住戶拉白布條「喊冤」！桃園市高鐵青埔站的「寶徠花園」社區，多戶窗外貼上「冤」字，整棟樓共有8個冤，引人側目。住戶投訴，因社區公設與當初規劃有出入，「現在呈現的工業風，與原來廣告的國際豪宅風不同」。對此，寶徠建設澄清：「公設皆依照規劃設計圖施工，沒有問題。」目前已就住戶意見提出解決方案，待取得共識後，再做調整。

桃園市「寶徠花園」屋齡僅1年，卻有住戶投訴指出，今年1月6日，住戶們先在社區教室討論公設問題，如果建商依然不理會，便打算掛白布條抗議。2日後向神明擲筊，問「是否該將白布條掛上？」結果神明給3個聖筊，隔天大家即把白布條掛上窗外。

買方指建商廣告不符
而該照片也被貼在臉書社團，引起網友嘲諷，「是不是買貴了？」社區住戶強調，純粹是因為實際公設與廣告不符，包括大廳、交誼廳、游泳池及健身房等，「建商花那麼多錢請國際建築設計公司PTW設計，最後只把它放在廣告上，實際上卻沒有完全依原設計圖施工。」

《蘋果》實際走訪，原有8個「冤」字，現已剩2個，想更進一步到社區內拍攝，卻遭管委會回絕。住戶表示，起初有1住戶認為大廳公設與廣告不實，不願交屋，建商卻說公設不屬交屋範圍內，有問題該屬管委會公設點交，因此連續寄2封存證信函警告住戶，若不交屋，建商要自行處分買賣房屋車位及土地持份，並要求依約扣罰預收屋款作違約金。住戶因怕失去房屋，又拿不回已繳款項，於是退屋賠款違約金100多萬元。

業者：依設計圖施工
後經社區法律顧問依公寓大廈管理辦法說明，公用部分之點收是管委會的職權，當天通過表決，請建商依照廣告原圖施工，並授權管委會進行協商。對於投訴人反映社區公設和當初規劃有落差，寶徠建設回應：「公設施工皆依照規劃設計圖施工，沒有問題。」但住戶因「個人感受差異」，對公設風格有意見，寶徠建設已提出幾種解決方案，待管委會與住戶取得共識，再進一步修正調整。

律師蔡志雄表示，社區公設也包括在住戶向建商購買的不動產範圍內，如建商蓋的公設跟當初廣告風格差異太大，社區管委會應確認公設是不是符合契約內容，且建商銷售的廣告傳單也視為合約一部分，住戶可據此向建商要求修正。

除非重大瑕疵 預售屋解約難度高

買預售屋，最怕廣告與實際樣貌不符。主任消保官康馨壬表示，消費者購買預售屋時，總價已含公共設施、設備價金，不論專有的房子、公設，都符合「預售屋買賣定型化契約」中應記載及不得記載事項第十一項，主要建材及其廠牌、規格之相關規定，另外不得記載事項中也規定「不得約定廣告僅供參考」，這些都是消費者權益。

大多以減少價金處理
康馨壬提醒，除非是重大違約、或是建商的公設廣告是當初「主要訴求點」，才會有可能構成解除契約的要件，否則多會以減少價金處理。康馨壬舉例，若當初建商廣告主打公設有樹屋，可以讓孩子享受自然生活，但實際上成屋卻沒有樹屋規劃，這類不可歸責於消費者的理由，若加上「市價會有強烈損失」等，當然構成重大瑕疵。
台中就曾有建商遭到住戶提告，指成屋外觀與預售模型差很大，一審判決住戶敗訴，但二審住戶卻逆轉勝。康馨壬指出，反轉判決的原因就在於，建商申請建照時，圖面申請就已不打算提供與廣告相同的外觀，才得以使法官依對消費者的「有利事證」作出判決，不過這也是少數案件。

逾期交屋恐沒收價金
律師田勝侑指出，這類預售屋與期望值不符的情況，購屋族若主張不點交房屋，可能會因交屋逾期，被建商依違約而沒收價金，除非是本身對這項疏失有十足的把握，不然仍建議購屋族若要主張權利，交屋後可以先保留尾款不付，再與建商協商溝通。康馨壬建議倘若溝通破局，也能先至各地縣市政府的消費者保護服務中心申訴。

保留DM＋履約保證 買屋權益不受損

預售屋付款較輕鬆，吸引愈來愈多自備款不足的年輕人，但不少消費者仍對這類看不到、摸不到的預售屋退避三舍，深怕房子還沒蓋好、建商就跑了，或是實際樣貌與想像中不符。專家提醒，除了保留銷售DM，可比對建物外觀或建材外，另有客變、履約保證等眉角須注意。

藍圖可要求拍照存證
上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝表示，消費者買預售屋一定要有履約保證，不管是由銀行擔保房子無論如何都會繼續蓋，或是蓋不下去時，消費者已付的價金可以返還，都是履約保證很重要的部分，保障消費者的權益不會受損。
另如銷售時的DM、各種廣告宣傳品，以及建商所附的建材表，民眾買了預售屋之後都要妥善保存，等到成屋時一一比對，施棟瀝表示，這樣可以避免建商魚目混珠，買的是A、但配備B。甚至建築物藍圖也可以向建商要求拍照存證，避免原有的公設「被消失」。

買前先確認客變服務
而許多民眾買預售屋的理由，是希望房子風格跟別人不一樣，但高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪提醒，不是每家建商都願意承做客變，購屋之前一定要先問清楚。此外，客變牽涉到的層面很廣，包括建材、設備、格局、水電等，一般民眾可能會有很多天馬行空的想法，可找建築師或設計師協助規劃。

根據網路平台業者統計，六都滯銷超過1年的住宅量，有9萬2682間，佔六都住宅待售量3成以上。其中40坪以上產品佔6成以上。分就區域來看，新北市、台中市各有逾2萬間住宅滯銷超過1年，加總佔比六都總量近半。而台中市滯銷1年以上的房屋中，高達7成以上為中大坪數產品。

台中屋齡5年佔45%
《屋比房屋比價平台》彙整網路待售資料發現，截至3月18日止，六都待售超過1年以上的住宅量，有9萬2682間，佔六都住宅待售量約32%。而觀察這些滯銷住宅類型，有高達63%是40坪以上的中大坪數住宅。
細分六都滯銷房屋狀況，新北市、台中市滯銷1年以上的網路待售住宅，都超過2萬間，且40坪以上佔比非常高，皆在4成以上，台中市甚至佔達72%。此外，六都滯銷住宅中，新屋比重也不低，台中市有45%是屋齡5年內的新屋、桃園市則約有33%。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，中大坪數物件滯銷率高，主因在於以往房市熱絡時，該類型產品只要漲幅達3∼5%，就可以獲利數百、上千萬元，讓不少投資客趨之若鶩，建商也樂的一個接著一個推出，供給明顯過剩，「而近幾年台灣房市低迷，投資客消失無蹤，新屋去化也相當緩慢，屋主想轉售更顯困難。」

購屋需求坪數漸趨小
新屋滯銷比重高，葉國華分析，「與新屋房屋稅基大幅增加，有高度關係。以台北市2014年7月1日取得使用執照之房屋來說，新屋標準單價平均增加1.6倍，不僅使得新屋契稅隨之調升，每年的房屋稅也出現暴增。不少大坪數高總價新屋，即便父母有意買給子女自住，子女也無力負擔，新屋買氣因而急縮。」

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴補充，台灣住宅買賣移轉平均面積，從2014年Q3到2018年Q3，由39.14坪降到32.26坪，減少6.88坪，顯見家庭購屋需求坪數愈來愈小，對市場中大坪數產品去化，造成衝擊，「中大坪數的屋主若有意賣屋，仍須考量現實市場需求，適度調整價格，否則即便房市復甦，要能順利售屋去化，難度依然相當高。」

今年滿手大案的甲山林機構，目前在手新接案量，加計自建案已破1,200億元，較去年成長一倍，光是上半年案量達415億元，並持續重壓江翠北側重劃區，「帝國廣場」、「翰疆」兩大案合計總銷就達125億元；甲山林手中還有總銷100億元的汐止「美麗山林」。

甲山林機構董事長祝文宇強調，房市買盤回籠，去年甲山林機構銷售超過300億元、逾2,000戶，今年在多筆指標大案在手，目標全年銷售500~600億元、達3,000戶大關。

祝文宇表示，過去房市盤整期以首購族為主，近期可以發現換屋族群也開始出籠，以近年新屋持續讓利的策略奏效下，今年甲山林接案仍以讓利為主軸不變，且延續從去年集團銷售創佳績，加上目前房貸利率處於低水位、市場游資豐沛下，2019年交易狀況樂觀以待。值得注意的是，南港輪胎「世界明珠」總銷高達800億元，與「陶朱隱園」並列目前總銷最大的開發案。該案已在上周四（14日）通過都審，接下來將申請建照，預計年中正式開賣。

甲山林二代接班 祝藝上檯面

甲山林機構董事長祝文宇兒子，第二代，年僅28歲的祝藝正式接棒；祝文宇接受本報專訪時表示，獨子祝藝學習力強、管理行銷能力不錯，在代銷事業歷練已漸趨完備，決議3月起正式升任甲山林建設總經理。

祝藝則謙虛地自比「阿斗」還在學習，還要向甲山林的「諸葛亮」也就是執行長李俊平討教。

甲山林機構是國內前三大代銷業者，一年接案量有千億元規模，對於房地產市場具有重要影響力。國內建商也慢慢展開交棒，不過祝藝僅28歲，相當年輕。機構董事長縱橫房地產近40年，市場人稱「老祝」的祝文宇，房地產經營版圖橫跨建設、代銷、飯店等事業，對於集團接班之路，早在四、五年前就已鋪路，讓其子祝藝退伍後就到公司磨練；外表相當霸氣的祝文宇，卻跟其子祝藝相處就跟朋友一般。

祝文宇強調，房地產是在地化的傳統產業，面對網路科技化的興起，代銷業者的行銷、思維必須改變，這也是傳統業者最欠缺的一塊。不過，在祝藝進入集團歷練後，發現他行銷能力不錯，尤其是網路行銷部分，透過精準的廣告投放，不僅為案場帶來實際看屋人潮，更進一步提升建案成交率，連業主都豎起大拇指，讓祝文宇相當欣慰。

祝藝坦言，大約三至四年前，甲山林在行銷策略上的轉變，自己有從旁提供意見，但還是父親做決策；目前甲山林網路與其他廣告投放量達到8:2，在廣告文案上也有修正，暫時已達到一個平衡且有效的狀態，但每周都還是需要開會檢討，才能掌握最精準的廣告投放效果。身為父親祝文宇認為，祝藝在代銷的操刀成績不錯，像是產品規劃、商品呈現等相當到位後，認為他可以進入下一個階段、建設部門磨練，接下來包括如何選地、買地，新案設計規劃，到建案工程發包、執行等相關事宜，他都必須要學習，讓他邊做邊學，加上祝文宇在旁邊指導，相信祝藝很快就會上手。

不過，自比為阿斗的祝藝，實際上對於市場極為敏銳，2016年甲山林轉投資的娛樂事業就是由祝藝主導，目前在市場上已推出二款PC單機遊戲、一款手遊，今年6月打算再推出一款手遊，力拚2020年甲山林娛樂要轉虧為盈。

四十七年歷史的六福客棧即將打掉重建。六福集團在三月初依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例）」向北市府申請打掉六福客棧重建；六福集團策略發展總監鄒允中說，預計北市府最快六月底拍板定案，核定後，將是台北市危老條例通過後的第一個商業使用案。

北市首樁商業危老案 最快六月通過
鄒允中指出，拆掉重建後的六福客棧，將改建為二十層以上建物，初步規畫為商辦、飯店使用；但確切進度及改建計畫，目前尚無明確時間表。

六福客棧在五年前曾申請都市更新，改建為豪宅、飯店，但一直卡在設計等因素，因此在二○一七年撤件，去年也曾計畫以老屋拉皮方式，改裝繼續營運，最後終於敲定走「危老條例」一途。房地產業者指出，相較於都更程序，危老具有「免委員審議」、「不受需一千五百平方公尺以上的基地限制」，時程會比都更案快上很多。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明指出，危老條例是二○一七年五月中上路，三年內提出申請給予十％的時程容積獎勵，預計明年五月中獎勵便會落日，且該條例壽命只有十年，預計二○二七年五月中就會失效。

危老條例適用對象，包括海砂屋、貼有紅黃單建築物、耐震能力不足建築物等三類，概稱「危老屋」，須達百分之百產權所有人同意，透過容積獎勵、放寬建蔽率與租稅減免三項誘因加速重建。

相較於都更程序，危老案不用經過都更委員會審議，只要符合條件便直接給予容積獎勵，甚至給予重建期間免徵地價稅，重建後未移轉者，最高可以長達十年房屋稅減半。由於「十％的時程容積獎勵」即將在明年五月落日，近期陸續有不少案件趕著申請。

六福集團起家厝

一九七二年開幕的六福客棧是六福集團「起家厝」，集團總裁莊秀石曾說，當年借了二千六百萬元蓋六福客棧，包括飯店門口貼的「六福客棧」、鋼筋等，都是引進日本技術，以最高規格打造。

莊秀石透露，二樓日本料理取名「秀」，是父親莊福為紀念第一任妻子而取的；之後妻子過世，莊福娶了第二任妻子、也就是莊秀石的母親金鳳，十一樓就取名金鳳廳。

莊秀石說，當年金鳳廳門庭若市，但風光半年後，就遇到台灣退出聯合國，且在故總統蔣經國推動梅花餐、喜宴不得超過十桌等衝擊下，曾一天只賣出一間房間，得調頭寸度日。

一九八四年莊福從泰國請來四面佛，安奉在六福客棧旁，是台灣首座四面佛；請來四面佛後，生意好轉，參拜人潮不斷，六福客棧打掉重建後，勢必另覓安奉地點。

壹傳媒集團創辦人黎智英再賣台灣資產！據透露，位於台北市內湖區新湖二路一四六巷上的「壹電視大樓」整棟已經賣掉，該大樓是黎智英的投資公司香港商盛至有限公司所持有，日前已轉手給北市民生社區某房產大戶，推估出售總價超過八億元；黎智英自二○一三年開始出脫先前投資的兩塊內湖工業地以來，六年內出脫資產換取現金總額已約五十億元。

早在去年十一月，壹傳媒在台灣的內湖總部大樓就以近十八億元賣給中信金控的子公司台灣人壽；該兩棟大樓產權屬於香港上市的香港商壹本便利出版有限公司所有。

最新出售的大樓原本產權是屬於香港商盛至股份有限公司，也就是黎智英在台灣的投資公司，這棟大樓位於台北市內湖區新湖二路一四六巷上，現為「壹電視大樓」，該案基地面積約四七○．六九坪，建坪超過兩千五百坪（包括三十七個車位），屋齡逾七年，為地上八層、地下三層的廠辦；據悉，買家直接與盛至議價，實際售價尚未有實價揭露紀錄。

商仲業者推估，該地區目前行情每坪四十至四十五萬元，如果以此行情試算，該棟大樓出售總價推估超過八億元，落在十億元以內。

黎智英先前分別在二○一三年五、十月接連出脫兩塊內湖工業地給上市建商長虹建設，合計土地出售總價約三十九．二四億元，出脫土地坪數合計超過三千五百坪，今年再賣「壹電視大樓」，六年內多筆資產換取現金總額約五十億元。

上市績優建商華固建設董座鍾榮昌19日表示，隨著建築法規、不動產稅制改變，建築業的低毛利時代來了，利潤至少比以往少了20％。對此，華固將改採「快打旋風」，要提高建案週轉率，並拉高毛利較高的辦公和廠辦案的比重，目標是明年住宅：辦公的營收占比將調整至七比三。

鍾榮昌表示，像19日華固就正式簽約，砸20.36億元買下新北市新莊區建國段3,952坪土地，地點就在輔大對面。市調發現新北市嚴重缺少工業地，這二十年來很多大面積工業地都變更為住宅區，反而造成工業廠房和廠辦缺貨，而台北市也是如此，辦公大樓供不應求。

鍾榮昌表示，目前華固積極物色可開發辦公和廠辦的土地，在手土地至少四筆，包括北市內湖潭美、士林北投科技園區、大直「華固亞太置地」，以及19日才買進的新莊案，總計可售約180億元。

接下來信義路四段和璞真建設合作的華璞建設都更案，目前已整合1,500坪約120組地主，都更事業計劃將要核定，未來會規劃為兩棟各31樓的大樓，1棟是純住宅，1棟是辦公和商業，其中11樓以上作辦公。

鍾榮昌表示，未來房市結構會改變，往年華固曾是「廠辦三雄」之一，這十多年才把重心轉到住宅，未來方向上會再重返廠辦和辦公市場，並伺機加碼購地。因為廠辦和辦公毛利高、交屋快，回收也快，所以以後華固會調整策略，買可以快一點回收的土地，且不會再走都更案。

至於住宅市場，去年鍾榮昌曾說「黑暗過去，黎明將至」，而對今年房市，他認為「現在天亮了！」市調顯示，去年北台平均銷售率約三成，預期今年第一季將會拉升到四成多，買氣明顯回來。

展望今年業績，華固建設財務長劉若梅表示，今年交屋三大案包括「名鑄」、「樂沐」、「新代田」，今年是華固成立滿30年，會是30年以來交屋量最高的一年，目標達到160億元。

台中2019年329檔期，預估將有逾600億元推案熱潮搶市，推案熱區集中在高鐵區、北屯區、海線區、豐原等外圍區域！最大特色就是，北部上市建商大面積開發案不少，加上產品坪數縮小，個案總戶數從300多戶到1,700戶不等；總戶數超過500戶的新案，包括興富發「夢幻誠」、長虹「天擎」、達麗「居山」等新案。

本報訊

以興富發烏日高鐵新案「夢幻誠」為例，基地面積廣達7,600多坪，產品規畫22~34坪，總戶數約達1,700戶，總銷150億元，無論總戶數或總銷金額，雙雙創下台中單一個案新高。

總推案量高達300億元的烏日高鐵特區，329檔期將由在地品牌建商－精銳建設、龍寶建設，以及興富發、寶佳、麗寶等大型集團分庭抗禮，區域房市將轉入新局面。

據實價登錄最新資料顯示，烏日區千坪以上的土地交易案，單價前三高都位在高鐵特定區內的新三和段、新站南段與新榮和段，住宅用地每坪單價約在28.8~35萬元間，商業區土地更飆升到每坪52~58萬元，反映建商看好該區域的發展前景。

其中，「精銳潮」基地位在榮和路、近環河路，基地面積達1,309坪，緊鄰高鐵特區內最大生態公園。據悉，該基地取得單價為高鐵特區住宅用地的新高價，精銳看中的就是三鐵共構交通網中稀有的低密度、高綠覆環境，規畫翻轉新世代潮生活的綠美宅，產品規畫25~40坪，每坪開價28~30萬元。

看好烏日高鐵特區發展性的還有惠宇建設。惠宇2014年購入位在環河路、近三榮七路的2,000餘坪土地，每坪成交單價35萬元，尚未進場已受到市場矚目，推估未來房價應站上「3」字頭。

台南市連漲3年房屋稅，引來諸多抗議，台南市不動產評價委員會今天作成多項決議，今年7月1日起房屋稅率漲幅從81%降至58%，並取消15年回溯，市庫1年將短收約新台幣23億元。

台南市房屋稅自105年起連續調漲3年，調幅分別是54%、65%、81%，且回溯15年，引來諸多抗議，台南市長黃偉哲雖承諾凍漲，卻遭台南市議會國民黨團痛批跳票，3月12日又發動抗議，在台南市政府前發生推擠。

一向在5月召開的台南市不動產評價委員會，因應市議會和民意要求，提前於今天開會，且作出多項決議，副市長王時思下午在市府公開說明，這些決議待黃偉哲簽准後公告實施。

王時思指出，不動產評價委員會已決議房屋稅調漲回溯15年確定取消，也就是調漲幅度歸零，維持原有的水準。新屋調漲部份將從81%降至58%，這個房屋基本單價稅率在六都中是最低的。

她表示，在房屋折舊方面，也從1%提高到百1.17%，60年最終殘值率也將降到29.8%。委員會同時討論地段率調整，決議調降388個路段，調升71個路段，其餘2576個路段維持原來標準。

至於自住型購屋稅率，王時思說，委員會決議單一持有稅率打84折，也就是調降16%，因自住型房屋稅率是法定稅率，不能調整，只能用折扣方式。

另外，台南市政府將修訂台南市房屋稅徵收率自治條例，讓持有很多棟房屋者，也可享有最低稅率。

台南市政府財政稅務局長陳柏誠表示，108年台南市房屋稅收約73億元，委員會決議實施後，未來房屋稅收1年將減少約23億元，只剩約50億元。

中央銀行昨（19）日公布，五大銀行今年前兩月新增房貸金額為840.48億元，年增10%；央行官員分析，從買賣移轉棟數觀察，房市成交量已擺脫谷底、穩定成長，房價也呈微幅上漲，其中以高雄表現最好。

央行公布，今年2月五大銀行新承做房貸金額為345.65億元，月減149.18億元，主要是因農曆春節與228連假、工作天數較少，2月房貸平均利率1.638%，月增0.009個百分點，主要是利率較優惠的青年安心成家貸款占比下滑所致。

五大銀行為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行以及華南銀行，合計房貸市占率大約近四成。

官員表示，為排除農曆過年季節性因素，把今年1、2月的數據合併來看，五大銀行新增房貸年成長10%，六都買賣移轉棟數也年增3%，顯示房市擺脫谷底、走勢穩定。


進一步觀察六都表現，高雄的買賣移轉棟數年增率高達10%，增幅最為顯著。
銀行主管推測，很可能是因為高雄市長韓國瑜當選後的「韓」流效應，使高雄房市買氣激增；其次則是新北市，前兩月買賣移轉棟數年增5.2%。

央行官員指出，與2016年的低谷相較，房市成交量已脫離谷底、房價也微幅上漲，不過還需要觀察一段時間，目前市場以自住買盤為主，買家會看價格是否符合自己需求，建商推案時若想刺激買氣，也可能有「讓利」情況，進而導致房價下修。

央行資料顯示，象徵中古屋價格的信義房價指數，台北市年增率已連11個月正成長，新北市更是連續17個月正成長，顯示房價確實逐漸回溫。

展望後市，央行官員認為，3月之後會進入房市傳統交易旺季，屆時建商積極推案，會讓房市交易更為活絡。

房仲統計實價發現，淡海房市熱區似有轉移趨勢，過去交易最火的淡水行政中心站、新市一路站周邊，去年交易量同步下滑，房價也持平，相反的，較外圍的淡海新市鎮站，在交屋潮帶動下，去年交易量大增六倍，房價也上漲逾二成。

永慶不動產捷運紅樹林加盟店店東胡宇軒表示，淡海新市鎮站去年異軍突起，主要是區域同時擁有輕軌、淡江大橋、美麗新影城等三大題材，民眾對當地市未來看法樂觀，積極購屋，且願意出較高價格購買。

他說，淡海輕軌已於去年年底通車，美麗新影城也已於上月底開幕，淡江大橋也在本月13日動工， 預料隨著商圈加速發展，房市交易熱度可望持續增溫。

淡海房市過去都以輕軌淡水行政中心站以及緊鄰的新市一路站、濱海義山站最熱，由於周邊有家樂福等賣場，公園、運動中心、新市國小，生活機能已有一定成熟度，外界也認為這三站為淡海核心區。

不過根據永慶房產集團統計，去年淡海輕軌沿線以位於沙崙路二段及新市三路二段交會的淡海新市鎮站，交易810件最多，其次為緊鄰的濱海沙崙站450件，其中淡海新市鎮較前一年，2017年110件， 大增700件，增幅達6.3倍。

至於核心三區， 除了濱海義山站395件，較前一年增加五成，表現較優外，淡水行政中心、新市一路站雖有通車題材，但交易量都較前一年下滑，淡水行政中心從2017年338件，去年減至179件，大減近五成。

房價方面也以淡海新市鎮站表現最亮眼，從2017年均價一坪19萬元，2018年來到23萬元，一坪上漲4萬，漲幅達22%。其他站區則是漲跌互見，波動都不大。

胡宇軒表示，淡海輕軌通車後，沿線房價仍大致保持平穩，看屋人數則明顯增長，其中竿蓁林站受惠雙北政府持續推動淡北道路，且位於淡水河畔，景觀優美，去年交易量增加兩成，今年至目前為止仍持續成長。

胡宇軒分析，在利多的大環境中，淡海新市鎮精華地段淡水行政中心站，交易量減少近五成，主要是淡水行政中心周遭建案多於前幾年大量交屋，先前基期高，因此交易量減少並不意外，目前周遭二手房屋仍有不錯買氣。

　　業績“三高”後，碧桂園要過一個“穩”年

　　來源：一單元

　　原創： 一單元元太

　　2018年業績發佈，比2017年來得稍早了兩天；

　　楊主席的領帶顏色，也比去年稍淺了一點。

　　3月18日，碧桂園發佈了2018年年報。與2017年年報中“四個文明”的詩意相比，本次年報最搶眼的高頻詞是“穩”。總共出現了7次，並且以“行穩致遠”作了點睛式的小結。

　　“惟有穩健經營，打造長青基業，才可以持續創造價值”，“穩健財務是公司前進的動力”，“穩健意味著對安全的保障”……好比一本企管公開課教材，當中有對經營理念的闡述，有對以往經驗的總結，也有對未來預期的表達。

——“Very good！”
　　——“Very good！”

　　18日下午業績發佈會的氣氛，也是以“穩”為主。相比較去年3月20日那條扎眼的鮮紅領帶，碧桂園董事會主席楊國強換了一條淺紅細碎花紋圖案的領帶，神色平和愉悅。每次業績發佈會，“楊惠妍”都是記者們必定要提問的“保留題目”，也常常是調節現場氣氛的輕鬆一刻。今年媒體舊事重提，他用“Very good！”來評價這位新任聯席主席。

　　從年報來看，考慮到去年無論是中國經濟還是房地產行業都是最難熬的一年，碧桂園的業績同樣配得上“Very good！”。綜合來看， 2018年年報可以用“三高”來概括：高營收、高盈利、高品質。

　　高收入——全年營收3790.8億元人民幣，同比增長67.1%；全年核心盈利341.3億元，同比增長38.2%。權益銷售金額5018.8億元，權益銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%，增速均遠超行業平均水準｡

　　高盈利——收入大幅增長的同時，碧桂園盈利水準也在穩步提升。毛利､淨利､股東應占利潤､基本每股盈利等核心財務指標均表現優異。2018年毛利潤同比增長74.3%至1024.8億元。淨利潤同比增長68.8%至485.4億元；股東應占利潤、股東應占核心淨利潤分別為346.2億元、341.3億元，同比分別增長32.8%、38.2%。

　　高品質——銷售規模和利潤規模以外，碧桂園致力實現有品質的銷售，銷售回款迅速。2018年，取得房地產權益銷售現金回籠約4557.9億元，權益銷售回款率高達91%，在行業資金面持續收緊的背景下，連續第三年實現正淨經營性現金流｡現金流的內部良性運轉，凸顯了碧桂園完善的運營能力和抗風險能力，也為保持可持續的規模發展提供了基礎保障。


　　在整體成交低迷、融資困難的行業背景下，碧桂園的銷售表現仍然強勁，並繼續領先行業，凸顯了公司的銷售韌性及經營管控能力｡

　　受業績增長影響，3月18日，碧桂園股價收報11.68港元，大漲3.36%，創自2018年8月以來的新高。

　　野村證券3月18日當天發表研究報告指出，碧桂園去年核心純利按年上升38%，符合該行預期，並給予碧桂園“買入”評級。此前，高盛、德銀、摩根大通、標普等多家權威機構也都表達了對碧桂園的看好｡

　　作為中國最大的新型城鎮化住宅開發商，碧桂園2018年再度入選《財富》世界500強，且排名從2017年的467位攀升至353位，是排名躍升幅度最大的的中國公司之一。

　　——“行穩致遠。”

　　上周剛剛在北京出席兩會的碧桂園董事會主席楊國強，在18日下午的業績發佈會上說：“跟著國家的步伐，走自己的路。”

　　從年報來看，這番話絕非簡單的場面話。楊國強猶如把角色從北京的人民大會堂轉換到了香港的“股民大會堂”。碧桂園的業績基本面與未來發展戰略，確實緊扣國家大戰略，因地制宜定制個性路線。

　　提質控速——碧桂園在2018年下半年提出將“提質控速” 列為首要任務，從高速發展，轉型到追求有品質的發展｡楊國強強調，必須是速度和效益讓位於安全和品質，不然公司走不遠。

　　在系統性的資金管控下，碧桂園帳面上有充足的現金。截至2018年期末，公司現金餘額約為2425.4億元，占總資產比例達到14.9%。同時，現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到1.92倍，現金充裕，短期償債無憂。

　　去杠杆——2018年，房地產企業融資環境趨緊，融資成本明顯上升，但碧桂園的杠杆水準和融資成本仍舊處於行業低位。淨借貸比率僅為49.6%，同比下降7.3個百分點。截至2018年，碧桂園已連續多年保持了淨借貸比率低於70%，這使得碧桂園成為行業內為數不多的兼顧了規模增長和負債管控的企業之一，在一線地產軍團中具有極強的競爭優勢。

就連區域拓展方面，碧桂園也都在緊貼國家發展大局。
　　就連區域拓展方面，碧桂園也都在緊貼國家發展大局。

　　隨著2018年下半年項目首次進入西藏，碧桂園完成了進駐中國內地所有31個省（自治區/直轄市）的大業，遍及269個地級市、1156個區和縣，項目總數達到2148個，彰顯碧桂園對於中國城鎮化進程以及房地產行業長期發展的信心。

　　尤其可圈可點的是，碧桂園提前深度佈局粵港澳大灣區，儲備了大量優質土地資源。截至2018年末，碧桂園位於大灣區內的權益可售資源的建築面積超過2544萬平方米，權益可售貨值達到3721億元，儲備領先同行，具有巨大的開發價值。

　　一個月之前的2月18日，國家公佈《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。在國家的戰略指引下，依託獨具特色的區位優勢、經濟基礎、制度創新，未來大灣區將躋身世界級灣區，成為中國建設世界級城市群的龍頭。粵港澳是碧桂園起步和立足的“根據地”，提前佈局大灣區，體現出契合國家重大區域發展戰略的前瞻眼光。未來對業績的引領作用，更加值得關注。

　　甚至，在去年國家機構改革之年，碧桂園也對總部組織架構進行優化調整，聚焦“總部精幹高效”、“成熟區域大區化試點”、“成熟城市公司區域化”三大方面，拆除“部門牆”，疏通“人才流”，精簡機構，下放許可權，縮短流程，提高效能。為未來發展奠定組織基礎和人才基礎。

　　但這一度引來了對碧桂園“裁員風波”的猜疑。碧桂園總裁莫斌在18日的業績發佈會上重申：“首先我們聲明，我們沒有裁員……當然，正常企業的人事調整的話，我們也會優勝劣汰。”

　　此前3月1日，在碧桂園集團春節後第一場高管會議上，楊國強也說過：“肯定不是裁員，我們把大家招進來不容易，不希望任何人由於市場情況變化在我們公司被裁掉。”

　　這倒讓人想起堅持不裁員的稻盛和夫，所信奉的“敬天愛人”經營哲學。

　　——“寧可慢一點，也要穩一點。”

　　搶眼業績的這一切，都圍繞“穩”進行。穩字當頭，穩是王道。

　　穩健財務——碧桂園截至2018年末的有息負債總額為3284.75億，其中需於一年以內償還的短期有息債務為1261億，占總有息負債之38%，公司現金餘額對於短期有息債務的覆蓋比例達到1.92倍，總體呈現穩健狀態。

　　穩健運營——按照“提質控速”的要求，“寧可發展慢一點，也要發展穩一點。”2018年，碧桂園緊跟市場發展動態，積極優化內部管理，大力提升運營水準和成本控制能力，盈利能力和收益品質表現不俗。毛利率在去年中期26.5%的基礎上繼續提升至全年的27%，為公司近年來最高水準。

　　穩健產業佈局——除地產開發主業之外，碧桂園正推動業務多元化發展。地產、農業、機器人(19.790, 0.03, 0.15%)已成為公司未來三大重點發展方向。其全資子公司廣東博智林機器人有限公司正在研發適合建築工地使用的智慧型機器人。通過建築機器人作業，不僅可以降低房企生產成本，還可以提高房屋建造品質，這一技術有望成為碧桂園業績的全新增長點。

　　按照楊國強的設計，農業和機器人這兩大多元產業，將以穩健的地產主業為依託，在各自創造新利潤增長點的同時，也將通過協同效應提高企業資源的配置及整合效率，從而全面提升碧桂園的核心競爭力。

　　三大業務板塊看似獨立，實際是可以相互促進、彼此支撐，形成環環相扣、多元共生的全新業態和發展模式。再比如，碧桂園還將發力新零售業務“鳳凰優選”。而農業板塊將成為“鳳凰優選”的優質供應源；機器人板塊除了蓋房子，也將為“鳳凰優選”提供機器人餐廳，提高智慧化服務水準。

　　三箭齊發，三足鼎立，三駕馬車。三角形是最穩定的。加上深耕多年的教育產業，碧桂園已然打造出工、農、商、學、研一體化的大格局業態。

　　——“敬此偉大年代。”

　　碧桂園的“行穩致遠”，看似老套，卻很務實。

　　對於宏觀經濟和房地產行業未來發展，碧桂園在年報中表示，“當前經濟形勢複雜，但碧桂園始終對我國經濟實現穩定增長、長期向好抱有堅定信心，對十四億追求美好生活的人們有堅定信心。碧桂園的發展歷經數次地產行業週期，波動才是這個行業的常態。此外，中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮，地產市場未來規模將仍然龐大。”

　　1月21日，在碧桂園集團2019年度會議上，楊國強曾鼓勵員工“活得精彩而不負此生”；3月18日發佈的年報，則以“敬此偉大年代”作結。

　　這裡面，有情懷，也有理性。

　　一則官方報導引起了市場注意。3月15日，北京日報的一篇《在京無房津冀買房可提公積金》的文章表示，北京公積金繳存職工在京外購房，將可提取公積金。

　　北京公積金異地提取範圍的放寬，不僅將直接刺激環境樓市，為在京購房者提供更充足的選擇空間，更是京津冀一體化的落實與環京城市群協同效應的體現。

　　而在收費公路制度改革及河北高碑店人才引進策略等利好疊加下，以剛需為主的環京樓市，將從觀望情緒中走出。同時在經歷兩年多的築底行情後，多個區域的成交已明顯回升上，戰略性佈局環京的房企迎來了春天。
　　北京公積金政策放寬

　　日前，北京市住房公積金管理中心發佈聲明，除了戶口所在地及戶口所在省份省會外，北京購房者公積金異地提取的範圍放寬至天津、河北兩地。眾所周知，公積金異地提取一直受到嚴格的管制，甚至諸多二線城市，也不能異地提取。

　　而在去年的9月13日，北京住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》和《關於落實放管服、優化營商環境提升住房公積金歸集服務水準的通知》後，因“異地購房不能隨意提取”“認房又認貸”“繳存額度與繳存年限掛鉤”“二套房的貸款額度下調”“貸款年限下調”等限制力度加大，被認為“史上最嚴”北京公積金政策。

　　其中的“異地購房不能隨意提取”是指，住房公積金繳存人及配偶須購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內的住房，才能辦理住房公積金購房提取。

　　如今將北京公積金限制放寬為配偶雙方省內住房及雙方在京無房條件下，購買天津、河北省內住房或購買親屬所在地住房，無疑大大放寬了提取條件。值得注意的是，此次公積金提取政策對戶籍並沒有明確要求，京籍、非京籍均可。

　　此外，兩種提取情況所要求的是“在京沒有購房提取記錄”，之前辦過租房提取並不會受影響，也可以按條件辦理異地購房提取。一向被稱為“購房利器”的住房公積金，對減少購房者負擔的作用不言而喻，尤其對於部分在河北或天津買房、過上京津冀“雙城生活”的置業者而言，更是重大利好。

　　北京公積金政策寬鬆化，一定程度上也是京津冀一體化協同發展的政策落地，再次證明北京疏解非首都核心功能的步伐非但不會放緩，而且會加快，公積金異地可提取將為人口轉移提供便利；同時，在京津冀形成現代化都市圈等政策指向之下，環京在交通、教育、醫療等方面的政策愈加趨同，公積金政策放寬只是其中一步。



　　環京利好增加置業選擇空間

　　實際上，除津冀買房可提北京公積金之外，近期環京區域利好不斷。今年兩會，京津冀都市圈被國務院點名為都市圈重點發展區域，未來京津冀的區域發展格局將更加優化。

　　除了“新型城鎮化”、“解決群眾住房問題”等能夠優化區域發展格局、促進房地產市場健康平穩發展外，深化收費公路制度的改革，也在為城市群的協調發展創造條件，通勤費用的下降以及快捷收費減少擁堵的落實，都將為環京置業人群的通勤出行增添便利。

　　與此同時，在“因城施策”的背景下，人才爭奪戰已在全國多個城市上演，目前發佈各種人才引進與落戶政策的城市有近30個。日前，環京重鎮高碑店發佈人才引進政策，允許特定人群在高碑店市購買一套商品房。此外，固安等地也在以各種方式吸引人才，可以預見，未來環京將有更多區域加入人才爭奪大軍。

　　在多重利好的疊加之下，對於以剛需為主的環京樓市，已經漸漸從觀望情緒走出來，資料顯示近期環京多個區域的成交回升明顯，有部分區域成交同比甚至上升了一倍以上。實際上，在經歷了兩年多的築底行情，環京樓市泡沫已經擠盡，經過長時間的冷卻，已經處於理性價位。

　　疊加公積金政策調整帶來的便利，未來還會有更多政策鼓勵北京置業需求轉向環京區域，而且隨著城市配套的日益更新和不斷完善，環京置業也會有更高的要求和標準。

　　值得注意的是，環京區域已經有萬科、華夏幸福(31.840, 0.31, 0.98%)、融創、鴻坤等品牌開發商進入，並開發了具備不俗產品力的專案。

　　以鴻坤為例。第一，鴻坤是所有環京外來品牌開發商中，佈局環京最廣、打造項目最多的企業，天津薊州、承德、張家口、涿州、廊坊、香河都有鴻坤專案佈局；第二，鴻坤的環京專案屢獲區域銷冠，備受好評。在市場下行週期，鴻坤天津薊州鴻坤•山語、薊州鴻坤•花語、天津理想城以及河北葡萄酒小鎮、廊坊理想城、承德山語墅等多個項目都實現熱銷，成為環京房企樣本；第三，鴻坤是環京首個創新型城市運營商，不僅為區域打造高品質住宅，還為區域帶來高端配套。中國首個“NBA中心”、中國首個“兒童友好社區”、首個國際生態小鎮等高端概念配套，不僅是鴻坤首創，更是環京第一批高端配套。

　　環京品牌房企眾多，也各有特色，萬科倚仗的是多年純熟的住宅模式；華夏幸福依託的是產業造城；融創打造的是高端項目。

　　而鴻坤作為創新型城市運營商，既打造高品質住宅，又為環京區域帶來高端新鮮配套和不一樣的生活理念，在環京利好不斷的當下，樓市在迎來新一輪機遇的同時，無疑也將面臨著居住升級的挑戰，鴻坤的理念和戰略無疑具有樣本意義。

　　至2020年，珠江西岸規模以上裝備製造業實現產值達22000億元，年均增長約15%。

　　近日，連接廣州和東莞的重要通道虎門二橋通車時間確定，粵港澳大灣區互聯互通將再增一條新動脈。

　　大灣區經濟總量龐大，人口眾多，但交通設施匱乏，尤其是珠江口東西岸之間的連接通道嚴重不足。目前通車的主要是虎門大橋和港珠澳大橋，不過虎門大橋十分擁堵，港珠澳大橋又通車不久，作用還有待充分發揮。

　　在此背景下，虎門二橋的開通有望大大緩解珠江兩岸的繁忙交通，改變大灣區的交通格局。同時也意味著，大灣區“一小時交通圈”的加速到來，珠江西岸的投資價值也將進一步提升。當地觀察人士也呼籲，要解決大灣區的交通痛點，還要推動跨江軌道交通體系的連接。

　　珠江西岸投資價值提升

　　3月14日，廣東省交通集團發佈消息稱，當天淩晨1點半左右，虎門二橋項目大沙水道橋順利完成動靜態荷載試驗。這意味著，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公佈後首個即將投用的“超級工程”，將按計劃在今年5月1日前建成通車。

　　虎門二橋工程是廣東省高速公路網規劃中連接廣州和東莞的重要東西向通道，是粵港澳大灣區核心區新的重要過江通道，建成後深圳至廣州這兩個灣區核心城市之間將縮短半小時車程，珠江口東西兩岸的繁忙交通也將得到緩解。

　　珠江口給粵港澳大灣區帶來了眾多有利的自然條件，與此同時也帶來一個問題：大灣區有11個城市分佈在珠江口兩側，交通變成東西兩岸交流的重要障礙，尤其是在經濟上。近年來，珠江口東岸地區，包括香港、深圳、東莞等地的發展實力和進程都遠遠高於珠江口西岸地區，包括澳門、珠海、中山等地。

　　此前很長一段時間，虎門大橋是珠江口東西岸唯一的過江通道，而隨著近幾年整個經濟社會的迅速發展以及兩岸聯繫的不斷增強，虎門大橋經常車滿為患。也因此虎門二橋在規劃之初，就被寄予分擔虎門大橋龐大車流量的厚望。

　　除了改變大灣區的交通格局，虎門二橋也將提升珠江西岸的投資價值。廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎對第一財經記者說：“在地價上，西岸相比之下便宜很多；在產業的配套上，比如說家電、智慧型機器人(19.790, 0.03, 0.15%)和裝備製造等行業，西岸的發展空間會很大。”

　　近年來，珠江西岸的產業帶佈局也十分密集，比如，2014年底，廣東省委、省政府正式提出“珠西戰略”，要把珠江西岸打造成先進裝備製造產業帶；2015年，廣東省出臺了《珠江西岸先進裝備製造產業帶佈局和專案規劃（2015-2020年）》，提出至2020年，珠江西岸規模以上裝備製造業實現產值達22000億元，年均增長約15%。

　　除了虎門二橋，未來連接珠江東西兩岸的通道還有不少，包括正在修建的深中通道、深茂鐵路，計畫修建的蓮花山過江隧道等。彭澎說，深中通道、蓮花山過江隧道等建成後，對大灣區產業格局的影響可能會更大，因為大灣區內經濟最發達的深圳將和西岸直接對接，經濟要素流動的成本將更低。

　　加快佈局東西口岸軌道交通聯繫

　　隨著虎門二橋的開通在即，大灣區“一小時交通圈”也將加速到來。

　　《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出，構築大灣區快速交通網絡，以連通內地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點，構建以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的城際快速交通網絡，力爭實現大灣區主要城市間1小時通達。

　　大灣區要打造成充滿活力的世界級城市群、具有全球影響力的國際科技創新中心和宜居宜業宜遊的優質生活圈，“一小時交通圈”勢在必行。

　　目前，大灣區經濟總量高達10萬億元（人民幣），人口多達7000萬。隨著最近一兩年廣深港高鐵香港段、港珠澳大橋的開通，大灣區內的交通設施日益完善，交通框架已經搭建起來。

　　不過，交通條件仍然不足。除了上述提到的東西向交通設施嚴重不足，打造“一小時交通圈”要解決的不僅僅是公路交通。

　　中國(深圳)綜合開發研究院物流與供應鏈管理研究所所長王國文對第一財經記者表示，現在大的問題不僅僅是公路交通，還包括跨江的軌道交通。“現在大灣區的主要交通痛點，就是軌道交通體系的連接問題。”

　　軌道交通種類繁多，按照用途可分為城市鐵路、市郊鐵路、地鐵、輕軌等。目前，大灣區東西岸各自的城市間軌道交通聯繫頗為緊密。以深圳和香港為例，2018年9月23日，廣深港高鐵香港段正式運營，到達內地44個網站，包括6個短途網站和38個長途網站。行車時間上，最短途是由香港西九龍站出發到深圳福田，只需14分鐘。

　　不過，珠江口東岸和西岸之間的軌道交通聯繫比較滯後，比如說香港和珠海，深圳和中山、珠海等。王國文分析：“目前珠江東岸和西岸各自的交通時效是比較快的，基礎設施的短板主要在珠江口東西向之間，特別是深圳、香港與珠海、澳門、中山的聯繫，要在規劃上提前佈局，而且要儘快付諸實施。”

　　根據《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，除了加快深中通道、虎門二橋過江通道建設外，還要編制粵港澳大灣區城際（鐵路）建設規劃，完善大灣區鐵路骨幹網路，加快城際鐵路建設，有序規劃珠三角主要城市的軌道交通項目。

　　大灣區“一小時交通圈”的構建除了硬體建設，還要加快軟體建設。也就是說，除了要補上軌道交通的短板，還要提高通關效率。王國文建議，實行“一地兩檢”，加快通關速度。

　　王國文也認為，要打造大灣區“一小時交通圈”，還要提高港珠澳大橋的利用率，利用電子監管的方式，允許更多的非兩地牌照的車也能過橋。“還應該研究從港珠澳大橋直接連通到香港東部和深圳鹽田東部的問題。如果這兩條通道能夠完全打通的話，珠三角的跨境問題就解決了，也能夠促進大灣區東西向的發展。”

　　上海房價今年以來有所回溫，交易也漸熱，銀行信貸員們“春江水暖鴨先知”。

　　從銀行端來看，今年著力佈局房貸，是抵禦資產荒的一劑良藥，也是在對公信貸謹慎、消費信貸收緊之後的優選，有銀行行長直呼，今年最為看重房貸資產。

　　二手房重獲青睞

　　國家統計局3月15日發佈2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料，結果顯示上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，同比漲1.5%；二手住宅銷售價格環比下跌0.1%，同比下滑2.5%。新房價格今年1月和2月都在微漲。

　　2018年在“房住不炒”的調控下，上海樓市略為低迷，成交量下滑。

　　根據多位元銀行信貸員的說法，去年業務量明顯減少，其中新房和二手房情況分化：新房，尤其是地段較好的樓盤，由於政府限價一房難求，特別是上海前灘地帶的樓盤，出現了淩晨排隊購房的情況，而二手房少人問津，原先與新房倒掛的二手房房價最終也不得不調低，以獲得購房者青睞。

　　“但今年開春以來情況很不一樣，新房一如既往地紅火，二手房也熱起來了，明顯感到房貸單子多了。”一位元國有大行上海分行客戶經理對21世紀經濟報導記者表示。

　　記者採訪過的多位元信貸經理認可這一說法，並表示可能已經超出了季節性因素帶來的效應。從過往經驗來看，一季度是銀行集中進行放貸投放的時間。

　　從銀行的角度看，房貸放款速度也有所加快，上述大行客戶經理表示，以往需要等兩個月放款，現在時間更短一些。

　　銀行為何降價攬客

　　同為一線城市，深圳房貸利率在3月兩次下調，大行最低提供基準利率上浮5%的利率。但多位銀行房貸業務人員表示，這種調控幅度不適用於上海，原因在於上海房貸利率水準已經是全國最低。

　　目前上海維持著首套房房貸利率最低9.5折的折扣水準，沒有上浮反而打折，這在全國非常罕見。但是穩中也有下調。融360大資料研究院監測資料顯示，2019年2月上海首套房貸款平均利率為5.06%，較上期下降3BP，環比下降0.59%；二套房貸款平均利率為5.56%，下降1BP，環比下降0.18%。

　　融360在上海地區監測的30家銀行分（支）行中，首套房方面，有1家停貸，首套房貸款最低利率折扣依然為9.5折，目前共10家可以申請9.5折優惠，7家執行基準利率，9家執行基準上浮10%，1家執行基準上浮15%，另有2家執行基準上浮20%。二套房方面，平均利率為5.56%，普遍執行基準上浮10%-20%。

　　房貸利率較低其實反映的是在上海市場上銀行們拼殺激烈。一位全國股份制銀行零售業務部副總經理對21世紀經濟報導記者表示，原因主要在於上海信貸市場競爭充分，既有中資銀行，也不乏外資銀行。在資金充裕、拼殺強勁的情況下，“抬價”只能意味著喪失市場。更何況房貸屬於優質資產，不良率一直是各項貸款最低的。

　　而在今年央行兩次降准之後，市場流動性增強，銀行坐擁低成本資金，在資產荒的大背景下，多家銀行人士表示，近期更加注重佈局房貸市場。

　　一位股份制銀行上海分行行長表示：“對公業務方面，開拓新資產比較有難度，找到擁有合格抵押物的企業並沒有比去年更容易，且逾期違約現象比較多，個人信貸方面，消費貸很多是通過助貸做的，今年監管比較嚴格，因此也出現了下滑。所以今年年初，我們把精力放在開拓房貸市場上，壓低價格攬客。”

　　21世紀經濟報導此前曾報導，3月初，上海對“聯合貸”釋放監管信號，不得新增違規合作專案，逐步壓縮存量業務規模。上海銀保監局黨委書記韓沂在兩會期間接受媒體採訪時表示，目前對於聯合放貸有明確的要求，銀行不得將風控管理交給互聯網機構，即互聯網機構可以協助銀行放貸，比如幫助獲客，提供技術以及管理、回收貸款等。但銀行不能直接將資金交給互聯網機構，由互聯網公司直接放貸，這是原則問題。

　　“房貸我們今年一直在發力，畢竟按揭貸款涉及民生，我們在額度上對按揭貸款優先保證。”一位國有大行上海某支行行長對記者表示。

　　一位滬上銀行人士也表示，90天逾期款項納入不良之後，去年上海銀行(12.180, -0.04, -0.33%)業不良率有所抬頭，從2017年末的0.57%上升到了0.78%，資產品質下遷壓力加大，因此更加注重房貸是順勢而為。

　　上海樓市或現新需求


　　今年上海房貸還有一個契機，即三年前外地人在上海購房的連續繳納社保要求從2年變成了5年，阻擋了很多購房者的買房征程。但是今年上半年，三年前剛滿2年社保的人群達到5年標準，屆時樓市可能出現新動向。

　　“都在說這部分人快要解除限購的情況，可能以後單子會稍微多一些。”一位元信貸經理對記者表示。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，三年前測算出來上海有30萬人會受到外地人購房資格新政的影響，今年很可能這部分需求會逐步釋放，從而帶來二手房市場的回暖。但今年股市在兩會期間突破3000點，不排除這部分資金流入股市，獲得購房資格的外地人剛需沒有充分釋放的情況。

　　對於信託機構正追捧的房地產項目，滬上銀行們還是較為謹慎。

　　“去年中央提出‘六個穩定’，其中提到要穩金融，無論是開發貸還是房地產市場，也要穩定健康發展，我們都是圍繞這個目標來做的。”上述國有大行支行行長表示。

　隨著外部不明朗因素的消退，香港樓市成交大幅攀升。

　　資料顯示，今年1月香港住宅物業的臨時買賣合約為4543宗，較去年12月的2060宗增加逾一倍，表明受抑制的購買力開始釋放。2月份住宅買賣成交宗數為4089宗。與此同時，今年1-2月住宅買賣中，二手成交均占每月的一半以上，反映出買家信心有所恢復。

　　“3月樓市勢頭仍將延續，住宅成交預計將達到5500宗。今年第一季度住宅總成交量將增至14132宗，環比激增58%。樓價自今年1月中重拾升勢，截至3月中，一些熱門樓盤的價格已自低位反彈了20%以上，”3月19日，戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

　　以沙田第一城為例，3月該樓盤的價格較1月中的低位已大幅攀升28%，太古城同期升幅也達20%。豪宅樓盤如貝沙灣、君臨天下3月以來的價格也分別自低位反彈了8.8%、10.6%。

　　陶汝鴻坦言，目前不管是中小型住宅還是豪宅樓盤，價格較去年8月高峰水準僅差5%-6%。

　　二手市場量價齊升

　　美聯地產統計資料顯示，3月16-17日香港十大指標屋苑錄得約15宗買賣成交，較上周增加約7.1%，是連續5個週末錄得雙位數成交。

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明19日指出：“近期樓市重拾升勢，發展商伺機加快推售新盤，二手市場亦量價齊升。部分業主看好後市，紛紛收窄議價空間，更令個別屋苑出現缺盤情況，預期購買力持續釋放下，二手市場不乏高價成交。”

　　中原地產太古城區資深區域營業董事趙鴻運19日向21世紀經濟報導記者透露：“太古城本月成交價量齊升，3月已錄得25宗成交，較上個月同期大幅飆升79%，平均實用呎價約19800港元。”

　　與此同時，香港差餉物業估價署最新資料顯示，1月私人住宅價格指數報359.5點，較去年12月微升0.08%。這是自去年8月香港樓價連續下跌5個月後，首次出現反彈。

　　陶汝鴻坦言，政府官方統計資料相對滯後，“根據我們的經驗，政府統計的整體樓市漲幅為沙田第一城、太古城的一半左右。我們預計今年第一季度官方資料整體升幅約為10%，在目前經濟增長維持穩健的情況下，第二季度樓市仍將維持向上動力，有望在6月底反彈至去年8月中的高位，甚至再上漲5%。”

　　他補充說，香港樓市短期的走勢主要取決於中美貿易談判的結果，“目前經濟基本面仍十分健康，失業率仍徘徊在2.8%的低位，而且美聯儲加息的幅度和速度將有所放緩，這些都是支撐樓市繼續向上的動力。”

　　由於港匯再度觸發7.85的弱方兌換保證水準，3月19日紐約交易時段，香港金管局再次“出手”，買入20.1億港元，捍衛聯繫匯率，這是本月內第三次入市買入港元，令香港銀行體系結餘降至688.9億港元。

　　市場人士表示，由於香港與美國仍存在一定息差，未來金管局可能仍要入市買入港元，令結餘不斷下降，進而迫使香港銀行在年內上調最優惠利率。去年9月底，滙豐、恆生、渣打、中銀香港四大銀行紛紛宣佈將港元最優惠利率由5%上調至5.125%，多家銀行跟隨。

　　投資市場僅基金表現活躍

　　與樓市小陽春相比，物業投資市場則繼續保持淡靜。戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄19日表示，今年第一季度僅錄得32宗1億港元及以上大額交易，環比下跌42%，同期成交總額為74億港元，按季大幅下挫77%。


　　他向21世紀經濟報導記者指出：“一直以來，香港的物業投資市場有三類投資者，一是來自內地的資金，二是香港本地的投資者，三是海外房地產投資基金。但去年下半年以來，前兩類買家傾向觀望，導致市場上只有基金等機構投資者較為活躍，因此本季物業投資市場成交宗數及金額均出現較大跌幅，單筆成交的金額已由去年同期的6億港元跌至2億港元。”

　　高偉雄透露，目前香港市場上至少有20多隻活躍的國際房地產投資基金，“過去兩年來，這類基金在香港的活動確實在逐步增加。他們傾向於投資一些回報穩定的物業，如寫字樓等。這些基金參與的買賣在成交量及金額兩方面都有所增長。我們預期隨著中美貿易談判有更多實質進展，影響市場的不確定性減少，會為物業投資市場帶來更多利好。”

　　作為流動性最強的投資物業之一，香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報，成為香港商業地產市場中的“香餑餑”，曾受到一眾內地投資者的追捧。

　　2015年底，恆大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，呎價高達3.6萬港元，創下當時最大額商廈買賣及呎價最高紀錄。2016年2月，光大控股斥資100億港元，收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬平方英尺計算，呎價達2.5萬港元。

碧桂園（02007）分拆的碧桂園服務（06098）交出上市首份成績表，去年全年多賺1.3倍，至9.23億元（人民幣．下同），派末期息8.49分。績後該股昨午曾挫逾一成，該公司執行董事總經理李長江坦言，不理解股價下跌的原因，但呼籲投資者要對公司「堅定的愛下去，否則後悔時不可能回到從前，例如股價」，同時亦會反思是否與投資者溝通不足。

籲股東「堅定愛下去」

碧桂園服務首席財務官黃鵬指出，該集團的派息比率約25%，在同行中屬不高也不低，未來主要把資金用作投資、收購，為股東創造更多價值，另維持每年增加收費管理面積約7000萬方米。該股昨收跌6.88%，報12.46港元。

期內公司物業服務收費管理面積按年增加5870萬方米，至1.815億方米，該集團去年亦成立合資公司，與一家大型央企就「三供一業」（供水、供電、供熱及物業管理）進行分離移交改革，擬接管的物業項目管理面積約9002萬方米，相當於現有收費管理面積的一半。

該集團昨午同時公布，以9000萬元（約1.05億港元）增持物管公司北京盛世餘下30%股權，收購價較去年11月時的6.83億元有折讓，李長江解釋，雙方合作取得成果，公司管理亦獲認可，而且賣方亦因私人原因想退出，故作價較便宜。他續稱，公司資金不止用於收購物管公司，還包括發展新業務及新科技。

瑧尚最後114伙提價3.9% 每呎1.95萬

多家發展商爭相推盤，令新盤混戰升溫。新世界（00017）土瓜灣瑧尚昨日火速加推最後114伙，折實平均呎價19556元，較上批調升3.9%，並「晒冷」盡推全盤294伙於周六（23日）發售。宏安地產（01243）牽頭發展的油塘曦臺亦加推33伙，折實平均呎價17722元，周六發售共108伙。近期銷情漸佳的南豐將軍澳日出康城LP6亦加入戰團搶客，昨日加推248伙，折實平均呎價16605元，按批調升3.7%；連同華懋元朗朗城滙及深水埗AVA 228，昨天單日5盤加推486伙，而周六（23日）則有4盤共616伙對撼，為新春後最大規模的周末新盤混戰。

瑧尚連日來收票爆升，發展商昨日盡推項目餘下114伙，折實售價480.5萬至863.1萬元，折實平均呎價19556元，較上一張價單調升3.9%，並即晚發出銷售安排，「晒冷」盡推全盤294伙於周六發售。消息稱項目截至昨晚累收逾2500票，以推售全數294伙計，超購7.5倍，周五（22日）中午截票。

LP6曦臺AVA228紛加推

近期銷情急升的LP6，牽頭發展商南豐昨日發出新一張價單共248伙，實用面積422至1086方呎，折實售價729.9萬至1950.1萬元，折實平均呎價16605元，較去年10月發出對上一張價單調升3.7%。

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，是批屬原價加推，平均呎價較上一批為高，主要是推出較多高層海景單位，本周六以先到先得方式推售195伙，另推出284伙同日起招標，下周一（25日）起截標，項目僅餘56伙尚未推出。位於康城路1號的LP6提供2392伙，實用面積289至2712方呎，明年9月底入伙。

宏安地產昨日亦加推曦臺33伙，實用面積456至531方呎，折實售價815.79萬至969萬元，折實平均呎價17722元，較首批調升不足1%。發展商並盡推兩張價單共99伙於周六抽籤發售，另加推9伙標售，即當日共發售108伙。市場消息稱截至昨晚暫收約480票，以抽籤發售99伙計，超購3.8倍。位於崇山街8號的曦臺提供326伙，實用面積456至1838方呎，明年10月底入伙。

投資者盧華家族旗下深水埗單幢迷你盤AVA 228亦趁勢推出19伙於周六發售，令周六合共有4盤推售共616伙，創新春後最大規模的周末新盤混戰。

朗城滙餘貨564萬入場

華懋亦加入搶客，旗下元朗朗城滙餘下72個單位昨日亦盡數發出價單，實用面積319至754方呎，折實售價564.91萬至1290.21萬元，折實平均呎價15876元，較上一張價單調升2.3%，有關銷售安排仍有待公布。

元朗珀爵買家可獲Audi

另外，遠展（00035）元朗低密度洋房項目珀爵，昨日聯同歐洲房車品牌Audi推出「星級尊貴大賞」，凡於3月23日至5月31日內，以指定的180天成交期付款計劃購買珀爵洋房的買家，可獲得價值72.44萬元的2019新款Audi Q5 45 TFSI Quattro一部。遠展營業及市務總監（香港）陳富強表示，會視乎市場反應決定推售項目餘下洋房的種類及數目。

樓市升溫，居屋王重現，黃大仙啟德花園一個居屋單位以已補地價950萬元轉手，創東九龍居屋造價新高；另一邊廂，銀行估價隨市旺轉積極，馬鞍山錦龍苑有居屋戶加價30萬元後，以已補地價的730萬元沽出，造價創屋苑次高，惟個別銀行對單位網上估價再高近6%。

據土地註冊處資料，上述啟德花園4座中層E室，實用面積701方呎，本月7日以已補地價950萬元成交，樓價打入全港已補地價居屋第六位，呎價13552元。據代理指出，上址去年11月以未補地價750萬元放售，不排除其後有買家出更高價錢，打動業主改以已補地價形式沽貨，而同類單位目前只餘未補地價放盤，最高叫價850萬元。原業主2007年以未補地價210.5萬元購入，未計補地價金額，賬面賺739.5萬元（約3.5倍）。

大角咀奧運站帝柏海灣呎價短期兩度破頂，美聯物業區域聯席董事盧麗嘉稱，3座極高層E室，實用面積1103方呎，原則4房戶，設靚裝修兼望海景，叫價3380萬元，剛由換樓客以3328萬元承接，呎價30172元，把該屋苑日前錄得的呎價高位27516元極速推高約9.7%。原業主2014年斥2077萬元入市，賬面賺1251萬元（約60.2%）。

錦龍苑網上估價高5.8%

另一邊廂，買家出手回勇，連帶銀行估價轉積極，世紀21奇豐分行經理莊瑞生謂，錦龍苑C座龍耀閣低層4室，實用面積645方呎3房戶，「（原）業主唔想平賣」於是近日提價30萬元，昨以一口價730萬元已補地價沽出，樓價屬屋苑次高，呎價11318元。惟原業主加價仍不及銀行估價進取，據滙豐銀行網上估價顯示，該單位現估價達772萬元，意味較造價再高42萬元（約5.8%），甚至高於全屋苑高位738萬元。原業主2009年以已補地價208萬元購入，賬面升值522萬元（約2.5倍）。

中資青建國際（01240）或有關人士就去年9月以5.3億元購入的油塘臨海用地，新近向城規會申請連同毗鄰地作住宅發展，共提供224伙。武夷集團則連環購入黃大仙舊樓，其中鳴鳳街22至24號舊樓，累積購入逾80%業權，料可申請強拍統一業權。

青建國際現時持有東源街18號臨海用地，與毗鄰的東源街22號地皮一併劃為「綜合發展區（4）」等用途，總地盤面積約4.9837萬方呎。該集團就東源街18及22號一併向城規會提交總綱發展藍圖，擬以5倍地積比率發展，興建兩座21層（包括2層地庫）的住宅樓宇，提供224伙，首期佔96伙。

鳴鳳街舊樓料統一業權

另一家中資發展商武夷集團則於鳴鳳街一帶併購舊樓，韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國指出，武夷集團2017年年底以1.12億元購入鳴鳳街18至20號全幢物業，新近成功併購鳴鳳街22至24號逾八成業權，具潛力申請強拍，預計兩地盤總收購成本約2.5億元。

龍光地產（03380）去年純利增27%至82.9億元人民幣，末期息則增逾倍至40仙，另派特別息7仙。龍光昨午市公布業績，股價全日升1.6%，收報12.64元，現價股息率5.9厘。

期內，收入增59.4%至441.4億元人民幣，核心純利為70.2億元，按年增51.7%。摩根士丹利發表報告稱龍光盈利符預期，維持「與大市同步」評級，目標價13.09港元。

公司表示已基本實現大灣區城市群全覆蓋，截至去年底，其土儲總貨值6,520億元，其中大灣區佔比82%。