創造雙贏
金管會昨宣布大幅鬆綁銀行不動產放款限制，4大項不動產放款免計入銀行房貸及建築融資上限30%的限制，依金管會估算，預估釋出3500~7000億元貸款額度，對不動產市場、銀行業者是雙贏，最快8月底上路。

外界推估受惠最大是合庫、台中商銀和高雄銀，3業者房貸及建築融資佔比超過29%，鬆綁後可免於一下子到30%上限，有更多不動產貸款空間可承作。

4大項將不受限制
4大項可排除計入限額的放款，一是蓋學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社會住宅、廠房（如買倉庫、辦公室或生產實驗室）等融資，二是投入都更相關融資，三是投入老舊建築或民間參與公建（如BOT案）等融資。最後是營建工程的營運周轉金放款，資金用途須符合前3項，銀行借給建商的周轉金融資，得符合蓋學校或廠房、都更、老舊建築等用途，才允許不計入限額內。

金管會銀行局副局長莊琇媛說，這次排除蓋學校、醫院、長照等融資，都屬市場價格波動小、公益性高者，其中廠房部分，如倉庫、辦公室等也納入，不再僅限投資設廠，較2012年時的規定更寬。
金管會6月宣布「金融發展行動方案」，其中就提及將鬆綁《銀行法72-2》的適用範圍，昨正式拍定。《銀行法72-2》是業界俗稱的「不動產放款天條」，規定銀行承做房貸、建築融資放款總額，不能超過總存款及金融債的30%。

多數銀行瀕臨上限
據金管會至7月底統計，全體銀行房貸及建築融資平均佔比26.27%，鬆綁後估降1~2個百分點，到24.27~25.27%，釋出3500~7000億元的貸放空間。目前多數銀行已瀕臨上限，有3家達29%，其他約27~28%，因而過去幾年，銀行大老頻向金管會建議鬆綁。

金管會統計，7月建築融資逾放比0.25%，創2016年以來新高，顯示建商餘屋多、賣不掉，導致部分建商資金周轉不靈，也意味房市供給面仍多。莊琇媛說，即便鬆綁不動產放款適用範圍，但各銀行對不動產放款需提存1.5%呆帳準備金的控管措施仍持續。


自由時報
不動產限額鬆綁 房市大利多

醫院、長照等8類 排除不動產放款計算

金管會昨修正本國銀行不動產授信限額，將醫院、長照、社會住宅、學校、政府、廠房、辦理都更資金及其他相關條例等8大類放款對象排除不動產限額計算。金管會表示，新措施於8月31日正式上路，將使全體銀行增加3500億至7000億元的放款空間。

31日上路 銀行增3500至7000億放款空間
根據「銀行法」第72之2條規定，銀行不動產放款總額不能超過放款時所收存款總餘額及金融債券發行額之和的30％。金管會銀行局副局長莊琇媛表示，上述條款是為了避免資金過度集中在房市，導致排擠效應，同時防止銀行因不動產價格波動影響其經營穩健性。

根據金管會統計，目前整體銀行的不動產放款比重已達26.27％，距離30％門檻不遠；且已有3家銀行不動產放款比重達29％，包括合作金庫、台中商銀與高雄銀行。

莊琇媛表示，根據金管會新修訂函令，若具有「公益性」或「社會性」的貸款建築物種，包括醫院、長照、社會住宅、學校、政府、廠房、辦理都更資金及其他條例等8大項，皆可排除計算不動產放款。

新措施等於讓現有業者增加更多承作不動產放款空間，對房市更是一大利多。不過根據統計，7月國銀建築貸款逾放比0.25％，逾放金額達50.85億元，創5年新高；外界質疑，金管會此時鬆綁不動產限額計算，是否增加國銀風險？

對此，莊琇媛說明，「我們是把限額排除，但沒有把風險排開」。她強調，將要求銀行應將本次排除項目的放款總量納入整體不動產內部風險控管機制，並訂定相關風險政策及作業規範提報董事會。

民眾入市撿便宜，腦筋動向法拍市場，統計今年1~6月拍賣移轉棟數累計為2549棟，創下近4年同期新高，顯示投資人在法拍市場出手意願大增。儘管相較2009~2010年曾寫下逾萬棟的紀錄，仍屬小巫見大巫，但業者觀察，近期除投資客嗅到房市回溫跡象而積極搶標法拍屋，爭上法拍屋課程的一般民眾也增加不少。

依據內政部最新拍賣移轉量資料，今年上半年全國共計移轉2549棟，年增5.1%，是近4年同期新高。放眼過去10年，拍賣移轉量最高時刻落在2009年，光是上半年就有1萬2950棟移轉，最低的是2016年的2092棟。分就六都區域表現來看，高雄市、新北市上半年各有473、472棟，量體最大，其次是台北市307棟。但就年增率來看，桃園市今年上半年有274棟，較去年同期成長逼近5成，年增量體最大。

桃園年增最大
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，過去拍賣移轉量被視為房市景氣好壞的落後指標，約反應半年前的市況，但從近幾年該數字的增減來看，幾乎跟著不動產市場的冷熱同步上下，「尤其2016年房地合一上路、市場交易跌落谷底，法拍移轉量也一同向下，來到10年低點。」今年以來市場略為回溫，自用購屋人或投資人企圖在法拍市場撿便宜，故拍賣移轉交易量出現回升。

「今年拍定金額的確增加不少，每周進場投標的民眾也較去年多3成以上，且多數是投資客。」104法拍屋總經理籃茂山分析，房價在2014年達最高峰，之後陸續下跌約2成，若不少物件因繳不出房貸而流入法拍市場，不過當時景氣不佳買氣差，不利轉手獲利，直至今年買氣回溫，投資客才積極進場搶便宜。

寬頻房訊發言人徐華辰也認為，「2014年後，得標率開始往下降，因房市反轉投資人沒信心，自然減低出手意願。去年起，隨著媒體放話房市已落底，民眾詢問進場時機的比例也因此增多。」

另觀察近10年上半年的法拍待標件數，自2009年的2萬3198件，至今年上半年約有5177件，近4年則多在5100餘件間徘徊。就成交率來看，則在2010年達到最高峰的46%，最低點是2016年的33%，今年則有41.65%的水準，創近4年高點。

略低行情1成
徐華辰透露，目前法拍市場上熱門標的還是以低總價物件、或價格與區域行情有相當落差的物件為主。「通常這類物件在三拍後，雖會吸引10封以上標單搶標，但得標價往往也與市場行情差距不大，普遍略低1成而已。」

除了投資客增多之外，籃茂山也發現愈來愈多的「素人民眾」對法拍市場躍躍欲試，過去他開法拍屋教學課程，1班頂多10~20人，近期1班竟然高達50人爆滿，顯示民眾對投標法拍屋的興致大增。

豪雨不斷造成高雄大淹水，會否影響未來房價仍待考驗，不過近期鳥松區澄清湖特定區釋出1棟開價1.5億元豪墅，地坪達680坪，屋齡27年，規劃地上3樓，5房4廳格局，前院可停6輛車。不過業者分析，因非位於特區內，對高資產族吸引力恐不足。

早期指標豪宅聚落
該豪墅位於鳥松區松浦北巷，屬澄清湖特定區，周邊有不少中高總價別墅。永慶不動產中山高雄中山光華加盟店經理馬珮宸指出，澄清湖是高雄早期指標豪宅聚落，住了不少醫生、建築師等高資產住戶。
談到高雄市指標豪宅聚落，往往會聯想到農16、美術館、文化中心或亞洲新灣區等地段，然而早期豪宅聚落圍繞在澄清湖周邊圓山特區。2016年財政部曾統計全台各區綜合所得稅家戶所得，鳥松區年均149萬元，排行全國第7，主因是高雄長庚醫院就在澄清湖周邊，附近住許多醫師，另有自營商等高資產族，所購買類型多為別墅或具湖景大樓。

等於買土地送房屋
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，會買澄清湖特定區的民眾，通常較嚮往大自然生活，以此次待售1.5億元豪墅周邊為例，周邊沒有繁雜市集，但名車行經頻率高，道路兩側綠蔭多，已被塑造成豪宅聚落。
馬珮宸表示，澄清湖特區近年曾有土地每坪成交20~22萬元紀錄，「該建物土地若以每坪21萬元計算，680坪地價就已超過1.4億元，等於買土地贈送房屋。」全國不動產南高屏榮團會會長楊俊雄指出，該物件非位於特區內，所以土地行情每坪約9~10萬元，開價1.5億元對於高資產族吸引力不夠，「一般而言，有相對實力的頂級客會往機能較佳的區域購屋。」

高雄近日豪雨讓許多精華地段淹水，如三民與鳳山交會的文山特區，澄清路、義華路沿線水淹及腰。該區生活機能成熟，近年房價一路上揚，大樓均價站上2字頭，不過業者認為，此次淹水對房價影響不大。

大樓均價站上2字頭
文山特區以寶業滯洪公園為核心，生活機能完整，近年房價一路上揚，據實價登錄顯示，大樓成交均價近5年漲幅近2成，即便近3年全台房價盤整下修，該區大樓單價仍站上2字頭，創當地新高。
住商不動產高雄民族大順加盟店經理蔡卓翰指，該區房價逐年拉高，均價2字頭比美術館特區還高，「主因是腹地有限，新成屋供給不多，房價保值性強，加上未來將興建影城百貨，屬成交熱區。」

蓋好滯洪池這回破功
不過房價再高，巨量的雨水仍讓文山特區嚴重淹水，寶業里里長林煥然表示，澄清路水淹到60~80公分高，「自從寶業滯洪池蓋好後，澄清路已經5~6年沒淹水，沒想到這次暴雨來，再度破功。」

對此蔡卓翰認為，此次大雨是少見特例，對當地房價應不會有太多影響。東森房屋研究中心經理于靜芳表示，因文山特區地勢較低，在寶業滯洪池蓋好後才幾乎改善，卻擋不了這次暴雨來襲，短期內應不致影響房價，不過觀察整體市場，常淹水的區段通常房價會較低，而淹水警戒區的地面樓層較易積水，建議民眾購屋時盡量選擇高樓層。

部分災民也把矛頭指向滯洪池並未發揮效用，不過林煥然認為，滯洪池至少沒讓災情更嚴重，該區地勢較低窪，此次豪雨讓滯洪池水位高度達到警戒線，而排水系統因宣洩不及導致馬路淹水，若能整治更新應該會降低災情。

高雄市長許立明指出，滯洪池雖有效果，但仍有設計極限，現全市已建13座滯洪池，有萬噸蓄洪量，從23日統計至今最大蓄洪量有270萬噸，尚不含排空後重新蓄洪的滯洪量，未來也會朝微滯洪或小型滯洪方向思考，盼降低淹水風險。
居住在仁武區的市民Mick指出，滯洪池不至於沒用，跟過去相比確實淹水頻率減少，但此次又淹水，讓市府強調可改善水患的問題成空談，有種腳痛醫腳、頭痛醫頭的無奈。

好市多台中2店選址結果出爐！台中市府昨辦理捷運北屯機廠徵收區段的「溝背段58地號土地」地上權案，由好市多以9億7574萬4千元得標，初步規劃興建地上3樓、地下1樓，預計投資35億元，總樓地板面積約1萬3000坪，其中賣場達4000餘坪。
溝背段58地號土地面積6094.5坪，位捷運機廠站旁，屬特定商業區，台中市府以設定地上權50年方式招商，權利金底價8億4583萬8千元，好市多昨以高出約1.3億元、議價率約15.3%的9.7億餘元取得。

9億7574萬得標
台中市地政局長張志祥表示，底標事前都是公開的，應是好市多很看好該區，才以比底價多出1億元的高價來標。好市多副總經理王友玫說，他們也是昨天才得悉此標案定案，由於公司未就此案進行具體說明，因此不便對外發言。
好市多在1年多前就確認會在台中開設第2家店，雖落腳何處一直無定論，但市場皆認為北屯捷運G0站附近，即敦富路、南興北一路口地塊呼聲最高，讓許多業者相信此區具很高的商業潛力。
該特定商業區土地集中在機廠西側，約有12公頃，佔整個重劃區約12%，規劃以發展零售、批發、一般商業設施為主，住宅產權多握於台中市府手中。

G0旁傳每坪105萬
業者指出，特商區雖多由市府把持，也有少部分是民間業者所有，最大1塊為新苗開發持有的56、57、61地號共2147坪土地，位G0站旁邊，比溝背段58地號位置更好，傳聞建商目前開價每坪105萬元求售，是區域最高價。
該重劃區交地1年以來，吸引多家建商搶進，短短1年申請建照量達11棟，推出建案已有2案完銷，目前建案開價每坪26~29萬元。業者表示，機廠特區因容積率高、高度比也無限制，使業者請照開發更積極。
綜觀台中市2010年後完工交地的新重劃區，包括單元1、2、3、8、12、14，及將完工的13、14期等重劃區，幾乎是低密度規劃，僅機廠特區有高容積，因此發展快速，建築師林環金表示，因該區佔地廣，配回地主的土地面積相對較低，高容積算是補償。

達麗建設（6177）今年上半年僅有少數成屋銷售下，半年報呈現虧損；不過，法人表示，達麗建設預計第4季有總銷58億元的「全民萬歲」啟動入帳下，營運有機會大吃補丸。公司將在明（30）日除息，每股配發4.5元現金股利。

達麗建設今年上半年因無指標完工新案入帳，僅有「達麗世界灣」和「達麗河美」少數成屋持續銷售，以致上半年營收4.59億元，較去年同期35.32億元大幅滑落，毛利率為28.5%，稅後虧損0.82億元，每股稅後虧損0.35元。

雖然達麗建設半年報成績不理想，不過法人表示，今年第4季公司旗下總銷58億元的「全民萬歲」預計交屋入帳，由於該案銷售率近九成，若新案順利貢獻，公司單季營運將大幅跳升，業績轉強。

達麗建設去年營收達56.17億元，稅後純益為11.35億元，每股稅後純益達5.17元，寫下近三年來新高，公司將在明（30）日除息，每股配發4.5元現金股利，以昨（28）日收盤價34.3元計算，現金殖利率高達13.1%，若第4季「全民萬歲」新案順利完工入帳，法人認為公司可望完成填息。
展望下半年營運，達麗建設在台北市信義區擁有總銷25億元的新成屋案「達麗101」在7月公開銷售，若後續去化順利也有機會貢獻業績；至於新推案方面，達麗建設除了推出新成屋案「達麗101」外，台中西屯區青海南街有總銷約19億元的新案，以及三重環河北路案也有總銷24億元新案，兩大案預計第4季公開。

海外部分，達麗建設過去已砸2,980萬美元購入美國西雅圖兩棟商場，包括「White River Junction」、「La Palaza Center」，年貢獻1億多元租金；另外，占地達403坪的西雅圖預售新案「Dali Fifth Avenue達麗第五大道」，已被預約一空，該案預計9月正式開賣，2020年完工、總銷48億元；達麗建設已啟動第二階段海外投資計畫，目前鎖定西雅圖、波特蘭、奧勒岡等地區，做為新獵地範圍。

新光金控昨(28)日公告，核心子公司新光人壽董事會決議，擬投資國內不動產。據了解，新壽準備出手的標的，正是預計在9月3日登場的財政部國有財產署熱門標案：空軍官兵活動中心設定地上權案。
根據財政部國產署公告資料，此案土地面積3,767平方公尺、約1,139.5坪，地上權存續期間70年，使用分區為第三種商業區，用途限制不得作住宅使用，權利金底價36億7,293萬8,010元。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨晚表示，此案權利金底價不便宜，預期建設公司不會有興趣，會出手的，應該是有資金去化壓力的國內壽險業，預估標脫價格可能比權利金底價高出約10%，也就是在40億元上下。

壽險界人士指出，此案不能做為住宅使用，倘若新光人壽順利得標，未來可能開發成，結合辦公大樓、店鋪或旅館的複合式商辦。

空軍官兵活動中心的地點極佳，位於台北市仁愛路跟復興南路交叉口，福華飯店正對面，走路不到10分鐘就是SOGO百貨商圈，且是捷運雙線板南線與文湖線的交會站。

新光人壽是國內壽險業裡頭，投資設定地上權的專家，除了瞄準熱門的空軍官兵活動中心設定地上權案，目前手上還有兩個地上權案如火如荼進行當中，分別將在今、明兩年完工。

其中，鄰近南港軟體園區捷運站、中信金控總部旁邊的新壽南港大樓，預計今年底完工。其中的第10至第20層樓，已宣布將出租給老爺酒店集團旗下品牌「老爺行旅」；第三至第八層樓，也已談定將由跨國科技公司3M承租，作為3M在台灣的新企業總部。

另外一個是位於新北市板橋區的油庫口地上權案，土地面積超過3,000坪，將蓋三棟大樓。包括：樓高17層的旅館大樓、樓高九層的樂齡養生出租住宅、樓高九層的醫療大樓。樂齡養生出租住宅有172戶，醫療大樓則是預計出租給與養生相關的診所。

4樓戶租金實價揭露

北市松山區知名豪宅「文華苑」再傳最新租金實價，4樓月租金44萬元，為近3年來該豪宅第7筆租金實價。據悉，最新出租戶是精英前董座蔣東濬的投資公司所有，蔣也是該豪宅持有最多戶的屋主；若以當初買進總價推估，租金收益率僅1％出頭，與台灣銀行3年期定存利率相近。

買進價格近4.6億
根據內政部實價網，7月「文華苑」4樓月租金揭露44萬元，坪數約316.17坪（包括4車位、約45.28坪），每月每坪租金約1392元；若對照當時4樓買進價格，共揭露兩筆，去年10月，4樓其中一戶揭露總價4億5940萬元，坪數約350.12坪（包括7車位、約79.24坪）；若再與出租戶建物坪數同一規格下估算毛租金收益率，以每年租金528萬元推估，僅約1.18％。

不過，若是預售時便買進的4樓戶，實價揭露紀錄為2009年6月買進總價3.82億元，坪數約350.12坪（包括7車位、約79.24坪）；若與出租戶建物坪數同一規格下估算毛租金收益率，僅約1.42％。

月租相當於上班族年薪
香港商匯泓不動產台灣分公司副總吳懿倫表示，該豪宅一直都很搶手，租戶絕大多數是台灣企業主，若再加計每月管理費超過14萬元，推估4樓承租戶每月支出近60萬元。因此，光是一個月的支出，便相當於月薪5萬元上班族年收入。

而且，「文華苑」僅規劃26戶，便有7筆實價揭露紀錄，最早一筆租金實價為2015年5月，曾有租金揭露行情的樓層包括4、6、9、10、12及兩筆13樓等，出租比率算是各豪宅中最高。

至於近期豪宅租賃情形，吳懿倫指出，主要分為兩部分，屋齡10年以下的豪宅目前租金有微幅修正5％以內；相較熱門的指標豪宅租金則維持平穩，包括「帝寶」及「文華苑」等。

商仲CBRE世邦魏理仕昨（28）日公布最新《全球頂級辦公室租賃成本》研究報告指出，今年第1季香港中環商辦三度蟬聯「全球最貴商辦市場」，每月每坪租金要價2.7萬元，台北市商辦租金每坪雖已成長至每坪6,548元，僅占香港中環的四分之一。

台北商辦市場需求大，頂級商辦租賃成本較去年增加1.4%，每月租金包括相關稅費及管理費等，每坪價格已增至6,548元，不過全球排名卻比前一年度下降兩個名次，落在全球120個城市中，台北租賃成本第38名、亞太區第18名。

世邦魏理仕分析，台北頂級商辦租金成長的原因，主要是今年陸續有新完工大樓釋出，例如信義區的南山廣場等，因此租金水準高於市場平均，加上企業租戶升級需求強勁，使得頂級辦公大樓議價空間持續縮小；值得注意的是，台北A辦大樓公設比偏高，平均達35%，換算每淨坪，租賃成本的負擔因而加重。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，近半年來專業服務業、網通資訊服務業及金融保險業均展現強勁的租賃需求，紛紛搶進市中心優質商辦，承租大坪數的辦公空間，帶動今年上半年A辦市場淨去化量達七年來同期新高。

而在今年A辦市場有新大樓加入後，將有至少三年的時間沒有新供給釋出，預測中短期內台北A辦租金將維持上揚走勢。

此外，根據實價登錄揭露資訊，今年6月國泰置地廣場36樓近90坪的單位，每月單坪淨租金，以3,937元的行情出租，月租金35.2萬元。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民指出，目前台北A辦市場上可出租之大型空置單位越來越稀少，且信義基隆區內百坪以下的小坪數單位，詢問度向來很高，這些需求街支撐著價格，使得區內A辦房東對於租金也更為堅持。

至於全球最貴前十大商辦市場，有六個城市位於亞太區，包括香港中環、北京金融街、香港 西九龍、北京中央商務區、日本東京都以及印德新德里康諾特廣場；此外，泰國曼谷商辦租金年增率達16.9%，成為亞太區商辦租金增長幅度最高的城市。

政府積極鼓勵房東釋出閒置住宅，據營建署統計，透過包租代管轉化為社會住宅，截至8月21日為止，累計媒合戶數已達到1,162戶，預計年底可達2,000戶。

營建署國宅組組長朱慶倫表示，租賃專法已於6月27日正式上路，加上內政部全台跑透透辦理說明會，有愈來愈多房東對於包租代管更具信心，因此媒合戶數增溫顯著。

據營建署統計，目前六都包租代管媒合情形，仍以台北市、台中市、高雄市較為熱絡。進度較為落後的台南市，目前雖僅媒合42戶，但朱慶倫表示，從7月開始速度也已經明顯加快。

朱慶倫說，依目前進度看來，在年底前約可媒合2,000戶左右，市場成熟之後，成長速度會越來越快，明年就可追回落後進度。

營建署表示，為推動包租代管，即日起也與591房屋交易網合作開設「社會住宅專區」，刊登社宅出租物件，方便民眾上網瀏覽。參與包租代管的房東，除有保證收租及專人代管外，也可享綜所稅、房屋稅及地價稅等優惠。

　近期，關于金融資本攪亂租房市場秩序的話題引發監管部門關注。專家表示，長租公寓作為ABS底層資産此前備受追捧：一方面符合投資者對于風險和收益的預期，另一方面成為長租市場發展的重要助力。但是當前長租公寓市場存在諸多亂象，部分機構借道ABS變相加杠桿，增大了風險。預計長租公寓ABS相關業務很快會迎來強監管，産品發行或面臨更高門檻。

　　加杠桿“遊戲”亂花迷眼

　　“以往很多租賃企業用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在資本挾持下，借用了外部金融杠桿，帶來風險是必然的。”中國房地産經紀同業聯盟主席胡景暉表示。

　　胡景暉所指的外部金融杠桿，廣義上被認為是長租公寓的資産支持證券。目前，市場上推出了“魔方公寓信托受益權資産支持專項計劃”“中信證券自如1號房租分期信托受益權資産支持專項計劃”“新派公寓權益型房托資産支持專項計劃”“中聯前海開源保利地産租賃住房一號資産支持專項計劃”“高和晨曦中信證券領昱1號資産支持專項計劃”等長租公寓相關的ABS産品。

　　據東方金誠統計，截至8月21日，已發行長租公寓ABS共8單，總規模98.07億元，産品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權ABS。此外，遠洋地産長租公寓ABS等已獲交易所審批通過。

　　興業研究固收首席分析師徐寒飛指出，住房租賃ABS有三種證券化模式：雙SPV的收費收益權ABS、CMBS和類REITs。輕資産運營的住房租賃主體僅可選擇收費收益權ABS，以未來一定期限內的租金收入作為底層資産，採用“信托+專項計劃”雙SPV模式；重資産運營的住房租賃主體以房企為主，可選擇CMBS和類REITs。CMBS和類REITs均對標的物業在産權、土地性質、實際用途等方面的法律完備性要求較高，同時要求標的物業的租金收入對當期應付本息保持較高覆蓋度。

　　知情人士透露，當前最受質疑的某資産證券化項目，通過與信托機構合作，由信托計劃向月付租客發放貸款，月付租客與信托機構之間實質形成“借貸關係”。而該信托計劃的受益人為長租公寓公司所設立公司。隨後，該公司將信托計劃的受益權轉給新設的資管計劃，從而搭建ABS構架。

　　上述人士指出：“長租公寓公司一般以季度或半年度向房東支付房租，而通過發行ABS可以一次性得到幾乎全年租金。如此一來，可以得到約等于半年或9個月房租的資金池，從而産生巨大的資金錯配空間。由于在此ABS計劃中，信托僅起到通道作用，並未實際監管托管賬戶，從而讓長租公寓公司可支配池內資金進行擴張，簽訂更多房源從而擴大市場佔比。”

　　風險陡增需警惕

　　一位評級機構人士對中國證券報記者表示，正規評級公司通常不會輕易對上述模式ABS産品作出評級，原因在于這類ABS中涉及的機構有較大交叉，並且該計劃的本質使長租公寓企業得到資金池且幾乎不受監管，風險較高。“長租公寓機構一方面通過其他方式得到支付貸款的資金，另一方面通過ABS再次獲取幾乎等額的資金。也就是説，（在底層資産價值上）至少加了2倍杠桿，一旦底層資産斷裂，個別機構將面臨較大風險。”

　　前段時間由于鼎家“暴雷”而映入公眾眼簾的“租金貸”，可以看做是長租公寓ABS的“異化版”：租客在與長租公寓簽訂租約時，與一家同該企業合作的資方簽訂貸款合約，由資方將租金支付至長租公寓方，租客向該金融機構按月還清租房貸款。也就是説，租客在完全不知情的情況下“被貸款”，且由于租客支付的房租與長租公寓公司需要支付給房東的房租存在時間差，便有了資金錯配獲利空間。長租公寓的資金池並沒有任何監管介入，更沒有備付金制度。

　　不少金融業內人士擔憂，一旦金融市場發生波動，部分項目房租可能無法順利支付。如果進一步加入信用違約債券、擔保債務憑證等金融衍生品，必將帶來更高的杠桿，資金鏈一旦斷裂將産生嚴重後果。

　　監管短板亟待補上

　　長租市場背後的金融亂象引發了多個監管部門的重視。此前北京市住建委披露，針對近期媒體關于個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報道，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源等。

　　8月27日，深圳市互聯網金融協會發布了《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，對“租金貸”存在的風險做出提示，並吁請會員單位不要與違法違規的長租公寓中介服務商開展類似“租金貸”業務。

　　在中國社科院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來，從業務的本質上來講，長租公寓ABS是合法合規的，但從其實際運營狀況看，與當前的資管規定、住房金融監管規定的理念不符：一是規避牌照管理的限制，通過發行信托産品，用信托牌照獲得貸款進行租戶分期付款，存在利用通道進行貸款的違規行為；二是即便産品設計合規，也不符合當前房地産宏觀調控思路。“預計接下來相關業務會被暫時禁止或提高標準要求，監管短板亟待補上。”他説。

　　但無論如何，長租公寓是我國房屋租賃市場發展的重要方向。東方金誠結構融資部總經理郭永剛表示，ABS作為長租公寓融資的方式之一，相比權益資本及其他私募債務資本而言，在成本、效率方面具有優勢。長遠看來，有利于改善長租公寓行業資金結構和資金成本，從而推動行業良性發展。

　　分析人士表示，隨著我國住房市場長效機制建設的逐步完善，長租公寓機構的融資方式將進一步規范。國際經驗表明，成熟的長租公寓機構融資方式多元，對于REITs自身所持的資産要求，各經濟體有明確規定。從全球范圍來看，各經濟體對于REITs所持實物房地産物業的比例要求都較高，且在新加坡與中國香港，條例明確規定REITs所募集資金不可參與空地投資，切斷了“炒地皮”“囤地”的可能性。

上半年面對政策、資金收緊與多變的市場環境，正榮地產穩中求進，取得高增長

8月27日晚，港股上市新銳正榮地產集團有限公司（以下簡稱“正榮地產”）發佈2018年中報。財報資料顯示，1至6月，正榮地產累計實現合約銷售額約為581億元，同比大增170.3%，合約銷售面積共計339萬平方米，同比增長194.2%；正榮地產上半年實現營業收入123.1億元，同比增長52.3％；實現淨利潤9.6億元，同比大增154.2%；股東應占利潤較去年同期增長172%，達到8.4億元。公司董事會表示，利潤增長主要由於已交付建築面積的增加以及該等物業毛利的大幅增加，上半年面對政策、資金收緊與多變的市場環境，正榮地產穩中求進，取得如此高的增長，由此可見，2018年年內正榮地產實現千億銷售目標已無懸念。

無獨有偶，8月22日，建銀國際首份關於正榮地產的研報中認為，正榮地產的目前的土地儲備品質以及“改善大師 匠心正榮”的品牌定位，使得正榮地產在未來的發展中比同行更具競爭力。

合約銷售額同比大增170.3% 淨利潤實現154.2%高增長

中期業績勾勒出正榮地產上半年有效平衡規模與利潤，以高品質增長為目標的發展策略。2018年1-6月，正榮地產以581億元的合約銷售額完成千億銷售目標的58.1%，超額完成上半年銷售計畫。

規模高速擴張的同時，公司利潤率穩步提升，盈利能力增強。1-6月，正榮地產實現淨利潤9.6億元，同比大增154.2%；股東應占利潤較去年同期增長172%，達到8.4億元；實現毛利27.14億元，同比增長61.1%，毛利率水準提升至22.0%，同比增長1.2個百分點。

資本市場表現搶眼 財務結構優化

中報資料顯示，正榮地產淨負債率較去年同期下降10個百分點，債務結構進一步優化。

今年1月登陸聯交所主機板以來，正榮地產先後發行了24.21億元購房尾款ABS、並在外部市場環境動盪的情況下成功發行了4.1億美元債，境內外資本市場的融資管道逐步打開。據公司介紹，1-6月，正榮地產的資本市場整體融資過百億。

正榮地產董事長黃仙枝表示，公司在保持傳統融資管道優勢的基礎上，將積極拓展新的融資管道，上市後資本市場也給公司提供了更大的舞臺。

談及財務規劃，黃仙枝介紹道，下半年要進一步扎實深入推進傳統融資並全力挖潛資本市場，“雙拳出擊”全面夯實公司大盤資金計畫，創新融資方式，確保公司現金流健康充裕，全面優化各項財務指標。

70%以上土地在一二線城市 為高品質增長奠定基礎

中報資料顯示，截止6月30日，正榮地產土地儲備達到1,974萬平方米，覆蓋長三角、環渤海、中部、西部、珠三角、海西等六大區域超30個城市，每平方米土地成本人民幣4,337元，從土地的分佈情況來看，70%的土地分佈在一二線城市，這些土地具備很強的可變現能力，優質的土儲足夠支撐正榮地產未來的高品質增長。

實際上，在投資領域，基於對現金流和利潤的雙重考量，正榮地產保持了一貫謹慎的拿地策略，靈活應對土地市場以及政策調控的不確定性。據正榮地產總裁王本龍介紹，上半年正榮地產新增總土地儲備586萬平方米，新增土儲每平方米土地成本人民幣4,843元，土地儲備成本合理，為公司未來盈利提供保障。王本龍表示，深耕區域，精准把握投資節奏、踩對行業週期時點、嚴控拿地成本，是保證公司高品質、高速度、可持續發展的重要策略。

在深耕一二線城市的同時，正榮地產亦在不斷豐富投資管道的多元化，合作開發、收並購、落地大專案等一系列措施，確保正榮地產在土地獲取方式的多元化同時，積極探索田園綜合體、文旅綜合體等。

據悉，今年以來，正榮地產策略性進駐了成都、重慶、大灣區等熱點區域，也為正榮地產進一步發展提供廣闊的舞臺。

戰略升級 加速全國佈局

根據中報，在原有深耕的長三角區域、海西區域、中西部區域、環渤海區域的基礎上，今年上半年正榮地產戰略性的進入了成都、重慶和廣州區域，全國化佈局進一步深化，並約有70%土儲的集中於二線城市。這些區域經濟發展動能強勁，且處於城鎮化快速發展中期，為正榮地產保持有品質高速發展打下堅實基礎。全國化佈局的深化也有助於正榮地產實現風險分散，提高抗風險能力。

產品方面，正榮地產立足“改善大師 匠心正榮”，通過國際化和現代化的產品技術和理念，專注中高端改善型客戶需求，並逐步形成了三大標杆產品品牌：“正榮府”、“紫闕台”、“雲麓”，這三大產品線對應空間的功能性需求、居住的文化品質性需求、自然資源的生活化需求，在市場上極具競爭力。

據瞭解，正榮地產下半年將戰略進入當前火熱的長租公寓市場，預計長租公寓品牌“榮遇”，首個項目將在上海落地。

近期大陸長租公寓接連爆出哄抬租金、金融操作套利下已進入「黑化」，尤其近期爆出「租房貸」透過分期繳納實則貸款手法，被抨擊讓租客背負貸款風險，成全長租中介機構套取資金，包含鏈家自如、蛋殼公寓等大型公司都成重批對象。自如也從年初剛取得長租領域最大融資額40億元人民幣的資優生，轉眼名列民眾舉報電話中的「黑中介」名單。

對於長租中介平台的金融套利，中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼接受《旺報》採訪說，「租房貸」明顯違法違規，除平台涉嫌模糊用詞誘導租客貸款，貸款資金由平台自留也不合理，加上大陸監理機關對消費性貸款用途有精準規範，就租房這塊還有疑慮。

鏈家、蛋殼遭點名

董希淼表示，可預見「租房貸」將被追查禁止，另外平台業者發行ABS（資產擔保證券）雖不違規，但官方在風險控管下，對中介平台發行恐趨嚴審核。但他強調金融是中性的，面對長租市場需求，有些真正得仰賴貸款租屋的民眾，建議官方與金融業者應開發合法、可監管的租房貸金融商品。

至於被質疑勸租客進行貸款，自如對外澄清表示，絕不允許強制或欺瞞租客貸款以此違規套利，強調僅少數租客採用分期。但據陸媒日前偽裝租客詢問，包含自如與蛋殼公寓，實則都積極鼓勵租客貸款繳租金，甚至蛋殼人員更直言，如要按月繳租金只能選擇貸款。

北京連出重拳整肅

隨著日前北京約談多家長租公寓中介業者，提出不得哄抬租金搶房源、不得違規貸款等要求後，隨後民間輿論批評更多，刺激官方連出重拳整肅黑心中介。

其中一大觸發點在於杭州鼎家長租公寓20日宣告資金斷裂、停止營運，進而發現該公司讓租戶在不知情之下，以租戶名義申請網貸分期繳租金，讓一早推出租金分期服務的自如，同樣受到質疑目光。

業界看來有兩大風險，一是長租平台拿著貸款有捲款跑路風險；二是一旦大幅解約產生壞帳，平台無法進行切割，只要資金池一空，本金拿不回來更有賠償糾紛。

在中國恆大集團宣布以8.6億美元全資收購香港時穎公司後，就意味著恆大正式取代樂視創辦人賈躍亭接下法拉第未來（FaradayFuture，下稱FF），並更名為恆大法拉第未來，更代表恆大成為FF最大股東，持有其45%股份。而恆大創辦人兼董事局主席許家印也於7月13日前往美國FF總部進行視察，並體驗了首款新能源汽車FF91，對FF91的性能與設計高度讚賞，表現出投資信心。

恆大收購FF後，8月14日，恆大法拉第未來智慧汽車公司也正式揭牌，恆大成為FF的最大單一股東。揭牌儀式上，恆大法拉第未來宣布了該公司的未來10年規畫，將在大陸建設5大研發生產基地，10年後年產能計畫達到500萬輛。

恆大法拉第未來更在揭牌儀式中表示，FF91量產最快時間將在2019年第一季，但也有可能推遲到2019年中期完成，同時，還提到未來會生產FF81等其他車型。

據了解，恆大是透過收購香港時穎公司100%股份，間接獲得Smart King公司45%股權，成為其第一大股東的，Smart King公司是FF（美國）與FF（香港）的全資控股股東，恆大入主FF後，Smart King公司的股權結構為恆大占股45%、FF原股東占股33%，而剩下22%股份則將「預留作為根據股權激勵計畫配發給員工的股權」。

另一方面，許家印前往FF美國洛杉磯總部，對總部的生產製造、電氣實驗室、動力總成、電池電控、設計工作室、車輛安全、車聯網、自動駕駛等核心研發部門進行了詳細的調研，並且體驗了FF首款新能源汽車FF 91。許家印對於FF全球領先的產品和技術給予高度肯定，也對FF91的內外部設計和性能表達高度讚賞，顯示了他投資該企業的信心。

　在昨日舉行的第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議上，國家發展和改革委員會主任何立峰指出，要下決心解決好房地産市場問題，堅決遏制房價上漲。同日，財政部部長劉昆亦提出，要加快建立促進房地産市場平穩健康發展的長效機制。

　　隨著房地産市場“金九銀十”將至，《證券日報》記者梳理發現，自下半年以來，從中央到地方，對于房地産的調控政策一直在不斷收緊。

　　如6月底住建部等七部門對北京、上海等30個城市開展治理房地産市場亂象專項行動，行動將持續到今年12月份；再比如7月31日中共中央政治局會議明確提出，堅決遏制房價上漲；此外，今年下半年以來，已有上海、重慶、廈門、海口、寧波等多地發布各類房地産調控升級政策。

　　業內人士認為，此次住建部等七部門實施的專項行動，意在形成高壓態勢，建立長效監管機制，同時，客觀上將短期目標對準了今年即將到來的“金九銀十”，疊加房地産市場經過一年多以來的調整，預計年內“金九銀十”行情難現。

　　一般而言，每年的9月份、10月份，房地産市場多數情況下會迎來一波銷售高峰，同時，這兩個月也是開發商年底衝刺業績的最佳時點。然而，接受《證券日報》記者採訪的業內人士卻對今年即將到來的“金九銀十”卻持謹慎態度。

　　上海易居房地産研究院研究員沈昕在接受《證券日報》記者採訪時表示，隨著政治局會議對房地産市場的定調，結合下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市負責人，預計下半年樓市調控政策還將繼續趨緊，房地産市場也將大概率出現降溫。

　　昨日，58安居客房産研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，從近期房價表現來看，7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，有65個城市新房價格環比上漲，上漲城市數量達到高點。由此可以看出，近期樓市行情依然持有一定的熱度。但是，從7月末中央政治局會議和8月初住建部會議傳遞出的信息來看，預計房價在“金九銀十”期間出現大面積上漲的趨勢將會減弱，控制房價上漲將成為各地短期調控的重點。

　　值得關注的是，據國家統計局數據顯示，今年前7個月，全國房地産開發投資65886億元，同比增長10.2%；商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%；商品房銷售額78300億元，同比增長14.4%。

　　在張波看來，雖然房價在“金九銀十”期間的上漲動能會有所減弱，但預計成交量與去年同期相比，或維持小幅平穩上揚態勢。

佳源國際（02768）上半年盈利9.73億元（人民幣．下同），按年大增89%；每股盈利39.7分，中期息每股派10港仙，去年同期不派息。期內收入按年升42%至41.3億元，毛利提高35.3%，達13.7億元，毛利率則由去年同期的34.8%降至33.2%。公司今年首7個月錄得合約銷售額90.09億元；上半年則達73.6億元，按年升90%。

主席沈天晴表示，集團已完成全年合約銷售目標的69%，預計下半年可售資源達100億元，加上集團980萬平方米的土地儲備，有信心可超額完成全年銷售目標。他又指出，現時的土地儲備足夠未來5年的開發需求，展望會繼續透過收購及與龍頭發展商合作開發項目。

物色香港及大灣區項目

沈天晴透露，擬重點物色包括香港在內的大灣區項目，並會參與重建及活化項目，未來將會在「一帶一路」東南亞方面布局。早前佳源國際獲大股東注入上海項目，沈天晴稱不排除會繼續注資上市公司，除房地產外，物業管理及其他產業會慢慢注入。

合景泰富（01813）主席及執行董事孔健岷表示，香港地產市場一直波動，近期更受到中美貿易戰影響，但不太擔心本港樓市，由於土地供應少，故續看好後市。他雖然有留意香港的地皮，但目前內地市場有更多選擇，取捨之下，要判斷出對公司及股東最有利的選擇。

續看好本港樓市

孔健岷強調，公司毛利率33.8%高於同業平均水平，經營及管理仍非常好；集團貨源充足，有信心達成全年銷售目標650億元（人民幣．下同）。派息方面，未來2至3年都會勝過同業。

合景泰富上半年在內地購入15塊地皮，新增權益建築面積292萬平方米，平均成本每平方米5500元；旗下擁有項目110個，合共權益建築面積約1526萬平方米。

孔健岷指出，公司土地儲備足夠3年至5年發展，在一二線城市若果有合適的機會，該買的便會買，購地開支視乎市況而定。

地產業務首席執行官蔡風佳表示，下半年是買地的好時機，市場資金緊張下，有危機便有商機，會增加銷售力度，回籠資金以進一步增加土地儲備。

他續稱，在樓市調控政策下，同業的業績仍反映市場大有作為，該公司買地時會維持審慎，會持續購入優質而利潤較高的地皮，下半年至明年均有選地機會，而通過收購或合作方式增加地皮，利潤會較投地更高。

馬來西亞首相馬哈蒂爾日前揚言，不允許外國人購買碧桂園（02007）於當地柔佛州的森林城市項目住宅，馬來西亞住房和地方政府部長Zuraida Kamaruddin昨天表示，馬哈蒂爾對於該項目禁止賣給外國人的言論，在政策上尚未正式確定。

昨晚馬來西亞首相辦公室發聲明，雖然沒有明確提及任何發展商或任何項目，但就指不論任何國籍人士於當地置業，一律實施相應限制條件，相關資料均可以在公開渠道獲得，而外國人在當地置業，一向都不保證會自動獲得居住權。若有意獲得馬來西亞永久居住權，可申請其「第二家園計劃」（MM2H）。

聲明內重申，當地政府歡迎能夠帶來科技轉移、當地就業及設立產業的外國直接投資。

歡迎中國遊客 沒設限制

聲明又稱，歡迎中國在內的所有遊客，官方並沒有對滿足入境條件的外國遊客附加任何限制。以 中國為例，遊客可獲30天單次入境簽證；去年當地吸引中國遊客230萬人次，期望未來可吸引逾1000萬人次。

碧桂園轉述聲明並回應表示，聲明澄清早前傳媒對馬哈蒂爾言論的誤解。森林城市項目已遵守當地所有法律及法規，以獲得當地以外地區採購出售的必要批准。

Zuraida Kamaruddin說，未有與該項目開發商接觸，希望開發商能主動聯繫其所屬部門，探討向外國人出售森林城市單位的條件。該部門將會就森林城市項目組建委員會，研究和審查之前同意的條款，並會與所有參與機構及該項目發展商商討，尋求最佳解決方案。

負面因素增，有業主先行減價沽貨離場。將軍澳怡心園一個3房戶，減價80萬元售出，成交價750萬元，較市價低約5%。

595呎750萬 低市價5%

美聯物業分行營業經理林志堅表示，近期受中美貿易戰、加息因素及股市波動影響，部分業主寧願減價沽貨，將軍澳怡心園3座高層B室，於本月以830萬元放盤，本已因市況轉淡而減至798萬元放售，但仍然未獲承接，適逢有準買家還價，最終再減價至750萬元售出。

單位實用面積595平方呎，屬3房套房間隔，實用呎價12,605元。原業主於2010年以320萬元買入，持貨7年，帳面獲利430萬元，升值逾1.3倍。代理指，屋苑兩個月前1座高層B室，同屬595平方呎，成交價當時高見788萬元，今次成交價低約5%。

君傲灣呎價18421 創新高

另外，元朗麗虹花園2座低層E室，面積443平方呎，叫價510萬元，亦減價30萬元以480萬元轉手，實用呎價10,835元，減幅6%。原業主於2013年以268萬元買入，沽貨帳面獲利212萬元，其間升值79%。

整體市場仍然淡靜，但仍有個別屋苑錄得高價成交，同樣位於將軍澳的另一私人屋苑君傲灣，1座高層F室，實用面積456平方呎，屬2房戶，輕微減價10萬以840萬元沽出，實用呎價18,421元，創屋苑呎價新高。

物業於2011年以385萬元買入，持貨7年，帳面獲利455萬元，升值1.2倍。

世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，天馬苑A座高層16室，實用面積351平方呎，雖然經議價後，以539萬元自由市場價售出，但成交呎價仍高見15,356元，仍創屋苑呎價新高。

據資料顯示，屋苑7月份時錄得的最高價紀錄為一個面積363平方呎單位，成交價535萬元，呎價14,738元，今次呎價再高出約4.2%。

加息壓力銀行趨保守 一城造價低估值6%

加息壓力下，上車屋苑銀行估價升幅放緩，本報統計20大上車屋苑估價，8個按月升幅少於1%；沙田第一城有單位造價低於估價逾6%，勢令銀行估價轉趨保守，拖累二手樓價升幅放緩。

本報統計20個上車屋苑細戶估值，據滙豐銀行網上估值系統顯示，當中有8個屋苑估值按月升幅少於1%，以東涌東堤灣畔兩房升幅最少，估值最新報835萬元，按月上升1萬元，升幅0.12%。其中荃灣中心估值最新報561萬元，按月更跌2萬元，幅度0.36%，屬於本地銀行宣布調高按息後，首個屋苑估值錄得微跌。

而翻查7月份估值，只有5個屋苑估值升幅是少於1%，另外個別單位估值，當月錄大幅調升。如鰂魚涌南豐新邨兩房戶，7月份估值報863萬元，較6月818萬元升5.5%。比較8月份估值升幅最多的屋苑，亦只有2.9%，單位為元朗YOHO Town兩房戶，估值最新報712萬元。可見面對加息等未明朗因素，銀行估值轉趨保守。

二手交投萎縮 按周減13%

另外，市場觀望氣氛濃厚，二手交投萎縮。利嘉閣研究部資料顯示，全港10大屋苑於上周（8月20日至26日）僅錄21宗成交，較前周的24宗，減少13%。交投少令銀行參考數據減少，亦為估值升幅出現明顯放緩的原因。

另邊廂，業主減價沽樓，更出現造價比估值平的現象，亦意味着業主願意低市價沽樓。以沙田第一城為例，今月暫錄12宗成交，有5宗造價較兩間主要銀行（滙豐銀行及中銀香港）估值低，佔整體成交4成，包括8座中層F室，3房間隔，實用面積451平方呎，成交價760萬元，呎價16,851元。兩間銀行估值分別為814萬元及788萬元，即造價比估值最多低54萬元，平6.6%。

太古城3房叫1600萬 較估價平

至於龍頭屋苑太古城，有單位叫價比估值低。據悉，逸天閣中層單位，面積714平方呎，開價1,700萬元，一周前減價至1,600萬元放盤。據3間主要銀行估值顯示，單位估值由1,613萬至1,650萬元，即叫價比估價更低，反映業主持價態度已比早前轉弱。

業界估計，如果樓市前景持續不明朗，二手成交價比估值低，即低於市價的情況，將愈來愈明顯。情況或會令銀行估價更趨保守，甚至出現回軟，拖累二手樓價升幅放緩。