見到店家生意好，房東想漲租金分杯羹，結局往往是兩敗俱傷。例如高雄澄清湖附近的三角窗金店面，30年前是全台首家庭園式麥當勞，以月租25萬元穩定承租24年，2011年房東見其生意好欲漲租，麥當勞因而決定撤離，7年來僅有2業者接手，但「店面閒置期都比承租時間多」，如今又要出租，開價40萬元，遭批「房東不能太貪心」。

該閒置店面曾是麥當勞澄清店，1987年5月開業時，是最初進駐高雄的2家麥當勞之一，全盛時期門庭若市，曾創下1小時銷售21萬元、締造亞太地區單一小時最高營業額紀錄。穩定承租24年後，房東想調漲租金，據了解，當時月租金25萬元，麥當勞因已轉進附近的文山特區開店，衡量下決定不續租。

調漲近40%乏人問津
麥當勞離開迄今僅2家餐飲業者曾進駐，1家租不到半年停業，另1家是連鎖義式餐廳Fatty’s，營業約2年半，約2個月前退租。Fatty’s台中總管理處人員表示，澄清店因租約到期所以不續租，與租金高低無關，也不願透露承租金額，但附近房仲指出，Fatty's月租25萬元。目前房東則開出月租40萬元覓新房客，等於調漲近40%。

《蘋果》記者走訪現場，該店面周邊沒有其他餐廳，車來車往呼嘯即過，稍不注意很容易錯過，雖才閒置2個月，但已雜草叢生，看起來相當荒涼。不具名房仲表示，「這店面近年閒置的時間，比有人承租還多。」民眾劉先生認為，「店面位置交通動線不方便，現在人潮也不多，每個月40萬元租金太高太離譜了。」

住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰分析，以店面建坪263坪換算，每坪租金超過1500元，「實在想不出來有什麼企業，有這樣的獲利能力來負擔。」且店面要在夠集市的地方才有價值，但該店面周邊沒什麼商業行為，加上澄清湖風景區遊客大幅減少，讓該店面缺乏客源支撐獲利。不具名房仲更直言，這店面不是沒出租效益，但是「房東不能太貪心，否則只會擺在那邊養蚊子」。

扣稅年收仍達260萬
以過去每月收租25萬元計算，房東1年收入即300萬元，鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，扣除43%的減除費用，該房東的年度租賃收入還有171萬元，假設該房東無其他收入也無可扣除額，租賃收入併入綜所稅計算所得稅率是20%，加上二代健保的補充保費每年要繳稅34.2萬元，但年收仍可達265.8萬元，是一般家庭年收入的2~3倍。如今若店面持續空置，房東損失並不算少，且每年還須繳約萬元的房屋稅及地價稅。

而針對包租公最令人詬病的逃稅問題，國稅局表示，因承租方有每個月替房東支付10%的扣繳義務，因此房東逃漏稅的可能性低，較常見租賃逃漏稅的金額較小，多半是房東與房客間私下協議，國稅局也會查核房屋是否有出租行為，並呼籲民眾不應規避該繳的稅賦。

麥當勞台北站前店 月租估400萬最貴

目前全台有399家麥當勞，若位黃金地段，租金皆相當可觀。如台北市中正區館前路麥當勞，估計每月租金上看400萬元，堪為全台最貴；台中逢甲商圈麥當勞月租金亦達150萬元，高雄鼓山區博愛二路麥當勞，則以月租60萬元稱霸南台灣。不過麥當勞公關陶令瑜表示，各店租金不方便透露。

逢甲店也達150萬
據屋比趨勢中心總監陳傑鳴估算，台北市館前路麥當勞單層面積約200坪，單坪租金約1.5萬元，加上地下層，總租金應突破400萬元，「很可能是全台灣店租最貴的麥當勞。」

東區麥當勞頂好店租金也很可觀，陳傑鳴以行情每坪2萬元計算，總月租至少170萬元。「店租不僅跟坪數、地段行情直接相關，店家名氣也會產生拉抬作用，實際租金可能比估計值還高。」但他也強調，很多麥當勞店面是企業直接持有，就沒租金問題。

台中市店租最貴麥當勞則非逢甲大學正門口這間莫屬，月租高達150萬元，若連同整棟大樓計算，包括樓上碧根行館、光南、屈臣氏，整棟月租達550萬元。大家房屋西屯逢甲加盟店總經理詹豐澤表示，房東應是2010年以11億元購入整棟大樓的知名投資客劉媽媽。

高雄市博愛二路沿線就有2家麥當勞，意謂商圈消費能力佳，信義房屋博愛明誠店店長李國雄指出，博愛二路、文信路口的麥當勞共250坪，月租金是60萬元，證明一級商圈的店面確實有開高價的實力。

包租公口袋深 店面寧空不租

房東漲價逼走房客，最明顯案例就是台北市東區，現忠孝東路四段放眼望去不少招租廣告、1樓店面拉下鐵門，顯得格外蕭條。但房東寧願租不出去也不降租，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，東區很多房東口袋很深，不在乎每年的房屋稅和地價稅，就算店面閒置一年左右，也不是問題。

地段佳房東沒壓力
店面寧空不租，主正是包租公資本雄厚。不具名房仲表示，東區最大房東是位林姓大戶，保守估計擁有10家店面，每月收的租金估計1千萬元，就算有些店面閒置，影響也不大。

丁玟甄解釋，以SOGO百貨附近30∼50坪閒置店面為例，租金行情每坪2萬元，總月租落在60∼100萬元，但這些住宅屋齡都非常久，每年房屋稅和地價稅加起來不逾20萬元，房東也多沒房貸壓力，就算維持1年閒置，只要一租出去馬上可攤平成本，姿態自然擺得高，寧願閒置也不降價。

「很多人認為房東持續高姿態會逼走業者，進一步減少人潮，形成惡性循環。」但丁玟甄分析，東區位居台北市黃金地段，人潮保持一定水準，目前估計該區閒置店面僅約6％，對房東造成的壓力不大。
若非黃金地段，房東承受的閒置壓力相對較大。屋比趨勢中心總監陳傑鳴舉京華城旁近200坪店面為例，每年地價稅和房屋稅估約25萬元。今年4月台企銀搬走後閒置至今，屋主開出每月租金60萬元，半年來皆不願降價，但現心態已軟化。

眾所矚目的華邦電子昨日於南科高雄園區舉行新廠動土祈福典禮，為華邦電子第2座12吋晶圓廠，將為公司於記憶體市場的發展寫下關鍵里程碑，預計帶來2500個工作機會，料也將帶動周邊房市發展，專家直言，長期來看具增值空間。

路竹楠梓屬低房價
華邦電子高雄新廠佔地25公頃，預計2020年興建完成，於2021年投產營運，並視市場需求逐步擴增產能，預計打造成智慧生產的12吋晶圓廠，並導入自行開發25奈米技術，提供客戶高品質的利基型DRAM產品，以滿足物聯網、智能系統及工業自動化等趨勢的需求，初期規劃月產能2.85萬片，長期的投資金額將超過3000億元。

昨日動土典禮由華邦電子董事長焦佑鈞親自主持，並邀請總統府祕書長陳菊、科技部長陳良基、經濟部工業局長呂正華、高雄市長許立明等人到場。焦佑鈞表示，外界都說台灣企業發展面臨「5缺」，但他認為台灣只有「1缺」，就是台灣的面積太小，只有3萬6千平方公里，華邦電會在這每單位面積的土地上，創造最大的價值。

而周邊包括岡山、橋頭、楠梓等區段房市也將受益。國城建設業務部副總經理許鳳仙分析，南高雄因屬較早開發聚落，可用土地少，近年包括華邦電投資開發案、達麗建設興建百貨影城等重大民間投資都位於北高雄，許多買方都往北移動，對房市有拉抬效果。

目前包括路竹、岡山、橋頭、楠梓等區，均屬低基期房價，台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，區內中古屋仍有不少單價低於1字頭、每坪在10萬元內，當重大建設到位時，房市長期來說具備增值空間。

曾以一拍底價高達8.7億元而被稱「最貴帝寶」的法拍案，昨日邁入第三拍，底價降至5億5680萬元，終於吸引貴客出手，由凱越建設加價不到10萬元，以總價5億5689萬9999元得標，拆算得標單價約240.5萬元，為該社區法拍紀錄中最貴得標單價戶別。凱越建設負責人為林鴻森，亦即一手打造「帝寶」的已故宏盛建設創辦人林堉璘小兒子。

僅加價9萬9999元
昨日進行三拍的「最貴帝寶」案，位於A棟2樓，三拍底價為5億5680萬元，較一拍底價8億7000萬元降逾3億元，市場原判斷仍以流標收場，卻吸引1張標單投標，查為凱越建設，以加價9萬9999元得標，跌破專家眼鏡。

根據司法院公告，該案總坪數284.87坪、含4車位，若以單1車位價格450萬元來看，拆算該戶三拍時每坪底價約是240萬元。該法拍戶債務人為翔明投資，董事長伍蔣清明曾名列台灣10大女富豪之一，也是以生產電動代步車聞名的必翔實業前任董事長，其前夫則是必翔實業創辦人伍必翔。

拍賣原因則是給付票款強制執行。法拍筆錄中指出，物件查封時，伍蔣清明尚與家屬居住其中，目前物件則由俞姓自然人無償使用借貸佔用中，但因借貸關係起始於物件查封後，因此拍定後仍可點交。

出手護價意味濃厚
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，「最貴帝寶」拍出，拆算車位後，每坪約240~241萬元，與市場行情相當。寬頻房訊發言人徐華辰指出，過往「帝寶」同一社區共有2次法拍紀錄，分在C棟5樓、E棟13樓，標脫單價都不超過200萬元，此次A棟2樓戶，坪數較大、總價較高，原市場預期無人出手，由與「帝寶」身世有相當關連性的投標人出手，「護價」意味濃厚。
至於出手的凱越建設，該公司董事長林鴻森，為已故宏泰集團、宏盛建設創辦人林堉璘的小兒子。林鴻森自卸下宏盛建設副董事長職務後，自行創業成立凱越建設，據了解，林鴻森以凱越建設為名標下此戶，是循過往宏盛建設持有「帝寶」的先例，加上該社區是他父親代表作之一，具有特殊意義，因此預備長期持有，並不打算自住或短期進出投資。

台北市中正區豪宅「力麒麒御」，因名模林志玲曾買1戶而引發關注，今年6月出售，至今實價尚未揭露成交價格。不過她住在14樓的前鄰居，於8月時以1.2億元出售，較4年前入手價格賠了近3000萬元。專家分析，售價並未偏離行情，只是當初入手價格偏高。

林志玲曾入手出名
前年5月林志玲以1.57億元購入「力麒麒御」16樓的毛胚屋，於今年6月出售，若依地籍謄本的貸款數字推算，約以總價1.3億元、賠售2700萬元脫手；不過據《自由時報》日前報導，傳聞是以約1.6億元成交，反而小賺約400萬元。

林志玲賣房是賺或賠，尚待實價登錄網站解答，但該社區8月成交14樓戶，總價1.2億元，拆算車位後單價約91.6萬元，原持有人在2014年5月買入，當時總價1億4907萬元，持有4年賠售約2900萬元，單價91.6萬元、跌約21.2%。

大家房屋企研室主任郎美囡指出，「力麒麒御」地段鬧中取靜，由於林志玲曾入手16樓戶，讓這個社區聲名大噪，「該案剛完工時，恰逢不動產市場近期的高點，高樓層單價一度破百萬元，但市場在2013~2014年高峰後，政府祭出對市場種種的不利政策，尤其衝擊豪宅交易，導致許多豪宅於近期普遍以平盤或賠售轉手。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，此次14樓戶交易，交易單價90萬元初，事實上以近期的市場行情來看並不低，只是當初入手的價格偏高，近年豪宅市場以修正居多，且新案陸續出線，故只能降價售出。

今年兩大標售案相繼登場，台北雙子星目前截標，年底前會確定最優申請人；另一筆底價380億元的京華城標售案，12月開標，年底兩大標售都會揭曉結果。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，台北雙子星有二組投標，對國家是好事，接下來就換京華城登場。

戴德梁行統計，今年前三季地上權與所有權土地交易金額累積已達1,382億元，若京華城標售能標脫、貢獻380億元，今年土地交易總額就有機會挑戰2,000億元大關，將創歷史新高。

京華城標售案12月12日登場，全案優先以整筆土地標售，底價380億元。

其次則分為A、B、C、D共四地塊，底價約120億元，但若採後者購地方式，需同時標售二筆以上土地才能得標。

據了解，目前對京華城有興趣的投資方以兩岸三地投資人為主，且對標下整筆土地較有興趣。

新潤興業（6186）今年業績雖僅有餘屋入帳，不過明後年將進入業績爆發期，每年有二到三筆指標大案入帳貢獻營運。
法人表示，新潤明後年EPS有機會連續兩年賺逾6元，不僅營運可望大幅跳躍，加上每年高配息策略，平均現金殖利率超過10%，成為內外皆美優質潛力營建股。

新潤興業今年營運在新北市淡水「峰采」系列成屋銷售，前八月營收達5.04億元、年減16.9%；不過，第4季總銷約9億元「明日禾禾」集中入帳，單季營運將攀升今年高點。

法人表示，新潤興業明年業績將呈現三級跳；其中總銷40億元的新北市江翠北側重劃區「翠峰」一案，公司分回銷售六成、約24億元，目前銷售率七、八成以上。另外，總銷33億元的桃園高鐵特區「新潤A18」，公司分回銷售七成、約23億元，目前去化超過七成。

法人估計，明年新潤在兩大新案貢獻下，不僅年營收可望達47億元，對公司每股獲利挹注超過六元，有機會挑戰2015年獲利新高。

另外，新潤興業目前在線銷售的三大新案，包括新北市三重福德南段「橋峰168」、「林口A7住宅區」及「幸福莊園Ⅱ期」，三大案合計總銷金額為48億元、銷售戶數達500戶，均將在明年動工、2020年完工交屋，法人表示，公司後年EPS也有機會持續維持六元以上高檔，明後兩年獲利大爆發。

此外，向來採取高股息的新潤興業，一直以來也是高現金殖利率資優生，過去四年平均每年殖利率高達9%至12%以上，成為內外皆美優質潛力營建股。

撐不住的流入法拍市場

房市買氣逐步回溫，但戴德梁行董事總經理顏炳立認為，「走空的市場，不會因為一季買氣增長而有所改變」，他曾與多位財經專家交換意見，竟沒有一個看好，甚至點出房市壞帳的壓力鍋仍持續加壓，明年可能有部分壞帳撐不住而流入法拍市場。

顏炳立：別認為市場回溫
戴德梁行昨舉辦第3季商用不動產季報，顏炳立指出，即便今年土地市場交易熱絡，交易量爆出來，但整體成交價格並沒有漲，甚至預期明年土地交易量會走跌。至於今年前8月買賣移轉棟數近18.4萬棟，較去年同期成長5.27%，房市是否已走向復甦？對此，顏炳立回應，「不要因為一個煙火，就認為市場回溫」，畢竟煙火是短暫的。

對於前一波房市下跌時，有大戶一次以低於預售價格掃進7戶，甚至近期西區傳出有大戶一次掃6戶；顏炳立認為，近期的消息有些可能是照劇本演出，即使當初有大戶一次掃進松江路7戶高價住宅，與現在周邊的行情比較，懷疑當初真的是買得便宜還是「一場遊戲、一場夢」。

外界關注現在房市是否可以投資？顏炳立則直言：「一買就套，再買再套。」他表示，目前房市壞帳的星火正在加壓，何時會擴大到可以燎原，暫時還看不出來，但預期明年壞帳的情況會逐步進入法拍市場。

另外，第3季商用不動產市場成交總額僅96.1億元，前3季累積約513.4億元，距離去年全年711億元仍有一大段距離。不過，相較商用不動產市場交易冷清，土地交易相對熱絡，第3季土地交易金額約460億元，前3季地上權與所有權土地交易總額約1382億元，若扣除地上權金額，前3季所有權土地成交總額約1174億元，接近近10年土地交易均線1197億元；若第4季京華城標售案能夠順利標脫，推估今年土地交易總額有機會挑戰2000億元的歷史新高。

台中豪宅市場不再只有7期一「區」獨大！老台中有錢人最愛的「西區」國美館與科博館特區，近年在富邦「天空樹」、由鉅「大恆」、忠泰「老佛爺」，及明年進場的百億大案「勤美之森」等品牌豪宅相繼搶進後，磁吸愈來愈多頂級客源回流。目前西區豪宅已站上每坪60萬大關，順勢晉升台中豪宅新聚落。

住商不動產7期南屯店協理張峰碩表示，房市走向自住當道，豪宅所在地段周邊環境、機能是否滿足日常所需，已成頂級豪宅客購屋時的重要考量；尤其不少高資產族群置產是為退休生活打算，因此綜合個案條件來評估適居與否，更是頂級客挑選物件時不容忽視的一大環節。

張峰碩表示，台中開發較早的西區，周邊百貨、飯店商圈發展成熟，且串聯草悟道、美術園道、勤美術園道、經國園道等熱門綠帶；尤其是科博館與國美館周邊，綠廊環境、人文藝術氣息濃厚，原本就是台中富豪聚落，近幾年吸引鄉林、順天、富邦、由鉅、忠泰、璞真等知名建商爭相推案。

其中，國美館特區隨著富邦「天空樹」、由鉅「大恆」去年陸續交屋，每坪成交均價雙雙突破「6」字頭，為西區房市鍍金！根據實價登錄資料，「天空樹」今年有4筆成交，其中7月以單戶1.7億元成交、創下台中近1年豪宅交易總價新高！由鉅「大恆」今年同樣有4筆成交案，4月以每坪約74.7萬寫下今年單價新高。

西區豪宅推案熱潮方興未艾！9月中，忠泰建設攜手Chanel香奈兒創意總監-卡爾拉格斐（Karl Lagerfeld）科博館特區打造的「老佛爺」豪宅已動工，加上勤美集團旗下璞真建設於全國飯店商圈的「勤美之森」預計明年進場，更加鞏固「西區」富豪特區的地位。

座落於台灣大道與館前路口的「老佛爺」案，是忠泰建設與地主領航集團合造的豪宅，產品規畫地上34層，每戶70至140坪，總戶數174戶，總銷逾百億元，是西區最具指標的國際豪宅預售案。

由於「老佛爺」案主打「全球唯一、時尚大帝卡爾拉格斐訂製住宅」，一進場就吸引台北、台中高端客層慕名收藏，每坪成交價55萬元起跳。

「統領廣場」昨（3）日開幕，18天試營運有40萬人次入館，指標餐飲店家平日一天可翻五桌，為桃園站前商圈引入年輕化人潮。此外，站前商圈另二家百貨新光三越、遠百分別在今（4）日、25日進入周年慶檔期，預料三大百貨搶客大戰，將帶動原本老化的站前商圈人潮及錢潮。

統領百貨總經理翁華利表示，統領廣場110個品牌中，餐飲品牌22個，另有7間咖啡廳、7間外賣餐飲店舖，原先即設定以餐飲、娛樂占6成的定位，經過18天的試營運，發現包括花月嵐拉麵、百八漁場等餐飲平日一天可翻五桌，餐飲業績超乎預期，預期威秀影城在強檔大片上檔時，業績會更進一步提升。

桃園火車站每天有6萬旅客通勤，聚集高密度流動人口和購物行為。桃園市長鄭文燦在出席統領開幕時表示，統領百貨改裝重新出發，不僅可帶動站前商圈發展，也將讓站前商圈都市更新點火，目前站前商圈已有5至8件都更案申請。

因統領廣場開幕，桃園站前三大百貨競爭也隨周年慶檔期更趨白熱化，新光三越桃園站前店周年慶將於今日開跑，而周年慶於本月25日展開的桃園遠百，則先推出「化妝品購物季」暖身，當日單筆滿2000送200、滿萬再加送400元抵用券，搭配信用卡最高可享17％回饋，同時引進化妝保養品牌Kiehl’s契爾氏等新櫃，Root’s擴增男裝服飾區、UNIQLO也擴增至350坪，在這波站前百貨戰火中翻新櫃位，力拼買氣。

都更動起來，市景新風貌

臺灣企銀積極協助都市更新，去（2017）年協助完成自建型都更案「耕曦」，成功讓老舊社區換裝，近期更成立「都更金融專案辦公室」，積極找尋各種推動都更的可能性。目前臺灣企銀即將在新竹推出創新都更模式，而其本身在台北市重慶南路舊總行、北投行訓所的自有行舍都更，明年也將有新進展。臺灣企銀誓言要當都更推手，協助更多的都更案開花結果，讓台灣的都市風貌更加多元美好。

臺灣企銀總經理施建安說，以台北市「耕曦」都更案為例，是臺灣企銀首件地主自建都市更新融資案，該基地位於台大與師大間，面臨大安區羅斯福路三段，交通網四通八達，生活機能便利，全案基地面積合計550.93坪，其中290.6坪屬29位私人地主所有，260.33坪屬國有財產局公有土地，原地上建築物33戶，屋齡均已超過30年，屋況老舊腐朽，舊屋更新重建後，不但改善整體生活環境、提升居住品質及安全，且房屋價值從都更前每坪市價約70萬元，到都更後每坪市價逾100萬元，亦為原地主創造資產增值效果。

為協助「耕曦」都更案推動，施建安說，臺灣企銀不僅積極參與並舉辦都更融資信託說明會，與地主直接面對面溝通，面臨借款人信用資力不一、部分年紀已高、收入來源不穩定、互不連帶保證等挑戰，臺灣企銀跳脫傳統授信思維，為協助地主改善整體生活環境、提升居住品質及安全並落實政府都更政策，最終以全額貸款方式，協助地主取得資金獲得重建，並於2017年7月順利完建交屋。

施建安強調，臺灣企銀參與都更，「不只是做生意，更是做公益」，希望能幫助地主完成心願，創造地主、建商及銀行三方共贏。

在創新都更上，臺灣企銀現在於新竹，也將有一個結合銀髮金融、綠建築的都更案，該案位於公有土地上，因此由實施者透過與新竹縣政府簽訂委託契約進行公辦都更，未來完成後，將作為「雲端醫療健康樂活中心」使用。臺灣企銀從專案籌備期開始提供「籌資信託」，後續將依需求提供「都更融資」、「建融及營建資金信託」、「不動產管理運用信託」及完工後建物「不動產證券化」等一條龍的金融服務，協助投資者落實符合社會需求「都更結合養老、扶幼」之複合都更目標，這就是臺灣企銀創新都更希望營造的理想家園。

在臺灣企銀自有行舍都更上，施建安表示，一個是位於重慶南路的舊總行，臺灣企銀擁有土地約230坪，目前正評估合併鄰近國有地進行大規模整合都更可行性，或依「都市更新及老舊建築物加速重建條例」自行重建，重建後的大樓，臺灣企銀除了自用外，更規劃部分出租供「新創育成實驗基地」使用，成為青創基地，善盡企業社會責任。另一個專案則是臺灣企銀位於北投，自有土地面積約490多坪的行訓所，目前臺灣企銀正規劃各種可行方案，以活化自有行舍，創造多元價值。

施建安認為，都市更新從根本來說，是一個複雜的「信任」工程，由銀行出面，將讓各方對於都更更有信心。未來臺灣企銀「都更金融專案辦公室」將深入各大具有都市更新意願的社區及工業區等，透過「融資+信託+不動產證券化」及「都更+銀髮+婦幼」等創新都更機制，結合建築經理公司專業管理及續建等機制，建立以銀行發揮主動積極功能的都更生態圈，協助各類型都更運作更為順暢、安心、可靠，實現「家園永續，幸福安居」的美好社會。

與潤泰 (9945-TW) 集團有密切投資合作關係的日商三菱地所，看好未來在台事業發展完成在台設立子公司，訂名為台灣三菱地所股份有限公司，引進三菱地所集團在日本及海外的投資經驗，更鎖定台灣都市更新商機，與台灣夥伴攜手創造新的房地產契機並開拓國際市場。

日商三菱地所在台投資金額已超過 30 億元，並有多項開發及投資案正進行洽談中，而台灣三菱地所的正式成立為該集團為繼設立新加坡、上海之後，在亞洲地區的第 3 家海外子公司，首任董事長暨總經理橋本哲史。

橋本哲史表示，台灣房地產市場雖然不大，但相較於亞洲其他市場成熟與飽和，也因長期發展產生許多都市更新的需求，像過去 10 年來台北市的累計都更案件已成長超過 4 倍，顯示台灣在都市更新上有很大的發展空間。而三菱地所在日本有大量都市更新的經驗，日本東京丸之內及大阪車站前的 Grand Front 大阪都是很好的例子，台灣三菱地所可以活用過去在日本成功都更的經驗，將會是搶占台灣都更商機的一大優勢。

隸屬於日本 3 大商社之一的日商三菱地所股份有限公司，繼去年 4 月成立「台灣代表人辦事處」後，持續看好未來在台事業發展並期待加深在台夥伴關係，於今年 7 月 12 日加碼投資正式設立台灣子公司台灣三菱地所股份有限公司，著重於台灣計畫的開發與投資。

台灣三菱地所看準台灣的房地產市場在亞洲國家中較為成熟，自 2013 年即進入台灣投資開發案，目前在台已有多個計畫成果，包含由台灣三菱地所與台灣合作對象投資開發的「CITY LINK 南港車站」、「潤泰創新開發江翠 D 案」及「南港玉成開發計畫」等；而由台灣三菱地所引進日本總公司建築規劃設計服務的計畫則有「南紡購物中心」、「富邦遼寧街飯店計畫」、「台北南山廣場」以及「南港商三特公辦都更案」等，總計在台投資已達新台幣 30 億元，多項開發案也持續洽談中。

日本三菱地所集團擁有專業房地產全方位事業群，涵蓋住宅、飯店、商辦、設計、物業管理與開發投資等；此外，日本三菱地所總耗時 120 年打造了東京丸之內地區的大樓開發管理事業，也在橫濱港、大阪、仙台、名古屋等地展開商業、物流、飯店等多項事業，以及超過 40 年海外投資經驗，扎實深厚的房產投資、開發、造鎮與房地產經營經驗，將有助提供台灣三菱地所強大的後盾，可滿足台灣多元房地產開發的需求。

台北 2014 年開幕的「CITY LINK 南港車站」以及今年完工落坐於信義區的「台北南山廣場」等，都是台灣三菱地所的得意之作，其中「CITY LINK 南港車站」與潤泰新共同投資，開啟南港地區新氣象，而「台北南山廣場」則是引進三菱地所設計公司與三菱地所物業管理公司的服務，為全台灣第一棟引進日系設計與物業管理服務的商辦大樓，成為信義區重要商辦新指標。

台灣三菱地所董事長暨總經理橋本哲史於 1992 年加入三菱地所，持續專注於地產投資開發業務，並且多次參與日本都市更新計畫，也曾任三菱地所上海副總經理 3 年，三菱地所去年進入台灣投資後，也是由橋本哲史先生擔任台灣代表人辦事處首席代表。

由房仲業者市調結果顯示，第 4 季台北市民眾購屋預算的熱門總價帶介於 1000-2000 萬元之間，而以此一價位區間加上台北市捷運站區周邊條件比對，市中心捷運周邊多成交電梯大樓及套房產品，市郊區則以電梯大樓及公寓型產品最熱門，同時並以捷運文湖線入榜最多熱門站點。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，民眾想在台北市購屋的預算約落在總價 1000 萬元至 2000 萬元，若想要買在市中心且在捷運周邊，產品多為 1-2 房的格局，根據近一年的實價登錄資料，大多民眾選擇購買電梯大樓及套房型產品，其中，電梯大樓產品在捷運「中山國小站」、「松江南京站」及「中山國中站」周邊最受青睞。而中山國小站周邊大樓成交坪數多在 15-30 坪，成交總價集中在 1000 萬元至 1500 萬元之間；而松江南京站成交坪數多介於 20-30 坪之間，由於更接近市區、還有雙捷運加持，成交總價主要落在 1500 萬元至 2000 萬元之間；交易量排名第三的中山國中站大多成交 20-30 坪的大樓，成交總價集中在 1200 萬至 1800 萬元之間。

另外，同樣的購屋預算想在北市捷運站周邊買套房型產品，大部分的民眾都會選擇買在市中心，謝志傑表示，市中心捷運周邊的套房成交總價多在 1500 萬元以內，不管是自住或是出租使用，購入門檻都相較其他產品低，對於單身族、頂客族來說相對好入手，其中包括古亭站、大安站及松江南京站都是市中心套房熱門交易的前 3 名。

但如果家庭人數較多，需要較大的坪數，一樣 1000-2000 萬元的總價預算在市郊區相對可買到更大的坪數，謝志傑表示，總價在 1000-2000 萬元台北市郊區可購買到的電梯大樓產品多有 2 房、3 房可以選擇，其中熱門交易捷運站前三名有「辛亥站」、「葫洲站」及「內湖站」，辛亥站受西側山區福地影響，同樣是總價 1000-2000 萬元，坪數可買到 30-45 坪，相對較大，而葫洲站及內湖站周邊電梯大樓成交坪數多在 20-40 坪之間。

此外，以相同預算購買台北市捷運周邊的公寓，民眾首選市郊區，謝志傑解釋，由於公寓型產品通常坪數較大、土地持份較高，若在市中心區往往又坐落在極為精華的區域，總價因此相對較高，所以捷運站周邊總價 1000-2000 萬元的公寓多出現在市郊區，其中包括內湖區的「內湖站」、「東湖站」，文山區的「萬隆站」都是公寓產品的熱門成交站點，主力坪數落在 30 坪以上，房型以 3 房、4 房為大宗。

　　世茂房地產（００８１３）公布，今年９月份合約銷售額約為２０５﹒０２億元（人民幣．下同），按年增加１０１％；合約銷售面積為１２７﹒６４萬平方米，平均銷售價格為每平方米１６０６２元。

　　首九個月累計合約銷售總額約為１２０８﹒３億元，按年升７６％；累計合約銷售總面積為７３５﹒５萬平方米；平均銷售價格為每平方米１６４２８元。

　　廣州市房地產中介協會發布報告稱，廣州市二手住宅市場交投持續低迷，９月新增放盤面積與簽約面積分別為５５﹒８萬平方米和６５﹒３８萬平方米，連續５個月下滑。

　　數據顯示，９月廣州二手住宅市場的新增放盤面積與簽約面積較８月分別減少１３﹒９８％和１１﹒０３％，該兩項指標已是連續５個月向下調整。與２０１７年９月同期相比，亦分別下降１６﹒６８％和１３﹒５８％。

　　從區域情況看，除黃埔區和從化區外，全市大部分行政區成交面積按月呈現普降態勢，其中南沙區按月降幅逾三成，荔灣區按月亦降低兩成以上，番禺區和增城區萎縮一成以上。

　　廣州市房地產中介協會分析，近期不少房地產企業基於資金回籠壓力，在一手房市場掀起較大幅度的打折促銷活動，吸納了部分二手市場的買家；此外，９月颱風登陸、中秋假期等多重因素影響導致９月份二手住宅市場陷於低迷。

　　大和資本發表研究報告表示，雖然中國部分主要城市的房地產購買氣氛轉弱，惟該行所追蹤中國發展商於９月的合同銷售增長正面，平均按月升２４％及按年增長達６５％。

　　大和相信，內房於今年第四季面對住宅需求放緩、發展商融資渠道維持偏緊、收款速度減慢及更多內房為變現而降價，都令企業面臨更有挑戰性的經營環境。不過，該行認為同時代表大企業有更多增加及整合土儲的機會。

　　大和維持對內房的「中性」評級，並呼籲買入部分股價疲弱的發展商，包括中海外（００６８８）、華潤置地（０１１０９）、世房（００８１３）及龍湖集團（００９６０），全部予「買入」評級，目標價分別為３４﹒１元、３３﹒８元、２５﹒５元及２７﹒９元。

深圳市規劃和國土資源委員會公布數據顯示，深圳９月新建商品住宅成交量只有２２４８套，按月大減３９％，較去年同期亦少１７﹒６％；成交均價為每平方米５４０８０元人民幣，按月微降０﹒０２％，較去年同期下降０﹒４％。
受深圳新樓限價政策影響，一些新入市的一手房價格比同區域二手房價還要低，一些地段好的新盤受到市場追捧，出現供不應求情況。
二手房方面，據深圳房地產信息網數據中心統計，９月份二手房網簽量亦現下滑，共成交５４８９套，按月減少３０﹒５％，按年也減少２３﹒７％；成交面積４５２４２１平方米，按月減少２９﹒５％，按年減少２２﹒１％。
深圳中原研究中心報告稱，除今年２月份受春節影響外，９月成交量創去年１１月以來的新低，調控政策效果顯著。另外，深圳貝殼研究院分析指，受深圳「７３１」調控新政影響，市場觀望情緒依然濃厚，令９月份市場量價持續下降。

合景（０１８１３）宣布，今年９月份，集團及其合營及聯營之預售額為５５﹒４１億元人民幣，按年增５７﹒２％，預售建築面積約３４﹒８萬平方米，按年增５８﹒２％。

力高地產（０１６２２）公布，今年首九個月實現的合約銷售約為１１７﹒６億元人民幣，按年升３０﹒４％，建築面積約１４７﹒４萬平方米。

長實集團（01113）創辦人李嘉誠最近積極增持長實股份，根據港交所（00388）披露權益資料顯示，由李嘉誠及其長子李澤鉅各佔一半權益的私人公司自願申報，先後在9月26日、27日及10月2日，以每股均價介乎57.6219元至59.9704元，合共購入長實586.25萬股，涉資3.45億元。

是次增持後，李嘉誠於長實持股量升至32.81%，而李澤鉅則視作持有長實32.88%。

連番入市 共涉逾15億

李嘉誠父子兩人在9月6日起連番增持長實，計及早前的行動，累計買入長實2656.35萬股，涉資超過15億元。長實昨天收報57.35元，微跌0.09%，成交金額1.94億元。長和（00001）則挫0.92%，收報86.4元，成交額3.63億元。

此前，李嘉誠以家族基金名義於6月中旬連續3個交易日增持長實股份，每股平均價分別為65.6315元、65.5489元及64.98元，合共購入890.65萬股，涉資近5.84億元。

最細一房395萬易手 重回九成按揭門檻

本港踏入加息周期尚未滿一周，對二手樓市衝擊開始浮現，久違了能承造九成按揭的400萬元內成交亦再度「回歸」，沙田區上車屋苑翠華花園一個最細面積一房單位，減價至395萬元才獲承接，為該屋苑半年來首度失守「四球」關，並較同類高位470萬元不足3個月急瀉16%。

三個月瀉16% 每呎1.83萬

市場消息稱，翠華花園C座中層5室一房戶，實用面積215方呎，望部分街景及樓景，「間屋乾淨企理，裝修一啲都唔曳」，放盤約一個月，近日減至395萬元沽出，呎價18372元。原業主1983年僅以17.64萬元購入，即使低價售出單位，賬面仍大幅升值377.36萬元（21.4倍）。據知，原業主一直持有自住，直至今年9月才首次放售，當時開價420萬元，意味短短約一個月急降價約6%沽貨。

翻查資料，翠華花園同類最細一房早於今年5月已升穿400萬元，對上一宗不足「四球」成交要追溯至今年4月以399萬元易手的C座中層4室，換言之，前述單位造價已重返約半年前水平。至於相較同類單位歷史高位今年7月曾高見470萬元，上址造價更在不足3個月急瀉75萬元（16%）。

進富地產客戶經理鄭雄雯坦言，自銀行加息後，「啲準買家一埋嚟就向業主鋤10個8個（%）」，雖然暫時未見有業主肯把叫價劈落400萬元樓下，但8個放盤中近日已有兩個率先「跪低」削價，減幅約2.7%至4.8%。目前全屋苑最平叫價已低見430萬元，為C座極高層5室實用面積215方呎一房，雖然業主叫價不變，但也表明肯畀到最高5%議價空間，變相減價21.5萬元，「相比之前旺市一係無價傾，一係反你價，真係差天共地」。

事實上，該屋苑最細一房失守「四球」外，據指大一房也遭逢「冧價」厄運。鄭雄雯謂，B座高層2室一房單位，實用面積271方呎，屬「鳳凰樓層」，放盤3天即由460萬元，劈至438萬元成交，減幅約4.8%，呎價16162元。與上址樓層及景觀相若的C座高層3室，面積一樣，8月底售價為482萬元，不足兩個月上址較同類單位跌價44萬元，跌幅高達約9.1%。原業主2006年以85萬元入市，賬面仍賺353萬元（約4.2倍）。

爵悅庭呎價跌穿1.5萬

市場消息稱，荃灣爵悅庭東爵軒低層A室，實用面積464方呎，6月開價730萬元，近日心急勁劈45萬元，至685萬元沽出，呎價14763元，撇除上月以680萬元易手的除名成交，上址呎價為同屋苑今年4月後首次跌穿1.5萬元。原業主2011年以368萬元購入，賬面賺317萬元（約86.1%）。

樓價似有繼續回落跡象，部分名人及投資者選擇止賺離場。土地註冊處資料顯示，香港仔南灣御園頂層3房單位，實用面積664方呎，上月以990萬元沽出，呎價14910元。原業主為本港享負盛名的醬油世家「八珍甜醋」第二代掌門人伍錦康及其兒子伍尚鈞，二人2009年斥資870萬元購入，持貨約9年賬面賺幅僅120萬元（約13.8%）。

區內代理透露，伍氏父子原持有上址收租，月租2.4萬元，今年2月將單位連租約以980萬元放售，至5月租約屆滿遂提價至1050萬元，最終獲買家「傾落」990萬元易手，成交價降至二人年初的叫價水平。

御龍山租轉售948萬易主

另外，火炭御龍山也有收租客止賺離場。美聯物業首席高級營業經理陳國志指出，11座高層D室兩房單位，實用面積494方呎，該單位每月收租2.4萬元，至今年7月，投資者改以950萬元放售，並於近日降價至948萬元成交，呎價19190元。該投資者早於2008年斥490萬元購入，持貨逾10年賬面獲利458萬元（約93.5%）。

上月跌穿5000宗 挫36%見兩年半低位

本港樓市正受多重利淡夾擊，不少屋苑成交捧蛋，令9月整體物業交投大跌。土地註冊處數字顯示，9月整體物業註冊量僅4,799宗，為30個月以來首次跌穿5,000宗水平，數字亦按月大跌28.2%，按年計更大挫36.4%。對於樓市走勢，分析預計，受到銀行加息、中美貿易戰況趨烈、新盤搶客及觀望《施政報告》有新招助市民置業等四大利淡因素影響，預期10月份二手交投難有突破，第四季樓市得難脫「一手旺、二手靜」的景況。

土地註冊處最新資料顯示，9月整體物業買賣註冊量(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)錄得4,799宗，為自2016年3月後(30個月)以來首次跌穿5,000宗水平。宗數較8月的6,688宗下跌28.2%；涉及註冊額454.87億元，較8月下跌25.4%，創近13個月新低。

私宅靜局 二手遜一手

當中，一手私宅錄得1,263宗註冊，較8月下跌15.6%；涉及註冊額183.44億元，較8月少0.1%。二手私宅錄得2,316宗註冊，較8月下跌32.6%；涉及註冊金額約189.13億元，較8月下跌30%。

以季度計，第三季共錄得4,449宗一手私宅登記，較第二季減少9%；登記額709.58億元，較第二季反升3%。若以每宗平均售價計，第三季高見1,594.92萬元，為1996年有史以來的季度第3高水平。

定價克制 新盤或反彈

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨著9月註冊宗數顯著下挫，拖累第三季數字失守2萬宗水平。第三季整體物業註冊量合共錄19,953宗，按季下跌約22.6%，並見4季新低。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，踏入第四季樓市氣氛偏淡，初步預期發展商只要定價克制貼市，相信第四季有多個逾千伙的大型新盤有機會開售下，成交宗數可挑戰5,000宗的六個季度新高。

望「執平貨」 買賣難突破

對於本港樓市未來走勢，則要看四大因素。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，香港跟隨美國加息，加幅雖然低於預期，但是為樓市加添觀望氣氛，議價空間增至接近5%，但距離準買家的心理價位仍遠。加息後觀望後市冀望「執平貨」的仍佔大多數。他認為，利淡因素夾擊，二手交投難有突破，第四季樓市難脫「一手旺、二手靜」景況。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，中美貿易戰持續令不少準買家卻步入市。市場上不少買家期望業主減價出貨，始終要待港九業主真正感受到減價出貨的壓力及一手焦點新盤不斷以優惠定價搶盡二手客源，方可迫使業主陸續減價，二手成交量才有可能復甦。

港置行政總裁李志成表示，現時市場聚焦10月《施政報告》，冀有新房策助上車，故市場觀望氣氛較為濃厚。若準買家持續觀望後市，本季樓價下行壓力將會有所增加。

9月整體註冊量創30個月新低

中美貿戰不斷：貿戰打擊企業營商及盈利表現，經濟前景不明朗，對大額投資採觀望態度。

樓價長升長有：上車盤入場價平均逾600萬元，非一般市民負擔得起。

加息周期啟動：美聯儲加息8次後，香港終逾12年後上調最優惠利率(P)。市場憂加息周期啟動引發樓市崩盤，不敢貿然入市。

施政報告預期：不少人期待特首在新年度施政報告提出新房策，協助市民上車，故而停一停、等一等。

世茂房地產（0813）公佈，9月份合約銷售金額為205.0億元（人民幣，下同），單月同比增長101%；合約銷售面積127.6萬平方米，同比增長106.8%；當月平均銷售價格為每平方米16,062元。2018年首九個月的累計合約銷售金額為1,208.3億元，累計合約銷售面積為約735.5萬平方米，較去年同期分別上升76%及79%。首九個月的平均銷售價格為每平方米16,428元。

另外，融信中國（3301）公佈，集團9月份新增總合約銷售額約73.63億元；新增合約建築面積約38.20萬平方米；平均合約售價約每平方米19,276元。2018年首九個月，集團取得總合約銷售額約822.14億元；總合約銷售面積約378.43萬平方米；平均合約售價約每平方米21,725元。