高雄鐵路地下化昨日第一階段通車，也一併讓當初為方便汽機車通行的高架橋逐漸走入歷史，尤以鼓山區青海路橋、三民區自立與大順陸橋優先拆除。數十年在高架橋旁的住宅，因落塵與噪音導致房價普遍較低，也將隨著高架橋拆除後，浮現利多效應。

統計高雄市即將拆除的大順、自立與青海陸橋，與2013年房市高峰相比，大順陸橋周邊住宅均價從每坪11萬元上揚至14.6萬元，漲幅達32.7%；自立陸橋周邊房價也從每坪13.3萬元漲至16.4萬元，漲幅23.3%；位美術館特區的青海陸橋周邊房價5年漲10.1%，目前行情每坪21.8萬元。

「買來等拆除後增值」
其實高架橋議題3年前已發酵，京城建設發言人周敬恆認為，高架橋周邊市廓老舊、屋況很差，但近幾年交易很熱絡，「有很多人買來等待拆除後增值」，拆除後民眾自發都更的態度料將升高，整體生活圈也會擴大，讓舊市區的發展更快速。

該3座陸橋因位於舊市區，房價多在1字頭，住商不動產高雄區協理林祺博分析，青海路橋附近屋齡較輕，房價有2字頭，價格具優勢，又有拆除話題，短時間內容易吸引外地買方。

台灣房屋智庫中心發言人張旭嵐則指出，陸橋周邊房價上揚只能算是補漲回到市價，過去陸橋兩邊住宅受制於陸橋動線影響，臨路卻無店面效益，如公寓3~4樓住戶，因陸橋人車來往，隱密性低，迷信的人還有攔腰煞顧慮，所以房價行情低於市價，陸橋一旦拆除，不僅增加1樓店面價值，樓上視野也不受遮蔽，市場接受度明顯增加，不僅看屋率提高，行情也有機會上漲1~2成。

「低基期未來有空間」
林祺博也認為，過去受限陸橋分隔，區域發展差異大，預估除因嫌惡設施因素影響的房價補漲回原有水平外，整體高雄景觀也更有海洋都市的風範，至於房價表現端看新市政團隊的執行，「不過以目前高雄的低基期，房價頗有想像空間。」

高雄市政府工務局指出，青海、自立與大順陸橋將在11月底至12月底間拆除，每座陸橋約需1個月拆除時間，完成後立即通車，2側的人行道、路燈等側溝工程將在通車後隨即進行，施工期約4~5個月，不會影響汽機車通行。

橋側店家皮皮挫 就怕過路客變少

運動休閒短褲只要59元，且是台灣製造，聽起來就讓人感到便宜實惠且充滿吸引力，然而每條毛利僅4元的短褲，即便時有客戶來消費，但經營已20餘年的老闆仍擔心，家族所經營的服飾店就在即將拆除的自立高架橋旁，過去不少過路客是因等待紅綠燈時駐足停留消費，未來拆除後生意不知會否受影響。

自立陸橋從興建至今已40多年，對於高架橋出入口2側的店家來說，有不少為等高架橋紅綠燈而至店家消費的過路客。
大高雄男飾廣場店長黃鴻昌指出，在自立陸橋經營服飾店已10多年，鐵路地下化後陸橋將拆除，其實有點擔心會否影響生意，因為現在生意跟10多年前相比落差1倍以上，整個大環境經濟不好，已讓民眾不願消費，未來不知過路客會不會更少。

「既期待又怕受傷害」
該店佔地約70坪，平日早上的冷門時段，仍有不少顧客前來消費。黃鴻昌說：「1條運動短褲只賺4塊錢，而且是台灣製造，其實都沒什麼利潤。」薄利多銷成為傳統服飾店生存方法，但近年民眾消費習慣改變，未來又有高架橋拆除的不確定因素，只能期盼拆橋後行駛車流量增加帶動買氣。

同樣位自立陸橋出入口的鐵板燒店王店長指出，自己既期待又怕受傷害，怕拆除後車輛快速行駛而忽略店家，「不少顧客屬過路客，以前會因停等紅綠燈時發現有鐵板燒店而進入消費，雖然不知未來拆橋後生意如何，但把品質顧好最重要。」

住橋下吃塵44年 83歲嬤終於等到拆

「我今年83歲，等這座陸橋拆除已經超過40年，這40年來，住在高架橋旁的生活品質真不好，現在聽到說政府要把陸橋拆除，內心其實就歡喜。」住在高雄市三民區自立陸橋旁透天厝的蔡阿嬤，知道台鐵地下化後，居家周邊的陸橋也即將要拆除，內心藏不住喜悅。

蔡阿嬤：「真的歡喜」
在民風純樸的1970年代，為了讓鐵路經過的路段能方便汽機車通行，蔡阿嬤當時聽說高雄市政府要在住家旁蓋高架橋，並沒有太多抗爭。她指出，那時候住家旁每次有火車經過，家門口就有一堆汽機車排隊，等待火車通行，所以決定要蓋高架橋時，也沒有想太多，就看著自立陸橋自1975年左右動工，接著在往後的44年，自己就住在每天充滿粉塵的高架橋旁。

像蔡阿嬤這般單純古意的住民、因為公共交通建設導致居家生活品質嚴重受到影響的高架橋周邊居民，並不算少，以蔡阿嬤的家為例，原本屬臨路型透天店面，但因住家旁增設高架橋，導致無人車經過，因此店面效益與機能完全消失，不僅如此，取而代之的更是車流帶來的嚴重落塵，以及橋下時常停滿暫停的汽機車，也影響了家人出入的便利。
蔡阿嬤透露，高架橋架設後，車輛行經每天每時都鬧哄哄，冬天天氣乾燥時，落塵量更是驚人，每天掃地擦窗就是卡一堆灰塵，現在終於盼到高架橋將拆除，「真的歡喜」。

高雄衛武營國家藝術文化中心昨開幕，雖對周邊房價推升力道有限，但衛武營附近仍有國泰重劃區及捷運黃線2大利多，前者未來將規劃商業用途，後者將於明年中動工，均有機會替附近房市注入活水。

捷運黃線明年動工
衛武營國家藝術文化中心正式開幕後，建設「利多出盡」，要撐起附近房市難度高，尤其衛武營周邊已成形社區普遍老舊，房價要明顯上升不容易。而鄰近的國泰重劃區則正要發酵，該區佔地17.12公頃，座落鳳山國泰路、自由路及青年路之間，距衛武營僅一路之隔。

該重劃區由華友聯主辦，該公司董事長陸炤廷表示，目前國泰重劃區的重劃工作已近尾聲，未來土地分配完成後，包括華友聯、台糖等地主都規劃將土地出租作商業用途，例如觀光飯店、辦公大樓等，短期內應不會在該區推出住宅案，但對於提振周邊的商業行為能起到作用。

衛武營周邊另一建設亮點則是捷運黃線，這條中運量路線，去年已獲基礎建設前瞻計劃經費，預計明年8月動工。將規劃地下路線，從澄清路往南，行經國泰路、南京路，以及鳳山五甲等高密度人口區，可望為房市加值。

台中市鐵路高架化即將全面完工，10月底5個站點啟用後，平均每2公里一站、每10分鐘1班，未來可連結捷運綠線、藍線快捷公車，形成便捷交通網絡，吸引久樘、坤悅、精銳、銓威、名軒、櫻花等建商進場推案。

10分鐘1班如捷運
台中鐵路高架捷運計劃將豐原至大慶之間21.7公里路線，從平面轉為高架化，並新增栗林、頭家厝、松竹、精武、五權等5新站，主打每10分鐘1班、可用悠遊卡，便利性有如「捷運化運輸」。

新站周邊建地稀有，土地多握在中大型建商手中，例如距離栗林站步行10分鐘，有久樘開發「久樘臻星」；離潭子站10分鐘則有坤悅開發成屋案「迎勝」、預售屋「悅•勝利」，5分鐘內則有「熊立方」、「升豪尚美」2案。

其中「久樘臻星」位潭子中山路、近弘文街口，規劃23~34坪、2~3房，戶戶精裝修並配備日立冷氣，早鳥訂購還送傢俱或全熱交換機；成屋案「迎勝」整體銷售已過8成，「悅•勝利」為36~48坪3房，含裝潢銷售，每坪約24~28萬元。

居民驚：住進來等著被毒死

高市近期出現1棟透天厝交易，堪稱「史上最便宜」，該建築為地上2樓、屋齡49年，在6月竟以總價65萬元成交，位置就在小港區鳳林路上，也就是目前有遷村規劃的大林蒲社區。但卻有當地住戶直言，「買這邊住進來就是等著被毒死。」
實價登錄揭露，高雄鳳林路大林蒲郵局附近，有棟老舊透天厝，今年6月成交總價僅65萬元。鳳林里里長辦公室人員指出，當地鮮少聽聞有房地產買賣；住戶黃小姐一語道破，因大林蒲空氣污染非常嚴重，常有人偷排廢氣，「住這邊等著被毒死，會買在這裡真的匪夷所思。」

已擬定遷村計劃
大林蒲位屬小港區濱海聚落，緊鄰臨海重工業區，居民長期受空氣污染影響，範圍涵蓋鳳源、鳳林、鳳森、鳳興、龍鳳、鳳鳴等6里，共2萬129人。環保署也曾公開指出，臨海工業區排放的空氣污染物，種類高達122種，其中主要致癌物質包括苯、甲醛、乙苯、甲苯等。

污染嚴重害不少住戶罹病，但因居民經濟條件普遍不佳，無力搬遷，只能將希望寄託在政府的遷村計劃上。
台慶不動產鳳山五甲鳳甲加盟店店長李旭仕指出，該區屬封閉型社區，因未來有遷村計劃，因此房地買賣非常少，但該筆交易土地近40坪只賣65萬元，換算1坪不到2萬元，比農地還便宜，「小港區一般土地均價約15萬元，大林蒲土地雖然比較便宜，但也不至於剩2萬元，若以地價每坪10萬元估算，該戶至少值400萬元。」

至少值400萬元
李旭仕進一步推測，該筆交易可能是老人家不懂行情，才便宜出售，而購買者或許是考量未來有機會遷村有利可圖，可望1坪換1坪，但目前遷村內容尚未明朗，無從做投資分析。
據了解，該區實價登錄揭露的房屋成交筆數極少，透天厝曾有成交紀錄落在430~530萬元，土地交易則有每坪2.7萬元與6萬元等揭露內容，且均非屬親友特殊交易。

【居民心聲】無力負擔高房價
黃小姐 居住10年
大林蒲空氣污染非常嚴重，下雨天時都會有人偷排廢氣，時不時就聽到附近有人罹癌，又有幾個要被抬出去。但目前外面房價那麼貴，這裡住戶經濟都不好，年輕人只月賺2萬元，若遷村無法1坪換1坪，根本無力負擔外面高房價，只能吸毒氣吸到死。

高市透天厝超低價的背後，隱藏的是生命安全隱憂。高雄前市長陳菊在2016年公開表示，大林蒲地區被許多重工業包圍，產生不少污染，並向居民致歉。

近9成同意遷村
高雄大林蒲地區鄰近沿海重工業區，長期受空氣污染影響，2016年高雄前市長陳菊曾至大林蒲、鳳鼻頭地區，舉辦居民座談會，並且承認「大林蒲沿海6里被臨海工業區超過590間工廠、逾800支煙囪所包圍著，該地區長期受到各國營事業中油、中鋼、台電等國家重工業的包圍，並產生許多污染。」更於會後向居民致歉。
針對遷村問題，高市政府提出會以建地1坪換1坪、遷村不造成安置戶負擔，與提供安置戶不同需求條件下多元遷村方案3大原則進行，並以戶為單位進行遷村意願調查，結果顯示近9成住戶同意遷村，其中更有86%偏好以土地方案進行遷村，也就是透過建地1坪換1坪，蓋出自己想要的房屋。

目標1坪換1坪
高雄市政府民政局長張乃千指出，建地1坪換1坪是政府一直推動的目標，目前正著手進行農地與公廟等建物調查，遷村與提供不造成居民額外負擔的改善方案，該目標從未改變。
值得留意的是，高市府大林蒲遷村計劃網頁也顯示，近12年該區人口成長增加近4000人、增幅24%，令當地民眾懷疑，這恐怕是有心人士認為有利可圖才會遷進來。

馬政府在二○一一年放寬國內營建業赴中國的投資上限，使得營建業從二○一二年起蜂擁至中國投資，但因房地產向來算是屬地產業、較具排外性，且國內業者不熟中國法令、稅務，加上中國動不動就對房地產進行調控，赴中投資的房地產業者大都吃了悶虧回台；以上市營建股為例，西進賺錢比率不到三成，相較於高峰時期，已撤回三分之一資金、近九十億元。

馬政府鬆綁 匯中暴增1.5倍
馬政府開放營建業投資中國上限前，所有上市營建業匯往中國金額約在一百一十二億元左右，之後逐季增加，直到二○一五年第二季來到高峰，投資中國金額高達二百七十九億元，較放寬前大增超過一．五倍有餘。

但隨著中國房市不安定性增加，國內營建業多數在當地僅推出一、兩個個案就放慢腳步，甚至取消推案觀望，不然就是直接結束當地投資，將資金匯回台灣；統計到今年第二季底止，上市營建公司累計匯往中國資金降至一百九十三億元，三年來匯回金額超過八十六億元。

三年來匯回台灣金額最多的是遠雄，從匯出最高峰時六十三億元，前年底完全結束中國投資；另國產匯回十二億元、昇陽建設七億元、華固五億元、宏普二億元等；增加投資僅冠德的近四億元。

國建虧最多 遠雄結清投資
目前仍有投資中國的上市營建股共計二十三家，帳上仍賠錢的有十五家，扣掉原本就在中國的鼎固，賺錢家數不到三分之一。

另外，賠錢者則以國建賠近二十億元最高，冠德賠了近六億元、昇陽建設也賠了近五億元，顯然中國房市的錢並不如想像中的好賺。

台商趕回流 搶進商辦、工業地

隨著美中貿易戰增溫，台商返台置產或設廠需求跟著活絡。商仲業者分析，中國台商返台潮大致分為三波，分別是二○一五年的中國「打汙」、二○一六年的「肥咖條款」及今年「閃避」美中貿易戰；相較前兩波以置產需求為主，這波較多是移轉生產基地，以商辦及工業地需求為主。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，近五年來，第一波中國台商回流多是傳統產業，除因中國高舉環保大旗外，不少台商二代不願接班，也讓台商選擇結束在中國產業，換成資金回台置產；這波多是買進自用與投資置產需求的豪宅，出現許多「喬外資」（喬裝成僑外資的台商）大買豪宅。

他說，第二波是「肥咖條款」查稅壓力，但此波返台資金主要來自投資機構的台灣高階經理人或投資法人，佈局國內房地產相對沒那麼積極。

黃舒衛指出，第三波返台設廠台商多屬於高科技產業，但會先評估在台灣增設生產線可能性，假如土地、勞工、水電等問題能解決才會選擇回台灣，不然就轉往東協國家設廠。

工業地抬價 嚇跑台商轉南向
他說，這波返台台商因部分有設企業總部需求，買已建廠辦或買地自建比率較高；但北市精華區供給量少、價格貴，不少轉往衛星城市，包括新北市的新莊、泰山、汐止，桃園市的龜山、中壢、大園，還有台中七期、水湳經貿園區、中科等；購置預算最多是分布在二十億元上下，總部規劃以基地約五百坪、建坪三千坪為主。

大師房屋董事長陳建慶認為，這波回台台商除商辦需求外，工業地及廠房需求也很大，只是近來有少部分工業地地主抬高價格，造成台商卻步，無異是逼台商轉往東南亞等國家發展，值得政府相關部會重視。

根據商仲業者彙整上市櫃公司實價揭露資訊，今年前三季全台工業地累積交易金額逾二百九十億元，光是桃園市就有十八件、約一百二十六．五億元，佔比超過四成，稱霸全台各縣市。

根據信義全球資產統計，今年前三季上市櫃公司工業土地交易總額達二百九十．二四億元，桃園市有十八件、佔比約四十三．五八％；單宗工業地交易面積超過五千坪的有十五件，桃園市有七件，彰化、雲林縣各兩件。

桃機加台北港 運輸方便
房產業者分析，雙北市因走向都市化，不少工業地變更為住宅或廠辦，價格是居高不下，製造業只好南向找地，而桃園市結合桃園機場及台北港，海空聯運整合發展，有運輸便利的誘因。

今年前三季桃園市工業用地交易單宗面積逾五千坪、交易總額逾十億元的有兩筆，包括嘉聯益科技以十五．七億元向旭晶能源買下觀音桃園科技工業園區土地及廠房，建物面積約兩萬多坪；另晶碩光學以十三．八億元向英業達買下桃園大溪廠的土地及廠房，做為擴充產能用。

信義全球資產投資部資深協理歐人彰認為，閒置率高多位於彰濱、雲林科技工業園區等，閒置面積達一百二十四公頃，佔經濟部發布閒置總面積二百一十四公頃的逾五成；相較新北及桃園閒置率低，凸顯出台商返台投資將面臨需求與供給區位不對稱難題。

供需不對稱 雲彰閒地多
他說，從閒置工業地持有者來看，相當大比率是生產事業，非以私人名義持有，兩年寬限期後可釋出面積恐怕不多，無法解決台商返台缺地問題。

相較前一波台商回流大掃豪宅，美中貿易戰引發的這波返台潮，目前僅出現商辦及工業地需求，豪宅買氣依然低迷不振；大師房屋董事長陳建慶直言，假如豪宅市場有起色，理當是價量齊揚，但目前根本是看不到。

兩百萬俱樂部 成交不到10件
陳建慶舉例，台北市大安區某條街豪宅，預售每坪開價一百六十萬到一百八十萬元，根本賣不動，近來成屋選擇讓利出售，每坪成交價落在一百二十到一百四十萬元，等於打了七五折。

他說，從豪宅市場價量變化來看，還看不到台商置產的新需求；加上指標豪宅案，不是因建商口袋深、可以慢慢賣，不然就是預售已賣出部分，不敢貿然降價；今年來兩百萬元俱樂部成交還不到十件，市場還是很冷。

陳建慶指出，四年前郝市府祭出豪宅高額房屋稅，最重增加逾十倍，重創豪宅買氣，柯市府大前年底祭出六年緩漲機制，今年五月房屋稅單就能感受降稅「小確幸」；以大直某豪宅為例，原一戶一百四十五坪豪宅，未緩漲前房屋稅達五十多萬元，緩漲後減到二十多萬元；豪宅市場還不如期盼稅改較實在。

台版肥咖條款2019年上路，房市買氣回溫，富豪買家是春江水暖鴨先知，頂級豪宅市場也傳出成交「遍地開花」，有感放量。據最新調查，「One Park Taipei元利信義聯勤」、「西華富邦」兩大豪宅天王，這兩三年累計成交已破520億元，特別是今年買氣，已由平轉強。

今年最轟動房市的指標案，就是元利建設集團總裁林敏雄的代表作「One Park Taipei元利信義聯勤」，9月才實價揭露28樓每坪達283萬元，艷驚四座；最近再傳喜訊，元利建設副總吳麗謹透露，從民俗月結束後，買家簽約速度加快，「迄今簽約超過1成，決策速度變快很多。」累計已成交3成多，成交近30戶。

市場估計，元利One Park案從施工到現在落成，至少有170~180億元被富豪買家簽走，光近一個月就成交近80億元。依全案南北兩棟共118戶、總銷570億元估，若扣除林敏雄保留南棟頂樓樓中樓350坪，及五成已購戶是一次買2戶（併成合併戶）、或有些是單戶再加買的客戶，目前可合併戶型已不多。

最近「西華富邦」成交速度，也出乎預期。宜華國際、台北萬豪酒店副總蘇慶福表示，「西華富邦」總計198戶，扣除宜華國際劉文治和富邦蔡家分別保留8戶和4戶自用後，目前可售戶186戶，迄今累計已成交136戶，光是今年就成交近20戶，目標12月底前應可達標成交到30戶。

據悉，總銷500億元的「西華富邦」，迄今已售出金額約350億元，銷售率已突破73％；實價登錄已揭露96筆交易，最高每坪單價是39樓的290.6萬元，緊追在「仁愛帝寶」最貴樓王之後，累計揭露的總成交價格已達249億元。因此，不論價、量表現，都堪稱近兩、三年最賣座的「豪宅王」。

光是上述兩大天王，就累計成交逾520億元；至於「天鑄」，實價登錄顯示，也累計成交50幾億元，「和平大苑」這兩年也成交40幾億元。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，台版肥咖條款明年生效，吸引海外多路資金回流台灣房地產，豪宅價格不再驚驚漲，台北市房屋稅改版，這些都是促使豪宅市場動起來的原因。

蘇慶福表示，除上述因素推升豪宅成交放量之外，另一個關鍵是「很多買家還在等台商資金匯回的租稅大赦條款！」在美中貿易戰和全球反避稅風潮下，如果明年有機會生效，那麼將會讓豪宅市場更爆發。

何世昌也認為，今年底的資金特赦條款是個很重要的關鍵，如果通過的話，豪宅、大坪數成交量再放量，市場可能會更強。

桃園第一條自辦捷運綠線GC01標土建工程將於今（15）日動工，宣告桃園捷運運輸時代啟動，第一階段預計7年後完工，為桃園房市增添新動能。沿線八德擴大重劃區、八德大湳、桃園車站商圈、藝文特區、蘆竹南崁五大房市推案重鎮，吸引建商布局籌備推案。

全長27.8公里的桃捷綠線，穿越八德、桃園、蘆竹及大園等四個行政區，平均站距1.46公里，將成為北桃園的新黃金軸帶，相較於機捷桃園段，綠線行經多為發展較為成熟的精華區，捷運動工及未來通車所帶動的效益，受到不少沿線握有土地或籌備推案的建商高度期待。

綠線沿線推案以八德區為最熱絡，八德擴大重劃區G01站周邊，是大型建商的主戰場，房價普遍在每坪18~20萬元，包括宏普、皇翔、昇捷、寶佳、麗寶等建商有個案推出，新推指標案「合雄御景2」、「麗寶青年時代」等，加計舊案有超過20個在銷建案，其中以具有低總價或搭配付款方案的大樓案，與總價2,000萬元以內的透天案銷況較佳。至於房價行情約25萬元大湳地區，桃大機構陸續推出「桃大極」、「桃大誠」等案。

桃園區火車站商圈房價價差極大，前後站商圈高低房價價差可達一倍之多，由於多為老舊商圈，買盤多以區域客為主，預期捷運帶動的效益，店面將大於住宅。

中正藝文特區的G10站、G11站是桃園最高價區段，包括中悅機構豪宅「中悅麗舍花園」、京懋建設小坪數案「京懋会」，單價均站上4字頭。

沉寂一陣子的蘆竹南崁房市，則是近期推案明顯擴量的區域，宜誠機構在南崁接連推出換屋產品「宜誠一極」以及首購產品「宜誠心天地」。

桃捷綠線行經區域貫穿北桃園多個房價自1字頭到4字頭的精華商圈，住展雜誌企研室經理何世昌表示，桃捷綠線至通車時程尚久，不過進入實質動工後，可望桃園房市注入新的期待值，特別帶動原本客源即有捷運通勤需求的區域，如八德大湳等地，而桃園站前、藝文特區原本即屬於高價區段，可望因捷運效益，讓區域房市呈現強者恆強。

　　一句“活下去”，將房地產公司的轉型潮攪得更熱，但做慣了高舉高打的資金密集型模式，想要轉向輕資產運營並非易事。綠城的“輕資產”發展之路成效如何，有待長期觀察


　　近一段時間，房地產龍頭企業萬科的一句“活下去”刷爆朋友圈，同時也使得房地產企業轉型的話題引起市場熱議。

　　在眼下的房企大轉型時代，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”，3900.HK）也是轉型大軍中備受關注的房企之一。

　　自去年起，綠城中國優化了組織架構，形成了“一體五翼”的新格局。進入與中交全面合作的階段之後，綠城中國的發展有了怎樣的變化？相比其他的房企而言，綠城中國的轉型有著怎樣的機遇與挑戰？就此類問題，《投資者報》記者採訪到綠城中國相關人士，得到較為詳細的答覆。

　　“輕重並舉”的轉型

　　有不少房地產企業選擇更名轉型，將公司名稱裡的“房地產”、“置業”等相關名詞刪掉，取而代之以“發展”、“控股”、“集團”等字樣，並紛紛表示，不是“去地產化”，而是要扎扎實實地進行多元化轉型。

　　從去年開始，綠城中國優化了組織架構，形成了“一體五翼”的新格局。即：以綠城中國為主體，形成了綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮和綠城生活五大業務板塊。

　　綠城中國執行董事兼行政總裁張亞東表示，綠城中國仍將以“輕重並舉”為發展戰略導向，既著重提升重資產板塊的盈利能力，與大股東中交集團進行戰略協同，也大力培育輕資產板塊使其成為新的盈利增長點，從而有效提升核心競爭力，向理想生活綜合服務商轉型。

　　那麼，進入2018年以來，綠城中國的轉型成效如何？

　　綠城中國相關人士對記者表示，根據“輕重並舉”發展導向優化組織架構和管理體系，在“一體五翼”基礎上，已形成了11個重資產單元（包括綠城理想小鎮集團、綠城楊柳郡集團、杭州亞運村項目，以及浙江、華東、西南、華中、北方、山東、華南、海外等8個城市公司）和5個輕資產單元（包括綠城管理集團、綠城資產集團、綠城理想生活集團、綠城房屋科技集團和綠城中國雄安公司）的組織架構。

　　“未來，綠城中國的主營業務不會改變，同時加強對輕資產模組的探索和研究。”上述綠城中國相關人士說。

　　據瞭解，此前綠城中國還與中國鐵塔進行了戰略合作，並面向未來5G時代打造“數字地產、智慧地產”。那麼當前該項目進展如何？

　　綠城中國相關人士說：“未來，雙方會加強在物聯網、智慧資訊化等領域的合作，積極探索‘房地產+資訊化’的發展方向及路徑。具體方案還在規劃中。”

　　那麼，就綠城中國而言，其轉型有著怎樣的優勢與挑戰？

　　談及轉型優勢，綠城中國相關人士指出，在產業佈局方面，確立了 “輕重並舉”的發展導向，推動公司發展動能，從對資源、資金的高度依賴向依靠團隊、品牌、專業能力轉變，同時不斷提升公司的風險管控能力，減少房地產行業週期性波動對公司的影響。目前輕資產，如代建管理、房屋4S、養老等板塊發展迅速。

　　“轉型的挑戰，主要是行業週期性的風險。拿地之前充分做好市場研判，提前開始設計工作；加強產品創新研究，推進標準化建設，強化品質核心競爭力，提升運營效率。”該人士說道。

　　投資專案銷售增長乏力

　　從業績表現角度看，轉型中的綠城中國提交了怎樣的一份成績單？

　　綠城中國發佈公告稱，2018年上半年，綠城中國實現總收入335.3億元，同比增長220%；除稅前利潤為55.7億元，同比增長111%；淨利潤為31.2億元，同比增長145.7%；股東應占核心利潤為31.5億元，同比增長189.8%；合同銷售金額約為754億元，其中代建業務合同銷售金額為280億元。

　　此外，2018年上半年，綠城集團實現合約銷售金額754億元，同比增長26.7%，主要源於代建業務的貢獻明顯增加。值得注意的是，綠城中國的自身投資專案銷售增長相對乏力。

　　具體來看，上半年代建項目合約銷售金額為280億元，合約銷售面積約207萬平方米，同比分別增長約83%和47%。而綠城集團自身投資項目的合約銷售額為474億元，同比僅增長7.2%，合約銷售面積則同比下降了6.3%至192萬平方米，投資專案銷售增長乏力。上半年綠城投資專案的整體去化率約為62%，其中新增去化率達80%，相對於2017年全年72%的整體去化率有所降低。

　　另外，目前綠城中國的負債情況是：一年內到期占33.7%，一年以上到兩年的占21.5%，兩年以上是44.8%。同時，截至6月末，綠城中國淨資產負債率為55.1%，比去年12月有所增長。公司針對負債率增長如何看？如何緩解這一情況？

　　就此，綠城中國相關人士說：“我們認為，淨資產負債率從去年12月的46.4%升至55.1%是適度增長，上半年公司新增土地19幅，總土地成本247.5億，綠城承擔金額184.4億。而且這個負債水準也是在可比公司中屬於較低的。未來公司會將負債率控制在較為合理、健康的水準，確保公司持續、安全發展。”

　　下半年拿地將會有大動作

　　根據半年報資料顯示，上半年綠城共新增19個地塊，總建築面積約為440萬平方米，總價248億元，平均樓板價為5629元/平方米，相對於2017年下降24.9%。

　　今年上半年，綠城中國的銷售目標已完成47%，公司下半年拿地將會有大動作。據瞭解，此前綠城中國管理層提出，全年有1000億的拿地預算。在目前的市場環境下，是否仍會維持這一預算？就此，綠城中國相關人士表示：“鑒於目前公開市場已有較多起土地流拍，下半年拿地我們會更謹慎。全國樓價持續平穩，除了廈門等極少數城市下跌，其他均平穩。未來拿地仍是公司的先行指標，但是下半年拿地結構會發生變化，在傳統招拍掛市場中拿地，公司會認真研判市場變化，加大TOD模式（transit-oriented development，以公共交通為導向的開發模式）、運動系列（亞運村及全運村）等新項目投資拓展力度，同時加大輕資產板塊的投資力度。”

　　2012年上港集團與中國金茂拿下海門路55號地塊，作價56.8億元，榮膺當年上海總價地王。

　　6年之後，上港集團卻以總價127.86億元擬在上海聯合產權交易所將海門路55號專案掛牌出售。

　　2017年，中國金茂攜近30億元的收益退出之後，海門路55號專案權益全部歸屬上港集團。

　　根據上港集團10月12日公告，海門路55號地塊所屬上海星外灘開發建設有限公司（下稱“星外灘”），當前上港集團持有星外灘100%股權。

　　北外灘地主“賣子”

　　10月12日，上港集團公告稱，擬不低於127.86億元的價格掛牌轉讓星外灘100%股權。

　　上港集團在公告中稱，轉讓的主要原因為迎合北外灘航運中心建設開發節奏，並保障專案建成後更專業的商業開發及運營。

　　上海星外灘開發建設有限公司成立於2013年3月份，註冊資本為60億元。主要負責在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發建設。

　　截至今年6月30日，該在建專案已經完成結構封頂，目前仍在建設中，預計2019年3月31日工程竣工。截至目前，星外灘的主要資產均處於正常運行狀態。

　　根據協力廠商評估報告，以2018年6月30日為評估基準日，星外灘100%股權總資產帳面價值約為108億元，負債合計約為48.55億元，淨資產約為59.5億元。

　　公告還顯示，星外灘所擁有的項目名稱為星港國際中心，位於上海市虹口區提籃橋街道88街坊1/1丘，項目東至海門路、西至公平路、南至東大名路、北至東長治路，專案主體由兩幢50層的辦公樓和一體式商業裙房組成，地下2層與北側地鐵12號線提籃橋站、與西側地鐵19號線（規劃中）無縫連接。而根據虹口區政府網站資訊，星港國際中心包括2幢263米高的現代化超高層城市綜合體，3層高24米的商業裙房，地下6層地下室，因此又被成為北外灘的“雙子樓”。

　　公開資料顯示，該專案總建築面積41.61萬平方米。地上建築面積為24.38萬平方米，地下建築面積為17.23萬平方米。

　　上港集團在公告中稱，本次出售資產按不低於標的資產的評估值以公開掛牌轉讓的方式進行，交易是否成功具有不確定性。如交易順利完成，預計本次出售股權（按照星外灘100%股權掛牌底價計算）將增加公司合併財務報表投資收益約15.5億元，歸屬于母公司股東的淨利潤約11.7億元。

　　上港集團表示，公司不存在為星外灘提供擔保、委託星外灘理財的情況，星外灘不存在佔用上市公司資金的情況。本次出售星外灘100%股權有利於進一步推進公司產業佈局調整，優化資源配置，並將有效確保專案收益、回籠資金、降低運營風險，有利於公司的實際經營。

　　《證券日報》記者注意到，此前與中國金茂聯合開發星外灘項目的上港集團，在去年將星外灘股權全部收回時，並非毫無壓力。

　　半年報資料顯示，上港集團為支付星外灘股權收購款，借入5年期並購貸款36億元，同時星外灘項目開發貸款較年初增加28億元。為此長期借款較去年同期增長76.82%，應付帳款較去年同期增長39.66%。

　　上港集團在上半年報告中稱，星外灘項目預計出資130億元，報告期內投入8.6億元，累計投入 103.75億元，已完成計畫的 80%。該專案資金來源為自有資金，目前正在建設之中未進行銷售，報告期內未產生收益。

　　中國金茂半路退出

　　值得注意的是，當前上港集團出售的星外灘項目，該地塊當年56.8億元的成交總價，超過了中冶置業在2012年11月底以56.2億元拿下的南京下關濱江2號地塊，不僅榮膺上海總價地王，也刷新2012年全國總價地王新高。

　　2012年底，上港集團與威旺置業聯合體（中國金茂香港子公司）摘得上海海門路55號商辦地塊，樓板價23330元/平方米，溢價21.11%，該地塊起拍價格為46.9億元，起始樓面價19264元/平方米。

　　當時的土地出讓檔顯示，海門路55號地塊，屬商辦用地，出讓面積40577.40平方米，容積率6.0。

　　上港集團彼時對外公告，威旺置業為中國中化集團公司旗下境外企業中國金茂下屬全資公司。競得地塊後，上港集團與威旺置業各自出資50%組建專案公司。

　　按照公告，2013年，星外灘完成第一次註冊資本繳納，上港集團和中國金茂各出資17億元。當年12月份，上港集團與中國金茂在幾次註冊資本繳納後，雙方的實繳出資額均達到了30億元，星外灘的註冊資本到了60億元。

　　不過，雙方的合作到了2017年年底，中國金茂就將星外灘50%的股權（彼時認繳30億元），悉數轉讓給了上港集團，作價59.98億元，考慮到開發階段的投資，中國金茂帶著近30億元的收益退出。

　　北外灘作為為傳統的黃浦江碼頭重地，上港集團歷史上就在北外灘多有豐富的土地儲備，成為該區域的“地主”。

　　其中規劃用地面積超過14萬平方米的匯山地塊就是上港集團與方興地產於北外灘核心區聯手開發的大型商務綜合體。海門路55號地塊緊臨匯山西地塊，與匯山地塊連接成片，進一步鞏固了上港集團與方興地產在北外灘的地主之位。2004年，方興地產大股東中化集團與上港集團就各以50%股權的出資成立上海銀匯公司，取得了匯山西地塊土地使用權。2007年2月，上港集團與方興地產再次以各50%股權的比例合作成立匯港房地產公司，以14.65億元價格競得占地逾3.5萬平方米的匯山東塊，樓板價13962元/平方米。2008年2月，匯港房地產再次以11.233億元的底價摘得了匯山中塊，樓板價為15000元/平方米。

　　“受到近期房地產市場降溫影響，部分物業的價格或達到高點，是拋售的一個比較好的時機。從實際情況來講，北外灘承擔航運中心功能以及整個虹口更新和復興的概念，本質上來講，優質地段後續的升值空間還是存在的。對於上港集團來講，應該是考慮到了項目增值，上港集團本身並不是一個傳統的地產開發商，轉讓後有助於公司集中主營業務。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進《證券日報》記者評價道。

　關於取消商品房預售制的風聲曾讓業界顫抖不已，相關討論還未塵埃落定。近日，全國首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府已亮相深圳。

　　而位於珠江口另一邊的中山市，在不到1個月時間裡已準備出讓10幅現房出售地塊，總起拍價超過48億元。

　　始於上世紀90年代末轟轟烈烈“房改”潮中的預售制，是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一，其廢立與否的爭論，又一石激起千層浪。

　　金茂項目預計明年入市

　　2016年6月2日，深圳龍華出讓當年的第一塊商住用地（A816-0060地塊），這也是深圳首宗商品房現售試點地塊，一經上市即引起市場關注。按照要求，該地塊上建設的商業、住宅等建築物不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現房形式對外銷售。

　　彼時，中國電建集團和金茂聯合以82.9億元的高價拿下，樓面價高達56781元/平方米，達到了當時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發和平里等的掛牌均價，一舉成為龍華最貴的地塊。當時，有業內人士預測，至少要賣到8.5萬~9萬元/平方米才能賺錢。

　　近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，該項目已進入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進入外牆裝修階段；底層商業和幼稚園基本建成，目前尚未拆掉綠網。

　　記者瞭解到，目前專案周邊二手房在售房源不少，大多是2010~2016年間落成的次新盤，單價區間在5.6萬~7.3萬元/平方米之間，其中2013年龍華高價地塊中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手房成交均價是6.7萬元/平方米。

　　據悉，金茂項目預計2018年年底開放行銷中心，2019年現房入市。這意味著，深圳這座內地最先引進商品房預售制度的城市，在預售制度改革方面也率先邁出一步。

　　現房銷售試點為什麼首選深圳

　　商品房預售制度最早出現在香港，於上世紀80年代末傳入深圳，此後在內地陸續開花，終成今日普遍採用的一種售樓方式。

　　1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上，建立了預售許可制度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。目前，各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，預售製成為國內商品房銷售的主要形式。

　　在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利於加快商品房供應，滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。不過，由於房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現，關於取消商品房預售制的呼聲也越來越高。

　　兩年前，全國首個現房銷售試點項目地塊在深圳拍出時，廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲曾表示，商品房取消預售制代表了一種方向，深圳的現房出售試點是房地產市場走向成熟的標誌，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調整。

　　而深圳為什麼有底氣敢一下子跨越到現房銷售呢？

　　在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，深圳市早已不依賴房地產。按照深圳市GDP來看，現房銷售試點推出的前一年，即2015年，深圳的GDP為17502.99億元，房地產業增加值1627.77億元，而近十年的占比都也沒有超過9.3%。

　　此外，在產業結構上，深圳市四大支柱產業、七大戰略性新興產業中均無房地產，雖然房地產業的增加值比其中的文化產業還高一些，但不如批發和零售業，也不如文化創意產業，更比不上資訊技術產業的增加值。

　　也正是從2016年開始，除了深圳之外，部分城市為抑制持續上漲的地價，對出讓地塊在一定條件下也提出了現房銷售要求。

　　資料顯示，南京市國土局從2016年8月12日起，在住宅、商住地塊的土拍中，如果競價達到最高限價的90%時，地塊所建商品住房必須以現房銷售。該政策一直到今年7月才以“競自持”的競拍方式予以替代，共執行了23個月。

　　杭州則從2017年3月開始要求當拍賣土地“溢價率達到50%，必須現房銷售”，不過4個月後該政策即取消。

　　此前廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，從過去歷史看，預售制度的確問題非常多。當下房地產市場各種品質問題，交付問題，基本都與預售制度有關係。

　　另一方面，在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展的最重要基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，“貨不對板”“虛假宣傳”“品質瑕疵”等問題屢見不鮮。

　　取消預售制影響幾何？

　　房地產是資金密集型行業，持續健康的現金流對房企而言至關重要。今年以來，幾乎所有的房企都感受到融資管道的步步收緊，“缺錢”已成為2018年房地產的關鍵字之一。

　　著名經濟學家宋清輝對《每日經濟新聞》記者表示，在房地產市場已基本進入存量時代的背景下，短期內全面取消預售制度的可能性不大。假若“取消商品房預售制度”真的實施，對於房企的影響是致命的，預計三成以上房企的資金來源恐受到影響。

　　“房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高周轉和高負債的企業。從對股市的影響看，房地產股全線下調體現了資本市場對政策調控繼續收緊的擔憂。”中原地產首席分析師張大偉認為，雖然全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩週期內。

　　“取消預售制度或是大勢所趨。”歐陽捷認為，但若政策出臺並且實行一刀切的話，會嚴重影響到企業的現金流，大幅延緩專案建設進度，企業大量減少拿地，在融資不暢的背景下，很多房企會出現資金不濟、工程爛尾；如果是循序漸進、新老劃斷，對於大型房企影響不會很大，企業可以調整拿地節奏，組織好施工、銷售管理，把控好現金流。

　　10月11日，第一太平戴維斯發布“2018年第三季度上海市場回顧”。報告顯示，三季度，上海新建商品住宅新增供應累計約306萬平方米，環比回升116.4%，同比上 漲281.0%。一手商品住宅成交量共計約230萬平方米，環比上漲58.6%，同比亦上漲38.7%。一手商品住宅成交均價達到每平方米人民幣5.46萬元，環比上漲9.6%，同比上漲17.0%。

　　“可以説第三季度一手房市場量價齊升。”第一太平戴維斯住宅銷售部高級董事唐華表示。

　　報告還顯示，一手高端公寓市場本季度迎來19.4萬平方米的新增供應。其中，靜安府和陸家嘴壹號院的加推為上海高端公寓市場帶來了約400套的供應；此外隨著金融街融府、九龍倉靜安壹號和首創天閱濱江的密集入市推升了上海高端公寓的市場供應。一手高端公寓成交量共計約31.2萬平方米，環比上漲113.9%。一手高端公寓價格較上季度趨勢有所反彈，價格指數環比上漲6.5%, 達到每平方米人民幣10.03萬元。

　　對于後市，第一太平戴維斯認為，市場供應方面，預計今年末在開發商衝擊年度業績以及市場預期逐漸轉變的共同作用下，住宅銷售市場的新增供應量應該會延續本季度的增長趨勢。同時，市場預期的轉變將加大持觀望態度買家的比例，成交量的增速可能會因此放緩。

　　價格方面，受持續不斷的限價調控及供應量增加影響，預計四季度一手房價格將逐漸趨穩，同時市場預期的轉變也將影響二手房價格逐漸進入調整態勢。

　　需求端來看，隨著持觀望態度的買家增加，加之供應放量，市場逐漸從賣家市場轉為買家市場，交易周期拉長，購房者將有更多時間考慮地段和品質。

　　近日，多家上市房企發布了9月銷售數據，整體來看，上市房企9月份銷售較此前兩月有所回溫，但增速不及上年同期。中國證券報記者統計，截至10月14日，公布9月份銷售數據的30家滬深及港股上市房企，當月共計實現銷售額4401億元，同比增長37%。上述房企前9月共計實現銷售額3.5萬億元，同比增長38.7%。中原地產首席分析師張大偉認為，從當下銷售數據看，2018年標桿房企銷售規模預計將刷新歷史記錄，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。

　　龍頭增速放緩

　　由于調控仍處高壓，今年“金九”成色明顯不足。中金公司數據顯示，9月60個城市新房銷售面積環比僅增長1%，顯著低于歷史同期環比平均增速；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。10個重點城市推盤量同比增長68%，延續下半年強勁勢頭，然而去化率大幅下滑至72%，是導致銷售偏弱的主要原因。

　　龍頭房企盡管銷售增速強于平均水平，但仍有所放緩。

　　恆大、萬科和碧桂園前9月銷售金額均超過了4000億元。其中恆大9月集中發力實現銷售金額630.1億元，同比增長42.07%；合約銷售均價為每平方米人民幣1.05萬元。這使得公司前9月累計實現銷售金額約達人民幣4480.9億元，同比增長22%。

　　而萬科和碧桂園前9月分別實現銷售金額4315.5億元和4155.8億元，同比分別增長8.90%和38.36%。兩家公司9月表現較為平淡，單月銷售額同比均出現明顯下滑。萬科9月份實現銷售面積302.5萬平方米，同比上升10.85%；實現銷售金額434.2億元，同比減少6.26%。碧桂園9月實現銷售367.4億元，這一數字較2017年同期475億元的銷售金額同比下滑明顯。

　　這或許與兩家企業戰略調整有關，這兩家企業均提出要放慢節奏，聚焦利潤。萬科董事長鬱亮此前表示，房地産行業真正的轉折點已來，樓市的需求急劇消失，開發商面臨去化壓力。碧桂園總裁莫斌則表示，全年結算面積從原先目標4100萬平方米調整至3700萬平方米，但是毛利率的預期不會變。

中小房企分化

　　中小房企業績表現則較為分化。融創中國9月單月實現新增預訂銷售額547.3億元，創下全年月度新高，前9月實現銷售金額3219.8億元，同比增長55%。除了前述四家房企外，還有世茂地産、招商蛇口、旭輝地産、金地集團、中南建設、龍湖集團以及綠城前9月銷售金額突破1000億元。

　　其他9月銷售較好的房企還包括禹洲集團和遠洋集團，這兩家公司9月份銷售額環比增速都超過了100%，其中禹洲集團以單月65.61億元的銷售額創下全年月度新高，遠洋集團單月銷售135.1億元，這是遠洋集團本年度第二個銷售過百億的月份。

　　不過也有一些房企表現不佳，尤其是小型房企，這些房企受制于項目儲備和推盤速度，項目去化放緩導致業績增速下降，其中景瑞地産、寶龍地産、花樣年、陽光100等9月銷售額環比增速均呈負增長，跌幅超過10%。

　　土地儲備方面，中原地産數據顯示，大多數房企前9月仍在積極拿地，第一梯隊除萬科外整體較為穩健，第二梯隊房企拿地力度較大。

　　不過單月數據顯示，大多數9月份拿地進度明顯放緩，中原地産研究院數據顯示，碧桂園2018年7月單月權益拿地金額接近100億元，拿地面積為190.9萬平方米。9月權益拿地金額僅為15.91億元，權益拿地面積下降為34.15萬平方米，不到7月單月水平的2成。萬科9月份拿地仍非常積極，9月萬科拿地17塊，權益拿地金額達到94.18億元，權益拿地面積達到273.8萬平方米，目前位列第二。不過9月的權益拿地金額已經較7月份、8月份大幅下降。張大偉認為,在調控持續加碼的趨勢下，市場集中度進一步攀升，做大依然是當下房企的主流選擇，這意味著房企拼規模的趨勢在加劇。

10月或以價換量

　　張大偉表示，隨著房地産調控的深入，房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業績都開始出現了逐漸放緩的跡象。後續市場很可能出現加速調整的可能性。

　　數據上看，個別房企出現了銷售均價下降的情況。中駿9月份的銷售均價為1.05萬元/平方米，8月份這一數據為1.5萬元/平方米，環比下降近三成。建業在9月的銷售均價同比下降7.5%。龍光地産的銷售均價也出現下滑。

　　華創證券認為，目前主流房企多為高周轉策略，弱市下均多採取重去化輕利潤率的以價換量策略；但華創證券同時認為，去年同期基于打壓政策密集推出，9-10月仍屬成交低基數月，預計10月銷售同比壓力仍不大。

　　中金公司認為，目前，核心區域房價仍然堅挺。部分樓盤降價原因一方面來自樓市持續高壓政策下購房人觀望情緒加深，另一方面因開發商推盤放量後促銷力度提升。未來此類區域房價仍有可能延續疲弱走勢。中金公司同時預計10月銷售同比增速大概率將伴隨推盤量的進一步提升和基數下行較9月出現上修，預計全國商品房銷售面積10月將同比增長8%，預計將高于9月。

3房戶劈兩成 未補價558萬轉售

《施政報告》宣布加大力度增加公營房屋供應，加上「出售居者有其屋計劃單位2018」（下稱新居屋）減價重推，未補地價二手資助房屋市道大受打擊，過去周末（13日及14日）市場湧現多宗二手居屋新低價成交，其中素有「千萬居屋王」之稱的旺角居屋富榮花園，一個3房單位以未補地價558萬元易手，呎價9426元，呎價創該屋苑未補地價單位的約一年半新低。天水圍居屋天頌苑一個中層戶則以未補地價210萬元沽出，造價回到2016年10月水平。

富誠地產助理分行經理潘祖兒表示，富榮花園12座低層B室，實用面積592方呎，原業主以未補地價700萬元放盤，先後兩次減價，累計劈價20.3%，終以558萬元售出，僅略高於2016年9月一個同面積單位的成交價550萬元，成為該屋苑同類單位逾兩年造價新低；成交呎價9426元，則是為該屋苑去年4月至今，約一年半以來的呎價低位。

土地註冊處資料顯示，該單位原由一名梁姓人士於1998年以197.21萬元買入，其離世後，單位2013年改由另一名姓梁的人士持有。惟新業主於2013年至2015年，最少三度把該單位向銀行和財務公司押借，合共涉及逾520萬元，部分貸款已償還。

天頌苑呎價穿5000元

另外，祥益地產高級區域經理黃肇雯指出，天頌苑M座中層15室，實用面積429方呎，原業主4月以280萬元放售，前後減價8次累劈70萬元（25%），終以未補地價210萬元成交，成交價屬於2016年10月後近兩年最平，呎價4895元，則是去年11月以來該屋苑的成交呎價首次跌穿5000元水平。該單位原由一名黃姓人士於2000年9月以未補地價約50.5萬元購入，2016年淪為遺產貨，轉為由兩名同為黃姓人士持有，該單位約18年間賬面升值約159.5萬元（約3.2倍）。

不過，個別屋苑逆市破頂。利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添稱，青衣綠悠雅苑2座低層F單位3房戶，實用面積696方呎，新近以未補地價803萬元易手，造價首次升破800萬元，創該屋苑綠表成交價新高，呎價11537元。

綠悠雅苑首越「八球」綠表新高

原業主2013年以未補地價457萬元買入該單位，持貨約5年，賬面獲利346萬元或75.7%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，現時整體樓市向下，細價樓市場跌幅尤其顯著，加上新居屋正進行收表，種種因素對近期未補地價資助房屋市場打擊甚大，預計短期內未補地價市場樓價跌幅有機會高於大市。不過，布少明指出，今期新居屋於下月抽籤後，部分揀樓無望的向隅客有可能回流居二市場覓盤，為樓價表現帶來支持。

零售市道好轉，核心區舖租又明顯回落，但市場對面積5000方呎或以上的大舖需求仍弱，業主唯有間細舖位才見承接。銅鑼灣波斯富街一個原由卓悅（00653）租用的地下連地庫複式舖位，間細後剛獲內地金行老鳳祥及快餐店麥當勞承租，月租合共65萬元，較舊租下跌近四成。

逾5000呎巨舖難覓用家

卓悅原租用波斯富街24至30號寶漢大廈地下C舖連地庫，地下建築面積1250方呎，地庫建築面積3830方呎，共5080方呎，享波斯富街及駱克道單邊優勢，故於2012年首度承租時，月租高達103萬元，3年前再加至108萬元，呎租約213元。惟卓悅因早前租用駱克道535至537號地舖，所以不再續租。

由於上址面積逾5000方呎，加上主要位於地庫，業主唯有將舖位分間放租。據了解，地下C舖率先租出，建築面積約800方呎，以每月35萬元獲老鳳祥承租，呎租約438元。

至於地下入口連地庫共約4280方呎，亦剛獲預租。消息指出，新租戶為麥當勞，因區內銅鑼灣廣場2期的分店早前結業，須在附近另覓店址，故以月租30萬元承租，呎租約70元。雖然舖位已分間出租，但合計的租金仍較舊租錄得跌幅，最新月租合共65萬元，較卓悅的月租減少43萬元，跌幅39.8%。

同區亦有舖位須分間才能租出，原由譽一鐘錶向4名不同業主承租的波斯富街96至106號寶明大廈地下A至F共6個相連舖位，建築面積共約5000方呎，月租180萬元，呎租360元，即平均每個舖位月租30萬元；該分店已於去年結業。

由於市場難覓得租戶吸納巨舖，故上址多名業主亦放棄把舖位合併出租的想法，決定還原為6個獨立舖位招租。據了解，經放租近一年後，現時A、C及E至F共4個舖位已租予3個租客，商戶包括食肆和地產代理行，目前尚有兩個舖位待租。

其中地下A舖新近獲飲食業租客預租，該舖建築面積約800方呎，早前一直以每月20萬元放租，最終以約18萬元成交，呎租225元，相對舊租30萬元下跌12萬元，跌幅40%。

多盤紛減價 鰂魚涌康景累減逾百萬沽

施政報告公布後首個周六、日，二手交投持續淡靜，10大屋苑過去兩天僅錄4宗買賣，繼續低位橫行。多個屋苑錄減價成交，鰂魚涌康景花園累減逾百萬元。

中原統計10大屋苑過去兩天錄得4宗買賣，按周無升跌，零成交屋苑涉及6個；美聯物業則錄1宗買賣，較對上一周兩宗，按周跌5成；利嘉閣有3宗，較上周2宗增加1宗，而香港置業則僅錄得1宗買賣，比上周3宗，減逾6成（按：4大代理統計10大屋苑有別）。

樓市負面因素增，個別小業主止賺離場。中原地產康怡康安街分行首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康景花園E座低層5室，實用面積561平方呎，戶主9月開價880萬元，同月底減至848萬元，本月初進一步調整叫價，最終僅以778萬元沽出，累積減價102萬元，減幅12%，呎價13,868元，上述成交重返去年中水平，不過由於戶主於2012年初以455萬元買入，因此帳面仍錄得323萬元利潤。

一手續主導 代理料二手受壓

至於荔枝角的美孚新邨6期蘭秀道34號中層B室，實用面積約1,083平方呎，屬「南、北通」，原業主早於大半年前，見樓市旺開價1,700萬元放售單位，當時堅持零議價，不過隨着市況開始不明朗，終願意減價65萬元，獲同區換樓客以1,635萬元購入，實用呎價約15,097元。

另外，美聯物業映灣園分行（2）營業經理陳贊強指，映灣園3座中層H室，實用面積956平方呎，成交價896萬元，呎價低見9,372元，比上月初，屋苑2座中層H室，以950萬元賣出，造價1個月低近6%，屬同類H室大戶今年新低價。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，現時願意大幅減價的業主仍屬少數，買家預期樓價會有更大跌幅，認為「遲買會平」，現階段不急於入市，加上新盤群推，搶去不少客源，導致二手市況持續膠着。

而美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，普遍客戶憧憬樓價將出現明顯調整，觀望氣氛濃厚。他預期，發展商仍積極推盤應市，相信將繼續以貼市價推盤吸客，力吸市場購買力，二手交投難免持續受壓，預期本月一手續主導大市。

資助房屋逆市破頂，首個「置安心計劃」青衣綠悠雅苑，綠表價首次突破800萬元，創青衣綠表成交價新高。

市場消息透露，綠悠雅苑2座低層F室，實用面積696平方呎，屬3房一套間隔，日前以803萬元易手，該售價屬未補地價，呎價11,537元，創屋苑及青衣區綠表成交價新高。

原業主於2013年以457萬元（未補地價）購入單位，去年底以綠表價850萬元放盤，較最終成交價相差5.5%，帳面仍獲利346萬元。青衣站分行營業經理梁文楓表示，屋苑今年共錄7宗成交，是次成交較7月份呎價上升近9.6%。

荃景花園套3房 高見833萬

另外，美聯物業荃景圍分行首席營業經理鍾家豪稱，荃景花園11座中層D室，實用面積577平方呎，屬屋苑少有的套3房戶放賣盤，原先開價838萬元。由於新買家屬同屋苑的兩房戶業主，心儀屋苑套3房戶，擔心單位短時間會被其他買家「截糊」購入，因此在單位放盤10天，即以833萬元購入，呎價14,437元，創屋苑成新高價。

同時亦較8月份時，當時以815萬元易手的12座高層D室，單位兩個月再破頂，樓價再升18萬元，高2%，由於新買家現居住的單位尚未沽出，因此購入的11座3房戶，需要付15%的從價印花稅。

　　觀望氣氛揮之不去，綜合市場消息指，二手市場於過去周末交投持續萎縮，各大屋苑僅錄零星成交，其中東涌映灣園3房戶呎售9372元，創屋苑同類單位半年來呎價新低；此外，鰂魚涌康景花園中層單位以778萬易手，較市價低約8%。

　　中原首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康景花園E座中層05室，面積561方呎，3房間隔，早前以880萬放售，近期減至778萬沽出，呎價約13868元，低市價約8%。

　　美聯營業經理陳贊強指，東涌映灣園1期3座低層H室，面積956方呎，3房間隔，早前以950萬放售，及後減至896萬獲承接，呎價9372元，創屋苑同類呎價半年以來新低。

　　綜合市場消息指出，沙田第一城38座中層G室，304方呎2房戶，以546.8萬成交，呎價約17986元，屬市價。