砸200萬請人代購海外家具，業者卻搞失蹤！新北市林口區一名婦人今年3月起透過家具海外代購公司訂購美國名牌家具，沒想到付清200萬元款項後，半年來只收到沙發和床，且打電話、簡訊都沒回應，僅說「公司準備收攤」。《蘋果》追查，業者從2年前即積欠信用卡、裝潢、物流費共160萬元，還被多家下游廠商申請支付命令，如今表面上收攤，實際上卻更名另起爐灶。

翻攝Williams Sonoma網站
讀者林姓婦人（40歲）向《蘋果》投訴，她與先生日前在林口購屋，預計9月份入厝，早在3月就透過設計師向位於內湖的「第九區家居」代購海外家具，該店宣稱是美國ASID設計師群創立，營運5年、有實體店面、款式又很特殊，深得林婦喜愛，吸引她自3∼7月間，陸續訂購6批家具家飾，包括要價15萬元的CR Laine座椅、近12萬元的Williams- Sonoma餐桌等，大小品項共達100件，每筆訂單都在隔日全額付清，金額共200餘萬元。

僅有部分家具到貨
林婦指出，業者提供美國的家具官網讓人選貨，3月初下的第1批訂單約30萬元，5月對方就告知貨品已運到台灣倉庫，也拍照證明，令林婦覺得很放心，於是又陸續積極下訂更多品項，貨款160萬元，再加上關稅、運費、10%服務費、營業稅等，零零總總共砸下200萬元，「新家幾乎全部的家具都在這裡買。」

直到8月，林婦向業者詢問，負責人范姓男子表示貨品已全數到台灣，請她放心，孰料1周後急轉直下，范男改口稱「所有家具都誤退回去美國」，讓她相當傻眼，「跟他們買完全沒殺價，下訂隔天就付清，早該拿到的貨居然還出包。」
為了自保，9月起林婦陸續要求范男簽立切結書，要求對方在期限內送出已下訂家具，否則將取消合約、退還貨款，但自10月起就聯繫不上范男，電話、簡訊不接不回，好不容易接通了，他還再三保證「下周就到」，結果還是沒有下文，經過三催四請，部分家具才陸續送達新家。

其中一貨品為置物籃，價格為2.3萬元。
翻攝SERENA&LILY網站

該名業者早已收到多筆支付命令。
翻攝法學資料檢索系統
業者稱款項全退還
林婦表示，新家家具「有風格一致性的問題，現在進退兩難。」她還發現，該公司在8月初就登記停業，近期范男更向她表示準備收攤、赴美發展，最後剩下15萬元未送達的家具，將在公司清算之後退還貨款。
對此，范男向《蘋果》回應，已將未出貨的款項全數退還，舊公司因欠稅收攤，準備開設新公司重起爐灶，「但對於客戶這部分並無停止服務，持續有在處理。」更稱他代購只收10%服務費，且林小姐訂貨種類龐雜，許多零星日用品也從美國買，會有延遲也難保證，與她數度溝通仍未獲諒解。
范男指出，該案所有流程都照合約走，有進貨才收費，因林婦不想在鬼月入厝，才將先送達的貨品寄放在自己倉庫，也沒額外收費，但倉庫租約到期後，公司因故未向物流公司結帳，物流公司才會誤將貨品退回美國，「事後我們也有再重訂。」
但《蘋果》追查，該公司早陷入財務危機，自2016年3月起陸續收到多筆支付命令，債權人分別有信用卡公司、裝潢公司、物流公司等，加起來有160餘萬元，其中有近80萬元的支付命令，是林小姐3月下訂後所收到，而該公司也同時在向其他客戶追討欠款。


8月底，業者聲稱貨品遭物流業者誤退回美國。林小姐提供
申請支付未必有用
其中，今年有1筆24萬元的支付命令來自長禾室內裝修，公司負責人表示，去年向該公司訂購3批貨，1次就付了9成貨款，結果貨拖了9個月才到，第3批貨業者還以「被誤送到荷蘭」為由再沒著落，「我們只好自掏腰包賠24萬元給客人，後於今年3月對范先生申請支付命令，至今也沒消息。」
新北市主任消保官王治宇坦言，這種案例防不勝防，由於交易的對方是「有限公司」，因此就算去法院申請支付命令，只要公司名下沒錢，債權人有請求權也沒有用，像林小姐般極力催討，恐是拿回欠款的最好方式。
王治宇指出，消費者可在代購家具前，至法院網站查詢對方負責人有無民事爭議紀錄，但負責人也有可能是人頭戶，因此消費者還須多打聽風評，否則最終只能走上法院一途。

慎選代購業者 唯一自保之道

海外家具代購有其市場，對消費者而言，購買家具單品較全屋裝潢更省成本，加上請人一次性代購不同的海外家具，也可省下自行洽談的麻煩，因此不少人願意付服務費找人代購，但這類糾紛層出不窮，代購業者何時倒帳消失也沒跡象可循，專家建議，謹慎選擇代購業者是唯一自保之道。

過程耗費3∼4個月
其實從國外代購家具，最大的成本就是時間，以美國為例，貨物從東岸或中部到達西岸港口，因陸運時間不固定，可能長達2∼3周，加上美國假期多、勞工意識強，運輸時間難以掌握，且貨物到了海空港還得排船期、航班，海運時間另需3周，好不容易送達台灣，還得經海關驗貨，時間也不固定，等貨品真正送到消費者手上，距離下訂日已過了好幾個月。
長禾室內裝修表示，歐美家具代購，從下訂至送達，過程耗費3∼4個月都很正常，因為個體戶若要自行向國外各公司購買家具，除了語文能力良好，逐一去下訂的過程也很瑣碎，因此多付10%服務費給代購業者，算是合理。

然此次面臨被代購公司倒帳，長禾室內裝修也已申請支付命令，但有限公司就是有限責任，只要公司名下沒錢，支付命令也無法起作用，長禾室內裝修坦言，不太敢再相信網購業者，「只敢找大品牌公司，且至少經營10年以上的業者，比較保險。」

由於海外代購家具所費不貲，針對相關風險，能否透過「履約保證」自保？新北市主任消保官王治宇指出，由於不景氣，做槓桿操作的業者多，履保也無強制力，現在銀行都不願為中小企業做履保，網購業者也較難找到保證人，因此履保這條路對網購行業恐是窒礙難行。

銀行不願承作履保
在台中從事室內設計的游小姐則表示，自己也曾被代購業者倒帳，所幸只是幾萬元，摸摸鼻子就算了，她更透露，這種信用不良的業者，銀行彼此之間都有聯徵紀錄，但消費者在銀行臨櫃匯款時，行員基於「個資」也不會主動告知，等於風險都要自己扛，建議消費者仍須多方打聽、謹慎挑選，才能避開網購家具的地雷業者。

「我很久沒有看到這個現象了！選後竟然出現揪團買房，1次買12戶的買屋團，看屋2周就出手了。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰，昨在年終記者會上透露。賴正鎰也對明年房市表達樂觀，「預計將會是量增價微揚的局勢。」

今年推案量奔1.27兆
用「跳空漲停」形容今年的推案量，賴正鎰在年初時曾預言今年推案量，有機會突破9000億元、甚至破兆元，「沒想到直接飛越『兆元』，直奔1.27兆元，創下金融海嘯以來新高點。」賴正鎰認為，25日新任地方首長上任，皆聲明拼經濟為首要，也讓建商對後市信心滿滿，「估計2019年推案量還會持續擴充，有機會比今年在成長5%，來到1.34兆元。」
但就推案量爆棚的現象來看，賴正鎰對於後續市場賣壓則表示樂觀，「房地產一個原則，多數人看到明天價格慢慢要漲上去，就會買房了，所以我說未來將是『量增價微揚』的局面。」

賴正鎰透露，「自從選後，以鄉林旗下銷售中的案場為例，甚至出現買屋團，這是我很久沒看到的現象。有人在『山海匯』揪團1次買12戶，現在也還有2、3團在接洽中。」據了解，該買屋團「團主」即是「山海匯」住戶，初期入手價為每坪60萬元，而買屋團則以每坪45~48萬元購入12戶，等同打8折。

明年房市量增價微揚
商總不動產委員會主委、代銷公會全聯會理事謝坤成補充：「台灣現在出現很多房屋團購網，主事者會主動找代銷、建商談價，還走一條龍服務，幫團購網成員代租、代售買進的新房，這樣的銷售模式，變得很流行。」
此外，賴正鎰說，「我在高雄也開始陸續看地，以推住宅為主，但考慮一下，地就被買走。我認為明年最熱的區塊會在高雄，再來就是台中。」而一向快人快語的他也表示，台北市房價並不貴，像是北投、石牌、萬華、文山區一帶，房價單價甚至只有5字頭，所以未來還有上漲的空間。

百和興業-KY（8404）昨（26）日法說會後證實，旗下無錫百宏置業210套精裝房，其中105套已交屋，本月可望入帳；另105套的銷售收入，最快明年第1季入帳。法人表示，因有建案入帳助威，百和興業12月合併營收與獲利，均可創單月新高。

由百和興業間接持股93％的無錫百宏置業，首度推出大陸無錫房地產第1期建案4棟210套精裝房，將分兩次入帳，首波可望在本月入帳，讓公司12月合併營收與獲利表現，備受法人關注。

法人粗估，第一波入帳的105套精裝房，12月可為百和興業挹注營收3.3億人民幣（約新台幣14.85億元），再加上本業營收，使得12月合併營收可創單月歷史新高，在扣除成本與所得稅後，保守粗估建案貢獻稅後盈餘2.67億元，以百和興業股本29.18億元計算，EPS貢獻度近0.92元，創下單月獲利新高。

百和興業自結11月合併營收4.04億元，合併營業淨利2.118萬元，稅後盈餘80.3萬元，單月EPS幾乎掛零，百和興業自結今年前11月合併營收41.42億元、年增6.3％，但因越南新廠營運費用增加，使得合併營業淨利4.53億元、年減32.3％，導致稅後盈餘1.6億元、年減61.3％，EPS為0.54元，低於去年同期1.42元。

法人認為，百和興業本月雖有營建案的獲利挹注，但旗下越南百宏新廠今年下半年才開始量產，因新廠攤提折舊費用與營運成本較高，粗估百和興業的12月本業獲利，可能只達小賺或損益兩平，估本業單月EPS表現恐與11月相當，使得今年EPS約落在1.46元至1.5元，略於低於去年同期的1.66元。

另剩餘105套精裝房，最快明年第1季可入帳，保守粗算建案稅後盈餘貢獻約2.67億元，EPS貢獻度近0.92元，一旦如期入帳，加上本業單季獲利，預估可創造公司單季獲利歷史新高。

另該建案停車位200個，以無錫百宏置業最近出售車位9個，總價款450萬人民幣（含稅）計算，未來上述車位全數出售後，總金額約1億人民幣。

近年來，投資海外不動產成為台灣民眾資產配置的一部分，其中買賣交易制度相對健全與透明的英國倫敦地區，始終是首選標的之一，專營英國地產多年的永鑫全球置產台灣業務經理陳煒翰指出，英國不動產過去幾年來之所以受到全球投資人的青睞，就是著眼於交易安全性，事實上，英國不動產交易從事前銷售到交屋報稅，有著層層關卡，2017年訂定最新洗錢防制法規AML，仲介業者協助確認客戶身分證明與親屬或任何生意密切往來的人是否具敏感身分，並了解資金來源。

另外，根據英國法律規定，不動產交易必需要由不動產律師來進行，而買賣雙方律師必需要在不同律師事務所以避免利益衝突，碰上交易流程有疑慮，透過律師向檢管單位申訴外，對經辦律師不滿意還可向律師消保會申訴，律師公會更要求每個案子都有相對應保險條款，如處理不當造成客戶蒙受損失，最高可索賠200萬英鎊，所有嚴謹的機制，目的就是要保護全球投資人的買賣權益。

永鑫全球置產台灣業務經理陳陵嬅指出，基於下列四項因素考量，可以預期英國不動產仍是未來台灣民眾海外資產布局的重點標的之一：一、美國聯準會（Fed）明年將放緩升息腳步，華爾街預期美元強勢地位不再，恐將牽動國際資金從美元流出，具經濟成長率支撐的房地產可望從中受惠。二、儘管難關重重，英國預計將於2019年3月29日正式脫歐，不確定性因素消除。三、英國與美國為台灣父母選擇海外留學的首選國家，「留學宅」需求高。四、與新興市場相比，英國不動產交易的安全性與制度健全性明顯高出許多。

向來為低門檻首購天堂的桃竹苗房市，近年隨著房價盤整、建商讓利，「1字頭房價」交易比重續增，今年1字頭房價已占整體交易的66.2％，較去年64.7％、前年63.8％持續提高；各主要區域中又以新竹縣，特別竹北提升最明顯。

實價登錄統計顯示，桃竹苗地區住宅成交單價在每坪20萬元以下的「1字頭房價」約占將近2/3，其中，今年桃園約有68.8％為1字頭房價交易，新竹市、縣則各49.5％、56.5％，苗栗縣則高達97.3％。

各主要行政區1字頭房價分布差異頗大，北桃園地區的桃園、龜山、蘆竹、大園四區，1字頭房價僅約占5~6成左右，不過南桃園的中壢高達7成，平鎮、楊梅則高達9成以上。竹苗地區除了新竹市不到5成、竹北市不到4成，新豐、寶山約在6~7成，其餘主要行政區則多在9以上。

值得注意的是，桃竹苗近3年來整體1字頭交易的占比持續提高，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，除了過去幾年整體環境景氣使房價下修盤整後的結果外，建商考量景氣推案方向與產品規劃，以及購屋能力未提升為最主要原因。

1字頭低價成交案件多半位於發展中較新興重劃區、讓利較多的建案或市區邊陲區段，以及低樓層戶、熱區高屋齡的中古住宅。其中竹北1字頭房價占比從2016年31.1％、去年35.7％，今年已提升至37.7％，3年來提高了超過6個百分點。

江怡慧分析，近3年竹北平均房價約在每坪22萬元，平均值波動不大，精華地區房價未下跌，相對精華地區以外的1字頭房價區更吸晴，購屋版塊移動，大幅提高1字頭房價區的交易比重，包括舊市區內屋齡較高的住宅產品、環北路一帶的華興重劃區、縣治三期旁的水瀧重劃區，以及縣治三期內有部份建商大讓利的建案。

達麗建設（6177）看好高雄房市的剛性需求，加上明年就要一口氣完工交屋達70億元的高雄兩大案，因此決定加碼高雄購地補貨，砸下8.21億元，買下高雄三民區覆鼎金段1,335坪土地，預計明年請照、預售，將為2022年的業績預作暖身。

達麗建設特助陳志豪昨（26）日表示，達麗最近正忙著高雄兩大指標案的完工交屋作業，其中總銷58億元的超級大案「全民萬歲」，上星期六才取得使用執照、現正邀請客戶驗屋，2019年農曆年前開始交屋，將會是挹注2019年第1季營收獲利的重頭戲。

陳志豪表示，「全民萬歲」預售階段已經賣了8成，最近完工落成，又陸續賣了一些，累計到目前銷售率達85％，而且每坪單價又比預售階段上調約10~20％，預期明年第1季完工交屋後，可順利完銷。

緊接著達麗高雄另一筆新案「達麗漾CITY」可望在明年第4季完工交屋，總銷約11.5億元，已售9成。

達麗表示，由於2019年將連續完工交屋高雄兩筆新案，因此必須補充土地存貨，選在三民區向威榕投資公司買下1,335坪土地，加碼投資高雄。

法人預期，明年第1季達麗營收獲利可望大噴出，依已出售約85％推估，應可認列約49億元入帳；至於「達麗漾CITY」，估計約可在完工時認列10億元，2019年高雄兩大案交屋就可挹注約59億元營收，對於EPS貢獻度可達6元，屆時獲利績效可望呈現三級跳。

至於今年，由於「全民萬歲」因8月高雄連續大雨造成工期遞延，全案完工交屋時程也從原本的今年第2季延後到2019年第1季。

在中興新村高等研究園區與南崗工業區就業人口挹注下，南投房地產市場最近異軍突起，大樓住宅產品儼然成為主流，強調制震名宅的「時尚寬心」，進場不到二個月，銷售迅速突破三成，成為市場指標。

市調指出，隨著中興新村高等研究園區的開發，加上南崗工業區等產業園區持續擴展，為南投地區帶來龐大的就業人口；而國道三號南投、中興雙交流道的開闢，更快速接軌國道1號、國道6號、高鐵台中站等，交通便利性大增。

上述利多，也吸引太子、富宇等上市櫃建商，以及在地的寬心、日月潭、俊邑等建商，紛紛在南投市、草屯鎮等地卡位推案。

其中，寬心開發建設首度在南投市推出的「時尚寬心」住宅大樓案，標榜鄰近國道3號中興、南投雙交流道，快速接軌中興新村

高等研究園區、國道1號、國道6號、高鐵台中站等，最受市場矚目。

「時尚寬心」訴求首付38萬元買2房、3房，坪數規劃25至37坪產品，每坪單價16萬至19萬元，主力總價在428萬至628萬元間；總戶數49戶（含2戶店面），總銷約3.2億元。

此案工程結構零付款，配備TKK日本技術氣密窗、德國精工太格木地板、e–Home智慧家庭系統等配備，與當地市場產品區隔，頗受公教人員與企業主管青睞。

寬心開發建設執行副總經理傅士豪表示，此案5分鐘內前進南投市中心與草屯雙商圈，鄰近還有南崗幼兒園、新豐國小、僑建國小等優質學區，全方位滿足小家庭最重視的上班、購物、就學需求。

傅士豪強調，寬心開發建設以品質深耕南投，2017年寬心「草屯之星」榮獲南投第一座大樓建築金獅首獎，2018年寬心也榮獲「台灣誠信建商」認證，這不僅是對公司建案的肯定，也是代表品牌對消費者的承諾。

他強調，為了要讓消費者住的安全、買的安心，所有建案均採用與台北101同級的「日本新日鐵制震系統」，地震來時可幫助主結構吸收能量，提供最高規格的安心保障，這也是寬心的產品能夠在市場勝出的主要原因之一。

台北雙子星（台北車站特定區C1、D1）聯合開發案今年第六次招標，投資團隊評選作業，現由藍天電腦公司及宏匯公司、南海發展公司與馬頓公司兩組團隊競爭中，如今雙雙陸續通過資格、規格評選，明天(27日)進入最終第三階段價格評比；北市捷運局也指出，當天結果就會確定，但仍要簽報市長室後才公告，最快可能在後天（28日），否則逢元旦連假，將要等到明年1月初才公布，都在當初設定的期程內。

價格標評比分數共有三項目，分別為C1、D1基地地主最低分配比率，以及每月每坪給地主的回租租金，權重分布上，地主分配率各占35%，租金則占30%；明天將比較兩投資團隊提出的條件，若分配給地主的產權越多、願意向地主租回產權來經營的租金越高，得分也就越高。

捷運局也強調，明天價格標若兩團隊都達基本要求過關，將依照分數高低決定最優投標團隊與次優團隊，最優投標團隊後續要先成立專案公司，與捷運局展開議約，直到明年3月底簽訂契約才算告一段落，確定開發團隊；若最優團隊因故未簽約，則將由次優廠商替補，重新議約。

韓國瑜上任，主打觀光，市場普遍看好高雄旅館、飯店。但也有例外。高雄地方法院日前公告，高雄地標85大樓內兩家旅館下月一拍，法拍業者認為四拍都不一定拍得掉。

高雄地方法院在本月16日公告，85大樓的34樓及35樓、以及37樓至85樓，預計明年1月17日一拍，底價85億40萬元。目前34至35樓由樂活商旅租賃中，37樓以上至85樓則是君鴻國際酒店使用中。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，此筆法拍案2011年曾透過台灣金服標售，由億大聯合以約32億元得標，億大聯合董事長為前幸福人壽董事長鄧文聰。此次法拍，債務人為億大聯合以及君鴻國際酒店。

徐華辰分析，韓國瑜競選時主打觀光，當選後不斷拋出觀光議題，讓高雄飯店、民宿、店面等商用不動產，看似前途無量，但高雄觀光蕭條已久，且許多政策必須中央配合，韓國瑜能否扭轉乾坤，投資人仍多觀望。

最重要的是，該物件總價高達85億，有實力投標的並不多，拍賣價格拆算單價，每坪約26.5萬，以過去85大樓中高樓層套房脫標金額約14?17萬，不論總價或單價都明顯偏高。

另外個案目前被登記為禁止處分，得標人得標後還必須向法院申請解除，也會影響投資人進場意願。

徐華辰表示，總總不利因素，推估至少三拍以後才有可能脫標，甚至四拍都不一定有人接手。

財政部台北國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱房地合一新制)自2016年1月1日起實施，營利事業出售2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房地，應按房地合一新制計算其交易所得或損失並計入營利事業所得額課稅。

該局轄區內甲公司2016年度營利事業所得稅結算申報，列報有免稅土地交易所得，經該局查得該房地係於2014年7月登記取得，2015年底簽訂出售合約，且於2016年1月完成所有權移轉登記，房地持有期間未滿2年，應適用房地合一新制規定，乃將出售房地交易所得計入課稅，重新計算土地交易所得，並減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，調增課稅所得額近2千萬餘元，補稅3百萬餘元。

該局提醒，營利事業於辦理年度所得稅結算申報時，如有出售房地，應注意有無適用房地合一新制課稅規定之情事，以免遭稽徵機關調整補稅，影響自身權益。

　　12月26日,富力地産(2777.HK)發布公告稱,富力地産面向合格投資者公開發行面值不超過130億元2018年公司債券(第二期)獲證監會核準,本期債券發行規模為不超過人民幣90億元。

　　公告顯示,本期債券發行將分為2個品種,其中品種一為4年期固定利率債券,票面利率詢價區間為5.7%至7.2%,附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權;品種二為5年期固定利率債券,票面利率詢價區間為5.9%至7.4%。附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。不同品種間可以進行相互回撥,回撥比例不受限制。

　　富力地産三季報顯示,截至今年9月末,富力地産的負債總額為2863.21億元人民幣,與2017年末的2332.05億元人民幣相比增加531.16億元人民幣;資産負債率為81%。

　　為緩解資金壓力,富力地産在11月5日宣布,擬計劃發行不超過8.06億股,分別不超過該公司新H股發行前後的總股東25%及20%,以當日收盤價12.14港元計算,將融資近100億港元。

　　年初至今,富力地産股價累計下跌29.41%。最近60個交易日下跌21.57%。

　　繼上周松綁商服類物業限購後，廣州再次出臺住房公積金新政。

　　12月24日晚間，廣州住房公積金管理中心發布《廣州市住房公積金提取管理辦法》（以下簡稱《辦法》），放寬了異地購房提取范圍，繳存人及配偶在廣州無自有産權住房，在廣州毗鄰城市（佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關）購買擁有所有權的自住住房的，可以申請提取住房公積金賬戶內的存儲余額。這意味著，在廣州繳存公積金可以在臨近廣州的佛山等6個城市買房。

　　據了解，《辦法》自2019年1月1日起施行。

　　對于出臺此次政策，廣州公積金管理中心表示，是為了貫徹落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位及建立租購並舉住房制度的精神，支持繳存人合理住房消費需求，限制投機性購房，防范化解住房公積金資金風險。

　　地産經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者採訪時分析指出，此次公積金新政受益最大的是佛山樓市，廣佛兩城已通地鐵，在廣州買不起房子的剛需消費者很大一部分可能會前往佛山購房。

　　此次公積金新政也有利于分流廣州購房客，緩解廣州房地産市場壓力，有利于廣州房地産市場的穩定發展。

　　同時，廣州此次的公積金新政對“假離婚”買房提取公積金也作出了規定。《辦法》指出，同一人一年內兩次以上（含兩次）變更婚姻關係購房，或者同一套住房一年內兩次以上（含兩次）變更産權的，産權人及配偶均不能申請購房提取住房公積金。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，《辦法》還規定，在廣州市穩定就業的港澳臺居民居住證持有人納入了在職職工范圍。

自2018年初北京銀監局要求轄內銀行業金融機構提出審慎發放房地產抵押貸款，適當降低房地產押品的抵押率，控制好總體杠杆率，嚴控個人消費貸款等違規流入股市和房市後，經過近一年的降溫，個人住房抵押貸款市場再次出現回暖趨勢。

臨近年尾，21世紀經濟報導記者從多家銀行瞭解到，在支援實體經濟和抵押貸款品質較好的雙重動力下，目前個人住房抵押經營貸款在審核、放款等方面都有所放鬆，多家銀行出現利率下行等情況，但住房抵押消費貸款依舊被嚴控。

此外值得關注的是，住房二次抵押貸款在2017年下半年監管趨嚴後，沉寂多時，部分銀行即暫停了個人住房二次抵押貸款業務，但在此年末，則再出江湖。

“目前北京地區多家銀行都出現了下調個人住房抵押貸款利率的情況，我們瞭解到的一些銀行如招商銀行、中信銀行、民生銀行等相比於年初，在貸款利率、貸款條件、放款時間上面都有了一些放鬆，也有部分銀行再次開始推廣二次抵押貸款。”北京市某擔保公司工作人員表示，“但目前寬鬆的主要是個人住房抵押經營類貸款，即要求貸款必須用於公司經營，銀行的消費類貸款仍然被限制。”

招商銀行一名客戶經理則告訴21世紀經濟報導記者，下半年開始，招商銀行的住房抵押經營貸款利率就持續下行。“2017年底的抵押經營貸款利率在6%左右，但2018年上半年最高則上漲到6.9%，但下半年開始利率又開始下調，從6.7%到6%再到目前的5.7%，一抵二抵都可以做，且放款時間很快。”

中信銀行、民生銀行均有客戶經理表示，今年的住房抵押貸款利率經歷了先緊後松的過程，目前中信銀行的抵押貸款利率在6.3%左右，相比年初下行0.7個百分點；民生銀行抵押貸款利率在6.525%左右，相比年初下行0.5個百分點左右。招商、中信、民生、浙商等銀行都表示可以做二次抵押貸款業務。

“此前我們雖然也一直有二次抵押貸款的業務，但是客戶經理並未推薦。一方面是二抵貸普遍額度不高，程式麻煩；另一方面也是利率比較高，貸款的人少。”浙商銀行北京某支行個貸業務經理表示，“但近期我們的住房抵押經營貸款下調了利率，目前不管一抵還是二抵，利率都在7%左右，3年授信先息後本，但北京五環外的二抵不做。”

另外，21世紀經濟報導記者瞭解到，興業銀行、浦發銀行、工商銀行等則表示北京地區暫時還不接受二抵貸。

不過，多位元客戶經理都提醒到，目前利率放鬆的主要是抵押經營類貸款，而消費類貸款利率並未放鬆，且對於消費真實用途的審查更為嚴格。如果是消費貸款，更推薦做小額信用貸而非通過房產抵押，以消費貸名義貸出幾百萬。

為何近期經營類抵押貸款利率逐步下調，甚至被銀行大力推薦，並開發出多種便利的經營抵押貸款產品？

多家銀行的客戶經理均表示，一是下半年貸款額度放鬆，資金相對充裕；二則是個人、股東的不動產抵押仍然是小微企業獲得融資的主要方式，支援抵押經營貸款也與大力支持小微企業和實體經濟相關。

此外，部分銀行客戶經理還表示，預計元旦之後利率還將繼續下調。

如北京地區工商銀行某客戶經理介紹，目前工行在大力推廣普惠金融，如果是用做公司經營的住房抵押貸款業務，只要公司經營符合貸款標準，放款時間、利率低。“目前抵押貸款利率是基準上浮10％左右，但元旦之後則會再次下調，如果客戶資質、公司經營情況好，估計基準利率就可以放款，這也是工行大力支持小微企業的舉措。”

民生銀行一客戶經理也表示，為支持小微企業，10月份剛剛上線了一款叫“雲快貸”的產品，當天申請當天批，可以有效解決企業經營中的資金需求。“目前民生銀行個人住房抵押經營利率僅6.525%，一抵期限可以長達20年，二抵期限則是5年，且要求還按揭貸款要滿兩年無逾期。”

克而瑞研究中心總經理林波表示，一方面經過一年的調整，監管部門對房地產的定位從堅決遏制房價上漲到穩地價、穩房價、穩預期，未來因城施策會更明顯；另一方面整體環境下貨幣政策是在走向寬鬆的，這也必然會體現在房貸利率上。“明年依舊有經濟下行壓力，貨幣政策還會是偏向積極的，以保持市場流動性充裕。因此預計明年首套房貸利率、住房抵押貸款利率都可能會出現下降，而經營貸款因為扶持小微的性質，放鬆的空間也會更大。”

每逢年底皆是土地供應井噴的時段，當下正值整個房地產市場處於深度調整週期，但地方政府年末推地的習慣似乎仍舊未曾改變。

每逢年底皆是土地供應井噴的時段，當下正值整個房地產市場處於深度調整週期，但地方政府年末推地的習慣似乎仍舊未曾改變。

比如北京市在不久前的一天內推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。無獨有偶，其他如廣州、南京等城市也都相應地展開了歲末賣地大戰，供應面積較前三季度大幅度增加。

與之相對應的是，商品房銷售未及預期，以及日益趨緊的資金壓力，使得房企對於後市的觀望情緒變得更為凝重，買地熱情顯著下降，土地溢價率較過去兩年顯著下降。

此時，土地市場上最為活躍的，當屬市場份額較大的頭部房企。資料顯示，萬科、保利等一線房企在年底的工地潮中表現相對踴躍，其拿地數量較今年前幾個月明顯增加，且全年新增土地總量並未較上一年有所減少。曾經一年多罕有在一級市場出手的融創中國已悄然回歸一級市場，連續斬獲多宗宅地。

多地供應量增加

背負著較重土地出讓任務的北京市場，在年底迎來供應大潮。11月26日，北京市推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。

整個11月，北京合計土地出讓金達494.65億元。前11月，北京全年土地出讓金為1700億元。進入12月之後，因全年土地出讓任務仍有較大缺口，北京土地市場熱度不減。12月4日以及11日，兩天土地出讓合計錄得出讓金超過60億。

北京只是一個縮影。臨近年底，不少城市的土地市場都在集中放量。就在北京土地市場創下歷史新高的同一天，大連市國有土地使用權交易中心發佈出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟南公共資源交易中心網上也掛牌了15宗土地。

11月的資料顯示，南京、昆明、廣州、成都等多個城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產研究院資料顯示，一線城市11月供應土地合計高達90宗，刷新了最近幾年紀錄，而二線城市供應量也有所上漲，11月供應了土地合計1400宗，也將是年內最高記錄。

供應量增加的同時，開發商購地並不算太積極，土地流標現象也較為突出。“土地市場降溫非常明顯，有很多政府都在找過我們，因為擔心土地流拍，希望我們可以去托底。”一位元TOP10區域土地投資負責人告訴記者。

中原地產研究中心統計資料顯示：截止12月17日，一二線城市合計住宅土地年內流標高達324宗，是最近6年來最高記錄，同比上漲140%（2017全年流標148宗，截止當年12月17月135宗）。

資料同樣顯示，不僅僅一二線城市，三四線城市土地流標也處於高位，年內三四線城市流標住宅土地1177宗，疊加一二線城市，合計住宅土地流標年內高達1501塊。

對於當下的土地市場形勢，業內人士的評價較為中性。中原地產首席分析師張大偉分析指出，整體看，各地的土地出讓金依然刷新紀錄，但流標的現象已經越來越多。因為目前房企整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。

正因為企業今年整體購地積極性下降，多個地方政府全年供地計畫難以完成。在土地炙手可熱的北京市場，全年供地任務的缺口依然很大。資料顯示，北京今年計畫供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當於去年全年的49%。

企業多數仍在觀望

與過去兩年行業搶地形成鮮明對比的是，多數房企在今年的購地意願大幅度下降。這一方面是源於企業對後市保持謹慎態度，另一方面則是持續收緊的融資環境導致開發商現金流惡化。

中原地產研究中心統計資料顯示：25家房地產行業龍頭房企9-11月拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。資料顯示龍頭房企拿地資料已經連續3個月低於千億，這也是最近4年來首次出現。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200-2000億。

“今年要收縮拿地，主要是任務是回款，即便是有一些項目虧損，我們也要先賣。”一位元閩系房企總裁曾告訴記者。

房企的謹慎態度在下半年表現格外明顯。克而瑞資料顯示，銷售TOP100中近4成企業在11月未有新增土儲入帳，其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創、金輝、福晟等。據研究，企業的這種蟄伏行為多是為了防範風險進行主動戰略收縮；此外，還因為不少企業前兩年買地力度大土地儲備充足，比如金茂、福晟、首創、金輝等總土儲去化週期均在3年以上。

日前，濱江集團(3.940, 0.00, 0.00%)董事長戚金興對媒體表示：該公司便在下半年臨時調整了拿地的策略。“我們今年上半年的拿地原則就是有利潤就拿，主要是為了保證未來的規模發展。不過隨著三四季度的市場變化，我們也開始慢慢調整自己的拿地節奏。”

按照濱江的計畫，今年上半年是按照“1：2”原則拿地，即回籠資金1億，用2億去拿地；今年三季度是按照“1：1”原則拿地，即回籠資金1億，用1億元去拿地；而到了四季度，原則變成“1：0.72”。

一方面是政府供地量大增，另一方面是企業購買欲望下降，土地市場的景氣指數並不高，價格也較上兩年大幅度下降。

克而瑞資料顯示，2018年1-11月，銷售TOP100中半數房企新增樓面價較2017年下降。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響，卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎態度。

許多城市在今年下半年的土地價格，均較2016、2017時的成交價格出現了大幅度下滑甚至腰斬。以廣州為例，12月3日，廣州一共拍出3宗地，其中一塊標號為長嶺居CPPA-A-3的地塊總價22.47億，樓面地價13505元/平方米，被央企五礦地產所拍得。但在2016年8月，該區域臨近地塊的拍出樓面單價高達27274元/平方米。今年的成交價格較兩年前打了對折。

據瞭解，2016年創造長嶺居地王的開發商為中治，今年，該公司已與央企五礦進行合併，故而五礦在12月初的購地行為，被視作一次補倉行為，拉低區域內地塊的平均單價。

頭部房企悄然出手

儘管大部分公司在下半年調減了拿地計畫，但仍然有一些公司趁著年底的打折行情下積極補充庫存。

保利發展今年全年的拿地積極性都保持高昂。12月6日，廣東保利同樣以底價16.53億元競得廣州週邊城區番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬平方米，計容建築面積不超過21.67萬平方米。

此後的12月13日，保利以底價53.84億元競得廣州市白雲區的一宗商住用地。這宗土地位於三元里大道，宗地面積為9.97萬平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設用地面積將近4.75萬平方米，計容建築面積則為28.19萬平方米。

由於地處廣州中心城區，加之體量不小，儘管上述項目以底價成交，但在市場下行、資金荒的背景下，以超過50億元的自有資金承擔土地出讓價款，也僅有保利這樣具有融資優勢的企業能夠拿下。

萬科在年末的拿地情況也較為突出。11 月該公司共獲取16 個新專案，其中14 個為住宅開發類地產專案，2 個為物流地產項目。公司單月新增土地專案建築面積達392 萬平米；拿地總成本264 億元，同比增長27%（不包括物流項目）。

不久前，有消息顯示，碧桂園董事會主席楊國強在集團經營會上發出積極信號：“逐步放開投資”。據稱，碧桂園在此之前已經暫緩投資有半年之久。

無獨有偶，許久不在公開土地市場露面的融創中國也開始頻繁出現在公開土地市場，過去兩年土地市場熱度較高地王頻出之際，該公司曾經好長時間淡出一級市場。

12月10日，上海靜安區市北高新(7.580, 0.00, 0.00%)技術服務業園區N070501單元18-01地塊由融創以底價30.5億元拿下，樓板價每平方米46609元。較早前的11月，融創以48.6億元包攬杭州運河新城兩宗宅地，其中西側42號GS1201-04地塊樓面價21614元/㎡，溢價率5%；東側沿運河的43號GS1201-05、10宅地樓面價24321元/㎡，溢價率18%。

2018年末的房地產市場，少數地方政府對於樓市政策的微調，如同堅冰上的裂縫，讓冰面下的市場感受到一縷暖意。春江水暖鴨先知，嗅覺敏銳的頭部公司，又開啟了新一輪佈局麼？

近日大陸31省房地產開發投資排行榜出爐。根據大陸國家統計局數據顯示，今年前11月，31省房地產開發投資達11兆83億元（人民幣，下同），超過去年的10兆9799億，其中，廣東以1.2918兆、江蘇以1.03兆突破兆元大關，浙江省則以9271億元的投資額排名第三，與破兆僅差一步之遙。

值得注意的是，前11月除了總額增加外，個別省分的房地產開發投資成長率也一鳴驚人。根據統計，西藏以136%的增幅排名第一，廣東、江蘇等14省則較去年同期成長超過10%。

寧夏降逾3成 跌幅最大

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，西藏的房地產開發投資成長率最高，是因為當地棚改貨幣化安置比例非常高，另外，當地基礎建設也帶動了房地產投資額的成長。

不過，也有部分省分成長出現下跌，根據前11月資料顯示，寧夏房地產開發投資較去年同期下降超過30.7%，跌幅最大；青海、海南下降超10%，跌幅僅次於寧夏。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，有的地方實施去庫存政策，導致房地產開發投資節奏放緩；有些地方市場行情較好，房地產開發投資就隨之成長，表現出不同城市的特徵。

據了解，近幾年，海南房地產開發投資占GDP比重遠超超其他省分，然而，今年卻是呈現下降態勢，這是因為受到調控政策影響，房地產開發投資、商品房銷售等指標均大幅下跌，且海南房價也未出現暴漲反彈，顯示海南房地產調控頗有成效。

成長難度大 明年估持平

對於明年的房地產開發投資情形，中原地產首席分析師張大偉預估，明年房地產開發投資金額將與今年持平，張大偉說，最近的中共中央經濟工作會議依然堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，完善住房市場和住房保障體系，因此，明年房地產開發投資金額成長難度很大。

嚴躍進則預計明年房地產開發投資將會保持在0.5個百分點的微幅成長，今年房地產開發投資已經處於高檔，如果市場政策環境持續寬鬆，企業也會適當增加開發投資，預計成長率將維持在0.5%以內。

信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第二期周六（29日）將進行次輪銷售208伙，折實平均呎價19892元，項目截至昨天晚上7時，累收近1000票，超購3.8倍。凱滙經過3輪銷售已吸納市場大批購買力，加上聖誕節為傳統外遊季節，過去兩天（25及26日）假期新盤僅錄得7宗成交，創《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）於2013年4月底實施後同期新低。

信置營業部聯席董事田兆源表示，凱滙第二期首輪銷售最後兩伙日前已售出，即凱滙首3輪銷售均告沽清，累售逾1200伙，套現達148億元，項目銷售成績反映買家對樓市有信心，市場對鐵路沿線項目有實際需求，買家以自用居多，預計利率長時間處於低水平，投資者有信心，代理指出項目日後呎租可達50元，料回報達3.5厘。

田兆源續稱，周六發售的208伙，定價計市值超過31億元，一房共49伙佔24%、兩房共109伙佔52%，3房50伙佔24%，主要為上次開售對一房及兩房需求大，向隅客多，故是次銷售以該兩類單位為主，合計佔76%，視乎周六銷售情況再決定加推，至於第一期首輪銷售的兩伙撻訂單位已停售，稍後再決定銷售方法，並有加價空間。

兩日開7張單 一手例後新低

市場消息稱，項目截至昨晚7時累收近1000票，超購3.8倍。位於協和街33號的凱滙第二期提供974伙，2021年4月底入伙。

凱滙經過3輪銷售已吸納市場大批購買力，綜合市場消息稱，過去兩天聖誕節假期，新盤僅錄得7宗成交，較去年同期19宗大跌63.2%，並創一手新例後同期新低。

今年頭三季住宅樓市造好，並帶動住宅車位交投，而今年截至11月暫錄得8654宗一及二手住宅車位買賣登記，總值159.53億元，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預料，全年一及二手住宅車位買賣登記有力逼近9000宗，總值料高見170億元，勢將打破去年的161.28億元高位，創歷來新高。

據中原地產研究部資料，今年截至11月一手住宅車位成交量有3084宗，估計全年可達約3250宗；金額暫錄得74.4億元，全年料達80億元，將創歷史新高。

同期二手住宅車位錄得5570宗成交，料全年有5750宗，創歷史次高，總值暫為85.1億元，料全年升至90億元，勢創歷來新高。

跌勢蔓延 大埔中心410萬沽距400萬僅3%

二手樓價由細價屋苑領跌，新界北區多個細價屋苑2房造價全面跌穿500萬元關口。跌勢有蔓延迹象，大埔中心細單位最新造價410萬，相差3%便跌穿400萬元關口。

前綫地產代理透露，經過數個月的跌市，多個細價屋苑的兩房單位造價明顯回軟。例如大埔中心5座高層E室，實用面積299平方呎，屬於屋苑最細的兩房單位，業主原本叫價460萬元放盤，昨日區內代理透露，單位最終以410萬元易手，比銀行昨日估價464萬元低約12%。而只要樓價再跌3%，便會跌穿400萬元關口，可以承造9成按揭。

區內代理指出，同類型細2房高峰期曾以540萬元成交，呎價逾1.8萬元，現時較高位回落逾24%。

一城兩房價 高位回落逾15%

業界人士指出，新界東最大的指標細價屋苑，要算沙田第一城，該屋苑11及12月份別錄得15及8宗兩房單位成交個案，平均造價分別為470萬及488萬元，連續兩月跌穿500萬元關口，較8月份高位的580萬元，回落15%以上。

新界各細價屋苑造價緊隨回落，當中以北區粉嶺名都及粉嶺中心最明顯，兩個屋苑本月共錄13宗兩房單位成交，全部均跌穿500萬元。例如粉嶺名都6座中層E室，實用面積395平方呎，日前以416萬元易手，樓價再跌4%，同樣可跌穿400萬元關口。

中原地產區域聯席董事藍浩然指出，粉嶺區兩房造價一度逼近600萬元關口，近日開始拾級而下。現時區內有80個兩房單位放盤，當中有20個叫價低於500萬元。

根據中原地產公布最新指數，近15周累跌7.27%，中小型單位指數跌7.79%，大型單位指數跌4.57%。顯示跌市以中小型單位為主導，新界東跌幅率先破一成，累跌10.98%。

屯門寶怡花園510萬 今年低

至於其他二手成交方面，過去的聖誕節期，大型藍籌屋苑交投淡靜，焦點集中二綫屋苑。祥益地產營業董事胡志偉透露，屯門寶怡花園1座高層A室，實用面積480平方呎，業主8月份以600萬元放盤，昨日減至510萬元易手，呎價10,625元，屬於屋苑今年最低價個案。

香港置業助理分區董事劉浩勤透露，將軍澳怡心園4座高層C室，實用面積497平方呎，2房間隔，剛以590萬元易手，呎價11,871元，屬於市價水平。原業主2009年以205萬元購入，帳面獲利385萬元離場。

樓市調整，下半年銀行估價趨審慎，本報追蹤10個大型屋苑過去一年估價變化，有4個屋苑估價回落至去年水平，當中新界上車屋苑跌勢較急，將軍澳新都城估價按年倒跌逾8%。

香港9月底正式展開加息周期，受貿易戰和環球經濟等影響，樓市投資氣氛減弱，銀行對後市取態由樂觀轉為審慎，就私人屋苑估價在第三、四季起從升轉跌。本報統計10個大型屋苑過去一年的估價走勢，4個屋苑今年未錄正增長，較去年同期估價低約0.6至8.5%不等，3個為新界上車屋苑，反映新界上車屋苑，尤其是中小型單位估價過去升得快、回調速度亦急。

新都城708呎 估值按年跌8%

將軍澳為近年新盤供應重鎮之一，屋苑估價受壓更大。以將軍澳新都城1期4座高層G室為例，該單位在中銀（02388）去年底估價925萬元，今年上半年持續向上，7月下旬時一度升至1,023萬元的歷史高位，當時呎價約1.44萬元。但本港銀行公告加息後，10月初估價開始滑落跌穿千萬關口，至昨日（12月26日）估價僅報846萬元，由高位下瀉177萬元或17%，回落至第一季水平，按年亦跌8.5%。

其餘估價返去年底的屋苑，包括天水圍嘉湖山莊、沙田第一城和香港仔海怡半島。如天水圍嘉湖山莊景湖居6座中層E室，屬457平方呎的兩房，單位上年底於滙豐估價錄得495萬元，昨日報464萬元，全年估價回跌6.3%，較8月底高位的568萬元，回調約18%。

而港島和九龍區屋苑抗跌力較強，個別如鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨，按年估價亦分別錄4至8%不等的增幅。

有銀行界人士指，冷風影響二手交投減，屋苑估價由年初「估凸」，到第四季個別屋苑出現「估價不足」。估計明年樓市仍波動，銀行估價亦會隨市況下跌。

香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處最新資料顯示，2018年截至12月21日錄得42,928宗二手住宅註冊，較2017年全年的45,096宗減少約4.8%；涉及註冊金額錄約3,388.88億元，較去年全年的3,129.29億元上升約8.3%。

若以金額劃分二手住宅註冊表現，價值500萬元或以下物業本年至今錄得15,287宗註冊，較去年全年的22,350宗減少約31.6%；涉及註冊金額約570.76億元，較去年全年約818.08億元減少約30.2%。500萬元以上至1,000萬元物業本年至今錄得20,760宗註冊，較去年全年的17,403宗增加約19.3%；涉及註冊金額約1,428.60億元，較去年全年約1,182.73億元增加約20.8%。

千萬以上成交按年升28.8%

而價值1,000萬元以上物業本年至今錄得6,881宗註冊，較去年全年的5,343宗增加約28.8%；涉及註冊金額約1,389.52億元，較去年全年約1,128.48億元增加約23.1%。

標準普爾公布美國 20 大都會區 10 月房價指數上升 0.4%，但 10 月房價較去年同期上升幅度則創二年低點。

10 月房價指數較去年同期上升 5%，低於 9 月的上升 5.2%。

分析師預估，美國 20 大都會區 10 月房價指數上升 0.4%，較去年同期上升 5%。

10 月房價上漲速度，仍快過潛在房屋買主的收入增加速度，但與幾年前相較，則有所減慢。銷售與營建亦有所減慢。

升息是主要原因。美國 30 年期固定式抵押貸款利率上升至 4.94%，2017 年初則低於 3.5%。

過去幾週，因股市大跌，經濟成長的擔憂加劇，利率因而大幅下降，但與二年前相較，仍高出逾一個百分點。

儘管抵押貸款利率有所下降，但房屋市場動能也不太可能很快增加。因為營建公司無法找到足夠的技術工人，此外市場動盪也讓部份買主無意進場。