長億集團少東、前立委楊文欣等被控增設468名人頭地主，讓富有公司取得承辦黎明自辦重劃，再虛增拆遷補償及公共設施工程費共12.7億元，藉以獲取1.2萬坪抵費地，若以市價每坪最少50萬元計算，牟利逾61億元，台中地檢署昨依背信等罪起訴楊文欣等14人；楊父楊天生則因查無不法簽結。

台中黎明自辦重劃區（即單元二）緊臨台中市七期，總面積約186公頃、土地所有權人2619人，是台中面積最大的自辦市地重劃區，富有公司承辦該重劃案，帳面成本支出69億元，以重劃區土地抵償取得7.5萬坪土地，其中不乏灌水、虛增支出牟取土地暴利，檢舉信函滿天飛，3年前特偵組和台中地檢署展開追查。

檢方指出，富有土地開發公司創辦人林世民，想參與黎明自辦重劃區土地開發，但資力不足，2006年找上長億集團增資，楊文欣因此入主富有任董事長，後來楊文欣轉任總顧問後，由曾任省府住宅及都市發展局規劃師傅宗道擔任董事長、林世民任總經理，再委由允久營造公司負責重劃區工程建設。

虛增支出牟暴利
富有為取得重劃主導權，出資1056萬元向鄭姓地主購得約128坪土地，分別登記在468名人頭地主名下，每人分到約1張A4紙大小土地，讓富有以地主人數優勢取得重劃主導權，再規劃理監事土地假買賣，在16席理監事中拿下10席， 掌控重劃會。

檢方指出，重劃會核定地主應負擔48％重劃費用，但實際的支出不足，楊文欣等人以虛增拆遷補償及公共設施工程費共12.7億元，依照重劃會呈報地政局相關資料，重劃後平均地價1平方公尺價值3萬1419元計算，富有公司透過虛增的費用12.7億元，可以換得約1.2萬餘坪的土地，如果以該區土地平均地價1坪50萬元計算，富有公司承辦黎明自辦重劃海撈至少61億元。

楊文欣等人到案雖否認犯行，但檢方從相關卷證資料認定其涉嫌重大，分別依背信、偽造文書、違反《商業會計法》等罪，起訴參與、決策重劃弊案的楊文欣、傅宗道、林世民、紀玉枝等14人，另468名人頭地主則因不知情簽結。

頂新集團魏家蓋在台北市中正區的豪宅「頂禾園」，知名住戶為港星余文樂，社區共規劃55格獎勵停車位，因未開放給非住戶使用，遭民眾投訴。業者強調「一切依法行事」，台北市建管處也解釋，該案早於2011年7月前已申請建築執照，據當時法規，獎勵停車位作停車使用就不違法。

民眾向《蘋果》投訴，「頂禾園」停車資訊告示有獎勵車位55格，但詢問業主頂禾開發是否可停車，卻得到「未對外開放」的回覆，怒控「建商拿獎勵容積蓋車位，卻不開放民眾使用？」

2011年7月前已申請
頂禾開發業務部副理吳正隆表示，「『頂禾園』停車場使用一切依法規走，因社區共119格車位，不夠全部住戶使用，故未再開放給非住戶民眾停車。」並補充「車位1格售價400萬元，當初是依住戶需求配售。」

過去因都會區車位不足，內政部以《建築技術規則》規定建案藉提高容積獎勵，增加停車位供給，營建署1995年函釋，獎勵停車位供不特定公眾使用，且車位所有權人並不排除於公眾之外，後修訂2011年7月起申請的建築執照，獎勵車位需作營業用停車場，且2013年1月起廢止獎勵停車位條文。

根據全國建築管理資訊，「頂禾園」在2008年即取得建照，台北市建管處副總工程師洪德豪解釋，只要獎勵停車位有作停車使用，不管使用人是不是住戶，都不違法。他補充，「台北市自2013年1月起，就未再開放任何獎勵停車位申請」。

1戶至少1~3格車位
該社區共119格車位，如平均分配給19戶，每戶至少有5車位，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，為彰顯氣派，車位配置也算「豪宅的象徵」，一般豪宅1戶至少提供1至3格車位。

「頂禾園」自2012年起預售，由頂新集團旗下的頂禾開發投資興建，規劃一層一戶，共19戶，每戶約150坪，當初開價每坪250萬元。但2013年底爆發頂新集團黑心油案，波及該案銷況，當時據《壹週刊》報導，2015年10月到2016年交屋期間，僅有3戶移轉記錄。

目前計有7筆實價揭露，平均單價約197萬元，其中3筆單價逾200萬元，皆在2015年11月至12月的預售階段成交，總價最高逾3.46億元，為2015年的17樓戶，單價約216萬元。

港星余文樂入住14樓
港星余文樂為了產下1子的台灣老婆王棠云，去年砸2.78億元買下14樓戶在台置產，換算單價170萬元。吳正隆表示，該案目前已完銷，僅剩幾戶為公司保留戶。
陳炳辰表示，當初受黑心油事件影響，「頂禾園」銷售較低調，甚至傳出建商頂禾開發欲切割與頂新集團的關係。曾帶客人到「頂禾園」看屋的台灣房屋天母七段店經理林秉諺透露，該案由頂禾開發自行銷售，建商還會篩選客人，過濾看屋名單。

帝寶原就規劃給非住戶 必須開放付費停車

建商為讓建案獲更多樓地板面積，過去利用獎勵車位換取建築空間，最知名的台北市大安區「帝寶」，雖當時只要獎勵車位有作停車用途，就算未開放外人使用也合法，但因該案起造人一開始就提出要將獎勵車位開放給非住戶使用的規劃，導致後來遭要求改善，於2006年開放民眾付費停車。

規劃時由建商自行決定
宏盛建設1998年推出「帝寶」，開價每坪逾90萬元，是當時最高價豪宅。原總樓地板面積約3萬7119坪，因規劃獎勵停車位，增設643個汽車、322個機車停車位，因此獲准增加2997坪樓地板面積。但2005年10月取得使照後，將停車位改建為工務所，未開放公眾停車，遭北市建管處要求改善，2006年才開放給民眾付費停車。

其實「帝寶」與「頂禾園」建照申請都早於2011年6月30日，尚不須遵照內政部修訂的獎勵停車位規範，即使是僅供住戶使用停車場，都符合法規，但「頂禾園」合法使用、「帝寶」卻遭糾正改善，原因就出在當初規劃的用途不同。
台北市建管處副總工程師洪德豪解釋，「當初『帝寶』起造人與建築師提出規劃，要將獎勵車位開放給非住戶使用。」他進一步說明，在符合法規下，獎勵車位只要有作停車場用，要不要開放給非住戶使用，都由建商自行決定。
其他開放給非住戶民眾停車的豪宅社區，包括台北市士林區「天母奧之細道」，與中山區「甲大直」，屋比比價創辦人葉國華指出，這些包含「帝寶」在內的早期豪宅，興建大樓時都會規劃2個停車場出入口，住戶不跟民眾混雜，因此民眾較容易租到停車位。

高雄土地買氣熱！京城建設昨公告以總價逾19.87億元購入鼓山區至聖路、凹子底森林公園首排867.91坪土地，換算每坪成交228.9萬元，創農16特區地價次高紀錄。業者稱因看好近期豪宅買氣熱絡，故積極購地。
目前高雄市土地成交最高總價也由京城建設取得，於2013年以每坪306萬元、總價42.71億元買下鼓山區美術公園首排精華地。此次成交土地則位農16特區的凹子底森林公園首排，去年該筆土地曾以每坪300萬元、總價26億373萬元求售，此次京城以開價約76折購入。

農16特區次高紀錄
農16特區是高雄最精華豪宅聚落，土地交易以2015年12月位至聖路、龍勝路口角地每坪234.6萬元最高，買方天剛投資亦為京城建設董事長蔡天贊的夫人、蔡薛美雲投資登記。此次京城以每坪228.9萬元購地，創該區次高紀錄。
京城建設發言人周敬恆指出，選後高雄豪宅買氣提升，從去年12月到2月共成交8戶「京城」，總銷額9.3億元，最近還有3戶將簽約，看好未來房市景氣，因此購入該地。高雄房屋市場調查協會副理事長姜仲憶分析，此筆成交價合乎市場行情，未來勢必開發高單價建案，規劃景觀豪宅的機率大。

而上周高市地政局舉辦地籍清理土地標售，前金區中山二路的前金段504地號，原址為高雄前市長陳啟川故居，現作停車場使用，該土地的165分之47、約23.27坪土地，為陳家相關事業和興公司持有，由具優先承購權、同為陳家相關企業的南和興產，以總價3961萬8182元購得，換算每坪高達逾170萬元。

陳啟川故居地整合
陳啟川故居土地總面積為1102.92坪，分屬9個地號，所有權人包括萬利來、旺兆、興而富、旺博、富又富、京發、興而富等公司，其代表法人全為南和興產，意謂成功整合該筆土地。
富住通商用不動產主任許值瑋分析，該土地使用分區為商五用地，因近捷運中央公園站，且是南高雄最後一塊位市中心精華地，整合後的行情可望挑戰單坪300萬元，總價可逾33億元，有機會挑戰京城建設以每坪306萬元購入美術館特區土地的冠軍記錄。

又有名店傳歇業！台北市33年歷史的麥當勞天母店，傳因房東漲租，將在6月熄燈，麥當勞總部對此僅回應將做整體評估。而該棟建物樓上的寬心園已撤出，更有媒體指出有中國企業欲租下全棟，但商圈協會理事長稱「沒有聽說」。
臉書粉專「天母三角埔」近日發文提及，麥當勞天母店原本是整棟租起來，「後來只租一半，今年六月以後，連最後的一半也不要了，因為房東要漲房租」。《蘋果》詢問該版版主，但他不願透露消息來源，也不清楚可能接手的對象；麥當勞總部表示，「將就市場及營運策略整體評估」，不願多做透露；但據不具名在地人士透露，「此事恐怕還有變數」。

房租調漲影響
消息一出，網友紛紛感嘆「什麼？天母西路麥當勞充滿我青春的回憶欸」、「這是我年輕時打工的地方啊，居然要消失了！」「天母快被貪婪的房東毀了」。

目前樓上寬心園已撤出，「591」可見該店面招租資訊，57坪開價19萬元，換算每坪約3333元。在地房仲表示，麥當勞1樓加地下室約100多坪，當地租金行情每坪5000~6000元，推估每月至少繳給房東60萬元。

據《自由時報》報導，有天母地方人士表示，中國的集團有意租下整棟大樓，房東租金足足漲1倍，使原本店家受不了而搬離。對此說法，天母商圈發展協會理事長唐笛表示，「當地餐飲競爭十分激烈，麥當勞的生意其實有走下坡跡象」，不過僅聽聞房租將漲，中資進駐的傳聞則沒有聽說。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，依現在餐飲、零售的展店策略來看，若房東要漲租，加上周邊競爭激烈，其實麥當勞大可選擇天母商圈其他據點，認為退出去的機會蠻大。

儘管外界質疑聲浪不斷，大同（2371）出售子公司尚志資產持有的不動產作業未受影響。繼上週順利處分土城區員和段住宅土地，將可大賺61億元後，另一個位於台北市中山區精華地段的商業用地，也將在本週四開標，大同公司昨日強調，「一定準時開標」。

為配合母公司營運需求，大同子公司尚志資產委託仲量聯行，標售的台北市中山區長安段土地，該地位於長安東路、復興南路口，面積1509平方公尺，使用分區為商三特，由於附近商辦大樓林立，對商辦需求強勁，是台北市近年難得一見的商業用地。

儘管有子公司賣土地大賺的利多，但上週大同股價似有「被作空」的跡象，股價走勢相對大盤而言顯得疲弱，近期均在27元上下震盪，若自去年12月的高點42.4元計算，累積跌幅已近4成。市場派以「大同股東」的身分，痛批大同公司把旗下資產每週、每月一賣，質疑大同為何不「蓋房子賺錢」，而是「拿土地賣錢」？大同則強調，出售不動產是基於財務急迫性及營運必要性，採取公開標售方式，就是避免賤賣損及股東權益。

承諾補貼華映科技88億 大同集團在中國洞有多大？

上月底華映（2475）債權銀行之一的京城銀（2809）舉行法人說明會，京城銀董事長戴誠志拋出華映對轉投資的中國華映科技曾做出一項「承諾」的議題，質疑這個「承諾」的責任有多大？期間有多長？債權銀行儘管多次詢問，大同（2371）仍不願給予明確的說明。

戴誠志憂慮的「承諾」，主要是華映子公司華映百慕達及華映納閩2家紙上公司，曾在2014年對華映科技做出了一項「業績承諾」，其承諾內容為：「自2014年起的任一個會計年度內，華映百慕達與華映納閩對華映科技的原料採購、商品銷售及勞務收入等關係人交易金額比率，若無法低於相關銷售額的30%，華映百慕達及華映納閩必須確保華映科技在液晶模組業務的淨資產收益率不低於10%，否則，華映百慕達須以現金補足」。

根據華映科技的公告，自2014年起的5年，華映百慕達須補足的現金總額高達人民幣19.14億元（約新台88億元），考量華映百慕達的母公司華映已聲請重整，且本身已有債務無法清償的情形，因此華映科技向法院請求查封、凍結華映百慕達在中國的財產，要求支付人民幣19.14億元現金。

華映科技難查扣台華映資產
據了解，華映及華映百慕達對華映科技提出各項「承諾」始於2009年，且承諾事項琳琅滿目，不過，其中對母公司華映影響最大的，還是上述的關係人交易比率及淨資產收益率，究竟「承諾期間」為何？如果過去5年須補足的現金就有近人民幣20億元，紙上公司華映百慕達又無力支付，是否須由母公司來負責？未來須補貼的金額是不是會愈來愈大？

債權銀行坦言，即使未來中國法院判決准許華映科技查封華映百慕達的資產，甚至因華映百慕達資產不足，必須向上查扣母公司華映的資產，應該也有執行上的困難，但就債權銀行的立場，還是希望能釐清相關的資訊。

針對外界的質疑，不願具名的大同公司高層表示，根據大同的會計師與律師研究後認為，依據IFRS及中國會計準則30號公報，台灣華映對華映科技已完全喪失控制力，因此，「承諾已經解除」。

大同高層︰承諾已解除
不過，華映科技已向法院提出，自2014年起的5年間，須依承諾給付的人民幣19.14億元，當時華映、華映百慕達仍對華映科技有控制力，難道現在也可不認帳？該名高層不願進一步說明，僅強調「沒有承諾責任，法律上就沒有付錢義務」。

戴德梁行總經理顏炳立近日發表最新房地產觀點，對房市仍不看好，建議賣方應認虧保命，不然原本賠5%，等了幾年就得賠20%才有買家青睞，對於中南部土地及預售市場呈現大量買進，他也質疑「不知是看好市場，還是把消費者當成笨蛋」。

至於豪宅市場，他說，預售時還有朦朧美，完工後要赤裸裸站上200出頭萬就賣得辛苦；今年1月信義計畫區新完工豪宅，成交198萬，等於宣告200萬已是高價，2、3年前敦化南路預售屋開價214萬，也宣告敦化南路仁愛路現貨已經站不了200萬。

顏炳立表示，他在2016年預言房市要緩跌四年、盤整四年，四年後蛋黃區成交價約下修兩成，蛋白區比預測的三成更悲慘，下修三~四成，反映目前市場是剛性自用市場，沒有投資的氛圍與條件。

他說，今年初他提出2019是認虧保命年，主要是在提醒賣方，過去四年已告訴我們，市場沒有任性的本錢，買氣淡了仍不願認虧賣出，原本5%的賠率，等了幾年，就要認賠20%才有買家青睞，不要讓可以換錢的機會流失。

顏炳立說，不知是看好市場還是看好韓流現象，還是把消費者當成笨蛋，開春後，中南部的土地及預售市場，呈現大量的買進，但大量推案大量買進，房價並沒有創高。韓流只是煙火不是柴火，等了3、4年的消費者進入市場，才造就了些量。

顏炳立表示，全台剛性產品熱銷，但豪宅市場只能看到零零落落的成交，沒有追價，已預告了未來四年將陷入盤整，用有限的需求來去化大量的供給，冰冷的市場仍要殺雞取卵，搶到的就是贏家。

顏炳立說，持有多戶房子投資者，建議「留得青山在，不怕沒柴燒」，因為整個市場需求有限，購買力減緩，將使付租能力下滑，收益、租金也下滑，造成空屋率上升，出現拋貨壓力，迫使資產價值出現調整。

他說，價格下修了3、4年後，有落底的態勢，剛性自用可以出來看房子了；但投資的仍要戒急用忍，因為現在市場沒有投資的機會，沒有投資的本錢，房價、量仍在緩步下跌。

興富發建設集團複合式開發事業元年啟動，昨（4）日開出首家烘焙店「貝可麗烘焙工坊」，董事長鄭志隆指出，接下來將透過開發案結合飯店、餐飲、商場模式，讓附加價值全面提升，下一個階段是將物業發行REITs，或整棟出售給壽險公司獲利。

興富發集團總裁鄭欽天先前在旺年會中表示，未來10年期許再賺1,000億元。鄭志隆強調，從推案經驗來看，產業正逢台商返台擴張及第二代接班的契機，傳產總部門面、二代居住空間等都需要同步升級。

他指出，興富發建設集團除建築營造本業，此次「貝可麗烘焙工坊」正式在總部「大直CBD」開幕，是集團轉型的首發店鋪，同步宣告集團跨足商場、飯店、餐飲等多元事業，2019年將是集團複合式開發事業元年。

鄭志隆分析，開發案結合飯店、餐飲、商場等模式，目的提升全案產品賣相，不僅讓使用者的辦公環境、生活機能更便利，還可提高物業的附加價值，進一步提升商辦租金。


「貝可麗烘焙工坊」之後，集團接下來登場的是籌備三年、預計4月25日試營運的高雄悅誠商場。另外，台中「鼎盛BHW」商辦大樓二、三樓美食街，約有20個品牌進駐，及豪宅案「双湖匯」一樓悅誠超市，兩大商場均規劃在暑假期間開幕。淡水「海洋都心一期」商店街則預計下半年開始籌備，總計今年有望開出四大複合式商場、餐飲等新事業。
興富發建設團流通事業部營運長蔡衛民表示，「貝可麗烘焙工坊」開幕後，以目前營運狀況，單店營業額有機會達每月100萬元，未來目標150萬元。高雄悅誠商場首年營收目標12億元；目前興富發集團有四大自營餐飲品牌，包括日式料理Buffet－豐悅匯、鐵板燒－探饈、果汁吧－花果盒子、貝可麗烘焙坊。

鄭志隆強調，複合式開發案進入成熟期後，下一階段希望朝向將六、七個物業包裹發行不動產投資信託（REITs），或是整棟出售給壽險公司，創造開發案最大價值。

新北市長侯友宜4日主持「三峽國光段青年社會住宅」的上樑典禮，位於位於捷運三鶯線三峽站旁，新北市政府表示，未來捷運通車後，可說是「出站即到家」，租金部分，將以鄰近地區租金市價行情的8折計算，弱勢戶的部分則以64折計算。

新北市城鄉局局長黃一平表示，三峽國光段青年社會住宅交通便捷、居住機能完善，工程承攬廠商為潤泰集團旗下潤弘精密工程，全案預計於今年底完工，將釋出一房型（8-10坪）124戶、二房型（16-18坪） 77戶、三房型（22-24坪） 40戶，共計241戶的社宅。

新北市政府表示，目前建築結構體施作即將完成，預計今年底完工，將提供241戶社宅單元及270坪的綠地及開放空間，租金部分，將在招租前調查鄰近地區租金，以市價行情的8折計算，弱勢戶的部分則以64折計算，屆時將在新北市青年社會住宅網站公告招租訊息。

侯友宜說明，新北市的住宅政策是以多元興辦的方式結合多方資源推動，除了每年都有1.9萬戶的租金補貼以外，今年新北市境內完工的社會住宅，將可累積達到7,000戶以上，到2023年將會完成1萬戶。

國光青年社會住宅位於捷運三鶯線三峽站（LB06站）旁，目前捷運三鶯線工程積極施工中，未來三鶯線通車後，三峽國光段青年社會住宅幾乎是出站就到家了。

新北市城鄉發展局說明，國光青年社會住宅利用閒置國有土地進行開發，藉由社會住宅及周邊道路的開闢，連結舊市區與捷運站，未來更會透過規劃開發的652戶國光段二期社會住宅，在周邊建設更多公園綠地、公托及托老等公益設施。

高租金壓垮店家，中山區也淪為重災區？素有「黑白兩道情報站」之稱、位於台北市中山區的知名江浙菜餐廳「錦華樓」，傳出歇業消息。原因又每月高額租金150萬元，與千萬元的年虧損，老闆苦撐3年後決定歇業。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，錦華樓周邊較少有類似產品出租，但若換算單價並不高，應是坪數較大墊高總租金之故。近期除錦華樓外，永福樓也吹熄燈號，老店凋零除店租高外，民眾消費習慣改變恐也是影響的重要因素。

這次遭高租金壓垮的「錦華樓」，並非位於東區，而是在台北市中山區一帶，據日前屋比房屋比價平台彙整全台網路待租店面發現，以具有東區、師大夜市、通化等知名商圈的台北「大安區」待租量體最大，其次為桃園市桃園區488間，台北中山區也以385間緊追在後。

進一步檢視數據，台北市中山區待售量集中在中山北路以東一帶，包括中山北路二段、林森北路等，雖然「錦華樓」位於新生北路上位置較偏，但同屬條通商圈，該區域待租店面不乏，也是空店面重災區之一。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，台北市中山區待租店面集中在中山北路二段晶華商圈一帶，過去精品店林立，有「精品商圈」的稱號，不過隨近幾年電商平台興起，加上陸客來台人數銳減，導致街邊店面消費人潮與消費力大幅下滑。

另外，目前民眾消費移到百貨聚集的信義區，導致目前晶華商圈周邊店面空置相當嚴重，不少店面高掛出租，根據「屋比」統計，目前商圈內光是「林森北路」與「中山北路二段」就有30~40間以上的店面待租中，平均每坪月租金更是跌到4000元以下，較過去動輒每坪破萬的月租金，已經腰斬一半以上。

陳傑鳴指出，晶華商圈這幾年消費人潮與消費力明顯減少，「高租金」業種已無法承擔，未來商圈內行業勢必面臨洗牌，之後如何營造商圈特色與主題，將是晶華商圈是否復甦的關鍵。

不過，徐佳馨表示，中山區人潮往南西商圈、中山北路以西靠攏，就連巷內店面的承租狀況皆熱絡，不過中山北路二段臨路上、過去店租較高的店面，乃至往東走條通商圈一帶部分店面空置，究因在於臨路店面品牌在考量下，不乏往信義區走，但因客群的差異下，巷內的文青小店人潮仍絡繹不絕。

統計六都買賣移轉棟數資料顯示，2月受工作天數減少的影響，六都2月的買賣移轉棟數為1.18萬棟，不過移轉棟數不減反而年增約4％，若統計前2月的買賣移轉棟數，六都合計為3.16萬棟，年增約3％，累計前兩月表現最好的仍是高雄市，買賣移轉棟數增加近1成，整體而言，2019年至今的房市交易熱度仍略優於2018年同期。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2月的農曆年假長達9天影響，2月地政機關的工作天數比起2018年同期少，不過2月的買賣移轉棟數仍較2018年同期增加約4％，反應1月市場的交易狀況穩定，且前兩月的移轉棟數仍延續過去兩年交易量觸底回溫走勢，移轉棟數年增約3％。


六都之中表現最好的是高雄市，2月買賣移轉棟數為1977棟，年增約5％，前兩月移轉棟數為5496棟，年增約1成，反應高雄房市買氣持續回流，北部表現較佳的則是新北市，2月買賣移轉棟數為3214棟，年增16％且前兩月移轉棟數8086棟，年增約5％，新北市則持續吸納大台北生活圈內的剛性需求，加上可能受到交屋影響，移轉棟數呈現年增表現。

至於其他都會區前兩月的買賣移轉棟數則大致較2018年持平，反應市場買氣和2018年相比可能變化不大，曾敬德表示，2019年前兩月的買賣移轉棟數，延續前兩年觸底反彈走勢，同時仲介業1、2月的交易量也多呈現年增表現，緊接著就是3、4月的房市旺季，交易量可望緩步回溫。

新北市政府地政局表示，2019年2月房市交易移轉棟數共計3214棟，較2019年1月減少1658棟，減少幅度34％。

本月份受農曆春節及228紀念日交易天數明顯減少影響，致整體交易移轉棟數呈現下滑趨勢，其中以新莊區、中和區及林口區減少最多，與2019年1月相較分別減少187棟、179棟及178棟。另以交易案件量來看，新北市2019年2月交易件數為3388件，較2019年1月減少1894件，減少幅度35.9％。

地政局為利民眾了解新北市房地產買賣交易情形，已將全市各行政區每月買賣成交案量定期公布於新北市政府不動產買賣交易服務網，民眾可由該網站統計分析∕不動產統計查詢∕不動產買賣統計專區查詢，歡迎各界多加利用。

　　藍光發展3月4日晚間公告，控股子公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（簡稱“嘉寶股份”）在港上市的申請已獲證監會核準。根據該批復，嘉寶股份新發行不超過4935.37萬股境外上市外資股，全部為普通股。完成本次發行後，嘉寶股份可到香港聯交所主板上市。

　　若此次嘉寶股份上市成功，內地房企旗下的物業管理企業港股“軍團”將再增加一員。分析人士表示，港股市場對房企旗下物業管理企業估值較高，這是內地房企紛紛分拆物業管理企業到香港上市的主要原因。

　　穩步增長

　　資料顯示，嘉寶股份成立于2000年12月7日，業務涵蓋“物業管理”和“商業經營”兩大核心體係及高爾夫球會運營。

　　嘉寶股份的前身四川嘉寶資産管理集團股份有限公司于2015年在新三板挂牌，2018年7月終止挂牌。2018年11月，四川嘉寶資産管理集團股份有限公司更名為四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司，經營范圍有所增加。

　　從財務數據看，2015年-2017年，該公司業績穩步增長，三年在管項目分別為104個、152個和313個，對應的管理面積分別為2172.88萬平方米、3006萬平方米和5329萬平方米。2015年-2017年，嘉寶股份營業收入分別為5.51億元、6.8億元和9.72億元，對應的歸屬于挂牌公司股東的凈利潤分別為0.6億元、1億元、1.92億元。期間公司毛利率均保持在30%以上，分別達到35.95%、34.6%和36.92%。

　　2015年，房企旗下物業管理企業掀起一波在新三板挂牌的浪潮，期間包括嘉寶股份、遠洋億家、新大正物業等多家企業挂牌新三板。房企人士對中國證券報記者表示，彼時這些企業挂牌新三板，主要看重門檻相對較低。部分企業希望通過相應的轉板政策未來能夠登陸A股市場。從後續情況看，南都物業等企業先後從新三板摘牌。

　　從目前情況看，港股市場成為眾多具備房企大股東背景的物業管理公司的集聚之地。其中，碧桂園物業、彩生活、佳兆業物業、中海物業、綠城服務等多家企業均已在港上市。

　　地産行業分析人士指出，具備房企背景的物業管理公司選擇在港上市，主要看重的是資金和估值優勢。通常而言，房地産企業項目前期需要大量的資金投入，多處于高負債率狀態。而物業管理企業多為輕資産模式，一方面享受到房地産企業項目快速增長帶來的業績增長，另一方面，物業管理公司負債率低且現金流穩定，因而市場往往給予其較高的估值。以碧桂園服務為例，公司目前市盈率超過30倍，而碧桂園的市盈率僅為6倍左右。其余具備房企股東背景的港股物業管理公司的估值均顯著高于其關聯的地産公司。

　　同時，物業管理企業上市後，有利于通過融資收購拓展市場份額。近年來，物業管理行業集中度提升。數據顯示，2014年-2017年，物業管理行業TOP10市場份額從19.5%提升至32.4%。部分非龍頭房企旗下的物業管理公司則主要通過收購來提升份額。近年來，花樣年控股旗下物業管理公司彩生活、綠城中國旗下物業管理公司綠城服務均發起了多項對同業的收購。

　　3月4日晚間，萬科A（000002）公告2019年2月份銷售及近期新增項目情況簡報。2月份，萬科實現合同銷售面積246.7萬平方米，實現合同銷售金額431.9億元。2019年1-2月份，萬科累計合同銷售金額達920.7億元，實現合同銷售面積564.4萬平方米，同比分別下降11%和4%。

　　萬科同日披露的2月新增項目信息顯示，2月份，萬科新增加位于佛山、福州、青島、沈陽、成都等地共計6個項目，累計建築面積184.3萬平方米，萬科權益建築面積為162.9萬平方米，需支付權益金額133.72億元。

　　另外，2月份萬科新增物流地産項目3個，分別位于寧波、武漢、濟南，萬科權益建築面積為24.5萬平方米，合計需支付權益價款3.32億元。

2019年3月1日，克而瑞等地產資料供應商陸續公佈2019年前兩個月的房企銷售榜單，中國恆大集團（以下簡稱“恆大集團”）前兩個月累計房地產全口徑銷售金額分別為435億元、641.7億元，同比分別下滑28.1%、42.79%。公司在3月推出全國範圍內的九折促銷活動試圖扭轉銷售頹勢，在三四線購買力下降的背景下此次促銷的結果如何仍需觀察。

　　1-2月銷售大幅下挫 拿地力度卻有回升

　　據克而瑞資料，恆大集團前兩個月累計房地產全口徑銷售金額分別為435億元、641.7億元，同比分別下滑28.1%、42.79%，其中二月單月銷售金額僅206.7億元，同比大幅下降60%。


　　如上圖所示，恆大集團自2018年以來，銷售額就呈下滑趨勢，儘管去年金九銀十的促銷活動起到了一定的提振作用，可2019年開年卻仍面臨著地產行業寒冬的考驗，而2月僅兩百億的銷量與恆大集團作為已突破五千億大關的房企的身份並不相符。

　　與此同時，公司拿地力度卻在回升，前兩個月累計拿地金額為117.3億元，較去年同期的105億元同比增加11.7%。在經歷去年下半年幾乎不拿地的調整後，恆大重新開始拿地補充土地儲備。


　　長達半年的時間未有新增土儲，這在近些年的房地產行業內是比較罕見的，而這一切，從恆大較為緊張的財務情況便可見一斑。

　　中國恆大2018年中融資成本較2017年略有改善，但仍達到7.92%，明顯高於此前新浪財經統計的主流上市房企平均融資成本均值6.07%。去年年中恆大的淨負債率為127.31%，其中，貨幣資金+受限制使用資金共有2580億元，短期債務為2984.51億元，長期債務為3726.78億元，短期償債壓力指數為1.16，面臨較大資金壓力。

　　三四線頹勢已現 曾經的跳板成如今的累贅？

　　恆大近十年來之所以能快速發展，主要得益於二、三線城市的市場容量快速擴大。早些年，恆大在三個主要區域的專案分部如下。


　　2010-2014的5年間，三線城市的在售項目數增加了近4倍，二線城市在售項目僅增加2倍。毫不誇張地說，恆大之所以能踏中上一輪地產大牛市，與三線城市房地產市場的蓬勃發展有著重要關係。

　　如今，在優化佈局後，截止2018年6月，恆大集團總土地儲備3.05億平方米，原值5130億元，平均樓面單價1683元。其中一線城市原值占比68%，三線城市原值占比32%。相對于萬科、保利、旭輝等主要佈局一、二線的房企來說，三線城市房市的冷暖仍將顯著影響恆大集團的銷售業績。而據中國指數研究院資料顯示，2018年百億代表房企各城市等級銷售額貢獻占比已經明顯下降。這對相關房企來說，是個不小的壓力。


　　號稱“三四線之王”的碧桂園首當其衝，2018年上半年，碧桂園4124.9億元的合同銷售額中，62%來源於三四線城市。克而瑞資料顯示，同時碧桂園新增建築面積約為8477.8萬平方米，三四線占比高達80%。不同於往年的是，2019年春節碧桂園未能等來返鄉置業潮，1-2月銷售額為1050億元，比去年同期下降11.5%。

　　除碧桂園之外，恆大、萬科等龍頭房企1月份的銷售業績也不約而同呈下降趨勢。1月份，恆大合約銷售金額為435億元，同比下滑28%；萬科合約銷售金額為488.8億元，同比下滑28.1%。三四線城市顯現出疲態，將在一定程度上掣肘恆大的銷售，當年讓許家印一舉登上首富位置的三線城市棚改大牛市，或將在未來一段時間迎來調整期。

　　九折降價促銷 地產寒冬或仍將持續

　　市場消息稱，2月27日，恆大集團董事局主席許家印召開集團行銷會議，宣佈恆大集團將在3月1日至31日一個月間，每週開一次集團全員行銷總結大會。許家印在集團行銷會議上宣佈，公司旗下所有在售專案都可以打折售賣，住宅（含公寓及寫字樓）可有9折優惠（受備案價影響價格除外），商鋪的優惠折扣可以達到8折。目前，恆大旗下全部專案依然在恆房通掛出，項目總數合計690個。

　　未能等來返鄉置業潮的恆大集團，3月在全國範圍內推出大力度的促銷，雖說這是同往年一樣的慣例操作，但今時卻不同往日。據克而瑞資料，2月全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年降幅達28%，由於今年核心一二線城市購房熱情依舊沒有好轉，三四線返鄉置業潮意外爽約，成交腰斬在預期之中。目前全國範圍內仍沒有明顯的放鬆調控跡象，且我國城鎮人均居住面積已經達到一定水準，未來當地產行業或將維持高位整理的格局。

　　世茂房地產（813）主席兼全國政協委員許榮茂認為，內地樓市調控措施有望逐步放寬，相信今年內地樓市表現「應該唔差」。集團今年亦會加快推盤步伐，並加大在大灣區的投資，目前在深圳、廣州及珠海等地都有項目正在洽商。許榮茂昨日在北京表示，集團已有計畫加大在大灣區的投資，目前在深圳、廣州、佛山及珠海都有項目正在洽商，但未有具體投資金額規模，因為仍在洽商過程中。他又指，集團會加快推盤步伐，以把握大灣區的機遇。

　　問到內地樓市調控政策今年是否有空間放寬，許榮茂稱：「不可能全面放鬆，應該會逐步放鬆，或有部分地方放鬆。」他又指，內地樓市去年下半年出現下滑，但目前已回穩，相信今年內地樓市表現「應該唔差」。

　　至於集團有沒有計畫再在本港投地，他表示會視乎項目而定，坦言「有好地我梗係會投。」世茂房地產早年涉足本港市場，曾在2015年以70億元奪得石硤尾大窩坪住宅地；許榮茂亦有參與收購中環中心部分業權。昨日問到會否轉售所持有中環中心的業權，抑或對本港樓市前景的看法，他一律未有回應。

　　另外，「玩具大王」蔡志明之子、旭日國際集團副主席兼全國政協委員蔡加讚，昨日亦在北京表示，正積極研究在大灣區拓展其鐘表生意，但認為首要需解決稅務問題。

　　蔡加讚指出，因稅務問題，國內鐘表的售價會較高。他稱：「在國內鐘表價格，對比香港和澳門價錢都有距離」，要解決如何吸引中國消費者在國內消費。他又表示，目前正觀察大灣區會否有優惠政策，並正研究在大灣區哪些城市會有較高的消費力。

合景泰富（０１８１３）指２月該集團及其合營企業和聯營公司預售額為４０﹒５２億元人民幣，較去年同期減少１﹒８％，而預售建築面積約２３﹒２萬平方米，較去年同期減少４﹒５％。

萬科企業（０２２０２）（深：０００００２）指，２月實現合同銷售額４３１﹒９億元（人民幣．下同），合同銷售面積２４６﹒７萬平方米，較去年同期升２１﹒３％和２﹒７％。至於今年首兩個月實現合同銷售金額９２０﹒７億元，合同銷售面積５６４﹒４萬平方米，較去年同期跌１１％和１７較去年同期升５％。
該集團於２月新增６個項目，需付權益價款１３３﹒７億元，所佔權益的建築面積約１６２﹒９萬平方米。

七個月飆31.4% 豪宅癲價現

樓市全面升溫，癲價成交再現。跑馬地知名豪宅比華利山一個頂層連天台戶剛以6380萬元售出，呎價一舉衝破3萬元大關，逼近3.8萬元，貴絕全屋苑。西半山寶翠園有中層戶微減50萬元，即速獲買家斥3700萬元承接，造價屬屋苑歷來次貴。

樓市氣氛連月節節上升，破頂潮更有捲土重來跡象，其中豪宅樓價率先跑出。據市場消息，比華利山J座頂層連天台戶，實用面積1682方呎，附1199方呎天台，剛連3個車位透過股權轉讓形式以6380萬元易手，呎價高達37931元，屬屋苑首宗呎價破3萬元大關的成交。原業主1997年斥2590萬元入市，賬面勁賺3790萬元（約1.5倍）。

寶翠園3700萬屋苑次貴

比華利山貴為跑馬地知名豪宅，名人業主向來不計其數，如位於今次成交單位樓下低近20層的同室，實用面積1697方呎，去年8月由恆生銀行（00011）前女大班梁高美懿斥資4900萬元承接，當時成交呎價28874元，已創下屋苑最高紀錄，但僅相隔約7個月，便被上述單位大幅推高約31.4%，連帶梁高美懿買入的單位也因此「水漲船高」。

代理坦言，今次以癲價易手的比華利山單位，由原業主持有自用，上月才以5850萬元推出放售，但市況升溫更勝業主預期，因此隨後兩度大幅加價至6500萬元，最終雖減至6380萬元轉手，呎價仍創屋苑「超級新高」。

同樣備受名人追捧的寶翠園，也乘大市氣氛急升錄得一宗高價個案，代理表示，8座中層F室4房戶，實用面積1271方呎，以3750萬元放盤不足一個月，便以3700萬元易手，呎價29111元，樓價屬屋苑次高，僅次1座低層E室4房戶去年創下的4000萬元最貴紀錄。原業主2007年斥1283萬元入市，賬面升值2417萬元（約1.9倍）。

同一時間，市況轉強亦吸引名人趁勢沽貨減磅。消息稱，由人稱「拉姑」的影星狄波拉持有的西半山瀚然極高層A室，實用面積1309方呎，3房間隔，近日以4800萬元易手，呎價36669元。狄波拉2015年斥資4845萬元購入單位，意味是次轉手賬面微蝕45萬元（約0.9%）。

狄波拉沽瀚然賬蝕45萬

狄波拉近年在住宅市場動作多多，翻查資料， 她去年5月曾斥資1.38億元購入中半山名廈The Mayfair一個低層B室4房單位，實用面積2118方呎，呎價65156元，呎價一度創中半山新高；同月則以2870萬元沽出名下西半山雍景臺1座高層E室3房單位，實用面積1117方呎，按其1996年購入價1888萬元計，賬面賺982萬元（約52%）。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，樓市正處第一浪破頂階段，「主要係（受惠）啲資金恐慌性要搵出路」，令大市氣氛急升，尤其供應緊絀的豪宅已率先受資金追捧，令該類物業樓價被看高一線。

發展商近年對併購舊樓的態度趨積極。土地審裁處去年共收到39宗強制拍賣（下稱強拍）申請，至今終有首宗個案獲批，涉及何文田自由道13至13A號舊樓，底價為2.491億元。

剛獲批強拍的舊樓位於自由道和勝利道交界，現為1座9層高商住樓，地下有7個舖位，其上有15個住宅單位，1964年落成，樓齡約55年。

該地皮由中僑興業等4家公司去年1月提出強拍申請，董事俱為陳穎傑及沈麗麗，市場人士指屬中資發展商萬科置業（香港）或有關人士，大業主持有該地段約95.238%業權，僅餘1個住宅單位未能收購。土地審裁處最新頒下判詞，批准該地段進行強拍，底價為2.491億元。資料顯示，該地皮佔地約2445方呎，測量師估計，地皮可建樓面面積約2.2萬方呎，可以興建1座22層高商住樓宇。

值得留意的是，中僑興業等去年亦同步就毗鄰的自由道9至11A號舊樓申請強制拍賣，該地盤面積約4792方呎，意味若兩個地盤最終都成功統一業權，兩幅地皮可望合併發展，總地盤面積合計約7237方呎，以地積比率9倍估算，總樓面面積約6.51萬方呎。

可與鄰地合併發展

前述自由道13至13A號物業，屬今年第二宗獲批的強拍申請，對上一宗為恆隆地產（00101）於2017年遞交申請，今年1月獲批准就牛頭角淘大工業村第一座進行強拍，底價為20.756億元。

標售82伙 引入最高25%回贈

大埔白石角雲滙日前公布成功標售出82伙，帳面成交呎價介乎1.53萬至2.1萬元，據悉發展商提供最高25%回贈，變相減價，連回贈計呎價低見1.15萬元，白石角最低。

新地（00016）去年年中推售大埔白石角雲滙時，由於當時樓市仍然暢旺，促使發展商高價開盤，累積售出約360伙。據土地註冊處顯示，去年開賣的單位成交呎價介乎1.5萬至3萬元，但其後樓市逆轉，近日發展商透過招標形式重推項目第1、2期，更引入高額回贈，亦即變相減價重推。

雲滙1、2期合共提供1,444伙，據項目成交紀錄冊顯示，第1期由上月28日起至昨日（3月4日）標售出82伙，令項目累售單位增至逾440伙，帳面成交價（或稱開單價）606.9萬至1,467萬元，呎價介乎15,333至21,250元。

不過今次發展商重推就引入高額回贈優惠，消息指，3房戶最多可享回贈25%，2房或以下最多回贈20%，不過，實際取得多少回贈要取決於買家最終所選擇的付款辦法及按揭組合而定。

項目舊買家 額外5%現金回贈

以今批成交的最低呎價單位6座3樓B2室為例，面積645平方呎，為3房單位，成交價989萬元，呎價1.53萬元。若連25%回贈計算，折實價約741.8萬元，呎價1.15萬元，屬白石角最低。

至於今批成交呎價最貴的單位為5座17樓A2室2房單位，面積468平方呎，連20%回贈計，折實呎價僅1.7萬元。較去年售出單位有逾2成的減幅。

對於今次是否屬減價，新地副董事總經理雷霆指，集團一向跟隨市場價錢推售新盤，近日招標的單位與較早前售出的單位景觀及坐向均有不同。

另外，發展商亦新增一項特設回贈予去年購買過雲滙的買家，額外可有5%的現金回贈，意味雲滙舊業主再入市總共最多可享3成樓價回贈。

筲箕灣形薈 最多加價14%

一手招標賣樓成風，同區海日灣昨日亦成功標沽10伙，成交價介乎645.3萬至1,860.6萬元，呎價由1.38萬至1.6萬元。

豪宅亦如是，新地海璇昨售出低層單位，作價8,000萬元，呎價逾5萬元。英皇國際（00163）屯門珀居成功標售一幢洋房，成交價7,500萬元，呎價逾2.7萬元。

另新地筲箕灣形薈昨日將多個單位加價，涉及約30伙，加幅由0.6%至14%不等。

近日二手交投轉旺，多個屋苑造價直逼去年高峰期水位。沙田蔚景園1座高層C室，實用面積369平方呎，剛以約639萬元易手，呎價17,312元，屬屋苑第二貴單位，較最貴單位相差3.8%。

碧海藍天高層 968萬沽

其次，香港置業高級營業董事馬泰陽透露，長沙灣碧海藍天3座高層G室，實用面積501平方呎，屬於兩房間隔，由同區分支家庭以約968萬元承接，呎價19,321元。較去年高峰期同類單位造價980萬元僅相差1.2%。

另外，鰂魚涌南豐新邨12座高層A室，實用面積570平方呎，屬於3房間隔，剛以950萬元易手，較去年高峰期的960萬僅相差1%。

另一方面，鴨脷洲海怡半島本月連錄6成交，其中17座低層F室，實用面積888平方呎，可望海景及內園景，屬於優質單位，零議價下以1,800萬元易手，呎價重上2萬元關口。

中原地產天水圍區副區域營業經理文家輝表示，天水圍嘉湖山莊過去周六、日錄得6宗成交，其中景湖居10座高層F室，實用面積442平方呎，以約520萬元沽出，呎價11,764元，屬兩房單位近期高位。

樓宇成交量回穩。土地註冊處昨日公佈，2月份樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)一共錄得4,999宗及416.65億元，較1月份5,589宗及719.81億元下跌10.56%及42.12％。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2月份適逢新春長假，工作日數減少，整體登記數字略為下跌，但仍然企穩5,000左右水平。

如果按年比較，剛公佈的2月成交數字，相比去年則見疲弱，較去年2月同期下跌33%及33.4%。黃良昇分析，2月份的登記金額大幅下跌，主要是1月份領展有12個大額登記，合共120.1億元。若扣除後，金額按月下跌約三成。而2月份的住宅樓宇買賣合約佔4,089份 ，較一月份下跌10%，與去年二月比較，亦下跌25.4%；金額方面錄361億元，按月跌19.7%，按年跌29.1%。

一手成交跌24% 總額減38%

分開一手住宅及二手住宅去看，一手私人住宅於2月份錄得約1,644宗，總值約175億元，較1月的2,167宗及282.9億元下跌24.1%及38.1%。

值得留意，由於登記文件送交土地註冊處需時，而每月成交數據主要反映前一個月的成交情況。故此，雖然1月的一手登記宗數回落，但1月期間市場陸續有新盤推售，以致交投連續兩個月高企1,500宗以上，相信2月數據依然高企。但2月新春長假，發展商減慢推盤步伐，相信3月的一手登記數字將會回落。

二手成交升5% 總額漲12%

二手私人住宅方面，2月份錄約2,290宗共177.8億元，按月升4.7%及11.9%。二手交投企穩2,000宗，2月份成交量回穩，主要反映新春前市況持續暢旺。由於新春後樓市季節性持續好轉，二手登記數字將會回升。