房市10年

10年挑戰（the 10-year challenge）正熱，《蘋果》也跟風統計台北市、新北市、台中市、高雄市等四都，發現2008年與2018年的房價漲幅驚人，以台中漲114%最多，新北74%次之，最少的高雄也有53.7%，單價均較10年前貴10~15萬元。因2008年適逢金融海嘯，國內房價也跌至谷底，10年挑戰正好見證房市興衰。另以行政區來看，四都均因市區房價翻漲，迫使建商與買家往郊區移動，造成過去親民的郊區漲幅更甚。

統計各家房仲與實價登錄數據，《蘋果》對比四都2008年與2018年各行政區平均房價，台北市10年前平均房價每坪36.5萬元，至今達60萬元，漲幅逾6成，過去大同、文山、萬華等區每坪僅2字頭，如今大同均價達54.3萬元，漲幅近95%，居台北市之冠，萬華也有46萬元。

北市 大同萬華翻轉快
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨認為，大同、萬華兩區在西區軸線翻轉帶動下，加上機捷通車、萬大線開挖等話題，都讓買方願意轉進，房價因而攀升快速。
新北市樹林、蘆洲、五股、新莊等4區，10年房價漲幅均落在98~99%，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新北市房價隨台北市上漲，尤其有捷運開通加持的蘆洲、新莊等區與重劃區，漲勢更明顯。有趣的是，新北市平均漲幅74%，但淡水區漲幅僅9％，房價每坪僅小漲1.7萬元，漲幅不到1成。

新北 淡海新市鎮退燒
東森房屋研究中心經理于靜芳分析，淡海新市鎮過去因市場高度期待輕軌議題而大量推案，2013年時整體新屋平均成交單價28萬元達高峰，但2014年受打房政策影響，房價一路下修2~3成。

房價漲勢最驚人的台中，29個行政區中有13個漲幅逾100％，又以郊區增幅愈大，龍井、大肚、大雅、霧峰都漲逾150%。東森房屋龍井東海加盟店業務經理王聖德舉例：「2008年龍井舊大樓1坪5萬元也不一定有人要，如今新屋至少都15萬元，尤其是在大肚山上單價都逼近2字頭，土地一直貴起來，房價也回不去了。」蛋白區漲幅激增，除因三井Outlet及捷運藍線等交通利多外，「主要還是市區房價貴了，建商推案或民眾購屋都轉往郊區。」

高雄房價漲幅位居四都之末，平均僅漲53.7%，2008年每坪9.47萬元，2018年來到14.56萬元。漲幅最高為早期開發的前金區，漲幅84.1%。龍登國際廣告總經理戴嘉聖表示，該區有愛河、漢神百貨又是文教區，加上土地稀有，建商開發都以豪宅為主而拉高房價。

10年 房價呈U型盤整
對於房價10年飆漲，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，房價在2008年因金融海嘯影響陷入低點，至2015年回升到相對高點，再到2018年微下修，目前仍屬U型谷底的盤整狀況，包括自2008年美國QE貨幣寬鬆政策造成熱錢流向台灣房市，市場也持續有投資客，加上台灣人普遍有超額儲蓄現象，許多人會把錢放在房地產市場，因此市場仍有不少交易。

莊孟翰表示，房價要崩盤，首先房價至少下跌逾3成，加上建商餘屋過多，且法拍屋都乏人問津種種因素相加，才有可能發生，現在房市屬「軟著陸」，由於市場持續存在首購族、換屋族、豪宅頂層族群等需求，估計房價仍持續看漲。

「因為2008年房價基期較低，所以台灣房市10年出現上漲結果是合理現象。」國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩認為，中間房價雖有起伏，但房市不會崩盤，主因是台灣經濟狀況穩定，且台灣人偏好投資房地產，只是漲幅不見得符合期待。

漲幅 遠高於物價薪資
房市專家SWAY則對「有去無回」的房價直言：「是建商要不要降、政府要不要作的問題而已！」他解釋：「政府可透過稅制抑制房價飆漲，尤其是非自用持有戶應給予重稅，還有誰敢囤房、坐地喊價？」另依勞退平均提繳工資數字來看，台北市平均薪資10年僅漲約2成，房價卻飆漲6成；蓬萊米2017年價格只比2008年漲不到15%，Sway質疑：「為什麼房價可以『盡情』飆漲？」

SWAY強調，「建商打出原物料、土地等行情續漲，促使房價只能漲不能跌的理由，過份牽強。怎麼不說這幾年，靠著雨遮賺了多少？」他呼籲民眾出手買房前，得慎選標的、量入為出，「以免成為堆疊房價的幫兇。」

房價10年暴漲全台交易量卻減27%

10年房價落差，從建物買賣移轉棟數揭密。據內政部統計處最新資料顯示，2018年全台建物買賣移轉棟數為27.8萬棟，對比2008年的37.9萬餘棟，倒退約27%。其中以拍賣移轉棟數倒退最嚴重，2018年為5234棟、比2008年近2.5萬棟倒退近8成。專家分析，拍賣市場屬房市反指標，拍賣量體「倒退嚕」凸顯目前市況相對穩定，「急需資金或債務可能出問題的民眾，可以順利售屋變現，免承受流入法拍市場的風險。」

投資買盤弱 只剩自住客
數據顯示，2018全年建物買賣移轉棟數為27.8萬棟，雖年增約4.5%，但較10年前則減少約27%。拍賣移轉數也較2017年微增至5234棟，繼承移轉數則持續創新高達5.6萬棟，但若與10年前相比，可發現拍賣移轉減少約8成，繼承卻增57%。

信義房屋不動產企研室專經理曾敬德表示，「10年前房價水準較低，加上當年投資買盤興盛、新成屋交屋量大，使得全年建物買賣移轉棟數衝上37.9萬棟。2018年市場只剩自住客，投資買盤疲弱，加上交屋量不若當年多，10年減少約10萬棟。」

曾敬德補充：「至於拍賣移轉數雖較2017年的4899棟略升6.8%，來到5234棟，但約較2008年的拍賣移轉2.5萬棟減少約8成。反應當前因債務或欠繳房貸，而流入法拍市場的量少，顯示市場大致維持穩定，急需資金或債務可能出問題的民眾，得以順利售屋變現。」繼承移轉棟數則不斷寫下新高，這是受到高自有住宅率與人口持續老化影響，因此繼承棟數持續增加，預料這樣的趨勢將會繼續下去。

建商推案量也收手 北市只剩一半

10年房價起伏，也牽動建商推案動態。據國泰房地產指數統計，四都於2008年推案件數皆逾200件，但2018年台北市推案僅97件，最多的新北市也僅167件，遠不如往年榮景；但10年前後的總銷金額卻差距不大，亦顯示房價加劇成長。

房價漲 總銷金額差距不大
比較國泰房地產指數2008年與2018年的建案資訊，台北市10年前推案數203件，去年僅97件，但總銷金額皆約2400億元；新北市也從225件減至167件，但總銷金額卻從2203億元增至2791億元。

而2008年僅統計台中都會區推案共228件，仍多於去年全市的138件，總銷金額亦從1067億元增至1510億元；10年前合併統計台南、高雄都會區推案共325件，總銷1100億元，但去年光高雄市僅156件，總銷金額則達1386億元。
政大地政系特聘教授張金鶚表示，10年來因土地減少、房價太貴民眾買不起等因素，建案數量萎縮，但在建造成本、土地價格飆漲下，建案開價增漲許多，總銷金額也多，「1棟房子漲上1倍也不奇怪。」

《591新建案》總編輯李忠哲表示，2008上半年因馬英九總統上任，建商信心足，又是全台重劃區大量開發時期，故推案量大，至下半年才因金融海嘯開始下滑，後續又因打房政策、稅制改革等因素幾番波動，2016年推案重新回升，至去年再達推案總銷金額高峰。

「最貴停車場」（信義計畫區D3街廓）土地法拍案可能有解，房地產業者甚至推測三拍已有潛在買家準備出手。根據該法拍案三拍筆錄內容，倘若資產拍定後，可透過「價金扣押」方式，讓土地產權順利移轉，加上三拍每坪土地底價不到700萬元，已經是前波房市高點的8折價位。

根據司法院法拍屋最新公告資訊，該法拍土地經過債務人富創建設使出「聲請迴避」訴求後，將近1年沒出現在法拍市場，不過，去年債權人順利突破該訴求後，於今年1月25日執行二拍，當時每坪土地底價827.34萬元，貼近前一波房市高點時的土地行情，加上「禁止處分」的限制還未有解套方式，二拍也因無人投標而流標。

不過，二拍流標後，隔沒多久，隨即公告2月22日執行第三拍，三拍底價為102.77億餘元，法拍土地面積約1552.73坪，拆算三拍每坪底價約661.87萬元。相較目前大陸建設在信義路五段、松勇路口指標豪宅案「琢白」，該豪宅案6年多前取得的每坪土地價格823萬元，法拍土地的三拍底價約是「琢白」的8折。

底價是「琢白」豪宅地價8折
根據三拍最新的法拍筆錄內容，若三拍有投資人出手拍定，執行法拍的台北地院會核發權利移轉證書，刑事扣押的效力會自動移轉到法拍所得的價金上，並通知提出「禁止處分」限制的台灣高等法院、台北地院刑事檢察署塗銷「禁止處分」，讓產權能夠順利移轉。

商仲法務指出，從法拍筆錄第四及第五項內容，倘若該案順利拍出，扣押標的從原本的土地資產轉為拍定價金，實質上不會影響到扣押的權利，因此，訴求「禁止處分」的單位，其實原則上是會塗銷土地資產的「禁止處分」限制。不過，該案最大的不確定因素可能在債務人身上，假設債務人提出「私權爭議」，可能會延後該土地資產移轉的進度，但最終還是可以透過法律程序解套。

寬頻房訊台中公司副總張謙溎指出，過往確實有遭到「禁止處分」的案例，拍定後，順利塗銷並成功移轉；只不過，法拍筆錄往往是詳載各項風險，倘若不是經常操作法拍的投資人，光是看到「禁止處分」便會退避三舍，更何況該土地法拍案光是底價就已超過百億元。

信義計畫區核心 D3每坪662萬

商仲業者調查，去年全年土地交易總額超過1500億元，為近5年新高，甚至久違的銀行、壽險業者也出手取得地上權，其中又以每坪720萬元創下地上權「地王」的空官俱樂部最受到矚目。如今「最貴停車場」（D3街廓）三拍每坪底價甚至低於該地上權標脫單價，即便容積單價相較空官地上權高，但信義計畫區已鮮少大面積土地又帶有建照可立即開發，推測潛在買家興趣相對濃厚。

第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，D3土地三拍推估每坪底價約662萬元，每坪容積單價約182萬元。相較去年9月標脫的空官地上權每坪容積單價約140萬元，以及僅相隔「信義鴻禧」、另一頭的「最貴籃球場」（D1街廓），去年4月，富邦蔡家旗下的盈保發展砸下35.5億元向富邦人壽買下的部分土地，每坪容積單價約188萬元，其實相距不遠。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，台北市蛋黃區一地難求，單價破千萬已經不稀罕，而在信義計畫區核心，還正對台北101，可說是萬中選一，是目前絕無僅有的寶地。不過，即便此筆法拍土地備受矚目，但是三拍總底價逾百億元，能取得入場券潛在投資人並不多。

最新實價揭露，北市延吉街鄰近東區一間27坪店面，屋主5,450萬買進，4,500萬元賣出，持有五年，慘賠950萬元，為北市東區周邊少見店面認賠求售。

住商不動產企研室徐佳馨表示，東區高租金近來引發關店潮，不只第一排店面空置率大增，許多巷內名店也因租金過高、人潮減少，無力支撐而紛紛出走。延吉街出現店面認賠出場，是否為東區店面賠售潮序幕，值得關注。

北市延吉街從信義路一直延伸到八德路，主要位在大安區東區商圈，有一小段，位於市民大道、八德路之間，屬松山區。

根據實價資料，屬松山區門牌的延吉街31~60號，一間公寓店面，約27.2坪，屋主在2013年11月以5,450萬元買進，去年11月以4,500萬元轉手，持有五年，賠了950萬元。每坪單價也從200萬元下滑至165萬元，跌幅約17%。

徐佳馨指出，延吉街是東區商圈主要街道之一，實價資料，延吉街在2013年曾有店面以一坪387萬元成交，延吉街巷內店面也有不少成交到一坪200萬以上。最新揭露的賠售店面，雖然位置較偏，當時以一坪200萬元買進，仍算符合行情。

她表示，這幾年東區房東因怕房價下跌，不願調降租金，但人潮減少，效益減低，空置率提高，東區店面價格下滑已是不爭事實，只是因為屋主不賣，因此沒有新行情。該間店面雖然偏外圍，但跌價明顯，恐怕是東區店面跌價第一槍。

徐佳馨說，長期來說，東區衰退不只是租金問題，內有百貨集客，外有信義與站前，西門等商圈拉走人潮，要再現輝煌並不容易，除了房東降租自救救人外，業主也該團結起來，思考商圈共榮規畫，以免金雞母一直「掉漆」。

2018年全台買賣移落在27.8萬棟，年增4.5%，雖然沒有達到市場預期的28萬棟，但已反彈回升，進一步觀察家戶購屋比指標，同樣從2016年跌破2.9%， 回升至2018年3.2%。至於六都之中，桃園、台中市穩定維持在4%，而2018年購屋家戶購屋比成長最多的，則落在房價較高的雙北市。

家戶購屋比即為每百戶中的購屋戶數，統計內政部資料發現，近十年的家戶購屋比從2009年到2016年，家戶購屋比一路走跌，到2017年開始有小幅回升，但表現並不亮眼，大約落在3%左右。

數據顯示，2009、2010年全國家戶購屋比在5%以上，即平均每百戶就有五戶買房，從2011年開始跌破5%，2011年到2013年家戶購屋比都在4~4.5%，到了2014年再下跌，2014年3.8%、2015年3.5%，時至2016年最低僅2.9%，近兩年則維持在3%以上。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，全台家戶數在近十年一直增加，但買賣移轉棟數卻下滑，故近年的家戶購屋比至多維持在3%左右，尤其2016年房地合一上路，不動產交易大幅緊縮，買賣移轉棟數是近十年最低，僅24.5萬棟，因此在家戶購屋比也最低，而去年房市買氣雖然有回溫，市場信心增強，但受選舉影響，下半年的交易量不如預期，家戶購屋比小幅提升到3.2%。

另一方面，郎美囡表示，雖然生育率逐年下降，不過近三年全國人口數都維持在2,350萬以上，且小家庭結構盛行，家戶數也逐年增加，因此在家戶數增加，但買賣移轉棟數沒有再叩30萬大關的前提下，家戶購屋比僅維持在3%左右。

綜觀近十年統計數據，除了小家庭多，推升家戶數外，家戶購屋比無法回到5%的最大因素是在房屋的交易量。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，目前國際經濟缺乏動能，加上美中貿易戰的連鎖效應，中研院也保守下修台灣今年經濟成長率，近年雖因房價築底，買氣有逐漸回溫趨勢，但這買氣不乏是來自前幾年自住買盤的遞延性需求，若區域房市缺乏大型建設，或整體經濟缺乏利多刺激，房市交易量不容易有快速反彈的表現，要回到十年前家戶購屋比5%的表現並不容易。

鄰近國民運動中心的運動宅，近年成為大台北民眾購屋熱門選擇。房仲統計指出，由於雙北運動宅不便宜，不少人改到桃園買，其中南平運動中心最受台北客青睞，區域購屋客群，台北客占了七、八成。

另外，八德運動中心鄰近國道交流道，交通南來北往相當便利，周邊新古屋目前單價約18萬到19萬元，也吸引不少新北中和、三峽、三重新婚首購族群進駐。

有巢氏房屋資深研究員陳金萍表示，桃園市升格後，積極規畫興建桃園、南平、蘆竹、中壢、平鎮、八德、大溪國小等七個國民運動中心，運動中心收費便宜，設備齊全，且課程多元，不僅成為桃園民眾購屋選項，很多台北人也到桃園買運動宅。

其中以桃園區南平路的南平運動中心最熱，近一年周邊成交712件，平均每天近兩件。

陳金萍分析，南平國民運動中心位於南平公園內，靠近春日路與經國路，周邊大型賣場、學校、醫院一應俱全，生活機能佳，加上鄰近桃園藝文中心，房價保值性高，因此深獲台北客喜愛， 目前區內客群有七、八成是台北客。

有巢氏房屋桃園大興經國加盟店長陳芬蘭表示，南平國民運動中心周邊多為老舊透天、中古華廈，新建案集中在中正藝文特區以及經國重劃區兩大區塊。

其中，中正路或南平路一帶，生活機能與交通便利，屋齡15到20年左右的中古華廈或大樓每坪約20到25萬元，較外圍的中古大樓單價落在17到20萬元左右，五年內的新建案，接近3字頭。

經國重劃區為桃園新興的重劃區，目前重劃區內新成屋屋齡約三年，成交價每坪28~30萬元不等。

八德國民運動中心近一年交易495件，排名第二。陳金萍表示，此一運動中心目前仍施工中，預計2021完工，主要也是以房價便宜、生活機能完備吸引民眾。

台慶不動產桃園八德永福加盟店東林盈村表示，八德國民運動中心位於廣福路與福國北街，近大湳公園，除了鄰近廣豐商圈外，還有大湳公有零售市場，大潤發、家樂福，購物採買相當便利。

林盈村表示，八德國民運動中心周邊以屋齡三至五年華廈居多，目前成交單價約18~19萬左右，除了大樓型產品外，區域內也舊透天、舊公寓，集中在大湳市場周邊。

蘆竹國民運動中心近一年交易量367件，排名第三。蘆竹國民運動中心位於仁愛路一段與五福路口，預計今年7月完工，此一運動中心將蘆竹在地植物樣貌反映在建築風格上，與當地傳統「將蘆竹編砌成屋」的文化相輝映，完工後將是蘆竹新地標。

陳金萍說，蘆竹國民運動中心鄰近台茂購物中心、好市多、特力屋等大型購物商場，周邊住宅生活機能完善，加上南崁溪整治，整體居住環境大大加分，目前電梯大樓總價約1,000萬元，透天厝約1,600萬元，房市未來發展可期。

近期豐原從透天轉大樓為大宗，目前有11個大樓預售案進場，粗估將有上千戶的供給量，推案量龐大，房價也攀升不少，1字頭新案已漸少，甚傳更有建案挺進3字頭，但新屋單價落差大，引起熱議。

據了解，台中神岡區的豐洲科技園區有72家企業進駐，預估增加6000個就業機會，生活機能成熟的豐原區因而受惠，近來吸引建商購地推案，平均單價約落在平均單價約落在25?30萬元之間，其中富宇「敦南」案開價27?30萬元，搶先開出3字頭，坪數規劃36?45坪的三房產品。

消息一出，網友們幾乎一面倒看壞，「買在高點，套好套滿」、「買了就輸了」、「鬼才花30萬買這，不值錢」、「不值，別說30，省立豐原醫院，前年預售的案子開25，我只能說裝肖欸」、「再半年，大家會更有感。拭目以待吧」、「有錢也不要來買…」。

在地房仲則認為，雖資料上其中有開價為27?30萬，但依目前市場行情分析，3字頭已超過行情太多，成交價還是會落在2字頭，估計27萬上下，並強調，當上千戶預售推案釋出後，很有機會帶來一波房價下修潮。

桃園市首棟社會住宅中路二號即將完工，市府將於 2 ∕20至3∕5 受理申請，民眾可到市政府2樓川堂、龜山住宅發展處辦公室送件，或於桃園市社會住宅申租管理系統線上申辦以減少現場排隊時間，之後預計4月至7月間辦理政策戶評點排序、一般戶抽籤、看屋、選屋、簽約、公證等作業，最快今年9月可入住。

中路二號社會住宅位於桃園區力行路，住宅發展處長莊敬權表示，社會住宅租期以 3 年為1期，得續租 1 次合計 6 年，總共提供212戶開放申請，其中64戶政策戶將以評點方式排定選屋順序，其餘一般戶則抽籤排定。一般戶月租金含管理費以市場行情 8 折計算，一房7250元、二房13400元、三房16400元，而政策戶一房5700元、二房10600元、三房12900元。

只要民眾符合以下條件即可申請社會住宅條件，設籍桃園市滿一年，或在桃園市就學、就業的 18 歲以上，且家庭成員在基隆市、台北市、新北市、桃園市及新竹縣市均無自有住宅，每人每月平均所得低於51023 元、不動產總價值低於 540 萬元，也未申請社會住宅、租金補貼、包租代管者，則有申請資格。 有

興趣的民眾可上網至桃園市社會住宅申租管理系統，透過720 度環景看屋模式觀看各房型，桃市府將於2 ∕17下午1點舉辦社會住宅說明會，地點位於永安、長安、長德三里聯合活動中心，供民眾進一步認識、提問。

商仲業者指出，越來越多賣方採取較為彈性的價格態度，加上租賃需求增加，租金微幅走揚，已促使租金投資報酬率回升，預料今年全年投報率可望上升至2.68%。

世邦魏理仕近日發布2019年大中華區不動產市場展望指出，受全球政治風險影響，全球經濟成長速度放緩，加上美中貿易戰未解、中國經濟轉型誘發市場避險情緒高漲，投資人紛紛轉移投資策略，增加不動產部位的持分。

在台灣方面，世邦魏理仕認為，美中貿易衝突持續衝擊全球經濟增長，對台灣出口產生負面影響，越來越多在中國設廠生產的台灣製造業者，計劃將產線重新移回台灣，以避免節節升高的懲罰性關稅。而台灣通貨膨脹溫和，經濟成長速度放緩，在目前低利環境延續的情況下，有利於本土企業購買自用型商用不動產。 世

邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，觀察2018下半年投資交易可以發現，越來越多賣方採取較為彈性的價格態度，加上租金上揚，投資收益率已有回升，預估2019年收益率可望上升至2.68%。此外，受惠政府加強對閒置工業土地的管理，以及美中貿易爭端引起的台商回流潮，預料短中期工業地產需求將持續看俏。

世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示，隨著租戶陸續遷入2018年落成的新大樓，預料今年上半年淨去化量將有亮眼表現，由於2019年沒有新A辦大樓完工，A辦平均空置率將在今年底下降3.6個百分點，來到8.3%。

另外，企業對於辦公空間需求維持樂觀，國際共享辦公室業對於進軍台北市場興趣很高，預料2019年將強勢崛起，成為新興的租賃需求主力。

2014年房市從高檔轉折以來，即將步入第5個年頭，市場尚未見投資買氣回籠，不動產業者認為2019年仍將維持自住當道的格局不變，住宅市場「價盤量微增」。

觀察辦公室、廠辦、廠房、工業用土地與土地市場的交易相當活絡，業者統計2018商用不動產交易量年增50%，租賃面積去化6萬坪，雙雙創下近年新高，土地市場交易總金額逾1,800億元，內科的空置率也創下史上新低，許多資料都顯示商用不動產與工業用的土地租與售齊熱，2019年仍會是市場上的當紅炸子雞。

商用不動產交易蓬勃成長

廠辦、廠房與工業用地等不動產交易，2018年的表現可以用「驚豔」來形容，高力國際統計2018年台灣商用不動產投資與土地市場交易狀況，商用不動產投資市場受到自用需求以及新的REITs（不動產投資信託）掛牌帶動，全年交易總額達809億元，相較2017年全年546億元，整整多出263億元，增幅約48.17%。

除了交易市場火熱以外，受到經濟成長與新創產業發展蓬勃，北市商辦租賃市場也表現不俗，2018年累積去化租賃面積逾6 萬坪，創下調查以來新紀錄，整體租賃市場每月每坪租金約1,868元，也創下10年新高，至於內科空置率則縮小至4.21%，為調查以來新低。

高力國際董事總經理劉學龍指出，2019年商用不動產展望，廠辦、廠房與工業用地等資產將持續受惠於自用與投資需求，租賃市場表現良好帶動下，開價合理的台北市辦公室與廠辦資產仍然受到買家青睞，不過貿易衝突、英國脫歐議題產生的混亂與美國內部相關課題等，對於市場仍是不安定因素，值得審慎觀察。

信義全球資產經理王維宏則指出，商用不動產有五大趨勢：一、售價租金續漲，頂級辦公室成為主力；二、工業地產持續夯，廠商南下尋地；三、股票市場波動， REITs成避風港；四、國際金融市場波動大，金融保險業買氣回籠；五、觀光結構轉型質變，品牌旅館百家爭鳴。

首先，信義全球商辦報告顯示，連三季租金、售價雙雙上漲，頂級商辦101 大樓及南山廣場租金行情在2018 年屢創新高，進而帶動A辦租金行情上漲，而未來無新辦公大樓釋出，商辦租金勢必會再漲一波。

而近年中國製造業經營成本提升，台商逐漸轉出中國大陸，加上美中貿易戰影響，台商迫切回台尋地，2017年開始至今，連續兩年工業地交易量維持高檔，各地出現缺地之慌，觀察新北市發展成熟，在工業地價格方面居高不下，許多企業因此南下尋找工業用地，其中以桃園及台中占大宗，看好台商回流潮，2019年工業地產仍是交易焦點。

另外，近年旅客結構改變，日韓旅客大增，陸客則由團客轉為自由行，飯店市場呈現兩極化表現，過去幾年隨著陸客減少，有部分飯店掛牌求售或吹熄燈號，但各大國際飯店集團品牌，例如萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等，在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣，隨著未來房間供給量增加，經營難度也會增加，由於不同等級及產品定位的旅館紛紛進駐，台灣旅館市場也進入百家爭鳴時期。

前瞻計畫發包預算增加，軌道、環保及能源建設成政府推動主要政策，加上工程會導引國內工程走向統包制，工程量及金額增多，民間企業、科技大廠擴產及台商回流也有貢獻，國內多數主要營造廠去年手中承攬量及在建工程金額都創歷史新高及近年高峰；今年還有桃園捷運、桃機第三航廈、大潭電廠、社會住宅等公共工程會釋出，預期數量及金額還會超過去年。

其中，中鼎去年底在建工程超過2,079.82億元，是歷史新高。大陸工程高達620.68億元、新亞建有400多億元、達欣工衝到250億元以上。 去年合併營收逾144億元，創下歷史新高的達欣工指出，去年國內前瞻計畫發包量增加，公司也取得台中水湳會展中心工程等，今年還有桃園捷運、桃機第三航廈、大潭電廠、社會住宅等公共工程會釋出，達欣工將努力爭取以求超越去年成績。欣陸投控旗下大陸工程，去年主要得標的土木工程案為桃園捷運綠線GC01標高架段土建統包工程等，也讓在建工程量逾600億元。

大陸工程指出，今年繼續在前瞻計畫、軌道工程及台商回流建廠、廠辦園區等公共工程及民間企業領域上努力，爭取在建工程數量及金額的增加。中鼎工程去年新接案規模最大的是桃園生質能中心，合約金額逾百億，由中鼎負責建造，未來操作營運由崑鼎旗下信鼎負責，預計2021年下半年完工，特許年限25年。另台中發電廠1-10號機供煤系統改善統包工程、台北捷運萬大線機電系統第一期統包工程等，也是去年主要的得標案件。

　　招商蛇口(001979)2月12日晚公告，2019年1月，公司實現簽約銷售面積56.90萬平方米，同比減少5.26%；實現簽約銷售金額117.87億元，同比增加0.26%。

2019年開年，返鄉置業整體退燒，開發商開年銷售放緩，標杆房企銷售額同比下滑。據中原地產研究中心統計資料顯示，截至2月12日，26家房企合計銷售3340億元，比2018年同期下調了13.6%。另據克而瑞資料顯示，在過去的一個月，超三成百強房企權益銷售金額同比下滑。其中，13家房企權益銷售金額降幅超30%，22家房企降幅在30%以內。

　近期多家上市房企發布境外融資公告。對于房企扎堆境外融資的原因，業內人士表示，房企“新債舊償”現象較多。同時，房企近期面臨銷售壓力，而拿地面臨資金壓力，使得融資需求井噴。而境外融資流程相對簡單。

　　融資規模增加

　　正榮地産2月12日公告，擬發行2.3億美元優先票據，年息為9.8%，票據將于2021年8月20日到期，于香港聯交所上市發行。正榮地産表示，該票據發行將用于支付現有債務。

　　融創中國同日公告，擬進行美元優先定息票據的國際發售，所得款項凈額擬主要用于為集團現有債務再融資。票據本金總額及利率信息尚未披露。

　　梳理發現，近期多家上市房企發布境外融資公告，僅春節假期過後兩個交易日，房企公告的境外融資計劃規模已達數十億美元。

　　部分公司境外融資成本較低。以華夏幸福為例，公司2月11日晚間公告，2019年2月4日，公司境外間接全資子公司CFLD （CAYMAN）INVESTMENTLTD.向境外專業投資人增發1億美元的高級無抵押定息債券。票面利率為6.5%，2020年12月21日到期。本次債券將在新加坡交易所上市。

　　部分企業境外融資標普評級不高。以中國奧園為例，公司2月11日晚間公告，已發行于2023年到期的2.25億美元優先票據，票面利率為7.95%。標普給予評級為“B”。

　　銷售壓力漸顯

　　針對企業扎堆海外融資的原因，中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，房企到期債務較多，使得近期房企融資規模整體增加。2019年以來，超過90家房企公布了融資計劃，合計募集金額超過2100億元。從1月份銷售數據看，大型房企銷售壓力漸顯，使得融資需求進一步攀升；中小房企則面臨繼續擴大規模的困境，但拿地資金壓力較大。

　　2018年12月以來，房企融資環境有所改善，但由于前期“缺血”過多，融資需求進一步釋放。

　　以時代中國為例，公司公告稱，已成功發行本金總額為11億元的第三批境內債券，票面年利率為7.5%，期限為三年。

海口市近日正式出台並實施《海口市引進人才住房保障實施細則》，將２０１８年５月１３日以後第一次在海口市就業，或第一次在海口市自主創業的人才納入相應的住房保障。
據報在住房補貼（含住房租賃補貼和購房補貼）上，５０歲以下拔尖人才（急需緊缺人才可放寬至５５歲）住房租賃補貼５０００元╱月（人民幣．下同），購房補貼６萬元╱年；５０歲以下其他類高層次人才（急需緊缺人才可放寬至５５歲）住房租賃補貼３０００元╱月，購房補貼３﹒６萬元╱年；４０歲以下碩士畢業生以及符合條件的人才，住房租賃補貼２０００元╱月，購房補貼２﹒４萬元╱年；本科畢業生住房租賃補貼１５００元╱月，購房補貼１﹒８萬元╱年。

世茂房地產（００８１３）公布今年１月營運數據，集團合約銷售額約為１１５﹒２億元人民幣，合約銷售面積為６８﹒５３萬平方米，分別按年上升１５％及１７％。而平均銷售價格約為每平方米１﹒６８萬元人民幣。

華潤置地（01109）主席一職懸空超過4年後終落實人選，去年12月由副主席轉任首席執行官的唐勇，昨天獲委任為該公司主席，不再擔任首席執行官，即日生效。同時，執行董事、提名委員會主席吳向東因個人職業發展規劃，同日起辭任所有職務。

吳向東辭執董 吳秉琪補上

吳向東自2014年11月因私人原因辭任潤地主席後，華潤集團一直未有指定接任人選。有傳吳向東即將辭任其於華潤集團的職務，並將加盟中國平安（02318），掌控平安系的地產業務。

吳向東辭任潤地執行董事後，執行董事空缺由吳秉琪填補。吳秉琪1993年加入華潤集團，2007年加入潤地，2013年10月獲委任為潤地高級副總裁，兼任該公司華西大區總經理。吳秉琪並不在潤地領取董事袍金，可收取月薪13.14萬元。

內地今年主力4項目 港半山超豪宅當先

長實（01113）去年未有大型樓盤推售，今年捲土重來，料在港推出3個全新樓盤，涉及約2413伙，以港島半山波老道項目第一期打頭陣，最快下月底登場，項目定位為超級豪宅，每戶入場費料逾一億元；至於內地則推出4盤，分布於北京、上海及廣州，合共涉約2240伙。換言之，長實中港兩地今年合共推出7盤，涉及4653伙。

長實執行董事趙國雄出席新春團拜活動時表示，長實今年在港將推出3個項目，涉及2413伙，集團會以一貫做法，取得售樓紙便推售，不會囤積居奇，以達致貨如輪轉，預計下月底先推半山波老道項目第一期；第二季末將推出深水埗海壇街項目，而將軍澳日出康城第8期共1422伙將於第三季登場。

趙國雄料樓價再跌一成

對於近期樓市出現「小陽春」，趙國雄認為，主要是發展商願意低價推售，令成交量大增，市民亦樂意入市，反映本港仍有置業需求。該集團將配合市況，以貼市價推盤，若面對市況要調低售價亦會跟隨。由於有關項目於早年取得，成本較低，以較低價推售仍有利潤，並坦言如果開價「脫離咗市況，市民接受唔到嘅時候，（推售的單位）都係得個擺字」。

趙國雄指出，現在市況仍波動，中美貿易的深層次矛盾相信未必能短期內解決，樓市仍存在陰霾，期望可盡快「撥開雲霧見青天」，並相信樓市仍有10%下調壓力。此外，趙國雄表示，早前有買家使用俗稱「呼吸plan」的高成數按揭，只須付樓價10%或15%，毋須入息審查便可入市，若樓價跌逾10%便變成負資產，相信未來負資產個案將增加，但不會出現2003年的情況。資料顯示，2003年本港負資產個案曾錄得接近10.57萬宗的高水平。

波老道一期入場費逾億元

長實今年在港以波老道項目第一期打頭陣，長實地產投資董事黃思聰說，該項目提供115伙，單位間隔由4房起，入場費料逾一億元。長實助理首席經理（營業）何家欣表示，海壇街項目正待批售樓紙，本月將展開軟銷程序。該樓盤由4幢組成提供876伙，單位間隔由2房起，設計以人為本。

剛申請售樓紙的將軍澳日出康城第8期，長實地產投資董事郭子威透露，項目提供2房至4房單位，主打2房及3房戶，大部分單位享有海景。

內地方面，長實今年擬推售4個樓盤，合共約2240伙。郭子威稱，其中上海高．尚領域第三期為今年上海最矚目的樓盤，提供約1400伙，現正申請預售證，料年中開始推售，該樓盤主打2房及3房單位，另有小量4房戶，每方米定價料約9萬至10萬元人民幣（折合呎價約9682港元至1.076萬港元）。

長實地產投資董事劉啟文表示，廣州御湖名邸正待批預售證，只要批出便可隨時推售；項目共有40座洋房，提供2房至3房間隔，面積約230至630方米（即約2476至6781方呎）。

其他新盤近日亦陸續發市，永泰地產（00369）旗下沙田九肚澐灃錄得今年首宗成交，涉及A16號洋房，實用面積2826方呎，連雙車位，以7743.24萬元售出，呎價2.74萬元。

新盤今年1月銷售量升價跌。美聯物業綜合一手住宅物業銷售資訊網資料，今年首月新盤市場合共售出1941伙，較去年12月約1733伙，增加約12%；惟涉及總成交金額約193.5億元，則較去年12月逾244.2億元，回落約20.8%。

每伙均價997萬 月降三成

折合計算，今年1月平均每個新盤單位售價約997萬元，相對去年12月約1409萬元，下降約29.2%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，今年1月售出的1941個新盤單位中，有多達1377伙來自今年1月推出的4個全新樓盤，當中約80.7%屬呎價1.5萬元或以下的單位，有關單位比例較高的主因，是1月推出的項目主要來自新界區，而同期九龍區只有一個項目推售，港島區更未有全新盤登場。

按戶型劃分，上述4個全新盤於1月售出的1377伙中，有668伙（約48.5%）屬於2房單位，佔比屬全部戶型中最多；其次為3房或以上單位，售出374伙，佔比約27.2%；開放式及一房單位則有約335伙，佔約24.3%。

中國太平（00966）有關人士以1,782萬元沽出持貨14年的北角城市花園物業，較物業最新估價低約1成，呎價17,267元。

1032呎高層 1782萬售

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，北角城市花園10座高層A室，實用面積1,032平方呎，單位望海景，屬3房連套房間隔，上月以1,782萬元沽，呎價17,267元。據兩間主要銀行估價顯示，單位估價分別為2,040萬元及1,991萬元，即售價比估價最少平1成。

原業主為民利投資有限公司，公司董事包括王思東、弓曉杰、曾松早及張若晗，上述4人同屬中國太平有關人士。資料顯示，該公司於2005年，斥約5,688萬元購入城市花園12個單位，平均每個造價474萬元。

貝沙灣高層 呎售22725

該公司於2015年起，陸續沽出城市花園單位，目前已累沽6伙，合共套現8,104萬元，即帳面已獲利2,416萬元。除了城市花園外，該公司仍持有炮台山康澤花園，以及堅道金庭居多個單位。

另外，薄扶林貝沙灣6期6座高層B室，實用面積734平方呎，日前以1,668萬元沽出，呎價22,725元。單位原由內地民企中國華信有關公司持有，較2011年時買入價1,372萬元，僅高出22%。而是次單位成交價，亦較去年樓層較低，同座同室售價1,730萬元，平約4%。

　　香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處資料顯示，上月逾千萬元的二手住宅錄304宗註冊，較18年12月的253宗增加約20.2%。另外，因整體二手住宅註冊量的按月升幅，高於逾千萬元二手住宅，令該類物業佔整體二手住宅註冊比率，由去年12月約13.3%，減少至1月約11.6%，按月減少約1.7%，連跌4個月。

　　若按港島、九龍及新界三區劃分，其中九龍區於1月錄得101宗註冊，較去年12月的63宗增加約60.3%；新界區1月錄96宗註冊，較去年12月的69宗增加約39.1%，至於港島區1月錄107宗註冊，較去年12月的121宗減少約11.6%。

　　此外，利嘉閣研究部主管陳海潮稱，雖然部分焦點新盤，包括大埔天鑽，以及白石角逸瓏灣8，將有不少註冊量可落入2月份，惟月內有農曆新年的傳統節日淡季因素，且工作日數明顯較少，故料本月份的一手私樓市註冊量將回落約30%，再度跌破2000宗，至只有約1500宗。