連家出租「帝寶」82坪豪宅，月租金30萬元、管理費近3.1萬元。國民黨前主席連戰去年將名下2戶帝寶豪宅，贈與連勝文、連勝武2兄弟，《蘋果》近日發現連家兄弟疑將其中1戶豪宅，刊登在《591房屋交易網》求租，月租金開價30萬元，對此，連勝文辦公室轉述連勝文說法：「這戶不是我的。」記者再追問是否為弟弟連勝武持有，對方不願回答，而連戰辦公室則以「主席家事，無法代答」回應。

連勝文夫婦為「帝寶」名人住戶。
根據《591房屋交易網》近期所刊登的「帝寶」求租戶共4戶，2戶位於8樓、2戶位於16樓，其中位於8樓、總坪數約162坪的物件，由仲介人員獨家代租，根據其刊登照片所秀出的窗景方位，推估該戶應位於C棟，加上求租資訊中標註室內坪數為82.95坪；比對地籍謄本，即為去年連戰贈與給2個兒子連勝文、連勝武的其中1戶。全案開出月租金30萬元、含2平面車位，不含每月管理費30972元，且最短租期2年。

最短2年不含管理費
「帝寶」位於仁愛路三段林蔭大道，基地四周有圍牆和護城河環繞，坪數規劃140~210坪、共168戶，屋齡已13年，名人住戶包括小S夫婦、何麗玲、魏應州家族、連戰、林堉璘等。

由於「帝寶」共計6棟，根據刊登資訊，位於28樓棟的8樓、總坪數162坪戶，全社區僅有2戶，另外，業者刊登資訊室內坪數82.95坪，加上照片窗景方位對照，比對之下，即為連戰在2010年購入的戶別之一，據了解，當時連戰購入C棟8樓2戶，坪數分別為145.98坪、162.68坪，據傳當時購入價格為4.6億元。

根據房仲刊登物件照片，連家出租戶型，室內裝潢走樸實路線，以米白色系為主，客廳擺放1張美容折疊床，凸顯該戶房東注重養生，應有請師傅到家中推拿的習慣，而飯廳圓桌擺放約12張椅子，顯示房東家族成員應十分興盛。

《蘋果》求證連戰辦公室，其發言人郭素春表示：「此為主席家事，不便代為發言。」而連勝文辦公室發言人錢震宇則代連勝文轉述：「這戶不是我的。」而當記者進一步追問，是否為弟弟連勝武持有的戶別，錢震宇則不多做回應。

備註租賃契約需公證
據了解，連戰將2戶「帝寶」贈與給兒子後，自己仍住在屋齡已近40年的「國泰一品」大廈，連勝武則攜家帶眷住在敦化南路、安和路口的「元大栢悅」，並未遷入「帝寶」，也增加出租該戶的可能性。
此外，連家出租「帝寶」豪宅的刊登資訊中，特別備註「租賃契約需公證」。吳懿倫分析：「這是出租豪宅才有的規矩，因為單月租金動輒數十萬元，經過公證，才能確保租客繳款正常。一般民眾租屋則鮮少有此例。」

豪宅管理費驚人「文華苑」每戶月繳10萬

連家人出租「帝寶」豪宅，月總租金開價30萬元，以該戶總坪數約162坪拆算，單坪出租行情不到2000元，合乎該社區租金行情，但須另付管理費約3.1萬元，可見住豪宅代價高。

帝寶管理費每坪200元
根據實價登錄以來紀錄，台北市出租豪宅中，月總租金冠軍由松山區「文華苑」以52萬元奪下，該物件位5樓、總面積約341坪，單月單坪租金約1525元。而「文華苑」歷來出租物件共計8筆，平均月租金單價在1230~1530元間。

至於佔據北市「豪宅王」寶座最久的「帝寶」，自實價登錄以來，出租物件共計11筆，最高租金價格出現在2012年8月，25樓戶月租金33萬元，以總面積150.56坪來看，單月單坪租金為2192元；另外，2012年9月出租25樓、總面積113.4坪物件，單月單坪租金則逼近2500元，創下該社區最高單價紀錄。

香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫指出，「文華苑」坪數較大，所以租金單價較低，而「帝寶」坪數較小、凸顯單價較高，「通常豪宅租金揭露，並不包括管理費，以目前北市豪宅管理費來看，由文華東方物業管理的『文華苑』，單月單坪就要價約500元，『帝寶』則超過200元。」
換句話說，「文華苑」單戶每月至少須繳交管理費逾10萬元、「帝寶」也在3萬元以上之譜，甚至高於一般市井小民租屋費用。

「UNO市集」黯然退場，不過潛在開發效益極其龐大！該地段位處台中七期新市政中心新光三越、大遠百，這一街廓已連續12年拿下台中地王，公告現值達到每坪225萬元，其中同街廓的2大空地，分別由達新工業、親家建設持有，開發動向備受矚目。專家表示，以精華程度來說，當地確實有每坪300萬元以上的行情，2地總市值逾百億元，不過現在高總價景氣不佳，要找到買家不容易。

七期地王每坪300萬元
如同台北信義區養地模式，近年這2大空地都因應高昂地價稅，均一邊出租作為停車場或市集「補貼租金」，一邊待價而沽。達新工業去年先是將土地出租給業者創立「UNO市集」，以每年2000萬元租金、補貼高達3800萬元的地價稅，但近期黯然收場後，未來方向不明。

另一塊精華土地則是由親家建設擁有，以千坪土地換算，總市值估達30億元，過去做為建案接待會所，後來充當停車場使用，土地每年得繳納2000萬元地價稅，近年則是作為停車場以及鎖定小資族的「城市生活市集」，因小攤商品特色鮮明，迄今屹立不搖，人潮相對穩定，年租金收入可達近千萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，精華土地寧願長期持有，也不願隨意轉售，一邊作為臨時活動場地、市集、停車場，一邊待價而沽或著等待時機開發，都是過渡時期的產品。

七期仲介沈先生指出，2014年七期新市政中心周邊曾有最高346萬元土地成交行情，七期地王街廓也有每坪300萬元的行情，近年高總價景氣下滑、買家少，加上總面積動輒1∼2千坪開發量體、上百億的投資量，要找到大型財團較有機會合作。

全台各大夜市陸續現蕭條，其中瑞豐夜市是高雄最熱鬧的夜市，然近期百貨服飾區卻出現3成空攤位，以往商家搶著排隊進駐，如今人潮減少，攤商若非出走，就得四處擺攤、闖出生存之道。

主因直指電商崛起
瑞豐夜市是高雄在地人最愛逛的夜市，但近期卻出現空攤狀況，夜市管理單位也證實，今年百貨服飾區只出租7成，對此，《蘋果》隨機詢問逛街民眾，多數人都回答是來吃東西，而非買東西。洪小姐表示，自己比較常在網路上或百貨公司購物。林先生則表示，來瑞豐夜市只會吃東西，並不會購物。

熟悉瑞豐商圈的信義房屋瑞豐文信店主任蕭翊瑋表示，電商崛起是瑞豐夜市百貨服飾業衰退的主因，尤其網路購物平台愈來愈多，送貨時間也愈來愈短，甚至可以24小時到貨，對實體店面商家造成嚴重衝擊。

當地業者指出，過去每格攤位租金可達1000元，「現在根本沒有這種行情。」根據瑞豐夜市管理中心說法，目前夜市分成3大部分，最貴的美食區每格租金800∼900元，百貨服飾區為550∼600元，遊藝區則為500∼600元。

不具名攤商透露，不僅百貨服飾區生意不好，美食區店家也更換頻繁，他的攤位隔壁已經換過好幾種不同店家，因為「比起幾年前，現在的人潮真的不算什麼。」洪老闆則坦言，現在做生意要多方面拓展銷售管道，單靠實體店面很容易失敗，他說，自己除了在瑞豐夜市擺攤，周一也固定在一德夜市營業。另一位李老闆則跑得更勤，除了周二和周四公休外，分別在一德夜市、大社、林園、後勁以及楠梓夜市擺攤，等於整個高雄跑透透。

選後高雄房市有新氣象，港都三大建商隆大（5519）合建案「新都廳2期」公開上市，迎合「韓流紅利」熱潮，市場反應熱烈，隆大董事長陳武聰及京城建設董事長陳武聰都認為，市場氛圍偏多，對明年展望樂觀。

法人表示，今年九合一選舉高雄是重中之重，高雄知名度大增對房地產有高度加分效果，包括隆大、京城、聯上、永信建等主力上市櫃建商都將受惠。隆大昨（4）日收盤12.4元，漲0.7元。

隆大董事陳又齊表示，選後各界普遍對高雄房市有信心，真的要有成長，最重要還是看新市長上任後會怎麼做，如果能夠有效吸引大廠到高雄投資，帶動高雄平均薪資上漲，從基本盤奠定基礎，北漂青年以及更多人到高雄就業居住，房地產市場自然會有好的表現。

位在高雄市政府生活圈的「新都廳2期」選後公開上市，席開100桌請來「新都廳1期」的購買戶、以及「新都廳2期」的潛在客戶，總共400多人共享美食和音樂，此案由隆大與高雄另兩大建商城揚、太普合建。城揚建設董事長楊振宗表示，選前中小坪數去化較快，「新都廳2期」策略調整，從原本的35到50坪拉高坪數到70坪。

楊振宗與太普建設董事長方健良認為，2018年高雄房市表現不錯，預期2019年會比今年更好，原本銷售鈍化的中大坪數產品，有機會逐步恢復動能。

楊振宗指出，受惠「韓流風潮」人氣太旺，各界都期待新市政府拚經濟，對未來前景看好，表現在選後接待中心來客數，比平常增加20％左右，未來高雄先從農漁產品順銷以及觀光著手帶動經濟活絡起來，將促進房地產市場有更好的表現。

因應美中貿易爭端，國發會推出「歡迎台商回台投資行動方案」，為滿足企業用地需求，彙整經濟部工業園區、科技部科學園區、及地方政府的產業用地，可立即供給的用地中，以新竹縣的鳳山工業區售價最高、科技部的生醫園區租金最高。

經濟部指出，目前可立即供給產業用地約435公頃，包括科技部、經濟部、地方政府開發園區，北部44公頃、中部183公頃、南部137公頃、東部71公頃。其中出售部分，以新竹縣的鳳山工業區售價最高，每坪14.1萬至14.6萬元，其次為高雄市和發產業園區的每坪8.9萬元。出租部分，科技部的生醫園區租金最高，每坪租金260.4元，其次為高雄市和發產業園區，每坪租金為120元。

未來3年土地供給情形，2019年可釋出282公頃，分別是北部91公頃、中部88公頃、南部89公頃、東部14公頃，2020年可釋出384公頃，分別是北部73公頃、中部231公頃、南部80公頃，2021年可釋出207公頃，分別是北部59公頃、中部9公頃、南部139公頃，三年合計873公頃。

經濟部官員解釋，第一波回台廠商大多都是有自有場地，廠商土地需求在北部、南部都有，「廠商還是希望能靠聚落近一點」，但目前掌握到的，還是希望經濟部幫忙的多半還是在勞工需求方面，可能在第二波的回台廠商才會有比較多的土地需求。為鼓勵廠商快速投資建廠，提供前2年免租金的優惠，經濟部也提醒，申請人應備妥具台商的證明文件後，由「投資台灣事務所」審認符合台商回台資格才可適用。

地方選舉後第一件大型地方投資案出現。國泰人壽4日公告，以約76.64億元向慧德興業及二位何姓自然人，買下台中市西屯區約3,260坪土地，此土地位於台中市府旁的核心地區，未來預計有台中的雙捷運通過，國壽發言人林昭廷表示，此案洽談一年多，評估交通方便、符合國壽長期投資需求。

全台最大包租公的國泰人壽已有六年以上未沒買進大型不動產標的，上一次是在2012年以91.39億元買入太子敦南大樓，之後大多是投資小型土地或興建倉儲為主，這次台中土地投資案，是國壽今年買入的第二筆不動產，第一筆是6月時買入基隆土地，金額4.8億元。

林昭廷表示，這次購入的台中市土地，位於台中市台灣大道與文心路交會口，鄰近台中市政府及七期重劃區，也在預計明年全線通車的台中捷運綠線「市政中心站」旁，另一條捷運藍線亦會經過此處，中科及七期的人潮亦已展現，所以國壽打算興建商場、飯店及商業辦公大樓，預計2022年完工，租金年化報酬率有3％以上。

國壽以76.64億元購入土地，加上興建成本，預計整個投資案可能破百億元，算是國壽近年來少數的大型開發案。先前國壽都是以興建倉儲或投資國外不動產為主，這是2012年後，再次有大金額不動產投資案。

林昭廷表示，其實國壽一直積極在全台各地尋找適合的不動產投資標的，過去幾年是台北市缺乏可符合壽險業投資報酬率要求的標的，大部分是價格太高，買了之後無法達到金管會要求的最低投報率（目前約2.34％），但如去年國壽也有買台北市松江路的不動產，只是金額只有23.3億元。

這次則是洽談一年多，且周邊建設及人口已達一定程度，確定買下台中土地。

國壽近年在台中只有投資烏日高鐵站附近的地上權與土地，但投資金額都不算大，這次買下的3千多坪土地，目前上面還有愛買賣場，但賣方已將合約提早結束，未來將會拆除建物。

今年壽險業投資不動產也轉趨積極，如富邦人壽搶下高雄凹子底地上權，金額78.08億元，仍是今年最大筆；新光人壽投資台北中正區地上權及台北金融中心部分樓層，共37.75億元；台灣人壽買內湖壹傳媒大樓17.9億元，南山則是買萬國大樓部分樓層7.61億元。

房仲分析 1.買方購屋意願增 2.豪宅交易轉強 3.新建案拉抬價格

根據北市地政局統計，北市市中心7月平均房價達每坪68萬元，創近兩年新高，並帶動全市平均房價連續三個月站上5字頭。7月全市均價每坪50.95萬，也創二年以來新高。

住商不動產台北師大店店長游聖獻指出，房市反轉後，市中心買方大幅殺價，前年許多買方出價打6折，去年狀況好一點，出價大多是開價的7折，今年普遍願意出到8折，賣方也有讓價意願，成交量放大，價格也上揚。

另外近來高價豪宅交易明顯增加，大安區、信義區都有不少豪宅成交到一坪200萬以上，也拉升平均房價不少。

台北市地政局近日公布最新一期，今年7月實價登錄資料統計， 7月共交易1,022件，較6月小減7%，但平均單價每坪50.6萬元，連續三個月站上50萬元，也是2016年7月以來新高，不過距離最高點一坪55萬元，仍有約一成跌幅。

7月以市中心房價表現較佳，大安、信義、中正區單月上漲2%，為各分區最多，平均單價達68.2萬元，也是2016年8月以來最高，士林、內湖、大同區房價相對弱勢，單月下跌2.3%，每坪約47萬元。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，台北市中心這兩年房價劇烈起伏，台北市地政局以2012年8月實價登錄上路時房價為基期100，僅市中心區曾經跌破基期，而且跌破八次，都在近兩年內，指數最慘跌至95.8，面臨6字頭保衛戰。

郎美囡分析，台北市中心房價回穩，主要仍是不動產市場信心整體回升，買方的購屋意願增加，另一方面，今年有許多建案交屋，新屋價格高，也拉抬了整體房價。

游聖獻表示，今年市中心區看屋量確實有增加，上半年買方出價意願也高，不再只是看看而已，不過交易量回升後，賣方也察覺市場不那麼低落，開始拉高價格，下半年交易已出現停滯。

郎美囡表示，近來不少人期待房市出現選後慶祝行情，價格再上一層，在中南部或有可能，台北市市民大多認為無論誰當選，對台北市都不會造成大幅度的落差，市調顯示，選前選後在價格期待上並無二致，房市主要仍由自用買方支撐，價格只會緩步回穩。

台中巨蛋地點一變再變，最早在七期，後來改到14期，林佳龍當選市長後遷至11期。這次選舉，盧秀燕當選市長後，又表示要把巨蛋預定地再次改回14期重劃區環中路、松竹路原址。

房市名嘴Sway說，從台中巨蛋改來改去，民眾應該學到了，不應該追逐這些利多，誰追，誰就是笨蛋。一切要蓋好才準，沒蓋好都有機會翻盤或倒閉，這就是公共建設。

台中巨蛋在1990年代開始規畫，最早在七期重劃區內（今文心森林公園），後來打算放在台中水湳經貿生態園區，2013年改到14期重劃區環中路、松竹路路口，並編列5500萬先期規劃費，計畫成為2019年東亞青年運動會開幕場地。

不過，2014年底林佳龍市府團隊上任後，將預定地改至11期重劃區的崇德路、松竹路口。九合一選舉，盧秀燕當選後接受訪問說，巨蛋會蓋，但林佳龍調整的地點，她會再調回來原來的14期重劃區，以免周邊交通塞爆。

Sway在臉書表示，政治上只要換黨，就是翻轉的時刻，林佳龍也是停掉BRT，搞同樣有爭議的山手線環狀鐵路，現在盧秀燕做的是一樣的事情，反正換人了，財富總要重分配一番，風水輪流轉時，如果你是貪婪的追隨者，該還回去的。

他說，新人新政都會有新的利多，但從這件事，民眾應該學到了，不應該追這些利多，誰追，誰就是笨蛋。一切要蓋好才準，沒蓋好都有機會翻盤或倒閉，這就是公共建設。

2018即將步入尾聲，回顧2018年房市狀況，哪個字最能代表2018年對房市變化？台灣房屋智庫舉辦2018年房市代表字票選出爐，第一名「轉」字得票最高，獲選原因認為2018年「買賣漸增溫，房市現轉機」。此外，2018年房市新聞進行「有感度」票選，41.1%網友認為「實價登錄2.0交易揭露更即時」最有感。而台灣房屋連續10年舉辦房市代表字票選，2009年代表字「活」、2010年「狂」，2011年「凍」，2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」，2018年「轉」。10年的房市表現，形成了一幅「曲線密碼」，2019年的房市代表字會是什麼呢？是「揚」？是「盤」？還是「躺」？


台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，從代表字反映出房市變化，2016年「苦」字獲選，反應當時氛圍幾乎是谷底，「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」，不過從2017年「盼」到2018年的「轉」，似乎反映苦日子已經過去，張旭嵐指出房市正經歷三項「轉」變：「買家轉念、商圈轉移、產品轉型」。

「買家轉念」，雖然房價持續盤整，但交易量明顯較2017年增加，且2018年大選過後，六都中有五都換新人上任，多項振興經濟計畫，也讓民眾轉換心態，購屋規劃和行動轉向積極，不少建商和企業也都蠢蠢欲動。2017年全台移轉棟數26.6萬棟，2018年至10月底全台已達230,134棟，較2017年同期216,683棟，小增6.2%，推估全年交易量有機會突破27萬棟。

「商圈轉移」，因國際觀光人潮衰減，北高都面臨一級商圈沒落的隱憂，尤其以台北最明顯，消費人潮西移，東區空租率增加，而因應景氣和商圈變化，不少店面度小月，短租或分租型態增加，娃娃機店面也成為新潮流，大舉攻佔市區和區域商圈的黃金店面，成為不動產的新現象，凸顯無人經濟對不同產業鏈影響層面擴大。

「產品轉型」，因法規限制，過去紅極一時農地退燒，受惠台商回流，2018年工業地成了當紅炸子雞，不過工業地不足也讓廠房面臨轉型，走向「工業區立體化」發展。

此外，台灣房屋智庫票選2018年民眾最有感10大房市新聞，有四成民眾認為「實價登錄2.0交易揭露更即時」影響最深;其次包括「娃娃機熱潮，攻占黃金店面」以及「租賃專法上路，包租代管需證照」都是民眾關心的房市議題。

張旭嵐表示，實價登錄從2012年上路，至今滿6年，使用率和普及率越來越高，新法修正縮短揭露時間，未來也將揭露完整門牌，有利購屋族在出價議價前更具體掌握市場價格變化，因此對購屋族而言最有感，這也反映價格還是成交關鍵；而有鑑於多起惡房東糾紛和頂加違建大火等事故，租賃專法在2018年上路，透過證照制度為從業人員素質把關，藉以保障租屋族權益，避免租賃市場怪象，對小資族而言最有感。

台灣房屋房市代表字票選係由台灣房屋經紀人員進行第一階段票選，選出15個代表字，和15項房市重大新聞，再透過網路投票，進行第二階段票選出「2018年台灣房市十大代表字」，統計時間自11月1日至11月30日，回收問卷數達1519份。台灣房屋連續10年舉辦房市代表字票選，2009年代表字「活」、2010年「狂」，2011年「凍」，2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」，2018年「轉」。

信義房屋針對六都與新竹地區進行2018年購屋房型統計，其中新竹人購置4房的比例達16.2％，購置4房比例超越六都，竹北的4房成交佔比更高達26.2％，每成交4間就有1間4房產品，影響主因還是新竹房價約為北市的1/3，房價水準相對雙北平價，不過新竹民眾的所得收入是全國第一，因此房子可以買的更大住的更舒服。

信義房屋竹北高鐵店店長吳曉芳指出，新竹有3個特色，包括「最會生、最會賺與最敢花」，近年發現有些竹科的上班族，可能小孩子第2胎出生，本來的房子居住空間太小，因而換屋購置四房產品，在竹北可能總價1400~1500萬元就有入門的4房車位產品，同樣的總價可能在台北也只能買個2房產品。

一般認為4房產品可能會多留一間給長輩同住，不過觀察有些新竹人若有長輩居住需求時，可能直接購置2戶，一間給長輩住，反而購置4房產品多是希望追求居住的舒適與有品質，因此有些人可能多規劃一間書房或衣帽間，有些則是將4房改為3房與1個開放空間，讓客廳的空間可以放大，提升居住品質與質感。


根據統計資料顯示，新竹4房的平均房價每坪約21.7萬元，大約是北市每坪62.5萬元的1/3，也比新北市一坪少了10萬左右，不過新竹平均所得則是位居全國之冠，在房價水準平價與高水得水準的支撐下，新竹人購屋時自然可以買的更大住得更舒服。

至於3房的成交佔比，新竹地區則維持在4成左右，顯示3房車位產品仍是市場上最主流的產品，不過相較於北部的小宅當道，新竹的小宅市場並不突出，反而新竹的透天產品佔比接近2成，明顯高於雙北市，由此可見新竹人購屋真比起雙北市「大氣」許多。

　12月4日晚間，證監會公告稱，中糧地産發行股份購買資産獲無條件通過。

　　實際上，這是中糧地産重組案第二次過會。早在10月25日，證監會以“交易標的資産定價公允性缺乏合理依據”為由，未通過中糧地産的重組審核。不過重組被駁回不足一個月，中糧地産立即重新聘請第三方資産評估機構出具估值報告，再次啟動收購申請。

　　與此同時，業務的快速擴張也被中糧提上日程，11月26日，大悅城地産在2018品牌推介會上宣布正式啟動“雙線發展戰略”。

　　資産重組獲證監會無條件通過

　　據了解，中糧地産及大悅城地産均同受中糧集團控制，分別獨立在境內外兩個證券交易所上市，且兩家公司在股權上不存在交叉關係。本次交易是中糧集團旗下兩大房地産上市公司的內部整合。

　　早在今年3月，中糧地産發布公告稱，擬以發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地産91.34億股(佔大悅城地産已發行普通股股份總數的64.18%)，交易對價確定為147.56億元。但由于大悅城地産在今年7月實施2017年度分紅派息方案，明毅獲得現金分紅，本次發行股份購買資産的交易價格由147.56億元調整為144.47億元。

　　中糧地産自重組以來已獲得國務院國資委批復、國家發改委以及國家市場監督管理總局的核準，如今又獲得證監會的無條件通過，這也意味著中糧地産的重組離成功更進一步。

　　值得一提的是，證監會此前以“交易標的資産定價公允性缺乏合理依據”為由否決了重組方案。不過，重組被駁回不足一個月，中糧地産繼續推進重大資産重組方案，與之前的重組方案相比，並沒有對交易價格和配套募集資金等進行調整，而是增加了中企華出具的估值報告。

　　據中糧地産公告披露，2018年11月13日，中企華出具《中企華估值報告》，對大悅城地産持有的商業型項目和開發型項目以收益法進行估值，以2017年12月31日及2018年5月31日為基準日，明毅持有的大悅城地産股權價值分別為148.26億元及152.96億元，均高于本次分紅前交易對價147.56億元。由此可見，本次交易定價具有合理性及公允性。

　　公告顯示，本次修訂的重組報告書還增加了《盈利預測》補償協議。交易對手方明毅，將對標的公司採用收益現值法、假設開發法等基于未來收益預期的估值方案估值的資産所屬主體作出業績承諾，並就不足承諾部分作出補償安排。

　　中糧地産認為，補償協議的設立是中糧集團對未來房地産業務板塊專業化發展、運營的信心，也為中糧地産未來業績提供了保障。

　　根據協議約定，承諾資産在2018年至2020年的承諾凈利潤(承諾資産扣除非經常性損益後的歸屬母公司所有者的凈利潤按照大悅城地産持股比進行權益加總後的總額)累計為18.91億元。如果本次交易在2019年實施完畢，則承諾期間調整為2019年至2021年，承諾資産累計承諾凈利潤為18.94億元。如果承諾資産未達到前述承諾，明毅將以持有的中糧地産股份，對上市公司進行補償。

　　對于繼續推行重大資産重組的原因，中糧地産稱，重大資産重組是落實推進國有企業改革的具體舉措，將為公司主營業務注入新的商業地産元素，釋放住宅、商業板塊整合的協同效應，交易完成後，公司將成為中糧集團旗下融合住宅地産與商業地産一體化的全業態房地産專業化旗艦平臺，既能通過開發型物業的高周轉實現現金回流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利，有利于進一步提高公司的持續經營能力和核心競爭力。

　　大悅城地産啟動“雙線發展戰略”加速擴張

　　此次交易完成後，大悅城地産將繼續維持原有商業地産開發的定位，中糧地産將成為中糧集團下屬融合住宅地産與商業地産一體化的雙輪驅動房地産專業化平臺。

　　在今年10月17日中糧地産披露的《關于本次發行股份收購大悅城地産有限公司控股權涉及的上市公司治理安排的説明公告》中顯示，本次交易完成後，中糧地産將形成對大悅城地産的控制，並將大悅城地産納入合並報表范圍，實現A股上市公司控股港股紅籌上市公司的股權結構。在股權控制方面，中糧地産將通過提名董事及在大悅城地産股東大會上行使股東權利等方式，對大悅城地産進行管控；在管理團隊方面，中糧地産將根據業務融合及發展需要適時優化管理團隊，大悅城地産部分董事和高管人員將由中糧地産管理團隊人員兼任。

　　中糧地産表示，中糧地産與大悅城地産未來將形成住宅、商業板塊的優勢互補，在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面發揮協同效應，將整合後的上市公司打造成為中國綜合性房地産的旗艦平臺。

　　其實，在房地産行業的持續調控以及市場集中度提升帶來激烈競爭的大背景下，中糧也提速發展。

　　在2018大悅城品牌推介會上，大悅城地産正式啟動“雙線發展戰略”，以大悅城與大悅春風裡兩條産品線切入，堅持“持有經營”和“開發銷售”有機結合的“雙輪驅動”商業模式，運用大悅城3.0時代內容平臺、智慧平臺和資本平臺為大悅城産品深度賦能。

　　中糧集團副總裁、大悅城地産董事長周政表示，“以每年三到五個新項目的速度，力爭在2020年布局30個商業項目。”

　　其實，從2007年西單大悅城開業至今，大悅城地産在北京、天津、沈陽、上海、煙臺、成都、杭州等重點城市先後打造了10座大悅城，待開業商業項目已經達到13個(含12月即將開業的西安大悅城和昆明大悅城)。

　　據大悅城地産披露數據顯示，2018年1~10月，銷售額達152.6億元，同比增長11%，租金同比提升10%；客流突破1.5億人次，同比提升9.7%。

中南建設(000961)12月4日晚間公告，公司房地産業務11月份合同銷售金額約114.8億元，比上年同期增長46%；銷售面積約92.6萬平方米，比上年同期增長46%。公司1-11月份累計合同銷售金額約1259.5億元，比上年同期增長62%；累計銷售面積約966.1萬平方米，比上年同期增長38%。

　“千億級”房企有望突破30家 資產證券化融資金額大幅攀升

　　進入12月份，房企也相繼曬出了前11個月的銷售成績單。從整體情況看，龍頭房企仍保持穩定增長，且市場佔有率進一步提升。　　

　　26家房企銷售超千億元

　　12月3日，碧桂園發佈公告稱，截至11月30日，碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯營公司，共實現歸屬于公司股東權益的合同銷售額約4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬于公司股東權益的合同銷售建築面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。以其前10個月銷售金額約4559.9億元計算，11月份碧桂園的權益銷售金額約為337.5億元。碧桂園全年的權益銷售額突破5000億元已是大概率事件。

　　而稍早前，融信中國也發佈了11月份銷售業績，其當月完成銷售額135.84億元，合約建築面積約為62.15萬平方米。前11個月，融信共完成銷售額1082.17億元，同比分別增長125.8%及162.8%，首次躋身“千億級”房企，平均合約售價約為21573元/平方米。而以目前的銷售情況看，融信完成全年合約銷售目標1200億元問題不大。

　　同時，富力地產11月份完成銷售額181.9億元，環比上升109%；銷售面積約159.82萬平方米，環比上升121%。前11個月，富力地產實現總權益合約銷售金額約1138.5億元，銷售面積達892.91萬平方米，同比分別上升55%和56%。以1300億元的銷售目標計算，富力地產已完成全年指標的87.58%。

　　除了上述幾家“千億級”房企，遭遇曲折但家底頗厚的佳兆業也公佈了其銷售情況。公告顯示，截至11月底，佳兆業共實現合約銷售約596.62億元，總合約建築面積約335.93萬平方米，同比增長50.5%、30.3%。其中11月單月錄得合約銷售約105.7億元，錄得合約建築面積約為45.14萬平方米，同比分別增長107.1%與40%。

　　此外，根據CREIS統計的資料顯示，目前TOP100房企銷售額穩步增長，其中前10大房企的銷售總額高達36691.6億元，銷售額占比為40.6%。

　　從銷售情況來看，2018年前11個月銷售額突破千億元的房企已增至26家，年內則有望超過30家。其中碧桂園、萬科與恆大均超5000億元，3家企業銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000億元-5000億元的企業共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發展(5.310, 0.03, 0.57%)兩家企業首次跨入千億元陣營。500億元-1000億元的企業有27家，銷售額均值為675.8億元；100億元-500億元的企業銷售額均值為317.7億元；TOP100門檻升至236.3億元。　　

　　拿地融資兩手抓

　　銷售額穩步增長的同時，龍頭房企也積極的擴充著土地儲備。

　　在拿地金額方面，前11個月萬科、碧桂園、保利繼續位列榜單前三。其中，萬科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1200億元位列第二，保利以926億元穩居第三位，三家房企的拿地金額均超900億元，萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領先行業。TOP10企業前11個月拿地總金額達7609億元，占TOP50企業的42.7%，雖然較前10個月占比下降1.6個百分點，但龍頭房企在土地市場的優勢依然十分明顯，土地資源集中度加速提升。

　　此外，一、二線城市仍是房企拿地的重點區域。2018 年前11個月，全國土地成交金額 TOP10城市總計成交12023億元，同比下降10%，降幅與前10個月相比收窄1個百分點；規劃建築面積TOP10城市成交29072萬平方米，同比增長14%，增速較前10個月上升1個百分點。其中，杭州以2395億元的成交總價位于榜單首位，同比增長20%，上海和北京分別以1716億元和1526億元的成交總額佔據榜單第二、三位。規劃建築面積方面，鄭州以3956萬平方米穩居榜首，武漢和西安分別以3858萬平方米和3436萬平方米緊隨其後。值得關注的是，青島與菏澤土地成交持續放量，規劃建築面積分別同比增長118%和101%。

　　而為了獲取更多優質土地，並確保現金流安全，2018年以來，房地產企業也積極地通過資產證券化進行融資，行業資產證券化融資規模迅速增長。根據Wind資料及企業公告初步統計，今年前11個月，房企共發行資產證券化產品154只，融資總額1725.1億元，同比增長56.1%，其中11月份，房企共發行資產證券化產品16只，融資總額147.4億元，環比增幅超過100%。

　　從資產證券化的資產標的類型來看：11月份，房企資產證券化產品資產標的多為應收賬款，其次為租賃租金、物業費等。其中，萬科發行資產證券化產品6只，資產標的均為應收賬款，共獲資金52.84億元；金茂以物業費作為底層資產，獲得15.4億元資金；越秀以租賃租金作為資產標的發行資產證券化產品，獲得資金10.91億元。

　　面對當前國內融資環境，房企還通過發行住房租賃專項公司債券進行融資。11月份，萬科20億元住房租賃專項公司債於深交所上市，票面利率僅為4.18%；龍湖提交了規模為50億元的住房租賃專項債券申請，發行期限不超過15年等。

　　對此，中指院的報告指出，資產證券化產品能夠盤活企業存量資產，拓寬企業融資管道，助力企業未來發展；同時，隨著房地產市場從增量進入存量時代，租賃市場正成為資本角逐的新藍海。未來，房企應積極把握資產證券化融資機會，並結合自身情況發行租賃類融資產品，不斷優化債務結構，獲取優質發展資源。

11月北京二手房市場延續低溫態勢，市場平穩運行。貝殼研究院Real Data資料顯示，11月北京二手房成交量低位小幅回升，環比增加3.5%。均價連續三個月環比下跌，跌至59381元/平，重回今年3月水準，市場成交節奏繼續放緩。

儘管年關腳步近了，陣陣寒流吹向房地產業，但是，大陸大型建商依然不畏這股冷氣團，在營收表現上十分亮眼，展現大者恆大的氣魄。根據初步統計，到今年11月止，營收達千億級（人民幣，下同）的大陸建商家數，今年有機會再刷新紀錄，上看25家。今年前3強的營收門檻至少要有5千億的實力，碧桂園、萬科與中國恆大躍居今年前3強，應無疑義。

《第一財經日報》報導，距離今年尾聲不到1個月，大陸的房地產市場版圖已大致底定，大體而言，呈現四強的局面。根據克而瑞研究統計，今年前11月建商營收排行，依然是碧桂園獨走，規模已突破6千億大關，達到6645.5億元。緊追在後是喊出要活下去的萬科，營收為5422.3億元，中國恆大以5391.4億元的營收，排名第3，融創中國營收為4163.1億元，排名第4。

今年的排名態勢與去年大致相同，不過，彼此的差距卻有拉大的趨勢，碧桂園已突破6千億大關，反觀排名第4的融創，仍徘徊在4千億上下，雙方有不小差距。

陸嚴打房 反多出8家

儘管在中央強力打房下，今年是大陸建商面臨景氣寒流最嚴酷的一年，然而，卻無損千億建商的誕生。截至11月止，千億級建商已有25家，比去年16家，多出8家。

其中有6家建商營收規模在3000億元以上，另外18家建商也都在1000億元到2000億元規模之間。

此外，遠洋、藍光、雅居樂、龍光、祥生等建商的營收也達800億元以上，如果在最後一個月衝刺成功，這些建商有機會躋身千億級俱樂部成員。

地產三巨頭 成長放緩

去年曾有人預測，大陸建商最快2019年將出現兆元級建商，2018年前3強的營收上看7千億目標，不過，從11月的數據來看，這項目標恐怕要挑戰失敗。

隨著打房力度愈來愈強，寒流來襲更是籠罩整個房地產業，相對上，今年大陸建商所面臨的考驗更嚴峻於去年，因此也使得這些超級建商的成長速度受到拖累。以2017年為例，5000億以上建商有碧恆萬3家，成長率均值為53%，但今年前11月，三巨頭已失去如此高速成長的光環，尤其是萬科，今年前3季，營收年增率不到一成，也難怪該公司總裁郁亮要喊出「活下去」的名言。

有「龍床盤」之稱的屯門迷你單幢住宅菁雋，上周三（11月28日）以平均呎價16937元推出首批73伙的價單，呎價為屯門新盤首批單位之冠。項目昨天公布銷售安排，僅推出27伙於本周六（8日）發售，佔首批價單約37%單位。

綜合市場資訊，菁雋累積收票6天，僅收到約59票，以首批價單73伙計算尚未足額，若以首輪發售的27伙計算，則超額約1.2倍，將於本周四（12月6日）截票。首輪發售的單位，包括6個實用面積131方呎的單位，售價285至291萬元，呎價2.1756萬至2.2214萬元。

位於屯門青棉徑2號的菁雋，由佳源國際（02768）及資深投資者鄧成波家族的陞域集團持有， 提供356個實用面積128至794方呎的單位，預計明年9月底入伙。值得留意的是，雖然首輪發售單位數目僅佔全盤7.6%，惟由於該樓盤今年2月已獲地政總署批出預售樓花同意書，故政府6月底提出新盤每次推售須提供不少於20%單位的要求並不適用。

另外，永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖說，永泰地產（00369）明年將有最少兩個全新盤推出，分別是屯門青山公路大欖段The Carmel，以及同區興建中的掃管笏項目，兩盤合共提供逾500伙。

澐灃累套7.5億 維持惜售貨尾

鍾志霖稱，滿意該集團今年的售樓成績，其中集團牽頭發展、位於沙田九肚的澐灃，累沽12伙，套現7.5億元，餘貨續以惜售策略逐步推售。發展商昨天開放澐灃現樓3座5樓及6樓A室頂層複式示範單位供預約參觀，單位實用面積2172方呎，連691方呎天台及409方呎雙平台，裝修費約1500萬元。

中美貿易戰暫時「停火」，發展商趁勢部署推出全新樓盤。信置（00083）、華置（00127）和市區重建局合作發展的觀塘大型新盤凱滙第一期，提供1025伙，料成為今年壓軸登場的市區逾千伙大盤。發展商昨天公布該樓盤的樓書，入場戶型為一房單位，實用面積452方呎，今天將首度向傳媒開放該樓盤示範單位供傳媒參觀。

據樓書顯示，凱滙第一期由兩座分層住宅組成，每層提供11至13伙，合共1025伙，包括982個標準單位和43個特色戶，實用面積452至1543方呎，一至四房間隔。

首張價單包括各類戶型

最細面積單位為第2座C室，一房間隔，實用面積452方呎；7至53樓C室為標準單位，6樓C室連37方呎平台，55樓C室則附連實用面積314方呎天台。至於發展商曾表示屬主打的兩房單位，實用面積約485至676方呎。

凱滙第一期位於觀塘協和街33號，與港鐵觀塘站步程僅約5分鐘，屬傳統市區近期罕見的逾千伙大型新盤供應。該樓盤預計2021年4月入伙，樓花期約28個月。

發展商今天將開放該樓盤示範單位供傳媒參觀，信置營業部聯席董事田兆源日前透露，樓盤提供7個示範單位，並爭取本周內公布首張價單，預計包括各類型單位。

樓市氣氛欠佳，第一太平戴維斯預期，明年樓市繼續走弱，估計中小型住宅樓價最多下跌一成。不過，寫字樓需求料未受中美貿易戰影響，租金仍有5%以內的升幅。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，明年樓市受三項因素影響，包括利率上升、中美貿易戰及來自內地的資金減少，都影響買家入市意欲。由於樓市回落，市場需求隨之萎縮，「之前幾貴都有人買，但一跌需求就冇晒」。

不過，現時發展商持貨力強，明年仍會有秩序推盤，不會劈價賣樓，因減價將向市場發出不良訊號，估計明年中小型住宅及豪宅樓價下跌5%至10%。

甲級商廈租金料升5%

因應市況回落，發展商投地出價傾向保守，地價估計亦會下調。政府賣地表上地皮不少規模較大，令個別中小型發展商卻步，它們料會轉循市區舊樓併購方式增加土儲，因風險較低。

第一太平戴維斯研究及諮詢顧問部資深董事盛世民指出，2018年寫字樓租金升幅超預期，整體甲級寫字樓租金升8%，較去年底預計跌5%為佳。

若貿易戰緩和，整體甲級寫字樓租金明年料升最多5%，中環甲級寫字樓租金增長在2.5%以內，預期售價平穩。

樓市觀望 新居屋向隅客或成「救星」

近月樓市急速調整，市場觀望氣氛極濃厚，拖累近月樓宇成交量大瀉。土地註冊處昨公佈最新樓宇買賣合約登記數量，11月份只錄3,953宗，較10月5,374宗下跌約26.4%，創2016年3月後32個月新低。各類型物業中，以一手私宅跌幅最大，由10月份2,357宗大跌近七成至11月份729宗，成為月內樓市交投量大跌的主要原因。展望下月公佈的12月份註冊量，受惠新居屋向隅客出現，市場人士料成交量可輕微回升至4,000宗。

過去數月樓市受到多項利淡因素衝擊，多項指標均顯示樓市交投及價錢已出現大幅調整。根據土地註冊處資料顯示，樓宇買賣合約數字自今年6月6,713宗的頂峰，回落至11月的2,635宗。而11月整體物業註冊量合共錄3,953宗，較10月5,374宗下跌約26.4%，自2016年3月後首度失守4,000宗水平，並創32個月新低。

整體登記下跌26% 32個月新低

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，10月新盤實際銷售減少之餘，二手住宅交投又持續低迷，故此拖累11月份整體物業註冊量跌穿4,000宗水平。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，上述11月註冊個案一般主要反映10月市況。

劉嘉輝分析，回顧11月註冊個案，一手私樓方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，一手私樓註冊量錄729宗，較10月份2,357宗按月大跌約69.1%。

至於二手住宅方面，註冊量連跌5個月後見喘定。11月二手住宅註冊量錄2,058宗，較10月1,957宗回升約5.2%。雖然如此，但仍未能抵消同期一手私樓註冊量的急跌。二手交投量持續低迷，反映市民置業意慾減慢，二手成交持續低迷疲弱，以致十大屋苑交投連跌7個月。

中原：十大藍籌成交23年新低

值得留意，中原統計土地註冊處資料，11月份十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得87宗，總值6.64億元，較10月的101宗及7.63億元，分別下跌13.9%及13%，宗數首度跌破100宗水平，較10月的低位更低，是創1996年1月有記錄以來近23年歷史新低，而金額是創2016年3月6.29億元後的逾兩年半新低。

而工商舖、純車位及其他等非住宅註冊量方面，在商廈市場因有新項目開售並錄得大量登記獨力支撐下，帶動整體類別物業按月錄得升幅，11月份錄1,157宗，按月升約10.6%。惟實際上工廈、店舖及車位仍然按月表現疲弱。

利嘉閣：貿戰休戰 本月成交料持穩

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，隨著中美貿易戰暫時停火，加上市場預料未來息口上升步伐放緩，而且部分新居屋向隅客回流市場，將有助整體市場氣氛復甦，只要業主保持一定議價空間，本月交投以至買賣登記量有機會緩步轉穩，尤其二手市場料可率先起帶頭作用。預期12月份整體樓宇買賣登記量可跌定並保持平穩，料可重上4,000宗的水平。

　　樓市氣氛觀望，直接影響物業交投量，據土地註冊處顯示，上月整體註冊量達3953宗，較10月下跌26.4%，同時為16年3月後首度跌穿4000宗水平，並創32個月新低，業內人士認為，本月註冊量約4000宗，仍維持偏低水平。

　　11月整體物業註冊量合共錄3953宗，較10月5374宗下跌約26.4%，為16年3月錄得3154宗後，再度跌穿4000宗水平，並創32個月新低。至於住宅方面，11月住宅註冊量為2635宗，較10月的4243宗，下跌37.9%。

　　至於一手私宅註冊量亦顯著回落，全月錄得729宗註冊，較10月的2357宗下跌約69.1%，其中註冊量最多的新盤為元朗朗城匯，涉及205宗，此外，將軍澳日出康城LP6及屯門弦海均錄得81宗註冊。

　　至於上月二手註冊量2058宗，較10月的1957宗上升約5.2%，其中註冊量最多的大型屋苑為天水圍嘉湖山莊，錄得34宗、沙田第一城則錄得9宗、鰂角涌太古城及荔枝角美孚新邨同錄得7宗註冊。

　　另外，非住宅物業於11月錄得1318宗註冊，較10月的1131宗，回升16.5%。

　　對於12月註冊量情況，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然近期二手業主願意擴大議價空間，吸引部分準買家出動「執平貨」，估計12月二手註冊量有所回升，但同一時間，一手註冊量卻未見突出，出現拉上補下情況，估計本月註冊量仍未見突出，預期有約4000宗水平，仍然屬偏低。

　　利嘉閣研究部主管陳海潮稱，隨着中美貿易戰暫時停火，加上市場預料未來息口上升步伐放緩，而且部分新居屋向隅客回流市場，將有助整體市場氣氛復甦，只要業主保持一定議價空間，本月交投以至買賣登記量有機會緩步轉穩。

澳洲房地產價格崩盤的速度正在加劇，11 月呈現金融危機以來最大的單月跌幅。該國前兩大的房地產市場大雪梨地區 (Greater Sydney) 與大墨爾本地區 (Greater Melbourne) 皆難逃價格大跌情況。

根據房地產數據公司 CoreLogic 的報告，11 月大雪梨地區的每日房屋價值指數顯示，該地區單戶住宅價格年減 9.2%，個別單位公寓價格下跌 5.5%，各類住宅價格合計下跌 8.1%。雪梨房地產整體指數已從去年 9 月的高峰值下跌 9.0%。

CoreLogic 的數據顯示，過去的一個月因市場情況不好，潛在的賣家放慢將待售房產上市的速度，部分賣家認為，此時只是短暫的下跌，因此在等待市場復甦。過去 4 週，大雪梨地區新上市的房產數量年減 9.3% 至 7743 筆，為自 2011 年以來最低的數值。

然而，大雪梨地區新上市加上尚未售出的房產的總上市量攀升至 31859 筆房產，為 2011 年以來的最高水平，由於銷售量下滑，導致總上市量大增。CoreLogic 指出，儘管新上市的房產數量較少，但由於房產需要更長的時間來銷售，因此整體上市量正在增加。

大墨爾本地區是澳洲第二大房地產市場，房產價格於 2017 年 11 月達到高峰，比較雪梨地區，房價較晚開始下跌，但現在房市泡沫正在醞釀中。

根據 CoreLogic 每日房屋價值指數，大墨爾本地區的單戶住宅價格年減 7.6%，個別單位公寓價格下跌 1.7%，各類住宅價格合計下跌 5.8%。該地區的新上市房產年減 5.6% 至 9714 筆，同一時間，總上市房產數量年增 19.3% 至 38730 筆，為 2012 年以來的最高水平。

CoreLogic 指出，總體而言，隨著房產市場疲弱，房地產銷售需要更長的時間，待出售量逐漸攀升，在雪梨和墨爾本的供應商，都意識到現在為不合時宜的銷售時間。

雪梨和墨爾本的房產售價急劇下滑可歸咎於幾個因素：

建築熱潮所帶來的大量供應
澳洲皇家委員會對銀行房貸展開調查
信貸供應緊張
投機者突然不願意進入市場，包含中國買家在內
中國對資本管制更加嚴格，受限中國買家的購買能力

即使澳洲 GDP 年增達 3.4%，且按照澳洲的衡量標準，失業率處於 2012 年以來的最低水平 5%，房市價格依然在下跌。這代表著，這波房市崩盤並不是經濟情況不好所造成的，而未來任何的經濟疲弱將會增加房地產泡沫化程度。