去年選後的六都民眾買房態度，從建案的網路點擊狀況可一窺一二。房屋網路平台統計發現，台北客縮手得厲害，連上網搜尋資訊的熱度也大幅降低，各案場來電量也以台北人反應最冷淡，選後的12月只比前11月均量高出2%，平均每天不到1通電話詢問，業者苦等「電話怎麼還不響？」而高喊「貨出去人進來」的高雄市，去年12月有近130萬次的建案點擊瀏覽量，較前11月均值高逾5成，來電量也成長近9成。

數字科技旗下《591新建案》，統計目前全台超過3700筆建案在去年12月的瀏覽數、來電量，平均1天有5.8萬次的點擊瀏覽，換算每分鐘有40次點擊數。其中，點擊次數最高的是台中市，12月近180萬次點擊，較前11月均值的121萬次高出近5成，案場來電量12月也逼近2700通，較前11月高出28.6%。

台中點擊180萬次
《591新建案》總編輯李忠哲表示，從綠地變藍天的台中市，選後建案瀏覽數提升48.7%，案量主要集中北屯區，除大型建商持續進駐，產品多元也有效帶動買氣；另外海線地區的清水、梧棲，受利多暴漲影響，也是未來備受矚目的推案區域。「但區域建案爆增、競爭激烈，加上民眾選擇過多、難以下手，拉長購屋時間，導致來電量表現沒有預期高，不只輸給高雄、台南，連桃園都未能超越。」

而建案點擊熱搜量、案場來電量雙成長最多的，則是高雄市，選後的12月建案瀏覽數逼近130萬次，來電量更是比選前成長86.8%，顯然民眾對當地購屋期待度高、房市氛圍熱烈。李忠哲分析，近期高雄推案熱點漸有轉移，楠梓區因首購案百花齊放，使不少年輕族群選擇回流置產；而擁有高鐵機能的左營區，則受到外縣市民眾青睞，交易情況相當熱絡；屬於市中心精華地的三民區，案量也位居一二，是台商僑胞投資置產的首選處。

高雄建案熱絡的點擊率與詢問度，也實際反映在接待中心中，如鳳山區的預售大樓案「銳揚捷仕堡」，主打售後服務及長達25年的結構保固，日前正式公開，推出抽獎活動，只要下訂達10戶就抽gogoro電動機車，看屋民眾也能抽TOYOTO vios汽車，光是上周六就吸引超過500人來看房，1個周末就有80戶下訂，已近全案的1/3戶數。
負責銷售「銳揚捷仕堡」的上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝表示，現在的購屋族群除了重視房價，也很在乎房子的售後服務，建案若能給予民眾完整保固的信心，購屋族出手意願更高。

北市表現相對疲軟
另從整體12月建案點擊量、來電量的成長率或是量體來看，台北市則是相對疲軟。台北市延續市長柯文哲政策，包括公共住宅、釋出空屋等，且價格已站上高點，選後房市難有亮眼表現，建案瀏覽數達64萬6947雖成長14.4%，但來電數僅1281通，僅較選前微成長2.1%，凸顯民眾已將購屋焦點，轉至其他縣市。

海悅廣告總經理王俊傑指出，「以海悅為例，今年將擴大接案，遍布雙北、台中、台南及高雄，但南向並非是盲目跟著潮流走，而是今年外在環境起伏大，業者要有分散風險的準備。」但就市場熱度來看，王俊傑仍看好雙北買氣，其次則是台中、台南，「高雄有餘屋量過大的疑慮，雖熱度持續，但也值得長期關注。」

老照片總能勾起人無限回憶。有網友日前於臉書分享高雄市前金區中央公園的舊中山體育場老照片，引來許多討論與轉貼分享，這塊位於舊高雄市中心位置的中央公園，市值估計高達460億元，前身則是中山體育場，曾為全台首座有看台、採用PU跑道的運動場，也是過去不少巨星、歌手來高雄開演唱會的主要場所。
高雄市前金區的中央公園佔地12.7公頃，於2006年12月7日正式啟用，被稱為高雄「都市之肺」，內有人工湖泊、綠籬迷宮及山丘表演看台，造價約1億元。周邊為新堀江商圈，屬於精華區段。

曾是首座看台運動場
而其前身是扶輪公園及中山體育場，高雄市府為了承辦省運，斥資千萬元打造全台首座擁有看台的運動場，1961年竣工後作為省運的主場館，直至2002年配合捷運工程規劃而功成身退，重新建置為森林公園。

根據打狗文史再興會社理事陳坤毅的著作指出，中山體育場是全台灣首座有看台、首個採用「速維龍」跑道(PU跑道)的體育場，外面還有前金游泳池、籃球場、網球場、停車場等，是座綜合性的運動場館。因為設施新穎，過去台灣區運動會就常在此舉辦，也是高雄舉辦演唱會的主要場所，伍佰、五月天、張惠妹、吳宗憲等藝人都曾在此開唱。

網友Hung Lu日前在個人臉書發表多張中山體育場舊照片，拍攝時間是2001年，除有當年的中山體育場，連周邊的舊大統百貨大樓，及當時最熱鬧的NOVA商場都入鏡，還能遠眺漢神百貨。

高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪就表示，中山體育場是許多老高雄人的共同記憶，他當兵要入伍時就是在中山體育場集合搭車到衛武營新訓中心，求學時也曾在中山體育場打工油漆欄杆，但當時附近的治安並不好，1樓一些放置器材的地方，因為鮮有人煙更成為治安的死角。

年約40歲的翁先生表示，高中時期常和同學相約在中山體育場打籃球，拆除變成中央公園後，雖然少了個打球的去處，但公園能讓更多民眾使用也是好事一樁。陳先生也指出，中山體育場是他國高中時期每周日早上一定會去打球的地方，印象最深刻的是1995年10月29日，他一早去打球卻目擊正在燃燒中的大統百貨。

屬高雄市工務局所有
如今中央公園也已於此興建近20年，信義房屋新堀江店店長柳柏壽表示，若以每坪120∼150萬元計算，該地總價值可能超過460億元。該土地為高雄市工務局所有，屬於市有公園用地，高雄市地政局對此表示，該塊土地絕對不可能轉賣。蔡紹豪指出，中央公園是高雄的都市之肺，且是民進黨政府在高雄的重要政績之一，當作公園使用可以造福更多民眾，沒有理由、也沒有可能會拆掉變賣。

去年商用不動產出現亮眼成績，商仲業者調查，北市A級商辦租賃市場需求強勁，去年更創下三高一低的紀錄，其中三高部分包括供給超過5萬坪、租賃淨去化坪數6.16萬餘坪及每月每坪租金均價2728元，三項指標均創2000年後、近18年新高。至於，去年整體空置率則下降至5.5%，也是近18年以來新低。

仲量聯行董事總經理趙正義指出，預期今、明年在無大量新增供給的情況下，空置率會持續探底，後年可望低於4%。至於A級商辦租金表現，在需求大於供給的情況下，今、明年租金會持續走揚，預期明年租金單價可望站上3000元，創歷史新高租金水準。

去年租賃淨去化量 為過去5年平均3~4倍
仲量聯行統計，去年商辦租賃需求走強，全年租賃淨去化面積約6萬1646坪，不但是近18年以來去化量體新高，更是統計以來歷史新高紀錄。仲量聯行協理劉建宇指出，過去5年商辦租賃面積平均一年去化1.5萬至2萬坪，去年一整年卻高達6萬餘坪，是過去5年平均去化面積的3~4倍。

此外，去年全年租約多數是企業搬遷至新大樓，也順勢推高租金，將北市A辦平均租金推升至每月每坪2728元，年成長率2.9%，預期今、明兩年在無大量新增供給的情況下，租金上漲動能仍相當強。

北市A級商辦平均空置率，去年降至5.5%，此外，部分商圈的辦公室現況更接近滿租狀態，尤其是信義區新大樓釋出一年內就接近滿租狀態，顯示整體租賃需求相當強勁。此外，因台北市屋齡25年的商業大樓占比達3成，促使去年租戶換租新大樓的坪數占整體去化量比率約25%。

至於，去年北市商用不動產交易市場，全年交易額達886億元，相較2017年增加45%，為近3年新高，買家則以企業主居多，占比約63%；反觀過往締造年成交千億推手的壽險業者，去年則相對保守，投入商用不動產金額僅占去年全年交易額比率約6%。

由於壽險挹注商用不動產的金額有限，導致壽險可投入房地產的金額持續累增，仲量聯行調查，前十大國內壽險業者可用於不動產投資金額達5.6兆元，年成長12%，其中國泰、南山、富邦、新光、中國等前五大壽險業者合計可用於不動產投資額即達4.3兆元。

內政部近日公布2019年各縣市土地公告現值調幅、以及最高價宗地，也就是地王位置。房仲業說，地王具有兩項指標意義，房產投資人可參考，企業商家拓點，也可視為展店明燈。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，地王第一個指標意義是，地王所在處，通常就是該縣市最熱鬧的商圈，或是最高級的商圈。地王雖很少交易，但在附近投資店面、土地，辦公室，相對保值，拓點設店，也相對有人潮。

第二，雖然內政部公布的地王地價，為公告現值，只有市價四到五成，但可透過實價資料，推算出實際行情，用來作為該縣市土地行情比較標準；另外，從地王公告現值漲跌，也可看出區域房市走勢強弱。

內政部本月1日公布2019年各縣市土地公告現值調幅，除了新北市、桃園市調降外，其餘縣市均調漲，整體來看，波動不大，和2018年相比，全國平均公告土地現值僅上漲0.46%。

2019年全台地王為台北101， 每坪達584萬元，已連六年蟬聯地王。台北101所在的信義計畫區，也是目前北市最高級，人氣最旺的商圈。

新北市地王位於新板特區，由新府路、縣民大道交口的板信雙子星總部大樓第10度蟬聯，每坪約236萬元，排名全台第二。

其他縣市地王，主要都以百貨商圈、夜市、主要交通幹道角地。六都中，台中市地王七期新光三越，台南市地王新光三越中山店，高雄市地王苓雅區大遠百，都是百貨公司。桃園地王則是位於桃園區中正路、復興路口的肯德基。

基隆、宜蘭地王都位於夜市。基隆地王為位於廟口夜市、愛三路、仁三路口的大四美百貨大樓，每坪171萬元，比桃園地王價格還高。宜蘭縣地王位於羅東夜市，為興東段874地號，約在羅東鎮民權路93號街角。

新竹縣地王為竹北市光明六路、縣政九路口的永豐銀行所在地，新竹市則是由新竹火車站前中正路與大同路口的角地蟬聯連，已11連霸，但價格仍受大環境影響，從每平方公尺50萬500元，降至49萬9200元，換算每坪約165萬元。

其他縣市地王今年和去年大多相同，花蓮市中山路與中正路口的「摩瑪運動流行館」，今年公告土地現值每坪138萬，繼續穩坐「地王」寶座；台東「地王」由位於台東市正氣路與光明路角地掄元，每坪約66萬元。

全台單價最低的地王為南投縣地王，為位於草屯鎮太平路與碧山路角地，一坪55萬元，不到台北101大樓十分之一價格。

房價是否止跌，近來爭論不休，吉家網董事長李同榮表示，市場多數人使用的兩大落底判斷指標，其實有盲點，容易誤判。

首先是以年交易量作為判斷，認為全年交易量30萬戶以上，房市才會止跌。然而用此判斷，有兩個問題。

第一個問題、交易量只重供需面分析，容易忽略經濟因素，包括資金丶利率丶物價，以及政策因素的綜合分析，過去也有專家以房價所得比過高因素判斷房市一定會泡沫化，結果房價卻無畏所得比偏高而年年劇漲。

第二個問題、30萬年交易量是落後指標，不是預測指標。就如同人的體溫到38度就算發燒，這是常識，同時也是落後指標，等到年終統計年交易量才判定止跌點，其實可能年初房市已經止跌。

何況30萬戶是過去的統計標準，現在都是自住剛性需求，缺少投資需求，交易量不可能依過去的數據經驗，當作預測判斷的基準，若要以交易量佐證，只要三季的季線走平就足以判斷房市已經止跌。

第二是以價量俱增作判斷，沒有價量俱增，房市就不算止跌。

李同榮認為，很多專家把止跌落底解釋為反彈點，認為只要房價沒明顯價量齊揚，就判定房市尚未落底，事實上，止跌點不一定是反彈點，這四年房價呈現緩跌現象，房價跌幅不深，房價在止跌後不會立即反彈，只會以盤代跌。

李同榮表示，就數據來看，中古屋由於剛性需求進場，整體房價平均值已止跌，台北市的中古屋自2017年第3季平均價每坪52.5萬低點，已經4季沒再跌破，顯示2017年第3季是台北市房價的止跌點。

2018年全台房市由新北市往南到高雄，房價也已三季呈現全面止跌。

所謂預售屋，就是指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，簡單說就是您想要買的房子尚未開始建造或是仍在建造中。所以當您要購買預售屋時，通常是到建築業或代銷業者設立的接待中心，聽取銷售人員的解說，了解物件的環境、外觀、隔局、配置及建材設備等，再參考現場提供的平面圖、樣品屋或廣告來做決定，預售屋的特性，就是無法當場看到實際成屋的樣子。

層層風險心頭繞 分憂解惑誰能靠

台北市政府地政局表示，預售房屋從簽約、付款到交屋的過程中，購買者要承擔相當的風險，例如：可能預售屋在建造期間遇到景氣衰退或滯銷，發生建商財務調度有困難而影響交屋，或交屋後發現施工品質不佳，坪數有誤差，廚具衛浴等裝潢設備與預期的不同，甚至有偷工減料的情形。就因為預售屋沒有實體，真正能保障「未來」房子的只有那1份「預售屋買賣契約書」。因此，為避免資訊不對稱，內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，避免業者訂定不公平的定型化契約條款，侵害消費者的權益。

契約逐條詳看清 魔鬼細節莫輕心

建商提供之預售屋買賣契約內容應包括內政部公告之定型化契約應記載事項，應記載事項，每條、點次之順序，得自由調整，只要文意相同，未影響消費者權益即可，不須逐字逐句相同，且不得記載事項不應列入契約內容。至於預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項的效力，依消費者保護法第17條規定，企業經營者所使用之定型化契約條款，如有違反公告事項者，其定型化契約條款無效，例如：不得記載事項，若仍為記載者，即屬無效。又中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。

預售屋定型化契約條款從簽約前的契約審閱權到有關貸款約定、貸款撥付、地價稅、房屋稅、稅費負擔之約定、房屋完工如何交屋、產權糾紛之處理及違約之處罰等事項均有詳細規定，地政局將「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」整理重點項目及內容如附表。

地政局提醒消費者，不要輕易被包裝成一般住宅銷售之工業區建案(即所謂工業住宅)，二次施工的「挑高夾層」、「陽台外推」，或宣稱有空中花園、游泳池、娛樂設施等銷售手法所誤導，或因衝動而購買。購買前，消費者可以從建造執照等相關資料，核對銷售內容與土地使用分區、建物用途等是否相符，簽訂任何定型化契約前，請務必參考內政部所發布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項相關規定以保障自身權益。

仲量聯行總經理趙正義2019年1月8日表示，在中美貿易衝突的影響，部分台灣企業計畫回流也帶動工業型地產的需求；加上經濟部針對工業區容積獎勵為工業區開發帶來利多，預計2019年台灣投資市場可望復甦。

趙正義說明，在全球經濟面臨多方變數，整體前景不明時，不動產似乎越成為投資人避險的管道之一。全球不動產投資市場於2018年前三季總成交量達美金5,070億元，較上年同期增加7％。私募基金及海外投資人於美國完成大型交易為成長主因，其季交易額成長20％，為2016年來成長最高的一季。亞太區成長僅3％；歐洲地區成交量則微幅下降3％。

趙正義指出，全球受英國脫歐、中美貿易衝突、美國升息、原油上漲及新興市場波動等影響，多變不定、分歧的效應預期，加上持續成長的商用不動產租金，使不動產成為明智的資金避風港。因此，仲量聯行在本季提高原先對2018年投資總額的預測，上修至美金7,300億元。我們並預估，在2019年，當前資產持有人暫時無法輕易找到有相等投報率或固定收益的投資工具，市場流動、供給相對較少，故投資量將微幅減少為美金7,000億元。

趙正義表示，國內方面，目前商用地產投資市場上，可達法人投資者理想投報率的物件有限，投資方除將持續尋找直接投資的商用標的物，焦點亦會轉至公私部門合作開發模式的案件、多元化資產類型。2018年投資市場主要仍以自用標的物交易為主；不過，公私部門合作開發亦已成為法人投資方考量的重點方向。續2018年金融業者在中山北路、仁愛路空總及敦北松山地上權投入大筆資金後，2019年單「台北車站特定專用區C1/D1(東半街廓)土地開發案」單筆投資額即已達600億元。跨淨投資亦於2018熱絡，國內投資人於德國投資辦公樓；港資來台參與雙子星C1D1開發及在高雄購買黃金店面；顯見全球投資人積極置產避險，可望為投資市場帶來動能。

仲量聯行2019年1月8日舉辦〈2018不動產市場回顧與2019年展望〉記者會表示，仲量聯行全球市調發現，至2018年11月底止，全球租賃市場需求量與上年同期相比，成長8％，為11年來最高值，表現意外出色。主要需求來自金融、科技及共享辦公室業者。

仲量聯行指出，全球經濟未來面臨多項變數，企業營運支出上仍相對謹慎，共享辦公則持續受到多數新創公司青睞，並成為辦公室租賃主要來源。租賃需求與美洲(+5％)及歐洲(+5％)相比，亞太區表現最為突出，去化年成長達24％。租賃需求由大中華地區、印度及菲律賓帶動成長。台北全年也因大量供給進入市場，吸引租戶搬遷、整合辦公空間，需求量創18年來新高。

部分大樓更於釋出前出租即達八成，甚至近滿租，顯見台北現有供給普遍屋齡偏高、空間不足或設備老舊，租戶有增租需求時，須於不同大樓尋求空間，間接增加營運成本，故企業於今年把握時機搬遷、增租。預計租戶搬遷至新大樓後，釋出單位將吸引其他等級大樓的租戶遷移；老舊大樓則將面臨更新或重建需求。

此外，新創產業支出與人力皆精簡化，帶動共享辦公室及開放式自由桌位辦公型態崛起。回顧2018，共享辦公業者更成為美洲及亞太區租賃市場的最主要需求來源。我們亦接到共享辦公業者洽詢，表示欲在台灣擴展營運版圖，詢問主要縣市的辦公大樓空間。我們預計，共享辦公空間可望成未來新租賃趨勢。

全球租金在需求強勁的帶動下持續成長，2018成長率可望達3.9％，為七年來新高。預計2018年全球主要城市新供給陸續釋出後，需求大增，租金成長將稍微趨緩，2019年將達約2.6％。台北市辦公室新供給於2018年底大量釋出，新供給開價較高，且需求旺盛，租金年成長如我們前幾季所預估，趨近3％。2019年預估需求仍將集中於金融、科技、網通、手遊業及商務中心。共享辦公室經營亦可望成需求重心。租金將因供給大幅短缺順勢成長，預計漲幅約3％左右。另外，在市區辦公室外，目前亦有國內外企業積極尋找台灣區物流、生產用工業廠房或土地。

義聯集團創辦人林義守2019年1月7日率隊拜會高雄市長韓國瑜，說明投資高雄的各大開發案，韓國瑜感謝義聯深耕在地，3-4年預計投資約700億元、投入6大開發案，創造2.7萬個就業機會；韓國瑜表示，目前已排定4家企業拜訪，他感謝企業願意投資高雄，高雄張開雙臂歡迎，但也拜託必須在無環境污染、善待高雄就業人口的前提下，共創政府與企業雙贏。

韓國瑜表示，他對於所有投資高雄的企業心存感謝，市府一直希望打造友善企業的環境，在法令規範下同理心服務協助企業，期望公私間彼此換位思考，使雙方合作更加順暢，99％興利、1％除弊，盼在嚴厲監督下，由政府當火車頭，陪著企業界創造更好的投資環境，讓高雄萬商雲集、勞工賺到錢。

韓國瑜感謝義聯集團3-4年預計投資約700億元、6項開發案，範圍涵蓋休閒、醫療、建設等，他並呼籲有興趣投資者，應符合高雄不接受污染、照顧勞工的前提，期企業給予優厚的勞動條件，任何投資案創造政府、企業、勞工多贏局面，他也熱情歡迎民間投資高雄，提供高雄就業機會、利益稅收。

林義守肯定韓市長是國際化的市長，行銷高雄十分成功，他並率領團隊一一簡報說明高雄的各項開發案，包括投資兩案義享天地，於義大世界旁興建水樂園、520公尺高的義大高塔，另於湖內規劃工商綜合區，推出創業推廣中心則協助青年創業圓夢，多元化投資高雄。

台中市交易量最大的北屯區，因捷運綠線通車、台74線通車，湧入建商推案潮，但現在卻傳上市建設新案價只剩1字頭，如同周邊中古屋均價，被質疑是否因賣壓沉重、忙著倒貨出清？不過當地房仲卻認為，北屯廍子地區新案多，周邊生活機能還未成熟，加上競爭對手多，因此開價1字頭攬客，不能算倒貨出清。

知名上市建設總太地產於北屯「2020」新案，單價1字頭，遠低於周邊2字頭新案價，不只如此，興富發建設於北屯推「博識」最低總價不到千萬元；達麗建設在12期推「達麗大道」也有最低總價688萬元搶市。

北屯中古大樓均價1字頭，台中房市住宅月報顯示，北屯區單月交易量全市之冠，中古大樓及華廈平均單價16萬元，與上市公司新案價1字頭對照，外界質疑，建商是否因賣壓沉重、倒貨出清？

對此永慶不動產台中崇德經貿加盟店長張治詠解釋，北屯受惠交通建設便利，周邊新案如後春筍，新大樓多集中於十期重劃區周邊，因緊鄰新光重劃區周邊生活機能、交通便利，新案開價2字頭。 他

指出，反觀總太「2020」新案位於廍子地區，屬於市郊地區，周邊生活機能不比十期方便，加上取得土地成本低廉，因此周邊多新大樓比拚，對於新大樓開價1字頭並不意外。

　樂視控股甩賣世茂工三項目遭流拍

　　賈躍亭還債遇阻

　　一天時間內，近5萬人圍觀，賈躍亭持有的位於北京三裡屯商圈的世貿工三項目首場拍賣以流拍收場。

　　1月8日，北京市第三中級人民法院公告，樂視控股（北京）有限公司持有的北京財富時代置業有限公司的全部股權第一次拍賣流拍。《證券日報》記者注意到，該專案評估價為32.89億元，起拍價23.02億元，相當於七折出售。但從1月7日10時至1月8日10時，雖然圍觀者達到4.9萬人，但無一人參與競拍。

　　根據法院拍賣資訊顯示，北京財富時代置業有限公司旗下主要資產為世茂工三項目，位於北京市朝陽區工人體育場北路13號院3號樓、5幢底下一層部分商業及車位元，用途為商業、車位，建築面積共計49182.05平方米。天眼查資料顯示，目前，北京財富時代置業有限公司由樂視控股100%持有，而賈躍亭持有樂視控股92.07%股份。

　　世貿工三專案原為A股公司世茂股份(3.850, -0.01, -0.26%)旗下資產。2016年5月份，世茂股份公告稱，將向樂視控股轉讓旗下北京財富時代置業有限公司和新世紀公司100%股權，交易價格分別為29.2億元、0.52億元，合計29.72億元。這兩筆交易先後在2016年6月份和8月份完成，彼時，樂視尚處在輝煌時期，這一收購一度被業內解讀為樂視要進軍房地產。根據當時規劃，世茂工三項目將被打造成樂視生態世界、產品展示等功能體。

　　然而，購入世茂工三項目後不到一年時間，樂視控股即宣告將其出售。2017年6月22日，樂視控股發聲明稱，為了執行公司生態戰略第二階段“聚焦現有生態、向市場縱深發展”，實現生態經營現金流健康正向增長目標，樂視控股擬出售旗下世貿工三項目，目前正在與國內多方具有誠意的交易夥伴接洽談判。而此前有媒體報導稱，稱樂視曾找到萬科希望後者以40億元價格接盤，但萬科在盡調後只願出價不超過20億元。

　　隨著樂視債務危機爆發，樂視系一系列資產遭到法院凍結、拍賣。2018年9月份，樂視控股持有的樂視影業、樂融致新全部股權已經以7.7億元總價被法院拍賣，接盤方為賈躍亭的“白衣騎士”孫宏斌。

　　而剩下的世茂工三項目則成為樂視控股最值錢資產。根據天眼查資料顯示，早在2016年11月份，樂視控股就已經將北京財富時代置業有限公司全部股權質押給了中信銀行(5.430, 0.01, 0.18%)股份有限公司總行營業部。之後雙方發生金融借款合同糾紛，標的額達16億元。目前，樂視控股持有的北京財富時代置業有限公司全部股權被法院凍結。

　　有法律人士對《證券日報》記者表示，此次拍賣為第一次拍賣，流拍很正常，或許是買家覺得價格太貴，接下來法院會降價進行二次和三次拍賣，如果一直流拍，則會繼續在法院凍結。

　　“單純從商業投資的角度看，三裡屯此類商業地產項目面臨很多衝擊，一方面是新興商業地產項目崛起，另一方面是傳統商業地產面臨電商等衝擊。這都使得此類商業地產專案的評估效益不會太好。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示。

　　嚴躍進還認為，實際上近期包括與恆大在新能源汽車方面的糾紛，多少對賈躍亭出售資產存在一定影響，即外部會對其相關資產的收購比較有顧慮。“這種顧慮會使得大家對此類物業的股權轉讓價格有不同意見，進而影響交易。此外，對於該專案的盤活，在很大程度上也是一個問題。比如說交易過程中原有入住的企業如何處理好關係，後續租金關係如何維繫等，尤其是現在市場降溫，這都是接盤者需要考慮的地方。”

山東菏澤取消一二手房限售的舉動被市場解讀為打響樓市鬆綁第一槍，在菏澤之後，陸續又有不少地方樓市政策出現微調，樓市是否會再現調控鬆緊迴圈以及2019年樓市走向成為熱點關注。

業內人士指出，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，換擋並不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。

九城樓市政策出現微調

據澎湃新聞不完全統計，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售後，一個月內，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等地先後出現樓市微調跡象。

其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1~12個月。廣州則明確自2019年1月1日起，可用公積金在毗鄰城市購買首套房。

深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現調整。最新政策顯示，上海工行、農行、中行、建行、交行五大行對於首套房個人貸款利率，都有在基準利率(4.9%)上打九五折的折扣，即4.655%。優質客戶可打九折。而深圳則顯示，中行、建行、工行已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%。

青島高新區則於1月3日宣佈暫停執行公證搖號售房的規定。

湖南省衡陽市政府則在公佈“暫停商品房限價”規定的一天時間後決定撤銷前述檔。

2018年12月27日晚間，衡陽市政府官網發佈資訊稱，鑒於衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局聯合印發的《關於暫停執行<關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》（衡發改價服【2018】45號），對穩控房價的複雜性判斷不精准，對穩定預期的持續性認識不充分，檔出臺引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖於部門出臺檔的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該檔。

短短一個月不到的時間，已有9城現樓市微調跡象。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策最嚴格的時期已經過去。2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，這也標誌著本輪樓市調控全面見底。其指出，對於二三線城市來說，除了信貸政策，其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會變相的調整執行中的信貸政策。

全年400余次調控，樓市迎換擋期

按照中原地產研究中心資料，2018年全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。

也正是在全國各地頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸、限售等多重限制下，房地產市場開始從之前的高溫逐漸退燒。

58同城、安居客發佈的《2018年樓市總結》指出，經濟新常態下，樓市政策也發生了重大調整。2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針，為加快住房制度改革和房地產長效機制建設，全年全國陸續發佈調控政策400餘次，保障市場健康發展。隨著調控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，成為樓市降溫 “分水嶺”，政策效應明顯顯現。

2018年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標，維穩仍是2019年樓市政策基調。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，換擋並不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。

2019年樓市政策取向依然從嚴為主

張大偉認為，房地產市場從過去十幾年的調控歷史看，最核心的房地產政策是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度，在過去寬鬆週期，認房不認貸，或者普遍性的不約束多套房貸款，使得市場杠杆率過高。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。

在住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌看來，當前房地產調控明確“因城施策”，體現房地產調控的精准度。房地產市場調控將更加體現“因城施策、因時制宜”的做法。

對於房地產市場是否仍會重現調控鬆緊循序，顧雲昌指出，房地產調控政策的主要目的是以“維穩”為主，不希望房價出現大漲也不希望房價出現大跌。對於未來房價走勢，其預判，一二線城市由於一手房限價，目前最真實反映市場情況的二手房房價已出現下降趨勢。這一下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市。其預計，今年房價大概率會是穩中有降，平穩下行的態勢。

張波則認為，房地產市場總體調控節奏不變、區域性變化呈現從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變，而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水準穩定、各類城市分化。一線城市價穩量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優惠更多體現，2019年利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。

聚焦房租抵扣

主持人左永剛：近期，房租抵扣個稅引發廣泛關注，房東擔心繳稅，租戶憂慮因此房租上漲，一場心理博弈正在進行，不過，昨日一位國家稅務總局人士稱“此事還在研究中”。

近期，房租抵扣個稅引發廣泛關注，房東擔心繳稅，租戶憂慮因此房租上漲。對此，一位國家稅務總局人士昨日告訴《證券日報》記者，“此事涉及稅務總局、財政部、住建部等部門，還在研究，並不是稅務總局一家就能決定的。”

據記者瞭解，根據《國家稅務總局關於發佈的公告》的相關規定，納稅人享受住房租金專項附加扣除，應當通過遠端辦稅端或電子範本填報《個人所得稅專項附加扣除資訊表》，在月度預扣預繳時報送給扣繳義務人或者年度終了後報送給主管稅務機關，完整錄入主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名及身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅人識別號（社會統一信用代碼）、租賃起止時間等資訊（納稅人有配偶的，填寫配偶姓名、身份證件類型及號碼等資訊），即可享受住房租金專項附加扣除。注意留存扣繳義務人簽章的《個人所得稅專項附加扣除資訊表》紙質件，同時將住房租賃合同或協定等資料留存備查。

納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發生的住房租金支出，可以按照以下標準定額扣除：直轄市、省會（首府）城市、計畫單列市以及國務院確定的其他城市，扣除標準為每月1500元；除第一項所列城市以外，市轄區戶籍人口超過100萬的城市，扣除標準為每月1100元；市轄區戶籍人口不超過100萬的城市，扣除標準為每月800元。市轄區戶籍人口，以國家統計局公佈的資料為准。

“住房租金抵扣個稅是這次個稅改革的一個重要突破，通過專項抵扣可以為租戶減負。”如是金融研究院高級宏觀策略研究員楊芹芹對《證券日報》記者表示，但在操作過程中卻遇到困難，房東不太配合，擔心後續加強征管而補繳稅款。這是因為按照現行法律，不動產出租所得需要繳納一定比例的稅費，但實際上，很多房東出租房屋所得並未納稅。但這不能成為房東不配合租戶辦理租金抵扣的理由，協助租戶辦理租金抵扣是房東的義務。

據國家稅務總局有關負責人介紹，根據《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條規定，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。第五條規定，免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。第六條規定，在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

根據《財政部 國家稅務總局關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規定：“三、對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率徵收個人所得稅。”

蘇甯金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍《證券日報》記者表示，短期內，稅務部門對房東的房租收入徵收所得稅的可能性不大，一方面是因為當前正處於住房租賃市場發展的重要時期，對房租收入徵稅將不利於租賃市場的發展，另一方面對房東房租收入進行徵稅，將可能進一步推高租金。但是，長期來看，房東的房租收入作為財產性收入的重要來源，隨著徵稅資訊的不斷完善，對房租收入進行徵稅是大勢所趨。

有個別銀行首套房貸款利率下調為基準利率上浮5%；同時，去年利率上浮程度較高（40%）的部分銀行的首套房貸款利率已經回歸的行業主流利率水準。

京城首套房貸款利率最低上浮5% 部分銀行對定價“口風鬆動”

新年開局，關於多地房貸利率鬆動的消息再次引發熱議。那麼，北京地區的市場情況如何？《證券日報》記者日前走訪調查多家銀行和房產仲介機構瞭解到，首套房貸款主流利率是基準利率上浮10%，二套房貸款利率為以基準利率為基礎上浮20%。

不過，有個別銀行首套房貸款利率下調為基準利率上浮5%；同時，去年利率上浮程度較高（40%）的部分銀行的首套房貸款利率已經回歸的行業主流利率水準。

值得關注的是，受近日央行降准等消息影響，部分銀行和房產仲介機構口風有所鬆動，有工作人員直言：“我們在等通知，不排除月底利率下調。”

首套房貸款利率最低上浮5%

銀行利率水準通常是信貸環境的“風向標”。以往，年初都是銀行按揭貸款比較寬鬆的時候。今年元旦過後，《證券日報》記者通過走訪再次印證了此規律。

在某銀行總部設在北京的股份制銀行網點，個貸經理告訴《證券日報》記者，“目前我行首套房貸款利率下調為基準利率上浮5%，除部分征信有瑕疵的客戶，多數客戶都能獲批。面簽後5天左右即可批貸，過戶後1個月之內可以放款。”

該人士表示，“目前我行根據貸款金額區分是否需要提交工資流水證明，月供1萬元以下的都不用提交；如果貸款人（已婚客戶需夫妻雙方）在國企或500強企業工作則條件更加寬鬆，一般月供在2萬元以下或貸款總額在400萬元以下則不用提交。”

以某國有大行為例，該行北京營業部的工作人員表示：“目前我行首套房貸款執行基準利率上浮10%，一般面簽後3天批貸，抵押登記後3個工作日就能放款。”

同時，上述銀行工作人員還表示：“貸款金額在300萬元以內，不論單位屬於國企、私企，客戶都不需要提交工資流水證明。”

以去年利率上浮程度很高、近乎“停貸”的某股份制銀行為例，《證券日報》記者在今年元旦過後諮詢房貸政策時，工作人員回答稱：“我行去年額度緊張利率偏高，房貸單子做的特別少，不過，今年也開始執行基準利率上浮10%，收入證明和工資流水缺一不可。”

另一家股份制銀行去年12月份執行的利率也是較基準利率上浮較高，其工作人員近期表示：“目前，我行首套房貸款利率上浮10%，批貸後大概一個月放款。”

根據《證券日報》記者走訪調查的情況來看，除一家銀行首套房可申請基準利率上浮5%外，其餘數十家銀行全部執行基準利率上浮10%的標準。這與去年年末首套房最低上浮10%，部分銀行執行基準利率上浮15%-30%的情況有所不同。

當然，還有部分銀行的額度狀況並不明朗。以某股份制銀行為例，個貸經理表示：“首套房上浮10%。不過，我們銀行的流程是先批貸，再由北京分行統一調配額度，具體額度以及放款時間都不好估計。”

還有某城商行個貸經理對《證券日報》記者表示，“今年還沒有走完完整的一單，不清楚總行新政策怎樣，去年一般在批貸後一個半月放款。”

部分銀行和仲介“口風鬆動”

與去年12月份銀行和仲介的回答不同，受近日降准消息以及一季度按揭貸款相對寬鬆環境影響，有銀行和仲介機構對於未來房貸利率走勢預期的口風有所鬆動。

以某股份制銀行為例，在《證券日報》記者諮詢“今年利率是否會調整”時，銀行工作人員表示：“我們也在等通知，不排除月底下調利率。”

某國有大行工作人員也表示：“本月會有兩次降准，貸款規模會擴大，利率有下調的可能，但是最終要等總行的通知。”

相比于銀行，房產仲介的回答則更加直白。

北京市朝陽區某房產仲介經紀人告訴《證券日報》記者：“降准對於購房者來說，很可能主要體現在額度寬鬆和利率下調方面。”

另一家房產仲介的經紀人則表示：“一季度形勢較好，不少銀行對於房貸業務的積極性高了些，前段時間合作很少的銀行也開始接單了，除了中資銀行，我們和外資銀行的合作也多了一些。”

建發（０１９０８）宣布，成功競得福建省莆田市荔城區玉湖片區範圍內土地使用權，總代價８﹒５８億元人民幣，以股東給予集團之貸款撥付。
該土地總佔地面積約４﹒７萬平方米及預計總計容建築面積不超過約１２﹒２萬平方米，其土地用途為住宅及服務設施用地，土地使用權年限為７０年。
另外，該公司宣布有關去年４月擬合作收購長沙市土地的交易，由於合作方長沙興旺無法達成先決條件，故訂約方同意終止合作協議及合營協議。

樓高53層涉5000伙 置富商場擬保留

本港一直受缺乏土地問題困擾，為了增加住宅供應，長實集團（01113）向城市規劃委員會（下稱城規會）提出申請，建議把旗下天水圍嘉湖海逸酒店拆卸，並重建成兩幢53層高住宅大廈，提供5000個單位，佔區內未來住宅供應近一半。

據城規會文件顯示，長實申請重建天水圍天恩路12及18號嘉湖海逸酒店第1及第2座，由商業地帶擬改作分層住宅及已准許的商業用途，其中現時位於平台的置富嘉湖第一及二期商場共約49.86萬方呎樓面將予以保留，擬建住宅部分地積比則建議略放寬，令可建總樓面由約145.31萬方呎提高至逾200萬方呎。

主打開放式戶 設1413車位

按文件顯示，兩座酒店將會重建為兩幢樓高53層的分層住宅大廈，預計可提供5000個單位。據目前設計，一層最多有54個單位，大部分為開放式戶，另有小部分一房單位，平均住宅單位面積約300方呎。項目同時提供1413個車位，包括980個私家車泊位。

申請人指出，重建住宅符合政府近期積極增加住宅供應及善用土地的政策，認為目前本地建屋土地不足，此發展方案更有效地善用土地資源，亦不會對周邊環境造成不良影響。

現時天水圍區內共有3個發展中住宅地盤，連同嘉湖海逸酒店重建，潛在供應超過1萬伙住宅，單計嘉湖海逸酒店一個項目，已佔近半數單位。而區內主要二手屋苑嘉湖山莊共分6期，有58座，提供15880伙，為全港最大型的私人屋苑，嘉湖海逸酒店可建的住宅單位數目約等於嘉湖山莊逾三成規模。資料顯示，嘉湖海逸酒店於2000年元旦開幕，提供1102個房間，設酒店式客房及服務式住宅套房，房間面積由388方呎起。

5年後登場 勢吸二手客源

近年不少酒店項目申請重建，當中以重建作商廈為主，例如長實2018年曾向屋宇署入則申請重建紅磡海韻軒及海灣軒兩個酒店項目為商廈，是次為集團過去一年內第三度把旗下酒店申請重建作商業或住宅用途。文華東方亦計劃重建銅鑼灣告士打道的怡東酒店為商廈。

資深測量師張翹楚指出，商用物業及酒店需長期營運，回本時間長及投入成本高，若認為天水圍未來商業價值升幅有限，重建為住宅出售可盡快套現。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文相信，就算重建計劃能通過，亦要補地價，再加上建築期等因素，估計約4至5年後才能推出市場。

中原地產高級區域營業經理黃海表示，嘉湖海逸酒店重建為住宅，日後開售時難免吸走區內部分二手屋苑客源，尤其打擊嘉湖山莊及毗鄰栢慧豪園兩大指標屋苑，但長遠對區內二手市場有正面影響，可吸引更多外區客進駐，部分業主或借機換樓，加快該區物業交投。

天鑽加碼162戶 上源尚悅．嶺齊搶客

樓市持續向下，發展商為求搶客，不惜同期推盤互撼。踏入2019年，中國海外（00688）旗下大埔天鑽連日來收票爆升，昨天即加推162伙，折實平均呎價12995元，較首批僅微升1.5%，並全推兩張價單共486伙於周六（12日）進行首輪銷售，佔樓盤總單位約30%。

萬科置業（香港）屯門掃管笏新盤上源亦於同日展開新一輪銷售，連同恆地（00012）牽頭發展的元朗尚悅．嶺周五發售101伙，意味周五（11日）及周六兩天合共3盤發售822伙應市。

另外，永泰地產（00369）屯門青山公路大欖段新盤The Carmel昨天開價加入戰團，令搶客戰急速升溫。

天鑽僅提價1.5% 發售30%單位

天鑽首張324伙價單以折實平均呎價1.28萬元推售，隨即掀入票潮，連日收票持續彈升。發展商中國海外昨天加推162伙，實用面積457至761方呎，折實平均呎價12995元，較首批僅微升1.5%；是批單位折實入場費579.1萬元，為8座1樓G室連平台特色戶，實用面積487方呎，另設52方呎平台，呎價11891元。

中國海外地產董事總經理游偉光表示，項目反應熱烈，今次加推的單位撇除樓層、景觀等因素，實際加幅0.8%。

對於屯門大欖新盤最低呎價以不足1萬元推售，游偉光稱，每個樓盤都有各自特色，買家會按自己需要作出選擇。

發展商昨天並發出銷售安排，盡推天鑽兩張價單共486伙於本周六進行首輪銷售，發售單位佔樓盤整體約30%，較政府規定的20%還要多，可見發展商去貨之急。是次推售不設大手購貨組別，每組客最多限購兩伙，周四（10日）晚上8時截票。

暫收5100票 超購9.49倍

市場消息稱，天鑽截至昨晚8時暫收逾5100票，以首輪銷售486伙計，超購9.49倍。位於大埔山塘路8號的天鑽，由17幢住宅大廈組成，提供1620伙，實用面積334至1388方呎，預計2021年1月底落成入伙。

天鑽為今年新盤推售首炮，項目取得爆升式收票，多個新界區新盤齊發功搶客，令新界區掀起今年首場新盤混戰，包括The Carmel昨天開價以低價作招徠，上源周六將發售235伙；恆地元朗尚悅．嶺加推新一張51伙價單，折實平均呎價15669元，連同舊有單位於周五進行新一輪銷售共101伙。換言之，周五及周六將合共有3盤共822伙發售。

朗城滙傳最新沽25伙

此外，華懋集團上周在天鑽開價後翌日，即發出荃灣朗城滙銷售安排，昨天銷售新一批共145伙，市場消息稱即晚售出25伙。

樓市下行，觸發投資者加速沽貨保本。將軍澳海天晉一名投資者，購入單位不足3年，不惜連「辣稅」以2240萬元沽出手持單位連車位，扣除使費開支，料倒蝕逾百萬元。

美聯物業營業經理林志堅指出，海天晉5座中層A室，實用面積1090方呎，4房間隔，投資者於2016年斥資1827.48萬元購入，至今年4月再以248萬元增持該屋苑一個地庫單號車位。其後礙於市場氣氛與預期有落差，該投資者有意放售單位保本，連額外印花稅（SSD）叫價1960萬元，吸引買家願出價2240萬元連車位承接，投資者隨即拍板，其中單位作價1992萬元，車位則為248萬元。

SKYPARK投資者付辣稅 600萬離場

以上述投資者當年購入價單位連車位共2075.48萬元計，轉手賬面升值164.52萬元（約7.9%），但由於該投資者須支付是次交易涉及住宅單位樓價1992萬元中10% SSD共199.2萬元，計及「辣稅」連其餘雜費支出，料最終須倒蝕125萬元離場。

另一方面，旺角SKYPARK頂層D5室，實用面積315方呎，開放間隔，利嘉閣地產分行經理程沛賢指出，單位由投資者持有，「為求拎返舊錢，唔介意蝕少少」，並於昨天減價28萬元（約4.5%），連SSD以600萬元交吉沽出單位，呎價19048元。以該投資者2016年購入價541.6萬元計，扣除「辣稅」，未計使費已蝕1.6萬元（約0.3%）。

除投資者沽貨斬纜，準買家也因單位估值下調而面臨上會風險。據消息稱，市場再錄得一宗撻訂個案，荃灣樂悠居低層18室，實用面積312方呎，一房間隔，原於去年9月以600萬元沽出，但有指買家因上會問題被迫撻訂，雙方並於去年12月取消交易；上述單位同月以580萬元重新放售，變相減價20萬元（約3.3%）。

此外，荃灣錄得一宗震撼跌價成交，美聯物業分行營業經理李業燊表示，海濱花園18座海暉閣極低層H室，實用面積647方呎，3房間隔，原業主去年12月以750萬元放售，獲區內換樓客議價後，終累減共126.2萬元（約16.8%），至623.8萬元沽出，呎價9641元，撇除內部轉讓，是次呎價屬該屋苑自2017年9月後首度跌穿1萬元大關。原業主2015年底以540萬元購入單位，賬面升值83.8萬元（約15.5%）。

美國加息周期近尾聲，券商接連唱好本港樓價最快於首季見底，帶動本港地產股今年來大幅攀升，跑贏大市。北水昨更罕有地大手掃入藍籌地產股，升勢有餘未盡。

地產股今年來升勢強勁，5大升幅榜中佔去4席，其中長實（01113）及新世界（00017）分列第1及第2位，累升9.1%及7.9%，遠勝於同期恆指的0.1%升幅。獲大股東李嘉誠增持的長實昨升3.3%，見62.5元的半年高位。

連日強勢的地產股終獲北水青睞，北水昨淨買新地（00016），涉資5,906.1萬元；上次大手買入新地要追溯至2017年1月3日，當時淨買入5,279萬元。根據中央結算系統（CCASS）資料，截至周一，北水持有新地約316.95萬股，持股量僅0.11%。

藍籌地產股大多是本地歷史悠久的發展商，業務穩定，股價波動性一向不大，故自滬深港通通車以來，北水甚少沾手本港地產股，打入南下港股通（滬及深）十大成交榜的次數更寥寥可數。

花旗指樓價快見底 籲增持

地產股受捧，券商亦相繼發布報告唱好。花旗以6大理據撑樓價，認為過去數個月樓價回調，不少買家轉為觀望，積累了一定購買力，基於未來房地產數目繼續供不應求，土地供應又會減少，加上美息差不多見頂，投機比例又低，預期樓價於3月見底。

花旗又稱，發展商股的估值處於歷史低位，同時資產負債表非常健康，預期今年會有相當不錯的升幅，建議買入發展商股，並予「增持」評級。

銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武表示，市場對美息走向的觀點出現重大變化，未來按息急升的可能性偏低，加上信置（00083）新盤反應理想，更多人相信樓價大幅下調空間不大，估值低殘的地產股遂轉為受捧。

居屋新定價衝擊市場 綠置居搶購買力

過去數年，綠表公屋、居屋（未補地價）樓價一直急升，然而政府決定52折推售新居屋後，升幅明顯收窄，展望2019年有近萬伙資助房屋推售，預期綠表市場樓價易跌難升。

傳統而言，未補地價的綠表公、居屋只屬於冷門的市場，即使旺市年份每年交投量不足3,000伙，2018年全年僅1,747宗，佔整體二手市場交投量約5%。

居屋定價新策 綠表價升幅放緩

不過，自從房委會在2013年推出白居二計劃（允許白表買家在居二市場購買未補價單位）後，綠表單位價格扶搖直上，市區綠表居屋呎價直逼1.4萬元，媲美私樓樓價。例如大角咀富榮花園9座高層J室，實用面積484平方呎，以綠表價670萬元易手，呎價13,843元，屬全港居屋綠表呎價新高。

而綠表公、居屋價格在政府公布新居屋52折定價後，樓價升幅即時急跌，個別屋苑高位回落20%以上，比私樓跌幅更加明顯。資料顯示，2019年政府將推售逾萬伙資助房屋，包括計劃推售5個全新居屋屋苑，共提供6,528個單位，而且選擇多元化，要社區完善、交通方便的可選擇市區屋苑，包括何文田常樂街項目及深水埗發祥西街項目，一共有1,417伙；其次最大型的項目是粉嶺皇后山項目，一共有3,222伙，相信會是「大件夾抵食」之選。

新居屋年內出籠 二手勢受影響

政府去年52折推售新居屋單位，吸引到26萬個申請，超額約58倍。綠表公、居屋二手市場即時冰封逾3個月，8、9月份綠表市場交投量屬兩年半來最淡靜月份，直至11月底新居屋攪珠後，購買力才釋放。今年推售6,528個新居屋，對二手市場的殺傷力肯定更大。

其次，售價更平的綠置居長沙灣麗翠苑已經接受申請，項目位於長沙灣東京街，一共有2,545個單位，售價介乎93.25萬至306.21萬元。價格比居屋吸引，數量相當龐大，而且「居屋2018」的有效綠表申請者，自動轉至「綠置居2018」。換言之，會有大批購買力再次被鎖死，拖慢二手綠表市場回暖進度。

再者，市區重建局推出首個港人首置盤紅磡煥然懿居，早前公布售價水平，涉及450伙，定價介乎314.2萬至660.5萬元。雖然申請人士入息限制與居屋市場有差別，但不排除會拖慢買家入市決定。

綜合上述3大因素，2019年綠表公、居屋二手市場，將會面對更大挑戰，相信樓價易跌難升，甚至拖累二手細價樓市場走勢。祥益地產總裁汪敦敬指出，去年10月新一批白居二推出後，未補地價居屋市場稍為回暖，價格由谷底回升約5%，但是現時整體樓市的負面情緒仍存在，相信今年樓價仍會是先跌後升。