財政部今天搬家，從原本在台北市博愛特區的「危樓」，搬到景美「財政園區」的新大樓辦公。不過，政府的「房事」問題頗多，除了在財政部附近的經濟部仍在「危樓」辦公，經濟部職員自嘲是在克難的環境下發展台灣經濟，還有許多中央部會只能租用民間大樓，每年租金預算約十八億元。
財政部高層說，舊財政部大樓位於北市愛國西路與南昌路之間，緊鄰捷運出口，近立法院、行政院等機關，公務聯繫方便，但因九二一大地震，且建築法規改變，已不符耐震係數要求，爭取原地重建都因經費不足打回票。

最後才透過促參引進民間資金，以不編預算的方式在景美新建財政大樓。官員說，雖然新財政大樓沒有舊大樓方便，但總算解決財政部多年來在「危樓」中苦熬的日子。財政部原本有意等到舊大樓重建後「鳯還巢」遷回，但被行政院潑冷水，因此舊址預計今年底移交國產署管理，提供給有需要的部會來使用。

位於福州街的經濟部有五棟主要建築物，最舊的一棟推斷為民國五十七年之前蓋的，平均屋齡已逾四十年，比財政部舊址還要老舊。這五棟建物陸續被鑑定出有耐震係數不足、結構損壞之虞，去年底附近的新光集團土地動工興建豪宅，讓經濟部建物更顯搖搖欲墜，部次長都在搖搖晃晃的主棟大樓內辦公，由於暫時看不到都更及搬遷機會，經濟部今年編列三千萬預算補強建物，並在樓層數僅六樓的主棟大樓下方安裝兩支阻尼器「擋一下」。

除了在「危樓」拚經濟的經濟部，不少部會只能租房子，國產署統計各機關提供的資料，近三年中央機關每年有上千處向民間租用，每年要花約十八億元租金。扣除外交部在國外租用的辦公處所，國內租金預算編列最多的機關依序為勞動部、財政部、行政院與法務部，另外像工程會、行政院經貿談判代表辦公室，經濟部轄下的投資業務處、投審會、國營事業委員會及智慧財產局，交通部航港局及觀光局等，都沒有自有辦公處所。
從辦公廳舍租金預算編列來看，立院預算中心報告指出，據一○六年度預算，中央政府各機關租用辦公廳舍及倉庫等房舍，面積逾五十萬平方公尺，租金預算十八億元，無法有效減少支出。

財部原址合建分屋 流浪部會搶破頭

財政部從博愛特區搬到景美財政園區，由於原址屬於機關用地，計畫比照財政部模式，採合建分屋方式，以地上權模式與民間合作開發，興建辦公廳舍。因為此地點實在太好，各個「流浪部會」恐怕將搶破頭，外界都關注花落誰家。
據了解，財政部舊大樓位於精華地段，已吸引了包括機關四散各地，而且建物同樣有危老建物問題的經濟部有意爭取；以及其他在外租屋辦公的勞動部、法務部、工程會等單位都想「搶進」。

財政部成功推動景美財訓所土地開發案，獲景美新建財政大樓及學員宿舍各一棟，財訓所則結構補強及外牆整修。而依據「財政部模式」，國產署要提供另一塊精華地招商設定地上權，請得標廠商協助在財政部愛國西路原址建機關大樓。

財政部官員指出，根據國產署初步規畫，考慮以位於台北市大安區光復南路，緊鄰華視、大巨蛋的國產署現址，為招標設定地上權的標的，得標業者除了取得國產署現址地上權開發權，附帶條件是要幫忙重建舊財政大樓。由於國產署現址是台北市少有的精華區國有地，屆時若釋出，可望吸引業者競標。

官員說，國產署參與台北市正義國宅都更案後，可分回一千四百坪樓地板面積做辦公廳舍；在台北市和平西路、南海路口有塊國有地正參與都更，可分回二千坪，規畫給勞動部當辦公大樓，但都更耗時，與歷史建物鑑定爭議，還有變數。

近2年房市進入盤整階段，不只民眾對於購屋置產意願大幅下滑，對於中大坪數的高總價店面也同樣不受青睞。根據全國不動產統計實價登錄資料，高雄市今年至7月止僅有3件逾億元的店面成交，與2016年19件、2017年16件相比，買氣大幅縮減。

5000萬元店面熱門
今年高雄市店面以苓雅區廈門街、地坪314坪成交4億3519萬元最高，其次是前鎮區瑞隆路、地坪400坪成交2億1169萬元，全國不動產高雄市府加盟店經理董貴榮指出，該類型店面多為建商為取得土地，連帶將整個店面購入，「房市盤整階段，今年高價店面買氣較過去幾年差，也反應高資產族對選購億級店面心態更謹慎。」

廈門街成交逾4.3億元店面的土地使用分區為住4用地，買方為高雄老牌建商友友建設，董貴榮分析，該店面價值主要在於土地，區段成交行情每坪逾80萬元，該筆土地交易價略低於行情，建商算是逢低買進，未來若開發成住宅大樓，必定站穩2字頭房價。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，今年高雄市農16、美術館、漢神巨蛋、瑞豐夜市商圈皆缺乏億元等級店面成交，因該類產品購屋門檻高，投資客較謹慎，目前應以總價5000萬元內店面較熱門。

台南市今年最貴與次貴店面均位於東區，分別為北門路站前商圈與林森路一段物件，成交金額分別為2.7億元與2.2億元。

全國不動產台南田宏加盟店店長許辛田指出，北門路店面的買方應是看中鐵路地下化後，後站商圈將擴大的商機，因此趁房市盤整階段進場購入，「其實今年台南店面買氣不差，主要是外地觀光人潮帶來旅遊商機，但中低總價類型店面較受青睞。」

風格清新

講究簡約風格、強調收納功能的日系空間，深受國人喜愛，有建商鎖定這股風潮，與日系廠商合作，打造簡約風「無印宅」、有收納力的「PanaHome」，吸引不少年輕人出手買房。

宏盛建設位於淡海新市鎮的「海洋都心」建案近期交屋，該案為迎合年輕族群的首購、首換需求，邀來講究極簡風格的無印良品，打造6間27~35坪的實品屋，以招牌的灰白主色調搭配原木色系，呈現簡約大方感，開放式空間讓視覺更寬敞明亮，並搭配無印良品的招牌──竹編籐籃、透明收納盒做收納，身處其中，彷彿置身品牌賣場。

層板可變隔間牆
台灣無印良品設計企劃室室長高德城解釋，無印良品風格的居家空間，必須讓「空間不斷進化」，隨著使用者需求去擴充空間配置，「首先，睡覺空間有適切的尺度就好，留下基本的床位、衣櫃、桌子，就不會再有零散空間出現；第二是將主要活動的客廳空間，以幾樣簡單的家具，如電視櫃、玄關櫃、沙發去做呈現，保有未來進化的可能性。」
而在無印良品空間中，最廣泛被運用的，就是該品牌專利設計的小天花，搭配SUS層板。高德城指出，「小天花是利用一塊簡單的層板，底下貼上木皮裝飾，側邊搭配白色軌道燈。小天花上部，可以擺一些空調、或開關管線來做整合。底下再搭配SUS層架做變化。」且收納家具也可變身隔間牆。

SUS層板則是無印良品空間中，最受歡迎的收納型家具，層架高度最符合台灣樓板高度、使用者最適宜取物空間，設定在250公分左右，另外，可以再搭配壓克力板、或是白板等材質的拉門，使層板兼具隔間、收納、整合管線等功能。

每坪低消 8000元
據了解，單一建案若交由無印良品進行設計、裝修，光是家具買賣訂金，每坪低消就須達8000元，未來則可用以折抵家具、家飾的消費，另計室裝審查與場勘丈量費用。無印良品目前在台灣推出家具配置、家具訂製及空間改造等服務已10個月，首度在「海洋都心」一次做出6種規格的無印實品屋，也成為哈日迷口耳相傳必看的「樣板」之一。

找日本裝修品牌 打造超強收納宅

除簡約樸實的無印宅，也有建案引進日本裝修品牌，發揮日式空間的「收納」強項，打造變形金剛空間，包括地板下的隱藏收納、下拉式五金櫥櫃，甚至連鋁合金摺梯也能藏在天花板裡！

地板設防潮盒
位於新北市新莊區的「御松郡」，廚房地板底下設有防潮盒，可以擺設水、乾糧等，因應天災等緊急時刻。壁掛式的櫥櫃層板，保留空間做下拉式五金櫥櫃，還可避免櫥櫃過深，拿取不到深處的物品。
衛浴天、地、壁均以日本原汁原味的組裝式衛浴打造，縮短工期，並採三片式連動拉門設計，就是考量到長輩或行動不便者進出的便利性，浴室採乾溼分離及無門檻設計，亦為同理。
此外，全室內均無段差空間，並設有高齡者環境模擬的設備，如夜間輔助燈光照明、180度推拉門、內嵌式扶手等。為使坪效放大，旋轉鞋架、天花板收納用梯，在在都展現日式細膩的考量。松下營造透露，這樣的空間裝修，不含移動式家具、家電，每坪約20萬元。

近來熱門的清宮劇《如懿傳》、《延禧攻略》，建築細節維妙維肖，但都不是在北京故宮拍攝，而是在浙江橫店的「山寨故宮」明清宮苑取景，雖然參觀門票170元人民幣 （約764元台幣）比北京故宮貴上3倍，每年仍吸引千萬遊客慕名而來。
過去曾在北京故宮拍攝的《末代皇帝》、《馬可波羅》等影劇，就曾不小心打翻蠟燭、燒壞地毯，從此之後故宮不對影視劇組開放，也不准進殿內拍攝，以維護所有一草一木珍貴的歷史文物。

清宮劇熱門場景
但此舉會有大量遊客入鏡的疑慮，且故宮限制只能在早上9點前、下午4點後拍攝，在北方日照時間不足情況下，橫店影視城只得將故宮1比1「完美複製」。這項工程始於1998年，因北京故宮位於平地，而橫店幾乎是綿延山巒，為打造仿真故宮，業者足足花了2年時間、投資40億元台幣，將13座山炸掉、剷平，才空出建造基地1500畝平地，更大舉聘請古建專家楊占家為宮殿設計師，取名「明清宮苑」。

楊占家已82歲，是中國一級電影美術師，包括陳凱歌的《霸王別姬》、李安的《臥虎藏龍》、1987版《紅樓夢》、張藝謀的《滿城盡帶黃金甲》等，這些電影中的場景都是出自他之手，也只有他能把中國古建築的韻味完美復刻。

建8年細節考究
據騰訊新聞指出，當時他多次實地考察故宮，日復一日潛心研究，細細地描摹手稿，畫出設計圖後，再拿給橫店的建築設計院改成工程圖，歷時8年才興建完成。「明清宮苑」基本保留了故宮中軸線上的建築，包括宮殿、城門、御花園、府邸、民居、街市等。

很多人認為「照抄」有何難？但實際上內部複雜結構與古人建築工法，則鮮為人知，只能靠深諳古代建築的學者專家考究，若無深厚的建築知識和經驗，也無從輕易還原。
富麗堂皇的龍闕鳳簷，氣勢恢宏的皇宮廣場，吸引無數遊客與劇組來這裡取景。統計自2000~2014年，這裡已拍攝清宮戲114部、明朝戲62部、漢朝戲33部、隋唐戲46部、兩宋戲32部、先秦戲20部。

民眾出價意願低，房市恐再掀冷風。根據永慶房產集團統計內部資料顯示，8月大台北地區民眾出價意願，較今年高峰期3~5月，減少2成以上，其中，新北市更量減近3成。業者認為，屋主受到市場帶動氣氛影響，在售價上不願讓步，買賣雙方價格認知差距擴大，是看屋客出價意願低落的主因。

連續5個月下滑
永慶房產集團指出，雙北市買方出價指數顯示，自3~5月高峰過後，連續4至5個月呈現持續下降的情況，8月最新統計，台北市較上月下滑8.4%、新北市更下跌10.3%。若與今年相對高峰月份比較，台北市降幅更達23.4%、新北市達29.3%，反映買方對於房價的接受度，已不若上半年樂觀。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，買方出價意願統計觀察，是以買方有中意房產物件，以出價付斡旋金的情況做統計，此數據可視為買方對房價認同的指標參考之一，如果屋主價格過高，距離買方期待的房價落差太大，出價付斡旋金的意願就愈低，「房市新增供給持續增加、明年國內升息機率大增，以及中美貿易戰爭持續等，中長期來看，有感讓利才是成交的關鍵。」

天龍國豪宅3巨頭「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「冠得信義」、「陶朱隱園」，即便皆已取得使照，但為求完美現身，目前均未對外開放參觀，其中自詡為藝術品、價格不對外公開的旋轉豪宅「陶朱隱園」，因主打「城市森林」概念，每戶均規劃51坪空中花園，昨特地邀請20餘組國內景觀設計師，參與各戶陽台景觀植栽競圖，務求讓豪宅客無可挑剔。

規劃地上21層樓，外觀採螺旋式設計的「陶朱隱園」，每層樓旋轉4.5度，單層2戶，每戶約300坪，共計40戶。據了解，陶朱隱園自取得使照後，僅針對「符合公益精神的工商界領袖」開放參觀，該案為單層2戶雙併，且2戶之間的進出動線獨立、隱私性極高，目前有釋出購買意願者，多以一次購入整層2戶為購屋考量。

大手筆規劃陽台車梯
「陶朱隱園」除了標榜台灣第1座「車梯」設計，電梯可供超跑、大型藝術品或救護車進出，另以打造「垂直森林」為目標，每戶享有51坪空中花園，種植至少6~7株喬木及其他植物，昨也特地為此邀集國內景觀設計師，一同參與植栽競圖說明會。

負責該案的中華工程經理游陳二表示，此次競圖的標的物是各戶陽台部分，各有170平方公尺（約51坪）面積，圍繞室內空間的環狀帶庭院，部分空間沒有天花板的限制，樹種可不限高。全案分作外周、內部庭園區，外周庭園區約30平方公尺，主要是外觀立面可視植栽，據了解，7棵主樹高約2.2~3公尺，像是茶花、珊瑚樹等各種可耐陰、耐風樹種。灌木規格則高約0.25~1.5米。

內部庭園是由住戶依需求自行種植植栽及維管區域，包含草皮區、鋪面區、及鋪面活動蓋板區等。游陳二強調，現場構造體及底層不鏽鋼槽都已完成，喬木或大灌木位置，涉都審審查通過，則僅能微調。據了解，整個競圖項目將在下月進行簡報，並於25日公告前3名得獎者。

部分將採用金屬欄杆
針對「陶朱隱園」完工程度，中華工程發言人程安慈透露，現正進行公設微調，希望最快年底可完工，至今已有50組看屋客，除國內具能力的豪宅客外，也不乏加拿大、美國、馬來西亞、中國、香港等區富豪。
中華工程董事長特助沈輝庭說，「『陶朱隱園』不惜耗鉅資調整各細節，只為呈現最完美。如各戶陽台玻璃，為讓植栽綠意更完整呈現，未來將部分玻璃調整為金屬欄杆。唯有精益再求精，才能讓這棟藝術建築完美傳世。」

基泰建設（2538）旗下市值超過百億元的商業大樓「基泰忠孝」預計明年開幕；基泰建設表示，在台北雙子星帶動下，該案積極啟動招商，目前規劃高端酒店品牌、餐飲集團業者進駐，以及影城經營業者也在洽談中。

基泰建設旗下市值超過百億元的「基泰忠孝」，為基泰建設位於機場捷運台北車站對面的商用不動產開發案，該案已完成結構體，目前進入內部裝修中；基泰建設表示，隨著「台北雙子星」將第六度開標，台北車站商圈於未來三至五年內，又將有包括「基泰忠孝」在內、至少十餘棟摩天高樓、五件飯店開發案，國門周邊房地產效益逐步發酵。

基泰建設指出，隨著高端酒店進駐，迎來的觀光客、商務客層，預料不僅是讓商圈重新洗牌，隨之而來相應的娛樂、餐飲等需求，也讓業種隨之改變，更轉變過去台北車站多靠轉運客、學生補習族群等客群撐場的局面，而正對「台北雙子星」的「基泰忠孝」，目前公司積極招商中，規劃未來將有高端酒店品牌進駐，同時引進同步國外趨勢、新型態的WORKTEL空間概念館。

基泰建設指出，看好樓上的「房客商機」，以及卡位國門首站正對面品牌效益，目前一至三樓也在積極招商中，已吸引包括高端酒店館外餐飲品牌、餐飲集團業者等將進駐，以及影城經營業者正洽談中。

基泰建設上周五收在13.15元，下跌0.15元。

林口世大運選手村活化轉型國際創業聚落的「林口新創園」本周二（18日）揭幕，北部「新創廊帶」正式成形。經濟部祭租金「一年二減半」（首年免租金），加速器補助最高3年3,000萬元，且提供住宿等誘因，吸引國際加速器來台落地，在台打造亞洲最大新創基地，首波台灣微軟等32家企業獲補助核准進駐。

賴揆明（18）日將率領行政院政委、經濟部等高層出席「林口新創園」開幕式，力挺我國新創產業。經濟部政次龔明鑫表示，林口新創園定位為「國際級創業聚落」，以AI、物聯網為核心，導入無人自駕車、智慧城市、生技醫療等應用技術領域。

龔明鑫指出，林口國際級新創產業聚落，使用面積高達1萬7,963坪，鄰近桃園機場及大台北地區，未來從台北小巨蛋國際科技創業基地TTA（科技部）、圓山爭艷館新創基地（北市府）、林口新創園（經濟部）、桃園亞洲．矽谷（桃園市）、竹科新創聚落（竹科、工研院）等地，可串連成北部「新創廊帶或新創走廊」，吸引國際國內加速器及新創團隊等進駐，鏈結國際。

龔明鑫透露，國際加速器希望提供土地自建新創基地，以符合加速器國際規格；也有國際加速器爭取給一整棟大樓充分運用，希望將林口打造成亞洲最大創業加速器基地，計畫舉辦國際性新創活動，包辦亞洲各國新創培訓課程，將市場拓展至新南向國家。例如亞矽執行中心擬爭取Draper University矽谷創業學校來台設立海外分校，很可能落腳在林口新創園。

龔明鑫說，林口新創園設施涵蓋創業商旅、新創辦公室、實驗場域、會議室、共同工作空間、展演空間等，使用面積大、提供住宿、進駐時間長，且政府端出投資抵減、獎勵補助、免費進駐、家醫式服務等4大誘因，有別其他新創基地。未來無人載具監理沙盒條例生效後，龔說，可申請自林口捷運站到國際創業聚落的固定路線，作為無人自駕車的試驗場域。

經濟部提供第一年免租金、第二、三年租金減半優惠，對新創團隊祭出90萬獎勵金，策略性新創事業補助2年2千萬；國際加速器及創業人才培訓事業補助3年3千萬，並提供空間加住宿優惠。

林口國際創業聚落第一波以「未來城市」為主題徵案，已核准26家新創團隊，6案國際加速器、策略性新創、創業人才培訓事業等獲得補助，新創團隊需以方圓2公里為實驗場域，5公里為生態圈作為夥伴提案。其中，台灣微軟進駐負責AI等創業人才培訓、鴻海人創業的綠銀科技也獲補助。

挺林口新創園 政院擬增撥2公頃土地

為力挺經部打造林口國際級新創聚落，據悉，林口選手村社會住宅基地旁仍有約2公頃空地，經濟部擬向政院爭取自行擴建和國際接軌的新創聚落，經部將在林口重新造鎮，吸引國內外加速器及新創團隊進駐。

官員指出，國際創業聚落旁仍有約6、7000坪（約2公頃）空地，經濟部已向內政部爭取，希望撥用擴建為國際新創聚落，因目前接手的三棟大樓，原先都以社會住宅方式規劃，無法打掉重練，但距國際新創聚落設施規格仍有些落差。

國際加速器業者向政府爭取提供土地自建新創基地，據悉，目前經部尚未考慮協助業者提供土地，官員說，經部若能爭取到旁邊空地擴建，會比照國際加速器空間設計，與國際接軌。據悉，未來若空間不足，政院也同意，社宅租期屆滿後，有的空間可挪出提供作新創基地。

官員表示，林口選手村生活機能比早期南港軟體園區更佳，政府早年也在南港軟園區「造鎮」，吸引人口及商業進駐，造就今天的南港軟園區規模。林口選手村有一定比例住宅，政府會在林口重新造鎮，比照南港「自己的團隊自己養」，不致因距台北太遠，招不到新創團隊或國際加速器。

據悉，經濟部計畫招商飯店作為加速器，仿美國矽谷將餐廳、食物、生技等多元加速器引進，飯店可培育上下游產業，促成國際商旅及旅遊產業。

捷運藍線延伸台中港獲中央同意後，可行性研究報告8月下旬也獲行政院核定，年底前可望啟動綜合規劃作業。受惠捷運藍線延伸，未來台中海線居民往返市區更加省時、便利，整體區域發展也在軌道經濟加持下，吸引多家上市櫃建商如遠雄、長虹、富宇以及寶佳集團旗下的和築、勝美，還有建元、新富銘等建商搶進佈局。

台中第1條南北向捷運綠線工程進度完成近80％，將於今年底試運轉、2020年全線通車營運；第2條東西向捷運藍線台中港延伸段，也已呈報行政院核定，預計今年底前將可啟動綜合規劃作業。

捷運藍線西起台中港，經沙鹿火車站、新市政中心；東至台中大車站，串聯海線雙港副都心及台灣大道沿線，且共站有捷運綠線、台鐵山線及海線，全線結合高架與地下型式規劃，共計18站。未來將是大台中東西向重要交通運輸帶，從台中港到市中心往返節省至少一半以上的車程時間，增添更多便利性。

受惠捷運藍線延伸台中港有譜的利多激勵，加上「台中港三井OUTLET PARK」預計年底試營運，未來在軌道經濟與商場效益雙雙帶動下，海線發展可期，也因此備受建商看好，爭相於清水區、梧棲區推出大樓新案。

其中，上市建商以遠雄建設最早插旗清水區台中港新市鎮中心，在台中港三井OUTLET PARK附近擁有逾1.5萬坪土地，推出「遠雄之星」造鎮計畫，自2014年進場至今已開發到第6期，累積賣破千戶銷售佳績。現正潛銷中的「遠雄之星6」，規劃30至50坪、2至4房，每坪開價15萬元起，擄獲在地、跨區自住客青睞，目前預約衝破6成。

另外，包括富宇、勝美、新富銘、和築、建元等建商也陸續加入清水區房市戰場。其中，富宇建設位於中山路的預售案「中央公園」，2至3房小宅規劃，主打全棟均一價、輕鬆月付；至於產品為2至3房的和築「鯨天下」及建元「民族路新案」，分別祭出低總價與低單價吸引首購族目光。

此外，手上握有數千坪梧棲區土地的北部上市建商─長虹建設，預計2019年首季推出新案、搶食海線房市大餅，推案量預估約36億元；而同樣插旗梧棲區文化路商圈周邊的佳鋐建設「樂灣」案，每坪開價15至16萬元，目前僅剩3房戶別及店面可售，預計年底前完工。

近5年新莊副都心在機捷通車前後，A3新北產業園區站、A4新莊副都心站房價修正4.5％至18％，今年隨生活機能與街廓開發完熟度陸續到位成形，交易與房價同步升溫。

「新莊副都心從2014年最高點六字頭開始歷經市場修正，在4字頭築底，近一年靠著實力型自住盤進場，新案每坪已經回到45-50萬行情，交易明顯回溫。」五十甲代銷總經理張秋明表示，歷經2014投資客退場，副都心與上頭前重劃區買盤屬性轉換，近三年來區域購屋客群換血成為剛性買盤市場，客戶購屋選擇品牌、品質、地段跟總價4個要素，「此時新莊副都心已成屋的新建案，可說是房價最高時推出的住宅案，建築品質高、但價格反應市場行情，對購屋客而言此時進場最划算。」

五十甲建築行銷承銷的尊勝白金、御春城、新都悅等三大新成屋案，根據客層屬性、居住需求、市場的藍海策略，發展出各自不同的產品面向，從20多坪兩房到40-50坪三房產品都有，總價帶包含1,000萬-1,500萬、1500萬-2,000萬、2,000萬-2,600萬等三個級距。

五十甲廣告副總張中華分析，過去副都心走到60-80坪的中大坪數規劃，資產型客群陸續進駐，現階段這群資產客的子女要購屋，區域型內擁有購屋實力的實力型首購要進場，二至三房產品現在正是帶動新莊副都心房市重回起漲線的主力產品。

“金九銀十”是房地產傳統的銷售旺季，雖然今年的金九銀十勢頭難再，但進入到九月份，大型房企還是紛紛抓住這一時機，推出全國範圍的促銷活動。中國恆大集團更是率先在全國範圍內降價打折並開展全員行銷賣房活動，住宅最高折扣達7.4折。

按照慣例，大部分房企推貨集中在下半年，9-12月為傳統供貨高峰期。面對去化難度增加、融資收緊、負債高企的大環境，房企自下半年以來，尤其是9月份之後不得不加速去化以換取業績和現金流。

在上海、廣州、杭州等一二線城市，個別項目也聞風降價或者變相促銷，以吸引購房者。“有些板塊已經有打7折的現象，尤其在投資客聚集的地區，本地的小型開發商先撐不住就開始打折。而在一個城市，降價都有蔓延性，先是遠郊，再慢慢蔓延到市區。”一位Top20房企行銷負責人對經濟觀察報表示，今年下半年以來，大部分城市的房地產行情下行趨勢明顯。

新城控股高級副總裁歐陽捷對經濟觀察報表示，之所以出現房企促銷的現象，主要在於市場預期出現了巨大的變化，從而帶來購房意願的改變，“快速去化跑量，抓回款、抓現金流確實已是全行業的共識。現階段，現金流比負債更重要。”

房企促銷

恆大是今年第一家在集團層面開展降價促銷的大型房企，且力度較大。

經濟觀察報獲悉，自8月30日至10月8日，恆大針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動，全國住宅樓盤全部8.9折、全國商鋪6折起。首付款可以分期，最低首付僅需5%。

在此基礎上還有額外的優惠政策，去化率80%以上住宅額外9.5-9.7折，限量特價房額外最高9.5折，公寓、辦公及寫字樓額外9.2折，商鋪額外6-7折。

不同的付款方式也有不同的優惠，3個月內付清全款享9.3折；採用商業及公積金按揭貸款的可享9.4折；首付採取優惠按揭，簽署認購書後10天內付40%首付款且在11月30日前付清剩餘首付的享9.5折；1年內付清全款的享9.7折；2年內付清全款享9.9折。

恆大利用“恆房通”系統開展全員行銷賣房活動，如果是恆房通推薦的，則在上述優惠基礎上再享受額外9.8折和再減3萬元的優惠。以一套原價100萬元的新房計算，若是能享受全部優惠政策，則最低售價降到了74萬元，一套住宅房源的最高折扣幅度可達7.4折，商鋪則接近半價出售。

不過，一位元恆大地區公司不願具名的員工對經濟觀察報表示，並非所有專案都能享受到大力度的降價折扣，“尤其是在一些限價比較嚴格的城市，利潤已經不多了，是不會參加這麼多優惠的。也許對外可以包裝成相應的折扣，但最終你買到的實際價格沒有這麼大的力度。”

也有一些房企，在集團層面並未展開降價活動，但是也推出了全國範圍的衝量特惠活動。

陽光城（000671.SZ）今年前8個月的銷售規模為918億元，為了在9月份快速衝擊千億規模，其推出“千億特惠季”活動，不同地區、不同專案有不同的行銷策略，例如其在廣西區域的部分專案就有首付分期的優惠。

陽光城一位高層人士透露，“千億特惠季”關注兩大方面，第一是衝量和去庫存，為每個專案制定了銷售指標，集團9月單月制定的銷售指標基本上是此前任一月份的2倍，“現在現金為王，換取現金是很有必要的。”

此前陽光城曾經推出針對去庫存的“麥穗計畫”，該計畫旨在通過打通運營，對全集團可售、可簽、可回資源全面梳理，找出庫存時間較長的貨源、疑難雜症的客戶並制定專項解決計畫加以解決。自今年3月啟動以來，該計畫已經實現了超過10億元的“麥穗”去化。

而“千億特惠季”可謂麥穗計畫的升級版，集團對各個區域都下達了去庫存指標，且這一指標力度超過此前。

其二則是關注去化率。該高層人士也表示，對於個別項目也會允許有折扣，但主要還是看當地市場情況，“不是強制性推廣，即便有折扣也只是局部的、短期的。降價和推貨比，我們認為在大部分區域推貨更重要，搶收才是關鍵。”

由於降價引起的市場波動太大，一般而言房企均不會主動在集團層面盲目降價，但促銷活動會陸續跟進。禹洲地產（以下簡稱“禹洲”，01628.HK）今年有65%的貨值集中在下半年推出，禹洲地產執行總裁蔡明輝對經濟觀察報表示，目前禹洲會根據推貨時間做好行銷安排、加強蓄客，根據不同專案情況，也會採取必要的促銷手段，“這不是全集團統一的，至於專案價格會根據當地的市場來合理定價，不會統一大幅度降價。也會考慮首付分期、寬限購房者簽約時間等手段。”

買房送寶馬

下半年尤其是9月份以來，一些銷售不佳的專案開始推出大幅度的變相促銷活動。

招商蛇口在上海寶山的項目招商雍和府於今年3月份開盤，由於地段偏僻，推出的高層公寓房源和別墅均遇冷，尤其是別墅房源，根據上海中原地產的監測資料，開盤迄今僅售出8套。

在這一情況下，招商雍和府在9月份推出了“買房送寶馬”活動，指明凡本月購房即可0元購寶馬。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這是典型的變相打折促銷，且在上海市場目前屬於較大力度的折扣。

幾年前曾經風靡的全民行銷也重出江湖。招商蛇口在上海的另一項目森蘭•美奐9月13日正式推出全民經紀人策略，註冊成為其經紀人，一旦成功成交即可享傭金1%，金額約為5萬元到13萬元不等。

招商蛇口華東公司回復經濟觀察報稱，後續的銷售策略仍需因城施策，綜合地段優劣、周邊競爭格局以及二手房價格等因素綜合考量後再做定奪，不會盲目選擇“降價”手段。

“9月是傳統銷售季，再不走（量）要等到什麼時候？都要快速去化。賣得不好的都會著急，預計後面會有企業或項目陸續跟進。”盧文曦說。

通過變相促銷甚至是降價加速去化的專案並非只出現在上海。在杭州，未來科技城一樓盤新近推出的“樓王”房源，其均價比此前推出房源的均價要便宜1000元/平方米。

在廣州從化、增城、黃埔等區域，多個樓盤推出了折扣幅度不一的特價房。而在廣州南沙、番禺等區域，一些樓盤借助特價房的名義打折，優惠力度高達10%甚至20%。

促銷背後：去化難度大、償債壓力

房企為什麼選擇加速去化？恰恰是因為市場下行帶來的去化難度增加。

前述Top20房企行銷負責人所在的企業每月都會緊密監測全國市場狀況，包括土地成交、二手房成交、樓盤來訪量、開盤去化率等各項資料，而從其監測的情況來看，目前各項資料均呈現每月下滑的趨勢，且有進一步蔓延、擴大的跡象。

該企業根據監測資料制定的一份描述當下市場狀況的內部研究報告顯示：政策利空不斷，精准打擊；在供應端，意願和規模在上升，而在需求端，意願和能力在降低；房企面臨融資壓力和償債壓力；在土地市場，一級市場降溫，傳遞消極信號；根據來訪量，觀望情緒加劇，持續低位；二手房整體下行，影響客戶支付能力；去化方面，72%城市環比出現下滑。

“種種資料顯示，市場確實在下行。9月到12月為傳統供貨高峰期，企業集中推貨。我們的嗅覺要更靈敏，所以要先跑，就看誰跑得快。”該房企行銷負責人說。

在9月7日舉行的萬科經營情況電話會議上，據萬科投資者關係總監趙旭翔介紹，7月份萬科的去化率為51%，8月份進一步下滑至47%。他表示，銷售難度在逐漸加大，如果沒有放鬆調控的政策，銷售難度還會持續下去，去化率的難度也會提高。

在一些具有代表性的一二線城市，部分專案尤其是遠郊專案遭遇到去化難題。根據上海市東方公證處官網，8月上海推出的37個新盤中，有多達26個樓盤認籌數少於推盤數，部分專案認籌數甚至為個位數，例如葛洲壩綠城玉蘭花園認籌數為8套，總計房源223套；三湘海尚雲邸認籌數5套，房源161套。一改此前上海新推盤即要搖號的現象。

另一方面，房企即將迎來償債高峰。

恆大研究院的資料顯示，今年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、並購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億元、2.8萬億元、2.4萬億元、2.2萬億元、0.6萬億元和0.3萬億元。此外，根據恆大研究院資料，未來四年是兌付高峰，2018年下半年到2021年是集中兌付期。

面對不斷增加的去化難度和巨大的償債壓力，對於房企而言，快速去化跑量、抓現金流和回款已成當務之急。

“預期已經發生變化。有些城市房價處於相對高位，地價並沒有那麼高，利潤還是有的，所以有些企業就選擇加速出貨；另外有些城市競爭壓力大、庫存增加，房企也會抓緊時間搶先出貨。怎麼搶先出貨？就可能會採取促銷甚至降價措施。”歐陽捷說。

當市場處於下行期時，房企顯然更關注回款數字。陽光城集團執行董事長朱榮斌的團隊和董事會簽訂了“回款率不得低於80%”的“軍令狀”；萬科新總裁祝九勝在今年6月底的股東大會上也表示，大概五年前，這個行業平均回款率是75%，而如今萬科對回款率的要求是至少達到95%。

蔡明輝也表示，禹洲強調抓現金流和回款，“會跟金融機構積極做好溝通。有些區域金融環境寬鬆點，我們對於這個地區公司的回款要求會更高點；有些區域按揭放款條件太高，就會酌情降低回款要求。”

8月最新房價資料出爐，全國房價普遍上漲。

國家統計局今日發佈的最新資料顯示，8月，新房價格環比上漲的城市數量增多，一二三線城市新房價格環比漲幅均有所擴大。其中，無錫、徐州和北海等熱點三線城市漲幅居前。業內人士認為，從當下市場趨勢看，普漲局面依然存在，部分城市上漲幅度較高，9-10月全國熱點城市房價漲幅將繼續維持高位，後續調控加碼的可能性加大。

資料顯示，8月，70個大中城市中，4個一線城市新房價格同環比均上漲，二手房價格環比持平、同比上漲；31個二線城市新房和二手房價格同環比均上漲；35個三線城市新房和二手房價格同環比均上漲。

從新房價格來看，環比漲幅全面擴大。4個一線城市新房價格環比上漲0.3%，漲幅比7月擴大0.1個百分點；31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，漲幅比7月擴大0.2個百分點；35個三線城市新房價格環比上漲2.0%，漲幅比7月擴大0.5個百分點。

“從房價指數資料看，8月70個城市新房價格指數環比增幅為1.5%，同比增幅為8.0%。從環比增幅資料看，近期明顯擴大，說明房價上漲的勢頭又在增強。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，一二三線城市房價漲幅均有所擴大，或與部分城市樓盤預售政策調整帶來價格上漲有關。

不僅漲幅擴大，上漲城市數量也有所增多。70個大中城市中，有67個城市新房價格環比上漲，比7月增加2個，創23個月來新高。其中，無錫（3.4%）、徐州（3.3%）、北海（3.1%）、西安（3%）、呼和浩特、唐山和襄陽（2.9%）漲幅排名前五。另外，有66個城市二手房價格環比上漲，其中，常德（3.2%）、濟南（2.8%）、呼和浩特和濟寧（2.5%）、西安（2.4%）、安慶、襄陽、岳陽、南充（2.3%）漲幅排名前五。

同比來看，有68個城市新房價格上漲，其中，海口（21.4%）、三亞（21.2%）、昆明（15.9%）、丹東（14.9%）、呼和浩特（13.9%）漲幅排名前五。另外，有66個城市二手房價格上漲，其中，烏魯木齊（15.3%）、三亞（12.4%）、濟寧（12.3%）、昆明（12%）、西安（11.3%）漲幅排名前五。

中原地產首席分析師張大偉指出，從全國看，房價上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續。一二線城市調控政策力度大，但上漲城市的數量依然較多。三線城市成為本輪房價上漲的集中區域，環比平均上漲高達2%。

“無錫、徐州和北海的房價上漲幅度較大，此類城市都屬於熱點三線城市，不排除近期還會出臺各類價格管控政策，尤其是在銀行貸款政策、樓盤備案價格等方面會有新的動作。”嚴躍進說。

值得注意的是，在8月房價環比漲幅排名前5的城市中，呼和浩特無論是新房還是二手房價格漲幅均在列。這或是呼和浩特近期在全國第一個表態取消去庫存政策的原因。

“從幾年前的最早取消限購城市，到現在第一個表態取消去庫存，從全國房地產市場看，除極少數區域外，去庫存已經到了結束的時候，大部分城市已經需要補充庫存。”張大偉說。


另外，在8月房價同比漲幅排名前5的城市中，海口、三亞漲幅位居第一和第二，這也是這兩個城市近期被住建部約談的原因。約談要求，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求，促進供求平衡，切實增加住房及用地有效供應，嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規範市場秩序，加強預期管理和輿論引導，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。

張大偉指出，8月份，全國樓市調控密集程度刷新歷史記錄，合計超過45個城市發佈了超過55次各類型房地產調控政策，疊加前7月的260次樓市調控，年內累計調控次數高達315次，同比上漲超過80%。但從當下市場趨勢看，普漲局面依然存在，部分城市上漲幅度較高，9-10月全國熱點城市房價上漲將繼續高位，後續調控加碼的可能性加大。

　　房產調控政策持續，“去杠杆”環境下企業獲取資金的困難程度加大、資金成本升高，同時負債率升高，銷售速度可能放慢，這為部分杭州房企的逆市擴張帶來了隱憂

　　在“去杠杆”的大背景下，杭州上市房企卻紛紛選擇逆市擴張，這讓杭州房地產市場受到越來越多關注。隨著廣宇集團(3.820, -0.03, -0.78%)、宋都集團、綠城集團等杭州房企的半年報披露，從公佈的資料來看，在過去的半年中，杭州上市房企總體還處於增長態勢，綠城中國、濱江集團(4.080, -0.05, -1.21%)等銷售額創出歷史新高，利潤水準較同期也大幅增長。

　　然而，若樓市出現長期低谷，市場整體的銷售額下降進而縮小房企的銷售空間，那些繼續擴張的公司是否會深受影響？對此，《投資者報》記者做了一些盤點和分析。

　　仍處高增長態勢

　　從綠城集團中報業績來看，上半年累計取得總合同銷售面積約為399萬平方米，總合同銷售金額約754億元，同比增長約26.7%，創歷年同期新高。銷售額的增加主要是因為項目增多，以及去化效果的提高。2018年上半年，綠城投資專案整體去化率約為62%，其中，新增去化率達80%。隨著業績的提升，綠城全年銷售目標也隨之水漲船高，達到1600億元。

　　除綠城外，杭州本土的另一大房企濱江集團上半年也實現銷售額405.5億元，同比增長81%，創出歷史新高。此前，董事長戚金興曾立下千億元的銷售目標。按照濱江集團目前的推盤進度，特別是隨著上海濱江公園壹號等高貨值項目的入市，完成目標也是大概率事件。

　　而老牌房企廣宇集團顯然已滑出一線陣營。廣宇集團上半年銷售金額僅18.43億元，較上年同期減少21.3%。此外，另一老牌房企宋都集團儘管實現了近90億元的銷售額，但從專案結構來看，明顯呈現出合作開發比重上升和外地專案數量增加的特點。

　　近些日子，雖然傳言中杭州房價下滑了兩至三成，但從房企業績來看，還未受到較大影響。上半年，杭州大部分上市房企均實現了利潤的大幅增長。其中，宋都集團的淨利潤同比增長達623.43%，廣宇集團也實現了335.07%的增長率，而A股房地產企業今年上半年的平均淨利潤增幅僅為37.57%，杭州房企遠遠跑贏均值。

　　值得注意的是，濱江集團的利潤率從偏高的24.3%同比下降到12.7%，這與營業收入實現92.33%大幅增長的情況形成較大反差。對此，濱江集團稱，其一，是因為專案結轉結構導致毛利率降低2.7個百分點，壓低營業利潤約2.6億元；其次，由於濱江開始擴張導致新增借款增多，財務費用增加2.1億元；同時，濱江合作開發專案增加，導致少數股東損益在淨利潤中的占比由24%大幅提升至53%，從而影響大股東濱江的利潤表現。

　　合作代建，在資金較為緊張的背景下，已成為各房企重點關注的一個領域。從綠城和濱江的盈利結構來看，代建已經成為一個重要的盈利增長點。上半年，綠城管理集團總體管控的代建專案達250個，累計合同銷售金額約280億元人民幣。而濱江集團的代建代銷業務實現營業收入4.1億元，同比增長58.8%，在總營業收入中占比達到4.3%。廣宇上半年也新增一個3.8萬平方米的代建專案，開始介入代建領域。

　　此外，繼廣宇杭州全景醫學影像診斷中心之後，宋都集團也開始大舉佈局大健康產業。宋都與衢州市衢江區國資下屬企業正式簽訂協定，獲得3.6萬畝農地，打造種植、養殖、加工、展銷於一體的農業產業新鎮。同時，還簽訂了《武漢民生眼耳鼻喉專案合作意向書》，擬介入眼耳鼻喉專科的醫療連鎖經營領域，為未來開拓新的盈利增長點。

　　逆市擴張負債高企

　　從土地儲備情況來看，在杭州的上市房企中，土地儲備最多的當屬綠城。截至6月30日，綠城集團共有土地儲備項目106個（包括在建及待建），總建築面積約為3297萬平方米，權益建築面積約為2073萬平方米；總可售面積約為2323萬平方米，權益可售面積為1438萬平方米；平均樓面地價約為5239元/平方米；一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達70%。

　　今年上半年，綠城新增土地19宗，總建築面積約達440萬平方米，總土地款約為248億元，其中歸屬於綠城支付的金額約為184億元，預計新增可售金額約為745億元。

　　值得注意的是，從綠城拿地價格看，新增土地平均樓面地價為10111元/平方米，較去年同期的11979元/平方米有所下降。

　　廣宇、宋都新增土地儲備規模相對較小。廣宇新增土地4宗，計容建築面積46.13萬平方米；宋都新增土地近21萬平方米，但主要集中在富陽、巢湖、奉化、臨安等地。

　　不過，在眾房企儲備土地迅速擴張的同時，也帶來了淨利潤率增速的下滑和負債率的上升。隨著樓市調控持續，逆週期加杠杆，讓這些公司的未來也產生了些許隱憂。

綠城前任掌門曹舟南制定的“逆週期拿地”策略，讓綠城的土地儲備有所增加。但隨之而來的是，綠城利潤率快速下滑。綠城的利潤率從2017年6月的12.2%下降至目前的8.4%。同樣喜好逆週期投資的濱江也從24.3%下降至12.7%。

　　此外，綠城中國負債率維持在80%左右。濱江集團的負債率也持續上升，從2016年年底的68.25%上升至目前的77.2%。負債上升最快的當屬宋都集團，截至6月末，其負債率已經達到了與綠城相仿的近80%，而在2016年年底，其負債率僅有約60%。

　　從幾個公司負債結構看，杠杆率大幅提升顯示了房企做大做強的意願。然而，這種行為明顯與行業的步調不太一致。

　　值得注意的是，由於逆週期擴張導致的負債率走高，開發商只能以“高周轉”來破解。7月初，綠城披露的一份內部檔要求員工加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略，加大應收款項催收力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的專案，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。

　　公積金貸款門檻大幅提高之後，受影響最大的是首套房和低價房的購買者。

  9月13日， 北京住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(下稱《通知》)，對北京市首套、二套房公積金貸款額度、首付比例以及提取方式、提取原因都做了調整，並將於9月17日開始執行。

  這個《通知》被線民稱為史上最嚴公積金貸款政策。一家資管公司CFO對《財經》表示，新政的主要目的是控房價，但直接影響到剛需購房者。

  從北京鏈家成交資料來看，今年1-5月份，北京全市成交量進入恢復性增長階段，但增幅有限，房價基本平穩。6月份以來，房價依然維持小幅波動，連續三個月成交量下降，月均環比下降20%左右。

  貝殼研究院院長楊現領對《財經》表示，此次政策調整對市場的衝擊可能會超預期。

  公積金貸款政策調整後，購房者只能更多使用商業貸款，購房成本增加，部分首次購房者可能因此放棄購房，這會導致中間的換房鏈條斷裂。公積金的貢獻看似不高，但市場傳導效應可能會超預期。

  首付提高，貸款額度降低

  《通知》規定，北京市公積金貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年能貸款10萬元。

  此前，公積金貸款額度最高為120萬元，繳存時間長短和貸款額度無關。

  首付方面，《通知》指出，普通住宅首付至少35%，二套普通自住首付比例不低於60%，二套非普宅首付不低於80%。二套房的公積金貸款，開始實行認房又認貸政策，也就是說，購房家庭名下無住房貸款記錄（包括商貸、公積金貸）且在本市無住房的，按首套房貸款政策辦理，凡不屬於以上情形的，都屬於二套房，公積金貸款將按二套房政策辦理。值得注意的是，新政一出，在北京沒有住房卻在外地有購房貸款記錄的借款者，在北京購買首套住房，也將按照二套房貸款政策辦理公積金貸款。

  可見，調整後的公積金貸款就和商貸一樣，實行了差別化的首付政策，但是，《通知》中也指出對於共有產權房、經濟適用房仍分別給予不低於30%、20%的較低首付優惠。

  《通知》中還指出，借款人戶籍在北京東城或西城區的，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度可以上浮20萬元。顯然，此條款更多的是為配合北京城市總體規劃的要求，緩解核心區域房價上漲和人口密集壓力。

  但是，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，老百姓(603883,股吧)購房的目的從來都是為了更好的地段優勢、更完善的公共資源。對於北京來說，市中心的優勢難以被公積金的調整而改變，畢竟公積金在整個購房資金裡的比例並不高。來自貝殼研究院的資料，2016年-2017年，北京全市公積金貸款發放額在全部住房交易額中的占比由9.3%下降到5.5%。在鏈家交易的二手房中，2018年1-7月，公積金貸款在總成交額中的占比為14%。

人們最擔心的還是購房成本的增加。如每繳存一年才能貸款10萬元，也就是說，如果一個大學生23歲畢業，存夠120萬的貸款額度要等到35歲。不僅如此，認房又認貸也抑制了二手房的買賣。

  來自貝殼研究院的資料顯示，從鏈家成交量來看，2018年（截止到9月13日）公積金以及組合貸的成交量占全部二手房交易量的比重為58.8%，占所有貸款購房客戶比例為74.2%。

  公積金貸款儘管額度有限，但其利率較低，能夠幫助購房者減輕貸款壓力，這是公積金制度設計的本意。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下，消費者本身的購買力就受到制約，《通知》無疑又增加了消費者購房、換房的難度。

  其實，在二手房交易中使用公積金貸款加商業貸款組合貸的方式占多。來自北京住房公積金網的資料顯示，2017年公積金貸款發放額在總住房貸款新增額（商貸+公積金貸）中的占比為28.2%。而近年來公積金貸款發放餘額逐年下降，來自北京住房公積金網的資料顯示，2017年公積金貸款發放額為535.78億元，比2016年下降50%。2018年計畫發放480億元，比2017年下降10%。

  《通知》表示，新政的主要目的是為了堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，積極引導市民合理住房消費，支持市民的基本住房需求，抑制投資投機性購房行為。

  但58安居客房產研究院首席分析師張波對《財經》表示，住房公積金作為職工的購房福利，提取、運用難易，都關乎眾多人群的直接利益，政府也不斷出臺相應政策來保障公積金制度的落地。本次調整中改善型需求會被誤傷，換房需求往往會被視為二套，這對購買者的貸款額度和貸款利率都會有直接影響。北京的公積金貸款上限相比房價來說依然顯得捉襟見肘，如果要提升剛需的支撐力度，提高公積金購房貸款的額度顯得更為重要。

  來自貝殼研究院的資料顯示，在2018年鏈家平臺上成交的房源中，使用公積金貸款的購房房源平均總價為444萬元，為各種形式中最低，其次是使用公積金加商貸組合的形式，平均總價為474萬元。

  2017年3月以來鏈家成交套數中，400以下低總價房源成交占比近40%，400-700萬的改善型需求占比為44%，這兩部分加起來接近84%。楊現領認為，此次公積金貸款政策的調整最直接的影響是400萬以下購房者。使用公積金貸款的購房者多為首次購房的中低收入群體，購房類型偏向低總價，越是總價低，越傾向於使用公積金貸款。

  許小樂則表示，《通知》影響下四季度北京房地產市場的情況不容樂觀。《通知》整體上增加了購房成本的，對不同區域的市場都存在負面衝擊。不僅影響低總價剛需市場，還會對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場。在當前新房、二手房市場都略顯低迷的情況下，需求端的減弱進一步影響開發商出貨。近期大量限競房集中推盤，導致市場供給集中上升，此時再撤去公積金的“梯子”，直接影響開發商去化率。

  但他同時認為，主要二線城市市場都處於相對平穩的階段，北京政策複製到其他城市的可能性不大。

路透根據國家統計局公布數據測算，今年８月７０個大中城市新建商品住宅價格指數同比升７％，連升３５個月，升幅較７月高出１﹒２個百分點，亦是今年最高水平。
從環比看，８月新建商品住宅價格指數升１﹒４％，連升４１個月，升幅創２０１６年９月以來最高。

港鐵（00066）何文田站2期項目將在今日截意向，市場估值達114億至154億元，料市場反應理想，吸引不少大中型發展商提交意向。港鐵指，若果風暴持續將延期截收意向。

大型豪宅地 料吸大中財團

何文田站項目位於忠孝街、佛光街交界，屬於傳統豪宅地段，位於北面的1期部分由高銀金融（00530）主席潘蘇通持有，而西南部分的第2期則在今日截收意向。

分析預計，何文田站2期屬於罕有大型豪宅用地，大中小型發展商均須提交意向書，先取得入場券，據資料顯示，何文田站1期在2016年11月截收意向書時，共接獲28份意向書。

港鐵日前指，若今日早上9時至下午2時期間，天文台發出黑色暴雨警告訊號或8號烈風或暴風訊號（或以上），項目截收意向書日期，會順延至黑色暴雨警告訊號或8號烈風或暴風訊號除下後的下一個工作天的下午2時正。

項目屬於純住宅發展用途，住宅樓面上限為63.9萬平方呎，較第1期項目略為少14%，可建900至1,000伙，連同補地價，地皮估值達114億至154億元，樓面地價1.78萬至2.4萬元。

市區重建局（市建局）自行發展的紅磡馬頭圍道/春田街重建項目（下稱馬頭圍道項目），計劃今年底以首個「港人首次置業」先導計劃（下稱首置盤）形式發售，市建局行政總監韋志成表示，將會按11月的市價定價，估計因應目前市況，售價有機會輕微調低，惟折扣率則會維持六二至七二折。

韋志成出席電台節目時透露，馬頭圍道項目共有450個單位供作首置盤用途，市建局準備提出預售申請，正預備樓書及示範單位，最快12月推出發售，售價為市價六二折至七二折，將會按開售前一個月、即11月的區內市價進行定價。

市建局在今年6月估算項目的呎價約23500元，六二折的平均呎價約14570元，七二折則約16920元。鑑於近期樓市波動，估計屆時售價有輕微調整，預料項目市價會較早前估算為低，但仍有待董事會討論。韋志成稱，暫時折扣率仍然維持六二折至七二折，除非樓價下跌很厲害，跌至以成本價也做不來，屆時才考慮調整折扣率。

4年輕人組基金公司攻地產投資

樓市處於歷史高位，莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉、泛海國際（00129）主席馮兆滔之子馮康、共享工作空間Campfire創辦人謝耀陞及宏基資本（02288）前副總裁洪英偉四名對地產充滿興趣的八、九十後，毅然創立基金公司麒豐資本，進軍房地產投資領域。基金成立7個月，已動用逾18.5億元掃入工廈地盤擬作重建，並已再籌集50億元隨時入市。

四人中年紀最小、現年26歲的郭浩泉透露，自己負笈英國學成歸來後，未有興趣接手家族生意，反而鍾情地產行業，過去曾在第一太平戴維斯、豐泰地產兩家地產相關公司工作，之後打理家族物業銅鑼灣V Point。2017年底，Campfire承租V Point 9層作旗艦店，繼而認識馮康及謝耀陞，「每星期見兩、三次，講起地產，大家一齊研究，結果一拍即合」，連同有地產發展和賣樓經驗的洪英偉一齊合作，麒豐資本遂於今年2月成立。

整幢拆卸重建利潤更大

基金成立初期，以1億美元（約7.8億港元）作起動。有別於其他基金以購入現成物業收租或翻新提升租值轉售獲利的方式運作，麒豐以重建項目為主打，隨即以約6億元購入觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈，將拆樓重建。上月更加「重錘」以12.53億元，向興勝創建（00896）購入新蒲崗七寶街1號美華工廠大廈全幢，短時間內已擁有兩項土儲，目標5年內可推出市場出售。

洪英偉坦言，有足夠資金買貨，因在購入榮興利工業大廈後，隨即在市場尋找投資夥伴，引入其他資金，到新蒲崗項目再加入其他投資者。不過，麒豐資本在各項投資項目中，仍持有一半或以上權益，「唔希望只做操盤，而係會用自己錢投資，日後在其他項目，麒豐都起碼佔20%至30%。」

麒豐暫時以投資自行重建項目為主。洪英偉指現時香港物業市場處於高位，如購入作增值，獲利水位不高，反而重建項目利潤大。由於住宅市場受辣招影響，加上賣住宅較為複雜，也受多項條例規限，故暫不考慮興建住宅，並主力防守性高的工商物業。另一方面，郭浩泉有零售背景，馮康及謝耀陞的Campfire亦熟悉商業市場需求，故此日後落成的物業，部分可自用營運旗下生意，「業主、租客都係自己」。

該基金目前已再籌集到另外50億元資金隨時作投資，目標為九龍東項目，因觀塘已為成熟商業區，新蒲崗則有啟德新發展區概念，目前仍低水；黃竹坑、長沙灣及荃灣等地區亦會考慮。如政府賣地表有合適的工商地皮，他們都會入標，「地價要係20億以內」。若香港市場上軌道，日後投資版圖將擴展到英國倫敦及澳洲悉尼等大城市。

超強颱風「山竹」襲港， 周末兩天的一手及二手成交都只在過去周六（15日）八號風球高懸前錄得，南豐集團牽頭發展的將軍澳日出康城LP6過去周六次輪開賣488伙，沽出逾九成單位，佔整體一手成交468宗近98%。不過，新地（00016）原定周日（16日）發售的33伙長沙灣南昌站上蓋匯璽II單位，則因颱風關係而被迫取消。

LP6第二輪開售488伙，收逾5800票，過去周六開賣當天已掛一號風球，惟仍吸引大批買家前來排隊揀樓，據消息稱，其中早上A段大客時段已有24伙單位被揀選，當中最大手買家動用3700萬元購入兩伙4房單位，緊接下午進行的B組揀樓時候更出現排隊人龍，即使其間轉掛三號風球，買家也毋懼風雨等候揀樓。根據成交紀錄冊顯示，項目即日沽出458伙，佔是輪發售單位約93.9%。連同單日售出的零星新盤成交，過去周六，一手市場共錄468宗買賣，相對前一個周末兩天共570宗，減少約17.9%。

至於匯璽II原訂昨日開售新一批33伙，惟受颱風影響，發展商將順延賣樓，詳情待發展商公布。

英明苑補地價賣588萬

另外，中原地產及美聯物業統計的十大屋苑，過去兩天都零成交，不過，其他二手屋苑仍見零星交易，當中有上車客於周六的三號風球懸掛下以已補地價形式購入將軍澳居屋英明苑高層戶。 美聯物業分行營業經理林志堅指出，英明苑D座明志閣高層3室兩房單位，實用面積401方呎，日前吸引一名八十後上車客積極出價洽購，買賣雙方最終議價至588萬元已補地價成交，呎價14663元。原業主2014年以未補地價的26.18萬元購入，未計補地價賬面獲利561.82萬元（約21.5倍）。

屯門居屋兆禧苑錄買家冒風雨入市成交，祥益地產高級區域經理黃慶德說，兆禧苑A座安禧閣中層8室一房單位，實用面積351方呎，日前已接獲上車客洽購，而該名上車客「驚買唔到樓多過打風，所以即使星期六掛緊三號波，都拿拿臨（入市）」，以435萬元已補地價購入單位，呎價12393元。原業主2014年以已補地價218萬元購入，賬面獲利217萬元（約99.5%）。

此外，美聯物業首席助理聯席董事王子超稱，粉嶺居屋景盛苑B座俊景閣中層14室兩房戶，實用面積435方呎，周六以未補地價330萬元成交，呎價7586元。原業主2007年以未補地價59.8萬元購入，未計補地價賬面獲利270.2萬元（約4.5倍）。

今年6月政府宣佈六招新房策後，市場觀望氣氛轉趨濃厚，截至9月13日，9月份樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄1,995宗及169.78億元，中原地產預計，全月料錄5,200宗及420億元，按月下跌22.2%及31.1%。預料9月份整體登記宗數連跌3個月，並創今年6月9,252宗後3個月新低。金額亦連跌2個月，較今年7月993.7億元累跌57.7%。

本月一手成交料僅1200宗

一手私人住宅方面，9月份暫錄344宗48.8億元。料全月錄1,200宗及1,60億元，按月下跌18.6%及11.5%。估計一手數字為2018年5月的747宗及132.7億元之後，創4個月新低。雖然一手買賣輕微回落，但發展商持續推售大型新盤，而且銷售理想，相信一手數字會維持約1,000宗水平。

二手成交或創30個月新低

二手私人住宅方面，9月份暫錄941宗及75.1億元。料全月錄2,300宗及190.0億元，按月下跌25.2%及32.5%。宗數將創2016年3月1,578宗後的30個月新低，金額則為2017年8月189.0億元後的13個月新低。二手買賣連跌4個月，分別累跌48.4%及50.0%，反映市場觀望氣氛濃厚。加上一手新盤熱賣，搶去二手購買力，以致二手交投轉趨淡靜。