3公分污痕要價1.2萬 「維護成本都在租戶身上」

青年社宅爆發退租爭議！承租新北市青年社會住宅中和館的沈先生向《蘋果》投訴，退租時被認定附設的沙發椅有污漬，須賠1.2萬元換新皮費用，控訴物管業者「維護成本都在租戶身上。」更指其他住戶甚至有賠償污損家具逾4萬元，其中1個肥皂盒就要500元。目前仍與物管公司協調中，新北市主管單位則表示，只能勸雙方多協商。

新北市青年社會住宅中和館位景德街5號，有1∼3房型格局，租金9千至2.5萬元不等，僅市價8折，隨房附家具、家電，還含管理費，去年5月起開放入住，816戶全部租出，如今卻爆出家具修繕爭議。

要求檢附店家保固
去年6月入住中和館1房型的沈先生，因工作異動，上月申請退租，本月2日與負責管理的日翔公司點交家具時，遭判定單人沙發椅組的靠腳椅有2處污漬、書桌椅有狗咬痕、油煙濾網也須更換，另外茶几表面雖黏有膠帶，但點交人員撕下時導致脫皮瑕疵，故未列進賠償內容。

日翔告知共須賠償5000多元的維修費，並須簽下退租必經程序的「點交清單暨結算明細表」，沈男拒簽，雙方對賠償內容無共識，改5天後再次點交。沈男擦洗修補家具後，再次點交時，日翔又發現單人沙發椅組的沙發另有污漬，必須換皮，沈男批評：「第1次卻沒檢查出來」。

且原有污漬的靠腳椅，沈男於再次點交當天拿去維修店換皮恢復原狀，但日翔卻要求須檢附店家保固，在找不到可提供保固的維修店家，只好改嘗試送洗，日翔卻因此判定須賠償的項目為有污漬的單人沙發椅組，連運費共1萬1897元，沈男同樣拒絕賠償，雙方再延至隔日點交。

第3次點交時，沈先生已將鑰匙返還交屋，但認為雙方對家具毀損定義有落差，因此不接受日翔判定的賠償內容及金額，未簽維修費用估價表，打算採取調解方式解決爭議。

《蘋果》到場檢視沙發污漬，長約3公分、寬僅3厘米，乍看之下並不明顯，沈先生說明，「不確定是不是我們用的，是日翔公司來點交的時候發現，然後說要賠。」該沙發椅材質為人造超纖皮，資深家具師傅表示，任何皮類材質一旦染上染料，都很難清潔，皮面換新是最快的處理方式。

肥皂盒要價500元
沈先生另指出，有幾位住戶也在退租時同樣因家具污損問題，被要求賠償，有1人賠2萬多元，另1位住戶維修費甚至高達4.3萬元，其中光1個肥皂盒就要價500元。

新北市城鄉局住宅發展科股長盧育晟表示，青年宅自2016年起營運，至今接過3次退租戶對點交家具判定不滿的投訴，「投訴人覺得管理廠商稍微嚴苛」，3案例都在中和館，賠償金額最高為2萬元。由於中和館採BOT營運，城鄉局只能盡量勸雙方多溝通、協商，會請管理公司就個案做彈性調整，且尊重雙方提出爭議處理的程序要求。

律師李沛軒建議，民眾簽約可於合約明定，自然耗損的家具不須負賠償責任，並註明房東應負的修繕責任；點交時，承租人可將屋內狀況及附設家具拍照作判定依據。至於賠償認知的爭議問題，承租人可請消保官調解爭議，或透過「鄉鎮調解委員機構」及政府機關的「調解委員會」協調，如有押金歸還問題，則可尋求法院解決。

家具污損賠償爭議 雙北共5起

公共住宅家具賠償問題引糾紛，目前雙北市共有20處公宅附家具，退租時家具點交的賠付爭議，總計台北市2起、新北市3起。專家建議入住前除檢查家具外觀有無瑕疵，也要實際操作、檢測能否使用，可拍照存證、寫在點交清單，做為日後退租時復原的標準。

價格依照個案判定
台北市13處公宅均提供固定式家具，包含興隆1期、2期，以及健康公宅、大龍峒、行天宮站、敦煌、萬隆站、景文、永平、龍山寺站、港墘站、台北橋站、小碧潭站等公營住宅。

台北市都發局住宅服務科科長邱婉清表示，固定式家具含臥室的衣櫃、窗簾，浴室的淋浴設備、免治馬桶、化妝鏡、毛巾架，廚房廚具、抽油煙機、電陶爐，其他還有鞋櫃、曬衣架、燈具等。移動式家具如床架、桌椅、沙發等則須住戶自行添購。

邱婉清指出，承租戶退租時須先完成點交作業，若有缺漏損壞，住戶須恢復原狀，如無法修復，市府會請廠商維修，並向住戶收取相關費用。家具在退租時，要100%是好的狀態，「價格依個案去判定，會與住戶溝通釐清賠償責任。」目前接獲2起家具賠償爭議，都已介入協調。

家具若屬自然損耗、顏色微變黃變舊等，邱婉清強調皆從寬認定，不會要求住戶賠償，但若因人為因素造成門把脫落、毛巾架凹陷，沙發有污漬、刀割等，就須請住戶自行修繕或付錢請物業公司處理，否則就會從押金扣取修繕費用，「至少要回復到乾淨、沒有損壞、不影響使用的狀態。」

入住前應檢測拍照
新北市青年社會住宅目前除三重、中和館有全配家具外，其餘僅配床架、衣櫃、冷氣及熱水器。而家具損壞的判定標準，新北市城鄉局住宅發展科股長盧育晟解釋，只要是因人為因素造成家具毀損或產生污漬，都會請原廠廠商提出維修報價單，要求租戶賠償或自行修復至恢復原狀。

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠提醒，民眾在入住公宅前，會有一道點交程序，除了檢查家具外觀有無瑕疵，也要實際操作、檢測能否使用，且最好一開始就拍照存證、並寫在點交清單上，做為日後退租時，將家具恢復原狀的標準，民眾也須了解一旦有問題發生時，可與哪個單位聯繫。

單身經濟學延燒中，根據內政部不動產資訊平台統計，全國設有戶籍的單身戶長共124.7萬人，相較於5年前成長13.1%，其中又以雙北囊括前2名單身戶長量體。另就購屋趨勢來看，雙北20坪以下小宅成交比，已達1∼2成之譜，佔比有擴大的跡象。

永慶房屋就內政部不動產資訊平台，在今年Q2所做的統計指出，全國設有戶籍的單身戶長共124.7萬人，相較於5年前增加14.4萬人，成長13.1%；若以縣市區分，雙北囊括前2名，其中新北市25.1萬人居冠，台北市則以18.2萬人居次。

單身戶長增13.1%
另一方面，受到單身族群青睞的套房與小2房產品，交易佔比也逐步提升。根據近1年實價登錄，20坪以下產品交易，台北市佔比19.5%，新北市也有11.6%。再以熱門交易行政區來看，台北市首重中山、萬華與大安區；新北市則以中和、淡水及板橋區最夯。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，台北市中山區小宅交易中，1房1廳的套房、與2房的電梯大樓，交易佔比超過9成，主要集中於捷運中山國小站與松江南京站周邊。萬華區則以2房電梯大樓產品為主力，多鄰近捷運西門站與龍山寺站。至於大安區，套房產品交易佔比則有58.1%，捷運大安站、三張犁站與忠孝敦化站周邊為交易熱區。

至於新北市，謝志傑說明，20坪以下小宅交易均以套房為主，中和區集中捷運南勢角站、景安站與中和站居多，總價帶約400∼800萬元；淡水區則以淡海輕軌綠山線淡江大學站、竿蓁林站與捷運竹圍站為交易熱點。

板橋區以套房與公寓為2大主力，套房集中捷運府中站、新埔站、新埔民生站周邊，公寓則集中府中站、板橋站與江子翠站。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雙北小宅這幾年主打總價戰，從3∼4年前的1500萬元門檻，到現在新北市更不乏千萬總價以下產品，可看得出建商感受購屋人購買力轉弱，以低總價吸客的規劃。

但徐佳馨也提醒，小宅須注意機能規劃與管理，基地小則得留意公設比，另可挑選15坪以上物件，貸款條件會較完備。

台灣今年步入高齡化社會之後，緊接著將在2026步入「超高齡」社會，根據指標大型行庫對多家國內具代表性建商最新的訪談調查結果，因為台灣人口及屋齡雙雙「超高齡」，現在不僅出現銀髮產業商機，連不動產業景氣也將有新機會，因為建商看好人口老化之後的「換屋需求」將加快餘屋去化速度。

指標大型行庫內部最新的建商對房市景氣觀測意見調查是在9月底完成，可相當程度反映建商對市場最新的看法，而建商所以看好高齡化社會的到來將成為餘屋去化的新動能，是因為雙北市不僅人口老化，連屋齡老化的程度也最嚴重。

行庫主管轉述，建商主要是認為都會區已普遍面臨人口高齡化、建築物老化、抗震能力不足、災害風險高等問題，因此不少建商預期高齡人口倘若經濟條件許可，將更重視住宅需求的安全性、舒適度及生活機能的便利性，從而增加對「電梯大樓型」住宅的需求，因此才格外看好高齡人口激增將帶動一定的換屋潮。

大型行庫主管分析，內政部105年第四季統計全國住宅總量已超過844萬戶，其中，40年以上屋齡的老屋數量約179萬3千戶，已佔全國住宅戶數比重21％，這種人口、屋齡「雙超高齡」問題，尤以台北市最多。

行庫指出，台北市屋齡超過30年的住宅現在就已高達61萬戶，占全市比重更高居68.4％，等於已超過2/3是老舊住宅，相當不適合作為高齡人口的居所，也因此會牽動都會區老化人口的換屋需求，等台灣2026年邁入「超高齡」社會之後，換屋需求將更高。

財政部國產署13日公布今年第三批地上權標案，共兩件標脫。累計今年25宗國有土地招標設定地上權案，共標脫8宗，權利金共115.61億元。今年實際進帳國產署權利金為11.84億元，為近3年新高。

過去每年平均皆有4批地上權案招標，但國產署今年公告招標3批即宣告終止，累計今年釋出25宗標的，遠低於去年34件。

今年所標脫8宗案件4宗為高雄市，包括鳳山區兩宗、三民區與岡山區各一宗，未來將興建地上權住宅販售，部分業者已確定規劃興建透天別墅與500戶住宅大樓。

而剩下4宗除元大銀用82億元搶下原空軍活動中心做為商辦不動產外，其他為彰化縣員林市與台北市中正區、大安區各一宗。

員林市與大安區皆為住宅區，預計也會依循高雄模式，興建住宅大樓並出售。但中正區地上權土地為商業區，不得蓋房販售，以17.68億元得標的新光人壽同樣規劃興建商辦不動產。

今年第三批地上權標案共標脫兩件。第一件位於北市大安森林公園捷運站旁住宅地，面積約724平方公尺，建蔽率、容積率分別為45％與225％，至少可興建5層樓，土地申報總價約8,398萬元，由和鼎投資以2億7,691萬元得標，溢價率為0.12％。

第二件位於高雄岡山河堤公園旁住宅區，面積約6,204平方公尺，建蔽率、容積率分別為50~60％與180~200％，至少可蓋3層樓，土地申報總價約3,292萬元，靠近河堤公園與高捷北機場開發案，由藏富開發建設以2億4,111萬元得標，溢價率為1.07％。

新竹市地政處發布「第3季新竹市房地產住宅市場分析」指出，新竹市第3季房市交易量年增6.5％，優於雙北以外四都，價格止跌緩升、新案產品坪數放大，顯示建商對景氣趨樂觀。

新竹市地政處今年起委託雲磊地產進行住宅市場研究，並逐季發布。分析顯示，相較除雙北市以外的六都第3季交易量均呈持平或微幅衰退，新竹市第3季交易1952件、年增6.5％，量能回溫。

過去竹北房市熱絡，削弱新竹市購屋動能，然而竹北交易量連4個月衰退，竹北、新竹彼此消長下，有助新竹市交易量持續成長。新竹市地政處表示，新竹縣地價稅爭議，帶動部分大新竹買盤轉向公告地價未調整的新竹市，從新竹市量回溫、價止跌來看，建商加碼舊社、金雅、福林等重劃區，加上大型都更案推動，業者對市場態度轉趨樂觀，新竹市房市一掃今年上半年的低迷。

新竹市住宅價格指數今年第1季曾跌至近兩年新低點，第2季反彈至去年第4季水準，季增 5.89％、年減 4.61％，顯示單價止跌緩升，但尚未回到去年水準。預售屋低價搶市現象是否蔓延至中古屋市場，將是本季觀察重點。

在新建案部分，網路地產王總經理陳韻如表示，值得注意的是前幾年新竹市市況不穩定，建商保守推案，新案多以二房為主力，而第3季愈來愈多新案將規畫坪數放大，陸續有三房、四房的產品推出，顯示建商對景氣轉趨樂觀。

總太地產（3056）董事長翁毓羚昨（13）日在法說會上指出，將持續深耕台中市北屯區首購市場，2019年續推熱銷的「總太2020」二期、「美樂地」二期，兩建案總銷上看80億元；翁毓羚同時宣布，總太企業總部將插旗烏日高鐵特區、進駐總太自建的「台中高鐵商貿」商辦大樓。

總太地產耕耘台中首購、首換市場有成，2018年推案量約80億元，且都創造銷售佳績！其中，總銷10.6億元的「總太織築」已完銷、總銷7.8億元的「總太東方紐約」近完銷；總銷60億元的「總太2020」一期，也已熱銷近8成，將陸續於明、後年完工入帳。

為了趁勝追擊，今年初進場的台中市北屯區造鎮大案「總太2020」一期，搶在年底購屋旺季、打出「2房488萬起、3房628萬起」低價促銷案，期望年底前達成完銷紀錄。

總太2018年完工入帳案，包括總太「東方悅」，以及「烏日高鐵商貿中心」商辦大樓，兩建案總銷約31.7億元，平均銷售率約8成。總太前3季稅後淨利為3.75億元，EPS 1.62元；前10月營收為25.66億元，年減18％。

翁毓羚表示，總太對於政府標案、工業區用地深感興趣，因此，旗下子公司－日太資產管理與恣遊實業，都是為了承攬政府BOT、ROT標案而成立，因此，總太日前將台中市南區城隍段3筆「Zmart商場」建案之地上權、建築執照及興建中之建物，地上權553.58坪、興建中建物2465.23坪，以1.68億元賣給日太資產。

法人表示，總太攜手國賓影城、於台中市熱鬧的南區忠孝路夜市，打造一座社區型複合式商場「總太國賓影城（原名Zmart商場）」，預計2019年農曆年前營運，預估每年可貢獻1,300萬~1,500萬元的業外收益。

總太將辦理現金減資10％，有助提升每股盈餘及股東權益報酬率；減資後，每股淨值將提高到22.16元，每股將退還1元現金。

上市「營建F4」中的「股王」長虹（5534），前3季獲利令人驚豔，累計EPS達12.38元，刷新所有營建股同期的史上新高紀錄，也穩坐「EPS獲利王」寶座；日勝生（2547）第3季獲利也大暴衝，累計前3季EPS達4.07元，創下近5年新高。

大黑馬日勝生今年營運逆轉勝，「幸福站」合宜宅密集交屋入帳，尤其第3季為高峰，單季就大賺24.7億、單季EPS衝高至2.77元，使得前3季累計稅後純益達36.4億元、EPS達4.07元，直追興富發的4.37元。

長虹拜年初有售地利益挹注、全年新案交屋入帳所賜，財報拉出「長紅」，前3季累計營收106.68億元，合併稅後盈餘大賺35.95億元，年增99.82％，EPS達12.38元，刷新史上新高，穩坐「EPS獲利王」寶座。長虹前10月營收也是大破表，累計達114.5億元，刷新史上同期新高紀錄，年增達1.73倍。

興富發（2542）前3季EPS達4.37元；華固（2548）前3季EPS也有2.17元；至於遠雄建（5522）也以2.05元緊追在後。其中，興富發今年密集交屋入帳，雖然前3季已賺贏去年全年1.69元、及2016年的5.57元，但是交屋認列速度還是慢於原本市場預期。第4季有賴新案持續交屋挹注。

華固今年沒有新案完工交屋，全年只靠新成屋銷售來貢獻獲利，因此獲利暫時低蹲，不過明後年將邁向大舉交屋期，屆時獲利成績可望強彈，回到獲利1個股本的水準。

遠雄建今年全台新案陸續完工貢獻，再加上陸續處分內湖、新莊的閒置土地近20億元，累計前3季賺近16億元、EPS為2.05元；法人估計全年應可望超越去年的2.4元。

北漂青年返鄉近來成為選舉熱門議題，屋比趨勢研究中心針對旗下會員中，外漂工作的民眾進行網路問卷調查，結果顯示，高達81%的外漂工作民眾，認為離鄉工作只是無奈，只要家鄉有工作與發展機會，就願意回鄉工作與購屋。

屋比指出，高雄、台南都有一半以上外漂民眾，期望這次縣市長選舉所開出的建設支票能落實，並以高雄72%比重最高。

屋比房屋比價平台創辦人葉國華表示，近期北漂議題發酵，許多年輕人大嘆家鄉沒工作機會，而會有如此結果，主因在於台灣發展長期重北輕南，非直轄市資源更是稀少，造成南部或缺乏資源的縣市民眾為求工作溫飽，只能「漂」離家鄉。

葉國華表示，中南部人口外漂不僅造成家鄉因年輕人力流失，逐漸沒落，也使工作機會較多的北部等都會區，因外來需求增，租金與房價都居高不下。

葉國華指出，這次調查顯示逾8成外漂民眾有意願返鄉，就但前題仍在於家鄉是否有足夠的發展與工作機會。因此，未來各縣市的經濟建設發展與留才內容，才是外漂民眾決定歸處的關鍵。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近年薪資凍漲，物價卻不斷上揚，年輕人即便異地打拼，生活依然過的很困苦，內心怨氣普遍很高。這次調查發現，高達72%的高雄外漂民眾，期望這次選舉高雄各項建設支票能落實，期待比重居各縣市之冠，應與近期高雄北漂議題引起高雄外漂民眾特別有感有關。

陳傑鳴指出，人口外漂因素很多，除了工作發展機會外，高房價可能也是主因，根據內政部統計資料顯示，近年人口外移最嚴重的並非是高雄而是台北。高雄近五年因戶籍遷出而減少的人口僅約1,000~2,000人，甚至2014與2016人口淨遷入（總遷入減總遷出）都還是正值。台北人口近三年每年都有多達約兩萬人外移而減少，台北人口外移問題還更嚴重。

陳傑鳴分析，台北人口不斷外移，與高房價脫不了關係，目前台北房價是新北的1.9倍、桃園的3.6倍，甚至是台南的4.4倍，許多原本在北市居住的年輕人，因買不起房子，甚至連房子都租不起，因此只好遷離台北到新北，甚至桃園等地，這對台北都市發展來說是一大警訊。

遠雄建設今天出售台中市南屯區豐功段帶建照土地1334坪予興富發。遠雄評估，由於市場首購需求為主，較不適合遠雄的規劃和造價，決定售予興富發。

遠雄建設今天公告出售台中市南屯區豐功段土地及建照予興富發建設，土地面積1334.12坪，每坪約新台幣200萬元，出售總價26億6825萬元，預計處分利益約1.7億元。

遠雄建設表示，這塊土地緊臨今年底完工交屋的建案「遠雄文心匯」，原本是供文心匯第二期開發用，因此在2012年時一併請領建照，但時空和市場需求改變後，市場需求中、小坪數，適合首購的房型產品，遠雄考量原本申請建照時的規劃和造價較不適合首購，且申請變更建照、調整房型產品的過程難免耗時，處分土地之後，能夠更精準開發，符合收益。

至於在基地內發現少許陶片疑似考古遺骸，遠雄指出，當時立刻停止開發，並委請科博館的專家研究這些陶片的來由，遠雄將依照合約完成古績調查並取得施工核准後，再轉讓土地給興富發。

受惠台中花博舉辦，以及美光中科后里園區擴廠，預計將新增至少千名員工，后里房市買氣持續升溫，最新推出的「詠丞文匯」別墅社區案，宣布銷售迅速突破三成，並於今（13）日舉行動土典禮。

后里區為台中最北邊的區域，過去因大甲溪阻隔商圈往南發展，較為遺世獨立，不過自從2005年6月27日行政院核定新增中科后里園區，引進大量高科技菁英人口進駐，房屋需求擴增，開啟后里房地產第一波漲價潮。

2013年國際花博定案在后里，跟隨政府投資腳步，預期區域高度發展，投資敏銳的國內外企業紛紛卡位。

加上國內知名麗寶樂園擴大事業版圖，除了引進全國最大摩天輪（天空之夢），2017年包括OUTLET MALL、國際賽車場相繼投入營運，帶動上千就業人口，再次引爆后里第二波房地產強勢上漲。

「詠丞文匯」專案經理鄭詠哲指出，后里當地以台糖及國有土地占大部分，可開發建地少之又少，因此房價節節高漲，透天要價千萬元，地段稍好一點的都要上看1,500萬元以上，新大樓甚至開價「2」字頭以上，行情已經不輸給鄰近的豐原區。

鄭詠哲表示，過去后里與台中市豐原區銜接的道路只有國道1號、台13線，台中市府為了花博，砸了數十億元在后里多開闢2條南向跨溪道路，連結豐原大道及國道四號神岡交流道，今年10月已經通車，打通后里聯外交通的任督二脈。

目前還有國道四號延伸工程，2017年已經開工，預計2021年完工，通車後由后里到達台中豐原、各屯區交通更快速便捷，也直接縮短城鄉距離，后里未來發展無可限量。

鄭詠哲說，后里一地難求，市中心商圈蛋黃區土地更是可遇不可求，「詠丞文匯」基地位於處甲后路、民生路雙商圈重疊處，規劃23戶雙車位、全套房岡石電梯別墅及電梯金店面，總價1,668萬至3,398萬元。

此案採用台中七期豪宅等級建材設備，包括：社區型安全社區（免管理費）、全區大理石基座、永大高性能電梯、高級鑄鋁鋼木門搭配WAFERLOCK 維夫拉克三合一電子鎖、TOTO科技電腦馬桶、Panasonic六合一浴室換氣溫風機、EHOME8吋觸控家庭主機等。

詠丞建設近幾年陸續獲國家建築金獎、台灣誠信建商雙冠王，2018年再獲20屆「國家建築金質獎」。

鄭詠哲強調，詠丞建設有信心將台中七期豪宅成功經驗移植到后里，打造后里第一座以人文、人性為訴求的高CP質頂尖豪宅。

　　一邊是轉讓房地產項目，另一邊則簽署場地租賃協定以發展影院業務，嘉凱城在“一出一進”間，悄然加速著業務的轉型。

　　11月13日，嘉凱城發佈公告稱，其擬與恆大地產集團有限公司（以下簡稱“恆大地產”）及其下屬子公司簽訂若干《租賃合同》，向恆大地產及其下屬子公司租賃若干場地作為公司開設部分影城的營業場所。截至公告披露日，公司尚未發生上述關聯交易，預計 2019 年度將發生的上述關聯交易金額不超過4000萬元。

　　值得注意的是，恆大地產為嘉凱城控股股東凱隆置業的控股子公司。嘉凱城向恆大地產及其下屬子公司租賃場地並支付租賃費用構成關聯交易。

　　據悉，場地租金將按照固定租金與淨票房收入分成兩者孰高確定。其中，固定租金金額和淨票房收入分成比例將參照影院所在地及同行業情況，依據市場化原則確定。

　　對此上述合同，嘉凱城方面表示，主要是為了發展培育第二主業，進入前景良好的院線行業，計畫向恆大地產及其下屬子公司租賃營業場地以作為公司開設部分影城的場所。

　　而此前，嘉凱城已收購北京明星時代影院投資有限公司100%和艾美（北京）影院投資有限公司100%股權，明確進入院線細分領域的目標。

　　同時，嘉凱城還公告稱，因院線發展需要，為購買電影設備而向民生金融租賃通過融資租賃形式融資金額不超過 9億元，同意公司為互聯網科技就上述融資事項的全部義務和責任提供連帶責任保證，擔保金額不超過 9億元。

　　實際上，自恆大入主嘉凱城後，嘉凱城便開啟了轉型之路。

　　就在嘉凱城宣佈租賃恆大的營業場地發展影院業務前不久，公司剛剛向萬科出售了5個地產項目公司。

　　據嘉凱城公告顯示，嘉凱城集團及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓杭州嘉凱城濱虹房地產開發有限公司100%股權、杭州名城博園置業有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發有限公司100%股權、張家港嘉凱城房地產開發有限公司75%股權，最終被萬科旗下的杭州錦藍置業以3.55億元競得。

　　嘉凱城表示，公司根據住宅業務發展戰略轉讓標的公司股權，進一步加快存量去化、增強流動性，有利於公司集中精力發展第二主業，從而更好地推動公司長遠發展。如按照設定的掛牌條件成功轉讓，與受讓方完成全部交易，收回全部款項，將為公司下一步發展提供了較為雄厚的資金儲備，並將對公司現金流產生積極影響。

　北京限競房滯銷去化不達預期

　　部分樓盤降價數十萬元促銷

　　“開盤即售罄”期望落空，北京限競房開始進入了艱難的價格戰階段。近日，《證券日報》記者走訪發現，8月份限競房入市以來，熱銷樓盤極少，去化率不達預期的滯銷盤則相對較多。

　　在走訪調查中，《證券日報》記者發現，有的限競房專案諮詢客戶非常多，銷售員馬不停蹄地接待；有的限競房項目銷售中心則相對冷清，銷售員接待客戶也較為熱情，甚至事後也會推送交易資訊，進行二次推介。

　　《證券日報》記者還注意到，隨著限競房市場分化的愈發明顯，加上90平方米戶型同質化現象，部分限競房接近售罄，甚至需要搖號買房，而部分限競房去化則不足兩成。年底將近，為了搶收現金，在競爭激烈的限競房市場，部分開發商拿出了一些房源打折促銷，有些房源優惠幅度在10萬元以上，甚至達到30多萬元。

　　打折促銷攬客戶

　　近期，李女士先後在石景山看了多個限競房樓盤，這幾個樓盤地塊出讓時政府限定的價格約為5.2萬元/平方米，但從當初銷售員告訴她部分房源有優惠價約為5萬元/平方米，到現在“雙十一”期間，幾個項目分別推出優惠房源，從總價方面看，算下來折扣力度從10多萬元起到30多萬元不等。

　　“如果選性價比最高的房源，90平方米小三居總價有420萬元左右的房源。”某限競房專案銷售員向記者透露，折算下來，單價還不足4.7萬元/平方米，比政府限價的平均售價低了5400元/平方米。

　　而位元處同一板塊，同樣是低密度社區的限競房樓盤，個別房源甚至推出90平方米戶型總價不足400萬元的折扣房。“我們專案是超低密度社區，另外價格上非常有優勢。”該銷售員向《證券日報》記者透露，“雙十一”期間，項目推出了直減11萬元的活動，再加上其他折扣，有的房源可直減12萬元，總價將不足400萬元，核算下來，單價僅約為4.43萬元/平方米。

　　值得一提的是，每一個項目的銷售員都急於留下看房人的聯繫方式，準備進行二次推薦，可見其銷售壓力並不一般。記者在調查過程中也發現，有些房企已經進行全員銷售，如果帶來的客戶能夠完成成交，公司將獎勵這名帶來客戶的員工一定獎金，比如，至少賣一套房獎勵1萬元。

　　更重要的是，通過降低售價吸引購房者的限競房並非個案。在當下的市場環境中，除少數位置稀缺、配套優質的項目銷售去化被看好外，多數銷售一般的項目均推出降價優惠措施，以加快去化週期，直接跌破政府批准的“限價”項目越來越多。

　　即是在這種打價格戰的滯銷環境中，有些限競房樓盤仍舊遭遇了不少退房現象。很明顯，這意味著，即是開發商打價格戰，也不一定贏得客戶，將房子變成現金流。

　　成交的冷熱不均，競品專案之間的明暗戰情況都愈加複雜。《證券日報》記者在走訪中發現，在同一區域，當你從一個限競房銷售中心走出來，馬上有人圍住你，向你推薦該限競房的競品專案，截客戶已是慣常手段。

　　此外，在打響行銷戰的同時，開發商也在通過別的方式提高專案的去化率。比如，提高限競房的品質和在房子窗戶外的社區軟性服務、社區景觀和項目周圍配套等方面做文章。尤其在當前樓市“70/90”產品當道、產品同質化嚴重的情況下，增配可以提高產品的品質，帶來更多客戶從而加快專案去化週期。

　　滯銷或將持續

　　“相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。”中原地產首席分析師張大偉表示，從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房將開始打價格戰。

　　另有業內人士也表示，北京限競房市場的冰點時期短時間內或難以緩解，因為過去幾年北京大量供應的土地正逐漸開始形成房源，而增加的供應量集中為限競房，北京近兩年可謂進入了限競房時代。

　　據中原地產研究中心統計資料顯示，截至11月11日，北京合計有26個限競房項目取得31期預售證，合計提供商品房限競房源15982套，達到了183萬平方米（另外還有車位等配套）。

　　從網簽資料看，因為部分專案剛取得預售證，合計網簽只有3006套，簽約均價為48885元/平方米，按照這個比例計算，網簽銷售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實銷售，已經入市的這些項目，平均去化只有三成多，相比之前的四成繼續下滑。

　　此外，張大偉還表示，上述26個專案合計入市920億元貨值，網簽成交金額只有140億元，而真實銷售資料只有280億元左右，也就是已經積壓了640億元成為庫存。（如果計算車位元等部分，已經超過700億元）。按照最近入市的節奏看，未來2個多月，還將有1萬套-2萬套限競房入市，預計2018年，限競房將積壓庫存超過1000億元。

　　有業內人士稱，在當下限競房成為供應主力的北京房地產市場中，擺在開發商面前的兩大難題需要突破，第一，想辦法度過眼前的限競房銷售年關；第二，調整從拿地、設計、行銷到物業服務等各條線投資邏輯，快速突破“70/90”產品嚴重同質化的難題，練就後市政策性住房突圍能力。不然，不止手裡的限競房賣不出去，後市也難以在北京發展。

　當北京進入限競房時代時，剛需客群正在籌備入市。但不同於以往的是，這一客戶群體並不急於入市。因為即使是限價商品房，一旦入市也需要8年左右的鎖售期，再加上400萬元以上的起點，對於購房者來說，依然並不容易。

　　正如貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領表示，在過去，購房像千軍萬馬走大道；現在，購房更像過獨木橋，一著不慎就會被拒之門外。

　　楊現領表示，中國當下普遍存在的獨特的住房格局是，父母有房的年輕人更有可能實現從租到購的住房需求；在二、三線城市有房，才可能在一線城市有房——也就是說越是有房的人越有能力換大房、換好房、換新房。

　　他進一步表示，從國外住房市場看，紐約的房屋自有率平均為36.9%，美國為68.8%；在社會福利較好的德國，住房自有率也僅為43.9%，首都柏林為15%。而在國內一線城市房屋自有率則基本在70%-80%之間。高房價、信貸收緊和住房自有率高共同合力形成的結果是那20%的無房者極有可能長期被擋在買房市場之外。

　　“當下中國房地產市場有幾組特徵值得深思。”楊現領指出，首先，房價收入比增長快，根據2011年-2017年全國主要一、二線城市房價收入比的增長趨勢統計顯示，北京近7年的房價收入比增長162%，這也意味著購房者在7年間收入需要同步增長1.6倍，才能追的上房價上漲的速度。

　　其次，高房價城市杠杆水準反而更低。從2011年至今，北京二手房貸款成數已由48.8%下降到36.5%，杠杆水準明顯下降。在杠杆水準降低的同時，高價房購買力反而更穩定，且全款購房比例更高。並且，從資料可以看出，自2011年至今，北京全市的平均購房年齡在持續提高，從31歲提高到34歲，然而豪宅購房人群的平均年齡卻基本保持在34.5歲-39歲，購買力穩定。

　　再者，房價上漲最快的城市，住房供應反而持續下降，透過北京十年來的新房交易資料，不難發現，新房供應能力在逐年下降。除此之外，交易波動性大、高房價與空置一同存在、城市人口與住房密度低同樣是目前國內住房問題的基礎資料表現。

　　由此同時，政策對市場的調控從未停止，這樣決定了在2007年和2016年兩輪杠杆率快速擴張期後，政策多次收緊信貸，打擊加杠杆，經過2010年限購和2016年起多地相繼收緊信貸政策，去杠杆成為樓市的常態。

　　那麼接下來，中國的房地產會怎麼走，這個局如何解開？楊現領表示，最好的出路仍是等待剛需生長。當前市場需要關注並守護剛需，要給予這群25歲-35歲的首次置業的剛需人群積累財富的時間，同時給他們在這一階段能支付的租住條件，因為，他們才是市場復蘇的最大機遇。

記者通過實地調查發現，近期深圳市場上法拍房的數量增加了不少，且價格也都大幅度地低於市場價。而激增的法拍房，不少來自於還不起月供的投資客，資金鏈斷裂只能將房產拍賣還債。

據阿里拍賣網公佈的資料顯示，近1個月（10月11日到11月10日）深圳共拍賣房屋250套，對比去年同時段成交的141套，同比增加約77.3%。同時，記者發現，自今年731政策以來，截止到11月10日，深圳市共拍賣房屋819套，而對比去年該時段僅拍賣的478套，今年同比增加約71%。

《華夏時報》記者通過實地調查發現，近期深圳市場上法拍房的數量增加了不少，且價格也都大幅度地低於市場價。而激增的法拍房，不少來自於還不起月供的投資客，資金鏈斷裂只能將房產拍賣還債。

業內分析認為，過去深圳也存在過斷供潮，所以這和房地產交易背後存在較多投資投機需求有關。斷供潮的來臨，也預示樓市正進入深度調整中。

起拍價相當於市場價打七折

記者在阿裡拍賣網上發現，位於深圳市福田區蓮花西路締夢園三期A座，面積約40平米的一套房子，起拍價約為225萬，而市場評估價為320萬左右，該樓房最終於11月11日，經過五次競買，以約230萬的價格成交，打了7.2折。

最新推出的拍賣房源因地理位置、學區等因素，也分別打出了不同的折扣。

記者走訪發現，締夢園三期距離景田地鐵站A出口300米不到，交通較為便利。而同在福田區的寶田苑的一套60平米左右的房子，同社區相同面積的價格為320萬左右，而該房子的起拍價約為200萬，相當於6.25折。仲介徐方告訴記者，寶田苑的地段沒有締夢園好，同時離地鐵口有1公里左右的距離。

據阿裡拍賣網顯示，一套位於深圳市羅湖區新天地名居社區的法拍房，起拍價為218萬元，而該套房源的市場價約為312萬，相當於七折出售。

據瞭解，法拍房是指法院拍賣房產的簡稱，遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程式向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。

北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌律師表示，由於拍賣房需要在拍賣後10日內（或30日內）全額付足所有款項，對購買人資金需求非常大，資金支付的時效要求高，同時交易過程中產生的一切稅費均由買受人承擔，所以相對較高的稅費來說，法拍房的價格也一般低於市場價。

房價下行投資客資金鏈斷裂

對於房產被拍賣的原因，記者調查中發現，有不少房源是因為房主短期炒房，卻遭遇樓市調整，還不起貸款，不得不被銀行拍賣償債。

對於締夢園三期的這套法拍房被拍賣的原因，附近仲介告訴記者：“房子你放心，這個房子也是由於原業主還不起月供了，才被銀行收走的。”

帶記者看新天地名居社區法拍房的中原地產仲介章先生向《華夏時報》記者介紹道，“說實話，這主要是由於市場不景氣，很多做短期投資的人，由於現在二手房市場漲不起來，手上又有好幾套房，很多投資炒房的人資金鏈斷裂，便供不起樓了，所以這些房子就只能拍賣了。”

深圳市土地房產交易中心的工作人員黃先生（化名）也表示，近期出現的法拍房較多是由銀行起訴業主，由於原業主還不起款而引起的。

而當地的二手房市場也不景氣。記者調查福田區締夢園附近社區二手房發現，與上述締夢園法拍房同社區幾戶在售的二手房源發現，很多業主著急轉讓，二手房價格議價空間較大。在安居客APP上，記者發現締夢園一期一套中高層40平左右的二手房，售價286萬。業主告訴記者如果誠心要的話這套房280萬也可以。而帶記者看這套房的仲介表示，如果真心要，還可以和業主議價。

對於10月法拍房源激增，投資客斷供的現象，郭韌表示，這個月網拍房很多是很正常的，前幾年很多人高價買房，而最近經濟形勢不是很好，再加上現在房價較購買時下降較多，所以造成了很多人放棄還貸的局面，於是這些房子只能進入拍賣程式。

另外，最近房產市場不好，法院和債權人對此都有一個預期：未來房屋不好拍。所以最近也以最快的時間，將現有的房屋消化掉，將大量的拍賣房源推出市場。

同時，針對近期大量法拍房進入市場，深圳中原二級市場總經理玉家雄認為，限購限貸政策出臺後，很多購房交易本身便存在一些虛假行為，這些交易再次如果進入市場後被查出來，便會進入司法的程式，通過司法的手續來處理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此也表示，對於此類司法拍賣的住房來說，實際上現在面臨了很多壓力。尤其是市場降溫的時候，這類做法確實會出現。過去深圳也存在過斷供潮，所以這和房地產交易背後存在較多投資投機需求有關，樓市正處於深度調整中。一般來說，剛需購房的往往月供是比較穩定的，而投資投機力度大的，持有多套住房的業主，往往會有此類違約現象。當然斷供潮和個人的房貸還款能力有關，也和市場價格下調有關，但不能簡單認為市場出現了大蕭條。而通過司法拍賣方式來處置資產，也是相關銀行比較主流的做法。

法拍房便宜但風險不可忽視

“現在裡面還有人住，具體住了多久我就不知道了，我剛來這邊做保安，那個人就在裡面住，現在我來這邊也兩年多了。”當記者以購房者的身份，詢問即將拍賣的羅湖區峰景台大廈2棟一樓房時，2棟的保安陳先生（化名）向記者介紹道。而據阿裡拍賣閘道於該房屋的情況介紹顯示，該房的居住情況是，案外人（專指除當事人以外）占住，不存在租賃關係。而針對拍賣物是否欠地價和土地使用費，上面則顯示為不詳。

同時，在《競買須知》中，記者發現，“競買人一旦作出競買決定，即表明已完全瞭解並接受標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵。”可以看出，一定程度上，購買法拍房的業主存在一定的風險。

同樣，當記者詢問締夢園三期的法拍房的情況時，仲介徐方和記者表示，據他和物業交涉得知，該房源有將近8個月的物業費還未繳清。

在《競拍須知》中，記者還發現以下規定，“能否辦理過戶手續及辦理過戶手續的時間請競買人在競買前自行到相關職能部門諮詢確認，標的物現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續及辦理二次過戶造成的費用增加的後果自負，拍賣人不作過戶的任何承諾，不承擔過戶涉及的一切費用；拍賣標的物相關權證原件無法取得；拍賣成交後，本院不予組織房屋移交，由買受人與相關權屬人、使用人、合同關係當事人自行協商解決或循法律途徑處理。”

深圳市土地房產交易中心的工作人員黃先生也向記者表示，拍下了房子後，清場工作要自己去處理。

針對購買法拍房的風險，郭韌表示，競買人需要綜合考慮自身條件然後決定是否參與競拍。第一，購買司法拍賣的房屋不能貸款，只能一次性付清全款。第二，競買人需要向拍賣行繳納房屋總價2%-5%的傭金，具體比例以當時拍賣行公示的比例為准。第三，被法院拍賣的房屋或在拍賣前已出租，而且租期很長，法院執行局無權將該租客驅逐出該房屋，更甚者是競買人根本拿不到租金，存在潛在的二次訴訟的隱患。第四，被法院拍賣的房屋在拍賣前欠繳水煤電、物業費、公共管理費等費用，需由競買人支付。

儘管樓市調控未見鬆動跡象，但地方賣地收入依然處於快速增加的態勢中。

13日，財政部發佈《2018年10月財政收支情況》顯示，前十個月全國土地出讓收入47519億元，同比增長32.1%。

除了略低於2017年的5.2萬億元，這一資料已經超過其他所有年份的全年土地出讓收入。

臨近歲末，一些主要房地產城市還將迎來一次土地出讓高峰，這將有助於2018年全年的賣地收入超過去年，再創歷史新高。

熱點城市供地高峰

中原地產首席分析師張大偉表示，一二線40個城市確定在11月入市的住宅地塊已經多達357宗。從供應趨勢看，預計11~12月，一二線城市將出現大量住宅土地成交的現象。

11月份，北京將出讓經營性質地塊共18宗，總起拍價為461.56億元，其中住宅多達16宗。

上述18宗地塊中，有13宗地塊將會集中在11月26日一天之內競拍。在11月26日集中出讓的13宗地塊中，有12宗是住宅用地，包括引發市場關注的豐台區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊R2二類居住用地。

今年6月，北京市規劃和國土資源管理委員會發佈《北京市2018年度建設用地供應計畫》，規定2018年北京市計畫供應的住宅用地總量1000公頃，與去年基本持平。此外，還將計畫供應集體土地租賃住房用地200公頃。

不過，從完成的情況來看，北京前三季度供地規模相比去年同期下降不少，距離全年計畫指標差距較大，這也是為何會在第四季度加快供地的一個主要因素。

趕在歲末加快供地的不止是北京。11月7日，濟南推出12宗土地掛牌，總面積約為45萬平方米，總起拍價約為46.49億元。

11月7日，廣州也迎來推地潮，集中掛牌了18宗地塊，總起拍價達約316.8億元，刷新了今年起拍總價紀錄。

並非是臨近年終地方上供地速度才有所加快。從今年下半年情況來看，一些房地產市場主要城市的供地節奏就已經有所加快。

自然資源部近日發佈《2018年第三季度全國主要城市地價監測報告》（下稱《報告》）顯示，今年第三季度，全國主要監測城市住宅用地供應同比漲幅達到2014年以來最高，各類城市住宅用地供應環比、同比均有所增加。

住宅用地供應上，一、二、三線城市第三季度環比分別增加163.58%、34.82%、16.12%，同比分別增加0.42%、38.97%、28.83%，一線城市環比增加最為明顯，二線城市同比增加顯著。

“從20個熱點城市來看，商服、住宅用地供應同比分別增加56.13%和39.84%，住宅用地供應環比增加67.45%，是2012年以來環比漲幅最大的季度。房地產用地供應同比增43.05%，達到2013年3季度以來單季度最高值。”報告稱。

流拍+低溢價

土地供應的增加也帶來了地方土地出讓收入的水漲船高。財政部發佈《2018年10月財政收支情況》顯示，前十個月全國土地出讓收入47519億元，同比增長32.1%。

前10月地方賣地近4.8萬億 一二線城市再迎供地潮

同樣是來自財政部資料，2017年全國國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%。按照今年平均每月出讓收入4700億元的走勢看，2018年全年土地出讓收入有望超過2017年，再度創下歷史新高。

但從成交情況看，底價成交、低溢價率成交依然是市場主流。

中原地產研究中心統計資料顯示，截至11月6日，今年一二線土地市場整體漲幅放緩，累計土地出讓金2.25萬億元，同比2017年同期的2.19萬億元只上漲了2.7%。土地市場平均溢價率只有12.37%，而2017年則達24%，2016年為48%。

而成交總價高的地塊溢價率下調更為明顯。中原地產研究中心資料顯示，2018年全國共成交50宗總價超過36億元的住宅地塊，平均溢價率出現了明顯下調，在50宗住宅地塊中，溢價率為0的多達20宗，溢價率在0-10%的有9宗，只有4宗溢價率超過50%。而在2016年土地市場火爆的時候，全國住宅土地成交總價前50宗中，溢價率超過50%的有39宗。

張大偉表示，從2016年“9•30”調控開始至今，全國一二線城市實施了嚴格的調控政策，這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售處於高位，但拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的競購積極性有所降低。

“2018年樓市繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場溢價率有所降低，以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年至今是15%。明顯降低。”張大偉說。

除了溢價率有所降低外，今年土地市場的另一特點是出現了較多的土地流拍現象。

中原地產研究中心資料顯示：一二線城市住宅土地10月流標44宗，2018年年內合計流標達259宗，同比上漲176%。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，今年1-9月土地流拍935宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍197宗，已超去年全年的144宗，三四線城市流拍725宗，接近去年全年的954宗。流拍的實質是地價過高，房價受限（政府限價、購買力局限），房價地價差太小，房企盈利空間不足，逐漸趨於理性、謹慎拿地所致。

上述自然資源部《報告》認為，今年第四季度房地產調控政策仍將延續，在嚴控杠杆、嚴防風險、嚴管市場的政策背景下，房地產開發投資增速或將繼續趨緩。各地出臺政策加強調控，預計市場將進一步回歸理性預期。在政策穩定的前提下，住宅地價漲幅或將進一步回落。

“下一步要保持定力，堅持宏觀調控政策的穩定性和延續性。當前樓市庫存去化基本完成，市場出現根本性轉向的趨勢尚不明確，對（地價）上漲過快的城市仍需重點關注，堅持整體導向和分類調控。”報告稱。

希慎興業（00014）旗下銅鑼灣利園三期昨正式開幕。希慎首席營運總監呂幹威表示，利園三期的寫字樓及零售商舖出租率達97%至98%，集團對表現感滿意。他又稱，雖然預期零售市道短期內有較多不利因素，但認為新項目具創新元素，目前租戶反應仍然踴躍。

利園三期由舊物業拆卸重建，呂幹威明言，會繼續留意區內及物業組合，研究會否推展其他資產提升計劃。

展望零售市道，呂幹威指上半年表現理想，較去年同期佳，料第四季保持平穩。他估計，明年寫字樓及零售物業租金仍可維持穩健。

利孝和夫人現身四代同堂

早前被傳身體抱恙、年屆90多歲的利孝和夫人利陸雁群昨日亦有出席利園三期開幕儀式，期間由家人攙扶上台合照，並逗留約20分鐘後離開。

利氏家族四代成員昨天都有出席開幕儀式，除了利孝和夫人之外，還有希慎主席利蘊蓮、非執行董事利子厚及利榮傑夫人等。

利蘊蓮致詞時表示，利氏家族於95年前買下利園山，多年來扎根銅鑼灣，利園三期將提供品味生活體驗。

利園三期有21層工作空間，樓面約38萬平方呎，希慎透露，目前已有多間跨國企業進駐，包括國際銀行。

另外，荷蘭共享工作空間Spaces亦進駐新大樓作為旗艦點，該辦公空間佔地逾6.5萬平方呎。

本港零售市道好轉，全港舖租最貴的銅鑼灣羅素街，舖租跌幅大為收窄，反而去年全球最昂貴商業街的美國紐約第五大道上段，今年舖租急跌25%，令羅素街以每方呎月租1736元，近5年來再度榮膺全球最貴租商業街。

戴德梁行發表《全球主要大街》報告，統計全球65個國家及地區中446條主要商業街道的租金。截至2018年第二季度，羅素街舖位呎租為1736元，雖較2017年的1771元下跌2%，仍繼2013年後成為全球舖租最貴的商業街。

紐約倫敦分奪亞季

由2014年起成為全球最昂貴商業街的紐約第五大道上段，今年排名跌至第二位。由於當地空置率升至高達23.1%，令舖租自去年的每方呎1950元，跌至本年的1463元，一年間跌幅達25%。英國倫敦新龐德街呎租則按年上升1.5%至1134元，成為全球第三貴商業街道，亦為歐洲最高。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威【圖】表示，香港零售市場復甦，尤其今年上半年，遊客數字及零售業銷貨額都有增長，令零售商積極考慮開店或擴充，帶動租金向上，預料全年銅鑼灣舖租升幅達3%以內；尖沙咀及旺角受惠內地遊客增加，租金分別升3%及5%至8%；中環因空置率仍高，料跌10%至15%。明年租金走勢要待聖誕零售生意表現會否受中美貿易戰影響，始有較為準確的預測，但零售商開舖策略仍審慎。

羅素街舖租得以重返榜首，全因紐約第五大道上段租金急跌。林應威解釋，由於網購對當地零售業帶來衝擊，不少零售商開設實體店的意欲大減，令空置率大增，租金因而受影響。至於香港，雖然亦受網購衝擊，但香港始終「行街」太方便，網購滲透率較不少地區為低，對街舖租金影響暫時不及其他地區大。

《全球主要大街》報告於1988年首度發表，過去30年間，銅鑼灣羅素街曾六度成為全球最貴租商業街道，屬全球第二多的地區，僅次紐約第五大道上段的14次。

樓市急速轉勢，銀主亦由開天索價轉為大劈價沽貨。原由中資中國華信或相關人士持有、已淪為銀主盤的薄扶林貝沙灣3期雙號屋，銀主最初開價曾達3.8億元，但因缺乏承接兼撞正大跌市，該洋房最終在上月底削價至僅2.32億元易主，較開價及今年3月同類成交低近四成。

中國華信早於今年3月傳出急於變賣一籃子在港物業，其中較貴重一項為上述貝沙灣3期雙號屋，實用面積3996方呎。據市場消息，該單位最終淪為銀主盤，銀主今年8月委託代理放售，當時開價曾高達3.8億元。不過，土地註冊處顯示，上址上月底以2.32億元易主，較開價勁減1.48億元（約39%），呎價58058元。

原業主中國華信曾三度押借

翻查貝沙灣同期數對上一宗成交，來自今年3月以公司股權轉讓方式售出的單號屋，作價高達約3.8億元，實用面積3953方呎計，呎價96130元，前述銀主盤成交呎價較之低約39.6%。

資料顯示，中國華信2011年透過中華社有限公司以1.998億元購入上述貝沙灣3期雙號屋，持貨期間先後三度押借，包括2012年初向利星行信貸及發達太太財務分別承造1.2億元及2000萬元貸款，同年底再向東亞銀行（00023）承造貸款，但未有披露實際金額，是次最終由東亞銀行作為銀主沽出單位，約7年樓價升值3220萬元（約16.1%）。

帝柏1358萬售 樓上平過樓下

另外，小業主也追隨大市降價沽貨。利嘉閣地產分區董事鄭運就說，大角咀奧運站帝柏海灣3座高層E室，實用面積597方呎，3房間隔，叫價由1450萬元，累減92萬元（約6.3%），至1358萬元沽出，呎價22747元。位於上址低4層的同室單位，今年9月造價1530萬元，亦即樓上單位較樓下賣平172萬元（約11.2%）。原業主2002年以382.8萬元購入單位，劈價後賬面仍賺975.2萬元（約2.5倍）。

定價返去年水平 高層更較低層平

樓市開始進入下行期，發展商紛推出優惠及高成數按揭吸客。麗新發展（00488）帶頭減價，繼上月減價促銷筲箕灣逸瑆後，旗下將軍澳藍塘傲減價5.3%至14.7%促銷餘貨，定價時光倒流至去年程度。

由帝國集團及麗新發展合作的將軍澳藍塘傲，提供605伙，自2016年10月起發售，累售543伙，佔全盤近9成，套現逾48億元。項目至今年9月已獲得滿意紙及並陸續入伙，但過去3個月僅售出兩個單位，銷情未如理想，發展商決定減價促銷。

增傢俬折扣 引入先住後付

發展商昨日上載新修訂價單，將其中12伙減價約5%至14%不等，戶型由1房至4房，當中更有10伙定價低於去年5月。以7座16樓G室為例，實用面積417平方呎，最新定價900.7萬元，呎價21,600元，較去年7月定價989.8萬元，呎價23,736元，減價約9%。

翻查成交紀錄冊，同座15樓G室單位於本年6月中售出，業主選用即供付款辦法，提供最高11.25%折扣，成交價約852萬元，呎價20,431元。不過，若業主選用同一折扣優惠購入新一批減價後的16樓G室，折實售價為799.4萬元，呎價19,170元，高層單位較低層便宜逾6%。

其次，發展商亦額外提供傢俬優惠，買家可獲贈10萬元定價折扣，實際減價幅度約5.3%至14.7%。並引入先住後付計劃，買家只需付1成訂金即可入住，其間買家須分期繳付佔用費，費用可於完成交易時全數回贈，並至1,080天後付清餘下樓價款項，若買家提早還款最多可獲樓價5%現金回贈。

麗新發展高級副總裁潘銳民回應指，是次減價主要因項目已屆現樓入伙，優惠可助吸引市場目光，從而節省宣傳費，與市況轉慢及空置稅無關。

將軍澳供應多 新盤競爭烈

事實上，近期一、二手市場冷清，多個新盤開售銷情未如理想，發展商紛推出優惠及高成數按揭吸客。例如九龍建業（00034）油塘海傲灣，自增設8成一按並免除壓力測試後，連日來售出近20伙。

而同為麗新旗下的旺角逸新及筲箕灣逸瑆，早前亦分別將單位減價3%及13%，成為市場氣氛回落後首個減價的發展商。

將軍澳近年有多個新盤發售，單計今年已有MALIBU及LP6兩個大盤，合共3,992伙。加上區內不少新盤已陸續入伙，如海翩滙及MONTEREY等，供應數量大增之下，競爭更為激烈，發展商減價促銷餘貨單位在所難免。

首置買家入市 暫共16宗多上月2倍

上車盤樓價連環跌穿600萬元，吸引首置買家入市，其中牛頭角兩大上車屋苑淘大花園及得寶花園，本月造價全低於600萬元，共錄16宗成交，較上月同期多2倍。

業主議價空間增，市區上車單位樓價重返可承造高成數按揭，即樓價600萬元或以下範圍，吸引有自住需要的首置客入市，帶動牛頭角兩個上車屋苑交投轉多。據市場資訊，淘大花園及得寶花園今月暫錄9宗及7宗成交，即合共16宗。數字較上月同期2宗及3宗合共5宗，增加11宗，升幅2.2倍。

淘大高層2房 呎售14706

其中淘大花園最新成交，樓價較高位低1成。有指淘大花園K座高層1室，實用面積391平方呎，2房間隔，成交價575萬元，呎價14,706元。相比今年4月份，同戶型H座中層2室以648萬元沽出，即半年間同戶型單位回落73萬元，幅度11%。原業主2014年以409萬元購入單位，持貨4年，帳面升值4成。

惟盤源減少下，部分業主議價幅度較早前少，如得寶花園H座中層5室，實用面積382平方呎，成交價560萬元，較月初同座同室較低層戶，成交價532.8萬元，略高5%。

一城2房 呎價低見1.48萬

另新界上車戶樓價續跌，沙田第一城2房戶，呎價低見1.48萬元，樓價再跌穿500萬元。消息指出，屋苑1座高層C室，實用面積327平方呎，放盤即日以485萬元沽出，呎價14,832元。同戶型單位今年7月份曾以630萬元沽出，即最新成交價，由高位回落145萬元，幅度逾2成。

即使鐵路沿綫物業，樓價亦重返今年初水平。如長沙灣昇悅居8座中層C室，實用面積517平方呎，2房792萬元沽出，失守800萬元關。另火炭銀禧花園3座高層E室，面積506平方呎，望馬場景，最終累減115萬元以635萬元沽出，同戶型單位樓價高位可逾700萬元。

利嘉閣地產指出，10月份50個指標屋苑平均實用呎價最新報14,774元，按月跌1.6%，連跌3個月兼創近半年新低。全月錄得169宗成交，按月回升17%。利嘉閣地產總裁廖偉強指11月份樓價按月料再錄1%至2%的跌幅，業主願意減價，交投可增加1成至2成。