摩天輪防風抗震又具指標性

準高雄市長韓國瑜提出發展愛河的「愛情產業鏈」，並在河畔蓋「愛情摩天輪」，高雄房市專家指出，愛河畔最適合蓋摩天輪的地方有2處，分別是立德棒球場及七賢國中舊址，另外愛河周邊也有不少珠寶銀樓、老牌旅館、婚紗及喜餅業者，都相當看好愛情產業鏈帶進新商機。

要在愛河畔蓋摩天輪，高雄夢時代公共事務經理唐晞宇認為，理論上沒問題。以高雄夢時代為例，要把大型摩天輪蓋在商場上面，建築物頂樓的承載能力很重要，防風及抗震能力也要足夠。當時摩天輪耗資2億元、但2年多就回本，不僅具指標性，開幕時甚至得排隊1小時以上才搭得到，對於商場吸客非常有幫助。唐晞宇指出，就算目前已經過了熱潮，摩天輪還是可以從生財工具轉變為行銷工具，搭配商場的活動作為贈品。

旅宿業可直接受惠
至於「愛情摩天輪」基地坐落位置，高雄市代銷公會常務監事謝哲耀認為，立德棒球場與七賢國中的舊校區最有可能。立德棒球場介於高雄市前金區市中一路和河東路間，日治時期就已興建，佔地近7000坪，面積夠大，且該地2005年後已無職棒一軍在這裡出賽，現為職棒二軍、春訓或業餘比賽場地。謝哲耀說，只要解決交通動線不佳的問題即可。

而另一個可能基地則是七賢國中舊校區，位於河東路與河南二路口，佔地9300餘坪，自從2012年遷至鼓山的龍美校區之後，該地一直閒置迄今。不過該地今年10月才透過都市計劃變更為產業專用區，其中臨市中一路約1.2公頃的海洋科學研究專區，將由科技部投入6億元經費，興建台灣海洋科技研究中心及海洋科技暨教育展示大樓，預計2019年完工。

臨愛河的1.8公頃土地，將由高雄市政府進行招商，希望能結合海洋科學研發並串聯海洋產業鏈，發展海洋產業相關商務觀光活動。因此是否能作為愛情摩天輪基地還很難說。

另一方面，愛情產業鏈上下游還包括旅館、婚紗、喜餅、珠寶等業者，愛河周邊如河東路有「綺麗珊瑚」、鹽埕區有不少銀樓、愛河沿線多老牌星級旅館，而車程五分鐘的中山路、中正路也聚集婚紗、喜餅產業，許多商家早已到位，最直接可能受惠的就是旅宿業。

國賓飯店公關黃國瑋表示，11月起政府提供「前進宜花東．高屏暖冬遊」冬季旅遊補助，加上因為高雄市長選舉熱度高，也有不少外地的「韓粉」到高雄參加活動，所以整體住房率頗高。未來也會結合不同產業如遊艇業者，推出套裝行程。

目前還看不出效益
某飯店主任張先生則表示，還是要等韓國瑜正式就職，開始實踐他的政見之後才會比較明朗，最近1∼2個月的訂房熱潮跟中央冬季旅遊補助關係較大，韓國瑜要發展的愛情產業鏈目前還看不出真正效益。

位於河東路、結合飯店及珠寶飾品的「綺麗珊瑚」則是老神在在，表示目前沒有規劃與愛情產業鍊相關活動，還是依既有政策發展業務。點晶品時尚婚紗總經理呂清正指出，高雄的婚紗業全盛時期包括中山路、中正路，有約80家婚紗業者，如今只剩20家左右，對愛情產業鏈政見樂觀其成，幾家婚紗業者也私下討論如何藉此重振婚紗業盛況。郭元益食品副總經理郭建偉則表示，產品雖不會針對單一城市設計，不過對於韓國瑜有心發展高雄觀光表示肯定，也希望在愛河沿線尋找適合的位置設點，讓更多外國遊客選購。

建商搶進河畔推案
房地產業界也看好愛情產業鏈，上揚國際實業營業二處總經理朱建雄表示，愛河周邊的愛情產業鏈如果能帶動起來，對於住宅需求也有加分效果，目前已有建商積極規劃愛河畔推案，據了解，將規劃20∼24坪小宅。

九合一大選過後，屋主心態轉硬，根據網路平台業者調查，雙北屋主紛紛調漲求售物件開價，比例是選前物件的2.5∼2.6倍之多，反映施政信心度，台中市、高雄市屋主也有超過1倍以上物件在選後調漲房價。六都中，唯獨台南市屋主表現淡定，漲價物件比例僅比選前高出9%。

台南屋主很淡定
根據屋比房屋比價平台統計，九合一大選後，六都屋主售價調漲的件數，平均較選前爆量成長134%，高於售價調降件數的43%增幅，顯見對於這次選舉結果，讓很多屋主信心大增。其中，台北市選後漲價的物件，有177件，較選前49件調漲，高出2.61倍；而新北市選後漲價的物件，有233件，較選前調漲的67件，高出2.48倍，雙北市屋主信心回升度，堪稱六都之最。

另外，台中市選後漲價物件，較選前增加1.21倍，高雄市則增加1.4倍，漲價物件都呈現倍增趨勢。屋比房屋比價創辦人葉國華表示，今年房市雖持續復甦，但整體去化速度並不快，往往1間房子仍要賣上數個月，甚至1年以上，才有機會順利去化。先前觀察市場可發現，很多房子如果銷售不順，降價機率高達7∼8成，但這次選後，售價調漲物件卻一反常態衝高，顯見選舉結果，對於屋主信心產生極大的提振作用。

當心別誤判情勢
葉國華說，選後六都網路待售量普遍增加，雖部分縣市漲價物件倍增，但整體開價，大致上仍處於平盤、或微幅走高的狀況，「開價異動的件數，佔全體待售件數僅不到5%，市況仍屬於溫和微熱，建議民眾或屋主在期待房市之餘，仍應理性，以自身需求做為評估依據。」

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴補充，「以過去房市經驗來說，2000年陳水扁當選總統，面對台灣首次政黨輪替，不少泛藍支持者大幅看空，甚至一度出現售屋移民潮，結果卻錯過後續的房市大漲，顯然選後過度期待或是看空，誤判情勢的機會很大。」

教育部本月初公布大專校院172系所明年停招資訊，力抗少子化，高雄不少學校辦學佳、年年滿招，如文藻外語大學今年1119位學生報名、僅錄取272位，國立高雄大學、高雄師範大學等校區亦然，不僅帶動區域租屋需求，也讓該區段成為包租公購屋首選。

文藻外語大學年年滿招
文藻外語大學位於高市知名鼎中商圈，該校以培養外語專長為核心，辦學績效卓越。台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，文藻外語大學雖為私立學校，但學生素質佳，辦學績效頗為卓越，所以過去至今沒有招生不足問題，「因區段位於鼎中商圈且鄰近河堤社區，購屋需求穩定且租屋族多，該區中古屋3房每月可收租1.5∼1.8萬元。」

此外，位於文化中心生活圈的國立高雄師範大學，與楠梓區國立高雄大學、國立高雄科技大學等，區段租屋需求量大。李哲維分析，國立大學一般來說招生率比私校高，加上如文化中心生活圈，周邊有捷運、百貨等，算是市區精華地段；而國立高雄大學雖處市郊，但屬於近年來首購熱區，加上藍田路、藍昌路消費機能日漸成熟，租屋或購屋需求都穩定。「國立高雄科技大學在3校合併後知名度大幅提升，連帶影響區段房市買氣，當地2房每月可收租1.5萬元。」

被稱為「全國最貴籃球場」的台北市信義區D1區塊，富邦集團花了八年將這塊台北市最精華的地塊整合完畢後，究竟要如何開發？如今答案揭曉，將引進全球頂級奢華飯店品牌「瑰麗酒店集團」（Rosewood），預計2024年開幕。
富邦集團旗下「富邦旅管」昨（10）日宣布，與瑰麗酒店集團簽訂委託管理合約。Rosewood是美國奢華酒店品牌，2011年被香港新世界集團收購。

D1區塊位於台北101、世界貿易中心及台北國際會議中心對面，北以信義路五段、南以松勤街、西以莊敬路為界，周圍環繞著國際精品設計品牌、世界一流的餐飲、國際辦公區和高級住宅區，可說是「蛋黃中的蛋黃」。

富邦集團耗費八年才整合D1區塊，還曾以每坪929萬元，創下該地整合新高單價。由於附近民眾曾在空地上種菜，因而有「全國最貴菜園」之稱；後來富邦將空地租給運動品牌adidas作籃球場使用，又變成「全國最貴籃球場」。

今年4月中，富邦蔡明忠家族主導的富邦建設與旗下盈保發展，以總價35.5億元向富邦人壽旗下富邦資產管理標下該街廓789.8坪土地，被外界稱為「左手換右手」，當時傳出富邦規劃興建精品酒店豪宅，但一直沒有下文，甚至有傳言開發案已終止，未料昨日突然公告，將引進瑰麗酒店，蓋起頂級酒店。

富邦旅管表示，引進台北瑰麗酒店進駐，有助吸引具備國際視野與風格品味出眾的旅客造訪，將台灣觀光飯店市場發展再推向國際化。

外界好奇，富邦捨豪宅、選飯店的考量？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，D1區塊位於信義路五段，台北市政府多年前通盤檢討該路段的都市規畫後，規定不能作為純住宅，一定要部分作商業使用。富邦若在D1區塊蓋豪宅，只能選擇住商混合，且該地區又不適合商辦大樓，興建高檔飯店成了唯一選擇。

最貴球場變飯店 耐人尋味

素有「最貴籃球場」稱號的台北市信義計畫區D1街廓，確定將改興建為飯店，並引進國際頂級奢華的瑰麗酒店品牌。商仲業者認為，該案決定興建飯店耐人尋味，但D1街廓的臨路條件優越，無論何種規劃都是難得標的。
D1街廓自富邦集團介入整合後，直到今年4月中，蔡明忠家族主導的富邦建設與旗下盈保發展以總價35.5億元，向富邦人壽旗下的富邦資產管理標下該街廓789.8坪土地，被外界視為左手轉右手標售案。

第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，D1街廓決定興建飯店耐人尋味，由於富邦人壽當年得標信義計畫區的「A25的地上權案」，初步也是打算興建飯店，但今年中調整開發方向，全棟以辦公大樓規劃為主，並將大部分面積作為集團總部自用，未料D1街廓規劃又是飯店案。

但就基地本身條件來看，D1街廓的臨路條件與位置都相當優越，無論是規劃飯店或辦公室都是市場上難得的標的。

丁玟甄表示，統計台北市飯店房間數，未來五年，台北市新飯店大約有24家，至少有4,000間的房間供給，相較目前約成長一成，在既有觀光人潮上來看，未來市場區隔成為脫穎而出的關鍵。

韓流效應讓南部後勢看好，燁輝企業、博發興業、大慶汽車今（12）日將共同委託世邦魏理仕（CBRE）公開標售四筆土地，分別位於高雄市、大慶工業區、屏南工業區等，標售底價合計逾120億元，總釋出面積超過12萬坪。

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒表示，美中貿易大戰讓愈來愈多大陸台商回流覓地設廠，全台工業用地難尋，且供不應求、地價上漲，九合一選後，不少廠商看好準高雄市長韓國瑜的經濟政策，表態投資高雄，此次標售的閒置資產均為市場稀少，可望吸引台商搶進。

世邦魏理仕指出，三家企業釋出的四筆土地中，有三筆分別為坐落高雄路竹的2萬3,357坪、含逾1萬坪廠房；位於大慶工業區的2萬9,898坪工業用地，以及屏南工業區6萬7,297坪的工業用地，三筆底價皆約20億元，是屬於難得的大面積土地。

另外一筆特商土地位於高雄市核心地段，緊鄰「義享天地」、好市多及捷運凹子底站，面積3,459坪，區域內有許多商業購物娛樂商場現正規劃興建中，預期未來該區將發展成為高雄最大、最繁榮的購物娛樂商圈，底價落在60.88億元。

商仲業者表示，北部熱門工業區土地價格飆漲，部分製造業廠商南向尋找生產基地，隨著九合一選舉落幕，「拚經濟」將成為各地方政府施政重點。


韓流超威! 高屏百億標售案來了
工商時報

高雄史上罕見的百億標售案，明年1月即將登場。為響應政府政策、積極活化土地資產，燁輝企業、博發興業、大慶汽車今（12）日將共同委託世邦魏理仕CBRE公開標售4筆、占地12萬餘坪土地，總底價近125億元，向投資人招手。

世邦魏理仕董事總經理朱幸兒昨（11）日表示，美中貿易戰使得愈來愈多的台商回流，並積極物色土地設廠，不過全台工業用地正面臨短缺、尤其數千、上萬坪工業用地更是供不應求，也帶動工業用地行情持續上漲。

朱幸兒說，再加上選後國內外企業對高雄詢問度大增，也看好韓國瑜拚經濟的決心，紛紛表態加碼投資高雄；也因此，義联集團董座林義守決定「割愛」，以合理價格釋出閒置土地活化資產。

此次義联集團旗下的百億標售案，分別由集團的燁輝企業、博發興業、大慶汽車等所擁有，標的坐落於高雄和屏東等地。

4筆土地標售案包括高雄路竹23,357坪工業用地及11,192坪廠房、底價23.5億，大慶工業區29,898坪工業用地底價19.4億，屏南工業區67,297坪工業用地底價20.86億；以及高雄市中心、凹子底站的特商區土地3,459坪土地，此塊鄰近「義享天地」的精華土地底價60.88億元。

朱幸兒表示，上述4標土地總面積逾12.4萬坪，標售總底價124.64億元，刷新高雄史上單一不動產標售案規模最大手筆紀錄，預計2019年1月23日開標；但可為不同需求的潛在投資人分拆為4標，可個別投標或一次同時投標4標。

據悉，世邦魏理仕目前已掌握相當的潛在投資人，對於順利標售有一定把握度。朱幸兒表示，「要來買的都是大公司，因為每標底價都20億以上，除了外商之外，幾乎都需要經召開董事會程序來競標！算一算還有將近50天備標，應綽綽有餘。」

朱幸兒也透露，韓國瑜當選市長之後，國內外潛在投資人對於投資高雄的詢問度確實提高很多，像昨天就有1通詢問電話就表態Club Med希望能落腳高雄投資台灣，且近2周世邦魏理仕的高雄委託案也明顯激增。

標售土地 林義守：展現加碼投資高雄決心

對於總底價逾120億的土地標售案，義联集團董事長林義守昨（11）日表示，除了配合政府政策適度處理工業區閒置土地外，也為了日前宣布加碼投資水上樂園、觀光酒莊、休閒Villa及空中塔和纜車等投資所需，展現深耕高雄的決心，另也藉此籌措投資印尼礦場、不鏽鋼廠所需資金。

義联集團指出，包括高雄路竹、大慶工業區及屏南工業區工業用地，均為目前奇貨可居的大面積且價格極具吸引力的工業土地。至於另一筆特商土地，坐落於目前高雄區域發展最活絡、具備巨大潛力的北高雄核心地段，該地緊鄰「義享天地」、好市多及捷運凹子底站，區域內有許多重大商業購物娛樂商場正規劃興建中，預期未來該區將發展成高雄最大、最繁榮的購物娛樂商圈。

義联集團財務委員會主委張天吉表示，此次標售土地中，除屏南工業區隸屬於燁輝的土地6.7萬多坪，因被列為閒置土地，為配合政府政策必須在規定期限內處分外，其它的3筆土地都非在工業區內，主要是集團為了活化資產和加碼投資高雄所需。其中位於北高雄的3,459坪土地，正好位於好市多大賣場旁的精華地段，估計每坪售價逾170萬元。

另義联集團計劃前往印尼斯拉維西投資不鏽鋼上游的礦場和鎳鐵合金廠，投資規模還在審慎評估中。目前義联集團經營管理委員會主任委員林家正、燁聯財務副總陳永賢等人，刻正在印尼考察相關投資業務。

台灣農林（2913）昨（11）日舉辦法說會說，法人相當關注今年獲利狀況，農林董事長林金燕強調，農林在她12年任內都獲利，但今年受到年金改革影響觀光消費，加上大亞百貨地下一樓到三樓賣場無租金收益，任內首度出現虧損，但仍會維持配息慣例，目前已有餐飲商場業者洽談承租，若談成可縮小虧損幅度，並帶動明年轉盈。

明年6月農林董事改選，值此之際，三陽工業買下台灣金聯所持有8.01％農林持股躍為大股東，林金燕強調「淡然處之」，她表示「沒有敵人，只要是對經營好的團隊都歡迎」。林金燕接觸過三陽，對方表態是純投資，也認同屏東老埤農場的經營方向，目前她個人持股2.2％左右，且取得支持的股東不會比任何人少。

林金燕指出，接任董座後從盤點所有土地到活化資產，其中，三峽熊空、大溪老茶廠、日月老茶廠轉型休閒產業，甚至南投種茶之外，也種咖啡，目前全台商業用茶產能占比三分之一；而開發中的大型開發案包括三義工商綜合區、銅科工商綜合區與別墅住宅區、魚池中明遊樂區等，

其中銅科別墅住宅區還準備與隔壁即將興建2座12吋晶圓廠的力晶科策略合作，直接蓋套房租給科技人，至於畸零與不能用的土地則規畫賣掉，再以資金用來買可開發土地。

農林全台土地資產達3,800公頃，公司派持股比少，每每董事改選就會淪為經營權之爭，林金燕說，外界說農林負債累累，事實上農林資產超過百億元、還有32.8億增值稅準備，負債只占資產的17％，公司最終目標是回到茶本業，從茶與土地創造的營收，才能達到藍海政策。

她說，未來將以「TAIWAN TEA」品牌回歸食品業，至於今年引進本土飲料大廠維他露集團作為策略合作夥伴，銷售端的合作預估在明年以後才會開始。

九合一選舉全台多數縣市「綠地變藍天」，根據一項最新統計調查顯示，六都選後屋主「售價調漲」的件數較選前爆量成長134％，其中北市、新北、台中、高雄選後「售價調漲」件數增幅高達1.2~2.6倍，在韓流外溢全力拼經濟訴求下，房市似乎開始蠢蠢欲動。

觀察選後六都房市，選戰的影響似乎仍在延燒!根據屋比房屋比價平台統計，六都「選後一週（11/25~12/1）」調整售價的網路待售物件高達2886件，較「選前一週11/18~11/24」大增65％，其中「售價調漲」1006件、占提高到比35％，較選前爆量成長134％，顯示選舉結果對賣方信心產生激勵作用；至於「售價調降」1880件、占比65％。

進一步觀察選後六都漲價情形，「台北」、「新北」、「台中」、「高雄」選後「售價調漲」件數成長幅度都相當驚人，「台北」較選前漲價件數增加261％、「新北」增加248％、「台中」增加121％、「高雄」增加140％，都較選前成長1倍以上。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，今年房市雖持續復甦，但整體去化速度並不快，往往一間房子仍要賣上數個月甚至一年以上，而如果銷售不順，降價機會高達7~8成。

但由這次選後「售價調漲」物件占售價調整物件比重衝高至35％，創今年單周新高來看，顯然選舉結果對於屋主信心產生極大的提振作用。近期雖有中美貿易戰等不確定性因素存在，但台商資金不斷回流在北市等精華區尋覓標的，加上選前各縣市都釋出不少政策牛肉，選後房市將可能出現一波短多行情，尤其是藍軍勝選的「新北」、「台中」、「高雄」最值得市場關注。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，選後至今，六都網路待售量都呈現增加的現象，但整體開價大致上仍處於「平盤」或「微幅走高」的狀況，並未全面出現大漲。實際上目前售價出現異動的件數占全體待售件數僅不到5％，市況仍屬溫和微熱的狀況。

亞昕國際（5213）事長姚連地表示，在原物料像是鋼筋、水泥擬漲價下，認為明年房價將會微幅上漲，因此樂觀看待明年房市，有機會優於今年。在房市氛圍轉佳下，集團明年推案量將破100億元。

姚連地指出，接下來房市除了政府祭出打房政策的不利因素，不然選後房市目前看來是樂觀的，認為明年房市將優於今年表現。尤其目前鋼筋、水泥價格有上漲跡象，認為明年房價有可能微幅上調。

在明年氛圍轉佳下，姚連地指出，明年亞昕國際推案量將超過100億元，包括板橋江翠北側重劃區、與潤隆的合建案「柏克萊公園」，以及三重案、林口案等三大新案。

新北市府辦理五股區都市計畫第二次通盤檢討，以打造「悠活與生產」並俱為出發點，經新北市及內政部都市計畫委員會審議完成，市府於2018年12月10日發布實施。

城鄉發展局局長柳宏典表示，本次通檢最大重點是考量民眾權益進行分區及用地調整，其中涉及民眾陳情部分，包括配合水利局2006年完成大窠坑溪河川整治工程及2014年發布大窠坑溪河川治理線範圍，將1985年變更分區為河道用地之私有地，藉由此次通檢變更回住宅區(面積約1051平方公尺)及農業區(面積約1275平方公尺)，免除河水溢堤之風險及還地於民保障民眾權益；另配合二重疏洪道河川區域治理線，將農業區、綠地用地變更為河川區，以保障民眾生命財產安全。

城鄉發展局表示另配合分區用地之使用現況，將現行部分住宅區土地實際已作為凌雲路使用，調整變更為道路用地；變更部分綠地用地為可供道路使用，解決工業區土地因被綠地及河川區包圍而無法指定建築線問題，以維護民眾土地申請建築之權益。

除上開變更調整外，另亦辦理都市計畫圖重製作業，提高執行精度，避免損及民眾權益；配合中央與地方權責分工將將現行都市計畫做主細計拆離之作業，以便於配合地區實際需求，縮短審議時間節省行政資源，並訂定相關土地發展及管制原則，以滿足地區發展機能之需求。

城鄉發展局表示，本次五股主、細都市計畫通檢案發布實施之相關計畫書、圖除了於五股區公所索閱，另於市府城鄉發展局網站，亦可下載相關計畫書、圖資料，歡迎市民參閱了解通檢內容，並期望透過都市計畫指導，朝向永續、優質、安全之方向發展功能健全之城市，達成「樂活五股-生氣盎然之活力城市」發展願景。

戴德梁行總經理顏炳立曾公開預測「房市壓力鍋將引爆」，表示將有大量物件於明年初流入法拍市場，不料，該警訊已於年底逐漸發酵，尤其高雄市前11個月法拍量體已飆破4年新高，房市狀況備受各方矚目。

受選舉影響，高雄房市選前提早入冬，不僅交易冷淡，豪宅市場更宛如一攤死水，唯法拍市場唯一熱絡，據高雄市地政局統計顯示，今年前10月建物法拍量體已達790戶，飆破近4年新高，然而，即便選後房市回溫，法拍市場早已逐漸與「房市反指標」標籤脫鉤，法拍量不減反增，統計1~11月，法拍量已達854戶，月均增量25％，尤其三民區及苓雅區增幅最大。

永慶高屏區不動產經管會會長葉誌螢曾針對前10月法拍量增解釋，臨房市反轉、法拍量增加，並不代表房市崩盤，因中古屋受市況影響交易量沒有增加，因此法拍市場量也就增加。以三民區分析，中古屋量體大、同為長期以來交易熱區，自然法拍屋數量也會比其他地區高；苓雅區則因發展較早，加上人口北移影響，原高雄市區交易量下滑，使得部分較不受青睞的老公寓容易淪落法拍市場，綜合兩者因素影響法拍市場量體。

對於三民區法拍逐月飆高，永慶不動產高雄陽明加盟店店長謝魁元認為，法拍量增加並非房市不好，可能是因部分建商受前期房市寒冬影響，資金周轉不靈，導致餘屋陸續淪入法拍；另外，因2~3年前正逢大量交屋潮，計算寬限期時間，估計部分遭法拍物件，是因無力償還本金加利息。

謝魁元說，法拍量增並非長期影響，僅屬少數現象。他分析，高雄房市於選舉後已經明顯熱絡，買賣議價空間也大幅縮小。以三民區分析，看屋狀況成長達2~3成之多，交易量則呈緩步回溫，所以，即便法拍爆量，當地房仲仍看好後市，樂觀表示「僅短期、少數現象」，不影響房市。

　房企維持資金鏈“活下去”將是主要訴求

　　今年11月份，陸續有十幾家房地産企業密集發布融資計劃，整體資金規模超過千億。與此同時，由于海外發債比重上升，帶動企業平均融資成本整體上行，創下近三年新高。業內人士分析認為，由于當前房地産市場銷售業績增速普遍放緩，企業之間的規模競爭仍在延續，大小房企分化加劇，整個四季度房企的融資需求仍然強勁。

　　11月份房企融資動作密集

　　11月28日，弘陽地産集團有限公司發布公告稱，擬發行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據，年利率為13.5%。僅11月份最後2天，就有12家房企陸續發布公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行，累計規模近300億。

　　據Wind數據，整個11月份，房企境內外融資放量，涉及類型包括股份增發、優先票據、中期票據、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月份房企境內發行債券523億元，規模環比增長14%，同比增長112%；月內房企海外發行債券304億元，環比增長263%，同比增長7%。

　　全年來看，今年1-11月，房企累計境內發債5632億元，同比增長66%；累計海外發債3220億元，同比增長12%。

　　11月份，房企與金融機構合作較為頻繁，僅光大信托就和三家房企簽訂了戰略合作協議，總額為400億元，其中規模較大的是與泰禾建立的總額200億元的全面業務合作關係。

　　公開消息顯示，早在今年10月泰禾集團就與上海銀行簽署了戰略合作協議，上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。加上此次與光大的合作，近兩個月來泰禾已連續獲得銀行授信近400億元。

　　克而瑞地産研究中心一位分析人士指出，多元化的融資方式，加上與銀行在各業務中的全面合作，能夠助力泰禾各業務板塊的快速發展，如養老、教育、金融等等，從而為企業帶來更多收益。

　　不僅是泰禾，當月正榮集團和金融機構的合作也廣受關注。正榮與中山證券和興業信托分別建立了200億元和100億元的業務合作。上述分析人士認為，這些都表明在融資環境收緊的背景下，房企通過與金融機構合作，增加未來流動性。

　　該人士進一步認為，11月多家房企的大額融資計劃獲批，從長期來看，由于房地産市場的增長已經明顯放緩，調控政策底部逐漸形成，因而近期政府對于房企發債的審批趨于寬松。然而值得注意的是，當前的政策信號顯示出中央遏制房價上漲的決心不會改變，決不會允許調控前功盡棄，因而，預計在未來的一段時間之內，調控政策仍然會在底部運行，房企維持資金鏈“活下去”將會是這段時間的主旋律。

　大小房企分化加劇

　　業內分析指出，近期融資獲批增多使得房企流動性壓力趨緩；大型龍頭房企當前流動性與償債能力表現仍然穩健。未來一段時間龍頭房企並購中小開發商的現象或逐步增多。不過，來自市場機構的統計數據顯示，近期獲得融資的仍以大型房企居多，而且境外發債的比例增加明顯。

　　根據克而瑞地産研究中心的統計數據，房地産企業11月份發債總量546.5億元，環比上月上升99%，結束了連續6個月下降的趨勢。主要是本月境外債發行量較大，達285.1億元，環比大幅增長419.3%，佔比達到了52.2%。

　　與此同時，11月份房企發債融資的平均成本為8.54%，達到2015年以來的單月最高水平。克而瑞方面指出，在融資收緊的情況下，房企融資成本不斷增加，特別是境外債融資，當月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。其中，有3家企業發債成本超過10%。2018年1-11月房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過2017年全年平均值。

　　從具體企業來看，11月份融資總量最高的企業為中國恆大，融資額達194.2億元，主要為其于11月6日和11月19日總計發行了四筆境外優先票據，共計28億美元。當月融資成本最低的為萬科A發行的一筆10億元的超短融，利率僅為3.1%，此外，萬科A發行的另一筆20億元的中期票據利率也較低，僅為4.03%。

　　由于房企整體逐步面臨償債高峰期，更多的中小企業的融資道路並不通暢。11月5日，富力地産發布公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，此次融資額約100億港元。對于募集資金用途，富力地産表示，將全部用于補充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。

　　事實上，今年下半年以來，房企並購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過産權交易平臺挂牌轉讓。Wind數據顯示，今年6月以來，上市公司共計發起了46起標的資産為地産行業的並購，披露交易規模達到489億元。

　　業內分析認為，這也體現了當前市場環境下小房企的生存現狀：沒有融資渠道，無力償還債務，即便取得地塊也無力開發，不得不退出市場。易居研究院副院長楊紅旭指出，開發企業面臨的是全國大行情，調控整體趨嚴未有松動，在市場降溫初期，企業資金緊張。預計明年一些負債率高的房企資金問題將更加嚴重。“具體表現就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。”

　　四季度融資需求仍然強勁

　　值得一提的是，房企上市融資熱情同樣高漲。11月，中梁控股于13日向港交所遞交了招股説明書，而萬創國際也于22日重新遞交了上市申請，同時湖北房企奧山國際也計劃在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有萬城控股、銀城國際、德信中國、海倫堡地産、中梁控股、奧山控股以及萬創國際七家。

　　“對于房地産企業來説，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致房企融資訴求明顯上漲。”中原地産研究院首席分析師張大偉分析認為，“從融資難度看，最近大部分房企融資成本雖然處于高位，但是龍頭房企的融資成本維持在5%左右。對于這些企業來説，明顯緩解了資金壓力。”

　　他認為，隨著信貸市場的調控持續，2018年四季度，房地産企業最重要的工作仍然是融資。“2018年，雖然房地産企業整體銷售業績依然有望刷新歷史紀錄，但業績漲幅逐漸放緩。在規模化競爭格局背景下，房地産企業對資金的需求更加迫切。”

　　與此同時，房地産企業的規模化競爭仍在持續。龍頭房企的業績規模直指萬億規模，千億級別的中等房企也逐漸擴容。四季度以來，隨著地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市場拿地布局，土地儲備的需要也進一步刺激了企業的資金需求。

　　易居房地産研究院分析師沈昕分析認為，房地産業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地産市場。根據2018年三季度各項指標數據，截至三季度末，房地産金融環境指數仍然在“偏緊”區間。

　　隨著中國房地産業金融環境指數的持續收緊，預計2018年四季度全國商品房年初累計銷售面積同比增幅將保持穩中收窄，甚至轉為負增長。沈昕認為，在此情況下，預計房價同比增幅仍將繼續回落。

　　為轉讓50億文旅專案控股權重提“退房令” 際華集團(3.580, -0.02, -0.56%)旗下類地產專案開發緩慢

　　12月11日，際華集團（601718，SH）公告稱，終止公開掛牌轉讓岳陽際華置業有限公司（以下簡稱岳陽置業）85%股權和債權，原因在於落實政府規劃調整意見，保障專案順利推進。在近一個月前披露岳陽置業評估報告時，評估目的部分主動提及了央企“退房令”，稱根據國務院國資委下達有關新興際華集團關於退出非主業房地產公司的通知要求，際華集團將退出房地產開發行業。

　　不過，際華集團的控股股東新興際華集團不在被國資委核准的16家央企之列，按規定需要清退房地產業務。而此番終止掛牌際華集團隻字未提“退房令”，使得外界更加疑惑，掛牌轉讓岳陽置業股權及債權是出於什麼目的？

　　近日，際華集團相關人士接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，轉讓岳陽置業控股權的計畫2018年初就已確定，是項目開發過程中的一個選擇。另外，國資委“退房令”是要求退出純房地產業務，際華集團的此方面業務均是基於老廠區的綜合利用開發，不在強制退出之列。

　　除岳陽置業運作的“際華3517文化創意產業園”外，際華集團正在推動多地“際華園”專案，並將其作為轉型的抓手，但際華園大多處於開發建設過程中，多個專案處於虧損狀態，協力廠商評級機構認為，該專案整體進度緩慢。

　　出現又消失的“退房令”

　　雖然際華集團已公告終止掛牌岳陽置業85%股權及債權，但為何轉讓以及“退房令”與掛牌轉讓的關係仍未厘清。

　　際華集團11月13日的公告顯示，轉讓岳陽置業的控股權，是貫徹國務院國資委關於央企聚焦實業、突出主業的重要安排。“岳陽置業所持地塊緊鄰岳陽樓，開發價值及開發投入均較高，為進一步優化資產配置、優化重點專案企業股權結構，公司決定引入戰略合作夥伴加快現有土地專案的開發和建設。”

　　際華集團相關人士表示，雖然在對岳陽置業的評估報告中提及了“退房令”背景，但“退房令”說的是退出純房地產開發。“我們這種是基於‘生產製造企業出城入園’後老廠區的土地資源盤活，並非向外購置土地進行房地產開發，是企業發展的過程必須要解決的工作環節。”

　　據上述人士介紹，岳陽置業運作的“際華3517文創園”是基於其在岳陽3517公司的老廠區。11月13日披露的評估報告也顯示，岳陽置業的實物資產分佈在三五一七廠區內。截至2017年末，岳陽置業擁有5宗地塊，用途為商業和住宅。

　　掛牌轉讓對岳陽置業85%的股權和債權，意味著出讓對專案的控制權。針對出讓原因，際華集團方面強調項目的開展“在計畫中”。根據際華集團此前公告，2017年7月，岳陽置業以總價10.87億元競得四塊際華3517公司老廠區掛牌土地。際華集團方面向記者表示，出讓專案控制權、引入戰略投資者是基於專案發展的需要，早在2018年年初就已計畫好。

　　而這一時間點早於評估報告中提及的8月6日召開的第9次總經理辦公會。該會議決議，根據國務院國資委下達的相關通知要求，際華集團將退出地產行業，擬轉讓岳陽置業共計80%以上股權。

　　“我們想引入專業能力更強的合作夥伴，雖然老廠區土地開發也是我們轉型升級過程中必須要處理的業務，但我們的優勢畢竟是紡織服裝，不是傳統意義上的房地產開發。另一方面，這也是我們推進專案的過程中的一種方式，不同的專案我們的選擇可能是自己來做，也可能是合作開發。”際華集團方面表示，針對這種特殊區位的專案，尋找戰略合作夥伴、做出精品專案、全面體現土地自身價值是比較穩妥的方式。

　　際華園項目被指進展緩慢

　　與岳陽樓文旅新城專案相似的，還有際華集團大力開發的“際華園”專案。際華集團目前的業務有兩種：一是穩定發展型業務，即傳統服裝紡織製造；二是增量發展型業務，即基於老廠區的土地開發和肩負轉型升級的際華園業務。

　　岳陽置業運作的文旅新城與際華園業務均包含房地產開發與經營，屬類地產項目。際華集團2018債券募集說明書顯示，截至2017年12月31日，其二級子公司中包含房地產開發業務的除岳陽置業外還有8家，除湖北際華置業有限公司由際華集團持股50%外，剩餘全部二級子公司均由際華集團直接或間接100%持股。這些含有房地產開發業務的二級子公司多擔當著際華園的開發建設任務，大多處於開發階段，即營收為0元，淨利潤為負。其中長春際華投資建設有限公司（以下簡稱長春際華）、重慶際華目的地中心實業有限公司（以下簡稱重慶際華）和岳陽置業淨資產為負，分別為負3401.60萬元、負1527.68萬元以及負2222.47萬元。

　　際華集團於2014年首次在公告中提及際華園業務，並首先在長春和重慶落地。在2014年7月的公告中，際華集團介紹，為實現製造業向製造服務業轉型，擬在全國發展目的地中心專案，計畫在全國創建具有時尚、休閒、健康、環保為特徵的現代生活服務體驗中心網路，待開發的目的地中心專案將給市場帶來一個十分獨特的概念——集時尚運動娛樂、國際時尚品牌購物、旅遊度假休閒、特色餐飲為一體的新生活體驗。

　　2017年，際華集團為發展際華園項目募資43.79億元。中誠信證評2018年6月披露的際華集團2015年公司債券（第一期、第二期）跟蹤評級報告（以下簡稱2018年6月跟蹤評級報告）顯示，截至2017年末，際華集團在建的際華園項目包括重慶際華園、長春際華園、西安際華園、揚中際華園、咸甯際華園和清遠際華園6個項目。目前僅重慶際華園一期一階段項目投入試運營，但收入規模較小。際華集團2018債券募集說明書列示，長春際華2017年度淨利潤為負2524.86萬元，重慶際華2017年度淨利潤為負6901.59萬元。

　　“2017年公司際華園項目持續推進，但已投運專案少，整體進度相對緩慢，且投資規模較大。”2018年6月跟蹤評級報告提示關注資本支出壓力，並表示將持續關注相關專案投運後的實際運營情況及可能面臨的投資風險，“公司將持續實施退城入園計畫，並推動際華園等專案的建設，2018年計畫完成資本性支出25.25億元，未來將面臨一定的資本支出壓力。”

　　際華集團2014年時曾預計重慶際華園投資回收期6.1年，長春際華園專案投資回收期6.3年。在2016年時，這一預計變得謹慎起來。其中，長春際華園投資回收期（含建設期1年）為7.45年，重慶際華園投資一期二階段回收期（含建設期1年）為7.27年，而揚中、西安、咸寧、清遠際華園投資回收期（含建設期1.5年）在8年至8.6年間。

　　際華集團對專案的難度也早有預料。在2014年披露的初步可研報告中，際華集團分析認為其重慶、長春際華目的地中心（即際華園）專案的劣勢在於投資巨大、管理複雜，對其經營能力提出了較大的挑戰。

　　“對此類企業來說，應該說商業操盤能力是比較強的，但是對於房地產本身的週期把控可能是欠缺的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，際華集團此類企業在招商引資等方面應該擁有較多的資源，但在地產業務的運作上仍面臨一定風險，比如過於注重商業專案的開發，開發過程中資金方面壓力較大等。

　　導讀：此次深圳二手房市場的低迷情況，是在全國二手住宅均呈現了下跌態勢的大背景下出現的。

　　繼上海、北京之後，深圳二手房也出現了實質性下行。

　　11月，深圳二手房交易量雖小幅回升，但價格持續了前三個月的下跌趨勢，環比下降0.4%；深圳貝殼研究院分析預測，12月二手房價格將會持續下落。

　　隨著一線城市全面進入存量時代，二手房市場對該類城市房價的影響占比隨之提升。同時，業內也存在二手房市場更能準確反映市場真實情況的共識。

　　深圳二手房，可謂四年來最為堅挺的細分市場。一線城市中，北京、上海二手房早在去年就已進入了低迷狀態，深圳則在今年9月才出現調整。

　　深圳房地產業內人士認為，此次深圳二手市場的進一步下探，預示著未來深圳房價的走向。

　　回歸買方市場

　　三季度以來，深圳市場上的觀望氛圍十分濃厚，新房打折促銷普遍，二手房的價格也開始鬆動。

　　根據深圳貝殼研究院監測，11月，深圳二手房樣本樓盤均價為58216元/平方米，環比下跌0.4%，同比上漲2.8%，環比連跌四個月。價格下調的同時，二手房成交量低量回升，全市成交4861套，環比增長7.4%。

　　其中，寶城、龍阪、前海、人民南四個片區都環比下跌，寶中、布吉、景田、龍中則環比上漲，而新洲、學區房環比持平。在同比方面，除了布吉、龍阪出現下跌，其餘片區呈上漲趨勢，漲幅控制在8%以內。

　　深圳貝殼精准指數分析預測，12月年底來臨，隨著置業需求的增加，深圳的二手房成交將繼續低量回升，而受到市場不景氣和政策嚴厲、宏觀環境等因素的影響，二手價格繼續下跌。

　　而新房市場在11月的銷售迎來回升。11月新房供應量爆發，各房企在年底回款壓力下，積極推盤，以價換量，加速去化。

　　據美聯物業全國研究中心統計，深圳共有25個項目、14889套新房源獲得預售許可證，總套數較10月增加56%；58安居客房產研究院資料顯示，深圳11月新房成交套數1985套，環比上漲8.2%。

　　集中優惠推出的新盤搶佔了部分購房群體的同時，二手房市場的買賣雙方心態開始出現變化。貝殼研究院報告分析認為，短期內市場上看跌占主流。

　　在賣方方面，業主心理價格開始鬆動。一些急用錢的業主採取降價出售，以期望房產在年前變現。同時，部分換房的業主也存在議價空間。

　　而在買方方面，經過8月、9月、10月的調整與消化，11月置業者入市看房有所回升，加之部分學區房也因明年的開學受到更多關注。

　　“買賣雙方在心態上肯定出現變化了。在之前市場大部分還是一個賣方主導的市場，現在來看，逐漸地，買方占到了支配地位。”中原地產首席分析師張大偉認為，深圳的二手房市場的調整才剛剛開始。

　　一方面，時值年末，二手房市場的議價空間還在加大，另一方面，在弱市濃厚的觀望氣氛下，買房主動權進一步增長，市場正在向買方市場傾斜。

　　值得關注的是，此次深圳二手房市場的低迷情況，是在全國二手住宅均呈現了下跌態勢的大背景下出現的。

　　安居客線上資料顯示，11月全國重點監測的67城二手房掛牌價平均為15163元每平方米，環比下降0.3%，全國二手住宅掛牌均價連續3個月下跌。

　　“因為信貸之類的因素，包括市場調控政策還在持續，從全國熱點城市看二手房市場的確是在下跌，11月份的下跌也在意料之中。”張大偉說。

　　價格繼續下探

　　二手房的房價下探趨勢在其他一線城市似乎更加明顯。

　　根據北京中原市場研究部的統計，11月，北京二手住宅買賣報價指數均值為25.82%，環比下降3.39%，同比下降3.54%，超7成業主看跌，市場低迷態勢加強，觀望情緒濃厚。

　　在下半年限競房井噴供應之後，北京二手房交易占比量明顯下滑。根據北京市住建委的資料顯示，10月份北京二手住宅整體網簽量僅為8879套，再次跌進單月成交萬套以內。

　　而上海的情況亦不容樂觀。自2017年初至今，上海二手房市場便一直處於低位元盤整狀態。

　　今年，二手房成交量在9月出現小幅回升後，10月，上海二手住宅成交11980餘套，環比下降13.95%，降幅較大。至此，上海二手房指數連續11個月下行。

　　廣州在剛剛過去的11月，二手房市場成交量大幅下挫，讓利出售成為常態。根據鏈家的資料顯示，11月廣州市11區整體二手房網簽量為6931宗，環比減少15%。

　　“北京上海進入買方市場比深圳還要明顯，深圳（的二手房價格下跌）在一線城市裡面還算是最小的。”張大偉表示，一線城市已經全面進入了存量時代。

　　有業內人士表示，北京二手房占比一直占北京市場80%以上，而上海進入純粹的二手房市場則更早，“從2010年開始，北上廣深四個一線城市就是二手房的市場了”。

　　業內普遍認為，在限價之下，二手房行情是對市場更真實的反映。

　　“一手房的價格有所約束，但二手房比較自由”，地產金融券商分析師黃立沖表示，開發商能在一手房的備案價格做一些手腳，比如限價時候的“雙合同”現象等，這都使得一手房的資料出現失真。

　　此外，張大偉還認為，一手房市場更多受到限價、開盤節奏的影響，而且其區域分佈也不均衡。加之，對一線城市全面進入二手房市場時代的判斷，都使得二手房市場的走向更具參考價值。

　　基於存量時代的背景，又結合二手房價格對市場的真實反映情況，此次深圳二手房價格的向下趨勢，預示著未來深圳房價的走向。

　　黃立沖認為，這輪的二手房市場下行，還與深圳的部分商業情況不佳有關，“因為企業經營不濟，加上之前高杠杆的政策，需要一些企業抵押房產。商業活動衰敗，款項無法到位，這批房產也開始湧入市場。”

　　中國樓市是一個政策市場，張大偉認為，“這樣下跌的趨勢肯定會持續到春節前”，但長期仍然需要結合政策的動向來看。

控股股東及管理層對公司發展的信心由此可見一斑。

2018年不足一個月，房企也紛紛進入最後的加速奔跑階段。據克而瑞《2018年1-11月中國房企銷售金額TOP100》榜單顯示，截至11月末，雖然房企單月業績增速繼續回落，但千億房企數量已經增加到25家。作為今年唯一一家新晉行業TOP10的房企，新城控股(601155.SH)銷售業績繼續保持穩步增長，1-11月銷售金額及面積分別為1985.65億元、1591.25萬平方米，同比分別增長88.58%、106.18%，穩居行業第八。

全年延續穩健增長態勢

據公司發佈的10月份經營簡報顯示，1-10月新城控股就以1813.39億元的銷售額完成了年初制定的1800億元年度目標，成為今年少數提前兩個月完成全年目標的房企之一。業內人士指出，新城控股前11月超額完成年度目標近200億元，是近年來快速發展的成果顯現，也彰顯了公司面對今年的市場變化時良好的應對能力和綜合運營實力。

回顧新城控股年初以來的成長足跡，基於2017年千億銷售規模，以及後千億時代在區域深耕、商業反覆運算、管理升級等方面“不顛覆、只升級”的實踐，新城控股今年始終保持穩健成長的發展勢頭。

開年首月銷售額即突破百億，1-4月以505.1億元的流量銷售金額首次躋身行業榜單TOP10，並於隨後的5月份，流量金額和權益金額雙雙挺進行業前十。此後延續穩健發展態勢，前三季度，新城控股銷售金額同比增長113.03%，達到1595.74億元，在高基數下實現了翻倍增長。從年初以來一路表現亮眼，新城控股目前近2000億元的銷售規模雖有驚喜但也在意料之中，而今年最終的年度“成績單”才是目前市場最期待的。

優質土儲保駕未來規模增長

在房地產市場呈現平穩趨勢的行業新常態下，新城控股仍然保持企業規模的穩步增長，離不開其前瞻性的研判能力和準確的戰略佈局。秉承“以上海為中樞、長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張”的“1+3”戰略佈局，新城控股始終踏准節奏、準確佈局一二線和三四線市場，在降低市場風險的同時，有效助推了企業規模提升；另一方面，堅持“住宅+商業”的雙輪驅動戰略，也使其發展步伐更加穩健。

據克而瑞資料顯示，今年前11個月，新城控股新增土地貨值達2664億元，新增土地建築面積3075.1萬平方米，優質、充沛的貨值儲備將為企業後續銷售業績的繼續增長提供強勁動能。據東吳證券資料顯示，基於靈活、有效的土地資源獲取方式，雖然前11個月新城控股新獲取的總建築面積同比增長11.7%，但總地價同比下降4.6%，拿地金額占同期銷售金額的30.9%，較前期繼續下降0.7個百分點，拿地銷售比值自今年5月以來呈現不斷下降態勢。

財務穩健護航高品質發展

2018年，新城控股延續高品質增長，與規模同步的是其不斷提升的盈利能力和穩健的財務水準。今年三季度報告顯示，新城控股實現營業收入247.94億元，同比增長47.10%；歸屬于上市公司股東的淨利潤31.21億元，同比增長56.69%。同時，其股東分紅回報也穩步提升，前三季度基本每股收益為1.40元，同比上升55.56%；加權平均淨資產收益率達到14.74%，較上半年增長2.76個百分點。

此外，在整體資金流動性收緊的大環境下，今年以來新城控股通過境內外雙平臺不斷拓寬融資管道，先後發行3億美元的無抵押固定利率債券、總額度13億美元的美元債；此外，一筆為47.27億非公開發行公司債券獲得上交所核准批文。今年上半年，新城控股平均融資成本5.75%，低於主流上市房企6.07%的融資成本均值。多元化的融資管道以及較低的財務成本為企業規模與利潤的持續增長夯實基礎。

值得一提的是，據新城控股此前發佈的公告顯示，部分董事、高管擬在10月29日起的6個月內增持230萬股。據悉包括公司董事兼總裁王曉松在內的6位董事、高管已於11月3日實施這一增持計畫；同時控股股東及其一致行動人承諾其持有的限售流通股在12月4日解禁後1年內不減持。控股股東及管理層對公司發展的信心由此可見一斑。

隨著中國經濟的持續騰飛和城市化的不斷推進，中國房地產市場也得到了充分的成長，近年來樓市銷售金額更是突破10萬億元大關。在此大背景下，一些龐大的樓盤也應運而生，甚至出現了建築面積高達數千萬平米的超級樓盤，市值高達數千億元。

資料寶粗略統計顯示，目前全國或至少有9個社區的市值超過千億元。其中，廣州一社區市值接近2800億元，超過581個中國城市2017年的GDP，僅次於16家A股公司市值，萬科A、格力等不少知名上市公司市值均不及該社區市值。

　　金融街巽寮灣總建面高達3000萬平

據媒體報導，國內超級大盤前20名，起步建面達到400萬平。其中，惠州金融街巽寮灣總建築面積高達3000萬平米位居首位。百度百科顯示，巽寮灣，位於惠州巽寮旅遊度假區——國家4A級景區內，規劃用地29平方公里，由北京金融街投資200億開發。專案總體由阿特金斯規劃，分北、中和南三個片區開發，預計開發週期8年—10年。

貴陽超級大盤花果園總建築面積達到1830萬平米，位居次席。此外，天津的京津新城、遵義的保利未來城市、廣州的碧桂園鳳凰城等樓盤，建築面積均超過千萬平米。惠州、貴陽、天津等3個城市均上榜3個超級樓盤。惠州除了有巽寮灣，還有富力灣和合生濱海城。貴陽除了花果園，還有未來方舟和貴陽世紀城。天津除了京津新城，還有綠地盤龍谷文化城和富力津門湖。記者通過對比發現，榜單中的合生濱海城和泛海城市廣場，總建面或有出入，但仍稱得上是超級樓盤。

　　廣州碧桂園鳳凰城總市值或達2800億元

超大的體量加上較高的均價，必然產生市值巨大的樓盤。資料寶粗略統計顯示，榜單中有9個樓盤的市值超過千億元。其中，建築面積達1332萬平的廣州碧桂園鳳凰城，按照21000元每平的均價粗略計算，其市值近2800億元，位居首位。需要說明的是，這種超級樓盤往往有多種產品，包括別墅、公寓、住宅、商業等，此處的市值以住宅均價粗略計算。

惠州的金融街巽寮灣，以8000元每平粗略計算其總市值達2400億元；北京的天通苑，建面600萬平，以37000元每平粗略計算其總市值達2220億元。海南陵水縣的雅居樂海南清水灣，總建面達1000萬平，以20000元每平粗略計算其總市值達2000億元。此外，花果園、保利未來城市、京津新城、富力津門湖、廣州祈福新村等樓盤市值或均超過千億元。

　　鳳凰城市值超過581個城市GDP

　　僅次於16家A股公司

如果拿廣州碧桂園鳳凰城的總市值和國內各個城市GDP比較會發現，其近2800億元的總市值超過了絕大部分城市去年的GDP。資料顯示，廣東湛江去年以2790億元的GDP位居城市GDP排行榜第81位，烏魯木齊以2799億元的GDP位居第80位。根據百度百科，截至2004年底，全國共有661個市。據此計算，廣州碧桂園鳳凰城的總市值超過了581個城市去年GDP。

而超過廣州碧桂園鳳凰城的上市公司有多少家呢？答案是16家。資料顯示，截至最新，上汽集團以2839億元的總市值位居A股市值排行榜第16位，萬科A總市值2733億元位居第17位。除了萬科A，民生銀行、中國中車、海康威視、美的集團、格力電器、五糧液等眾多知名A股公司市值均不及該社區市值。

作價2.6億狠劈26% 兩年最傷住宅虧損

屢傳陷入財困的中資企業海航集團（下稱海航），繼續變賣旗下資產「撲水」，有傳其持有的銅鑼灣Yoo Residence一籃子住宅物業，剛以作價約2.6億元沽出，持貨僅約一年賬面勁蝕4000萬元，料屬本港逾兩年來最大額住宅蝕讓個案。小業主面對跌市亦無力招架，堪稱本港公屋王的沙田顯徑邨一個兩房單位，最近削價近兩成，以210萬元未補地價易手，半年間較同類單位急瀉三成，跌幅為今年最大。

由海航持有的Yoo Residence一籃子物業近月陸續蝕讓變賣，市場消息指頂層A室複式特色戶，實用面積5193方呎，6房間隔，附2381方呎平台，上周五連同該廈一個實用面積349方呎中層D室一房單位及車位，以公司轉讓形式易手，作價共約2.6億元，以該兩個單位實用面積共5542方呎計，平均呎價46914元。區內代理透露，上述兩個單位今年8月以3.5億元放售，海航集團當時明言「如果有實在客（個價）仲可以再傾」，若最終以今次傳出的作價成交，對比當時叫價大幅劈低9000萬元（約25.7%）。

舖位10月易主 共損手7350萬

根據資料，海航集團去年以共約4.2億元購入上述住宅單位、車位及地下連一樓舖位，其中地下連一樓舖位作價約1.2億元，並已於今年10月以8650萬元沽出，當時海航賬面已慘蝕約3350萬元（約27.9%）；餘下以約3億元購入的住宅及車位，至今同樣要蝕賣，即海航賬面再多蝕4000萬元（約13.3%），虧蝕金額料更創2016年4月薄扶林貝沙灣5期一個雙號洋房慘蝕5644萬元（約33.9%）後，本港逾兩年來最大。海航悉售Yoo Residence舖位及住宅單位後，賬面共蝕約7350萬元。

公屋王也割價 顯徑邨半年瀉30%

除了大企業，小業主亦要順應淡市割價賣樓。市場消息稱，顯徑邨8座顯富樓中層4室，實用面積375方呎，兩房戶，裝修略陳舊，8月以未補地價260萬元放盤，乏人問津下業主面對現實減價，至日前累減50萬元（約19.2%），以210萬元未補地價沽出，呎價5600元。

今年6月，2座顯德樓高層1室同類兩房單位，實用面積381方呎，以高達300萬元未補地價沽出，意味同類單位成交價短短半年急跌90萬元（30%），跌幅為該公屋屋邨年內最大，兼創去年10月後的新低。 原業主2000年以未補地價16.3萬元購入單位，即使低市價平賣，賬面仍賺193.7萬元（11.9倍）。

此外，已補地價居屋陸續重現可承造九成按揭（400萬元內）的成交。祥益地產分行經理黃文樂表示，屯門居屋兆康苑L座兆昌閣高層2室，實用面積431方呎，兩房間隔，累減共125萬元（約24%）後，昨以395萬元已補地價沽出，呎價9165元，為該居屋連續兩個月重現可承造九成按揭成交個案。原業主於1984年以未補地價13.79萬元入市，賬面升值381.21萬元（約27.6倍）。

翻查兆康苑同面積單位，今年9月一度挑戰500萬元高位，為N座兆平閣高層2室，以491.38萬元已補地價沽出，相隔約3個月，同類單位樓價回落96.38萬元（約19.6%）。

嘉兆臺分層3800萬逆市雙破頂

然而，個別屋苑仍逆市創新高，市場消息指出，西半山嘉兆臺4座高層B室，實用面積1290方呎3房單位，放盤約3個月，新近以3800萬元沽出，呎價29457元，樓價及呎價同創該屋苑分層單位新高。原業主2008年以1910萬元購入，賬面勁賺1890萬元（約99%）。

樓市遇冷鋒，豪宅亦不能幸免。中原預期，山頂及南區傳統豪宅區明年首季二手交投量將創歷史新低，估計最多僅15宗，較今年第四季跌三成。

中原豪宅STATELYHOME山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠表示，今年截至11月30日，山頂及南區二手成交宗數暫錄136宗，預計12月區內約有5宗成交，令全年總成交量增至141宗，與去年相若。

何兆棠指出，中美貿易戰令市場觀望氣氛濃厚，惟豪宅業主十分惜售，山頂及南區二手交投量續減，明年第一季料只有十四五宗成交，按季少30%，交投量將創歷史新低。由於交投減少，一般傳統物業將擴大議價空間5%至10%，部分急售物業或有15%至20%折讓。

一手新盤料樓價保持平穩，發展商會按照個別買家，度身設計彈性付款方法。

將軍澳領凱3房銀主盤，於拍賣場上以683萬元沽出，呎價10,119元創今年新低。

單位為領凱9座中低層LA室，實用面積675平方呎，銀主透過拍賣場把單位推出，開價638萬元，獲3組買家競投，最終以683萬元沽出，比銀行估價780萬元，低接近100萬元，呎價10,119元，造價及呎價均創今年新低。原業主2012年以522萬元購入單位，曾於2017年9月份曾以738萬把單位沽出，惟交易最終取消，是次成交價較去年造價低7%。

何文田舊樓戶 1190萬售

另外，同場共沽出3個銀主盤，包括何文田太平道6A號舊樓單位，面積1,302平方呎，以1,190萬元售。其次，西貢萬年街98號2及3樓，以800萬元沽，面積1,380平方呎，呎價5,797元。

細價樓續減價沽，利嘉閣地產助理分區經理鮑允中指，牛頭角得寶花園E座中層6室，1房實用面積282平方呎，8月份560萬元放盤終累減146萬元，以414萬元沽出。其次，據EPRC經濟地產庫資料顯示，長洲東堤小築2期13座低層連花園戶，實用面積350平方呎，日前以157萬元沽，呎價4,486元。

黃大仙環鳳街46至52號舊樓，以全數業權形式出售，意向價約2.7億元。

集合全數業權出售

黃大仙環鳳街46至52號，樓齡約47年，現為4座6層高的唐樓及4個地舖。項目總地盤面積約2,846平方呎，可建樓面面積約21,345平方呎（整幢為住宅建築物）或約25,614平方呎（商住發展建築物）。

項目現時已集齊100%業權，將以現狀及部分連租約出售。項目意向價約2.7億元，以最高9倍地積比計算，樓面呎價約10,900元。項目即日起招標，2019年1月23日截標。

中原測量師行執行董事張競達指，項目已自行集合全數業權，相信對發展商而言更有吸引力，加上比鄰亦有發展商正在收購舊樓物業，料具投資價值。

　　新盤低價開售，引領各路客源，帶動樓市氣氛，加上二手造價持續下滑，令交投氣氛稍為回升，部分業主紛減價沽貨止賺離場。業界指出，近期預約睇樓量從低位回升，惟整體市況依然濃厚，隨著議幅持續擴闊，上車客亦紛借勢壓價入市，料後市成交價仍以低市價主導。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，中美貿易戰稍為放緩，二手造價於近期已持續下滑，令近2周睇樓量回升，上車客入市態度轉趨活躍，紛重新入市「尋寶」；同時，部分業主亦趁機減價沽貨止賺離場，造成議價空間持續擴闊。

　　祥益地產總裁汪敦敬稱，二手市場造價近期持續下滑，惟市場交投氣氛依然濃厚，令大部分投資者於二手市場上絕迹，而上車客源積極尋覓平價盤源，帶動市況稍為回升，當中不乏業主割價沽貨，止賺離場。汪氏續稱，環顧現時二手市場上只有平盤才能沽貨離場，促成議幅持續擴闊，幅度介乎3%至5%。

　　利嘉閣助理分區經理鮑允中透露，九龍灣得寶花園E座中層06室，面積約282方呎，屬1房間隔，以414萬沽出，低市價約4%，新買家為上車客。

　　祥益分行經理林家倫指出，天水圍嘉湖山莊麗湖居1座中層B室，面積630方呎，屬3房間隔，早前以680萬放售，及後減至538萬成交，呎價約8540元，累積減幅達142萬，成交價低市價約5%。

　　中原副分區營業經理伍錦基指出，將軍澳南豐廣場3座高層C室，面積606方呎，屬3房間隔，以846萬成交，呎價約13960元，較同類於6月時造價回落約5%。

　　港置首席高級營業經理林健偉表示，將軍澳新都城1期3座高層B室，面積約364方呎，屬2房間隔，以約598萬成交，呎價約16429元，新買家為上車客。

　　代理指出，沙田第一城34座高層A室，面積707方呎，3房間隔，早前開價約1000萬，經議價後減價27萬，以973萬沽出，呎價約13762元。

　　祥益分行經理黃文樂稱，屯門居屋兆康苑L座高層2室，面積431方呎，2房間隔，以自由市場價395萬沽出，呎價9165元，創今年以來同類造價新低，是次造價較高位回落約2成，新買家為上車客。

　　中原分行區域營業經理陳夑佳稱，粉嶺花都廣場10座中層B室，面積526方呎，3房間隔，以613萬易手，呎價11654元。

　　世紀21奇豐助理區域營業董事黎健鋒指，馬鞍山雅景臺2座中層F室，面積475方呎，屬2房間隔，早前以610萬放售，及後減價至600萬成交，呎價約12632元。

　　世紀21北山地產營業董事嚴智贇指出，北角和富中心14座高層D室，面積733方呎，3房間隔，獲區外換樓客以1260萬承接，呎價17190元，比早前同類成交價回升逾2成。