全台最大的台中市單元2黎明自辦重劃區，完工5年來房價炒翻天，但主幹道龍富路卻在「公益路以北段」遲未開通，阻礙其中的，不只是黎明幼兒園拆遷爭議，更讓台中10年來自辦重劃的合法性浮上檯面，昨高院更三審宣判重劃會勝訴，判黎明幼兒園應「拆除地上物」，幼兒園長林金連到庭聽判後，憤怒表示將「擋拆到底。」

台中黎明幼兒園拆遷案纏訟7年，園長林金連因不願參與重劃，重劃會於2009年狀告法院，以妨害重劃施工與配地為由，請求拆除幼兒園地上物，歷經多次訴訟、協調，最高行政法院於2017年廢棄高院「拆除地上物」判決，退回再審，理由是質疑「重劃會成立不合法」，讓該案出現生機。

重劃會合法性遭質疑
重劃會成立須經過「重劃區面積一半以上、所有權人一半以上」同意而選出，然大部分自辦重劃案並沒有做到，且都已完工，因此黎明幼兒園尚有機會針對這點，駁回非法重劃會所做的決議。
黎明自辦重劃會始終宣稱「依法行事」，不過重劃會聘請的陳志隆律師，上個月在更三審辯論上卻指出，過去台中市沒有一個自辦重劃會是依法來做的，若要面積、所有權人都達一半以上，「選舉會很困難」、「運作上不可能」、「第一次會員大會要開很多次」。

儘管歷審都判幼兒園免拆，但2016年更二審逆轉判黎明幼兒園敗訴，全案上訴最高法院後遭發回二審更審，台中高分院更三審昨宣判，合議庭認為，幼兒園若對台中市府當初為重劃土地而成立重劃會有質疑，應提出行政訴訟，但重劃會尚未被法院撤銷前，其所進行的公共工程如遇地上物就應依法拆除，再判黎明幼兒園應拆遷。全案仍可上訴。
此次高院宣判，與更二審宣判重劃會勝訴的理由相同，政治大學地政學系教授徐世榮表示，重劃會認為以前大家都違法，自己的違法就可以變成合法，既然事實是很清楚的，高院卻作如此宣判，顯然與最高法院發回更審的主要目的不合，也很狹隘。

林金連昨到庭聆判表示，「政治判決我們會輸，法律判決我們會贏。」賭高院無膽識做法律判決，這結果早在預料之內，接下來必定又是重劃會拿出800萬元「假執行」拆除，「我們會上訴、擋拆到底。」

創多項先例卡關至今
重劃會除控訴林金連妨礙施工、妨礙配地，也緊抓幼兒園的產權問題，目前幼兒園建物為林家7兄弟姊妹共有，然而手足不睦衍伸家產風暴，僅林金連在內的2人不願拆，其餘5人則願拆屋拿補償金。
林金連30年來全心為幼教付出、甚至賠上身家，他認為，即使馬路開通，但僅存的600坪土地須變更為文教用地、「永不得超生」，只能世代做教育，脫離重劃範圍；但對地政局而言，此舉會影響配地負擔比例、以及尚未辦理登記的鄰近地主權益。全案在重劃史上創下許多先例，因而卡關至今。

建商靠買地、推案，展示對房市信心之餘，也有部分業者選擇「出手買房」，替同業捧場。據實價揭露，近期在中山北路推案的鼎吉開發，5月出手買下信義計劃區「冠德領袖」中古屋豪宅，而4月則有新潤機構董事長所持有的暘潤開發投資，買下內湖區「長虹天璽」，年初則陸續有三發地產、興富發關係企業出手「西華富邦」、「台北信義」等豪宅案。

根據實價揭露，位於信義計劃區、屋齡12年的「冠德領袖」5樓戶，在今年5月以總價9300萬元成交，以總坪數99.58坪、含2車位換算，單坪價格約125萬元，該戶買方為鼎吉開發。

剛性需求出籠
據了解，鼎吉開發以代銷業起家，與板橋在地建商勝輝機構合作淵源頗深，後鼎吉開發轉型為建商，最新推案為中山北路「中山TED」，主要規劃21~32坪、2~3房小宅產品，已近完工。
2017年11月由長耀建設董事長謝建國，以豐和國際投資為名，斥資約1.74億餘元、單價98.7萬元，買下內湖區豪宅案「長虹天璽」23樓戶。後於今年4月，以1.96億餘元、單價約107.3萬元，賣給暘潤開發投資，據查，暘潤公司代表人黃文辰、同時也是新潤機構董事長。

新潤興業業務部協理賴嘉鴻指出，董事長購入新屋是自住用途，而新潤機構考量剛性需求買方出籠，近期推案鎖定新北市、桃園市，預計下半年推案分別位在鶯歌鳳鳴重劃區、機捷A7站附近，總銷約70億元。
另外於今年甫開春，三發地產董座鍾俊榮便以城新投資為名，買下「西華富邦」13樓戶，總價近1.8億元，總坪數為131.26坪。整體來看，鍾俊榮認為，中南部市場在房價基期較低的狀況下，市場回溫較明確，但以私人出手北部豪宅，卻也為「活絡市場」貢獻一份心力。

出手活絡市場
另外，在信義計劃區「台北信義」已持有2戶的興富發集團董娘鄭秀慧，在3月則以潤盈投資為名，以總價2.53億元買下8樓戶，連同過去鄭秀慧購入的19樓2戶，入手價多在每坪175~179萬元間。興富發建設對於今年市況抱持樂觀，預估全年推案案將逾500億元，自家也不乏有內湖區豪宅「双湖匯」交屋，董娘帶頭消費意味濃厚。

還地於樹

最近台中市西區的「茄苳樹王文化生態公園」落成，裡面有棵千年老茄苳樹，面積達1500平方公尺，堪稱都會區的稀有珍寶，5年前市府為了「護樹」，不惜讓一旁早已完銷的預售案喊停，護樹代價高達16億3535萬元，堪稱全台最貴的一棵樹。

協調改以容積調派
該老茄苳位於台灣大道、均安街與梅川附近，樹高30多公尺，一旁還繁衍出樹子樹孫，旁邊一塊543坪建地，5年前原為興富發持有，預計推出地上28層、地下4層大樓，因地段優越，310戶快速完銷。

然因老樹周邊的柏油路、活動中心等硬鋪面本就讓樹木生長受影響，加上該案興建，恐讓老茄冬有生存危機，引發護樹聲浪，最終建商將543坪土地捐給市府，換得容積移轉，另找地興建，訂戶全數無息退訂，成為國內首件因保護老樹而喊停的預售案。

興富發建設發言人廖昭雄表示，當年建案早已完銷，市府不讓蓋，雖然可以列舉損失，但市府也並非照單全收，幸好最後透過容積調派，已用於河南路「博識」一案，達成市民、市府雙贏，相當樂見。

護樹代價買賣雙贏
市府除將原基地規劃成佔地0.6公頃公園，還拆除一旁的婦幼活動中心。市府表示，此舉更意外發現了湧泉，這也是老樹活到千年最重要的原因。都發局指出，建商基地面積折換容積8502坪，若以每坪19萬估計，市價約16.15億元，加上花235萬元拆掉活動中心、編列1800萬元打造老樹公園，護樹代價達16億3535萬元。此舉也引發網友回響，「太棒了！」、「這棵樹是當地人的回憶。」

桃園機場捷運去年3月正式通車迄今1年半，東森房屋調查，沿線周邊房市交易較熱絡的13個捷運站，屋齡5年內新成屋房價多數仍走跌，僅有5個站回漲，包括A2三重站、A7體育大學站、A17領航站、A18高鐵桃園站、A21環北站較通車前上漲超過1成，顯示機捷通車後，新北市、桃園市新成屋房價有拉近趨勢。

觀察近3年通車前後周邊新成屋房價走勢，屬於機捷高價路段的三重、新莊、泰山等區域站點，2017年通車當年沿線各站房價幾乎全數跌價，以A4新莊副都心站、A5泰山站下跌約15％最多，平均房價皆從5字頭掉至4字頭。

不過，今年包括三重、林口、桃園龜山、青埔與中壢環北等區均有逐漸回漲趨勢。東森房屋研究中心經理于靜芳表示，機捷通車前後，正處於房市快速下修階段，不過隨著機捷運量提升，除了成為連結台北車站、桃園機場、桃園高鐵的重要商務動線，不少通勤族也會將機捷作為跨區通勤的工具之一，加上區域內近年推案多轉向訴求首購族的中低總價產品，使原本屬於低價區段的房價產生回漲動能。

于靜芳指出，以桃園青埔地區來說，預售行情一度飆漲至4字頭，歷經3~4年房價修正與區域推案主流產品在總價及坪數縮減符合首購需求後，目前青埔地區今年第1季房價每坪約24萬~25萬元，航空城計畫明朗，包括A17領航站、A18高鐵桃園站今年價格持穩回升。

在第二季抵費地標售差點揮出全壘打的高雄市政府地政局，下周即將標售14標建地，除了楠梓高雄大學、高科大楠梓校區以及小港區土地之外，地政局特別拿出美術館最後一筆的壓箱寶地2,045.79坪，總價17.38億元，每坪底價約84.95萬元，備受高雄房地產界矚目。

高市地政局長黃進雄表示，9月19日將標售的14標17筆建地，總底價27億6,999萬元，此次標地區域以楠梓高雄大學和高科大楠梓校區以及小港區土地最多。不過，黃進雄特別指出，美術館特區最後一筆壓箱寶地2,045.79坪這次也拿出來了，「真的是最後一塊了！」該地每坪底價約84.95萬元，總價17.38億元。

他表示，該基地臨美術東四路及美明路，近中華一路，往南轉個彎即達美術館園區，由此往快速道路或高鐵站交通便捷，未來又有鐵路地下化及輕軌捷運行經附近，勢必再掀搶標熱潮。

由於緊鄰這塊「壓箱寶地」的1,808.14坪建地，在今年6月份由城揚建設以每坪86.3萬元標走，基於合併開發的最大效益，高雄地產界笑稱，「地政局正在向城揚招手」。

此次也有一筆中都重劃區建地標售，黃進雄指出，中都重劃區串連美術館特區及農16，成為高雄市最大的住宅聚落，此次推出1筆商二用地，面積約391坪，臨中華二路157巷，近九如三路及中華二路，附近有榕樹及中庸公園，具備休閒住宅及商業優勢。

麗寶集團董事長吳寶田4年前砸下超級大手筆300億元，插旗上海虹橋商務區核心地塊，如今「上海虹橋麗寶廣場」已完工落成，預計2019年5月商場全面開幕營運，躍居為上海包租公，1年租金收入上看3億人民幣。

被譽為近5年來台商投資中國大陸房地產單一項目最大手筆的「上海虹橋麗寶廣場」，經4年的開發、施工期，如今已完工，昨（11）日麗寶上海房地產開發公司總經理陳志鴻，在台北內湖企業總部舉辦「上海虹橋麗寶廣場」招商說明會，宣示即日全面招商，預計2019年5月正式開幕營運。

陳志鴻表示，集團訂下的目標，是開幕之前招商比率將要衝上85％；至於辦公大樓，開發規模更大，目前租金行情已攀升至6元人民幣/平方米/日，遠遠超越購地之初預估的4元人民幣，目前出租率3成，估計2019年房地產行情將再漲價2成，因此集團正傾向「惜租」，目標明年5月辦公大樓的入駐率，可望達到9成。

陳志鴻表示，「上海虹橋麗寶廣場」的辦公室+商場，日後都全部只租不賣。估計2019年正式全面營運後，一年租金收益約2.42~3億人民幣、換算約新台幣15億元。

「上海虹橋麗寶廣場」是麗寶集團董事長吳寶田在2011年斥資14.41億人民幣，成功標下「虹橋商務區核心區一期01地塊」，前後共耗資近300億元、費時4年才打造完成，麗寶集團的企業版圖自此延伸到中國大陸上海，為集團拓展營建事業、購物商場事業的新里程碑，更是近5年最受矚目的海外重大投資案。

吳寶田多年來陸續與麻吉好友們在漳州、長沙，開發住宅項目；至於上海虹橋項目，則是跨海投資的最大手筆，佔地面積4.5萬平方米，總面積達7萬坪，包括6座辦公大樓、1座商場，其中辦公室面積3萬坪，商業面積2萬坪。

陳志鴻表示，麗寶虹橋案位於上海「核心中的核心、蛋黃中的蛋黃！」是上海唯一的主題特色商場，以「生活愛上新中心」為主軸，規劃7大商業主題，引進台、日系品牌進駐，展現「宴遇九份」、「秘密花園」、「留忙塢」、「和風日麗」、「食色工坊」、「明日世界」及「奇幻樂園」7大特色。

目前商場尚未正式招商，但已有高詢問度、高知名度的品牌，確認進駐。例如在中國大陸排名第一，擁有百萬粉絲團、國際音樂人資源爵士音樂品牌「JZ Studio」，是第一個複合型爵士音樂館。

此外第一家以中國傳統磁器結合宋朝文化的美食小鎮「大隱古食代」，以中國傳統文化結合茶道為核心的高級餐飲會所「南笙閣」，由大陸一線明星陳坤的弟弟打造的湖北風味早餐店「過早」等，也可望進駐。陳志鴻表示，總體來說，餐飲會佔43％。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，目前有不少大學城有低價物件殺出，投報率不錯，但如要投資，仍應避開後半段班、沒有多元客源以及區域房市不佳的大學。

陳炳辰表示，少子下化下，大學城租客是否有多元來源相當重要。部分大學少了學生租客，周邊房市往往出現連鎖反應，不僅租金跌，房價也跟著下滑，低房價影響下，原本租屋者轉租為買，加劇區域降價求租態勢。

他指出，不只外縣市大學如此，台北市台北醫學大學、大同大學也都有此現象，如北醫周遭，由於學生租客減少，出租住宅求售相當多，房價跌幅較其他地區明顯，許多租客轉租為買，租客減少，包租公婆只好降價求租。

如果有多元租客來源，情況就比較好，如靠近士林夜市的銘傳大學，由於周機生活機能佳，區內租客並不單純來自學生，也有不少上班族，租屋市場相對有撐；桃園健行科技大學一帶也相同，除了商圈熱鬧，同時兼具中原大學學生租屋族群，租屋市場也相當穩定。

陳炳辰說，有些大學雖然學生租客穩定，但所在行政區房市賣壓大，也不宜進場。如淡江大學近淡海新市鎮，淡海大量供給，讓淡江一帶房價也受影響，許多屋主出售不成，轉賣為租，導致當地租屋市場供需失衡，租金不漲反跌。

有民眾上網詢問，嫁到國外的親戚，需要一個回台自住小空間，想花1,000萬元，買室內8坪新大樓，不知那些社區適合？結果一堆網友建議回來時住飯店就好了，「除非現金太多不然住飯店應該比較划算」。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，不計算頭期款以700萬元貸款，每月3.5萬元房貸計算，一年支出是42萬元，以5,000元旅館費用計算，可以住上84天，若在台灣停留時間很短，住飯店相對理想。

但若民眾親戚對買屋有情感考量，或是本身保守，那麼買屋不失為一個同時解決居住與理財的方案，以室內8坪推算，權狀約為12坪，10年上下可以在內湖找到不錯的產品，若是不計較屋齡，蛋黃區內也會遇到好案子。

一位網友表示，親戚想要回台時，有一間自己房子，購屋地點限制信義大安南港松山，室內只要能放得下雙人床、衣櫃、小沙發、電視，有一個瓦斯爐、電磁爐可以偶爾開火，再租個車位就可以，他替親戚大約抓了一下，室內大約8坪就夠了。

民眾希望網友推薦社區，但許多網友卻討論是不是應該買房子，有網友說，1,000萬買這樣，感覺回台去住飯店就好了，有人說，住飯店還比較舒服，有人提醒，租車位沒辦法臨時租，飯店車位免費。

雖然民眾表示，親戚上次回來住飯店花了10萬元，但還是有人認為，1,000萬住飯店可以住一百次、住飯店附早餐加天天打掃，然後以室內8坪，權狀約12坪小宅來算，上述地區1,000萬根本買不到。

不過也有網友認為，飯店住完100次，沒得賣，自己買一間，住完100次，可以請人打掃賣掉；飯店出入都被員工監視，感覺很不好；飯店和自己的小窩感覺還是有差，買一間仍是比較好。

房子越賣越多現象竟然已經持續了8年！營建署統計仍維持第1次登記且有銷售可能性的餘屋統計發現，全台餘屋量從民國102年第4季開始，以每年1萬棟的速度增加，到106年底為止，已累積7.5萬棟。

7.5萬棟餘屋算不算多？營建署統計，全台餘屋量從102年Q4的2.78萬戶，爾後每年約以1萬宅的幅度增加；截至去(106)年1?4季為止，餘屋量維持在7.3~7.5萬戶之間，換句話說，五年間餘屋多了4.8萬餘戶。

然而，查詢內政部的家戶數統計亦逐年增加。從102年的828萬，到106年底已經增加到將近865萬戶。儘管家戶數的增加，也追趕不上餘屋增加的速度。

天時地利不動產總經理張欣民分析，餘屋逐年增加這也反應了景氣轉壞、銷售變差，而建商也非嗅不到景氣轉下，但有不得不推案的壓力，畢竟買氣還是看個案表現以及應對策略，像是壓低總價也是一種應變方式，當然建商也有誤判的時候，餘屋也就這樣而來。

張欣民進一步指出，許多上市上櫃建商，每年都得要有業績表現，即便景氣不佳也必須賭賭看；另外像是一些重劃區，有限期容積獎勵，限期內不得不領建照開工。

台南虎尾寮重劃區位在中山、仁德交流道間，交通便利，為台南指標性重劃區。房仲表示，虎尾寮重劃區近交流道、屬於中密度宅區，加上道路8米寬沒巷子，街道規劃整齊、坐擁16個公園，又有明星學校加持等其他利多，吸引不少外地年輕首購族移入。查詢實價登錄，近年甚至出現單坪土地55萬的高成交價，等於一坪可買一部國產車。

虎尾寮重劃區以透天型房屋為主，有巢氏房屋台南虎尾寮加盟店副店長陳鏘輝表示，以目前新成屋平均價格來看，單坪約25至27萬、總價落在1800萬，若是相同坪數中古屋來說，20年屋齡總價在1200萬左右。民眾購屋主力則為1300至1500萬左右的10年中古屋，他解釋，虎尾寮重劃區土地有坡度，當地人分為上下段，上段不淹水，因此房價會較高。

除了不淹水外，虎尾寮重劃區位於2處交流道間，開車5分鐘就到，加上有裕聖、千禧等16座公園，又有明星學校裕文、復興國小、復興國中的加持，吸引仁德區民眾購屋，陳鏘輝表示，購屋族群主要為年輕首購族為主，其中，仁德地區重視教育、想要讓小孩讀明星學校的家長，還有南科工程師也愛來置產。

他提到，從民國95年南科落成，讓善化部分地區沒房子住，由於虎尾寮重劃區近交流道，生活機能不錯，便吸引許多工程師入住，群居效應下，便吸引越來越多人住近來。生活機能方面，5分鐘就到大賣場，重劃區內也有傳統市場和2家全聯，採買方便。

另外，百貨公司10分鐘就到，非常便利。 最後陳鏘輝補充，南部透天比較好賣的原因，在於一般透天厝有車位，又不用負擔管理費，而當地透天厝以新加坡式透天建築居多，一樓為車庫、二樓客餐廳，三樓才是臥室。此外，全台多數「東區」房價都比較高的原因，在於大部分「東區」前身為重劃區。

　國際房地產行業咨詢機構仲量聯行日前發布最新研究顯示，2018年上半年，亞太區房地産投資總額高達810億美元，同比增長30％，創下歷史新高。

　　據仲量聯行數據顯示，在全球房地産投資表現最為活躍的十大城市排名中，中國香港及上海繼續佔據兩席。

　　仲量聯行亞太區投資部總監斯圖爾特克勞表示，盡管全球政治經濟形勢存在不確定性，但亞太地區的房地産市場仍然表現良好。從全球范圍來看，亞太區的交易速度已超過歐洲和美國，“隨著中國香港、澳大利亞和日本等成熟市場繼續周期性復蘇，亞太地區的成交量持續受到推動。”

　　2018年上半年，香港房地産投資市場成交額達到146億美元，遠超去年同期的58億美元，成為亞太區表現最活躍的城市之一。在此期間，位于香港中環的73層辦公樓中環中心以51億美元的價格完成出售，這是今年迄今為止最大的一宗單一資産交易。

　　仲量聯行香港董事總經理及投資部總監曾煥平説，由于市場空置率持續保持低位，加之租戶需求強勁而新增供應匱乏，香港中環地區的辦公樓資産價格被持續推高。此外，由于內地的企業和投資者亦對該市場興致踴躍，這些均成為香港房地産資産價格持續走高的動因。

　　亞洲投資者成為上半年商業房地産市場表現最為活躍的凈買家，而全球基金則是上半年最大的凈賣家，6個月內已出售總計315億美元的資産。其中約20％的辦公樓、酒店和零售資産由亞洲投資者買入。

　　來自中國香港、新加坡和韓國的投資者成為跨境投資的生力軍，為資本市場帶來更多的流動性。斯圖爾特克勞指出：“過去數年，許多投資者往往青睞于美國市場，但由于核心市場商業房地産資産的定價壓力不斷上升和對衝成本的上漲，令許多亞洲投資者轉向考慮投資歐洲市場。”

　　業內認為，長租市場要想獲得長遠發展，政府需要在土地供應方式以及租金方面做出調整；二是要對機構化設置門檻；三是適度創新的金融化。

　　自興起至蓬勃發展，約10年時間，中國長租公寓市場進入“至暗時刻”。伴隨著大眾反復拷問與質疑，長租公寓市場爭議不斷。

　　今年以來，一線城市房租出現普遍上漲。這其中以北京表現最為顯著。自如、蛋殼兩大機構因爭搶房源抬高租金引發廣泛關注。租客們普遍認為，資本涌入之下，難免短兵相見的長租公寓機構是“助推房租上漲”的主要因素之一。與此同時，自如新裝修房屋引發的“甲醛門”事件開始發酵並爆發。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉從住房制度改革視角來看，在人口居住流動性特徵凸顯當下，租賃市場發展並非權益之計。恰恰相反，這是中國房地産制度改革非常重要的工作。然而，在中國房地産市場高達20余年高速發展中，由于産權型住宅佔比過重，導致租賃市場關注度非常低。作為重構住房制度以及補短板的過程，長租公寓機構如何發展，租賃市場又當如何改革與監管，這都是市場未來發展需要討論的內容。

　　不過，輿論的反復質疑已讓長租公寓運營商們普遍感到惶恐。擁有巨大的市場需求前景，政策紅利凸顯，但行業卻沒有明確的規則。從“風口上的豬”變成“風口上的烤豬”，機構運營商們呼吁加強政策監管，設置行業門檻，建立行業標準和規則。

　　長租公寓市場下沉

　　任何事物都有前因後果，分析長租公寓市場出現的爭議也須回顧歷史。

　　9月7日，證券日報主辦的“新業態新變革新需求——中國長租市場峰會”在京舉行。58集團高級副總裁葉兵表示，長租公寓市場2008年興起。當時，針對高端租賃人群的首批品牌公寓出現，隨後才是服務青年人群的租賃機構進入。在租購並舉政策倡導之下，長租公寓政策紅利凸顯，大量資本涌入。

　　在原華遠地産董事長任志強的記憶中，其實，早在1979年，中國就已經出現了長租公寓，幾乎所有的合資酒店都配有長租公寓。嚴格來説，第一個長租公寓是建國飯店，第二個則是華遠大廈。在1980年代中末期，長租公寓主要針對的人群是境外人士或國內高收入人口。“比如歌手那英等，當時幾乎都住在華遠大廈。我們的長租公寓只有三層，但集中住了30多位歌星、影星。”

　　在任志強看來，長租公寓之所以在2008年之後才開始真正起步發展，是因為在高度城市化過程中，各種限制性條件讓部分人無法買房，只能租房。由于缺少相應完備的稅收政策和其它輔助條件，很難建立一個合理的租賃市場。

　　任志強認為，長租公寓的消費對象已經變了，以前是最有錢的那些人，而現在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長過程。

　　需求高速增長背後是政策紅利以及資本的高度關注。葉兵表示，“在過去一段時間內，政府在租賃市場供地方面發生明顯變化。無論是專門用于租賃市場的用地，還是強制開發商拿地時配比租賃性土地，在資源端供給端方面，政府明顯加大了力度。政策紅利背景之下，將近400億資本涌入長租公寓市場，很多品牌公寓企業通過市場化融資、運營，為租賃市場發展添磚加瓦。與此同時，租賃市場資産證券化發展也非常積極有效。”

　　“今天的需求看不清楚，供需兩端的矛盾是流動性的，決策層面缺乏長效機制。包括甲醛問題，背後是政策缺失、行業標準缺失以及服務機構缺失。”在葉兵看來，就長租公寓市場而言，充滿機遇，但挑戰重重。

　　爭議推高房租

　　長租公寓機構自己又是如何看待會否“助漲房租”？

　　在中聯基金總經理何亮宇看來，很多開發商做長租公寓其實是“被逼的”。比如競拍的地塊必須按要求自持一定比例租賃物業；另外，從更長周期看，開發轉自持也是必然方向。

　　“開發商今天做長租公寓，確實是看到了盈利空間。但如果談到對租金的看法，價格一定是供需兩端決定。天通苑的一間房房租從7000塊錢被炒到10000多，或許真的存在，但它是孤案，非大樣本事件。如果將其放到足夠大的市場以及足夠長的時間來看，這是供需不匹配造成的。北京750萬套房對應3000萬常住人口，顯然是供不應求的概念。200萬套可租用房對比800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來清退部分違規出租房，更是進一步加劇供需矛盾。房價進一步上漲，也使得原來可以通過買房解決居住問題的人群轉向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現象。”何亮宇分析。

　　作為較早布局長租公寓的公寓運營商代表，世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉認為，討論中國租賃市場，不能只局限于北京、上海這樣的一線城市。世聯行聚焦布局二線城市，是因為更看好二線城市成為未來中國城市化的引擎，長租市場更有潛力。“我們的三萬間長租公寓基本分布在中國的二線城市，一間房平均1600塊錢一個月，這個價格貴嗎？一對情侶住佔15%-20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子，所以我覺得這個市場還是存在的。”

　　對于當前房租上漲過快問題，任志強呼吁應該用市場辦法來解決。然而，機構運營商們卻普遍呼吁應對長租公寓市場設立相應的規則。

　　遠洋邦舍常務副總經理俞國泰表示，“拋開政策性保障性住房之外，如果是市場化租賃市場，希望政府給予這個行業明確的定義或者明確的規則，相應的配套制度、配套規則、配套操作流程，使得市場參與主體能夠在明確的規則下運營發展，這對市場長期發展來説非常有利。不過，還是希望政策制訂有一些靈活度。‘讓子彈飛得更長久一點’，市場自然會有市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發展。長租行業還是一個沒長大的孩子，需要有一個相對寬松的市場空間去發展成長，需要社會各界給予這個市場一定的支持和理解。”

　　何亮宇認為，長租市場要想獲得長遠發展，政府需要在土地供應方式以及租金方面做出調整；二是要對機構化設置門檻；三是適度創新的金融化。“要有金融支持，否則起不來，但是要適度，不能過度。”

　作為衣食住行的民眾最基礎的消費內容，房租與居民可支配收入和生活質量直接挂鉤。近日，房租價格高漲已經成為全民熱點，北京、南京、西安、深圳等城市推出了一係列政策措施，規范租房市場。

　　8月份的CPI數據也揭示了近期房租的漲幅。9月10日，國家統計局發布的數據顯示，從環比看，8月份CPI上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.4個百分點，其中，房租上漲拉動居住價格上漲0.5%；從同比來看，8月份CPI上漲2.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，其中，居住價格上漲2.5%。全國的房租似乎都在“漲漲漲”。

　　每年七八月的暑期都是租房高峰期，由于畢業生租房需求旺盛，在這段時間裡，房租會出現明顯的上漲。《華夏時報》記者近日在市場走訪時發現，今年市場上房租的漲幅，比往年高出了許多。

　　以北京為例，諸葛找房數據研究中心統計數據監測，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

　　隨著租賃市場的不斷壯大，越來越多的機構涉足租賃市場，但由于長租公寓機構之間的競爭，部分公寓運營商以高出市場價20%——40%的價格爭搶房源，導致房租價格飆升。長租公寓的價格也遠高于普通房源，諸葛找房數據研究中心提供的數據顯示，品牌公寓平均租金為157.2元/平米/月，遠高于北京市平均租金水平。

　　租金的快速上漲引起北京相關管理部門高度重視，短期內多次採取一係列措施從金融、市場監管、中介機構整治等入手來規范租賃市場。8月17日，北京市住建委等多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源等；8月19日，北京市房地産中介協會召集自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人進行座談，參會企業明確承諾不漲租金，並且拿出手中存量房源投向市場。

　　南京、西安、深圳等城市也迅速跟進，根據自身租賃市場狀況出臺一係列穩定、規范租賃市場政策。南京市住房保障和房産局8月22日組織召開工作座談會，明確租賃企業不得為搶佔市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源；西安8月28日發布《關于進一步規范我市住房租賃市場的通知》，要求企業或個人必須嚴格遵守住房租賃相關法律法規，住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關內容；深圳對“租金貸”存在的風險做出提示，並吁請網貸機構要嚴禁與違法長租中介開展租金貸合作。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，上述推出房租調控的城市都是一些流動人口規模相對大的城市，租賃市場成為這些城市今年政策調控的熱點。住房是關係國計民生的重要因素，租金漲幅過高過確實需要切實的管控，來保證居民生活質量和水平。

四川長虹表示，轉讓上海長虹大廈的主要原因是為進一步提升公司資產利用效率，節約管理成本，盤活存量資產。

近日，四川長虹（600839.SH）發佈公告稱，已完成上海長虹大廈的對外轉讓工作。本次交易方式為通過西南聯合產權交易所公開掛牌轉讓，受讓方為太倉璟瑕諮詢管理有限公司，與該公司無關聯關係，交易價格8120 萬元，交易款項已結清，產權過戶已完成。本次交易扣除相關稅費後，公司實現收益約 5100 萬元。

四創長虹於兩年前就決定出售房產。2016年9月7日，四川長虹發公告稱，經第九屆董事會第四十九次會議決議，審核通過了《關於公司轉讓上海長虹大廈的議案》。標的資產位於上海市靜安區中山北路835、855、875號，建築面積3206.88平方米。

公開資料顯示，根據天源資產評估有限公司出具的以2016年6月30日為評估基準日的資產評估報告，公開轉讓的標的資產市場價值為8539.49萬元，較帳面淨值951.84萬元增值7587.65萬元，增值率797.16%。

四川長虹表示，轉讓上海長虹大廈的主要原因是為進一步提升公司資產利用效率，節約管理成本，盤活存量資產。

藍鯨產經記者發現，近年來四川長虹業績動盪，今年上半年，更是出現現金流虧損狀態。財報資料顯示，2018年上半年，四川長虹實現營業收入384.02億，淨利潤為1.68億。經營活動產生的現金流量淨額為-3.19億。

2015年至2017年，四川長虹營業收入分別為648.47億元、671.75億元、776.32億元；淨利潤分別為-19.75億元、5.54億元、3.56億元。業績動盪的同時，政府補助也在增長。2015年至2017年，四川長虹計入當期損益的政府補助分別為2.59億、1.63億、2.25億。

　　廣東共有產權房來了！擬重點供應城鎮無房家庭，滿10年允許上市

　　南都訊 南方日報記者馮善書 日前，廣東省住房和城鄉建設廳發佈《關於推進共有產權住房發展的指導意見》（徵求意見稿），向社會公開徵求意見。徵求意見稿提出，共有產權房作為政策性住房，供應對象為城鎮無房家庭，面積標準以90平方米以下的中小套型為主，並規定承購人產權占比不低於50%，滿5年可定向轉讓，滿10年才允許上市。

　　滿5年方可定向轉讓

　　共有產權住房是指納入城鎮保障性安居工程，由政府提供政策支持，由供應主體籌集，參照同地段、同品質商品住房價格水準確定評估價格，以低於評估價格配售給供應物件，並限定使用和處分權利，實行供應主體與供應物件按份額共有產權的政策性住房。

　　徵求意見稿對房源性質，供應物件、面積標準、產權比例和產權轉讓均作出了明確要求：

　　供應對象：規定廣東共有產權住房重點突出供應對象為城鎮無房家庭，其他規定條件由地方自行制定；

　　面積標準：一個家庭只能購買一套共有產權住房，並享受與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務；建築面積以90平方米以下的中小套型為主，允許各地結合實際，適當拓展戶型類型；

　　產權比例：承購人的產權份額為承購人實際出資價格占共有產權住房評估價格的比例，原則上不低於50%，確保共有產權住房在承購人合理承受範圍內。

　　產權轉讓：值得注意的是，在產權轉讓方面，徵求意見稿提出，滿足購買共有產權住房（以取得不動產權證書為准，下同）不少於10年等條件的，允許承購人一次性增購代持機構所持的產權份額取得完全產權，住房性質轉變為商品住房。滿足購買共有產權住房不少於5年等條件的，允許承購人定向轉讓。購買共有產權住房不滿5年的，不得轉讓，確需轉讓的，需繳納全部的增值收益。重點突出根據承購人擁有共有產權住房期限，差別化設計轉讓許可權。

　　廣東6市已試點共有產權房

　　早在2014年，深圳市便納入全國6個共有產權性質政策性商品住房的試點城市。今年，省住房城鄉建設廳選取廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市作為試點，進一步探索深化共有產權住房政策。目前，廣州、深圳、珠海3市已先後開展共有產權住房的實踐。而今年8月，廣州首個共有產權住房試點項目“首築花園”也在南沙正式接受申購。

　　省住房城鄉建設廳有關負責人告訴南方日報記者，發展共有產權住房的出發點是完善保障性住房供應體系，解決城市“夾心層”等群體的住房需求，推進新型城鎮化紅利共用。相比其他地方，廣東的共有產權住房將具有保障性住房的特徵，實施封閉流轉的制度。

業主腳軟 錦豐苑跌穿「四球」

樓市吹淡風，有業主割價賣樓，成功殺出重圍。沙田區沙田第一城一個中層戶業主一個月內勁劈逾百萬元，成功把單位以516萬元出售，造價較同類戶型不足一個月賣平逾13%。馬鞍山錦豐苑則有居屋單位以低市價398萬元未補地價易手，屬該屋苑今年4月後首度跌穿400萬元關口。

呎造1.81萬 低市價逾一成

近月沙田第一城樓價從高位滑落，部分業主心態隨之回軟，其中50座中層A室兩房單位，實用面積284方呎，市場消息稱，原業主今年8月中曾叫價620萬元，意向呎價21831元，一度挑戰該屋苑呎價新高，惟及後見市況一蹶不振，叫價亦調低至550萬元，近日態度進一步軟化，並多劈34萬元，單位最終以516萬元易主，不足一個月共劈104萬元（約16.8%），呎價18169元。

今年8月，相同面積的48座中層B室兩房單位，樓層相對較低，成交價達595萬元，而前述單位較之卻賣平79萬元（約13.3%）。以原業主2010年購入價194萬元計，賬面賺幅322萬元（約1.7倍）。

新盤截擊 YOHO Town月挫3.7%

樓市回落之際，元朗更接連有新盤截擊，區內屋苑YOHO Town冧價明顯。中原地產分區營業經理王勤學表示，YOHO Town 6座極高層G室3房單位，實用面積637方呎，近日大減60萬元，以1040萬元沽出，呎價16327元。同座較上址低數層的同室單位，上月以1080萬元易手，相隔一個月，同類單位造價回落40萬元（約3.7%）。原業主2012年以480萬元購入，賬面仍賺560萬元（約1.2倍）。

馬鞍山錦豐苑重現不足400萬元成交，世紀21奇豐分行經理莊瑞生說，E座錦葵閣低層15室兩房單位，實用面積436方呎，昨日降價至398萬元未補地價易手，呎價9128元，為該屋苑今年4月錄得383.8萬元低位後，5個以來首度跌穿400萬元關。原業主1997年以未補地價84.38萬元入市，賬面升值313.62萬元（約3.7倍）。

個別業主「跟風」降價求售，青衣美景花園月前有單位劈價50萬元，至498萬元放售，惟無人問津下，近日再度減價。中原地產高級分行經理朱偉雄說，美景花園5座高層G室兩房單位，實用面積329方呎，上月底開價540萬元，早前調低至498萬元，惟在「而家市場有樓都唔敢買」的情況下，上述業主終再減8萬元，至490萬元放盤，較同屋苑同面積7座高層G室上月造價526萬元低約6.8%，甚至低過今年7月以498萬元轉手的同面積5座低層D室。

個別居屋則逆市破頂，祥益地產營業董事胡志偉說，屯門兆隆苑高層3室兩房單位，實用面積375方呎，7月叫價470萬元，昨日終減至435萬元已補地價易手，呎價11600元，呎價仍創該居屋新高。原業主2011年已補地價119.7萬元購入，賬面獲利315.3萬元（約2.6倍）。

零售市道雖見起色，但核心零售區一線地舖租金始終難以回勇，已丟空近半年的銅鑼灣羅素街20號地舖，剛以每月約70萬元租予連鎖化妝品店莎莎（00178），租金較高位下跌65%。

剛租出的羅素街20號地舖，建築面積約1000方呎，舖位面向時代廣場，2014年本港舖位市場租金見頂前，獲名錶品牌Montblanc以月租200萬元租用，呎租一度高達2000元，但在一年前租約期滿已放棄續租並遷出。

丟空半年 全街唯一吉舖

由於業主早前月租叫價一直維持100萬元以上，惟大額租金舖位承租力弱，故只曾在去年11月至今年3月期間，以月租僅40萬元短租予皮草店，只為原來租金的兩折。

自3月底皮草店離場後，上址多番降價仍未能覓得長租客，屬街內唯一一個待租吉舖，近日終以70萬元租予莎莎，呎租700元。最新租金較2014年舊租急降130萬元，大幅下跌65%。

至於毗鄰的羅素街18號地舖，建築面積同約1000方呎，在2015年劈租105萬元或六成，至月租70萬元，租予化妝品店Colourmix，成為當年羅素街首宗大幅減租個案。舖位的3年租約期即將完結，雖然業主曾以90萬元放租，但未有其他租客承接下，以原租金獲現租戶續租。

反觀以水貨客及內地客為主要消費群的上水地舖，舖租持續錄得凌厲升幅。

消息透露，區內一線地段新豐路97及99號地下，地下建築面積共2000方呎，連1700方呎閣樓，合共3700方呎，剛以每月64萬元租予一家藥妝店，呎租173元。

舖位目前分別由中國建設銀行（亞洲）及大眾銀行承租，月租分別22.77萬及20萬元，共42.77萬元。最新由藥妝店打通一併租用，租金大幅上揚至64萬元，升幅49.6%（21.23萬元）。

稅務局數據顯示，今年8月三項辣招稅（包括額外印花稅SSD、買家印花稅BSD和從價印花稅DSD）錄得的總稅款約25.8億元，較7月的28.3億元按月減少8.9%，連跌兩個月。


上月275宗BSD成交 按月升37%
(經濟)

近月樓市相對淡靜，8月份買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）錄得275宗，按月升37%，但仍屬今年次低，較今年高位減少4成。

稅款涉6.8億 按月增加4%

根據稅務局最新公布，反映內地客情況的BSD稅在8月份錄得275宗，較7月份的逾一年低位201宗，按月增加37%，但只是從低位反彈，相較於今年1月高位的430宗，減少36%。涉及BSD稅款則為6.8億元，按月增加4%，仍屬於今年第三低。

至於反映投資者入市情況的住宅雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）的情況相近，8月份住宅DSD成交宗數從7月份低位541宗，按月增加3%至559宗，惟仍然是今年次低水平，相較於6月份高位的802宗，則減少3成。若以稅款計算，8月份住宅DSD錄得11.11億元，按月減少2成，屬於今次第三低水平

金融市場波動 整體交投緩

自政府在6月底推出新房策，加上中美貿易戰引起金融市場波動，近兩個月樓市交投有所放緩，導致期內BSD及住宅DSD成交均維持在較低水平。

非住宅DSD方面，則在8月份則錄得2,272宗，按月跌18%，涉及稅款約7.6億元，按月跌2%。另外，額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）方面，同期則錄得48宗，按月升14%，涉及稅款約2,710萬元。

整體8月份3大辣招稅合共為庫房貢獻25.8億元稅款，較上月的28.3億元減少9%，主因是期內住宅及非住宅DSD均有所下跌。

新盤市場相當熱鬧，日出康城LP6昨上載最新銷售安排，將於周六（15日）推售次輪488伙，現收逾2,300票，超額認購逾3倍。

南豐發展董事及地產總經理麥一擎指，項目至今累售480伙，套現近34億元。其中1房及3房已沽清，故上周六加推488伙應市。是批單位折實由447.8萬至1,836.9萬元起，呎價約13,027至18,696元，將視乎銷情再加推單位。

項目將於周六推售，消息指項目收逾2,300票，超額逾3倍，將於周四（13日）晚上截收意向。是次銷售亦設大手安排，撥出173伙於A組銷售，大手買家須最少購入2個，最多4伙，惟只可揀選及購買最多1個1房單位。

發展商昨日再開放全新示範單位予買家參觀，其中一個以1座38樓B室為藍本搭建的無改動示範單位，面積1,086平方呎，屬首度推出的戶型。

藝里坊．1號 首批超額5倍

恆地（00012）旗下西營盤藝里坊．1號於昨日截收意向登記，消息指截收逾300票，較首批50伙超額5倍。項目將於今日傍晚時分作首輪推售。

同系長沙灣曉珀．御昨再錄新高成交，頂層30及31樓A室特色戶，面積1,934平方呎，以7,000萬元成交，呎價約36,194元，創項目成交價及呎價新高。

而宏安地產（01243）沙田薈蕎亦以招標形式售出1伙頂層連天台特色戶。該單位位於1翼15樓D02室，面積755平方呎，成交價1,999萬元，呎價26,477元，兩者均創項目新高。項目正申請入伙紙，尚餘的31伙特色戶，計劃稍後以現樓形式銷售。

海景戶呎價8272 7年升值7倍

綠表大單位樓價穩企，香港仔華貴邨3房海景戶，以450萬元於綠表市場上沽出，創全港未補地價公屋樓價新高，持貨7年升值7倍。

消息指出，華貴邨華禮樓低層7室，實用面積544平方呎，屬於罕有大單位放盤，以約450萬元（未補地價）沽出，呎價8,272元，樓價貴絕全港綠表公屋，較對上由鴨脷洲利東邨5月份所創出舊紀錄418萬元，高出32萬元，幅度逾7%。

廳房間隔分明 均設窗戶

是次新公屋王，單位可望園景及全海景。另據平面圖顯示，單位可分間成3房單位，而且廳房間隔分明，且均設有窗戶，經過裝修後，居住感覺料接近私樓單位。原業主於2011年以約54萬元，向房委會購入單位。持貨7年易手，帳面賺396萬元，升值7.3倍。

雖然單位樓價創新高，不過樓價升幅比大市慢。參考對上一宗同面積戶型造價，於去年6月份以405萬元（未補地價）沽，即身價1年多升值45萬元，幅度11%。較同期中原城市領先指數CCL升約19%，少8個百分點。或可以反映綠表市場買家，追價入市能力比私樓較低，令過去一年綠表樓價升幅，較二手私人市場落後。

東頭邨減2成售 呎價5160

另外，租置戶以低於市價，向房委會購入綠表公屋，往往可以大幅獲利離場。根據EPRC經濟地產庫資料顯示，粉嶺華明邨禮明樓中層15室，實用面積443平方呎，原業主2015年以46.5萬元，向房委會購入單位，期間曾抵押單位，進行5次貸款，最大筆款項達135萬元。單位於7月份以252萬元（未補地價）沽出，呎價5,688元。即持貨3年帳面獲利205.5萬元，帳面升值4.4倍。

新居屋供應細單位為主，對於公屋身價細戶影響較大。金匯地產分區經理密雪英指出，黃大仙東頭邨貴東樓高層10室，可分間兩房，實用面積407平方呎，原叫價270萬元，惟受二手未明朗氣氛影響，最終減價至210萬元（未補地價）沽出，減幅達22%，平均呎價5,160元，屬於今年第三低。原業主於2002年以24萬元入市，持貨16年，帳面獲利186萬元，升值7.8倍。