「抗議林郭惡搞大同！現任董事資格根本無效，無權決議出售公司資產。」單純一場公布大同集團旗下子公司尚志資產標售土地的記者會，卻招來5名小股東在場抗議。發起者甚至要求承接該案標售的仲量聯行，應解除委託。仲量聯行總經理趙正義對此說明：「一切依法合法辦理，決不會有協助賤賣資產的情事發生。」

昨日仲量聯行於台北101大樓20樓的自家辦公室內，舉辦尚志資產2塊位於雙北市的精華土地標售說明會，僅對媒體開放，沒想到卻有5名小股東直驅辦公室外抗議。其中4名舉抗議招牌：「請金管會實地查核」、「別把官司買回家」、「抗議林郭惡搞大同」、「失格董事違法決議」等標語。
自稱是中華金融人員暨投資人協會祕書長的帶頭者尚潔梅表示，「去年10月大同董事會決議出售台北市芙蓉大樓，證交所啟動例外管理實地查核，都還沒完成專案報告，又再決議出售越南事業給香港美家投資，今年再決議標售雙北市土地。」

新北市土城區土地曾是大同舊廠區，3年前推出建案「大同莊園」第1期，將釋出約6000坪土地標售。范厚珉攝
質疑董事會每周一賣
尚潔梅質疑，「不適格的董事會，幾乎是『每周一賣』，主管機關卻未能有效監督，難保未來新買家須面臨法律爭議，或須承受被撤銷交易等一連串風險。」最後趙正義與他當面溝通，強調整個標售過程將公平公正公開，且依法辦理，「最終得標人將是價高者得，絕對不會替大同賤賣資產。」

至於引發抗議的2筆土地，其一是位在台北市中山區復興北路、長安東路口，基地面積約456坪，除標準容積率外，還獲得「台北好好看」容積獎勵，趙正義表示，「該地塊可作為商辦或住宅使用，銷坪面積均可超過6200坪，且地段優越，目前在商辦需求強勁且幾無供給的情況下，已有不少投資人詢問將作企業總部之用。」若以該區豪宅價格水準來看，普遍成交單價在130∼160萬元間。

標售價1月14日公告
另一土地位新北市土城區員和段，基地面積約6080坪，將分A、B地塊分別標售，該地塊過去為大同舊廠區，2014年變更為住宅用地共約1.6萬坪，另有5000坪規劃為公園用地。2015年推出「大同莊園」第1期，共計490戶銷售一空，今年將有2期進場。
趙正義透露，已拜訪20∼30家業者，包括建商、壽險及有企業總部需求者，不少都釋出高度興趣，「復北土地規劃3月7日開標，土城土地則還未定，應會比復北早。」2案合計約100億元規模，不過確切標售價格將於本月14日公告。

地上權案雖糾紛不斷，但豪宅產品因坐擁燙金門牌，不少住戶以出租來平衡百萬地租，年收租金上看500萬元！號稱全台最具身價的信義區地上權豪宅「台北花園」，近期出現2筆出租紀錄，分別位於12、13樓，月總租金分別是30、40萬元，年租金分別是360萬元及480萬元；業者分析，「台北花園」地租自交屋以來激增2.5倍，1年須繳上百萬元，如今飆出高租金，「出租」顯然成為住戶的解套方案。

地租爭議毀社區價值
根據最新實價揭露，位於台北市信義區松勇路的豪宅「台北花園」，去年11月出現2筆出租紀錄，其一為位在12樓、總面積139.83坪的物件，月總租金30萬元，拆算每月每坪租金為2146元；另一為頂樓13樓物件，總面積189.57坪，月總租金40萬元，拆算每月每坪租金為2110元。香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示，「依照信義計劃區豪宅租金水平，每月每坪約在2000元左右，『台北花園』顯然沒有因為是地上權案，而折損其身價，出租行情算是不錯。」

而「台北花園」號稱全台身價最高的地上權案，在2003年完工交屋，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說：「該案預售時單價約在40萬元上下，過往實價揭露共計5筆，扣除特殊交易，平均成交單價在66∼80萬元間。」等同交屋以來，房價漲幅1.2倍，但對比區域豪宅單價動輒上看200萬元，約是區域行情的3∼4折，陳炳辰說：「除地上權住宅的折舊外，地租爭議也是強壓社區價值的大石。」

燙金門牌租比賣划算
住商不動產企研室經理徐佳馨說：「若以該社區住戶持分土地約40坪來看，交屋初期1年地租約50萬元，2016年隨著公告地價大漲，住戶每年繳交租金甚至上衝2.8倍，來到140萬餘元，即使2018年公告地價下修，地租也較初期漲約2.5倍，等同每年至少需繳交120萬餘元。」

對此，名人住戶海悅廣告董事長黃希文曾在媒體上大喊：「這簡直是政府發明、全世界最可怕的住宅商品！所有的住戶只有痛苦、恐懼、憤怒。」更引發住戶聯合提告。

但全案訴訟未果，住戶顯然改以出租形式，來弭平地租開銷，去年「台北花園」共有3筆出租紀錄，除11月的12、13樓，3月也有5樓戶，以月總租金近22萬元出租。總計1年，這些出租住戶至少進帳260萬元，甚至上看500萬元，扣除年繳地租，還能享有租金收益。業者私下透露：「地上權住宅，燙金門牌還是無敵，租比賣更划算。」

1個超級豪宅案量，KO北台灣各行政區！市調業者統計2018年北台灣各行政區推案量，發現最大案量非新興重劃區，而是向來素地稀少的台北市大安區，去年總案量逾650億元，但光是「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」1案總銷就達500億元，高於推案榜6∼10名的首購熱區。

根據《住展》雜誌統計，去年北台灣推案量最大的行政區，前5名分別是台北市大安區、新北市新店區、新竹縣竹北市、新北市板橋區、桃園市桃園區等，案量均達500億元以上，而桃園市中壢區、新北市新莊區與土城區、台北市內湖區及桃園市龜山區，案量也逾400億元。

大安區總量逾650億
有趣的是，推案量第1名的大安區，去年總推案數僅10件，總推案戶數約300戶，但光「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」1案總銷就逾500億元，比入榜6∼10名的行政區總案量還多。《住展》雜誌企研室經理何世昌補充，「如中壢高鐵桃園站特區、土城暫緩重劃區、龜山A7重劃區等，都因重劃區規格，案量放大，但多以首購為主。」
若就推案戶數來看，前3名包括桃園市中壢、龜山及桃園等3個行政區，總推案戶數皆超過1.2萬戶；另外竹北市、板橋區也有年推3000戶上下的水準，可視為首購案熱區。

何世昌指出，去年北台灣推案有2個特色，一是推案量高度集中在土地供應量充足的重劃區，另是台北市去年的超級大案，單一個案就贏過其他行政區全年推案。「今年又有量體高達800億元的台北市南港區『世界明珠』，及新店區『裕隆城』等案，這類超大規模開發案，不僅推升單一行政區案量，銷售成績好壞更成房市重要觀察指標。」

桃園市中壢區去年總推案戶數逾1.2萬戶，吸引不少首購族看房。
放眼2019年，海悅廣告總經理王俊傑表示，今年必須擴大接案量，「以因應中美貿易戰下影響的經濟變動，可能會有『更多誤差』的產生。」海悅廣告上半年整體接案量已達700億元，包括從未進入的台南市，以及相隔5年重回的高雄市。對於今年房市，他僅求「穩」，因「價格已跌無可跌，若中美貿易戰沒有定數，交易量也很難衝出來。」

豪華車展示及維修據點投資金額動輒數億元，包括賓士（BENZ）、寶馬（BMW）、凌志（LEXUS）皆積極獵地，半數的經銷據點都是購地自建，透過名牌車加持，賣車兼養地。

賓士15據點投資逾200億
賓士在台最大經銷商中華賓士，挾著關係企業中華置地房地產開發經驗，目前全台有約15個經銷據點都是購地自建，投資金額逾200億元，堪稱台灣賣車兼養地最成功的業者。

BMW台灣總代理汎德，目前全台有12個銷售據點，半數都是經銷商購地自建。由於新竹以北的土地成本較高，購地自建據點以中南部為主。汎德表示，BMW原廠有一套分析軟體，依車主戶籍、領牌數等資料，跑出最適合開設BMW經銷據點的地點，經銷商再依此獵地。

汎德、凌志以中南部為主
LEXUS也指出，目前全台8個經銷商，共建置26個銷售及維修據點，其中購地自建據點高達6成、租賃據點約4成，購地自建據點以台中以南居多。

LEXUS經銷商中部汽車就大手筆購地自建4個經銷據點，包括在台中「單元二重劃區」砸22億購地興建東南亞最大的LEXUS旗艦店，以及台中大里、潭子、彰化的LEXUS據點。

千萬超跑代理商 砸5.7億掃內科廠辦

「千萬超跑」藍寶堅尼代理商嘉鎷興業砸近5.7億元買進內科整個廠辦，房地產業者推測，未來打造超跑的展示旗艦店與維護中心的可能性較大。

根據內政部實價網，去年9月北市內科新湖一路揭露一筆總價5億6880萬元的廠辦實價紀錄，土地面積560.13坪、建坪264.92坪，因僅興建一層建物，若僅計算建坪，每坪實價高達214.71萬元，堪稱全台最貴廠辦。

不過，房地產業者認為，該案應是著重土地開發價值，若單純計算土地單價，每坪約101.55萬元。

該案賣方是進旻股份有限公司，買方則是嘉鎷興業，負責人為趙一葵，資本總額8000萬元，該法人是義大利頂級超跑藍寶堅尼（Lamborghini）以及英國手工跑車品牌蓮花（Lotus）的台灣區代理商，趙一葵曾是雙B業務員。

中、高市展示中心均自地自建
根據官網，該公司名字起源於「Gama Tuning」，1989年開始歐系車種改裝，之後衍生為專營超級跑車銷售，目前在台北、台中與高雄均有設立旗艦展示中心。嘉鎷興業表示，該廠辦未來若有任何規劃會對外公布，目前藍寶堅尼在台北、台中和高雄共有3個展示暨服務中心 ，台中和高雄皆是自地自建。

事實上，這並非高級車代理商或集團首次選在內科置產，2010年BMW代理商汎德集團便砸下近10億元買進行愛路的廠辦；2017年11月，中華賓士集團旗下的中華置地則砸下23億元買進新湖三路、舊宗路口的整棟廠辦。

舊宗段變身超跑商圈
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，交通條件、區域優勢成就內科舊宗段晉升為超跑商圈；該地段原做中央廚房使用，商圈功能轉變後，舊宗段街景可望從成排的冷凍車轉變為精美超跑，且未來各大廠牌新展售中心興建完成後，會帶動更多周邊產業、服務進駐。

信義全球資產經理王維宏表示，近年來內科是車商搶進的一級戰區，包括奧迪 Audi、特斯拉TESLA及馬自達MAZDA都選在內科開設旗艦中心，採前店後廠方式提供新車展售、保修、技術交流等多元服務。

北市大安區在總銷500多億的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」助攻下，成為2018年北台灣新成屋、預售屋推案量最大的行政區。值得注意的是，去年北市颳起超級大案風，出現一案就抵其他行政區一整年推案量現象，預料大型開發案風潮將延續至今明兩年，銷售成績好壞，更是房市重要觀察指標。

根據住展雜誌10日最新調查指出，2018年北台灣新成屋、預售屋推案量最大的前10大行政區，分別是大安、新店、竹北、板橋、桃園、中壢、新莊、土城、內湖、龜山。

推案量前十大行政區中，竹北、板橋、桃園、中壢、新莊與內湖等，都是年度排行榜內常客，較少上榜的則是大安、新店、土城與龜山，其中大安、新店去年更一舉囊括冠、亞軍，至於新店、土城與龜山推案量放大，都是新興重劃區推案所貢獻。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，大安區去年推案量高達652.75億元，主要是案量高達500多億元的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」所挹注，不過就戶數來說，大安區全年釋出的可售戶數僅300多戶，賣壓並不算大。

另新店去年推案量雖高達595.7億元，但因央北建案成交熱絡，目前賣壓亦不大，不過，今年央北將進入推案高峰，假如成交無法維持去年盛況，賣壓恐會提高。

若以全年可售戶數來觀察，住展調查顯示，2018年新建案供給戶數前10大區域依序為中壢、龜山、桃園、竹北、板橋、新店、土城、八德、東區與汐止。有趣的是，前三名均是桃園市行政區，而且都超過4,000戶，顯示桃園新房供應量真的很可觀。

何世昌表示，去年北台灣推案有兩個特色，一是供給量高度集中在土地供應量充足的重劃區，舊城區推案量仍相當有限；另外，則是台北市去年起所刮起的超級大案風，單一個案量體就贏過其他行政區全年推案。

展望2019年，將有量體高達800億的南港「世界明珠」，明年還有新店「裕隆城」等案，這類的超大規模的開發案，不僅會推升個別行政區推案量，其銷售成績好壞，更是房市重要觀察指標。

時序進入2019年，台中房地產市場今年推案量有機會挑戰2,000億元；其中，北屯機捷特區與單元12重劃區，在重量級建商爭相購地卡位下，北屯區已成為超級戰場，還因此帶動單元12的地價跟著飆漲、地主惜售心態濃。由於土地成本提高及建築成本增加，預期未來單元12新推案、每坪房價上看「3」字頭。

其中，國泰建設2018年在全台大獵地，所購得最大面積土地就位於台中市北屯區單元12，國泰大手筆砸下8.4億元重金、購買2,100多坪土地，每坪均價39.38萬元；相較於大山建設以每坪35萬元購地，在短短不到1年內，單元12的土地成交價格漲幅達20％。

此外，精銳建設去年第4季首度搶進單元12松竹五路一段、近新葳肯幼稚園旁，推出「精銳萌未來」預售案，每坪開價26至29萬元，總銷約16億元。為挑戰千萬總價內、還能擁有私人大花園，精銳規劃了首購宅少見的千坪私人大花園與親子公設，推出後大受首購族與小家庭的青睞，進場短短不到3個月、銷售量已衝破9成。


精銳建設專案經理朱自仁表示，由於「精銳萌未來」熱銷，精銳將於2019年第3季趁勝續推2期，土地面積約1,500坪，2期與1期均以首購與小家庭為主力客層，產品規劃在25至33坪、2至3房，總戶數約150戶，但因購地成本較高，每坪開價要「3」字頭。

單元12已進場或今年將進場的新案，包括國泰建設南興一路案、聚富建設「聚富好好」，總銷約4.5億元；達麗建設「居山」，總銷48億元；鄰近個案還有鉅虹建設「水岸岩」，每坪開價26至30萬元。

至於鄰近的北屯機廠總站商業特區，也是北屯區推案熱區；距單元12、北屯機廠商業特區車程僅10分鐘的崇德、洲際兩大商圈，則以成熟生活機能與大型投資商場注資為區域潛力股。

其中，洲際棒球場首排的永福「洲際W」案，規劃2至4房、27至45坪，總銷80億元，目前銷售量已達6成；將全新落成的坤悅「泰若天成」，產品規劃49至63坪、3至4房，鎖定小家庭、換屋等自住客群。

高雄2018年推案爆量超過千億元、達1,023.26億元，比2017年大增近94％，並逼近2015年的1,208.72億元，是房市走跌後的近3年大量，同時，2018年總共申報開工戶數達8,743戶，比2017年多了近4,000戶，產品都集中在1~3房的小宅。

高雄市不動產開發公會統計指出，2018年高雄市申報開工推案量約1,023.26億元，年增93.91％，案量屬於3年來新高，開工戶數達8,743戶，在此之前的3年中，2015年推案約1,208.72億元，開工戶數8,322戶；2016年606.45億元，開工戶數5165戶；2017年527.68億元，開工戶數4891戶。

2018年高雄大樓住宅產品結構，主要以1、2、3房等小宅產品居多，分別有959戶、3,380戶、以及3,500戶，合計7,839戶，占全部大樓產品的89.66％。

國發會昨（10）日在行政院會端出擴大內需方案，最大亮點在於加速都更，其中今年危老重建目標力拚翻倍成長，希望推動250件，預計帶動92億元產值；都更件數也希望達到100件，帶動產值1,055.4億元。

建商指出，政府今年祭出都更、危老加大完成件數的目標，確實對產業的帶動以及國內經濟的刺激會有一定幫助和貢獻，但也因為是分散式的政策、不夠全面性，對於提振經濟的幫助有限；建議政府，如果想有感的提振內需，應該要鬆綁台商返台投資的限制，資金引導到實業，才會收到全面性的效果，對刺激經濟才有用。


為強化內需拚經濟，國發會昨提出「因應2019總體經濟變動內需策略規劃報告」，在促進民間投資上，加速都市更新將成為今年內需最大的動能之一，內政部將從都更、危老重建、社會住宅興建三方面著手，合計將產生上千億元營建產值。

據內政部營建署指出，去年危老重建受理件數共136件，產值約64億元，國發會預估，今年危老件數將倍增至250件，帶來產值約92億；都更方面，去年統計至11月，共約核定71案，今年則以100案為目標，營建產值期待能達到1,055.4億元。

社會住宅興建方面，去年底包含完工及興建中的社宅，合計共2.5萬戶，在政府持續推動社宅政策下，預估今年興建產值可達207.6億元。

內政部表示，危老條例、都更條例修正案陸續三讀通過，讓容積獎勵標準明確化，擴大賦稅優惠增加投入都更誘因，以及精進待拆程序，將爭議降到最低，目的都是要讓都更擺脫牛步，大步向前行。

其中，危老條例可說是都更的「快速通道」，只要住戶100%同意，不限定基地規模也無須走聽證、審議程序，最快一個月核定，最高可獲1.4倍法定容積獎勵，且信保基金提供每戶最高300萬元保證融資，讓住戶可補足資金缺口。

2018年台北市A辦呈現需求高、租金高，且空置率創新低的現象。據仲量聯行商業不動產2018年Q3調查報告指出，本季整體租金每坪每月2,695 元，年成長近2%，為2001 年來的最高值。

經濟日報也報導，信義區商辦空置率達5％以下，每坪月租金高達3262元，達有史以來最高。

值得注意的是，「共享辦公室」等服務式辦公室於2018年承租A辦的面積近3000坪，10 年成長近8 倍，可見需求明顯增加。

年輕的創業團隊如雨後春筍般快速發展，但礙於初期資金無法承租高額辦公室，加上新創工作通常僅需要一台電腦和網路就能工作，因此出現短租期、共享式的辦公空間服務。

目前已經有好幾家跨國品牌進駐台灣，連去年剛歇業的金石堂城中店也即將改造成共享辦公室。 據瑞普萊坊指出，租賃需求往A辦移動，原因是高端共享辦公室能依照需求打造客製化服務，部分還有獨家專利設備，加上租約彈性、地段好，足以滿足許多獨角獸產業（例如Uber、Airbnb等），甚至是大型企業之門面需求。

中央社據瑞普萊坊也曾報導，近期最具指標性的是德事商務服務中心去年在南山廣場加碼增租打造共享辦公室，單點承租面積共約1400坪，遠超過以往平均300－500坪規模。瑞普萊坊最後表示，今年也確定再有三家共享辦公室品牌會進駐台灣，主要落點在信義區及中山區，可見共享辦公室在商辦租賃市場之潛力。

台北市都更處宣布，老舊公寓電梯增設補助，又有新增完工案例，該案位於大安區和平東路2段，屋齡51年。不過都更處從2015年開放申請補助至今，僅6案完工，數量仍然偏少。台北市都更處科長邱培智表示，目前最大阻力仍然是住戶不容易全部整合，尤其是低樓層住戶需求較低，常常持反對意見。

邱培智表示，新增的完工案例，位於大安區和平東路2段的科技群賢大樓，為4層樓的老舊公寓，屋齡至今已經51年，總共8戶，因住戶多屬年長者，外出上下樓梯十分不便，因此整合近9成住戶同意，成功申請到補助經費，去年12月正式完工。科技群賢大樓管委會代表人蔡惠津表示，住戶們都非常感謝市府協助。

不過從2015年開放申請至今，台北市僅完工6例，加上正在施工的6例，總共也只有核准12例，數量還是偏低。邱培智坦言，住戶意見整合是最大的問題，因為通常低樓層較無電梯需求，一樓住戶更是不需電梯，因此常常持反對意見。

另外錢也是一個大問題，邱培智說，台北市政府將該案列為重點，固定有編列預算，因此每案補助最多達兩百萬，但是補助金額不能超過總經費的一半，住戶常常就因為不願負擔剩餘費用，而沒有提出申請。

經費較充裕的台北市都難以推動，其他縣市更是更加困難，內政部於是在今年元旦推出新制，放寬5層以下公寓大廈改善無障礙設施補助門檻，只需要共有人及應有部分過半數，或應有部分超過三分之二同意，就能提出申請。另外也將每案最高補助金額將由116萬元提高至216萬元，希望加速推動無障礙住宅。邱培智認為，內政部此項政策的確有助鼓勵民眾申請，但要注意的是，內政部和台北市為各自獨立的申請系統，民眾只能選擇其中一種，不能重複申請。

“首付10萬,中介開車帶著去看房,就是選擇性有點少,還在考慮中。”近日,在深圳工作的小葉在中介陪同下前往東莞塘廈等臨深片區看了幾次房。他坦言,完全是因為首付低才考慮買房的,按正常的首付,現在自己根本買不起房子。

　　近年來,臨深樓市在深圳需求持續外溢的帶動下,成為眾多深圳客的關注熱點。其實在2015年~2016年深莞樓市蓬勃發展時期,就是極為搶眼的存在,甚至一度被媒體、行業研究人員拿來作為“雙城生活可行性”研究的樣板。

　　但如今在深圳樓市低迷的背景下,臨深樓市受影響較大,素有“世界工廠”之稱的東莞就是其中之一。近日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份實地探訪了東莞塘廈、黃江等臨深片區後發現,東莞樓市進入深度盤整階段,“低首付”“首付貸”等現象在近期頻頻出現。

　　“低首付”“分期首付”頻現

　　2017年全國樓市調控升級,東莞也不例外。

　　從2017年4月11日起,外地戶籍在東莞購買首套房需1年社保限2套需2年後方可轉讓;非本市戶籍若有全日制本科以上學歷或初級以上職稱的,在前2年內若能逐月連續繳納半年以上社保,則可購買首套房。

　　但近日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份實地探訪了東莞塘廈、黃江等臨深片區後發現,該片區多個樓盤面對外地購房者,都可採用客戶先購房、同時開始繳納社保的購買方式,當具備購房資格後,再排隊進行網簽、申請銀行按揭貸款。

　　多名中介人員表示,在東莞臨深片區基本都可採用上述購買方式,不過在東莞腹地,樓盤客戶多是東莞當地人,就必須要有購房資格才可購買。

　　多個樓盤銷售人員強調,限購政策是要嚴格遵守的,必須繳納社保,具備購房資格後才能網簽。“不過現在購買可以説是用今年的錢買明年的房子,還是很劃算的。”

　　除了購房資格外,尤其值得一提的是,“分期首付”“首付貸”等現象頻現東莞樓盤。

　　以塘廈一住宅樓盤為例,其採用了正常首付三成以及分期付首付的方式,付款方式不同,優惠力度也不同。

　　據該樓盤銷售人員介紹,如採用正常首付三成,簽約7天內還可享受九八折優惠;若採用分期付首付,簽約7天內支付5%,一個月支付5%,半年內支付剩余的20%首付,可享受九九折優惠,零利息。

　　該銷售人員解釋稱,分期付首付是為了解決客戶的首付壓力而推出的方案,也利于企業回籠資金。“此外,深圳客也需要時間來繳納社保才具備網簽資格,所以這半年其實就不用供房,只需要繳納社保和支付首付款。”

　　此類情況並非個案,塘廈一公寓樓盤更是推出了“首付貸”。首付一部分,剩下的首付可根據個人資質申請開發商合作的第三方貸款,可採用信用貸款或者房産抵押貸。樓盤銷售人員表示,貸款額度也因個人情況而定,該類貸款方式不影響銀行按揭,不上徵信。值得一提的是,此類貸款需要一次性支付貸款公司3個點的手續費。

　　那麼,分期付首付是否有風險呢?

　　戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端告訴《每日經濟新聞》記者,其實分期付首付是市場低迷情況下,開發商為了吸引客戶採取的手段。嚴格來説都是打擦邊球,不管是對購房者還是房企都是有風險的。

　　比如,首付分期半年,對購房者而言,是否能在半年內交夠首付?萬一屆時徵信不通過或者這半年內開發商出了意外怎麼辦?畢竟沒有網簽就不算成功購房。而對于房企來説,萬一出現客戶徵信不通過,那就代表房源並沒有真正交易成功。

　　深圳購房客佔比達41.5%

　　記者在實際走訪中發現,因為深圳樓市的低迷,臨深市場受影響較大。

　　《每日經濟新聞》記者在一高速路口處看到,有多名中介人員正在派發樓盤宣傳資料。業內人士稱:“這多是在市場下行時,一些小中介公司拉客的一種方式。”此外,在幾個樓盤營銷中心記者看到,前來看房的最多也僅有五六批客戶,並未見到現場簽約的。

　　樂有家研究中心數據顯示,東莞2018年購房者佔比最多的還是剛需購房,佔到74%,與2017年相比上升約7個百分點;改善型需求則有所下降,僅佔到18%。同時,東莞本土購房者在2018年依舊是主力,佔比達55.5%,相較于2017年有所下跌。深圳購房客佔比達41.5%,與2017年相比上漲4.7個百分點,莞深兩地購房客佔比差距進一步縮小。

　　連續3月供應量超55萬平米

　　2018年東莞樓市整體表現不算太搶眼,受到新房嚴查社保、備案價限價、二手房三價合一等係列政策影響,樓市相對比較平淡。

　　樂有家研究中心數據顯示,東莞一手住宅供銷連續3年下降,2018年東莞整體供應量不算太高,年度供應面積僅為499萬平方米,相較于2017年環比下降27.6%。其中2018年1~9月(除6月外)月供應量基本都維持在50萬平方米以下,10月份開始開發商為去庫存供應量開始加大,連續3個月供應量都在55萬平方米以上。

　　2018年東莞銷售面積521萬平方米,環比2017年下降7.6%,銷售方面年底隨著供應面積加大,銷售面積也一路上漲,其中2018年12月表現尤為突出,合計銷售83.99萬平方米,在單月銷售量上遙遙領先。

　　截至2018年12月31日,東莞住宅存量面積約490萬平方米,庫存有所下跌。以近6個月的消化速度計算,目前東莞庫存面積的消化周期為10.09個月,整體庫存壓力不算太大。

　　樂有家研究中心分析稱,2018年東莞限購限售政策不變,再加上新房嚴查社保、嚴控備案價,東莞2018年一手住宅成交量再度遇冷,合計網簽45341套,環比2017年下跌10.3%。

　　雖然成交量有所下跌,但是東莞房價一直都保持穩定上漲的態勢,5年間東莞房價上漲89.8%。不過2018年環比2017年上漲5.1%,上漲幅度有所放緩。

　　《每日經濟新聞》記者注意到,東莞東南臨深片區近兩年受供應量低下及房價高企影響,無論是成交量還是成交價都不算太高,2018年房價第一的位置更是一舉被濱海片區奪得而屈居第二。

　　房企在東莞拿地熱情高漲

　　與此同時,東莞樓市雖然表現平淡,卻並不影響開發商在東莞拿地的熱情。

　　據樂有家統計,2018年東莞全市商住用地合計供應35宗,其中成交26宗,3宗流拍,5宗終止出讓,1宗中止;成交金額245億元,環比上漲36.6%;成交建築面積約240萬平方米,環比上漲30.4%,平均樓面地價10227元/平方米,環比上漲4.76%。如果剔除各成交地塊要求配建的面積,實際可售樓面地價漲幅約為16%。

　　不過政府在管控開發商方面則要理性很多,2018年東莞成交的26塊商住地有4成要求配建。

　　就拿地企業而言,2018年的東莞土拍市場依舊是外來品牌的盛宴。其中華潤、金地、萬科各拿地3塊,並列第一;另外,2018年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在內的7家企業首度進入東莞拿地,東莞本土房企僅天麟地産拿了1塊地。

　　合富研究院高級分析師李興旺向《每日經濟新聞》記者分析認為,2017年~2018年為樓市集中調控年,需求受到抑制,較2015年~2016年樓市狂熱年大幅回落。當前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性狀態,2018年延續2017年的嚴格調控,總體以平穩為主,去庫存壓力相對適中。

　　而在張曉端看來,臨深樓市與深圳樓市關係密切,短期內深圳市場低迷,臨深片區市場波動就更加明顯。在穩字當頭和促進市場長期健康發展的方向下,2019年深圳住宅價格總體目標仍是維持穩定,預計局部市場小幅下探的可能性高,而成交量有望在供應和價格刺激下有所增長。不過長遠還是看好深圳的,加上粵港澳大灣區利好,長遠也是看好臨深片區的。

　2019年開年第1周,樓市表現如何?

　　中指研究院數據顯示,2019年第1周(2018年12月31日-2019年1月6日)新房交易整體下行,各線城市同比環比均降。諸葛找房發布的最新報告也顯示,2019年第1周全國百城二手住宅挂牌均價連續8周走低,同期房租環比微跌。

　　針對開年首周的市場表現,中指研究院相關專家告訴《每日經濟新聞》記者,從歷史經驗看,一周的數據説明不了任何問題,更不能代表全年。一般來説,最少也要看月度或者季度數據。

　　新房:各線城市交易同環比均降

　　中指研究院數據顯示,2019年第1周新房交易整體下行,各線城市同比環比均降。全國18個主要城市首周交易面積環比下降45.8%,同比下降13%。

　　一線城市交易面積環比下降36.8%,但是同比上升40.9%。其中北京交易下降顯著,環比同比均下降99%。廣州降幅近兩成,僅深圳環比上升超五成。同比來看,廣州升幅達到163%。二線代表城市環比下降46.3%,同比下降22.7%。

　　庫存方面,中指研究院監測的6個代表城市(上海、廣州、溫州、南京、深圳、福州)庫存環比整體略微上升0.08%,上海可售面積環比減少0.8%,在監測城市中減少比例最高,目前可售面積為694.2萬平方米。深圳庫存面積上升顯著,達到1.41%,目前庫存面積達到351.4萬平方米。廣州庫存面積最多,達到873.9萬平方米。

　　二手房:挂牌價連續8周走低

　　諸葛找房數據研究中心發布的數據顯示,2018年的最後7周,全國二手房挂牌均價一路走低,從2018年第46周的均價15276元/平方米跌至2019年第1周的14905元/平方米。

　　分城市等級來看,一線城市跌幅明顯擴大,三四線城市跌幅收窄。

　　一線城市二手住宅挂牌均價56755元/平方米,均價環比下跌0.53%。其中,北京二手房均價62793元/平方米,下跌0.43%;深圳二手房均價63807元/平方米,下跌0.93%;廣州二手房均價42498元/平方米,下跌0.94%;上海二手房均價57922元/平方米,小幅上升0.11%。

　　監測二線城市二手住宅挂牌均價18250元/平方米,均價環比下跌0.40%;監測三四線城市二手住宅挂牌均價10532元/平方米,均價環比下跌0.29%。

　　在監測的100個城市中,二手住宅挂牌均價上漲城市41個,平均漲幅0.34%;持平城市1個;下跌城市58個,平均跌幅0.73%。漲幅最高的是嘉興,上漲2.19%,降幅最大的則是湖州,下跌2.34%。

　　土地市場:二線城市領銜出讓金榜

　　據中指院報告,2019年首周,全國40個主要城市住宅用地成交均價為9225元/平方米,環比上漲近六成,但同時住宅用地供應量218萬平方米,環比縮水近一半,出讓金環比減少78%。

　　北上廣深四個一線城市在新年第一周沒有任何住宅土地成交。供應方面,僅北京有7萬平方米土地入市。

　　二線城市成為首周土地市場的熱點。蘇州、杭州、青島、重慶四地列全國土地出讓金前4位,其中蘇州以135億元排名首位。此外,杭州大關單元地塊以30559元/平方米樓面價居于首周全國之首。

　　租金:環比微跌維持相對低位

　　諸葛找房監測的全國20個重點城市,2019年第1周租金均價為43.45元/平方米/月,與上周保持相對平穩,環比微跌0.02%。

　　同二手房價格趨勢相同,2018年的最後7周,全國租金也一路微跌,從2018年第46周的43.8元/平方米/月跌至2019第1周的43.45元/平方米/月。

　　一線城市平均租金82.23元/平方米/月,環比下跌0.25%,北京、上海、深圳單位租金高高在上,廣州單位租金降至60元/平方米/月以下。重點二線城市平均租金為34.31元/平方米/月,單位租金在30-60元/平方米/月的城市共8個,與上周持平,多集中在東部沿海城市。

　　諸葛找房研究人員向《每日經濟新聞》記者表示:“由于大部分城市尤其北方城市進入傳統租賃市場淡季,租金均價持續走低,20個重點城市租金在2018年末表現平淡,2019年首周延續上周租金水平,維持相對低位。”

　2018年,北京樓市出現明顯分化。

　　21世紀經濟報道注意到,近期,政府主管部門和多家研究機構相繼發布北京2018年的樓市數據。數據顯示,北京二手房均價十年來首現年度下跌,居民購房杠桿明顯回落,消費者和業主預期下調,出現業主降價賣房現象,土地市場遇冷。但同時,共有産權住房等保障性住房供應創新高,集體建設用地建設租賃住房也將在2019年迎來首批入市高峰。

　　分析人士表示,北京新房、二手房和土地市場在強調控下整體遇冷的背景下,保障性住房成為北京過去一年供應重點,並且採取了多種方式完善住房保障體係,作為樓市政策風向標,北京在完善住房市場體係和住房保障體係的道路上,正穩健前行。

　　2018年北京樓市分化

　　2018年,北京樓市呈現出明顯的結構性變化,“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應體係正在形成。

　　而在住房市場體係框架下,北京市場出現明顯降溫,這在新房、二手房和土地市場均有所顯現。

　　中國指數研究院數據顯示,北京樓市總體成交量為45658套,成交面積約496萬平米,同比下降9.2%。

　　北京作為存量市場為主的樓市,二手房市場價格被認為更加反映市場狀況。貝殼研究院數據顯示,2018年二手房成交量在住宅交易中佔比達76%,除去保障性住房後將達8成。同時,全年二手房均價60925元/平,同比下跌3.3%,是2008年以來首次年度下跌。

　　而在土地市場,貝殼研究院數據顯示,2018年北京市成交住宅用地規劃建築面積 624.5萬方,同比減少 35.6%。此外,全年土拍溢價率為15.4%,比2017年下降超過10個百分點,土拍樓面價23499元/平,環比下跌5.1%,時隔七年土拍樓面價再現下跌。此外,全年流拍住宅用地規劃建面115.8萬方,創近五年新高。

　　對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,北京市場確實正在降溫,這與政策嚴厲有關。

　　與市場體係明顯遇冷不同,在住房保障體係領域,北京則正在大踏步前進。

　　據統計,北京2018年公示取證項目(共有約133個)的房源類型上,有20個共有産權房項目取證,限競房項目則高達40個。

　　按照北京市住建委的數據,2018年北京市保障房新開工5.45萬套;分配公租房3.23萬套(戶),其中實物房源2.66萬套,新增發放市場租房補貼0.57萬戶。同時,截至目前已有9個集體土地租賃住房項目實現開工,可提供房源約7600套。

　　而在土地供應方面,截至2018年12月底,北京共落實保障性安居工程用地417公頃,計劃完成率為119%,超額完成年度總量任務。此外,2018年北京還供應及納入“上市項目庫”商品住宅用地共計732公頃,完成年度650公頃供地任務的113%,其中共有産權住房用地207公頃,計劃完成率為103%。

　　21世紀經濟報道注意到,在2018年中,共有産權房遇冷的新聞屢見報端,申購房源相較其前身自住房有明顯下降,同時棄房率有所上升,但北京方面推動政策的決心並未動搖。

　　對此,北京市住建委曾在2018年7月發文回應,不僅明言正對北京過去的出售型保障房政策“糾偏”,還罕見地承認了共有産權房遇冷的問題。

　　“這類遇冷是一面鏡子,能照出真正的剛需家庭,讓那些投機的人退出了購房競爭,真正解決居住問題的家庭中簽率反而高了,這正是政策追求的目標。從一定意義上説,這類遇冷越多,説明我們的制度越成功。”這份回應稱。

　　2019年需求升溫仍受制

　　1月9日,據北京日報報道,北京地區部分銀行正在將首套房貸款利率從基準利率上浮10%下調到上浮5%。這引發了各界對北京樓市政策在2019年走向的猜測。

　　對此,北京房地産業協會秘書長陳志1月9日在一次直播中表示,對于2019年北京樓市走向,盡管迎來央行時隔三年後首次全面降準,但很難據此判斷樓市將迎來利好。“貨幣政策是水,利率政策就是閥門”,具體還要看首付比例、房貸利率水平等政策的松緊程度。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為,2019 年北京調控政策將會邊際改善,主要是行政政策修復,更支持首次置業剛需進入市場,這會帶動北京市場換房鏈條,二手房市場或將小幅回溫。但不意味政策轉向,需求升溫仍受多重制約。

　　嚴躍進同樣看好二手市場。他認為,從大趨勢來講,北京以存量房交易為主,政府對這一領域的交易和價格的限制相對較少,市場表現更多是自發調整和預期影響變動所致,未來二手房市場,尤其是中小套型的二手房市場依然會有一個較好表現。

　　此外,陳志則表示,樓市銷售方式將在未來幾年內發生顛覆性變化,質量保障體係的嚴格程度也將再上幾個層級,過去部分房企的“高周轉、快盈利”模式和同質化競爭將難以為繼,逐漸被追求品質的競爭模式所取代。

　　陳志同時認為,北京在2018年下半年相對集中地出現了一批因房屋質量導致的糾紛問題,2019年北京市房協將對這些現象進行嚴格披露,報送政府相關部門,並錄入企業信用檔案,嚴重者將處以行業禁入的處分。

　　此外,在保障房領域,北京在2018年末放出“大招”,引起了多方關注。

　　2018年12月27日,北京市規劃和自然資源委員會挂牌三宗位于大興區瀛海鎮的集體建設用地,出讓公告顯示,上述三宗地塊將用于建設共有産權房,這在全國尚屬首例。

　　“如果放開,共有産權房的供應量將會井噴。”中原地産首席分析師張大偉表示,相比收益時間長、投入成本高的集體土地建設公租房,在集體土地建設共有産權等保障房,集體投入少,收益快,集體的入市意願更強烈。

　　而多位受訪人士均向21世紀經濟報道表示,此類模式後續還面臨著包括土地使用年限、土地收入分配、産權比例設置等諸多問題,需要審慎對待和解決。

　“又要重新找房了,看中的一套兩室兩廳,就在談價的當口被另一對夫妻搶先付全款‘截胡’了。”上海的俞女士懊惱地告訴《每日經濟新聞》記者:“我應該早點下手把定金付了,但手裡那套小房子還沒賣出去,手上現金也不夠。”

　　隨著房價的逐漸松動,越來越多消費者認為當前市場狀態是介入的較好時機。這一結論來自上海社會調查研究中心上財分中心和上海財經大學應用統計研究中心的最新調查結果。

　　居民購房意願指數大幅上升

　　俞女士看中的這套房子位于上海市中外環間,報價728萬元,小區同類型房子報價740萬元左右,房東也是急著置換。

　　但就在俞女士委托中介議價的過程中,另一對夫妻搶先支付了全款715萬元,折合單價72000元/平方米,從看房到付款不過2周時間。俞女士看中的同小區一套挂牌價615萬元的房子最近也賣出去了。

　　上海社會調查研究中心上財分中心和上海財經大學應用統計研究中心近日發布的《2018年第四季度上海財經大學上海市社會經濟指數係列》顯示,2018年第四季度上海市消費者購房意願指數大幅上升至61.1點,環比大幅上漲了8.9點,同比上升2.0點,達到調查來的較高點位;購房時機預期指數63.8點,環比提高了3.9點,同比下降3.7點。

　　該調查指出,居民對房地産的長期判斷正在逐步形成,也反映出對市場成熟穩定運行的信心。2018年第四季度居民購房預期與購房意願走勢基本相同,並略好于當前的購房意願。認為當前和未來一段時間不宜購房的消費者在緩慢減少,認為時機“好”的消費者為18.6%,相對于2018年第三季度的17.7%微升0.9個百分點,同比略降0.8個百分點;而認為時機“不好”的消費者為54.7%,環比下降3.1個百分點,同比上升2.8個百分點。

　　在上海市中心區域,一家專營某大型樓盤二手房的中介小陳(化名)告訴《每日經濟新聞》記者:“説實話,現在房子很便宜,對于買家來説是個機會。這個小區12月份我們經手的二手房,在交易中心成交18套左右,相比11月份明顯增加。”

　　某連鎖房屋中介公司上海區域經理對《每日經濟新聞》記者表示:“最近市場成交量稍微上漲了一點,但還稱不上回暖。”

　　易居地産研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為:“從社會調查的數據看,市場還是有所回暖的。近期市場預期稍微好了點,尤其是持續降準和各類城市政策放松,帶來一定的市場機會。”

　　房屋置換成本高資金壓力大

　　“當前市場預期有所調整,觀望情緒明顯減弱,部分區域和物業會有回暖的可能。”嚴躍進説。

　　在政策調控之下,二手房持續降溫,市場整體觀望情緒明顯,加上置換成本一路居高不下,同時換房機會也大大減少。2018年下半年,俞女士夫妻曾一度擱置了置換計劃。

　　俞女士給《每日經濟新聞》記者算了一筆賬:由于新政下他們夫妻有過貸款記錄,總價710萬元的房子已不屬于普通住房,因此二套房首付比例為70%,即497萬元;賣出買入契稅超過20萬元,如果買入的房子非“滿五唯一”,自己作為買家還要承擔一部分營業稅。因此,置換成本和資金壓力相當高。

　　嚴躍進認為:“目前置換者的壓力很大,一是置換的稅費成本,二是新房認購的首付比例,因此也影響了二手房的交易量。後續如果銀行貸款政策放松,會利好市場交易。”

　　上海社會調查研究中心上財分中心主任、上海財經大學應用統計研究中心主任徐國祥教授建議,各地政府有關部門在堅決執行中央對房地産市場的有關方針和政策的基礎上,在進行詳實的調查研究後,可根據本地區的實際情況,如出臺有關政策釋放有效需求,解決剛需置換過程中的政策配套問題,同時必須防止對房地産市場的惡意炒作。

越秀地產（００１２３）宣布，去年累計合同銷售金額約５７７﹒８３億元（人民幣．下同），上升約４１％，佔去年目標５５０億元的１０５％。累計合同銷售面積約２７６﹒８９萬平方米，增加約２５％。
若單計去年１２月，合同銷售金額約１１３﹒０８億元，按年上升約１﹒３倍，合同銷售面積約５７﹒３６萬平方米，增加約１﹒９倍。

MOUNT NICHOLSON洋房去年售7.22億 歷來最貴

踏入2019年，新盤接連出現撻訂個案，連有「亞洲樓王」之稱、一手屋苑式洋房及分層呎價最貴紀錄保持者的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON，亦罕有地首現撻訂。

該項目由九龍倉（00004）及南豐合作發展，第一期16號屋在2018年底以近7.22億元售出，惟買家最近選擇撻訂離場，不但是今年新盤第10宗撻訂個案，也是本港《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）於2013年4月底實施以來，成交價最高的撻訂個案，買家購入洋房不足兩周，即遭殺訂5%，涉及3609.41萬元，損失金額僅次於薄扶林道92A至E號Pokfulam Peak及西半山干德道39號天匯兩宗撻大訂個案。

本地客「褪軚」 梁志堅指必有因

MOUNT NICHOLSON第一期16號屋去年最後一個交易日以7.21882億元售出，根據成交紀錄顯示，單位「簽訂臨時買賣合約後交易未有進展」，即買家選擇「褪軚」撻訂離場，損失5%訂金，即約3609.41萬元，是該項目首宗撻訂，撻訂價（即成交價）為一手新例後最貴，甚至可能是本港史上成交價最高的新盤撻訂個案。

至於撻訂金額則為全港第三大，較2018年Pokfulam Peak 92B屋撻大訂買家損失5420萬元，以及2017年天匯撻訂單位41樓（又稱61樓）A室，買家遭殺訂近4500萬元為低。

會德豐地產主席梁志堅昨日回覆傳媒查詢時表示，MOUNT NICHOLSON從未錄得撻訂，是次16號屋買家為本地客，以公司名義購入，並相信買家繳付3609萬元訂金後仍選擇撻訂，必有其原因。

中原地產山頂南區高級區域聯席董事李卓雄指出，MOUNT NICHOLSON撻訂事件相信只屬個別例子，此類超級豪宅具獨特性，無礙市場氣氛，亦不會令超級豪宅買家卻步。

樓市下調 無礙超級豪宅交投

他續稱，反觀樓市自去年調整期開始，逾半億元大碼物業交投未有停頓，更有買家趁樓價下跌，以「執平貨」心態覓貨，令大碼樓成交不絕。

MOUNT NICHOLSON已屆現樓，分三期發展共提供67伙，第一期有17座洋房，迄今售出13幢；第二期設一幢分層及兩座洋房，提供26伙，迄今售出22伙；第三期只有一幢分層大廈涉24個單位，已沽出11伙。

MOUNT NICHOLSON單位實用面積由最細分層戶的4186方呎，至最大洋房的9950方呎，發展商累積套現逾232億元。屋苑第一期2號洋房以呎價151785元登上亞洲一手屋苑式洋房最貴寶座，第三期2樓C室則以呎價132060元成為亞洲一手豪宅分層呎價最高。

周六首輪發售 凍資7.5億

中國海外（00688）旗下大埔天鑽以「低價」出擊，引發入票潮外，更掀起新界區新盤混戰序幕，項目昨晚結束7天入票程序，共收逾7500票，並躋身過去一年新盤首輪收票最多的第5位，以周六（12日）發售486伙計，超購14.4倍，平均每15人爭購1伙；而由永泰地產（00369）發展的屯門大欖The Carmel續收票，市場消息稱首兩天錄得逾150票，超購兩倍。

天鑽上周五（4日）起接受登記，除首天外，每天均以逾1000票遞增，累收票數不斷上升，昨天仍持續有市民到達九龍灣國際交易中心售樓處參觀示範單位及入票，下午3時許，售樓處地下大堂仍持續出現參觀人龍。

倘486戶沽清至少套35億

項目經歷7天入票，昨晚8時截票，發展商表示共取得逾7500票，凍結市場資金7.5億元，以明天進行首輪銷售共486伙計，超購14.4倍，平均每15人爭購1伙。天鑽屬2019年首個發售的全新項目，累積取得逾7500票成績相當不俗，雖然未能超越2018年底由信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期首輪收票7758張成績，但已躋身過去一年首輪銷售最高收票新盤的第5位。

天鑽明日發售的486伙，折實平均呎價約12868元，折實入場費438.8萬元，當中共有50伙折實售價低於600萬元，相信成為買家搶購目標，若明天能一炮沽清，最少可套現逾35億元。位於山塘路8號的天鑽，由17幢住宅大廈組成，提供1620伙，實用面積334至1388方呎，2021年1月底落成入伙。

而The Carmel昨天展開次日收票，情況明顯較首天理想，市場消息稱截至昨晚8時，累積收票逾150張，以首批50伙計，超額兩倍。位於青山公路大欖段168號的The Carmel提供178伙，實用面積259至4144方呎，明年3月底落成入伙，首張價單平均呎價10901元，銷售安排有待公布。

海之戀7單位下周一招標

新盤一手市況急升溫，長實（01113）荃灣海之戀3A期（下稱海之戀），發展商昨亦趁旺市推出餘下7伙，下周一（14日）進行單日招標，該7伙包括6座47樓C室、49及50樓B、C、D室，實用面積770至1149方呎，早前已發出價單，並曾作出加價，價單顯示單位定價2726.4萬至4068.1萬元，呎價35405至35408元。

此外，新地（00016）北角海璇亦「開齋」，售出今年首個單位，為2座6樓B室實用面積1467方呎4房戶，成交價6903.8萬元，呎價47061元。

二手住宅樓價由高位持續回落，綜合利嘉閣地產研究部數據，2018年12月全港50指標屋苑加權平均實用呎價（下稱實用呎價）低見14335元，按月跌0.7%，連跌5個月，累挫6.3%，惟利嘉閣地產總裁廖偉強表示，因市場暫無進一步壞消息，後市可望審慎樂觀，預期本月50指標屋苑實用呎價有機會止跌甚至微升。

高位回落 全年僅漲4.3%

廖偉強指出，2018年50指標屋苑實用呎價於7月創歷史高位的15303元，較2017年底的13744元上升11.3%，惟全年埋單升幅已明顯收窄至只有4.3%。

全港三區樓價在2018年12月表現仍然偏軟，港島區8個指標屋苑實用呎價按月跌1.1%至18188元，九龍區21個指標屋苑的實用呎價亦跌1.3%，報15545元。至於新界區21個指標屋苑實用呎價為12035元，按月微跌0.1%。

50個指標屋苑中，2018年12月共有25個錄得按月跌幅，上升佔17個，其餘8個因2018年11或12月未有成交而無法作比較。而荃灣麗城花園為跌勢最勁屋苑，按月急插11.2%，實用呎價10281元；第二位為同區的荃灣中心，2018年12月實用呎價報11560元，按月挫9.3%。

不過，2018年12月亦有實用呎價勁升屋苑，屯門大興花園實用呎價升穿1萬元大關，報10594元，按月漲9.8%冠絕50屋苑，其次為紅磡海逸豪園，實用呎價按月上揚8.9%至17322元。

廖偉強稱，早前樓市出現一輪減價潮後，市場暫無進一步壞消息，二手業主再減價空間暫時不多，加上近日中美貿易談判似有進展，令市場氣氛變得稍為樂觀，預期本月50指標屋苑樓價有機會止跌甚至微升。

不過，受新盤低價搶客拖累，二手屋苑成交量預料仍將受壓，本月成交量或會反覆再跌一成。

二綫區屋苑呎價續跌，東涌映灣園2房戶570萬元沽，創近1年最平，另粉嶺綠悠軒呎價跌穿1萬元。

呎價11004 原業主賺52%

有指映灣園5座低層E室，實用面積518平方呎，利嘉閣地產高級分區董事關騰達指出，單位日前以570萬元沽出，屬於近1年2房樓價新低，呎價11,004元。惟平價盤源被消化，上述單位沽出後，現市場上2房叫價全高出600萬元。原業主2012年以375萬元入市，現帳面獲利52%離場。

粉嶺綠悠軒 呎價跌穿萬元

其次，粉嶺綠悠軒1座低層C室，實用面積612平方呎，3房間隔，美聯物業高級營業經理葉劍威指出，由於單位景觀較差，最終以580萬元沽出，呎價9,477元，屬區內屋苑近期呎價，罕有跌穿1萬元。目前同戶型3房戶，叫價由約688萬元起。另據EPRC經濟地產庫資料顯示，深井豪景花園樓價再跌穿400萬元，屋苑5座低層E室，實用面積358平方呎，成交價360萬元，呎價10,056元。

至於中原估價指數（主要銀行）CVI最新報8.2點，按周升1.69點。預期CVI將可升穿10點，屆時樓價跌幅有機會收窄。

市區新界各半 集中啟德日出康城

政府調整公私營房屋比例，本年度私樓土地供應1.39萬伙，按年減46%，創近8年新低。未來續有土地撥作公營房屋，預計下年度可供推售的私樓土地約2萬伙，集中啟德及將軍澳日出康城。

隨着特首林鄭月娥在去年中宣布新房策後，整個房屋及土地供應向公營房屋傾斜，不但將賣地表上9幅私樓土地撥作公營房屋，合共涉及1.06萬伙，而在年底長遠房策年度檢討時，亦落實將公私營單位比例由六四比，改為七三比，從而將更多私樓土地撥作公營房屋。

事實上，政府在2018至19年度明顯減慢推地，加上私人重建及補地價大減，導致期內私樓土地供應只得13,850伙，較2017至18年度的25,500伙，按年大減接近一半，亦創了2010至11年度後、近8年新低紀錄，相較原定長遠房策目標1.8萬伙低出逾兩成。

啟德成供應庫 提供4550伙

展望未來1年，土地供應傾斜公營房屋料不會改變，而2019至20年度的私樓土地供應目標將會配合長策的檢討作出調整，由原本的1.8萬伙，下調25%至1.35萬伙。由於不少熟地已撥作公營房屋之用，市場估計，下年度可供推出的私樓土地供應估計2萬伙，料仍足以滿足政府推地目標。

以地區劃分，新的土地供應在市區或新界各佔一半，當中啟德仍然會是主要的供應庫，提供4,550伙，其次則是港鐵（00066）將軍澳日出康城，以及粉嶺皇后山等地區。

政府陸續推出啟德跑道區地皮，在2018至19年推出共6幅，並將有3幅地皮滾存至下年度賣地計劃內，加上第4E區兩幅有機會新加入的跑道區地皮，區內單位供應仍有4,550伙，佔下年度推地量超過五分之一。

中短期私樓供應 恐仍不足

不過，由於政府在近年陸續將啟德近沙中綫宋皇臺站多幅用地撥作公營房屋，預計在上述5幅跑道區私樓土地推出後，啟德將難再有大量私樓土也推出。

至於另一個同樣被視為未來重要土地供應庫的觀塘安達臣道石礦場，同樣由於政府將區內6幅土地撥作公營房屋供房協及房委會發展，未來1年則將會剩下1幅安達臣道對出的港人首置上車盤用地可推出，合共提供1,700伙。

由於啟德及安達臣石礦場兩大重要市區土地供應庫內的私樓用地，均有機會在未來1至2年內陸續盡推，未來3至4年的私樓供應有機會需要靠東涌填海區的土地，以及私人發展商補地價，中短期私樓土地供應仍有不足的危機。

東京商業區的商辦租金水準繼續向上攀升，截至 2018 年 12 月，已連續 60 個月向上調漲。也創下了期間最長的商辦租金調漲紀錄。一般認為景氣好壞的循環週期，大約是 4 年一次。會有這樣的例外產生，背景在於就業人數的增加，不論商辦的新舊，各家企業都有搬遷與擴大辦公室規模的意願。

根據位在東京的大型仲介業者三鬼商事 (Miki Shoji) 在 10 日所公佈的東京都心商業區 5 區 (千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區)2018 年 12 月的平均商辦招租資料，平均每坪租金為 20,887 日圓，年增 8.94% 或 1,714 日圓，月增 0.69% 或 144 日圓。是自 2014 年 1 月之後，連續 60 個月上漲。

在這 5 個區的商辦空屋率方面，2018 年 12 月時為 1.88%，月減 0.10%。12 月時大型商辦的出租件數雖然不多，但是由於退租的數量也少，東京商業區整體的商辦閒置面積在 1 個月內減少了約 7,500 坪。新蓋大樓在 12 月時的空屋率約 3.07%，月減 0.38%。由於 12 月沒有新落成的大樓，加上屋齡未滿 1 年的新大樓有零星的出租件數，也是新大樓空屋率下降的原因所在。

在原有的商辦大樓方面，12 月時的空屋率為 1.85%，月減 0.09%。12 月時除了有為擴大而搬遷的租戶或是從商業區外遷入的新租戶外，也有部分租戶為了搬遷到即將落成的商辦而退租，也使得原有商辦大樓方面的空屋率小幅減少。