海砂屋會使建物混凝土龜裂、鋼筋鏽蝕，嚴重影響居住安全，然而高雄市鼓山區知名海砂屋「仁愛河濱商城」，地下室樑柱破裂、10座樓梯毀損到僅存2座可用，樓上住家陽台也整片崩落、多戶牆柱龜裂、天花板掉落大片水泥，結構技師判斷若發生4級以上地震恐有崩塌危機，但居民卻因期待「1坪換1坪」而都更失敗，現仍冒死住在危樓中。

高雄市鼓山區「仁愛河濱商城」屋齡37年，為240戶的公寓社區，河邊里里長曾茂信指出，該區因近愛河，地下水含鹽比例很高，當初該批建物可能興建時混用海水導致海砂屋，20多年前地下室陸續發生天花板水泥掉落、樑柱斷裂，目前通往地下室近10座樓梯多數已毀損，只剩2座可以使用。

地下室10梯僅2梯可用
所謂海砂屋，是因混凝土中含有過量氯離子，如使用未經處理之海砂，氯離子含量便相當高，再加上混凝土品質不良、施工不當而使鋼筋腐蝕，導致混凝土龜裂，嚴重時更損害房屋結構體，影響住戶居住安全。
《蘋果》實際勘查約700坪的地下室，已沒水沒電，現場柱子嚴重毀損、大片鋼筋裸露。地上的5樓公寓處處可見外牆磁磚剝落、鋼筋外露鏽蝕，最嚴重的1戶還出現整個陽台掉落。土木與結構技師梁俊雄指出，該社區已屬危樓，目前結構約只能承受4級以內地震，隨時有結構安全疑慮。

住戶賴宗保表示，「我們現在跟老天爺搶時間，過一天算一天，自己也不敢進去住，很擔心一旦發生地震就會崩塌，很多住這裡的鄰居都是無奈，希望快點透過都更解決，不然隨時有生命危險。」也因害怕房屋崩塌，有住戶在1樓與頂樓增設鋼柱支撐，也有住戶在住家外牆增設防護欄杆，避免磁磚掉落時砸傷路人
其實該社區6年前有機會進行都更，卻因住戶期待1坪換1坪，和建商談不攏而破局。高雄市都市更新學會理事長林資雄表示，這是他見過最嚴重的社區，目前狀況根本不能住人，「但這裡土地使用分區是住3用地，容積率才240%，要1坪換1坪不可能，住戶須貼點錢才能都更。」

240戶入住率竟逾9成
但要住戶貼錢就是最大問題，住戶許太太指出，「住這邊的很多都很窮，很多人說這裡是高雄貧民窟，要搬出去也沒那麼簡單。」仍希望即便貼點錢也要都更，重點是住的安全。曾茂信透露，該社區空屋很少，240戶入住率逾9成，「因租金相對便宜，3房2廳租金僅6000~7000元，跟外面動不動上萬元相比有很大落差。」
因租金低廉而住進許多經濟弱勢住戶的「仁愛河濱商城」，被認為是高雄貧民窟，但距該社區450公尺外，卻為目前高雄建商積極購地的中都重劃區，1公里外更是指標美術館豪宅聚落，對市容而言可說是天差地遠。從房價來看，實價揭露該社區多數成交總價150~300萬元，甚至有5樓戶僅100萬元；而中都重劃區大樓單價則已站上2字頭，美術館特區大樓最高開價單坪80萬元，成交價多數站上3字頭。

「帝寶」鄰居竟是海砂屋，位於北市大安區仁愛路三段的「御林園」大樓，2011年就已因海砂屋被市府列管，如今卻仍有15戶續住，不願搬離。尤其該大樓地段精華，1樓店面更以月租25萬元租給知名小吃店，礙於現行法令對住戶無強制力，建管處雖將祭出斷水電鐵腕，但對於罰不怕的住戶卻完全沒轍。

51戶僅35戶願改建
不願搬離的住戶郭爺爺現年85歲，因大樓鄰近仁愛醫院和台大醫院，方便就醫，而且家中目前都沒有發生混凝土剝落的情形，因此希望繼續住下去。郭爺爺強調，1986年「御林園」剛落成，他就買下1戶搬進來，一住就是32年，期間經歷921地震還有多次大地震，大樓都沒有倒，所以根本沒有必要搬離。

但陳姮君指出，大樓其他住戶的室內空間，結構受損已非常嚴重，有的混凝土散落一地，有的鋼筋裸露，尤其大樓地下室結構惡化最嚴重，若不趕快改建，難保不會發生嚴重公安意外。

陳姮君說，郭爺爺的房子為其兒子名下，而他兒子也已簽署改建同意書，但目前大樓總共51戶當中，只有35戶同意改建、9戶無表示、7戶反對都更，距離100%住戶同意的都更門檻，還是很遙遠。陳姮君認為，如果政府無法強制搬離住戶，都更改建等於遙遙無期。

出租低罰不痛不癢
另外1樓店面長期以月租25萬元租給知名餡餅粥，陳姮君痛批，市府雖依法開罰，但營業場所每2個月罰款額度僅6萬元，對業者和房東根本不痛不癢，加上房東還向都更建商大開口，要求租金乘以20年補償金，相當於6000多萬元，成了改建最大障礙。

台北市都發局建管處副總工程司洪德豪表示，目前依照海砂屋裁罰基準，住宅只能連續處罰，不能斷水電，但營業用場所已在7月完成修法，可以強制執行斷水電，因此建管處已對餡餅粥店面發出公文，限期1個月停止使用，否則最快在11月下旬就會斷水電。

洪德豪表示，目前全台北市列管的海砂屋總共有56件、2640戶，必須拆除重建共47件、2273戶，在這之中，已被罰鍰處分，卻尚未停止使用的住戶，總共有555戶，包含「御林園」大樓的15戶。建管處也會持續宣導，希望住戶早點凝聚共識，促成危樓都更改建。

國內殯葬業龍頭龍巖委託信義全球資產銷售2大型不動產，其中位於敦北南京商圈的「台北金融中心大樓」底價18.2億元，昨新光人壽以20億735萬元得標。另一案「太平洋商業大樓」，由於多組投資人提出附條件意向，日前撤標變更為議價銷售，近期內展開協商，預估成交總價14.5~15億元。龍巖表示，處分後所回收資金，將做為國內及大陸本業發展，包含墓園及禮儀會館興建之用。

溢價率約為10.29%
「台北金融中心大樓」位於台北小巨蛋對面，屬敦北南京商圈，前身是多家金融機構擁有之都更重建案，為稀有可拆分產權出售的頂級純辦。此次標售面積共1475.39坪，內含33個平面車位。信義全球資產投資部資深協理歐人彰表示，該案底價18.2億元，標售期間10餘組客戶積極評估，共吸引4封標單參與競標，包含新光人壽、中國人壽、台灣人壽、臺銀人壽，激烈競價下，各封出價投標金額相當接近，最後由新光人壽得標，標脫金額約20億735萬元，成交租金報酬率逼近2.345%，溢價率約10.29%。以停車位1個300萬元估計，標準層每坪成交單價約128.9萬元，買氣熱絡。

太平洋大樓改議價
至於另一案「太平洋商業大樓」，位屬忠孝SOGO商圈的傳統精華地段，區段內空置率極低，收益或自用均宜，吸引金融機構外之置產型投資人入主，本次標售面積1490.13坪，內含16個平面車位，原標售底價為14.2億元，由於多組投資人表達買進意願，日前撤標變更為議價銷售，將於近期展開協商坪，預估成交總價14.5~15億元。
龍巖表示，處分後所回收資金，將做為國內及大陸本業發展，包含墓園及禮儀會館興建之用。而目前擁有不動產眾多，除已公告出售之資產外，尚有敦化北路S Hotel、台北車站大亞大樓部分樓層，南港車站土地，信義犁和段土地等，是否出售尚待董事會討論決議。

台北市信義計畫區「最貴籃球場」（前身為最貴菜園）151.85坪法拍土地二拍流標僅過一週，便立即公告第三拍，總底價10.88億元、每坪底價約716.47萬元，較一拍底價打64折，接近目前土地行情，預計28日執行第三次拍賣。不過，該土地「禁止處分」難以塗銷，可能增加流標機率。

底價較一拍打64折 卡在禁止處分難塗銷
法拍業者表示，這次三拍筆錄內容增加拍定後執行法院應函請各扣押機關塗銷「禁止處分」，甚至舉出樂陞前董座許金龍在天母高價住宅拍賣案例，當時債權人上海商銀在拍賣前函請扣押單位先行塗銷「禁止處分」，最終卻遭到駁回，導致後續拍賣未拍出；若循此案例，D1拍定後要塗銷「禁止處分」的機率應該不會太大。

寬頻房訊指出，該法拍案坐落北市最燙金的地段，甚至底價已與目前土地行情接近，但因鄧文聰事件導致該土地被高等法院、檢察署等多個單位扣押，因而遭到「禁止處分」；加上土地須整合至3000平方公尺（約907.5坪）才能開發，因此，除了最大整合者富邦建設之外，幾乎不會有業者感到興趣。

內政部昨發布今年第2季住宅價格指數，全國、新北市、桃園市、台中市及高雄市指數均較上季微幅下跌，下修0.04至1.13不等；台北市及台南市則較上季微幅增加，分別增加約0.55及0.9。

內政部說明，住宅價格指數為衡量住宅市場價格變動的參考指標，因住宅交易特徵已改變，參考消費者物價指數及民間版的國泰房地產指數基期，因此本次將基期從2013年全年，改為以2016年全年為基期100。

交易量仍維持盤整
第2季全國住宅價格指數為100.08，較上季下跌0.54。六都中，台北市指數100.01，較上季上漲約0.55；新北市101.28、下跌0.2；桃園市102.38、下跌0.04；台中市101.89、下跌1.13；台南市100.53、上漲0.9；高雄市99.64、下跌1.09。

內政部表示，觀察2018年第2季住宅價格指數變動，全國指數呈現小幅下跌，六都的住宅價格指數則以台北市及台南市小幅上漲，其餘四都小幅下跌，其中桃園市及高雄市分別連續3季及連續4季下跌，值得注意。不過，各都會區漲跌的幅度都相當小，且房屋交易量並未快速增加，仍維持盤整築底的格局，後續住宅價格趨勢仍待持續觀察。

台中花博主要展場之一的豐原區，近幾年住宅開發熱度不輸台中市區，吸引包括富宇、寶佳等建商搶推案。國聚建設也看好豐原房市，今年3月不惜砸下近20億元重金、買進「綠油精」製造商-新萬仁製藥豐原總部廣達7,418坪土地，未來將分三期推案，總銷估達百億元，將成為豐原區最大型的造鎮案，第一期預計明年農曆春節前後進場。

1947年創立、至今擁有71年歷史的新萬仁製藥廠，總部就位於豐原區文賢街，面對廣達18公頃的葫蘆墩河濱公園，該集團多年前就已計畫遷廠到后里，透過仲介業者出售「起家厝」總部的土地。

根據實價登錄顯示，今年3月，豐原區出現一筆總金額10.26億元的土地成交案，面積達3800.8坪，換算起來，每坪單價約27萬元，也是豐原地區近10年來最大筆的土地成交案。國聚建設表示，確實已購入新萬仁豐原總部土地。

新萬仁是台灣歷史悠久的老牌藥廠，旗下知名藥品包括「金十字胃腸藥」系列、「綠油精」、「康得咳嗽膠囊」，甚至是「叮寧防蚊乳液」，幾乎都是家庭常備用藥。據悉，新萬仁這次出售「起家厝」，主要是豐原舊廠位處住宅區、擴廠不易，因此，新萬仁斥資在后里區購進合法工業用地，總面積達5,000坪，目前已開工動土。

國聚建設表示，已購入新萬仁豐原廠7,418坪土地，由於新萬仁后里新廠還在興建，加上地主的家族也還住在裡面，因此，國聚目前已先取得其中的3,800坪土地，將分成兩期推案，剩下的3,600餘坪土地，待土地取得後，未來將規劃為第三期用地。其中，第一期基地面積約2,474坪，將推出2至3房的首購宅，坪數與售價未定，但「每坪成交單價一定是2字頭！」

新萬仁藥廠總部屬於葫蘆墩河濱生活圈，是早期豐原別墅高指名區段。國聚表示，要同時購入基地面積如此大的市區土地並不容易，未來分成三期陸續推案。由於基地位於台中花博豐原展區附近，自從廣告看板近日掛上去之後，遊客人來人往，已接獲不少詢問電話。

創立僅11年的國聚建設，可說是台中建築業界的新兵，但每個案子都能快速完銷，關鍵就在於擅長購地，專挑公園綠地旁、近學區、生活機能佳的精華地。國聚在台中已推出13個建案，最新建案是中科附近的「國聚之悅」預售案，以及單元2的「國聚花園御所」新成屋。

實價揭露北市中正區指標豪宅「皇翔紫鼎」13樓兩戶同時交易，推測為同一買家，合計總價約1.43億元，每坪約89.4萬，和2016年的最高單價8樓的126.3萬，價修29.2%，將近三成。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，皇翔紫鼎先前預售成交行情多在120萬元上下，房市反轉後，大坪數買氣下滑，加上該案門牌在巷弄中，難以滿足高資產族對於高價住宅的期待，交屋至今兩年僅揭露24筆交易。

今年交易共七筆交易，總價都跌出8,000萬的豪宅門檻，且有五筆單價都落在8字頭，顯示「讓利」還是吸引買家唯一方法。

張旭嵐表示，不少企業主會趁這波價格修正為子女做置產規劃，一次買下兩戶，除了家族自住就近照顧，同時也好向建商議價，因此有機會用較低的價格買下條件更好的高樓層戶別。

皇翔紫鼎樓高25層，位於博愛特區，主打住宅低密度開發，治安好，優質學區，因有上市櫃建商背景，備受市場關注，因為屬中正區，因此交易價格略勝同路段的萬華區豪宅，一度成為中華路上的最貴豪宅。

縣市長選舉藍綠打得難分難解，勝負難測。吉家網不動產董事長李同榮表示，不管最後藍綠誰贏誰輸，預料房市交易量都會劇增，尢其是大台北地區的交易量至少爆增一到二成以上。

李同榮表示，主要是執政黨這次選得這麼辛苦，最後無論勝敗，一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待，綠營如果敗選，為了接下來總統大選，一定會在經濟議題釋出有利多政策，如果勝選，更會全力拚經濟。

另外房市技術面上緩跌已近四年，低總價已跌無可跌，選前本就會積壓剛性觀望買盤，選後不確定因素消失，大台北累積自住與換屋買盤都會在選後大舉進場，再加上傳統旺季，交易量一定會大增，但價格不會有太大波動。

李同榮預料九合一選後，房市將有六大走勢：

一、交易量劇增，大台北地區表現突出：選後一季至農曆年前，全台房市共同現象就是交易量大増，尤其大台北地區的交易量至少爆增一成以上，預期台北市交易量將有二成的成長。

二、價格維持平穩，低總價蛋黃區小漲：台北市低總價地區早於去年第4季止跌回穩，包括大安丶中山區低總價產品都有小幅度的漲幅，新北市板橋丶中永和丶新店等區低總價產品也都相對率先止跌。

三、剛性需求之自住買盤將大擧進場：緩跌四年來累積觀望自住買盤大台北地區超過7萬戶，除今年已逐漸進場外，明年應會湧入更多自住買盤。

四、換屋買盤逐步進場，有助消化餘屋：換屋需求往往在市場確認止跌時，才會正式進場，新屋往往也是換屋需求者的優先選擇，因此只要讓利的餘屋就有換屋者接手。

五、六都交易活絡，全台房市止跌確立：藉由台北丶新北丶台南交易量的大幅提升，餘屋量體頗大的桃園丶台中丶高雄的市場也會被帶動，全台房價將於2018年底前全面止跌。

六、建商趁機大擧推案，拉長房價盤整期：建商一方面拋售餘屋落袋為安，另一方面在不看壞後市的信心推動下，一邊獵地、一邊趁勢大擧推案，對止跌中房市將有不利影響，也因此會拉長房價的盤整時程。

李同榮表示，大選結局執政黨無論勝敗一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待，高雄綠營選得那麼辛苦，就是人民表達對振興經濟的渴望態度，選後政府應該對經濟議題上有利多政策，對止跌中房市也具有正面的影響。

真的不是眼花看錯，位在台中一中商圈鬧區旁的房子，總價只要88萬元！近日有民眾在591房屋交易網站上發現台中屋主委託出售，有一筆中古屋的刊登資料，價格出奇的低，進而引發大家討論。

不過仔細一看才發現，刊登物件標題寫著「一中最便宜淒美愛情（事故屋）」，這才讓人恍然大悟原來這棟是凶宅。該物件為1房1廳1衛1陽台的格局，權狀坪數6.96坪，屋齡40年，地點位在整棟8樓中的6樓。

刊登內容道出曾發生在這棟房子裡的二段愛情故事，一開始這裡是商業住宅，後來慢慢轉為一般的住家，「但是因為有些人自私的愛，而發生了一些擦槍走火的事件。」

其中一段為一對情侶因為感情受到家長的阻礙，結果服藥自殺殉情，沒想到真的雙雙死亡，「有如現代版的梁山伯與祝英台。」另一段為一個女孩劈腿二男，起初三人行相處得還可以，漸漸地，比較容易吃醋的那個男生開始無法忍受和另一個男生分享女孩。

在無預警的情況下，醋男就殺了那個男生，然後夥同女孩一起把屍體處理乾淨，結果最後竟然才又發現，對方其實早就已經有太太了，而他的太太也是在丈夫被殺死之後才知道他在外頭偷吃。

房仲也寫說，「如果你不介意有二起非自然意外身故，台中最便宜的價格就是這，少少的錢，可以讓您投資理財，或輕鬆擁有一個便宜的家」，房仲還表示，對投資客而言，該物件投資報酬率有7%起跳，是最好的選擇。

桃園市成為全國人口增加最多的縣市，近5年增加了15萬人，房市交易也都有不錯的表現，當地房仲透露，桃園因為積極推動捷運等公共基礎建設，生活機能越來越好，最熱門的屬中壢、南崁、青埔，新房早已離開1字頭，不少年輕人在經濟負擔許可下，選擇2字頭小坪數安居。

根據內政部統計月報，近5年人口增加全國第一的縣市屬桃園市，2014年有205萬多人，到2018年已經有221萬多人，5年來增加了15萬5051人，人口增幅7.5％，另根據桃市府主計處統計，至107年8月，中壢區淨移人口就有2萬多人。

永慶不動產蘆竹南崁店經理陳松皓表示，桃園有不少重劃地，加上捷運綠線動工，許多新房子單價比雙北來得低，生活機能完善下，年輕人都會選擇桃園，其中最熱門地區屬中壢、南崁、以及青埔。

陳松皓說，中壢的海華特區就像台中的七期重劃區，建案多、又有百貨公司，交通部分有捷運藍線A21，詢問度一直都很高；南崁因有捷運綠線G13站，而且三分鐘就能上交流道，只要不塞車，開車族15分鐘就到得了台北，同樣受年輕人喜愛，另外還有許多空少、空姐等航空業族群，因工作地點也都會在南崁買房；青埔有高鐵、捷運，房價有高有低，以高鐵站為中心單價約3至4字頭，越外圍越便宜，甚至還有1200萬以內的透天厝。

陳松皓指出，除了最近很常被討論的捷運之外，目前住在桃園的民眾，大多都仰賴五楊高架，過去還沒蓋好開上路都在塞，但現在真的很少塞車了。

至於最近年輕人的眼光都放在哪？陳松皓表示，年輕族群大多喜歡經國特區、中路藝文特區，瞄準兩房至三房的小坪數，單價大約2字頭，總價最多負擔到1千萬上下，但現在屋齡5年內的房子單價已經過25萬、落在26萬，1字頭還是有，但屋齡約15至25年，地點更外圍，生活機能相對低落。

　　滬深兩市公司三季報如今已發布完畢,海南地區交出的“成績單”則稍顯“尷尬”。《證券日報》記者統計到,今年前三季度,海南31家上市公司合計實現營業收入978.87億元,同比下滑1.67%。其中,收入實現增長的上市公司僅有16家;合計凈利潤為27.43億元,同比下滑幅度高達54.69%。

　　有行業人士在接受《證券日報》記者採訪時表示,今年海南地區上市公司表現整體低迷,與海南省實施的房地産限購等政策有一定關係,而從海南省經濟的整體發展情況來看,海南上市公司整體業績表現很難在短期內出現明顯好轉。

　　約半數公司收入下滑

　　Wind數據顯示,今年前三季度,海南上市公司合計實現營業收入978.87億元,同比下滑1.67%。營業收入排名前三的公司分別是海航控股、海航基礎、中鎢高新,其營業收入分別為523.55億元、59.52億元以及59.32億元。

　　在海南31上市公司中,僅有16家公司前三季度實現營業收入增長。其中,普利制藥營業收入增幅最大,前三季度收入為4.02億元,同比增長102.50%。而海航創新前三季度收入僅為482萬元,同比下滑82%,是同期海南地區收入下滑幅度最大的上市公司。

　　另外,今年前三季度,海南有19家上市公司凈利潤實現增長,凈利潤規模前4名的上市公司分別是海航基礎、海航控股、海南橡膠、羅牛山,其凈利潤分別為12.23億元、7.29億元、4.5億元、3.9億元,上述4家上市公司的合計凈利潤為27.92億元,佔海南轄區凈利潤總規模的比例為101.79%。

　　其中,海南橡膠凈利潤為4.5億元,同比增長31.32倍。不過,海南橡膠的盈利更多依賴于非經常損益,今年前三季度,海南橡膠非經常性損益為10.59億元,其中解除承包關係青苗賠償收益、收入保險賠償收入約8.21億元。同期海南橡膠營業收入為43.49億元,同比下滑50.46%;而扣除非經常性損益後公司虧損為6.08億元。

　　除整體的走勢外,個別“明星企業”的表現也引人關注。海航控股作為海南地區當之無愧的“巨無霸”企業,今年的業績表現難以讓人滿意。公司前三季度收入同比增長15.88%;而凈利潤則同比下滑73.57%,凈資産收益率也僅為1.26%。相比之下,普利制藥、海德股份、海南海藥、洲際油氣、*ST海投等五家公司則表現優異,其主營業務收入、凈利潤兩項指標均實現了20%以上的增長。

　　或受房地産政策調整影響

　　上市公司整體表現低迷,其背後的原因也引起了投資者的關注。而在業內人士看來,海南上市公司今年日子“不好過”,跟海南的整體經濟形勢和房地産政策有密切關係。

　　今年4月22日,海南省委、省政府宣布海南實施全域限購,而海南房地産市場也因此整體“受挫”。海南省統計局發布的數據顯示,今年前三季度,海南省房地産開發投資同比下降15.2%;海南省房屋銷售面積為1138.79萬平方米,同比下降34.6%;海南省房屋銷售額為1677.93億元,同比下降17%。受此影響,海南省今年經濟增速放緩趨勢明顯,前三季度GDP為3546.92億元,同比僅增長5.4%,低于全國平均水平。

　　“海南今年實施了比較嚴格的房地産限購政策,海南這邊很多的上市公司,業績多多少少都會涉及房地産業務。就算不做地産業務,其業務也會跟地産業務有所交集,限購對這些上市公司的業績會産生一定的影響。”一位海南上市公司的內部人士對《證券日報》記者説。

　　數據顯示,多家主業涉及房地産的上市公司,今年業績表現均不甚理想。今年前三季度,羅牛山營業收入、扣非凈利分別下滑17.77%和83.97%,而今年上半年,其房地産業務的收入更是同比下滑86.72%。另外,海航基礎今年前三季度營業收入、扣非凈利分別下滑22.69%和10.61%,而同期海南高速營業收入、扣非凈利則分別下滑14.20%和7.31%。

　　“海南政府降低房地産依賴的決心是比較堅定的,海南經濟的轉型還需要點時間。”上述內部人士認為,海南自貿區政策對上市公司的影響仍然有待觀察,從海南現在經濟發展的角度來看,上市公司整體業績短期內可能不會出現明顯的好轉。

　　目前一線城市的房價已經出現了明顯回調，特別是處于一線城市遠郊、缺乏相關配套的房産，房價下跌明顯。

　　一線城市樓市正在進入下行周期。

　　數據顯示，今年前10 月，北上廣深四個一線城市的住宅供應量明顯增加，而市場需求卻在調控抑制、信貸收緊、預期向下等多重因素影響下持續低迷，觀望情緒濃厚。

　　同時，企業在資金壓力下加快了推盤力度，部分遠郊新房降價促銷的新聞時有傳出。而在市場成交走勢和市場預期互相影響下，二手房市場亦受影響，業主信心松動，議價空間進一步加大。

　　供求關係逆轉

　　一線城市的市場供求關係正在發生逆轉。

　　2017年加大土地供應的一線城市，在2018年開始形成大規模上市。中原地産的一份數據顯示，截至今年10月末，北上廣深四個一線城市在2018年已供應住宅類土地227塊，建設用地面積113.53萬平米，規劃建築面積可達2363.24萬平米，兩個數字均已超過了2016年全年供應。

　　而需求層面，在持續不斷的政策補丁、與市場預期向下的共同作用下，觀望情緒越發濃厚。易居研究院的數據顯示，1-10月份，一線城市新建商品住宅成交面積累計同比下降9%。而10月單月來看，一線城市成交面積環比減少38%。

　　而分城市來看，21世紀經濟報道記者注意到，多家機構的監測數據均顯示，四個一線城市近期的供求狀況均發生了變化。

　　北京方面，中國指數研究院數據顯示，2018年三季度，受限競房項目集中入市影響，北京商品住宅平均月度供應量達103萬平方米，同比增加152%。同時，受資金壓力增加，開發商推盤節奏加快，北京新開盤項目數量較二季度上升63%，較去年同期上升13%。

　　而北京在三季度的月均成交量為47萬平方米，銷供比僅為0.46，市場整體處于供大于求狀態 。這也使得北京商品住宅庫存量持續上升。截至9月底，北京商品住宅（含保障房）庫存量為749萬平方米，較2017年9月底增加16%。

　　上海方面，易居研究院的數據顯示，上海市三季度累計商品住宅供應面積達到241萬平方米，成交面積則只有229萬平方米。這一狀況在10月延續，上海市當月供應面積超過90萬平方米，而成交面積則只有54萬平米。

　　廣州方面，中國指數研究院數據顯示，前三季度全市商品住宅新批預售共67287套，新批可售面積722.84萬平方米，同比增加31.79%；前三季度廣州商品住宅共成交68343套，成交面積732.35萬平方米，與去年同期相比下滑1.57%。

　　易居研究院研究員王瑾釗向21世紀經濟報道記者表示，北京6月份以來新房在不斷增加供應，但10月份新房成交環比卻下降近三成，深圳10月新房供應環比增加近70%，而新房成交下跌近20%，“種種跡象表明，一線城市新房不斷增加供應，而需求卻在不斷萎縮。”

　　同時，由于新房市場供應增加且去化並不理想，以及部分城市的新房開始降價促銷，也在一定程度上影響了一線城市的二手房市場，觀望情緒開始蔓延，成交量大幅下滑，在2018年中有所好轉的二手房市場開始轉而向下。

　　易居研究院的數據顯示，今年10月，北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套，刨除春節異動月份，創下48個月以來的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數分別環比下滑42%和24%，

　　王瑾釗指出，短期內，一線城市的供需錯配可能還會維持一段時間。但中長期來看，相關部門應該會注意這些情況而放緩新房上市的節奏，從而調節市場的供需平衡。


　價格“實質性”下跌？

　　在供需結構持續變化的同時，一線城市的價格同樣開始松動。

　　10月20日，國家統計局發布數據顯示，9月，一線城市新建商品住宅價格保持平穩。北京環比保持不變，上海、深圳下降0.1%和0.2%，而廣州則微漲0.4%。

　　不過，在一線城市佔比更大的二手房市場，北京價格同比下降2.2%，環比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%，環比下降0.2%。深圳、廣州則環比基本持平。

　　同時，也有觀點認為，北京等城市房價已經進入需求下降、預期松動所導致的“實質性”下跌階段。

　　近日，貝殼研究院近期發布報告表示，10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌，該報告稱“在城四區佔比回升的基礎上，北京均價的下跌是實質性松動”。

　　對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示，“實質性回落”是相對于由結構性因素導致的均價下跌而言的。北京二手房9月均價環比下跌2.2%，這在較大程度上由結構性因素造成：受公積金政策調整影響，9月市場上低單價的剛需房源集中成交，而高單價的中心城六區成交佔比環比下降2.4個百分點。

　　許小樂指出，北京10月成交的城區分布恢復到9月之前的水平，均價的下跌受結構性因素影響較小，1.2%的跌幅確是由6月以來市場需求持續低迷，預期松動所導致，這就是需求抑制導致的“實質性下跌”。而其余一線城市市場需求均在調控後受到抑制，上海、深圳和廣州的二手房均價分別在2017年5月、今年7月末和今年三季度以來呈現下跌態勢。

　　同時，多位受訪者均表示，本輪調控無論是力度、空間范圍還是時間范圍都達到了空前的水平，本輪市場情緒的回落持續時間更長，程度也更深，而市場主體的情緒與市場表現將相互反饋和作用，從而導致更長的下行周期。

　　王瑾釗認為，目前一線城市的房價已經出現了明顯回調，特別是處于一線城市郊區、沒有相關配套的房産，房價下跌明顯，未來一段時間可能還會有下跌空間。而處于一線城市核心區的或者是配套完善、交通便利、有學位的稀缺房産，下跌空間仍然有限。

不到兩個月，萬科再度向海航發起了收購。

11月6日晚間，海航基礎（600515.SH）公告稱，公司子公司海航國際旅遊島開發建設(集團)有限公司(以下簡稱“海航國際旅遊島”)擬與北京厚樸蘊德投資管理合夥企業(有限合夥)簽訂《股權轉讓協定》，出售其所持有的廣東興華實業有限公司 (以下簡稱“廣東興華實業”)100%的股權，轉讓價款約10.35億元。

這是海航在廣州市白雲區落地的首個重大投資專案。

交易的受讓方為北京厚樸蘊德投資管理合夥企業（有限合夥），由北京萬科企業有限公司持股99.99%。

廣東興華實業持有的在建物業為中央海航酒店廣場，專案位於廣州機場路33號。

萬科再度出手 10億收購廣州海航中央酒店廣場專案

中央海航酒店廣場

資料顯示，中央海航酒店廣場占地面積約2.3萬平方米，總建築面積約17.7萬平方米，項目包括甲級寫字樓、五星級萬豪酒店、頂層總裁公寓以及2萬平方米配套商業的綜合體項目。

該專案分為兩期建設，一期專案為甲級寫字樓，包括地上35層和地下3層；二期為萬豪酒店和配套商業組成的城市綜合體，包含地上20層和地下4層。

公告顯示，交易標的的一期在建工程及二期土地已於2015年9月抵押給民生銀行深圳分行，以配合操作海航基礎產業集團有限公司為主體的公司委託貸款8億元。截至目前，貸款餘額6.34億元，合同最終結束期為2018年11月19日，上述資產將於本次股權交割前解押。交易標的不涉及訴訟、仲裁事項或查封、凍結等司法措施以及妨礙權屬轉移的其他情況。

值得注意的是，在支付二期款時，萬科還需支付一筆5.47億元的原股東貸款。也就是說，萬科在此次收購中需要支付約15.82億元。

廣東興華實業2017年的全年營業收入為零，淨利潤-28.75萬元；2018年前三季度，公司營業收入為18.92萬元，淨利潤-290.60萬元，總資產為15.31億元，淨資產7.44億元。

海航基礎稱，本次出售廣東興華實業100%的股權有利於實現公司資源的有效整合，優化公司資產結構，推動公司戰略轉型，加快公司基礎設施投資建設業務的發展，有利於提升公司整體的盈利水準。本次交易完成後預計將增加淨利潤2.34億元。

事實上，這並非萬科和海航之間的第一筆交易。

今年7月份，北京萬科從海航基礎手中收購了武漢海航藍海臨空產業園（一期）項目80%股權，轉讓價為3.12億元。

而另一筆交易則因海航股東大會的否決未能順利進行。

9月22日，海航控股（600221.SH）公告，要以12.99億元的價格，將全資子公司北京國晟物業管理有限公司100%的股權轉讓給北京厚樸蘊德投資管理公司。但這筆交易在海航控股10月12日召開的2018年第七次臨時股東上並未通過，反對比例達92.959%。據澎湃新聞（www.thepaper.cn）此前瞭解，交易未能成功的主要原因是海航內部覺得該筆交易的價格和萬科之前商定的過低了。

按照原先的協定內容，若上述交易順利完成，海航將不再持有北京國晟股權，這筆交易將為海航控股帶來約5.57億元的收益。

根據戴德梁行最新發布的《大中華區資本市場快訊》顯示，今年前三季度來自海外投資者需求顯著增長，在大陸一線城市表現尤為明顯，儘管過去12個月大陸商業地產整體投資額呈下滑趨勢。

值得一提的是，粵港澳大灣區、一帶一路和城市更新等系列舉措，預計將推動中國商業地產發展。另外，中國強勁的第三產業增長也將繼續支持企業對A級辦公大樓的需求。同時新零售的模式以及商改辦等舉動，也將促使今年零售物業投資得到回升。

隨著廣州、深圳和香港高鐵於9月通車，三地間1小時經濟圈成形；報告預測高鐵沿線物業將進一步增值，其中廣州南站、深圳福田以及香港西九龍片區值得關注。

大灣區投資亮點如下：香港與深圳均有證券交易所，金融優勢顯著；香港和澳門則擁有特殊的法律體係以及較成熟的經濟體系；同時深圳與廣州創新產業群集。深圳、香港、廣州、澳門將成為未來粵港澳大灣區建設的核心城市;佛山、珠海、東莞、中山將成為中等規模的區域核心城市;惠州、肇慶、江門將成為有特色產業的大中型城市。

2018年10月7日，北京，來自山西的房漂族：34歲劉榮魁在海淀區西北旺鎮租屋處。他學的是市場營銷，未能學以致用，如今以扮演孫悟空從事商業演出。（CFP）

單身客「城市居」大不易，根據犬陸的機構調查統計數據，目前北京、深圳、上海、杭州等一線或新一線城市是大陸房租最貴的城市，而在這些城市的租房群體中，單身「城漂族」的占比高達7成，並有近4成的90後單身租客的存款不到5000元（人民幣，下同），顯示大陸年輕人想要落戶大城市，依舊擺脫不掉「租房不易買房難」的高門檻。

房地產仲介平台貝殼找房聯合婚介平台珍愛網日前發布《單身租客調查報告》，資料顯示，北京、深圳、上海、杭州四個城市人均月租金居大陸最高，分別3400元?月、3036元?月、2864元?月、2428元?月。而廣州則以1840元?月位列第五，第六至十名依次為南京、武漢、成都、長沙、重慶。

兩成90後租客負債

其中，在北、上、廣、杭四個房租最高的城市中，除一家人合租之外，有7成租客是單身的「城漂族」，其次為情侶合租（15.6%）及朋友合租（14.1%）。

而在上述單身租客當中，有超過68.74%為外來謀生奮鬥的「城漂族」。其中，城漂時長1至3年的占比最高，達24.3%；其次為10年以上和3至5年，占比分別為13.55%和12.33%。

值得注意的是，這些80後、90後的單身租客普遍都有存款不足的問題。報告指出，雖然超過7成單身租客的房租占月收入兩成，尚在正常水準範圍，但仍有近4成的90後單身租客存款不足5000元，更有兩成90後的存款為負（處於負債狀態）。除此以外，80後群體同樣不容樂觀，兩成80後存款數同樣為負。

另外，在單身租客中，單身時間5年以上的「單身王者」占比高達31%，單身3至5年者占比23%，1至3年占比25%，1年以內占比21%。

北京單身王者最多

從地域上來看，北京單身租客中，單身5年以上的「單身王者」占比最高，領銜單身時長排行榜。其次分別為廣州、重慶、深圳、上海。

資料顯示，儘管45%的單身租客認為「一個人生活太孤單，渴望儘快脫單」，但在具體的感情生活心態上，「佛系」才是主流，高達55%的租客選擇「對感情順其自然」。

去年開始傳財困的海航集團不斷出售在港物業套現，市傳其持有的銅鑼灣yoo Residence地下連1樓舖位，以約1億元易手，料須蝕約2000萬元。

市場消息傳出，銅鑼灣yoo Residence基座舖位，當中包括地下A舖連1樓及地下B舖，建築面積分別6720方呎及631方呎，共約7351方呎，有指以約1億元售出，呎價約13604元。

資料顯示，海航於去年透過股權轉讓方式，向資本策略（00497）購入yoo Residence頂層複式戶及舖位，市傳作價分別為3億元及1.2億元。若以是次售出的舖位計，料蝕2000萬元，虧損16.7%。

另據消息稱，海航持有的yoo Residence頂層複式特色單位，實用面積5193方呎，6房間隔，附2381方呎平台，也於今年8月起於市場低調放售，叫價3.5億元，意向呎價67398元，較購入價高5000萬元或16.7%。

據指出，該單位現時為清水房，「海航買入嚟到而家都無人住」。

新加坡政府今年7月初調高額外買家印花稅（ABSD）稅率，惟加辣措施未有對樓市造成太大衝擊，新加坡中原地產總經理許大衛表示，獅城私樓樓價今年首三季累升8%，期內錄2.5萬宗一手及二手成交，全年計更可達3萬宗，按年增加兩成。他估計當地樓市穩步上揚，明年私樓樓價有力上升5%。

據新加坡市區重建局（URA）資料，當地樓價自2013年第四季開始連跌15個季度後，至去年第三季才首度錄得按月升幅。許大衛稱，以2017年全年計，獅城樓價按年回升1%，但踏入今年後升速加快，首三季累計錄8%升幅。但當地政府於7月初出招「加辣」，將個人額外買家印花稅稅率調高5個百分點至樓價20%，市場隨即進入觀望期，料今年餘下時間市場將保持觀望，預計第四季新加坡樓價將保持平穩，明年有機會上升5%，但成交量則會跌至2.5萬宗，回到2017年水平。

中原地產表示，位於新加坡28 Beach Road的豪宅新盤風華南岸府，本周末（10日及11日）在港推售20伙，實用面積1216至2616方呎，售價425萬新加坡元（約2422.9萬港元）起。

朱葉培：筆架山項目上半年推 定位超豪宅

山頂文輝道準地王流標，嘉里發展執行董事朱葉培形容是「特別個案」，只因地盤規模太大，並非發展商無興趣，政府可考慮分拆重推，集團有意繼續吸納市區及豪宅「靚地」。

嘉里（00683）多年來主力發展市區豪宅，近年更投得多幅豪宅地皮，包括以近百億元奪得筆架山龍駒道兩幅地皮，以及去年底與信置（00083）合作，奪得黃竹坑站2期項目。

豪宅供應短缺 留意山頂地

朱葉培接受本報訪問說，集團目前7個住宅項目，足夠未來4至5年收入；但集團仍然希望吸納更多地盤，定位為優質住宅，地點希望以市區為主，目標是維持4至5年的土地儲備。

「豪宅靚地一定要市區、景觀、交通配合，香港適合這些條件的地皮不多，豪宅地、特別是超級豪宅地供應非常短缺，公司都希望續吸納，政府在山頂很多公務員宿舍有待推出，集團都會留意。」

至於憧憬成為新地王的文輝道地皮，早前卻未達政府底價而流標。朱葉培指：「這是個好特別的Case（個案），因為他的體量太大，總投入相信需要400億元以上，並不是一般公司可負擔。並不是地皮『不靚』，而是太大的投資額才產生流標」。

建議文輝道地皮 拆細出售

「政府（收回地皮）做得對，咁靚的地不應該賤賣。」朱葉培續指，香港優質的地皮非常罕有，日後政府重推項目，「拆細」出售是其中一個好的做法。

文輝道地皮的賣地條款比較特殊，現址幾幢政府宿舍的規模，遠大於地盤按照《分區規劃大綱圖》（OZP）的地積比率重建後的規模，「拆細」後能否維持現規模重建成疑。因此朱葉培認為，「拆細」在招標安排來說較好，但若果政府不想降低地積比率，則須視乎其決定。

至於嘉里明年推盤，除了繼續推售何文田皓畋及屯門滿名山的餘貨外，上半年將會推售筆架山龍駒道9號地盤，定位超級豪宅，將提供45伙，更包括5間面積達5,000至7,000平方呎的巨宅。

明年下半年 西營盤項目招租

朱葉培解釋，九龍的傳統豪宅區屈指可數，集團當年投得地皮時，認為地皮地勢高、景觀好，而且龍駒道只有兩個地盤，均由集團投得，故此希望為九龍市區的超級豪宅創新定義。

至於下半年時，集團計劃就西營盤興漢道項目進行招租，項目提供145伙，戶型由開放式至2房戶，鄰近港大校園，預計租務需求穩定。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，下半年外圍走勢不穩，樓市轉趨淡靜。但第三季中原地產香港佣金收入錄10.15億元，當中住宅部佣金成績8.5億元。全綫後勤員工第三季仍可獲發放0.27個月花紅，主任級或以上可獲發0.41個月花紅。累積今年首三季，共獲發2.18個月花紅，主任級或以上獲發3.27個月花紅。

陳永傑表示，雖然樓市轉靜，但住宅部代理靈活走位，10月份乘着沙田商廈項目W LUXE的推售，搶盡先機促成大額成交，成功力挽狂瀾，全月轉虧為盈，錄得微利。近日樓市漸見穩定，預計11月份住宅部佣金收入約3億元。

　　樓市吹冷風，一手銷情漸趨緩慢，發展商亦紛紛變陣，繼油塘海傲灣及元朗朗城滙等新盤增推高成數樓按優惠後，將軍澳MONTEREY、CAPRI等多個現樓新盤，發展商增推1088天特長成交期，以「先住後付」方式，瞄準換樓用家等客源。

　　樓市轉趨淡靜，部分現樓項目變陣吸客，會德豐地產常務董事黃光耀表示，旗下將軍澳MONTEREY、同區CAPRI、何文田ONE HOMANTIN、屯門NAPA以及筲箕灣ISLAND RESIDENCE，合共5個項目推出先住後付計畫，涉及73伙已發價單單位，以定價計市值約12.5億，折實呎價由20000至25000元。另推15伙招標單位，合共88伙，其中將軍澳MONTEREY佔比最多，涉33伙，間隔包括開放式至4房。

　　他續指，新付款方式將提供1088日特長成交期，買家支付樓價10%首期即可入住，其後分10期支付樓價1%，可於成交時扣除，並且無需付額外費用。若提早完成交易，可獲最高3%的現金回贈。計畫適用日期由11月11日至12月31日。

　　黃氏認為，近期買家多持觀望態度，故集團趁機加長部分項目的成交期，以刺激銷情及重新吸引買家入市。他補充，將軍澳MONTEREY已批滿意紙，預計於月內交樓，並安排傳媒參觀現樓。項目至今累售764伙，佔整體單位約93%，為集團套現逾75億。

　　至於同系日出康城項目，他指，7B期預計12月入紙申請預售樓花同意書，涉約500伙，7A期早前亦已申請預售。另外，同系山頂豪宅MOUNT NICHOLSON上月亦推出6伙招標，惟因標書未達到集團要求而流標收回。

　　近期發展商紛紛變陣力谷銷情，九建油塘海傲灣新增多個優惠，包括提供最高樓價八成的一按優惠，以及為1房及2房單位買家提供家具套餐。當中買家需提供入息證明，但毋須壓力測試。項目暫累沽約50伙，佔整體646伙不足10%。

　　由麗新發展的筲箕灣逸瑆，亦與按揭中介合作提供2種按揭方案，包括全期息率銀行同業拆息（Hibor）加1.24厘、最高現金回贈可達1.95%；另提供以最優惠利率（P）作計算的全期息率2.375厘按揭方案，現金回贈最高可達2%。

　　華懋元朗朗城滙日前亦更新價單，發展商由以往提供最高按揭成數的七成，提高至八成，而利率保持不變，首3年息率為P減2.5厘（P為5.125厘，故實際供樓利率為2.625厘），其後為P，還款期亦維持最長不超過30年，並會要求申請者提供入息證明。發展商指，此次提高按揭成數，是因為部分準買家反映首期不足，難以上車或換樓，希望能為他們提供更靈活彈性的付款選擇。