電商當道、租金高漲、商圈移轉等連串衝擊，導致台北市東區商圈蕭條潰敗，整條忠孝東路四段店面拉上鐵門、高掛招租布條，卻仍有老店在此屹立不搖。包括劉福記手工傘店、金秋商場及津梅藝品店，皆已開業逾30年，由於紮根早、有穩定的在地死忠消費者，故能在商圈激戰區存活至今。

忠孝東路四段防火巷間的劉福記雨傘店，在此營業39年，旁邊即是陸續歇業的永福樓、莎莎、葡吉小館與SUPERDRY。小小店面寫著大大的「晴天9折，下雨沒折」招牌金句，店內販售的雨傘從一般的1把250元，至1把逾1000元的自動摺疊傘都有。

靠誠信服務吸客心
「再過20年，我也一樣做得下去。」劉福記雨傘店的老闆如此豪氣表示，因為靠誠信做生意，童叟無欺，加上自家擁有工廠，利潤不會被剝削。老闆娘也分享，主要都是靠老客人在維持生意，「我都會幫客人修傘，有時候修理費只有30元我也會處理，你幫他修，他下次會再來跟你買雨傘。」

老闆娘回憶，「那時候Sogo還是1∼2木造矮平房，我就在這邊做了。」並抱怨業績其實愈來愈差，不到2坪的防火巷隔成的店面，每月租金就要9萬元，《蘋果》追問：「賺的錢夠付房租嗎？」老闆娘回應：「唉唷！哪有什麼賺。」不過一旁的老闆則說：「如果賺得不夠付房租，怎麼可能繼續做？」

靠著販賣雨傘的微薄小利竟能在東區撐下來，據悉連老闆的兒子也繼承衣缽，陸續在台北其他商圈開設10幾家分店。旁邊小吃店老闆則私下透露，「傘店老闆非常賺錢，靠著賣傘，也在東區買了好幾間房子出租。」對此，傘店老闆僅低調回應：「是有買房子。」

剪標低價品吸買氣
位於敦化南路一段190巷地下1樓的津梅藝品店，室內面積約26坪，裡面擺設玲瑯滿目的進口飾品，店員表示，該店在此開業逾30年、快40年了，但不確定店面是承租或購入的。

店員透露，附近店家關了很多，生意也受到影響，還能生存是靠著與國外工廠合作，訂製獨家商品。在地民眾表示，「這家店從我小學時候就有了，店裡賣很多小東西，20多年前價格非常便宜，在物質匱乏的時代，很多人都喜歡在裡面挑寶貝。」

大安路一段、掛著斗大藍色招牌的金秋商場，亦在東區屹立近40年，店面包含1樓與地下1樓，共約40坪，銷售剪標服飾，不與附近的大品牌較勁，而是以便宜低價吸引買氣，平日中午就有許多上班族來逛，甚至是外國人上門。員工透露，「店鋪是租的，都賣些工廠的庫存成衣，所以價格比外面品牌便宜，生意很好。」但不願透露租金。

做出市場區隔策略
對於東區竟有不倒的店家，民眾林先生猜測，「可能獲利很可觀，才有辦法撐得過去。」李先生覺得「可能是房東租金沒有調整吧。」

在當地居住逾40年的老住戶透露，現在繁華的忠孝東路四段，當年望去還是一片田，「明曜、SOGO都是後來蓋的」，即便到了10年前，巷弄內的店舖1坪55萬元就能買到，「如今隨便都是百萬元起跳。」屋齡40年老公寓市價也超過2千萬元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析老店屹立不搖的原因，「主要是與現在流行市場做出區隔，採取不同的市場策略。」且大安路早期是所謂的名人巷，很多達官貴人或企業主、明星都住在附近，有穩定的消費市場。

忠孝東路四段待租店103間 專家：正處於「換店潮」

東區空租狀況多嚴重？據網路平台統計，忠孝東路四段待租店面高達103間，3年增5成，平均租金每坪7058元，3年小跌約1%。專家分析，目前開價破百萬元的待租店面已減少，但有逾3成店面空租期超過1年。

逾3成閒置超過1年
細數近期撤離東區的名店，包括Swatch、SUPERDRY、漢堡王和永福樓，還有營業至3月底的Forever21，與高租金不無關連。如4年前頂呱呱忠孝店因房東將80萬元租金一口氣漲到180萬元而退租，後雖有Swatch以百萬元承接，但去年底也退租，如今淪為特賣會。40年永福樓也被高房租壓垮，因林姓房東坐擁東區逾10間店面，包括永福樓及1樓的舊SASA、葡吉小廚三角窗店面，早在30年前取得，根本不怕空租。

《蘋果》委託屋比房屋比價平台統計，近3年忠孝東路四段的待租店面及租金狀況，網路待租店面共103間，較去年同期89間、2017年同期68間還多，3年增幅達51.5%。店租則呈現小跌，2017年平均每坪租金7790元，去年同期是7298元，今年則來到7058元，跌幅約9.4%。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，近年電商崛起、陸客減少，東區逛街人潮不如以往，加上鄰近的信義計劃區百貨商圈吸走人流，不少東區店家面臨營收減、租金高的雙重負擔，「目前開價破百萬元的待租店面已不到去年的一半，甚至有3成以上的店面空租逾1年」，許多店家不是轉移陣地就是關門大吉。

東區房東也出現租金鬆動跡象，如原SUPERDRY店面權狀面積逾60坪，當初月租95萬元，目前受委託的商仲透露，「如果有誠意，租金可以再談」，至少能打8折從76萬元開始談。原NATURALLY JOJO店面位於2棟大樓間的防火巷，空間約10坪，房東在《591租屋網》表明「20萬元降到14萬元」，降幅達3成，立刻有化妝品品牌進駐。

房東傾向願意讓利
台灣房屋智庫發言人張旭嵐提及，東區部分房東合約到期後，開始願意在房租上做些微讓利，或在合約給予較多彈性，「以往簽約1次都3年、5年起跳，如今想簽1年甚至幾個月的短租，房東多持開放態度，希望降低空置狀況。」
「好的地點，租金其實變化不大」香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示，東區較冷路段如市民大道靠延吉街及八德路，店面總租金若調降2成較有機會讓租客進場，熱門路段如忠孝復興、忠孝敦化，巷內空店面不多，大馬路則一直都有人看，但房東堅持租金底線，店家若覺租金太貴沒競爭力，會思考移至其他商圈，「東區市場具基本消費力道，目前處於『換店潮』，不代表東區真的沒落。」

３樓層月租600萬元壓垮 Forever 21忠孝店

走在沿街店面鐵門緊閉、貼滿招租訊息的台北東區商圈，近期門庭若市、人潮熱絡的店家，竟是3月底即將結束營業的快時尚服飾品牌Forever 21，因折扣下殺到2.5折而出現罕見的排隊人龍。房東也已迫不及待尋找租客，共665坪空間，月總租金開價600萬元，專家分析，若沒有分租或降店租，一般租客恐難負擔。

2.5折見排隊人龍
Forever 21忠孝東路店目前處於最後出清階段，折扣2.5折，部分商品更是下殺0.5折，1件原價490元的洋裝打折後只要25元，因此店內出現購買人潮，結帳櫃台也大排長龍，貨架上的商品幾乎搶購一空。

該店面房東則無懼高房租帶來的空置效應，目前已委託商仲尋找新租客，根據《591房屋交易網》的刊登資訊，對照地籍謄本，該店面共1∼3樓，出租面積共計665坪，其中1樓可使用面積約184坪、2樓約190坪，3樓則超過200坪，月總租金開出600萬元，若拆算每坪租金，1樓約1.5∼2萬元，2樓約7500∼1萬元、3樓約2000∼4000元。

坪數太架高租金
住商不動產企研室經理徐佳馨分析，若單純以月租金的單價來看，Forever 21店面租金算是符合區域行情，「但是坪數太大，導致總租金太高，成為負累，如對街原本的韓國品牌服飾店，面積約900坪，一度開出月總租金900萬元，若非主流品牌，恐難以負荷。」

若想順利出租該店面，徐佳馨建議，除了降租求去化，房東可試著以分割店面的方式，降低月總租金，吸引租客上門。不過網友吳經理表示，「就不要租，讓東區倒，這裡的房東都已經賺飽了，該換別人賺了，這樣經濟才能均衡發展」，Suying Yang則說：「別搶救店面！讓它空…看誰忍得久！」

中電以東亞照明起家

外界關注壹電視位於台北市內湖區新湖二路146巷的大樓究竟賣給了誰？昨日買家現身，以「東亞照明」商標生產燈具等照明產品的中電，旗下100%持有的子公司中電開發，以總價14.5億元向香港商盛至有限公司取得。

中電昨日代子公司中電開發公告，以總價14.5億元向香港商盛至取得位於台北市內湖區新湖二路146巷18號的辦公大樓。中電表示，該棟大樓為壹電視大樓。

強調子公司單純投資
至於購買大樓的用途，中電表示，目前中電的辦公空間充裕，沒有擴增的需求，子公司投資不動產，應屬單純投資目的。

根據公告內容，該建物土地面積約997坪、建物面積包含51個面積共541坪的停車位在內，總面積約3690坪，交易總價14億5000萬元。

中電表示，先前市場傳出壹電視大樓以總價8至9億元出售，原先以為是自家的交易曝光，後來經查發現，該筆交易是附近另一個大樓的成交案。

為協助子公司取得不動產，中電董事會昨日更通過「金援」子公司，將取得中電開發4500萬股，也就是增資中電開發4.5億元。中電表示，是為提供中電開發購買大樓所需資金，所進行的增資；至於差額，將由中電開發自有資金及向銀行融資等方式取得。

中電（中國電器）成立於1955年，本業是生產照明產品、燈具、綠能產品，該公司產品的品牌為國人熟知的「東亞照明」，包括東亞日光燈、LED燈泡，都在市場上有相當知名度。

今年第一波的房市黃金大檔「329檔期」即將登場，全台主要都會區推案遍地開花，尤其國泰、華固、甲山林、聯上、環泥、皇普、興富發、潤隆、遠雄、欣巴巴、新潤等10餘家上市櫃建商無一缺席，相當熱鬧。

據住展雜誌調查顯示，「329檔期」北台灣都會區估計有2,200億新案登場，逼近2014年的2,262億元，顯示建商集中此檔積極搶市的企圖心。

今年「329檔期」有三大特色。首先是上市櫃建商相當捧場，至少10家同台較勁。其中，遠雄有5案包括新莊「遠雄達利」、桃園龜山「遠雄新未來2期」、台中「遠雄之星」7期、台南「遠雄安南町」和高雄「遠雄明水漾」，總銷達112億元。

興富發則有板橋永翠案30億、關係企業潤隆的竹北「竹科潤隆」100億大案。 愛山林建設兄弟公司甲山林建設則端出汐止100億大案「美麗山林」，為北台灣都會區罕見的別墅社區。

第二個特點是「小3房」退位、「正3房」抬頭，「小3房」這三年相當風行，美其名叫「小3房」，但只有1個房間擺得下雙人床，另2個房間只能勉強放單人床；順應首換族出籠、提高實用性考量下，建商紛紛放大尺度推出「正3房」。

第三個特色是百坪以上大戶豪宅預售案首度「掛蛋」，豪宅已是建商、代銷避之惟恐不及的產品，成為高額房屋稅的祭品。

2020總統大選話題逐漸醱酵，房地產業憂心年底房市買氣將受大選干擾，今年推案時程不約而同重壓上半年，尤其國泰、興富發、華固、遠雄、長虹等建築業「五大天王」，2019年新案幾乎都集中上半年且先推先贏，其中，總銷50億的「華固翡儷」1月就潛銷，迄今已售7成。

選舉會不會干擾房市向來是熱門話題，儘管多數業者受訪時嘴巴都說「不會」，但實際上還是能避就避。一位代銷大老就坦言「說選舉不會影響房市是騙人的！大家心裡還不是都怕怕，能閃就閃！」例如去年11月九合一選舉就讓來人和買氣消風2~3成。

調查顯示，國泰、興富發、華固、遠雄、長虹「五大天王」來說，2019年新案全都集中上半年。 其中，國建今年計畫推出北中南7筆新案，總銷達190億元，其中上半年就有「國泰田」、「國泰上城」、「國泰華威」、「國泰豐和」及台南和高雄共6大案，合計達160億，囊括全年案量比重達84％高居第一。至於 其他四大建商，上半年案量也都超過5成，以掌握上半年沒有選舉干擾的時機。

興富發集團2019年推案最積極，至少13筆新案、總銷逾500億元，上半年就會推出6成。其中，首季已推出總銷21億的「真愛No.2潤隆」、百億的「竹科潤隆」等大案；Q2登場的有台中烏日總銷150億指標大案「夢幻誠」，基地逾7600坪，規劃7棟17~20樓的22~34坪自住產品，總戶數達1,700戶，刷新台中單一個案總銷、戶數「雙新高」。

華固年度大案「華固翡儷」先推先贏，1月潛銷、228公開至今銷售已破7成，接下來內湖潭美案60億年中登場；不過另2筆辦公大樓案會先建後售，不會與年底選戰話題交鋒，全年計劃推案達158億元。

遠雄今年目標推案11筆、共317億元，除3案規劃在「928檔期」約80億之外，其餘8案約237億集中上半年推出，鎖定「輕小宅」首購產品的客層。至於長虹今年推案目標78億、共4案，並首度移師台中推出「長虹大鎮」和「長虹天擎」共40億元，推案重心一樣放在上半年。

上市指標建商華固建設董事長鍾榮昌去年開春說，房市「黑暗過去，黎明將至」，今年他進一步表示，已經天亮了。不過，建商不用太高興，他預言五年後建築業一定會慢慢萎縮。

鍾榮昌分析原因有二，一是現在建築業實在很難賺，第二，房子真的蓋很多了。

鍾榮昌表示，建築業現在變難賺，主要是地政法令規定改變，可銷售面積減少，稅負卻增加。

在銷售面積方面，過去雨遮可賣錢，現在雨遮不能登記，不能計價；為讓室內有方正空間，現在建案大都設計樑柱外露，本來外露的柱子，也可計價，現在地政規則改了，也不能賣錢。

還有，過去80公分連續壁，可售面積就算到80公分最外緣，現在只能算一半，40公分。

稅負部分，過去土地部分免稅，房地合一上路後，不論是買斷或合建的土地，出售都要繳交營利事業所得稅，而且現在營所稅還從17%調漲到20%。

鍾榮昌說，銷售坪數減少，稅負又增加，建商獲利當然大不如前，估算制度改變後，利潤至少比以往少了20%。建築業不再像以前那麼好賺，不會有人想進來，競爭力較差的業者則會主動退出市場，產業萎縮勢所難免。

除了難賺，鍾榮昌表示，過去幾年房市景氣好時，做紡織的，做電子的都來搶食房產大餅，產業膨脹太快也太大，房子也實在蓋很多了，現在交易量從景氣好時的四、五十萬棟，降至只剩二十多萬棟，少了快一半，產業自然得面臨調整。

房仲業者統計竹北總價 5000 萬元以上的住宅交易狀況，顯示交易量從 2016 年的 28 筆，到 2017 年減至 17 筆，不過 2018 年交易回溫至 28 筆，平均交易單價也在去年修正到 35.1 萬元，2018 年增至 36.7 萬元，從價量的角度來看，都顯示高資產買氣漸回。台開 (2841-TW) 也計畫將在新竹的新埔推出養生的豪宅。

觀察竹北近 3 年最高價社區，2016 年是國泰 TWIN PARK 最高單價 48.9 萬奪冠，不過近兩年則是由新豪宅屋若合山蟬聯，最高單價是去年 7 月成交 18 樓戶 54.1 萬元，去年 12 月底竹北豪宅若合山再現交易，13 樓總價 7037 萬元，單價 49.5 萬元，論單價或總價都可謂是近 3 年的竹北豪宅王。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，竹北若合山於 2017 年 3 月交屋，是若山系列的第二期，若山三期都走自然原始的設計概念，不僅大量植樹綠覆率很高，同時也維持生態平衡，。若合山目前實價共揭露共 17 筆交易，最高單價是 2014 年預售交易 19 樓戶的 55.62 萬元，其餘成交價格在 46-53 萬元之間，目前仍有餘屋待售。

張旭嵐補充，受惠於竹科園區科技新貴的財力，竹北豪宅有一定買盤市場，財政部公布的 2016 年全國平均所得中位數，新竹縣竹北市打敗台北勇奪全台第 1，達 102 萬，因此也讓建商有信心持續在竹北推出大坪數的高規格豪宅，除了科技業企業主和高階主管之外，也不乏有地緣關係的名人，對於遠離塵囂，但商業和交通都方便的竹北，有極大的興去，尤其竹北高資產族聚集，近年商圈更走向國際人文，精緻化路線，吸引不少外地買盤。

台灣房屋竹北高鐵站前店經營主管楊樹寶表示，竹北豪宅的買家絕大多數還是園區的企業主為大宗，因為財力雄厚，多偏好知名的建商作品，且對於景觀視野要求高，因此數意高樓層戶別，以面高鐵區中央公園，或河岸景觀優先。

台北市政府積極推動公辦都市更新，繼去年9月斯文里三期整宅動工興建後，昨（25）日捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案也正式動工興建。由於捷運科技大樓站公辦都更案是以招商型辦理的第一件動工個案，吸引民間投資額近32.4億元，因此別具意義。
台北市都市更新處說，台北市目前已有六件招商型個案簽約完成，2018年度的招商金額達369.44億元，占北市府招商金額62.4%，接下來捷運大直站北安段也將動工興建。

據了解，昨天動工儀式是由台北市副市長彭振聲和投資人冠德建設董事長馬志綱共同擔任主祭者，祈求工程順利。

都市更新處指出，捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案基地原為軍方管有的國有土地，長期閒置已達20年以上，北市府為完備地區機能、帶動地區發展，積極斡旋公地主與私地主，並透過都市計畫，將南側基地容積調派至北側基地，南側基地在未來都市更新完成後，捐贈約300坪的鄰里公園予市府供民眾使用。

另一方面，由市府興建多目標使用停車場，提供停車空間、日照設施、藝展中心、區民活動中心等公益設施，另由實施者及投資人捐贈捷運科技大樓站第二出入口開闢經費，嘉惠周邊里民出入大眾運輸之便利性。

彭振聲表示，市府積極推動公辦都更，2016年3月25日率全國之先成立「公辦都更專案辦公室」，透過專業都更人才，輔以財團法人台北市都市更新推動中心技術支援，評估潛在個案的可行性，並統合都市計畫、都市設計及建築管理，強化行政效率，加速公辦都更的推動。

台南新興港灣市政特區近日釋出稀有千坪商業土地，將引起多家上市櫃重量級建商高度關注。CBRE世邦魏理仕於2019年3月25日宣佈公開標售位於台南安平國平重劃區一筆大面積商業土地約2,154.88坪，總銷售金額為新台幣14.65億元。基地坐擁台南270度海景，並連結台南市政府、市議會、地方法院、安平台江國家公園及安平古蹟，同時擁有海天一色景觀、歷史人文陶冶及新興都會商圈，已是台南知名頂級住宅聚落中心，景觀海景宅房價已上看3字頭。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「此次難得釋出的兩千多坪商業用地，土地使用強度高，適合各式商業開發及興建住宅，並具備增值潛力。台南國平重劃區是當地著名的豪宅聚落之一，更是全台灣重量級建商積極搶進的熱門區域，包括興富發、富立、泰嘉、聯上、天玉集團等，已先後搶進開發國際品牌飯店及高級景觀宅，尤其近日拍板定案的安平港遊艇碼頭區開發案消息公開後，更為此區未來整體發展注入強心針，可望成為台灣的摩納哥。」

安平地處南部科學工業園區台南園區、台南科技工業區、安平工業區等3大產業聚落彙集區域，已吸引不少科技新貴及產業人才在此置產。加上納入前瞻基礎建設的捷運綠線及藍線，未來交通路網更加便捷，極具增值潛力。

世邦魏理仕觀察內政部統計數據，以住宅開工數來看，2018年前三季台南住宅開工件數計4,346件，總開發面積達74.5萬坪，可見台南房市趨於熱絡。若觀察台南土地買賣交易筆數，在過去三年(2016-2018)以來持續走升，2018年買賣筆數年增幅達5.6％，優於全國平均值3.5％，2018年總交易面積僅次於雙北，顯示建商持續加碼投資台南，預料2019年台南土地買賣市場將維持暢旺。

堪稱是豪宅聚落的台中市七期重劃區，近些年交易量始終不亮眼，但自去年開始買氣有上升趨勢，不過當地房仲表示，豪宅買主以置產客為主。

台中七期自2000年之後逐漸成為台中的中心商業區。新市政大樓、議政大樓、臺中歌劇院等重大建設，以及百貨商場、飯店進駐，帶動房市經濟發展。

東森房屋七期大師加盟店經理林文貴表示，七期豪宅已經破底，目前70%是置產客，但整體買氣沒有明顯上升的原因在於，「短線投資客」不敢進場。他說明，豪宅的管理費高，每個月累積下來根本不敷成本，加上這裡大多是毛胚屋，不適合出租。林文貴補充，七期的中古屋具有總價優勢，買氣比大坪數的豪宅好，甚至坪數單價高於豪宅，還是受到自住客青睞。

據永慶房產集團實價登錄資料，七期周遭住宅平均每坪28.9萬，大坪數豪宅建案從3字頭到6字頭皆有，東森房屋七期朝富加盟店店長表示，台中七期豪宅價差頗大，主要視地段、建材品質而定，且以新光三越、台中歌劇院一代最貴。

然而林文貴強調，中南部的房價在價錢上還是頗具優勢，加上北部，包含雙北、桃園及新竹近年來房價上漲3-4倍，因此北部客人來量相對提升。

男女購屋大不同，永慶房屋根據內部成交資料，觀察2018年雙北市兩性購屋者選擇的差異，數據顯示女性的購屋人數佔比已經超越男性，並且已經來到57%，彰顯在兩性平權的社會氛圍下，女性經濟獨立，更有能力掌握自己的生活。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，隨著時代變遷，女性逐漸擺脫在家相夫教子的刻板印象，也能在職場上嶄露頭角，在購買房地產的過程中也更有發語權。

根據永慶房屋內部成交資料統計2018年雙北市兩性購屋人數佔比，女性有57%，男性則只有43%，謝志傑表示，隨著女性經濟自主能力轉強，購屋能力也不容忽視，觀察兩性購屋的坪數主要落在20坪至40坪之間，不過隨著社會風氣逐漸朝向晚婚、甚至不婚的狀態發展，出現了不少單身貴族，相較於男性偏好投資風險較高的金融商品，女性則較喜歡把買房當作存錢，從女性購買20坪以下產品的比例高於男性就能看出，年輕單身女性存到一筆積蓄後，更願意購置不動產，並從總價相對較低的小坪數產品開始，晉身有房一族。

謝志傑進一步分析，若以房數來看，3房產品仍是兩性購屋主力，表示多數係為滿足結婚、家庭需求購屋，而購買3房產品的女性亦多於男性，除了有夫妻共同出資，並於登記時登記為持份各半之外，也有先生寵愛另一半而將房產登記在太太名下所致。

另外，購置套房型產品的女性也較男性多出許多，除了自住需求外，有不少是作為投資置產之用，由於女性在做資產配置時，心態較為保守，偏好風險較低的投資，而房地產的保值性與穩定性是各項投資選項中的翹楚，因此吸引女性置產。

從購屋型態來看，男女雙方皆較青睞電梯大樓產品，其中女性有72%，男性有67%相對較少，謝志傑說明，女性購屋時，除了考量周邊生活機能，單身女性也會更重視自家出入口的安全性，因此設有管理室的電梯大樓更受女性青睞；而男性購屋時，大多會以家庭人口數作為出發點，因此會選擇購買較大的坪數，而公寓型產品公設比低、室內坪數實在，並且多座落在生活機能成熟的區域，繼而吸引較多的男性買家購置公寓型產品。 總的來看，目前市場仍多以首購及換屋的自住型買方為主，其中，首購族的購屋動機最多的是「租轉買」，其次為「從男方(婆)或女方(婆)家搬出來」以及「結婚購置婚房」，而換屋的購屋動機主要是「家庭人口數的增減」，其次是「想換成有電梯的住宅」以及「搬到男方（婆）或女方（娘）家附近」。

最後謝志傑表示，購屋時不管是男性或是女性，都要評估財力是否能夠負擔，並根據自身喜好選擇房屋型態，若是夫妻購屋，除了考量雙方的生活習慣，也要注意未來有小孩後是否有學區、公園等等的需求，而我國央行近期升息壓力降低，趁著房貸利率持續維持低檔，多看多比較，就能找到符合自身需求的好屋。

　　3月25日晚間，萬科A（000002）發佈2018年年報，報告期內，公司實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%；在全國商品房市場的佔有率進一步上升至4.05%；全年納稅額762.96億元。根據同日披露的分紅派息預案，2018年度萬科現金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.70元（含稅）現金股息。

　　萬科表示，2018年是公司打造“城鄉建設與生活服務商”的開局之年，面對危與機並存的白銀時代，萬科於去年年中提出“收斂聚焦•鞏固提升基本盤”，強調認清、順應大勢，並以“戰略檢討-業務梳理-組織重建-事人匹配”為經營管理主線，推動公司各業務有品質增長。得益於前瞻性的佈局與經營管理效率的提升，萬科贏得了戰略上的主動，傳統開發業務優勢持續鞏固，非開發業務的經營表現亦不乏亮點，經營能力持續提升。

　　萬科董事會主席郁亮表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥倖心理，跳出路徑依賴，圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依託事業合夥人機制，堅持以“客戶為中心，以現金流為基礎，合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有品質發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。

　　龍湖集團（00960.HK）3月25日午間發佈2018年年報。報告期內，公司實現合同銷售額2006.4億元，同比增長28.5%；實現營業額1158億元，同比增長60.7%。歸屬於股東的溢利為162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利同比增長31.5%至128.5億元。其中，物業投資業務不含稅租金收入為40.9億元，同比增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。

　　冠寓作為國內TOP3的長租房品牌，已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業運營。報告期內，冠寓已開業項目實現租金收入4.27億元，同比增長961.4%。公司表示，目前，長租公寓已成為公司主航道業務之一，未來將繼續有計劃地持續投入。冠寓已開業5.3萬餘間，整體出租率為50.1%。其中，開業三個月至六個月的項目出租率為70.2%，開業超過6個月的項目出租率為87.4%。

　　商場方面，年報顯示，截至2018年12月31日，集團已開業商場建築面積為296萬平方米，整體出租率為97.4%。

　　地產開發方面，2018年，公司全年新增91個專案，包括重慶、成都、杭州、青島等熱點二線城市，新增佈局南昌、鄭州、貴陽、東莞等11個城市，區域縱深進一步夯實。報告期內，公司努力把握城市輪動與細分市場的結構性機遇，全年實現合約銷售2006億元，同比增長28.5%。除了85%以上的銷售回款率，公司更憑藉出色的融資能力，以真金白銀把握行業調整期的戰略主動。其中，銀行總行級授信總額超過2000億元，全年平均融資成本保持4.55%的低位。

　　3月19日，國內大型房企招商蛇口發佈了2018年年報。

　　受益於品質、效益、規模均衡發展的綜合運營策略，招商蛇口2018年的營收、利潤均實現大幅增長，且淨負債率、資產周轉率等核心財務指標均優於市場平均水準。

　　年報顯示，招商蛇口2018年實現營收882.78億元，同比增16.25%；歸母淨利潤152.40億元，同比增長20.42 %。

　　縱觀2018年的房企業績，一個明顯的趨勢是，在規模為王時代光芒稍顯遜色的央企們正憑藉自身的綜合運營優勢和強大的逆週期能力，在下半場運營為王的市場邏輯中重新回到市場的核心舞臺。

　　在3日19日下午的業績發佈會上，招商蛇口董事總經理許永軍表示，招商蛇口四十不惑，負“重”前行。許永軍說，其中一個重，是要重視客戶對我們的信任。

　　在許永軍看來，這種負“重”他和招商蛇口的在發展道路上主動的價值選擇。此外，談及招商蛇口的未來發展，許永軍直言：除了創新，招商蛇口別無選擇！

　　3年整合見效 2019年銷售目標2000億

　　對於招商蛇口而言，業已過去的2018年是整合上市後的第三個完整年度，也是招商蛇口實現大變革、大佈局、大發展的一年。

　　資料顯示，2018年，招商蛇口在近60個城市及地區擁有在售專案214個，全年實現簽約銷售面積827.35萬平方米，同比增加45.15%；累計實現簽約銷售金額1705.84億元，同比增加51.26%。並超額完成2018年1510億的業績目標。

　　規模持續增長的同時，招商蛇口的盈利能力繼續保持行業領先。

　　年報顯示，招商蛇口2018年實現營收882.78億元，同比增16.25%；歸母淨利潤152.40億元，同比增長20.42 %。

　　對於2019年，招商蛇口在年報中稱，公司將繼續跟進國家新型城鎮化發展戰略，深化與地方國企的合作，加大發展力度，多管道擴充優質專案儲備資源；繼續提升各項開發能力，加快存貨周轉，提高專案開發獲利能力。

　　招商蛇口表示，2019年計畫實現新開工面積1100萬平米、竣工面積1000萬平米，簽約銷售金額2000億元。

　　和往常一樣，3月19日下午，招商蛇口舉行了業績發佈會，會上招商蛇口總經理許永軍及其高管團隊與投資者進行交流，其中包含兩位新任副總。這兩位的共同特點是來自業務一線，且經營業績及管理能力在公司內部排名居前，有豐富的運營和實戰經驗。

　　這也是招商蛇口3年多來戰略調整及組織架構變革的積極效果之一。招商蛇口自2015年重組上市以來，在高管隊伍的人事變革上逐步顯示出公司的戰略意圖和價值取向。三年來，公司高管團隊人員有出有進。據瞭解，其中雖有個別屬於個人選擇，更多的是組織基於過往業績、綜合能力和崗位要求考慮進行的主動調整。

　　2018年，招商蛇口啟動了大規模的組織架構調整，從高管團隊、總部架構到區域、專業公司進行了全面的梳理和佈局，強調經營導向，強調人崗匹配和人均效能。公司運營層面，最為明顯的變革是招商蛇口總部從16個部門整合至9個部門，5大區域變更為9大區域，組織架構面向綜合發展戰略，並全面為一線賦能。

　　從目前的團隊構成上，外界更多的理解是基於公司戰略的調整和深化，從基於資歷轉向重視實戰能力和貢獻，提升總部戰略規劃能力，做實區域，給一線賦予更多的主動權考慮。這是行業面臨的洗牌，也是核心團隊的積極調整。通過發展邏輯的切換，新舊增長動能，包括人才梯隊的建設，使得招商蛇口在接下來的發展中積攢後勁，更好地為其綜合發展在人力資源上提供新動能。

　　區域裂變、綜合發展迎戰地產下半場

　　在規模和利潤雙增長的同時，招商蛇口也沒有放緩全面佈局的步伐。

　　年報顯示，2018年招商蛇口新增專案80個，擴充專案資源1357萬平方米。其中，一二線城市仍是招商蛇口聚焦的主戰場。

　　克而瑞最新的研報指出，2018年下半年來，各能級城市市場分化明顯，受棚改貨幣化安置的收緊及購買力限制，下半年三四線城市的成交略顯疲軟。預計2019年，受益一二線城市新增供應預期增加、需求充裕且支付能力較高，一線城市成交將保持低位回升、二線整體平穩，而三四線城市或將有明顯的回檔壓力。

　　一二線城市的回暖對招商蛇口這類儲備貨值集中佈局在一二線的房企將帶來更高彈性的利好。光大證券(12.800, -0.46, -3.47%)指出，考慮到公司土儲主要位於一二線城市，或受益於核心城市政策面、基本面邊際改善，預計2019年實現業績高品質增長仍具一定韌性。

　　高價值的土地儲備是招商蛇口逆勢增長的核心引擎，而由“蛇口模式”衍生出的“前港-中區-後城” 的綜合發展模式，則是公司下半場核心競爭力的主要體現之一。

　　得益於在核心一二線城市的良好佈局和土地儲備。深圳蛇口之外，華東“蛇口模式”新樣板區漸行漸近。

　　年報資料顯示，2018年華東區域實現營業收入275.78億元，在招商蛇口2018年營收的占比高31.24%。

　　而近三年以來，招商蛇口在華東區域實現跨越式發展，2018年簽約銷售突破700億元。另外，招商蛇口在上海、南京、蘇州、杭州、寧波等深耕城市的各類客戶數量快速增長，銷售排名穩中有升，樹立了良好的品牌影響力。

　　事實上，隨著規模的不斷擴大，招商蛇口除了將集團總部16個部門重構為9個，原56個管理職位精簡為29個外。今年2月初，招商蛇口還將區域調整為核心城市帶周邊城市的模式， 從5大區域裂變成9大區域。

　　這種調整，一方面為了充分授權，啟動一線戰區活力，讓“聽見炮聲、看見硝煙的人”去快速回應、果敢決策、解決問題，同時也是讓每個區域承擔轉型升級的責任。另一方面還基於對管理邊界的考慮。

　　上周北京新房市場成交環比下挫，價格基本保持平穩。根據北京中原的統計資料，上周（3月18日-24日）北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交43.93億元，環比前一周成交額下跌5%，成交566套，環比前一周減少32套。最新新房成交均價為54165元/平方米，環比價格保持平穩。

記者 田國寶 3月20日，富力地產對外發佈了2018年業績，全年營業收入達到768.58億元，同比增長29.66%。其中結算銷售收入為663.8億元，在1311億元協議銷售中，這一結算比例在房地產行業中相對較高。

但同期富力地產淨利潤同比減少了六成。2018年全年淨利潤為83.71億元，2017年由於收購萬達酒店和寫字樓資產而產生的131.08億元“議價收購收益”，富力淨利潤達到了214.24億元。

如果將收購萬達資產帶來的收益剔除，2018年富力地產淨利潤與2017年持平。富力地產業績報告最引人注目的不是淨利潤減少，而是短期負債及管理、銷售等成本的增加。

業績公告顯示，截止2018年底，富力地產短期債務高達523.5億元，同比增加了84.24%。富力地產財務總監李啟明表示，500億元短期債務中包括一些開發貸，2019年到期債務只有160億元，富力賬上現金是340億元，可以應付短期債務。

按照李啟明的解釋，富力地產負債壓力的確並不大，姑且不論開發貸是否需要償還，償還是否需要佔用現金。李啟明口中富力地產340億元現金，實際可動用的只有197.83億元，其他均為受限資金。

從業績報告來看，2019年富力地產償還債務的資金缺口為325.67億元。這顯然需要富力通過再融資、銷售回款等方式解決。

從負債結構看，截止2018年底，富力地產長期借款從2017年的1138.29億元減少到1109.49億元。但包括超短期融資、海外融資等都呈現大幅度增長，這也使得2018年富力財務成本高達52.12億元，同比增幅達到了211.54%。

從2018年富力融資成本構成來看，只有境內債券成本比2017年減少5.3億元，銀行借款成本增加了近18億元，優先票據成本增加9.1億元，超短期融資成本從無到有增加2.08億元，全年融資成本累計增加35.39億元。

對於富力地產來說，除了應付到期債務外，富力地產還得應對一些還未到期債務的債權人行使回售權。2018年到2019年初，富力地產對2016年發行的多筆債券利率進行上調，或進行轉售，以此緩解回售壓力。

比如3月19日，在2019年4月8日回售權生效之前，富力地產將總額19.5億元的16富力04利率從原來的3.48%上調至6.7%。此前，富力已經對16富力03部分債券進行轉售。同時，富力也不斷加大再融資力度。

根據富力地產發佈的公告，2019年以來，其累計發行3期為期9個月的超短期債券，累計募資48億元；同時向海外借款16.25億美元，以及發行債券募集70億元。僅這三項融資手段，富力融資額度就達到247億元。

財務成本增加的同時，2018年富力地產管理費用、銷售費用等成本也在大幅度增加。經濟觀察網記者統計發現，2018年富力三項費用（管理、銷售、財務）總額為134.03億元，同比增幅達91.06%。

在業績發佈會上，富力方面表示，2019年將繼續走高周轉路線，開盤項目達200個，總貨值達到3000億元。同時，在目前已有7340億元貨值儲備土地基礎上，2019年富力還將400億元資金用於拿地。

懷疑洩漏全年業績的嘉年華國際（00996）昨發盈警，預期去年有逾30億元大額虧損，2017年度錄得5.25億元純利；公司又披露大股東兼主席景百孚名下逾10億股股份，於上周三（20日）被斬倉。以昨收市價0.036元計，股份市值3730萬元。

景百孚10.36億股強制沽出

上周三嘉年華股價急挫，景百孚披露當日他名下的10.36億股被強制出售，令持股量從40.32%減少至約35.97%。截至昨日，景百孚合共持有嘉年華35.97%，其中只有3.07%沒被抵押，餘下持股（佔嘉年華32.9%）分別抵押予建銀國際證券、海通國際財務、金利豐、英皇證券（香港）及華融國際證券，合共貸款約9.18億元。

由於上述資料與景百孚股權披露資料不一致，嘉年華董事會已向景百孚查詢及要求他提交權益披露報告。景百孚最新於今年1月底申報權益，當時持股62.53%。

嘉年華澄清網上流傳公司業績屬未經授權、批准或審核，經初步了解後，發現資料外洩原因是其外聘秘書公司「統一企業服務」的員工錯誤輸入電郵地址所致。嘉年華稱要求回收上述郵件，以及即時聯絡該錯誤收件人刪除屬於嘉年華的資料，並與網上論壇管理員聯絡，促使對方把所有相關內容刪除。嘉年華補充，法務部門已採取法律行動，由於網上流傳的內容是全年業績初稿，刊登時未經董事會確認、批准或授權，一切內容以聯交所披露公告為準。

嘉年華昨早復牌，曾升近35%，高見0.04元，收報0.036元，升幅24.1%，成交金額7150萬元。

萬科企業（02202）公布去年業績，股東應佔淨利潤337.73億元（人民幣．下同），按年增加20.4%。每股盈利3.06元；派末期息每股1.07元，增加18.9%。全年派息比率相當於淨利潤的34.97%。

銷售6069億 住宅佔85%

期內收入為2970.83億元，增加25.2%。其中，房地產佔2840.25億元，升24.7%；物業服務佔97.96億元，增36.1%；其他業務佔32.63億元，升幅32.7%；營業利潤率29.41%，上升3.05個百分點。隨着一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結算，該公司房地產業務結算毛利率29.4%，較2017年提高3.2個百分點。淨資產收益率21.68%，增0.54個百分點。

該公司去年銷售金額6069.5億元，增長14.5%，當中住宅佔84.9%；市場份額由3.96%上升至4.05%。已售未結資源規模上升，截至去年底，有3710.2萬方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約5307.1億元。

在建項目總建築面積9012.7萬方米，權益建築面積5402.1萬方米；規劃中項目總建築面積5936.2萬方米，權益建築面積約3579.6萬方米。

此外，舊城改造項目按當前規劃條件，權益建築面積合計約347.7萬方米。今年該公司現有項目預計新開工面積3609萬方米，預計項目竣工面積3076.6萬方米。

截至去年底，萬科淨負債率30.9%，較2017年的8.8%急增22.1個百分點，較去年中期的32.7%下降1.8個百分點。持有貨幣資金1884.2億元，高於一年內到期的有息負債931.8億元；有息負債總額2612.1億元，境內佔69.7%，境外佔30.3%。

趁樓市轉旺，額外印花稅鬆綁貨放盤試水溫，其中馬灣珀麗灣2房戶，以628萬元沽出，3年升值35%。

逸瓏園1房780萬放 高23%

美聯物業高級分區營業經理劉寶琪指出，珀麗灣7座低層H室，實用面積約537平方呎，2房間隔，開價650萬元，以628萬元沽出，呎價11,695元。原業主2016年以465萬元購入單位，持貨剛好3年，易手帳面獲利163萬元，升值35%。

屋苑連錄兩房買賣，成交還包括19座低層A室，實用面積約552平方呎，以600萬元獲首置客承接，實用呎價約10,870元。原業主於2009年8月以約222.8萬元購入上址，帳面獲利約377.2萬元，升值約1.69倍。珀麗灣今月暫錄15宗成交，與上月全月相若，而兩房叫價由650萬元起。

另外，新樓業主趁機放盤，其中西貢逸瓏園1房戶，開價780萬元於拍賣場上放售，單位2座低層J室，面積520平方呎，1房連士多房間隔，連租約推出。原業主2016年以633.5萬元購入單位，持貨剛好3年，現開價較買入價，高出23%。

投資氣氛轉好，大額物業成交勢增。消息指，上環蘇杭街69號全幢商廈，獲財團出價約19億元洽購至尾聲，料快易手，呎價約1.9萬元。

傳統商業地段 地盤6189呎

市場消息指，上環蘇杭街69號全幢，獲財團積極洽購。物業位於上環蘇杭街，鄰近禧利街及皇后大道中，附近亦有新酒店。

物業於1999年落成，樓高32層，地盤面積達6,189平方呎，總樓面約10萬平方呎。地下用作零售，1樓至5樓為停車場，而7樓至34樓作寫字樓。由於項目位於傳統商業地段，租務理想，目前該廈近全數租出，平均呎租約40元。

翻查資料，項目早年由南豐持有，2010年上市公司以6.5億元向南豐購入，一直持有作收租。2015年，業主曾把物業招標出售，叫價約15億元，惟最終未有售出。

物業曾標售 叫價約15億元

近日市況明顯轉好，而全幢商廈放盤不多，項目獲一外資基金出價洽購，涉資約19億元，貼近業主意向價，料快將易手。若按19億元洽購價計，呎價約1.9萬元。

同區對上一宗全幢商廈買賣，為上月海航旗下香港國際建投（00687）以約7億元，購入上環Centre Hollywood全幢，建築面積約3.27萬平方呎，以7億元成交價計，呎價逾2.1萬元。

另去年中，上市公司木薯資源（00841）夥拍投資者林子峰，以11億元向興勝創建（00896）購入上環皇后大道中338號全幢商廈，物業總樓面約6.09萬平方呎，呎價約1.8萬元，據悉，該廈日前全幢租出。

已持逾8成業權 現估值5億

舊樓強拍申請增多，土地審裁處昨日接獲今年第7及8宗舊樓強拍申請，包括首度進軍本港住宅市場的中國奧園（03883）申請強拍西半山燕貽大廈，現況估值約5億元。

位於羅便臣道63至67號的燕貽大廈，其樓齡經已超過50年，由中資的中國奧園所收購，是該集團首次進軍本港的住宅市場。

發展商由2018年初開始進行收購，現時已經持有84%業權，尚有部分小業主未接受收購，故此申請強拍。物業以現況市值計算的估值約5億元。

可重建樓面 料達5.45萬呎

燕貽大廈佔地10,645平方呎，以最高地積比率約5倍計，可重建樓面約5.45萬平方呎。

發展商早前在業績報告曾透露，項目重建後預計可售資源達22億元。

至於莊士機構（00367）收購的上環結志街16至18號，目前亦已收購了82%業權，並已申請強拍，項目現況市值約2.83億元，單是地舖的數個舖位，已經值1.25億元。

結志街項目 莊士擁82%業權

另一邊廂，恆隆地產（00101）持有的牛頭角道7號淘大工業村第一座亦將在今日舉行強拍，以統一業權。項目佔地約2.07萬平方呎，可建樓面約18萬平方呎，若以拍賣底價20.756億元成交，每平方呎樓面地價約1.1萬元。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱，項目地盤面積逾2萬平方呎，交通便利，為近期罕有的市區大型商住發展地盤。