呼吸面罩、聚對二氧雜環己酮縫線、高流量鼻套管的福展美科技，投資金額1,500萬元。

戴德梁行董事總經理顏炳立今（16）日表示，辦公室市場已經築了很長的底，為台灣房市留下了一個火種，這兩年小火慢慢大起來，交易行情升高，租金也上揚，預期2018商用不動產將引爆翻轉。

京華城預計12月12日公開標售，負責招標作業的戴德梁行舉行國際招商說明會。顏炳立表示，商用不動產市場之前不好， 是氣氛問題，實際上，商用不動產不愁資金，但缺少籌碼，因為沒地、沒貨，所以價格一直撐住。

顏炳立認為，房地產市場會輪漲，每種產品都有機會，但交易爆量之後，那個產品就結束了。2013年農地交易爆量，農地榮景就結束，2014年豪宅爆量，豪宅也走入窮途末路，2016年工業土地爆量，工業土地行情再也沒有創高價。

唯一沒爆量就是辦公室市場，之前主要是因為廠商外移，需求減少，因此沒有交易量，這幾年房市熱、觀光熱，許多辦公大樓被拿去改成住家賣掉或是改成飯店，市場雖有需求，但是沒有供給，量也出不來。

但也因為這樣，辦公室市場已經築了很長的底，為房市留下了一個火種，房市已經不好四年了，真正翻身就要靠這個。

顏炳立表示，京華城就是一個機會，本來業主要賣5、600億元，但他告訴董事會，訂那麼高的價格，就像釣魚把魚餌放在水面上，只能等飛魚，如果真的想賣掉，應該把餌放在水面下，才能吸引有能力的人競相去咬，最後底價訂為380億元。

顏炳立表示，380億對一般人來說，是很大數字，但是對外資，中資來說，只是一片蛋糕，京華城土地「珍貴、稀有、獨特、難得、唯一」，加上如此底價，他對標售相當有信心，也希望台灣難得有一次國際招標的機會，別讓台北哭泣。

國發會委員會會議2018年8月16日聽取新版台灣景氣指標及對策信號試編報告，由於修正後景氣系統(包括景氣指標及景氣燈號)更能掌握台灣景氣動向之變化，委員會議決定新指標及燈號於2018年8月發布7月景氣概況起適用。在建築營造類別部分，以「建築物開工樓地板面積」替換「核發建照面積」。

國發會表示，景氣系統自1977年啟用至今，已歷經7次修正，分別於1978年、1984年、1989年、1995年、2001年、2007年、2013年修訂；景氣系統必須因應經濟結構變化進行檢討修正，使景氣指標及燈號更能反映景氣變動，定期檢討調整指標是國發會行之多年的例行業務。

本次檢討修訂主要考量係國內經濟結構轉變、個別統計指標反映景氣循環能力有所鈍化，加以部分指標中止發布等因素。經檢視修正，新版景氣系統將自8月27日啟用，俾能更精確掌握經濟變化。

為了讓景氣系統的檢討修訂工作更加周延，國發會自2016年底啟動修訂工作，經內部初步全面檢討景氣系統後，於2017年11月15日召開學者專家與相關部會討論會議，並依其建議進一步完善景氣系統。

同年12月就修正結果提報第48次委員會會議，決議新版景氣指標及燈號自2018年2月起進行為期6個月試編。

歷經6個月試編結果顯示，新版燈號與經濟波動的相關性提升，更能準確反映景氣變動；新版領先指標提早4個月反應景氣循環的變化，領先性表現較舊版佳；新版落後指標的落後月數縮短。有鑑於半年的試編結果穩定，有效精進景氣波動掌握力，經提報第58次委員會會議，決議自8月27日起啟用新版景氣系統。

本次檢討修正範圍包括整體及個別指標構成項目之循環對應性表現，以及指標之季節調整模型精進，並納入近5年(101.7~106.1)期間的樣本，進行檢查值修訂。經專家學者及相關部會研商會議之決議，考量景氣燈號及同時指標之構成項目，仍能反映當前景氣波動，故其構成項目予以沿用。至領先指標及落後指標構成項目修正情形如下：

(一)領先指標
以「外銷訂單動向指數(以家數計)」替換「外銷訂單指數」。
以「建築物開工樓地板面積」替換「核發建照面積」。

(二)落後指標
刪除「工業及服務業受僱員工人數」。
以「全體金融機構放款與投資」替換「全體貨幣機構放款與投資」。
以「製造業存貨價值」替換「製造業存貨率」。

台北市建築物附設停車空間普遍不足，囿於都市土地空間有限，停車用地取得不易，為有效利用閒置空間，台北市規劃「試辦車位媒合服務業者申請停車場登記證計畫」(以下簡稱「試辦計畫」)，鼓勵原自用之停車位，於閒置時間(每日平均8小時，每月不逾240小時為限)將車位共享對外供不特定人使用，並提供車位媒合服務業者多元化申請停車場登記證管道，初期試辦計畫適用對象為利用合法建物附設之自用車位，透過網路及APP等網際網路平台，開放閒置時段提供車位媒合預約服務，並對外收取停車費用作為營業性停車空間之業者，台北市現已成功輔導業者2家車位媒合服務業者申請3行政區停車場登記證。

針對原申請停車場登記證相關法規窒礙難行部分，台北市已請中央部會進行函釋，現已協助業者解決身心障礙停車位規格及自用稅率課徵認定問題，提升車位媒合服務業者申請停車場登記證意願，合法經營停車場，期待與車位媒合服務業者攜手，針對都市空間停車位不足問題尋求解決方法，透過車位所有權人將空間釋放出來共享，創造更多停車供給，共同打造車位共享新里程碑。

今年初房市買氣回溫，買方期待降價，甚至不降就不買，近期房市交易顯得「有氣無力」，降價也成為成交的關鍵點，據永慶房屋集團統計，平均降價一成左右，看屋量是一般物件的4到5倍，就有更多機會賣出，而北市總價1千~2千萬降價幅度最大，而這個區間產品多為套房、公寓、屋齡大產品，換言之，這三類產品下半年議價、降價空間大。

永慶房屋集團根據內政部統計資料，顯示近3個月降價物件，發現北市中心區以總價1000?4000萬為大宗，不分市郊區1000~2000萬高達四成左右，其中又以大安區3房電梯大樓、中山區的套房、2-3房電梯大樓與信義區2-3房公寓與大樓產品降價比例較高。

至於台北市郊區，降價物件則以總價1000~2000萬為主，占比高達49.2%，逼近五成，士林、文山、內湖的2-3房公寓或中古電梯大樓的降價物件多，可供民眾購屋選擇。

天時地利不動產張欣民認為，目前房市仍屬自住市場，買方期待降價，但修正幅度有限，加上薪資所得並未提高，所以買房負擔仍沉重，因此近期房市顯得「有氣無力」，北市1000萬~2000萬總價產品，普遍為屋齡大、小坪數套房、公寓三種特性，這代表這三類產品再下半年議價空間、降價空間大。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑謝志傑提醒，市場上的待售物件只要降價一成左右，就能比一般物件獲得更多購屋者的關注，平均看屋量是一般物件的4到5倍，只要價格貼近買方期待，將可加速成交。

台北地院昨天公告，「仁愛帝寶」A棟2樓一拍底價8.7億，底價每坪約380萬，突破2013年最高點300萬，創下豪宅法拍紀錄，最後無人投標、流標收場。房仲表示，該筆一拍流標皆在預料中，縱使三拍打64折，每坪還要243萬元，加上該戶位低樓層，恐待三拍後才有機會吸引買方出手。

這筆「帝寶」強制執行拍賣為A棟2樓，被拍原因為給付票款，屋主是必翔實業董娘伍蔣清明，昨天一拍底價8.7億元，權狀面積含4個車位284.8坪，換算單價380萬，創下豪宅法拍紀錄，不過最後無人投標，只能流標收場。

東森房屋研究中心經理于靜芳說明，「帝寶」2013年7月每坪最高將近300萬元，曾稱霸全台豪宅寶座，隨著房市修正，近年不少高總價產品價格打了6~7折，也有腰斬慘況，甚至法拍價跌破每坪200萬元。

不過該豪宅E棟13樓在去年4月三拍時，以每坪188萬元拍定，每坪跌掉百萬元，而此A棟2樓最新法拍戶，底價竟高達8.7億元，拆算每坪法拍底價竟高達380萬元，甚至是超越社區高點的天價。

她認為，該筆一拍流標皆在預料中，縱使三拍打64折，每坪還要243萬元，加上該戶位低樓層，恐待三拍後才有機會吸引買方出手。

目前為止帝寶共有3戶遭到拍賣，1戶由知名投資客劉媽媽以206萬單價得標、1戶以188.9萬單價脫標，第3戶即為這次法拍戶。寬頻房訊發言人徐華辰表示，對照先前名媛陸勝文委託台灣金服標售E棟21樓流標，以7.8億元成交後，扣除車位每坪245萬成交，目前帝寶平均行情在260萬左右。

國家統計局昨天發佈的最新一期70個大中城市房價資料顯示，上個月國內房價普遍上漲，在70個監測城市中僅上海、南京、泉州三個城市的新建商品住宅價格較6月份下降，且降幅均為0.1%。另外，天津和廈門房價與上月持平，其他65個城市房價全部出現上漲。尤其值得注意的是，其中的35個三線城市房價環比漲幅擴大，漲幅達到1.5%。

北京房價環比上漲0.2%

據初步測算，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市上個月新建商品住宅銷售價格平均比6月份上漲0.2%，漲幅比6月份回落了0.4個百分點。其中，北京、廣州和深圳價格分別環比上漲0.2%、0.6%和0.5%，上海房價則輕微下降0.1%。

三亞新房價格環比上漲3.7%

資料顯示，上個月國內房價環比上漲最快的城市為三亞，新房價格比6月份上漲了3.7%。而在國內15個熱點城市中，上月房價漲幅最大的是濟南，新房價格比6月份上漲了3%。

與去年同期相比，國內70個大中城市中，上個月一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%，與6月份持平；二線城市新建商品住宅同比上漲7.3%，漲幅比6月份擴大了1.0個百分點；三線城市新建商品住宅同比上漲6.7%，漲幅比6月份擴大0.7個百分點。

另外在二手房方面，上個月一線、二線、三線城市價格均比6月份上漲，漲幅分別為0.2%、1.0%和1.1%。與去年同期相比，一線、二線、三線城市價格分別上漲0.5%、5.5%、5.1%，漲幅均比6月份有所擴大。

多地統計局提醒抑制投機性需求

根據國家統計局前一天公佈的資料顯示，今年前7個月，國內社會消費品零售總額210752億元，同比增長9.3%，是2004年以來的累計最低值。其中今年7月份國內社會消費品零售總額30734億元，同比名義增長8.8%，扣除價格因素實際僅增長6.5%。

對此，廣東、貴州、陝西統計局近日都分析提到，高房價是遏制消費的重要因素。比如廣東省統計局上月末發佈的《2018年上半年廣東消費市場運行情況分析》,該報告建議，繼續完善房地產政策，減輕居民支出負擔。要繼續落實“房子是用來住的”最基本的居住屬性，抓緊完善穩定房價工作責任制，抑制投機性需求，加大保障性住房建設力度等政策措施，改善因購房而擠佔其他消費的問題。

陝西省統計局在上周發佈的《上半年陝西消費市場運行平穩》一文中也提到“商品房價格提升抑制部分消費”。特別是進入2018年，在高價位元的情況下房地產市場供給緊張，二手房與新房價格倒掛，西安房價溢出效應，各地商品房價格普遍看漲。陝西省統計局在對策建議中提到，當前住房、教育、醫療環境等都是百姓關切的民生領域，政府應大力完善相關機制體制，加強供給，優化服務，減輕百姓壓力。

　　新一波房地產市場的監管風潮，始於6月底住建部會同七部委的一份《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，不到兩個月的時間，已有超過30城位列整治行動的名單之內。其中，炒房、虛假資訊、黑仲介、違規銷售成為重點打擊對象。

　　超30城在行動

　　7月開始治理房地產市場亂象

　　全國各地正在開始一波房地產市場的監管風潮。

　　此次監管風暴始於6月底住房和城鄉建設部會同七部委發佈的《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》（下稱《通知》）。《通知》決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

　　這30個城市名單包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

　　據《通知》顯示，本次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產“黑仲介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面：一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假資訊、製造搶房假像、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團夥；二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑仲介”；三是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；四是打擊發佈不實房源和價格資訊、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。

　　該《通知》發佈後，各大城市積極回應，針對實際情況展開專項行動。據新京報記者不完全統計，6月28日以來，已有長沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、海口、西雙版納、三亞、寧波、佛山、廈門、福州、大理、唐山、蘭州、成都、北京、無錫、石家莊、合肥、河北省、陝西省、福建省、廣東省、河南省、浙江省、山東省等地採取行動，所涉及的城市範圍已超過30城。

　　嚴查違規銷售

　　“陰陽合同”“黑仲介”成為重點

　　綜合各大省市目前出臺的相關措施，炒房、虛假資訊、黑仲介、違規銷售成為此次專項檢查的重點打擊對象。

　　在嚴厲打擊炒房方面，佛山市明確五不准，包括壟斷房源、捂盤惜售、哄抬房價、更改預售合同、變更購房人、提供“首付貸”或者“首付分期”。在上述五條打擊炒房的措施外，無錫市還加上了“個人綜合消費貸款等資金挪用購房”一條。

　　針對目前線上線下存在虛假資訊，不少城市進行有針對性的檢查。例如，武漢實行二手房房源網上掛牌交易，確保房源資訊真實透明；深圳明確禁止虛假廣告，禁止發佈未取得許可或者備案的廣告，承諾為購房者辦理戶口、升學、房產升值等事項；上海對虛假廣告、不實宣傳、不按委託價格進行掛牌的行為進行整治。

　　此外，仲介違規行為也成為此次監管的重點。例如，深圳明確打擊房地產仲介機構違法違規行為，包括採取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐承租人、惡意克扣保證金和預定金、通過收取“茶水費”“好處費”等方式，謀取不正當利益等。而寧波市則針對互聯網仲介，啟動全面整治，重點打擊虛假房源，查處沒有資質的仲介機構。

　　針對開發商違規銷售的現象，“捂盤惜售”“無證不全”“一房多賣”“價外加價”“陰陽合同”也被多個城市列為檢查重點。

　　加大處罰力度

　　百余家仲介被關停業 司法機關參與整治


　　針對專項整治中發現的亂象，各大城市對違法違規行為進行了嚴厲查處。其中，“黑仲介”成為嚴厲打擊的對象。例如，西雙版納開展市場秩序專項整治，89家仲介機構被停業整頓，210家違規仲介被關停；長沙7部門聯合執法檢查專項行動，169家仲介門店停業整頓。

　　另一方面，開發商的違規行為也遭到嚴厲的懲罰。海口開展房地產市場專項巡查，3家房產公司被要求停業整頓；三亞開展市場專項整治，發整改通知書6份，關停售樓處4個；長沙7部門聯合執法檢查專項行動，7家開發商納入“黑名單”。

　　此外，多個省市出臺的檔都聯合公安部門共同參與，而重慶的整治更是明確由治安總隊、經偵總隊、網安總隊、刑警總隊介入，並直接提出開發企業和仲介機構如果造謠傳謠、炒賣房號、“收茶水費”，或將上升至犯罪行為，被移交司法機關。

　　中原地產資深分析師張大偉認為，今年下半年，樓市調控力度將全面超過上半年，調控升級內容將不斷出現，住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，市場將在政策推動下逐漸平穩。

工商銀行、農業銀行下調上海首套房房貸利率引起市場的廣泛關注。不過，僅一天時間，劇情就出現反轉，農行上海分行、工行上海分行相繼否認，均表示未對住房貸款利率進行調整。業內人士分析稱，該事件從側面說明銀行本身從商業運作角度看，有放鬆的意願或傾向。不過，在當前放鬆利率政策容易引起市場的亢奮，帶來房價上漲預期，因此，預計年內房貸政策難鬆動。

上海房貸利率下調遭反轉

8月9日，有消息稱，工行、農行擬將上海首套房房貸利率從9.5折下調至9折，二套房貸利率維持基準利率上浮10%不變。消息一經流出便引發市場關注。

不過，隨後農行上海分行、工行上海分行官方相繼否認下調首套房貸利率。工行上海分行、農行上海分行、農行總行均表示，上海的首套房貸利率政策並沒有調整。也就是說，工行、農行上海地區的首套房貸利率仍按照此前的9.5折執行。

劇情的反轉被市場認為是迫於輿論壓力或是與目前的房地產調控定調不符，不過，反映出的信號是房地產政策調控並未放鬆。從資料來看，央行上海總部的資料顯示，今年上海個人住房貸款投放量有所縮減。今年上半年上海本外幣個人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.2億元。

在中原地產首席分析師張大偉看來，全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然對首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅沒有9.5折，甚至上浮到20%-30%的水準。

融360監測的首套房貸款利率資料顯示，2018年7月全國533家銀行分（支）行中，有146家銀行首套執行基準利率上浮10%，較上月減少23家；173家銀行首套執行基準利率上浮15%，較上月增加9家；115家銀行首套執行基準利率上浮20%，較上月減少1家；28家銀行首套執行基準利率上浮25%，較上月增加3家；25家銀行首套執行基準利率上浮30%，較上月增加9家。當月執行基準上浮25%及以上銀行數增多，另有4家銀行首套執行上浮30%-40%。

銀行“有心無膽”

事實上，近期關於房貸鬆動的傳聞不絕於耳。北京地區就曾出現過大行下調首套房貸利率的消息。但據北京商報記者調查發現，並未有銀行進行過調整。不過，在調查中，也有銀行人士感概，目前銀行方面確實有放鬆房貸利率的考慮，但是鑒於監管考慮未有行動。

在分析人士看來，對於房貸利率放鬆，銀行正面臨“有心無膽” 的尷尬境地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，個別銀行本身可能也有貸款方面的業績考核，在上半年貸款業務完成不好的情況下，下半年是會有下調利率刺激業務量的考慮。但是對於此類銀行來說，其實也是比較尷尬的，即房住不炒依然是大的政策邏輯，這個時候隨意進行政策調整，類似給予折扣，似乎有點放鬆樓市管控的傾向，所以實際上後續建議銀行相關部門還是需要研究此類折扣的問題，比如說對於此類房貸業務來說，是否可以對一些購房困難群體適當給予優惠，而二次購房、二套購房、二次貸款等情況的，則適當還是保持收緊的利率，這樣會相對來說在操作中不失靈活性。

事實上，在流動性放鬆的情況下，銀行有放鬆房貸利率的需求。中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從市場的變化來看，過去一年多來按揭貸款的利率是不斷抬高的，主要原因是銀行的融資成本不斷上升，按較低的折扣利率放貸，對銀行來說會面臨著成本上升壓力。但是，今年以來，央行加大了市場流動性的投放，整體來說銀行的資金還是比較富裕。所以在融資成本回落的背景下，按揭貸款從安全性、收益來看，銀行還是有配置的需要。

年內房貸政策仍難鬆動

對於年內房貸政策，業內人士分析稱，預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況，在當前放鬆利率政策容易引起市場的亢奮，帶來房價上漲預期。

融360房貸分析師李唯一認為，年內房貸利率鬆動的可能性極小，但是漲幅已經明顯放緩，相對於同期基準來說，目前房貸平均上浮已達到15%，上浮的程度超過歷史高值時期。影響的主要方面有，政策導向、資金成本以及銀行自身的業務調整，其中政策以及資金成本佔據較大影響作用。

從政策導向上，溫彬分析，銀行對按揭貸款的配置，還是要遵從房地產宏觀調控政策。房地產金融信貸只是整體房地產市場調控政策的一個組成部分。總體來講，房地產下一步的調控政策方向還是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅持分類指導、因城施策。所以在房地產調控政策的基調下，銀行的按揭貸款無論是在額度還是定價方面，還是會優先支持和保障剛需貸款。

蘇甯金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍也進一步表示，在今年內，房貸政策整體鬆動的可能性較小，從最近一次的中央政治局會議精神來看，中央遏制房價上漲的態度十分明確，一旦房貸出現鬆動，將加大房價上漲的壓力，令房價調控壓力加大。

 畢業季的來臨致使北京租房市場迎來小高峰。


 據貝殼研究院統計資料顯示，2018 年7月份，租金環比漲幅為2.6%，漲幅低於2016年同期3%的水準。2018 年以來，北京全市月均租金環比漲幅為2%。

  剔除不可比因素，2018年前7個月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016 年漲幅。

  此外，從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016 年，仍處於30%以內的合理範圍。

  貝殼研究院認為，從租賃市場發展趨勢來看，北京租金上漲是長期趨勢，但目前這種上漲是溫和可控的。隨著2018 年畢業季臨近尾聲，市場需求逐步回落，租金後續也會迎來下滑，不具備短期內持續上漲的動力。

  業主抬高掛牌價

  但市場上有一個現象值得關注，業主預期不斷抬高，掛牌價持續上升。

  據貝殼研究院資料顯示，隨著畢業季臨近，2018年5月份和6月份兩個月，新增掛牌租金水準環比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價空間進一步收窄，6月份降至3.7%，為2017年以來最低水準。

  貝殼研究院認為，業主抬高預期的背後，是受大興火災事件影響。2017年12月份新增掛牌租金水準環比明顯上漲3.2%，此後議價空間亦有明顯收窄。

  但也有消息稱，因多家長租公寓品牌為搶房而哄抬房價，導致業主預期不斷提升，報價逐漸提高。比如此前業主預期出租價是6000元，經過這些仲介機構抬房價，最終可以實現8000元甚至更高的月租交易。

  對此，中原地產首席分析師張大偉認為，對於很多仲介公司來說，目前在租賃市場的業務很大部分都是通過低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價，製造上漲預期；此外，整體看，租賃市場的價格一直在上漲，租金的絕對值對比收入雖然屬於高位，但如果租金對比房價，當下以北京等一線城市為例，租售比只有1%-2%，在這種情況下，租金依然有長期上漲的推動力。

  張大偉還指出，租賃市場單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間計租。在當下市場，套均租金價格意義有限，目前市場大部分租賃房源已經被仲介或者公寓運營改造，“N+1，N+2”，也就是2居、3居變成多1間-2間臥室已經成為主流。在這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低於市場上漲幅度。

  租金將迎來下滑

  在貝殼研究院看來，租金上漲背後的真相是多重因素導致的，但儘管業主預期抬升，但今年內租金價格不會持續上漲。

  貝殼研究院分析認為，消費者對更好居住品質的追求使普租需求向長租公寓遷移；政府對租賃市場的整頓與規範使得市場可租房源的暫時性減少，在一定程度上加劇短期供需矛盾；週邊城區租賃空間的減少導致租賃人口向租金高的內城區移動，中心城區租賃成交占比增多；房東預期受市場影響而增強。這些因素相互疊加導致上半年租金上漲。

  但從歷史走勢來看，2016 年下半年開始，房價加速上漲，但租金並沒有隨著房價的上漲而上升，而是出現下跌，導致房價租金比陡然上升。2017 年“317 調控”後，在房價下行與租金上漲同步作用下房價租金比逐步回檔，已基本恢復到陡然爬升前的水準。由此可見，就北京縱向歷史資料而言，本輪租金的上漲是前期房價上漲後的補漲，房價租金比開始回歸到一個常態化水準。

  貝殼研究院稱，從線上資料來看，當前租賃熱度已經開始下降。貝殼找房租賃訪問量和鏈家APP 租賃訪問量均開始下行，鏈家租賃新增客源也開始減少。接下來，預計8月份租金漲幅將會繼續收窄，9月份後市場開始進入傳統淡季，租金將迎來下滑。

大陸打房已初見績效，據大陸國家統計局最新房價統計顯示，在70個大城市中，有5城市呈現下跌或持平趨勢，另外，比較15個熱點城市的新屋成交價格，相較去年同期，也有4城市呈價跌走勢。

據統計分析，今年七月，大陸70座大城市的新屋價格，上海、深圳、無錫、南京相較去年同期呈現價跌，而泉州則與去年同期持平。

大陸國家統計局表示，各地七月仍堅持因城施策，配合調控措施陸續加碼之下，努力推促供需平衡，促進房地產市場健康發展。以新成屋月增減幅看來，4座一線城市漲幅微跌0.4％；31座二線城市漲幅微跌0.1％；35座三線城市漲幅微漲0.8％，另外，一線、二線、三線城市的二手住宅銷售價格，分別上漲0.2%、1.0%和1.1%。

若針對15座熱點城市的新屋價格進行分析，已有兩個城市相較去年同期價跌，仍在上漲的只剩11個，其餘持平。顯示打房政策初具成效，部份城市已經遏止了瘋狂飆漲的現象。

冠君產業信託（02778）公布，上半年可分派收入8.12億元，按年升7.2%；每基金單位分派0.1253元，按年多7%。租金收益總額及物業收益淨額分別為13.03億及11.77億元，分別上揚10.1%及10.6%。

行政總裁王家琦表示，旗下中環寫字樓花園道三號的新訂租金已達每平方呎130元，高於現收租金每平方呎95.87元，由於明年將有42.6%面積租戶簽新租約或調整租金，明年租金增長將會非常可觀，往後租金水平仍會穩步上揚；出租率達98.8%新高，餘下可出租的租位都不足3000平方呎。

中環美利道停車場項目及和記大廈重建預計分別於2023年及2022年落成，將為區內帶來新供應，王家琦認為，中資企業不斷在中環物色租用寫字樓，預料租金會維持高企。花園道三號的新訂租金與將來落成新寫字樓的估計叫價仍有一段距離（市場估計和記大廈重建後呎租可達160元至200元以上），現時區內寫字樓供不應求，供應增加可吸引更多租戶聚腳在中環，對香港整體而言是好事。

朗豪坊辦公樓不急售

冠君放售朗豪坊辦公樓部分一直未有買家接貨，王家琦說，不急於賣出朗豪坊辦公樓，現時冠君的資產負債比率僅18.1%，若有新投資，有空間向銀行借貸。仍在努力物色質素與花園道三號相當的投資，看好深圳及廣州市場，惟人民幣走勢不明朗，擔心買入後估值下跌，而現時冠君的融資利率因拆息上升而由2.6厘增至3厘，在港較難找到合適投資。

南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6，為今年來推售最大規模新盤，涉及2392伙，項目昨天公布單位面積分布，提供1至4房間隔，最細特色戶實用面積289方呎，最細的標準單位亦僅305方呎，均細絕日出康城。發展商稱最快下周開價，將以市價推售，定價將較克制。

LP6標準戶實用面積305至1440方呎；特色戶則為289至2712方呎，標準一房戶佔整體31%（742伙）；標準兩房比例最多達39.6%（947伙）；標準3房戶則佔23.3%（557伙），餘下為4房及特色戶（共146伙）。

最快下周開價 將貼市推售

樓價飆升令不少新盤「劏細」單位迎合潮流，以往主攻大單位的日出康城，近年推售項目包括新地發展的晉海及晉海II、會德豐地產發展的MALIBU，單位面積亦較同區過往的項目為細，此3盤最細的標準及特色戶實用面積318至356方呎，LP6為日出康城首次提供實用面積低於300方呎的單位。LP6提供的一房戶細絕日出康城，惟項目最大單位實用面積達2712方呎，為康城首次有單位實用面積大於2000方呎。

南豐發展董事及地產總經理麥一擎表示，項目3房戶逾90%可享海景，料下周上載樓書及開放示範單位。示範單位共有10個，包括1至4房戶型，並有機會開價，首批率先推售標準戶，數量料多於整體20%，將包括各類型單位，項目將以市價推出，定價有機會較克制。

對於近期銀行調高按息，麥一擎表示現時息口仍在低水平，料影響不大，對項目銷情有信心。

資助房屋迷你戶紛撲「四球」

私樓400萬元內放盤近乎被搶購一空之際，資助房屋迷你單位造價亦紛紛向「四球」進逼，繼何文田居屋冠熹苑一個迷你戶成交價上月底衝上420萬元後，將軍澳居屋寶明苑實用面積僅逾200方呎的迷你戶剛以已補地價近400萬元沽出，呎價逾1.87萬元，更改寫新界已補地價居屋呎價紀錄。

香港置業助理分區董事劉浩勤說，寶明苑寶松閣高層1室開放式單位，實用面積212方呎，今年4月以已補地價380萬元放售，至7月更調高叫價至398萬元，仍無礙近日以已補地價398萬元一口價易手，呎價18774元，打破上月由同屋苑以每方呎18237元創下的新界居屋呎價紀錄。原業主2015年以已補地價268萬元購入，約3年賬面賺130萬元（約48.5%）。

李鄭屋邨每呎1.43萬新高

深水埗公屋李鄭屋邨亦有實用面積不足300方呎單位造價逼向「四球」，據土地註冊處資料，李鄭屋邨信義樓高層8室一房單位，實用面積277方呎，本月初以已補地價398萬元沽出，呎價14368元，相隔近一年呎價再度改寫該公屋紀錄。原業主2014年以未補地價34.23萬元購入，未計補地價金額，賬面升值363.77萬元（約10.6倍）。同座同面積中層18室，今年初已補地價造價為318萬元，相隔僅約8個月漲升約25.2%，並逼向「四球」。

房屋委員會資料顯示，8月首15日全港僅錄13宗未補地價資助房屋成交，較7月同期的12宗僅多一宗，繼續低位徘徊。個別屋苑則逆市錄得高價成交，如藍田居屋康逸苑中層單位，以未補地價702萬元沽出，樓價創該居屋未補地價新高，實用面積650方呎，呎價10800元。

上半月未補價成交量跌價升

雖然8月上半月未補地價資助房屋交投表現不濟，但Q房網香港數據研究中心統計，期內平均每宗未補地價資助房屋造價為444.3萬元，仍按年大升12.8%，同時期內平均呎價約8505元，更較7月的8485元微升0.2%，連續兩個月創歷史新高。

另外，7月全月的經調整後未補地價資助房屋買賣共有97宗，較最初統計僅61宗增59%，為2015年12月後再錄得少於100宗成交。期內荔枝角居屋荔欣苑實用面積595方呎高層戶，以未補地價770萬元售出，呎價12941元，成為九龍居屋王。

外圍經濟不明朗，加上受加息等多項負面消息困擾下，豪宅業主看淡後市沽貨，現時至少有10幅港、九貴重豪宅屋地正在市場放售，為市場罕見，涉資近155億元，或對豪宅樓價構成壓力。

老牌家族巨企 看淡後市沽貨

外圍經濟不穩，本港銀行亦調高按息，加上股市連日下跌，開始對物業市場造成影響。

據悉，近日物業市場明顯多了不少貴重豪宅屋地推出市場放售，業主有老牌家族，亦有大型企業。據本報統計，現時在市場公開放售屋地至少有10個，以市值計算近155億元，屬近年罕有。不過，大部分豪宅業主傾向暗盤放售物業，待有客洽購時再洽商，故市場上實際放售個案或超出此數。

現時在市場公開放售的個案，包括有由老牌家族齡記集團區百齡持有的山頂司徒拔道大鵬閣全幢，叫價30億元，屬較為大額的放售個案，可建樓面38,496平方呎計，每呎樓面地價約7.8萬元。

至於由牛奶公司持有的薄扶林沙宣道54號屋地，日前亦推出市場標售，叫價達20億元，以可建樓面約22,139平方呎計算，每呎樓面地價9萬元。

鄭躬洪散貨 1個月售5西九物業

除了老牌家族、大型企業外，豪宅市場亦有資深投資者不斷散貨，例如有「玩具鄭」之稱的鄭躬洪，年初至今已不斷拋售物業，部分更不惜低市價1成出貨，最重貨的西九龍區域，原本持有7個物業，在過去一個月內已售出5伙，套現近億元，在多個投資者、豪宅業主放貨的情況下，對市場有一定影響力，或多或少反映他們看淡後市，對豪宅樓價構成一定壓力。

不過，中原地產資深營業董事何兆棠認為，正因為今年豪宅樓價不斷創新高，才吸引他們放售物業，例如早前南區壽臣山壽山村道39號以59.3億元售出，創歷來最大宗私人屋地成交，並不是他們看淡後市。

惟他亦指出，最近股市氣氛不佳，對物業市場有冷卻效果，業主的叫價較為克制，議價空間略為擴大。

另一方面，受高鐵即將通車消息刺激，市傳九龍站君臨天下3座高層A室，以7,000萬元易手，呎價高見66,038元，創屋苑標準戶呎價新高。

鰂魚涌太古城呎價穩企於2萬元以上，最新海天閣3房戶，以1,690萬元沽出，持貨4年升值6成。

市場指出，太古城海天閣低層H室，實用面積759平方呎，開價1,750萬元，減價60萬元，以1,690萬元沽出，平均呎價22,266元。

原業主2014年以1,048萬元入市，帳面獲利642萬元，升幅6成。

另外，銀主盤天水圍嘉湖山莊美湖居8座中層A室，面積629平方呎，以625萬元沽出，呎價9,936元，低於1萬元水平。

中原估價指數（主要銀行）CVI，最新報88.8點，按周升2.21點，持續21周於85點水平企穩。該行相信銀行仍樂意拓展按揭業務，CVI將會持續高企，支持樓價升勢持續。