「買房不用成本」、「零元致富」，這樣的說法你相信嗎？看準一般民眾想以低成本賺大錢的心態，近年坊間出現標榜「零元購屋」的炒房講座，強調以全額貸款、購買業者精選標的、再出租抵房貸，2年後脫手獲利，皆提供一條龍服務。《蘋果》直擊講座現場，講師稱「團隊經營房地產多年」，但話術暗藏陷阱，須先付3.6萬元加入會員，全額貸款包含信貸、甚至擬假合約。專家提醒，因存在高承貸陷阱及違法風險，最好別去聽。

上月中旬，《蘋果》前往業者辦在北市忠孝東路的講座現場，教室擠進近40位聽眾，講師開宗明義表示：「90%的人不會因會努力工作變成有錢人，這是不可能發生的事情。」只能靠投資房地產，並宣稱：「我教你如何買房，不用拿錢也不用繳錢，這是我每月都在做的事。」

講師解釋所謂的「零元購屋」，須配合個人貸款條件，貸到能承作的最高比率後，不足的部分再用信用貸款補足；或採「原屋增貸」的方式，把個人或是家人名下的房產拿去作增貸，以達到全額貸款，之後將房屋出租，在寬限期內以租金抵付房貸利率，1~2年後把房屋賣掉即可獲利。

入會先付3.6萬元
現場以月薪5萬元為例，可鎖定總價575萬元的物件，貸款8.5成、488萬元，加上信貸87萬元，即可「零元買屋」。之後每月須繳2萬2070元利息，但房屋以每月1.6萬元出租，拿租金抵扣房貸利息，等於每月只要還6070元，持有房屋1~2年，便賣掉獲利。

業者強調「團隊經營桃園房地產多年」，鎖定桃園藝文特區周邊物件，不但可推薦桃園精選標的、協助學員貸款諮詢，且有自己的裝潢團隊，交屋時可壓低裝潢修繕的價格，另還提供代租代管服務，稱因有上百位業務幫忙，能做到快速租屋。

投影片最後秀出「入會費3萬6000元」，費用包含6次教學課程及3年代租代管費，若成功出租簽約，另外再收首月租金作服務費。介紹完還有會員分享投資心得。講座結束，後方一排工作人員迅速湧至聽眾旁邊，詢問有無投資興趣，宛如直銷大會。

記者隨機訪問現場5名聽眾，4位對零元購屋頗心動，認為藉高額貸款購屋，再出租賣出不是不可行，但須先評估自身支付房貸利息的能力；僅1陳小姐冷靜認為聽聽就好：「誰知道他們說的是不是真的？詐騙那麼多！」
業者還向記者強調，也可一次操作2間物件，一起貸款，但只向銀行申請「貸1間」，同樣透過貸款加上信貸承作，「其實就跟操作1間差不多。」

要評估還款能力
乍聽很合理的零元購屋，其實暗藏陷阱。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「房貸還不還得出來才是重點。」想藉租金抵付房貸，首先物件要夠好，但相對來說，房價也會較高，「能否租得出去，又是一大問題。」且房地產市場有漲有跌，沒人能保證2年後一定能獲利脫手，「就像賭博，民眾投資前要評估好自身還款能力。」
房市專家Sway則認為，學員還沒買屋獲利前，就得先付出3.6萬元會員費，買屋還要另付介紹費，是「類直銷」的手法；而業者精選標的物，可能是「要倒貨給你」，物件是否從凶宅、法拍屋洗白而來都不知道，「等於被他們賺了一手」，且「你可能成為其他學員的下線」。

至於講師鼓吹「原屋增貸」，就是二胎貸款，在原本的房貸風險外，再追加一個小風險。乃至於操作2間物件，卻將金額加總在1間房屋，向銀行貸款的手法，陳炳辰指出，這要銀行、代書及過戶人等先套好招，「其實就是犯罪」。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，其所簽訂的合約可能涉及造假。Sway也強調，超貸就是犯法的行為，涉及偽造文書、使公務員記載不實之罪。

《住展》雜誌企研室經理何世昌提醒，目前一般信貸利率皆超過2%，除非物件投報率在3%以上，否則民眾恐反而付出高額的利息金額，「無法達到業者標榜用租金抵付貸款的目的。」Sway則呼籲：「民眾最好講座連聽都不要聽，可能會被洗腦。」

【民眾意見】不會嘗試該投資
我自己不會嘗試這種投資方法，假設我今天是到一個售屋中心，他們的招牌很大，然後向我介紹這種購屋方案的話，我才會參考看看。

資金斷掉就慘了
我不認同這種零元買房的投資手法，因為如果突然之間資金斷掉的話，房子就要被法拍，或是低價出售，這樣其實還可能賺不到錢。

保證獲利常有詐 找保守型老師

低薪時代、景氣不佳，為能有更高獲利的賺錢途徑，國內近年投資課程講座相當盛行，無論是股票、房地產及各類投資產品，都有不少「老師」大撒廣告舉辦講座。《蘋果》去年在台中也直擊另一場投資法拍屋講座，業者同樣強調繳交3.6萬元會費，即可提供一條龍服務，專家提醒，應挑保守型的老師為佳，如果提倡的是「集資購屋」，因風險更大，須特別留意。

「買ＸＸ保證100%獲利！」這種肯定的口氣，通常有詐。常與上市櫃企業、各公家、私人單位授課的優式租售管理創辦人傅韋豪表示，房產景氣本就起伏，很多人是在上一波景氣好時賺到錢，就跑出來當老師，實務經驗卻可能不足，「他有無相關學歷、證照、合作過的廠商或機構，最好都先調查清楚。」

經歷最好超過10年
尤以「集資購屋、合資購屋」須分清楚，傅韋豪解釋，集資購屋是最常見的陷阱，大家把錢全部給一個人，只因他在不動產界有名，房子登記在他的人頭名下，結果人頭賣房後失蹤、或過世、欠錢使房子遭法拍等，大家的錢便全部賠掉；合資購屋則是自己也有權狀持分，相較有保障。

經營4年、累積上千位學員的瘋理財創辦人楊聖嬅表示，幾個關鍵點可以判斷老師是否正派，先看老師是否只講獲利而不談風險，「很多老師只告訴你多好賺，卻不說進出場策略，可能是刻意，也可能這老師市場經驗不足，愈是有經驗的老師，通常說法愈保守。」

因經濟通常是10年一個循環，因此老師最好在業界有超過10年的經驗，若有在公會、公司行號等上課的經歷更佳，楊聖嬅說：「比較好的老師是純粹教你方法，學員若想操作則從旁指導，而不是直接報明牌給學員，一方面學員才真能學到東西，老師不直接參與也較能避免日後糾紛。」

搞懂合約退費機制
且相關講座也常讓民眾感到落差，如雖為免費課程，卻淪為直銷大會，也學不到實際知識，楊聖嬅補充，「一般短講座1堂場地費約200~500元，2~3堂正式課程可能5、6千元，半年~1年課程可能要3~4萬元，雖費用不固定，但價格是否公開透明，合約、退費等機制是否清楚，都要確認。」
經驗再豐富的老師也可能判斷錯誤，楊聖嬅強調，因此最好先打聽老師過去如何處理爭議，而非在說明會上糊裡糊塗付出一大筆錢，還以為就能輕鬆賺一桶金。

記者實測 遭推銷高於行情大樓

標榜零元購屋的業者，從舉辦講座、推薦物件、介紹銀行貸款、協助裝修、包租代管等，提供一條龍服務。《蘋果》記者聽完講座後，與對方約看屋，先在小會議室裡進行一對一評估，還要上課聽桃園市房地產前景，業者推薦的大樓物件屋齡約20年、均價每坪20萬元，卻強調捷運綠線已動工，未來房價看漲，「相當容易成交」。
看屋前，業者試算記者的貸款能力，以月薪4萬元、繳30年房貸推估，最高貸款金額約615萬元，還加碼說：「650萬元以內貸全額沒問題。」強調現在2%左右的利率，若是貸500萬元，寬限期間每月只繳利息8500元，利用租金支付房貸利率，待1~2年再脫手轉賣即可獲利。

業者稱一條龍服務
從諮詢到看屋，業者強調提供一條龍服務，不但有自己的員工，也找來其他家仲介加入團隊，一同帶看物件，推薦的是桃園藝文特區周邊中古大樓，總價600~700萬元，有兩家分屬不同公司的房仲，開車載記者看屋。

其中寶慶路3房2廳物件，單價20萬元，房客尚未搬離，10坪左右的主臥室雜物略顯凌亂，房仲表示，該物件為出租狀態，月租1.5萬元。隨後再看莊敬路一段的1房1廳大樓，屋齡18年，單價22萬元，月租金約1.4萬元。房市專家Sway認為，「這樣的房價已經算貴了，尤其只是中古屋，應可有其他選擇。」

看完房屋之後，房仲則向記者強調，「若有購屋意願，須向業者的客服聯絡」，未留下私人電話，房仲透露，因雙方採取合作模式，「身為別家房仲業務，同時也是業者旗下員工」，所以無法當成個人業績。

民眾領到年終獎金後又該如何運用呢？永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，目前銀行定存利息十分微薄，股票市場風險相對較高，尤其在中美貿易戰的影響下，更是加劇股市的波動。謝志傑指出，根據永慶房屋第一季趨勢前瞻報告調查，因應貿易戰衝擊，有33%的民眾認為房地產是資金避險的首選，遠高於其他的金融商品，顯示不動產所兼具投資與保值的功能仍深受大眾青睞，尤其當前五大銀行房貸利率創9年新低，相對減輕購屋貸款負擔。

觀察台北市高CP值路段，包括中正區、大安區、信義區的平價路段，皆與該行政區均價價差超過20萬元/坪，謝志傑說明，位於中正區的「中華路二段」，平均房價每坪約51.7萬元，與中正區平均房價76.2萬元/坪相比，每坪價差高達24.5萬元，周邊有國中小、南機場夜市、青年公園，生活機能完整，周邊物件多以屋齡40年以上的公寓及35-40年的華廈為主，市容稍嫌老舊。

另外，大安區的平價路段位於「臥龍街」，平均路段房價每坪約62.5萬元，與大安區平均房價84.5萬元相比價差也有22萬元，臥龍街周邊採買機能佳，近捷運麟光站，屬於鬧中取靜的路段，不過由於直面福地且鄰近殯葬相關產業，若不避諱這樣的殯葬概念宅，則不失為一個購屋的另類選項；信義區的「吳興街」平均房價每坪約50萬元，與信義區均價72.2萬元相比，價差22.2萬元，吳興街採買機能便捷，往信義計畫區生活圈也十分方便，不過吳興街巷道較窄，行車出入或有停車需求較需注意。

對於購屋預算有限的民眾，不妨考慮新北市門牌，平價路段只要2至3字頭就能入手，謝志傑表示，超值路段房價與該行政區價差最大的是位在板橋區的「金門街」，金門街平均房價每坪約27.7萬元，與板橋區每坪均價39.4萬元相差11.7萬元，金門街雖位在板橋區，但其實屬於樹林車站生活圈，生活機能無虞，只是要到板橋市中心還需橫跨浮洲橋才能抵達較為不便。

此外，中和區平價路段位在「華新街」，平均房價約28.8萬元，與中和區的平均房價36.3萬元價差8.9萬元，華新街附近有科技大學，周邊商家密集，採買方便，不過與捷運南勢角站路程較遠，有通勤需求的民眾要注意；永和區的高CP值路段坐落在「成功路一段」，該路段平均房價約32.9萬元，與永和區平均房價41.5萬元相比，價差8.6萬元，中正路一段近福和橋，來往台北市中心十分方便，惟周邊採買機能有限，距離主要商圈較遠。

謝志傑表示，有意購屋的民眾可多參考區域的超值路段，從中選擇適合自己的區位及生活圈，若是預算有限，把握買房由小到大、由遠到近的方式，並且根據自身財務能力規畫購屋，不要勉強自己，在區位及物件的選擇上則不要委屈自己，如此才能找到符合自身理想的好屋。

房市回暖，建案新春不打烊搶客，遠雄房地產總經理張麗蓉表示，今年春節各地案場人氣相當不錯，台中「遠雄之星6」受惠三井OUTLET PARK開幕， 每天來客一、兩百組，預計第一季可完銷；「遠雄THE ONE」目前銷售也已突破5成約百戶。
遠雄今年春節推出「好房諸事吉、購屋大樂透活動」，北中南各建案都祭出新春好康配套及各項活動，中和左岸遠雄和光、遠雄牡丹園及遠雄悅河規劃「富貴金豬FUN市集」，體驗兒時趣味、還有好運旺到爆的爆米花機、復古可樂瓶，場面熱絡吸引不少家庭全員出動前來。

新莊副都心豪宅案「遠雄九五」則在高空接待會所所舉辦封館餐宴，邀請VIP御膳宮廷宴，每日服務12位特定貴賓，重現尊貴宮廷御膳料理。

台中「遠雄之星6」祭出賞屋抽東京雙人來回機票活動，過年期間再加碼抽三井OUTLET誠品禮券。目前遠雄之星6整體銷售衝破九成，全案600多戶，目前僅餘30多戶，預計近期可完銷並推出新案。

位於亞洲新灣區的超高飯店豪宅「遠雄THE ONE」，也邀請來自日本的東京星級神廚佐藤真一，用義大利料理手法，高雄美味的在地食材，同時邀請亞洲唯一義大利官方受證高階品油師吳文玲擔任特別來賓，一同慶新春。

張麗蓉表示，整體銷售數據尚未統計，今年春節天氣不錯，許多人全家出門賞屋，預料可創銷售佳績。

今年春節個案表現亮眼，但整體市況則延續去年，呈現溫穩格局。代銷業者普遍表示，目前市場既無爆量回溫，也沒有看壞的跡象，延續去年緩復甦的市況，更顯今年個案表現的走勢，建商品牌、地段、規劃等因素，都將成為建案熱銷的關鍵。

甲山林總經理張境在表示，今年春節的市況平穩，與去年狀況來看相去不遠，當然有部分建案呈現熱銷，但整體來說不好也不壞，主要還是以中小坪數，總價約1,000萬元的產品去化較快。

海悅國際總經理王俊傑分析，目前購屋族群非常認真分析個案，從去年第4季開始個案表現的市況愈發明顯，除了建案的地段、規劃外，建商品牌也開始成為消費者的購屋指標，因此延續去年底的購屋趨勢，今年市況的購屋行為亦然。

從目前的市況來看，普遍代銷業者認為，今年無論在住宅產品的銷售，或是豪宅案的去化上，大致與去年緩回溫的狀況差不多，惟總體房市還沒復甦，加上美中貿易戰等外在經濟變數多，也無明顯的政策利多，因此目前的市況，將考驗消費者的接受度與信心。

桃園市升格後，推動國民運動不遺餘力，規劃桃園、南平、蘆竹、中壢、平鎮、八德、大溪國小等七個國民運動中心。統計實價登錄資料，南平國民運動中心周邊電梯大樓，平均總價達1,602萬元最高，大溪區的大溪國小多功能運動中心則最實惠，電梯大樓平均總價僅431萬元，為運動宅最親民的區域。

房仲業者指出，近幾年路跑、健走等活動舉辦頻繁，全台運動中心、健身房如雨後春筍出現，運動風氣興盛，運動空間需求量日益增加，與運動中心為鄰，成為許多消費者購屋時的考量之一。


統計資料以交易量來觀察，位於桃園區南平路的南平國民運動中心周邊房市交易居冠，近一年交易量為712件。
有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，南平國民運動中心座落於南平公園內，靠近春日路與經國路一帶，已於去年7月試營運，附近有桃園藝文中心，中正藝文特區、經國重劃區也相距不遠，是桃園七個運動中心房價最高貴的區塊，房價保值性高。

交易量位居第二的，則是八德國民運動中心，有495件。陳金萍指出，八德國民運動中心由國防部「北景雲」營區原地改建，目前已動工，預估在2021年完工，座落於廣福路與福國北街口，鄰近廣豐商圈，周邊生活機能完善，電梯大樓平均總價為934萬元，公寓總價則僅339萬元。

台慶不動產桃園八德永福加盟店林盈村店東表示，八德國民運動中心周邊算是八德的新興區域，除鄰近廣豐商圈外，附近還有大湳公有零售市場，也不乏像大潤發、家樂福這類大型賣場，採買便利，以及大湳公園坐落，居住環境極佳，生活機能相當完善。

交易量第三名則是蘆竹國民運動中心，近一年交易量為367件。陳金萍說，蘆竹國民運動中心位於仁愛路一段與五福路口，預計今年7月完工，由於蘆竹國民運動中心的興建將蘆竹在地植物樣貌反映在建築風格上，與當地傳統「將蘆竹編砌成屋」的文化相輝映，完工後不僅是地區性之綜合大型運動場館，同時也是蘆竹區的新地標。

陳金萍指出，蘆竹國民運動中心鄰近台茂購物中心、好市多、特力屋等大型購物商場，周邊住宅生活機能完善，加上南崁溪整治，整體居住環境大大加分，目前電梯大樓總價約1,034萬元，透天厝約1,648萬元，房市未來發展可期。

全民瘋運動，台中市積極規劃國民運動中心滿足民眾運動空間需求，也間接帶動了房地產的推案與買氣，「運動宅」更成為市場熱門話題。

市調指出，目前台中市已完工啟用的國民運動中心，以朝馬國民運動中心所屬的七期區域房價為最高，屋齡二年的新成屋「允將大有」，社區平均單價為32.6萬元；聚合發「天廈」社區均價在26萬元上下。

而去年第2季新落成的南屯國民運動中心，因鄰近單元三與單元二等新興重劃區，房價漲幅明顯。新成屋惠宇「大聚」社區均價每坪37萬元；預售案惠宇「一森青」開價在38萬至43萬元間；即將交屋的寶輝「大隱」，外界推估價格將站上「4」字頭。

另外，潭子區勝利路上的潭子國民運動中心，位處潭子市中心，地點極佳，且運動中心建築採透明落地窗，並保留原有的老樹，未來完工後可在綠樹圍繞之下享受揮汗快感。

鄰近潭子運動中心的坤悅「迎勝」，規劃36至38坪純三房產品，目前熱銷八成，緊接著推出含裝潢銷售的預售新案「悅．勝利」積極搶市。

「運動宅」成為話題，鳳山的運動場園區工程已經進入完工倒數，預計今年就會啟用，由於鳳山運動場園區地點非常好，屬於鳳山區精華地段，周邊有捷運站、商圈等，房價相當具有親和力，中古屋每坪11萬至13萬元，對首購族有親和力。

高雄市政府推動的鳳山運動場園區，全部共有三層樓，並符合綠建築標準，內部空間規劃有健身教室、有氧運動區、飛輪教室、運動教學教室等，未來在鳳西羽球館南側及東側，另還有各規劃一處停車場，並增劃機車停車格。

資深建商說，鳳山運動場位在鳳山精華地段，休閒娛樂除有運動場外，還有鳳西運動公園，附近自成區域商圈，鄰近中山路熱鬧地帶。學區屬於鳳山國小與鳳西國中。交通距離捷運橘線鳳山站步行約10分鐘，遠點有台鐵鳳山車站。

房仲業者表示，鳳山市民運動健身中心周邊房價都是1字頭，是許多首購購屋族心中首選，根據統計附近住宅宅成交一坪平均12.8萬元、大樓13.6萬元，公寓每坪只要11.5萬元。

業者指出，國人運動風氣日盛，從六都很多健身產業蓬勃發展可見一斑，因此都會「運動宅」成為新的話題，更將成為建築業帶動房價的新誘因。

台北市府2019年將計畫透過公辦都更重新建構台北都市機能的再生，引入最大之公益性，提供適切之公共服務與公共設施，引領台北未來都市發展。另結合都更、建管及工務的整體思維，由都市防災觀點提出配套的老屋健檢及公辦都更策略，以建構台北市韌性城市架構、預備都市全防災課題以及應變量能整備對策，協助更多的社區及市民做好居住安全的工作。

市府表示，推動老舊社區再生計畫(大同再生計畫、中正萬華復興計畫及士林再生計畫)以區域尺度推動空間再生，作為調節老舊街區的動能，帶動社區發展。協助民間推動之機制，受理及補助民間申請老舊建物重建、更新會成立申請與補助、整建維護更新事業及增設電梯補助，並由台北市府補助之財團法人台北市都市更新推動中心協助更新辦理，活化都市更新基金多元。

檢討都市更新審議機制，制定審議作業改革要項，提升審議效能同時保障市民權益。強化本市社區營造業務，建立公私部門對話平台，強化市民參與機制，並藉由都市更新計畫、街區活化計畫、地區環境資源建置計畫驅動地區型都市再生行動。藉由大同區斯文里三期整宅公辦都更，達成公辦都更輔導型指標案例，促使周邊整宅重建。

又來到一年一度的農曆新年，各企業紛紛發放年終獎金以慰勞員工辛勤的付出，而領到年終獎金後又該如何運用呢?永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，目前利率持續維持低檔，銀行定存利息十分微薄，而股票市場風險相對較高，尤其在中美貿易戰的影響下，更是加劇股市的波動，讓心情如坐雲霄飛車一般。謝志傑指出，根據永慶房屋第一季趨勢前瞻報告調查，因應貿易戰衝擊，有33％的民眾認為房地產是資金避險的首選，遠高於其他的金融商品，顯示不動產所兼具投資與保值的功能仍深受大眾青睞，尤其當前五大銀行房貸利率創9年新低，相對減輕購屋貸款負擔。

永慶房屋根據實價登錄資料，挑選雙北市房價相對親民的平價路段提供消費者參考，今年農曆過年假期長達九日，有意購屋的民眾不妨趁過年期間四處走訪，根據自身需求尋找符合條件的好屋。

觀察台北市高CP值路段，包括中正區、大安區、信義區的平價路段皆與該行政區均價價差超過20萬元/坪，謝志傑說明，位於中正區的「中華路二段」，平均房價每坪約51.7萬元，與中正區平均房價76.2萬元/坪相比，每坪價差高達24.5萬元，周邊有國中小、南機場夜市、青年公園，生活機能完整，周邊物件多以屋齡40年以上的公寓及35-40年的華廈為主，市容稍嫌老舊；另外，大安區的平價路段位於「臥龍街」，平均路段房價每坪約62.5萬元，與大安區平均房價84.5萬元相比價差也有22萬元，臥龍街周邊採買機能佳，近捷運麟光站，屬於鬧中取靜的路段，不過由於直面福地且鄰近殯葬相關產業，若不避諱這樣的殯葬概念宅，則不失為一個購屋的另類選項；而信義區的「吳興街」平均房價每坪約50萬元，與信義區均價72.2萬元相比，價差22.2萬元，吳興街採買機能便捷，往信義計畫區生活圈也十分方便，不過吳興街巷道較窄，行車出入或有停車需求較需注意。

對於購屋預算有限的民眾，不妨考慮新北市門牌，平價路段只要2至3字頭就能入手，謝志傑表示，超值路段房價與該行政區價差最大的是位在板橋區的「金門街」，金門街平均房價每坪約27.7萬元，與板橋區每坪均價39.4萬元相差11.7萬元，金門街雖位在板橋區，但其實屬於樹林車站生活圈，生活機能無虞，只是要到板橋市中心還需橫跨浮洲橋才能抵達較為不便；而中和區平價路段位在「華新街」，平均房價約28.8萬元，與中和區的平均房價36.3萬元價差8.9萬元，華新街附近有科技大學，周邊商家密集，採買方便，不過與捷運南勢較站路程較遠，有通勤需求的民眾要注意；永和區的高CP值路段坐落在「成功路一段」，該路段平均房價約32.9萬元，與永和區平均房價41.5萬元相比，價差8.6萬元，中正路一段近福和橋，來往台北市中心十分方便，惟周邊採買機能有限，距離主要商圈較遠。

最後謝志傑表示，有意購屋的民眾可多參考區域的超值路段，從中選擇適合自己的區位及生活圈，若是預算有限，把握買房由小到大、由遠到近的方式，並且根據自身財務能力規劃購屋，不要勉強自己，而在區位及物件的選擇上則不要委屈自己，如此才能找到符合自身理想的好屋。

自房市反轉後，投資買盤縮手，價格崩跌成交個案不斷，其中台北萬華某建商推出水岸第一排豪宅，原先外界預估開價破百萬元，之後建商開75折吸引客人看屋，如今4年過去了，查閱實價登錄卻驚見4字頭，跌破眾人眼鏡。

台北萬華區環河南路一段某豪宅，當初主打水岸美景第一排，樓高23層樓，預售時期正逢房市高點，為了衝買氣，建商代銷開出75折第一槍，每坪約81萬元的「不二價」搶市。

豈料時隔4年，實價登錄揭露，該豪宅107年10月成交低樓層戶69.5坪，每坪均價46.7萬元，同年9月成交的19樓戶，均價在42.9萬元，足以見得均價落在4字頭，為當初單坪81萬元的5折價。

　在全年房地產調控合計四百餘次的情況下，不少開發商降價促銷如履薄冰。然而，回過頭看，2018年的地產商仍交出了創新高的銷售業績。高喊“活下去”的萬科也不例外，2018年全年銷售額破6000億元，創單年銷售額新高。

　　鬱亮的新拍檔：萬科總裁祝九勝

　　2018年，已從“寶萬之爭”中抽身的萬科，迎來了以鬱亮為董事會主席，祝九勝為萬科總裁、首席執行官的時代。

　　2017年6月30日，萬科管理層完成了一次歷史性的交接。在從王石手中接任萬科董事會主席身份，並一肩挑擔萬科總裁、首席執行官半年後，2018年1月31日，萬科迎來了前高級副總裁祝九勝，由其接棒萬科總裁、首席執行官。

　　“作為董事會主席，我需要在公司發展方向、城市配套服務商戰略佈局、事業合夥人機制建設等方面投入更多精力。由專人擔任公司總裁，不僅有利於集團發展戰略執行和日常經營管理細化，長期來說對於完善公司治理也有好處。”郁亮談及不再兼任總裁時說道。

　　在鬱亮為首的管理層帶領下，萬科也在轉型的跑道上邁出堅實步伐。

　　2018年初，萬科就給出未來的發展方向：2014 年萬科第四個十年發展規劃，已經把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。未來萬科將把這一定位進一步反覆運算升級為“城鄉建設與生活服務商”，並具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。

　　當前，萬科的業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域。

　　而租賃也成為萬科繼地產、物業之後的核心產業。萬科年報顯示，萬科致力於成為全球領先的租賃住宅企業，2014年以來積極佈局長租公寓市場，2018年將租賃住宅業務確立為核心業務。

　　2018年3月，萬科發佈的2017年年報中稱，住房回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，已經是不可逆轉的時代趨勢。

　　從“別想靠房價上漲來賺錢”到高喊“活下去”

　　2018年3月，萬科2017年年度業績推介會上，郁亮直言“房地產企業已經到了必須做出改變的時候，房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”

　　過了半年，2018年9月，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區域9月季度例會上將“活下去”作為三年事業計畫書制定的基本要求，同時強調戰略圍繞“活下去”展開。

　　在鬱亮看來，“活下去”是最底線的戰略，“希望大家充分意識到全方位轉折的到來，我們所有行動都‘收斂、聚焦’到保證萬科活下去”。

　　而後召開的萬科2018年秋季例會上，萬科更是紅底白字的將“活下去”放在PPT上作為會議的主題。

　　“萬科始終是一種兢兢業業、如履薄冰的態度，即使日子好過的時候也沒有驕傲過。對於萬科而言，每年的秋季例會，就是做戰略檢討，一隻腳站在過去，一隻腳站在未來，梳理戰略和業務。只不過今年這個時候需要收斂聚焦，過去太發散了，需要大家凝聚起來，大家往一個方向走。”郁亮回應媒體時說道。

　　對於“收斂”和“聚焦”，鬱亮稱，萬科打造的是向量組織，向量不是向量，需要有方向，如果方向不一致肯定是混亂和不堪的。萬科的方向是做“城鄉建設與生活服務商”，所有做的業務都需要向這個方向展開，偏離這個方向是錯誤的。另外需要價值觀上的一致，價值觀不一樣，幹的事不同。如果把兩個結合在一起，所有的業務管理行為都應聚焦在為客戶提供好產品、好服務。

　　在業務調整的同時，萬科正進行大規模的組織重建以及事人匹配工作。其帶來的最直接的影響在於組織的扁平化及利益的重新分配。

　　“通過我們一些人的受損來換取更多人受益，來推動業務發展走下去。事人匹配過程中，必須保持統一起跑線，不管是博士、本科還是大專，只按能力和業績定崗定薪。”這就是鬱亮欲打造的“向量組織”。

　　“轉折是實實在在到來了”

　　在鬱亮高喊“活下去”的背後，源於其對大環境的思考。“轉折實實在在到來了”以及“住房全面短缺時代已經結束”是其主要結論。

　　“儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉捩點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。”這是鬱亮對市場的看法。

　　鬱亮給出的回答是，房地產行業沒有什麼大問題，但是做的東西和要求不一樣。一個基本結論是住房全面短缺的時代已經結束，但是居住問題並沒有解決，比如說銷售房子挺多，租賃住宅卻很少。像上海、杭州等大城市住房可能也還有一定短缺，但從整個全國範圍來看，我們認為全面短缺時代基本結束，但是不平衡、不充分的問題還是很明顯，比如賣的多，租的少。

　　對於房地產市場而言，擺在面前的是史無前例的調控政策。在限購、限價、限貸、限商、限售，多重限制下，房企備受壓力。

　　據中原地產研究中心統計資料顯示，2018全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。

　　去年銷售額6069億元創新高

　　在“活下去”的焦慮中，萬科交出的年度成績單卻創新高。資料顯示，萬科全年累計實現合同銷售面積4037.7萬平方米，合同銷售金額6069.5億元。相比2017年，去年全年萬科銷售金額實現14.5%的增長，合同銷售面積增長12.3%。

　　6069.5億元的銷售額也創萬科單年銷售額新高。

　　郁亮曾定出6300億元的回款目標，即便有所焦慮，但郁亮曾回應，“相信萬科的銷售回款率肯定是業內最高之一，房子也還賣的不錯，基本可以完成6300億回款。”

　　“活下去”並不等於坐以待斃。萬科正通過並購及合作等方式增加土地儲備。

　　2018年全年，萬科支付權益地價為1659.82億元，同比減少16.7%。

　　不過，萬科的拿地方式也正通過並購及合作來完成。2018年11月9日，嘉凱城(6.590, 0.31, 4.94%)公告稱，萬科以底價3.55億元競得旗下5個地產項目公司，加上30億元的股東債權款，合計約33.58億元。2018年11月6日，萬科又收購海航基礎(4.480, 0.12, 2.75%)旗下廣東興華實業有限公司100%的股權，轉讓價款約10.35億元。加上一筆5.47億元的原股東貸款之後，萬科在此次收購中需要支付約15.82億元。

　　今年1月10日，北京市政府從東城區正義路2號遷至通州區運河東大街57號。與此同時，沉寂已久的通州土地市場開始呈現集中放量態勢。

　　1月31日，通州3宗土地出讓，分別為兩宗共有産權房用地和一宗限競房用地，起拍總金額近90億元。最終，3宗土地全部成交，成交總金額超過100億元。其中，備受市場關注的通州3年來首宗商品房用地拍出66.6億元，由平安和萬科聯合體競得。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，這也是北京市政府遷址後，通州首次大規模供地放量。

　　一日出讓3宗地總成交金額破百億元

　　1月31日，通州出讓的3宗土地中，兩宗共有産權房用地臺湖鎮YZ00-0405-0099、YZ00- 0405- 0104地塊，臺湖鎮TZ09-0100-6016地塊、6019地塊，挂牌起始價分別為18.1億元和6億元，銷售價格控制在25600元/平方米和30000元/平方米。前者經過71輪競價，被通州投資發展和住總集團以25.5億元、約40.9%溢價率競得，後者被中建一局以8.4億元、約40%溢價率拿下。

　　另一宗限競房用地臺湖鎮YZ00-0405-0094等地塊,起始價高達65億元，限價54164元/平方米，建設用地面積115506.324平方米，建築控制規模達到280243平方米，最終由萬科和平安聯合體以66.6億元競得。

　　另據北京市規劃和自然資源委員會信息，2月2日，通州新城和永順鎮還將有兩宗限競房用地公開拍賣，加之1月28日成交的馬駒橋鎮共有産權用地，在2019年開年一個多月中，通州已有6宗土地推向市場，這幾乎是過去4年間推出住宅用地的總和（7宗）。

　　合碩機構首席分析師郭毅向《每日經濟新聞》記者表示：“此前通州的土地多用于産業或商業，隨著北京市政府的搬遷，城市副中心建設開始逐步關注住宅用地，所以我們看到通州住宅用地供應量有了明顯上升跡象，也是彌補此前供地的不足。”

　　3年來首宗限競房地塊66.6億低溢價成交

　　昨日土拍的絕對亮點，當屬臺湖鎮這宗限競房用地。

　　原因很簡單，自帶流量，通州3年來首宗限競房地塊；起拍價高達65億元，對開發商資金實力要求極高。而中國金茂和平安+萬科聯合體阻擋了眾多開發商的熱情。

　　有業內人士曾預計，如此大規模的資金壓力將造成該地塊低溢價成交，這從最終成交僅經歷5輪、溢價率僅2%中亦得到佐證。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，該宗地周邊已雲集包括首開、首創、遠洋、泰禾、富力、金隅在內的一眾主流開發商，二手房均價約3.7萬元/平方米。新房方面，除了均價稍高的翡翠四季（均價約5.8萬元/平方米），還有包括首創、遠洋、禧瑞天著等在內的三大限競房項目（均價約5.3萬元/平方米）。

　　與通州的大趨勢一致，沉寂3年有余的臺湖板塊，上一次因供地刷屏還要回到2015年11月13日。彼時，通州限購升級後挂出首宗住宅用地，陽光城子公司北京泓博泰成房地産開發有限公司經過28輪競爭，以18.73億元並配建4.7萬平方米限價房的代價奪得該地塊，刷新當時臺湖板塊拿地記錄。

　　不過，去年2月，也是春節前夕，臺湖板塊也經歷過一場土拍爭奪戰。一宗近4萬平方米的共有産權房地塊吸引了住總、中鐵置業、中海、金地等九大開發商（含聯合體），最終被住總以15.7億元、溢價率33.6%拿下，樓面價16021元/平方米。

　　此次與平安聯手押寶通州的萬科2018年在北京動作頻頻，先有32.34億元從華夏幸福手中購得涿州、大廠、廊坊和霸州市10宗住宅用地，後又以22億元將順義區東樓項目地塊和高麗營鎮于莊地塊收入囊中。

　　1月共有産權房用地成交量逼近去年全年

　　本次出讓的兩宗共有産權房用地成交溢價率均超過40%。公開資料顯示，2018年北京住宅用地中共有産權房建設用地合計11宗，共計100.38萬平方米。

　　據《每日經濟新聞》記者統計，2019年1月北京共成交住宅用地13宗，其中共有産權房用地9宗，成為目前土地招拍挂市場的絕對主流，已經接近2018年全年共有産權用地供應量（11宗）。

　　值得注意的是，這些共有産權房用地並不集中于某個區域，朝陽、海淀、通州、密雲、石景山、懷柔等地區均有分布。

　　郭毅向記者表示：“共有産權房用地是要首先保障的，今年出現共有産權房用地成交前置的現象，其實是2018年底的供應，未來共有産權房用地還是會保持相對穩定水平。”

　　過去4年通州僅成交7宗住宅用地

　　在此之前，通州供地一度處于低迷狀態。

　　2015年，北京市住建委和通州區政府共同發布《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，對在通州區購房者的戶籍、産權等作出嚴格限制。

　　《每日經濟新聞》記者統計發現，2015~2018年末，通州區僅成交住宅用地7宗，其中2015年與2017年各3宗，2018年僅1宗，2016年全年沒有一宗住宅用地成交。

　　土地性質方面，7宗住宅用地絕大部分不是商品房用地。除2015年一宗位于西集鎮土地為限價房用地，另一宗臺湖鎮北神樹為限價房和自住房混用地外，余下5宗皆為公租房或自住房等用地。

　　溢價率方面，據Wind，2015年以來通州成交住宅用地基本維持在3成水平，並無大幅起伏。該指標與北京市整體土地溢價率相比，尚保持高位。

2019年，房企首月成績單陸續公佈。百強房企銷售額延續放緩趨勢，市場表現繼續下行。

立春依然料峭。2019年，房企首月成績單陸續公佈，但市場主題仍是“低迷”。百強房企銷售延續去年三季度以來的放緩趨勢，市場表現繼續下行。

據克而瑞資料，在過去一個月，超3成百強房企權益銷售金額同比下滑。其中，13家房企權益銷售金額降幅超30%，22家房企降幅在30%以內。雖然目前房企在售專案個數相比去年大幅提升，但整體銷售表現並不盡如人意。

龍頭企業也未能倖免。據碧桂園（02007.HK）公告，新年首月，其共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣330.7億元。與去年同期約691.6億元相比，1月份碧桂園合同銷售金額下滑52.2%。

萬科恆大亦延續低溫走向。據此前公告，萬科1月份合同銷售金額488.8億元，同比減少28.1%；恆大為431.7億元，同比下滑32.9%。

此外，雖然行業集中度進一步提升，但隨著市場下行，百強門檻並未提升。克而瑞資料顯示，1月份百強房企操盤金額入榜門檻11.1億元、權益金額入榜門檻10.3億元，均與去年同期基本持平。

但仍有一些企業表現較為突出，如中海、新力、華髮等。克而瑞分析認為，其業績同比上升主要在於，部分企業把去年認購資料延遲至今年1月簽約確認；熱點三四線城市余溫，導致佈局三四線城市為主的房企受益；部分企業降價跑量，加快出清存量項目。

經歷2018年末業績衝刺後，房企推盤力度明顯下降。年初屬傳統淡季，且市場本身熱度下滑，房企推盤意願不足。1月份，全國30個重點城市合計新增供應1794萬平方米，相較2018年同期下降8%。開盤去化率亦維持低位，導致百強房企銷售規模較去年同期有所下滑。

低迷市場下，企業資金壓力更為突出。1月份，房企融資創2017年下半年以來單月融資新高。據克而瑞資料，1月85家典型房企的融資總額為1060.8億元，環比大幅上升50.3%，同比增長20.3%。

隨著國內融資環境持續緊張，房企不斷加大海外融資力度。據wind資料顯示，1月份房企累計發行21支海外債，融資總額66.2億美元，較2018年月均43億增長超50%；平均融資成本9.65%，比去年全年高出2.03個百分點。

市場下行趨勢下，低溫是否會持續傳導？業內觀點認為，因為春節的原因，房企2月份業績將不會有太大突破。積極推案、加大行銷力度、回籠現金仍將是2019年房企的主要任務。

“資本大鱷”瞄準武漢高端養老市場

入住門檻有的需繳90萬押金，有的需月付2萬元 武漢已有千余老人享此服務

年後，央企華潤在漢投資的悅年華頤養中心將開業，綠地集團投資的康養居酒店也將開門迎客。不僅如此，泰康集團旗下泰康之家楚園也將在今年內正式開園。武漢高端養老市場將接連迎來好消息。

其實，早在2013年，武漢首個定位高端養老的合眾優年小鎮開放。此後幾年，大鱷們紛紛開始在養老市場佈局。2017年3月，國務院出臺了《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》，鼓勵金融、地產、互聯網等企業進入養老服務產業，利用自身優勢提升健康養老服務品質和效率，武漢養老服務業更是進入發展快車道。2018年初，遠洋•椿萱茂老年公寓開始試運營；2018年9月，武漢最大公建民營項目武漢九州通人壽堂養老院開業，再加上今年一系列的好消息，武漢市高端養老市場成為了投資者的“香餑餑”。

據不完全統計，武漢已有超過千名老人正享受高端養老服務。記者連日探訪發現，這些高端養老公寓費用不菲，最高月付2萬餘元，有的僅入住門檻就需要押金90萬元，八成以上老年人在調查中表示“想住但望而卻步”。

探訪

已有千余名老人

享高端養老服務

1月31日下午，記者前往九州通人壽堂養老院探訪，該養老院是華中地區最大的養老機構PPP專案(公建民營)，位於漢口火車站附近，交通便捷。自2018年9月正式開業至今，已入住230余名老人。居室明亮、採光通風好、引入“適老化”理念，房間內採用圓角傢俱、智慧呼叫系統、助浴椅、智慧馬桶、全方位安全扶手等一系列無障礙設施，1樓到5樓配備醫院門診和康復理療院。

遠洋•椿萱茂老年公寓位於市中心香港路附近，2018年初試營業，酒店式養老公寓，“現代+傳統”相結合的設計風格，全景落地窗、空中花園，更有戶外3300平方米園林作為“後花園”，還推出漢劇、楚調等武漢傳統文化養老休閒活動，24小時醫療綠色通道。

去年9月本報“搜院團”曾前往打探，當時已有少許老人入住，87歲的鄧奶奶和88歲的朱爺爺都是高校教授，老兩口三個孩子有兩個在國外。前往參觀的市民代表個個滿意，“環境和舒適度沒得說，如果價格能稍微低一點就好了。”

從這些高端養老機構傳來的資料顯示，武漢已有千余名老人報名併入住，已經提前享受到高端養老服務。

九州通人壽堂養老院負責人表示，武漢人口結構偏老齡化，有大量的高齡老人需要專業的養老機構來服務。近年來，武漢發展迅速，居民人均可支配收入不斷提高，消費能力和消費觀念也和從前有所不同。所以，他們很看好武漢的高端養老市場，目前，養老院平均每個月新增人數在50人左右，預計兩年左右入住率可達90%。

熱點

先繳押金90萬

月費5000元起步

據瞭解，這些高端養老公寓和養老社區費用不菲。其中，泰康之家楚園目前是武漢市“門檻費最高”的養老社區。但即使這樣，仍有老人願意為此買單，記者獲悉，楚園雖未正式開園運營，一期將開放的獨立生活單元整體預訂量已接近90%，有300余位老人成為准預訂居民，其中還有一些賣掉國外房產下決心到楚園養老的老人。

泰康之家楚園養老社區三面環湖，新風系統、淨水系統、恆溫泳池、會所、全套智慧化居家等硬體設施應有盡有，還為每位老人提供“1+N”管家式醫療服務。這些都包含在基礎月費內，活力老人單住約每人5000元，雙住約每戶7000元，另有餐費按實需支付。另外，專門配套建設的二級康復醫院，也將隨社區一期同步開業。“如果只看月費，泰康楚園比起住五星級酒店的價格那是便宜得多，但設置門檻費後，很多人就要考慮是否要賣房住養老院。”60歲的舒阿姨說。

目前，成為泰康之家楚園准預訂居民需繳納20萬元入門費，開園入住時補齊70萬的樂泰卡費用(入門費/樂泰卡均可據實退款)即可拎包入住。

焦點

八成以上老年人

想住但望而卻步

相比泰康楚園的“高門檻”，武漢市其餘高端養老機構的入住押金相對可以接受。遠洋•椿萱茂單人入住押金5萬元，夫妻同住押金8萬元，床位費分為6檔，護級費分為9檔，通過一些優惠活動，綜合算下來，老人月費大概在6000元至2萬元不等。九州通人壽堂養老院，本市子女送養收取8000元入住押金，其餘老人收取2萬元，入住費用可按天計算。每人每天170元-370元不等，長住有優惠。

漢陽區社會福利院院長楊連貴表示，高端養老院僅能為武漢市極少數老年群體提供需求。現階段養老市場的消費者和供給機構都有，供需關係也有，就應考慮消費者的承受能力和供給水準。目前，武漢市80%以上的老人收入水準偏低，對高端養老機構只能望而卻步，相對而言，養老市場的普惠產品更容易被接受。

近日，記者對“如果您70歲，是否想住泰康楚園”在武漢網友圈展開了一個調查投票，投票為期3天，有效票數共225票。其中82%網友表示“想想就好，住不起”，15%網友表示考慮給自己或長輩預訂，3%網友表示不想。

關注

全國佈局

候鳥式養老新模式

記者瞭解到，泰康之家至今已完成北上廣、武漢等15個城市的旗艦佈局，並於2015年開始陸續開業運營。未來，泰康養老社區“准居民”可選擇到泰康旗下任何一家養老社區居住，體驗候鳥式養老生活。

合眾優年小鎮相關負責人也表示，自建社區除武漢外，還在北方瀋陽、南方南寧分別有兩個優年社區，全國30多個旅遊城市有優年旅居基地。險資背景無疑代表了背後資金雄厚並穩定，可慢慢陪同養老行業成長，持續培育市場。計畫在未來幾年，通過重輕結合等多重模式，形成優年生活連鎖品牌。

遠洋•椿萱茂則是“地產大鱷”遠洋集團旗下高端養老服務品牌，目前在北京、天津、上海、廣州、武漢等在營的公寓已經有20多家，加上即將投入運營的已經達到30多家公寓。遠洋•椿萱茂武漢老年公寓總經理汪萍女士表示，本地的客戶都可以去外地專案候鳥式養老，每個公寓的定位特色都有所不同，收費標準按當地為准。未來，對於失智照護和生活支援技術將投入到專項康復和護理機構上，讓武漢長輩得到更細緻的服務。

解讀：武漢養老服務市場細分是必然

“眾多企業加入武漢高端養老市場其實是一件好事，也是必然的。高端養老機構與中低端養老機構之間其實並不存在競爭關係，反而更能促進市場細分、規範和養老服務品質提升。”中南財經政法大學公共管理學院教授、湖北省養老機構協會秘書長李波說，養老市場細分後，不同供給主體共同解決人口老齡化問題。每位元長者可以根據自己和家庭的經濟能力、水準來選擇適合自己的養老機構。同時，我們沒有理由要求高端商業行為跟政府兜底的價格一樣，不同等級、不同層次的養老服務也不能以同一價格、標準和服務品質來衡量。

“保險、地產、醫藥等‘資本大鱷’進入養老市場是跨界融合、推陳出新，武漢養老市場將變得更加國際化、個性化、精細化，武漢老年人也會有更加多元化的選擇。”民政部養老諮詢管理專家、江漢區社會福利院老年公寓管委會主任熊承剛說，對於資金並不雄厚的企業，不一定要成為“巨無霸”，在好的地段做精緻小型的“嵌入式”養老院，也是一種不錯的形式。

浦江中國（０１４１７）簽訂意向書向獨立第三方收購本港從事物業管理業務的公司８０％股份，代價按有關業務於今年３月底止年度純利釐定估值的八成計算及按日後業務營業表現而可予調整。浦江中國指擬以現金分期支付，而賣方亦可能於正式協議上，將部分現金轉換為浦江中國的股份。
浦江中國指，有關業務與其本身業務相輔相成，有助拓展境外業務及擴大客戶基礎。

太古城則王1163萬沽 同類3個月漲16%

去年底二手住宅市場出現劈價潮，吸引一批膽識過人的買家低位撈入優質單位。隨着今年樓市反彈，市場不時出現低層戶貴過高層單位成交，意味去年底撈貨買家手上單位已極速升值，當中鰂魚涌太古城有買家於去年11月初以1003萬元購入屋苑一個高層兩房戶，同面積低層單位昨日造價已彈上1163萬元，換言之撈底的買家約3個月賬面已速漲約16%，成為贏家。代理坦言，一般投資者於跌市下願提供較大議價空間，倘買家遇上該類放盤，不妨大膽還價，如折讓幅度較市價低一成或以上不妨果斷入市，認為「就算跌（日後）都有機會追番」。

嘉湖低層490萬售 貴過高層

本報抽選去年11月及12月錄得的部分二手成交，與近期同屋苑樓層較低或同類單位成交比較，樓價於最近兩個月錄得顯著升幅，變相當日於跌市撈貨的買家已成為贏家，賬面極速「富貴」。當中以太古城高安閣高層H室最明顯，實用面積580方呎，屬兩房「則王」單位，去年11月初被買家鋤價至1003萬元成交，屬該屋苑兩房「則王」的低位，呎價僅17293元。同屬兩房「則王」的元宮閣低層G室，面積相同，昨天亦錄得成交，惟造價達1163萬元，呎價更衝上20052元，反映去年底低撈的單位約3個月已火速升值160萬元，漲幅約16%。

另一宗樓價短期升幅驚人的個案，來自天水圍嘉湖山莊樂湖居8座，為實用面積449方呎高層F室兩房戶，去年12月易手價僅423.8萬元；昨天樂湖居11座低層E室亦錄得成交，實用面積448方呎，造價490萬元。換句話說，前述低撈買家的單位短短兩個月已漲價15.6%。

至於九龍灣淘大花園D座低層3室兩房戶，實用面積375方呎，去年11月有買家於跌市中斥資533萬元購入，呎價14213元。但據美聯物業高級營業經理黃家明透露，同面積的A座低層3室，樓層低於前述單位，最新造價則要586萬元，呎價15627元，意味前述D座低層3室樓價已極速升值約一成，帶挈該買家賬面火速「富貴」。

事實上，去年樓價大跌的沙田區，亦不難發現相若情況。區內偉華中心及沙田第一城兩個主要上車屋苑，同錄得樓價短時間升值個案，升幅約4.9%及6.8%。其中偉華中心3座頂層F室兩房戶，實用面積358方呎，去年11月成交價跌落572萬元，呎價不足1.6萬元；惟屬同類兩房單位的3座中層E室，面積相同，但樓層低近15層，上月底造價已回升至「六球」，呎價達16760元，反映前述頂層單位的買家，賬面已升值約4.9%。

美聯物業助理聯席董事陳國良說，去年底市況欠佳，業主普遍接受買家大幅還價，尤其不少有意於跌市選擇減持的投資者，議價幅度一般較業主盤為大。

市價大折讓單位 多屬投資者減持

他指出，倘買家遇上該類放盤，不妨大膽還價，當鋤價幅度能較市價折讓一成或以上，便應果斷入市，因為「就算跌（日後）都有機會追番」。據其所知，去年沙田區內不少大幅低於市價的二手市場，均屬投資者減持的單位。

豬年樓市旺 10盤3500伙首季搶出籠

「雖然一手銷情回暖，但投資者情緒依然審慎，在中美貿易戰下，發展商出價低也是正常做法。」中原集團主席施永青前瞻豬年新盤續低開。與此同時，長和系創辦人李嘉誠提醒：「今年香港房地產市場或有更大波動，買樓自住無問題，惟不能買入炒作。」

發展商在春節前以「時光倒流價」開盤，不少買家見樓價有所調整，已經急不及待入市，提早引發一手小陽春，惟在樓市風高浪急之際，到底是否應該在別人恐懼時我貪婪？

樓市自高位回落約1成，發展商接連以低市價推盤，個別更加低開3成或以上，引爆市場購買力，迎來一手市場小陽春。早前大埔白石角逸瓏灣8以低市價3成開賣，便有「慈父」斥資700多萬元購入一個兩房單位予兒子上車自住，毋須承造按揭，又指現時樓價相對處於低位，已屬入市良機。而事實上，上月一手市場確實相當熾熱，一手成交便錄得多達1,900宗，創近5個月新高。

大埔海日灣II隨時推

踏入豬年，繼續是新盤推售高峰期。直至首季季尾，有超過10個新盤爭相出籠搶購買力，涉及逾3,500伙，當中有不少屬主打中小型單位的大型新盤，搶上車客的購買力。至於第二季亦有多個大型焦點新盤推出，初步預計亦至少有超過4,000伙，包括西南九龍匯璽III。市場人士相信，發展商會繼續以低市價開盤策略吸客。

首季全新項目以億京旗下大埔白石角海日灣II規模較大，涉及1,408個單位，提供1至4房，項目早前已獲批預售樓花同意書，發展商已有條件隨時開售。另外，將軍澳日出康城全新一期住宅項目，會德豐地產旗下第7A期亦有機會推出，共616伙，但現時仍待批樓花。

至於市區亦有數個主打中小型單位的樓盤值得上車客注意，新世界（00017）牽頭的馬頭角瑧尚，據悉早前已獲批售樓，提供294個單位，主打1房戶，現時已積極進行軟銷，更有機會率先在2月開賣；另外，恆地（00012）紅磡庇利街及長沙灣元州街項目，同樣有機會在首季出擊。

港島4豪宅項目對撼

另一邊廂，港島區有4個豪宅項目對撼，包括新地（00016）司徒拔道18號項目第1期、長實（01113）西半山波老道項目、資本策略（00497）渣甸山皇第及華懋碧荔道項目，合共205伙；嘉里（00683）石硤尾緹山早前已上載樓書，提供45伙，短期出擊。不過，由於這類豪宅項目單位總數不多，相信發展商的銷售策略會求價不求量，與其他中小型住宅項目不同。

展望豬年市況，在美國減慢加息步伐下，預計今年樓市仍保持低息環境，不但買家供樓負擔較低，亦有利發展商融資，就新盤提供更多高成數按揭優惠。另外，中美貿易戰的爭議仍然未完結，內地及香港的經濟增長有機會受拖累，甚至短期出現股市動盪，影響樓市的氣氛。

隨着私樓樓價回穩，第二市場物業身價亦逐步獲得支持，包括藍田康逸苑呎價重上1萬元水平。

650呎中層戶 653萬售

市場消息指出，藍田康逸苑C座中層5室，實用面積650平方呎，去年12月份以700萬元放盤，減價至以652.8萬元（未補地價）沽出，呎價10,043元，重返1萬元水平。原業主2010年以253萬元購入單位，持貨9年，帳面升值1.6倍。

連同上述成交，藍田康逸苑今年暫錄4宗綠表買賣，而中層同面積單位，今年樓價曾低見630萬元（未補地價），最新成交價回升約4%。不過，仍然較去年8月份時高位702萬元低7%。

富榮低層 綠表呎價11703

其次，大角咀富榮花園9座低層G室，實用面積592平方呎，3房間隔，開價700萬元，以692.8萬元（未補地價）沽出，呎價11,703元。原業主2014年以412萬元購入單位，持貨5年，升值68%。

購買力流入連地價的居屋物業，美聯物業區域經理黄少明指將軍澳英明苑C座中層1室，實用面積401平方呎，2房間隔，以530萬元售（已補地價），呎價13,217元，去年同面積單位，成交價高達595萬元。

2018年整體洋房買賣登記錄678宗，按年增7.1%，創2012年後、近6年新高，而涉及金額265.5億元，則為近23年歷史次高，反映豪宅需求增多。

一手方面，去年一手洋房買賣合約登記錄得190宗，按年增5%，創2012年364宗後的六年新高，總值277.04億元，則按年增1.1倍，首度升破200億元水平，創出歷史新高。優質一手洋房供應罕有，帶動洋房呎價屢創新高，推高一手登記金額。

去年樓市先升後跌，帶挈大額成交亦有不錯表現。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2018年整體洋房(包括一手及二手)買賣合約登記錄得678宗，總值432.94億元，較2017年的633宗及265.53億元，分別上升7.1%及63%。宗數是創2012年1,100宗後的6年新高，金額是創23年歷史次高，僅低於1997年的463.98億元高位。

2018年一手洋房買賣合約登記錄得190宗，總值277.04億元，較2017年的181宗及132.84億元，分別上升5%及1.1倍。一手宗數是創2012年364宗後的6年新高，而金額首度升破200億元水平，創出歷史新高。黃良昇認為，數據顯示優質一手洋房供應罕有，帶動洋房呎價創新高，推高一手登記金額。

二手方面，2018年二手洋房買賣合約登記錄得488宗，總值155.89億元，較2017年的452宗及132.69億元，分別上升8%及17.5%。二手數字是自2012年的736宗及175.63億元之後，創六年新高。黃良昇指，反映資金持續流向本地樓市，而且市民的購買力提升，洋房豪宅需求明顯增加，刺激整體洋房市道暢旺。

逾億元成交107宗 年飆1.4倍

受去年樓價上升帶動，2018年有107宗價值1億元或以上的高價洋房買賣登記，較2017年的45宗飆升1.4倍。去年登記金額最高的為山頂聶歌信山道8號Mount Nicholson 1期2號洋房，成交價錄13.99億元。其次是山頂聶歌信山道8號Mount Nicholson 1期17號洋房，錄7.8億元。山頂加列山道12號Twelve Peaks 8號洋房錄7.3億元，排名第三位。