得標3個月加價700萬元找買家
凶宅翻漲

多數人忌諱的凶宅，因行情普遍低於市價，故仍有願接手的買方。近期便有台北市民生社區精華地段的1樓及地下室店住物件，10多年前因住戶上吊身亡成為凶宅，今年6月以法拍四拍標出，得標價1120萬元，相當市價約5折，新屋主持有不到3個月就加價768萬元、以1888萬元「吉祥價」出售。

記者走訪該凶宅地點、台北市松山區新東街26巷內，目前由室內設計公司承租，木造裝飾的店面外觀，布置鞦韆、盆栽造景等，頗具巧思，完全不會讓人聯想是凶宅。設計公司的員工則表示，「搬進這間辦公室才知道是凶宅，至今工作已2年多，沒什麼異狀。不過近期即將搬遷。」

10年凶宅房價減半
周圍的店家則多表示，據傳多年有得憂鬱症的婦女在該屋內上吊自殺，自此之後轉手多次，但對實際狀況皆不甚清楚。
法拍公告對該凶宅有清楚描述，「曾於2007年2月7日間，發生住戶於屋內上吊輕生死亡之非自然死亡情形，無他殺嫌疑，請投標人注意。」這件1樓及地下室店住，前屋主為奇特興業，因需清償借款而遭到台北地院法拍，於今年6月第四拍時標脫，總價1120.1萬元，得標人為自然人吳先生，若以總坪數26.51坪換算，得標單價僅42.3萬元。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，依照實價登錄行情，新東街26巷1樓店住歷年成交紀錄，最高單價曾達98.1萬元，其他普遍在每坪76~79萬元間。徐佳馨補充，民眾以總價1120.1萬元取得凶宅，換算單價才4字頭，顯然低於市場行情近5成，「若非自然死亡事件發生在10年前，中間歷經多次轉手，對較沒禁忌的人來說，的確算是撿到便宜好貨。」

租金報酬率3.75%
但得標人吳先生得標至今不到3個月，近期就在「591房屋交易網」刊登出售訊息，開價取個吉利的1888萬元，等於一轉手就漲768萬元。然因持有未滿1年出售，若售出將課徵45%的稅額。

吳先生表示，自己是上海菜師傅，因想開店所以看中新東街該物件，「我是想做生意，比較沒禁忌，相較1個月要花好幾萬元租店面，當時是覺得不如用買的。」沒想到得標後實際評估屋況，才發現排水孔已拆除，且周圍鄰居不能接受油煙較多的業種，因此只得轉售。該出售資訊目前已遭刪除。

「目前有租客，我已經請他們搬離。」吳先生透露，也不排除賣不出去就出租，「等租客搬離後再來思考下一步。」據了解，新東街26巷目前有待租的1樓店住，差不多的坪數、但無地下室空間，租金單月開出3.5萬元，依吳先生持有成本推算，若物件出租，還能保有約3.75%租金報酬率。

凶宅是否經歷多次轉手後就能漂白翻身，同樣在台北市民生社區的「名人世界」大樓，可當例證。該大樓曾發生多起非自然死亡事件，如箱屍命案、跳樓等，但因位處精華區，歷年仍有不少買賣獲利的紀錄，其中有套房屋主持有不到4個月就賺進120萬元，一般戶行也有屋主持有2個月賺880萬元。

箱屍、跳樓沒在怕
台北市松山區民生東路五段「名人世界」分多棟建物，屋齡約35年、樓高15層，總戶數約560戶。部分規劃套房棟別，黑色牆面外觀加上繪聲繪影的傳言，引起民眾諸多討論，因有住戶透露，傳言非自然死亡事件戶別就位在套房棟。
20年前曾在該大樓1樓店面打工的民眾透露，「只要到深夜打烊時間，冰櫃的門會自動開關，我跟店長都落荒而逃。」老住戶則見怪不怪，「搬進來時是有聽說啦！雖然不清楚詳細情形，但這裡環境好，所以不影響。」另1 位住戶也直言，「真正入住並不覺得陰森，其實整個社區有很多名人住過，像是已經過世的演藝圈大哥孫越、演員馬景濤、名嘴唐湘龍等人。」

據實價資訊，「名人世界」套房產品與一般規格住宅的房價有顯著差異，套房在2012年時平均每坪交易價58.1萬元，至今房價幾乎沒變化，平均維持在每坪58.3萬元；一般規格住宅2012年平均每坪59.5萬元，至今每坪64.1萬元，7年漲幅約7.7%。若與民生社區成交行情每坪65~70萬元來看，該大樓房價則低約1成。

另就轉手交易來看，有屋主在2016年9月以總價8500萬元買進坪數約45.6坪的1樓物件，當年11月即以9380萬元出售，持有2個月坐收約880萬元差價。套房棟在今年也有成交，持有10樓23.4坪的屋主，2月買價1430萬元，6月以1550萬元出售，持有4個月賺進120萬元。

房價略低行情1成
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「名人世界」位民生東路圓環旁，雖屋齡逼近40年、戶數多，但生活機能便利，吸引首購及包租公搶進，「房價略低於周圍市場行情也是原因，且非自然死亡事件已事過境遷，詢問度並不低。」

鬼月結束，緊接而至的是房市傳統大拜拜928檔期，據統計，今年全台928檔期共有逾3千億元案量登場，較去年同期成長約4成。以新北市890億元案量最多，年增率1.47倍也傲視其他都會區。
根據「591新建案」統計今年9月中至10月中進場銷售的928檔期新案，發現全台七大都會區除台南市外，各區推案量都正成長，總案量3063.03億元，較去年同期成長4成。

新北年增率第1
案量最大的新北市將有890.06億元登場，較去年同期成長1.47倍，年增率也衝第1。「591新建案」總編輯李忠哲指，暴衝大量主要是板橋區江翠北側、新店區央北2大重劃區的供給。

李忠哲舉例，江翠北側重劃區有近百億元案量注入，最受矚目的為品牌建商「國泰朋」，規劃32~56坪，開價5字頭；央北重劃區則有逾2百億元案量，茂德機構「波爾多2」總銷110億元，推出早鳥價980萬元起，周來人約60組。
永和區也有指標案進場，仁愛公園旁「三輝雙子星」成屋案總銷約75億元，規劃55~95坪換屋型產品，開價每坪7字頭，吸引區域客目光。

台中市928檔期維持5百億元以上案量，較去年小幅上升5.7%。最受首購族關注的北屯區，在捷運綠線年底試營運、COSTCO進駐等題材加持下，包括親家、精銳及惠宇建設將陸續推案。上市建商則挑精華地段，如遠雄位8期重劃區的「遠雄文心匯2期」、興富發位7期重劃區的「博客萊」，加總案量逾百億元。

高雄年增逾3成
高雄市928檔期案量約483.5億元，較去年成長逾3成。以首購產品為主流的北高雄，京城建設在左營巨蛋商圈推出「綠翡翠」及「H2O京城」。亞洲新灣區則有中鋼集團旗下中欣開發，首件住宅開發案，總銷達65億元。
備受矚目的地上權案有國揚建設位前鎮區的成屋「微笑時代」，基地面積逾3千坪，總銷約40億元，規劃25~37坪，每坪開價18~20萬元，周來人破百組。高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指，此檔期推案區域較分散、成屋案較多，且多為換屋型產品，建議想趕過年前交屋入住的民眾，把握時機入手。

台中市七期重劃區出現破盤價，成屋1年的「赫里翁傳奇」被仲介放上臉書社團《台中房地產討論區》銷售，3房含車位喊價1198萬元，扣除車位，每坪開價27.5萬元，低於周邊新成屋每坪40萬元行情，發文不到24小時已吸引近百人詢問。

屬豪宅低價小坪數
「赫里翁傳奇」，位台中市西屯區環中路三段，2014年下旬推出預售案，規劃純38坪3房，主力成交價皆在1300~1500萬元，低樓層1200餘萬元，高樓層1700餘萬元，在當時7期豪宅群中屬小坪數、低總價。
負責銷售該戶的林姓仲介表示，屋主為小家庭，購買時為自用需求，交屋後因家庭人口數較多，需更大空間故購入其他社區，便決定賣掉這間以減輕負擔。該戶屬3~4樓低樓層，開價1198萬元。

低於總價帶詢問高
由於該社區位7期邊緣區域，單價原就低於核心區，據實價登錄顯示，因座向、樓層高低，該社區每坪成交價29.8~35.6萬元，若以該戶開價扣除車位155萬元，換算開價每坪27.5萬元，比最低行情還要再低0.5折，且尚有議價空間，估計可能較最低行情再低1成。

住商不動產台中七期園道加盟店店長謝德亮指，7期重劃區內40坪以下產品很少，而新的1+1房坪數又過小，因此目前3房價格只要總價在1200~1500萬元間都好賣，該屋較新穎且低於此總價帶，因此詢問度很高。

內政部營建署昨發布最新「二○一七年低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」（即俗稱的空屋率）；去年空屋住宅數約八十六．四八萬宅，占整體房屋稅稅籍住宅數量約十．一二％，較前年微幅下降○．一％；六都中以新北市空屋數量最多、逾十二萬宅，但空屋率僅七．六五％，在六都中僅高過台北市。

營建署是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年十一、十二月平均用電度數低於六十度的住宅，定義為低度使用（用電）住宅。

六都空屋達54.5萬宅 占全國的63％
根據歷史統計，空屋率最高在二○○九年、達十一．四九％，去年已降到十．一二％；六都中以新北市空屋宅數最多、達十二萬四九三宅，空屋率約七．六五％，北市空屋有六萬九十八宅、空屋率約六．七三％，其餘四都除台中市空屋率約九．六六％、不到十％外，桃園、台南與高雄市都超過十％。

全台空屋宅數最高依序為新北市、高雄市、台中市、桃園市、台南市、台北市等，除新北、高雄超過十萬宅外，其餘約六到九．七萬宅間；六都空屋宅數合計達五十四．五四萬宅，占全國比率約六十三％。

全國空屋率前六名依序為金門縣、連江縣、宜蘭縣、嘉義縣、雲林縣、台東縣，金門縣、連江縣空屋率超過十七％。

北市空屋宅數最多的行政區為中山區的七二四八宅，其次為北投區的七二一三宅；北市空屋率最高行政區是中正區的九．二二％。

新北市空屋宅數最多的行政區為淡水區的一萬五五○四宅，其次是板橋區的一萬一八九○宅；至於新北市空屋率最高的行政區是萬里區，高達三十二．六％，等於每三戶就有一戶是空屋。

根據營建署發布最新的新建待售餘屋住宅報告，去年各季全國待售餘屋達七．三萬到七．五萬宅，是二○一○年第二季調查以來的新高；房產業者解讀，去年待售餘屋增加到七萬宅以上，主因是過去房市景氣高點時的推案剛好在這時間點陸續興建完成所致。

營建署統計的新建待售餘屋，是根據地籍資料，對照台電用電資料、房屋稅籍資料，相互篩選出用電低度且仍維持第一次登記的房屋。

根據統計，二○一○年第二季到二○一三年第四季時，待售餘屋維持在二．一萬到二．七萬宅間，到二○一四年第一季房市景氣翻轉時突破三萬宅，此後每年以一萬宅幅度增加，到去年第一季已達七．五九萬宅新高，全年各季維持在七．三萬到七．五萬餘宅的高水位。

以去年第四季來看，全國待售餘屋約七．四五萬宅，北市五六一二宅、新北市一萬三七八三宅、桃園市一萬三五五八宅、台中市八八四一宅、台南市四一八六宅及高雄市一萬一一八○宅；六都待售餘屋合計五萬七一六○宅，占比近八成。

北市文山、中山及北投區待售餘屋依序為八八二宅、八四七宅及八○四宅，其餘行政區都低於八百宅，最少的是松山區、僅九十二宅。

新北市有六個區待售餘屋逾一千宅，依序為淡水二三○四宅、新莊二三○一宅、板橋一三五八宅、三重一一六三宅、五股一一三○宅及中和一○七九宅；六都各行政區中，以桃園市中壢區的待售餘屋為最多，高達三二一五宅。

房貸利率低 建商降價拋售壓力不大
住展雜誌企研室經理何世昌分析，餘屋量不是反映現今市況，而是代表前三到四年的預售屋市場，且餘屋量雖然持續走高，但目前貸款利率僅二％多，建商降價拋售壓力並不大。

高雄岡山首宗透天厝地上權住宅「銳楊傳家寶」日前熱銷，財政部國有財產署昨預告，考量當地需求，且周遭未來將有影城等大型開發案，具發展前景，9月17日將於該區（岡山區陽明段）再公告釋出一宗地上權案。

國產署副署長李政宗表示，今年第3批招標設定地上權案將於下週一（17日）公告，11月12日開標；共釋出10宗，包含4宗新案及6宗捲土重來舊案。其中，台北市有2宗、台中市4宗、高雄市2宗，台南市及澎湖縣各1宗，存續期間皆為70年，地租年息3.5%，其中2.5%固定，僅1%隨每年公告地價調整。

李政宗指出，高雄市2宗標的為「高雄三民區灣和段」及「岡山區陽明段」，周遭先前都有順利標脫的地上權案，尤其後者位於仁壽路及大義二路口、面積約1876.7坪，距離熱銷的透天厝地上權案「銳揚傳家寶」不遠，預計將有大型開發案進駐，未來發展可期。

至於台中市4宗標的，2宗位於東區，西屯區及東勢區各1宗。其中，位於東區練武段的2宗標的，地點相鄰，面積一大一小，分別約3811坪及1817坪，使用分區屬商業區，皆位於干城重劃區內，位置就在秀泰影城台中站前店北方，距台中火車站車程5分鐘內。

另外，台北市2宗標的皆位於大安區，目前都有潛在投資者探詢。其中1宗位於懷生段4小段，面積219坪，屬第3種住宅區，近捷運大安森林公園站；另1宗位於仁愛段5小段，近華視大樓及松山文創園區，面積約351坪，為第2次招標，據透露，權利金底價將略降。

國產署昨（10）日公布今年第三批10件招標設定地上權清冊，年息率3.5％、設定年限70年。國產署副署長李政宗指出，第三批地上權預計在下周一（17日）公告招標、11月12日開標，底價約為市價的3~5成，頗具開發價值利益。

此次地上權有4件新案，第一件位於北市大安森林公園捷運站旁第三種住宅地（僅可設置各式住宅及一般零售業），面積約724平方公尺，建蔽率、容積率分別為45％與225％，至少可蓋5層樓，土地申報總價約8,398萬元。

另外有2件新案在台中市，包括市區干城商業地與西屯水湳經貿園區旁住宅地。干城部分為商四的一種商業土地（不得做舞廳、酒吧、電子遊戲場等他類娛樂營業場所，殯葬業與加油站也排除使用），並在重劃區內，面積約6,000平方公尺，建蔽率、容積率分別為60％與500％，至少可蓋8層樓，土地申報總價約6,906萬元，靠近台中車站與秀泰影城。

而西屯水湳經貿園區旁的第一之一種住宅地（不得做為工業、大型商場、飲食店、殯葬業營業使用）面積約2,948平方公尺，建蔽率、容積率分別為50％與140％，至少可蓋2層樓並挑高，土地申報總價約5,602萬元，靠近中清交流道與未來的水湳站。

至於第四件土地則是位於高雄岡山河堤公園旁的住宅區，面積約6,204平方公尺，建蔽率、容積率分別為50~60％與180~200％，至少可蓋3層樓，土地申報總價約3,292萬元，靠近河堤公園與高捷北機場開發案。據了解，國產署雖尚未公告底價，但價碼約為市價的3到5成，尤其4成居多。

農曆「鬼門關」，房市推案高潮再起，上市櫃建商將前仆後繼領軍推出新案。這波推案潮，為年底縣市長選前最後一波，國泰、大華、遠雄、興富發、皇鼎等大型建商，都不會缺席。

農曆鬼月前天（9日）結束，房市推案熱度也蠢蠢欲動，其中大型知名建商或上市櫃指標建商，都伺機把握年底前最後一檔推案時機，搶攻「928檔期」~「雙十黃金大檔」的第4季客源。

多年未推出新案的老字號上市建商大華建設，最近終於籌備好推出大安區雲和街的「台大華」，總銷約13~15億元，可望在9~10月正式登場，將成為大安區指標案。

綜觀台北市中心，大安區還有家美建設機構旗下的吉美建設，將推出「吉美大安花園」，總銷達50億元；內湖則有皇鼎建設推出先建後售案「東湖麗園」、竹城建設「竹城有樂町」、及興富發建設「雙湖匯」新完工成屋案等。

其中興富發「雙湖匯」位於捷運內湖站旁邊，年中已完工交屋，剩下少數幾戶，剛好搭上美國在台協會AIT新進駐內湖的利多列車，計畫第4季衝刺完銷。

新北市方面，新店有央北重劃區茂德機構的「波爾多二期樂菲莊園」、九昱建設「希爾登ONE HOUSE」等，與甫取得建照全面公開的國泰建設「國泰豐格」正面交鋒。

國泰建設下半年就籌備密集推出三筆新案，除「國泰豐格」外，第四季將推出板橋「國泰朋」、三重「國泰悅」，三筆總銷達70億元，重兵押寶新北市。

此外，三峽北大特區家信建設「26萬藝」，將在 928檔登場。

三重的二重疏洪道兩側重劃區「捷運京典」預計9月公開，開價每坪上探56萬元；五谷王段新公開的「新濠漾」，訴求不二價銷售策略，每坪平均42.5萬元，喊出每賣掉50戶或銷售期間屆滿半年，就會調漲一次價格。

新北市熱門戰區土城暫緩區，上半年有「土城日月光」開出紅盤，每坪賣到40萬元以上；據悉，接下來「928檔期」，新案陸續開出高價，每坪單價也普遍開出4字頭以上。

精業建設「金城舞2都心花園」最近已積極釋出廣告，據悉每坪開到46萬元以上；另外「有富正旺」合建案走25~51坪2~4房；禾運建設學海街案、丞石建設、馥華建設等新案，也將陸續登場。

另外興富發則積極部署台中和南台灣，計畫第四季在台中推出「博客萊」，總銷高達51億元，另外在台南也計畫推出「博悅」，總銷達30億元，可望為區內指標大案。

台北市精華地段的優質辦公大樓，儘管屆齡28歲的高齡，但身價依然傲視群樓。昨（10）日台北地方法院執行台北市民權東路三段4號的「美孚時代金融廣場」10樓辦公室的法院拍賣，分甲、乙兩標拍賣，結果，合作金庫資產公司成功「一箭雙雕」，同時得標甲、乙兩標，每坪飆出89萬元的區域高價。

台北市中山區民權東路三段、近建國北路口的美孚建設「時代金融廣場」10樓辦公室，昨天下午台北地院執行第二次拍賣。甲、乙兩標都吸引合作金庫資產公司、中國信託資產公司、華南金資產公司、第一金資產公司等四家同台較勁。

拍賣結果，甲標由合庫資產公司以2.185億元得標，乙標也是由合庫資產公司以2.21億元得標，標數多達7標。

宏大國際資產公司總經理陳益盛分析，算下來「美孚時代金融廣場」的二拍價格，扣除停車位之後，每坪辦公室建物已飆到89萬元，直逼90萬元，「已經不輸正常買賣行情！」甚至已超越附近辦公室成交行情每坪約85~88萬元，相當出乎原來的預期。

陳益盛表示，此次二拍結果也顯示，第一，民間壽險業和金控集團、潛在投資人，游資豐沛，開始追逐優質的不動產標的物；第二，台北市精華地段的優質Ｂ辦產品，已一樓難求，一旦有好貨釋出，當然引發游資追逐，尤其以各金控旗下的資產管理公司來觀察，通常總價1億~10億元的不動產標的物，是他們最青睞操作的目標，此次「美孚時代金融廣場」辦公室進行二拍，意外引發各大金控旗下資產管理公司的激烈競爭，帶動一波搶標熱效應。

　雖然房企半年報數據普遍亮眼，多數房企財務表現“增收又增利”，但在調控持續趨嚴的背景下，房地產行業這一個週期的增長多少有了點“強弩之末”的意味。

　　除了土地低溢價成交，甚至流拍，標杆型房企的銷售額增速放緩、銷售面積普遍下滑也透視出房地產市場逐漸顯現的涼意。

　　8月，萬科實現合同銷售面積 257.4 萬平方米，同比下降6.1%，環比下降16.1%。合同銷售金額則為 383.4 億元，同比上升3.5%，環比下降15.1%。時代財經查詢發現，上述兩項資料均是萬科今年除去2月以來的最低值。

　　下半年去化壓力加大

　　銷售面積和金額出現環比雙降的背後是萬科的去化率（即當月認購量與當月推盤量的比例）持續下行。萬科投資者關係部總監趙旭翔在8月經營情況電話會議上稱，7月份萬科的去化率已經降到51%，8月份繼續降到47%。“今年以來，這個數字還是一個比較差的數字，上半年去化率一直在55%至65%之間波動。”

　　去化率下行主要與房地產調控有關。“我們所在的一、二線城市，面臨的調控壓力一直都比較大，很多項目遇到限購、限貸或預售證配置等因素，導致即使開工工作、推盤計畫做得比較好，最後也不一定能實現銷售。” 趙旭翔稱，如果沒有調控的放鬆或者其他的刺激因素，下半年銷售難度會繼續提升。

　　房地產調控也直接影響萬科各區域的去化表現，其中，中西部區域的表現強于華東、北方和南方區域，去化率達到60.1%，而南方區域則僅為50.7%。趙旭翔表示，在中西部區域，三四線城市稍微多一點。雖然目前三四線城市熱度已有所下降，但整體還是比較強。

　　銷售額增速放緩、銷售面積下滑並不是萬科獨有的現象。資料顯示，2018年8月，在50個固定樣本城市中，30家房企中有26家即九成房企銷售面積出現同比下跌。市場逐步降溫，多家房企開始加大推銷力度。近兩周來，萬科、龍湖、中駿、金地、保利等企業紛紛在北京舉辦產品發佈、品鑒活動。

　　而在8月底，恆大地產更是啟動了一項全國範圍的樓盤大型促銷，以黃金周的名義，對旗下在售住宅樓盤的打出89折優惠促銷活動。按照其優惠促銷政策，如果所有購房優惠全部用齊，住宅樓盤折扣幅度最低可達到74折。

　　雖然打折促銷是恆大幾乎每年都會推出的“例牌菜”，但從今年的折扣力度，仍可見其在市場承壓下對加速銷售、加快資金回籠的渴求。海通證券(8.270, -0.23, -2.71%)相關統計資料顯示，8月，41城地產銷量增速轉負至-2.7%。8月下旬，銷量增速更是轉負至-11.8%，大幅下滑。

　　不過，萬科暫時並沒有開展促銷活動的打算。趙旭翔介紹，萬科在售項目所處的城市，大多受限價等調控措施的影響，新推房源的銷售價格甚至低於市場上的二手房價格。“主要通過加大推盤量來應對去化率的下行，只要推盤量上來，我們的銷售額還是可以的。”

　　事實上，萬科上半年實際推盤量一直高於計畫量，其中，2-7月份，實際推盤量均高於計畫推盤量的30%以上，8月份實際推盤量則高出計畫量17%。在9月份，萬科則計畫推出新貨258萬平方米，貨值達500億。

　　逆市場加大拿地

　　今年以來，土地市場持續兩三年的火爆局面稍微平息，整體出現降溫。雖然各大熱點城市土地成交金額仍處於高位，但土地市場溢價率明顯回落，遭遇流拍的土地宗數不斷增加。土地市場降溫的背後，亦有房企資金承壓的影子，以及對後市不明朗的顧慮，很多房企減少了在招拍掛市場的拿地力度。

　　不過，也有房企逆市而行，萬科即是其一。8月，萬科拿地356萬平方米，達到8月銷售面積的1.38倍。1—8月，萬科累計獲得權益建面3252.94萬平方米，為同期銷售面積的1.25倍。其中，62.8%來自招拍掛市場，37.2%通過並購獲得。“這些土地儲備可以支持公司未來2到3年的滾動銷售。”趙旭翔表示。

　　而土地市場遇冷，與房企融資受限、回款下降導致的償債風險提高有關。隨著房地產調控繼續維持高壓態勢，房企資金方面或繼續承壓。對趙旭翔表示，萬科財務狀況比較安全，將進一步加強流動性的管理，加速資金回籠、做好內部資金挖潛。據瞭解，萬科回款率達90%左右。

　　在土地市場，萬科也不斷拿下物流地產項目。8月，萬科新增五個物流項目，權益建面達24.95萬平方米，權益土地價款為3.74億元。而今年1-8月，萬科累計獲得物流項目43個，總權益建面達259萬平方米，權益土地價款合計達64.87億元。截止8月份，萬科萬維物流累計進入33個城市，累計確權項目97個，累計確權面積691萬平方米。

　　這與近年來萬科的“去地產化”息息相關。體現在業務上，萬科日趨多元，涵蓋商業開發與運營、養老教育、冰雪文化、娛樂文化、醫療等領域，尤其在物流倉儲領域的佈局屢有大動作。

　　7月9日，萬科物流並購太古實業旗下的太古冷鏈物流資產包，包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫。這也是萬科在2017年10月正式進入冷鏈領域、並購普洛斯之後的又一舉動

今年上半年，房地產市場依然處於嚴調控的總體氛圍中，這對眾多房地產企業的影響也是巨大的。目前，上市房企都已公佈了半年報，多數房企業績增長，但在業績背後，房企的增長邏輯也發生了一些變化，其中也包括規模較大的金地集團（600383.SH）。

2018年上半年，金地集團營業收入151.11億元，同比上升18.88%；淨利潤23.95億元，同比增長107.83%。不過，值得注意的是，與此同時，公司上半年實現銷售金額630.7億元，同比下降10.3%，經營現金流淨額也在A股上市房企中排倒數第二，為-107億元，同比下滑257%。就此，近日《投資者報》記者致函公司公開郵箱因郵箱已滿被多次退信，後聯絡品牌部相關工作人員無人接聽。

銷售下滑大舉囤地

在克而瑞公佈的2018年上半年房地產企業銷售TOP200中，金地集團從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。在最新的1~8月銷售排行榜中，以891億元的流量金額位居第十八位。

金地集團也在半年報中表示，上半年銷售金額同比下降的原因在於主要城市受限證、限簽政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。面對這種狀況以及不斷加碼的調控政策，公司上半年積極調度，一方面通過縮短工期、加速開工等方式爭取提前取證供貨；另一方面結合各城市的不同情況，制定合理的銷售策略，積極面對不利因素的影響。此外，“金地一般都是在下半年推貨比較多，到時候貨量上來了銷售金額自然也會上升。”

從最新資料來看，金地集團簽約金額仍在下滑，1~7月實現累計簽約面積433.8萬平方米，同比上升3.81%；累計簽約金額768.2億元，同比下降1.83%。

有券商機構指出，金地集團銷售增速要低於龍頭企業的平均水準，公司銷售增速較低的主要原因在供應方面，由於公司深耕一線城市及強二線城市，這些城市的預售證審批、網簽監管都更為嚴格，導致公司的推貨資源較少。預計，隨著下半年推貨規模上升，銷售也將逐漸回升。不過，還是有券商機構將金地集團全年銷售預期從1800億元調至1400億元。

銷售下滑，但是金地集團的拿地腳步卻未停止。在金地集團看來，如今規模已成為房企獲取融資優勢及參與土地競爭的重要基礎，也是開發企業中長期完成轉型的必要保障。基於此，金地上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，同比增長121%。新增約557萬平方米的總土地儲備，同比增長25%。截至6月底，金地已進入全國50多個城市，總土地儲備約4100萬平方米，相較年初繼續增長8.75%。

“小股操盤”是金地在拿地時的特色之一。資料顯示，金地所擁有的4100萬土地儲備中，權益土地儲備約2200萬平方米，權益比例為54%。同時，金地集團繼續堅持自己的佈局策略，深耕一線城市及強二線城市。其中，一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。

根據克而瑞的統計，上半年金地集團新增土地貨值為765.6億元，排名第十八位。

經營現金流淨額大減

不過值得注意的是，大舉拿地、銷售下滑，已令金地集團上半年的經營現金流淨額大幅下滑，為-107億元，同比下滑257%，在A股上市房企排名倒數第二。這也令一些投資者對其“造血能力”表示擔憂。

此外，隨著新增土儲規模的不斷擴大，金地集團的負債水準相應提高。報告期末，金地集團資產負債率為76.63%。剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，公司實際資產負債率為67.33%，淨負債率為74.16%，較2017年末分別上升6個百分點和25.9個百分點。

淨負債率的大幅增高，也有金地集團上半年完成了80億元公司債、40億元超短期融資券、35億元中期票據發行的原因。克而瑞指出，金地集團淨負債率雖然有所增加，但負債規模和融資成本維持在合理水準，報告期內的現金短債比增加至2.2，短期償債無壓力。金地集團上半年貨幣資金較2017年底有所增長至310.74億元，短期借款微增至27.21億元。

截至2018年6月末，金地集團有息負債合計人民幣738.04億元。其中，銀行借款占比為46.77% ，公開市場融資占比為53.23%，債務融資成本為4.79%。對於這個債務結構，金地集團曾表示，公司長期負債占全部有息負債比重的81.21%，債務期限結構合理。

此外，截至報告期末，公司有息負債中，境內負債占比94.42%，境外負債占比5.58%。報告期內，公司資本化的利息支出合計人民幣8.26億元，沒有資本化的利息支出約為人民幣8.10億元。

金地集團總裁黃俊燦曾指出，金地一直以來的財務政策都比較穩健，有非常多元化的融資管道，除了正常的銀行開發貸款外，還發行了一些中期票據、公司債以及ABS、ABN等。

尋找其他增長途徑

近年來，隨著政策變化，金地集團也開始嘗試一些新業務。目前，在商業地產、酒店、寫字樓、產業園區、長租公寓等領域都有涉及。

而從金地集團目前在這些業務領域的投入來看，其發展重點為產業地產和商業地產。

資料顯示，上半年金地商置的租金收入約為1.4億元，同比增長34.6%，招商率已超90%。產業地產方面，金地商置已累計獲取6個項目，鎖定兩個專案，代表專案有深圳威新軟體科技園、上海嘉定恆動專案等。

除此之外，金地商置的長租公寓、教育、餐飲等業務板塊也進一步發展。目前金地旗下有兩條長租公寓產品線，分別為榮尚薈和草莓社區。目前在深圳、上海、杭州、蘇州、南京、武漢等多個城市運營。

不過，目前長租公寓模式多處爆雷，金地集團的長租公寓業務營收占比、經營狀況走勢如何，也引發外界一定關注。

作為衣食住行的民眾最基礎的消費內容，房租與居民可支配收入和生活品質直接掛鉤。近日，房租價格高漲已經成為全民熱點，北京、南京、西安、深圳等城市推出了一系列政策措施，規範租房市場。

8月份的CPI資料也揭示了近期房租的漲幅。9月10日，國家統計局發佈的資料顯示，從環比看，8月份CPI上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.4個百分點，其中，房租上漲拉動居住價格上漲0.5%；從同比來看，8月份CPI上漲2.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，其中，居住價格上漲2.5%。全國的房租似乎都在“漲漲漲”。

每年七八月的暑期都是租房高峰期，由於畢業生租房需求旺盛，在這段時間裡，房租會出現明顯的上漲。《華夏時報》記者近日在市場走訪時發現，今年市場上房租的漲幅，比往年高出了許多。

以北京為例，諸葛找房資料研究中心統計資料監測，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

隨著租賃市場的不斷壯大，越來越多的機構涉足租賃市場，但由於長租公寓機構之間的競爭，部分公寓運營商以高出市場價20%——40%的價格爭搶房源，導致房租價格飆升。長租公寓的價格也遠高於普通房源，諸葛找房資料研究中心提供的資料顯示，品牌公寓平均租金為157.2元/平米/月，遠高於北京市平均租金水準。

租金的快速上漲引起北京相關管理部門高度重視，短期內多次採取一系列措施從金融、市場監管、仲介機構整治等入手來規範租賃市場。8月17日，北京市住建委等多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源等；8月19日，北京市房地產仲介協會召集自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人進行座談，參會企業明確承諾不漲租金，並且拿出手中存量房源投向市場。

南京、西安、深圳等城市也迅速跟進，根據自身租賃市場狀況出臺一系列穩定、規範租賃市場政策。南京市住房保障和房產局8月22日組織召開工作座談會，明確租賃企業不得為搶佔市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源；西安8月28日發佈《關於進一步規範我市住房租賃市場的通知》，要求企業或個人必須嚴格遵守住房租賃相關法律法規，住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關內容；深圳對“租金貸”存在的風險做出提示，並籲請網貸機構要嚴禁與違法長租仲介開展租金貸合作。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，上述推出房租調控的城市都是一些流動人口規模相對大的城市，租賃市場成為這些城市今年政策調控的熱點。住房是關係國計民生的重要因素，租金漲幅過高過確實需要切實的管控，來保證居民生活品質和水準。

 4年前，呼和浩特第一個取消樓市限購，喊出去庫存的口號，從此拉開了樓市去庫存的序幕；4年後，第一個宣告“全面停止房地產去庫存”的城市仍是呼和浩特，並由此釋放出全國房地產去庫存進入尾聲的信號。

  商品房待售面積是反映房地產庫存水準的指標之一。國家統計局資料顯示，2015年末，商品房待售面積至71853萬平方米。經過兩年多的去庫存，至2018年7月末，商品房待售面積已降至54428萬平方米，跌至50個月以來最低點。

  去庫存任務的結束，意味著之前致力於去庫存的政策也將退場。而以貨幣化安置為主的棚改模式，曾是促進三四線城市去庫存的最大“功臣”，如今也將“功成身退”。

  中國人民銀行武漢分行行長王玉玲建議適當壓縮棚改計畫任務，逐年減輕或取消對地方政府棚改任務的考核，取消棚改與“去庫存”相掛鉤政策，因地制宜推進棚改貨幣化安置，將以貨幣安置為主轉為以實物安置為主、貨幣安置為輔。

  “對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。住房市場平穩的城市可採取逐步退出去庫存政策的方式。”中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立認為。

  據中國房地產報記者查閱，當前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。官方資料顯示，2017年末大多數省市棚改貨幣化安置比例升至50%以上。如：吉林、黑龍江、安徽均超55%，青海72%，陝西77%，湖南83%，海南89%，遼寧97%。部分地區還將貨幣化安置比例提高至100%，原則上不再新建棚改安置房，如江蘇22個縣、寧夏回族自治區部分市縣區等。

  去庫存任務結束部分城市調控轉向補庫存

  根據易居研究院房地產庫存資料顯示，2014年6月，呼和浩特商品房去庫存週期達47個月，2018年7月末降至10.5個月，去庫存任務完成。同時，2017年以來，呼和浩特市的房價一路上漲。2018年7月呼和浩特新建商品住宅銷售價格指數環比上漲2.4%，同比上漲11.8%。


  8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局發佈通知，提出把“穩地價、穩房價、穩預期”作為房地產調控的總體目標，全面停止房地產去庫存調控措施，並提出一系列補庫存措施，如增加住房用地有效供應，保證全年土地供應量達到5000畝，其中普通商品住房供地比例不低於70%；穩步推進棚戶區改造項目回遷安置，回遷安置比例控制在70%左右。

  從全國範圍來看，很多城市都面臨補庫存的壓力。國家統計局資料顯示，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，四年後的2015年末，商品房待售面積漲幅超2.6倍，至71853萬平方米。2015年12月的中央經濟工作會議明確提出“化解房地產庫存”。至2018年7月末，商品房待售面積降至54428萬平方米。

  易居研究院發佈的百城住宅庫存報告亦顯示，截至今年7月底，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量環比減少0.6%，同比減少8.0%，100個城市新建商品住宅存銷比為9.6。這個庫存規模相當於2011年11月的水準。

  7月份，100個城市新建商品住宅供應量4419萬平方米，而成交量4694萬平方米。樓市已連續8個月呈現出供小於求的態勢。尤其是三四線城市，2014年下半年開始積極推進棚改政策，去庫存週期從2014年7月平均25個月的歷史高位下滑到當前不足10個月的歷史底部。

  從之前高庫存的城市看，呼和浩特4年前去庫存週期達47個月，如今只剩10個月；唐山、丹東、舟山、柳州、蚌埠、溫州、襄陽、嘉興、嘉善等地4年前去化週期達四五年甚至更高，如今均降至12個月以下。

  事實上，雖然其他城市沒有明確喊出“停止去庫存”，但動作上已經在向補庫存靠攏。

  新城控股高級副總裁歐陽捷援引資料表示，今年1~7月，一線城市購置住宅用地規劃可建面積1051萬平方米，比去年同期減少13.1%；二線城市購置住宅用地規劃可建面積2.52億平方米，比去年同期增長33.3%；三四線城市補充住宅用地面積3.44億平方米，比去年同期增長56.54%。

  恆大集團首席經濟學家任澤平指出，現在來看去庫存去產能基本完成，特別是三四線城市，經過前期棚改貨幣化安置，去庫存任務基本完成，炒房者投機獲利的美夢也要結束了。

  貨幣化安置或漸次退出 部分城市已有動作

  既然去庫存任務已完成，維持高比例棚改貨幣化安置就顯得不合時宜了。然而，2018~2020年，國家仍有1500萬套棚改計畫，棚改及貨幣化安置應何去何從？


  7月12日，住建部表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

  今年，部分省市取消了棚改貨幣化安置優惠政策，有的省市加大了實物安置住房建設力度，這些都符合因地制宜推進貨幣化棚改工作的政策導向。

  8月28日，長春市政府發文表示，新啟動實施的棚改項目將取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改專案新建一定數量的回遷安置住房。

  值得注意的是，長春市取消的只是貨幣化安置下的購房獎勵，而非貨幣化安置本身。2016年7月21日，長春市曾就貨幣化安置規定，被徵收人在徵收補償協議生效之日起6個月內，在本市購買商品房的，按徵收部門所評估被徵收房屋的金額的10%給予購房獎勵；超過6個月再購房則無此獎勵。

  克而瑞長春機構高級分析師薑峰對中國房地產報記者表示，本次取消購房獎勵政策將有效減少購房需求的集中釋放，有利於整個長春市場的平穩發展。而鼓勵有條件的棚改專案新建一定數量的回遷安置住房，也減輕了政府的財政壓力。

  不過，薑峰也指出，對於長春市場來說，一段時間內棚改貨幣化安置很難取消，也不會明顯降低，因為相比品質較差、認可度不高的回遷安置房，群眾更傾向貨幣化購買商品房。

  呼和浩特則將棚戶區改造專案回遷安置比例要求控制在70%左右。據呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局長楊萬邦透露，此前呼和浩特市實施棚戶區三年改造，約95%的棚戶區改造實施了貨幣化補償安置。這次相當於將貨幣化安置比例大幅調減至30%左右。

  此外，宣城市提出確保棚改貨幣化安置比例不得高於50%。淮安市亦及時調整棚改安置政策，通過建設棚改定銷房解決實物安置問題，新實施棚改專案選擇實物安置的比例超50%，貨幣化安置比例則大幅降低。

  歐陽捷表示，棚改貨幣化安置加快了去庫存進程，也間接推動了一些城市房價地價暴漲，收縮棚改貨幣化比例，淡化去庫存口號，有助於市場降溫。中央棚改資金放款速度會放慢，在一些城市，棚改貨幣化安置比例會有所下降，但棚改還會繼續，2018年新開工580萬套的棚改任務一定會完成。

  政府對棚改安置曾給出三個途徑，一是貨幣化安置，二是回遷房建設，三是政府購買存量商品房用於回遷安置。後來執行中，大部分城市一刀切採取貨幣化安置。2016年，全國棚改貨幣化安置比例為48.5%，2017年估計達到60%。從各省實踐來看，近2年貨幣化安置比例普遍達到50%以上，而超過70%的省市自治區包括：河北、遼寧、湖南、四川、內蒙古、海南、雲南、陝西、青海、寧夏等地。

  分線域來看，2017年一線城市棚改貨幣化安置比例約16%，二線城市約50%，三四線城市約63%。

  薑峰認為，一線城市、比較發達的二線城市，貨幣化安置作用不大，因為這些城市房價高，貨幣化安置會導致政府財政壓力大，房源緊張則使得群眾對貨幣化安置的呼聲並不大；但大部分三四線城市，貨幣化安置動力更強，政府更省精力，百姓則普遍不信任回遷安置房，後期貨幣化安置會不會退出則要看地方政府的主觀積極性。

  任澤平通過測算預計，2018年貨幣化安置率將降至40%，2019~2020年進一步縮至30%。一是三四線城市商品住宅去化週期降至7.6個月，房價上漲壓力大；二是隨著房價上漲，貨幣化成本快速上升。不過，若2018年三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷售面積將減少0.6億平方米，銷售增速降低5.8個百分點；貨幣化安置比例每降低5個百分點，三四線城市商品房銷售面積增速降低1.3個百分點。

  “棚改貨幣化安置比例降低後，對棚改貨幣化倚賴度較高的東北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四線城市，銷售將會受到較大影響。預計那些沒有產業導入和人口流入的三四線城市房地產市場將面臨長達3-5年以上的供求格局調整。”任澤平認為。

　　樓市傳統旺季“金九銀十”到來，但仲介告訴準備換房的陳女士，“個別著急賣房的業主，甚至能接受8個月的交易週期。”這在3年前是不可想像的。

　　2015年“看房的人一波接一波”，陳女士迅速選房定房，“生怕錯過”，兩個月完成交易。

　　2017年出臺的被稱為“史無前例”的“3•17新政”成為北京樓市的一道分水嶺。當年的“金九銀十”慘澹收場， 今年的開局，開發商和仲介都信心不足。

　　剛剛過去的8月，位於朝陽北路的珠江羅馬嘉園僅成交8套房源，而在“3•17”新政之前，該社區每月成交量為15至20套。我愛我家(5.540, -0.06, -1.07%)的資料顯示，8月北京二手房住宅共網簽1.5萬套，市場持續降溫趨勢明顯。“過去平常月份也可以輕鬆破3萬。”中原地產分析師張大偉說。

　　易居研究院研究總監嚴躍進向新浪財經表示，與以往不同，如今房地產市場的淡旺季，主要以調控政策的鬆緊程度來界定。可以預見的是，在未來很長一段時間，房地產市場傳統的“金九銀十”將不復存在了。

　　從兩個月成交到8個月 “現在是買方市場”

　　正準備要小孩的陳女士夫婦，最近打算換房。這次看房已經持續了兩個月，相比較他們在北京買的第一套房子，這次兩人的心態平和多了。

　　3年前購買第一套房時， “房價很高，但大家都認為這時候不買房，過年後價格肯定要漲，看房的人一波接一波，我們拿著父母和自己在北京工作攢下的70萬積蓄，沒看幾處房就買下了現在所住的這套房子，生怕錯過了這個時機。”

　　陳女士說，當時房主著急用錢給父親看病，為了配合房主縮短交易週期，沒有選擇公積金貸款而是選擇了利息更高的商業貸款。“你不買別人就買走了。”

　　如今，北京二手房市場交易量驟減，這次換房，他們掌握了主動權。

　　選擇餘地增多了。“仲介告訴我們，現在的樓市行情叫做買方市場，有些業主為了能夠將手上的房子快速賣掉，交易週期從之前的兩個月放寬到6個月，甚至個別著急賣房的業主，能接受8個月的交易週期。”

　　對於陳女士來說，這在3年前還是不可想像的。2015年他們“搶”到的這套270萬的房子，2個月成交。

　　買房交易週期是買賣雙方在購房簽合同後，買方將首付款支付給賣方，並約定一個進入房產交易中心的時間，當房屋已進入房產交易中心，買方需要向房東交付其餘尾款。

　　在房地產市場異常火爆的情形下，賣方給買方的交易週期非常短，通常是2到3個月，甚至一些賣方會提出全款的要求，基本不會給買方預留時間。一旦買房不答應，房源轉手就被其他人買走了。

　　負責朝青板塊的鏈家仲介人員楊先生告訴新浪財經，朝青板塊目前掛盤1186套房源，8月份市場成交115套房源，成交占比為9.7%。“也就是說，在沒有新增房源掛盤的情況下，也需要一年多的週期來消化現有的庫存房源。”

　　陳女士3年前買的房子漲了一倍多，掛牌價570萬，但對於仲介來說“不好賣”。

　　楊先生說，“目前只有性價比較高的房源，才會有成交的命中率。一些著急用錢的業主，就只能無條件的放寬交易週期，希望房子能較快出手。”

　　來自貝殼研究院Real Data資料庫顯示，北京二手房市場買賣交易週期達歷史峰值，成交節奏放緩。買賣雙方成交週期環比均延長，客源端成交週期達到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3個月以來，帶看成交比持續上升至67天，是2018年以來月度最大值。北京的核心樓盤快速成交率呈下降趨勢，市場成交節奏持續放緩。

　　二手房大降溫 今年“金九銀十”恐成色不足

　　“即便業主放寬條件，延長交易週期，市場的成交率也不高。”鏈家小楊以自己負責銷售的二手房社區舉例，今年8月，位於朝陽北路的珠江羅馬嘉園僅成交8套房源，而在“3•17”新政之前，該社區每月成交量為15至20套。

　　二手房市場成交量降溫，並非區域中的個案。貝殼研究院Real Data資料庫顯示，2018年8月，北京二手房買賣市場依舊處在5月中下旬開啟的降溫通道中，成交量環比明顯下滑，但均價趨穩。

　　我愛我家集團研究院向新浪財經提供的資料顯示，8月北京全市二手住宅共網簽15036套，環比7月上漲1.4%，基本持平。雖然8月份網簽量止跌企穩，但從市場實際簽單量來看，降溫仍是北京二手房市場的大趨勢。

　　“即將到來的9月、10月，對我們賣房人比較關鍵。這時候如果賣不出去，再賣就是明年的事了。”鏈家仲介楊先生對即將要到來的“金九銀十”顯得信心不足。

　　他說，今年政府對樓市調控力度大，七大部委天天檢查，新聞上又天天喊著要出臺房產稅，買房的意向客戶變少了。

　　除了二手房市場環境不好，開發商的日子也不好過。每年11月、12月是開發商低價賣房回款的時候，新盤將分流一部分二手房客戶。“9月，我們所負責的社區剛賣出2套房，想要大賣可能性很小。”

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，從9月前兩天成交表現看，9月1日至9月2日兩天成交創2018年以來除春節期外週末成交最低值。此外，9月包含中秋節假期，又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節假期為例，包含中秋節假期的9月第三周成交水準為9月周度成交最低。因此，預計今年9月，北京二手房市場成交量將在8月基礎上小幅波動，均價趨穩。

　　同時，許小樂認為，在短期銀行信貸環境難有改善的情況下，今年9月北京二手房市場將持續低溫，傳統樓市的“金九銀十”恐怕成色不足。

　　北京“3•17新政”成樓市分水嶺 曾連跌11個月

　　這並不是“金九銀十”第一次成色不足。

　　2017年北京的“金九銀十”就以慘澹收場：2017年9月全月二手房房價環比跌幅0.6%，跌幅居全國之首；2017年10月全月，北京二手房房價繼續下跌，環比9月下降1.5%。二手房網簽量為6162套，創三年月成交量最低記錄。

　　自2017年3月17日起，為遏制北京樓市過熱的局面，北京出臺了力度空前的限購限貸政策，並在此後連續補充出臺多項政策，一系列政策組合拳讓北京二手房市場迅速降溫。

　　我愛我家集團市場研究院資料統計，以2017年3月17日新政為臨界點，“3•17新政”前一年（2016年3月18日-2017年3月17日），北京全市二手住宅共網簽254916套，“3•17新政”出臺後的一年（2017年3月18日-2018年3月15日），北京全市二手住宅共網簽121946套，二手房網簽量降幅達52.2%。

　　此外，“3•17新政”後，北京二手住宅成交價格還繼續慣性上漲了一個月。但自此之後，北京二手住宅價格便進入了連續下跌狀態，房價連跌11個月，累計跌幅達19.5%，接近兩成。

　　“3•17新政成為北京樓市的一道分水嶺。”易居研究院研究總監嚴躍進向新浪財經表示，北京出臺限購限貸等一系列措施，是北京歷史上最為嚴格的一次調控。因此房地產市場的交易難度在加大，即便房地產市場迎來傳統的“金九銀十”，業內普遍不太看好。如今房地產市場的淡旺季，主要以調控政策的鬆緊程度來界定。

　　以2015年為例，當時全國房地產市場處於去庫存階段，“金九銀十”前夕，全國多地出現了一系列救市政策。2015年9月，遼寧省繼出臺了“遼9條”和“遼5條”之後，放寬普通商品住房認定標準；緊隨其後，山東省發佈《山東省房地產業轉型升級實施方案》。這些政策的出臺，實際上是政府鼓勵居民住房消費的積極信號。

　　各地政策放寬後，根據中原地產資料顯示，全國各地成交均價出現明顯上漲。當年北京“金九銀十”期間，成交均價首次超3萬，房地產市場照2014年熱度不減，新房和二手房市場的住宅成交量達3.96萬套，相比2014年同期上漲了52%。

　　所以，政策的鬆緊程度直接會影響到“金九銀十”樓市的銷售情況。嚴躍進分析說，9、10月份，不排除市場上會出現小幅反彈的機會，但是小幅反彈的幾率非常小。可以預見的是，在未來很長一段時間，房地產市場傳統的“金九銀十”將不復存在了。

勢成百億地王 今起招意向書

樓市氣氛轉弱，未有影響政府和公營機構的推地決心。港鐵（00066）何文田站物業發展項目（下稱何文田站）第二期將於今天（11日）起招收意向書，下周一（17日）截止，該地皮預計可建900至1000伙，市場估值約113.81億至153.45億元，勢將躋身「百億地王」之列。雖然近月樓市受不明朗因素困擾，業界認為何文田站第二期屬市區鐵路上蓋物業，受市況影響有限。

可興建千伙住宅

整個何文田站項目鄰近忠孝街、佛光街、仁風街和漆咸道北，分為兩期發展。最新推出的第二期，位於整個項目的西南地盤，較接近漆咸道北一帶。港鐵表示，第二期的可建樓面面積約63.9382萬方呎，預計可提供900至1000個住宅單位。

資料顯示，較接近佛光街的何文田站第一期，總樓面面積約74.27萬方呎，料興建約800至1000伙，由高銀金融（00530）及該集團主席潘蘇通牽頭的財團於2016年12月投得；潘蘇通今年再購入高銀金融所持股權，成為該項目的大股東，並於今年4月獲屋宇署批出建築圖則，可興建5座分層住宅。

樓面呎價最高約2.4萬

近年樓價升勢顯著，市場普遍預計第二期的市值（已包括補地價和分紅等估算）高於第一期，對第二期市值估值介乎約113.81億至153.45億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約1.78萬至2.4萬元，而估價下限較市場於2016年對第一期的樓面呎價估算下限1.35萬元，高約32%。至於第一期的補地價約62.8237億元，每方呎樓面補地價約8459元。

前述何文田用地已經是過去5天政府和一鐵一局（港鐵和市區重建局）第三幅公布最新部署的住宅地皮。市區重建局於上周五（7日）就長沙灣青山道/元州街重建項目招標，地政總署亦於當日公布推出山頂文輝道豪宅地於本周五（14日）招標，下月12日截標。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，近月房地產市場受多項不明朗因素影響，估計市場對何文田站第二期的反應，「可能比好市時差少少」，惟該項目屬市區鐵路上蓋項目，對發展商仍具吸引力，相信反應不俗，估計該用地的市值約127.88億元，樓面呎價約2萬元。

近月港鐵沙中線工程風波不斷，市場估計或會影響通車時間，首路段未必能夠在2019年通車。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚預期，即使最終需要延遲通車時間，但何文田站第二期落成時應已通車，此因素相信不會影響該項目的吸引力。

他表示，參考近月同區新盤天鑄等成交價，估計何文田站第二期市值約113.81億元，樓面呎價約1.78萬元。

淡市難掩市民上車欲望，沙田夾屋晴碧花園有高層單位僅放盤一天，即獲上車客以已補地價每方呎逾1.61萬元承接，呎價貴絕新界夾屋市場。同區沙田第一城也有事故單位放售不足半個月，獲上車客擲700萬元買入，相對市價低逾一成。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，晴碧花園1座高層D室兩房單位，實用面積470方呎，原業主以780萬元放售一天，極速以758萬元已補地價易手，呎價16128元，打破今年4月由同屋苑2座頂樓D室以每方呎16101元，創下的新界夾屋呎價高位。原業主2013年以已補地價436.5萬元購入，賬面賺321.5萬元（約73.7%）。

據悉，是次入市買家為同區上車客，銳意上車，在放盤當日，「兩點左右開始同業主傾，想即睇就買，相反（原）業主就比較猶豫，拖到當晚十一點幾」，單位終以758萬元易手。

第一城售700萬低市價11%

同區沙田第一城23座極高層B室3房單位，實用面積451方呎，消息稱，該單位早年雖然被揭發有業主在寓所內失救而淪為事故單位，惟上月底開價760萬元放盤至今不足半個月，昨天仍獲上車客斥700萬元承接，呎價15521元。上址相對樓下低7層的同室今年7月成交價790萬元，賣平11.4%。原業主1982年僅以47.16萬元一手購入，賬面大幅升值652.84萬元（約13.8倍）。

另外，天水圍嘉湖山莊樓價持續下滑，中原地產副區域營業經理伍耀祖表示，景湖居6座高層G室3房單位，實用面積547方呎，今年7月中曾開價635萬元，由於市場交投持續淡靜及後市未明，原業主最終減價40萬元（6.3%），將單位以595萬元易主，呎價10878元。原業主2007年以130萬元買入，賬面獲利465萬元，升值3.6倍。翻查資料，嘉湖山莊麗湖居6座2樓C室同類3房單位，實用面積546方呎，即使樓層極低，今年7月成交價仍達600萬元，前述景湖居高層單位較之仍賣平5萬元（約0.8%）。

資深投資者蔡志忠上月拆售中環皇后大道中99號中環中心22樓全層，其中兩個單位買家身份曝光，俱為有投資商廈經驗但首度入市甲級寫字樓的投資者。

蔡志忠上月7日起開始拆售中環中心22樓，由於是該廈首度有細單位出售，吸引不少從未購入甲級寫字樓的投資者入市。根據土地註冊處資料，該層單位拆售的買賣成交紀錄已陸續登記。

當中拆售至今售價最低的3室，建築面積1651方呎，售價6864.858萬元，呎價41580元。買家為龍亨發展有限公司，董事為王惠楷，屬錶帶廠廠家。他素有投資物業經驗，曾投資大潭浪琴園、中半山麥當勞大廈等豪宅，但寫字樓方面只持有上環德輔道西46至50號乙級商廈西區中心大廈多個單位。是次入市中環中心單位，為其持有最貴重的商廈物業。

另外，呎價最低的7室，建築面積1908方呎，由豐碩拓展有限公司以7838.064萬元購入，呎價41080元。豐碩公司的董事為邵春霞，據資料顯示，過往曾購入中環中晶商業大廈及灣仔北海中心等乙級寫字樓，今次料為首度購入甲級寫字樓。

至於中環中心曾市傳售出多層全層單位，包括19、49及50樓等，但至今未見有任何公司股權變動或註冊登記。

蔡志忠持有的22樓為首個全層拆售的樓層，一個月內售出6個單位。

第一集團公布以12.5億元，購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈，計劃重建為甲級寫字樓，預算7億至8億作補地價用途，項目總投資金額約26億，預計於2022年落成。

廣隆泰樓高9層 呎售7670

第一集團董事魏深儀表示，該地段現為一幢9層高的工業大廈，地盤面積約14,790呎，現有樓面面積約162,299平方呎，平均呎價約7,670元。該地段規劃為其他指定用途（商業）用途，樓高可達130米，若以地積比率12倍計算，可重建樓面面積約177,480平方呎，平均樓面成本呎價約7,043元。

第一集團年內已購入荃灣大涌道18號及柴灣角街73號，再加上長沙灣大南西街1016至1018號項目，預算總投資約60億元，將可提供共約48萬呎甲級商業樓面面積。

　　二手觀望氣氛籠罩，屋苑頻錄減價成交，其中將軍澳領峯高層戶，剛減價逾100萬，以1198萬易手，呎價12138元，較市價低約4%，此外，新都城3房戶，則減價10萬，以呎價15613元沽出。

　　美聯營業經理林志堅提供，將軍澳日出康城領峯6座高層LA室，面積987方呎，屬4房間隔，早前以1350萬放盤，及後逐步減價至1198萬易手，減幅約11%，呎價12138元，現時同類單位市價約1250萬，是次成交較市價低約4%。

　　港置首席高級營業經理林健偉表示，將軍澳新都城11座低層E室，面積約538方呎，3房間隔，以850萬放盤，及後減價10萬，以約840萬成交，呎價約15613元。

　　中原副區域營業經理伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊景湖居6座高層G室，面積547方呎，3房間隔，於7月中以635萬放盤，近日減價40萬，至595萬沽出，呎價10878元。

　　代理指，元朗尚悅6座低層H室，面積439方呎，2房間隔，叫價600萬，減價11.2萬，至588.8萬沽出，呎價13412元。

　　市場指，元朗尚築中層16室，面積219方呎，屬開放式間隔，早前以420萬放盤，惟近期市場觀望氣氛濃厚，減價12萬，以408萬沽出單位，呎價18630元。

　　代理指出，沙田帝堡城2座中層E室，面積547方呎，2房間隔，早前開價約895萬，最終減價約95萬，以800萬易手，呎價14625元，較同類單位造價低約5%，新買家為用家。

　　世紀21奇豐區域經理陳偉康表示，粉嶺花都廣場7座高層H室，單位面積392方呎，2房間隔，原開價580萬，最終減價55萬，減幅約9.5%，成功獲上車客以525萬承接，呎價13393元。

　　美聯市務經理(銷售)陳贊強稱，東涌東環II第1A座中層2室，面積645方呎，屬3房間隔，以898萬成交，呎價為13922元，單位剛過SSD捆綁期，即推出市場發售。

　　利嘉閣首席聯席董事姚頌溏表示，深井麗都花園4座中層A室，面積約579方呎，望海景，以713萬易手，呎價12314元。