據聯徵信用中心紀錄，台北市購屋人中，35歲以下佔比僅1.5成，台中也僅2.5成，顯見年輕購屋者相對稀少。近年更有不少人思忖在外租屋、買屋不便宜，不想成為背負學貸、房貸的「付二代」，也因習慣住在原生家庭的舒適圈，乾脆賴在家裡不肯離開，如同電影《賴家王老五》的情節。

美國電影《賴家王老五》敘述父母為了讓35歲還賴在家的兒子搬出去，僱用美女設計兒子能因熱戀而自立門戶。新北市新店區有位33歲的民眾Willy，家庭也正上演了這場戲。國立大學理工科系畢業的他，原在竹科當工程師，月入6萬元，卻不堪日日工作逾12小時，苦撐近1年，便回台北改做穩定但較低薪的工作，月收入3.5萬元，他卻直言：「值得！」

寧依賴父母減少負擔
原來他除短暫到新竹工作外，30多年來未曾離開台北，住家裡吃得飽睡得暖，還不用負擔養車成本就能開家人的車出門，生活近乎零成本。但不願獨自在外謀生的Willy，讓他父母頗為憂心，先幫他在新北市買個千萬元小宅，並供一半約500萬元自備款，他僅須負擔後續房貸。

但Willy計算剩下的500多萬元貸款，發現需月繳約2.7萬元，薪水幾乎全繳給房貸，覺得一個人負擔太重，因而不了了之。他父母於是再使出「相親招」，去年特別介紹富家二代千金相親，想藉此強迫Willy成長搬出去自立門戶，卻也因「妹有情郎無意」而失敗收場。

父母寵愛子女不獨立
父母的期待落空，家庭關係也降至冰點，最近Willy父母要求他搬出去租屋、自力更生，他感嘆：「外面房子1個月租金加3餐最省也要1萬多元，等於剩2萬元可當日常花費，在台北不知道怎麼生活。」

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，該民眾除因欠缺企圖心外，現在房價貴、許多年輕人放棄買房也是不爭的事實，以年輕人買房比例來看，如果沒有長輩的援助資金，8成以上很難獨立買房，最後長期依附家人關係的生存模式，自然容易產生家庭失和、爭吵等問題。

親子教育專家吳娟瑜指出，相對於西方，華人父母相對寵愛子女，管教方式也會不捨得子女出外受苦，導致小孩成年後，父母逐漸意識到資源有限，子女卻還未長大的事實，但小孩也早已失去機會成本和出外打拼的勇氣。

房貸學貸壓成「付二代」
其實目前台灣進入了不少年輕人「不婚、不生、不養、不活以及沒有前景」的「四不一沒有」世代，甚至是「付二代」，意即付房貸及學貸，根據2017年《遠見雜誌》報導，台灣有38.7%大學生背負學貸，平均負債29.7萬元，粗估畢業後至少得5年才能還清。能開始存買房本的時間也愈來愈晚。

觀察近2年聯徵信用中心紀錄的買屋貸款人年齡，台北市購屋人35歲以下者僅1.5成，台中市也僅2.5成。代銷業者顏子祥認為，「就算是首購型產品，以30歲左右的民眾來說，絕大多數都要靠家人贊助頭期款，再自行還貸款，以這樣的方式強迫孩子獨立。」

陳炳辰則感嘆，扣除家裡能幫忙支援自備款的，台灣許多年輕人出社會即要付房租、學貸的「付二代」，相對壓縮到未來生活空間，為了不讓自己肩上責任變得如此沉重，也導致近年的啃老族愈來愈多。

每個人對於買房的條件不同，且隨著年齡變化，看待房子的方式也不同，根據房仲業者的經驗，25∼35歲的年輕購屋族因多為單身族或為情侶2人，對於空間大小要求不高，反而希望有較完善的管理和多樣化的公設，但若是35歲以上的族群，則較考慮空間大小、車位等層面，公設反而不是重點。

未婚情侶青睞小坪數
以高雄市為例，市區有不少小宅案，訴求飯店式管理、豪華公設，廣告標榜「小豪宅」已鎖定年輕買方，因坪數較小，多為20∼25坪產品，扣除公設後，室空間往往只剩下12∼15坪，頂多規劃1+1房的格局。信義房屋高雄行政中心專案經理陳祈佑表示，這樣的產品即便單價高，但因坪數小、壓低總價，受年輕族群青睞，相對屋齡5∼10年還算新穎的2房住宅，因坪數較大，拉高總價帶，年輕購屋人反而不埋單。

高雄市民眾陳小姐表示，自己目前1個人住，不需要買太大的房子，等到未來有成家的打算，再換大一點的房子就好，到時也有另一半可以幫忙出錢。

已婚較要求周邊機能
不過年齡超過35歲的民眾就不這麼想，一方面是家庭人口較多，需要的空間也更大，另一方面對於周遭環境的設施也有更高的期待，反而對社區設備不會太過要求。年近40歲、已婚有1個小孩的余先生就表示，要買2房一定要買坪數接近30坪的大2房才勉強夠用，3房加1個車位才是最理想的物件，而且住宅位置最好接近捷運站、市場及公園等設施，或者離家人近一點，可以隨時「丟包」請家人代為照顧孩子。

至於社區的公設規劃，余先生認為，只要有基本的交誼廳、曬被區就可以，不需要太多不實用的設備，只是徒增管理維護費用。

南投縣草屯鎮近期推出不少大樓指標成屋建案，房價往每坪20萬元推升，甚至有上市櫃建商如太子建設搶進，讓不少在地推案多年的建商，眼見房價轉高，紛紛轉往房價更低的南投市發展，並坦言草屯地價已高，難再推出合宜價住宅。

外地建商蜂擁而至
3年前是草屯區大樓案量最大時期，除了在地的寬心開發建設推出「年輕貴族」、鵬程建設「思想家」、柯芬園建設的「柯芬園8」，還有從台中來的璞仁建設「美麗」，甚至上市建商太子建設也推出「太子郡」等案，量體是20年來最大，隨著大樓近期成屋，房價已不低。

例如「太子郡」最新行情每坪已到19∼20萬元，「思想家」也有18∼20萬元。柯芬園建設倒閉後，由麗榮營造承接並完工、更名的「幸福天空」，也達17∼18萬元，皆屬精華區建案。富宇建設也將推出預售案「富宇上景」，單價2字頭起跳。

眼見外地建商蜂擁而至，近年寬心開發建設轉往南投市發展，寬心開發建設執行副總傅士豪表示，現在草屯地價已高，大量的大樓開發也累積千戶龐大量體，價格漲上來，對投資客較無空間，銷售速度勢必趨緩，「要再賣高價，可能需大品牌才能支撐。」

因此反觀草屯今年僅「富宇上景」大樓1案，「更鄉下」的南投市相對熱絡，除寬心開發的「時尚寬心」，日月潭建設、俊邑建設、右鼎建設、富錸建設都將推出大樓案，單價還在1字頭。也因過去20多年來，該區沒有大樓案，因此在地年輕首購族對大樓產品也相當捧場。

南投過去未有大樓案，主因921地震時受創嚴重，導致民眾對大樓建物有所顧慮，隨著近期房價攀高，建商只能讓結構品質更上一層樓，端出制震系統來吸客。例如「時尚寬心」便採用日本新日鐵制震系統，在樑柱邊加裝特殊金屬材質制震壁，地震來時可幫助主結構吸收能量，減少搖晃程度與震動時間，傅士豪指出，「從草屯推案起，公司每一案皆如此規劃。」

南投首見制震透天
甚至連透天別墅案也重視制震，南投市「吉富苑」全社區設置16組抗風制震摩擦阻尼，是中部透天建案首見，該案銷售總監楊嘉麟表示，全案主力總價1488∼2360萬元，採用制震系統是源於部分南投人對地震仍有陰影，故在結構上多加一道手續，讓住客安心。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（9）日在記者會中表示，「2019年房市是認虧保命年」，壯士斷腕、時候到了，如果今年「任性」賣盤能夠變成「認命」賣盤，才能刺激出成交量。在市場出量的前提下，今年房市才有機會落底。

曾在2013年開出看壞房市第一槍的顏炳立，2015年更一語成讖，大膽預測「總價高、單價高的產品，都穩死」、豪宅價看跌二成。2016年他直言「房市還要跌八年」，其中三年緩跌、盤整四年；對於今年房市走勢，顏炳立直言，至今賣方（對降價）還是不甘不願，想賣的還在任性，強調「貓的市場不會有老虎的雄風（價格）」，這一波市場下來，這些貓才驚覺自己是貓、不是老虎。

顏炳立指出，「玉蘭花的價格是賣不到玫瑰的行情」，蛋白產品不會有蛋黃價格，像是中山北路新案每坪要賣180萬元，說還有外資要來的，聽聽就好，奉勸「賣方不要傷在期待，會讓市場死在無量。」

他認為，去年九合一選舉後，韓流、藍圖席捲全台，讓市場振奮，但是「高雄畢竟不是台北市，顧雜貨店的人，怎麼顧得了飯店」，只能說「韓流是煙火、不是柴火，不會燎原，別把煙火當太陽。」

顏炳立強調，今年房市依舊是「死死昏昏去」，市場賣壓沉重、投資性買盤將含淚離場。「今年仍是撐與殺的盤， 2019年房市是認虧保命年」，壯士斷腕、時候到了。

他分析，現在房市是價格問題，如果今年「任性」賣盤能夠變成「認命」賣盤，才有機會刺激出新一波的成交量。

他說，在市場出量的前提下，今年房市才有機會落底；不過落底之後，不代表未來四年房市會很好，房市十年均量為33萬棟，即使去年買賣移轉棟數超過28萬棟，意義也不大，市場交易量能只要沒有過30萬棟就是緩跌格局。

台商回流 商辦、工業地搶手

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，今年國內肥咖條款上路影響，讓台商回流，對自用市場添上柴火，認為今年包括工業土地、辦公、自用豪宅可望有不錯交易量，尤其是商辦市場因過去沒有人要蓋辦公室，現在市場供需失衡，認為接下來租金、售價都有機會再漲。

這是繼高力國際、世邦魏理仕、仲量聯行後，第四家看好商辦市場的商仲業者，這也顯示今年四大商仲對於商辦、工業地產等市場皆非常期待。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達昨（9）日在2018年房市回顧與2019年市場展望記者會中表示，2019年商辦市場的新供給大樓僅有11,000坪，在市場供給有限下，預期整體空置率將下降、租金續走揚。

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示，去年商辦市場在科技業、新創產業的搬遷及新租需求，加上新大樓租金紛紛站上商圈租金水準之上，帶動商辦租金上揚。

仲量聯行統計，去年台北市商辦租賃市場新增供給逾5萬坪，是18年新高，由於市場需求走強，推升整體淨去化量達6.16萬坪，平均每坪月租金走揚至2,728元，空置率降至5.5%，呈現「三高一低」。仲量聯行總經理趙正義表示，未來三年在新增供給缺乏下，北市租金可望挑戰3,000元新高。

趙正義指出，這一波租賃需求主要來自金融、專業服務、科技、網通、法律顧問、建築業者及手遊業者，這些租戶在新大樓釋出前後、有大面積供租賃下，進行辦公室整合或升級動作，這波商辦強勁需求預料未來三年將持續演出。

投資市場部分，楊長達分析，去年土地交易金額達1,780億元、年增44%，顯示政府的土地標售價格相對合理，讓需要業績的建商買得平實，另一方面也看得出開發商對於未來房市的推案信心和企圖心，以及對房市築底胸有成竹。

值得注意的是，楊長達表示，去年土地交易市場中，地上權交易比重從2017年的3%上升9個百分點至12%，看得出來在政府拉長地上權使用年限、地租計算轉趨合理化後，吸引投資人進場，認為今年地上權交易有機會持續擴大。

英業達集團會長葉國一轉戰房地產代表作、在大台北華城推出的首個豪墅建案「新普國玉」，交屋近六年，最新法拍底價僅一．二三億元，較當初預售時揭露實價的三．五六億元，連三五折都不到；房產業者指出，知名藝人張惠妹（阿妹）曾在兩年前趁著價格回跌，也買進該建案一戶豪墅，每坪不到五十萬元，但以目前法拍價探底來看，恐怕也被套牢。

二○一○年十二月底，葉國一大陣仗宣布跨足房地產的首個建案，在新北市安坑的大台北華城禾和特區內，推出第一期僅六戶的豪墅建案「新普國玉」，規劃最小二五○坪、最大五六○坪，當時喊出開價每坪八十五萬元，一戶最高五億元，引發話題。

根據實價網揭露紀錄，「新普國玉」目前有三筆揭露紀錄，總價最貴的一幢是現在遭法拍處分的資產；根據揭露資訊，是二○一一年預售時買進，地坪約六一○．五三坪、建坪約五四五．五八坪，是地上三層、地下一層的豪墅，規劃有十三個升降車位，在二○一三年三月交屋，揭露總價達三億五六二五萬元。

底價從3.8億 一路下探至1.23億
對照該豪墅目前最新四拍底價一億二三四○萬元，僅約預售時揭露實價總價的三十四．六三％，比腰斬還要慘；寬頻房訊表示，該豪墅已歷經兩輪六次法拍，底價從二○一六年最高時的一拍底價三．八億元，一路下探到第二輪四拍底價的一億二三四○萬元，已經是首輪第一次拍賣底價的三十二．四七％。

其實，二○一六年一月，知名藝人張惠妹曾以一．二億元買下該豪墅社區的其中一幢，買進地坪約二七五．一二坪、建坪約二五四．九坪，規劃七個車位，直接拆算建坪單價，每坪不到五十萬元；事隔兩年多，該豪墅每建坪法拍底價僅約二十二．六二萬元，阿妹恐怕是撿便宜也被套牢。

興富發建設（2542）昨（9）日公布去年營收，在轉投資潤隆建設助攻下，去年合併營收衝上442.00億元，不僅較去年同期大增1.3倍，更創下歷史新高紀錄，連續五年奪下營建股營收王寶座；另外，遠雄建設去年營收達242.49億元、年增30.1%。

興富發建設去年12月在「真愛」、「信義城」、「NTC國家商貿中心」、「海洋都心」、「文華匯」、「双美舘」、「台北時代廣場」、「双湖匯」等案認列收入下，單月營收達44.49億元，較去年同期27.76億元大增60.3%；興富發建設昨日46.10元，上漲0.95元。
興富發建設去年在轉投資的潤隆建設營運轉強貢獻下，推升合併營收達442.04億元，較前年的186.7億元激增1.3倍，一舉打破2014年寫下的375.02億元紀錄，再創歷史新高，表現亮眼；不過，法人表示，因去年興富發高毛利的入帳新案僅「双湖匯」，因此雖然合併營收創新高，但獲利能否有同等的亮眼表現，值得留意。

興富發建設集團日前宣布，今年集團規劃推案量近500億元，較去年約300億元大增逾65%，其中公司推案策略將重壓南部市場，初估將推出10大案，合計案量達345億元、占整體比重達七成；其中指標新案部分，台南將有合計總銷達145億元的四大新案，高雄將有六大案登場，總計台南、高雄將推出10大新案，總銷合計達345億元。至於手中成屋餘屋方面，預計今年去化目標約70~100億元。

遠雄建設昨日同步公布營收，在年底入帳行情啟動下，公司去年12月營收達40.05億元、年增116.6%；累計去年全年營收達242.49億元，較前年的186.33億元成長30.1%，位居類股第二名。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出，今年國內肥咖條款上路影響，讓台商回流，對自用市場添上柴火，認為今年包括工業土地、辦公、自用豪宅可望有不錯交易量，尤其是商辦市場因過去沒有人要蓋辦公室，現在市場供需失衡，認為接下來租金、售價都有機會再漲。

這是繼高力國際、世邦魏理仕、仲量聯行後，第四家看好商辦市場的商仲業者，這也顯示今年四大商仲對於商辦、工業地產等市場皆非常期待。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達昨（9）日在2018年房市回顧與2019年市場展望記者會中表示，2019年商辦市場的新供給大樓僅有11,000坪，在市場供給有限下，預期整體空置率將下降、租金續走揚。

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示，去年商辦市場在科技業、新創產業的搬遷及新租需求，加上新大樓租金紛紛站上商圈租金水準之上，帶動商辦租金上揚。

仲量聯行統計，去年台北市商辦租賃市場新增供給逾5萬坪，是18年新高，由於市場需求走強，推升整體淨去化量達6.16萬坪，平均每坪月租金走揚至2,728元，空置率降至5.5%，呈現「三高一低」。仲量聯行總經理趙正義表示，未來三年在新增供給缺乏下，北市租金可望挑戰3,000元新高。

趙正義指出，這一波租賃需求主要來自金融、專業服務、科技、網通、法律顧問、建築業者及手遊業者，這些租戶在新大樓釋出前後、有大面積供租賃下，進行辦公室整合或升級動作，這波商辦強勁需求預料未來三年將持續演出。

投資市場部分，楊長達分析，去年土地交易金額達1,780億元、年增44%，顯示政府的土地標售價格相對合理，讓需要業績的建商買得平實，另一方面也看得出開發商對於未來房市的推案信心和企圖心，以及對房市築底胸有成竹。

值得注意的是，楊長達表示，去年土地交易市場中，地上權交易比重從2017年的3%上升9個百分點至12%，看得出來在政府拉長地上權使用年限、地租計算轉趨合理化後，吸引投資人進場，認為今年地上權交易有機會持續擴大。

新北市長侯友宜2019年1月9日在市政會議上表示，保障市民居住安全是讓市民安居樂業的重要指標之一，面對危險建築物，侯友宜要求各局處要用行動治理方式，主動到現場傾聽民眾心聲，感受民眾所需及不便，設身處地為居民解決問題。

市政會議城鄉發展局以「新北都更，行動治理」進行專題報告，侯友宜表示，市府應該要主動積極協助，並設身處地為民眾著想，市民團隊在上任第一天就主動去瞭解新店大溪地(一期)社區自辦都更個案推動上的問題，在一週內完成海砂屋獎勵認定及更新單元北側國有土地參與更新可行性評估，協助新店大溪地(一期)社區推動都更的步伐向前邁進。侯友宜強調居住安全的保障是讓民眾安居樂業的重要指標之一，面對新北市境內的危險老舊建築物數量，我們仍有很大的努力空間，市府團隊務必與城鄉發展局通力合作加速推動。

城鄉發展局黃一平局長補充，目前新北市列管的海砂屋有52處，每一處都有不同的待處理問題，我們將加強與市府各單位合作，透過行動治理逐步拆解問題、提供協助，保障民眾居住安全。

戴德梁行統計，2018年度土地交易量達1,780億元，不僅是近六年之新高，相較於2017年度更暴量成長44％。而在住宅交易量能方面，預估2018全年建照樓地板年增率24％、使照樓地板年增率7％、買賣移轉棟數年增率5％，土地暴量及房市三大指標齊揚透露出開發商重新撩起房市漣漪的動能正在醞釀中。

戴德梁行分析，2018年度十大土地交易中，住商類土地佔了十大成交總額之92％，較2017年的68％佔比增加了24個百分點，更較2016年的36％佔比大幅增加56個百分點，反觀工業土地在2016年十大土地成交總額佔了64％，在2018年則完全排不進十大土地交易排行榜內。若以全年度土地交易總額為基準，2018年住商類土地佔交易總額之77％，工業土地則僅佔18％。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，六都政府在2018年釋出之公有土地絕大多數為住商類土地，標脫金額將近800億，高於前兩年合計之交易總額，但整體溢價率並不高，開發商平價儲備土地蓄勢待發是2018年土地交易量衝高之主因。住商土地交易量可以反映開發商對於未來房市推案的信心與企圖心，噴量演出顯示開發商對房市築底已胸有成竹。工業土地歷經過去三年之強勁需求後，價格已高漲至產業可接受極限，未來成長力道勢將趨緩。

建照樓地板面積較去年大幅增加表示開發商對於未來房市需求有信心；使照樓地板面積較2017年增加表示開發商已能逐步坦然面對新完工餘屋去化之價量衝擊壓力；2018年買賣移轉棟數預估約在27.5?28萬棟之間，自2015創新低量後連續兩年緩步成長，但與十年均量33萬棟尚有一段距離，表示購屋潛在需求仍在，但購屋人仍企圖在成屋供給市場中試探價格底線，面對開發商之新成屋增量釋出，可預見2019年房價仍將處於盤整階段。

台北市文山區「橡園喆」完工才兩年時間，就傳建商因債務抵押，名下八筆不動產流入法拍市場，總底價2.93億餘元，換算單價7字頭，法拍業者驚呼，一拍價格比市價還高，流標機率高，縱使進入三拍市場也只回歸市價，加上八戶合併拍售，要找到適合買家有難度，要脫標機率低。

「橡園喆」位於北市文山區下崙路段，屋齡2年，總戶數25戶，地上10層樓、地下4層樓，緊鄰木柵公園萬坪綠地，以及實踐國小等學區。根據法拍資料顯示，該棟八戶流入法拍市場，而債務人橡園國際地產開發有限公司，拍賣抵押強制執行，總底價2.93億餘元，預計1月24日開標。

寬頻房訊發言人徐華辰說明，該建商當初將興建兩棟建案銷售，原案名為公園海A、B、建築相鄰，之後改案名為「橡園喆」、「橡園朋」。

他說，這次「橡園喆」流入法拍市場為公園海B棟，用總底價換算單坪價72萬元，不僅比法拍價格高外，更高出市價行情5字頭，尤其一旁的「橡園朋」還賣5字頭，預估一拍恐流漂。

徐華辰認為，「橡園喆」雖擁有北市門牌，但位居巷弄狹宅，並非大馬路旁，而且距離捷運站及市場仍有距離，因此本來就並非搶手區段，再來此次拍售為八戶合併拍賣，具潛力及財力買家不多，所以要脫手有難度。

　　記者梳理發現,近期多家房地産企業布局物流地産項目,部分公司出資力度較大。《國家物流樞紐布局和建設規劃》2018年底發布,明確對物流用地支持。物流地産一度被行業認為是新的風口。對此,業內人士表示,物流地産租金較低,但相比其他地産項目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相對容易且便宜,看好的是與物流地産配套的商業和住宅項目。有的公司則積極盤活物流地産項目。

　　盤活存量資産

　　光明地産日前公告,擬申請發行不超過6億元的冷鏈倉儲物流資産支持專項計劃(CMBS),把間接持有的斯班賽的倉庫、西郊物流倉庫及對應土地使用權作為資産支持,以目標物業産生的現金流作為支撐,通過設立信托計劃,並以相應信托受益權作為基礎資産發起設立。公司為回售提供流動性支持,承擔評級下調及倉儲收入不足回購義務。公司表示,通過發行CMBS此類中長期的證券産品,可以適當調整公司的長、中、短期借款,優化公司債務結構。同時,有利于盤活公司倉儲物流等存量資産。

　　中國證券報記者梳理發行,部分房地産企業布局物流地産力度較大。以南山控股為例,2018年三季度,公司完成了對深圳赤灣石油基地股份有限公司(簡稱“深基地”)的吸收合並,深基地持有的50多個物流項目歸入南山控股旗下。根據西南證券研報,截至2017年末,公司運營、在建、簽約規劃倉庫面積約為556萬平方米。

　　有的地産公司通過設立産業基金方式涉水物流地産。2018年12月,萬科A發布物流地産投資基金進展情況公告,因政策變化及合夥人之間協商,對基金相關要素進行變更。其中,物流地産投資基金的認繳總額變為29.56億元。萬科産業園作為有限合夥人,擬認繳出資額約10.1億元,出資比例為34.16%。公司此前公告,基于物流地産業務的發展戰略,擬合資設立一支專業物流地産投資基金,認繳出資總額為60億元,未來將投資于中國境內確定區域的擬建、在建以及建成的物流地産項目,加快公司在物流地産領域的投資運作。

　　瞄準配套開發

　　中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,房地産企業布局物流地産主要為了拿地,開發商看中的是物流地産的配套商業和住宅。僅從物流的功能看,其盈利性與房地産企業的其他項目相比不值一提。而物流企業自身有資金和技術,自己就可以做物流地産,不需要借助房地産開發商去做。僅從功能屬性看,兩者沒有合作的必要。主要還是政策支持下拿地更便利,開發商借助物流地産用地的配套去開發獲利。

　　《國家物流樞紐布局和建設規劃》明確了國家物流樞紐的重要性,以及對物流用地支持。對國家物流樞紐范圍內的物流倉儲、鐵路站場、鐵路專用線和集疏運鐵路、公路等新增建設用地項目,經國務院及有關部門審批、核準、備案的,允許使用預留國家計劃;地方相關部門審批、核準、備案的,由各省(區、市)計劃重點保障。鼓勵通過“先租後讓”、“租讓結合”等多種方式供應土地。

　　針對運營模式的問題,某大型房企旗下投資公司相關負責人對中國證券記者表示,物流公司都有長期租賃倉儲設施的需求。地産公司通過錨定物流公司等,同時依托重資産端的優勢與屬性幫助相關企業獲取物流用地,並提供長期回租的附加增值服務。公司已通過PE股權投資方式在冷鏈、零擔、城配運、冷庫等細分領域投資了企業。

　　根據克而瑞銷售排行榜數據顯示，2018年中國金茂全年實現銷售額1280億元，位列排行榜第24位。未來，中國金茂將加速向城市運營商轉型。

　　發力城市運營

　　2018年，金茂府在全國11城實現了持續熱銷，成為北京、上海、寧波等地的銷冠。以北京亦莊金茂府為例，2018年上半年，開盤2小時銷售額突破30億，問鼎北京上半年800萬以上網簽銷冠。

　　在業績不斷實現突破的前提下，中國金茂總裁李從瑞曾經于2017年提出“未來五年進駐40座城市，簽約額達到2000億”的發展目標，而2018年業績的跨越式增長也或將意味著2000億元的戰略目標將提前實現。

　　此外，中國金茂持續的高增長源自其長期以來對城市運營商定位的堅持。2018年，中國金茂在一二線核心城市再次獲取多個城市運營項目，其中包括蘇州張家港智慧科學城建築面積450萬平方米、青島西海岸新區創新科技城建築面積440萬平方米。

　　在具體城市運營項目過程中，中國金茂通過産業合作和産業孵化，推動産業和城市實現雙向升級。以廣州生命科學城為例，中國金茂打通母公司中化集團內部及上下遊産業鏈相關資源，打造集種業總部基地、交易會展平臺、成果轉化、高峰論壇永久會址、休閒觀光、科普旅遊及種業文化等功能為一體的全國第一個以種業為産業特徵的特色小鎮。

　　在城市升級方面，中國金茂依托在品質住宅、高端酒店、精品商業、5A級寫字樓領域積累的産品優勢與品牌影響力，帶動城市消費升級與城市功能升級。上海星外灘、長沙梅溪湖國際新城及南京青龍山國際生態新城均是中國金茂在城市升級方面的代表之作。

　　引領綠色科技智慧住宅

　　在城市運營商的戰略定位下，中國金茂也在産品力提升方面持續發力，這也是其産品持續熱銷的內部基因。

　　2018年10月8日，中國金茂的經典代表産品線——金茂府發布了2.0版本。這是中國金茂首次宣布旗下産品係的升級。作為中國金茂最重要的産品力標簽，金茂府的研發成功與熱銷，標志著中國金茂所開創的科技健康住宅獲得市場認可。

　　1.0時代的金茂府，通過整合運用毛細管網、全置換新風、地源熱泵等12大科技係統，創造出綠色健康的高品質居住環境，其標準已經比肩國際頂尖綠色建築，被稱為“會呼吸的房子”，也成為當時市場上綠色科技住宅的引領者。

　　隨著技術的進步，中國金茂持續産品創新，精研客戶需求，推出了金茂府迭代升級的2.0版本。“客戶的需求，就是金茂的追求。如何讓房屋變得更舒適、更聰明，是金茂府2.0升級的重點。”李從瑞説。基于此，中國金茂提出了金茂府2.0的兩大升級方向——綠色健康升級與智慧科技升級。其中，綠色健康升級，將圍繞房間的溫度、濕度、空氣品質等核心客戶訴求展開，通過對核心12大科技係統的迭代和升級，實現整體的綠色健康升級；而智慧科技升級，其目標是打造低碳環保的生活方式；實現業主對居住空間的遠程控制；通過人臉識別技術達成便捷無憂的社區生活；並且根據居室功能和早中晚天氣變化，不同生活場景隨意切換；通過AI智能的引入，打造更加個性化的智慧生活體係。2.0的金茂府通過綠色健康升級和智慧科技升級，使得金茂府繼續引領綠色科技智慧住宅市場，為其未來産品溢價和熱銷再次奠定了基礎。

　　1月9日,英國房地産服務商第一太平戴維斯(Savills)發布《2018年第四季度上海房地産市場回顧與展望》。報告顯示,2018年第四季度,上海新建商品住宅新增供應累計約288萬平方米,較上月環比微降5.9%。一手商品住宅成交量共計約153萬平方米,環比下跌33.2%,較去年同期同比上漲30.5%。一手商品住宅成交均價達到每平方米人民幣6.13萬元,達到歷史新高。

　　同時,上海一手高端公寓市場在2018年四季度迎來40.2萬平方米的新增供應,環比上漲50.1%,達到近五年來單季度供應新高。其中,八埭頭濱江園以及九廬這兩個新盤的入市為市場帶來了279套新增供應;除此以外,大多數新增供應來自現有一手高端公寓項目的加推批次。一手高端公寓成交量共計約28.1萬平方米,較上季度環比微跌9.8%。一手高端公寓價格較上季度小幅上漲2.1%,平均價格達到每平方米人民幣10.37萬元。

　　第一太平戴維斯同時預計,2019年上海將持續“房住不炒”的基調。整體而言或仍將持續較為緊縮的政策調控,住宅市場持續承壓將成為新常態。

　　1月9日,中國證券報記者從海口市人民政府網獲悉,日前,海口市下發了《嚴格落實進一步穩定房地産市場的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》顯示,為進一步落實房地産調控目標,防止房價“大起大落”,暫停向企事業單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅(經批準的企業人才周轉房除外)。2018年4月22日20:00後戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套商品住宅(引進人才落戶購房除外)。

　　《通知》明確,進一步加強商業、辦公類建設項目管理,規劃部門在審批新建的商業、辦公類項目規劃報建時必須嚴格按照土地用途和規劃性質審批。商品住宅按照一房一價從嚴管理,不得擅自上調。

　　對此,中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,2018年1-11月,海口商品住宅銷售面積為81.26萬平方米,同比下降76.02%。2018年全年海口樓市在政策影響下,從4月開始進入全面蕭條期,政策再次加碼,特別是針對企業購買,堵死了部分投資者可繞道限購的可能性。

　　海口升級房地産調控下,代表了全海南包括三亞等城市也有繼續加碼調控的可能性,整體看,全國房地産市場依然執行相對嚴格的房地産政策,房住不炒依然是原則,特別是海南等區域後續依然有加碼房地産調控的可能性。

　　2018年，北京樓市出現明顯分化。

　　21世紀經濟報導注意到，近期，政府主管部門和多家研究機構相繼發佈北京2018年的樓市資料。資料顯示，北京二手房均價十年來首現年度下跌，居民購房杠杆明顯回落，消費者和業主預期下調，出現業主降價賣房現象，土地市場遇冷。但同時，共有產權住房等保障性住房供應創新高，集體建設用地建設租賃住房也將在2019年迎來首批入市高峰。

　　分析人士表示，北京新房、二手房和土地市場在強調控下整體遇冷的背景下，保障性住房成為北京過去一年供應重點，並且採取了多種方式完善住房保障體系，作為樓市政策風向標，北京在完善住房市場體系和住房保障體系的道路上，正穩健前行。

　　2018年北京樓市分化

　　2018年，北京樓市呈現出明顯的結構性變化，“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應體系正在形成。

　　而在住房市場體系框架下，北京市場出現明顯降溫，這在新房、二手房和土地市場均有所顯現。

　　中國指數研究院資料顯示，北京樓市總體成交量為45658套，成交面積約496萬平米，同比下降9.2%。

　　北京作為存量市場為主的樓市，二手房市場價格被認為更加反映市場狀況。貝殼研究院資料顯示，2018年二手房成交量在住宅交易中占比達76%，除去保障性住房後將達8成。同時，全年二手房均價60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年以來首次年度下跌。

　　而在土地市場，貝殼研究院資料顯示，2018年北京市成交住宅用地規劃建築面積 624.5萬方，同比減少 35.6%。此外，全年土拍溢價率為15.4%，比2017年下降超過10個百分點，土拍樓面價23499元/平，環比下跌5.1%，時隔七年土拍樓面價再現下跌。此外，全年流拍住宅用地規劃建面115.8萬方，創近五年新高。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京市場確實正在降溫，這與政策嚴厲有關。

　　與市場體系明顯遇冷不同，在住房保障體系領域，北京則正在大踏步前進。

　　據統計，北京2018年公示取證專案（共有約133個）的房源類型上，有20個共有產權房項目取證，限競房項目則高達40個。

　　按照北京市住建委的資料，2018年北京市保障房新開工5.45萬套；分配公租房3.23萬套（戶），其中實物房源2.66萬套，新增發放市場租房補貼0.57萬戶。同時，截至目前已有9個集體土地租賃住房項目實現開工，可提供房源約7600套。

　　而在土地供應方面，截至2018年12月底，北京共落實保障性安居工程用地417公頃，計畫完成率為119%，超額完成年度總量任務。此外，2018年北京還供應及納入“上市專案庫”商品住宅用地共計732公頃，完成年度650公頃供地任務的113%，其中共有產權住房用地207公頃，計畫完成率為103%。

　　21世紀經濟報導注意到，在2018年中，共有產權房遇冷的新聞屢見報端，申購房源相較其前身自住房有明顯下降，同時棄房率有所上升，但北京方面推動政策的決心並未動搖。

　　對此，北京市住建委曾在2018年7月發文回應，不僅明言正對北京過去的出售型保障房政策“糾偏”，還罕見地承認了共有產權房遇冷的問題。

　　“這類遇冷是一面鏡子，能照出真正的剛需家庭，讓那些投機的人退出了購房競爭，真正解決居住問題的家庭中簽率反而高了，這正是政策追求的目標。從一定意義上說，這類遇冷越多，說明我們的制度越成功。”這份回應稱。

　　2019年需求升溫仍受制

　　1月9日，據北京日報報導，北京地區部分銀行正在將首套房貸款利率從基準利率上浮10%下調到上浮5%。這引發了各界對北京樓市政策在2019年走向的猜測。

　　對此，北京房地產業協會秘書長陳志1月9日在一次直播中表示，對於2019年北京樓市走向，儘管迎來央行時隔三年後首次全面降准，但很難據此判斷樓市將迎來利好。“貨幣政策是水，利率政策就是閥門”，具體還要看首付比例、房貸利率水準等政策的鬆緊程度。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，2019 年北京調控政策將會邊際改善，主要是行政政策修復，更支持首次置業剛需進入市場，這會帶動北京市場換房鏈條，二手房市場或將小幅回溫。但不意味政策轉向，需求升溫仍受多重制約。

　　嚴躍進同樣看好二手市場。他認為，從大趨勢來講，北京以存量房交易為主，政府對這一領域的交易和價格的限制相對較少，市場表現更多是自發調整和預期影響變動所致，未來二手房市場，尤其是中小套型的二手房市場依然會有一個較好表現。

　　此外，陳志則表示，樓市銷售方式將在未來幾年內發生顛覆性變化，品質保障體系的嚴格程度也將再上幾個層級，過去部分房企的“高周轉、快盈利”模式和同質化競爭將難以為繼，逐漸被追求品質的競爭模式所取代。

　　陳志同時認為，北京在2018年下半年相對集中地出現了一批因房屋品質導致的糾紛問題，2019年北京市房協將對這些現象進行嚴格披露，報送政府相關部門，並錄入企業信用檔案，嚴重者將處以行業禁入的處分。

　　此外，在保障房領域，北京在2018年末放出“大招”，引起了多方關注。

　　2018年12月27日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌三宗位於大興區瀛海鎮的集體建設用地，出讓公告顯示，上述三宗地塊將用於建設共有產權房，這在全國尚屬首例。

　　“如果放開，共有產權房的供應量將會井噴。”中原地產首席分析師張大偉表示，相比收益時間長、投入成本高的集體土地建設公租房，在集體土地建設共有產權等保障房，集體投入少，收益快，集體的入市意願更強烈。

　　而多位受訪人士均向21世紀經濟報導表示，此類模式後續還面臨著包括土地使用年限、土地收入分配、產權比例設置等諸多問題，需要審慎對待和解決。

近年屢傳資金鏈出現危機的海航集團，旗下公司被置地旗下一間土地公司入稟，追討近830萬元欠款連利息。原告Mulberry Land Company Limited，被告海航集團（國際）有限公司；入稟狀透露，雙方去年12月簽訂契約，根據協議，被告分別要在去年12月及今年1月向原告供款，每次約464萬元，即合共約928萬元，惟被告至今只支付當中約100萬元，故原告決定興訟追討餘款。

被告海航集團（國際）有限公司回覆傳媒查詢時解釋，此前因為受到流動性困難影響才延遲付款，相關款項現已全部付清。

資料顯示，海航集團持有被告約91%股份，餘下約9%由香港航空持有。

曼哈頓物業成功售出

另一方面，海航集團變賣資產行動陸續有來。外電報道，為減低公司負債，海航已完成出售紐約曼哈頓第三大道850號大樓，但無提及出售條款細節。此前曾有報道提到，有美國房地產投資者打算斥資4.22億美元（約32.9億港元）購入物業。海航集團原本擁有該物業90%權益。


再賣美房地產 海航套現33億
星島日報

過去一年海航集團頻頻出售資產套現，據外電引述消息指，海航已完成出售紐約曼哈頓第三大道850號大樓，買家為美國房地產投資者Jacob Chetrit及其兒子，以4.22億美元（約32.9億港元）收購大樓，報道亦引述海航一份聲明證實出售消息。

　　該聲明指海航已完成上述交易，但沒有提供交易細節。由於該大樓鄰近美國總統特朗普的特朗普大廈，有分析認為今次交易有助緩和美國政府對國家安全的憂慮，以及為中美緊張的關係降溫。

　　事實上，海航於2016年斥資逾4.63億美元（約36.1億港元）購入該大樓九成業權，並於去年起於市場尋求放售；因該大樓鄰近特朗普大廈，故曾面對美國政府的審查。倘該大樓以上述成交價易手，海航將錄得4100萬美元（約3.2億港元）的虧損帳面。

　　另一方面，香港航空面對財政壓力問題，本報媒體引述兩位知情人士報道，港府正評估香港航空在即將到來的農曆新年外遊旺季期間，可能出現的「爆煲」風險，並考慮制定應急計畫；運輸及房屋局、保安局被要求就涉及港航的風險評估措施發表意見，其中包括突然停工時的協調以及其他航空公司的特別航班安排。一位消息人士表示，如果港航在旅遊旺季突然關閉，成千上萬的旅客可能會被困在國外，無論如何當局都應該做好準備。

為增加公營房屋供應，政府已公布把觀塘安達臣道一帶7幅土地由私人住宅發展改為公營房屋用途。房屋委員會（下稱房委會）和房屋協會（下稱房協）新近向西貢區議會提交文件，終披露該7幅用地的發展詳情，預計共可興建約6710個公營房屋單位，容納約18960人居住。

可容納1.9萬人

根據區議會文件，房協將負責興建安達臣道一帶北部3幅佔地約0.6至1.75公頃地皮，全部鄰近華懋2018年1月以31.128億元投得的私人住宅用地，合共可興建13座10至28層建築物，提供約2780個單位，供約7900人居住。

至於餘下4幅地皮，地盤面積約0.6至1.69公頃，則交由房委會負責興建，共可興建9座20至33層高建築物，提供約3930個單位，涉及人口約11060人。

土木工程拓展署正就前述7幅地皮進行地盤平整和相關基礎建設工程，預計2020至2022年陸續完成後，將移交予房協和房委會建屋，可望2024至2026年分批落成。

房委會2018年已就同區另一幅公營房屋用地向區議會簡介發展計劃，預計可興建約1900個資助出售房屋單位。

受住宅樓價見頂回落拖累，租金亦顯著調整。2018年12月全港107個大型私人住宅實用面積平均呎租（下稱平均實用呎租）為35.9元，按月跌1.9%，連跌4個月，累挫5%，把全年升幅蒸發，回到2017年12月水平。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期，2019年首季平均實用呎租將有少於半成的調整幅度，展望第二季能找到支持位。

主要藍籌屋苑中，以紅磡黃埔花園表現較遜色，2018年平均呎租低見38.9元，並錄得0.8%按年跌幅。

大埔及屯門新盤低價推出，拖累同區二手樓價，大埔中心2房以439萬元沽出，較銀行估價低14%；屯門豐景園樓價跌穿400萬元，屬逾1年首見。

消息指，大埔中心4座中層E室，實用面積299平方呎，開價450萬元，減價11萬元，以439萬元沽，呎價14,682元。據恆生銀行（00011）估價系統顯示，單位估價509萬元，即造價較估價低14%。原業主2013年以300萬元入市，持貨6年，帳面升值46%。上述單位屬天鑽開價後，首宗二手細戶成交。

豐景園低層 低價388萬售

其次，屯門豐景園樓價跌穿400萬元，屬逾1年首見。祥益地產分行經理林英傑指，屋苑4座低層8室，實用面積301平方呎，成交價388萬元，呎價12,890元。

另環亞物業拍賣行昨沽出3個銀主盤，全數較銀行估價低，黃大仙現崇山3B座中層B室，實用面積715平方呎，以1,190萬元沽出，較估價1,550萬元平23%。原業主2017年以1,275萬元入市，屬多按物業，造價較買入價低85萬元，貶值6.7%。

另藍田滙景花園4座中層D室，實用面積537平方呎，以748萬元沽出，據悉原業主為收租集團永倫集團。

樓價正在調整中，香港置業行政總裁李志成預計，當外圍市況漸明朗後，年中樓市交投量可望回升，而豪宅業主有一定實力加上供應少，抗跌力強。

樓市於去年第四季開始轉淡靜，樓價亦出現回調，李志成指出，去年12月為傳統淡季，而下月為農曆新年，往年同期交投亦較少。他認為，樓市主要受外圍市況影響，「主要因中美貿易戰影響氣氛，令買家審慎，加上去年中股市下挫亦有影響」。

成交低 非準買家看淡

他指出，目前成交量低，並非準買家看淡後市，「買家想業主減價，現時有個別業主因財務安排因素而大幅減價，惟整體不多業主願意，只是叫價略為回軟，才令成交量大跌。」

對於後市，他認為今年樓價或有調整，但不致太悲觀，畢竟基本因素不差，兼累積購買力，「息口漸明朗化，不會加幅太大，故對樓市是利好消息。其實樓市購買力沒有轉弱，只是在累積中，今個月成交量料略增，預計今年農曆年後，市況漸為穩定，而市場上平盤逐漸消化，買家見樓價難再有明顯調整，便重投市場」。

李志成預計，樓價調整尚未完結，今年樓價波幅料約5至8%，上半年市況會較為波動。

上半年市況 會較波動

即使樓價或有下行壓力，豪宅價格仍相對穩定，「近月豪宅成交價仍硬淨，特色單位造價更是非常理想。中小型單位或會出現實力較弱業主減價，而豪宅供應量低，業主不急於賣樓，持貨力強加上對息口加幅敏感度較低，抗跌力強」。

對於今年整體樓市走勢預測，他料呈「一手穩二手跌」格局，樓價將於下半年喘定回穩，全年樓價約有5至8%波幅。在一手推盤潮下，預計今年全年一手私樓註冊量約1.6萬宗，按年上升約1.3%，註冊金額可達2,200億元，按年升約0.9%，而二手市場則受制於一手市場，預計今年全年二手住宅註冊宗數約4.2萬宗，按年跌約2.8%，註冊金額約3,150億元，按年跌約7.6%。

增資助屋 礙中小住宅

樓市政策上，政府增加資助房屋，他認為對中小型住宅樓價或會有影響，如果有居屋發售，同區中小樓價會略為下跌。至於長遠供應上，他認為填海的確可以增加供應，「早年政府停建居屋，令近幾年樓價上升，正反映沒有充足供應，故現時政府方向是正確」。

另外，他相信政府短期內撤辣招，但可以從放寬按揭方向入手，「政府或會從按揭方面入手助市民上車，至於印花稅相信不會撤走，因為必須考慮清楚，撤辣或會令樓價掉頭向上，除非樓價大跌才有望放寬」。