近年因應氣候變遷於山坡地災害影響的議題，大地處推動山坡地自主防災教育系列課程，每年於台北市各山坡地社區挑選8處辦理至今已輔導完成34處，期望能在市府與民眾的合作下，帶動社區自主防災的在地行動。

大地工程處坡地住宅科科長徐瑞億表示，透過專業團隊講授基礎概念、社區走踏與共同研議對策第三堂課程互動，加強社區平時減災與應變能力，瞭解社區環境敏感區位及防災應變疏散避難觀念；並協助社區成員組成各防災編制小組，藉以降低社區所受到的危害。

國立台灣大學氣候天氣災害研究中心的潘宗毅博士表示，不同以往在一場研討會中習慣以詳盡而細膩之問題意識做為論述基礎，並運用一套邏輯架構及相關客觀數據為行動方案，本年度課程將透過社區生活中能觸碰到、能有所感受到的周遭環境變化作為引導民眾共同參與社區防災課程」。

近來氣候變遷，豪雨及颱風已超越以往過去等級，氣象預測變得更加困難，為避免山坡地災害發生，需靠平時多加留意及維護住宅周邊環境，發現異狀提早預防改善，降低災損傷害，瞭解關心社區週邊環境變化，隨時預先防範疏導排水；豪大雨時，關注累積雨量變化，一旦達到警戒值，社區居民自主疏散至安置避難地點，此即為社區自主防災課程之精神。2019年度自主防災社區課程即將開始，推動課程可透過ntuxgeo@gmail.com進行報名，或歡迎撥打專線電話：02-2759-8299，即有專人提供服務。

桃園市政府地方稅務局提醒您，依財政部訂頒之「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形者，可按自住之住家用房屋稅率(1.2％)課徵房屋稅：

1.房屋無出租使用。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

如您繼承、新移轉取得(買賣、贈與等方式)或新建房屋，符合上述自住房屋3要件者，請依房屋稅條例第7條規定，及時向房屋所在地稅捐稽徵機關提出申請，經稽徵機關審核通過後，始可適用自住之住家用稅率課徵房屋稅；您可透過契稅申報書附聯、N合一跨機關便民服務申請表或至桃園市政府地方稅務局臨櫃、郵寄或傳真提出申請房屋使用情形變更，亦可多多利用該局網站(www.tytax.gov.tw)提出申請。

該局表示桃園市其他供住家用(即非自住之住家用)房屋稅率為2.4％，為自住之住家用稅率2倍，房屋稅是依實際使用情形按月計課，因此新取得房屋如符合自住使用認定要件者，請及時提出申請及早適用較低自住稅率，以維護您自身租稅權益，民眾申請審核通過後，日後未變更其他用途，即可不必再提出申請。

信義房屋統計近4年實價登錄資訊，發現六都中台南房價最低，但房價成長15％為六都第一，南區、中西區、歸仁區、安南區為漲幅最高的前4名行政區，信義房屋表示，主要是南部科學工業園區創造穩定購屋需求、重劃區內有較多新增建案，讓這4區房價穩定成長。

信義房屋金華店店長陳政光則表示，台南房價基期低，加上近幾年有許多重大建設持續展開，如鐵路地下化、台南都會區北外環道路等交通題材，讓大台南30分鐘生活圈逐漸成型，買方購屋信心增強。南區房價基期低，價格親民，生活機能好，如水交社重劃區建商積極獵地，陸續推案。中西區地理位置好、商圈成熟、學區好、社區街廓整齊乾淨，外環道路方便，但巷內則鬧中取靜，是不少人優先選擇此地的原因，只要有新增供給，南科工程師都會很願意換屋於此，購屋需求穩定。

安南區也是近期房市交易熱區，信義房屋北安店經理張榮觀察，安南區過去屬台南市郊，這幾年因南科、台南科技工業區、和順工業區…等多個工業區相鄰，帶來龐大的就業機會，讓交通往來的人口增加，也成為台南市人口成長較為明顯的區域。張榮表示，安南區最大的優勢為總價及單價都較低，居住及休閒品質皆不錯，全區物件多為台南人最喜愛的透天型產品，首購小資族可選擇20年以上的舊透天，總價僅約400~800萬，若是偏好屋齡新一些的換屋族，也有10年內的透天可以考慮，總價約800?1200萬左右。

近年來市區發展飽和，永康、安南等地區相繼成為台南市區的擴張和延伸地帶，信義房屋復國店經理李聿旌表示，近年來南科發展越趨穩定，永康是距離台南科學園區最近的行政區，且房價相對親民，許多南科年輕工程師會就近選擇在永康購屋，不僅進市區只需30分鐘車程，聯外交通也相當便利，有國道、台20線貫穿，且相較週邊如新市、善化等區更有學區優勢，也讓鄰近區域的年輕人在成家立業後，喜歡移居永康。以透天來說，總價1000~1500萬內可選擇5年內的新透天，若是大樓產品，每坪單價約落在15~20萬左右。

特別的是，被視為台南房市交易熱區的東區，四年來房價沒有波動，信義房屋崇善店經理葉怡君表示，東區是早期就已發展成熟的商圈，各項生活機能、教育資源都相當完整、交通更是四通八達零死角，是老台南人的購屋首選，幾年前南紡夢時代話題火熱時房價就已漲過一波，目前市場已回歸自住需求，房價持平發展。

基隆房市因主打緊鄰雙北市、1字頭房價等兩大優勢，近年大舉受雙北換屋、首購族親睞，不料，據市調機構統計資料顯示，2018年開賣新建案銷售狀況，似乎未達市場預期，銷售率慘淪全台唯一負成長地區，對此，專家觀察，其中3大劣勢正是造成基隆房市長年難竄出頭的主要原因。

據市調機構統計，將北台灣2018年開賣的新建案，扣除地主戶、建商保留戶、股東關係戶後，分析市場釋出的可售戶與銷售率關係，其中基隆市表現最為低迷，可售戶不到千戶，銷售率卻不及34％。

天時地利不動產總經理張欣民認為，基隆房市長期難有亮眼表現，主要關係三大因素，首先，因基隆山坡地多、腹地較小，以致造成多數業者進場意願下降；第二，不排除多數人仍存有對「基隆＝雨都」的刻板印象，然而，潮濕的氣候又是多數人認為不理想的居住環境，也是造成購買力下降的原因。 最後，交通仍是一大關鍵，雖然基隆交通已經相較過去便利不少，但對於基隆通勤族來說仍是一大劣勢，這也是越來越少當地人選擇在基隆買房的其中原因，陸續轉往新北市逐巢。 張欣民建議，未來基隆建商若想發展雙北客群，可以針對雙北客群的訴求做出不一樣的改變，例如多增加廣告曝光等，對推案、銷售都是一大優勢。

文山區近來陸續有小坪數新案曝光後，房市逐漸回溫，其中「櫻悅」推出5字頭廣告價，比較其他推出的新案單價70萬起更為吸睛，前陣子也有中古屋「觀星台北」以單價3字頭成熱門社區，是有意置產於台北市的首購族值得持續關注的區域。

文山區「櫻悅」為主打3房仙跡岩景觀宅，因已是2年舊案才讓利求去化，其位於萬芳醫院生活圈，也近文山運動中心，15分鐘車程可達景美商圈、信義商圈、公館商圈等，周遭同時也有「開璽敦南PLUS」推出2房25坪、3房31坪；以及「人之初」1房17坪、2房25坪，多小宅空間供首購族、小家庭選擇。

東森房屋木新加盟店店長林志朋表示，去年文山區推出的預售賣得不錯，單價落在65萬上下，不過全台房市偏低迷、停頓略久，現在剛性需求出來了，加上文山區為北市南區最好的住家，最近看屋人潮多三成、成交量也多兩成，主流是公寓三房1000萬?1200萬、電梯大樓2000?2200萬，後者較多為換屋族群。 小宅是許多人首購產品，林志朋提醒，小宅可能參雜違建，有的會做挑高或陽台加窗等，購屋時要確認使用執照上完工在104年9月1日後的建築，必須有「無違建證明」，多留意低總價中隱藏不合法。

高雄去年選後房市升溫，永慶房產統計目前高雄民購屋偏好，2房產品交易占比在選後有增加的趨勢，顯示首購族群在選後購屋態度轉趨積極。

高雄選後買氣大幅升高，根據高雄市地政局統計，今年1月高雄市買賣移轉棟數3519戶，月增27%，創下4年來新高紀錄，和2018年1月相比，年增率也有13%。

永慶表示，在傳統房市交易淡季中，能連續2個月都創造兩位數的成長，顯見市場信心強勁。 進一步分析目前高雄住宅交易主力，以房數來看，仍以3房以上為大宗，3房占比高達四成，4房以上也有3成左右的成交，選前、選後沒有太大變化，2房產品交易占比則從選前16%，提升三個百分點到19%，顯示首購族在選後購屋態度轉趨積極。 從住宅屋齡與型態觀察，中古大樓仍是高雄民眾最愛，選前選後占比都高達5成以上，且選後增加了5個百分點。 總價帶方面，高雄住宅交易以900萬元以下為主，占比高達84%。其中300-600萬為大宗，選前、選後都有4成以上，300萬以下與600-900萬都各占2成左右，顯示目前自住市場下，除了首購族積極進場，換屋族購屋意願也高。 永慶房產業務總經理葉凌棋表示，近來不少建商積極到高雄獵地，積極投資高雄，顯示市場對高雄未來的房市發展深具信心，這3個月成交價變動不到2%，若高雄市每個月能有3200-3600戶左右的交易量，房市可望正面且健康的成長。 此外近期店面與土地詢問度轉趨熱絡，來客量成長約2成，預料在市長韓國瑜大力拚經濟的產業政策推動下，商業活動持續蓬勃發展，店面產品將優先受惠，也可望有交易量回溫的機會。 不過他也表示，價平、量增才是高雄房市可長可久的發展基調，建議售屋者不要因為交易量提升而趁勢漲價，讓高雄人買得起、住得起，不再北漂，如此才能讓高雄再次崛起。

住商不動產昨（22）日發布大台中店面交易統計速報，去年台中市店面交易單價前十名的每坪價格都超過百萬，在人口紅利支撐下，以南屯的店面最火，排名第一的店面交易單價每坪達236.3萬元，交易總價2.8億元。

台中「店王」店面地點位於大墩路、公益路口附近，買家為長安建設，買入面積118.9坪；長安同時以199.1萬元，購入相鄰的98.8坪店面土地，未來將規劃推出住宅大樓社區案。

排名第三的成交單坪價格為187.5萬元，為位於黎明路一段的211.7坪店面，交易總價近4億元；前三名都在南屯區，且都是單層獨棟建築。

台中市連續六年人口為淨遷入，躍升為全台第二大都會區，在人口紅利支撐之下，台中市的不動產市場穩定發展，住商機構依據內政部實價登錄資料，統計2018年台中市店面交易，交易單價前十名的每坪價格都超過百萬。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，2018年雖然住宅市場交易沒有大幅度成長，台中市全年的買賣移轉棟數僅年增1.4%，不過商用不動產的熱度有增溫趨勢。

從2018年交易單價前十名的店面可觀察到幾個面向，首先著名的觀光商圈沒有交易，店面多位於供應在地需求的商圈路段，這些店面的單價不似著名觀光商圈高，且在地來客量相對穩定。

其次，前十名中不乏大面積的單層獨棟店面，推測買方除了評估店面效益外，可看中該地點的重建潛力，故反應在建坪單價上有拉高的趨勢。住商不動產中區協理賴萬說，店面投資是以投報率為主軸，對於增值空間沒有高度期待。像逢甲夜市、一中商圈等，雖然租金收益高，但店面單價也高，投報率的表現未必理想。

新竹市地政處於日前發布「去年第4季新竹市房地產住宅市場分析」，新竹市去年第4季買賣移轉棟數為2,228棟，年增24.8％；第3季單價指數為102.9，季增10.5％、年增1.9％，不僅交易量年增率超越6都，住宅單價也寫下近8季以來新高，呈現量價皆升的情況。

新竹市去年第4季由於北大路與北門街新建案「興傳」大量交屋，買賣移轉年增率達到24.8%，但若扣除該案交易，買賣移轉年增率仍逾16％，顯示出交易量穩定回升；而單價指數止跌回升，也與成交房屋屋齡較新有關。

新竹市地政處指出，新竹地區房市與竹科園區產值、廠商營業狀況彼此緊密相關，即使目前建商持續獵地、房仲業及新建案的來客有所成長，不過竹科成長動能顯得較保守，投資買盤轉弱，可能會成為新竹房市今年的隱憂。

新建案市場部分，新預售建案供給量持續增加，且量體有逐漸擴大的趨勢，除了中、小型建案外，陸續有大案進場銷售，且市場銷售反應佳，顯示新竹市潛在買氣充足。在量增的狀況下，銷售率持續成長，預售屋銷售率約能達到6成的水準，顯示市場供需穩定。工商時報報導，根據市調指出，去年全年新竹市共推出55件預售案，可售戶數3,607戶， 整體銷售率為59.7％，在北台灣中屬較熱絡水準。

房價回修後，不少人重返台北市中心買屋。房仲調查，市中心三行政區有三條平價便宜街道，房價比行政區均價一坪便宜22萬元以上，如果預算有限，不妨考慮。

在大安區部分，平價路段位於臥龍街，路段平均房價每坪62.5萬元，與大安區平均房價84.5萬元相比，價差達22萬元。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，臥龍街周邊採買機能佳，近捷運麟光站，屬於鬧中取靜的路段，不過部分住宅面對福地、鄰近殯葬相關產業，若不避諱這樣的殯葬概念宅，可用相對便宜住進有天龍區之稱的大安區。

中正區的便宜路段在中華路二段，平均房價每坪51.7萬元，與中正區平均房價76.2萬元相比，每坪價差高達24.5萬元。

謝志傑表示，中華路二段一帶有國中小、南機場夜市、青年公園，周邊物件多以屋齡40年以上的公寓及35~40年的華廈為主，市容稍嫌老舊，但生活機能完整。

信義區的便宜路段在吳興街，平均房價每坪約50萬元，與信義區均價72.2萬元相比，價差22.2萬元。吳興街有北醫商圈，採買機能便捷，往信義計畫區生活圈也十分方便，不過吳興街巷道較窄，行車出入或有停車需求較需注意。

北市東區知名商家因不敵高額租金成本負擔，陸續於租約到期退場，店面空置率攀升，嚴重影響商圈發展；對此，台北市長柯文哲今（22）日接受訪問時鬆口表示，考慮課徵空店稅，希望救回東區商圈。

政大地政系特聘教授張金鶚表示，東區一些商家逐漸關店，連經營40年的老餐廳都無法生存，除反映消費者的經濟能力不足外，也反映零售商家的經營不力，尤其面對高房租的壓力，只能歇業以對。如此商家關店的惡性循環，造成商圈沒落，不但影響國內消費不振，這不只是個別零售產業問題，也會影響總體經濟的衰退。

張金鶚強調，政府振興經濟，顯然應先提振國內消費能力為優先，地方政府更應積極主動協助地方產業，將商圈成立商家委員會組織，聯合商家共同經營行銷，加強輔導其經營能力，形成商圈特色，才可以避免持續衰退。

張金鶚建議，政府應重新檢討房屋稅及地價稅，尤其特別先針對商圈路段優先實施。如果商家的營業坪效越佳，將會繳交更多的營業稅賦，政府可提供其房地減稅優惠；反之營業坪效越低，甚至閒置空屋，則應加重其房地稅賦；政府再進一步透過擁有多戶以上房東累進其囤房稅率，加重其房地持有成本。

由於房東如果不願降低租金而閒置，其加重的房地稅賦將對房東不利；反之，透過商家的有效經營，雖然少收租金，但也可以少繳房地稅賦，反而對房東有利。

張金鶚分析，因為商家不像住家，其低度利用或閒置不用，很容易反映在營業稅賦上，而且商家多在一、二樓，明顯易見，稽徵認定成本低，執行較沒有爭議。

當然訂定適當的優惠及加重稅賦機制應是關鍵，透過如此獎優懲劣的商家營運績效政策，相信可以大幅提升商圈的營業效率，減少關門商家的情況，對房東、商家、消費者和政府都會是有利的四贏。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，政府若開徵空店稅，雖有助於提升房東出租意願，但仍需注意房東是否將稅金轉嫁，或以人頭承租掩蓋空置的事實，甚至若房東隨意租給短期特賣會、娃娃機店等不具特色的店家，對商圈發展也並不有利，建議政府實施前仍應多方評估。

房產專家李同榮則有不同看法，李同榮認為，以空店稅防制東區店面空置率攀升，將是未戰先敗的無效政策，其主要原因有五，第一、商圈沒落是消費行為改變而非商業行為不連續；第二、租金高是房東口袋太深，空店稅制裁不了房東；第三、商圈轉移是市場自然現象，而非市場機制失靈；第四、商圈沒落是總體經濟衰退影響零售產業，而非零售產業不振影響總體經濟；第五、用營業坪效與繳交稅賦評估減稅優惠，等於鼓勵店東抬高房租。

李同榮指出，商圈的形成丶發展與沒落，事出皆必然有因，商圈一旦形成，租金就會波動高漲，商圈一旦沒落，店租調降將是趨勢，只是遲早問題，這就是市場自由機制，政府期望用稅制控管，絕對無法拯救商圈，將導致政策未戰先敗，政府不可不慎。

2月22日，國家統計局官網發布2019年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況與上月相比，一二線城市新房銷售價格環比微漲，二手住宅銷售價格下降;三線城市環比漲幅均回落。

淡季開年，心態走平，從統計局公佈的1月70個大中城市數據來，1月房價下跌的城市明顯增多，樓市明顯進入淡季有幾點值得關注：

其一，房價下降的城市擴大，從數據來看，31個二線城市二手住宅銷售價格由升轉降，下降的幅度明顯擴大，在因城施策，人才政策頻出背景下，樓市後續降溫的速度將趨緩，整體走穩趨勢更為明顯。

其二，一線城市一二手房價格兩重天，從數據來看，一線城市商品房整體房價環比上漲0.4％，但二手住宅環比下降0.1％。商品房價格上漲的原因和供有結構有一定關係，中高端項目成交更為集中，相比之下二手房更能體現出市場的實際行情，因此一線城市1月份依然處於降溫並接近探底過程。

其三，季節性因素影響明顯，2019年春節相比2018年提前了小半個月，對於1月樓市市場會產生直接影響。去年12月份是各大房企全年業績的最後衝刺階段，而1月除了返鄉置業的熱點城市外，不少一二線城市的樓盤銷售已經進入半休整狀態，樓市成交量減的同時，​​也同步影響到房價變化。

其四，返鄉置業意向減弱減弱了三四線城市房價上升態勢。從58安居客房產研究院調研的數據來看，52.7％的人群有回到老家及周邊城市買房的意向，而在2018年，返鄉置業意向人群佔比為58.7％，佔​​比呈現輕微下降趨勢。新一線等城市人才政策優惠起到了一定作用，不少城市落戶，置業門檻降低，吸引力提升，使越來越多“漂一族“得以在工作地安頓下來，因此不再將返鄉置業作為第一選擇。

2018年，全國房地產開發投資增速平穩，東北，華南，華東增長較快。分城市級別看，三四線城市房地產開發投資增速快於一二線城市。

2018年1- 12月，全國房地產開發投資120264億元，同比名義增長9.5％，增速與1 - 11月份相比回落0.2個百分點，但與2017年全年相比提高2.5個百分點其中，住宅投資85192億元，增長13.4％，增速比2017年加快4.0個百分點。住宅投資佔房地產開發投資的比重為70.8％，與上年同期相比提高2.4個百分點。

分區域看，東北，華南，華東，西南增長較快，分別增長16.2,14.2,13.0和10.4個百分點，對全國房地產投資增長的貢獻率為889.2％。華北，華中，西北增速低於全國平均水平，分別增長0.4,3.3和5.1個百分點，對全國投資增長的貢獻率為10.8％。

分省市看，廣東，江蘇兩省房地產開發投資完成額超過1萬億，浙江，山東，河南，安徽，四川等5個省投資完成額超過5000億。從投資增速上看，西藏，吉林，浙江，廣東，甘肅，黑龍江，山西，雲南，黑龍江等省區增長較快，增速均在15％以上。寧夏，海南，青海，河北，河南，內蒙古，新疆等7個省區房地產開發投資出現負增長，特別是寧夏降幅較大，超過30個百分點。

分城市看，根據國家信息中心宏觀經濟與房地產數據庫對全國223個地級以上城市的數據監測，重慶，上海，北京投資完成額位居前三甲，分別實現4249,4033和3873億元，西安，鄭州，杭州，武漢，廣州，深圳，蘇州，天津，南京，成都，佛山等城市投資完成額也較高，均超過2000億元。從增速上看，保山，延安，茂名，張家界，湖州，自貢，攀枝花，肇慶，衢州，湛江，烏魯木齊，許昌等城市增速較快，均超過50％;安陽，中衛，河池，郴州，呼和浩特等城市下跌幅度較大，跌幅超過30％。

分城市等級看，一線城市投資增速最慢，增長7.0％;二線城市次之，增長8.5％，均慢於全國平均水平三線及以下城市投資增速較快，其中三線城市完成投資26916億。元，增長11.7％，四線城市完成22206億元，增長18.7％，五線城市完成投資4255億元，增長24％。

2019年1月份商品住宅銷售價格總體平穩

- 國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀1月份

商品住宅銷售價格變動情況統計數據

國家統計局今日發布了2019年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一，一二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲，二手住宅銷售價格下降;三線城市環比漲幅均回落

1月份，各地繼續堅持因地制宜，因城施策，把穩地價，穩房價，穩預期的責任落到實處，促進房地產市場平穩健康發展。據初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4 ％，漲幅比上月回落0.9個百分點其中：北京，上海和廣州分別上漲0.6％，0.1％和0.9％，深圳下降0.1％二手​​住宅銷售價格環比下降0.1％其中：。北京，廣州和深圳分別下降0.1％，0.3％和0.3％，上海持平0.31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7％，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格由升轉降，下降0.1％0.35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6％和0.2％，漲幅比上月均回落0.1個百分點。

二，一線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅比上月擴大，二手住宅漲幅回落;二線城市漲幅均有所擴大;三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅有所擴大，二手住宅漲幅與上月相同

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3％，漲幅比上月擴大0.5個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲0.4％，漲幅比上月回落0.2個百分點二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.6％和8.0％，漲幅比上月分別擴大0.3和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.0％，漲幅比上月擴大0.2個百分點，二手住宅銷售價格同比上漲8.2％，漲幅與上月相同。

今年2月初正逢春節長假，各地樓市的成交量自然會受到不小影響。而春節過後，各地樓市便會逐漸步入正軌。春節剛過，常州，海口，西安，南京，深圳等5個城市便出台人才引進新政，使得“人才大戰”驟然升級。與此同時，隨著去年底以來菏澤，珠海等城市相關調控鬆綁，關於“樓市回暖”的聲音也開始出現。

當下各地樓市的真實情況是什麼？熱點城市的表現往往很有代表性。近日，“每日經濟新聞”記者分別赴廣州，南京，重慶等熱點城市，就這些城市的房地產現狀進行了深入調查，以期為讀者展示當前樓市最真實的表現。

隨著去年底以來菏澤，珠海，廣州等地樓市調控陸續鬆綁，關於“樓市回暖信號來了”的聲音不絕於耳。春節剛過，常州，海口，西安，南京，深圳等5個城市便出台人才引進新政，其中4城降低了落戶門檻。

而記者的微信朋友圈近來也十分熱鬧，不少地產營銷人紛紛轉發起了各類樓市最新信息，雖然這些信息來源各異，但主題很鮮明 - “樓市回暖”。

值得注意的是，“南京社保門檻降低，釋放大量購房需求”，“南京6個板塊突破限價”等信息最為吸引眼球。近日，“每日經濟新聞”記者在南京樓市實地走訪時發現，一些樓盤的備案價緊貼區域限價，部分房源甚至突破區域限價，與去年下半年的“冰凍”行情對比，南京樓市節後“溫暖”開局。

突破限價與日光盤再現

2月18日，南京迎來春節後首個開盤項目。當日晚間，位於南京市雨花台區城南板塊的“中海城南公館”項目正式開盤。記者了解到，該樓盤此次共推出142套精裝房源，有536組客戶登記報名，中簽率26％。最終，不到1個半小時，上述142套房源全部售罄，並成為2019年南京樓市首個“日光盤”。

記者注意到，南京主城區上一次出現“日光盤”還是2個月前。不過值得關注的是，與“日光盤”相比，上述樓盤的備案價格耐人尋味。

“每日經濟新聞”記者以購房者身份走訪時發現，目前上述樓盤所在的城南板塊，一手商品住宅限價在35000元/平方米左右。不過，根據南京市住房保障和房產局官網信息，上述樓盤此次推出的4棟多層和小高層房源，備案均價在36037元〜38842元/平方米，雖然也有部分房源的備案價未超過35000元/平方米的限價標準，但絕大多數房源均超過限價，最高單價甚至達到39928元/平方米。

不過，由於上述房源為精裝修交付，裝修備案價格在3500元/平方米左右。即便剔除裝修價格因素，仍有一棟樓的房源備案均價超過35000元/平方米的限價水平。

中海城南公館的置業顧問對限價鬆動並不否認，其告訴記者：“放開了限價。”

對於“放開限價”的原因，“一方面是物價的上漲，另一方面對土拍，賣地是好事”該置業顧問向記者解釋道：“像我們周邊有幾塊空地，如果起拍價格很高，又限制這個區域的房價，那開發商也不願意來拿地“。

記者在該項目營銷中心也看到，開發商在沙盤旁貼出了一張說明，“本次開盤銷售價格符合相關規定”，“開盤當天折後價，小高層大部分房源成交價格為33000元〜35500元/平方米，洋房大部分房源成交價格範圍為35500〜元38000元/平方米“，”部分房源由於位置優越，成交價格高於上述範圍“。

而在與上述樓盤僅一站地鐵之隔的禹洲嘉薈星島項目現場，一名置業顧問也向“每日經濟新聞”記者表示：“最近限價政策在放鬆，很多樓盤都突破了。區域限價35000元/平方米，我們和中海都突破了限價“。

不過值得注意的是，雖然上述兩個樓盤都突破限價，但記者從置業顧問處獲悉，目前項目均有3％左右的優惠。

儘管突破限價，但中海城南公館在當日的開盤中依然“日光”。

是否意味著樓市調控放開

“每日經濟新聞”記者注意到，除了上述位於雨花台區的部分樓盤突破限價外，實際上從去年下半年至今，南京就有多個板塊的新房銷售價超過區域限價。

如仙林湖板塊的高科紫薇堂，於1月底領取銷售許可證，96套精裝交付的平墅價格在37495元〜42011元/平方米，5套毛坯交付的合院別墅價格在43748元〜46734元/平方米，突破了區域30000元/平方米的限價。

又如位於秦淮區的萬科安品園舍，於去年8月份拿到銷售許可證，38套毛坯房源銷許均價在54273元〜61252元/平方米，最貴的一套房源單價達到62671元/平方米，突破區域45000元/平方米的限價。

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此外，南京在2月15日修訂“南京市積分落戶實施辦法”，特別是將申請條件中“近2年內連續繳納社會保險”調整為“累計繳納城鎮職工社會保險不少於24個月”，並取消落戶指標限制。此舉也被認為是進一步降低落戶門檻。

多個樓盤突破區域限價，以及人才落戶門檻降低，是否意味著南京的房地產調控放開？樓市會出現回暖？

“調控依然會繼續，會放鬆但不會放開，樓市將回溫但不會回暖，樓市進入橫盤時代。”新城控股高級副總裁歐陽捷向“每日經濟新聞”記者表示，降低入戶門檻，降低社保條件，降低人才標準，都會增加市場成交量。市場下行時放鬆高端盤價格，房貸利率下調等政策，是房地產市場逆週期調節的預調微調，都會推動住宅市場回溫。

不過歐陽捷同時認為，“房住不炒”仍是長期定位，回溫不等於回暖，放鬆不等於放開，調控也不會退出。

記者在中海南城公館營銷中心走訪時就看到，雖然該樓盤一期項目認籌登記已經截止，但仍有人前來看房諮詢。

“目前周邊不少區域在拆遷，也只有我們這一個項目在售。”上述樓盤置業顧問告訴記者：“下一期產品會在8月份左右推出，具體價格還要根據到時候的市場需求來定“。

而多家中介門店的置業顧問也向記者表示：“節後來店諮詢和帶看的客戶比之前多了一些。”

不過根據易居研究院的數據，1月份南京商品住宅成交面積75.2萬平方米，環比下降18％，同比下降32％。

“突破限價，降低落戶門檻，調控政策在樓市降溫時出現預調微調，並不意味著調控政策將在短期內放開。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴“每日經濟新聞“記者，限價的鬆動，也有助於緩解開發商因成本壓力而”減配“所帶來的不穩定因素。

“在市場下行期，一些城市的限價政策已經出現微調。突破限價，只是政府把主動權交給企業和市場，但最終項目能不能賣得掉，還是要看價格，產品能不能被市場接受“。同策諮詢研究總監張宏偉也向記者表示，預計未來3到4個季度，市場將延續目前的下行趨勢。

而“每日經濟新聞”記者在諮詢南京市民熱線12345時，對方也明確表示：“目前商品住宅限價沒有放開。”

高地價項目如何突圍

“每日經濟新聞”記者注意到，上述突破限價的項目，要么是前兩年拿的高價地塊，要么定位為高端產品。

如突破區域限價的仙林湖板塊的高科紫薇堂項目，開發商南京高科置業在2015年11月27日以總價10.4億元，溢價率88％，樓面價2.1萬元/平方米競得該項目用地時，也是彼時仙林湖的“地王”。信息顯示，地塊出讓面積4.5萬平方米，規劃建築面積約5萬平方米。

再如秦淮區的萬科安品園舍，雖不是“地王”項目，但定位為高端別墅類產品，門檻也較高，最便宜的一套總價超過2000萬元。

而同樣突破區域限價的中海城南公館項目，由中海地產於2017年9月20日，以總價43.2億元，溢價率27％競得。雖然溢價率不高，但要求現房銷售。

此外，目前的南京單價“地王” - 位於建鄴區河西南板塊的葛洲壩中國府將於今年上市，其未來的市場表現飽受關注據悉2016年5月，葛洲壩以總價32.8億元，溢價率110％，樓面價約4.52萬元/平方米競得該地塊，刷新了南京樓面單價“地王”紀錄，不僅遠超地塊所在的河西南板塊3.5萬元/平方米的限價，也超過整個河西區域最高4.5萬元/平方米的限價。

“我們拿地的價格比較高，因為限價，周邊樓盤的價格比較低，目前我們的價格還沒有出來，大概在6,7月份會開盤”。葛洲壩中國府的置業顧問告訴記者，“不過我們最小的戶型190平方米，（售價）應該會超過1000萬元“。

在市場降溫的大環境下，高地價和高端項目接連上市，又如何實現突圍呢？

“房企近兩年拿的地王項目，要么平價出貨回籠資金，要么繼續觀望等待市場回暖。”嚴躍進告訴“每日經濟新聞”記者，“對這些地王項目，一些全國性佈局，資金實力強的大中型開發商可以通過其他項目的收益來平滑風險;但一些小開發商可能就吃不消，會面臨較大的資金壓力，需要考慮通過股權轉讓方式進行聯合開發“。

不過嚴躍進同時認為，目前樓市調控政策已很嚴厲，房貸利率也處於高位，政策見頂的聲音越來越多，部分城市政策出現微調，“地王項目的壓力或許會有所減輕，但產品和價格，仍是地王項目脫困的關鍵“。

而張宏偉也認為，產品和價格依然是高價地項目突圍的關鍵。“高價地項目會不會因為限價鬆動而解套，最終還是要看市場大行情，以及產品，價格能不能被市場接受。 “張宏偉說。

北京地區限競房密集入市。數據顯示，經過3年的土地出讓，目前已供應限競房約300萬平方米，預計2019年約6萬套限競房入市。從簽約情況看，目前網簽率整體不足20％。業內人士稱，限競房大部分位置不佳，加上北京限購限售政策較為嚴格，需求受到抑制。限競房政策推出後，購房者觀望情緒濃厚，去化率較低。

網簽率偏低

中原地產研究中心統計數據顯示，過去3年，北京合計出讓95宗商品房住宅地塊。其中，限競房地塊達92宗，合計規劃的商品房建築面積851萬平方米，累計投資約5000億元。截至目前，按照土地面積計算，北京限競房已供應300萬平方米，還有590萬平方米等待入市。預計2019年全年入市的限競房有望超過6萬套。

截至目前，北京地區入市的限競房項目達41個，涉及57期，批准面積合計309.96萬平方米，批准套數合計26501套。其中，中海雲熙限競房項目，和悅華錦限競房項目單個項目供應超過1000套;首開保利熙悅林語限競房項目和瀛海府限競房項目則不足百套。

網簽率方面，目前簽約面積合計約60萬平方米，簽約套數合計約6000套，網簽比例僅為20％。同時，限競房市場分化明顯，部分限競房項目接近售罄，有的項目去化不足2成。整體來看，合同銷售的平均簽約數量不足40％。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，過去幾年，北京土地供應出現高峰，預計後續將有大量房源上市。限競房區域供應扎堆，部分區域入市超過3000套，供大於求。

中國百城住宅庫存數據顯示，截至2018年12月，北京地區庫存量為993萬平方米，同比增長54％。庫存量整體較高。

配套項目利潤高

諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，限競房是近年來新推出的一種房型，通過“限房價，競地價”的方式出讓土地，企業拿地期間就對項目限制售價。與普通商品房相比，限競房5年內不能買賣，5年後買賣不需要繳納土地出讓金。從目前情況看，北京限競房較多，其他城市採取該措施的較少。

業內人士對中國證券報記者表示，項目實施高周轉以及拿地後建設別墅等利潤率較高的配套項目，成為房企積極拿地建設限競房的主要動力。

陳雷指出，房企要做到高周轉發展難度大高周轉即快速拿地快速銷售，一方面要求市場較好，回款時間能得到保障;另一方面，如果地價上漲過快會影響拿地面積。

中國證券報記者從多個限競房樓盤銷售處了解到，北京地區新樓盤基本都是限競房，限競房項目成為房企在北京拿地的“必選題”。為了快速回籠資金，促銷降價成為趨勢，不少開發商推出新盤後，要求三天內交足首付。由於第一批限競房2017年年入市，目前市場上沒有限競房的二手房交易。

地政總署公布，大嶼山長沙嶼南道地皮共收到９份標書。據現場所見，暫時收到嘉華國際（００１７３）、深圳鵬瑞集團、宏安集團（０１２２２）、英皇國際（００１６３）、莊士機構（００３６７）及信置（０００８３）等９份標書。
市場對此地皮估值分歧，估計地皮每呎樓面地價約８０００至１﹒６３萬元，地皮總值７﹒４億至１４﹒４８億元。對上一幅大嶼山嶼南道住宅地由信置以２﹒０３億元奪得，樓面呎價約１﹒７４元。

中原城市領先指數ＣＣＬ報１７０﹒８７點，按周上升０﹒２８％。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，隨著新春後市場進入季節性旺市，相信元宵後樓價走勢將會回升，並以去年歷史高位為目標。去年８月１２日ＣＣＬ錄１８８﹒６４點，為歷史高位，其後樓價結束上升，並調整至今。

＊元宵後ＣＣＬ有望回升＊

新春前樓價尋底成功。自今年１月人行宣布降準後，樓價隨即結束連跌局面。近５周計，三大整體指數齊升出現４次。當中ＣＣＬ及ＣＣＬ（中小型單位）連續５周企穩１７０點水平，ＣＣＬ　Ｍａｓｓ連續５周企穩１７１點水平，樓價尋底跡象明顯。隨著新春後市場進入季節性旺市，相信元宵後ＣＣＬ有望回升。
　　
中原城市大型屋苑領先指數ＣＣＬ　Ｍａｓｓ報１７２﹒５３點，按周上升０﹒６８％。ＣＣＬ（中小型單位）報１７０﹒７８點，按周升０﹒３８％。ＣＣＬ（大型單位）報１７１﹒３６點，按周跌０﹒１９％。ＣＣＬ、ＣＣＬ　Ｍａｓｓ及ＣＣＬ（中小型單位）同樣連升２周，分別累升０﹒５５％、０﹒９７％及０﹒７８％。

＊新界東樓價連升３周＊

新界東樓價連升３周，是四區樓價中首個回升。新界東ＣＣＬ　Ｍａｓｓ報１８２﹒６４點，按周升０﹒７９％，連升３周共３﹒６２％。新界西ＣＣＬ　Ｍａｓｓ報１５４﹒２０點，按周下跌１﹒２３％，近５周持續一升一跌，並企穩於１５４點水平。

上周新界兩區齊升，兼新界東樓價單周反彈。今周則港九市區齊升，兼九龍樓價升幅顯著。九龍ＣＣＬ　Ｍａｓｓ報１６８﹒９８點，按周升２﹒０１％，升幅為３７周最大。港島ＣＣＬ　Ｍａｓｓ報１７８﹒１５點，按周升０﹒６０％。

中美貿易戰談判有進展，港股向好，豬年頭炮新盤開紅盤。資深投資者盧華家族旗下公司發展的AVA 228昨晚以折實平均呎價逾1.9萬元開價，折實入場為259.8萬元，屬近兩年市區入場費最低的長沙灣納米盤AVA 228昨晚發售首批82伙，消息指，截至9時45分，全晚售出46伙，銷售率56%。
累收約264票的AVA 228 於昨日下午6時45分起於尖沙咀加拿芬廣場售樓處接受準買家報到，該盤獨家代理美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於因項目入場門檻較低，吸引不少上車客有意入市，佔客戶比例達70%，當中有大手客斥資逾800萬元購入兩伙。
布少明指，該盤以開放式單位最為受歡迎，用家比例佔約80%，投資客比例則佔約20%；首置客比例近8成，較近期新盤中為高。九龍區客佔約一半，港島及新界區客人則各佔約半成及45%。
代理料租金回報達3.5厘
布少明續稱，項目坐落九龍市區，交通便捷，自住或收租的升值潛力可期，預計項目落成後呎租可達60至65元，租金回報約3至3.5厘。
該82伙的實用面積134至249方呎，售價由295.2萬至588.4萬元，扣除最高12%折扣後，折實價由 259.8萬元至517.8萬元。入場單位為2樓C室連平台戶，折實售價逾259.77萬元，屬近年市區入場費最低，折實呎價19,386元。 而項目最細面積的129方呎單位尚未推出。
近月一二手樓成交回升，多個新盤隨即加價。百利保及富豪酒店合作長沙灣順寧道83號尚都昨將其中2伙加價，包括29樓A室及30樓E室，單位實用面積分別為434及458方呎，相比2016年12月8日的修訂價單，今次該2伙比兩年多前加價20%及18.8%，加價後售價分別為1,113.66萬元及1,134.66萬元，呎價分別為25,660及24,774元，最高折扣12%，折實價為980萬及998.5萬元，折實呎價22,581及21,801元。?基地產及新世界合作的元朗尚悅·嶺亦將其中7伙加價約2%。
逸瓏灣8沽4伙涉4082萬
信置旗下大埔白石角逸瓏灣8昨亦推售新一批129伙(當中30伙以招標形式發售)，市場消息指，昨日售出4伙，全屬向內園三房戶，單日套現逾4,082萬元。
億京項目及銷售策劃總監潘志才昨表示，大埔白石角海日灣本周售出18伙，比上周成交量高2倍，套現1.4億元，買家主要為本地用家。他指出，海日灣近日銷倩提速，相信是受上周白石角賣地利好消息帶動，令買家加快入市步伐。海日灣去年底推出至今累售195伙，套現逾31億元，預計本周末睇樓量較上周末多逾10%至20%。
朗城滙下周二發售150伙
永泰地產旗下屯門青山公路大欖段The Carmel昨售出第1座10樓B、H室，實用面積368及803方呎，屬1及2房戶，成交價分別573.2萬及1,324.4萬元，實呎15,576及16,493元。市傳該兩個單位由同一組買家購入，即總成交價逾1,897萬元。
華懋與港鐵合作元朗朗城滙本周二加推第5座72伙後，昨落實於下周二晚發售150伙，當中72伙來自第5座，78伙來自第3座。
此外，土地註冊處資料顯示，新地上月底以約8,182.5萬元售出何文田天鑄第2座20樓A室，登記買家為何慧賢（HO WAI YIN SELINA），與新地前執行董事陳鉅源妻子何慧賢姓名相同。何慧賢支付逾347萬元印花稅，相當於樓價4.25%，即以首置名義購入物業。該單位實用面積1,738方呎，屬套3房單位，呎價47,080元。

納米盤當道，?基地產旗下樓花期長約兩年、單位總數551伙的紅磡啟岸昨日上載售樓書，一層25伙，最細單位面積只有170方呎，屬開放式戶，為自2013年一手住宅新例實施後，紅磡區最細一手新盤單位，較鄰近九建剛入伙的紅磡環海•東岸最細單位194方呎再細24方呎。?基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，啟岸最快下周二前開價，料呎價有機會達3萬元，不少單位售價低過600萬元。
根據啟岸樓書資料顯示，項目面積最細一伙為3樓A7室，實用170方呎開放式間隔，浴室設有窗戶，另設120方呎平台，為2013年一手住宅新例實施後，紅磡區最細一手新盤單位。
一房戶佔逾半 呎價料3萬
該盤每層設有25伙，分為A、B、C、D四個區域，設有4部電梯，實用面積由170方呎至425方呎，包括開放式至兩房戶，其中一房佔322伙，開放式132伙，兩房83伙。關鍵日期為2021年3月31日。
林達民指出，該盤最快下周二前開價及開放示範單位，料月內開售，售價會參考啟德一帶新盤，料呎價有機會達3萬元，當中不少單位價錢低過600萬元。啟岸住客會所天艦會，設於項目頂層，外形以郵輪形態設計，會所室內、外面積共約1.15萬方呎，包括有25米長室外無邊際泳池、天際健身樂園等設施。
林達民：新居屋私宅各有市場
他又認為，新居屋長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑昨日公佈價錢，由於屬於福利型房屋，與私人住宅是兩個獨立的市場，相信對新盤部署沒有影響。
AVA 228收264票 超額2.2倍
另外，由資深投資者盧華家族旗下公司發展的長沙灣納米盤AVA 228首批82伙昨晚截票，消息指，累收 264票，超額登記2.2倍。該批82伙將於今晚發售，單位實用面積134至249方呎，售價由295.2萬至588.4萬元，扣除最高12%折扣後，折實價由 259.8萬元至517.8萬元。

農曆新年過後，二手樓屢現大額成交，太古城美菊閣有相連戶以4,280萬元售予同一組買家，為太古城近9個月以來最大宗成交個案。
中原張光耀表示，太古城美菊閣高層F及G室，實用面積分別897方呎及1,015方呎，單位由同一名業主持有，以4,280萬元由同一組買家承接，平均實呎22,385元，據了解，原業主於2006年以534萬元購入F室，並於2011年斥資1,399萬元購入G室，合共涉資1,933萬元，是次賬面獲利2,347萬元或逾1.2倍。
資料顯示，同屋苑大額成交於去年5月錄得，當時太古城海棠閣一伙高層相連單位，實用面積共2,129方呎，以5,500萬元易手，呎價25,834元。換言之，是次為屋苑近9個月以來最大宗成交個案。
畢架山一號4房套4600萬成交
利嘉閣黃萬華表示，九龍塘畢架山一號16座中高層A室，實用面積約1,456方呎，為4房套連工人房套間隔，附一車位，座向東南，外望可享開揚九龍全景。原業主叫價5,000萬元，最後減價400萬元易手，減幅約8%，終以4,600萬元完成交易，呎價約31,593元。據了解，原業主於2003年5月，以1,150萬元購入上述單位，持貨約16年至今轉售，賬面獲利約3,450萬元，升值3倍 。