藝人納豆投資副業名氣響叮噹，其中，3年前投資的韓式烤肉店「滋滋咕嚕」，全盛時期全台展店5間。不料，繼台北關掉2間店後，上月位於台中市向上北路與公益路口的旗艦店，也宣告收攤。巧合的是，《蘋果》採訪過程更意外得知，該店竟與旁邊的陰廟「撞門牌」，民俗專家指出，此情形容易形成一個通道連結好兄弟，影響業者生意及健康。

藝人納豆投資的「滋滋咕嚕」韓式燒肉，價格從999∼1699元不等，今年位於台北市東區的店面屢遭檢舉油煙及噪音汙染，也曾因薪資爭議鬧上版面，最後東區2店收掉其中一家，公館店也在年初悄悄收攤。而台中旗艦店則從2016年底開幕、今年10月熄燈，該店位於公益路上，1∼3樓面積近90坪。

負責招租的仲介業者表示，對「滋滋咕嚕」的狀況不清楚，但目前店面已被連鎖餐飲集團買下，月租金開價32萬元，房東希望有穩定的品牌進駐，陸續有逾20組企業詢問。

「滋滋咕嚕」台中旗艦店位置位於熱鬧的勤美誠品附近，人潮流量大，由於是舊市區，租金行情並不一致，尤其是小巷弄，價差可能達2倍。周邊店面租金行情落在單坪1500∼2000元，依照該店面坪數約90坪推估，月總租金應落在18∼20萬元較合理。

與萬應公廟「撞門牌」
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，草悟道因人文氣息濃厚崛起，雖屬台中市一級觀光商圈，但消費力道並非頂級，遊客多看中綠地散步生活、藝文活動、文創產業而前往，附近較適合文青沙龍型態的小成本餐飲店面。
該店面過去進駐品牌包括Bug & Bee 泰式創意料理、南洋南洋Layang Layang星馬風味料理等。而就在《蘋果》實地勘察時，遇到1名跑車20多年的計程車司機透露，「這裡位置很好，但都做不起來，原因就在於門牌。」原來該店面門牌為向上北路100號，但相隔1條街有間萬應公廟，門牌也是向上北路100號。

名門易理教育協會理事長楊登嵙表示：「萬應公的廟宇就是俗稱的陰廟，本身容易聚集許多好兄弟，尤其還是同一個門牌號碼，很容易形成一個通道，影響業者的生意及健康。楊登嵙建議，下一手店家可以避開相同門牌，申請為100-1號等方式化解。

對此，台中市西區戶政事務所劉姓承辦回應，資料中僅有1筆2010年的登記資料，應為該餐廳門牌，至於為何廟方也有相同門牌，承辦解釋，早年沒有作登記是查詢不到資料的，另外多數廟宇也不會登記門牌，只能推論廟宇存在較久也未登記，才會出現相同門牌的情況。

KiKi店租翻倍撐不住
至於藝人拓展副業，也有不少收攤案例，例如由藍心湄與陶晶瑩合開的川菜連鎖餐廳「KiKi」，選在公益路一級戰區，據了解，店面租約到期後，房東有意將月租金從20萬元翻倍到40萬元，店家撐不下去，後由「肉多多」火鍋店以月租45萬元承租。而位於「KiKi」旁邊的「客家本色文化餐廳」則為羅時豐所開設，據傳也是租金因素及租約到期，於今年上半年關門，不過客家本色在中部仍有中科店、市政店與大里店支撐。

左手換右手，最新實價揭露，持有「文華苑」7戶的國巨集團董事長陳泰銘，將名下9樓戶以總價5.3億元交易，據謄本資料顯示，5.3億元全為現金交易。弔詭的是，買方士亨興業負責人謝垂蓮即為陳泰銘財務老臣，而賣方就是陳泰銘的旭泰新股份有限公司，旭泰新的負責人也又是謝垂蓮，推估應為左手轉右手的資產配置。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，房市交易時有所聞左手轉右手，最常見的在於針對房地合一稅避稅，若墊高持有成本，未來出售價格若無獲利，則無需被課重稅。另一方面，也有低價轉手的情況，可能出現在轉手給親人公司，避免贈與、繼承後再出售被課鉅額獲利重稅；也有讓公司出售資產呈現虧損狀態，同樣可以達到避稅的結果。

至於現金交易方面，陳炳辰分析，目前肥咖條款影響下，資金湧向無須申報的不動產市場，加上銀行仍多爛頭寸，無意承作大筆現金存款，富人消化鉅額資金的最好走向自然為房地產，且以公司名義買房，也可做為公司資產，避免盈餘過多，而課徵較高營業獲利稅額。

預售入手獲利約4成
「文華苑」因陳泰銘與前精英董座蔣東濬，分別競相購置7戶、9戶引起嘩然，該豪宅近期揭露成交單價都在180∼190萬元間，而陳泰銘前次購置之13樓戶更來到單價201.37萬元，為該社區進入200萬俱樂部的第3位。而「文華苑」預售行情總價落在3∼4億元，眼下價碼則多在5∼6億元，顯見當初預售入手的住戶，獲利幅度多在4成起跳。

據《住展》雜誌統計，今年截至12月10日止，北台灣推出新案共1020個，今年度開賣並完銷的建案數量達74個，較去年全年度增加23個，年增幅高達48%。其中，新竹縣市當年度完銷22個建案最多，其次是新北市及桃園市，各有17個，台北市完銷建案有12個、宜蘭地區6個，而基隆市至今完銷建案仍「掛蛋」，最為慘烈。

基隆至今完銷「掛蛋」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，桃竹地區完銷建案雖多，但多數是案量較小的建案，而基隆市今年釋出的建案，價位普遍偏高，再加上購買力較高的台北客客源不足，銷售速度因而較慢。
而台北市雖完銷建案略遜新北市，但因為台北市今年出現的投資、置產型買盤較多，出手速度較快，反倒出現完銷時間較短的奇特現象。

「新美齊天母」賣最快
其中，台北市銷售速度最快的，是士林區「新美齊天母」與內湖區「碧湖天」，前者接待中心只蓋一半就被AIT整案吃下，後者則因華固建設品牌與價格定位合理，接待中心蓋好沒多久後就完銷。
而中山區「元大晶華」總銷達55億元，則是案量最大的完銷案，銷售期也僅約半年。大同區「京王」由於是承德路、鄰近台北車站近年少有新案，也吸引區域富人目光，半年內迅速結案。

受限景氣低谷，綁手綁腳不敢推案的建商，終在今年硬起來！根據內政部統計，今年全國前10月建照核發量超過9.9萬戶，創近4年同期新高。其中，高雄市建案迸發量最為驚人，年增率達1.5倍以上，為六都之冠；而台中市建商推案最為積極，建照核發量1.71萬戶、量體最大，超越新北市的1.69萬戶；而六都中僅桃園建照核發量減少，前10戶為1萬1515戶，較去年同期減少約7%。

高雄年增1.5倍
住商不動產中區協理賴萬指出，台中市今年主要的推案重鎮在3大屯區，其中，西屯及南屯的平均房價過往雖稍微偏高，但在市場修正後，建商及屋主都有讓利，買氣提升，建商推案因而更具信心，而北屯區是近期的交易大戶，平均房價較低，但生活機能佳，購屋詢問度高，推案量也較高。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，先前市場受挫，各地建商醞釀已久，推案反彈力道強勁，反觀桃園市今年建照量略有下降，主要在於之前推案量大，部分區域賣壓偏重，故今年推案略偏保守。

今年可說是商用不動產相較活絡的一年，尤其是頂級商辦租賃熱絡、中美貿易戰促台商回流設廠，加上地上權又恢復標售熱度等現象，商仲業者預期此股商用的暖流將持續到2019年，促使頂級商辦租金售價持續回升，加上建商看好商用市場，預計再掀起一波商辦投資熱潮。

信義全球資產經理王維宏表示，2014年以來土地市場因房市修正導致交易急凍，不過，今年大型建商搶精華地態度積極，各地出現標售熱潮，屢屢創下新高單價。內湖土地更出現一地難求的情形，上市建商華固、長虹接連買進北市內湖潭美段土地，預計將掀起一波辦公室推案潮。

商辦售價與租金上揚
至於，明年整體商用不動產的展望，王維宏點出五大趨勢，包括商辦售價與租金持續上揚，尤其是頂級商辦租賃需求更是大過供給，觀察北市信義計畫區的頂級商辦101大樓及南山廣場租金行情今年屢創新高，展望2019年，台灣政經環境相對穩定，外商對於有指標性的頂級辦公室需求增加，來台設點比率將明顯拉高。

台商南下覓地設廠
再來則是工業地產續夯，製造業廠商南下尋地，近年中國製造業經營成本提升，台商逐漸轉出中國，部分回台投資設廠，加上中美貿易戰影響，台商迫切回台尋地，自2017年起，連續兩年工業地交易量維持高檔，不過新北市發展成熟，工業地價格居高不下，許多企業因此南下尋找工業用地，且以桃園及台中占大宗。看好台商回流潮，2019年工業地產仍是交易焦點。

而且商用不動產從谷底反彈到今年盤整趨勢，使得2018年REITs市場相當活絡，沉寂近12年的REITs掀起一波發行熱潮，今年2檔REITs上市包括圓滿1號及樂富1號。美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈，預期2019年壽險及金融業資金回到國內投入商用不動產。

飯店市場呈現兩極化
最後是觀光旅遊的變化，近年來台旅客結構改變，日韓旅客遽增，中客則由團客轉為自由行，飯店市場呈現兩極化，過去幾年隨著中客減少，有部分飯店掛牌求售，知名的六福皇宮也在今年吹熄燈號。但各大國際飯店集團品牌，包括萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等，在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣，隨著未來房間供給量增加，經營難度也增加，由於不同等級與產品定位的旅館紛紛進駐，台灣旅館市場也進入百家爭鳴的激戰時期。

建築業「獵地王」、「營收王」興富發建設董事長鄭志隆昨（13）日表示，展望即將來臨的2019年，預期整體房市景氣應會持平發展，預期中南部都會區會更好。興富發2019年推案目標擴大至500億起跳、共13筆新案，其中，高雄就囊括6筆，加碼投資呼應韓流效應的企圖明顯。

鄭志隆表示，今年興富發的推案和銷售表現穩定，展望明年房市景氣預期會持平，不過中南部比較看好，這與選舉結果有關，因為大家對政府拚經濟普遍頗有期待。預期明年剛性需求主導的格局不變，而興富發明年準備推出的新案，近半集中在港都高雄。

鄭志隆分析，2019年興富發排定的推案計畫，台南有2案、高雄6案、台中3案、台北有2案，總計13案總銷500億以上，高於2018年推案量。

值得注意的是，興富發今年以來不論訴求剛性需求的首購產品、或訴求換屋族的大戶豪宅，去化銷售速度都明顯提升。其中，首購產品在中南部，平均1案完銷速度約6個月，遠優於北部。

至於大戶豪宅多為已完工餘屋，拜CRS（共同申報準則）引導台商資金紛紛回流台灣所賜，據悉，興富發今年來光是台商回流的置產潮，就讓手中大戶豪宅去化了70~80億元。

對此，鄭志隆坦言，確實CRS引導不少台商資金重返房市，興富發今年大戶豪宅餘屋就賣了70多億元，像高雄賣到只剩個位數，林口「世界首席」沒打任何廣告、只在門口掛指示牌而已，也賣到只剩3戶；至於內湖「雙湖匯」則去化相對較慢。

鄭志隆表示，明年3月興富發首度跨足的購物商場高雄「悅誠廣場」將試營運、5月母親節正式開幕。

至於集團第一筆五星飯店則位於台南億載金城對面，已簽下萬豪集團的喜達屋旗下Aloft，現正申報開工，屆時會是集團第一個完工營運的飯店，全力朝向多角化投資布局。

挺青年成家 興富發台南新案狂銷9成

興富發建設看好台南科學園區為台南帶來的就業人口紅利，每年新進員工就超過1.5萬人，有效帶動首購、首換的房市需求，順勢推出「挺青年成家」優惠付款專案，自備38萬起買3房，結果總銷67億的新案「新悅城」1年就狂銷9成，叫好又叫座。

推案策略從台灣頭一路攻城略地到台灣尾的 興富發集團總裁鄭欽天，近兩年把推案重心全部轉向首購和首換市場，更在南台灣創下狂銷紀錄。以近年來陸續購進1萬餘坪土地、重兵部署的台南來說，鄭欽天提出「挺青年成家」專案，「新悅城」1、2期總銷共67億，下半年主打自備38萬起買3房專案，迄今900多戶已熱銷9成多。

接下來，興富發明年推案將重押高雄、台南，其中高雄6案包括「高雄CBD」、「華人桂冠辦公」、「潤隆美術苑」、「民生案」、「河東案」、「美樹大悅」等，總銷合計約200億；台南則有「興富發案」24億、「真愛NO.2潤隆」21億。總計高雄、台南明年案量達245億元，佔全年推案金額近5成，顯示對南台灣情有獨鍾。

興富發業務總監林志龍表示，今年興富發集團特別青睞台南，累計已推出4筆新案，包括「新悅城」1期和2期，以及「上東城」、「博悅」等，另有2筆正潛銷中，包括「真愛NO.2潤隆」和「興富發案」，預計2019年正式推出。

另外，興富發也相中台商回流和南科企業主的換屋需求，大膽在台南市中心推出第一筆先建後售的巴洛克建築風格「博悅」，總銷25億元，每坪開價26~33萬元，開賣3個月也去化逾3成。

目前穩居信義計畫區租金排行冠軍的台北101大樓，該公司事業處營運長劉家豪昨（13）日表示，台北101大樓今年成交租金未稅單價更高達每坪4,300元，不只是信義區最高，也是全台最高，看好信義區連續大面積單位供給吃緊，租金未來三年還有上攀的空間。

他說，台北101大樓自第八年起出租率突破90%，近五年來平均出租率維持96%，今年成交租金未稅單價更高達每坪4,300元，維持台北A辦市場頂規最高價。隨著總體經濟與景氣面影響，每年有5%左右的新舊租戶會更替，其中科技、軟體、FinTech產業持續成長。

劉家豪強調，台北101大樓今年成交租金未稅單價更高達每坪4,300元，不只是信義區最高，也是全台最高，甚至有往上攀升的空間。

主要是今年以來信義區連續大面積單位供給吃緊，加上明年並無新大樓完工，新大樓皆近滿租，致租賃議價空間相對縮小，預估未來三年台北市A辦市場平均租金將維持上升走勢。

目前最高租金是租下83樓的雪豹科技，未稅每坪單價4,411元，是否會出現更高租金的租戶？劉家豪表示，現在有其他的大租戶也正在談續約，新簽租戶有可能締造更新租金，不過應該是新興行業，如金融科技或新創公司機率較高。

據了解，今年新簽定的台北101大樓租金最高成交價，同時也是台灣最高，為未稅價4,300元，租戶是外商金融業，高於近來科技金融業的平均租金成交行情，為3,500至4,000元。劉家豪也提到，共享經濟、共享辦公室是全球趨勢，也能創造不錯的租金收益，就像去年大樓打造全台新創產業最高基地，以「培育新創公司」為理念。

2018年即將進入尾聲，回顧2018年經濟，受貿易爭端影響打擊全球經濟信心，加上全球股市大幅修正，國際資金撤離使台股跌破萬點，美國持續升息讓全球處在一個緊張的情緒；反觀國內商用不動產可說是百花齊放，中美貿易戰使得台商及壽險業逆流回台灣投入商用市場，建商積極購地插旗商辦。此外，自2016年被打入冷宮的地上權在2018年反轉出現亮眼成績，預估2019年商用市場受台商回流影響，仍以工業地產為主軸，看準商辦大樓汰舊換新需求浮現，建商將持續投入。

信義全球資產經理王維宏表示，2014年以來土地市場因房市修正交易急凍，建商躊躇不前，不敢積極獵地，2018年大型建商積極搶精華地，各地出現標售熱潮，屢屢創下單坪新高。內湖土地更出現一地難求的情形，華固、長虹買潭美段土地，預計開發商辦大樓，而大型企業包含台塑、台壽搶進內湖購置整棟辦公大樓。

王維宏進一步指出五大趨勢，持續看熱商用不動產：
一、售價租金續漲 頂級辦公成為主力
依據信義全球商辦報告顯示，連三季租金售價雙雙上漲，大型企業持續擴編搬遷潮浮現，一次躍向頂級商辦，使得頂級商辦101大樓及南山廣場租金行情在2018年屢創新高，近而帶動A辦租金行情上漲，而未來無新辦公大樓釋出，商辦租金勢必會再漲一波。展望2019年，台灣政經環境相對穩定，外商對於有指標性的頂級辦公需求增加，來台設點比例將明顯拉高。

二、工業地產持續夯 廠商南下尋地
近年中國製造業經營成本提升，台商逐漸轉出中國大陸，部分則回台投資設廠，加上中美貿易戰影響，台商迫切回台尋地，自2017開始至今，連續兩年工業地交易量維持高檔，各地出現缺地之慌，政府為了解決缺地問題，加速盤點各地閒置用地。而新北市發展成熟，工業地價格居高不下，許多企業因此南下尋找工業用地，且以桃園及台中占為大宗，看好台商回流潮，2019年工業地產仍是交易焦點。

三、股票市場波動 REITs成避風港
商用不動產從谷底反彈到2018年盤整趨勢，使得2018年REITs市場相當活絡，沈寂了11年的REITs掀起一波發行熱潮，2018年2檔REITs上市--圓滿1號及樂富1號，投資標的分別都有商辦大樓及百貨商場，重啟REITs 發行熱潮，而國泰1號標的中華大樓將進行都更重建，也是國內REITs轉向開發型不動產首例。展望2019年受到國際市場不穩定、波動性高，使多數資產可能轉回國內投資，相對於REITs市場波動性低，且不動產價格及收益合理，投資價值浮現。

四、國際金融市場波動大 金融保險業買氣回籠
美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈，壽險及金融業資金回到國內投入商用不動產，許多金控近年開始購地蓋新的企業總部，從2015年逐年遞減，到2018年的反彈，而在2018年3月富邦人壽搶下高雄凹子底地上權，成為首次壽險業投入高雄地上權案。預估2019年，國際金融市場持續不穩，壽險及金融業資金有望持續回到國內商用不動產。

五、觀光結構轉型質變 品牌旅館百家爭鳴
近年來台旅客結構改變，日韓旅客遽增，陸客則由團客轉為自由行，飯店市場呈現兩極化表現，過去幾年隨著陸客減少，有部分飯店掛牌求售，知名的六福皇宮也在2018年吹熄燈號，但各大國際飯店集團品牌，例如萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等，在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣，隨著未來房間供給量增加，經營難度也會增加，由於不同等級及產品定位的旅館紛紛進駐，台灣旅館市場也進入百家爭鳴的激戰時期。

王維宏觀察傳統產業投資商用不動產創下歷年最高，紡織大廠例如宜進、鴻儒等積極佈局不動產等，持續擴大生產線。展望2019年，受到國際經濟影響，大型企業資金有望回到國內，預估商辦市場租金售價將會持續回升，建商持續看好商用市場，預計再掀起一波商辦投資熱潮。

房市回溫，法拍市場罕見脫鉤「反指標」同步升溫，隨法拍物件爆量，不少想撿便宜的首購族，逐漸將目標轉移到法拍市場上，究竟法拍屋除了便宜，還可能面臨哪些風險？

法拍屋逐年爆量，不少縣市陸續刷新法拍量紀錄，以致預算不高的首購族也逐漸動搖，將目標轉移到法拍物件上，不過，購買法拍屋真的比較划算嗎？可道律師事務所律師張維晟點出三大風險，包括「點交問題」、「屋況問題」及「優先購買權狀況」，並提醒下標前最好先作好功課。

張維晟說，購買法拍屋最常見的問題就是發生「點交糾紛」，他提醒，買家在購買法拍屋時，最好特別注意一下「屋內是否仍有人住居」的情形，不然就算標到標的物，也可能面臨無法點交的窘境，甚至連想趕走住居者，還得另外花費一筆官司成本，以解決糾紛。

另外，物件的「物理狀況」也是購買法拍屋所需要面臨的一大風險，張維晟解釋，因為法拍屋不同一般房屋買賣，還可以參考「房屋現況說明書」等屋況載明，甚至得標前也不可能進到屋內察視。他提醒，若想避免買到海砂屋、漏水屋、輻射屋，甚至是凶宅，建議民眾可以事先詢問附近鄰居、附近派出所，或是至地檢署查詢有無刑事案件等。

最後，雖然不能說是風險，但同樣可能遇到「優先購買權」問題，買家需要注意該物件是否為多人持有，因為其共有人有隨時可分割共有物的權利，並且享有該物件的優先購買權。張維晟強調，買家一定要注意物件是否有共有人變價分割情形，以免勞力傷財。

淡水區淡海新市鎮中山北路和淡金路旁，鄰近家樂福淡新店與淡水國民運動中心，有塊閒置多年的大片空地，近日傳出有怪手機具正在整理，引起附近居民好奇。新北市景觀處表示，為不讓空地閒置，並配合淡海輕軌通車，將上萬坪的土地進行綠美化整理成花園，並開放給民眾使用。

新北市景觀處長林芳良解釋，這塊地原是營建署的倉儲用地，從未開發因而閒置，目前市府農業局聯手新北捷運公司，規劃將這片有上萬坪的土地，種植綠美化植栽的景觀花海，包括灌木、波斯菊、油菜花田等，以及農業局過去積極推廣的可食地景，邀請里民和學生一起種菜。她表示，因最近才著手進行打造計劃，詳細完工時間尚未確定。

林芳良提及，這片土地規劃完成後，將會持續維持到未來有天政府須土地開發時，再那之前，都是歡迎民眾來這裡親近休憩，且日後還會引進幾米藝術裝置、創意市集等攤位，期盼能夠為新市鎮帶來觀光人潮。

　　記者獲悉，12月13日，延安市政府與萬達集團在北京簽約，陝西省委常委、延安市委書記徐新榮，萬達集團董事長王健林出席簽約儀式。延安萬達城專案位於延安高新區，專案占地約1900畝，項目總投資120億元，其中文旅投資約40億元，集愛國主義教育、旅遊度假、非物質文化遺產展示體驗等於一體，內容包括紅色主題街區、紅色主題室內樂園、紅色主題劇場等內容。延安萬達城計畫2019年一季度開工、2021年上半年開業。

　　12月13日，地產股迎來了一波漲幅，全線飄紅。

　　從具體資料來看，房地產漲幅1.51%，淨流入2.08億元，其中保利地產(13.330, 0.44, 3.41%)以漲幅3.41%、淨流入1.05億元領先，華夏幸福(28.260, 0.76, 2.76%)漲幅 2.76%、招商蛇口(19.010, 0.42, 2.26%)漲幅2.26%，萬科A(27.100, 0.75, 2.85%)漲幅 2.85%、金地集團(10.150, 0.07, 0.69%)漲超1%。建築建材漲幅2.38%，淨流入4.71億元，其中中國建築(6.170, 0.23, 3.87%)以漲幅2.53%、淨流入1.01億元領先。今日資金追捧的行業前5名也分別是家電行業、建築建材、釀酒行業、房地產、交通運輸。

　　地產股和建材股走高的背後緣於12月12日國家發改委《關於支援優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（以下簡稱“通知”）影響，釋放了利好資訊。

　　有觀點認為，“此次新政出臺，意味著開展已近一年的優質企業債券融資從試點開始走向穩步推進階段。企業債發行主體擴容至優質房企，資金端會逐步改善，融資集中度有望進一步提升”。

　　但從通知的“負面清單”要求來看，房企的企業債融資只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

　　　　20家龍頭企業受益

　　通知主要明確了四方面內容：一是明確優質企業支持範圍。支援信用優良、經營穩健、對產業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業，特別是支援符合條件的優質民營企業融資發展，明確優質企業主體信用等級達到AAA，明確了財務指標參考標準。

　　其中，《優質企業經營財務指標參考標準》（以下簡稱“標準”）將不同行業分為4大類，建築業和房地產業屬於第4類，原則上需要滿足3個指標，即以建築和房地產企業最近一年或者近三年平均值為標準，資產總額須超過1500億元，營業收入須超過300億元，且資產負債率不得超過85%。

　　根據機構篩選，在A股和H股上市房企中，共有20家企業達成3項指標，分別是萬科、華僑城、金科、招商蛇口、保利、華夏幸福、首開、金地、中海外、世茂房地產、金茂、旭輝、龍湖、華潤、富力、融信、恆大、遠洋、雅居樂、綠城。

　　有業內人士指出，“該通知發佈於政策視窗期，有利於減緩優質房企還債壓力，防止資金鏈斷裂風險，因此僅算作是一則利好消息。”

　　據瞭解，在償債保障措施完善的基礎上，允許使用不超過50%的債券募集資金用於補充營運資金；核定公開發債規模時，按照公開發行的企業債券和公司債券餘額不超過淨資產40%的口徑進行計算。

　　對此，業內人士指出，“可用于補充營運資金的比例從此前的40%提升至50%，對於優質房企而言新增了融資管道，更利於龍頭房企融資集中度進一步提升，”

　　房地產投資被列入負面清單 調控政策不變

　　在《優質企業債券發行資訊披露指引》（以下簡稱“指引”）中，房地產投資被列入負面清單。

　　對於募集資金用途，發行人應在募集說明書中作出“負面清單”禁止投資領域承諾，包括但不限於：本次募集資金不借予他人，不用於房地產投資和過剩產能投資，不用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，不用於彌補虧損和非生產性支出。負面清單領域可根據企業自身經營業務範圍進行補充和調整。

　　對發行人的資格也作出要求，其中土地和投資性房地產板塊值得注意。發行人最近一年末土地使用權資產占總資產比重超過30%的，或者報告期內主營業務中基礎設施建設、公用事業、保障性住房的單一板塊收入或利潤占比超過30%的，應按照規定作出披露；另外，發行人投資性房地產占總資產比重超過30%的，也應該應按入帳方法等分類披露。

　　一位權威人士表示，“按照中央關於房地產長效機制建設的精神，目前國家發改委企業債券只支援棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的專案，不支持商業地產專案。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。”

　　不過，涉及保障房業務，發行人必須披露開展政府保障性住房類業務的情況、主要在售專案情況、主要在建專案情況、銷售回款情況、拆遷安置情況、當地房地產去庫存週期等。

　　另外，“需要注意的是，發改委主管的企業債券所募集資金必須用於項目建設，項目須符合國家產業政策和宏觀調控政策。”

　　易居研究院資料顯示，前11個月監測的40個城市，土地溢價率為10.2%，出現環比、同比雙降。而上海更是成為4個一線城市中唯一 一個11月份土拍溢價率為零的城市。

　　《每日經濟新聞》記者梳理發現，截至目前，今年上海共成交宅地60宗，總成交金額908.1億元，綜合溢價率0.02%，溢價率創近年來最低。而根據計畫，本月上海還將有8宗宅地上市交易。據此，年內上海宅地有望攬金977億元。

　　宅地零溢價成交幾成“標配”

　　公開信息顯示，截至目前，上海共成交宅地及商業、商務用地等103宗，共攬得土地出讓金1643億元，總規劃建築面積927萬平方米，綜合溢價率0.9%。

　　已成交地塊中，成交金額超100億元的地塊有2宗，其中位於浦東新區北蔡街道的一宗總建築面積約140萬平方米的商業、辦公、文體地塊，被上海地產集團等3家公司組成的聯合體以總價137.7億元、零溢價競得，並摘得年度總價“地王”。另一宗位於黃浦區淮海中路、總建築面積約24萬平方米的商業、辦公地塊，被太平洋(2.670, 0.03, 1.14%)人壽等3家公司組成的聯合體以總價136.1億元、溢價率0.2%拿下。

　　宅地方面，截至目前上海共成交60宗，獲得土地出讓收入908億元，總規劃建築面積537萬平方米。值得注意的是，零溢價成交幾乎成為今年涉宅地塊的“標配”。

　　《每日經濟新聞》記者統計發現，目前已成交的60宗涉宅地塊，綜合溢價率為0.02%，其中有58宗為零溢價成交。值得注意的是，其零溢價與“招掛複合出讓”的土拍制度密不可分。

　　2016年上海先後出現18個區域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調整土地出讓制度，實行“招掛複合出讓”。

　　上述規則規定，當有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標出讓，對投標人進行評分確定競得人。2017年6月，上海對“招掛複合出讓”政策進行“微調”，在上述“評標標準和方法”外，首次引入“受讓管理”指標。

　　“通過招掛複合出讓的方式，對房企拿地進行視窗指導，對抑制土地市場過熱、免地價推高房價具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。

　　記者統計發現，至目前，上海今年共成交的60宗宅地中，普通商品住房用地有23宗，共有18宗通過招掛複合方式出讓，其中17宗均經過一輪報價以底價成交。

　　租賃住房用地漸成“主流”

　　另一個值得注意的現象是，至目前成交的60宗宅地，總規劃建築面積537萬平方米，其中租賃住房用地達到40宗、總規劃建築面積174萬平方米，將提供租賃住房3.4萬套。租賃住房用地漸成“主流”。

　　據《每日經濟新聞》記者統計，自去年7月首次出讓租賃住房用地以來，截至目前上海已成功出讓51宗租賃住房用地，總建築面積約318萬平方米、總出讓金約205億元，將至少提供4.5萬套租賃住房。上海本地國企在其中扮演了重要角色。

　　記者統計發現，上述51宗租賃住房用地均以掛牌方式出讓，且每宗地只有1個有效競買人，最終均被國企在經過一輪報價後以底價摘得。其中上海本地國企摘得48宗，另外3宗被央企摘得。

　　此外，部分上海國企早前也都表示，有意通過盤活旗下存量土地資源開發建設租賃住房，如光明集團就表示將先拿出26塊土地建設100萬平方米租賃住房。

　　按照計畫，年內上海還將出讓5宗租賃住房用地，總起始價17.7億元，至少供應租賃住房0.6萬套。

　　值得注意的是，在通過新增租賃住房用地建設租賃住房之外，建設用地資源稀缺的上海，還嘗試通過公開出讓農村集體建設用地使用權的方式來建設租賃住房。

　　之前的10月22日，上海市松江區1宗總規劃建築面積為4萬平方米的農村集體建設用地使用權就通過公開出讓方式，由央企華潤置地以1.25億元底價競得。這也是上海首次以公開掛牌方式出讓農村集體建設用地使用權建設租賃住房。

　　2017年上海出臺住房十三五規劃。根據規劃，十三五期間（2016-2020），上海將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。無疑，租賃住房將在未來上海房地產市場中扮演重要角色。

臨近年末，隨著房地產整體市場的量價齊降，市場調控的頻次也呈現出明顯的下降態勢。

剛剛過去不久的11月，成為2018年全年房地產調控政策發佈最少的月份，就全國範圍內而言，除了蘇州將限購升級之外，大部分城市的樓市調控政策仍以強調此前的政策與落實為主。

面對當前樓市的宏觀局勢，截至目前擔當各地樓市“麵粉”角色的土地儲備情況又是怎樣的呢？21世紀經濟研究院注意到，當前受商品房銷售市場的持續下行，全國各主要城市的土地儲備規模持續增加，去化週期目前也呈現出明顯的上升趨勢。

根據近期上海易居房地產研究院發佈的《100城市土地市場報告》顯示，今年11月全國百城土地儲備規模達到超過11億平方米，當月土地儲備環比增幅持續上升，但同比去年增幅曲線繼續呈現出下行趨勢。

在此基礎上，11月全國百城土地儲備去化週期達到近19個月，呈現出明顯上升趨勢，隨著當前房地產投資增速下滑，後期不少城市將面臨土地儲備去化週期持續加長的壓力。

6月後土儲增速放緩

城市土地儲備規模能夠較好地衡量具體城市潛在的房屋供應量，包括純住宅、商住、商辦和綜合用地在內，成為房地產市場的重要基礎要素。

21世紀經濟研究院注意到，今年6月份開始全國主要城市的土地儲備同比增速開始逐漸放緩，反映出當前房地產市場的整體逐漸下行的宏觀發展態勢。

根據易居研究院發佈的監測資料顯示，截至2018年11月底，全國100個城市的土地儲備為111826萬平方米，環比增長2%，同比增長13.6%。

同比資料方面，11月百城的土地儲備同比增幅是處於2018年6月份以來的最低點，一路從5月年內的最高點20%，收窄降至11月份的13.6%，增幅接近於市場淡季的今年1月份和2月份。

一定程度上來說，這一發展趨勢與2018年下半年開始，房地產市場調控全面趨嚴的宏觀背景影響有關。

公開信息顯示，今年5月份開始住建部先後約談了成都、昆明、西安等12個城市，此後的8月份又相繼約談了煙臺、揚州等5個城市，其中海口、三亞等城市甚至連續兩次位列住建部的約談名單。

11月14日，國家統計局發佈了今年1-10月份全國房地產開發投資和銷售資料顯示，前10個月全國房地產開發投資同比增速為9.7%、商品房銷售面積同比增速2.2%、商品房銷售額12.5%，均處於2018年6月份以來的增幅最低點。

21世紀經濟研究院分析師認為，從11月份百城的土地儲備資料來看，反映出今年下半年開始，受各地樓市調控全面趨嚴政策影響較為顯著，全國房地產市場的整體逐漸呈現出明顯的下行趨勢，尤其當前在“金九銀十”傳統樓市銷售旺季過後，整體房地產銷售市場“降溫”明顯，直接影響了近期土地市場的購地需求。

二線城市土儲增幅穩定

具體來看，11月國內一、二、三四線城市的土地儲備同比增幅均超過了10%，三類城市的土地儲備市場中，二線城市的市場穩定度明顯好於一線城市和三四線城市的表現。

根據《100城市土地市場報告》檢測資料顯示，截至11月底，一、二、三四線100個城市土地儲備分別為6143、61271和44412萬平方米，同比增幅分別為14.3%、13.4%和13.7%。

雖然三類城市的同比增速相差不大，但結合今年前11個月的土地儲備同比資料走勢來看，一線城市和三四線城市的土地儲備市場波動更加明顯，一定程度上體現出2018年房地產市場的整體熱度分佈情況。

資料顯示，今年前11個月中，4個一線城市的土地儲備同比增速在6月份達到了全年的最高點35.8%，隨後快速降至10月份的9.4%，11月略微有提升至14.3%，但處於全年前11個月中的倒數第二低點。

類似的土地儲備市場情況也在64個三四線城市中得以體現。監測資料顯示，今年7月份三四線城市的土地儲備同比增幅達到26.8%後，整體收窄至11月份的13.7%，位居全年同比增幅的最低點。

相較之下，32個二線城市的土地儲備同比增幅則基本穩定在9%至15%左右，雖然自6月份之後，同比增幅也整體呈現出收窄的趨勢，但總體前11個月的增幅相對穩定。

21世紀經濟研究院分析師認為，土地儲備作為各地房地產市場發展的基礎要素，其市場趨勢一定程度上能夠體現出當地房地產市場的活躍程度。從宏觀上來看，今年前11個月房地產市場投資的熱度更加偏向於聚焦在一線城市和三四線城市之中。

究其原因，除了客觀上與地方招拍掛市場上的推地節奏影響之外，一線城市的土地儲備增幅變化較大，可能與其房地產市場的投資回報更加穩定，房企更願意在市場風險相對更小的地方拿地有關。與此同時，對於三四線城市而言，當前棚改政策的推進，也使得不少城市成為房企入市拿地的主要市場驅動力。

一線城市去化週期最短

土地儲備去化週期也就是土地的存銷比，其與當地土地儲備總量和樓市成交情況密切相關，能夠直接反映出目前當地的房地產市場發展整體趨勢。

根據《100城市土地市場報告》監測的資料顯示，2018年11月，100個城市的土地儲備去化週期週期平均為18.6個月，這意味著按照目前商品房銷售節奏，百城的土地儲備需要18.6個月的時間才能消化，該數值相比10月份的平均18個月，有所提升。

21世紀經濟研究院分析師認為，從趨勢上來看，11月的全國百城土地儲備去化週期正走出此前13個月的歷史低位水準，總體保持著上揚的態勢。這通常與當前房地產市場交易行情的整體降溫趨勢有關，說明市場得到了有效地控制。

具體分城市來看，一、二、三四線城市的土地儲備去化週期分別為15.7、19.4和18.2個月。很顯然，一線城市的整體平均去化週期最短，部分二線城市和三線城市則面臨著土地儲備去化週期較長的壓力。

在統計的11月份全國100個監測城市中，張家口、石家莊、漳州、肇慶、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定11個城市的土地儲備去化週期甚至都超過了36個月即三年時間，在當前城市購房政策總體偏緊的情況下，未來城市的土地儲備去化壓力較大。

與此同時，亦有多個城市的土地儲備去化週期十分之短，例如中山、丹東和清遠3城的土地儲備去化週期都低於5個月的時間。

21世紀經濟研究院分析師認為，此類城市面臨著市場供地不足和房企拿地動力不足的局面，長期來看，限於土地儲備量的不足，極易導致房地產市場整體供應量的滯後，使得此類城市的房價在短時間內易漲難跌。

除此之外，國內12個重點城市的土地儲備去化週期整體表現較為穩定。統計資料顯示，11月12個重點城市的平均土地儲備去化週期為18個月，接近於全國百城同期18.6個月的平均水準，其中去化週期最長的是南京達到了26個月，週期最短的是合肥為9個月。

需要關注的是，今年下半年以來，合肥的土地儲備去化週期呈現出明顯下降的趨勢，目前的土地儲備去化週期已經處於相對較短的水準中，應引起當地市場管理部門的重視。

21世紀經濟研究院分析師認為，鑒於當前房地產調控政策不放鬆的影響，樓市銷售繼續下行的市場背景下，未來不少城市的土地儲備去化週期依然會面臨著上行的局面。從結構上來看，類似合肥這樣的城市，當土地儲備去化週期低於一年的城市，供地節奏可適當加快，同時也需出臺相應的市場政策鼓勵房企拿地，增加此類城市的庫存量，以穩定市場供求與預期。

信行（００９９８）（滬：６０１９９８）宣布，向控股股東旗下杭州中信養老服務，出售杭州市上城區的閒置非住宅辦公物業，總建築面積約２﹒２７萬平方米，總對價６﹒６２億元人民幣，預料增加信行營業外收入約２﹒４４億元人民幣。

今年市區壓軸大型新盤、由信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期，採取低價出擊策略果然見效，不但以7758票成為今年市區新盤首輪收票王，昨開售首批488伙於9個小時即告沽清，成功在樓市氣氛轉弱之際賣個滿堂紅，單日套現逾57億元。

發展商打鐵趁熱，即晚加推280個單位，折實平均呎價為18488元，加幅較為進取，相對上一批調高約4.2%。

新批280伙 折實呎價1.85萬

凱滙第一期上周三（5日）公布首張205伙價單，其後兩度加推，昨天推售3張價單全數488伙，折實平均呎價17543元。

發展商表示，截至昨日下午約6時半，全數單位沽清，佔第一期1025伙約48%。

自今年3月會德豐地產將軍澳日出康城MALIBU首日沽清全數500伙後，凱滙第一期是9個月內首日賣出最多單位的新盤，同時也是今年第7個錄得首日沽清佳績的新盤；而單日套現逾57億元，則僅次於新世界北角柏蔚山今年6月首日套現逾58億元，成為今年首天套現第二多新盤。

發展商透露，昨天有8組大手客分別購入兩伙，市傳當中有兩組客各斥資近4000萬元，購入項目第1座兩個實用面積1092方呎的4房大單位，為昨日最大手交易。

錄得入票超購14.9倍的凱滙第一期，昨天於尖東尖沙咀中心售樓處發售首批單位，不設大手組別，每組客最多限購兩伙。

數百人排隊等揀樓近月罕見

第一批買家於早上9時半開賣前已到場輪候，據現場所見，上午時段人數不算太多，至下午約3時半人數開始激增，並在毗鄰帝國中心輪候區外的公園「大打蛇餅」，高峰期約有數百人，場面墟冚為近月罕見，結果全數單位即日成功賣出。

發展商昨晚隨即加推280伙應市，為1至4房標準戶，折實平均呎價18488元，較對上一批180伙的折實平均呎價17738元，調升4.2%，較首批單位加幅則達6.3%，反映發展商提價較進取。新一批單位實用面積452方呎至1092方呎，折實售價約840.8萬至2067.4萬元。

位於協和街33號的凱滙第一期由兩幢分層住宅組成，實用面積452至1543方呎，共1025伙。項目第一期銷售報捷，發展商昨晚隨即同步上載第二期樓書，該期數由第3座及第5座兩幢大樓組成，提供974伙，實用面積333至1502方呎，預計落成日期與第一期同為2021年4月底。

新地（00016）旗下多個零售和酒店項目陸續投入服務，位於北角的酒店項目海匯酒店和基座商場北角匯第一階段Harbour North@VIC正式開幕，酒店入住率上月已達90%以上。北角匯第一階段樓面面積約6.75萬方呎，出租率九成，預計全部租出後，每年租金收入約5000萬元。

總投資額約32億元的北角匯商場，分為3階段發展，總樓面面積約22萬方呎。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示，剛開業的第一階段提供60個舖位，出租率九成；其餘兩階段料明年開業，住宅項目海璇基座面向渣華道的9個舖位估計明年首季先開業，總面積約8000方呎，其中8個舖位已租出，餘下一個正洽租中；另有約14萬方呎樓面料第四季開業，預租率逾60%。

鍾秀蓮預期，3個階段全面開業後，項目總租金收入每年約1.7億元，預計平日人流約7萬人次，假日約9萬至10萬人次；舖位呎租約60至300元，每方呎營業額約600至1000元。

至於今年7月已開始試業的海匯酒店，提供665個客房。該酒店總經理高冠恩說，上月該酒店入住率超過90%，屬市場上同類新酒店罕見，預計聖誕及新年的入住率可達100%。

V Walk首年營業額料12億

另外，新地代理租務副總經理孫雅茵指出，新地位於長沙灣南昌站上蓋商場V Walk，總面積約30萬方呎，提供逾150個商舖，已接近全數租出，預計明年中至第三季開幕，潮流時尚品牌及食肆佔近70%。目前經營餐飲的商舖呎租50至120元，舖位面積約700至1000方呎；零售舖位呎租150至300元。最大租戶為超市，承租逾一萬方呎舖位。

孫雅茵說，商場主要服務該區居民，主打年輕家庭客，估計開幕後每日平均人流達10萬人次。商場首年租金收入料近1.6億元，首年將斥資近2000萬元作推廣，整體營業額逾12億元，預期人均消費800至3000元。

新地旗下兩個新盤，昨透過招標形式合共沽出3伙。何文田天鑄1期昨天售出兩伙，套現約2.16億元。同系北角海璇以3920萬元賣出5A座21樓B室，實用面積718方呎，連139方呎平台，呎價約54596元。

市區豪宅車位價格升幅驚人，尖沙咀九龍站天璽一個單號車位，最新以580萬元沽出，造價除貴絕九龍站住宅車位外，亦足夠購買沙田區沙田第一城一個大兩房上車單位。

足購沙田第一城大兩房

土地註冊處資料顯示，天璽3樓單號車位，上月底以580萬元成交，售價打破同區凱旋門B1層一個單號車位今年5月以500萬元創下的九龍站車位售價紀錄，亦僅次於全港最貴車位何文田天鑄2期2樓的單號車位所創出的600萬元。

翻查沙田第一城最近成交紀錄，一個16座高層D室兩房單位，實用面積327方呎，上月以526萬元沽出，意味今次天璽天價車位銀碼，足可購入上述單位有餘。

美聯物業首席高級客戶經理傅德強指出，天璽車位一向供不應求，目前二手盤源更只餘一個，叫價500萬元。

相反，區內漾日居現時車位放盤則有多達176個，最平280萬元，加上位置距天璽僅約3至5分鐘路程，導致不少天璽住客轉購漾日居的車位。

至於天璽車位放租同樣不活躍，現時只有約9個，以市值租金約7000元計，上述天璽天價車位買家回報最多僅約1.4厘。

領展（00823）周三以溢價32.1%再沽12個商場，市場看法正面，認為領展出售資產後，短期內很有可能會公布大型收購，加上回購股份「彈藥」更充足，帶動股價昨再創新高，曾見79.7元，續成為今年牛股。

經過3個月的資產策略評估後，領展再以120.1億元出售旗下物業，估計出售淨收益約27.88億元，預期交易於明年3月完成。領展昨升1.3%，收報78.95元。

料再收購增收入 或續回購

野村香港地產研究部主管郭美珊稱，完成資產策略評估的最大好處是領展可以恢復回購股份，直至明年3月業績禁售期（blackout period）為止。領展於7月5日至8月31日間，斥資30億元回購3,950萬個基金單位，意味集團最多還可以再回購4,050萬個基金單位。

郭美珊稱，根據往績，領展出售資產後，一般都會有大型收購的消息緊接而來，相信領展正在跟數個潛在項目進行談判，並發掘更多併購機會，特別是在北京地區。「只要領展能盡快落實收購及重啟回購行動，全年每基金單位分派就能保持往年的增幅。」

野村認為，領展的資產重組策略執行力強，預期2020年財年股息率約3.2厘，較美國十年期債息有30點子的息差。該行上調領展目標價14.2%至89.5元，評級亦調高至「買入」。

摩根士丹利表示，領展出售物業後，短期內集團或會公布收購更多內地資產，以填補因出售物業失去的租金收入。大摩又稱，是次出售的12個商場相當於2019財年上半年物業收入淨額約4.66%，預期集團會將部分出售所得用於回購，下半年料花費31億元進行回購，明年再斥資77億元。

花旗表示，本港地產發展商一般會將出售資產所得，用於營運用途，但領展策略明確，資金將用於回購或新收購，故出售資產對公司影響正面，維持領展為行業首選，評級「買入」。

啟德第4B區2號用地將在下周五（21日）截標，由於地皮位置的景觀遜於之前批出的兩幅跑道地皮，測量師料，地皮估值約77.2億元，樓面地價1.3萬元，將低於之前批的地皮1至2成。

可建59萬呎樓面 景觀稍遜

天俊測量師行執行董事張楚然表示，該幅啟德第4B區第2號地皮，面積約9.7萬平方呎，可建樓面59.4萬平方呎，用作私人住宅用途。

張氏稱，是次招標的4B區第2號地皮與4B區3號及4號為鄰，位置相若，不過海景稍為遜色，相信同樣可吸引大型發展商入標競投。現估值77.23億元，樓面地價約1.3萬元，將會較高銀集團投得的第4B區4號（每呎1.55萬元）低16%，或較新世界（00017）、會德豐等投得的第4B區3號（每呎1.45萬元）低10%。