台中舊市區有不少大樓形同廢墟，屋況賣相差、價格相對親民，只要你敢買、敢拆，廢墟也可翻身黃金屋！中區成功路1棟屋齡超過40年大樓，藏有幾十年沒人住的廢棄套房，藤蔓從窗外鑽進屋內、爬滿地板，竟有投資客大膽買下翻新，月租上看萬元。

這間位中區成功路的套房僅10坪大，翻修前不僅被斷水斷電，隔間擋住採光顯得沉悶壓迫，有投資客卻看中其僅80萬元的超低房價，加上經手房仲經驗豐富，一眼就能看出最高效益的裝潢方法。

投入總成本140萬
21世紀不動產七期河南加盟店沈政興指出，裝修預算不足時，油漆、窗簾跟燈具就是最好的裝潢，還得預留冷氣及瓦斯管路，以本案為例，「為了裝分離式冷氣，須把電線配置到牆外，做好室外供電，日後才有辦法裝室外機。」
另拆掉既有隔間，並打掉衛浴其中一面牆，原本的門裝上毛玻璃，讓採光達到滿分。全室更增加10處插座，並留設洗衣機所需的引排水孔，整體基礎工程花費約30萬元，裝潢約12萬元。沈政興表示，動工前就得先想好家電、家具擺放位置，預留好可能會用到的管路、排水及插座。最後花費12萬元添購家具，選擇簡約風，讓質感大幅提高。總成本包含購屋、代書費及管理費等共約140萬元。
翻修後月租上看1萬元，租金報酬率約7%。沈政興表示，因中區市容老舊、房價便宜，裝潢預算可拉高空間，提升租屋賣點。

租金報酬率約7%
朵卡設計設計師李曜輝指出，老屋翻新須留意3重點，1為外牆壁癌及漏水，2是衛浴及廚房漏水，以及全室水電管線重拉等基礎工程，通常30坪就須70~80萬元。針對漏水問題，全齡居家住宅規劃師林黛羚建議，至少要花10~20%預算處理窗框、牆壁接縫處的防水工程，才能杜絕壁癌問題，且為讓未來維修方便，水電管線乾脆走明管，「才不用牆壁敲來敲去。」

李曜輝也提醒，部分投資客為省下20~30萬元，僅更換表面磁磚，壁內水管、電線不更新，壁癌則用矽酸鈣板遮擋，雖外觀美輪美奐，卻影響未來居住的舒適度。林黛羚更直言，因近年氣候變遷嚴重，將加速老屋結構脆弱化，除非能確定整棟大樓結構無虞，否則不建議翻修老屋。

高房價時代，買房出租報酬率恐怕不如預期。有鑑於此，近來不少小資族轉買廢墟、破屋，耗時2個月翻修，就能化腐朽為神奇，不論未來轉手或出租，都替房屋鍍上一層金。
台中西區四維街有間荒廢許久的華廈，原屋主20年前喬遷後，遺留陳舊家具與雜物，相片與作業簿散落，經過時間摧殘，房屋漏水、一室灰塵，滿是歲月痕跡。

32坪月租上看1.8萬
直到今年，深耕該區的房仲成功說服屋主，將房屋翻新以利出租，這間權狀及室內皆有32坪的房子（公設未補登），原僅價值400萬元，花費70多萬元整修成輕工業風，短短2.5個月，房價至少翻身為600萬元。

群義房屋不動產企研室張菱育指出，四維街周邊行情以3房未附家具來看，月租金約1.4萬元，若附家具、家電且屋況良好，月租金上看1.8萬元，相差4000元之多，且該區附近有學區，不少小家庭或年輕人會選擇先租屋，等未來存夠錢後再買房，因此出租具有一定基本盤。

據了解，該屋鄰近西區區公所，是早期軍公教族群的聚居地，蘇姓屋主透露，會荒廢那麼久就是怕麻煩，一想到要整理或出租就累，又因為念舊而捨不得賣，換了新居後就不曾回來過，「但想想，早晚都還是要處理，因此決定動手整修。」

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興指出，近年房價高，破屋翻新的利潤其實不若以往，但門檻仍相對新屋來得低，「利潤更好的是舊公寓翻新，因總價低，翻新後出脫也容易；財力許可的小建商或投資人也會購入舊透天，再去申請危老建築、重建成大樓。」

台中市豪宅比拚，西區再下一城，五權西路「富邦天空樹」近期出現1筆總價1.7億餘元的36樓戶交易，創台中市近1年總價新高，也是該社區最高成交單價。買方為彰化知名謝氏家族，以經營旅館、餐飲、不動產等事業為主。

買方是彰化謝家
根據最新實價揭露，今年7月台中市西區、屋齡約2年的「富邦天空樹」36樓戶，以總價1億7077萬元成交，總坪數266.85坪含3車位，拆算平均單價約72萬元，創下社區最高成交單價紀錄。該單價也出現在2017年3月35樓戶的交易。
綜覽過去1年，該戶交易也是目前最高總價紀錄。對照地籍謄本，買方為彰化縣知名謝氏家族，經營天寶開發，營業項目包括旅館、餐飲、遊樂園及不動產等。

負責銷售「富邦天空樹」的海悅廣告經理邱元志表示，全案已售9成，8戶待售分散在低中高樓層，成交單價依樓高每坪58~72萬元，「對比去年同期，今年看屋組數及釋出購買意願者約增1成。」

該社區買方清一色為中部自營商，北客南下買屋者寡。邱元志透露，買方經歷過去幾年整體經濟及房市的不景氣而較觀望，今年信心逐步回溫，陸續出籠，「我們也搭配贈送廚具、衛浴、付款彈性等優惠，來拉攏買方。」

中古豪宅市場則維持3字頭，群義房屋不動產企研室張菱育分析，西區中古豪宅平均成交單價30~35萬元；西屯區七期重劃區豪宅則因品牌、樓層景觀、位置及棟距等因素，價格有明顯落差，平均單價30~50萬元。包括陸客、海外退休華僑、台北客等，皆屬台中豪宅客群，且今年買氣明顯較去年熱絡，看屋量與成交量較去年提升1成。

名模林志玲賣豪宅有著落！據地籍謄本顯示，她持有的台北市中正區豪宅「力麒麒御」16樓戶，於今年6月底售出，並於8月底過戶完成，新買方為珠寶業者金翡國際，從其貸款金額推算，購屋總價約1.3億元，對照林志玲2016年以總價1.57億元購入，等同持有2年，賠約2700萬元。

珠寶商金翡國際買走
林志玲在2016年5月以總價1.57億元，購入台北市中正區牯嶺街「力麒麒御」16樓戶，距她原本居住的「百達富麗」步行不到3分鐘。

今年上半年傳出她委託房仲出售該戶，據《蘋果》記者查證，該戶一度掛在《591房屋交易網》求售，總坪數164.45坪、開價1.88億元，隨即在7月初傳出已出售。

地籍謄本資料也顯示，前屋主林志玲所持有戶已在8月底完成過戶，新買方為金翡國際，據查專營珠寶事業，與林志玲長期所處的時尚產業，頗具關聯性。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指，據新買方貸款數字可推算林志玲約以總價1.3億元出售，等同持有2年賠售約2700萬元，因為沒賺錢，不用負擔交易稅金，「且全戶是毛胚屋，買方照開價打7折，算買得划算。」

不過住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，豪宅雖仍在央行限貸條款內，貸款不得超過6成，但因個別買家資金運用需求不同，可能願支付較多現金，因此回推房價易失準，仍須等實價揭露才能反映真實成交價。

勞動部企業第4季人力需求調查也發現，不動產業對今年第4季人力需求，預期淨增1,699人，較去年同期增加221％，更是2008年以來史上同期新高。

勞動部解釋，《租賃住宅市場發展及管理條例》6/27日上路後，不動產業者紛紛看好新政策，正在招兵買馬、準備進攻包租代管市場。

據勞動部調查，不動產業者看好第4季人力需求，沒有業者認為人力需求減少、近2成的業者認為需求會增加、8成業者認為需求維持不變，認為需求人數增加的業者，預估需求將淨增1,699人。

勞動部統計處指出，2008年調查人力需求以來，不動產業人力需求高峰出現在2011年第三季，當時為淨增2,171人，而今年第4季淨增人數也是史上單季次高。

至於不動產業需求暴增，勞動部統計處長羅怡玲解釋，因為「租賃專法」今年6月正式上路，規定租賃住宅服務業須設置專任租賃住宅管理人員，房仲業者因應此需求而增聘人手所致。

據了解，因中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會尚未成立，租賃住宅管理人員資格取得訓練課程，目前由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會辦理。

因此，不動產業者多希望能朝著不動產經紀業、包租代管業「雙證照」的方向前進，也就是希望能同時掌握租賃、買賣市場，因此才會出現近年來的人力需求高峰。

看好房市將從谷底復甦，也避免承作都更、危老重建等政策性放款受阻，不動產放款市占率第二大的合庫將作出近五年最大的鬆綁動作，旗下270家分行通路原本「土建融放款不得超過該分行總放款量30％」的限令可望全面解禁。

該禁令已持續五年，據悉，當時合庫是評估房市景氣過熱，避免風險擴張，才下此限制令，但如今情況完全不同，房市低迷一段時間後將從谷底復甦，加上現在包括危老、都更、社宅等多項政策貸款都有賴土建融助陣，因此合庫才研議解禁。

合庫是不動產放款市占第二大銀行，但近兩年除房貸市占率滑落，土建融也承受來自公民營銀行極大的挑戰，除了銀行法第72條之2對不動產放款占總存款比重不得逾30％的限制，合庫總行五年前還另對「放款總量比重」，要求每家分行的土建融放款不得逾該分行放款的30％。

不動產龍頭土銀早在去年就已提前對土建融放款鬆綁，且鎖定重劃區為目標，也因此土銀截至今年7月底，全體市場超過一半以上、等值600億淨增量的土建融業務成長流向土銀；合庫也因而打算急起直追。合庫強調，對全體分行土建融放款總量，仍會基於分散產業風險的原則控管，只是以後不會以分行為單位，逐家硬性規定，以免分行有好生意時，反而被自家規定「困」住。

至於不動產放款名列全體市場第三大的台銀，則是規定所有的不動產擔保放款上限不得超過全行總放款量的70％、房貸業務則不得超過30％。

相關人士指出，合庫五年前有上述規定，另一原因是希望多衝刺其他企業放款，但卻使得合庫不僅土建融，連房貸業務都受衝擊。金融圈高層指出，合庫當年不論是「以價制量」，或分行土建融限制令，均造成建商大客戶業務挪移，包括寶佳、興富發等大型建商均在此列，其中流往台銀最多。

受少子化影響，新推案小宅當道，也讓都會區明星學區宅炙手可熱。台中不動產業者調查發現，明星學區宅因具保值性且增值潛力大，售價較區域行情平均高約15％，且學區宅的交通、景觀條件優異，更是家長購屋時的重要指標。

鄉林不動產研究室日前針對中部地區近2年內有購屋計畫的賞屋者進行問卷調查，了解當前購屋者需求與考量的條件、區位選項。近200位受訪者中，高達47％是租屋族、31％是與長輩家人同住、22％是小家庭自有住宅。

受訪者中，有39％想要購屋，原因是新婚或考量房租愈來愈貴，在精打細算後打算購屋者；28％有感於孩子日漸長大需要更多空間、或者工作關係打算更換環境的換屋族。

再從購屋預算觀察，中部首購族或換屋族的購屋預算，800萬至1,200萬元約占57％、1,201至1,500萬元占28％；1,501至2,000萬元者占15％。至於購屋考量的區位條件，則以交通便利、鄰近綠園道或大型公園、熱門學區周邊等居前3名。

鄉林不動產研究室表示，交通便利是都會區購屋首要選項，台中北屯區受惠於台74線及捷運綠線、台鐵高架化等交通利多加持，成為今年推案一級戰場。

同樣位於北屯區北屯路與潭子區中山路銜接的交界地段，因「捷運綠線」與「台鐵紅線」雙軌的軌道經濟利多加持，近幾年房市持續穩步攀升；尤其靠近雙軌建設及74號快速道路、「頭家國小」和「僑忠國小」雙學區的周邊發展最為活絡。

在「不讓孩子輸在起跑點」的觀念帶動下，落籍明星學區向是購屋排行榜的熱門標的！以西屯區的惠文完全學區及南屯區的大新國小、大墩國中小；西區屬於成熟文教區，位於忠孝國小、居仁國中學區內的新建案更是搶手。

例如「忠孝國小」對面的新成屋「長安慕廈」，去年4月實價登錄每坪單價25.5萬元，今年最新交易行情已漲到30萬元，短短1年多已增值達17.6％。

此外，位於北屯區11期「仁美國小」明星學區的中古屋「窗的博物館」，今年4月實價登錄單價每坪最高達23.9萬元，較北屯區區域平均房價高出約16％；潭子區「頭家國小」學區新成屋「佳泰捷郡」，每坪房價21萬元，高出周邊建案10％以上，家長詢問度仍相當高。

桃園市政府積極促進機捷車站周邊，昨（4）日公告總預算12.21億元的機捷A20站「區段徵收工程基本設施」招標，預計最晚明年初可完成徵收及建物拆遷，2020年上半年完成配地，並在2021年進行抵費地標售，未來要將A20站周邊打造為低密度的田園住宅風貌。

目前機捷沿線土地開發，A8站以高鐵局聯合開發為主，由內政部主導的A7站已完成區段徵收及相關工程，A17、A18、A19屬高鐵特定區土地，以及目前尚未通車的A22老街溪站，均已完成開發。

A11、A15、A16則屬航空城計畫範圍，需配合航空城進度，A21站目前都市計畫通過，但尚未區段徵收，A10站區段徵收土地基礎設施工程，則於去年招標並施作中，預計明年6月完工。

「機捷A20站區區段徵收工程」基地範圍為興南站周邊共計53.93公頃的土地，將以「田園綠社區」的構想出發，以低衝擊開發的方式，保留基地老樹植栽，建構綠色道路軸線，包含停車場、8座各具特色的生態公園，既有40公尺寬的中豐北路拓寬為50公尺，兩旁設置人行及自行車道空間。

桃園市地政局表示，目前A20已接近完成區段徵數土地取得，不過因該區尚有部分建物，明年初可望完成拆遷並全面動工，預計2020年上半年完成配地，2021年可進行抵費地標售或開發。

頂樓戶不到1年轉手 獲利1600萬

北市錦新大樓過去因火警、墜樓、殉情，34年來24人凶死，有「台北最凶宅」之稱。一般認為這樣的大樓易跌難漲，統計實價資料，此大樓近年轉手交易，投資人賺多賠少，有人買頂樓戶不到一年轉手，獲利1600多萬元。

原為飯店 陸續發生火警、墜樓、殉情…

錦新大樓位於北市錦州街、新生北路口，原為時代大飯店。1984年時代飯店發生大火，造成19人死亡，之後改為出租套房大樓，再度發生火警，又有住戶死亡，加上墜樓、情侶殉情等，34年來，總計多達24人凶死。

凶宅要注意 行情約正常屋7成

郎美囡說，凶宅糾紛大部分是來自於賣方未告知房子有出過事，倘若賣方在售屋時就明確表示其為凶宅，剩下就是價格問題，一般凶宅的行情，約是正常房屋的六到七成。如果房子買來出租，應先衡量租金及可接受的價格，看是否符合投報率，並評估未來是否容易轉手，通常周邊工作機會多、交通便利、機能佳的房屋，轉手性較高。

什麼是凶宅？ 爭議不少

錦新大樓因為發生過重大死亡火警，因此被稱為「台北最凶宅」，但到底什麼才是凶宅，業界有不少爭議。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，目前一般以定內政部民國97年函釋為主，該函釋定義凶宅為賣方在產權持有期間，在專有部分，曾發生兇殺或自殺而死亡，或在專有部分有求死行為而致死，才算是凶宅。如從7樓跳樓輕生，1樓如是中庭，只有7樓是凶宅；若1樓是鄰居專有部分後院，7樓和1樓都算是凶宅。

就內政部函釋來說，持有期間、非自然身故與專有部分是三大要素，如果同棟大樓有其他住宅發生凶殺，或是在專有部分遭砍殺未死，另外陳屍他處，房子並非凶宅，可是在一般民間交易上，對於周轉性也會有影響。

經常有網友為了以前房價有多便宜爭論不休，官方其實有調查數據，40年前，台北市平均房價一坪4.6萬，新北一坪3.8萬元，一戶只要109萬元就可買到，用現在眼光來看，房價真的很便宜。

不過，那時物價相對低。根據主計總處調查， 目前國人薪水退回17年前，若以同樣薪資水準的民國90年來看，目前台北市、台中市房價都比當時貴了一倍以上，北市高出1.5倍最多，台中市1.2倍第二，新北市漲了約八成。

南台灣房價漲幅相對溫和，高雄上漲31%，六都最少，台南漲38%，六都次少。

不時有網友找到以前報紙廣告，發現先前台北房價一坪只要一、二十萬元，深覺不可思議、慨嘆生錯年代，有人認為只是個案，不少人對這幾十年房價變化感到好奇。

根據內政部每十年辦理一次的全國住宅狀況抽樣調查，40年前，民國69年，全台平均房價一坪只有2.8萬元，一戶均價98萬元，還不到100萬元，主要都會區中，台南最便宜，一坪只要1.5萬元。

調查顯示，以單價來看，40年前台北市房價最高，其次為新北市，第三為台中，第四高雄；以總價來看，40年前，台北市總價141萬最高，台中市每戶均價139萬元，只比台北市便宜2萬元，排名全台第二。

整體來看，這40年房價起伏變化最大的是台中，民國75~79年，台中房價穩居老三，比高雄、桃園高出一截，但是民國90年~94年，因供給過多及921大地震因素，台中平均房價從先前一坪12.4萬，重跌到8.9萬元，低於桃園的11.7萬，高雄的13.2萬元。

當時台中一戶總價408萬元，也比桃園、高雄低了100萬元。

不過95年以後，台中房價回到一坪13.3萬元，重回老三地位，104年平均房價一坪19.7萬元，已比高雄高出約一成。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，過去40年房價上漲最多的仍是台北市，民國100年到104年平均單價為83.6萬元、總價2,336萬元，近40年上漲16倍，另一個漲幅較多的是桃園市，近40年上漲10倍。

高雄市府地政局2018年度第3季開發區土地標售，計14標17筆優質建地，訂於2018年9月19日開標，合計總底價27億6999萬1470元。

第44期重劃區內美術館特區，因擁有壽山、愛河雙景觀及高優質居住環境，已是民眾高指名度進駐的區域，地政局繼上季推出1筆土地順利標脫後，本季再推出僅剩最後的1標2筆特定第五種住宅區土地，合計面積約2045坪，臨美術東四路及美明路，近中華一路，往南轉個彎即達美術館園區，由此往快速道路或高鐵站交通便捷，且未來又有鐵路地下化及輕軌捷運行經附近之利多，由於地理位置佳及土地稀少性，勢必再掀搶標熱潮。

中都重劃區，串連美術館特區及農16，成為高雄市最大的優質住宅聚落，本季推出1筆商二用地，面積約391坪，臨中華二路157巷，近九如三路及中華二路，附近有榕樹及中庸公園，具備休閒住宅及商業優勢。

高雄大學區段徵收區，公共設施規劃完善，為投資人最愛，本季推出3筆土地，其中2筆住三用地位於高雄大學東側，1筆臨大學南路，近家樂福及中山高中；1筆位於大學52街，近高雄大學；另1筆小面積住四用地，位於大學16街，近高雄大學路及藍田路，自用投資兩相宜。

海科大東側區段徵收區，對外交通有捷運紅線、縱貫公路及鐵路，又與高雄科技大學、後勁國中小相鄰，具備交通及文教要件，本季推出1筆住三土地，面積約922坪，臨12米金和街，緊鄰高雄科技大學，且擁有後勁溪景觀，位屬高雄市都市計畫基準容積移轉15％之接受基地，地形方整、利於規劃，頗具發展潛力。

大坪頂5號道路區段徵收區，因市府開闢孔宅綠園及辦理綠美化，又有10號道路便捷之交通，景觀環境佳，吸引投資人進駐，前幾季推出土地標售創下亮眼的標脫成績，本季再推出1標3筆土地，合計面積約1138坪，適合興建透天店面住宅。

另第9期、33期、84期市地重劃區及大坪頂1號道路、高坪二期、林園王公廟區段徵收區各推出1至2筆土地，供投資人多種選擇。

地政局第3季土地標售作業於2018年8月27日公告，投資大眾可前往地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單，或直接上網高雄房地產億年旺網站、地政局及土地開發處網站查詢下載相關資料，在期限前投標，另有提供線上看地服務功能，請多利用。

有關近日媒體報導台北市違章建築經多次檢舉，卻因議會協調影響拆除期程，建管處重申：「違建不會因為議會協調而不須拆除」，基於尊重議會職權並為維持府會和諧，對於議會協調違章建築等案件建管處均派員出席，並向陳情人說明違建查報範圍及法令規定，經釐清無誤後仍由拆除區隊依序依法執行強制拆除。

建管處張明森處長強調，台北市相關違建拆除作業，依「台北市違章建築處理規則」規定，1995年1月1日以後新產生之違建均依法查報，並按「台北市現行違章建築拆除處理原則」，採三軌方式執行，其中影響公共安全之違章建築為第一軌列為優先執行拆除標的，其餘違建則依拆除作業人力，依序由第二軌大型新違建、拆除專案及第三軌2004年以前產生之新違建排拆，絕無違章建築可因議會協調即免予拆除的情形。

建管處也再次呼籲違建所有人自律，切勿違反相關規定或心存僥倖心理，而枉顧他人與自身居住安全。

　　北京二手房成交量深度下滑

　　預計“金九”將失色

　　經歷一番起伏的北京二手房市場，再度陷入深度回落局面。

　　貝殼研究院Real Data資料庫顯示，8月份即時成交量環比減少20.9%，降幅環比明顯擴大，成交絕對水準略高於2017年12月份水準，客戶成交週期達歷史峰值，成交節奏持續放緩。8月份均價為63227元/平方米，環比上漲0.8%，近兩月均價漲幅相對溫和。市場與買賣雙方心理預期相互回饋，再加上新房市場的分流導致二手房市場持續降溫。

　　貝殼研究院認為，導致市場回落的因素在9月份繼續存在，且法定節假日易影響成交，故預計9月份市場將繼續保持低溫狀態。

　　貝殼研究院Real Data資料庫顯示，2018年8月份北京二手房買賣市場依舊處在5月中下旬開啟的降溫通道中，成交量環比明顯下滑，絕對水準降至低位，均價趨穩，市場成交節奏持續放緩。

　　8月份，北京全市二手房網簽量為1.5萬套，環比基本持平，同比增加95%。6月份-8月份，鏈家即時成交量環比持續明顯下滑，8月份降幅達20.9%，僅次於6月份降幅。成交絕對水準略高於2017年12月份水準，與2018年5月份成交峰值相比下滑46.2%，同比增加41.4%。核心500盤零成交占比近3月持續環比上升至10.8%。

　　貝殼研究院表示，買賣雙方成交週期環比均延長，客源端成交週期達到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3月帶看成交比持續上升至67%，是2018年以來月度最大值。核心500盤快速成交率呈下降趨勢，市場成交節奏持續放緩。

　　在調控依舊從緊的情況下，面對持續降溫的市場以及房地產稅等諸多不確定性因素，買賣雙方信心不足。業主預期鬆動，6月份-8月份調價中漲價次數占比持續下降，8月份降至17%，略高於1月份水準，處在2018年以來低位。新增掛牌均價7月份降至低位，8月份環比持平。8月份議價空間達3.77%，雖環比擴大但仍處低位元，在客戶觀望情緒濃重的情況下成交達成的難度依舊較大。核心500盤7天帶看比例持續明顯下降至10.5%，為一年以來最低值。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，從當前市場預期看，短期內銀行信貸環境難有改善，市場低溫的因素將持續影響9月份市場，可以預計金九不再，後市延續低溫。

　　易居研究院數據顯示，8月，40個典型城市土地成交溢價率 17.3%，這一數字創下39個月來的新低，與去年同期相比下降20.9個百分點。

　　土地市場退燒持續。

　　近日，多家機構發布了8月土地市場相關數據。中國指數研究院數據顯示，8月，全國 300個城市共成交土地面積7322萬平方米，同比微增1%。土地出讓金總額則為3516億元，同比小幅增加4%，數據漲幅收窄明顯。

　　溢價率則持續下降。8月，全國300個城市土地平均溢價率為9%，較上月減少5個百分點，較去年同期下降21個百分點。

　　易居研究院研究員沈昕表示，1-8月，40個典型城市累計土地成交面積同比增幅小幅擴大，累計土地出讓金收入增幅持續收窄，成交均價也連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，整個市場呈現降溫態勢。在調控趨嚴和金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

　　土地市場整體降溫

　　從機構發布的8月數據來看，盡管成交量與成交總金額依舊再創歷史新高，但土地出讓金增幅收窄、溢價率持續低位，土地市場降溫愈發明顯。

　　從土地出讓金的角度而言，盡管仍然維持正增長，但漲幅下降的態勢依舊不變。

　　中國指數研究院的數據顯示，1-8月，全國受其監測的300城市土地出讓金總額為26949億元，同比增加約21%，比上月的23%有微幅下調。

　　從當月數據來看，增幅收窄則更為明顯。8月，300城整體出讓金總額為3516億元，同比上漲4%，這一漲幅比7月的9%有較大幅度下降。

　　另外，從土地成交價格、溢價率等關鍵價格指標來看，房企拿地態度更加理性謹慎。

　　易居研究院的數據顯示，在土地流拍增多與三線城市土地成交比重增加的影響下，8月，受其監測的40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌 2.9%。

　　值得注意的是，這已是土地出讓均價連續5個月同比下跌。

　　溢價率方面，易居研究院數據顯示，8月，40個典型城市土地成交溢價率 17.3%，這一數字創下39個月來的新低，與去年同期相比下降20.9個百分點。

　　“對比2017年同期，房企拿地已經開始退燒。”中原地産首席分析師張大偉指出。

　　張大偉認為，首先，各地樓市調控加碼，特別是土地的限制加大，當下主流一二線城市都有針對土地限價限面積、限配套的要求，使得房企拿地出溢價的難度越來越大。其次，房企拿地分化，龍頭房企融資難度小，拿地更集中。第三，為了降低風險，越來越多的房企拿地形式從之前的招拍挂逐漸進入股權交易市場。

　　同時，也有機構指出，上半年的土地市場火熱，與龍頭房企銷售回籠資金充裕，杠桿率繼續提升有關。在降杠桿背景下，這一態勢或者下半年迎來逆轉。

　　中信證券認為，上半年企業繼續加杠桿，A股房地産上市公司2018年中期凈負債率達到101.9%，超過去年底94.3%的水平。而隨著市場去化速度減慢，企業轉而悲觀，預計下半年板塊拿地資金投入將負增長，而整體杠桿率或有所下降。


　區域分化明顯

　　盡管土地市場整體趨冷，從區域來看，一些熱點城市開始退燒，另一些熱點三四線城市，則在政府加大供應和房企積極進入的雙重推動下，土地市場出現回暖。

　　易居研究院數據顯示，8月，洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價率較高，而土地限價政策嚴厲的上海、青島、深圳等10個城市，8月土地出讓溢價率都為0。

　　其中，以2216.2億土地出讓收入穩居前8月全國第一，今年以來土地市場持續火爆的杭州，近期土地市場降溫也引起關注。

　　8月27日，杭州集中出讓主城區3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價率成交。而從整月來看，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，零溢價的土地達到15宗。

　　而2017年普遍供應緊張的珠三角地區，則在今年下半年加大了供應力度，土地市場回暖明顯。

　　數據顯示，1-8月，佛山實現土地出讓金達到740億，位居全國第五。2017年供地較少的東莞，則在前8月完成土地出讓金170億，同比增長近400%，其中，今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。

　　有珠三角地區的房地産從業人士告訴21世紀經濟報道記者，東莞等地的消化周期常年在12個月以內，市場亟待增加土地供應以滿足市場需求。

　　優房超東莞總經理李玲玲指出，近兩年珠三角核心城市出現土地供應“斷層”的現狀，上半年基本都是“零星供應”或者“零供應”，下半年才加大供地體量，形成“近期出現土地熱潮”的“錯覺”。而二三線城市是品牌房企重點進入的區域，尤其珠三角核心城市都是在地處灣區核心的制造業與經濟強市，更是兵家必爭之地。

　　實際上，盡管在政策限制下，佛山、東莞等地的土地溢價率相對過去較低。但房企紛紛涌入的背景下，一些非核心區域的土地開始受到青睞，“量升價穩”形勢明顯。

　　以佛山為例，一家上市房地産代理公司下屬機構的佛山負責人告訴21世紀經濟報道記者，大灣區利好政策不斷出臺、灣區城際交通日益便捷的大背景下，今年更多開發商願意在佛山單價更低的非限購區域拿地。三水、高明等過去被認為較為偏遠的區域今年都受到房企青睞，紛紛刷新當地樓面地價紀錄，甚至灣區城市中開發程度最低土地存量最大的肇慶，也在成為各品牌房企爭奪的焦點區域。

　　“2016年我曾經説過，這次宏觀調控的嚴峻程度是不可想象的，會改變購買預期。到目前我們仍然判斷，宏觀調控政策在短期內不會放松，因此我們還非常小心謹慎，2016年10月份到現在幾乎沒有在公開市場拿地，現在還是如此，安全是第一位的。”融創中國董事會主席孫宏斌在公司中期業績會現場這樣表示。

　　不過，強調安全減少公開市場拿地的融創手中並不缺少土地儲備，依靠突出的並購能力，融創當下土地儲備的貨值已超過3萬億元，足以支撐起公司未來數年的發展。

　　而為了進一步確保安全，今年上半年通過合作方式獲取的土地中，融創主動下調了權益佔比，其權益多在30%—50%之間。融創中國執行董事、行政總裁汪孟德認為，雖然上半年新增土地的權益比例降低了20%左右，只有52%—53%，但土地成本降低了，整個融創變得更安全了。

　　同時，堅持“強運營、控投資、降杠桿”的融創，2018年的中期業績也頗為搶眼。

　　今年上半年，融創實現營業收入465.8億元，同比增長215.3%；實現歸屬母公司股東凈利63.6億元，同比增長389.3%。

　　值得注意的是，融創毛利率于上半年繼續回升至24.7%，同比增長2.5個百分點，穩步提升的利潤率可以説是融創盈利大漲的一個重要因素。“過去幾年，融創在戰略上尋求規模的增長，採取並購方式快速獲得項目，而並購項目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源，這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項目處理完畢，以及公司運營水平的提升，利潤率也將回歸正常水平”。有業內人士稱。

　　嚴控拿地節奏

　　而得益于此前的布局，以及通過並購獲得的大量低成本土地儲備，融創上半年實現合同銷售金額1915.3億元，同比增長76%。截至7月底，融創的合同銷售額已達2254億元，完成全年4500億元銷售任務50%以上。對比2017年前7個月的完成比率37%，融創超額完成全年既定銷售目標是大概率事件。

　　實際上，融創近幾年的銷售業績一直保持著高速增長，2016年公司實現合約銷售1506億元，同比增長120%；2017年實現合約銷售3620億元，同比增長140%。

　　同時，今年上半年，融創進一步提高拿地標準，控制拿地節奏和規模，目前其拿地必須保證IRR 高于 50%，項目凈利潤率高于15%。這種情況下，融創上半年合計獲取土地總建築面積2920萬平方米，權益建築面積1545萬平方米，平均土地成本僅為3620元/平方米，為近年來獲取土地均價的新低。

　　截至6月末，融創擁有土地儲備2.31億平方米，其中絕大部分是通過並購獲取，超過92%位于一二線及環一線城市，土地平均成本僅為4470元/平方米。對應同期超過16000元/平方米的銷售均價而言，融創可運作的利潤空間十分豐厚。

　　孫宏斌曾公開表示，房地産企業最大的風險便是在于買貴了地。因此，融創在具體的運營中，始終堅守著“不買貴地”的準則。2016年底，國內不少城市的土地炙手可熱，融創悄然啟動內部預警機制，不再參與公開的土地拍賣，避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。

　　目前，融創的土地儲備可提供的總貨值高達3.29萬億元，其中92%集中在一、二線及環一線城市。貨值充足、布局健康且高質量的土地儲備，足以支撐公司在未來多年內保持行業頭部企業的地位。

　　汪孟德在業績會現場也表示，融創未來仍將聚焦一、二線核心城市為主的布局方向，繼續堅持高拿地標準，嚴格控制土地獲取節奏和規模。

　　他同時判斷：“過去兩年，無論是公開招拍挂還是收並購，賣方預期都在一個比較高位的水平上，但是，未來一兩年，賣方的地價預期肯定會往下走。”調控之前漲得少的區域，可能未來的地價水平不會有大幅度波動，調控之前就漲得比較高，同時供求關係也有問題的區域，未來地價可能會出現持續下調。”

　　A股上市房企中報披露已收官。據同花順統計數據顯示，2018年上半年，A股135家上市房企營業收入總計高達7740億元，同比上漲24%；歸屬于母公司所有者的凈利潤合計852億元，同比增長38%，即平均每家上市公司約賺6.3億元，平均每家比去年多賺約1.73億元。

　　值得一提的是，135家上市房企貨幣資金接近1.1萬億元，同比上升21%。

　　安信證券分析師黃守宏表示，民企一般具有更高的增長速度，但國企相對穩健，民企增速波動較大；從利潤率看，國企與民企利潤率逐漸收斂，民企利潤率自2015年以來築底回升趨勢更為明顯。

　　黃守宏進一步稱，龍頭公司在高基數下，仍能大象起舞，成長性凸顯；中上及中下市值房企在營收及凈利潤的增速表現上都有明顯的提升，但在毛利率及凈利率上，中上市值房企的彈性更大，中下市值房企雖有一定的高增速，但其利潤率顯著低于行業整體水平。

　　135家房企凈利852億元

　　從上半年業績來看，不同梯隊房企凈利增長速度不同。

　　《證券日報》根據同花順數據統計，截至6月30日，上述135家房企歸屬于母公司所有者的凈利潤達852億元，平均每家歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.3億元，2017年同期則為4.57億元。

　　具體來看，歸屬于母公司所有者的凈利潤超過10億元的企業有18家，佔比為13%；凈利潤1億元-10億元之間的企業為65家，佔比約為48%。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉表示，大部分企業利潤明顯上漲，除了部分轉型的中小企業外，八成房地産企業2018年上半年利潤明顯上漲，這是房企收獲最豐厚的半年報，多家房企凈利潤出現高達200%的上漲。

　　值得關注的是，多數房企今年都在強化現金流收入，提高周轉速度，加快銷售節奏。不過，高周轉雖然是房企的必由之路，也是加速規模擴張的手段，但前提是施工的安全性和産品的標準化，業內盛行的“3-6-9”周轉模式（即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠” ），需要企業有很強的産品營造能力和“質量與速度”的平衡能力。

　　正如新城控股高級副總裁歐陽捷所示，高周轉模式本身並無對錯，但是執行高周轉的同時也要確保制度流程的規范性和嚴謹性。比如節點計劃的編制必須科學合理並具有可執行性，現場管理必須滿足文明施工、安全生産、培訓覆蓋、監管到位等要求。

　　中銀證券報告顯示，在嚴調控背景下，政策邊際放松預期較弱，高位運行難以持續，快回款、高周轉、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優勢顯著。

　資金鏈承壓

　　事實上，由于過去擴張速度太快、負債過高，去年下半年以來，負債較高的房企都在用各種手段降低負債率。

　　目前來看，2015年-2016年，地王頻現奠定了中長期毛利率的下行趨勢，行業整合將加劇。尤其在房地産增量市場天花板來臨之際，過度依賴住宅銷售獲得收益的房企，動輒資産負債率超過80%，相當于背著“炸藥包”前行。鑒于此，不少房企都在加碼持有型物業運營收益，以期獲得穩定現金流和增加新的盈利增長點，以此緩衝風險。

　　更重要的是，調控政策不斷加碼，在一、二線熱點城市限價政策高壓下，房企難以定下預期高價，撐不住的企業率先“降低預期定價”賣貨，有些房企則仍在延緩項目上市時間。在融資方面，多種融資渠道緊縮，房企融資壓力很大。

　　有分析師認為，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩衝能力較強。在本輪地産周期中，多數龍頭企業拿地有節奏，存貨管理能力較強，銷售和進貨時機把握較好，財務盤面較為好看，信用評級較高，因此融資渠道暢通。

　　黃守宏表示，龍頭房企預收款鎖定率高，且具備較強的現金管理能力及回款能力、較強的融資能力；從負債率看，雖然龍頭房企的資産負債率較高，但剔除預售款後的資産負債率低于其他分組。

　　但中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，在項目去化率較低的情況下，若融資渠道受到阻礙，未來可能有償債風險。

泰禾集團開展長租公寓業務，是落實國家租售並舉長效機制，積極參與住房租賃市場的重要舉措。

泰禾集團今天發佈公告稱，公司於近日收到深交所出具的“中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產支援專項計畫”符合掛牌條件的無異議函，泰禾長租公寓資產支持專項計畫將正式實施。

為盤活存量資產，優化資產結構，泰禾開展長租公寓資產證券化業務，並聘請中信證券設立泰禾集團長租公寓專項計畫，通過專項計畫發行資產支持證券。在此之前，泰禾分別於2018年3月30日、2018年4月19日召開第八屆董事會第五十三次會議、2018年第六次臨時股東大會，審議通過了《關於擬發行泰禾集團長租公寓資產支持專項計畫的議案》。

今日公告稱，該專項計畫採取分期發行方式，發行總額不超過50億元，發行期數不超過4期，首期發行規模不超過9億元。

泰禾集團表示，公司將按照有關法律法規和上述無異議函的要求及公司股東大會的授權，在上述無異議函規定的有效期內，辦理本次發行相關事宜，並及時履行資訊披露義務。

近年來，泰禾積極進行多元化轉型，涉及醫療、院線、教育等諸多板塊，公寓產品也是泰禾發力的方向之一。據瞭解，長租公寓收入主要包括租金收入和增值服務收入，其中增值服務將與泰禾投資集團其他版塊形成協作。今後，這些長租公寓專案將形成聯動，通過泰禾集團統一運營管理和提供增值服務，不斷提升泰禾長租公寓品牌影響力。這一資產證券化方式，未來會考慮在泰禾全國公寓專案上開展。

業內人士認為，要推進長租公寓的發展，資產證券化模式勢在必行。泰禾集團開展長租公寓業務，是落實國家租售並舉長效機制，積極參與住房租賃市場的重要舉措。特別是與資產證券化工具有機結合的創新嘗試，符合當前推動租賃住房發展的大趨勢，具有較強的代表性。近年來，泰禾集團自持物業運營能力持續提升，盈利能力不斷加強，此次長租公寓ABS如成功發行，標誌著泰禾集團自持物業運營能力得到市場認可。

利率趨升對本港樓市的影響逐漸浮現，野村預期本港樓價或在下半年出現回調，該行香港地產研究部主管郭美姍認為，香港樓市上行動力將放緩，下半年有可能看到樓價轉勢，調整壓力有很大機會在2019年全面反映出來。

郭美姍表示，今年首8個月樓價累升14%，預計下半年升勢將放緩，降至低單位數增幅，甚至有機會回調。明年樓價面對的壓力或類似2015年9月至2016年3月般，當時二手樓價指數一度下挫13%。

明年壓力更大

此外，本港整體利率有上升趨勢，將令租金回報率顯得不如以往般具吸引力。不過，她強調即使樓價回調，更多是受市場情緒影響，而非業主供不起，因為香港經濟表現仍然不錯。

瑞銀上月發表報告指出，香港樓價由年初至今升幅達14%，由於該行預料未來按揭息率將上調50至75點子，預期樓價至明年底將下跌5至10%，而跌幅尚未包括中美貿易戰對內地經濟及本港樓市的潛在不利影響。

二手屋苑低市價成交佔三成

受負面消息籠罩，新界兩大指標屋苑沙田區沙田第一城及天水圍嘉湖山莊樓價齊齊受壓，錄得低市價成交。嘉湖山莊一周內三錄低市價個案，當中樂湖居中層戶以580萬元沽出，較低層單位賣平逾一成。業內人士謂，現時市場上的二手成交，平均每10宗便有2至3宗屬低市價個案，倘樓市氣氛未見好轉，不排除今年底前低市價成交比例將增至約一半。

嘉湖山莊樓價近一個月接連錄得低市價個案， 繼景湖居4座高層C室實用面積546方呎3房單位，上月底以較市價平6.1%的590萬元沽出後，該屋苑新近再連錄兩宗低價成交。祥益地產分行經理謝利官稱，樂湖居10座中層G室3房單位，實用面積548方呎，本月3日減價20萬至580萬元沽出，呎價10584元。原業主2010年以185萬元購入，賬面賺395萬元（約2.1倍）。

同屋苑樂湖居9座低層G室，面積相同的3房單位，今年7月成交價660萬元，前述中層單位較低層單位反賣平80萬元（約12.1%）。

三房戶門檻高客源少降幅大

值得留意的是，同屋苑兩房單位雖然同樣跌價，但跌幅卻明顯較3房單位細。以本月另一宗跌價成交麗湖居3座低層F室，實用面積442方呎兩房戶為例，市場消息稱，該單位本月2日以520萬元成交，造價相對上月以538.8萬元易手的同面積景湖居3座低層F室，只跌價18.8萬元（約3.5%）。

原業主2010年以156萬元購入，賬面賺364萬元（約2.3倍）。

另一上車屋苑沙田第一城同樣以3房單位跌幅較大，19座低層B室3房單位，實用面積451方呎，美聯物業助理區域經理翁凱傑稱，近日減價共70萬至710萬元沽出，呎價15743元。

上址相較同屋苑樓層及面積一樣的29座低層B室今年7月造價782萬元，回落72萬元（約9.2%）。原業主1998年以177.8萬元購入，賬面賺532.2萬元（約3倍）。

沙田第一城另一宗兩房跌價個案，為19座中層H室，實用面積327方呎，翁凱傑指出，經原業主三度劈價共72萬元後以588萬元轉手，呎價17982元。該單位較相同面積的32座低層G室兩房單位上月成交價593萬元低不足1%，抗跌力明顯高於3房單位。

翁凱傑解釋，由於沙田第一城兩房單位叫價普遍仍低於600萬元，買家入市可承造八成按揭，客源相對3房單位為多，故抗跌力也相對高。

平售佔比或增至50%

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，現時樓市已失去上升動力，加上二手交投疏落，導致平均每10宗成交便有2至3宗低市價個案出現。雖然現階段談論樓市轉勢言之尚早，不排除今年底前低市價成交佔大市成交比例將增至4至5宗，比例約一半。

長和系自上周五重組系內基建項目的經濟收益後，系內公司連日進行回購，長和（00001）及長實（01113）昨合共斥資1.06億元回購股份。市場相信，回購非一次性，短綫對長和系股價有支持。

繼長實後，長和亦自2015年重組後，首次進行回購。長和昨回購60萬股份，回購價介乎90.75至91.05元，涉資約5,458.97萬元。

周一斥資逾1億元進行回購的長實，股價昨升4.8%，升幅僅次於市傳將與同業合併的聯通（00762）。長實昨再買入89.8萬股份，回購價略高於周一，介乎56.3至57.35元，涉資5,130.31萬元。

長實對上一次回購，為2016年3月至2017年6月，累計斥資約87億元進行回購，其間股價累升34%。投資者原預期長實今年3月公布業績後，集團會重啟回購，惟時任長實主席、現任資深顧問的李嘉誠連番增持，長實的回購行動遂押後至9月才開始。

會德豐增持九置 重組後首次

除長和系外，其他發展商紛出現大股東增持股份的行動，反映發展商相信地產股價已充分反映本港加息的預期。聯交所股權披露顯示，會德豐（00020）於上月30日，以每股平均價52.3768元，買入37萬股九置（01997），涉資1,937.94萬元，為九置重組以來首次增持。

另外，羅旭瑞亦於上月29日，以每股平均價0.713元買入20萬股世紀城市（00355），涉及14.26萬元。

隨着暑假完結，租務旺季效應開始放緩。10大藍籌屋苑上月錄320宗租務成交，按月回落逾20%，惟租金則仍於高位徘徊，暫未見下跌壓力。

中原地產統計，10大藍籌屋苑8月份共錄320宗租務成交，較7月的404宗，大幅回落21%。當中只有沙田第一城仍然保持活躍，單月錄50宗租務成交。

一城2房高租1.6萬

至於租金方面，雖然有5個屋苑租金錄得輕微回落，但是僅屬技術性調整，整體租金仍然處於高位水平。以沙田第一城為例，8月共錄50宗成交，平均呎租45元，較7月份的呎租45.4元，輕微回落1%，主要因為上月共錄得16宗10樓以下的低層單位租務成交，因而拖慢屋苑升勢。

事實上，沙田第一城3座高層C室，實用面積327平方呎，上月中以1.6萬元租出，呎租49元，月租屬屋苑兩房單位歷史新高紀錄。

業界人士指出，8月份仍屬於暑期旺季的高峰期，大屋苑的租務交投回落，其中一個原因是，多個大型屋苑於7、8月份入伙，搶走不少租客。例如剛入伙的馬鞍山薈朗，上月共錄17宗租務成交。中原地產分區營業經理胡耀祖表示，薈朗2座低層B03室，實用面積238平方呎，開放式間隔，以1萬元租出，呎租42元。業主於2016年346萬元購入單位，租金回報約3.5厘。

另外，細單位租盤仍受捧，西半山加冕台高層B室，實用面積420平方呎，屬於1房間隔，連全屋傢電以4.3萬元租出，呎租高達102元，業主去年3月以2245萬買入單位，租金回報約2.3厘。

2房戶減價1成 黃埔新邨撻訂戶重售

小業主減價沽樓，沙田第一城3房樓價，險守700萬元關口。另黃埔新邨2房撻訂戶以575萬元重售，較上月成交價平。

二手氣氛未明朗，沙田第一城連錄減價個案，其中屋苑19座低層B室，實用面積451平方呎，6月份開價780萬元，9月份以710萬元沽出，累積減價70萬元，減幅9%，平均呎價15,743元。據悉，同戶型單位17座中層B室，6月份曾以740萬元沽出，而同面積單位樓價紀錄，曾高見798萬元。

將軍澳首都 減45萬易手

其次，沙田第一城兩房單位，亦累減1成沽出，單位為19座高層H室，實用面積327平方呎，原開價660萬元，累減72萬元沽出，成交價588萬元，呎價17,982元。事實上，以相同樓價，於旺市時只能購入面積304平方呎的2房戶。原業主2015年以430萬元入市，持貨3年升值37%。

投資者減價離場，將軍澳首都5座高層RB室，實用面積519平方呎，開價780萬元，減價至735萬元沽，呎價14,162元。原業主以公司名義入市，董事包括嚴定國等人，為松齡護老集團有關人士。翻查紀錄，該公司先後持有4個日出康城單位，現只餘1伙未沽。

另外，市場消息透露，紅磡黃埔新邨Z座嘉富樓低層3室，實用面積321平方呎，屬於兩房間隔，8月初原以578萬元易手，惟銀行加息後，買方撻訂離場。原業主早前以580萬元重新放盤，昨日減價至575萬重售，較上月初賣平3萬元。

另一方面，上水天巒蘇黎世大道單號屋，實用面積2,454平方呎，原業主於2010年以5,431萬元購入，上月以3,880萬元易手，持貨8年帳面損失1,551萬元離場，若連釐印費及其他雜項支出計，估計損手逾1,800萬元。