低薪、高房價狀況嚴重，年輕人買不起房成事實，根據財團法人金融聯徵中心的統計數字顯示，近10年年輕人的貸款購屋佔比每況愈下，近1年更來到最低點，所有貸款購屋人中，20~30歲的貸款人僅佔13%，六都中則以台北市的年輕人佔比最低，不到1成，新北市也僅11.5%，佔比最高為高雄市，但仍不及2成。

屋比超省房屋比價平台彙整財團法人金融聯徵中心資料，觀察自去年第1季至今年第1季的貸款購屋者發現，全台20~30歲的購屋者僅佔14.3%，其中六都年輕人購屋佔比全都低於2成，台北甚至只佔7.7%，新北僅佔11.5%，桃園市及高雄市各為16%、18.6%較高。
再觀察近10年年輕人買房佔比狀況，從2009年的17.6%，出現緩步下滑的趨勢，降至今年僅餘13%，顯見即便今年房市逐漸復甦，但能買得起房的年輕人似乎仍在少數，且買房成長力道遠不如其他年齡層。

買房佔比緩步跌
屋比房屋比價創辦人葉國華分析，目前年輕人買不起房的問題，與房價過高和普遍低薪有極大的關係。
其中又以房價最高的台北市、新北市狀況最為鮮明，今年第1季全台平均購屋總價高達1022萬元，10年漲幅超過5成，而台北市第1季平均購屋總價達2071.9萬元，新北市也有1190.2萬元。

葉國華強調，「根據勞動部統計，去年30歲以下的年輕人，平均年薪不到40萬元，如此收入，幾乎無力負擔起目前千萬元等級的高房價。」

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，保守估計，年輕人若購買總價800萬元房屋，自備款就要準備約240萬元，以利率1.7%、30年本利攤還計算，每月房貸本息需繳納1萬9869元，「依照勞動部統計的平均年輕人月薪不到3萬元來看，光繳納本息就佔據總收入的2/3，明顯失衡。」

應降低居住成本
年輕人無力買房，也與政府提出幫助年輕人購屋方案不夠多元與優惠有關，提供助力相當有限，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴補充，目前全台約有78%的年輕人選擇在房價較高的六都購屋，「建議政府在嚴控授信風險下，提供更多元、優惠的貸款政策，助年輕人早日一圓成家夢。」

不過信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，年輕人買不起房其實是普遍的社會現況，「這已是事實，除非有家人提供自備款的援助，否則年輕人本來就要存錢一段時間才有能力買房。」也因此，房價最高的台北市，年輕人購屋比例更低。

「政府要解決的是大家的居住品質，而不是讓所有人都買房。」曾敬德指出，近期政府推出的社會住宅、公共住宅及租金補貼等政策，就是為了降低年輕人居住成本，讓他們趁這段時間存錢，未來才有買房的能力。

富豪不用貸 6戶捧現金買「大安阿曼」

窮忙的年輕人連貸款買房都無力，但有錢人滿手現金，闊氣砸逾億元買豪宅也不用貸款！近期陸續揭露交易的台北市大安區豪宅「大安阿曼」，已知的16戶中至少6戶買方不需貸款，而該社區單戶總價均超過1.5億元，神秘買方多來自科技業、投資公司。

單戶總價逾1.5億
「大安阿曼」近期陸續出現16戶預售屋、新成交實價揭露，扣除親友特殊交易後，12、15樓戶在今年4月分別以總價1億6893萬元、1億8320萬元成交，換算單價167.5萬元、176.7萬元，屬該社區目前成交單價的中高水準。其中12樓2戶由葉姓自然人分批買入，均未貸款，等於是捧3.6億餘元現金買房，足見其財力之雄厚。
預售屋交易13樓其中1戶，由啟端投資公司未貸款購置，該公司董事長吳炳昇為股王大立光對手、3D感測技術大廠奇景光電（Himx）董座，購入總價逼近2億元，換算單價176.2萬元。另16樓其中1頂樓戶買方廬麟投資，同樣也是一次拿出近1.8億元買房。另6、11樓也是「現金買房」的買方。

避房貸利率損失
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指，「該社區預售時期開價平均每坪190萬元，目前揭露高樓層單價多在170萬元以上，顯見議價空間不大。」他認為富人捧大筆現金買房，是免於升息趨勢所致房貸利率損失，但若為企業購置，可能是分配公司盈餘至房地產項目，做節稅目的。

高雄房價因較北台灣便宜，民眾購屋多以新成屋、電梯大樓或透天別墅為主，然而屋齡普遍老舊的公寓，因多位屬精華的市中心地段，且房價更形低廉，近年也吸引不少首購族、或資金較不充裕的買方購買。因需求增加，也帶動公寓價格上漲，統計近8年高雄市公寓成交總價，從2011年平均237.8萬元持續上揚，至今年309.7萬元，漲幅達3成。

地段佳公設比極低
屋齡20~40年的公寓通常坐落在市中心，地段不差且公設比極低，成為近年購屋人的考量。台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏指出，縣市合併後高雄房市買氣提升，整體房價都呈上揚走勢，公寓價格當然也水漲船高，包括內惟、文化中心與三多商圈周邊公寓更是搶手。

陸志宏解釋，內惟公寓因搶搭台鐵地下化議題，近年買氣明顯提升，文化中心位南高雄蛋黃區，公寓更是長年熱銷物件。「公寓樓層不同價差非常大，門前可停車的1樓公寓，是整棟最貴的戶別，愈往上房價越低，目前市面流通的物件多4~5樓戶型，1~3樓相對搶手。」

捷運交通議題助漲
東森房屋研究中心經理于靜芳指出，高雄市區包括五福路文化中心、三多路商圈因有捷運機能、商圈人潮，平均房價多有支撐，即使鄰弄巷內屋齡較老的公寓，房價也隨地段、機能而上漲，以捷運紅線三多商圈站周邊平均住宅房價的實價揭露來看，每坪約15~16萬元，大樓每坪約16萬元、公寓每坪近12萬元，價差不大，精華地段的公寓更因公設比低、空間大，又搭上都更話題，受自住客青睞而價格持穩。

但于靜芳也提醒，首購族應避免挑選屋齡超過35~40年以上的過老產品，避免維修費用過高，也可能不易申貸。

近年高雄土地買氣熱絡，其中高雄市地政局地土地歷次標售狀況都相當受歡迎，該局今年第3季亦將釋出土地，預計於9月19日公開標售，共計14標，土地標售面積多達7764坪，總標售底價為27億6999.1萬元。尤以鼓山區美術館特區地2045.8坪土地最受關注，標售底價17億3808萬元，換算每坪價格84.9萬元。

Q2標脫率達94.1%
回顧今年高市地政局第2季地土地標售，吸引高達73封標單，最終有16標土地標脫，標脫率94.1%，無論標單與標脫率均創歷史新高。今年第3季地土地標售，範圍涵蓋鼓山區美術館特區、三民區中都重劃區、楠梓區高雄科技大學海科大校區與高雄大學生活圈等。

近期高雄市不少公開標售成績不俗，住商不動產高屏澎區協理林祺博認為，標售成績亮眼原因除了建商補庫存外，地方政府端上的皆屬優質大菜，也是重要因素。

例如此次最受矚目的土地即位於美術館特區，基地臨美術東四路與美明路，距離美術公園僅600公尺，面積2045.8坪，標售底價17億3808萬元。值得留意的是該筆待標地旁，為城揚建設今年於第2季標售中所取得的1808坪土地，得標金額15億6050萬元，換算每坪價格86.3萬元。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，此次美術館地區釋出的精華地與第2季釋出的土地緊鄰，每坪標售底價與上次城揚建設購入價差不大，開價屬合理行情，但該筆土地購入門檻較高，適合大型開發商搶標，「另包括楠梓、小港、仁武土地開價都合乎市場行情，若無意外土地標售將持續熱絡。」

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，土地是建商最重要生產原料，建商積極購地是因為看好未來房市景氣，加上手上土地庫存量不足，因此加碼購地，「但從近期土地標售發現，目前標脫行情已高於市價，建商加價購地的成本可能反應在未來房屋售價。」

新潤興業（6186）今年下半年在總銷約9億元的「明日禾禾」即將交屋入帳，營運將轉強；法人表示，新潤明後年將進入營運高峰，至少有五大案陸續入帳，營運可期。

新潤興業今年上半年無新完工建案交屋入帳，營收僅2.36億元，年減54%，稅後虧損0.65億元，較去年同期虧損0.05億元擴大，每股稅後虧損0.74元。昨（27）日收在16.75元，上漲0.1元。

展望下半年，新潤總銷約9億元的「明日禾禾」即將交屋入帳，公司營運將轉強，今年營運可望轉盈。

法人表示，新潤興業今年業績較低潮，不過明後年至少將有五大新案陸續完工入帳，包括總銷約40億元，公司分回六成、約24億元的新北市板橋永翠特區「翠峰」，以及總銷33億元，新潤分回七成、約23億元的桃園高鐵特區合建案「新潤A18」，兩大案合計銷售戶數達600戶，總計總銷金額達47億元，平均銷售約七成，均將在明年底完工入帳。

另外，新潤位於新北市三重福德南段「橋峰168」、「林口A7住宅區」及「幸福莊園Ⅱ期」，三大案合計總銷金額為48億元、銷售戶數達500戶，將於2020年陸續完工交屋，公司2020年業績可望維持高檔。

新潤表示，未來三到五年業績已布局完成，並有機會在明年進入豐收期，營運表現可望穩定向上。

新潤機構繼去年推出「挺青年-成家優惠方案」鼓勵青年安心成家購屋，今年加碼推出「你換屋，我繳息」優惠方案，迎接房市剛性需求；新潤興業指出，新潤持續朝多元、一般自用住宅產品做開發，產品以中小坪數設計為主，希望未來建案不僅價格具競爭力，更能支持年輕人存房成家，減輕年輕人購屋壓力。

碧桂園超大造鎮案
大馬首相馬哈地︰買了也不發簽證

馬來西亞首相馬哈地繼上週訪問中國時宣佈暫停「一帶一路」項目後，昨再向中國企業丟出震撼彈，宣布中國知名房企碧桂園在馬國興建的「森林城市」建案不得向外國人銷售，馬國政府也不會發森林城市居住權簽證給外國人。但隨後中媒「華爾街見聞」報導，碧桂園稱經與馬國政府核實後，大馬當局未表示「森林城市」禁止向外國人銷售。

「森林城市」由碧桂園和大馬柔佛州人民基建集團合作興建，是一座人工填海島嶼，位處柔佛州的首府新山；新山是馬來西亞第二大城，更是中國「一帶一路」中「海上絲綢之路」的必經之路，於二○○六年被劃入新馬經濟特區依斯干達特區（Iskandar），預計發展成如深圳之於香港的經濟特區。

碧桂園森林城市佔地面積約二十平方公里，相當於半個澳門，能容納約七十萬人，總投資達一千億美元，預計耗時二十年開發。行銷宣傳是購房者有機會獲得馬國的長期簽證；依據馬國政府二○○二年發布的「第二家園」計畫，在馬國存款三十萬令吉（約二二五萬台幣），並在一年後至少保證十五萬令吉（約一一三萬台幣）存款，就可獲得長達十年的簽證。

近幾年來，中資大量湧向新山，投資高速公路等基礎設施建設，興建大型商業住宅區。根據馬國投資發展局（MIDA）資料，到去年七月底，中國在馬來西亞累計非金融類直接投資約三十五．五二億美元；因中資湧入，引起柔佛州當地人怨聲連連，抱怨中國人炒高房價、填海造陸破壞環境及對漁業負面影響。

去年七成買家是中國籍
馬哈地在先前選舉期間多次表示，森林城市和其他中資支持項目，是前首相把國家出賣給中國的證據，森林城市「不是中國投資、而是殖民」；森林城市案去年有七成買家是中國籍。

根據路透報導，馬哈地強調：「有一件事是肯定的，將要建成的這座城市不能出售給外國人，我們不會給來這裡居住的人發放簽證；我們持反對意見，因為森林城市是為外國人建造的，而不是為馬來西亞人建造的，大多數馬來西亞人無法購買那些住宅」。

馬來西亞智庫亞洲策略與領導研究院高級總監劉正洲分析，馬哈地要求審視碧桂園的投資項目，主因是質疑這個計畫受惠者都是富有的外國人，而本國人卻無法從中獲利。

碧桂園馬國2案 都賣到台灣

傳出遭馬來西亞政府下令「禁售外國人」的碧桂園新山建案「森林城市」，也跨海來台銷售，並在台北市敦化南路上設有展售中心。碧桂園二○一五年推出第一期「金海灣」時，就曾透過台灣業者銷售其中的兩棟、約五百餘戶，近年陸續交屋。

二○一五年六月，碧桂園首度將馬國新山的「金海灣」，透過台灣專營海外房產業者來台銷售；碧桂園是在二○一二年搶進馬來西亞新山購地，二○一三年開始銷售預售案，預計興建四十餘棟、九千餘戶的造鎮案。

「金海灣」之後推出的「森林城市」，則未與之前的台灣代銷業者合作，而是在台灣設展售中心，目前仍在銷售中。

碧桂園首期推出的「金海灣」近年陸續交屋，曾爆發自行到中國向碧桂園承購的台灣民眾投訴指控施工品質不佳，經多次與碧桂園溝通，已獲得碧桂園承諾退款。

為了讓民眾買的起房，民間銀行近年除了低利率外，也推出「40年」還款期的房貸，讓民眾在負擔高額總價時，償還壓力較小，不過房仲業者提醒，40年房貸無論是物件本身或申貸者，兩者都得具備一定資格，像是屋齡較老的物件，恐不易符合申貸條件。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰提醒，還款年限長達40年的房貸，物件本身與申貸者都須具備一定的條件，物件屋齡過老、座落位置偏遠，都會被排除在可貸範圍內。

陳炳辰指出，銀行對於物件與申貸人會相互衡量，比方說屋齡超過20年，申貸人的年齡最好得在55歲以內，年齡與屋齡兩方相加最好不要超過75年。

新北市政府工務局積極推動興建淡北道路，並強調未來除了持續強化環境生態保護外，也會評估淡海輕軌及淡江大橋完工後，對淡水地區交通影響進行評估，為往來淡水地區民眾爭取便捷交通權益。

行政院環保署最近召開「淡水河北側沿河平面道路」專案小組初審會議，工務局指出，淡水是大台北都會區重要的衛星城之一，不僅鄰近「北投士林科技園區」，加上建城超過三百年以上的淡水，文化觀光資源相當豐富，然而，僅有「台2線」作為淡北車輛對外出入幹道，使得平日上下班及周末假日常出現綿延數公里塞車潮，新北市政府為改善淡水交通，除了即將完工的淡海輕軌外，並積極規劃、持續爭取淡水河北側平面道路興建，以解除當地民眾長久以來交通噩夢。

工務局表示，淡北道路計畫全長5.45公里，大部分採貼地雙向4車道佈設，為兼顧環境保護政策，自2015年進入第二階段環境影響評估作業後，新工處依環評辦法，落實周邊環境生態保護要求，同時還召開說明會，廣納居民及有關團體意見，更在2016年起，依序完成交通影響分析、生態和文化資產調查，並依不同對象擬定具體保護對策。

針對民眾關心的紅樹林保留區部分，工程計畫路線皆完全排除外，還規劃了補植大面積植栽、移除人工構造物，以及設置橋下入滲池等補償措施，預期可有效提升河岸景觀風貌，維持生物多樣性。負責興建淡北道路的新工處強調，淡北道路一直是淡水地區居民長期關注的公共議題，交通運輸需求並無行政區劃分界線，關渡、竹圍及淡水地區宛如一小型生活圈，期盼各界鼎力相助，共同為雙北環河路網完成最後一塊願景拼圖。

新工處表示，想了解初審會議相關資料，可上環保署官網查詢，歡迎關心淡水交通的民眾、團體能共同參與。新北市政府工務局表示，有關環評委員關心的淡海輕軌、以及未來興建的淡江大橋兩項重大建設是否足以取代淡北交通的問題，將在11月底前送交環保署審查書內詳細說明。

為落實社會住宅政策，政府積極鼓勵房東釋出閒置的住宅，透過包租代管轉化為社會住宅，6直轄市從2018年1月試辦以來，已成功媒合1,162戶。即日起，數字科技旗下591房屋交易網也開設「社會住宅專區」，刊登社宅出租物件，方便民眾上網瀏覽查詢。

「保證收租」、「專人代管」不再只是小房東遙不可及的夢想!政府為有效利用民間住宅資源，落實社會住宅政策，除直接興建社宅外，更積極推動包租代管，鼓勵房東釋出閒置的住宅轉化為社會住宅。參與的房東除了有保證收租及專人代管外，並提供綜合所得稅、房屋稅及地價稅等賦稅減免、每年還有1萬元的修繕補助，透過新制上路的多種優惠，吸引房東參與。

根據內政部統計，6直轄市從2018年1月試辦社會住宅包租代管以來，至2018年8月21日，累計媒合戶數已達到1,162戶，媒合速度持續增溫，讓愈來愈多民眾搶先享受包租代管的專業服務。

內政部表示，從2018年8月27日起，內政部更與全台最大的不動產平台合作，於591房屋交易網設置「社會住宅專區」，參加社宅包租代管的房東，可透過6直轄市政府委託的租屋服務業者刊登媒合出租；有租屋需求的民眾，也可從591房屋交易網的「社會住宅專區」，找尋適合的住宅，讓社會住宅出租媒合更加便利迅速。

台南市政府為增加停車格位改善停車需求問題，交通局從2017年啟動「台南好停No.萬」計畫，透過獎勵民間興建停車場，活化閒置公私有地等方式，已增加汽車格位5,550席及機車格位3,686席，並配合行政院「前瞻基礎建設-城鄉建設-改善停車問題計畫」提出立體停車場興建計畫，爭取行政院前瞻基礎建設計畫補助，目前核定4場立體停車場總經費16.6億元，中央補助經費8.7億元(補助比例全國最高)，期透過興建立體停車場，有效改善停車問題。

交通局長林炎成表示，配合行政院「前瞻基礎建設-城鄉建設-改善停車問題計畫」要點規定，本市率全國之先完成整體規劃，本次獲補助的立體停車場興建計畫案包括「中西區體3地下停車場新建工程」、「水萍塭公園地下停車場新建工程」、「東區文化中心停E5立體停車場新建工程」及「西門健康停22立體停車場新建工程」，下階段預計提報「赤崁園區成功國小地下停車場」、「東區青年路停E8立體多目標停車場」2場停車場工程經費補助申請，搭配公共運輸轉乘，建構友善停車空間，提升整體交通環境品質。

台南市停車管理處長黃俊傑表示，本次獲補助的停車場興建計畫均位於中西區、東區及南區等人口密集、停車供需失衡、需求迫切的區域，期藉由4場路外立體停車場提供1,252席汽車格位、427席機車格位，並透過智慧停車管理服務、綠能及性別友善設計原則，提升停車場使用效益與服務品質，未來亦持續評估台南市停車需求，規劃相關改善停車問題措施。

桃園市政府2018年度住宅補貼申請已於2018年7月23日起受理申請，截至8月23日止，已有10,171戶市民提出申請，相較往年的申請件數更為熱絡，請有需要的市民加緊腳步，於8月31日截止前踴躍申請。

住宅發展處表示，桃園市市2018年向中央爭取租金補貼計畫戶數為10,000戶，目前已有9,077戶市民提出申請，超過部分市府將向中央爭取全額滿足；另外購置住宅貸款利息補貼有957戶、修繕住宅貸款利息補貼有137戶市民提出申請。

住宅發展處進一步說明，租金補貼需每年重新提出申請，2017年度租金補貼合格戶仍有2,407戶尚未申請，請市民百忙之中記得重新申請。市民如有申請需求，住宅發展處每日受理申請時間至晚間6時，亦可就近至任一區公所(龜山區公所除外)遞件(受理時間至當日下午5時)，如無法現場辦理，亦可於受理截止日前掛號郵寄申辦，其受理申請期則以郵戳為憑。

有關住宅補貼詳細資訊可上「內政部不動產資訊平台」查詢及下載申請書件，以郵寄方式或親至「桃園市政府住宅發展處」辦理(地址：桃園市龜山區自強南路105號)，另桃園市各區公所(龜山區公所外)亦提供申請書表讓民眾免費索取及收件服務。如有相關問題，請撥打桃園市政府住宅發展處諮詢電話：(03)3298600。

自 2014 年以後，台灣旅館新增房間數，每年以超過 1 萬間的數量釋出市場，但是商務客逐年減少、台灣民眾出國人次逐年攀高進而排擠國內旅遊商機，外資商仲高力國際今 (27) 日指出，對旅館有興趣的投資者應聚焦高品質渡假型飯店，發展空間較大的中低價國際酒店品牌。

高力國際建議對於台灣旅館市場有興趣的投資者，首先可朝向迎合本地旅客的高品質渡假型飯店，以 2017 年台灣前 10 大觀光飯店每間房帶來的收入名單中，有 7 家屬於渡假型飯店，且大部分的客源來自國內。除晶華酒店的 (2707-TW) 蘭城晶英酒店外，所有渡假型酒店均位處知名風景區或具溫泉資源的地區。

另一投資聚焦點放在引進中低價位的國際旅館品牌，主因是該類型的國際旅館品牌在台灣的市佔率尚低，而且相較高檔飯投資成本相對負擔較輕，目前已有多家日系飯店業者計畫開設此一定位的旅館，甚至來自日本的 H.I.S. Hotel Holdings 直接入股台北市最大的中低價連鎖酒店品牌之一的洛?飯店集團。

高力國際建議投資者關注科技的與行銷工具的應用適當的科技應用，將有助於降低成本與提升房客的體驗。

高力國際指出，按建築與設備標準、場所面積、經營、管理及服務方式區分，台灣主要住宿設施分為觀光旅館、一般旅館與民宿三大類，其中以觀光旅館為最高標準，其次為一般旅館以及民宿。

高力國際調查，2017 年全台觀光旅館可供給為 2 萬 9353 間，相較 2007 年 2.12 萬間，11 年來新增 8182 間，平均 1 年新增房間數約 743.82 間；至於 2017 一般旅館房間數為 17.07 萬間，對比 2007 年的 12.14 萬間，11 年來新增 6.63 萬間，平均 1 年新增近 6026 間。

至於民宿部分，2017 年房間數為 3.49 萬間，對比 2007 年為 1.2 萬間，11 年新增房間數為 2.28 萬，平均 1 年新增約 2076 間。

而且自 2014 年以後，台灣旅館市場每年新增超過 1 萬間房間，進而衝擊每日平均房價，甚至導致住房率下降。根據交通部觀光局統計資料，觀光旅館每間房可帶來的收入高點落在 2014 年，一般旅館則落在 2015 年，隨後便進入修正期。

以台北市觀光旅館市場來看，2017 年的平均每日房價為 4384 元、住房率為 73.2%，平均每間可帶來的收入約 3209 元。若假設以每間房面積約 13 坪（含公設面積），旅館業者若要在台北市承租 A 級或頂級大樓經營觀光旅館，必須將每間房可帶來的收入提高至 4500 元以上，才可以將租金成本占客房收入比率壓低到 2 成以下，因此，如何提高房價成為旅館業者首要解決的問題。

　　“漲租風波”尚未平息，“破産風波”再次把長租公寓推上了風口浪尖，特別是長租公寓過度金融化的現象引起關注。8月27日，深圳互聯網金融協會下發《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》。協會強調，深圳市互聯網金融平臺嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。

　　深圳互聯網金融協會表示，市場上部分長租公寓中介服務商聯合互聯網金融平臺、金融機構等貸款機構開展“租金貸”業務。“租金貸”業務是指租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務商，服務商並未將全部資金給到房東，形成了資金佔用。表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構還貸的服務。部分長租公寓中介服務商通過對房屋租賃合同條款進行設計，在未對租客進行充分地風險提示的前提下誘導租客與互聯網金融平臺簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵佔他人財物，造成租客、房東合法利益的重大損失。該業務模式以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義，實際具有非法侵佔他人財物的特徵，形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大。

　　近日，杭州一家長租公寓鼎家發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。據悉，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，此消息也把“租金貸”這一名詞推入公眾視野。此前，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。有分析人士表示，無論是集中式公寓還是分散式公寓，長租公寓市場要快速發展離不開金融的支持，而金融本身作為一種工具，要關注其可能帶來的風險性。

　　一線城市的房地産成交仍在谷底徘徊，但部分呈現反彈的態勢。

　　近日，相關政府部門和市場研究機構相繼發布了四大一線城市的1-7月房地産銷售情況。上海、深圳有所復蘇，北京、廣州則持續低迷，調控最為嚴厲的北京，新建商品住宅銷售同比下降超過三成。

　　易居研究院研究員沈昕表示，從需求側來看，調控將貫穿2018年下半年，力度不會放松，市場將受此影響出現降溫；從供給側來看，考慮到下半年開發商在資金壓力下，推盤節奏或有加快，預計8月的成交量基本保持平穩。

　　新房成交分化

　　易居研究院數據顯示，1月至8月上半月，一線城市累計成交面積同比減少24%，降幅較7月上半月收窄6個百分點。

　　而分開來看，一線城市的商品房銷售在調控壓制下，依舊處在底部，但情況各有不同。

　　北京市統計局近日發布的數據顯示，今年1至7月，北京商品房銷售面積為288.8萬平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積為210.5萬平方米，下降32.9%。

　　值得注意的是，在樓市周期性因素和企業加大推盤力度的影響下，北京新房銷售在7月迎來回暖。易居研究院數據顯示，7月，北京單月銷售面積達到49萬平方米，同比增長約25%，結束了今年開年以來持續單月銷量持續大幅下滑的態勢。

　　廣州同樣處于成交面積下降通道。中國指數研究院的數據顯示，今年前7月，廣州新建商品住宅成交面積約為497.03萬平方米，同比下降超過一成。

　　在北京和廣州年內銷售面積依舊走低的同時，上海和深圳則有所恢復。

　　上海統計局數據顯示，前7月，上海商品住宅銷售面積達到788.92萬平方米，同比增長7.8%，同比增速略高于全國平均水平。

　　沈昕表示，經歷了6月份新房供應面積的大幅減少，上海7月份拿證開盤項目大增，共有27個新建商品住宅項目進入市場，供應面積處于2016年6月以來的次高位，僅次于今年4月份。供應量的釋放使得7月份新房成交面積創2017年4月份以來新高。

　　8月17日，深圳統計局發布數據顯示，上半年深圳商品房屋銷售面積累計達到326.01萬平方米，同比增長12.3%。

　　21世紀經濟報道記者注意到，盡管深圳官方並未發布商品住宅的銷售數據，但從機構的統計數據來看，深圳新房交易已有築底回暖跡象。

　　易居研究院的數據顯示，1-7月，深圳新建商品住宅成交面積達到169萬平方米，盡管仍遠低于樓市上行期2015年、2016年同期的378萬平方米和274萬平方米，但已比2017年同期的129萬平方米提高了約31%的成交量。

　　或將維持低位

　　盡管行情有所回暖，但多位受訪人士均認為，短期內再現火熱行情的可能性不大，一線城市的新房銷售還將維持相對低位。

　　以深圳為例，中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁指出，深圳的新房成交總量維持低水平線已是定勢，很難有大幅攀升。深圳每年土地供應非常稀少，而“房改”之後，每年供應量留給新房的比例也有減少，無論是政策導向還是土地供應都決定了將來不可能大量地供應新房，新房供應基本是小規模格局。

　　6月，深圳方面已經提出，到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4。

　　而在新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷看來，北京等一線城市的成交持續低位，不僅僅是強監管下的需求管控和供應比例變化所致，還有其他多方面因素。

　　歐陽捷指出，首先，整個市場出現了預期的調整。目前，中央提出堅決遏制房價上漲，使得一些購房需求不急于入市，進而導致市場的預期出現變化。

　　其次，北京等地存在供求關係的結構性的問題。買房需求大的區域無房供應，而供應大的區域往往居住並不方便，特別是限價房等政策性住房，往往位置相對偏遠，購房者覺得性價比不夠或交通不方便。

　　第三，北京等一線城市這兩年土地供應偏少，導致住宅市場供應偏少，選擇余地太小，購房者買不到合意的房子，也使得住宅成交量下滑。

　　此外，也有分析人士指出，隨著一線城市普遍進入“減量發展”模式，一線城市樓市會逐步轉向存量市場為主。在這一背景下，新房市場在市場中起到作用也會發生變化。

　　宋丁指出，一線城市新房、商品房的比例在原有的基礎上再擴大規模可能性很小，將來比例還會下降，新房可能處在“類稀缺”狀態，未來買新房難度還是將加大。

　　這也讓規范租賃市場的需求越發迫切。“將來租賃板塊在存量市場的比例相對會越來越大，散租的比例會逐步受到壓縮。可能在未來5年內長租公寓的佔比能超過20%，需要加強租賃市場建設。”宋丁表示。

　　今年上半年，房地産市場調控政策繼續積極抑制短期非理性需求，同時強調擴大並落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任，調控力度持續升溫，房地産調控政策將在相當一段時期內保持連續性和穩定性。行業集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現。

　　另一方面，受到調控政策“一城一策”差異化因素，以及各線城市區域發展不均衡等綜合因素影響，上半年，仍有部分企業出現業績同比負增長，或者增幅明顯降低的現象。多家房企在中期報告中明確，將在房地産主業以外，探索文旅、長租、服務等多種新業態的業務增長模式。

　　多家房企業績同比正增長

　　8月20日，萬科企業股份有限公司公布2018年半年度報告。報告顯示，2018年1-6月，集團實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

　　上半年萬科集團實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個城市的銷售金額位列當地前三。萬科在財報中披露，“加強現金流管理。面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境，集團堅持現金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在93%以上。”

　　同日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司披露期業績。上半年，該公司實現營業收入總額209.88億元，同比增長6.6%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤71.17億元，同比增長97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長91.3%。

　　不僅如此，在已經發布上半年業績的企業當中，保利地産、龍湖集團、泰禾集團等企業均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業地産、SOHO中國等少數幾家企業業績同比下滑。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，截至目前，合計超過50家房地産企業公布的半年報數據顯示(其中A股40家發布半年報，6家企業公布業績快報，港股也有10家公布)，除了部分轉型的中小企業外，超八成房地産企業2018年上半年利潤明顯上漲。

　　業內分析認為，今年上半年土地市場整體供需關係逐漸改善，二線城市仍然是房地産企業的主戰場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續提升，溢價率繼續下降。龍頭房企銷售金額穩步提升，銷售業績保持較高水平。

　　“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地産的房企業績為正增長。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，整體來看，從此次房地産企業半年報數據看，是房企收獲最豐收的半年報。“龍頭房企由于布局合理，加速轉型，其業績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現出‘房企越大漲幅越大’的態勢。”

　　上半年融資成本走高

　　上半年，房地産市場的整體成交量及價格持續上升，但由于房地産調控措施及流動性緊縮，市況出現疲態。各個區域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續下降但趨向回穩。二線及強三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴重。

　　8月22日，遠洋集團在上半年財務報告中披露，期內遠洋集團營業額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11%；截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元(2017年上半年為人民幣4.71億元)。遠洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。

　　值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內集團支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由于期內産生融資成本總額(扣除開發中物業的資本化部分)出現變動所致。

　　張大偉分析表示，隨著信貸市場的調控持續，房地産企業在其他渠道融資的需求持續大漲，房地産企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。“在規模化競爭格局背景下，房地産企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。”

　　“另一方面，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地産市場，房企融資難度越來越大。”他認為，“在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地産企業的融資需求。”

　　根據今年上半年業績數據，華僑城、華潤置地等企業上半年負債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業，地産上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發行公司債券、境外發債、非標融資等等。然而，在金融去杠桿以及監管趨嚴的大環境下，房企的融資渠道越來越少。

　　與此同時，受經濟形勢及市場環境的影響，傳統融資渠道延續收緊態勢，融資成本持續走高成為常態。據市場機構統計，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經普遍超過10%。

　業務模式多元化提速

　　今年下半年，企業方面普遍預計整體經濟穩中有進，房地産行業調控持續，整體供求關係改善，銷售價格將趨于穩定。一二線城市調控將從“控需求”轉為“增供給”，保障土地中長期供應，進一步落實“有效供給”。同時，城鎮化、改善需求、家庭結構變化等趨勢將帶來對質量及中高端住宅産品需求的增長。

　　一位市場分析人士認為，在融資管控、貨幣緊縮的背景下，行業馬太效應急劇增強，企業的規模與效率成為行業內資金分化的最主要因素。土地市場的火爆、企業間收並購的加劇以及上半年各大房企提倡的快周轉策略，無不反映出行業目前一個共識：規模與效率決定生死。

　　事實上，多數房企在繼續追求規模效應的同時，也開始多領域業態模式的探索。例如，上半年招商蛇口布局新業態，大公寓、大健康、大文創多點開花，轉型成效初步顯現。管理規模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。

　　此外，藍光發展也表示，公司秉承“人居藍光+生命藍光”雙擎驅動的頂層戰略架構。在人居藍光方面：以“地産金融+文化旅遊+現代服務業”為核心基礎産業，圍繞地産核心主業，形成以文化旅遊及現代服務業為主體架構的同心多元化産業生態鏈，由傳統房地産企業向新經濟下的新型房地産企業轉型。

　　2018年，華潤置地也提出城市綜合投資、開發與運營商的定位，繼續積極探索創新型業務，促進多業態間的協調發展。希望更好地響應消費者、政府、合作夥伴等各方的多元需求，確保業績穩定增長，實現價值創造和多方共贏。

　　業內認為，近幾年將是行業洗牌、奠定未來格局的關鍵時期。除開發主業外，標桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業務增長點和轉型方向，加速布局養老、長租公寓、物流、聯合辦公、健康等領域。

　　當下行業內過剩的傳統開發能力與人民美好生活需要的不匹配，決定了未來“主業有規模有效率，新業務能運營懂服務”的房企將具備更強的生命力。上述分析人士表示，“行業內競爭持續激烈，弱肉強食、分化加劇，企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。此外，行業轉型提速，房地産相關多元化領域具備可增長的盈利空間。”

馬來西亞總理馬哈地於27日宣布，碧桂園不得向外國人銷售位於柔佛的「森林城市」項目，且政府不會向外國人發放簽證以取得居住權。對此，碧桂園相關負責人已核實，馬哈地從未表示不向外國人銷售，然而，早在去年3月，碧桂園首席戰略官余潤澤就證實該項目的大陸銷售管道已關閉，顯示了森林城市不僅遭到限制，更暗示當地政府封殺陸客買房的想法。

「森林城市」是碧桂園近幾年大力推廣的海外地產項目之一，位於柔佛州新山地區，是在馬來西亞境內填海造陸的一座孤島，距離新加坡直線距離2公里，占地面積約20平方公里，可以容納約70萬人。按照規畫，該項目總投資達2500億人民幣，初步預估開發周期長達20年，可能成為大陸房地產史上最大的單個項目。

質疑外籍富翁受惠

此項目在成立之初，曾受到馬來西亞當局的大力支持，時任馬來西亞總理的納吉布就曾表示，森林城市將成為馬來西亞新的經濟成長重心，政府將會繼續支持森林城市發展。

然而，到馬哈地執政後，就對森林城市項目態度180度大轉變，馬哈地質疑森林城市項目的受惠人主要都是富有的外國人，他說：「我們沒有足夠的有錢人去買這些非常昂貴的公寓，所以這是在引入外國人。」

根據彭博報導，森林城市項目的公寓每套售價高達25.8萬美元，當地人普遍負擔不起，而路透也報導，截至2016年，森林城市估計售出總金額高達約180億人民幣，其中有高達70%的買家是來自大陸。

陸銷售管道已關閉

事實上，早在去年3月，森林城市項目就已經遭到當地政府限制，新加坡《聯合早報》稱碧桂園暫時在大陸停售森林城市，當時碧桂園首席戰略官余潤澤也發布聲明證實，大陸的銷售管道近期已經關閉。

而碧桂園創辦人楊國強上周拜訪了馬哈地，雙方會談40分鐘，會談後楊國強宣布，碧桂園未來幾年將加大在馬來西亞的投資力度，顯示他從來就不會退出當地的決心。

另外，森林城市項目在推廣期間主打的「新加坡旁、免稅島、永久產權」概念，也引發外界質疑，畢竟該項目地處馬來西亞，如果想在一天內往返馬來西亞和新加坡之間，需要過四次通關，相當耗時耗力，而且長達20年的開發周期，也讓客戶對項目進度產生許多疑問。

北京市統計局發布的最新數據顯示，今年１至７月，北京商品房銷售面積為２８８﹒８萬平方米，同比下降３９﹒９％，其中住宅銷售面積為２１０﹒５萬平方米，下降３２﹒９％。
供給方面，１至７月，北京商品房新開工面積為１０８１﹒２萬平方米，同比下降０﹒５％，其中住宅新開工面積為５８８﹒２萬平方米，增長２１﹒５％。全市商品房竣工面積為４２０﹒８萬平方米，同比下降２６％。其中，住宅竣工面積為２１２﹒１萬平方米，下降１０﹒８％。
統計顯示，１至７月，北京房地產開發企業項目到位資金為２８０８﹒１億元人民幣，同比下降２３﹒２％。其中，定金及預收款為８６９﹒５億元人民幣，下降３２﹒１％。

瑞安房地產（00272）公布上半年業績，期內錄得純利12.25億元（人民幣．下同），按年升36.4%；核心溢利21.37億元，增43.7%。每股盈利15.2分，派中期息每股3.6港仙，增加20%。截至6月底，總債務及負債淨額分別減少21.4%及13.8%，淨資產負債率43%，下降8個百分點。

瑞房3年前開始輕資產轉型，並在近兩年連番出售資產，今年上半年收益190.32億元，大增87.2%，包括物業銷售額29.07億元，以及其他資產處置149.81億元，而租金及相關收入則增至9.48億元。主席羅康瑞指出，會繼續推進輕資產管理模式，尤其要應對中美貿易戰及地緣政治風險。對於會否進一步出售資產，他指「而家未必冇嘢賣」，會不斷研究如何創造更高價值，留意旗下資產是否符合回報目標，增長停步的資產便需要置換。

羅康瑞女兒加入董事局

瑞房7月聯同太平洋保險及永業集團，以136.1億元投得上海黃浦區3.48萬平方米地皮，瑞房佔其中25%權益，令該公司在上海持有的商業用途資產總樓面增至167萬平方米，總資產價值594億元，應佔資產值316億元。對於是次買地被稱為「上海姑爺東山再起」，羅康瑞笑稱：「我都冇離開過，點樣東山再起？我都想呀（離開）真係。」

羅康瑞女兒、上海新天地副主席羅寶瑜昨天獲委任為瑞房執行董事，羅康瑞稱，原希望女兒遲一步加入，惟她年初向董事局介紹新天地業務後，獲董事邀請加入董事局，因董事認為商業發展對公司重要，有必要讓負責新天地的羅寶瑜加入。

至於交棒計劃，羅康瑞稱，雖然作為控股股東，但他與子女都清楚公司要專業管理（非家族式管治），亦不希望「富不過三代」發生在自己家庭。他又主動提到，羅氏家族出現變遷及鬥爭，不想同樣事情在他身上再發生。

首創置業（02868）今年首7個月簽約金額375.3億元（人民幣．下同），按年增長41.3%，總裁鍾北辰表示，下半年可供銷售貨值828億元，包括現有項目348億元及新項目480億元，其中北京、天津、上海項目佔78%，有信心完成全年銷售目標800億元（約934.9億港元）。往後買地會以深圳及廣東為重點投資方向，並持續在大灣區作出投資，而且會在確保核心現金流支持下，進一步投資北京及天津等核心城市。

新城提升項目主導權

截至6月底，該公司淨負債率增加31.66個百分點，至154.14%，財務總監范書斌指出，負債上升，是由於上半年市場出現投資機會，因此決定吸納更多土地儲備，而且第一季融資環境趨緊，故主動爭取一些利息成本較低的融資；目標今年年底把淨負債率降至120%水平。

另外，新城發展（01030）首7個月合同銷售1136.63億元，按年增長106.1%，行政總裁王曉松稱，該公司全年可售貨值4000億元，其中60%在下半年推盤，有信心完成全年1800億元的銷售目標，但不會上調目標。

首席財務官陸忠明說，未來項目應佔權益會提高至以100%全權擁有為主， 個別項目亦希望能把權益提高到70%至80%水平。

原由領展（00823）持有的大圍居屋美松苑的停車場大樓及其商業部分，在2016年售出予內地投資者，該投資者剛以約3.28億元售出有關物業，約兩年時間獲利逾1.2億元離場。

市場消息稱，大圍美田路25至35號美松苑停車場大樓連一個商舖物業剛告易手，成交價約3.28億元，新買家為資深投資者蔡柏能。

內地投資者兩年獲利1.2億

該項目共提供約385個車位，及一個建築面積約1100方呎的商舖，租客經營便利店，停車場車位及商舖年租金收入共約1200萬元，租金回報約3.7厘。蔡柏能指出，今次購入停車場車位是作長線收租之用。他亦曾於今年6月，以1.665億元購入將軍澳南豐廣場共111個車位。

領展於2016年以約2.041億元售出上述物業予內地投資者恆力投資董事陳長偉及有關人士，陳長偉等近月曾委託代理招標出售有關物業，市值逾5億元，雖然最終僅以3.28億元沽出，但持貨兩年賬面仍大幅獲利約1.239億元，升值60.7%。

陳長偉為內地投資者，但持有香港身份證，過去3年來，曾以5.096億元向太古（00019）購入東半山傲璇頂層單位，並斥資150億元向太古地產（01972）收購鰂魚涌太古城中心第3及第4座商廈。

此外，天水圍嘉湖新北江商場B部分地舖，建築面積約4146方呎，以1.39億元售出，呎價33526元。目前，該舖位租客為街市檔口，月租22.8萬元，回報約2厘。新買家為街市承包商建華（街市）管理有限公司相關人士。

原業主於2009年以5100萬元購入，持貨9年，賬面獲利8800萬元，升值1.7倍。

佔一手8成 天鑄呎價9.5萬九龍洋房新高

在一手樓空置稅影響下，現樓新盤成交比例不斷攀升，據統計，8月份現樓成交已逼近1,000宗，較上月多逾4倍，佔整體一手成交比例更高達8成，至於兩個月現樓成交更達1,200宗。

政府自6月尾公布一手樓空置稅後，發展商明顯改變銷售策略，轉而推出現樓新盤清貨。據統計，本月一手樓成交總數已突破1,230宗，若只計算已取得入伙紙的現樓新盤成交，已逼近1,000宗，佔比達81.3%。至於7月份一手成交約1,010宗，現樓新盤成交則錄約190宗，佔比約19%。若單計現樓新盤成交，按月急升逾4倍。

兩月沽1200伙 餘貨量銳減

至於兩個月內的現樓成交涉近1,200宗，若以政府早前公布的已落成但仍未售出一手樓單位約9,000伙計算，現時一手樓餘貨已降至約7,800伙，若再扣除發展商的出租及自用單位，相信潛在空置一手單位數量將更少。

最積極賣現樓單位的發展商非新地（00016）莫屬，8月份首3個最多現樓新盤成交全屬新地的樓盤，分別為元朗PARK YOHO Milano、西南九龍匯璽II及元朗Grand YOHO第2期，分別售出474伙、354伙及55伙，令集團的一手餘貨急劇銳減，單計這3個樓盤本月已套現近100億元。

其他發展商亦同樣積極賣餘貨，長實（01113）馬鞍山星漣海，本月再售出26伙，套現約5.4億元；嘉里（00683）何文田皓畋則售8伙。

PARK YOHO Napoli 或下月售

另一方面，新地天鑄昨日更錄得新高價成交，項目1號屋以近3.18億元售出，實用面積3,345平方呎，成交呎價94,965元，洋房另設1,689平方呎花園、555平方呎天台。

是次成交呎價打破嘉里九龍塘Ede Road 1&3的洋房呎價8.2萬元紀錄，創九龍區洋房成交呎價新高。

不過，下月將有另一個大型樓花新盤開售，南豐日出康城LP6合共2,392伙，早前已公布首張價單，預計於下月開賣，故相信下月的現樓成交單位的比例或會出現下跌。至於下一個較大型的現樓新盤，為新地的PARK YOHO Napoli，共712伙，早前已獲批入伙紙，最快下月開售。

由本地投資者新成立基金麒豐資本，個多月內以約18.5億元購入新蒲崗及觀塘工廈，料作重建。

12.5億購美華工廈

位於七寶街1號及三祝街19號美華工廠大廈，興勝創建（00896）上月積極向多名業主收購物業，成功以8.5億元購入100%業權，連印花稅成本9.22億元至今持貨僅1個月，日前以12.53億元轉手，轉手獲利約3.31億元。據悉，新買家為麒豐資本，該基金由數名年輕投資者創立，包括莎莎國際（00178）郭少明之子郭浩泉、泛海國際（00129）主席馮兆滔之子馮康、以及曾任宏基資本（02288）副總裁的洪英偉等。

麒豐資本共同創辦人及董事總經理洪英偉表示，項目地盤面積約1.5萬平方呎，計劃重建新式工廈，或補價重建成商廈。以可重建樓面面積約17.9萬平方呎計算，樓面地價約7,000元呎，屬九龍東工業地高價成交。

5.7億買興利工廈多層

據悉，麒豐資本上月亦投資另一工廈項目，先後收購觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈多層，包括地下A及B室、1樓至4樓全層、5樓A室及6樓，作價3,250萬至1.025億元，總值約5.725億元。洪英偉指，項目已完成統一業權，總投資約6億元，連同新蒲崗項目，兩物業共涉18.5億元。