房產微利時代，許多建案規劃特殊設施來吸買方眼球。如高雄美術館特區豪宅案「美術皇居」，在頂樓打造全台唯一50米泳池，滿水重量逼近3架波音747-400飛機！台中建案則看準露營風，烏日高鐵特定區「精銳潮」頂樓設置露營區，「FREE HOUSE」則將車庫挑高3.8米，可擺放大型露營車。

高雄有不少建案都規劃泳池，但多數位於1樓，因為可以節省防水層成本，有規劃頂樓空中泳池並不多，例如「百立生日公園」、「三發晶沙」等案，近期指標豪宅建商京城建設於鼓山區美術館特區推出新案「美術皇居」，打造豪宅新里程碑，在社區頂樓規劃長50米的空中泳池，為台灣唯一有此設計的住宅大樓，該泳池寬9.3米、深1.1米，裝滿水的重量達到511.5公噸，差不多是3架波音747-400飛機的重量。

規劃泳池 先加強結構
「美術皇居」建築師林柏諭表示，要能規劃像這樣的大型空中泳池，除了建築結構夠扎實之外，也要有能放得下的大基地才行。
他進一步說明，此類大規模的泳池，一定會事先告知結構技師該處要做泳池，會特別加強結構的承載力，泳池底部也會先用不鏽鋼板，焊接形成密閉式的隔水層，再打水泥砂漿作泳池底部，最後貼上表面材質，因此不會有漏水的問題。
京城建設發言人周敬恆補充，會規劃這麼大的空中泳池，主要就是基地夠大才足以容納，此外該案樓高29樓，高過周邊的建案，可讓頂樓的無邊際泳池視野更寬廣，遠眺左營軍港、柴山等，也為搭配此景觀優勢，才將頂樓泳池做大，讓住戶得到更高規格的享受。

大概6~8個月換水1次
上揚國際實業營業二處總經理朱建雄便認為，大基地社區的好處就是好規劃，不論房子棟距、採光，甚至退縮都可以做更多，使居住品質更舒服。
許多民眾認為泳池這項公設很「燒錢」，專做社區泳池的巨銓公司業務經理陳鼎睿表示，其實社區泳池養護費用沒想像的高，以換水為例，民眾多認為泳池的水應該2~3天、或1個星期更換，實際上現在泳池都有循環過濾系統，社區型泳池約4個小時就能全部循環過濾1次，而且是24小時運作，所以大概6~8個月換水1次就好。

吹休閒風 電影撞球夯
此外，「美術皇居」在頂樓29樓另規劃整層公設會館，包括兒童遊戲室、電影院、撞球Bar、宴會廳等，企圖以多元豐富的休閒設施，博得買方青睞。
至於台中建案市場，則將近年盛行的戶外休閒、運動風氣吹進社區裡，不少建商都在戶外規劃相關設施，以往常見規劃如沙鹿預售案「久樘快樂天鵝」，千坪大基地為營造渡假村休閒氛圍，規劃包含室外籃球場等多達10項的全齡公設；單元12的「精銳萌未來」規劃千坪雙花園，1樓庭園有親子閱讀書席，還有地景童話城堡，提供孩童遊樂、伸展、探索空間，推出不久快速完銷，目前正在醞釀2期案。

近來更因露營風崛起，使建案添加不少新創意，如烏日高鐵特定區預售案「精銳潮」，緊鄰5000坪生態公園，坪數26~40坪，每坪開價28~30萬元，最特別的是將露營渡假的樂趣搬進社區中，在社區頂樓打造露營空間。
該案專案協理楊家榮表示，「頂樓花園規劃了星空影院，可與露營區結合使用，成為家庭、朋友聚會的新模式，相關設備一應俱全，也是市場少見設計。」

車庫挑高3.8米供露營
同樣位於烏日高鐵特定區的別墅案、開富力建設的「FREE HOUSE」，為臨路型商住合一透天產品，每戶獨立建照、獨立產權，地坪約36~67坪，建坪可達70~112坪，總價2688萬元起。

該案也考慮到時下流行的露營車旅遊盛行，特別將車庫高度設計為挑高3.8米，除了可停放大型露營車外，更有充裕空間可清洗、收納帳篷，甚至將露營車停住其中，就可當成1房1廳的居住空間。

群義房屋不動產企研室張菱育分析，「隨著房地產不斷推陳出新的發展至今，在硬體、格局空間差異化不大之下，建案室內公設、戶外空間逐漸成為市場的決勝關鍵，建商帶入新潮的設計，更能滿足不同的客層需求，吸引購屋族買單。」她也肯定，有創意又符合需求的設計，才能創造新案話題，並區隔化市場。

深度1.1米內 前身是「蓄水池」

社區規劃泳池，可以說是豪宅的表徵，但恐怕很多人都不知道，其實大多數規劃在社區裡的泳池，正式名稱叫做「消防蓄水池」，與一般標準泳池有不同的規格與規定，雖可經申請後當泳池使用，但必須配置合格救生員才屬合法。

各住宅社區設置的游泳池，其實皆是法規要求的消防蓄水池，根據內政部營建署規定，「在不妨礙消防專用蓄水池之使用，並能符合《各類場所消防安全設備設置標準》第3篇第4章第2節之設置規定，且經常保持其有效水量之原則下，得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件，申請兼作游泳池使用。」也就是說，社區的泳池雖然不是正式泳池，但經過申請也能當泳池用。

超過1.2米須有救生員
而多數建案規劃的泳池深度都在1.1米以內，少有深度超過1.2米的案例，並不如一般標準泳池的規格，依2018年中華民國游泳規則記載，符合奧運、世錦賽等一級賽會的泳池，須長50米、寬25米、深至少3米。
齊太廣告協理謝俊正表示，建案泳池多規劃1.1米深，其實是因水深若超過1.2米，就變成「真正的泳池」，依法須有救生員常駐，且行政院體委會也規定，只要有25米以上水道，或水池面積超過50平方米，不論任何名義，都須配置合格救生員。

至於泳池維護的成本，京城建設發言人周敬恆透露，包括清潔、換水、機械保養都需費用，因此若戶數多、社區管理基金較充裕，每戶分攤的管理費較少，要養泳池就不難；若社區戶數較少、管理費收得也不高，恐怕難以維持泳池運作。而泳池對於房價的影響，他認為須看建案整體規劃、地段及取得成本等，不見得泳池宅就較貴，但若建案條件相當，有泳池具加分效果，可略拉抬房價。

新北市板橋區江翠北側重劃區呈L型，分AB~G區，各區特色不同，其中DEF區最近台北市及捷運站，與台北市僅相隔華江橋，且近3條快速道路，近期商業機能即將啟動，除公立托兒所進駐外，立信機構3700坪商場、辦公室及住家的複合式商城「帝國花園廣場」，預計於近期推出。

江翠北側重劃區DEF區位於大漢橋兩側至華江橋間，緊鄰大漢溪，近捷運站江子翠站、環狀線新埔民生站、河濱公園及近台北市等優勢，開車聯外快速連接台64、新北環快，方便串聯國道1、2號及新店，過華江橋則有台北市的環快。
「遠雄江翠」專案副理林宏偉表示，本區有江子翠既有商圈，還有捷運站，下班後從捷運江子翠站回家會經過華江市場，剛好可以買菜回家，而且還有文中小預定地，過華江橋就到台北市精華區西門町，因此為江翠北側重劃區地段及價位最好的區域。

河岸首排站穩5字頭
江翠北側重劃區推案初期遇房市下修，推出4字頭房價打響名號，比周邊中古屋便宜，加上推案產品多1+1及2~3房小宅，銷售不錯，近期有不少河岸景觀首排排產品推出，包括「鉅陞河藍2」、「遠雄江翠」、「國美翠亨村」、「國泰朋」等。

接下來預計還有「國泰田」、「麗寶北歐莊園-挪威森林」、「遇東騰」等案推出，為房市一級戰區。「鉅陞河藍2」專案經理楊正吉表示，河岸第1排產品房價已站穩5字頭。
重劃區第1個社區「江翠One」已落成，1樓幼稚園及公托即將招生。「江滙Life」經理簡才富指出，幼稚園及公托將把舊市區的人帶進重劃區，在重劃區擁有20幾塊地的立信建設，預計推出「帝國花園廣場」，為重劃區最大開發案，面積廣達3700坪，有商場、住家及一級辦公室，開發時程3~5年，重劃區的機能將有大進展。

重劃區內有國中小學預定地，現國小學區為江翠國小。
簡才富認為，板橋是新北市唯一有高鐵的地方，也是人口最多的地方，新板特區為商業都市，江翠北側重劃區則是純住的高級住宅區，沒有新板特區那麼多的摩天樓，住宅密度低，街廓整齊，未來還有商場、辦公室，且位於板橋頭，更近台北市，6字頭才是江翠北側重劃區的合理價位。

台南40歲以下買屋佔56.3% 傾年輕化

30至50歲的中堅分子不只是支撐社會經濟力的主要來源，也是六都購屋的主力，據聯徵中心統計的房貸資料顯示，30∼50歲的購屋貸款人數佔逾6成，以30多歲的房貸人數最多，尤其台南市佔40%最高。值得注意的是，近5年人口流入稱霸六都的桃園市，購屋熱度前3名行政區為桃園、中壢及八德，共佔全市的57.5%，顯見該3區的房市潛力。

根據聯徵中心2018年六都各年齡層房貸件數統計，30∼50歲的購屋人即佔64%至67.4%，其中年輕人在難度較有機會購屋，台南市40歲以下的購屋人佔56.3%最多，30∼39歲間更佔40%，其次為高雄市，40歲以下購屋人佔53.8%。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，由於這2都市平均房價都在2字頭以下，甚至1字頭可買到新中古大樓，所以年輕族群能夠負擔。
台北市30∼50歲間購屋貸款人僅佔57.5%，永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成分析，台北市的房價所得比為全國最高，自備款的準備時間拉長，導致50歲以上的購屋比例較其他都會區多約5%∼10%。在台北市工作的盛小姐表示，「當初結婚要購屋就不考慮雙北，直接選在桃園市，雖然通勤時間拉長20分鐘，但居住環境與房價較有品質。」

北市40歲以上佔大宗
進一步探討近5年人口成長約17萬人、稱霸六都的桃園市，30∼50歲民眾購屋的行政區前3名依序為桃園、中壢及八德，且共佔全市的57.5%。
永慶不動產桃園藝文寶慶加盟店長游智凱表示，桃園區為全國人口次多的行政區，僅低於新北市的板橋區，因近國道1號及國道2號交流道，吸引在台北就業的通勤客青睞。

新成屋選中壢外環道
中壢區購屋熱點分別為高鐵站特區與中壢車站周邊，台慶不動產中壢環北捷運加盟店店長許玉樹表示，買方多購買市區屋齡20∼25年中古屋，總價600萬∼900萬元間，5年內新成屋則多選中壢外環道，總價800萬∼1100萬元間。八德區則以屋齡10年以上中古屋為熱門標的，平均單價15萬∼16萬元，3房大樓總價約700萬∼800萬元間，2房則以600萬元最熱。

前天6.1級地震全台有感，民眾除關心買房該如何避開地震高風險宅，也好奇該如何做居家檢測，確認住家沒因強震造成損害。專家提醒，建物長高增胖、擅自變更構造及過度裝修，都易成為地雷屋，而家中牆面或樑柱若出現超過0.3mm的新裂縫，就需留意補強。

增建最不宜長高增胖
台中市都發局《地震後房屋結構》整理出3大地雷屋狀況，如建物長高增胖，即指增建房屋，和唐建設總經理王至亮表示，每棟建物都有固定的承載重量，若擅自於屋頂增建，讓建物長高長胖，自然有超重疑慮。且新舊水泥接合介面易造成龜裂、漏水，及被舉報違建而遭拆除的風險。

擅自變更構造的風險在於樑、柱、牆及承重牆都是抵抗地震力的主結構，不應為裝潢美感而任意打通，尤其是1樓隔間牆，可成為抗震的「第二道防線」，不應打穿或拆除。王至亮說：「每棟建物結構都經過縝密計算，隔間牆若是剪力牆，即有承載結構之作用，不能任意打通。」

勿變更構造過度裝修
過度裝修常會使樑、柱包得密不透風而易遭忽略，喜竟空間整合設計師江宛真表示，過多不必要的裝潢導致結構體遮蔽，地震後無法查看有無裂縫，難以檢查受損情形。

至於震後居家該如何檢測？台中市結構技師公會理事長李仲彬指出，如果建築物明顯傾斜，且外牆、電梯牆、樓梯牆或主要樑柱出現超過0.3mm的新裂縫，可能有結構性的損壞，應立即尋求結構專業技師公會等相關單位協助會勘，建議立即疏散，不要再進入室內。

民眾為了省裝修費用，會選擇把泥作的基礎工程及後續設計分開找人處理。住在新北土城區的屋主就是如此，讓認識的工班師傅處理前期工程，事後卻發生房屋漏水問題，分不清是前期工程、還是接手設計師出了差錯，讓飽受委屈的設計師一氣之下委託第三方鑑定後才揪出原因，還設計師清白。

裝潢糾紛發生在新北土城區的一間中古屋，當時屋主為了省下工程費用，請朋友的先生負責前期泥作及基礎工程，整個施作過程中都相當順利，除了基礎工程外，全室也換新地磚及完成衛浴設備的配置。完工後，屋主細心觀察3個月，認為一切都沒問題後，就另找設計師完成後續裝潢，成品也讓屋主覺得很滿意，二話不說就馬上入住。

但在設計師完工後的3個月，屋主發現，在一次的雨季後，忽然發現牆壁出現了壁癌的痕跡，就連璧貼處也有嚴重的發霉狀況。屋主一氣之下立刻找室內設計師Michael回來處理，但Michael認為自己只有負責裝潢部分，既沒有動到地坪、牆壁也沒打釘子，一切全用黏貼方式施工，只有天花板因為必要而有打釘動作，但漏水的地方是牆壁，所以不認為是自己的問題，就轉請屋主協尋泥作師傅處理。

簽約自保不可不慎
屋主因為與泥作師傅熟識，且泥作師傅質疑是設計師在木作時出問題，在泥作師傅的遊說下，矛頭又指到設計師頭上。最後屋主主動提出要求，只要設計師多送一台60吋的電視就能解決這個問題，雖然Michael自認在裝修上沒有任何問題，但實在拗不過屋主及泥作師傅的聯合指控，最後只好自掏腰包，買了一台價值約5萬元的電視賠給屋主。

本以為事情告一段落的Michael，沒想到事隔2個月後，屋主又因壁癌範圍擴大，再次連繫設計師、要求設計師要負責。Michael在受不了糾纏下，最後透過住宅消保會申訴管道，經由勘驗及詢問後，泥作師傅才坦承自己在整理地坪時沒做好防水過程，所以在連續2個月雨季後，才出現滲漏水問題。吃悶虧的設計師Michael，不僅白白賠上一台電視機，還被此糾紛搞得身心俱疲，認為裝潢糾紛的受害者不一定只會是屋主，很多時候也有可能是設計師吃悶虧，在簽約前一定得要做好自保動作。

【專家意見】申請裝修信託 保障權利
針對裝潢糾紛問題，專家建議，在裝修過程中，屋主要懂得自保並慎選合法裝修業者，另建議設計師也要提早問清楚屋主相關需求及預算，並控管好工程進度才能避免糾紛。

裝修前多查詢資料
住宅消保會創會理事長吳翃毅分享，過去也受理過很多設計師吃悶虧的案例，像是設計師接到千萬元以上的裝修，屋主往往是財力雄厚的人，但對方僅以口頭約定承諾裝修費用及追加項目內容，等到裝修到一個階段或完工驗收要請款時，卻矢口否認，反問為什麼裝修費用高或用料昂貴等狀況，設計師在無法提出依據的狀態下，就成了各說各話、產生糾紛爭議，設計師通常為了要請款，常常只好摸摸鼻子，賠上這筆高額的裝修費用。

吳翃毅提醒，想避免裝修糾紛，建議屋主在裝修前，多查詢相關資料，除了多比較，更要注意廣告平台或網路群組噱頭，最好找有合法設立公司且有口碑（非媒體廣告）的室內設計公司，並將設計需求及預算提供給設計師並妥善溝通，更要詳細詢問工程內容，才不會發生資訊不對稱，進而產生糾紛。

最後，吳翃毅建議，設計端也要詢問清楚屋主的相關需求及預算，並控制好相關工程進度，另外，若想更有保障的預防糾紛，最好還是到住宅消保會申請裝修信託，及到住宅消保會下載合約書，以保障雙方權利，圓滿交屋。

過去以陽明山為大宗的大台北豪墅魅力有消褪跡象，新店華城與內湖則躍升為近年大台北豪墅市場交易大宗，去年以來十大豪墅交易分別有四件、三件位於華城及內湖大湖山莊，今年初華城的「七天四季」以總價約1.2億元交易，則為今年第一件億元豪墅交易。

自2015年以來，大台北以別墅為主體的億元交易中，有15件位於陽明山區，新店華城七件次之、內湖大湖山莊與信義區各五件居第三，外雙溪及天母亦有零星交易。

去年至今的十大豪墅交易中，多集中在新店華城與內湖的國會山莊，較受矚目的是日前購入竹北豪宅「若合山」的資深藝人湯蘭花，以1.36億元出售信義區挹翠山莊別墅；新店華城「七天四季」、「城保山莊」等社區均有億元別墅交易，其中最新交易的「七天四季」，買主為中華建設。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，豪宅豪墅各有擁護者，台北市億元豪宅多位屬蛋黃區，著眼豪華公設，名家設計和五星酒店式管理，不過豪墅多在低密度開發的郊區、山區，雖然進出市區較遠，但自然景觀，加上地坪大，資產價值不亞於市區豪宅。

過去陽明山別墅以仰德大道為最精華路段，包括莊頂路及永公路，中庸一到五路，也有個別獨立別墅，不少台灣企業主在此置產，規劃私人泳池、庭院、車庫，甚至還有溫泉的獨立豪墅。

新店大台北華城的別墅採社區型開發，類型產品選擇多，有連棟也有獨棟豪墅，相對屋齡較新，近年的別墅買盤逐漸轉移至新店華城一帶；此外，過去名人政要聚集地的大湖山莊，因出入隱密、獨立地號，屋主可翻新改建，地坪90坪可改建約200坪別墅，吸引不少內科企業主，也成為近年的台北豪墅交易重點區。

上市建商績優生冠德（2520）前年業績暫時低蹲，但2018年營收已衝出史上新高，邁向2019年，將呈現大躍進之勢，光是首季營收就激增四成、達30.36億元；冠德表示，總銷近400億元的四大案，將是今年業績關鍵。法人估計，冠德還有轉投資根基營造和環球購物中心的貢獻，全年營收可望挑戰歷史新高。

冠德建設集團創辦人馬玉山過世快一年半，接班人冠德董事長馬志綱熬過低潮期，繳交出亮麗成績單，2018年營收達144.36億元，刷新史上新高紀錄，合併稅後盈餘5.72億元，年增46.48％，EPS 1.03元，較2017年EPS 0.7元，衝高近五成。

展望2019年，冠德還有高潮可期，光是第一季就令人驚豔，首季營收大噴出，單季達30.36億元，比去年同期激增40.29％。

冠德副總張勝安表示，主要是來自於新成屋銷售活絡，衝高首季營收。

其中，去年第四季總銷50億元的大案「冠德大境」完工交屋，至今年首季進行跨年度認列。

展望全年，張勝安表示，關鍵四大案將是衝刺重頭戲，包括總銷200多億元的信義計畫區「冠德信義」、80億元的文山區「微山丘」別墅、36億元的中和「蝴水映」及70億元的桃園青埔A19站，都是先建後售案，上述四大案總銷就高達386億元、將近400億元，是完工量的高峰年。

其中「冠德信義」是冠德創業以來代表之作，共分B、C、F三區，總戶數41戶，去年底已出售第一戶並認列，2019年持續銷售，已購戶陸續交屋後，冠德將逐步認列，為衝高今年業績主要的成長動能。

「微山丘」為先建後售別墅，去年第四季起陸續認列，將延續到2019年跨年度銷售和入帳。「蝴水映」和青埔A19捷運共構住宅案，也是今年銷售重點。

法人佑計今年冠德加上在手新成屋銷售，全年營收獲利將有機會再挑戰史上新高。

至於雙北市六大都更案，包括新店「創新殿」、台北市敦北地上權辦公、台北市大直北案、大安區瑞安、中和大洋廠案及三重太子汽車舊廠案，都已陸續開花結果。

其中「創新殿」總銷逾90億元，2020年將完工請領使照、2021年交屋入帳；敦北地上權辦公則在去年以60.88億元，處分給玉山商銀，預計2020年完工請領使照、2021年點交入帳。

大安瑞安段公辦都更案，3月甫正式動工，預計將開發為地上34樓、地下5層的住商混合大樓，2022年完工。

至於三重太子汽車舊廠，今年3月開始請照，將打造為百億指標大案，預計2020年銷售。

各地房市近年逐年回穩，台南也不例外，去年交易2.1萬棟，較2016年增加逾25%，其中東區回升力道最強，移轉量從2016年1785棟增至2683棟，增幅高達50%。

台灣房屋成大特許加盟店店東歐明東表示，東區開發早，公園多，交通便利、生活機能成熟，加上擁有明星學區、大學城、醫院商圈，從上班族首購、換屋置產族，包租公到軍公教醫生，都偏好此一區域，因此房市一回穩，買氣立刻衝出。

歐明東表示，台南市東區是台南市文教重鎮，成功大學就在東區，區內還有後甲國中等多所明星學校。東區也是台南人逛街購物主要去處，區內除了大遠百台南店，南紡購物中心、國賓影城，還有成大商圈、小東商圈、大東夜市等。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，東區的購屋族相當多元，以大學路、長榮路、前鋒路和東寧路一帶來說，由於成大學生、附設醫院上班族租屋需求強勁，很多投資人在此購買透天或公寓， 隔成套房出租給學生，租金報酬率可達4~6%。

另外在台南大遠百、南紡購物中心一帶，消費力道強勁，保值性高，近年吸引不少人在周邊置產，透天總價在1000到1500萬之間，大樓類型則從650萬到1000萬最受自住購屋者青睞。

另外還有不少人看中區域鄰近成大醫院，可以方便家中長輩的就醫需求，或是選擇在周邊購屋退休，不少在周邊工作的公教人員或醫生也多在東區就近購屋。

歐明東表示，由於近年台南居住人口集中化，超過一半以上的民眾居住在東區、北區等，隨著房市加溫，東區購屋門檻也提高，以台南東區和北區相比，東區新大樓開價約落在27-35萬間，相較之下北區親民許多。

張旭嵐表示，台南房市仍呈需求大於供給，未來有國立科學教育體驗未來館題材，隨平實重畫區建商開始推案，東區房市可望持續增溫。

不動產商仲業者瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，台中烏日，高雄岡山，將成為商場業者下一波布局熱點。商研院商業發展與政策研究所所長黃兆仁說，不同於蛋黃區百貨公司，以精品品牌為吸客亮點，蛋白區商場多主打高CP值的品牌和食經濟，主要以在地年輕人和家庭客層為主力族群。

黃舒衛指出，台中烏日、高雄岡山都有高鐵或捷運，加上產業聚落或專業園區的設置，未來將帶進更多高消費家庭，有值得商場業者開發的優勢。

黃舒衛分析，機場捷運、捷運環狀線、萬大樹林線帶動房市比價效應，蛋黃區潛在買方往桃園青埔、新莊、樹林移動，創造新社區、新消費人口。加上航空城、亞洲新矽谷、新北產業園區、樹林工業區等，就業機會多，吸引人口。

2018年台北市豪宅交易熱絡，價量俱揚，反觀中古屋市場卻緩步復甦，價格也相對親民。房仲業者表示，今年交易量較去年同期微增，但價格上有較大的議價空間，統計台北市三大傳統「蛋黃區」的行政區發現，在大安區、中正區與信義區中，「平價路段」的每坪價格僅落在5字頭，預期仍以「緩修」為基調，議價空間大，或可關注。
房仲業者指出，台北市中古屋市場目前仍以自住需求為主，雖然2016年房市盤整後，下修幅度已趨緩，但台北市中古屋市場交易仍以中低總價為主流。


根據永慶房屋第2季市況調查顯示，全台看跌比率縮小至42%，相較上季少了三個百分點，但看跌收窄地區落在中南部，顯示中南部對於房市信心增加，反觀北北桃地區，除了新北市與上季平盤以外，桃園市看跌比率則增加三個百分點，台北市也增加一個百分點。

台北市看跌比微增，三個傳統蛋黃行政區，出現5字頭平價路段。去年實價登錄資料顯示，大安區平均區域價格落在84.5萬元，臥龍街一帶平均成交價為每坪62.5萬元，而中正區中華路二段與信義區吳興街一帶，平均成交價則只要5字頭。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，去年台商資金回流後，提升高價宅交易，包括大安區豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」、「勤美璞真」、「安峰」等200萬俱樂部成員助攻，連帶推升區域房價；相較下，臥龍街一帶生活圈多為老舊住宅社區，讓議價空間加大，成交價也落在6字頭。

此外，信義區吳興街一帶平均成交價5字頭，該區多為屋齡高的舊公寓物件，中正區的中華路二段亦然，而這些屋齡高的老舊社區，在市況緩復甦之際，議價空間更大。

以今年3月市況看，北市買賣移轉棟數年減近三成，但各家房仲內部交易卻走揚。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，3月買賣移轉量減，主因新成屋交屋量減少，反倒目前單價、總價偏低，或議價空間較大的中古屋，買氣有逐漸提升現象。

　　分揀、裝箱、打包、貼制面單……4月14日，浙江義烏保稅物流中心內一片繁忙。下午4時，隨著義烏海關關員對當天最後一個跨境小包辦完核放手續，義烏跨境電商網購保稅進口業務包裹突破50萬個。面對持續增長的包裹量，義烏海關積極推行商品備案、貨物預歸類制度，定期核查核銷等做法，提高通關效率。同時，根據企業實際需求，實行“7×24小時”預約通關，確保當日包裹當日出區。

　　黨中央、國務院高度重視優化口岸營商環境工作。習近平總書記強調，要改善貿易自由化便利化條件，切實解決進口環節制度性成本高、檢驗檢疫和通關流程繁瑣、企業投訴無門等突出問題。全國海關認真落實中央決策部署，持續深化“放管服”改革，大幅精簡監管證件，簡化通關流程，提升通關效率，降低通關費用，加快提升跨境貿易便利化水準，持續優化口岸營商環境，取得積極成效。

　　據海關總署測算，在去年進出口整體通關時間壓縮逾五成基礎上，今年3月進口整體通關時間壓縮為42.08小時，較去年12月又縮短0.42小時；出口整體通關時間為4.43小時，又縮短0.33小時。

　　減單證，聯網核查更方便

　　“真是太方便了，現在原產地證書實現了自助列印，不用再去海關作業現場取證，給我們節省了不少時間和成本！” 3月26日早上，北京大源非織造股份有限公司銷售部的田經理坐在位於門頭溝區的辦公室裡，用普通A4紙列印出北京海關改革後的第一份原產地證書，標誌著北京地區跨境貿易便利化水準又有了進一步提升。

　　“以前，我們公司為了拿到原產地證書，一個星期平均要去海關的業務現場3趟。公司在門頭溝區，離海關最近的原產地簽證點也有25公里。現在，原產地證書實現了自主列印，僅往返車費一項，每週就能節省好幾百元。”田經理說。

　　海關總署相關負責人介紹，自去年11月1日起，全國海關已經將進出口環節驗核的監管證件由86種減至46種，並原則上全部實現聯網核查。今年1月1日起，商務部、海關總署發佈公告，取消汽車零部件自動進口許可證。3月25日起，海關總署在北京、天津、上海、江蘇、廣東、重慶等省市試點原產地證書自助列印改革試點。

　　對不同類型的單證，能減的則減，不能減的則實行電子化管理。海關總署全面推廣電子報關委託，不再要求企業在申報環節提交紙質報關委託書。目前，進口申報環節企業已無需向海關提交裝箱清單，出口申報環節企業已無需向海關提交發票、裝箱清單。在上海、天津等地，企業需在進出口環節提交驗核的證件數量較去年同期縮減一半，除安全保密等特殊情況外，全部實現了聯網比對核查。

　　上海海關所屬浦江海關是上海海運貨物的集中申報地，目前對進出口通關環節涉及的35種監管證件，企業可選擇無紙化模式提交，占監管證件總量的3/4以上。“通過這些便利化措施，企業足不出戶，在辦公室敲敲鍵盤、點點滑鼠就可以完成業務流程，企業人力資源得到釋放，進一步增強了獲得感。”上海某國際物流有限公司相關負責人說。

　　早申報，貨物通關“搶”時間

　　近日，一架運載澳大利亞鮑魚的飛機平穩降落在深圳寶安國際機場。深圳海關根據預先收到的報關資訊，確認單貨一致後予以放行。隨後，物流公司立即把這批鮑魚配送到深圳市內的各大生鮮市場。從飛機落地到物流公司提貨，全程僅需50分鐘。進口鮮活貨物中午境外裝機，傍晚就能送上人們的餐桌。

　　以往，通關時間長，主要長在通關準備時間長。為此，海關總署推廣應用進出口“提前申報”，完善管理模式，並進一步明確，在該模式下，由於裝運、配載等原因造成貨物變更運輸工具的，不予記錄報關差錯；主動報告並經海關認定為主動披露的，可從輕、減輕處罰或依法免予處罰。這一系列改革舉措，為企業第一時間辦結通關手續“搶”出了時間。

　　“提前申報，至少幫助企業將原先的通關時間壓縮一半以上。”深圳某生鮮商品進口公司相關負責人介紹，目前從境外運抵深圳機場(9.290, 0.15, 1.64%)的海鮮類貨物以澳洲龍蝦、鮑魚和東南亞地區的蝦、蟹為主，提前申報模式實施後，大大提高了相關企業的備貨積極性，“去年一年，我們公司鮮活產品進口增長1.5倍以上。”

　　海關總署牽頭、聯合相關部門優化國際貿易“單一視窗”建設。今年1月1日起，國際航行船舶通過“單一視窗”實現“一單多報”。杭州海關所屬舟山海關監管一科科長陳新建說：“實行‘一單多報’後，企業的船舶進出境網上通關申報內容由原先的1113項資料壓縮到371項，減少資料錄入2/3，舟山口岸實現船舶進出境全流程通關手續辦理累計時間由原先的16小時壓縮至2小時，通關時間壓縮八成以上。”

　　降成本，收費清單全公開

　　近日，成都蓉歐聯合供應鏈管理有限公司憑關稅保證保險保單在成都海關開通了匯總徵稅業務，全面享受到此項政策紅利。僅這一份保單就為企業節約了流動資金1000萬元。

　　去年9月1日，海關總署在北京等10個直屬海關啟動關稅保證保險試點。去年10月31日，關稅保證保險試點擴大至全國。今年1月1日起，海關總署進一步擴大關稅保證保險通關業務試點範圍。除了失信企業之外，任何類型、任何規模的企業均可辦理該業務。

　　“相比以往銀行保函和保證金模式，關稅保證保險具備兩大特點：一是辦理手續簡單，不需要佔用企業大量資金；二是時效快，保險公司和海關電子聯網，從申請開始最快3天取得保單。”成都海關相關負責人介紹，關稅保證保險特別適合對通關時效要求較高、在銀行授信額度不足或暫未獲批銀行授信，但又不希望佔用自有資金作為保證金質押的企業使用。

　　統計顯示，關稅保證保險試點以來，全國合計1463家企業參與，累計購買保單10306份，保險金額339.6億元。

　　此外，海關總署會同交通運輸部、市場監管總局加強對口岸收費目錄清單制度執行情況的監督檢查，依法查處各類違法違規收費行為。

　　3月20日起，馬士基、地中海、中遠海等23家船公司進一步下調收費標準。4月1日起，全國範圍內港口設施保安費下調20%、貨物港務費下調15%。

　　海關總署相關負責人表示，將繼續配合財政部並會同地方政府做好口岸經營服務性收費清理規範工作，嚴格執行行政事業性收費清單管理制度，口岸收費目錄清單向社會公開，今後未經國務院批准，一律不得新設涉及進出口環節的收費專案。

高負債、高周轉、高杠杆、低成本一度是房企衝擊千億規模的必殺技。

隨著調控加劇、樓市轉冷，“三高一低”變成雙刃劍，不少房企負債率激增、現金流驟緊，導致施工安全事故、房屋品質下滑等問題大面積出現。

面對這個關係經濟民生的行業，《棱鏡》希望尋求樣本，通過“問診房企”系列報導，發出一些專業冷靜的聲音，呼應公眾對樓市健康發展之期許。

是為本系列第一篇——《富力病變》。

劃重點：

富力地產總部大樓掛著一幅字：富而思進，力拔山河。

這幅字不僅嵌入公司名，還把公司兩位創始人的名字嵌了進去：李思廉和張力。

在地產圈，王健林、孫宏斌都是單打獨鬥，吳亞軍夫妻店最後散夥，李思廉和張力則是合夥創業，這種合作關係從1994年富力成立，一直延續至今。

李思廉畢業于香港中文大學數學系，此前在香港做證券交易。

跟恆大許家印喜歡被稱許教授一樣，他現在最中意的頭銜是李博士——2018年獲得澳洲麥格理大學商學榮譽博士學位。

作為董事長，李思廉主要負責富力的銷售和財務。

張力的學歷要低得多，大學沒讀過，20歲開始當紡織工人，後來擔任廣州市二輕局團委書記、花園村酒店經理等職。

1988年他下海當包工頭，掙夠幾百萬元，跟李思廉合夥成立富力地產。

作為聯席董事長和總裁，張力負責富力的土地購置、工程開發和成本控制。

張力和李思廉的地產生意一度做到行業第四。二人當年都有執念，想做行業老大，頗有“力拔山兮氣蓋世”的霸氣。

然而，繼2008年商業地產過度擴張和2014年錯失一線城市紅利之後，富力2017年又以199億元吞下萬達旗下77家酒店資產，“病變”拐點終於出現。那場看似占到便宜的6折交易，現在成了一顆難以消化的胃結石。

房地產華南五虎，“小弟”碧桂園、恆大後來居上，曾經的“大哥”富力只能艱難求生——2018年銷售金額排名跌出行業前20，淨資產負債率穩居行業前四，2018年報顯示未來一年償債資金缺口超過300億元。

時不利兮騅不逝。2019年，李思廉和張力能否從“垓下”突圍？

債務“送命題”

借多少錢，才能填上債務窟窿？

對於李思廉和張力來說，這道題答不好的話，可能“送命”。

2019年一季度末，富力地產借款餘額1875.82億元，相比2018年底新增243.43億元，而其淨資產僅698.30億元。這些債務當中，一年後必須償還的多達523億。

富力地產截止2018年底的現金餘額只有347億元，其中149億元還是受限資金，真正能用來還債的只有198億元，風險敞口325億元。

李思亮還是嘴硬，2019年3月20日的業績發佈會上，他說，“我們應該沒什麼可難受的。”

2004年的時候，他也說過這句話，當年博鼇房地產論壇上，首創老總劉曉光問道，“宏觀調控最讓你難受的是什麼？”

李思廉說：“我們沒什麼難受的。”他又認真地想了下，“真沒什麼難受的。”

而今李思廉還說不難受，業內人士對此調侃，“底氣源於他已經靠上一門硬親家。”

2018年12月，李思廉女兒KarenLi的婚禮在廣州舉行，雖然不像楊國強嫁二女兒那般奢華，但也賺足眼球。

李思廉的姑爺是香江集團董事長劉志強的公子——劉根森。

劉志強是地產界老前輩，許家印也要稱他一聲“強哥”。劉根森現在則掌管著香江集團金融板塊——香江控股，手裡可運作的資金據稱高達200億元。

2018年年初，劉家父子在香港半山耗資11.48億港幣，買下一套別墅當做婚房。

姑爺是否靠得住，暫未可知。李思廉首先還得自救，自救之道，不外乎借新還舊。

2018年富力瘋狂發債，共向上交所提交8次發債申請，其中3次獲批，1次被終止，其餘4次尚處在“已回饋”或者“已回復交易所意見”階段。

此外，當年2月9日，富力地產取消發行10億元中期票據，5月23日再次取消10億元超短期融資。

最後，富力2018全年依靠公司債、短融券和ABS，總共融資238億元，而公司債和超短融券的贖回和再融資則是282億元。簡言之，富力借了238億元新錢，還了282億元舊債，依舊入不敷出。

發債不夠解渴，富力轉而求助股權融資。

2018年11月5日，富力拋出增發新股方案：發行8億多新股，數目為發行前原有港股股本的79.35%，發行價為前5交易日平均發行價的80%。

初步估算，如按當時股價完成，可募資90多億港元。

市場是清醒的，增發方案甫一發佈，富力地產股價暴跌。

一個月之後，富力地產又將新股發行價調整為前5交易日平均發行價的90%，貌似理論募資額增加，願意接盤的投資者卻可能更少。

另一個壞消息來自債券市場。考慮到富力目前的債務狀況和公司前景，不少投資者選擇用腳投票，提前回售債券走人。富力發行的大部分公司債都注明了投資者可以在期中回售的條款。

例如，2016年富力發行了一筆“16富力09”的公司債，發行額93億元，2020年6 月28 日該債券到期，2018年6月28日投資者可選擇回售。

為留住投資者，富力把債券利率從原來的5%提到到7.5%，最後大部分該債券投資者還是選擇回售，回售額85億元。

2019年富力同樣面臨著多筆公司債提前回售的情況，如大幅提高債券利率，需要付出的利息將大筆增加；如不大幅增息，投資者還會大面積實行回售。

無論何種情況發生，都讓富力的財務狀況雪上加霜。

“帶血”的銷售額

富力還有一個自救辦法，即大幅增加銷售回款。

2017年業績發佈會上，李思廉放出豪言，2018年的銷售額要達到1300億元，同比增長6成。

2018年1-10月富力銷售額僅956.6億元，離目標仍有350億元。

臨近2018年底，國內地產銷售凜冬蕭索，開發商紛紛祭出買房送車等降價促銷招數，即便碧桂園、恆大這些頭部房企的銷售量也下滑嚴重。

富力11、12月份銷售額卻逆勢飆漲，完成354億，不多不少，擦邊完成1300億元目標。

這個資料是塊海綿，稍微用力擠一下，水分就出來了。

其中一個套路是，富力把跟銷售代理公司簽訂的代銷合同金額，算成銷售額。實際情況則是，跟代理公司簽合同之後，代理公司真實賣出的房子，才能納入實際銷售額。

如果一套沒賣出去，富力一分錢都進賬不了。

一名開發商人士告訴《棱鏡》，富力在開發當地樓盤時跟一個名叫大家顧問的公司簽訂代理銷售合同。此外，富力在南昌等各地均同大大小小的代理公司簽有銷售合同。

緊急趕工中，富力各地樓盤“人命”不斷。

住建部2018年6月的事故快報顯示，位於廣東梅縣富力城D區17棟專案發生物體打擊事故，死亡1人，施工單位是富力旗下子公司。

9月，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產上榜；

10月，富力地產在江西南昌的首個專案富力金禧悅城的一名塔吊信號工作者因過度勞累死亡，該專案的施工單位也是廣州天力建築工程有限公司。

為衝刺銷售額，一些房企枉顧品質，富力亦不例外。

南京富力十號那起維權訴訟，最終判決結果引發開發商的集體恐慌。

2014年11月，富力地產在南京開發的花園洋房專案——富力十號社區正式交付。業主發現大量品質問題，而且實際裝修費用明顯不到合同中約定的4500元/平方米。

業主將富力告上江甯區人民法院，法院判決業主敗訴，業主再向南京市中院上訴，南京市中院維持原判，業主要求再審。

再審過程中，南京市中院委託諮詢公司對房屋進行鑒定，結果是每平米裝修造價鑒定金額僅2526元。法院要求富力地產賠付裝修差額金。2019年3月，富力十號的業主們終於拿到賠償。

其他開發商們都坐不住了，中糧地產、中建地產、新城、雅居樂等9家房企，聯名向江蘇省高院院長夏道虎上書一份《關於依法維護精裝房交易穩定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報告》。

“如果其他業主紛紛效仿此案例中富力業主的訴請，拒絕收房，要求進行裝修核價並退還差價，則會嚴重擾亂了社會秩序，誤導群體事件的頻發，且有愈演愈烈趨勢。”報告如是寫道。

舊改發家史

富力一度是華南五虎之首，恆大、碧桂園都曾是它的“小弟”。

時移世易，許家印、楊國強坐上中國房企銷售額前三寶座，富力的光輝歲月卻停留在當年的舊改史。

有光的地方，必有陰影。

1994年，富力拿下廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改專案。

張力回憶說，“那塊地靠著煤廠，又挨著鐵路，沒人敢買，就我們敢買。拿到那塊地時，地上煤灰有一寸多厚，我們把煤鏟起來，再用水沖乾淨，蓋上房子，每平方米3000多元，很快賣完。當時很少人搞普通住宅，市場上幾乎沒貨，大家都去搞甲級寫字樓、高檔豪宅了。”

富力在舊廠改造路上高歌猛進，原廣州銅材廠、同濟化工廠、老殯儀館等等，都變成一個個富力樓盤。

業界流傳著這樣一句話：“每一根煙囪的倒下，都有富力一份功勞”。到2001年末，富力完成廣州舊廠改造總面積超過250萬平方米。

2003年，廣州新一輪三舊改造正式啟動，富力聯合合景泰富拿下首個城中村改造項目——獵德村舊村改造。

富力選擇的合作夥伴合景泰富，深度牽涉到廣州巨貪——曹鑒燎案件之中。

曹鑒燎歷任廣州市天河區沙河鎮鎮委書記、天河區區長、區委書記、增城市委書記、廣州市副市長等職。

珠江新城屬於沙河鎮管轄範圍，此前皆為城中村，包括獵德、冼村、楊箕等。曹鑒燎在沙河鎮盤踞多年，即使離開沙河鎮後一路升遷，依然通過下屬掌控著珠江新城土地交易。

2013年曹鑒燎因貪腐被抓，爆出多次將沙河鎮農村集體自留土地賤價賣給開發商，從中收取好處。

司法文書顯示，2003年底曹鑒燎通過其原下屬譚麗群將珠江新城G1-2低價轉讓給合景泰富，曹鑒燎和其他經手的官員從中得到2200萬元的好處。

這筆交易是合景泰富在珠江新城拿地的縮影。根據合景泰富公佈的資料，2006年，該公司在珠江新城的土地面積已達60萬平方米。

曹鑒燎以及獵德村舊改項目並未牽扯富力，但不可否認，富力在廣州的政商關係同樣深厚。

張力下海之前，長期擔任廣州市下轄區公職，富力在舊改和城中村改造中，很多是通過非公開方式低價拿地。

例如楊箕村2007年啟動舊改方案，富力馬上接洽，2010年與村裡簽舊改協議。村裡先期3億元的拆遷費用由富力墊付，後來村民擔心協議出讓會讓楊箕村土地“賤賣”，要求公開拍賣並獲批准。

富力作為唯一競拍者，以4.73億元底價拍得楊箕村27.38萬平方米的土地，加上18.8億元的改造成本，折合地價8529元/平方米。

富力在廣州搞舊改順風順水，賺得盆滿缽滿，但到外地水土不服。

在武漢的舊改項目爭奪中，富力輸給上海複地，此後該公司內部總結出一條經驗——不碰外地的舊改專案，原因是他們在外地的政府關係“沒有那麼好”。

完美錯過一線紅利

珠江新城是富力崛起的關鍵。

2003年，廣州市發佈《珠江新城規劃檢討》，珠江新城開發由此啟動，富力重倉押注。

2003年9月30日，富力以7.7億元獨攬4幅地塊，樓面地價僅2380元?平方米。之後一年內，富力又拿到3塊地，總建築面積達到52萬平方米。

富力放言，珠江新城的地“出一塊拿一塊”。此時富力全年銷售額僅約60億元。

由此，富力成為珠江新城最大的地主和業主，珠江新城成了富力新城。

2007年，富力地產以161億元銷售額排名第四位，僅次於萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。

此時的富力，已經走出廣東，急劇向全國擴張，在北京、天津、成都、重慶等地拿下大量商業地塊。

富力試圖效仿新鴻基和萬達，通過商業物業來平衡住宅物業可能出現的風險。

然而，其商業地產品牌影響力沒能打響，也缺少像萬達那樣，通過售賣商業物業周邊的住宅物業來補充營運資金的成熟操盤經驗，現金流問題出現。

2008年，富力商業地產和住宅地產開發速度比例高達1∶1，資金鏈幾乎繃斷，一度陷入破產危機。

當時李思廉跟員工講，“（我們）要撐過明年”。

所幸，在全球金融危機之下，中國政府推出四萬億刺激政策，房地產市場快速回暖，富力渡過難關。

2014年前後，又一輪新調控來臨，富力一朝被蛇咬，十年怕井繩，拿地策略保守。李思廉說，一線城市大家都想去，但是地太貴，富力的拿地策略是佈局省會城市，而且不拿高價地，不拿地王，拿地的平均溢價率不超過30%。

這使得富力除了在上海有三個商業地塊之外，基本沒在一線城市拿地。2015年政府調控放鬆，一線城市房價飆漲，富力完美錯過這波行情。

而今，富力又重新押寶老本營廣州市舊改專案，2019年3月14日，中標廣州白雲區陳田村城中村改造項目。

看似聰明的交易

如果不是2017年7月19日那場交易，富力不至如此。

但歷史沒有如果。

那天，富力地產以6折價錢、199億元收購萬達商業地產旗下77家酒店資產。李思廉那部老款諾基亞手機滴滴聲不斷，全是各地新老朋友給他發來的祝福短信。

次日，富力和萬達就搞得很不愉快，起因是富力董秘胡傑在招商證券投資人電話會議上說了一句話：“這筆交易事出偶然，不在公司計畫內。”

王健林很氣憤，因為這筆交易是富力主動找上門的。

張力和李思廉在媒體上看到融創收購萬達文旅城和酒店的交易消息之後，想接盤萬達酒店資產。

兩人徵求了身邊密友和高層人士的意見，結果都是反對聲。

此次收購前後，富力的銷售和財務狀況不佳。2017年上半年富力實現合約銷售390億元，同比增幅30%，而核心開發商同期銷售收入同比增幅56%，富力遠落後於平均值。

同時，富力2017年上半年拿地支出高達200億元，超過2016年全年140億元拿地金額，截至2016年末，富力總負債高達1230億元，淨權益負債率為175%，遠高於核心開發商78%的平均水準。

張力還是給王健林打了電話，提出收購酒店資產。王健林表示徵求孫宏斌意見之後再做答覆。幾經來回，三方達成框架協定。

於是，7月19日交易發佈會現場，展板上不僅有融創和萬達，還多了富力。

戲劇性神轉折出現，展板上的融創、萬達、富力三家，換成融創、萬達兩家，最終又換回融創、萬達、富力三家。

展板變換之際，發佈會現場不遠處一個房間內，傳來激烈的爭吵聲和摔杯子聲。

一位跟王健林和李思廉都熟識、同在發佈會現場的地產圈大佬告訴《棱鏡》，爭吵和摔杯是因為各方就交易價格發生爭執，李思廉就地殺價，把酒店資產價格硬生生砍到六折。

胡傑所說的事出偶然，恐怕是指李思廉千鈞一髮，還能臨時殺價。

殊不知，自以為贏得交易的富力後來嘗盡苦果。

2017年富力純利潤達到214億，同比猛漲204%，其中131億是收購萬科酒店帶來的投資溢利。

2018年，刨除這筆投資溢利後，富力純利潤跌回到83億元，猛跌60%。

不管是富力自己原有的酒店，還是萬達的酒店，看似價格便宜，但因資金沉澱過多，現階段都是賠錢買賣。

富力完成收購萬達酒店交易之後，國際信貸評級機構惠譽當即宣佈，將富力信貸評級列入“負面觀察”名單。穆迪則將富力地產的評級展望由「穩定」下調至「負面」，同時確認其評級為Ba3。

國內多家券商亦不看好這筆交易，申萬巨集源證券認為富力收購的77家酒店除去未開業的2家，2016年僅實現利潤8.74億元，全部開業後淨利潤不會超過10億元，給予目標估值約10倍PE，則該酒店資產包的合理價格應約為100億元，比富力支付給萬達的價格低了99億元。

2018年，富力酒店板塊虧損額擴大至4.59億元，連續第6年錄得虧損。

那天的發佈會重新開始後，王健林站在臺上，對著台下的李思廉說：“批量收購酒店的機會，相信一百年只有一次，通過一定財技，相信富力收支也能達到平衡。”

李思廉聽完後春風滿面，志得意滿。

可在付給萬達199億元之後，富力的負債情況雪上加霜。而今，他再回味王健林的這句話，恐怕後背發涼。

李思廉的阿Q精神依然如故。

他說，“成為世界最大的豪華酒店業主，感覺很好，起碼自己在出差的時候，可以受到特別的關注。”

但在住進自家的豪華酒店時，李思廉不得不思考一個問題，那筆近百億股權融資，迄今過去將近半年，還沒找到接盤俠，債務敞口該怎麼應對？

自己挖的債務大坑，終歸都要自己填的。

4月19日，住房和城鄉建設部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。從調研情況看，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。

“住建部和國務院發展研究中心對今年一季度樓市進行了總結，在肯定全國市場總體平穩的同時，也提到了部分城市近期市場交易過熱、土地市場升溫等現象。這實際上也說明潛在的購房需求比較大，市場沒有想像那麼悲觀。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日對《證券日報》記者表示。

值得關注的是，住房和城鄉建設部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。

對於“穩地價”排在三穩之首，嚴躍進認為，從土地市場的管控看，穩地價依然是主要的。今年全國兩會後住建部繼續強調了穩地價，但很顯然，近期融資環境有所改善，很多房企的資金面開始趨於寬裕，這個時候拿地的積極性會增加。而土地價格是房價的基礎，如果土地價格管控不到位，那麼房價也容易上漲。所以預計土地市場的管控依然是首要的。

根據中原地產研究中心統計資料顯示：4月份以來，多城市土地市場成交活躍，其中武漢、廣州、蘇州、杭州、無錫等城市賣地超過50億元。此外，土地市場變化迅速，無錫市在3日內出讓3宗住宅土地，吸引了60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%。

中原地產首席分析師張大偉昨日對《證券日報》記者表示，在最近市場出現復蘇跡象的情況下，房企再次進入土地市場。特別是部分熱點城市，土地市場明顯開始活躍。溢價率上升迅速。雖然一二線城市調控政策嚴格，對於房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。從總體土地市場看，在三線城市成交額下降情況下，不排除有進一步微調樓市政策。

“而從全國土地市場的情況看，類似合肥、杭州、大連等近期土地市場又所有升溫，溢價率超過40%的現象也有明顯增加，所以總體上後續管控土地也是有必要的，尤其是隨著二線城市人才政策的導入，預計土地市場升溫力度會更大。”嚴躍進表示。

  近日，經市住房城鄉建設委協調，為東城區、西城區調配1200套共有產權住房，兩區各600套。上述房源中800套房源用於解決東城、西城兩區符合本市共有產權住房申請條件的戶籍家庭。

  為貫徹落實新一版北京城市總體規劃，在大興區和房山區政府的大力支持下，近日，經市住房城鄉建設委協調，為東城區、西城區調配1200套共有產權住房，兩區各600套。上述房源中800套房源用於解決東城、西城兩區符合本市共有產權住房申請條件的戶籍家庭，其餘400套指定作為東城區、西城區直管公房申請式退租安置房源，具體分配方案將由東城區、西城區政府研究確定後向社會公佈。

4月21日，寧波發佈最新人才政策解讀。寧波市將對五類人才提供不同檔位的補助政策，可申領補助的人才類別包括高層次人才、基礎人才、應屆本科生和碩士研究生、青年精英人才、青年留學歸國人才。

財經網訊 4月21日，寧波發佈最新人才政策解讀。寧波市將對五類人才提供不同檔位的補助政策，可申領補助的人才類別包括高層次人才、基礎人才、應屆本科生和碩士研究生、青年精英人才、青年留學歸國人才。

寧波擬對高層次人才提供安家補助與購房補貼，其中安家補助額度15-800萬元。引進高層次人才自引進之日起3年內在寧波大市範圍內首次購買家庭唯一住房，並且取得不動產權證，分別給予購房總額(以契稅發票不含稅的計稅金額為准)20%，最高20萬至60萬元的購房補貼。

對於基礎人才，寧波擬提供首次購房補貼，限定條件為購房時間2018年8月12日之後，享受對象需取得全日制普通高校畢業證書（包括取得高級職業資格證書的高級技工學校和技師學院畢業生），且申報時在寧波就業創業，畢業時間于購房時間前推十年內。該類人才在寧波大市範圍內首次購買家庭唯一住房，按規定可享購房總額(以契稅發票不含稅的計稅金額為准)2%的購房補貼，最高不超過8萬元。

寧波將為新引進應屆本科生和碩士研究生提供生活安居補助，2018年10月11日之後，由部省屬高校、科研院所和市直單位、市屬企事業單位引進的應屆全日制普通高校本科生、碩士研究生，取得畢業證書一年內來寧波就業，且畢業之日起18個月內在寧波連續繳納社保滿6個月、未在寧波購買住房的本科生、碩士研究生可分別一次性獲得1萬元、3萬元的生活安居補助。

根據政策解讀，對於培養時間於2018年10月11日之後，自主培養的國家“重點人才計畫”青年精英人才，可按就高、補差、不重複原則給予最高100萬元人才獎勵。對於2018年10月11日之後新來寧波就業、在寧波連續繳納社保滿6個月，於世界100強大學畢業的本科及以上海外留學人才，可一次性提供來甬就業補助5萬元。

對於寧波市人才政策解讀的發佈，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，寧波此次人才政策的目的在於積極導入優質人才，以優化人口結構、提振經濟發展水準。優惠政策主要為安家補助和購房補貼兩種操作。政策提供的購房補貼力度較大，有房和無房的群體均可享受安家補助，已有房產群體可以享受一次性領取資金的優惠，無房群體在未來3年內可以享受分配次的資金補貼。該政策對於降低購房成本、刺激住房消費等有較為積極的意義。

同時，嚴躍進表示，近期的人才政策，出發點都是“引智”而非“救市”，本身和樓市沒關係，但客觀來說確實會刺激樓市交易，需防範房價炒作等風險。

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去年10月，王健林出售了13個文旅專案的全部股權。短短半年，萬達文旅產業於西部重振旗鼓，原因為何？王健林手握何種優勢，面臨何種挑戰？又將對文創行業產生何種影響？

北京新房或將強制上保險，這個錢誰來交？

新建的住宅工程項目，必須要在土地出讓合同中，將投保工程品質潛在缺陷保險列為土地出讓條件。這也意味著對於新入市的住宅地塊，這個保險是強制的。

信任難再續，武漢177業主將雅居樂訴至法院

2019年3月19日，武漢精裝房維權風波再起，雅居樂國際花園177名業主將一紙訴狀交至法院，試圖以法律途徑解決裝修困局。

泛海控股的轉型陣痛期

4月16日晚間，泛海控股(000046)發佈2018年財報，年內實現營收124.04億元，同比下滑26.5%；歸屬于上市公司股東的淨利潤9.31億元，同比下滑67.81%。

銀保監會：繼續遏制房地產泡沫化

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都市圈發展提速 驅動京津冀重要節點城市新價值釋放

隨著都市圈發展上升至國家戰略層面，京津冀都市圈內的重要節點城市將迎來新的發展機遇，區域新價值也將獲得釋放。

共用住宿惹“吐槽”：房源圖與實際不符 存衛生問題

以線上短租為代表的共用經濟處在法律與監管的“灰色地帶”，存在諸如治安、消防、衛生等安全隱患。

東北頻現低價房：靠礦吃飯資源枯竭 房價連跌7年

這些低房價城市都貼著煤炭資源枯竭型城市的標籤，人口外流現象明顯，招商環境較差，產業結構單一是他們共同的特徵。

宅地70年產權續期要收費？將審議的民法典或有答案

該草案152條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

政策收緊 供應“圍城” 樓市“小陽春”生變

專家表示，國管公積金的收緊，表示政府遏制投資投機性炒房需求態度明顯，改善型樓盤銷售將受到一定影響，若未來沒有其他信貸寬鬆政策的推出，不排除後續市場下行。

  樓市氣氛熾熱，上車需求殷切，發展商趁勢低價搶攻，如箭在弦部署開售，其中大埔白石角新盤海日灣II連日來收票，截至昨晚8時，暫收逾3100票，超購逾9倍，力吸各路客源，並以年輕用家主導；發展商亦趁長假期開放示範單位，即使近日天氣反覆，現場仍屢現排隊人龍。

　　市區低價新盤備受追捧，億京旗下大埔白石角海日灣II，連日收票鎖客情況不俗，市場消息指，該盤截至昨晚8時，暫收逾3100票，以首輪銷售295伙計，已錄超額認購逾9倍。據銷售安排顯示，該批單位將於明天（23日）截票，周三（24日）進行抽籤決定揀樓次序及時段，並於本周六（27日）銷售，屆時不設大手客時段，採用一客一票方式銷售，每名買家限購1伙。

　　發展商亦趁復活節長假期，開放位處石門商場的展銷廳，就記者昨午現場所見，不時出現排隊人龍，睇樓客陸續到場參觀，人流未見斷層，氣氛相當熱鬧。當中以年輕人士為主，不少更是情侶檔睇樓，專程前往參觀，計畫未來居所。現場亦不乏家庭客帶同子女或長者一同到場，以參觀示範單位作家庭活動。

　　由於近日天氣反覆，發展商特意於戶外放置多個大型帳篷，讓輪候參觀人士避雨或遮擋太陽，亦設工作人員維持秩序。而展銷廳至港鐵出口一帶亦有大量代理駐足撈客，把握向路人推銷機會。

　　項目首批單位入場門檻低，吸引各路客源，包括自住用家，睇樓客劉先生表示，目標為購入該盤開放式單位作自住用，預計約400萬或以下購入單位，認為定價符合其預算，直言「再貴啲就買唔起」，他亦指自己鍾情白石角，附近環境不俗，亦多大自然及體育配套，閒時可踩單車或跑步健身。他補充，此次若能抽中，預計購入作自住用，故不擔憂後市樓價會跌。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，該盤入場價吸引，以同區新盤比較，首批單位開價仍有一成折讓，務求包攬市場各路客源。

　　目前入票人士仍以新界區為主，佔約七成半，餘下為港島及九龍區客源。登記人士中有七成為用家，亦吸引部分長線投資者入市，比例佔近三成，料該盤屆時落成入伙後，呎租可達40元；整體登記中不乏八、九十後年輕人，佔逾七成。

　　利嘉閣總裁廖偉強亦表示，項目位處新界區，具發展潛力，加上區內新盤需求相當大，不過料未來可供銷售的單位有限，因此相信該盤銷情不俗。他續指，項目主要客源集中新界區，其次為九龍區，加上市場需求大，惟今年可供推售的新盤有限，因新推樓盤未必太多，料有助加速市況，預期今年推出的新盤，一手銷情將相當理想。

　　項目首批涉及295伙，提供開放式至4房戶，面積由243至1866方呎，價單定價由389萬至2877.4萬，發展商提供4款付款方法，當中105天即供最高折扣為7.5%，整批折實樓價359.8萬至2661.6萬，折實呎價12655至15420元，折實平均呎價約13774元。

　　而該批單位當中有40伙1房戶，折實售價低於600萬或以下。

　　另外，今批入場單位為6座1樓B室，面積243方呎，價單定價389萬，折實售價逾359.82萬，折實呎價約14808元；最高則為2座3棲D室，面積1866方呎，定價2877.4萬，折實售價約2661.6萬，呎價約14264元。

  長假期新盤表現不俗，於過去三天新盤錄逾103宗成交，其中，由恆基發展的何文田加多利軒昨錄新高成交，發展商表示，項目30樓F室特色戶，面積390方呎，連337方呎天台，以1277.393萬沽，折實呎價32754元，造價及呎價均創項目新高紀錄。該盤至今累售226伙，佔全盤總數逾九成。

　　華懋元朗朗城滙昨亦連售3伙，成交記錄冊顯示，當中第1座中高層A室，面積579方呎，以935.93萬售，呎價約16165元；另2座F室，面積532方呎，942.27萬成交，呎價17711元。

　　嘉里發展的屯門滿名山昨連沽2伙，據指為一客兩食個案，成交記錄冊顯示，名庭5座低層A室及B室，面積分別為1259方呎及1385方呎，成交價為2152.89萬及2248.97萬，呎價17100元及16238元。

　　此外，新地將軍澳日出康城晉海II早前曾以招標發售，惟自地建會發出新指引後，發展商改以價單開售，昨公開售54伙，市場消息指，該盤單日沽約26伙，成績不俗。

　　保利新近入伙的啟德龍譽，昨以價單方式推售10伙，市傳售出約7伙。發展商早前亦上載銷售安排，推2伙於明日起招標，為2A座16樓及17樓A室，面積均為1147方呎，截標日期為下月5日。

  二手市場頻錄新高成交，荃灣萬景峯繼日前一個3房戶呎價創標準戶新高，最新有2房戶以每呎21538元沽出，再創該屋苑標準戶呎價新高。

　　中原分行經理黃志輝表示，荃灣萬景峯3座高層F室，面積507方呎，2房間隔，作價1092萬，呎價約21538元，造價屬屋苑同類新高，呎價更屬屋苑分層戶新高，買家為投資者，上址月租約2.1萬，回報率約2.3厘。屋苑同類放盤約有5伙，叫價由1000萬起。

　　目前，該屋苑6座高層D室，面積593方呎，3房間隔，以1235萬成交，呎價20826元，當時為屋苑標準戶新高。

  祥益營業董事胡志偉指出，屯門居屋兆麟苑E座中層9室，面積645方呎，居二市場造價508萬，呎價約7876元，創屋苑居二市場造價新高。區內居屋景峰花園1座低層B室，面積480方呎，業主臨場加價10萬，以自由市場價460萬易手，呎價約9583元。

  豪宅物業有價有市，柯士甸站GRAND AUSTIN有2房單位，以1680萬沽出，呎價約31111元，創屋苑同類單位呎價新高。

　　美聯物業營業經理施蒂文指出，上址為GRAND AUSTIN第1A座高層C室，單位面積540方呎，屬2房間隔，早前以1700萬放售，經議價後以1680萬易主，呎價約31111元，創該項目同類單位呎價新高。