大戶熱錢回台置產動作頻頻，最新實價再揭露豪宅交易案例。除有僑外資企業砸下4.7億元現金，買下大安區「和平大苑」36樓，與藝人周杰倫當鄰居，中山區「忠泰M」也有頂樓15、16樓2戶交易，總金額約1.55億元，買方應為企業主。

實價最新揭露台北市大安區豪宅「和平大苑」36樓、也就是周杰倫正樓下戶別，去年12月以總價4.7億元成交，總面積約271.98坪，另購6個車位，拆算單價214萬元，成交總價及單價均為該社區次高紀錄，僅次於周杰倫於2015年11月以6.6億元購入37、38樓的樓中樓戶，單價225萬元，也為該社區高樓層戶單價逾200萬元定錨。

對照地籍謄本，買方為昌億投資有限公司，登記為僑外資企業，且一次端出4.7億元現金買房，無貸款紀錄，顯示其資金背景雄厚。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，2018年以來，在國際肥咖條款推動、中美貿易戰的不確定性等影響下，大戶回流台灣、置產動作頻頻，推升豪宅與工業不動產交易。

陳炳辰說：「這些大戶現金滿手，因此不貸款買房的案例並不少見，但價格上還是需要長時間磨合。」以「和平大苑」36樓戶交易單價214萬元來看，雖說站穩200萬元大關，但與周杰倫戶僅相隔1個樓層，單價價差卻超過10萬元，「凸顯建商在價格上確有些許讓步。」

推升豪宅市場交易
而去年中傳出由壹傳媒集團創辦人黎智英出手買下的中山區豪宅「忠泰M」，據最新實價揭露，去年12月成交15、16樓2戶，總價分別為7841萬元、7679萬元，總計約1.55億元，交易坪數各約88、80坪，拆算3個車位後，成交單價約105.5萬元，相較去年5月同是15、16樓交易單價98~99萬元，約高出6.5%。據查，買方王姓自然人，應為具有地緣關係的企業主。

忠泰M單價逾百萬
「忠泰M」總戶數31戶，過往實價揭露共計13筆，去年7月傳黎智英以總價1億603萬元買下13樓戶，拆算車位後單價亦在105萬元之譜。該社區最高成交行情則落在2017年12月，11樓戶以單價約112萬元成交。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，「忠泰M」在2013年預售，當時正值多頭高峰，最高成交單價突破110萬元，「但近年建商讓利，成交價已有回降。該區段周邊新案成交單價自85~95萬元不等，忠泰因有品牌優勢、且該戶為頂樓，以105萬元成交算合理。」

科技不斷創新，連傳統的房地產業，也要跟著轉換思維搭上酷炫的潮流，將科技新招運用在賣房子上。近年已有不少建案採用VR（虛擬實境，virtual reality）體驗看屋，近期台中則出現首件以VR呈現全案景觀，完整呈現窗外、陽台風景及公共空間的建案，民眾體驗後驚呼：「完全不會頭暈」。

大部分民眾對於建案空間較無概念，因此過去大型預售屋案多會搭建接待中心，打造樣品屋讓民眾身歷其境，不過一座接待中心動輒斥資數百、千萬元，樣品屋也只能呈現單一戶的室內格局，對外也沒有景觀，近期台中創健建設於西屯區推出的「Moon Park」，砸200萬元打造VR完整體驗，首度讓民眾「走出陽台」，配合實際航拍，讓人能看到大樓對外的景觀，1樓公共空間的挑高氣派感在VR中也一覽無遺，透過遙控器還能在裡面「踱步」。

公共設施也清楚
看屋民眾林小姐表示，以前看的樣品屋看不到公共設施，窗戶也都是大圖輸出或空白，這樣的體驗是第一次。賴先生則表示，不只室內能看到窗外景，走出陽台也能親臨未來房子的景觀實景，算滿滿驚奇。
負責銷售「Moon Park」的惠城廣告副總李麗君表示，建案產品本身若不夠好，如室內太小、細節太少，用VR其實有反效果，缺點會被放大，此案是首個採用VR呈現商業空間的建案，包括牆壁的凹凸面、金屬線條等細節都完整1比1呈現，若無事先將所有的細部設計定案，是不可能做到的。

業者200元萬打造
李麗君說：「提供給VR廠商的東西愈多，他們做工愈細緻，但國內大多數建案在預售時，圖都是只先畫個大概，興建時邊做邊修，因此用VR呈現反而不一定好。」該案光是做到這樣前所未有的程度，開銷已達200萬元，若要再呈現出大樓戶外的實景，勢必得砸更多錢去打造景觀模型。

目前台中建案中有配備VR的非常少，也多非運用在銷售上，而是提供給建案的公設，如總太地產北屯區「2020」、精銳建設大里區「軟園1號」等案，皆在兒童遊戲室配備VR體驗設備，屬純虛擬遊戲功能；永福建設北屯區「洲際W」因近洲際棒球場，曾在案場提供VR設配供客人玩樂，但看的不是樣品屋模擬，而是棒球場投手丘全景，呼應該案主題。

星巴克門市是近年房市商圈熱絡指標，發展佳的區域必有星巴克進駐卡位。本月4日高雄市三民區文山特區開出第2家星巴克，為本館門市，距離另間開業逾7年的文衡門市僅1300公尺。讀者爆料，文衡門市將被每月25萬元高租金逼走，業者則強調該門市會繼續營業，不過該門市屬區段地王，地主4年前即開出近3億元求售，目前則調降至2.3億元。

地主開價2.38億求售
星巴克文衡門市位三民區澄清路與文衡路口，佔地183.67坪、建物71.40坪，於2011年12月開幕，因屬近年人口大量聚集的文山特區，門市人潮踴躍。

有讀者爆料，該店月租金25萬元，合約將至2021年到期，屆時地主可能調漲租金，因此星巴客至周邊本館路另覓新點。
2據點距離約1300公尺，如以月租金25萬元為基準，文衡門市每坪租金約1336元，與本館門市區段租金行情每坪僅約500元相比，價差近3倍。對此星巴克表示，2家門市分屬兩個不同商圈，本館門市看好新興商圈的未來發展，文衡門市則無關店打算。

不過，《蘋果》於2015年3月曾報導，星巴客文衡門市開價2.93億元求售，換算每坪開價達160萬元，而近期房仲網揭露該筆建物開價2億3888萬元，換算土地每坪開價130萬元，當地房仲指出，該據點已銷售多時，但一直沒有賣出去，才會大降5400萬元求售。

富住通商用不動產主任許值瑋分析，文山特區近年發展快速，未來還有捷運黃線與百貨開發案議題，租金行情在高雄市名列前茅，精華地段如青年路、澄清路周邊每坪行情約1500元，且文衡門市可謂文山特區地王，每坪成交價有機會突破百萬元。

高雄市文山特區為近年推案熱區，不只是連開2家星巴克，更已吸引上百間美食餐廳進駐，因位三民與鳳山區交會地帶，房價從縣市合併後連漲8年，若當年選購新屋，至今每坪保守估算增值6萬元，等於30坪住家若今日脫手可賺200萬元。

文山特區為近年高雄房市最熱絡區段，富住通商用不動產主任許值瑋分析，三民與鳳山區是高雄人口最多2大行政區，文山特區除位於交界，也是目前高雄市區中少見仍有空地可推案的重劃區，房價一路上揚，連漲至少8年 。

該區除各項生活機能已到位，屬商業氣息濃厚的商圈，且公園綠地多，未來還有百貨與捷運黃線議題，讓該區房價始終維持高點。住商不動產文鳳店長鄭啟峰分析，2012年當時新大樓建案，1坪成交價介於15~17萬元，如以平均16萬元計算，現在拿出來轉賣可到每坪22~23萬元，等於每坪至少漲了6~7萬元。

查詢實價登錄資訊，屋齡6~10年的大樓交易，近期成交單價都在22~23萬元，但當初取得每坪僅15~17萬元，若是購買30坪住家，估已套利200萬元。目前該區部分建案成交價已站上每坪25萬元。許值瑋分析，該區未來仍有重大建設如影城、捷運等，但價格已在相對高點，即便房價保值，但要持續向上攀漲有限。

春節天氣暖和，加上台商回台過年人氣旺，鄉林建設（5531）在台北淡水紅樹林的「山海匯」、新莊副都心「淳真」與台中「天韻」等三案，累計有134組客人、成交22戶，一口氣帶進4.5億元業績，超出預期。

另一家中部上市建商總太，在北屯推出的「總太2020」從初三開始，推出打卡抽紅包福袋活動，並加碼豬福甜點與戳戳樂，成功吸引大批民眾前往賞屋，累計成交金額逾1億元；總銷60億元的「總太2020」，目前銷售率已逼近九成。

總太乘勝追擊，近日將推出總銷20億元「美樂地二期」，基地目前為春節熱門祕境，現場拍照打卡可抽北歐萬元家具，已有許多民眾打電話詢問。

鄉林建設副總經理方偉民指出，返鄉過年的人，幾乎在初四就陸續回到台中，準備回到工作崗位，加上天氣溫暖，不少人選擇賞屋當走春。

以台中新案「鄉林天韻」接待中心為例，周六、周日兩天的賞屋人數較多，其中不乏新婚夫妻與中科白領新貴族，從大年初三開春至初六，四天共來客68組、成交12戶，總金額達1.3億元。

除年節假期賞屋人潮出現外，「鄉林天韻」在農曆年前的一個月，就開始接受預約蓄客，累計有超過300組客人預約賞屋，並有近百組客人搶先下訂預約。

方偉民表示，接待中心準備在農曆年後，開始聯絡這些預約客人回接待中心，進一步洽談細節後，即可簽約，並享有早鳥優惠方案，希望在329檔期能夠衝刺完銷目標。

至於台北，新莊副都心的預售建案「鄉林淳真」，四天共有30組客人、成交四戶，帶入1.2億元業績，客人以回鄉台商為主。

台北市辦公大樓炙手可熱，南港辦公地標「砳建築」，以每坪1,900元租金、全棟23.5億元，鎖定新創事業、生技公司等新興產業為目標招手，對外分層招租或整棟求售。換算每建坪開價達70萬元，堪稱測試南港辦公大樓「身價」的指標。

南港被北市府定位為下一個黃金10年東區新門戶，2019年更把「南港車站東站BOT案」當作重點招商案之一，全案規畫公車轉運站體、商場、旅館、會議廳等，擬採地上權50年招商。此外，台壽已宣布要砸下368億，攜手日本三井集團合作開發南港Lalaport，預計今年開工。另台鐵也在1月開始公開評選「北市南港玉成段」都更實施者案；中華電信將在南港興建新機房及商業共構大樓，估計投資25.38億；而加工絲大廠宜進也與遠雄建設合作，將共同打造企業總部大樓。

由誠意開發投資興建的「砳建築」緊鄰南軟園區，為南港重陽路新地標，占地588坪，共有兩棟建築，大棟主建築為「鵝卵石」造型的辦公大樓，全案2017年完工。在全球知名Aedas事務所建築師溫子先打造下，「砳建築」大棟為單層面積195~240坪不等的弧型辦公室，建坪為2,751坪，小棟為256坪，像兩顆座落在基隆河畔的鵝卵石，因此取名「砳」，發音同「樂」，取其兩顆石頭互砥互礪的美聲之意。


取得代理權的住邦資產管理總經理劉陳傳表示，這棟大樓在國際間已赫赫有名，奪得「建築界奧斯卡」International Property Awards國際地產獎的2017年「最佳辦公室優勝」獎，並取得美國LEED綠建築金級認證。他表示，「砳建築」具地標功能，適合作為企業總部，因此先前陸續有Google、星宇航空創辦人張國煒等潛在買家青睞，但因總坪數不敷使用最後作罷。

劉陳傳表示，「砳建築」目標客層將以新創事業、生技業、科技業等為主。每坪租金開價1,800~1,900元，幾乎是信義計劃區的一半不到；若有全棟需求，售價約23.5億元。

桃園航空城特定區自2018年3月都計再審通過後，投資買盤回籠，土地交投持續加溫，去年第三季土地總交易金額16.13億元，年增126％、季增8％，為2015年航空城交易急凍以來單季新高，地價也自去年首季觸底後連續逐季上揚。

根據桃園市地政局所發布的航空城特定區市場分析季報顯示，航空城在2013年土地交易創下高達2,048件後，2014年萎縮至不到700件，2015年至2017年間更急凍至每年僅百餘件，不過在2018年起回溫，第三季土地交易77件，為2015年以來的單季次高，顯示看好航空城未來配地後價值大增，在開發計畫漸明朗下，投資性買盤信心大增。

其中包括非都市土地的農牧用地、以及甲乙種建築用地交易量均快速增加，去年第三季分別達56件、11件，土地交易區位則多集中於機捷A16橫山站與A17領航站間。值得注意的是，土地價格在過去漲至每坪7萬元回跌後，自2018年第一季起逐季上揚，前三季分別為每坪6.18萬、6.42萬、6.63萬元。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，2015年到2017年當時區域內交易一片低迷，中央交通部開發的蛋黃區土地價格，從最高點一路急跌到每坪只剩5~7萬元，回到當初的起漲水平，現在回漲到每坪6.5~8萬元的水準，顯見航空城土地價格已築底完成。

至於桃園市政府開發的蛋白區價格，則是從2014年最高點跌到每坪僅4~5.5萬元的行情，至今每坪來到5~6.5萬元，不論是交通部或是桃園市府主導的徵收範圍，均價已回升二成。

過去桃園航空城前景不明，直接衝擊土地交易，但不確定因素消弭，航空城土地交易回溫，其中有二成是原有土地持有者購地提高權值，另外八成則是以轉換資產與置產為主。

信義房屋統計發現，民眾挑屋條件出現變化， 「新上架物件」及「近捷運」仍是網友購屋的優先條件，其次為社區是否「具垃圾處理」、「廁所要開窗」及「屋內有裝潢」，而看屋族會特別篩選特殊條件的多以新北市物件為主。
在實際看屋前，民眾多會透過網路查詢物件，信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北購屋篩選條件，網友購屋愛選「新上架物件」、「近捷運」、「具垃圾處理」、「廁所開窗」以及「有裝潢」。

另外從統計結果也發現，看屋族以新北市新上架帶有裝潢的案子為主，評估應為交通便利、房價消費者亦較能負擔。

調查也看出，看屋族對「具垃圾處理」及「廁所開窗」的需求提高，信義房屋石牌行義店店長許昱閔表示，來看公寓型物件的客戶若有下班太晚、平時繁忙沒空倒垃圾的困擾，看房時的確會特別在意垃圾是否能集中處理。

另外，許昱閔指出浴室、廁所有對外窗，可以有自然採光當然更好，但部份物件礙於格局及空間規劃，而無對外窗，倘若擔心對流不好、通風不易，建議安裝浴室暖風乾燥機，既可讓浴室乾燥，冬天洗澡也有保暖的效果。

信義房屋淡水新市店店長王志維提到，帶有裝潢的待售物件，確實能吸引客戶目光，實際遇到詢問住宅有部份裝潢的物件，大多為首購的年輕夫妻，帶有裝潢可避免購買後大興土木，減少監工麻煩，縮減入住時間，入住後亦不需花太多費用，簡單布置即可符合自己對家的期待。

味全三重新燕舊廠土地去年賣給國內指標建商茂德機構總裁張高祥，據悉，該案看好台商回流商機，已在春節期間啟動潛銷，且案名暫定為「EBC東森電視商貿中心」，總銷金額高達450億元、創下全台廠辦推案金額新高紀錄。

去年茂德機構一口氣砸下約130億元買下頂率開發股權、味全三重新燕廠土地以及周邊逾千坪地。

負責代理銷售的甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在昨（11）日證實，該案確實在農曆春節期間進入潛銷期，目前案址已豎立廣告看板，預計今年中正式開案，案名暫定為「EBC東森電視商貿中心」，惟每坪銷售單價尚未定案。

截至目前為止，國內最大廠辦推案為遠雄集團在新北市汐止的「U-TOWN一期」，總銷金額達300億元。今年「EBC東森電視商貿中心」正式啟動銷售，由於該案總銷高達450億元，將創下全台廠辦推案金額新高紀錄。
張境在強調，全案將以商貿中心為規劃，包含東森電視台總部均將設立於此。新案將以商辦、廠辦為銷售主力，單層最小單位80坪，總銷售坪數約12萬坪，目前傾向以整棟優先銷售目標，其次為單層銷售。鎖定春節期間進行潛銷，主要是鎖定回台過節台商客戶，目前已有買方洽談中。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，三重新燕土地周邊原本就是工業區土地，區域對廠辦、商辦需求不錯，若是以廠辦開發規劃，全案有其銷售利基點，但如果是以住宅開發案規劃，周邊居住環境不佳，價格難有突破；目前三重新燕土地周邊廠辦、商辦行情約在每坪3字頭，住宅則是每坪4字頭。

「EBC東森電視商貿中心」面積約達1.71萬坪，不僅位於新北市三重區重新路、光復路口，且在捷運先嗇宮站出口，是雙北市少見的大面積土地；該地原屬於味全所有，1998年轉手賣給新燕，不料新燕發生財務危機，該地淪為法拍，味全又再以101.68億元標回，並在2010年12月將該案賣給集團旗下頂率開發。

又來到一年一度的農曆新年，各企業紛紛發放年終獎金以慰勞員工辛勤的付出，而領到年終獎金後又該如何運用呢?永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，目前利率持續維持低檔，銀行定存利息十分微薄，而股票市場風險相對較高，尤其在中美貿易戰的影響下，更是加劇股市的波動，讓心情如坐雲霄飛車一般。謝志傑指出，根據永慶房屋第一季趨勢前瞻報告調查，因應貿易戰衝擊，有33％的民眾認為房地產是資金避險的首選，遠高於其他的金融商品，顯示不動產所兼具投資與保值的功能仍深受大眾青睞，尤其當前五大銀行房貸利率創9年新低，相對減輕購屋貸款負擔。

永慶房屋根據實價登錄資料，挑選雙北市房價相對親民的平價路段提供消費者參考，今年農曆過年假期長達九日，有意購屋的民眾不妨趁過年期間四處走訪，根據自身需求尋找符合條件的好屋。

觀察台北市高CP值路段，包括中正區、大安區、信義區的平價路段皆與該行政區均價價差超過20萬元/坪，謝志傑說明，位於中正區的「中華路二段」，平均房價每坪約51.7萬元，與中正區平均房價76.2萬元/坪相比，每坪價差高達24.5萬元，周邊有國中小、南機場夜市、青年公園，生活機能完整，周邊物件多以屋齡40年以上的公寓及35-40年的華廈為主，市容稍嫌老舊；另外，大安區的平價路段位於「臥龍街」，平均路段房價每坪約62.5萬元，與大安區平均房價84.5萬元相比價差也有22萬元，臥龍街周邊採買機能佳，近捷運麟光站，屬於鬧中取靜的路段，不過由於直面福地且鄰近殯葬相關產業，若不避諱這樣的殯葬概念宅，則不失為一個購屋的另類選項；而信義區的「吳興街」平均房價每坪約50萬元，與信義區均價72.2萬元相比，價差22.2萬元，吳興街採買機能便捷，往信義計畫區生活圈也十分方便，不過吳興街巷道較窄，行車出入或有停車需求較需注意。

對於購屋預算有限的民眾，不妨考慮新北市門牌，平價路段只要2至3字頭就能入手，謝志傑表示，超值路段房價與該行政區價差最大的是位在板橋區的「金門街」，金門街平均房價每坪約27.7萬元，與板橋區每坪均價39.4萬元相差11.7萬元，金門街雖位在板橋區，但其實屬於樹林車站生活圈，生活機能無虞，只是要到板橋市中心還需橫跨浮洲橋才能抵達較為不便；而中和區平價路段位在「華新街」，平均房價約28.8萬元，與中和區的平均房價36.3萬元價差8.9萬元，華新街附近有科技大學，周邊商家密集，採買方便，不過與捷運南勢較站路程較遠，有通勤需求的民眾要注意；永和區的高CP值路段坐落在「成功路一段」，該路段平均房價約32.9萬元，與永和區平均房價41.5萬元相比，價差8.6萬元，中正路一段近福和橋，來往台北市中心十分方便，惟周邊採買機能有限，距離主要商圈較遠。

最後謝志傑表示，有意購屋的民眾可多參考區域的超值路段，從中選擇適合自己的區位及生活圈，若是預算有限，把握買房由小到大、由遠到近的方式，並且根據自身財務能力規劃購屋，不要勉強自己，而在區位及物件的選擇上則不要委屈自己，如此才能找到符合自身理想的好屋。

對購屋族而言，住宅附近的生活機能、環境、交通便利、房屋格局等，都是選屋考量之一；房仲業者最新統計發現，「新上架物件」及「近捷運」仍是網友購屋的首要條件，同時，已裝潢的住宅，可避免購入後再大興土木，也是重點之一。

統計也顯示，購屋族對進駐社區是否「具垃圾處理」、「廁所要開窗」等，也都相當重視。

在實際看屋前，民眾多會透過網路查詢物件，信義房屋 (9940-TW) 數位流程發展部統計 2018 年雙北購屋篩選條件，網友購屋愛選「新上架物件」、「近捷運」、「具垃圾處理」、「廁所開窗」以及「有裝潢」。

另外，從統計結果也發現，看屋族以新北市新上架帶有裝潢的案子為主，評估為交通便利、房價消費者也較能負擔。

調查顯示，看屋族對「具垃圾處理」及「廁所開窗」的需求正在提高中，信義房屋石牌行義店店長許昱閔表示，來看公寓型物件的客戶，若有下班太晚、平時繁忙沒空倒垃圾的困擾，看房時的確會特別在意垃圾是否能集中處理；另外，許昱閔指出，浴室、廁所有對外窗，可以有自然採光當然更好，但部份物件礙於格局及空間規劃，而無對外窗，倘若擔心對流不好、通風不易，建議安裝浴室暖風乾燥機，既可讓浴室乾燥，冬天洗澡也有保暖的效果。

信義房屋淡水新市店店長王志維表示，帶有裝潢的待售物件，確實能吸引客戶目光，實際遇到詢問住宅有部份裝潢的物件，大多為首購的年輕夫妻，帶有裝潢可避免購買後大興土木，減少監工麻煩，縮減入住時間，入住後亦不需花太多費用，簡單佈置即可符合自己對家的期待，民眾在申請房貸時，可依自己的還款能力，將裝潢費用一併計入，就能將買屋與裝潢的貸款同時完成。

　　一年前的2018年初，碧桂園曾是何等風光。

　　斯時，隨著其2017年度銷售業績資料的公佈，碧桂園以5508億元的合約銷售額將“宇宙第一房企”的皇冠置於頭頂。

　　與此同時，碧桂園更在2018年2月初發佈其2018年首月資料，以單月691.6億元的合同銷售額、同比大增42.3%，傲視群雄，繼續捍衛著其中國房地產霸主的地位。

　　面對著當初這般鮮花著錦、烈火烹油，有傳聞稱，作為碧桂園的掌門人，董事長楊國強在一次內部會議上還提出2018年衝擊一萬億的年度目標。

　　月滿則虧，水滿則盈。

　　一年後的2019年新春伊始，隨著各大房企當年1月成交資料的公佈，碧桂園便正已跌落神壇。

　　日前，據碧桂園發佈的有關的最新公告顯示，2019年1月，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣330.7億元。


　　雖然有自媒體拿該資料與去年同期碧桂園約691.6億元的銷售資料相比，稱其下滑達52.2%遭腰斬，但因碧桂園自2018年7月後將銷售資料公佈口徑由全口徑改為權益口徑後，這兩個資料，一個是權益口徑，一個是全口徑，同比腰斬的說法有失偏頗。

　　不過，同比大幅下滑則是一定的。

　　若以碧桂園2018年上半年平均每月權益銷售金額約518億元計算，2019年1月份中，碧桂園的銷售業績則較之下滑超過36%。

　　2018年，在昔日房地產龍頭萬科疾呼“活下去”的當年，碧桂園這家剛剛坐穩“宇宙第一房企”之位的新霸主顯然也進入了其命運的轉捩點，尤其是在2018年下半年以來，一邊是市場對其企業文化、房屋品質等等問題所引發的空前爭議，另一邊則是碧桂園欲通過佈局金融板塊化解資金難題卻一再鎩羽，禍不單行的碧桂園，其危情之勢正在一步一步逼近並已逐漸顯露。

　　1）轉折中的2018


　　安全事故接連的爆發，是碧桂園在2018年中遭遇的第一個轉捩點。

　　雖然早在2018年4月7日，廣西崇左碧桂園工地便發生坍塌事故造成1死1傷，但這起看似尋常的建築事故，或因偶發性緣故並未獲得外界的深度關注。

　　但進入2018年6月之後的短短一個多月內，至少連續6起發端于全國各地碧桂園工地的安全事故，將其推至輿論的風口浪尖，遭遇到其近年來規模最大的一次質疑。

　　一家房地產企業緣何能在短短幾年內實現N集跳？碧桂園的超級速度的背後都藏匿了什麼不可見之事？

　　在2018年6月24日，上海奉賢區碧桂園社區一工地發生模架坍塌事故致1死9傷後，當地安監局出具的調查結論中對答案可窺見一斑——“碧桂園旗下的上海灣碧房地產公司作為建設單位，任意壓縮工期，對事故發生負有責任，安監部門建議給予行政處罰”。

　　“任意壓縮工期”，或是碧桂園作為一家知名房企最為知名的特性，換個好聽的說法，在碧桂園內部，這被管理層稱之為“加快周轉”。

　　眾所周知，盡可能提高周轉，是房地產行業致勝的關鍵。周轉高就意味著資金回籠快，意味著現金流保證，意味著企業的利潤也相對會提高。

　　因此，早前，江湖上也一直有碧桂園拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金回正，以及自己及做運動員（施工方），又做裁判員（監理方）的各種“傳說”。

　　或許，自從2013年首破千億大關，4年，碧桂園完成了1000億元到5000億元的增長，碧桂園靠的便是這驚人的“周轉”速度。

　　面對事故的接踵而至，碧桂園總裁莫斌在2018年8月22日的中期業績會上提出“提質控速”，表態“寧可發展的慢一點，也要發展的穩一點”。

　　其後，碧桂園董事局主席楊國強在致投資者的一封信裡也表示，“寧可放慢一些發展速度，追根溯源的全面提升公司管理水準。”

　　那麼，問題又來了。

　　因“安全問題”而不得不放慢腳步求穩，對於房企而言，高周轉“蹺蹺板”的另一端端坐的便是資金鏈的張弛度。

　　碧桂園現金流的壓力便翩然到來。

　　這便是碧桂園在2018年下半年中遭遇的第二個轉捩點。

　　在2018年下半年，由於受到“安全事故”的負面效應以及房地產行業景氣度的下行。同年7月，幾乎成為了碧桂園業績的分水嶺。

　　據碧桂園公佈的資料顯示，2018年上半年其權益銷售額平均達到518.03億元，但進入7月後，其權益銷售資料大幅下滑至336.9億，其後幾個月中，除了在房地產“金九銀十”之稱的九月和十月超過了350億，分別達到367.4億和404.1億外，8月和11月僅錄得313.3億和337.5億的權益銷售資料，尤其是2018年最後一月僅為121.4億。

　　就算時間進入2019年1月，一貫的房地產春節前後的銷售旺季，碧桂園也繼續延續著去年下半年以來溫吞的業績走勢，與2018年開年的火熱早已不可同日而語。

　　銷售業績難見起色，但債務卻壓頂而來。

　　根據碧桂園2017年年報，截至當年年底，碧桂園一年以內需要償還的負債為3788.6億元。到了2018年半年報中，碧桂園一年以內需要償還的負債，達到5307.21億元。半年之內，短期負債增長了1518.61億元。

　　碧桂園的資金壓力，則直接投射在了投資拿地之上。

　　早前，據彭博報導，從2018年6月至今，碧桂園已暫緩投資（主要指買地）有半年之久。

　　申萬宏源(1.81, 0.02, 1.12%)在2018年12月6日發佈的一份研報中稱，碧桂園自今年7月後大幅收縮土地開支，8月—10月權益購地金額分別為78億元、17億元和11億元，遠低於1—7月平均值的257億元。西南證券研報也持同樣觀點。

　　2）金融佈局鎩羽


　　所謂，福無雙至，禍不單行。

　　在主業出現“變數”，難以以過往的高周轉持續支援發展的前提下，需要依靠大量資金盤活各方業務，以期在激烈的內外部競爭中立於不敗之地的碧桂園，和許多房地產企業一樣，在近年來將觸角也伸向了金融領域。

　　而在所有金融牌照中，保險資本或是與房地產的業務和需求最為契合的存在。

　　房企對保險牌照的趨之若鶩，在一年多前已經拿下大新人壽牌照的泰禾集團在官網上的一句話則可以作出最完美的注解——“不懂金融，就做不好房地產”。

　　無可否認，資金的供給，是房地產企業發展最關鍵的要素，更別說是在如今行業景氣度已經降至冰點之時。

　　資本市場融資通道常年向房企關閉，銀行借貸也同樣進一步收緊，特別是資管新規下非標融資也難上加難，但保險公司擁有著長期、低息的資金，這些在短期內沒有兌付需求的資金，將有助於地產商以較低的融資成本獲取穩定的現金流。

　　作為中國最大房地產開發商之一的碧桂園，雖然多次公開否認投資保險業務，但其私下對保險牌照的熱衷，卻已經成為不爭的事實。

　　尤其是在近一兩年來，碧桂園已經多次悄然接洽諸多保險資產，但最終皆無所獲。

　　遺憾的是，眼見包括綠城、新世界等諸多同行都在近期“喜提”保險牌照，但在市場中已經放眼尋覓相關資產久已的碧桂園至今依然難覓“良緣”。

　　據叩叩財訊獨家獲悉，在2018年，被碧桂園內部頗為重視的兩局涉足保險牌照的佈局在近期都被下成了“死棋”。

　　近年來，隨著“明天系”和安邦集團的“隕落”和隨之而來的相關資產的處理，這兩家昔日雄霸四方的金控集團旗下的保險資產，自然是引得國內各方有實力的資本爭相競逐，其中便包括對保險牌照早就暗地垂涎三尺的碧桂園。

　　早前，在2018年初，碧桂園以上百億的出資加入到中天金融收購明天系旗下的保險資產——華夏人壽的“財團”之中，斯時便有消息稱，碧桂園此舉並非看中中天金融旗下遠遠安于貴陽的一些房地產資產，而是試圖通過此舉向覬覦已久的保險牌照發起衝擊。

　　在中天金融收購華夏人壽一事遭遇實質性擱置前後，碧桂園又迅速將目光鎖定在了與“明天系”齊名的另一家遭遇瓦崩的資本帝國——安邦集團旗下資產的處置上。

　　據叩叩財訊獲悉，日前，安邦集團旗下和諧健康保險股份有限公司的歸屬水落石出，據接近該交易的知情人士透露，潛心佈局意欲一舉拿下相關股權的碧桂園最終還是棋差一招，以15億的報價差距，最終飲恨。另一家來自大連的民企橫空出世，從碧桂園口中奪食，獲得了這一來自安邦集團的保險牌照。

　　“一家名為福佳集團的民企以190億元的對價接盤和諧健康保險，而碧桂園的出價則是175億，最終以15億的差價出局。”上述接近於知情人士歎息道。

　　記者11日獲悉，2019年1月，廣州一手住宅和二手住宅成交面積同比均出現下降。

　　網易房產資料中心監控資料顯示，1月份，廣東一手樓網簽成交面積為54.99萬平方米，同比下降7.08%；


　　中心6區（越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區）2019年1月成交面積為20.43萬平方米；週邊5郊區（番禺區、南沙區、增城區、花都區、從化區）成交面積為34.56萬平方米。其中，增城區成交面積居各區之首，為11.16萬平方米；而成交面積最低的則是越秀區，只有1642平方米。

　　二手住宅方面，據廣州房地產仲介協會統計的資料顯示，1月廣州二手住宅網簽面積37.27萬平方米，環比微降0.47%，同比則大降了51.49%。

　　從區域來看，天河區、海珠區、番禺區網簽面積環比均增長超過10%，南沙區也有環比9.47%的增長。越秀區、花都區、增城區和從化區網簽面積環比均有所下降。

　　廣州房地產仲介協會分析，1月份，廣州二手住宅市場較為平靜。因農曆春節臨近，業主放盤意願較弱，買家看房也不積極，部分經紀人提前休假、返鄉，二手住宅的放盤和網簽面積環比均小幅下降。

　　在已交易成功的二手住宅中，中小戶型（60至90平方米）與面積超過144平方米的占比有所增長，而中大戶型（90至120平方米及120至144平方米）占比則有所回檔。

春節期間從統計資料看，一二線城市的網簽資料基本暫停。相比較2018年春節期間因為一二線城市房價上漲帶動三四線城市返鄉置業高峰，大部分三四線城市樓市在2019年春節期間出現了觀望、有價無市的現象。

春節樓市不打烊 購房者愈加理性

多地綜合施策力促樓市平穩發展

編制實施住房發展規劃，切實穩地價、穩房價、穩預期

在經歷上一輪完整的調控後，三四線城市樓市已跟隨一二線城市從火爆轉向穩定。中原地產研究中心報告顯示，從春節前一周開始，多地推盤節奏放緩，樓市整體成交正常回落。其中，返鄉置業明顯降溫，購房者愈加理性。從地方來看，多地政府制定編制實施住房發展規劃，堅持因地制宜、綜合施策，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

一些樓盤進行假期促銷

這已是方平第三年沒有回家過年。方平是南京某樓盤的置業顧問，他所在的樓盤今年過年並沒有閉門謝客，而是開啟假期促銷，希望在這個家人團聚的日子獲得更多的客戶。

值得注意的是，春節不打烊的樓盤不只是方平所在的項目，有媒體調查顯示，一些樓盤在春節期間依然開門迎客。

中原地產首席分析師張大偉表示，一家人相聚時間較少，看房還是中國人過新年的重要活動。

隨著調控的深入，房地產市場也愈發理性。中原地產資料顯示，2019年首月，各線代表城市成交量環比呈現回檔現象。

張大偉表示，春節期間從統計資料看，一二線城市的網簽資料基本暫停。相比較2018年春節期間因為一二線城市房價上漲帶動三四線城市返鄉置業高峰，大部分三四線城市樓市在2019年春節期間出現了觀望、有價無市的現象。

58同城聯合36氪發佈的《2018-2019返鄉置業調查報告》顯示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業的意向，較2018年的58.7%相比，2019年返鄉置業意向人群占比略有下降。

房企將著力去庫存

隨著市場漸穩，多地樓市補庫存明顯。此前，上海易居房地產研究院發佈最新一期《中國百城庫存報告》顯示，截至2018年12月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，環比增長2.1%，同比增長1.6%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，自2015年1月份以來全國100城庫存規模就呈現出持續性下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了2018年，庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢，尤其是9月份庫存規模明顯增長，10-12月份繼續保持增長態勢。

報告顯示，截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911萬平方米、23261萬平方米和19562萬平方米，環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

同比方面，一線城市在連續34個月庫存同比下跌後，2018年6月首次出現同比正增長態勢，7-12月份繼續同比正增長；二線城市保持了連續42個月的同比下跌，但跌幅有所收窄。三線城市則在連續38個月同比下跌之後，出現了連續兩個月同比正增長的現象。

嚴躍進表示，2018年全年庫存先降後增，存銷比也有類似的走勢。2018年上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現。

嚴躍進認為，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存，所以到了2019年上半年，預計房企會把去庫存作為一項重要工作去抓。若是資金壓力大，那麼相關房企依然會採取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。

穩地價穩房價穩預期

2018年年底，住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議指出，2019年房地產市場將以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。住建部部長王蒙徽表示，房地產調控堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。

據瞭解，目前住房及用地供應結構性矛盾尚未有效緩解，住房租賃市場仍是短板，新市民住房問題依然比較突出。部分熱點城市前期出現了一、二手房的價格倒掛，地價房價倒掛。供需倒掛現象有所緩解，但未消除。房價上漲壓力仍然較大。也有一些城市近期土地流拍現象增多，市場波動、風險隱患不容忽視。房地產市場仍然存在不少亂象。

湖北住房城鄉建設工作會議指出，將堅持因地制宜、綜合施策、長短結合、標本兼治，實施分類指導，促進供求平衡，把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。江西住房城鄉建設工作會議指出，調整住房供應結構，支援合理自住需求，堅決遏制投機炒房，繼續打擊侵害群眾利益違法違規行為，治理房地產市場亂象；各地將履行穩地價、穩房價、穩預期的主體責任，制定住房發展規劃，提出具體的調控措施，保持調控政策的連續性穩定性。

福建方面，將健全促進房地產市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，切實穩地價、穩房價、穩預期。安徽方面，將完善住房市場體系和保障體系，加快構建房地產市場平穩健康發展長效機制。河南方面，將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策。加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房，落實穩地價、穩房價、穩預期責任。

張大偉說，無論是一二線城市還是三四線城市，房價平穩有利於長效調控機制的建立，進而弱化房地產業的投資屬性，實現“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

2019年龍頭企業優勢有望進一步體現，定制傢俱行業長期發展空間仍在於滲透率提升，但傢俱行業想要長遠、健康發展，除了在產品上推陳出新、加強宣傳推廣、構建經銷商體系，還要把好品質關並進一步規範經營管理。

和往年一樣，今年春節前家居市場迎來一波行情。業內人士提出，2019年龍頭企業優勢有望進一步體現，定制傢俱行業長期發展空間仍在於滲透率提升，但傢俱行業想要長遠、健康發展，除了在產品上推陳出新、加強宣傳推廣、構建經銷商體系，還要把好品質關並進一步規範經營管理。

消費提醒：

“開私單”售後更難獲保障

節前各大賣場的促銷活動不斷，但消費者也發現了一些問題，比如訂單板材模糊、環保標準混亂、產品品質不穩定。有業內人士透露，業記憶體在有的經銷商拿到訂單後，將訂單交給雜牌工廠製作的現象，品牌公司或者不知情，或者睜一隻眼閉一隻眼，存在管理上的漏洞。

近日，記者走訪了傢俱賣場，對市場情況進行瞭解。在番禺某大型傢俱賣場的一家品牌傢俱店，銷售人員告訴記者，工廠放假到2月下旬，預訂需要100天時間，大概到5月才能發貨。記者向店員瞭解是否在店內開單繳費，銷售人員對此表示肯定。銷售人員表示也可以去商場開單繳費，只是有些顧客覺得去商場開單比較麻煩，就在店裡直接交易了，“在我們這裡開單和去商場開單的價格是一樣的”，該銷售人員告訴記者，遇到品質問題可以直接到店裡解決。在琶洲某傢俱賣場，該品牌的銷售人員也告訴記者在店裡開單就可以，不用去商場。

開私單是不是傢俱市場的潛規則？記者隨機走訪了傢俱賣場的其他傢俱店，一名店員讓記者在店內開單後到商場交款。該銷售人員表示，如有售後問題可直接找商家解決，因為找賣場要走流程，所以大多數客人都直接找商家，解決起來比較快。

一名傢俱賣場企業的工作人員告訴記者，這種現象在傢俱賣場中經常出現，也有一些開私單後出現糾紛的情況，特別是總價比較高的時候更容易出現問題：“比如消費者想解決產品品質問題，但是由於購買時未與賣場簽訂合同，我們只能基於幫助他們的出發點儘量協助解決。”該人士告訴記者，他們已經一再告知消費者，在賣場開單繳費才更有售後保障，但有的消費者嫌麻煩，有的因為聽信銷售人員所說的在店內開單可以獲得優惠而掉以輕心。

年報觀察：

行業龍頭仍處於擴張階段

近日，多家家居企業發佈2018年業績預報。光大證券稱行業增速回檔，但龍頭企業仍處於管道、品類擴張的階段，且其在管道、品牌、效率、服務等各方面具有明顯優勢，隨著行業集中度的提升，龍頭企業將顯著受益。

記者觀察到，歐派家居2018年年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤預計增加19502萬元~32503萬元，同比增長15%到25%；大亞聖象預計歸屬于上市公司股東的淨利潤比上年同期增長0%~30%，預計盈利65918.83萬元~85694.48萬元；而宜華生活則預計2018年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約48177.48萬元~55705.22萬元，與上年同期相比，同比下降約 26%至36%。

中泰證券分析師稱，國內定制家居企業的行業紅利開始消退，微觀競爭浮出水面：“國內定制家居市場開啟的行業洗牌或將持續一個完整的地產週期，最終形成具有一定集中度的行業格局。但超級龍頭的誕生依賴國內家居製造品牌在業務端(板式家居—家居零售)和市場端(新房市場—零售市場—家裝市場)的拓展，這一過程需要供應鏈支援和新一輪地產上行週期的催化”。

招商證券分析師表示，家居行業管道分流、競爭加劇，主要影響在於產業鏈、行業內部格局的分配，龍頭企業優勢有望進一步體現；而定制行業長期發展空間，仍在於滲透率提升。

內房公布的1月銷售數據印證內地樓市繼續疲軟，中國金茂（00817）銷售額按年跌近4成，中駿（01966）銷售增幅則放緩至13%。

金茂公布，1月合約銷售額103.2億元（人民幣．下同），按年跌38%，而期內已認購未簽約銷售金額更大跌74.5%至38.6億元。作為小型內房，中駿公布的數據也顯示其銷售增速大幅放緩，期內錄得銷售額46.6億元，按年增13%，而去年同期銷售增幅達1.2倍。

投資界普遍預期今年內房整體銷售下跌，料上市公司銷售增速放緩，管理層制定銷售目標也將趨保守，全年普遍增幅料為10%至15%，惟不排除規模較小的公司因基數低，仍能錄得高速增長。寶龍地產（01238）也公布，1月銷售額31.8億元，按年增53.8%，綠城（03900）期內銷售金額則為43億元。

上月3盤申預售 康城8期涉1422伙

地政總署公布今年1月預售樓花同意書文件資料，共有3盤2264伙申請預售，其中以長實（01113）將軍澳日出康城第8期最矚目，提供1422個單位；同時，本港新盤供應庫位置逆轉，將軍澳區申請預售樓盤增至4個涉及3189伙，並力壓屯門區，彈升為一手住宅供應量最多地區。此外，合景泰富（01813）及龍湖地產（00960）發展的九龍東啟德1K區1號地盤亦申請售樓，涉及667伙，令該區未來供應量升至1673伙，成為主要新盤供應庫之一，扣除上月5盤批出預售的1171伙，上月待批預售單位數目共有11151伙，按月增加近11%。

上月新申請預售的項目，包括日出康城第8期（1422伙）、啟德1K區1號地盤（667伙）及信置（00083）旗下何文田嘉道理道24A號項目（175伙），3盤共提供2264伙，較去年12月新申請預售的764伙，按月增加1.96倍。

待售單位飆80.5% 超越屯門

長實日出康城第8期申請預售後，本港一手供應庫位置立時逆轉，該區待批預售項目增至4個，單位數目由原來的1767伙，急增至3189伙，升幅達80.5%，力壓屯門區4個項目共2710伙，晉身一手住宅供應最多的地區。

九龍東啟德新發展區亦成為主要供應庫之一，啟德1K區1號地盤上月申請預售，連同嘉華國際（00173）1K區2號地盤，兩盤共提供1673伙。預售樓花文件亦顯示，海航集團旗下香港國際建投（00687）的啟德1L區2號地皮上月向地政總署申請預售樓花文件，項目提供637伙，並在本月初落實把該地皮售予會德豐地產前的1月28日撤回申請。

上月獲批預售的項目共5個，包括已發售、由信置發展的大埔白石角逸瓏灣8（528伙）、新世界（00017）旗下土瓜灣瑧尚（294伙）、中信股份（00267）旗下中信泰富地產發展的馬鞍山峻源（148伙）、香港興業（00480）愉景灣意堤（196伙）及中國海外（00688）飛鵝山道3號的洋房項目（5伙），5盤共提供1171伙，較去年12月獲批的2113伙，按月減少44.6%。

不過，整體待批預售單位數目則由去年12月的10058伙上升近11%，至今年1月的至11151伙。

5盤獲批 推售定價料克制

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年屬一手供應較多的一年，在眾多新盤推售競爭下，定價策略料較以往克制，相信樓盤將以較相宜價錢推售，對買家反而有利。他預料，今年一手交投可達2萬宗，由於現時市場剛性需求仍強勁，相信購買力不成問題。

近年私人住宅落成量持續上升，去年落成量更超標。根據差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布《香港物業報告每月補編》顯示，2018年全年私人住宅落成量達20968伙，較差估署預測全年落成量18130伙，多出近16%；當中去年12月單月有5281伙落成，創逾16年單月新高，並佔全年落成量約25.2%。

根據差估署數據，去年12月私人住宅落成量高見5281伙，較11月的2617伙急升逾一倍，創2002年8月錄得6024伙以來，超過16年單月新高。綜合2018年共有20968伙落成，較差估署去年初預測落成量18130伙，多出2838伙，超標約15.7%；同時亦較2017年全年落成量17791伙，多出17.9%。

B類單位供應稱冠 多目標42%

去年落成的住宅單位中，新界區共有11707伙，佔整體55.8%最多。九龍區有5831伙，佔總數27.8%；港島區的落成量則有3430伙，約佔16.4%。

按單位面積劃分，差估署原本估計2018年會以實用面積小於431方呎的A類單位有最多單位落成，最初估算為6850伙，雖然最終有7212伙落成，較估計多出5.3%，但落成量仍不及實用面積431至752方呎的B類單位，全年共有8237伙落成，較去年初估算的5810伙，多出41.8%。

至於實用面積753至1075方呎的C類單位， 2018年共有3414伙落成，較差估署預測的3350伙輕微多出1.9%。實用面積1076至1721方呎的D類單位有1541伙落成，較估計的1380伙多11.7%。唯獨實用面積最大、達1722方呎或以上的E類單位落成量不達標，差估署原預測有740伙落成，最終只有564伙，低於預期23.8%。

另外，雖然去年底樓價持續回落，不過據差估署公布去年12月各類住宅物業的租務回報率走勢，D類單位回報率仍錄得0.1個百分點進賬，達2.3厘；其餘各類單位維持2.1至2.8厘水平不變。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示，該行獲業主委託為首席代理，以公開招標形式放售新界古洞北丈量約份第95約地段第10號餘段地皮，佔地超過9.4萬方呎，大部分面積現劃為「住宅（乙類）」用地，截標日期為3月20日。市場人士估計地皮市值2.4億元。

另外，高力國際資本市場及投資服務部高級經理馬勁聰指出，該行獲業主委託獨家代理以要約形式出售九龍塘高槐路8號賢苑全幢連12個車位出售，3月29日截標。物業地盤面積6280方呎，最高可重建總樓面面積為10362方呎。

40屋苑尋上車機會 逾700伙可造高成數按揭

「月入9萬元，有流動資金280萬元，但因為沒有父幹，上車遇到問題。」一名任職公立醫院的醫生慨歎。另一名分析師說：「與太太每月收入合共逾6萬元，儲蓄已過百萬元，但亦因為心儀屋苑樓價飛升，令上車路遙遙無期。」上車難個案比比皆是。過去10年，香港住宅樓價如坐火箭般飈升，上車難已成為香港特有的標記。

有調查報告指，香港是全球樓價最難負擔城市，港人要不吃不喝近21年才能置業。本港樓價中位數為716.9萬元，家庭每年收入中位數34.3萬元，樓價為收入20.9倍。按調查機構定義，倍數在3倍或以下才算可負擔，意味本港樓價要跌近9成才算是可負擔水平。要在港置業，莫非要不吃不喝21年？抑待樓價下跌9成？

正當樓價從高位回落1成之際，上車亦未必成為遙不可及的奢望。踏入豬年，二手小陽春乍現，現市場上樓價600萬元或以下，可承造高成數按揭盤源有逾700個，其實不乏平價盤可供選擇首期最平33萬元可上車。

有數據指，今年1月份樓價600萬元或以下，可承造8成至9成按揭的二手住宅註冊量，錄得1,644宗成交，按月多35%，屬於近5個月新高；反映樓價回落，買家使用高成數按揭上車機會增加。

屯門上車盤多 集中「置樂三寶」

本報統計40個上車屋苑，合共提供約1,390個盤源，其中有約768個放盤叫價，是於600萬元或以下，可承造8成至9成按揭。當中以樓價400萬元或下，可承造最高9成按揭的單位，最受上車客注目，主要集中於屯門區，並以有「置樂三寶」之稱的利寶大廈、麗寶大廈及萬寶大廈盤源最多，三座單幢物業，提供逾10個細價盤源可供選擇。

以屯門利寶大廈一個面積234平方呎，1房單位放盤為例，叫價330萬元，呎價1.4萬元。代理指出，去年8月份時，同戶型單位入場價，要380萬元，即現今樓價已平逾1成，首期最低33萬元可以上車。

至於樓齡較新項目，可選擇大埔嵐山及洪水橋尚築，樓齡少於5年，不過屬於開放式納米戶，其中嵐山一個面積165呎單位，叫價由368萬元起。

如果上車客首期預算較鬆動，即可以選擇樓價400萬元至450萬元之間盤源，以貸款上限最多360萬元計，按揭成數由80%至89%不等，並不乏市區盤源可供選擇，如牛頭角得寶花園，去年中樓價高峰時，屋苑樓價「4」字頭放盤幾近絕迹，而目前上車細價盤重現，叫價450萬元單位有約5個，面積253平方呎，首期90萬元可以上車。

樓價獲支持 大屋苑叫價回升

不過，樓價逐步尋獲支持位，大型屋苑2房上車盤叫價已回升。如沙田第一城可以睇樓的2房單位，現業主底價幾乎要500萬元以上，個別連租約單位叫價較平，如38座低層戶，面積304平方呎，叫價498萬元。不過，對比去年中，屋苑入場價要550萬元以上，目前樓價水平仍然比高位平約1成，加上大型屋苑防守力較強，有意上車買家可多加考慮。

農曆新年過後，二手樓市尚未全面復甦，但是藍籌屋苑造價明顯回升。鰂魚涌太古城兩房單位，以呎價2.1萬元易手，屬去年9月後近5個月來首次重返2.1萬元水平。

一城3房造價 低位反彈15%

中原地產分行經理李百達透露，太古城景天閣中層H室，實用面積592平方呎，屬於兩房間隔，日前以1,260萬元易手，呎價21,284元，成交價較銀行估價略高。原業主於2004年12月以338萬元買入單位，持貨15年，帳面獲利922萬元。

其次，沙田第一城1座低層B室，實用面積451平方呎，屬於3房間隔，剛以688萬元轉售，呎價15,255元。同類單位去年底造價曾見600萬元，反映同類單位低位反彈15%。

另外，大埔中心2期4座高層H室，實用面積299平方呎，屬於細兩房間隔，昨日以450萬元轉售，較同座同面積單位農曆新年前造價439萬元回升約2.5%。

另一方面，利嘉閣地產董事陳大偉表示，全港50個指標屋苑於上周（2月4至10日）錄得57宗買賣個案，較前周（1月28日至2月3日）的144宗減少60%，是近5周新低。