高房價是全台民眾常年的怨憤，不論如何改朝換代、實施多項打房政策，仍舊無法解決。根據全台六都近10年購屋總價，可發現房價皆持續上漲，其中漲最多的為台中市，平均購屋總價從625萬元增加至1057萬元，漲幅達69.1%；台北市10年來也增加689萬元最多，漲幅最低、增加平均總額最少的是高雄市，但10年來也增加206萬元，漲幅達33.8%。

民眾買房壓力逐年增長，從內政部不動產資訊平台數據就可感受到。統計六都自2009年至今年第1季的平均購屋總價，台中市成長69.1%最多，其次是新北市67.3%與桃園市54.3%，台北市也漲近5成，南二都成長33.8~38.9%。

北市10年增689萬
再看平均購屋總價增加狀況，房價最高的台北市最多，10年從1382萬元開始逐步成長，於2015年達2076萬元高峰，今年首季跌至2071萬元，但較10年前仍增加689萬元。除台南、高雄皆較2017年小跌之外，新北、桃園與台中市今年首季購屋總價均創新高。

全國不動產企研室主任張勻分析，這10年可分為2個區段來看，2009年到2014年，六都交易總價成長幅度明顯較高，代表整體景氣是往上的；2014年到2018年，雙北、台南、高雄的交易總價成長幅度減緩，桃園市則因在2014年底升格為直轄市，又因雙北房價居高不下，導致買方轉往桃園購屋，拉抬總價。

雙北太貴轉買桃園
至於台中市成長最多，張勻認為，因台中這2年有很多豪宅建案交屋，如「由鉅大恆」、「富邦天空樹」、「宝格」等，拉高整體購屋總價。台北市則因高總價住宅前幾年交易量相對冷清，房價修正到相對低點後，近期開始吸引高資產族出手購入高總價住宅。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，過去10年台灣經歷一波房價上揚，從2008年金融海嘯後，2010年起房價快速上揚，至2014~2015年達高點，之後開始下滑，「10年前高雄美術館中古屋每坪只有10萬元，現在已漲到17萬元，換言之若選購50坪住家，就多350萬元。」

【民眾心聲】太貴根本買不起
我20多年前買30多坪房子，當時1坪17~18萬元，每月房貸7000~8000元，壓力很大，不工作就繳不起，但是現在房子太貴了，建設公司根本亂喊價，1坪30、40多萬元，根本買不起。

台北市 江先生
兒賺6萬難買房
我15年前買台中南屯區電梯公寓，房價570萬元，現在房價更貴了，兒子月收入6萬元，有計劃要買房，但恐怕仍買不起，他現在住家裡，等要結婚時再看要買房，或接手我們的房子。

台中市 劉先生
慶幸15年前置產
我15年前結婚時在高雄市仁武區買透天，當時約700多萬元，現在這裡沒1800萬元根本買不到透天，而且坪數更小，要買到跟以前房子一樣大，要2000萬元以上，慶幸以前已經買了房子。

僅高雄市7.89%稍高 其他五都皆不到5%

許多歐美城市近年追求「樹冠覆蓋率」，透過衛星影像計算樹冠面積佔城市比例，美國不少知名城市就達20~42%。然而台灣地狹人稠，六都單是綠地總和即有五都低於5%，遑論樹冠覆蓋的計算，不只居住品質相對不理想、助長熱島效應外，也因缺少綠地的保水功能，每逢暴雨便易淹水。

據日本科學技術院調查，綠地佔都市面積20%時，是居住的健康指標，30%是綠城市的理想值，台灣「都市計劃法」也規定綠地要10%以上，但台中執業建築師黃金豐表示，現行台灣六都的都市計劃全部不到10%，其中已包含未徵收的綠地，「人均綠地面積，也遠低於國際自然保護聯盟20平方米的標準。」

桃園新北不到2%
學者常以新北市永和都市計劃為失敗案例的教科書，1955年永和原以「花園城市」為概念做設計，道路系統迂迴在7大公園間，綠地佔計劃面積1/9，但在民智未開、法規配套不齊的背景下，綠地陸續變更成住宅區，公園只剩1個半，形成今日的水泥迷宮，20多萬人僅擁有1%公園面積。

目前六都綠地覆蓋率僅高雄市7.89%稍高，其餘皆低於5%，其中桃園市、新北市不到2%，且集中分布而非平均分散。
世界衛生組織建議城市的每人平均綠地面積至少應為9平方米，但六都除高雄市有11平方米外，其餘都未達標，新北市、桃園市更僅有3平方米。

廢氣加劇熱島效應
以興建綠建築聞名的建築師郭英釗表示，其實台北市有些大型公園用地，例如中正紀念堂、國父紀念館、台北美術館等，都被設計為多元化使用空間，應該綠化的土地被挪作他用，拿來蓋展覽館等大型建築，這在地狹人稠的都市中無可厚非，但是廣場的鋪面大量水泥化，助長熱島效應。

此外，郭英釗認為，台北市的商業區建蔽率高達85%，幾乎沒有綠地，偏偏商業大樓空調排出的大量熱氣，加上來往車輛的廢氣，使得熱島效應加劇，整個城市愈來愈熱。

郭英釗建議，政府應考量將商業區的建蔽率降低，增加綠化空間，並還給公園用地應有的綠化比例。且因台北市公共運輸普及，公車行經道路或單車專用道都可以拿來增加綠化面積，幫助地球降溫。

低總價時代，小宅成為主流，近年出現愈來愈多迷你宅建案，雖然總價輕盈，居家能運用的空間卻更少，因此家具的「收納」功能愈顯重要，也使兼具多種功能的「斜槓家具」逐漸流行。
小宅面臨最大的困擾即收納，居家通路IKEA副行銷經理吳語涵表示，能在有限空間中，利用家具創造無限功能，是民眾挑選家具的重點。斜槓家具、亦即變形家具，可依使用者需求變身，解決收納問題，最常見如「沙發/床」，既能坐又能躺，除省空間、創造更多坪效，還更省錢。

料理台變身餐桌
將家具加上滾輪就能依需求移動，可讓料理台成餐桌；摺疊類可搬運的層架亦頗受消費者青睞，在床邊可當置物架，起床後當臨時書桌。其他如下拉式收納床、工作桌結合床鋪、書櫃結合雙人床等，這類變形家具在歐洲流行多年，不僅取代大面積裝修，還可變化各種組合。

主攻變形家具的義大利品牌Clei，便利用系統板材與五金組件，結合成可拉、放、收的大型家具，具設計感的搭配博得不少民眾好感。講求機能的竹銘日本廚具，將中島與餐桌結合，消除客廳與廚房間的隔閡，除增許多收納空間，也將原本無用的踢腳板增加抽屜，提升30%收納空間。

不過專家也提醒，變形家具雖讓居家空間更靈活，但因家具增加許多五金零件，可能因使用度高而較快耗損，增加較多的維修費用。

近期政府開始重視危老屋改建，甚至將部分閒置的公家眷舍出租，推廣文創產業，這些不堪用的老屋多為木造，長年下來受白蟻侵蝕，不只破壞美觀，還可能對結構造成影響。且蟻后每秒可產1顆卵，繁殖速度驚人。

參與高雄市文化局「以住代護」計劃的屋主楊書豪，可免費承租20坪老屋5年，但須自行修繕，他在去年9月看屋就發現有白蟻問題，10月正式承租後，他先用煙燻、時常移動木材等方式，但不出1周白蟻又找上門，最後才求助除蟲公司。楊書豪雖有文化局補助的99萬元，但光翻修工程就先花掉他300萬元，還需自付除蟲費用3.5萬元，扣除補助就已支出204.5萬元。

全台老舊房屋來不及都更，依內政部統計，光台北市屋齡逾30年老屋就有59.7萬戶，新北市約67.6萬戶，若想全部都更一輪，台北市得耗上1036年，新北市則需費時2046年，相當驚人。

留意不明土堆
老屋整修前後，正是除蟲公司的商機所在。光氏除蟲店長張光漢指出，過去可能1個月接不到1件案子，現在每月都有3~5件，但除白蟻則依面積、裝潢材質、施工程度、用藥種類而異。

張光漢傳授，若在家中看到不明土堆、土條，甚至可長達30公分，很可能就是白蟻入侵。可針對家中陰暗、潮溼的木製角落，先用手電筒照，並用一字起子輕壓，確認有無凹陷。

張光漢指出，除白蟻需事先勘查現場，了解白蟻的侵入途徑，再依情況選擇用藥方式。除蟲公司使用的藥品，是環保署核可的特殊環境用藥，消費者無法買到，好處是施作快、效果久，並能除掉蟻后，根治威脅。
張光漢指出，市售的殺蟲劑只能維持1~2周，無法真正杜絕白蟻孳生，而特殊環境用藥經比例調配，最少可維持半年效果，甚至有廠商打出5年、10年保固。

捷運三鶯線最快5年後完工，沿線各站房價蠢蠢欲動，根據房仲業者統計，去年1月至今，龍埔、三峽2站交易量最大，房價則在近2年有2%攀升。12站中有5站房價雖滑落，但幅度不超過3%，專家建議，可趁捷運未正式啟動前，多看多比較。

有巢氏房屋根據實價登錄資料統計，以捷運站周邊方圓1000公尺範圍內做篩選，發現三鶯線各站自去年1月至今年6月交易量，以龍埔站1386筆居冠，其中包括北大安置住宅「北大龍恩」共有300多戶完工交屋，以及「樂和郡尚河」、「將捷MIT」、「北大御品」等新屋交屋挹注，使該站交易量遠高於其他捷運站，其次則是三峽站374筆，頂埔站則以280筆位居第三，國華站與鶯桃福德站再次之。

北大特區換屋族多
另觀察交易熱門5大站，除了末端的鶯桃福德站，受到大批新屋交屋影響，房價漲幅達6.8%外，其餘各站房價大都呈現2%內的微幅震盪。有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，捷運三鶯線沿線生活圈未來將串起土城工業區、三峽舊市區、北大特區、鶯歌舊市區，及新北與桃園交界的鳳鳴重劃區。而全線12站中，龍埔站、三峽站都是2字頭，國華站與鶯桃福德站更只要1字頭，相對親民。

鶯桃福德站最給力
位居交易量冠亞軍的龍埔站與三峽站相鄰，其中的北大特區為主要交易熱區，永慶不動產三峽大雅加盟店長梁芳源說明，北大特區住宅產品主要以屋齡5~12年、2~3房大樓為主，過去總價1000~1500萬元的物件，深受退休與首購族青睞，「近期連總價3000萬元的物件也出現買盤，買方多為雙北換屋族。」

而鶯桃福德站在去年上半年，平均單價17.7萬元，今年上半年則來到18.9萬元，漲幅6.8%，堪稱「最給力」站點。台慶不動產鶯歌行政加盟店東林裕盛說明，該站周圍除有鳳鳴重劃區，未來還有台鐵鳳鳴站，交通便利性佳，目前還有部分新屋完工，產品主力2~3房、總價600~1100萬元，吸引在龜山工作的年輕人，加上原住在鶯歌舊市區的民眾換新屋效應，支撐房價。

全台有不少天空步道，有的用透明玻璃建造，周邊景緻可360度一覽無遺；有的則是木棧道設計，走起來頗有氣氛。這股熱潮同樣燒到建案，台中還有大基地建案直接把天空步道放在1樓社區，為市場首見。
房市建案賣點，從過去比拚格局、建材到公設豪華度，一直延續到近年的公共空間，賣的是花園造景、庭園氛圍。其中一部分也跟法規有極大關係，例如台中單元2重劃區，採低建蔽、低容積設定，1樓全區建築面積不到基地面積一半，因此建商都會特別妝點公共空間，提升建案價值。

飽覽周邊景觀
其中全台觀光景點火熱的天空步道，不少建案就納入採用規劃。例如新北市林口區的建案「聯虹天耀」，公設屋頂露台規劃天空步道；烏日新成屋「敬業雲起」同樣在頂樓納入玻璃步道，視野一覽無遺。南屯單元2推案量最大的精銳建設，近期成屋案「精銳博」基地達2377坪，霸氣將百尺天空步道直接搬進1樓公共空間，為市場首見。
該案「精銳博」1樓天空步道是由玻璃及棧板設計而成，享受兩旁大樹花園及水池造景，精銳建設業務協理高鴻麟指出，主要是因大基地開發，加上一旁還有緊鄰的千坪公園，因此特別設計架高步道，走在其中能享受高矮扶疏植栽、環景視野，並與庭園樹林融為一體。

房地產市場與大環境景氣息息相關，近年房市進入盤整階段，但投入營造業的廠商卻不減反增。資料統計，自縣市合併後，六都營造業已達1萬978家，較2011年9467家成長15.9%，其中桃園與台中均成長逾2成，其餘四都成長幅度均逾10%。

桃園與台中增逾2成
營造業包含土木工程、建築工程、道路工程、公用事業設施工程、景觀工程等，該行業自縣市合併後，六都登記家數大幅提升，2014年總家數突破一萬大關，除台北市在2013~2014年曾短暫出現家數微幅減少外，其餘六都每年都呈現正成長。

高雄資深建商認為，目前營造業利潤已大不如前，不只土地與營建成本提高，一個大樓案從購地到交屋的時間，也延長至4年，若將利潤平攤到各年，其實獲利並不高。從事營造業逾10年，專做道路工程的陳柏翰指出，整體營造業其實不算繁榮，目前業界削價競爭問題也很嚴重，他分析，家數增加有很大原因是為了節稅考量。

老牌紡織大廠發展及轉型愈來愈多元化，活化土地資產價值並強化資源整合，包括南紡、遠東新、宜進等主力廠商近年積極布局不動產開發或投資已逐步展現效益，明年均將開始進入收成期。

南紡近年積極發展流通事業，以台南的南紡購物中心最為人熟知。南紡表示，目前流通事業還有數億元的折舊虧損，不過一期商場營運已溫和成長；為擴大整體規模，與老爺酒店集團合資的二期規畫也正如火如荼趕工，包括飯店的部分順利進行中，預計明年第4季完工。

為因應流通事業發展需要，南紡在6月成立子公司專責不動產招商租賃。南紡指出，短期先以商辦投租仲介為主，中期配合南紡購物中心的需要，將發展購物中心招商、代營運的業務，並對外拓展案源。由於該業務才剛起步，最快也要等明後年貢獻南紡營收。

遠東新旗下六大事業群中，不動產開發事業占營收約三成。遠東新表示，今年子公司遠揚建設「遠揚加州」建案出清餘屋狀況良好，加上租賃收入，上半年不動產開發事業賺進4.43億元，獲利比去年同期好。目前開發重點聚焦新北市板橋區，包括已經動工的「台北遠東通訊園區」第二期，分別有IDC大樓及第二棟研發大樓，估計明年底就會完工。

宜進積極布局商用不動產，先後砸數億在台北東區、南港置產，運營以不動產出租收入為主。

2014年起至今，北台灣房價已有一定程度的修正，但統計實價登錄資料發現，截至目前北台灣主要行政區房價，較2014年房市高點下滑一成不等，而鄰近的基隆市和新竹縣市等主要行政區，卻比2014年逆勢上漲6%至12%。
統計實價登錄資料顯示，今年截至目前台北市住宅平均單價為58.3萬元、新北市30.58萬元、桃園市17.66萬元，皆比2014年房市高點時下修10%至14%；不過，新竹縣市今年上半年的均價17.87萬元，較2014年高點逆勢增加6.68%，基隆市更比2014年同期成長12.923%，落在15.11萬元。

房仲業者指出，新竹縣市與基隆市交通網絡與雙北市、桃園市相聯，在房市多頭時期，不少遞延買盤往這些城市聚集，但在房市盤整期房市買盤以自住需求為主，新竹縣市與基隆市的房價，因只有雙北市價格的一半，吸引年輕小家庭跨區購屋。

全國不動產基隆仁愛加盟店店長杜芳珍指出，基隆市因為地理位置因素，加上鄰近海岸線、腹地較小，房價長期被低估，近期在部分高單建案拉抬下，整體均價上揚，至於一般住宅價格持平。

新竹縣市除自住需求，當地還有竹科坐鎮，家庭年收入在全台名列前茅，顯示新竹縣市的強勁購買能力。

全國不動產竹北加盟店店長陳鎂金分析，新竹縣市房價在2015年、2016年些微修正，爾後買賣雙方價格拉鋸，今年遞延性買盤開始出籠，尤其是竹科客群的消費力強、出手快，在市況有感回升的情況下，價格也有感。

基隆、新竹房市擺脫盤整 要看雙北買氣

北北桃以外的基隆市、新竹縣市，今年房價自2014年的高點穩健成長，但若相較2016年價格則略有1%內盤整。房仲業者表示，房市盤整首當其衝還是以高房價的雙北為主，基隆市與新竹縣市原先房價本來相對較親民，自住買盤雖讓房價上揚，但房市想要有讓此擺脫盤局，還是要看雙北買氣。

統計實價登錄資料發現，雖然新竹縣市、基隆市等「衛星城市」房價，相較2014年高點逆勢成長一成以內，不過相較2016年房市低點，仍略有1%內的修正，顯見房市多頭後，基隆市與新竹縣市房價齊揚，而後房價還是略有盤整。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，北北桃在房市多頭時率先領漲，但房價隨後在2014年成疲軟之勢，價格也早一步修正，反觀新竹與基隆房價本就較為親民，因此在資金外溢效應下帶動起漲，漲幅較為明顯。

不過徐佳馨指出，2016年房市盤整後，全台購屋自住族群進場，而基隆市與新竹縣市的購屋客，本就以在地買盤為主，加上新竹有竹科等高收入族群，基隆市又有台北市的遞延買盤，因此房價在走高一波後，以價格為導向的自住客市場，雖難再有明顯漲幅，卻也穩定支撐在地房市。

凍結5~6年之久的中華電信土地資產活化，將全面動起來！據了解，中華電信已選定三塊自有土地，將由子公司光世代建設公司負責建造三座智慧辦公大樓，另外三塊自有土地則開發為社會住宅大樓，合計總投資金額70~80億元。

如果再加上由桃園市政府出地的桃園創新研發中心、將由中華電投資120億元興建新世代科技園區，合計中華電已敲定的土地開發案、總投資金額將直逼200億元。

中華電信董事長鄭優表示，土地只租不售原則不變。光世代建設公司董事長陳光雄進一步指出，三塊智慧辦公大樓以及桃園新世代科學園區以進駐新創產業、國內及跨國企業研發中心為主，希望發展出四個台灣重要的創新創業研發基地，並藉由新創產業聚落發展出台灣特有的新創產業生態圈，扮演政府推動創新產業的火車頭，並培育出多家跨國獨角獸。

三座智慧辦公大樓中，南港機廠可開發為23層樓的智慧建築大樓，但確切開發樓層還在評估中，預定明年第1季動工，總投資規模超過20億元，預估需要3年半的工期。由於座落在高鐵南港站附近，將與南港經貿科學園區、台北流行音樂中心匯集形成國內高科技、影視、創新產業的新世代智慧綜合園區。

新北市三重智慧辦公大樓的投資規模比南港機廠大，也會在明年動工。另外一棟智慧辦公大樓將座落在台北市。至於三棟社會住宅推案中，萬華預定年底公布細節、明年第1季動工，三棟社會住宅以供給社會青年入住為優先。陳光雄強調，每一棟智慧辦公大樓都會兼顧推動一棟社會住宅，要讓年輕人全心投入創新研發工作同時，讓他們在住的方面無後顧之憂。

至於桃園新世代科學園區的動工時程，預定不會超過明年第2季，將發展成台灣最重要的創新基地。

陳光雄進一步透露，除了自建，未來光世代建設公司也會考慮「合建」模式。中華電信擁有台灣最大的固網及行動寬頻建設，近年透過中華電信研究院開發出各項iEN節能、儲能、智慧家庭、先進物聯網甚至5G服務，成為光世代建設參與民間建商開發案、擁有補足建商在智慧建築方面不足的重要籌碼。

戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰在8月24日濟南舉辦的“2018産業與創新”論壇上表示，公募REITs一旦推出將利好房地産市場，將打通租賃型住房的産業鏈條，有利于租賃型住房發展，有助于抑制房價。

胡峰稱，REITs是盤活存量資産、提高資金配置和使用效率的工具，也是降低企業的財務杠桿，化解信貸市場高杠桿風險的重要手段。他介紹，中國不動産資産證券化處于快速增長階段。2014年、2015年、2016年分別只有2單、4單和12單，2017年達到34單，發行數量超過2014年、2015年、2016年的總和。

他還表示，産業地産的創新不僅要在觀念、方向、模式上創新，也要在融資能力方面實現更高的突破，傳統的開發模式已經不再適用，而資産證券化是地産金融模式創新的重要方式。

　　房地産進入下半場，銷售規模已不再是最重要的，真正衡量房企核心盈利能力的凈利潤，成為各大房企更為關注的指標。

　　8月23日，中海地産披露2018年中期業報，銷售額達1508.5億港元，同比增長18.5%；上半年中海歸屬上市公司股東的凈利潤更高達232.2億港元，折合人民幣約203億，凈利潤率為26.2%。

　　2018年以來，房地産行業逐漸進入下行周期，中海這類穩健的房企卻逆勢提速，一方面保持開發業務規模快速增長，一方面是加碼各類運營，這使得中海在房地産的下半場，具備了彎道超車的實力與能力。

　　另外，房地産行業的下半場，如同國內經濟一樣，房企要由規模型向質量型轉換，向管理要效率，這是不可逆轉的大趨勢。

　　2018年上半年，萬科、恆大銷售增速下滑，高周轉的龍頭碧桂園明確提出要降速，更注重安全和質量。

　　為此，21世紀經濟報道獨家獲悉，中海建立和健全了行業首個全流程數字化管控平臺，這是中海地産董事局主席兼行政總裁顏建國掌舵以來發動的變革，也是中海角逐下半場的本錢之一。

　　凈利潤繼續領先同業

　　根據已披露的房企財報或預告，已經蟬聯“利潤王”14年之久的中海，今年上半年的凈利潤仍大規模領先于同行，成為首個已發中報半年凈利超200億的房企；這也是中海自2010年以來，連續第9年中期凈利率保持25%以上的高水平。

　　橫向比較，上半年，銷售規模大于中海的碧桂園、萬科，分別錄得歸屬上市公司股東凈利潤為129.4億元、91.2億元，遠不及中海。

　　中海超強的盈利能力首先來自于成本管控能力。據21世紀經濟報道記者統計，中海的銷售費用、管理費用、財務費用等“三費”佔比一直以來都處于低位， 2017年中海的三費費率僅為4.33%，今年更低至3.9%。

　　從全行業來看，據億翰智庫統計，2017年TOP100房企三費比率均值為14.27%，這個數字在今年上半年可能還有上升。

　　此外，得益于央企的身份與優質的信用評級，中海的融資成本常年處于行業最低水平。根據中海2018年中期財報，今年上半年，中海的加權融資利率成本僅為4.27%。

　　在住宅開發業務帶來的凈利之外，中海也在著力培育新的利潤增長點。上半年，中海持有型商業物業總收入達20.3億港元，同比增長46%。

　　中海的寫字樓業務為公司帶來了更多盈利。中海擁有甲級寫字樓38棟，總運營面積超過229萬平方米，是中國內地最大的單一業權寫字樓發展商。

　　其聯合辦公品牌Office-zip的新一代産品，在北京、上海、成都、濟南、武漢落地運營，平均出租率超過90%，有效租金較傳統寫字樓租金溢價160%。

　　此外，中海還擁有綜合購物中心12家，星級酒店12家，以及28.2萬平方米的5個輕資産運營的商業項目。

　　截至6月末，中海累計已運營商業物業373萬平米，在建面積210萬平米，待建面積346萬平米。

　　中海商業制定了未來五年的百億計劃，即在2023年，持有型商業物業總收入達到100億。

逆勢提速與彎道超車

　　當前的中國房地産業，正處在一個換擋期，住宅開發的天花板已現，所有的房企都在轉型；在房住不炒的大背景下，限價、限售等各種調控手段，又基本鎖定了房價的漲幅，房企的盈利空間被不斷壓縮。

　　包括萬科、碧桂園、中海在內的開發商都已經開始轉型。中海地産的轉型可以稱之為“地産+”模式，即圍繞地産本身，開發+運營雙輪驅動，圍繞空間做生意，做空間的一切生意。

　　在此基礎上，中海提出了“三大産業群”戰略：住宅開發産業群、城市運營産業群、創意設計及現代服務産業群。

　　面對調控日趨嚴厲、流動性更為緊張的房地産市場，中海這樣的穩健型公司表現得更為從容，甚至主動出擊，開始逆周期提速發展。

　　顏建國表示，中海力求在規模上持續上臺階。上半年，中海依舊保持積極的拿地姿態。根據中報，1-6月公司累計吸納土地26宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，同比上漲48.5%，地價總權益支出459億港元；六月底，集團係列公司總土地儲備8736萬平方米。

　　與此同時，中海的新開工及在建面積均創下歷史新高。2018年上半年，中海實現新開工面積1597萬平方米，同比增長43%；在建面積4456萬平米，同比增長56%，超過去年全年在建規模。

　　中海穩健的財務策略可以支撐公司在行業下行周期逆勢擴張。2018年上半年，集團地凈借貸比率僅為28.1%，資産負債率為59.96%，上半年加權平均融資成本4.27%，均處于行業最低水平，仍然有較大的加杠桿投資空間；期末在手現金為港幣則高達1279.3億元，現金充裕。

　　不過對于土地投資，顏建國表示，目前政策處于高度多變期，公司對市場高度審慎謹慎，負債率處于較低水平，手頭現金比較多，寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地；今年第三季度比第二季度或去年，土地溢價率明顯下降，相信下半年會有好的拿地機會出現。

　　顏建國預計，下半年房地産調控管制將更加嚴厲，房地産調控政策持續不放松，長效機制的相關政策漸行漸近，市場波動性調整逐漸加大，房價與銷量都將面臨下行壓力。

　　下半年，中海地産將積極應對政策與市場變化，加快開發、加快銷售、加快回款，加快持有型商業物業的運營規模與收入增長。

　　除了加強運營與現金流，中海在管理和效率上的優勢，也是目前多數房企無法企及的。

　　房地産的下半場，要求房企更加注重産品、管理。資料顯示，自2017年以來，中海陸續推進了60多個信息化管理係統的研發與應用，對房地産開發全流程的業務進度與作業水平實施精準管控。

　　面對前景不明的下半場，顏建國希望，通過科學、精細化管理，為中海蹚出一條新的賽道，再次構建中海的競爭壁壘。

　　北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市，極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看，預計後續還將有大量的限競房入市，未來這一品類的供應比例將繼續提高。

　　經過“限價令”的嚴厲調控下的北京新房市場，正在悄然發生質變。新房的供應量有所增加，供應結構也出現變化。

　　根據北京市住建委的資料，截至8月21日，今年北京有66個新房項目領取預售許可證，形成供應18946套，面積241.14萬平方米。這一規模比去年同期有明顯提高。

　　與此同時，今年新增的新房供應中，非別墅住房套數達到84.6%，也高於去年同期。

　　合碩機構首席分析師郭毅認為，一方面，今年北京的限價政策較為嚴厲，在一定程度上限制了高端住宅專案的入市；另一方面，過去兩年來北京的土地供應增加，並在今年形成住宅供應。而限競房的推出，同樣為市場增加了普通住宅的供應。

　　限競房強勢入市

　　根據北京市住建委的資料，截至8月21日，今年北京供應的新房套數比去年同期增長了35.9%，供應面積增長21.1%。這也是最近幾年來同期北京新房供應的最高水準。

　　近幾年來，北京新房供應和成交量均不高，土地交易規模偏低被認為是重要原因。

　　按照郭毅的觀點，今年北京新房供應量增加，很大程度上在於去年土地供應規模提升。官方資料顯示，2017年北京土地市場供應面積1697平方米，同比增長190%，創近四年新高。其中，住宅用地供應93宗，供應面積1254萬平方米，為近四年最高，同比增加4倍。

　　從2016年末開始，北京在土地出讓中重新祭出“限房價、競地價”的規則。在此規則下，大量地塊競出，並在今年以“限競房”的形式供應到市場中。

　　根據北京市住建委的資料，在今年新增的新房供應中，限競房項目有13個，累計供應住宅5844套，成為一個重要的供應來源。

　　郭毅表示，普通住宅的開發節奏本身就快於豪宅。因此，當普通住宅地塊供應量增加時，形成房屋實際供應的週期就相對較短。其中，今年限競房供應增加，正是由於上述原因。

　　今年1月4日，電建地產以16.75億拿下豐台區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造地塊，這也成為2018年北京土地首拍。到8月19日，該地塊上的限競房專案“電建地產•洺悅苑”首期住宅就已開盤。節奏明顯快于市場平均水準。

　　中原地產指出，北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市，極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看，預計後續還將有大量的限競房入市，未來這一品類的供應比例將繼續提高。

　　該機構還認為，在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫後，北京樓市將逐漸進入供應加量週期。

　　市場走向“量增價穩”

　　與普通住宅相比，今年高端住宅的供應量相對平穩。根據官方資料，截至8月21日，北京供應別墅專案29個，合計2923套，面積69.14萬平方米。去年同期的資料是33個別墅專案，房屋2446套，面積69.39萬平方米。

　　但今年北京的“限價令”更加嚴厲，使得豪宅項目價格並不高。截至目前，今年北京入市的新房項目最高均價不超過9萬元。而在去年，部分單價超過10萬元以上的專案被放行，其中包括單價達到12.5萬元的“中駿天宸”。

　　多數分析人士認為，未來一段時間，北京的限價政策不會有根本性鬆動。根據統計局的資料，今年7月北京市新建商品住宅價格環比上漲0.2%，自今年3月以來，一直保持持平或增長態勢。

　　這種情況使得北京高端豪宅的供應變得更加稀缺。近日，位於南三環的“懋源•璟嶽”項目正式開放。該項目前身為2013年的夏家胡同“地王”。當時，懋源以17.7億元的總價獲得該地塊，溢價率30.2%，剔除保障房部分，樓面價高達45819元/平方米。這也是當年北京的單價“地王”。

　　由於該專案地段優越，且產品被打造成低密別墅，有業內人士估算，項目單價將超過10萬元。但目前價格尚未最終確定，入市時間也未確定。

　　懋源地產總經理助理、行銷策劃總監劉強向21世紀經濟報導表示，企業能做的就是把產品做好，“其餘的交給市場”。

　　郭毅認為，在土地交易升溫和“限價令”的共同作用下，未來北京新房市場的供應量將繼續增加。其中，普通住宅的比重會有所增多，高端住宅比重下降，但稀缺性會進一步凸顯。

　　多數機構認為，這種情況既有利於北京新房成交量的回升，也有利於價格的平穩。

　　我愛我家(5.510, -0.01, -0.18%)集團研究院指出，隨著供應量的增加和調控力度不減，未來北京樓市將保持“量增價穩”的趨勢。按照該機構的資料，7月北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽2702套，環比上升61.41%，同比上升63.16%。當月北京市新建商品住宅的成交均價是42933元/平方米，環比下降13.29%，同比下降17.91%。

三亞市住房和城鄉建設局近日下發《關於規範新建商品房＜商品房買賣合同＞網簽備案管理的通知》，宣佈從9月1日起開始實行限時網簽，即當月銷售當月網簽。

根據通知，房地產開發企業取得商品房預售許可證後，必須將相關證書、房源資訊及合同範本等在售樓處明顯位置進行公示。同時，按照向物價部門申報的一房一價向社會公開銷售全部房源，嚴禁囤積房源、捂盤惜售。

三亞從9月1日起開始實行限時網簽，即當月銷售當月網簽。每月1日至25日，開發商應向三亞市住房和城鄉建設局房產資訊中心提交當月銷售房源網簽備案資料，審核通過後，予以網簽（25日至31日後銷售的，可在下月申報），嚴禁滯後網簽。如未能在限期內按要求提交，不再受理辦理。

此外，開發商與購房人確定購房意向前，應先到三亞市住房和城鄉建設局核定購房人資格，符合條件後，才能簽訂認購協議，收取購房款。在提交網簽資料時，必須對提交資料的真實性作出承諾，否則，一律不予辦理網簽備案。

已取得《商品房預售許可證》的專案，在9月10日前，開發商應將已銷售未網簽房源統計表及認購協議和付款憑證報送至三亞市住房和城鄉建設局房產資訊中心。逾期不報送的，按未售房源處理。

同時，進一步加大對違法違規銷售行為的處罰力度。嚴厲打擊未批銷售、規避限購政策、哄抬房價等違法違規行為，進一步維護三亞市房地產市場秩序，違法行為一經查實，將按相關法律法規進行從重處理。

我愛我家曾在並購重組時定下業績對賭協議，承諾2017年、2018年、2019年實現的扣非淨利潤累計分別不低於5億元、11億元以及18億元。

地產市場總體處於嚴調控背景下，對我愛我家為代表的仲介商而言，雖然目前二手房經紀業務仍是主要收入來源，但隨著國租賃需求崛起，長租公寓成為下一個資本角力的市場

近日，胡景暉離職及炮轟高房租一事，將我愛我家推上了輿論的風口浪尖。

我愛我家（000560.SZ）是A股市場的新兵，2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收購了84%股權。2018年5月，昆百大A正式更名為我愛我家。那麼，新入場A股的我愛我家表現如何呢？此次事件對公司有何影響？《投資者報》記者近日致電致函公司解姓負責人，其稱半年報發佈期間不方便回應。

　業績對賭壓力

今年4月，昆百大A發佈了2017年年報和2018年一季報，2017年年報未併入我愛我家業績，今年一季報才真正實現並表。據一季報數據，公司營業收入25億元，同比增長642%；淨利潤1.46億元，同比增長905%。顯然，今年一季度公司業績飆升主要是由我愛我家業績並表所至。

公開資料顯示，我愛我家旗下擁有“我愛我家”、“相寓”、“偉業顧問”及“匯金行”等多個專業業務品牌，業務範圍涵蓋房地產全產業鏈。其中，長租公寓品牌“相寓”所涉及的資管業務是我愛我家及其母公司昆百大A近期主要發展方向，這塊領域也是本次胡景暉所引發的輿論風波討論的中心。

據公司發佈的投資者關係活動記錄表中資料，我愛我家業務目前覆蓋北京、上海、杭州等國內16個大型城市，50餘個海外國家和地區。2015年至2017年一季度，新房業務收入分別為9億元，17億元，3億元，資管業務收入分別為4.3億元，7.8億元，2.1億元，經紀業務收入分別為34.3億元，55.4億元，13.8億元。從資料來看，公司經濟業務占主導位置，資管業務占比也越來越高。

對於公司的住宅資產管理業務，據我愛我家公開資料，其分為分散式公寓管理（相寓Home）和整棟式公寓管理（相寓Park）兩種模式。分散式資管通過接受業主委託處理房屋出租事宜，包括受託房屋修整、撮合實現房屋出租、定期代收及轉付租金、後期物業管理等；整棟式資管通過標的公司承租整棟公寓，裝修後對外出租、收取租金，同時向承租人提供物業管理服務。目前，在管規模分別為27萬套、55萬間，覆蓋城市14座，業主續簽率75%。單2017年資產管理業務的持有套數同比增長了60%

而關於此次輿論焦點的長租公寓業務，在戴德梁行發佈的《長租公寓市場發展研究》報告中這樣形容目前的長租公寓市場，“作為住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓市場將迎來‘最好的時代’。”東方證券研究報告指出，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。

公司在2017年年報中也強調，“在2018年將完善相寓租住產品圖譜，持續進行新產品的研發試點更新反覆運算，提升相寓服務與產品品質；同時，建立整棟業務事業部，推進B端合作，推進各城市的項目落地及運營管理團隊建立。”由此可見，對長租公寓的重視程度。

值得注意的是，我愛我家曾在並購重組時定下業績對賭協議，承諾2017年、2018年、2019年實現的扣非淨利潤累計分別不低於5億元、11億元以及18億元。而資料顯示，2014年-2016年，我愛我家的淨利潤分別為-6718萬元、1.8億元、3.2億元，2017年公司營收81億元，淨利潤5.3億元。

在仲介行業競爭如此激烈的背景下，我愛我家如何在兩年內實現18億元的淨利潤？從財報資料來看，我愛我家對資管業務較為看重。公告顯示，“我愛我家將重點發展資管業務。我愛我家主要有新房、二手房、資管三大業務，幾乎涵蓋了房產所有交易鏈條，雖然目前二手房經紀業務仍是其主要的收入來源，但隨著國內租賃市場的崛起，資管業務或將成為我愛我家未來重要的增長動力。”

不過業績對賭是否對我愛我家在租賃市場的策略影響很大，為確保實現業績承諾，加速囤房追求高租金？

從公司此前對對賭業績的回應稱：“對賭業績目標的完成並沒有非常大的難度，淨利率達到6%左右就可以完成目標，實際上已經具備這樣的能力。其實公司有很多業績增長點，以前缺乏股東的支持和資源。此外，資產管理業務和租賃業務可以有效抵禦市場波動。”

　資管業務競爭激烈

我愛我家從2005年便開始佈局資管業務（分散式和集中式長租公寓管理），業務比重逐年增加，但長租公寓前期投入大，相寓運營週期還比較短，仍然處於前期虧損狀態。2017年第一季度，相寓淨利率為-13.15%。而對於這一塊的盈利模式，我愛我家曾稱：“資產管理的盈利模式不是賺取租金差，盈利主要來自於免租期。在免租期內將房子租出去，就能賺取免租期剩下期間的租金。盈利的核心是如何儘快把房子租出去，這是運營管理效率的問題。”

從行業上看，另一個房產仲介龍頭鏈家與我愛我家競爭激烈。

在利潤對比上，2014年，我愛我家處於虧損狀態，而同期鏈家稅後淨利潤為7444萬元；2015我愛我家扭虧為盈，淨利潤1.49億元，而擴張下的鏈家淨利潤增長近10倍，達到8.08億元。

此外，除了房產仲介龍頭與我愛我家的競爭，新的房產仲介如雨後春筍般湧現出來，想要在新房市場和二手房經紀業務上分一杯羹。再加上2017年國家雖未放鬆對新房市場的政策調控，但卻意外在租賃住房上給了開發商、仲介新的思路。各大仲介商紛紛重點佈局租賃業務，我愛我家競爭壓力將會更大。

對於在長租公寓領域相寓如何獲得更多房源以及核心競爭力，我愛我家曾稱：“如果說到優勢，首先公司有從事這個業務的基因；其次，各方面的服務都能做到規範、到位。另外，進入城市時間越長公司對當地情況瞭解越深，根據實際交易資料，可以更加專業的提供服務和完善產品。”

截至2018年8月24日，我愛我家股價5.51元，市盈率64倍，胡景暉辭職之後，公司股價呈下跌趨勢。

去年急速冒起的內房新城發展（01030），今年上半年仍能延續佳績，中期純利15.96億元（人民幣．下同），按年大增3.46倍；核心純利16.13億元，增長3.59倍。每股盈利27分；宣派25周年特別息每股7港仙。

盈利飆3.5倍 淨負債率急升

期內，收入160.35億元，增40.3%；其中物業銷售146.08億元，增34.8%，物業管理及租金收入分別增1.46倍及1.29倍。毛利率增至36.7%。

期內收購土地儲備項目82個，涉及樓面2073.9萬方米，每方米均價2366元；累計土儲8644萬方米，足夠3至4年發展之用。

截至6月底，淨負債比率154.6%，較去年底急增54.2個百分點；加權平均利率5.58厘。

該公司去年合約銷售急增94.4%，至1264.72億元，晉升為香港上市內房股賣樓銷售頭十大，今年全年銷售目標1800億元，今年首7個月合約銷售1136.63億元，增長1.06倍，完成目標的63.1%。該股上周五收報6.3港元，市值372.81億港元，已於年內獲納入「滬港通」、恆生綜合大中型股指數及MSCI中國指數。

大手買家豪擲1.56億掃6戶

多個新盤埋身肉搏，新地（00016）旗下長沙灣南昌站上蓋項目匯璽II，周日（26日）進行重推後首輪發售，合共推出364伙，吸引大批準買家到場揀樓，雖沒有月初推售同系元朗PARK YOHO Milano的萬人空巷情況，但場面亦相當火熱，並出現多宗逾億元大手掃貨個案，最大宗斥資1.56億元連購6伙，即日幾近沽清，售逾97%單位，套現逾50億元。

受匯璽II開售及多個樓盤收票「鎖死」資金影響，其他新盤僅錄得零星成交，總括過去兩天（25日及26日）新盤共沽367伙，按周大升約9倍，新地獨佔99%，同時令本月新盤成交量彈升至逾1200宗，超越7月全月的成交宗數。

新盤暫錄1200宗成交多過上月

匯璽II昨推售364伙，為新地今年單日推售最多單位，發展商先進行大手組別（A組及S組）揀樓，每組買家最多購3伙，必須包括一伙實用面積1000方呎以上單位。市場稱大手組別共售出約100伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑指出，大手組別以大單位較受歡迎，一房細戶去貨相對較慢，該行最大手買家豪擲約1.56億元一炮過掃入6伙，包括5個4房單位及一個一房單位。美聯住宅部行政總裁布少明表示，該行最大手斥資約1.2億元掃入5A座50樓以上高層全層A至C室3個大單位，實用面積1234至1509方呎，全為4房單位。

加推119單位 每呎25883

認購一至兩伙的B組則於中午12時半開始登記，現場情況更為鬧哄哄，記者於尖沙咀九龍站環球貿易廣場現場所見，準買家12時陸續到場，下午1時已有數百人在位於3樓的寫字樓電梯大堂排隊，人龍更「打蛇餅」，延伸至一樓停車場。

新地副董事總經理雷霆形容，現場銷情熾熱絕無誇張，料加推有輕微加價空間。新地代理總經理陳漢麟表示，大手客反應熱烈，共售出近100伙。

發展商昨晚公布，全日共售出逾97%，套現逾50億元。市場消息稱，其中10個折實價1000萬元或以上的一房單位，實用面積385方呎，傳已全部售出，最貴一伙折實價1040萬元，惟實際造價仍有待發展商公布。該樓盤昨晚深夜加推119伙，實用面積270至1254方呎，價單定價803萬至4654.3萬元，呎價27179至38774元；扣除折扣和回贈後，折實售價約638.12萬至3723.44萬元，折實平均呎價約25883元。位於深旺道28號的匯璽II，提供1188伙，實用面積269至1509方呎，2019年6月底入伙。

愛炫美餘貨短期提價15%

新地匯璽II一炮售逾350伙，過去兩天同系其他新盤包括屯門御半山、大埔白石角雲滙2期、元朗PARK YOHO Milano等，亦受「匯璽效應」帶動共沽9伙，單是新地旗下樓盤，過去兩天已售出約364伙，佔整體一手交投量367伙的99%，令過去兩天新盤成交量較對上一個周末（18日及19日）僅約37宗，按周大升約9倍，同時令本月新盤總成交量突破1200宗水平，超越7月全月近1100宗成績。

其他新盤僅錄得零星成交，惟不乏矚目個案，其中長實（01113）荃灣海之戀．愛炫美昨天以3327.8萬元售出5A座47樓A室，實用面積1162方呎，呎價高見28639元，創荃灣區標準戶呎價新高。長實地產投資董事郭子威說，該樓盤錄得新高紀錄成交，有見高鐵通車在即，餘貨計劃於短期內加價，加幅或高達15%。

今年推售規模最大的新盤、由南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6，項目首批單位折實平均呎價雖然貴絕日出康城，惟未影響準買家入市意欲，過去兩天首個周末開放示範單位及收票，即出現「爆票」情況。項目上周五（24日）開始收票，發展商表示，3天共錄得逾2800票，以首張價單487伙計，超額認購約4.7倍。

鄭希怡入兩張飛

LP6位於九龍灣傲騰廣場的展銷廳，記者昨天下午3時於現場所見，參觀未見排隊人龍，情況不及周六（25日）人龍由展銷廳排至戶外，惟展銷廳內仍然非常墟冚，大廈模型亦圍滿參觀者，入票處則見不少市民排隊等候入票。

市場消息稱，歌手鄭希怡昨天亦有到場，並入票兩張，為樓盤增添星味。

據了解，發展商規定一人一票制，不論入票大手組別或只購一伙組別，每人只能入票一張，以杜絕水份票。發展商昨晚公布，自本月24日收票以來，過去3天累收逾2800票，以首張價單計，超購4.7倍，凍結市場資金2.8億元。

LP6由4幢組成共提供2392伙，實用面積289至2712方呎，發展商首張價單推出487伙，折實平均呎價15304元，已貴絕日出康城歷來各期數首批單位，折實售價449.2萬至1324.1萬元，當中折實價低於600萬元的單位佔約188伙，佔首批單位比例約38.6%，預計2020年9月底落成入伙。

市區具重建潛力的物業獲發展商和投資者青睞，興勝創建（00896）近月總斥資約8.5億元成功併購的新蒲崗美華工廠大廈全幢，於上周五（24日）以12.53億元轉手，持貨不足半年，賬面升值4.03億元（約47%）。

新近易手的美華工廠大廈位於新蒲崗三祝街19號及七寶街1號，該廈佔地約1.49萬方呎，估計可建樓面面積約17.9萬方呎，興勝創建今年3月至4月與舊有業主簽訂臨約，並於5月簽訂買賣協議，7月底完成交易，總涉資約8.5億元，連同相關印花稅計算，總收購成本約9.2225億元。

樓面呎價7000冠九龍東

以最新成交價12.53億元計算，不足半年該物業已升值約4.03億元。興勝創建預期，出售該廈可錄得約3.3075億元收益。

據悉，新買家為本地投資者，以最新成交價和可建樓面面積計算，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約7000元水平，料屬於九龍東工業用地樓面呎價新高。

新盤搶客 僅一城錄減價售

市場聚焦新盤，過去周六、日，10大屋苑只有沙田第一城錄得1宗減價成交，創近3年最少成交。業主減價沽樓，牛頭角淘大花園兩房633萬元沽，較銀行估值至少平近1成。

不明朗消息增加，以及新盤搶客，二手交投萎縮。中原地產指出，10大屋苑僅錄1宗成交，按周少2宗，與今年農曆新年（2月17、18日）的周六、日同錄1宗成交，更是自2015年10月10、11日錄得零成交後，近3年來最少成交周六、日，當時正值中、港爆發股災。

一城低層市價 呎售17737元

過去兩天10大屋苑錄得唯一成交，是沙田第一城31座低層G室，實用面積327平方呎，美聯物業首席聯席區域經理黃錦瀚指出，單位開價608萬元，減價28萬元以580萬元沽出，呎價17,737元，屬市場合理價。

至於利嘉閣地產錄3宗，按周多2宗。美聯物業錄2宗，創27周新低，按周少1宗。香港置業錄4宗，較按多1宗（各代理統計屋苑有別）。代理指出，新盤貼市價推出，買家傾向一手市場，短期內二手成交仍然膠着。

天晉4房樓王撻訂 重新放盤

個別單位售價，更低於銀行估值。據悉，牛頭角淘大花園N座高層1室，實用面積377平方呎，原叫價698萬元，累減價65萬元，以633萬元沽出，減幅9%，呎價16,790元。翻查主要3間銀行，對單位估值，由702萬元至733萬元不等，即上述單位造價，比估值最少平近1成。原業主於2014年以380萬元入市，持貨4年轉手，升值67%。

另外，將軍澳天晉4房樓王買家撻訂，現重新放盤。單位為IIIB期1B座高層B室，實用面積945平方呎，望海景，於5月份以2,168萬元沽出。據悉，單位已簽訂正式買賣合約，但買家未能成功上會，最終撻訂離場，涉及樓價1成，約216.8萬元訂金，現單位以2,280萬元放盤。另長沙灣宇晴軒兩房逼近千萬元。中原地產分行經理楊麗娟指屋苑3座極高層E室，面積501平方呎，成交價980萬元，創屋苑兩房價新高，呎價19,561元。