所謂「百善孝為先」，高雄卻有房屋交易總價僅2萬元，並在實價登錄資訊的交易明細上表示為親友交易，還標註「孫子願意照顧阿公阿媽」，顯得相當特殊。專家判斷，此應為「假買賣真贈與」，特別標示的說明則是提醒獲得該屋的子孫要記得照顧祖父母的承諾。

實價登錄網站出現1筆特殊交易，交易明細備註「孫子願意照顧阿公阿媽」。翻攝內政部實價登錄網頁
內政部實價登錄網站揭露去年4月一筆交易，位於高雄市岡山區前峰路162巷1弄1∼30號中的1戶地上2樓透天厝，屋齡44年，地坪17坪、建坪23.5坪，成交總價僅2萬元，備註資料中除顯示「親友、員工或其他特殊關係之交易」外，並標示「孫子願意照顧阿公阿媽」。

特殊條件契約書載明
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維指出，為讓民眾方便理解區段房價高低與交易真實性，實價登錄備註欄的特殊交易，可依實際狀況勾選，欄位的「其他」也可填寫特殊交易的原因與內容，猜測標註「孫子願意照顧阿公阿媽」，應是提醒取得該屋的孫子，在長輩將房子過戶給他後，要記得當時承諾「照顧阿公阿媽。」

但永然聯合法律事務所主任律師吳任偉表示，在實價登錄備註欄中寫下交易條件，其效力不等同載明於房屋買賣契約中，倘若未來祖孫發生爭執，想以此做為依據返還房屋，效力仍有待探討，且至今實務判決鮮少有相關案例，故建議買賣房屋如有特殊條件，仍應在買賣契約書中載明。

低於市價恐被視贈與
誠揚聯合法律事務所地政士楊政農也認為，在備註欄記載的用意，通常是要留下證據，但在實價登錄上即便是二等親，仍屬交易行為，彼此為對價關係，是否能依有沒有孝順來討回房屋有一定難度。

查詢實價資訊中同路段的住宅交易，相同坪數戶別的成交總價為200萬元、300萬元，換言之，該孫子以2萬元、市價的1%獲得房子。律師蔡志雄分析，可能是「假買賣真贈與」，因為買賣只須付契稅、交易稅，若是贈與，得另付贈與稅，藉此備註，可能來規避國稅局認定為贈與行為，不過國稅局通常會查一般房屋交易買賣有無實際金融交易憑證，惟此例價格遠低於市價，仍得看國稅局認定。

律師朱芳儀指出，通常親屬間買賣會將價格定在高於公告現值、但低於市價才較合理，然此案例成交價遠低於市價，易被視為贈與行為，若未來發生紛爭，在法律上可能會被認定為通謀虛偽行為，可視為買賣契約無效，並視同贈與行為，「這案例其實有點多此一舉，該物件評定現值可能價值低於220萬元贈與免稅額，其實只要透過贈與方式將房產贈與給孫子即可，應該也課不到贈與稅。」


可提告要求付扶養費
至於長輩將房產過戶給子女，卻發現子女不孝，該如何自保？蔡志雄表示，若房產採贈與方式，子女不履行約定時，可要求撤銷贈與；若為買賣，雖無法將過戶房子要回來，但可另外提告，要求子女付扶養費。

去年房市回溫，建案銷售率普遍成長，但北台灣市場因供給量大，反而「房子賣得多、剩得更多」。市調業者統計，北台灣去年新推案的銷售率近5成比率，較前年的38%成長逾2成，但剩餘未售戶數約3.4萬戶，較前年的2.8萬餘戶多。

因市場供給量過高
根據《住展》雜誌統計北台灣2018年度開賣的建案，釋出市場的可售戶數為6萬3845戶，共售出2萬9224戶，銷售率約45.77%，較2017年的38%高，但剩餘戶數為3萬4621戶也多於前年。《住展》雜誌企研室經理何世昌解釋，「因市場供給量過高，去年未售戶數還比前年增約2成，出現『房子賣得多、剩得更多』的奇特景象。」

銷售率最高的是新竹市，去年可售戶數4070戶、售出2418戶，銷售率達59.41%。何世昌指出，新竹市去年買方出手意願高昂，應與電子科技業景氣欣欣向榮有關。各行政區中以東區銷售率高達約68%最佳，其次為香山區約64%，「東區2字頭、香山1字頭的相對低單價，獲買方青睞，但接受度最高的價位在3字頭以下，因此如高價案較多的北區，銷售率反而差，平均不到5成。」

1字頭品質看得到
銷況最慘烈的是基隆市，去年新推案可售戶數不到千戶，銷售率僅33.39%，更是北台灣唯一銷售率負成長區，但因去年供給量極小，賣壓也不大，房價並未因銷售率走低而下挫。
在基隆推出「微笑台北」的麗寶集團，該公司董事長吳寶田說：「目前全案銷售約5成，就新成屋來說，銷況不差。主要在於房價最低僅1字頭，品質也看得到、摸得到。」他認為，現下不管在哪個區域推哪種產品，「要讓消費者看得喜歡、買得起，才能賣得好。」

嗅出市場升溫跡象，今年中南部大咖建商摩拳擦掌，踴躍推案。其中台中市大型建商紛往外圍移動，爭相加碼新興重劃區；高雄指標建商京城集團則將推出4案、總銷共200億元，另包括興富發、郡都集團等也在高雄推出指標案搶市。

豐邑卡位嶺東土地
隨著台中市區如七期、八期等地的開發飽和，不少大型建商紛紛往外推案，包括寶輝、精銳、櫻花建、豐邑等建商，今年皆加碼布局新興重劃區。如豐邑機構推出北屯總站案「蜜之地」，再加碼卡位嶺東土地，興富發則以烏日區為重心，豪宅建商寶輝建設近年也從中科周邊買到單元二、水湳經貿園區，近期甚至出手購買捷運機廠G0商業區土地。

豪宅建商精銳建設近年推案策略也與寶輝相同，今年更將在烏日高鐵特區、單元二及北屯區單元12推3個首購案，總銷逾70億元，創該公司近6年的推案量新高，其中位烏日高鐵特區的「精鋭潮」，主力坪數25~40坪，目前預約數已逾150餘組，單價估在2字頭。

精銳建設總經理吳秋凉表示，「台中民眾對新重劃區接受度非常高，且市中心地價昂貴，照目前房市景氣，多會以新興重劃區或外圍為重心。」她認為，精緻化中小坪數住宅還是主流，今年市場仍以首購及首換族群為主，目前首案即將進場搶攻329檔期商機，北屯單元12第3季將加碼續推「萌未來」2期。

高雄建商在今年的布局也顯得積極，如京城集團將推出總銷達100億元「美術皇居」，該案位美術館北段，是今年高雄總銷最高的成屋案，規劃70∼120坪，每坪房價2∼3字頭，另在捷運生態園區站有總銷60.3億元「京城大苑」、「閱河堤」與位於文化中心生活圈、高市首件都更案的「逸文苑」，4案總銷達200億元。

興富發愛河畔造鎮
京城集團發言人周敬恆指出，選後房市買氣提升，包括凹子底森林公園首排豪宅「京城」亦有多戶成交，今年推案以首購與換屋宅為主力，當中「美術皇居」將是美術館地區近年少見大基地開發案，預計329檔期前後正式公開。
另外還有興富發集團在愛河畔推出的造鎮案「愛情河左岸」，郡都集團也將在高醫生活圈推出總銷70億元「郡都當代」，崑庭建設則有「文立苑」、「文雄苑」等4案銷售。

日勝生集團小金雞京站去年受惠海底撈、金色三麥、饗食天堂三大餐廳加持，全年營收創下65億元新高，年成長5%，京站總經理柯愫吟表示，預計在今年第2季送件申請上市，這將是日勝生旗下第二家掛牌上市的公司。

柯愫吟說，去年京站創「三高」，人流量創新高突破3,000萬人，單日入館創新高平均8.5萬人次，也是西區消費者密度最高，業績也創高，達65億元，成長5%；其中前三名業種，分別是餐飲，成長超過20%，主要受惠於海底撈的加入，破億元餐廳除了有海底撈，還有金色三麥還有饗食天堂等；第二名則是化妝品成長8%；第三名則是女裝成長約7%。

京站於去年3月興櫃掛牌，計畫將在今年第2季申請送件上市。此外，由於今年是京站第十年，柯愫吟說，將進行開幕以來最大規模春改，約千坪面積，投入超過5,000萬元，包含B1、2F女鞋區和飾品區，及B3F美食廣場，品牌更新超過百家，占全館五分之一；預計有超過30家以上新櫃首度曝光，其中部分包含全台獨家或西區獨家，並增加25%的網路人氣品牌。今年全年業績目標成長4%。

B1和2F預計將於3月23日開幕，京站希望透過春季改裝，藉由空間設計、新品牌的進駐，創造兼具話題和魅力的購物環境，回應新世代消費者的購物需求。

對於今年景氣，柯愫吟表示，必須謹慎保守，因為百貨是經濟的櫥窗，要有消費力，才能帶動百貨買氣；以京站來說，客人忠誠度也不錯，今年的活動面會更多元，並進行大數據分析，以做到個人化行銷。

至於今年過年檔期狀況，她坦言，百貨看天吃飯，以往過年大家都會想買新冬衣，但是今年因為暖冬因素，高單價的厚重外套業績不亮眼，天氣變化劇烈，較難預測哪些業種會有特別的爆發力。

京站搶食轉運站餐飲商機

京站總經理柯愫吟昨（21）日表示，今年8月台北轉運站將推訂票App，京站旗下萬達通已搶下合作機會，未來要爭取搭客運的乘客商機，透過App銷售商品、便當，上車前就能取貨。

她強調，旅客不但能訂票，也能訂便當等商品，並推播京站的商品訊息，旅客要上車前就能在車站取貨，將會是全台搶運輸O2O商機第一家。

京站鎖定的是25至30歲年輕族群，京站Q卡會員經營在這九年以來已達76萬人，因此在今年個人行銷方面，會更持續更新電腦設備， 讓京站數位會與關係企業做關聯性整合，並從會員卡下手，並更在網路電商上著墨，更進一步落實虛實整合。

她透露，京站旁的台北轉運站預計在今年8月推出票證數位訂位系統App，而來轉運站搭巴士的客人，都是京站未來的潛在客人，也因此京站希望整合進入台北轉運站App，獨家和轉運站合作，訂票系統會由日勝生的子公司萬達通負責

柯愫吟說，京站將推播促銷商品給這些訂票的客人，也會販售伴手禮、便當等，京站會在轉運站設立取貨櫃位，方便旅客取貨，提供便利購物方式，京站也將會是全台首家百貨，以這樣結合轉運站O2O形式呈現。

市調機構統計，去年北台灣推出新建案9.2萬餘戶，扣除地主、建商保留戶與股東分戶後，全年可銷售戶數近6.4萬戶；初步結算，去年賣掉近3萬戶，整體銷售率近46%，為近5年新高，較2017年回升8個百分點，更較2016年回升17個百分點，北台灣新案銷售率已連續兩年回升。

竹市銷售率近6成居冠
住展雜誌企研室經理何世昌指出，去年北台新案去化戶數優於預期，甚至往多頭階段超過5成銷售率邁進，但整體供給戶數處於過高的情況，去年沒賣出去的新案戶數近3.5萬戶，若加計今年新案持續推出，預期市場新案供給戶數仍處於相對高水位，可能讓「房子賣得多、剩得更多」的特殊景象持續出現。

住展雜誌調查，北台灣新建案戶數去化情形，其中以有龐大竹科新貴支撐房市買氣的新竹市表現最好，去年新案可售戶數4070戶，去化戶數2418戶，銷售率59.41%，是北台灣中唯一新案去化戶數高過餘屋戶數的縣市；銷售率第二高的區域，同樣是有竹科新貴支撐買氣的新竹縣，去年新案可售戶數6411戶，去化2977戶，銷售率46.44%。

至於大台北地區，台北市去年新案可售戶數6033戶、去化2782戶，銷售率46.11%；新北市去年可售戶數2萬3479戶、去化1萬870戶，銷售率46.3%，為北台灣新案可售戶數與去化戶數最高的縣市。

新北市去化戶數最高
另外，人口連續幾年淨成長的桃園市，去年新案可售戶數2萬1564戶、去化9255戶，銷售率42.92%；基隆市可售戶數644戶、去化215戶，銷售率33.39%，不僅是北台灣唯一銷售率不足4成的區域，更是推案戶數、去化戶數、銷售率最低的縣市。

何世昌指出，2018年新案去化戶數較2017年多出68%，但餘屋戶數也較2017年多6000餘戶，賣壓不減反增。

正對台北101大樓的「最貴停車場」（D3街廓土地）原訂今日三拍，但台北地院昨突然公告停拍，原因是「未合法送達」；法拍業者推測，應該是所有權人富創建設又出招，希望藉由各種停拍理由阻止該案產權移轉，但推斷頂多只能再拖1個月。

因通知函未合法送達
根據規定，遭拍賣房地產具有通知該法拍資產的所有權人或權利人義務，若法院通知函並未有效通知到所有權人與權利人時，包括掛號信無人收、空屋無人收件時，該拍賣案即不成立；其中，該案所有權人、權利人，分別指委託人富創建設與信託受託人新光銀行。

業者：頂多拖延1個月
房地產業者研判，信託受託人新光銀行理應急於想要透過法拍程序回收資金，會出此招的很有可能是富創建設，但依法送達便可以破解此招，推測頂多拖延1個月。

這並非富創建設第一次出招，去年3月，該案進入二拍程序時，富創建設就以執行法拍單位為台北地院執行處，申請禁止處分單位又有台北地院，以「聲請迴避」為由，要求執行官迴避，造成二拍程序延宕到今年1月25日才執行。

1月底執行二拍時，還是無人出手而流標作收，公告2月22日執行三拍，法拍土地面積約1552.73坪，拆算每坪底價約661萬餘元，較行情最高時打了8折，潛在投資人浮出水面，可能讓富創建設緊張、再度出招拖延。

房市傳喜訊！2018年預售新屋銷售率直逼五成，每十戶就賣掉4.6戶，創下近五年最高銷售率紀錄，其中以新竹最旺，每十戶房子就有6戶成交。不過，相較於與2012年、2013年全年銷售率近八成的狂飆時期，顯得相對理性、溫和許多。

住展雜誌21日公布統計，北台灣都會區2018年開賣的新成屋、預售屋，全年平均銷售率約為45.77％，比2017年攀升將近8個百分點，呈連續三年正成長，更創下近五年最高銷售率。

住展調查指出，去年全年可售戶數為6萬3,845戶，總計成交2萬9,224戶，全年平均銷售率衝上45.77％，平均每十戶房子就有4.6戶成交，其中以新竹的熱度最燒，銷售率直衝六成。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年預售新屋銷售成績，優於預期，依46％來觀察，距多頭水準已不遠。如果接下來平均銷售率重返五成關卡，則將意味著房市很可能要揮別空頭市場。

不過何世昌也指出，有一個數據滿弔詭的，去年銷售率回升、但未售餘屋量也持續攀升，出現「房子賣得多、餘屋累積得更多」的詭異景象，房市景氣究竟恢復了沒？也出現不同解讀數據。

內政部長徐國勇21日在部務會報中指出，資通訊科技賦予建築生命力，透過網路和監測設備等技術整合，可以使建築物智慧化、生活更便利。內政部與產官學合作，在北中南建設智慧住宅展示中心，提供民眾體驗技術穩定、價格平實的AI智慧住宅設備。

建築研究所於內政部部務會報中提出「推廣智慧居住空間，強化展示中心互動體驗」報告，透過物聯網連結，AI智慧機器人就可依指令開啟或關閉燈光、空調、居家監控等智慧化系統設備，等於家中有一位專屬管家。

建研所副所長王安強指出，這是根據智慧綠建築方案，希望透過政府帶頭做的方式，鼓勵民間參與。在都更條例和危老整建中，給予不同等級的智慧建築不同的容積獎勵，最高10％。

新北市20日舉辦「危老重建案─中和區安平段」動土典禮，兩棟屋齡65年以上、面積不到118坪的加強磚造老舊一層建築物，透過「危老重建」方式辦理重建。新北市表示，未來新建築物將增加耐震結構安全，保障居住機能。
中和區安平段危老重建案，位於捷運永安市場站周邊的宜安路巷內，原有房屋屋齡已超過65年，老舊且居住機能已不符需求。因基地面積不到400平方公尺（約118坪），難以適用都更條例申請最小面積規定，遲遲無法推動更新。

新北市都更處說明，該申請人於2017年底得知新北市已陸續核准危老重建案例後，去年開始申請相關適用證明。僅花費半年時間就完成申請計畫書的審查，並取得建築執照。

新北市並表示，危老條例上路至今不到兩年的短短時間，新北市危老重建核准案量已達30案，核准建築執照達12案，8案正辦理拆除動工中，為全國核准案量最多且推動效率最高的縣市。

另外，新北市都市更新處特別提醒民眾，危老條例提供「施行起三年內」申請之重建計畫，給予10％容積的時程獎勵。有關危老重建相關資訊、申請注意事項、範本、檢核表及已核准的案件相關資料，皆已置於新北市都更處網站首頁「危老重建計畫」宣導專區。

實價資料揭露，高雄市岡山區有一戶二層樓透天，成交總價僅2萬元，一坪不到1,000元。打開交易明細，原來是親友交易，不過，在備註欄中，另外寫了10個字，令人好奇背後意義。

這十個字是「孫子願意照顧阿公阿媽」。有人認為是「孝順條款」，也有人認為應該是「防不孝條款」，是阿公阿媽贈房給孫子，為了省稅，改用親友交易，但又怕小孩以後不孝順，因此要求登錄時備註。

根據實價資料，這棟二層樓透天，位於高雄市岡山區前峰路，為44年二層樓透天，地坪約17.2坪、建坪約23.5坪，於2018年4月以2萬元交易，同一條路去年有一棟2層樓透天正常交易，地坪略大，建坪小一點，以320萬元交易。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，這間透天已44年，過戶轉手，土增稅不少，推測祖父母想把房子贈與小孩，但因贈與不適用土增稅自用稅率，因此改採親友交易備註方式，不過，如此備註，仍可能被視為贈與行為，遭到查稅。

至於另外備註「孫子願意照顧阿公阿媽」，可能是孫子有承諾，但長輩擔心日後變卦，要求寫在實價資料備註欄，以作為證據，日後若有變化，用來作為相關法律權益時的佐證。

　　今年以來，房貸利率出現下降趨勢。

　　近期，一些地方政府也相繼出臺了多項有利於房地產市場發展的政策，2019年整個房地產市場將呈現什麼樣的發展趨勢？

　　融360大資料研究院發佈最新監測資料顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，相當於基準利率的1.155倍，環比上月下降0.35%，為連續兩個月回落。

　　報告顯示，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數量占比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回檔，占比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。


　　一線城市首套房貸款平均利率僅北京下調2BP，二線城市則大面積回檔。1月份，北上廣深首套房貸款平均利率在5.09%至5.57%之間，北京首套房貸款平均利率為5.43%，較上月回落2BP，上海、廣州、深圳首套房貸款平均利率分別為5.09%、5.55%、5.57%，均較上月持平。

　　與此同時，全國二套房貸款利率也呈現下降趨勢。1月份，全國二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2BP，已連續3個月出現回落。在35個城市533家銀行分（支）行中，二套房貸款利率執行基準到基準上浮10%區間的占比為6.00%；執行基準上浮10%以上的占比為89.87%，二套房停貸占比為4.13%，出現下降。


　　中央經濟工作會議指出，2019年貨幣政策依舊保持穩健。1月4日，央行宣佈下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。

　　此次全面降准約釋放資金1.5萬億元，加上即將開展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降准動態考核所釋放的資金（約釋放5000億元），考慮到今年一季度到期的中期借貸便利不再續作（約有1.2萬億元到期），淨釋放長期資金約8000億元。銀行在資金充裕程度以及流動性上出現明顯好轉，進而對房貸利率的下行起到支撐作用。

　　在房貸利率穩中有降的同時，今年以來，廣州、西安、南京等城市放寬落戶政策，被認為是對房地產市場的利好。

　　近日，安徽省阜陽市國土資源局網站顯示，2019年之後掛出的土地出讓公告取消了限價條款。

　　中指研究院研發中心總經理 白彥軍：2018年阜陽全年成交的地價，尤其是住宅的地價是下降的，適當對土地政策做一些優化和調整，讓企業看到持續發展的信心，也有利於未來整個土地市場供給增加。

　　中指研究院資料顯示，上周重點監測的22個城市成交面積與節前一周相比下降14%。從總趨勢看，今年房地產市場的成交量或將低於2018年。

　　中指研究院研發中心總經理 白彥軍：一二線城市可能更多是保持量的穩定，2019年最大的一個變化是三四線，市場情緒會回歸穩定。整個全國的交易量可能會比2018年低一點點，這也是一個正常的調整和自我修復。

　　報告分析認為，未來房屋居住權將不再只能通過購買獲取，住房租賃市場的加速發展將對房產交易市場格局產生較大衝擊，炒房行為將得到有效遏制，房價以及租金也將會趨於市場合理水準，互聯網技術的加入將有利於對租賃市場的監督，當住房租賃市場不斷規範和完善後，剛需利好將會得到更多呈現。

2019年新年以來，由於適逢房地產市場春節淡季，返鄉置業意向人群相比2018年略有下降，房企行銷表現也比較平淡，項目折扣力度和行銷推案力度都不及往年，加上部分三四線城市市場需求已經透支，綜合來看，新年以來樓市成交整體走低。

2019年新年以來，由於適逢房地產市場春節淡季，返鄉置業意向人群相比2018年略有下降，房企行銷表現也比較平淡，項目折扣力度和行銷推案力度都不及往年，加上部分三四線城市市場需求已經透支，綜合來看，新年以來樓市成交整體走低。

各大房企行銷動力不足

往年的春節返鄉置業潮都是一派火熱，但在今年似乎不一樣了，並沒有改變樓市低迷的情況。這從房企行銷方面就能看出來：2019春節期間，房企行銷表現平淡。從供給方面看，春節期間新推樓盤較少，新推案力度明顯下降，市場仍然以去庫存、去存量為主要目標。

克而瑞地產研究中心的統計資料顯示，春節期間，主要40多個重點監測城市資料顯示供應量同比下降29%，供應量不足。該機構研究員沈曉玲分析指出，春節期間，折扣力度和行銷推案力度相比去年都有所下降，開發商自身銷售預期也有下調，沒有寄希望於像往年一樣由返鄉置業帶動“購房潮”，沒有過多地特別針對春節市場的行銷方案推出，部分房企樓盤的“春節不打烊”也只維持基本運營，並沒有推出具體的讓利活動。

不僅推盤動力不足，折扣力度也較小。2019年春節期間，房企讓利方式主要以特價房、首付款延期付、以老帶新、實物贈送等常規方式為主，其中特價房活動較多，折扣力度可達8.2折。根據克而瑞方面監測，2018年以來房企讓利空間不斷縮減，但銷售業績及回款壓力卻在逐漸增大。

自2018年下半年開始，房企為提升銷售業績加快庫存去化，特價房促銷活動明顯增多，直至2019春節期間。從特價房折扣力度來看，多集中在8.2-9.8折之間，相比去年6.4-8.5折的讓利幅度明顯下降。從實物贈送的讓利方式來看，2018年部分樓盤出現了成交送寶馬轎車等高價值實物的行銷活動，但2019春節期間，贈送的禮品多為家電、手機等價值較低的實物。

沈曉玲分析表示，調控政策深入、返鄉置業熱度下降致使房企春節表現平平。房企在春節期間普遍調降新推案力度，行銷熱情明顯下降。造成這一現象主要有兩方面原因：一方面，隨著房地產調控逐漸深入和長效機制建設不斷推進，2019年春節房地產市場持續轉冷，購房者觀望態度比往年濃重。另一方面，隨著一、二線城市人才優惠政策頻繁出臺、租賃市場規範化建設不斷推進，“外漂一族”在工作城市置業、長遠生活的難度正逐步降低，2019年返鄉置業意向人群相比去年略有下降，致使房企對於返鄉置業效應期望下降不少。

部分城市購房需求透支嚴重

2015年下半年至2018年，全國房地產市場經歷了一輪大行情，很多城市成交量大增，房價大漲。易居房地產研究院方面認為，如果樓市一段時間內成交量暴增，大幅偏離往年均值，則說明有部分自住提前入市或投資需求過旺，透支了未來的市場需求。

對此，易居方面針對全國40城市新建商品住宅成交量偏離度的研究發現，部分城市住房需求當前嚴重透支。這些城市包括了4個一線城市，18個二線城市，18個三線城市。其中，三線城市住宅成交量偏離度尤為明顯。

具體來看，2018年受監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積同比增長9%，成交量僅次於2016年，連續四年高於平均值，2018年偏離度為19%。從資料走勢來看，2018年上半年，三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱，但是當年下半年以後，多數城市急速降溫，銷售量下降明顯。

其中，2018年4個一線城市新建商品住宅成交面積同比下降5%，成交量連續兩年下滑，2018年偏離度為-30%。18個二線城市新建商品住宅成交面積同比增長3%，成交量連續四年高於平均值，2018年偏離度為16%。18個三線城市新建商品住宅成交面積同比大幅增長28%，成交量創歷史新高，連續四年高於平均值，2018年偏離度為56%。

易居研究院研究員沈昕分析認為，與一二線城市不同，三線城市新房成交量在2017年小幅下降後，2018年再次大幅增長，並創下2010年以來新高。這是由於2018年上半年，部分本輪政策效應啟動較晚的三線城市成交異常火熱，成交量大幅增長，但是2018年三季度以來已有所降溫。

沈昕指出，從2018年40城新房成交量偏離度排名來看，惠州、徐州、韶關、溫州和揚州位居前五，偏離度分別為166%、137%、92%、89%和82%。此類城市偏離度過高，成交量嚴重透支。排在末三位的是廈門、北京和上海，偏離度分別為-69%、-57%和-36%。此類城市負偏離度過高，成交量低迷。

“可以看出，2018年正偏離度較高的城市主要是三線城市和部分西部二線城市，這類城市整體經濟面偏弱，本輪政策效應啟動較晚，仍處於板塊輪動中，但隨著全國整體市場降溫及購買力的透支，此類城市樓市面臨較大的下行風險。”沈昕分析認為，“2018年負偏離度較高的城市主要是一線城市和強二線城市，此類城市本輪政策效應啟動最早，成交量已處於低位，下跌空間有限。”

2019年樓市或加速分化

在沈昕看來，這也說明一線城市和部分強二線城市的樓市在2017年就已開始降溫，這類城市成交量已低位盤整兩年及以上，2019年下降空間有限，尤其是廈門、北京、上海有望率先企穩、甚至反彈；而部分弱二線城市和三四線城市經過連續兩年的上漲，未來一兩年下行風險較大。

值得一提的是，從2018年全年來看，房企之間規模化、行業集中化的趨勢愈發明顯。但同時隨著調控深化，企業銷售回款變慢、融資難度增加等帶來的資金風險逐步顯現，行業整體風險有所累積。在此背景下，標杆性房企集中於一二線主流城市進行土地儲備佈局。

研究院的資料顯示，2018年，中海、龍湖、華潤置地等企業在一二線城市的土儲比例普遍在60%-90%之間。該機構認為，展望2019年，大型房企集中於一二線城市收儲的趨勢應該不會改變。

針對三四線城市，克而瑞地產研究中心研究員楊科偉進一步分析認為，“2019年春節期間三四線城市返鄉置業潮明顯失色，徐州、淮安等成交量同比腰斬，韶關、晉江等同比跌幅超7成。一方面，三四線城市房價現已升至階段性高點，市場購買力難免透支；另一方面，從去年四季度開始，三四線城市房地產市場已相繼進入調整，市場成交明顯減速，在此背景下，三四線城市未出現明顯的春節返鄉置業潮也屬正常現象。”

楊科偉表示，“2019年房地產市場下行壓力不容小覷，全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件，一二線城市成交量可能在政策趨緩下基本保持穩定，但三四線城市預計將面臨較大的調整壓力。”

大陸在《全球城市營商環境指數》排名

科爾尼最近公布《全球城市營商環境指數》 （Global Cities Business Environment Index），在45個國家的100個城市的經商環境進行排名，大陸有20座城市上榜，包括香港、北京、台北與上海等。這份榜單的榜首由紐約奪得，倫敦第二，東京位列第三，巴黎、舊金山、新加坡、波士頓則緊追在後。

在這百強名單中，大陸有20座城市入圍，其中香港排名最高，位於第38，北京緊隨其後排第41，隨後台北排第45、上海第48、深圳第58。「北上深」這些超一線城市，在整體排名上依然具有領先優勢。值得注意的是大陸新一線城市也在步步緊逼，例如，杭州排第62名，領先廣州的第65名3個名額，蘇州也不甘落後，排在離廣州最近的第66名。

雖然大陸主要城市的經商表現，在全球來看依然薄弱，但好消息是，不少一線城市，甚至二三線城市，在部分指標上正在縮短和超一線城市之間的差距。


例如，蘇州憑藉蘇州工業園區等高科技產業園的推動，在專利數上的表現日益突出。成都在環境綠地營造、教育體系發展、交通網路建設等方面投入頗多，成為入榜的大陸城市中幸福指數最高的選手。相比之下，隨著超一線城市多年來人口增加與房價上漲，宜居度正逐步下降，人才流失問題已經初見端倪。

科爾尼這次從商業活力、創新潛力、居民幸福感、行政治理等四個面向進行評比，每項分數各占25%。結果由紐約奪得第一，倫敦第二，東京位列第三，巴黎、舊金山、新加坡、波士頓依序在後

2019年1月，廊坊燕郊房價環比上漲5.23%，這是燕郊房價連續二個月快速上漲。與燕郊相鄰的北京房價並未同步上漲。北京房價僅環比上漲0.83%，與燕郊一河之隔的北京市通州區也僅環比上漲0.89%。

隨著北京副中心正式啟用，與之統一規劃的北三縣樓市也在“冰封”兩年後開始回暖。

2月20日，住房大資料聯合實驗室發佈數據稱，根據住房大資料聯合實驗室最新大資料房價指數（BHPI）監測顯示，2019年1月，廊坊燕郊房價環比上漲5.23%，這是燕郊房價連續二個月快速上漲。2018年12月，燕郊房價環比上漲3.67%，這一漲速是2017年4月當地房價階段性見頂以來的最高單月漲幅，但很快被今年1月的資料刷新。

同時該指數顯示，與燕郊相鄰的北京房價並未同步上漲。2019年1月，北京房價僅環比上漲0.83%，與燕郊一河之隔的北京市通州區也僅環比上漲0.89%。也就是說，1月燕郊房價的漲幅超過北京房價漲幅6倍之多。

此前，燕郊一直被視作北京房價的“晴雨錶”。2015年下半年以來，受北京市政府東遷消息及2016年北京房價大漲的疊加影響，燕郊房價一路飆高，其標杆樓盤首爾甜城的二手房最高喊出單價4萬的高價。不過，2017年在嚴厲的樓市限購措施下，燕郊樓市顯現出三四線樓市缺少“剛需”支撐的脆弱性，5月之後房價急轉直下。大資料房價指數顯示，與2017年4月相比，2018年11月燕郊房價跌幅達到46%，甚至超過了購房首付的比例。

不過，1月北京市政府正式遷址副中心無疑是“北三縣”燕郊、香河、大廠期盼已久的大好消息，通州與北三縣整合規劃也在逐漸推進之中。2月11日，首都之窗網站公佈資訊，2018年北京市規劃和自然資源委員會同河北省城鄉住房建設廳，組織編制《通州區與廊坊北三縣地區整合規劃》，立足京津冀協同發展，處理好副中心與通州區、廊坊北三縣地區的關係，打破“一畝三分地”思維定式，積極穩妥做好交界地區規劃建設管理，推動北京城市副中心與河北省廊坊市北三縣地區統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控。配合國家京津冀協同發展領導小組辦公室，成立工作專班，由兩省市抽調人員組成工作專班，在原整合規劃成果基礎上，按照總體規劃深度，加快推進《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃（討論稿）》。

現實當中的利好則是地鐵線路的優化。近期有消息透露，由平谷到燕郊的地鐵22號平谷線更改線路，原規劃線路平谷有五站，三河僅有三站。新線路調整後，三河變成了四站，平谷減少為三站。線路貫穿整個燕郊鎮，並進入城市副中心。

中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組組長鄒琳華對《華夏時報》記者表示，此次燕郊樓市的上漲，既是房價深跌的反彈，也是對地鐵線路優化、北京市政府東遷等利好消息的反應，是否可持續尚待觀察。

北大資源（００６１８）以１４﹒２４億元人民幣（約１６﹒５３億港元）投得河南開封市６幅地皮，地皮面積約１９萬平方米，建築面積約５３萬平方米，可作二類居住用途。該批地皮位該市自貿區內。

希慎（00014）公布截至去年12月底止全年業績，全年純利升65.9%至60.3億元，主要由於投資物業公平值錄得逾35億元收益，扣除物業重估後，基本純利升1.8%至25.36億元，第二次中期息1.17元，按年增5.4%。集團主席利蘊蓮表示，港珠澳大橋和高鐵為香港帶來更多人流，但他們的消費模式有轉變，由着重購物轉為着重體驗，故公司積極優化組合，並設立更多快閃店及舉辦活動，以吸引旅客更長時間逗留。

商戶零售額漲幅明顯放慢

期內集團營業額為38.9億元，升9.6%，零售商舖及寫字樓收入分別為19.23億元及16.88億元，分別按年跌0.1%及增24.2%。該公司首席財務總監賀樹人稱，去年下半年整體零售市道表現一般，期內集團商戶零售額按年增逾10%，較上半年按年上升逾20%，漲幅明顯放慢，除了受中美貿易戰、股市樓市向下影響外，亦因基數高效應所致。他指出，1月份商戶零售額錄得高單位數增長，而1月及2月份首兩周人流亦有所提升。

賀樹人提及商場租金過去有出現減租，主要因商戶組合變動所致，但相信今年租金會平穩或有升幅。在商戶組合中，會優化生活文化的品牌，雖然他們的生意額和租金都難以和名牌相比，但可帶動整體人流和整體商場生意。寫字樓方面，賀樹人說，過去兩年市場對優質寫字樓需求不斷上升，令租金錄得雙位數增幅，而今年集團約有30%寫字樓租約到期。至於去年11月開幕的利園三期，目前佔大部分面積的辦公室出租率已達90%以上，預計今年寫字樓續租租金維持平穩。

冠君產業信託（02778）行政總裁王家琦表示，該公司旗下花園道三號寫字樓及朗豪坊寫字樓的新訂租金均遠高於現收租金，相信年內的續租租金有上升空間。截至去年底止全年，冠君產業信託的租金收益總額達26.77億元，按年升10.1%；可分派收入為16.11億元，按年多8.3%；每基金單位分派0.2617元，較去年同期增8%。

兩寫字樓有加租空間

花園道三號去年底每方呎現收租金為98.61元，按年增長6.6%。王家琦稱，該物業新訂租金每方呎已超過140元，加上中環中心拆售及和記大廈重建等影響區內的供應，同時租客的需求仍強勁，故對年內租金水平有信心。至於朗豪坊寫字樓在去年底的每方呎現收租金為42.68元，新訂租金每方呎逾50元。

而朗豪坊商場方面，王家琦透露，人流仍然強勁，本地客提供穩定消費，但整體商戶銷售的上升空間則視乎旅客消費及人民幣的走勢，現時難以作出估算。

除本港市場外，王家琦補充，目前正積極物色項目作收購，範圍除了內地的北京、上海、廣州及深圳一線城市，亦會留意英國市場。不過，她表示，有關地區雖受到貿易戰或脫歐的影響，但不明朗因素仍未反映在物業價格上，業主叫價仍然進取。她又指出，集團冀物色高端及地標性的收購項目，惟現時市場放盤甚少。

單身客喜靚會所 53呎月付8300

新春過後樓市反彈，租賃市場同樣再癲過。今年初起陸續入伙的荃灣海之戀，有業主收樓後旋即把單位其中一個實用面積僅逾50方呎的睡房以每月8300元租出，成交呎租近160元，料創全港原則分租房呎租新高。區內代理形容，海之戀今次分租房的呎租猶如「平民住宅豪宅價」，不排除與分租房租客亦可共用該屋苑的「靚會所」有關。

市場消息稱，上述錄得驚人呎租的海之戀單位為7座低層B室，實用面積512方呎，兩房間隔，業主2017年斥877.7萬元購入後，於今年1月收樓，同月旋即把單位其中一個細睡房以全包形式（包水電煤）每月10000元招租，至近日獲一名單身客議價至每月8300元承租。

屋苑普遍呎租僅約41元

從該單位圖則顯示，上述睡房實用面積約53方呎，意味成交呎租高達約156.6元，較去年初以每月7500元租出的將軍澳日出康城緻藍天5座高層F室其中一個實用面積約50方呎的細房當時創出的驚人呎租約150元，還要多出約4.4%，料創全港原則分租房呎租新高之餘，更貴絕不少半山豪宅的呎租。單計該分租房的月租，業主已享約1.1厘回報。

區內代理表示，海之戀現時暫未有同類分租房放租個案，整個單位出租盤源則約有160個，普遍業主意向呎租僅約40元，如同屬兩房的9座高層D室，實用面積508方呎，正以每月21000元招租，意向呎租僅約41.3元，前述分租房呎租較之大幅高出約2.8倍。

至於區內一向不乏分租房盤源供應的荃灣中心，一個3座杭州樓實用面積324方呎中層單位，業主同樣把其中一間實用面積約45方呎睡房放租，月租4000元，意向呎租為約88.9元，亦遠低於前述海之戀分租房。

代理：平民住宅豪宅價

代理坦言，近期區內租金回落，但「始終唔係人人租得起」，尤其單身人士及學生較傾向承租一些較細面積的空間，因此該類分租房「總有佢嘅市場」。不過，今次海之戀分租房的呎租卻是高得驚人，猶如「平民住宅豪宅價」，估計是因為該屋苑設有會所，分租房的租客亦可使用，因此願以較高呎租入市。

事實上，過去本港不乏呎租驚人的分租房放租個案，如將軍澳CAPRI 9座低層C室，實用面積832方呎，3房間隔，業主去年曾把單位中一個實用面積約60方呎的睡房出租，叫租10000元，意向呎租更高達約166.7元。

另外，二手買賣再錄高價個案，市場消息指出，長沙灣宇晴軒6座高層B室，實用面積554方呎，3房間隔，原業主今年1月下旬以1168萬元放售，叫價持續企硬，至近日才略減40萬元（約3.4%），以1128萬元沽出，呎價20361元，呎價屬該屋苑去年7月後首度重越2萬元。原業主2012年以650萬元購入單位，賬面獲利478萬元（約73.5%）。

北角城市花園2座中層G室，實用面積792方呎，3房間隔，代理說，最新以1428萬元轉手，呎價18030元。同座一個同面積的高層D室，去年10月跌價至1280萬元，撇除景觀因素，造價回升148萬元（約11.6%）。前述中層單位由原業主2011年斥800萬元購入，賬面升值628萬元（78.5%）。

二手交投回暖，買家加快入市，其中天水圍慧景軒3房戶，放盤一天即以638萬元沽，呎價9,382元。

減42萬 貼近銀行估價

祥益地產分行經理謝利官指出，天水圍慧景軒3座低層E室，單位實用面積680平方呎，原本開價680萬元，放盤當日即獲區內家庭客洽購，最終業主減價42萬元，以638萬元沽出單位，實用呎價9,382元，造價貼近銀行估價。

原業主2013年以398萬元購入單位，持貨6年，帳面獲利240萬元，升值6成。

市場平價盤源漸被消化，上車首置買家亦把握入市機會，包括馬鞍山新港城D座低層6室，實用面積321平方呎，開價550萬元。美聯物業營業經理鄧智宏指，首置買家睇樓2次後，即以530萬元購入上述單位，實用呎價16,511元。

長沙灣宇晴軒 呎價重上2萬

其次，美聯物業高級營業經理陳少鴻指，嘉華星濤灣2座低層D室，1房間隔，實用面積411平方呎，新盤向隅客睇樓僅2次，於一周內決定以598萬元承接單位，實用呎價14,550元。

另一方面，優質單位呎價穩企，長沙灣宇晴軒6座高層B室，屬海景戶，3房實用面積554平方呎，最終以1,128萬元沽出，實用呎價約20,361元，屬於今年屋苑呎價重上2萬元水平。

不過，去年同戶型單位，成交價曾高見1,310萬元，呎價23,646元，即最新成交價仍較高位低約14%。

豪景花園事故戶 呎價叫6927

趁市場氣氛轉好，另類單位亦推出試水溫。有指深井豪景花園6座低層戶，面積358平方呎，有指單位屬事故戶，透過拍賣場以248萬元放盤，呎價僅6,927元，較估價384萬元平約35%。

至於反映銀行按揭取態中原估價指數（主要銀行）CVI，最新報54.17點，按周升7.16點，反映銀行調高物業估價。該行預期，CVI指數將持續向上，如成功升穿80點，可預示樓價見底回升。

自2013年2月23日DSD辣招正式實施以來，即將屆滿6年。連同SSD、BSD以及連番收緊按揭成數的夾擊下，近6年間二手住宅成交宗數大幅萎縮，減少接近5成半；反觀，近6年來一手私樓交投顯著增加約27%，表現背馳。事實上，自DSD出台後，二手住宅交投明顯萎縮，近70個月宗數最高的月份亦只是5,500多宗；相比起DSD出台前的70個月中，最高的月份曾超過13,500宗，跌幅顯著。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，為反映政府推出DSD措施前後的樓市表現，以2013年3月至2018年12月成交量(即以2013年4月至2019年1月的註冊個案反映)累計，近70個月平均每月二手住宅成交量只有約3,570宗，較之前70個月(2007年5月至2013年2月)平均每月二手住宅成交量約7,762宗大跌約54%。

全國房地產經紀人協會週四公布，美國 1 月成屋銷售下降 1.2% 至年率 494 萬棟，創三年低點。

1 月成屋銷售較去年同期下降 8.5%。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，1 月成屋銷售與 12 月持平。

1 月成屋銷售中間價格為 247500 美元，較去年同期上漲 2.8%，創 2012 年以來最低漲幅。每棟成屋銷售平均需 49 天，高於 12 月的 46 天與一年前的 42 天。

根據目前銷售速度，1 月成屋餘屋可供 3.9 個月銷售。

1 月初次購屋者佔 29%，大幅低於長期平均值 40%。

TS Lombard 公司分析師 Steve Blitz 說：「稅法改變降低了抵押貸款的稅率優惠，尤其在高稅率的各州，造成了負面影響。」