買家擔心跌倒 消保官：難成解約條件

台中市西屯區建案「W時代」近期將落成點交，卻有住戶向《蘋果》投訴，指社區大門走道有斜坡，與預售時的廣告圖不符，且坡度太陡易使中老年人跌倒，堅持退戶；建商表示，緩坡設計避免淹水，兼顧無障礙規劃，完全合理。全案協調失敗，雙方將採法律途徑解決。

由太子建設興建的「W時代」規劃地上22層大樓，投訴的張姓婦人在2015年預售時購買1戶20坪住宅，含車位總價共840萬元，打算日後遷入養老，目前已繳付126萬元。今年該案圍籬拆掉後，她發現門前的一道斜坡與預售圖片不符，擔心日後行走跌倒，要求建商拆除坡道，「改成平的，才符合預售時的樣貌。」否則就應讓她退戶。

要求建商拆除坡道
《蘋果》前往該案現場察看，目測斜坡約10到15度，走起來並不吃力，但張婦堅持，「當初買的時候是平面，現在蓋好之後竟然是每天像爬山這樣的斜坡。」
張婦激動地說：「我花了這麼多錢買房，拿到的是瑕疵品，我已經50多歲，打算要一直住到老，才會很在乎這些，而且我養狗，這樣的設計日後遛狗時更增跌倒風險。」張婦的先生則抱怨：「我們樓上才賣828萬元，還可以再殺價，我們1坪買到35萬元，買貴我們就認了，但斜坡蓋成這樣，下雨天不小心一定會跌倒。」

協調失敗準備訴訟
社區黃經理表示，目前沒接到其他住戶有這方面的反映。《蘋果》街訪路過的老先生對該斜坡的看法，他認為「跌倒是不會啦，要這樣全部退掉不可能啦！」

太子建設業務二部部長溫宗良表示，該區是緩坡區，避免下大雨時水淹進門廳或地下室，才設計為緩坡，兼顧無障礙規劃，在取得使用執照後，也沒變更任何設計，若無正當理由不點交，可能會依法沒收已付款項。該案已送2次協調會皆失敗，張小姐說：「自己要住也沒打算賣，接下來準備要上法院。」

永慶不動產中科101加盟店經理陳珮珮表示，該案目前房價每坪逾30萬元，較周邊25~26萬元行情貴，手上的二手屋幾乎沒詢問度，已有不少投資客在成屋前退屋，寧認賠15%房價還給建商。

剛好買在最貴時點
張婦買房時正好是「W時代」價格最貴的時間點，住商不動產中科雲世紀加盟店店長張凱鈞指出，當時太子前案「雲世紀」秒殺，很多沒買到的民眾改買「W時代」，單價追到30萬元以上，由於銷況不理想，2016年時建商降價一波，最低25萬元，後來價格才慢慢調回30萬元。

台中市主任消保官康馨壬表示，坡度適不適宜見仁見智，由於這部分並非建商賣房主要訴求，也未在預售時強調，較難構成有力的解約條件，民眾真覺得過陡，可向建設公司建議裝設扶手或樓梯。曾任8年調解委員的聖揚開發總經理陳正哲表示，要求建商將緩坡拆掉改成平面較難辦到，但可在坡面上加止滑面。

退屋原因千奇百怪 實際解約罕見

「W時代」住戶以「大門前坡度太陡」為由欲解約遭拒，退屋理由儘管罕見，但台中買方退屋的原因確實千奇百怪，如成屋外觀顏色與預售時不同、透天1樓地板比馬路低、客廳在建築圖上竟是停車位、甚至建商把二次施工部分計入坪數銷售等所引發的糾紛，但實際能解約退屋者少之又少。

糾紛多因未事先告知
「建商的心態最重要。」聖揚開發總經理陳正哲直言，大部分糾紛都是「建商違規使用，但不主動告知。」導致很多消費者在交屋後有被騙的感覺，「建商有無事先告知，是衍生成糾紛的關鍵。」

例如建商獲取更高容積，設計透天時將停車位放進1樓，成屋前再將1樓變成客廳、車位挪到外面，或在挑空處增設樓板，補了半層樓「違建」，但建商不一定會主動告知買方，直到住戶調圖才發現這些空間不合法。

但儘管建商有錯，通常仍難以構成解約，陳正哲舉例，某透天案1樓地板蓋得比馬路還低，最後以「同區換屋補差價」解決，讓買方折價換同建商同區更大間的房子。

台中市主任消保官康馨壬指出，真能解約的案例確實極少，以台中而言，過去曾發生建案在規劃時是褐色，但銷售時的外觀卻變成白色，直到成屋落架後褐色外觀出現，導致許多住戶群起要求退屋，法院以廣告不實為由判住戶勝訴，建商得賠15%違約金，但已算是罕見判例。

頂新集團二董魏應交長女魏妙玲出售名下豪宅、台北市大安區的「敦南苑」14樓，開價3.75億元，換算單價約247萬元，因高出區域行情，導致全案求售逾2年都乏人問津。但據《蘋果》調查，該戶已順利在今年9月成交、11月過戶，買方為林姓自然人。因尚未實價揭露，在地房仲推估，成交總價應在3億元上下。

房仲估總價約3億元
大安區敦化南路二段81巷內的「敦南苑」，屋齡約7年，正對居安公園，為地上16樓建物，規劃1層1戶、單戶約155坪，總戶數僅15戶。魏妙玲持有戶位14樓，總坪數約190坪，含4車位。該案於2008年預售，開價每坪225萬元，由於未見實價登錄，市調業者估計銷售時因金融海嘯，房市景氣低迷，因此該社區預售成交行情應在每坪160~170萬元間。

住商不動產遠企店長吳國源分析，該社區戶數少，買方也都很低調，二手釋出求售多採私下交易，較少會在公開網站看到求售訊息。由於近期景氣略微反轉向上，豪宅價格多有修正，推估「敦南苑」高樓層目前行情每坪應可接近200萬元水平。若以單價200萬元計算，魏妙玲出售該戶總價約3億元上下，比她心目中的理想價格約低近5000萬元。

即便釋出二手戶少，該社區近期出現出租戶別，實價揭露「敦南苑」4樓戶，以月總價24萬元出租，該戶總坪數179.29坪，含3車位，換算每月每坪租金約1339元。據查該戶房東為「文華苑」最多持有戶的睿信投資。在地房仲認為，出租行情約與一般豪宅相當，房東大有長期投資、以租待售的意味。

彭雪芬售屋賠1763萬
近期名人賣屋案例不少，或賠或賺，主要影響關鍵仍在於入手時間。以台新金董娘彭雪芬為例，2017年底出售個人持有的中山區「德杰FLORA」12樓戶，出售價格為7600萬元，相較2010年以9363萬元購入，賠售1763萬元。房仲業者私下透露，2010年適逢金融海嘯過後的房市回溫期，彭雪芬以每坪逾百萬元取得該戶，與現下區域新案行情差不多，加上折舊，賠售並不意外。

名模林志玲今年6月出售中正區「力麒麒御」16樓戶，總價1.61億元，對比她在2016年取得的價格1.57億元，約小賺400萬元。2016年正值房市低迷期，房仲認為，小賺出場尚屬合理。今年6月法人奇威行以總價9888萬元出脫淡水紅樹林豪宅「頤海大院」21樓戶，對比2012年入手價1.3億餘元，賠售逾3千萬元。

台灣最高樓「台北101大樓」與來勢洶洶、被戲稱造型宛如「指甲剪」的「南山廣場」，相互角逐全台租金身價最貴商辦寶座。根據實價揭露，「台北101大樓」9、10月分別出租38、13樓層辦公室，其中38樓月租單價最貴站上4000元，位列全台最貴商辦租金單價第5名。而前5爭霸戰中，「101大樓」佔據3個位置、新兵「南山廣場」則有2個位置。

今年頂級商辦需求強
最新實價揭露「台北101大樓」今年9、10月各租出38、13樓辦公室，面積各約170、421坪，38樓月租總價67.88萬元，拆算租金單價4000元，創下該大樓歷史租金單價紀錄第3名。13樓辦公室則由科技公司大筆租下逾400坪空間，月租總價164.2萬元，換算單價約3900元。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，「台北101大樓」今年以來實價揭露共7筆，對照去年僅4筆，凸顯頂級辦公室需求強勁，平均出租單價約3700~3800元，單坪租金超越4000元門檻有2筆。去年平均出租單價3600~3700元，整體租金行情約有3%成長。

放眼信義計劃區，唯一可與「台北101大樓」一較高下的「南山廣場」，依實價揭露狀況來看，今年4筆行情以35樓、由臉書所承租的逾800坪空間租金單價最高，月總租金337.82萬元、租金單價4200元，次於「台北101大樓」83、35樓，位居第3。

丁玟甄認為，放眼全台，難再找到如同信義計劃區商辦大樓品質高、租賃素質與行情俱佳的區塊，區內頂級辦公室也成不少企業的兵家必爭之地，在僧多粥少下，預計租金還有成長空間。

明年地上權有看頭！國產署署長曾國基表示，預計明年度推出世貿三館設定地上權招標案。曾國基指出，世貿三館過去是出租，展期到年底，未來將改採設定地上權的方式來活化。

立委賴士葆指出，近年國產署地上權案大多是流標，最近最好的一次標脫率是32％，詢問財政部如何改善？財政部長蘇建榮表示，新的地上權案已經沒有地價稅波動的問題，舊的案件還在思考，部分案件已透過仲裁解決。

曾國基說，國產署多年推動地上權案，目前台北市產權清楚、面積大，適合推出設定地上權案的標的已經不多。華光社區特二基地因已同意租給北市府，作為南門市場和東門市場的中繼市場。

國產署指出，自2016年9月修正地租計收方式後，地上權案已獲投資人肯定，將持續推出區位條件優質標的，以設定地上權方式活化大面積國有土地，希望在兼顧國庫收益下，創造民眾、業者及政府三贏。

韓國瑜當選高雄市長，業者看好高雄房市，動作不斷。台灣房屋昨（3）日宣布，12月13日在高雄擴大舉辦品牌加盟說明會，推出前二年免月費，幫助在地青年以及北漂族回家創業。

台灣房屋預計整個房市暖流，將會優先從高雄往北吹，12月起將依序在高雄、台南、台中和新北舉行說明會，明年台灣房屋四都廣徵2,000名人才。

韓國瑜政見主打經濟，選後尚未就任即積極招商，企業反應熱絡，房地產業者普遍認為高雄房市大有可為。除了建商興富發、甲山林表態南下進軍高雄，台灣房屋也率房仲業之先，宣布南進高雄展店，協助在地及北漂族返鄉創業。

台灣房屋加盟事業部總經理林培雯表示，青年北漂是長久以來的社會現象，凸顯各縣市資源不均的問題，事實上，房仲業務首重區域熟悉度，且人親土親，青年若能根留家鄉，在地服務、經營商圈，最適合不過。

林培雯指出，各縣市長主打觀光和經濟牌，首先受惠的就是觀光服務業，除了增加消費人潮錢潮，更可帶動零售業展店，因此店面需求增溫；而青年返鄉、甚至企業南漂，對商辦和住宅租賃需求都將提升，因此預計整個房市暖流將從高雄往北吹。

九合一大選過後，台中豪宅房市動起來，尤其是4,000萬元以下的豪宅案，來客數及成交量在選後一周增加10至15％，土地交易更是熱絡，激勵總銷逾160億元的台中三大豪宅預售案，搶先動工興建。

住商不動產台中7期南屯店協理蔡鴻霖表示，近年來豪宅逐漸轉往中小坪數規劃，坪數約在70、80坪，總價落在4,000至5,000萬元之間，門檻略降，但品質、精緻度與服務軟實力卻大幅提升，讓沉寂已久的豪宅市場，選前即有回溫跡象。

今年豪宅預售市場走向低密度、高綠覆的產品特色，尤其以單元2、西區科博館特區最受矚目！例如豪宅建商-寶輝建設，首度進軍單元2推出「CITY PARK」，成功帶動該區來客及買氣；同樣位於單元2的雙橡園「S1特區」，受到老客戶的青睞，銷售創佳績，目前兩案已陸續開工；至於「惠宇大聚」新成屋，目前正在交屋，88戶已經銷售一空。

其中，寶輝建設表示，看準北單元2與7期新市政中心緊鄰，新案「City Park」就位於龍富路與龍富二十二路口，基地面積共1,600坪，建蔽率僅18％，樓高25層，產品規劃60、75、140坪，每坪開價在50至60萬元。

寶輝「City Park」由國際設計團隊量身打造，包含1,300坪兼具景觀與實用性的歐式花園廣場，以及露天泳池、國際級休閒會館，營造出獨樹一格、住戶專屬的莊園生活。由於總價在3,500~4,500萬之間，是寶輝近幾年來首次推出總價低於5,000萬元以下的社區，因此一推出就受到豪宅客的青睞，銷售業績優於預期。

雙橡園「S1特區」隸屬單元2低密度重劃區，基地面積共1,348坪，擁近千坪前後大花園，歐式莊園風格與單進單出車道規劃，吸引不少注重生活品質的賞屋族群關注。該案產品規劃47、50坪，單純雙拼94、100坪，每坪開價50至60萬元，總銷約30億元。

目前西區最受矚目的忠泰「老佛爺」預售案，是北部豪宅建商-忠泰建設首度揮軍台中、攜手Chanel香奈兒創意總監卡爾拉格斐親自操刀的第一號建築住宅作品；未來一樓店面更有忠泰知名生活指標品牌「MOT明日聚落」進駐，提供頂級住戶高端的藝術享受與精品服務。該案產品規劃70至140坪，每坪開價60萬元起，採毛胚交屋，總銷百億元。

受到九合一大選影響，六都11月移轉棟數與上月相比，也跟六都的選情激烈程度相互呼應，呈現「三上三下」，其中，北市、台中、高雄月減8.1％~13％，其餘三都則月增3.7％~5.5％，合計六都11月移轉量為1.85萬棟、月減2.8％、年減1.8％；以前11月六都合計移轉量19.4萬棟推估，2018全年移轉量約在28萬棟上下，將是近3年來短期新高量。

六都地政局昨（3）日同步公布11月移轉棟數，六都隨選情各自表現、互相呼應，台北市、台中市、高雄市因選戰激烈，民眾多觀望，北市2,165棟、月下滑13％最多；台中市3,716棟、月減8.1％；高雄市2,881棟、月減9.8％。

反觀選情最為穩定的新北市、桃園市、台南市，交易量較上月小增3.7％~5.5％，合計六都11月移轉量為1萬8,505棟、月減2.8％、年減1.8％。

累計今年前11月六都合計移轉棟數為19萬4,258棟、年增5.4％，其中，北市2.47萬餘棟、年增18.2％，成長幅度居六都之冠；新北市5.2萬餘棟、年成長10.2％緊追在後；台南市1.9萬餘棟、年增10.2％，三都皆呈現雙位數成長。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，11月受九合一大選影響，六都各自表現，其中，台北、台中、高雄因選戰激烈，民眾多數投入選情，看屋人潮減弱，自住買盤觀望，交易量皆下滑約1成，不過，早在選前當地房市多看好韓國瑜可望帶動整體經濟、房市價量活絡，選前高雄10月交易曾大增近3成。

11月因民眾投入選舉韓流議題，高雄交易量下滑1成，交易量集中在鳳山區429棟、三民區322棟、苓雅區301棟等自住熱區；北市11月則是中山區313棟、內湖區275棟、大安區242棟。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年前10月全台累計買賣移轉棟數有23萬棟，11月六都移轉棟數變化幅度不大，若以去年11和12月約4.9萬棟的交易量推估，2018全年移轉棟數約落在28萬棟上下，可望連續2年出現觸底反彈，同時也將是近3年以來的短期新高量。

于靜芳分析，雙北市在近2~3年價格修正後，買氣回升不少，加上自住客當道，新北市重劃區皆祭出中小坪數、低自備款方案吸睛，交易量明顯較去年回溫1~2成，目前選後看屋人潮有回籠跡象，但在自住客市場下，價格仍是成交關鍵，估計短期內房市變化不大。

至於台中、高雄市綠地變藍天，高雄韓流拚經濟，加上亞洲新灣區、高雄軟體園區、路竹科學園區等話題，吸引企業投資與增加就業機會，未來房價應有機會走止跌回升趨勢，後續將觀察明年上半年房價、交易量變化，以及當地是否注入房市活水政策。

房市走過急跌期，進入盤整階段，對想買房的民眾來說似乎機會來了。內政部自2012年啟動不動產交易實價查詢服務網，讓房產交易資訊走向透明化。不想被賣方的開價唬住，了解自己有多少議價籌碼，查詢「實價登錄」是有意買房民眾的必備功課。

不過，實價登錄資訊中有不少須注意的眉角，相當程度會影響價格客觀性，只要能掌握確切的價格資訊、破解隱藏訊息，可讓議價功力大增，有機會低價買好房。

1.扣除車位、裝潢 還原真實單價

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，查詢實價登錄價格，須留意是否含有車位，一旦車位被計算進去，單價便會偏低；而如果價格內含裝潢，則會拉高總、單價，造成失真。

不過，若物件為透天厝，建物單價參考性低，若又是老建築，土地價值更勝建物，不如改計算地坪單價較有意義。

2.查詢歷史價格、時間落差

每個房屋物件都是獨特的，即使是同一社區，也會有高低樓層、景觀面向等差異，用單一、少數的成交物件的價格來衡量，恐失之偏頗。陳炳辰指出，目前實價登錄的價格，已有歷史交易明細可供查詢，同一戶若歷經多次轉手，則每次轉手價格都會歸納揭露，讓該社區行情漲跌情勢可更客觀地顯現出來。

陳炳辰提醒，民眾查詢實價登錄時要留心時間與量能的落差，官方雖說是揭露三個月前的交易資料，但可能有各種原因，多有隔年、甚至隔很多年才揭露的情形。

在量能上，實價登錄會與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大，會影響平均價格的計算。「賣壓大」的社區，尤其是大批交屋中社區，有可能出現破盤價。

3.點開「備註欄」 確認特殊行情

民眾在查詢實價登錄資料時，一定要點開「備註」，了解交易資料中的註記才能看到真實狀況，避免被特殊行情所誤導。陳炳辰分析，註記為特殊親友交易，以及物件有瑕疵、凶宅等，成交價格便會低廉許多；一樓物件因具備店面價值，價格則會偏高。

4.雙北之外 行情需參考更多資料

陳炳辰說，實價登錄制度上路時，為避免洩漏個資的疑慮，擔心不客觀的特定物件價格具針對性，所以不作門牌完整揭露，但也因此實價資訊位置模糊，造成誤判行情的漏失，有待實價登錄2.0修法完成後才能完整揭露交易地址。

現行實價登錄資訊因位置模糊，地圖也以範圍標示，造成物件揭露地點標示錯誤離譜，雙北之外幾乎不具任何參考價值，民眾若使用地圖框選功能，得小心資訊誤植。

5.租金方面 多比對相關民間網站

至於租金揭露方面，現況資訊也相對不足。陳炳辰說，租金並不強制申報登錄，大多由房仲經手物件才有揭露紀錄，比起實際量能少許多，民眾得參考相關民間網站，才能比對出最貼近市場的價格。

陳炳辰提醒，各縣市政府也有製作地方性實價揭露網站，如台北市的地政雲、桃園市航空城交易資訊，功能完善也補足內政部網站的不足，民眾可多利用。

內政部目前已將全台實價揭露時間更新為每月三次，台北市政府則會在每周三更新資訊，方便民眾掌握第一手房市最新資訊。

延宕18年的永春都更案28日舉行上樑典禮，由於該案是都更指標個案，實施者森業營造董事長黃呈琮說，目前看起來北市府不僅大力推動都更，且願意承擔拆除的責任，因此對於後續都更推動樂觀其成。

黃呈琮說，該案力拚2020年7月完工交屋，「務必讓所有住戶，盡快回家」；在永春都更案A區工程順利下，B區住戶對都更意願更高，明年將重啟都更計畫，並朝住戶同意比率100%目標前進。

永春都更案昨日完成上樑後，黃呈琮指出，該案正式定名「森業永春」。

根據六都公布的買賣移轉棟數資料顯示，2018年11月六都移轉為1.85萬棟，月小減3％且年也小減2％，表現較好的還是雙北市，台北市年增5％，新北市則是年增13％，整體買賣移轉棟數變動幅度並不明顯，而統計至前10月全國的買賣移轉棟數為23萬棟，推估全年應會落在28萬棟左右的水準，出現連續兩年的觸底反彈走勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，11月的買賣移轉棟數大致反應10月的市場交易狀況，2018年10月受外在股災衝擊，交易表現一般，加上11月地政機關的工作天數和2017年同期相當，因此反應出來的買賣移轉棟數就和2017年同期相似，11月的移轉棟數與上月或2017年同期皆相近。


六都的移轉棟數由年增變化來看，雙北市的表現相對穩定，台北市11月移轉2165棟，年增5％不過月減13％，新北市則是4964棟年增13％且月增6％，桃園市則是3059棟年減18％但月增4％，台中市為3716棟，年減2％且月減8％，台南市為1720棟年減4％但月增4％，高雄市則是為2881棟年減6％且月減10％。

曾敬德表示，前10月累計的買賣移轉棟數有23萬棟，11月六都移轉棟數變化幅度不大，若以2017年11和12月約4.9萬棟的移轉棟數推估，2018全年的移轉棟數約落在28萬棟上下，移轉棟數連續兩年出現觸底反彈，同時也將是近3年以來的短期新高。

高力國際最新發布「亞洲發展金融業首選地點」研究報告，針對亞洲16座城市，依照社會經濟、房地產以及人力人才因素等三大項目，細分60項評分標準，最終結果是香港以61％的最高奪分比率，奪下亞洲發展金融最佳地點，第二、三名則分別是東京、新加坡，台北市則拿下近47％比率分數，排名第7名。

該份報告的標準主要分為社會經濟、房地產以及人為因素的三大類，其中奪下金融業最佳發展地點的香港，在社會經濟穩定獲得高分，主因是政治穩定、經商環境便利以及監管治理明確，再加上股票市值、跨境銀行業務量排名以及外商直接投資城市的金額，都名列前茅。

至於，房地產評分標準則以商辦供給以及租金表現為主要依據，因高工資與高租金進而推高勞動成本，但辦公室總存量很高，而且核心商業區與非核心區的租金差距很大，人為因素部分因稅率低，生活品質相對高。

得分比率與香港差距不到1％的城市則是東京，拿下60.3％比率的分數，其中該城市在社會經濟因素得分冠於調查的16個城市，顯示作為全球金融中心的氣勢，至於房地產部分，為反映高而地勞動成本，導致租金與辦公室表現相對保守。至於，人為因素部分得分也相當高，主因是政治穩定校高，經商環境便利，再加上生活品質優良。

得分比率第三高的則是新加坡，拿下55％比率的分數，社會經濟評分項目中，受惠政治穩定、經商環境便捷，促使在就業標準得分最高，同樣與前兩名擁有穩健且優質的基礎建設，再加上強而有力的監管治理，促使前三名的得分比率差距在6％以內。即便新加坡其實缺乏東京、香港的銀行規模，但對高資產族群來說，卻是個重要的財富管理中心。

第四名的上海，拿下54％比率的分數，主要因為是中國金融之都，它在經濟規模和財富方面得分很高，尤其是人均GDP佔全國平均水平約139％，股票市值更高達約4.2萬億美元。上海在房地產因素方面也取得很高評價，特別是在辦公室庫存質量和城市內部連通性方面。它有兩個主要的金融區(陸家嘴和外灘)，並且從中國的金融自由化中受益最多的中國城市。

至於，此次評分城市中取的外卡資格的則是第五名的首爾，取得 53.5％比率的得分項目，在經濟規模和財富的衡量標準以及政治穩定性，商業便利性和城市基礎設施等就業考慮方面得分較高。雖然首爾在房地產因素方面的排名不高，但它在安全，環境和高科技城市指標等人為因素方面得分很高。

反觀台北市則僅拿下46.9％比率的分數，其中以房地產的評分項目拿下分數的比率較高，其次則是生活品質、包括安全與不錯的生活環境，至於，社會經濟拿下的分數則是三大項中最少的一個。

高力國際董事總經理劉學龍指出，其實仔細看三大項評分標準，台北在社會經濟大項排名第7名，人力人才大項排名第5名，僅有房地產這個項目排名第15名，主因是勞動成本相較高。

其實回顧台灣的商用不動產發展軌跡，有過相當輝煌與繁榮的表現，尤其是1991年當時金融開放，吸引傳產、營建等上市櫃業者要切進金融產業，可用百家爭鳴來形容，也直接帶動商用不動產的需求，尤其是辦公室租賃以及分行店面設立的需求，進一步推升租金上漲的力道。

隨著2008年亞洲金融風暴後，公併私、私併公，甚至外商銀行也切進台灣金融市場，是第二波帶動商用不動產需求的時間點。

但是反觀現在，外商保險業者幾乎退出台灣市場，就連外商銀行也逐步減少。劉學龍表示，造成外資金融投資逐步縮手，甚至撤出台灣市場的主因，跟人才的福利與稅制有很大關係。

尤其是稅制，當多數國家以減輕稅負吸引人才與投資時，台灣反而祭出房地合一稅制，外資投資房地產獲利，持有1年內交易獲利課稅稅率45％，超過1年稅率則為35％，其實都是某種程度對外資是不友善，當然沒有外資敢進來。

不過，目前中美貿易戰的影響，其實造成部分擔心被波及台商想要回台設廠，此時，相關單位更應該把握這個時機，適時檢討稅制，甚至祭出吸引人才的政策，讓更多台商願意回台投資，甚至也吸引外資來台投資。

　　12月3日,北京市住建委正式發布《關于進一步加強公共租賃住房轉租、轉借行為監督管理工作的通知》(下稱《通知》)。《通知》稱,違規轉租轉借公租房,5年內不允許該家庭再次申請公共租賃住房(含市場租房補貼)及共有産權住房。

　　針對《通知》具體內容,市住建委介紹,我市制定的公租房違規轉租轉借查處標準,是依據《公共租賃住房管理辦法》(住房和城鄉建設部令第11號)等有關規定作出的行政處理決定,處罰內容包括取消家庭各類保障房資格,停止發放租金補貼,退回承租住房,並按有關規定處以罰款和追繳違法所得等。同時,結合北京特色,還增加了更為嚴厲的處罰條款,要求各區住房保障部門,應將違規家庭的信息記入不良信息檔案,自取消資格決定作出之日起,5年內不允許該家庭再次申請公共租賃住房(含市場租房補貼)及共有産權住房。5年後再次申請且取得備案資格的,應以市場租房補貼方式保障為主。

　　《通知》提出,加快建立完善各部門間信用信息共享制度,有關轉租、轉借等違法違規使用公租房的信息,按照國家及本市相關規定抄送相關部門和單位,對相關責任主體實施聯合懲戒。也就是説,承租家庭的一次轉租、轉借行為,將可能為其家庭成員日後的很多行為帶來影響。

　　11月12日起,北京市住建委再次啟動全市范圍公租房使用監管的新一輪巡查工作,並將形成常態化巡查機制,不斷規范公租房使用管理。本輪巡查已抽檢公租房項目91個,總體情況良好,存在的個別問題已責令産權單位盡快整改,北京市住建委將以“零容忍”的態度,堅決打擊公租房轉租、轉借問題,發現一起嚴厲處理一起,形成震懾作用。

　　北京市房協秘書長陳志表示,北京市這次制定的公租房轉租、轉借監管政策,既符合住建部11號令要求,也適當的提高了處罰標準,加大了違規者的違規成本,起到了標本兼治的效果。就是要堅決遏制謀利的衝動,從嚴懲處,否則對其他人是不公平的,同時也告誡和警示其他有類似衝動想法的人,不要犯險,越線必懲。其實5年內不允許再次申請公共租賃住房及共有産權住房這一項,實際上比給予承租家庭一定數額罰款要嚴厲的多。

　年末北京、廣州等部分城市的集中“推地潮”讓已經降溫的中國土地市場重現一些活躍景象，不過，今年以來土地市場走穩的態勢明顯，熱點城市土地出讓收入增速明顯放緩。

　　中原地產研究中心3日發佈的統計資料顯示，今年前11個月，中國土地出讓收入最高的50大城市合計“賣地”收入3.27萬億元（人民幣，下同），同比上漲7.3%。與去年同期30%以上的快速增長相比，今年以來，土地市場逐漸走向平穩，熱點城市土地市場降溫。

　　50大城市中，杭州市的土地出讓收入“領跑”全國。據統計，前11個月，杭州“賣地”收入達2452億元，在50大城市中居於首位。除杭州外，上海、鄭州、重慶、蘇州、北京以及武漢6個城市“賣地”收入也超過了千億元。

　　降溫還表現在土地成交溢價率的大面積下調。據統計，今年前11個月，50個城市中，有45個城市的土地成交溢價率出現下調，占比高達90%。其中，上海、寧波、天津、成都、南京等地土地成交平均溢價率同比降幅超過70%。

　　克而瑞研究中心分析師指出，土地市場的涼意在2018年更加明顯。2018年下半年以來，中國主要城市土地成交溢價率持續在超低位運行，環比以持續下降為主。在當前市場環境下，高溢價拿地已經成為相對罕見的行為。

　　除溢價率下行外，超過一半城市的地價同比走低，其中包括上海、北京、重慶、蘇州、深圳等熱點城市。資料顯示，50個城市中，有28個城市出現了平均樓面價下調的情況，占比高達56%。

　　今年以來，房地產市場持續加碼的嚴厲調控是多地土地出讓收入放緩的重要原因。中原地產首席分析師張大偉指出，房企因銷售放緩、融資成本上升等帶來的資金壓力驟升也使其拿地時更趨理性，對非優質地塊的拿地積極性下降。

　

雖然傳統的“金九銀十”銷售節點已過，但是11月份的北京新建住宅成交量不跌反漲，不過，銷售價格卻出現下降。

根據北京中原地產的成交統計資料，2018年11月，北京新建住宅（含普通住宅、別墅、共有產權住房）成交251.34億元，環比10月成交增長26%，共銷售4405套，環比10月增加了1196套。在價格方面，成交均價為46457元/平方米，環比10月下跌4000元/平方米。

年底房企“搶收”，純商住宅、限房價項目簽約量齊升

進入年底，各大房企發力“搶收”。 根據北京中原的成交統計資料，8月份以後，北京新建住宅月均平均成交額超過220億元，遠高於前7個月的平均值107億元。特別是11月單月，北京新建住宅成交額達到251.34億元，創造了2018年以來的月度成交額新高。

具體來看，普通住宅市場創下今年月度成交額的新高，總成交額157.8億元，環比10月小幅上漲6%，共成交2434套，環比增加28套，總成交面積29.16萬平方米。由於11月不少高端住宅闖關成功，單價超過8萬元的豪宅市場，成交同樣大幅增長，成交267套，環比增加154套，總成交額40.85億元，環比10月大漲2倍多。

北京新建住宅成交額創新高的另一個原因，得益於別墅市場的量價齊漲。資料顯示，11月份，北京別墅市場成交額、成交面積均創今年新高，其中，成交額66.83億元，環比10月大漲9成，成交517套，環比增加184套，總成交面積13.31萬平方米。

此外， 11月份共有產權住房的成交額、成交面積環比均大幅上揚，成交額環比增長近2倍，成交面積是10月的近4倍。

雖然各個專案資料增長明顯，但是促使北京11月新建住宅成交額創月度新高，當歸功於北京純商品住宅以及限房價項目。11月份，在北京新建住宅成交額排行榜中，突破5億元大關的均屬於純商品住宅項目，包括華潤橡樹灣、中海寰宇天下、北京城建世華龍樾、豐台北京金茂府、遠洋天著春秋、亦莊金茂府、萬國公寓、景粼原著等。

事實上，10月底包括泰禾•西府大院、華潤昆侖域、北京金茂府、璽萌壹號院等幾個均價超過9. 5萬元/平方米的豪宅項目入市，成為推動北京新建住宅成交額攀升原因之一。

業內人士認為，限房價項目雖然整體去化一般，但是供應規模大，對於北京新房成交促進明顯。在11月份，普宅前20名銷售排行中，限房價項目佔據了7個之多。

豪宅均價漲五千元，限房價項目“讓價”成交

值得關注的是，北京新建住宅成交均價呈下降趨勢。11月份，北京新建住宅成交均價為46457元/平方米，環比10月下跌4000元/平方米。其中，普宅市場平均成交價54110元/平方米，環比10月下跌1000元/平方米。而豪宅市場11月平均成交價90898元/平方米，環比10月上漲5000元/平方米；別墅市場平均成交價50209元/平方米，環比10月上漲7000元/平方米。

據記者觀察，北京新建住宅成交價格出現調整或許與限房價專案有關。截至11月30日，北京已經有32個限房價專案入市，共取得44期預售許可證，供應房源18940套，共有3497套房源實現簽約。除了瀛海府、洺悅苑等項目外，其他大部分項目去化率均在50%以下。

在簽約價格上，截至11月30日，在26個有正式簽約資料的限房價專案中，有15個項目簽約均價比限售均價降低了5%。其中，和棠瑞著9月14日取證，限售均價為25515元/平方米，簽約均價為17732元/平方米，低了31%；北京院子二期10月1日取證，限售均價為68245元/平方米，簽約均價為47514元/平方米，低了30%；旭輝城限售均價為38994元/平方米，簽約均價為35180元/平方米，低了10%；瑞悅府限售均價為67516元/平方米，簽約均價為59131元/平方米，低了12%；觀承大家的限售均價為60508元/平方米，簽約均價為50362元/平方米，低了17%。

事實上，在北京限房價專案市場，經常會出現以下情況，同時入市房源，不同樓棟不同樓層價格差異大；首批次入市房源低於銷售均價。合碩機構首席分析師郭毅曾表示，“其實這是開發商的價格策略，談不上降價，開發商按照市場現狀和企業經營需要隨行就市，對初期入市樓棟制定相對合理的價格，有利於專案後期的持續銷售。”

不過，郭毅也表示，限房價專案限定了單套的最高售價和項目整體銷售均價，沒有限制最低售價，從這點來看，限房價項目也有降價的可能性，降價的空間取決於開發商的成本和政府限價之間的利潤比例。如果利潤較高，去化有一定壓力，開發商有一定的調價空間。此外，運用價格杠杆，可以拉動購房需求的短期釋放。對於企業來說，如果前期做出價格讓步，會讓購房者看到項目未來處於價格逐漸上漲的走勢，有利於初期銷售的達成。

　　自媒體“大偉看樓市”發表的《最近房價暴跌8成的背後真相》一文，在業內引發廣泛關注。文章稱，“在鏈家網上北京朝陽區北苑出現一套6800元/平方米，共66平方米的高樓層商住房，成交價格居然是45萬，按照這個邏輯，相比此前，價格暴跌了80%。”

　　針對這套房源個案，新京報記者向鏈家方面求證。鏈家方面表示，經核實，此次關於N次方1居室45萬交易資訊，實為房源買賣份額交易。原房屋實際持有人為一對情侶，兩人分別持有80%和20%的產權。目前業主通過產權份額交易，將原20%的產權統一過戶給另一方，故在鏈家前端顯示為45萬，實際房屋價格與市場價持平。同時，此項交易也符合國家有關房地產交易的相關規定。

內地一線城市的樓市再現弱勢，據《中新網》引述網易房產數據中心監控數據報道，１１月廣州一手住宅成交面積按年去年下降近四成，而二手住宅成交面積按年亦大減超過五成。
１１月廣州一手樓網簽成交面積只有５８﹒４萬平方米，按年減少３６﹒５９％。外圍郊區仍然是成交主力，其中南沙區成交１０﹒６９萬平方米，位居各區之首。
另外，據廣州市房地產中介協會統計的數據顯示，１１月廣州二手樓成交面積為３７﹒７９萬平方米，按年大降５１﹒４３％，創３３個月以來新低。

白居二購買力出籠 將軍澳區月飆兩倍

白表居屋第二市場計劃2018（下稱白居二）購買力逐步釋放，刺激未補地價資助房屋交投急劇反彈。據房屋委員會（下稱房委會）資料，11月全港共錄得197宗未補地價資助房屋成交，按月大增逾三成，創去年3月錄得213宗以來近20個月新高。期內，售價低水的地區如天水圍交投直線向上，11月錄得多達28宗買賣，連續兩個月企穩20宗以上水平；將軍澳則有27宗成交，按月狂漲兩倍。

房委會統計的未補地價資助房屋交投量連續兩個月回升，11月共錄197宗，較10月146宗再升34.9%，對比9月低位僅65宗增幅逾兩倍，創去年3月錄213宗後約20個月新高。

天富苑11月錄13宗最標青

各區11月交投量以天水圍最多，全月錄得28宗買賣，佔全港總成交量197宗約14.2%，較10月的25宗增加12%，連續兩個月錄得逾20宗成交，相對9月全月僅7宗，拗腰反彈3倍。其中天水圍居屋天富苑表現最標青，11月共錄得13宗成交，較10月的7宗急漲86%；將軍澳區11月亦錄得27宗買賣，屬該區今年成交量最多的一個月，較10月的9宗彈升兩倍。

祥益地產執行董事謝澤銘說，11月天水圍未補地價資助房屋交投量上升，與白居二買家持續入市有關，單是該行期內錄得的資助房屋成交中，就有約八成屬白居二買家，但成交單位樓價相對市價普遍有10%至15%折讓，導致區內出現量升價跌情況。

量升價跌 錦龍苑呎造7401今年低

事實上，11月資助房屋成交中，不乏樓價或呎價創今年新低的個案。例如馬鞍山居屋錦龍苑一個實用面積554方呎的中層戶，期內僅以未補地價410萬元沽出，樓價較C座龍耀閣低層6室同面積單位6月高位510萬元，大瀉100萬元（約19.6%）之餘，呎價7401元更創該屋苑今年新低。

據市場消息，上址為C座龍耀閣中層2室，3房間隔，原業主今年8月開價490萬元，意味最終累減80萬元（約16.3%）沽出單位，按原業主1993年未補地價71.38萬元入市計，賬面仍獲利338.62萬元（約4.7倍）。

另外，鑽石山居屋宏景花園一個低層兩房單位，實用面積467方呎，11月以未補地價383.8萬元沽出，呎價8218元，呎價屬該屋苑去年1月後新低。

富誠地產助理分行經理潘祖兒表示，上址為宏景花園3座低層J室，今年10月以420萬元放售，最終減價36.2萬元（約8.6%）沽出；原業主1999年以未補地價86.51萬元購入，轉手賬面獲利297.29萬元（約3.4倍）。

祥益地產總裁汪敦敬指出，目前白居二買家入市比例仍未達高峰，相信隨着本月新居屋向隅客回流，將刺激更多白居二買家加快入市步伐，估計12月未補地價資助房屋交投量將繼續回升，並支持樓價出現谷底反彈。

中美元首近日在「習特會」達成共識同意「停火」，惟二手住宅市場跌勢未見喘定。一名投資者7個月內連沽東涌東環兩伙，最新累劈140萬元，以590萬元沽出中層兩房戶，較7個月前售出的樓下單位賣平16.9%，兩房戶造價跌穿600萬元。大圍金輝花園兩房戶以560萬元轉手，呎價14508元，售價和呎價俱創今年新低。

呎價1.22萬 二手新低

美聯物業助理區域經理方吉和表示，東環5A座中層6室，實用面積483方呎，兩房間隔，原以730萬元放售，累積減價140萬元（約19.2%），以590萬元沽出，呎價12215元，撇除內部轉讓，是次成交價及呎價均創屋苑兩房戶二手成交新低。

據悉，原業主為本地投資者，2015年曾斥資457.36萬元購入今次成交單位樓下一層同室，持貨至今年5月以710萬元轉手，相較之下，今次沽出單位比當時成交價回落120萬元（約16.9%）。最新售出的單位則於2015年以458.97萬元購入，賬面賺131.03萬元（約28.5%），但賺幅相對7個月前樓下單位約55.2%明顯收窄。

市場消息稱，大圍金輝花園中層E室，實用面積386方呎，兩房間隔，今年9月以750萬元放盤，及後連環減價， 最終累劈190萬元（約25.3%）後，以560萬元沽出，呎價14508元，是次成交價及呎價創屋苑今年新低價。原業主2010年以245萬元購入，賬面升值315萬元（約1.3倍）。

樓市遇冷鋒，惟本港持牌代理人數持續上升。地產代理監管局（下稱地監局）最新公布，截至今年11月底，本港持牌代理人數達40142人，按月增加134人（約0.33%），連續9個月創歷史新高。

期內，持有營業員牌照（俗稱S牌或細牌）共有21796人，較10月底21674人，增加122人（約0.56%）；地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）則由10月底的18334人，輕微增加12人（約0.07%），至18346人。

代理人數連番創新高，惟樓宇交投萎縮下，競爭白熱化。中原地產估算，今年11月錄得3956宗樓宇買賣登記（包括住宅、工商舖和車位等），較10月的5374宗劇減26.39%。

10月平均每宗成交由約7.44名代理爭奪，11月急增至平均每10.15名代理爭一宗成交，並為2016年3月底以來近33個月最激烈。

佛山順聯集團持有的旺角豉油街36至42號榮高樓地下1、2、5、6、7號舖連1至2樓全層及3樓B、D單位，委託第一太平戴維斯放售，地舖面積共約3,600方呎，1樓及2樓各約3,500方呎，商舖部分總建築面積約10,600方呎，另加兩個住宅單位約550方呎，據悉，業主意向價約6.8億元。

佔榮高樓業權43.5% 增收購潛力

現時物業租予兩間大型連鎖食肆，分別為皇冠冰室以及花園餐廳。第一太平戴維斯董事總經理及投資部主管袁志光表示，今次出售之物業位於旺角區中心位置，租客均為連鎖食肆，為物業提供穩定租金收入，而榮高樓位於豉油街及通菜街交界，單邊地盤面積3,915方呎，該物業佔全幢大廈約43.5%之業權份數，令其收購潛力大大提升。資料顯示，順聯集團是於2011年以4.71億元購入，如今放售價較7年前高約2.09億元，升值44%。

　　樓市觀望氣氛持續，二手頻錄低市價成交，其中，東涌東環2房單位，以呎價12215元易手，低市價約8%。此外，荃灣愉景新城低層戶亦以698萬沽出，造價從高位回落約一成。

　　美聯助理區域經理方吉和指出，東涌東環5A座中層6室，面積483方呎，為2房連儲物室間隔，以590萬售出，呎價約12215元，創同類造價及呎價新低，同時樓價較5月高位回落約17%，買家為上車客。