主打五百~一千萬 首購族買得起

房價高漲多年，在薪水凍漲、市況不佳之下，低總價策略成為市場主流，小宅案也隨之流行多年，近年不只雙北市小坪數建案當道，包含台中、高雄等地，各大建商也紛紛投入小宅市場，盼讓首購族買得起。專家分析，除受限薪水外，不生、不婚族的小家庭結構也是小宅受青睞的原因。

根據「大台中房市交易動態資訊平台」分析，目前台中市場主力以低總價產品優先，尤以500~1000萬元間交易為主，如豐原、太平、西屯與北屯區便為首購族搶攻的主要地區。

小家庭佔比逾半
高雄市近年2房建案也蔚為主流，坪數更直線下降，4~5年前的2房建案仍有30坪，但近2年已出現18、19坪的2房規劃，近期甚至推出套房案，蝸居態勢愈趨明顯。
上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝表示，高雄市中心土地愈來愈貴，建案單價也愈高，為迎合資金不足的首購族，建商開始縮小坪數規劃，讓總價帶落在首購族可以負擔的範圍內，這結果就導致套房出現，鎖定的除首購族，還有想投資置產的民眾，位置則多出現在捷運、商圈周邊，或有就業環境的地方。
不過群義房屋董事長陳俊男分析，低總價的先決條件與台灣生育率息息相關，現代人生得少，家庭戶數年年增加，但每戶人口卻年年減少，尤其以1~2人組成1戶的小家庭，從2014年起開始超過全台戶數結構佔比的一半，去年更達到52.43%新高。

單身女購屋增加
再根據內政部戶政司資料顯示，從2013年起近5年，每年增加戶數皆在8~9萬戶，今年截至7月也較去年成長4.5萬戶。陳俊男說明，以台中市為例，不論新成屋或中古屋，總價以1000~1200萬元間最受首購族青睞，因此看好小宅仍是未來幾年房市主流。

逢甲大學土地管理系教授陳建元指出，從金融風暴以後，及政府連串打房政策如奢侈稅、房地合一稅等，企業或個人投資成本增加，以往會拿出閒錢來置產的民眾縮手，市場回歸自住需求，除受限薪水只能買低總價小宅外，不生、不婚族大增也是原因之一，尤其單身女性購屋比例增加，以社會結構面與所需的居住坪數來講，小宅走勢勢必會再延續一段時間。

2、3房受歡迎
「還有人口結構老化的指標，也是促發小宅當道的原因。」陳建元進一步分析，不少人從以前「三代同堂」改為「三代同鄰」的居住模式，每戶人口減少，但戶數增加，不需要大坪數的居住空間，且坪數愈大管理費維持成本愈高，相較不討喜，估計大2房、小3房格局仍是未來較受歡迎的產品。

34歲單身女性吳怡珊2年前購入2房住宅，室內約21坪，便是考慮到自己未來5~7年的居住空間需求不會改變，1房規劃臥室，另1房則隨機成為書房及客房，總價800萬元左右，目前房貸每月約3萬元，她認為是自己能夠負擔的範圍，不論未來結婚與否，自己的資產自己擁有。

33歲科技業林先生正準備明年初結婚，與女友挑選新房以小3房為主，不與長輩同住是兩人婚前的默契，雖然目前沒有生子的計劃，但他說若有了小孩，其中1間房改為小孩房即可，「畢竟是自住，還要背房貸，雖然想住再大一點的房子，但畢竟要考量現實經濟狀況，也不願房貸壓力過大而犧牲生活品質。」

低總價產品吸睛，但坪數往往較小，消費者既要買得好、又要買得巧，讓不少權狀坪數20坪內卻隔成2房、甚至3房的建案應運而生。專家指出，該類型物件扣除約1/3公設面積，室內坪數僅餘12~13坪，空間運用就難免讓人有「籠居感」，不過《蘋果》記者實際走訪新北市小宅建案，發現若規劃設計得當，也能「住無虛坪」，也因此這類「籠居宅」仍普遍熱銷，民眾想買還買不到。
根據《住展》雜誌統計，大台北地區目前至少有14個銷售中建案，都有規劃20坪以下的超迷你2房房型，若以1間20坪2房產品為例，公設比32~33%，陽台、雨遮等附屬建物佔15%來計算，則室內實坪大概剩12坪左右，而12坪要隔出客廳、廚房、浴室，剩下空間再隔2間臥室，每間臥房恐怕只有2~3坪大。

鐵件潮視覺不沉重
基地位於新北市三峽舊市區的「綠園道」，基地面積近360坪，規劃地上14樓建物，1層10戶，主力產品就規劃為2房，坪數自19~43坪皆有，其中19坪2房產品更是當紅炸子雞。
「綠園道」專案經理李世峰表示，19坪產品不含車位總價約550萬元，加上區域周圍並沒有同類型競品出現，且單價趨近於周圍中古大樓行情，因此全案尚未正式公開，預約就已達5成。
《蘋果》實際走訪該案19坪樣品屋，李世峰強調，樣品屋規格完全依照實際物件比例打造，「我們將客廳置中，與開放式廚房同在一空間中，主、次臥則在兩旁，採長形規格，扣除約1坪的雙人床，才有空間可以規劃衣櫥等收納空間，若房間格局較為方正，的確就容易遇到『開門即見床』的窘境。」
負責操刀該樣品屋設計的新域創作主持設計師許家福認為，主空間採大地色調的意念，搭配較為新潮的鐵件，讓整體視覺不至於過分沉重，加上隔間改為穿透性強的玻璃，會有放大的效果。

零虛坪抓準首購族
至於創下開案首周來人即破250組的土城暫緩重劃區預售案「金城舞2都心花園」，19坪更在短時間內售罄，揭開該房型所以熱銷的祕訣，除總價控制得當，標榜零虛坪的空間規劃，更抓準首購族的胃口。
「金城舞2都心花園」專案劉泊成指出，「雖然室內僅餘2~3坪的剩餘空間，但仍將走道規劃成為廚房，不浪費任何空間。」針對約2~3坪的主臥規劃，劉泊成則建議將收納向上或向下發展，「可在高處設置櫥櫃，或採用木地板墊高，將冬衣、冬被收納在地板下的空間，是節省空間運用的方式之一。」
此外，坪數較小的戶型往往會被規劃在整棟建物的中間，導致採光多僅有單面，劉泊成認為，採用玻璃隔間可增加採光，同時在視覺效果上，空間也顯得較開闊。

小宅放大術 玻璃鏡子是神幫手

動輒20坪以下的小宅案，扣除公設比之後，室內實際坪數往往僅剩10~12坪，若想規劃為2房格局，整體空間難免顯得侷促，專家建議可讓收納空間向上發展，省下更多活動坪數，選購家具也採「一物多用」方式，靈活度更高，更可藉由玻璃、鏡子等裝潢手法，放大視覺空間，住起來更舒服。

家具一物多用
收納可說是蝸居小宅最需解決的問題，上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝指出，能夠做收納的地方都不要放過，舉凡床底、沙發下都可妥善運用。朵卡室內設計藝術總監邱柏洲建議，收納可往上發展，如設計高處的收納櫃、選用上方可置物的高腳床等。
邱柏洲補充，一物多用的家具也值得考慮，如小宅通常以客廳取代餐廳，可調整高低的桌子，平時當沙發茶几、調高後可當餐桌使用；陽台空間不足之下，兼具洗脫烘功能的洗衣機，較能應付天氣不佳的狀況。

至於最常見的裝潢方式，施棟瀝指出，近年常見在客廳旁的房間，以玻璃取代隔間牆，就是利用具有穿透感的透明材質，營造出空間「其實不小」的氛圍。不過邱柏洲建議，若屬較重隱私的民眾，隔間仍應以真正磚造牆或木作牆為佳。
施棟瀝指出，鏡子也是放大室內空間感的好幫手，反射出的空間讓室內感覺更大，住起來較沒壓迫感。

此外，小宅通常將客廳規劃為開放式、彈性空間，若想多增1房空間，施棟瀝建議，可規劃活動式拉門、門簾，設計可以睡覺的臥鋪或擺設書桌，可當書房也能變臥室。邱柏洲則認為，由於開放式空間開冷氣時較浪費電，可增設門簾阻擋，避免冷氣外溢。

「一盤100啦！」「買菜送蔥！」傳統市場此起彼落的叫賣聲中，婆婆媽媽快狠準挑選新鮮蔬果、享受殺價快感，但隨著近年消費環境轉移、人口結構改變，精華市區的傳統「早市」已漸漸沒落。

《蘋果》調查台中舊有市區公有市場，從「閒置」、「荒廢」及「轉型」狀態切入，發現近年傳統早市不敵消費習慣改變，超過半數攤位都已閒置，甚至荒廢。其中不乏走過一甲子的傳統老市場；此外，1991年興建的新市場，幾乎是「蓋好就荒廢」，只能仰賴市府標租，找單一企業整合經營，來挽救頹勢。

攤商凋零設施老化
過去台中傳統公有市場，大多興建地上1~3層建築，除了1樓臨路店鋪外，還規劃4~6個出入口通往內部攤位，大多在早上開市、俗稱為「早市」。當年統一集合市場興起，是為了將周邊流動式攤販整合，避免市容混亂，過去曾熱鬧非凡，傳統早市定位愈趨模糊，進而成為城市中被遺忘的一角。
據內政部統計，台灣從1985年平均每戶人口數4.42人，一直到近2年平均每戶人口數再降至2.7人左右，顯示小家庭、雙薪家庭興起。家庭結構改變，再加上生活作息改變、攤商凋零、環境設施老化等原因加總，削弱傳統早市功能。不少攤商或顧客都轉往東興或水湳早市，這2處兼具批發與零售功能，價格相對親民，以紅蘿蔔為例，傳統市場一斤零售價15~20元、全聯一斤32元，價差近2倍，磁吸周邊零售客群，形成大者恆大。

賣場超市興起衝擊
進一步盤點接近荒廢的公有市場，可發現臨路店鋪多經營不錯，但中心攤位卻稀稀落落，其中台中最待活化改善的包含第四市場、中央市場、平等及篤行市場等，面積皆1000~1750坪不等，換言之，台中舊市區至少5000坪市場待活化。若依舊市區地價每坪30萬元換算，背後隱含逾15億元開發產值。

台中市政府指出，因為大賣場及超市興起，近期評估後，已將第一、篤行、平等3座市場廢止，將變更為住宅區開發；而佔地達1750坪的中央市場，則將作為社會住宅，依都市計劃程序辦理。

調查也發現，生意堪憂的一心、大進市場，儘管位於一中、南屯蛋黃市區，但攤位近10年來大減一半，剩餘攤商也縮短營業時間，形成惡性循環，人潮一去不復返。市府資料指出，市場管理每年約編列2500萬元，卻須管理超過40個公有市場、這還不包含民有市場，因此對市場功能或設施衰退的改善程度有限。

【汰換設備 導入觀光】
針對上述公有市場，目前已編列預算，逐年汰換硬體設備，來符合現代化需求，另也導入觀光，推廣美食吸引外地客聚集，而非如過去只仰賴在地客群，如今年就規劃遊覽專車進入傳統市場，提升人氣。其餘傳統市場，也會視情況加速利用。

民眾邊騎邊買 助長違規擺攤

台灣傳統市場內機車穿梭的亂象，令年輕人及外國人不解，為何大家能忍受機車廢氣，一邊騎車、一邊買菜，攤販直言，「這就是台灣味，邊買邊走邊殺價，方便第一。」

無孔不入的機車，是台灣常見的風景，傳統市場即使商家密度高，步行人潮多，但不少騎車買菜族，仍習慣直接騎進市場，台中目前較熱鬧的傳統黃昏市場都有類似現象。來台工作的外國人拉利塔說，「露天市集應該要有額外停車空間，為什麼台灣人不能停下來慢慢走，享受採買樂趣？」

40年老攤商簡先生笑說，公有零售市場若非臨路攤位，生意肯定不好，因為大家才懶得走進去，寧願外面邊買邊走，造成攤販寧願在外面違規擺攤，也是市場空洞化原因之一。

對這最熟悉的風景，網友反應熱烈，有人說，「把步行買菜的人當傻子，買菜順便當空氣濾清器，應該抵制！」「真的有夠討厭，應設行人專用道。」「排放廢氣才是最大問題。」更有人直指政府放任不管，「只要罰款，惡習立除！」

等待整合標租 娃娃機趁機攻佔

走一趟現代化超市，不僅有切好、用保鮮膜包覆的食材，環境又舒適、有冷氣放送，吸引採買人群；就連走過一甲子的舊市區傳統早市，也不敵消費型態轉變，早已紛紛響起打烊號，仍堅守岡位的攤商無奈說，早期大家搶著租，現在1天租金幾百元也沒人租。

臨路還會營業
台中傳統公有市場大致可分兩個時期，包含1951~1971年間的老市場，以及1981~1991年新建的新市場，原本都要規劃為早市，但因疏於掌握時代脈動，市場室內攤位「一蓋好就荒廢」，現在就連臨路店面也稀稀落落，得仰賴政府整合標租。

《蘋果》實際走訪台中歷史最悠久的平等、中央、篤行市場，走過近一甲子，現在卻成了待活化的「蚊子市場」。市場攤位大多僅剩2~3攤營業，平等市場自治會成員林太太感嘆，已經沒落10多年，現在只剩臨路店家還會營業，但其實也沒客人，只能等著政府通知，看以後要怎麼辦。

歷史悠久的平等市場，由於曾發生公安危險，早已吹起熄燈號，空間閒置許久，所有人為國產署，未來開發方向未明朗，現場僅剩零星長者擺著桌椅話當年。距離不遠的中央市場，佔地達1750坪，目前只剩地下1樓有衣服攤商營業，1樓市場則租給全聯福利中心。

地上鼠輩橫行
至於緊鄰一中商圈的一心市場，臨路店鋪狀況不錯，但一轉進內部攤位就人氣銳減。老攤商低調表示，現在能做就做，做到不能做為止，因為小孩也沒興趣接手。

再到北區的篤行市場，時光彷彿停留在60年代，水泥磚砌材質、白色磁磚貼面，完全就是阿嬤年代的風格，但當年的人聲鼎沸早已不再，僅剩3~4攤位仍在苦撐，地上更隨處可見鼠輩橫行。

而最後一批新建的市場，雖已無傳統市場功能，但因結合里民活動中心，不至於完全閒置。台中市府經發局市場管理科科長曾惠敏指出，最後一批興建的市場都已標租出去，採9年一約制，轉型順利。以西屯何厝市場為例，地上共有4層樓使用空間，現除原有活動中心外，還有市府組織進駐，1樓店面則標租給便利商店，然帶動效果不佳，沿街店面幾乎被娃娃機攻佔。

【超便宜也沒人買】
像中德市場早期規劃逾50個攤位，但蓋好後經營不振，就算推出「雞蛋每顆1元」也無法帶入人潮。應該是地點問題，因為附近已有黃昏市場及超市，外部競爭壓力大，加上時代變遷，經營市場困難，不過近期市府有陸續將空間標租，中德市場馬上就有寵物店進駐，多少會有帶動效果。

房市緩步回溫，但成交量趕不及新屋誕生速度，市調顯示，北台灣新案推案與銷售率，近半年都在1成盤旋。總計北台灣1~6月新案共1萬8005戶，平均銷售不到13%，上半年積累超過1.5萬戶待售，若以平均每月去化400戶速度來看，至少未來3年，各家建商、代銷都得收手不推案，才有機會清空今年上半年新釋出的量體。專家普遍認為，在家戶數增加明顯遲緩、多屋族出手力道不足的情況下，餘屋去化，成為當前一大課題。

根據國泰房地產指數所整合的報告中提到，今年1~6月北市新推案2187戶、新北7933戶、桃竹7885戶，合計達1萬8005戶，各地區銷售率則在12~14%打轉，總計上半年已售2322戶，換言之，新推戶數中，尚有1萬5683戶待售。

Q1住宅存量3年新高
對此，該份報告計劃主持人、國立政治大學特聘教授張金鶚指出，台北市推案量維持穩定數字，惟新北市、桃竹地區皆有重劃區大量推案，使供給量大增，但3區塊成交量成長有限。
從住宅存量的數字，亦可窺見區域供需問題。以雙北市為例，由內政部公布的Q1住宅存量及家戶數統計中，可見住宅存量年增率達0.95%，創近3年新高，家戶數年增率卻僅0.78%，為近5年次低，供過於求顯然持續擴大。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，綜觀近年同期住宅存量與家戶數，可以發現在住宅存量上，今年Q1與2015年Q1明顯增加，推估為當年推案交屋潮所致，家戶數則因近年出生率與結婚率平穩，增長有限。

預料多殺多短兵相接
徐佳馨補充，「今年Q1相較於去年同期，增加為近5年最多，顯見在交屋潮下，雙北餘屋壓力仍在，與使照數量比對後，可推估量體應集中在新北市，而以目前部分區塊出現預售開價低於成屋價的狀態下，某些賣壓大的區域，可能面臨多殺多的短兵相接。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，房市賣壓已在緊繃狀態，但因業者對今年房市普遍樂觀、成交量未大幅衰退，要大幅降價機率不大，「若今年新建案年均銷售率仍低於5成，選後房市政策又無利多，賣壓勢必將累積至明年，恐致明年房價再度回跌。」

台中市今年1∼7月推案戶數達1萬100戶，其中北屯3219戶居冠，烏日1323戶次之，南屯也有1297戶，顯見區域賣壓不小，許多建案以送裝潢、低自備方案吸客，專家指出，祭出愈多優惠代表賣壓愈重，相對議價空間也減少。

北屯3219戶居冠
今年1月至今推出1萬100戶，業者粗估總銷約1043億元，北屯、西屯、南屯每戶均價站上千萬元，市郊如烏日、大雅、霧峰等，每戶900餘萬元，海線及潭子，每戶約600~700餘萬元。量體大區域賣壓雖大，但多搭配優惠方案，如「總太2020」總戶數944戶，配合系統家具提供68折裝潢，已售6成；有817戶的「洲際W」也以高低樓層均一價吸客，售出4成；「親家允將」則提供9成貸款；寶佳機構以區域最低價搶客。
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，這幾年台中建案單價、總價帳面皆未下跌，市區及單元重劃區，多以每坪25~30萬元成交，不過優惠卻灌進房價內，以支撐帳面上的成交行情，「大型建商因單位造價較低，常能給出較多優惠。」

高總價交易較慘淡
大台中不動產開發公會常務理事林水龍表示，現在房市是「個案表現重於區域表現」，近2年成交量提升，也意味購屋族認同該價位、不再等待，壓抑幾年的買盤也開始出現，現在存自備款難度高，讓首購族更重視總價，因此2房仍是交易大宗。

高總價市場交易量就比較慘淡，賣壓相對大，據「大臺中房市交易動態資訊平台」統計，今年台中第1季高達80%房屋，成交價都落在1500萬元以下，其中60%更低於1000萬元。林水龍坦言，近年建商開價多趨近成交價，甚至有幾案都是「不二價」，能殺多少價要「看個案」。

高雄房市買氣延續去年熱度，不少建商因手上新成屋已去化，現紛紛推出預售宅搶市。龍悅廣告統計，高雄待售預售屋高達1萬6442戶，其中橋頭、左營、三民等區均逾2000戶待售，然而預售案出籠，也代表未來將有爆量疑慮。

高雄新市鎮量最大
龍悅廣告協理吳季濃分析，目前預售案供給最多的就是橋頭區的高雄新市鎮，包括雄崗、崑庭、龍騰等均有建案銷售，總戶數高達2659戶，該區多屬小坪數住家，適合首購客。另位於左營區的果貿生活區也有大規模造鎮陸續公開，該區雖屬市區，但有不少建案打出1字頭房價，吸引小資族進場。另外，三民、鳳山、苓雅、楠梓、前金等區，也均有上千戶預售宅釋出。

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，預售屋從動土興建到完工交屋，時間長達2~3年，因銷售期拉長，且購屋族沒有立即須支付大筆工程款問題，拋售機率相對小，目前新屋多為中小坪數首購與首換宅，物件去化速度快，加上處在低利率，建商資金壓力較小，預估未來房價頂多下修幅度落在5%內，整體房市持平。

京懋建設破天荒宣布，率同業之先，響應「售價即底價」的透明化價格策略，支持行政院「實價登錄2.0」的新政；最近在3筆住宅和辦公室新案，初試水溫，反應不錯。

今年5月行政院通過「地政三法」修正案，推動門牌全都露的「實價登錄2.0」政策，並送立法院審議，地政士、房仲業和學者專家普遍支持；但建築業多半持保留意見或反對。不過，京懋建設卻獨排眾議，昨天率先跳出來大膽聲援政策，支持的方式是實施「售價即底價」，歡迎外界來檢驗日後的實價登錄成交價。

京懋建設推出的新策略，也就是「不二價」、「無議價政策」。最近短短1~2個月，還是有昇陽建設「昇陽麗方」、新濠建設「新濠漾」，和京懋建設3筆新案，公開推出「不二價」，試探市場。

京懋建設執行長范秉豐表示，最近在「京懋一號」、「京懋會」、「京懋River One」3筆新案，初試啼聲試水溫實施「售價即底價」，意外客戶也認同。

以南崁「京懋River One」來說，9月才會正式公開，為水岸精品小套房，在現場人員「售價即底價、階段性漲價」堅持下，短短1個周末，預約付訂客戶超過60多戶。

至於「京懋會」，則是桃園中正藝文特區的精品辦公室最高價，每坪開價平均45萬元，預售之初就銷售近7成，原本業界認為單價或銷售成數都是「膨風」。但專案襄理許博傑表示，在堅持「售價即底價」的無議價政策下，客戶頗為認同，今年成屋落成後，正陸續辦理交屋，屆時實價登錄行情對外揭露後，就能證明京懋建設的品質和價格，都已在消費者心中獲得認同。

范秉豐表示，這證明只要產品力夠強、品牌信心度足夠，消費者對「購屋不議價」的透明化交易模式，支持度更勝以往。

他表示，所謂「不二價」，是指讓同一階段購買到的消費者，都能公平取得透明價格，未來京懋建設將分為預售、結構、成屋三階段，分別調漲價格，無差異空間的價格，讓消費者更冷靜，把心思回到研究產品的真實價值，而不需要在價格中打轉。

桃園地區十大豪宅出爐，其中以中壢區的「海華大帝」7樓戶別曾在5年前創下每坪59.7萬元，為迄今桃園的「豪宅王」；桃園十大豪宅最高均曾有站上每坪45萬元紀錄，不過隨著豪宅天花板價格下修，今年僅有「海華大帝」、「中悅一品」、「中悅麗舍花園」與「國際金融雙星」4社區站上單價4字頭的關卡。

統計實價登錄資料，歷年來桃園坪數80坪以上的住宅大樓產品最高單價交易前十名，中壢的「海華帝國」、「海華大帝」以及「嘉璟華爾道夫」都曾在房市最高峰的2013至2014年間，曾有單戶坪價站上5字頭的交易記錄。

「中悅品牌」、「中正藝文特區」幾乎已是桃園豪宅市場的代名詞。以桃園十大豪宅所投資興建的建商來看，包括中悅機構及具中悅血統的捷寶建設合計即占了5件；以桃園十大豪宅座落分布區域觀察，除了2件位於中壢的海華SOGO商圈、1件位於青埔高鐵特區外，其餘均位於中正藝文特區或其周邊。

不過相較桃園十大豪宅於過去均曾創下每坪45萬元的高價，今年以來，中正藝文特區也僅有「中悅一品」、「中悅麗舍花園」2社區有站上每坪40萬元的交易出現，今年5月中壢「海華大帝」21樓戶別以總價5,800萬元、單價每坪44.1萬元成交，則為桃園今年最高單價的豪宅交易。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，以桃園坪數逾80坪以上的平均單價走勢來看，2012年至2014年是桃園豪宅價格上漲速度最快的階段，從每坪21.1萬元至每坪27.5萬元，不過因整體房市下修，加上不少因當時景氣熱絡而推出的大量豪宅型產品，在近三年回檔至每坪25~27萬元間。

江怡慧說，桃園十大豪宅社區多數都在屋齡7年內，僅「海華帝國」、「中悅音樂廣場」2社區屋齡已逾10年以上，桃園豪宅地段多具公園綠地、運動公園旁，近交流道、高鐵與捷運站，交通便捷性高，發展成熟腹地完整的一線商圈內，加上有良好完善的務業管理與維護，地段無法取代，為豪宅價格穩定的主要原因。

台中市政府編列7.8億元，在台中霧峰打造全台首座專業片場「中台灣影視基地」工程已完工，並進行驗收作業，預計今年底點交給經營移轉（OT）廠商中影八德公司。　台中市新聞局長卓冠廷昨（2）日表示，市府期許中台灣影視基地，可創造在地產學合作契機，成為全台灣的影視產業和專業拍攝場域。

中台灣影視基地新建工程，是由新聞局編列新台幣約7.8億元，基地內完整保留李安拍攝「少年PI的奇幻漂流」的人工造浪池、深水池，並設有2座全國最大室內收音攝影棚、1座中型攝影棚、工作坊，及支援服務辦公室等空間。

此外，位於台中水湳經貿園區的「中台灣電影中心」，也已順利爭取到文化部國家漫畫博物館的進駐，今年4月開工動土，未來將成為兼顧商業與藝術電影放映場域，提供市民更多元觀影視野。

卓冠廷透露，日前視察中台灣影視基地，由台中市住宅發展工程處長許由興，及工程團隊導覽說明，目前新建工程已於7月中，辦理工程報竣，配合整體工程推動程序，進行驗收作業，預計9月底取得使用執照，10月底辦理正式驗收和點交。

卓冠廷強調，中台灣影視基地是全台首座公辦民營專業片場，市府除105年成立影視發展基金會，聘用業界專家進行協拍，也全力協助來台中拍攝的劇組，無論是封街拍攝、借用器具，乃至行政協調，市府都採單一窗口方式，積極溝通，目標就是讓台中整個城市成為「影視界的攝影棚」。

新聞局說，台中市為扶植影視產業，自導演李安於2011年在台中拍攝「少年PI的奇幻漂流」後，即積極規畫推動「中台灣電影推廣園區」計畫，包含「中台灣電影中心」，及「中台灣影視基地」。

新聞局也依據「促進民間參與公共建設法」，在招商完成且影視基地驗收點交完成後，將委由具有專業片廠管理經驗的中影八德公司團隊營運，以期帶入專業技術、資源，及人力，藉以吸引國內外影視劇組，來台中拍片，並與周邊影視相關科系，進行產學合作，培植在地專業人才，提供影視劇組更堅實的後盾。

營建股即將進入第4季完工交屋旺季，法人估計，依上半年財報及下半年手上正在交屋和即將交屋的進度來觀察，今年潤隆（1808）、宏盛（2534）、興富發（2542）、長虹（5534），將是最有機會衝出獲利1個股本的「四大天王」。

潤隆今年上半年稅後純益大賺15.43億，年增達36倍，EPS爆炸成長至6.32元，已刷新歷年新高水準，前7月營收達89.09億元，年增達5倍多；展望下半年，法人估計總銷32.58億的台中「潤隆」將完工交屋，第3季營收獲利可望持續衝高。

潤隆還有另一大案，總銷62億的「NTC國家商貿中心」也是下半年入帳重點，目前已售7成。法人估計，潤隆前3季營收可望首度突破百億大關，若交屋順利，全年有機會首度挑戰獲利1個股本。

宏盛去年獲利26億元，EPS達4.39元；2018年上半年已大賺24.6億元，EPS一舉衝上4元，幾乎追上去年全年。展望下半年，淡水百億大案「海洋都心2期」為關鍵，預計10月完工認列；總銷22億元、已售2成的「得意山莊-微風區」Q3完工交屋，全年有望挑戰2006年以來首破營收百億關卡。

興富發上半年就大賺54億、EPS為3.22元；前7月營收比去年同期激增1.42倍達249.36億元，是2017年全年營收186.7億元的1.33倍。年底前總銷近170億元的內湖「雙湖匯」，將是衝刺完工交屋的重點大案，法人預估光這筆大案，EPS貢獻度就上看5元。

法人估計，興富發今年完工交屋案源約13筆，已銷售逾250億，加上轉投資潤隆的貢獻，全年營收可能挑戰400億元，獲利也有機會出現爆炸性成長，挑戰史上新高。

上半年已賺進1個股本的「股王」長虹，EPS高達10.24元；前7月營收已突破96億元，破歷史紀錄，預期首度突破百億營收已指日可待，緊接著Q3總銷80億元的「長虹天際」將開始交屋。法人估計，長虹今年營收獲利可望再刷新紀錄，EPS挑戰近5年新高。

　目前50強房企落地大灣區的産業項目超過了70個。如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉，恆大、寶能收購新能源汽車、建汽車産業園等；灣區內9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。

　　華南區域歷來是房企必爭之地，而自“粵港澳大灣區”升級為國家戰略後，這裡更成為彰顯龍頭房企實力的戰場。

　　除萬科、恆大、碧桂園、華潤等總部位于華南的龍頭房企，以及佳兆業、龍光、時代等本地房企外，外來房企近三年來也突入大灣區，尤其是千億級房企，如龍湖、泰禾、陽光城等紛紛強力布局，打破了華南區域多年來主要由本地房企壟斷的局面。

　　8月30日，陽光城廣州公司首次公開了入穗兩年來的商業版圖和計劃：貨值500億的項目儲備，以及下一步大力整合集團資源，布局産業地産。

　　除廣州公司外，陽光城在深圳、佛山、東莞等城市也儲備了大量項目，包括住宅開發和綜合體、特色小鎮等多種業態。

　　這也是眾多房企入局粵港澳大灣區的一致路徑——從單純的住宅開發到綜合的城市運營、産城開發，大灣區這片熱土也成為房企在下半場的決勝之地。

　　陽光城的華南版圖

　　閩係房企陽光城近年來發展迅猛，擴張淩厲。上半年，陽光城集團位列全國房企銷售排名第16位，銷售金額700.11億元，土儲4267.54萬平方米，儲備貨值達5842億元。

　　其中，華南區域成為重倉之地。半年報顯示，陽光城在珠三角的土儲達702.57萬平方米，僅次于戰略城市和大福建區域，但其付出總對價僅為161.5億，平均成本2299元/平方米，為各區域最低。

　　陽光城集團廣州區域總裁劉煜透露，目前陽光城在廣清儲備開發了5大項目，貨值達500億元，包括南沙的陽光城麗景灣、越秀的江灣壹號、天河的東莞莊項目以及清遠的天安智谷和富強路項目。

　　2016年，陽光城拿下國家級自貿區、廣州唯一副中心南沙300萬平方米地塊，兩年後，南沙麗景灣儼然成為陽光城集團內部的“明星項目”。

　　上半年，其單盤銷售達35億，摘得廣州上半年銷售金額、面積、套數“三冠王”。住宅部分的銷售飄紅之後，陽光城也啟動了麗景灣80萬方商業配套集群的打造。

　　目前，陽光城在珠三角已形成了廣州、粵東、深莞、佛山、南粵五個區域公司的布局。

　　財報顯示，除廣清外，陽光城在東莞、深圳、佛山還有儲備項目5個，在建項目5個，總佔地面積達45.37萬平方米，計容面積達120.42萬平方米。

　　陽光城認為，粵港澳大灣區未來的經濟活力、産業協同以及人口、物産、資金、信息的自由流通都將達到一個新高度，“以産帶住”、産城開發成為必經之路。

　　除廣鋪開發業務以外，陽光城也踐行“以産帶住”，整合陽光控股集團資源進行深入布局。

　　據劉煜介紹，陽光城的母公司陽光控股旗下擁有六大産業集團：龍凈環保、陽光教育、陽光城、陽光金融、陽光物産及陽光資本，在影視、康養、文旅等方面與行業龍頭企業有著廣泛的合作。

　　劉煜透露，廣州區域公司已經成立專業的産業投資團隊，將在接下來的三年內，攜手陽光控股所有産業資源，于粵港澳大灣區打造多個特色小鎮。目前正圍繞廣州市中心80km圈，在廣清佛莞惠區域進行康養、教育、影視等項目選址，並有望在年內實現首批項目落地。

　　值得注意的是，在進入華南的項目獲取上，陽光城更多採取並購，如江灣壹號、東莞莊項目便分別是收購廣東國投旗下廣信江灣城項目、漢國置業的東莞莊地塊而來。未來，陽光城將更多通過收並購、與地方政府合作等方式助力規模擴張。


　　龍頭房企搶灘灣區運營

　　除陽光城外，大灣區市場爭奪戰中的主力，首先是大本營位于華南的房企，如碧桂園、恆大、保利、中海均已覆蓋大灣區9市。

　　截至上半年，碧桂園在建項目超三分之一布局在大灣區，僅深圳就布局近十個産城項目，總體量在500萬平方米以上。

　　碧桂園將大灣區作為業績的重要來源，仍在積極拿地。據易居資料統計， 2018年前7月碧桂園及其子公司惠州市亞婆角碧翠湖實業有限公司在大灣區一共拿下21塊地，其中惠州和佛山佔比最高。

　　萬科雖然還沒有全覆蓋，但其執行副總裁兼首席運營官張旭在中期業績會上表示，公司今年上半年在包含大灣區的南方區域投資佔銷售額19%-20%，未來在大灣區會有更大的投入。

　　相比龍頭房企，深耕華南區的房企則對大灣區市場更為依賴。像時代、龍光、佳兆業2018上半年在大灣區的銷售額都過半，分別為91.3%、70.2%、55%。佳兆業和龍光重點布局深圳，龍光深圳銷售額今年上半年佔比53.2%，佳兆業佔比37%。

　　據公司2018中期財報，時代、龍光、佳兆業土儲也都過半在大灣區內，分別為59%、74.4%、57%。

　　截止至8月15日，龍光土地貨值儲備共6400億元，其中粵港澳大灣區總貨值佔比高達81%，為5100億元，僅深圳貨值就超過1800億。

　　作為為數不多的實現大灣區9+2全覆蓋的奧園，預計今年在大灣區可售貨值為418億，佔公司全年可售貨值的34%。

　　而近年來處于快速擴張階段的房企，如陽光城、泰禾、融創、龍湖、綠城、融信等，他們大多通過在大灣區並購獲取資源。

　　這些房企進入大灣區雖普遍較晚，但不容小覷。像龍湖2015年才落地廣州，短短幾年，已布局深圳、佛山、香港、惠州等地。泰禾2015年底進入深圳，目前已覆蓋佛山、東莞、珠海、惠州、廣州等市；融創2015年入深，已布局大灣區10大城市30個項目。

　　無論是哪類房企，進入大灣區後的經營思路都在改變，從開發轉向運營。據21世紀經濟報道統計，前50強房企中超過28家積極布局大灣區運營，依靠地産搭載産業能力去獲取項目資源，是房企的重要訴求。

　　目前50強房企落地大灣區的産業項目超過了70個。如碧桂園進軍農業、科技小鎮，萬科下鄉、恆大、寶能收購新能源汽車，建汽車産業園等；灣區內地9市均已有特色小鎮項目進入或計劃進入。

　　整體來看，即便是前50強房企，在大灣區的運營類業務也才開始不久，如長租公寓、産業地産，都是近兩三年才開始布局；而知名的房企商業運營品牌，在除廣深以外的城市落地也很少。這都表明，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、産業科技等方面，還有很大的發展潛力和提升空間。

　　不過，大灣區房地産投資的潛在風險也已顯現，在嚴厲的樓市調控下，廣州、佛山受限價限簽等政策影響明顯。據21世紀經濟報道了解，廣州多個開發商的項目在售出一年後都未能網簽。

　　此外，華泰證券分析師指出，重倉大灣區的房企，還可能會遇到大灣區規劃推進不達預期的風險。

　房企半年報發布已經接近尾聲，從數據上看，房地産行業迎來財務數據最好的半年。數據顯示，在已經發布年報的126家A股上市房企中，凈利潤同比翻倍的企業佔到39家，佔比高達31%。

　　其中，包括世榮兆業、中交地産、國創高新、我愛我家、萬通地産、長春經開、廣宇發展、合肥城建、中洲控股、首開股份、廣宇集團、新光圓成、中糧地産、浙江廣廈、光明地産、陽光城以及新湖中寶這17家企業上半年凈利潤漲幅高達200%。

　　58安居客房産研究院首席分析師張波指出，利潤上漲部分因素和會計計算方式有關，由于房地産採取預售制度，銷售收入反映到報表上具有一定滯後性，當前利潤上漲更多反映的是前期市場銷售情況。前期尤其是2017年房地産項目在今年上半年進行銷售結轉收入，對2018年房企年中報産生一定影響。

　　張波認為，調控背景之下，房企利潤上漲並不奇怪。行業的集中度不斷提升也導致頭部房企的利潤上升明顯，碧桂園、恆大、萬科、保利等頭部房企的凈利潤都得到明顯提升，其中碧桂園的凈利潤接近翻番。利潤上升也和房企的加塊周轉有關，受融資不斷收緊影響，為了應對資金成本不斷上漲、現金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環節的現金回流。

　　“過去有一種説法，即房地産行業暴利時代過去了。但這兩年一個新變化是，很多中小城市房價起來了，很多都是翻倍上漲，所以銷售方面的表現非常好。做個最簡單的對比，這幾年很多城市房價至少上漲了3000元以上，這部分其實都帶來很大的利潤。很多布局中小城市的房企，類似全國型和區域型的，其實都享受了這一波紅利。另外，房地産營銷的成本是降低的，現在基本上不愁客戶，所以從營銷成本開支來算，有部分費用是完全可以壓縮。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，大趨勢看，房地産市場仍有空間，但也有負面因素。限價等政策會適當壓縮此類盈利內容的。

　　從未來看，張波認為，2018年房企利潤上漲還或將持續，尤其是龍頭房企的利潤上漲的動力依然較強。不過，2018年下半年，房企日子並不好過，國家對于房地産行業的調控力度不會放松，房地産行業的融資監管依然趨緊。作為資金密集型行業，房企資金成本壓力依然很大。因此，張波判斷，下半年房企推盤會更加積極，高周轉依然會是眾多房企不得不採用方式。

　　他指出，“行業分化持續，中小房企未來的利潤下行壓力會明顯增大。由于資金壓力的影響，銀行表內資金依然會優先給予‘名單內’房企，而這類房企往往就是品牌房企，排名靠後的房企很難獲得銀行的開發貸款支持，更多中小房企不得不通過承擔更高資金成本方式獲得資金，高企的融資成本或將帶來房企借款利息等財務費用明顯增長，同樣會影響到房企凈利潤水平。”

　　融創中國董事長孫宏斌也在業績會上表示，未來房企分化會非常嚴重。他表示，“當前房企比較焦慮，主要有兩方面原因：一是布局問題。如果房企布局了四五線城市，但現在市場又冷得比較快，開發商的壓力可能就比較大；二是限價問題。限價以後，開發商去年買的地或前年買的地，按照限價賣的話是虧錢的。”

　8月30日，北京市海淀區最大的共有産權房項目——永靚家園開始申購登記。根據此前發布的公告，購房人可在網上申購該項目共計2141套房源。值得一提的是，此次申購與以往項目最大的不同是，沒有把供給非京籍房源數量“一刀切”地劃定為30%。

　　根據公開信息，該共有産權住房項目位于海淀區西北旺鎮，總套數2141套，含全裝修費用銷售均價37800元/建築平方米。根據評估報告，該項目單套住房的購房人産權份額比例為70%，政府産權份額代持機構持有30%份額。

　　值得注意的是，按照《北京市城市總體規劃(2016-2035年)》的要求，未來5年北京新供應的共有産權住房，30%面向非京籍人口。自2017年9月30日《北京共有産權住房管理暫行辦法》實施以來，北京各區在各項目申購公告中均明確30%房源面向非京籍家庭。此次永靚家園項目並沒有延續30%的房源專配“非京籍”要求。

　　據了解，此前北京多個共有産權房項目非京籍房源並未能如計劃全部配售。比如，密雲首個共有産權房項目首創悅欣嘉園啟動選房，面向“新北京人”專配423套房源，但有資格選房的家庭只有40戶；延慶區首個共有産權房項目天潤和麗嘉苑面向“新北京人”專配30%、186套，但最終通過資格審查的只有18戶。

　　業內專家分析認為，永靚家園項目開通網申時，不再提前確定項目房源配售比例，而是結合海淀區功能定位和發展方向、項目申購登記家庭數量等因素綜合確定。這意味著北京共有産權房30%房源分配給非京籍的比例，不再各區、各項目“一刀切”，而是調整為根據各區各項目實際情況確定。

　　據了解，該共有産權住房項目將申購家庭分為兩組。第一組是海淀區戶籍無房家庭和在海淀區工作的北京其他區戶籍無房家庭，此組不設優先組；第二組是在海淀區工作的非北京戶籍無房家庭，此組設優先組和普通組。

　　其中，優先組為在海淀區國家高新技術企業和中關村高新技術企業工作的非北京戶籍高新技術企業人才的無房家庭。進入優先組須擁有國家承認的碩士及以上學歷學位證書，並在海淀區國家高新技術企業和中關村高新技術企業工作，企業工商及稅務關係均在海淀區行政區劃范圍內並在海淀納統，原則上入選企業須符合北京市禁限目錄要求。普通組為其他在海淀區工作的非北京戶籍無房家庭。

　　申購結束後，將對申購家庭的購房資格實行聯網審查，未通過審核及復核家庭，不得參與搖號、選房。申購家庭符合在海淀區工作的非北京戶籍無房家庭優先組認定條件的，申購人須在規定時間內到指定地點提交審核認定材料，未通過該組別資格審核的，不得參與該組別搖號、選房。

在房地產行業去杠杆的當下，杭州濱江房產集團股份有限公司（濱江集團002244.SZ）卻逆勢增加了很多杠杆。

上半年濱江集團加大土地儲備，在杭州、湖州、溫州、溫嶺、如皋等地陸續新增多個地塊專案，累計新增土地儲備建築面積約296.7萬平米。與此同時也新增了107.86億元借款，資產負債率由去年年末的72.84%增加至77.20%。

此外，為撬動更多專案，濱江集團還將專案公司股權加杠杆，大規模引入合作方，導致淨利潤遭到稀釋。上半年濱江集團實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為5.8億元，同比降低36.95%，而歸屬于少數股東的綜合收益總額達到6.58億元。值得一提的是，2017年全年，其歸屬于少數股東的綜合收益只有5.95億元。

而另一方面，毛利率的下滑也對濱江集團淨利潤造成較大影響，其中2010年拿下的地王專案——西溪明珠交付並確認收入，是其毛利率下降的主要原因。

針對淨利潤大打折扣和地王專案導致毛利率下滑等問題，記者向濱江集團董秘辦發送了採訪提綱，但截至發稿之日未獲回復。

歸母公司收益不足總額一半

在上半年報告中，濱江集團給出的成績單顯得朝氣蓬勃，營業收入95.54億元，同比增長92.33%，銷售額405.5億元，累計新增土地儲備建築面積約296.7萬平米，平均樓面價1.38萬元/平米，預估平均售價2.86萬元/平米。也就是說，未來專案交付後，將會陸續為濱江集團帶來約800多億元的營業收入。

大規模拿地是從2016年開始的，當年拿下12宗地塊，建築面積約160.81萬平米，是2015年的1.5倍，2017年濱江集團又新增16宗土地儲備，總建築面積220.45萬平米，同比增長37.1%。

上半年，濱江集團拿下12宗土地，而據記者不完全統計，濱江集團在7、8兩個月時間又買進6宗地塊，兩個月花費近100億元：7月16日以31億元競得杭政儲出[2018]23號地塊的國有土地使用權；8月2日以4.4億元競得奉土出告字[2018]01041號地塊的國有土地使用權；8月6日以8848 萬元競得奉土出告字[2018]01043號國有土地使用權；8月16日以32.26億元拿下蕭山新區E-15-1和蜀山南單元B-09-1地塊；8月27日以26.2億元拿下杭州上城區望江單元地塊。

從2016年即開始的“拿地潮”雖然使濱江集團銷售額逐年增長，但“含金量”卻嚴重不足，上半年405.5億元的銷售額中權益銷售金額僅有179.4億元。與此同時，合作開發的模式使得濱江集團歸屬于上市公司股東的淨利潤大打折扣。上半年其歸屬于上市公司股東的淨利潤為5.8億元，同比降低36.95%，而歸屬于少數股東的綜合收益總額達到6.58億元，瓜分了綜合收益總額的54.2%。

值得一提的是，今年上半年濱江集團子公司少數股東取得的收益已經超過了2017年全年的5.95億元。

2015年-2017年，少數股東收益占收益總額的比例分別為33.22%、28.99%、25.94%，2018年上半年陡增至54.2%。

記者查詢瞭解到，在2017年新增的16宗地塊中，只有三宗權益比例為100%，其餘均等於或低於51%。2017年主要銷售和結算的14個項目中，也只有3個權益比例為100%，雖然銷售面積達到88萬平米，但濱江集團實際收益卻只有33.28萬平米。

正因如此，2017年濱江集團雖然實現了615億元的銷售金額，但權益銷售金額僅260億元，達不到一半。同樣，今年上半年其銷售金額突破400億元，而權益銷售金額卻只有179.4億元。

濱江集團2018年上半年報告中提到，與其建立合作關係的單位有中央企業、首部級企業、地產企業和非地產企業，公司通過專案合作開發中的管理輸出和品牌輸出，獲得了穩定的專案管理服務費。

地王項目拖累毛利率

濱江集團上半年營收下降而淨利潤下滑還有一個重要原因就是毛利率下降。其房地產毛利率為27.50%，相比2017年的30.01%下降了2.51個百分點，同比下降15.05%，其中杭州地區同比下降16.29%。

濱江集團在半年報中表示，營業收入、營業成本增長較多，主要系本期樓盤交付較上年同期增長較多，毛利率較上年同期下降主要系本期交付樓盤的毛利率較低所致。

上半年濱江集團交付的主要有華家池項目、東方星城項目、西溪明珠項目、湘湖壹號項目、平湖萬家花城等項目。記者瞭解到，除西溪明珠外，其他項目銷售價與樓面地價之間的落差均較大，理論利潤空間不小。

華家池位於杭州市區較繁華地段，浙江大學旁邊，2013年濱江集團以43.83億元總價競得，出讓檔顯示，濱江所拿地塊可出讓面積4.73萬平米，容積率3.2-6.0，建築限高100米，建築面積18.9萬平米。折合樓面價23189.75元/平米，至少配建保障房面積2200平米。而其高層均價5.8萬元?平米，排屋均價9萬元?平米。按此計算，華家池項目至少有3萬元?平米的盈利空間。

2015年2月，濱江集團拍下杭政儲出[2015]3號地塊,總價12.82億元,樓面地價10110元/平米，該地塊即為濱江集團半年報中提到的東方星城。而目前該專案的銷售價為4萬元?平米，也有約3萬元?平米的盈利空間。

除此之外，湘湖壹號和平湖萬家花城項目也有一定的利潤空間，而唯有西溪明珠項目利潤空間較小，或是拖累整體毛利率的主要原因。

2010年濱江集團以總價18.06億元奪得楊家牌樓地塊，折合樓面單價25735元/平米，創下了當時杭州單價地價新紀錄。然而該樓盤入市時恰逢2013年-2015年全國樓市低谷期，公開信息顯示，西溪明珠專案選擇了樓市黃金檔——2014年的金九銀十時節開盤，可公司當年年報顯示，西溪明珠開盤至年底的預售金額累計不過1.81億元。2015年半年報顯示西溪明珠專案的預售金額從年初的1.81億元緩慢增加至3.27億元，預售比例只有15.6%，是濱江集團主要預售房產項目中預售比例最低的一個。

由於市場不景氣，西溪明珠項目在定價方面十分被動，均價只有3.5萬元?平米，減去樓面單價約2.5萬元?平米，其可操作盈利空間只有1萬元?平米。

而正在急速擴張的濱江集團，似乎已經忘卻了西溪明珠專案帶來的傷疤，自2016年後屢入地王。2016年5月，信達以123.18億元拿下杭州奧體中心一宗地塊，其杭州總價地王的地位至今未動搖，不久後，信達引入了濱江集團和融創入股；2016年5月，濱江集團與信達簽訂合作協定，共同開發南星單元B-02地塊，該地塊是信達於2016年初以34億元的價格拿下的，折合樓面價36680元?平米；2017年9月，濱江集團聯合保利房地產開發有限公司、杭州悅茂企業管理有限公司以約60億元的價格競得杭政儲出59號地塊，樓面地價高達44460元?平米，當時創造了杭州住宅用地單價最高紀錄。

房地產資深人士、盈科全球合夥人郭韌認為，一般所謂的開發商吞下惡果，這麼多年在國內市場上很少見，只是賺的沒有原來預期的高而已，開發商拿下地王也是市場行為，一般預期未來會漲價才會這樣做，不過這對毛利率和淨利潤會造成一定的影響。

近日大陸拍板通過個人所得稅法修正案，市場屢傳另一關鍵稅改「房地產稅」可能跟著接棒，除近期大陸多部會釋出加快建立房地產長效機制的訊號，各方消息也持續傳出風聲，直指房地產稅立法有望加速，相當大機會在今年底前上報全國人大常委會，正式進入審查、公布草案階段。甚至有陸媒引述接近稅法系統的人員透露「房地產稅今年一定會跟大家見面」。

中國法學會財稅法學研究會長劉劍文認為，從目前各方表態與觀察個稅法的進展安排來看，房地產稅也有望提前審議。但也有部分業內人士和專家認為，房地產稅還存在不少須討論的問題仍未統一意見，尤其某些法律爭議特別大，更得取得統一認知。

而房地產稅改革目的，重點之一在於打擊炒房投機客等，達到調節供需與房價等目的。房產業者認為，房地產稅立法趨勢已確定，但由於牽涉層面太深太廣，官方勢必會謹慎處理，就算真的在年底前審議，相信對市場與各層面衝擊應已考量好。

二三線城上路機率低

浙江大學地產營運系研究所長蔡為民說，房地產稅制大陸官方已確定交由地方自治選擇是否啟用，預料北上廣深等大城有其必要，但二三線城市短期上路機率很低，可能抑制正常房市發展。

據澎拜新聞報導，今年4月房地產稅被列入全國人大常委會預備審議項目，表示將由相關單位盡速調研和起草，視情形在2018年或以後年度安排審議。

建立促房市長效機制

但除官方不斷強調加速推進之外，甚至近日港媒報導還流出宣稱是大陸房產稅徵收草案的文件。而今年以來，各大相關部會已多次反覆強調房地產稅的加速，直到8月28日，國家發改委主任何立峰表示堅決遏制房價上漲，加快建立促進房市長效機制；同一天財政部部長劉昆也一樣強調加速長效機制建立的態度。

雖然加速立法聲音四起，但華夏新供給經濟學研究院長、財政部前財政科學研究經濟所長賈康則說，房地產稅、個稅法兩者還是有不同，個稅法是修法，房地產稅卻是立新法，是否真能提速到今年審議至今未有官方消息。

一手周末賣135戶挫逾六成

踏入9月，將有多個新盤排隊登場，在大型全新樓盤開售前，新地（00016）旗下長沙灣南昌站上蓋項目匯璽II，周日（2日）作重推後次輪賣樓，發售117伙，即日取得沽清佳績，帶動項目8日內累售近500伙，套現逾70億元。惟麗新發展（00488）與市建局合作的筲箕灣逸瑆過去周六（1日）首輪發售80伙，僅沽5伙。綜合市場消息稱，新盤過去兩天（1日及2日）共售出約135伙，較對上一個周末約367伙大跌63%。

發展商積極推售現樓貨尾，匯璽II昨推售117伙，雖然部分單位加價近一成，但無礙銷情。發展商先進行大手組別（A組及S組）揀樓，每組買家最多購3伙，大手組別認購上限48伙。

市場消息稱，大手組別共售出約18伙，雖然是次未有如上次般出現一組客豪擲逾億元「一客六食」的大手掃貨個案，但市傳仍有一組客共斥資6012.4萬元大手買入3個單位。

117伙即日售罄 傳大手客掃三戶

至下午B組散客登記時段，據記者於尖沙咀九龍站環球貿易廣場3樓電梯大堂所見，到場的準買家人數雖然未有如對上一輪銷售般多，但高峰時連同代理估計仍有超過200人在場排隊，龍尾一度排至對落一層的2樓大堂。至下午4時許，全數117伙已獲買家揀選。昨天發售的117伙，折實平均呎價25785元。

新地副董事總經理雷霆形容，匯璽II銷情「再傳捷報」，是次推售117伙沽清。由前一個星期日（8月26日）起，項目短短8日內共售出接近500伙，套現超過70億元。由於仍有不少向隅客，有計劃加推。新地代理總經理陳漢麟表示，項目尚餘111伙未發出價單，加推後短期內有機會再進行大型銷售。

位於深旺道28號的匯璽II，提供1188伙，實用面積269至1509方呎，預計明年6月底入伙。

雷霆又透露，旗下元朗錦田北PARK YOHO 2B期PARK YOHO Napoli剛於8月底獲批預售樓花同意書，現正準備樓書及示範單位，將於短期內推出。項目由8座組成共712伙，提供開放式至4房戶，預計明年10月底落成入伙。

匯璽II昨天沽清117伙，加上之前已出價單的餘貨在過去周六賣出兩伙，以及同系屯門御半山、將軍澳日出康城晉海II周末共售出4伙，單計新地旗下新盤兩日共沽123伙，佔整體一手交投量135伙逾91%。惟過去一個周末的一手成交量，較前一周（8月25日及26日）約367伙，減少63.2%。

逸瑆首批銷情冷淡

此外，遠期單幢樓花逸瑆，過去周六發售首批80伙，市傳只收逾65票，未獲足額認購，開售首日場面冷清，僅有零星買家到場。

成交紀錄冊顯示，該盤首日只沽出5伙，成交價由646.21萬至874.74萬元，成為近3年來開售首天賣出單位最少的新盤。

逸瑆位於西灣河街9號，提供144伙，實用面積264至386方呎，預計2020年6月底入伙，首度發售的80伙，折實平均呎價23400元。

9月有多個新盤蓄勢待發，美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，未來數月樓市將繼續由一手主導，料本月一手成交可達2000宗，按月多600宗。

世邦魏理仕與第一太平戴維斯獲委任為聯合獨家代理，以公開招標方式出售柴灣利眾街14至16號德昌廣場，意向價12億元，呎價12569元，截標日期為10月11日。該物業為活化工廈，預計翻新工程將於今季完成，樓高11層，每層建築面積約7000至9000方呎，總建築樓面約95476方呎，物業已獲得政府許可作餐飲、商舖、休閒中心、教育中心及寫字樓等用途。

德昌電機相關人士持有

第一太平戴維斯資深董事及九龍部主管蕭兆新表示，德昌廣場交通便捷，是次出售全幢活化工廈項目屬港島區罕有。土地註冊處資料顯示，上址由Harbour Sky（Asia）Limited於1993年斥2.3661億元購入，公司董事包括德昌電機（00179）副主席汪詠宜。

政府宣布開徵一手空置稅後，現樓去貨速度明顯加快，單以新地（00016）計，兩個月速沽千伙現樓，可見市場吸納力仍強勁。本月面對加息等負面因素，新盤銷情將受考驗。

新地兩月沽千伙 現樓貨量減

早前據地產代理行統計，已獲批入伙紙逾1年的新盤，亦即潛在可徵收空置稅的單位共4,000伙（撇除收租項目），新地是持有最多空置單位的發展商，單計在元朗已有不少現樓餘貨，包括正在推售的PARK YOHO Milano，PARK YOHO Napoli及Grand YOHO第2期，單計這3個新盤已逾1,750伙。

特首林鄭月娥於6月29日宣布新房策，包括徵收一手空置稅，發展商隨即推現樓，其中新地最積極，在其貼市價推盤策略下，令購買力傾斜一手市場，新盤銷情一枝獨秀。

新地過去兩個月主要推出兩項目，包括元朗PARK YOHO Milano及西南九龍匯璽，已累沽約1,000伙，現樓持貨量大大減少。

而新地更乘勝追擊，計劃本月緊接推出元朗PARK YOHO Napoli，涉712伙，項目剛於上月底獲批售樓紙，由於已屆現樓，相信發展商為加快銷售，將繼續以貼市價推出。

縱觀新盤整體銷情，在新房策公布後的兩個月（7月及8月），一手成交量分別錄1,100宗及1,400宗，平均每月約1,200宗；較今年上半年平均每月1,300伙成交相去不遠，反映新房策未減慢一手交投，在發展商重點促銷下，令現樓去貨速度明顯加快。

9月將陸續有多個大型新盤開售，除新地現樓項目外，尚有焦點新盤將軍澳日出康城LP6，很大機會成為本月頭炮，而本月將面對加息等負面因素，新盤銷情亦將受到考驗。

屯門龍門居一個3房高層戶累積減逾100萬元，以自由市場價595萬元易手，雖大幅減價逾百萬，其售價和呎價均創屋苑新高。

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，上述單位為龍門居10座高層J室，實用面積592平方呎，3房兩廳，單位於8月初以自由市場價700萬元放盤，及後賣方參考市場價後作出調整，累劈逾100萬後成功售出，最終以595萬元沽出，實用面積計算10,051元，此室議價約105萬元，但上址無論售價和呎價均為新高。新買家為新婚客，鍾情上址鄰近家人，方便照應。

金管局7月份住宅按揭統計調查結果出爐，結果顯示，7月份的第二按揭計劃（二按）貸款額及宗數急增，二按貸款額由6月份的954億元增至1,562億元，增加608億元或63.7%，二按宗數則由186宗增至7月份的306宗，升幅64.5%，佔整體新批出按揭比例的2.86%，創自17年6月後的新高。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，樓價多已超出金管局規定高成數按揭的樓價上限，發展商提供的高成數按揭包括一按加二按計劃，讓買家更容易購入心儀單位，故令二按數字大幅上升。

調查又顯示，7月份的平均還款年期為320個月(即26.7年)，與上月持平，而按揭比率為47.1%，按月微升0.1%，平均按揭貸款金額則由上月的408萬元，再提升至413萬元，再度打破了歷史新高。