台北大巨蛋超難孵，目前北市府與遠雄集團仍未達成共識，處於停工階段，而最近大巨蛋外觀已鋪上嶄新的玻璃帷幕，一旦遇上大晴天，太陽光折射就讓人睜不開眼。環保局表示，目前光害自治條例還在議會審議中，標準值還沒訂定，但若接到民眾投訴，將實際前往察看，並以勸導方式要求改善。

《蘋果》實際勘查，晴天下午3點，大巨蛋外牆玻璃被太陽照的閃閃發亮，從國父紀念館捷運站5號出口拍攝，可明顯看到亮晶晶的十字點，再從光復南路走到逸仙路，最多有3個點同時發光，隨著不同時間，光也跟著折射不同角度。

遠雄：「僅正常折射」
針對大巨蛋折射光是否會影響到行人、騎士、開車族，行人施先生說：「盡量不要去看。」騎士黃小姐則說：「太陽很刺眼，應該都習慣了。」駕駛劉先生則說：「直視的話感覺會不舒服，怕太陽折射位置剛好對到駕駛座。」公車司機林先生認為：「我們通車在跑的角度看不到，光太刺眼應該是會有影響。」

對此遠雄表示，這是正常的折射並非光害。遠雄企業團發言人楊舜欽指出，目前大型商辦、廠辦在環評都審時，都會被要求其建築設計，有限制鄰房光害的規定，而玻璃帷幕大樓多使用Low E複層式玻璃，不易造成反射光害。而大巨蛋園區包括蛋體、旅辦棟，幾乎皆使用複層式玻璃，加上臨路退縮40米、造成光害的可能性極低。

台北市政府環保局空汙噪音防治科科長楊梅華表示，「目前沒有收到民眾對大巨蛋光害的相關投訴，而目前光害自治條例還在議會審議中，標準值還沒明確訂定，主要是針對廣告物、建築物的光做相關管制標準。但若接到民眾投訴，會邀請專家、學者、陳情人至現場會勘，評估是否已造成不便，會勸導要求改善，如貼上霧面貼膜減少光害。」

國外名車外殼熱熔
類似的建築物光害，在國外也有案例，位於拉斯維加斯的「維德拉溫泉酒店」（Vdara Hotel and Spa），朝南的弧形塔樓成為太陽光的聚焦器，光線溫度之高甚至可以燒焦人的頭髮、融化塑膠飲料杯和購物袋，被酒店員工以及當地媒體戲稱為「死亡射線」，直到酒店玻璃外牆覆蓋了非反光薄膜，才稍微有改善。

英國倫敦的芬喬奇街20號（20 Fenchurch Street）大樓，則將光線聚焦到南向街道上，附近商店小則門墊、磁磚被燒毀，嚴重的甚至有Jaguar汽車外殼被熱熔，還發出一股燃燒的塑膠味，最後開發商也賠償1000英鎊給車主，並為大樓安裝遮陽板。

【臺北市光害管制 自治條例】
★管制時間：22:00~07:00使用光源不得閃爍影響他人生活
★管制範圍：高速公路、快速道路兩側外30公尺內第1排建物，光源面積大於25平方公尺，設置前需經過委員會審查
★測量地點：以陳情人生活地點量測為主
★罰則：最高開罰10萬元
★目前進度：待市議會三讀立法
資料來源：《蘋果》採訪整理

在台中主幹道台灣大道上，也有一處中古商辦，外牆金屬薄膜將陽光反射，形成如一尾「金龍」，照得路過民眾睜不開眼，還曾讓咖啡商家生意大受影響。高雄則有民眾，因受不了捷運美麗島站外觀的玻璃帷幕反射，一狀告上法院。
建築玻璃外牆造成的光害，台中舊商辦案例也不少，台灣大道1棟屋齡27年的老商辦「世紀金龍」，玻璃帷幕外觀鍍上一層金色薄膜，一到日落黃昏或是光線角度剛剛好，反射光就會照得汽機車主眼睛都睜不開，甚至還曾被附近店家投訴，其中有家咖啡店曾因此影響生意，近年被美甲店取代，美甲店員認為，「因為店面有內縮施作落地窗，加上有櫃台遮住，平常感受不明顯。」台灣大道同一側的助聽器商家則認為，「確實下午受到西曬和大樓折射，都會折射照入，所以都會拉下窗簾。」

早期法規規範不全
事實上，台灣大道屬於東西向道路，只要夏日、大晴天，強烈太陽光照在大樓玻璃帷幕上，光害頗為明顯。知名建築師李明哲指出，早期商辦為了外觀造型而採用玻璃，因規範不全或設計緣故，常會反射光害。「建築採曲型或凹型配置，不一定會產生光害效果，主要還是要看『當地陽光方位角度』。」廣義來說，台灣都是東西日曬為主，若是玻璃面朝向南北，加上現今建築規範得使用低反射玻璃，即會大幅降低光害影響。

位於高雄的捷運美麗島站，也有類似情形，《蘋果》實際走訪，當天陽光不算強烈，但仍有幾個角度反光嚴重，周邊婚紗業者認為，1樓有窗簾可遮擋，光害影響不大，但2樓是整片落地玻璃，下午的反射狀況就很明顯。

應視當地日曬角度
事實上，美麗島站的反光情形，自該站落成之後就陸續有民眾反映，甚至有人憤而一狀告上法院，法院也判決高捷必須替店家解決光害問題。高捷公共事務處處長王柏雁表示，光害問題自2008年到2012年期間，一直有住戶反應，後來捷運公司有和幾個光害比較嚴重的店家、住戶進行討論，並達成和解協議，後來未再有反應。

人口負成長區，房價竟還攀升向上！大台北的士林、蘆洲及土城區，近6年行政區內人口數下降逾千人，土城區甚至減逾5千人，但區域房價卻背道而馳，漲幅至少5%。另外，即便是人口紅利區，雙北也有4行政區房價走跌。顯見人口數難以主導房價，政府政策、公共建設、區域經濟發展等，才是關鍵因素。

士林蘆洲土城漲逾5%
根據《住展》雜誌統計，大台北地區自2012年10月至今年10月，共計29個行政區中，19區人口數下降，進一步對照6年間房價走勢，可發現其中10區房價反倒逆勢成長1~6%，其中士林、蘆洲及土城區漲幅均超過5%。
《591新建案》總編輯李忠哲指出，士林區近6年房價漲約6%，主要在於天母地區豪宅如「華固天鑄」、「國泰天母」等案交易，拉高區域均價。而蘆洲及土城隨著重劃區開發、捷運到位，房價補漲，2區都普遍出現單價5字頭個案。
李忠哲推論：「應是房價向上攀升，逼使首購族外移，人口因而下降。」但近2年如土城暫緩重劃區，出現單價4字頭個案，加上小坪數壓低總價，確有再帶入人潮的態勢，估計土城區人口減少將趨緩和。

政策經濟環境是關鍵
從另外一個角度觀察，即便是人口紅利（人口正成長）區，也有房價呈現下跌的區段，雙北南港、內湖、新莊及五股區，都是案例，但房價6年跌幅也不到1%，甚至僅有0.1%，變化細微。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，上述幾區雖然人口增加不少，如內湖、新莊區，6年增加約5000人，但因為前一波多頭，推案量龐大，近年又逢交屋潮，因此房價遭到壓抑，「若餘屋能夠順利消化，房價就會有反彈機會。」
何世昌認為，就大台北地區來說，顯然政府政策、稅制、供給量、經濟環境、利率、重大建設等，對房價的立即性影響遠高於人口，「再者，基本住居需求外的投資、置產需求較高，所以房價受人口影響較小。」


大台北10都會區 人口減房價卻漲
工商時報

不管人口怎麼漂，大台北都會區包括松山、大同、萬華、士林、三重、永和、土城、蘆洲、樹林、鶯歌等10區，房價依然上漲；其中永和6年人口減少最多、逾1.1萬人，但每坪房價卻逆勢漲了2.8萬元。

至於台北市這6年房價上漲最多的士林，每坪漲了6.1萬元，但人口卻萎縮2,713人。這顯示儘管沒有人口紅利支撐，區域房價依然堅挺、相對抗跌，也打破部分人士「少子化會導致房市崩盤」的推論。

根據住展雜誌昨（22）日最新公布的統計指出，不管人口怎麼漂、怎麼減少，房價還是會逆勢攀升。調查指出，近6年大台北共29個主要行政區人口數量與房價變化，未必完全正相關，其中只有15個行政區，房價與人口漲跌呈現正相關。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，令人驚訝的是，大台北人口負成長區域共17個，其中10區，竟然房價在這6年仍然逆勢上漲。

包括松山、大同、萬華、士林、三重、永和、土城、蘆洲、樹林、鶯歌等10區，儘管人口逐漸減少，但房價依然上漲；其中永和是雙北市人口減少最多的行政區，6年少了1.1萬多人，但每坪房價還逆勢上漲2.8萬元。

至於台北市這6年房價上漲最多的士林，不但沒有人口紅利，6年累計人口少了2,713人，但每坪還上漲6.1萬元。

何世昌分析，關鍵原因是政府政策、稅制、供給量、經濟環境、利率、重大建設，影響房價的立即性，遠高於人口因素。

再者，雙北市為全台主要都會區，除基本需求外的投資、置產需求較高，因此房價受到人口影響程度，相對偏低。

統計發現，大台北29區總計共12區，6年來人口正成長，其中房價上漲共8區，包括中山、文山、北投、新店、三峽、淡水、汐止、林口等，大多數屬於蛋白區；另有4個人口正成長區房價下挫，分別為南港、內湖、新莊、五股等區。

何世昌分析，這幾區人口雖有成長，但因前一波多頭推案量龐大，近年又碰到交屋潮，因此房價遭到壓抑。

台北市信義計畫區指標豪宅案、總銷200億元的「冠德信義」，終於傳出成交喜訊，迄今已賣出不只1戶，年底前有機會為冠德（2520）貢獻入帳；展望2019年，「冠德信義」、「蝴水映」及「微山丘」三大案總銷達316億元，將為重頭戲。

冠德昨（22）日法說會由總經理洪錦欽主持。其中，被視為EPS貢獻度高達2個股本的「冠德信義」，傳出成交喜訊，今年中取得使用執照後，Q4正式開賣，已成交不只1戶，有機會年底前開始挹注入帳，並進行跨年度銷售和認列。

至於「冠德信義」售出多少價錢？成交幾戶？冠德表示，目前不能具體對外透露，待內政部實價登錄資訊揭露後，將可見真章，屆時是賣1戶、認列1戶。

「冠德信義」總銷200億，規畫152?208坪，為冠德手中規模最大的案子；另外新店「冠德創新殿」和「市政廳」總銷80億，預售階段已售8成，預計2021年完工入帳；總銷規模達80億元的另一大案「微山丘」，為先建後售別墅，迄今已售30％，Q4起陸續認列，並延續到2019年入帳。

冠德表示，今年前3季出現虧損，EPS-1.06元，主要是環球購物中心天津店暫緩腳步，並持續打銷累虧；不過Q4將有總銷50億元的大案「冠德大境」完工交屋，只剩下3戶，現正交屋程序，年底至明年首季進行跨年度認列，正力拚全年虧轉盈。

展望2019?2020年，冠德表示，業績來源將靠200億的「冠德信義」、36億的「蝴水映」及80億的「微山丘」三大案，總銷達316億元，將為重頭戲；另外還有待售新成屋，預期未來3年業績，成長動能無虞。

台灣央行今 (22) 日公布 10 月本國五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承作房貸，來到 460.74 億元，月增 73.94 億元，創 2 月以來新高，利率也轉為上升至 1.627%，較上月上揚 0.007 個百分點，央行說明，主要是因第 4 季為傳統購屋旺季，加上新成屋密集交屋，及銀行積極爭取優質客戶，推升購屋需求。

據統計，六都 10 月買賣移轉棟數為 1.9 萬棟，月增 12%，年增 26%，房仲業者說明，房市交易穩定，加上交屋帶動影響，不少區域均見到成交大幅增加的狀況。

截至 10 月，六都買賣移轉棟數分別是台北市 22541 棟，年增 19.7%；新北市 47132 棟，年增 9.9%；桃園市 28556 棟，年減 0.6%；台中市 32395 棟，年增 2.4%；台南市 17509 棟，年增 11.8%；高雄市 27620 棟，年減 1.5%，六都總交易 175753 棟，年增 6%。

央行說明，10 月有農曆 7 月後的遞延性買盤，且第 4 季本來就是房市傳統旺季，再加上有密集的新成屋交屋潮，而銀行為達成業務目標，也積極爭取自住的優質客戶，使 10 月的購屋貸款創下今年次高

央行認為，房市景氣還是要繼續觀察，不能因此斷定房市走向，且房市表現好壞，主要還是要看地點。

至於較低利率的「青年安心成家方案」新增金額來到 60.5 億元，占比 13.4%，較 9 月占比 14.9% 低。

商用不動產市場持續熱絡，受到商辦租金看漲的趨勢，包含華固、興富發、長虹等建商等指標性建商重啟獵地模式，看好辦公市場供不應求，進攻商辦市場將開發辦公大樓。信義全球資產看好商用市場成長力道強勁，今年首度跨界基金資產管理，更進駐復興南京商圈及桃園拓點，擴大招募商用不動產菁英。

信義全球資產總經理柯宏安表示，不僅建商積極獵地，金融、壽險業者也加入了商用市場，新壽以20.07億元標下台北金融中心大樓部分樓層，台壽以17.94 億元買下蘋果日報總部大樓，玉山銀以60.88億元買下敦北大樓2棟辦公大樓。顯見不管是辦公室、廠辦，或是近日受到中美貿易戰影響的工業土地，都分別繳出漂亮的成績單。


根據財政統計資料顯示，2018上半年的不動產仲介業表現為近4年來最佳，最新公告的全國7、8月不動產仲介業營收達90億，年增25%，也是近5年來新高，顯示房市交易回溫。信義全球資產總經理柯宏安分析，隨著商辦市場景氣好轉，年底進入傳統商辦交易旺季，預估第四季交易量表現可望比去年交出更好的成績，而受到中美貿易戰影響，引發台商回流投資設廠，以信義全球資產今年第三季報告指出，工業地產已成為主力，占交易量5成，近年來台商因應大陸經營成本提升而回台投資，帶動工業地交易。

信義全球觀察近年商用市場成長力道強勁，今年更有大規模的發展及拓點，除了首度商仲跨界基金資產管理，REITs圓滿1號正式掛牌，看好復興南京商圈租金售價雙雙上漲，空置率持續下降，今年12月進軍復興南京商圈拓點。

而台商回流投資設廠，將產品線延伸至新北、桃竹苗工業區廠房土地，除了去年成立工業地產部在內科洲子街設點外，今年更是看好桃園工業地產進軍桃園拓點，因此針對這一波商用不動產景氣上揚，信義全球資產將擴大招募商用不動產菁英。

台北市政府配合中央「都市危險及老舊建築物加速重建條例」增訂「台北市土地使用分區自治條例」第九十五條之三，放寬危老建築基地高度、高度比、後院深度比及住宅區建蔽率，已於2018年11月21日發布，將於2018年11月23日生效。

行政院自2017年5月10日發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，因危險及老舊建築物部分現況建蔽率大於法定建蔽率、申請建築容積獎勵後受限於「台北市土地使用分區管制自治條例」規定建築物高度、高度比、後院深度比等限制，致建築基地無法充分規劃設計利用之狀況，影響所有權人重建整合意願。

為協助解決危險及老舊建築物受到管制的問題，台北市政府即進行住宅區建蔽率、高度放寬之可行性檢討，並與相關公會等多方討論凝聚共識，在保障土地所有權人權益及維持環境品質之前提下，增訂「台北市土地使用分區管制自治條例」第95條之3，並於2018年10月1日經市議會三讀通過，內政部於11月20日函轉行政院准予備案，台北市府即於2018年11月21日發布實施。

都市發展局補充，目前已有19件提出申請危險及老舊建築物重建計畫，並有6件核准，該局亦訂定「台北市危老重建推動師培訓執行計畫」自2018年6月4日起生效，召募具服務熱誠的推動師組成跨領域的黃金團隊，並設立「危老重建工作站」，為社區居民提供在地化的諮詢服務管道，為加強宣導，更結合台北市府都市更新處12行政區自主都更駐地工作站與建管處危老推動師，主動佈局未來4年，深入民間提供多元重建之專業諮詢服務，現已完成7處工作站設立、培訓3468名危老推動師。

本次修法預期透過建築相關規定之放寬，使建築規劃更具彈性，提高建築基地重建整合之誘因，期盼更全面加速本市危險及老舊建築物重建，打造宜居安全之城市。

台商資金陸續回流，除了下半年豪宅交易頻頻外，北市蛋黃區套房居然也重回160萬元單價，是否意味著明年房市將一路回暖？業界人士認為，該筆交易無法做為市場指標，至於明年房市走向，得從選後看資金特赦條款，以及大坪數去化速度等兩指標，才能確定是否穩健回升。

台北市豪宅交易回暖，單價突破200萬元大關，除了「One Park Taipei元利信義聯勤」，信義區豪宅「文心信義」近日也有交易。

如今，實價登錄又揭露小坪數建案「PARK 259」，成交單價來到161.2萬元，彷彿回到房市多頭時期，是否為市場回暖的佐證？

「目前實價登錄有些物件交易未完整揭露背後資訊，有時候會造成價格大漲的錯覺。」住展雜誌企研室經理何世昌指出，以該建案為例，雖然建案地點很好，但銷售時間點為2017年，當時房市還在盤整修正階段，想創區段新天價並不容易，推測該成交價格可能隱含裝潢、包租等配合方案，單價才會衝得那麼高。

何世昌指出，下半年豪宅市場除了量增之外，最重要的是價格止穩反彈，但明年的房市走向，還是需要等到選後比較明朗，如果未來資金特赦條款通過，且豪宅、大坪數市場成交加速，這兩項指標都到位的話，會更加確立多頭走勢。

新北新莊副都心有中央聯合辦公大樓、電影文化中心，全球機能服飾龍頭儒鴻企業決定斥資64億元興建企業總部，昨進行動土典禮，新北市長朱立倫穿機能服飾出席，並感謝企業將根留台灣，更讓台灣紡織產業在世界發光發熱。

新北經發局指出，儒鴻企業總部為地下4層樓、地上19層建築物，建築物以紡織的經緯線條、織品腰身及裙襬曲線作為主體造型意象，除了辦公室外還有紡織品實驗室及研發中心。

朱立倫說，新北在經濟部連續三屆招商都是第一名，也佩服紡織業者的機能紡織領導全世界，在全球市占率已達7成以上，每一次國際比賽都能看到台灣的紡織產品揚眉吐氣，是真正的台灣之光。

朱立倫表示，8年前這裡是一片平地，現在儒鴻企業投資的基地條件好，正對面的電影文化中心下個月就要進行上梁典禮，8年來65號快速道路、機場捷運通車，年底環狀線也要完工，附近還要興建五星級飯店與 Shopping Mall。

董事長洪鎮海表示，儒鴻全球有近2萬人，台灣約有2千人，為了提供員工完善工作環境，並增加企業在國際間的品牌形象，因此規劃新建總部大樓，也期望新莊副都心成為具有文化及時尚特色的區域。

立法院財政委員會昨（22）日赴土地銀行考察「以房養老」業務，由市占率前三大的合庫、土銀、華銀進行簡報，與會主管提三大建議，包括以房養老貸款利率可扣抵所得稅、設立信保基金機制以分攤銀行風險，以及抵押權由30年延長至50年，避免老人還沒過世，銀行就得收回房屋。

土銀與合庫昨日建議，以房養老貸款應比照購屋貸款利息，在申報所得稅時可扣除；土銀董事長凌忠嫄指出，很多年輕人覺得長輩去銀行申辦以房養老「很沒面子」，若以房養老貸款利息可抵稅，讓這些撫養長輩的兒女減少稅負，可增加誘因，降低長者申辦以房養老時的阻力。

與會公股銀行主管指出，以房養老推動不易，主要的問題，一是貸款期間長，銀行不易掌握擔保品價值與利率波動，二是貸款金額逐年遞增，銀行將面臨房價下跌與長壽風險。因此，公股銀行主管建議，政府應提撥專款設立信保基金，降低銀行授信風險。

現行民法規定，最高限額抵押權設定期限上限為30年，以60歲老人而言，若活到95歲，便超過抵押權設定的30年，意即銀行以房養老無法照顧到老人終老，就得收回房產。對此，凌忠嫄建議可修正民法，將限額抵押權最長由30年延長至50年，落實對借款人提供終生給付的精神。

民進黨立委王榮璋昨日表示，以房養老概念不錯，就連金管會主委顧立雄也想辦，他曾在立法院指出，「我會去辦（以房養老），拿我手上的不動產換貸款，蠻值得的」。

土銀主管也說，有名申辦以房養老的客戶吳先生對行員說：「土銀是我的第五個兒子，每月四萬元養老金準時匯入戶頭、一天也不遲，比我的四個兒子還有用。」

因應高齡化社會來臨，銀行積極推動以房養老，截至10月底，共12家銀行開辦，合計核貸2,927件，核貸額度約新台幣160億元，其中合庫、土銀與與華銀囊括逾九成的市占率。

　多家房企近期發布融資方案，融資手段包括增發H股股份、境外發行公司債等。部分公司融資額達100億元。Wind數據顯示，今年以來，僅A股上市房企就有超過30家發布了美元債券融資方案，不少公司融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。業內人士指出，目前房企處于還債高峰期，預計2019年這種情況會更加嚴重。國內融資渠道收窄，于是房企業紛紛跑往海外市場融資。

　　利率普遍較高

　　富力地産日前公告稱，擬增發不超過8.06億股H股股份，募集資金全部用于補充資本金。此次融資規模近100億元。這是公司自上市以來首次進行增發股份。半年報顯示，上半年公司負債總額高達2703億元，凈負債率達到187%。截至2018年三季度，富力地産負債再創新高，達到2863億元。此次增發股份有利于降低公司資産負債率。

　　從近期發布的融資方案看，利率普遍較高。以中國?大為例，公司11月19日早間公告，擬增發美元優先票據。該票據將由天基控股在境外運作的若幹其他附屬子公司，提供無條件且不可撤銷擔保。公司表示，擬增發票據是在一宗2020年到期，本金為5.65億美元的票據基礎上增發，原票面利率為11%。

　　11月19日晚間，華夏幸福公告稱，公司境外間接全資子公司CFLD （CAYMAN） INVESTMENT LTD.依據美國證券法S條例，在2017年發行的高級無抵押定息債券基礎上，按該債券相同的條款及條件，向境外專業投資人增發5000萬美元的高級無抵押定息債券。本次發行的債券由公司提供無條件及不可撤銷的跨境連帶責任保證擔保，票面利率為6.5%，2020年12月21日到期。

　　Wind數據顯示，今年以來，超過30家A股房企發布了美元債券融資方案。不少公司美元債券融資成本超過10%，有的公司甚至達到13.25%。

　　還債高峰來臨

　　值得注意的是，長租房領域融資較多。以葛洲壩為例，公司11月19日晚間公告，其向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券獲中國證監會核準批復。批復顯示，核準公司向合格投資者公開發行面值總額不超過28億元的公司債券。本次公司債券採用分期發行方式。

　　諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，目前處于房企還債高峰期，2019年以及2020年還債壓力將更大，預計2019年房企還債規模超過4000億元，2020年超過5200億元。房企發展本身就追求高周轉。隨著地價不斷提升，企業盈利能力下降，需要通過擴大規模來維持盈利增長。但市場發展不及預期，有的房企回款困難，于是通過借貸以保證發展規模和速度。

　　陳雷指出，從目前情況看，房企國內融資渠道受限，于是紛紛跑去海外市場融資。但海外市場融資利率一般要比國內融資高不少。不少房企本身負債率高，使得融資信用評級受到一定影響，進一步推高了融資成本。

　　房企融資難貫穿了2018年全年，即使龍頭房企也不例外。

　　11月21日，碧桂園公告回購最多78.3億港元於2019年1月到期的可換股債券，並擬將發行新債券。

　　此前的10月底，?大發行18億美元優先票據，?大主席許家印自己購買了10億，利率仍然最高達到13.75%。

　　10月以來，房企開啟新一波融資潮，以尋求新的資金來增強財務安全，或者緩解資金鏈風險，以供安全過冬。

　　作為龍頭企業，碧桂園的財務狀況尚算穩健，其發債利率也並不算高。但對行業大部分企業來講，情況似有不同。

　　在境內融資管道緊縮的情況下，海外發債成為房企融資的重要管道，但其利率也在不斷提高，風險也在加大。

　　碧桂園的發債邏輯

　　21日晚間，碧桂園發佈公告稱，其全資附屬公司卓見國際有限公司作為發行人，正在計畫根據現有債券的條款及條件部分購回最多78.3億港元由發行人所發行於2019年到期的零息率有抵押擔保可換股債券。

　　資料顯示，碧桂園於今年1月發行總金額達156億港元的免息可換股債券，期限為一年，該筆債券將於2019年1月到期。

　　此外，為減輕及降低新債券對該公司股東的攤薄影響，碧桂園亦正考慮訂立買入看漲期權及賣出看漲期權。

　　房企是典型的資金密集型企業，現金流管理的重要性不言而喻。

　　過去十幾年中，國內多數房企因為高速擴張而處於現金流緊繃狀態，淨經營性現金長期為負，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。市場上，僅有萬科、保利、碧桂園等少數房企能做到連續多年的淨經營現金流為正值。

　　在國內房地產企業中，碧桂園屬於財務策略較為穩健的公司之一。其2018年中期業績報告顯示，2018年下半年之到期債務為559億，而2019年全年，公司到期債務總額約850億，遠低於2018年中期帳面現金餘額2099.1億。

　　與此同時，作為三大龍頭房企，碧桂園去化及回款能力也排在前列，為其現金流管理提供了保障。2018年1-10月，碧桂園實現權益銷售金額4559.9億元，同比增長34.9%；權益銷售面積4844萬平方米，同比增長25.6%。

　　截至2018年上半年末，公司實現營業收入1318.9億元，同比增長69.7%；核心淨利129.5億元，同比增長80.2%，是業績增長顯著的房企之一。

　　國信證券(9.270, -0.08, -0.86%)最新研報顯示，碧桂園剔除預收賬款後的資產負債率為84.7%，淨負債率為59%；截至2018年上半年末，集團平均融資利率為5.8%；短期償債能力保障倍數為1.3，短期償債能力較好。

　　市場分析人士認為，碧桂園此番計畫發行新可轉債，更多是為公司後續發展以及資金平衡考慮。因國內房地產市場仍處於市場調整階段，充裕的現金流將為房企提供更厚實的財務安全墊。

　　廣州一位大型房企內部人士認為，在當前行業銷售增速下行的背景下，融資能力的差異將決定房企的生存狀態。越能融到規模更大、期限更長、成本更低的資金，在市場中勝出的可能性就越大。

　　事實上，今年以來，為應對下行的市場週期，碧桂園已連續多次融資。

　　9月19日，碧桂園發行9.75億美元雙年期優先債券，利率分別為7.125%、8.0%，比過去兩年明顯提升。不過，其中部分年期為5.3年，是2018年2月以來內房股最長年期的發行之一。

　　融資利率明顯上升

　　“2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。”中原地產首席分析師張大偉認為。

　　作為現金流的核心支撐，進入四季度，房企的銷售仍在放緩。中原地產研究中心統計資料顯示，11月超過26家房企發佈10月銷售業績，單月銷售達3631億元，環比9月份的3664億元輕微下行。

　　此外，中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，龍頭企業則在加速轉型中，這也推動了房地產企業的融資需求。

　　為緩解資金壓力，11月以來，房企融資動作頻頻，主要為借新還舊。

　　除了碧桂園，房企三巨頭的中國?大也於11月19日再次進行美元優先票據的國際發售，發行金額10億美元，年利率為11%，將與發行人10月30日公告中2020年到期的票據合併及構成單一系列。

　　下半年至今，?大已發行約194.87億元人民幣的中長期美元債券。

　　此外，萬科在2018年下半年共發行了10筆共計205億元人民幣的超短期債券及中期票據。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，截至11月20日，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，合計數額已經超過500億。

　　其中，華夏幸福(26.540, 0.14, 0.53%)、上海豫園等都公告稱將發行公司債券；而時代中國和雅居樂則在近期公告稱發行美元計值的優先票據；龍湖企業則在11月連續提交了55億元的第三期公司債券和50億元規模的住房租賃專項債券。

　　不僅是11月，Wind統計資料顯示，三季度房地產企業發債規模高達2073.62億元，遠高於去年同期的1409.03億元；全年至今，房企的信用債融資總額已超4500億。

　　並非所有的房企都能順利拿到融資，房企之間嚴重分化。眾多房企的境內公司債，紛紛被中止或終止，一些房企不得不提高發債成本。

　　融資被叫停的房企不僅包括像花樣年、天津薊州新城、合生創展、富力等，更是包括了像?大和碧桂園這樣的龍頭企業。

　　10月，?大擬發行的16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資產支援專項計畫處於中止狀態，而此前碧桂園200億元公司債也被中止審查。

　　大中型房企雖然能拿到融資，但利率也在不斷走高。據21世紀經濟報導統計，三季度以來房企融資主要集中在海外發債，但海外融資利率明顯上升。

　　據統計，近兩個月來部分房企發債的利率持續走高，華夏幸福於11月19日發行的5000萬美元債券利率為9%，時代中國擬發行的3億美元優先債券利率為10.95%，雅居樂擬發行的4億美元優先票據利率為9.5%。

　　10月30日，?大發行的三筆共18億美元優先票據，融資利率分別為11.00%、13.00%、13.75%。

　　“對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且從趨勢看，2019年依然將持續面臨資金壓力。”張大偉表示。（編輯：賈紅輝）房企11月再融資已超500億 碧桂園擬借新還舊

　　曾經風光無兩，後又幾經易主 上海北外灘昔日“全國地王”近128億賣身凱德

　　每日穿梭於上海北外灘的人們，目睹著周圍眾多高樓此起彼伏的“生長”，似乎對於這些高樓的建建停停都不會在意。然而，每一棟高樓背後或許都存在著跌宕起伏的故事。

　　位於北外灘海門路和東大名路之間的“上海星港國際中心”項目，有著高達263米、目前上海最高的雙子塔，而該專案的前身——海門路55號地塊，是6年前的“全國總價地王”。

　　幾經輾轉，這個昔日“地王”項目在近日正式轉售。11月13日，上海國際港務（集團）股份有限公司（以下簡稱“上港”）公告稱，通過公開掛牌方式一次性出售上海星外灘開發建設有限公司（以下簡稱“星外灘”）100%股權，凱德集團旗下來福士基金與新加坡政府投資公司成立的合資公司DIAMONS公司以127.86億元的掛牌底價競得。

　　CBRE世邦魏理仕統計顯示，這是今年內上海最大的一筆大宗投資交易，亦為至今為止上海外資投資最大的一筆大宗交易。

　　如今抬望項目周圍，上港手中的“上海港國際客運中心”、金茂手中的“上海國際航運服務中心”和“上海星港國際中心”，恰構成了北外灘濱江的核心地段，與陸家嘴(15.990, 0.17, 1.07%)隔江相望。

　　項目的股東由上港變為了凱德系，而年前其“股東”還是上港和中國金茂。

　　記者注意到，雖然上海星港國際中心已經易主，不過在上港和金茂的進退與取捨之間，關於北外灘發展的大戲才剛剛開始。

　　●風頭無兩：北外灘誕生“全國總價地王”星外灘出場

　　“挑高4米，盡享江景；臨水行走，直達江岸”，規劃了濱江空中綠街的北外灘，曾鉚足了上海人的美好想像。

　　6年前的2012年，上海北外灘片區在賣地方面也毫不含糊。當年12月中旬，上港與金茂聯手奪下海門路55號地塊，拿地總額高達56.8億元，不僅刷新了上海當年的地價記錄，還打破了當年央企中冶在南京創造的56.2億元的全國地價記錄（總價），成為“全國總價地王”。根據總成交價格及建築面積估算，該項目樓面價約6萬元/平方米。

　　“全國總價地王”的稱號，讓海門路55號地塊和其所在的北外灘腹地一時風頭無兩。

　　“地王”之上，是如今的“上海星港國際中心”，總建築面積42.76萬平方米，其上在3層高24米的商業裙房外，還規劃了2幢263米高的超高層，至今仍是上海最高的“雙子塔”。

　　2013年，為了打造這個頗有野心的專案，上港與中國金茂全資子公司“威旺置業”各出資人民幣20億元，各占註冊資本50%，建立了上海星外灘開發建設有限公司，後在2013年6月8日第一屆董事會第一次會議上各增資人民幣10億元，公司註冊資本增加至60億元。

　　星外灘主要負責在上海市虹口區海門路55號地塊內從事商業及辦公房地產的開發建設。

　　●後生波折：星外灘股權幾易 金茂與上港“好聚好散”

　　那一段時期，北外灘核心地帶似乎就被上港和金茂“把持”著，由兩家各持50%股份的有三家子公司——星外灘、上海銀匯房地產發展有限公司（下稱“銀匯公司”）、上海國際航運服務中心開發有限公司（下稱“航運公司”）。

　　星外灘負責打造海門路55號地塊，銀匯公司負責打造上海國際航運服務中心專案西塊地塊（占地面積約4.13萬平方米，總建築面積約20.37萬平方米），航運公司負責上海國際航運服務中心專案東塊和中塊地塊（占地面積約5.42萬平方米，總建築面積32.73萬平方米）。

　　不過《每日經濟新聞》記者留意到，金茂曾在2017年10月20日發佈公告提示，正在籌畫涉及出售其非全資附屬的銀匯公司、航運公司及星外灘各自50%股權。

　　但有意思的是，上港在2017年11月18日發佈公告稱，擬通過公開掛牌轉讓方式打包出售所持銀匯公司、航運公司各50%的股權，並於2017年12月13日就其擬出售目標股權事項于上海聯合產權交易所進行正式披露。

　　金茂隨即一改當初計畫，宣佈不再考慮出售所持銀匯公司和航運公司各50%股權的事項，並聲明不放棄對另外50%股權的法定優先購買權。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，金茂在公告中還提及，在不放棄優先購買權的同時，其全資附屬公司長沙榮茂企業管理有限公司（下稱“長沙榮茂”）還將申請參與公開掛牌出售的競買活動。從擬出售方變為收購方，金茂只用了不到兩個月。

　　同一時間，上港也在上演相似的“角色轉換”。2017年12月26日，上港以59.98億元的代價從金茂子公司威旺置業手中拿下上海星外灘50%的股權。自管理權移交之日起，星外灘將成為上港的全資子公司。

　　2018年1月12日晚間，金茂以總計28.58億元如願收購銀匯公司、航運公司各50%股權。這也意味著，上海國際航運服務中心將成為金茂的獨資專案。

　　一買一賣，上港和金茂“好聚好散”，各自開始對自己北外灘專案的全權掌控。

　　彼時，雙方均感覺良好。金茂表示：“出售專案帶來的現金流，將有助於集團整體財務狀況及運營資金的優化，同時令集團可以適時尋找其他新投資機會。”上港方面也表示：“交易有利於上港集團(5.660, 0.02, 0.35%)進一步梳理和整合公司產業結構、優化公司資源配置，並將具備更豐富的產業地產載體和更廣闊的發展空間，符合公司多元化發展戰略方向，有利於上市公司的未來發展及全體股東和公司利益。”

　　在買回股權後不到11個月，上港選擇了再出售。或許比起長期受益，上港更希望看到短期效益——帳面數字的上揚。

　　《每日經濟新聞》記者通過計算發現，本次上港受讓星外灘50%股權，對其歸母淨利潤的影響金額達17億元。

　　●引發爭議：專案多問題繁 北外灘到底出得了“地標”嗎？

　　但為什麼不選擇“長期效益”這個選項？上述人士表示，除了企業的商業開發運營實力外，北外灘的商業環境和前景到底有多大，也備受爭議。

　　根據《上海城市總體規劃2017-2035》，黃浦江兩岸將形成高端產業發展軸線，已經於2017年底實現公共空間開放的45公里核心區段能級將不斷增強。

　　2017年，在上海虹口區公佈的“北外灘發展規劃”中，未來五年，北外灘南部地區將基本完成舊區改造，核心區主要打造成商務文化街區，新增商務商業載體190萬平方米。

　　目前來說，上海港國際客運中心延續了碼頭的客運功能，並配套了8萬平方米的大型城市綠地、濱江步道系統及辦公樓群；上海國際航運服務中心內嵌兩座遊艇港池；星港國際中心雙子樓已完成結構封頂和塔樓幕牆，配套商業中心也將面世。

　　據CBRE研究統計顯示，北外灘甲級辦公樓有效租金在2018前9個月內增長了10%。隨著北橫通道、地鐵19號線等重大基礎設施項目陸續投入使用，一系列旗艦項目的不斷落成，北外灘板塊的通達度、樓宇品質和集聚效應、區域配套均將進一步得到實質性的提升，並推動該區域的辦公樓租金持續上漲。

　　不過，上述人士向《每日經濟新聞》記者直言，北外灘區域其實比較有爭議，有人覺得好，因為未來區域有這麼多專案，但北外灘很多專案陸續被散售了。另外，北外灘這個地方大拆大建，無形中減少了很多居住人口的支撐，要提升整個區域的商業氛圍，必須要吸引周邊區域的人口，而區域和周邊的瑞虹以及四川北路形成一定的競爭關係。

　　事實上，就區域競爭而言，即使對比如長寧這樣的新興商業圈，北外灘的競爭格局也略顯弱勢。以北外灘這樣等級的商圈作對比，也有長寧這樣的商圈與其形成競爭關係，因為長寧不僅有3條軌交（3號線、4號線、10號線），目前已有類似25萬平方米IM長寧國際這樣的重磅項目陸續交付，新項目入市較快。相較而言，北外灘僅僅依靠濱江資源，新專案發展速度明顯緩慢。

　　同時上述業內人士指出，相較于隔江對望的陸家嘴，楊浦的發展更是向來不及浦東。楊浦的整個濱江段這麼多年進展非常慢，從海門路到漁人碼頭，更是感覺發展緩慢。舉個例子，北外灘項目的租戶可能會考慮，如果往市中心去，可能交通不便、一直堵車。

　　“其實現在北外灘是盼著這些專案的開發商能做出專案品質，尤其是能有專案做出地標意義來。”上海一負責大宗交易的資深人士向《每日經濟新聞》記者表示，凱德全權接盤，如果能把這個專案做好，對整個區域來說也是一種提升。

　　上述人士表示：“北外灘其實不缺基礎，唯一的問題是時間。現在大部分項目在建，這些綜合體項目在未來兩三年是看不到成效的，至少需要五年以上的時間，北外灘可能才會有上升的勢頭，這個區域的投資者，必須只有非常長的眼光。”

　　●後市關注：凱德在華最貴單體項目如何押注北外灘？

　　在這樣的環境下，新接盤方凱德到底如何打造項目，備受行業關注。

　　實際上，本次收購也刷新了凱德集團在中國單體專案的收購交易金額紀錄。而從專案當前的規劃看，商場部分高達12萬平方米，這對很多企業來說是一個挑戰。

　　凱德回應稱，星外灘無論是所屬的北外灘區塊，或者是項目自身品質，都極具潛力。項目將打造成為上海第3座來福士綜合體，協同區域內其他商辦專案、旅遊酒店等，提振北外灘區域整體發展之勢。

　　“如果把來福士帶進去，加上凱德的品牌效應，長線來看是有機會的。”上述業內人士表示。

　　據瞭解，上海星港國際中心綜合體的辦公樓部分目標在2019年下半年完成，而商場部分預計於2020年開業。

　　記者注意到，就在10個月前，凱德將中國國內的20家購物中心項目公司100%股權以17.059億新元（約83.65億元人民幣）出售給萬科及其旗下公司，這些購物中心大多運營在10年以上。

　　一邊出售老舊商業，一邊入手新地塊。對此，58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，這些專案多來自於二三線城市，如今凱德又斥鉅資在上海核心地段收購高端物業，本身就表現出其商業地產優化佈局的打法，即凱德商業地產戰略方向就是聚焦一二線，尤其是核心城市精品專案的重點佈局。另一個層面來看，本次收購可視為凱德將堅持在中國市場長期深耕，而看好中國市場的深層次原因則是資產的安全性和市場的潛力，並且可以和集團自身的商業運營優勢相結合。

　　今年6月，凱德集團以57億元收購重慶一宗綜合用地，8月又以20.5億元在廣州增城區購買兩塊相鄰住宅用地。此次交易後，凱德集團及其REIT附屬公司在過去一年內在中國內地開發項目和創收房地產資產方面的投資已經接近250億元人民幣。

　　“迄今為止上海的大宗交易總量（納入星外灘交易）已逼近千億元大關（995.4億元），與2017的歷史峰值1200億元相差無幾。外資於今年的活躍度無論是成交的絕對值亦或是占大宗交易的投資比例相較前兩年有大幅的提升，目前外資的投資總量為556億元，占市場投資總額的56%。”CBRE世邦魏理仕方面表示，到年末甚至2019上半年，外資仍將在上海積極進行資產配置。在上海城市快速擴張的基本面下，外資亦將關注上海的新興市場。

隨著年底的到來，房企急於回籠資金，積極推貨，11月以來北京已經有13個專案取得了預售許可證，其中不乏金融街融府這樣位於四環內限競房。不僅如此，包括佑安府、九龍倉西局地塊等受關注較高的限競房項目也都在近期釋放出更多的專案消息，提前為入市做著準備。在推貨量增大的同時，開發商的回款壓力也進一步增大，尤其是在限競房集中的區域，競爭尤為激烈，不少項目都推出了特價房的方式來促進回款。對此，業內人士預計，回顧北京樓市這一年來的市場表現，不出意外的話，今年新房市場銷量仍將保持低位，商品住宅的網簽總量預計將與去年持平，但價格戰可能會隨時爆發。

供應量連續上漲 加推多個五環內項目

步入11月，樓市漸近終盤，市場全貌隱約顯現，新房在供需兩端的表現都有了明顯改善。

在簽約方面，上周北京市商品房成交1273套，環比上升了5%，成交面積17.06萬平方米，環比上漲了27%；成交金額為65.93億元，環比上漲37%。

業內人士表示，成交資料的回升，除了供應加碼外，也有部分原因是此前受限制的高價盤在年底獲准網簽所致，並非全部為近期的實際成交。

在供應端，隨著新品住宅不斷入市，購房人可選擇範圍加大，反而導致市場整體人氣平淡，觀望氛圍濃郁。

由於短期大量限競房集中供應，以往新房不愁賣的北京市場已經出現滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房專案取得34期預售證，合計提供商品房限競房源16596套，達191萬平方米，貨值達到1000億元，但網簽資料相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數幾個項目。

部分專案剛剛取得預售證，且市場平均去化率低於4成。這意味著產生了價值600億元左右的庫存。北青報記者實地走訪瞭解到，部分限競房紮堆的區域，加之購房者“買漲不買跌”心態，導致一些專案銷售進度緩慢。

在觀望氛圍下，一些房企決定拿出手中比較優質的房源，希望重燃市場信心。像位於西南二環右安門外的佑安府就因為優越的地理位置一直受到購房人關注，該專案因售價相比周邊二手房有一定的倒掛，曾一度被認為將部分轉為共有產權房的方式出售，但最終，佑安府限競房的身份成功取得預售證，並將於近期入市。

不只是佑安府，位於四環內的豐台周莊子地塊以“金融街融府”的案名也在11月份悄悄入市。據瞭解，由於執行70/90政策，開發商依然採用“高低配”的方式，產品為小高層+高層+疊拼組合。專案與此前開盤售罄的洺悅苑採用了同樣的銷售方式，先鎖定內部購房人，再對外開放，目前大部分房源也已經簽約。

除此之外，曾高價拿地的專案，如今也不再遮遮掩掩，開始陸續發佈專案資訊，為蓄客上市做準備。像位於西局的九龍倉地塊，近日就發佈了166、171、182三種改善型戶型。據瞭解，去年九龍倉獲得西局地塊的成本高達62.6億+16%的自持比例，溢價率49.05％。不過，由於該項目規定商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米，在豪宅林立，價格10萬元/平方米上下的西局板塊，價格仍存在一定倒掛。

舒適型三居比90平方米更好賣

上述多個限競房即將入市，也使得市場出現了一些波瀾。北青報記者通過對受關注較高的專案調查發現，在略顯平淡的市場行情中，更受購房人歡迎的是三居產品。相比其他戶型產品成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%。

也許很多人會將這個功勞歸結于限競房，畢竟90平米小三居正是限競房供應的主力產品，但事實並非如此。

資料顯示，特別是90平米以內的房源，在2018年短短的10個多月時間裡供應高達15733套，這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看，2018年剛需的可選餘地大了很多，小戶型占比高達47.1%刷新歷史紀錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型占比則跌到了歷史最低。

正是由於供應量的較少導致改善型大戶型更加稀缺，而90平方米的房源選擇範圍多，反而出現了嚴重的觀望。

合碩機構首席分析師郭毅表示，對今年三居產品的成交結構加以細分便會發現，面積在120-150平米舒適型三居約占到普通住宅市場的兩成比重，市場份額遠高於90平米以下的緊湊型三居。從140平米以上的改善戶型絕對值看，已經連續3年供應量低於1萬套。北京樓市最大的矛盾已經是改善需求多與剛需供應井噴。

北青報記者在已經開盤的金融街融府售樓處瞭解到，項目最先售罄的是150平方米的大戶型，反倒是82和89平方米的戶型還有不少可以選擇。此前開盤的洺悅苑也是類似的情況，最先賣光的是120平方米三居室，90平方米則順銷了很久。

舒適型三居的銷量大漲，體現出購房需求的一些變化。郭毅表示，北京嚴格的限購限貸政策，讓諸多家庭失去了多次升級反覆運算的置業可能性，因此更為珍惜難能可貴的“房票”。

結婚，生子，二孩，這些人生的巨大改變，會直接投射到對居室功能與面積的需求之上，針對未來正在規劃、可以預見的改變，購房家庭往往會在資格滿足、財力允許的情況下做出全面理性的置業安排。

既要滿足“一步到位”的人生規劃，也希望保持小家庭的獨立私密，同時還不願承擔過重的房貸壓力，面積適度、總價可控的三居成為“夫妻二人”準備向“三口之家”“二孩家庭”晉級的首選。

同為三居，緊湊型與舒適型的對比，同為商品房，5年禁售與靈活變現的衡量，同一區域，龐大的供量與潛在的稀缺，面對政策與市場的角力，在產品與價格的抉擇中，部分經濟實力較強的改善家庭就更加青睞較稀缺的舒適型三居。

融資成本高 回款壓力下價格戰可能爆發

但由於70/90的限制，北京市場上可選擇的舒適型三居並不多，隨著年底的到來，房企資金壓力加大，在加大供應量的同時，在價格上也將會加大促銷力度，以吸引更多的購房者入市，快速回籠資金。

某大型房企一位負責人對北青報記者表示，現在公司的考核標準已經不單單是銷售業績了，衝刺銷售額不那麼重要了，相反，更看重的是回款。往年為了衝刺年終銷售額，不少項目的銷售團隊會虛報簽約套數，過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約，這實際上就是自欺欺人的方式，所以今年我們考核的重要指標是實際回款的情況。同時，該負責人也表示，為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動，實際售價甚至低於政府要求的限售價，這種做法在當前市場中已經十分普遍。

像豐台的限競房專案萬科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分為南北朝向的戶型和東西朝向的。其中東西朝向的特價房總價320萬左右，南北的則為380萬。特價房源的均價從規定的41230元/平方米下調至36000元/平方米。還有北京昌平區的某限競房專案，均價也從2個月前5萬元/平方米左右調整至48000元/平方米，類似的現象在限競房銷售中成為了常態，前述房企人士指出，有的限競房項目出現明顯的價格調整。隨著後續供應量繼續上升，區位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現價格戰。

融資方面， 58安居客房產研究院監測的資料來看，今年房企的融資壓力明顯大於去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降准，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

近期多家房企密集發債融資，融資成本分化嚴重。近日，陽光城11億元公司債券在深交所上市，票面利率7.50%；合景泰富則發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%；華夏幸福也發佈總額不超過80億元的公司債券；華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國?大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。這從側面體現了房企融資壓力之大。

整體看，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%甚至超過10%

對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，對於房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致其對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲。目前來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。值得關注的是，儘管房企融資需求迫切，但隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。

近日，廈門市部分樓盤以低於成本價銷售的消息引發市場關注。據報導，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，單價僅2.8萬元/平方米，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

早在10月初，廈門萬科白鷺郡因降價促銷一度上了熱搜。有報導指出，萬科白鷺郡2號樓於10月1日正式開盤，800余客戶到現場，206套房源全部售罄，最低售價為278萬元/套。

此後廈門房企開啟“價格戰”模式。據悉，在10月下旬，廈門翔安金茂悅推出了部分房源，以“單價2.5萬元起”為賣點進行促銷，而該專案土地樓面價為29451元?平房米。

來自廈門克而瑞機構統計資料顯示，10月份，廈門共有3個新盤入市，其中，萬科白鷺郡啟動價格“大降”行銷，造成轟動效應，取得熱銷；不過另兩個新盤卻面臨蓄客不足，首開遇冷。廈門克而瑞認為，當前市場客戶入市意願度低，項目開盤均加大優惠力度，壓低價格，但去化仍一般。

克而瑞廈門機構分析師胡慧榮對《證券日報》記者表示，從資料上看，10月份，廈門商品住宅新增供應9.13萬平方米，環比下跌近6成，成交6.53萬平方米，連續4個月現供過於求態勢，庫存持續擴容，去化週期約需31.6個月，項目入市去化壓力不斷增大，價格行銷戰愈演愈烈，部分專案現持續降價行為，現金回籠是四季度主旋律。

業內人士表示，廈門金茂悅專案儘管有央企背景，且樓盤位於廈門環東海域板塊擁有景觀資源，但在實際銷售中的去化表現一般。該人士認為，在淡市面前，觀望氣氛濃厚“搶房”難再現。

本月15日，國家統計局發佈資料顯示，10月份廈門二手住宅價格環比下降0.9%，環比降幅較9月份的0.3%大幅擴大0.6%，降幅全國第一；同比下降5.3%，較9月份擴大0.4%，降幅也居全國第一。值得注意的是，廈門二手住宅價格環比已經連續下降19個月。

58安居客房產研究院首席分析師張波此前在接受採訪時表示，樓市降溫已是共識，從今年8月份僅1城房價下行，到10月份多城房價出現下跌，從國家統公佈的資料來看，樓市降溫在持續、一線城市房價下探力度繼續增強。

胡慧榮對《證券日報》記者表示，從廈門樓市市場方面來說，今年三季度末，在售項目打折成風，降價潮起。整體來看，廈門樓市受政策調控影響，一、二級市場逐漸回歸平淡，進入長期盤整期，特別是2016年左右拍出的地王項目解套難，紛紛進入割肉陣痛階段，在售項目打折讓利成風，但整體去化仍難轉好。對於房企而言，一方面土地市場低溢價成常態，拿地成本降低；另一方面新房市場利潤空間嚴重壓縮，資金回籠壓力大。

其進一步分析認為，從當前情況來看，廈門樓市嚴控難松，主要還是加強市場監管，整頓房地產市場秩序，但從保剛需和留人才等方面可能會出一些政策保障。

廈門均和土地評估董事長王崎對《證券日報》記者表示，萬科白鷺郡降價行銷成為一個“網紅”事件，對市場產生較大影響。眼下房企都在拼實力，其中部分中小型開發商在這一輪行情之下存在資金壓力，有回籠資金需求。而在全國樓市降溫的環境下，廈門出現的麵包和麵粉價格倒掛這一現象一定程度和廈門土地“饑餓”行銷有關係。

大型屋苑持續冧價，長沙灣泓景臺兩房單位，樓價火速由兩個月前逾900萬元，插至僅720萬元成交，創「西九四小龍屋苑」（即泓景臺、碧海藍天、昇悅居及宇晴軒）近一年樓價新低。觀塘麗港城則錄得近半年以來再度跌穿700萬元的成交。

香港置業首席分區董事文啟光表示，泓景臺1座低層F室，實用面積477方呎，兩房間隔，原業主9月以920萬元放售，「11月落價至800萬」，近日進一步減至720萬元成交，累劈200萬元（約21.7%），呎價15094元。

文啟光指出，雖然該單位放盤期間持續有人睇樓，但願意還價的人不多，導致原業主最終連番劈價求售。

資料顯示，屬泓景臺同類單位的3座高層E室兩房單位，實用面積492方呎，9月底成交價930萬元，撇除樓層因素，即同類單位樓價火速由「九字頭」直插至僅720萬元。

翻查「西九四小龍屋苑」今年買賣紀錄，撇除內部轉讓，最低價為宇晴軒1座極低層G室兩房單位，實用面積461方呎，今年1月以695萬元成交，前述泓景臺造價將屬該宗成交後，「西九四小龍屋苑」近一年最低價個案。原業主2004年以217萬元購入，賬面賺503萬元（約2.3倍）。

美聯物業高級營業經理陳少鴻表示，天宇海7B座低層A室連平台特色單位，實用面積750方呎，3房間隔，附429方呎平台，由8月叫價1100萬元，劈至840萬元沽出，呎價僅11200元。原業主2010年以506.7萬元入市，賬面賺333.3萬元（約65.8%）。

麗港城再現「六字頭」

觀塘麗港城7座中層G室，實用面積517方呎兩房戶，原業主約1個月前以780萬元放售，至周三（21日）降價至720萬元求售，議價後終以660萬元售出，較原開價急劈120萬元（約15.4%），成為該屋苑近半年以來跌穿700萬元的成交，較同類單位市價約800萬元低約17.5%，呎價僅約12766元。

代理透露，原業主早於1996年以340萬元購入單位，由於移民決定減價沽貨，賬面獲利約320萬元（約94%）。

樓價回落，但租金未見明顯回調，公屋更再錄驚人呎租成交。青衣長安邨迷你戶以每方呎逾55元租出，為區內住宅呎租次高。北角尚譽開放式單位更錄得呎租逾90元成交，為全區住宅呎租首破90元。

中原地產區域營業經理梁岳宏稱，長安邨7座安泊樓低層8室，實用面積150方呎，開放式間隔，以每月8300元租出，呎租55.3元。資料顯示，同座同面積高層6室，8月以8500元租出，呎租56.7元，創區內住宅最高呎租紀錄，是次呎租為區內次高。

據悉，業主1999年以未補地價6.49萬元購入，一直自住，直至今年進行補地價，並花費約20萬元把單位重新裝修及招租，近日旋即以高價租出。據悉，是次高價承租的租客為同區分支家庭客。

尚譽月租1.55萬 每呎92.8冠北角

梁岳宏說，目前全區的已埔地價公屋買賣放盤有約60個，但放租盤只有一間，為今次高價租出單位樓上一層的同室，面積相同，正獲租客以每月8000元承租，租約今年12月底屆滿，該業主現已把單位以每月9300元招租，較舊租約提高約16.3%，意向呎價高見62元，挑戰區內住宅新高。

尚譽驚人呎租成交浪接浪，市場消息稱，高層D室開放式單位，實用面積167方呎，以1.55萬元租出，呎租92.8元，呎租貴絕北角住宅市場，媲美南豐旗下山頂甘道21號B號洋房今年8月錄得呎租97.2元。業主2017年以461.637萬元購入，回報約4厘。

新世界銅鑼灣重建項目 20億洽至尾聲

發展商紛沽非核心物業套現，儲彈藥投大型靚地，新世界（00017）收購逾8成業權的銅鑼灣景隆街新安大廈，可重建成商廈。消息指，獲本地老牌家族永倫集團，以約20億元洽至尾聲。

多個大型發展商，包括新世界、會德豐、新地（00016）、信置（00083）及?地（00012）等，紛放售非核心物業，估計近期沽出物業套現逾百億元。

可建8.5萬呎商廈 永倫呼聲高

其中新世界近年積極收購銅鑼灣新安大廈，該廈位於景隆街，自2015年起收集業權，目前估計已持有逾8成業權。市場人士透露，該地皮具重建價值，故吸引財團注視，近日更獲出價約20億元洽購，有望短期內易手。該項目地盤面積約5,500平方呎，可重建成約8.5萬平方呎商廈，若按20億元洽購價計，每平方呎樓面地價約2.35萬元。

事實上，同地段商業氣氛不俗，比鄰項目Tower 535前身亦為舊樓重建，現時出租率理想。至於附近的怡東酒店，業主文華東方集團早前已宣布將作重建，項目日前獲批重建成30層高商廈，連3層地庫，總樓面面積68.4萬平方呎，2019年3月關閉酒店，重建預計需時6年完成。

市場人士透露，洽購財團中，以本地家族永倫集團或相關人士奪得物業呼聲最高，該集團今年非常活躍於本港投資市場，先後購入灣仔商廈W Square、中環皇后大道中9號全層等，合共涉資逾50億元。

翻查資料，新世界自2015年起收購新安大廈，包括當年斥2億元購入逾3成業權，涉及20伙，收購價介乎740萬至1,416萬元不等。除了收集樓上業權外，更成功購入多個地舖，包括去年以2.15億元，向四太梁安琪購入該廈地下4個地舖。項目位處核心零售及商業區，有一定重建價值，惟規模不算大，故新世界暗盤放售項目。

豐泰34億 承接會德豐澳南商場

除新世界外，近月各大發展商紛推出非核心物業放售，主要涉及商舖，如會德豐上月沽出旗下將軍澳住宅澳南系列CAPRI、SAVANNAH及MONTEREY商場，涉及總樓面約30萬平方呎，由豐泰地產以33.8億元承接，為近兩個月投資市場最大宗買賣。

另外，本年中?地夥拍麗新（00488）的尖沙咀天文臺道8號商廈，以約40億元沽出，由本地老牌家族冠華集團承接。至於今年積極投地的新地，上月亦以2.75億元沽出荃灣中心商舖，近期則積極推售石門商廈樓花W LUXE，一個月內已沽95%單位，套現約30億元。

其他發展商亦加快推售非核心物業，信置委託測量師行標售火炭御龍山，及馬鞍山銀湖天峰商舖，意向價17億元。

遠東發展（00035）認為，樓市走勢主要視乎貿易戰發展，估計明年第二季有望協和後，高就業率及強勁置業需求將支持下半年重拾升軌，料升幅約5%至10%。旗下元朗珀爵有望下月率先出擊。

貿戰有望緩和 樓價升5至10%

遠東發展地產發展總監方文昌受訪指出，樓價在第四季開始回軟，相信屬健康調整，縱然本港已進入加息周期，但加幅溫和漸進，對樓市影響有限，就業率平穩，主要視乎中美貿易戰發展。他估計，明年第二季貿戰摩擦將會紓緩，有望協和，負面因素消除後，強勁的置業需求將帶動下半年樓市將重拾升軌，料升5%至10%。

政府研究提高公營房屋比例，方文昌認為公營房屋與私樓客群不同，且每個家庭的目標和生活追求不同，相信影響不大，較為重要的是，香港要有足夠房屋供應，「明日大嶼」願景計劃屬大規模的長遠策略，預計對香港持續發展有很大幫助。

「港珠澳大橋、高鐵、屯門市赤鱲角連接路段等交通基建將陸續落成，若有一項大型基建規劃，未來互相可連接至港島和新界西北各區，相信能增加香港就業機會」，為本港迎來更多發展機遇。

而土地共享先導計劃，對增加土地供應屬好事，但要視乎出台的詳細框架和條款作討論，建議可適當再放寬部分新界用地的發展密度，以釋放更大土地潛力，另發展郊野公園邊陲地皮亦值得考慮。

方文昌表示，集團長遠看好本港樓市發展，將從投地、二手市場和舊樓收購等途徑增加土地儲備，對市區鐵路沿綫及鄰近大灣區的地皮較有興趣。同時會拓展海外市場業務，如英國倫敦、澳洲墨爾本及中國廣州今年先後亦有項目推出。

方文昌：元朗珀爵或下月推

推盤部署方面，旗下元朗洪水橋珀爵很大機會在12月登場，共提供24幢洋房，實用面積約2,000至2,700平方呎不等，其中6伙為6房設計，12伙為4房雙套，以及6伙設有獨立電梯。項目已屆現樓，將傾向以招標形式發售，採惜售策略。

而集團2016年投得的沙田大埔公路沙田嶺段地皮，項目計劃於明年第四季推售，將提供約66伙，初步包括62伙分層單位，將主打大單位，並設4幢別墅洋房。

中美貿易戰走勢不明朗，以及股市持續波動，直接打擊樓市成交量；而本月截至21日，新盤及二手交投量齊齊下挫，其中一手暫錄約260宗成交，較上月同期約820宗進一步急挫68%，業界預期全月亦僅錄約600宗交投，並連續3個月下滑；至於本月二手註冊量暫錄約1010宗，按月亦跌約8%。

　　樓市氣氛轉趨審慎，加上受多項利淡因素夾擊，新盤去貨速度明顯放緩，銷情慢熱，如數月前般首批單位可近沽清的情況，已不復見。目前本月成交量較多的新盤，包括已沽逾90伙的元朗尚悅．嶺，另外，油塘海傲灣以及大埔白石角海日灣均沽出逾20伙。

　　由於部分大型新盤未必能趕及於本月發售，在缺乏矚目新盤下，業界預期全月只錄約600宗成交，但相比10月全月的約1120宗，進一步下跌約46%，同時亦錄得連續3個月下滑，更有機會創下今年4月錄得600宗成交後的低位，另一方面，若相比今年2月，錄得2200宗成交的高位相比，則下跌約72%。

　　此外，據一手住宅物業銷售資訊網資料，10月整體貨尾量按月急升20.8%，達11514伙，創13年一手新例生效後新高，Q房網香港董事總經理陳坤興表示，整體銷售減慢，加上新盤陸續推出，令貨尾量急升，但由於現樓貨尾則維持低水平，預料現樓新盤減價壓力仍然較低。

　　他再指，近期樓市受外圍不利因素影響，如中美貿易戰、股票市場波動等，氣氛持續委靡不振。再者近日新盤銷情未如理想，影響大部分買家入市信心。認為市場受氣氛轉差，而發展商推出不同置業優惠吸客，望可刺激銷情。

　　至於二手表現同樣回軟，本月註冊量暫錄約1010宗，較10月同期約1100宗，按月跌約8%，業界預期，本月二手註冊量約1800宗水平，有機會創年內新低紀錄。另外，據港置及土地註冊處數據，以樓價劃分，售價500萬至1000萬的最受捧，註冊量亦最多，其次為樓價500萬以下的物業。至於作為大型屋苑的天水圍嘉湖山莊，錄得22宗註冊，珀麗灣則錄得11宗註冊。

　　利嘉閣行政總裁廖偉強表示，近月市況主要受外圍因素波動影響，如加息及中美貿易戰等不明朗問題，令買家持觀望態度，不單止新盤成交量，連帶二手交投量亦下跌。然而，他指出，隨著市場預測美國下月未必加息，若國際關係亦能有所緩和，在利好因素下，相信樓市亦會有所改善，在12月能轉回平穩發展。

　　他補充，若下月有一手大型新盤推出，相信能吸引市場目光，令購買力重投市場，料銷情將有所回升。惟二手市場短期內仍以減價成交為主，始終買家會傾向尋找低價盤，但料計隨著市況回暖，減價幅度將有所收窄。

　　有業界人士認為，二手市況持續淡靜，睇樓活動亦有放緩迹象。而近日業主叫價態度普遍軟化，願提供議價空間，約有5%至10%不等，惟買家態度觀望，見市況明顯下滑，睇樓後大膽挫價，形成買賣拉鋸局面。

永義國際（1218）及高山企業（616）日前公布交換資產，永義將旗下長沙灣商用物業永義廣場售予高山，作價4.7億元。高山則向永義出售九龍塘延文禮士道住宅物業，作價10.35億元。永義扣除轉售永義廣場的代價後，將向高山支付5.65億元。永義及高山預期分別錄得920萬元及2080萬元收益。

　　兩家公司的聯合公告指出，高山聯絡永義洽購永義廣場，並希望聯同毗鄰的青山道豐華工業大廈一同重建；由於物業相對較舊，高維護成本會降低其淨收益率，認為出售永義廣場比自行重建有利。永義相信，透過與高山達成物業管理協議，仍可以繼續從中取得經常性收益，換購延文禮士道住宅項目亦可提供變現溢利。

　　消息刺激兩家公司復牌齊升，永義國際昨日高開4.65元，抽升10.7%，為全日高位，收市報4.29元，升2.14%，成交額140萬元。高山企業最高見0.098元，升幅達22.5%，其後升勢回落，收市報0.083元，升3.75%，成交額747萬元。

　　另外，永義國際發盈警，預料截至9月底止中期毛利按年減少約57%，去年同期純利2280萬元，盈利下跌主要因期內沒有推出新的銷售物業。