外資商仲高力國際今 (22) 日發布報告指出，亞洲地產市場第 1 季在投資者多元化投資布局的驅動下，投資標的從過往集中在辦公大樓以及住宅等傳統房地產，逐步轉向遠離市區的數據中心、倉儲類工業地產以及開發中項目。高力國際指出，第 2 季台灣辦公大樓及工業不動產仍將繼續成為投資焦點。

高力國際 2019 年第 1 季「亞洲地產市場白皮書」指出，台灣市場氛圍較樂觀，其中商用不動產總成交額微升至 7.13 億美元 (近新台幣 214 億元)，延續去年走勢，自用型買家活躍，辦公大樓及工業不動產需求也持續強勁。

受現有辦公大樓供給有限的影響，第 1 季有兩筆整棟交易，分別是「志嘉水曜」及「壹傳媒大樓」，成交金額約 9300 萬美元 (約新台幣 28 億元)。

台灣第 1 季工業不動產整體成交額為 4.03 億美元 (約新台幣 121 億元)，占市場總成交額的 58%，主要買家來自光電、光學及 DRAM 產業等。例如，作為世界領先的光學鏡頭設計和製造商之一的大立光 (3008-TW) ，第 1 季便買入台中工業區的兩筆工業用地。土地交易第 1 季則因有數筆指標標售案帶動，首季土地總成交額為 20.4 億美元 (約新台幣 614 億元），也創自 2013 年第 4 季以來第 2 高的季度成交額，並較 2018 年第 4 季增長 40％。

高力國際指出，第 2 季台灣辦公大樓及工業不動產仍將繼續成為投資焦點，由於台北市中心並無新增辦公大樓供給，且大部份現有供給稀少釋出，將帶動外溢效果；預期投資者及自用買家將轉向大直、內湖、南港及新北市等外圍商業區。

此外，台灣首季商用不動產加土地交易總額已逾 800 億元，為歷次同期調查新高紀錄，不過，相較鄰近主要城市北京、上海，甚至是香港，卻僅是鳳毛麟角。

高力國際指出，今年首季亞洲房地產重要大事，是由黑石集團所主導在印度發行首檔 REITs-「Embassy Office Parks」，包含 2 棟複合開發案、9 棟純辦公大樓、1 棟旅館及 1 座太陽能園區，總面積超過 300 萬平方米 (約 91 萬坪)，首次公開便募集約 6.87 億美元 (逾 200 億元)，此檔 REITs 的發行亦被視為印度房地產進軍世界舞台拉開序幕。

高力國際進一步分析亞洲主要城市首季商用不動產交易情形，北京第 1 季整棟大型交易總額達 51 億美元，較去年同期成長 5 成，產品以辦公大樓或可改建為辦公大樓的物件最受青睞，包括融創集團以 30 億美元收購泛海集團在海淀區的土地，以及京東集團花費 4 億美元購入首創集團於海淀區一家飯店並改建為辦公大樓最具代表性。

至於上海部分，上海首季整棟商用不動產成交總額為 96 億美元，相較去年第 4 季成長約 8%，以辦公大樓 (含產業園區) 為投資者首選。其中前三大知名交易為融創集團斥資 42 億美元收購泛海集團資產、近期完工的北外灘「一方大廈」售出總金額達 6.86 億美元，以及普洛斯以 1.57 億美元買下張高江科技園區的「盛銀大廈」。

面對疲軟的房地產市場，台灣建商另辟蹊徑，推出由已故香奈兒設計師卡爾 · 拉格斐參與設計的「老佛爺」建案，瞄准當年台灣經濟奇蹟的創造者和台灣太太們的買房決策力。

經過 10 年牛市後，台灣房地產市場自 2015 年以來一直處於盤整階段，因經濟成長率放緩和人口將進入負成長的衝擊。但隨著一群在 20 世紀下半葉創造台灣經濟奇蹟的中小企業主屆臨退休，如今他們既富有也愛房產，成為建商鎖定的潛在客戶。

「這些企業主賺到錢不太會做其他投資，傳統的想法就是買房地產，有賺到錢就買房地產，就是置產... 也有預先買下等小孩長大用的。」忠泰集團副董事長李彥良在 4 月 18 日訪問中表示。

根據不動產顧問公司萊坊發布的 2019 年《財富報告》，台灣的富豪們對房地產情有獨鍾，台灣的超級富豪人均擁有 5.4 套住宅，而香港人只有 4 套，中東為 4.6 套。

串珠酒瓶
針對這群潛在客戶，忠泰集團歷時兩年的往返，在 2014 年說服已故香奈兒設計師卡爾 · 拉格斐參與其首次在台中推出的住宅設計。據李彥良介紹，卡爾 · 拉格斐基本參與了整個設計，並引入了很多香奈兒品牌工坊所使用的刺繡、編織和串珠，譬如社區宴會廳有一面牆，上面裝飾著串珠做成的酒瓶，每个酒瓶造價 15 萬元台幣 (约 4870 美元)。「比買最好的紅酒還貴，」他說，並表示因為物料成本高，該建案開價高於周邊區域。

「台灣買房太太的決定權通常很大，香奈兒設計師設計的房子可以得到女士們的認同，建案推出後消費者接受度高，」他稱。

總部位於台北的忠泰集團成立於 1988 年，是北部老字號建設公司，旗下經營包括房產建設與開發，以及家具和家飾零售銷售，過去推案主要以在大台北地區的高檔住房為主。「老佛爺」建案位於台灣大道、館前路交叉口，為兩棟 34 層樓的建築，總戶數達 170 戶。若以其中一棟頂樓規劃 250 坪 (825 平方米) 的住房估算開價最高達 1.75 億元台幣。

李彥良表示，當初邀請卡爾 · 拉格斐來合作的原因是希望是一個買家可以認同的「生活風格家」，而不是一般人不太熟悉的建築師。加上卡爾 · 拉格斐的設計讓 20 歲到 70 歲都有他的粉絲，年齡層分布廣度夠。

「這群目標客群是存在的，」信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮在電話訪問中表示。「過去也有不少名車或名錶的展覽不去台北只去台中，便是看中台中客人對奢侈品的消費力。」他進一步指出台中的都市建設進入成熟期，現在不只追求機能，更多的是追求質感提升，這點會吸引建商去推中高端建案。

「更大的背景是台灣居民所得提升，民眾對非物質和提升美學的需求更高，慢慢也更有能力消費，帶動建商在建案這方面的投資，」蘇啟榮說。

精打細算
據李彥良介紹，上述建案已在去年開始施工，預計 2022 年完工，每坪開價 50 萬至 70 萬台幣不等，銷售採邊建邊售的方式，目標是 2022 年前賣掉一半，目前的成交速度符合預期，「 照現在的速度完工前會賣超過一半以上，」他說。

對台灣經濟成長力道放緩，可能不利房屋銷售，李彥良同意房地產市場整體是和經濟呈正相關，經濟好的時候房地產才會好，因而此次建案中，原本規劃其中一棟為 120 坪的住宅，最後改成 70 坪， 因為中小企業主買房可能只有夫妻兩人要住，小孩另外住，120 坪可能太大，還是要比較務實一點。

其鎖定的最重要的客群是早先做傳統產業、精密機械的公司，台中傳統有一些望族，另外除了在地客，也鎖定台北的買家，目標希望台北的客人可以佔銷售量的三成。根據萊坊《財富報告》，台北擁有的超高淨值人數在全球城市中名列第八，擁有 1,519 名資產不低於 3,000 萬美元的人。

對於超級豪宅，李彥良則認為有錢人可能會越來越有錢，但對台灣消費者來說有沒有必要花 3 億、5 億、6 億元台幣去買一個房子，還是花一樣多的錢，在全世界各地置產，也許都會考慮。

「台灣生意人通常還是比較精打細算一點，」李彥良說。

近年高雄市預售案供給大幅增加，高達88件、逾1.6萬戶，專家建議，應選購兼具保值抗跌及未來增值空間的地段，例如高雄新市鎮、後勁商圈、高雄車站商圈及亞洲新灣區內的小宅，因具建設與發展話題，房價增值效應較高。

根據龍悅廣告統計，目前高雄待售大樓達238件，戶數近2.1萬戶，當中有88件、超過1.6萬戶屬預售案，龍悅廣告協理吳季濃分析，預估今年是高雄有史以來預售供給最大量時期，民眾如可多比較地段環境與區段有無重大建設。

橋頭區高雄新市鎮近年大樓推案密集，今年達麗建設「全民萬歲II」甚至出現1個月過戶逾600戶。上揚國際高雄營業二處總經理朱建雄指出，新市鎮2期未來要規劃為高雄科學園區2期，目前房價仍屬相對低基期，區段後勢看漲。

楠梓區後勁商圈亦屬兼具自住與投資生活圈，中信房屋右昌加盟店經理張志忠表示，該區鄰近楠梓加工區，因租屋需求量大，大樓新屋2房可收租1.4∼1.6萬元，不少購屋族都有買房兼投資心態，近期新案包括「國城MRT捷運世代」與「聯上捷運之星」皆銷售不差。

首次南下推案的甲山林機構「時尚帝寶」，從年初至今已售出150戶，該案銷售專案蘇順益指出，推出包租3年總報酬率15%方案，以18坪戶為例，總價約538萬元，年收租估算可達近27萬元，選購包租方案每坪多支付3萬元裝修費。

地上權案為另一選擇
近年公共工程最多的亞洲新灣區，也是房價保值抗跌較強區段，包括「聯上鉑麗」、「漢神棧」、「鳳凰灣」與「灣見築」等，主力2∼3房，2房新屋租金可達2萬元。高雄近期也出現地上權宅，如光華商圈大樓案「微笑時代」，與中都重劃區「韻綠」等，以市價約7折購入出租，其租金行情跟一般大樓相同，亦是另一選擇。

台開（2841）日前透過商仲預計處分3筆土地資產，昨天台開董事長邱復生表示，今年將是台開積極處分資產的一年，除了透過商仲將處分的3筆資產外，接下來包括新埔、大坑、草屯、花蓮等地的台開資產，今年也都會有活化的規劃。

邱復生說，台開最早期被定義是金融業，10年前因積極投入土地開發業，又被歸類為營建業；不過，接下來的台開將透過處分資產取得現金，積極投入創新產業。

台開委託商仲標售位於台北市承德路、重慶南路與至善路等3筆資產，其中承德路資產靠近捷運圓山站出口，土地屬商三特分區，土地持分面積316坪、建物面積2320坪；重慶南路資產近雙子星新門戶，土地屬商四，土地面積114坪、建物面積1110坪；至善路土地則位於中影文化城對面，屬於第二種住宅區，土地持分面積485坪、建物共670坪。

不過邱復生表示，3筆資產標售並未設有底價，但從公告地價來看，應該至少可值10億元以上。3筆資產將於5月7日截標、5月8日開標。

標售土地持續登場
此外，台開在4、5月間還會標售包括旗下位於新埔、草屯、大坑等區土地，合計資產價值達100億元左右，下半年也會標售花蓮土地；另外，今年台開也會開始預售花蓮及新埔兩地建案，活化資產動作轉趨積極。

台北市叱吒風雲多年的名宅「僑福花園廣場」，頂樓樓中樓將罕見公開標售，賣家為廣豐實業，319.56坪的頂樓開價2.04億，將於6月5日標售，每坪底價約63萬，相較近幾年附近行情平均百萬以上幾乎打6折，以「佛心價」對外求售。

過去鮮少釋出的「僑福花園廣場」，罕見將公開標售頂樓樓中樓兩戶，並委託CBRE世邦魏理仕代理標售。世邦魏理仕22日表示，「僑福花園廣場」位於北市信義路四段及安和路口，標售的13樓兩戶總計319.56坪，每坪底價約63萬，總底價為2.04億元，預計6月5日上午開標。

至於廣豐實業為何要公開標售這兩戶樓中樓？世邦魏理仕指出，主要是廣豐已閒置多年，現在市場較活絡，因此董事會決議處分活化。先前廣豐曾在2017年自行辦理標售，底價未公布，但可能是當時豪宅市場遲滯，因此無人投標。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，「僑福花園廣場」是台北市資深名品豪宅，雖興建時間早，然地理位置優越，加上飯店式管理，造就「僑福花園廣場」的抗跌性，即便外貌稍顯歲月痕跡，但仍舊不失風采。此次釋出物件位於頂樓，適合自住置產或做為企業招待所。

依內政部實價登錄資訊，「僑福花園廣場」總計揭露8筆，扣除1筆是停車位之外，其餘7筆每坪行情最高是207.18萬元，在2014年8月房市飆漲時成交；第二高是2013年12月5樓以每坪120.26萬成交。不過，2015年房市下修後，也跟著房市低迷而跌破百萬大關，2017年9月3樓成交價來到88.85萬；至於最近1筆是去年2018年5月，10樓成交價落在95.2萬元。

「僑福花園廣場」屋齡37年，為地上14樓、地下3層的住宅大樓，共113戶，坪數68~160坪，主力坪數為80~138坪，頂樓樓中樓約138坪，其餘樓層每層配置4戶。

預計明年完成徵收作業的桃園航空城計畫，目前進行地上物查估作業，迎四年來最大土地投資買盤，其中，不乏過去在六家、青埔因土地徵收獲利的投資客轉進投資；根據桃園市地政局統計，去年航空城計劃土地交易共305件、總金額54億元，均較前年增加1.2倍以上。

根據桃園市日前公布航空城特定區不動產季報，2015年至2017年每年僅百餘件土地交易，不過2018年土地交易件數衝破300件，反應出去年4月航空城特定區都市計畫再審核定後，看好未來開發後前景的投資買盤湧入熱絡。

2018年土地平均成交價跌破每坪7萬元大關，每坪6.59萬元，整年來看，年跌約8％，不過去年交易價格卻呈逐季上揚走勢，去年第四季已緩漲至每坪6.9萬元。

房仲業者指出，航空城特定區都市畫去年4月再審核定後，開發時程明朗，帶動一波外地投資客進場。永慶不動產高鐵青塘園加盟店店長陳龍聖指出，買盤不少為過去在六家、青埔等在土地徵收出場獲利後轉進的投資客，特別是超過萬坪大面積土地，期待抽商業區的高資產投資買盤，不過今年以來因大選等政治不確定因素，買盤較縮手。

以蛋黃區每坪約8萬元、蛋白區約6萬多元來看，配地後價值回推可達每坪15~20萬元，相較於青埔周邊土地每坪近40萬元的行情，即使開發時程長、風險大，但航空城未來前景仍有相當潛在想像空間。

據地政局資料，這波航空城特定區農地買盤主要以機捷A16橫山站、A17領航的土地為大宗，陳龍聖表示，捷運沿線發展可預期性更高，區段徵收未來配地採原地原配，因此集中在橫山段湳子小段，過去價格較高、行情每坪約8萬元的沙崙段沙崙小段交易則略顯停滯。

坤悅開發（5206）、總太地產（3056）今年喜迎交屋潮，營收與獲利攀高峰可期。其中，坤悅今年包括「迎勝」、「華泰金店」、「泰若天成」等三建案，總銷逾47億元，今年首季起陸續完工入帳，預期坤悅今年營收與獲利可望雙創新高，已吸引外資連續兩個交易日進場買超。

此外總太地產包括「東方紐約」、「美樂地」、「織築」等台中三建案，總銷近46億元，目前幾乎銷售一空，預計自今年第三季起陸續交屋。法人預估，總太今年營收有機會上看40億元、EPS挑戰3至4元。

坤悅今年完工交屋案，包括台中市潭子區的「迎勝」住宅大樓案，總戶數70戶，總銷6.9億元，早已銷售一空；以及潭子區「華泰金店」3樓透天店面新成屋，總銷1.75億元。首季在上述兩新案陸續交屋下，創下6.2億元的營收，年增率超過25倍。

此外，坤悅預計第二季交屋的「泰若天成」新成屋，基地位於台中市北屯區11期崇德五路與河北二街口，產品規劃49至63坪、3至4房，總銷達38億元。該案由於地點位處熱鬧的崇德路商圈，目前銷售超過五成，今年可望貢獻超過20億元的營收。

坤悅2018年EPS達1.51元，每股將配發0.7元股息。法人表示，坤悅2019年隨著「迎勝」、「華泰金店」、「泰若天成」等台中三建案入帳加持下，營收有機會挑戰25-30億元、獲利創新高可期。

至於總太地產，包括「東方紐約」、「美樂地」、「織築」等三個新建案，自今年第三季起陸續交屋。其中，位於台中市北屯區的「美樂地」案，總戶數達427戶、總銷28億元，幾乎銷售一空，預計今年第二季末開始交屋，挹注第三季營收。

不少父母在小孩長大後，會送小孩房子，希望早日娶妻生子。新北市地政士公會公共關係主委鄭文在最近接手一個案例，老夫妻買房送兒子後，因兒子只聽太太的，決定把房子要回來，但因方式錯誤，300多萬的房子，被課房地合一稅50多萬元。

鄭文在表示，這對夫妻是在2015年以320萬元在新北市郊區買了一間公寓，登記在己成年兒子名下，希望有房屋後娶妻生子，早日五子登科，未料結婚後兒子不聽父母話，只聽太太的，倆老研商後決定把房屋要回來，在隔年2016要求兒子把子用贈與方式，過戶到媽媽名下，兒子後來搬離這個房屋，從此不與倆老往來。

房屋空著，觸景傷情，老人家日前透過仲介介紹，以350萬把房屋給賣了，結果卻被稅捐單位告知要繳交房地合一稅50多萬。倆老納悶320萬買入，350萬賣出，扣掉2次的仲介費根本沒有賺錢，沒獲利哪來50多萬房地合一稅?

原來是媽媽取回該房屋時，要求小孩用贈與方式還回來，現在再賣，取得成本不再是320萬元，而是土地+建物公告現值，一共僅73萬元，倆老以350萬元出售，減去73萬元，等於獲利277萬，再扣掉手續成本，乘以20%房地合一稅後，共得繳納51萬餘元房地合一稅，夫妻倆懊惱不己。

鄭文在表示，房地合一稅2016年開始施行，稅率由15%到45%不等，持有期間越久稅率越低，如果符合自用住宅持有6年以上，還有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。在實價登錄的揭露下，想要短期獲取暴利，難上加難，但如果用贈與方式，現行制度則往往容易出現高額房地合一稅，過戶前一定要特別小心。

淡海新市鎮推案多，賣壓大，房市反轉後許多人認賠殺出，但最近風向似乎逐漸轉向。根據實價資料，包括富麗河、鑽石吉星、台北灣四季之旅、里御大砌、天藝等，都有住戶轉手獲利，有人不到二年賺了248萬元。

不過，賠售的仍不少，台北灣四季之旅15樓戶2016年以1600萬元買進，今年1月以1285萬元出售，持有三年賠了315萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，淡海新市鎮先前建設題材多，吸引大批建商搶進推案，造成區域房市賣壓大增，但輕軌遲未開通、本要進駐的威秀影城突然喊卡，再加上碰上房地合一稅制上路，整體房市買氣急凍，先前轉手出售的屋主，除非買得很早，很少有人可以獲利，實價資料顯示，大多是賠售出場。

但隨著商場進駐與輕軌通車，近半年來情況已漸有改變。以位於濱海路、鄰近輕軌站的富麗河為例，13樓戶2017年以2220萬元買進，去年底以2468萬售出，持有不到兩年獲利248萬。

另外位於新市一路三段的鑽石吉星五樓戶，先前以786萬元買進，去年底賣至總價千萬，屋主賺了214萬元，其他如大型社區台北灣四季之旅分別出現84萬、50萬的轉手獲利，一掃過去房市重災區陰霾。

財政部國產署公告11宗精華區國有地設定地上權招標，6月24日開標。高雄市竟推出四件，都是住宅用地，設定70年地上權。其中兩件是先前曾經流標過的。國產署官員說：「高雄房市很熱，我們想試試看。」

國產署認為高雄人可以接受地上權住宅？官員說：「現在規定大面積的國有地是不能賣的，透過設定地上權是企業可能拿到土地使用權的管道。」尤其這次推出的區位都很好。

官員指出，這11宗是上半年唯一招標的一批。

這批招標案的地上權地租條件都一樣，地租年息率為3.5％，其中1%是浮動的，隨申報地價調整而調整，2.5％是固定，計算基礎設定在民國108年的公告地價。通常建商推出地上權住宅銷售時，地租會轉由住戶負擔。

高雄市四件中，兩件先前流標過。一件是三民區灣和138地號，近鼎金國小、國中，官員說，這件於民國105年流過標，時隔三年，「底價調高了。」當年底價是6900多萬元，今年底價設定7600多萬元。

另一件曾流標的案子倒是調低底價，是鳳山區五甲段1028-1地號，該地的對面是環保公園。底價由約1億600萬元，降為9916萬元。

官員指出，重點是新案，一件是三民區義民段490地號，權利金底價達5億4443萬；另一件是小港區青島段二小段39-1地號等三筆，底價7222萬。

台南市永康區也拿出一件招標，是橋北段28地號，權利金底價1億6588萬元。

官員說，不要只注意高雄、台南的案子，台北市、台中市、新竹縣、彰化縣、屏東縣也有招標案，其中台北市內湖區土地為首次公告標的，鄰近國防醫學院、三軍總醫院、中山高速公路內湖交流道，交通位置良好。另外，新竹縣及彰化縣標的均為首次公告標的，新竹縣新埔鎮土地，鄰近新竹縣立體育館、竹北光明商圈；彰化縣員林市土地，鄰近員林大道、員林火車站。

　　4月22日晚，綠地控股（600606）發布2018年年報及2019年一季報。2018年年報顯示，公司總資産突破萬億元大關，達到10365億元，同比增長22%；實現全年營業收入3484億元，同比增長20%；實現歸母凈利潤114億元，同比增長26%；實現利潤總額243億元，同比增長26%；凈資産收益率穩定增長至17.14%，同比增加13%。在公司業務實現較快發展的前提下，資産負債率保持穩定；有息負債余額2689億元，較年初減少71億元，持續回落。現金流狀況持續改善，全年實現經營性現金流量凈額422億元，持續處于歷史最好水平；預收賬款為3382億元，同比增長42%。

　　綠地控股同日發布的2019年一季報顯示，公司一季度實現營業收入904億元，同比增長21%；利潤總額為82億元，同比增長52%；歸母凈利潤為44億元，同比增長26%。資産負債結構繼續優化，經營性現金流量凈額持續為正，為22億元。公司成功發行6.5億美元債，凈增融資金額超百億元；與上海銀行戰略合作獲百億級授信額度，聯手匯豐銀行做強全球銀企合作平臺。

　　一季度，綠地控股實現合同銷售金額694億元，同比大幅增長43%；合同銷售面積599萬平方米，同比增長45%；回款為563億元，回款率為81%。其中，城際空間站快周轉項目，全面熱銷，業績貢獻突出，共16個在售項目，包括宿遷等新開項目，實現合同銷售金額77億元，合同銷售面積105萬平方米，銷售金額貢獻率超過11%。

　　在新增土儲方面，一季度聚焦一二線重點城市、區域中心城市和地級市高鐵站等成長性地區，大力推進項目拓展。累計新增項目25個，計容建築面積902萬平方米；總地價284億元，新增貨值近1350億元。按貨值計算，約64%的項目位于一二線城市及其周邊直接輻射區域。其中，成功收購中民投上海董家渡項目50%股權，將打造上海國際金融中心新地標。

　　綠地控股董事長、總裁張玉良表示，2019年將是綠地萬億時代的元年，綠地將全面推動高質量發展，成為高質量發展的城市運營商、穩健增長的國企領軍者、産業協同的多元化典范、科技創新的轉型標桿。

　4月22日早盤，A股房地産開發板塊遭遇重挫。

　　我愛我家、中體産業、榮盛發展、首開股份跌幅超過7%，新城控股、金地集團、華夏幸福、萬科A等也下跌了5%以上，保利地産、泰禾集團、招商蛇口等也下跌了3%以上。同花順房地産開發指數下跌1.97%。據同花順數據顯示，房地産開發板塊總體市值較周五暴跌約800億！

　　這主要是受兩條消息的影響。

　　第一條是政治局會議再次強調“房住不炒”。

　　中共中央政治局4月19日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

　　第二條是住建部對部分房價波幅較大城市進行預警提示。

　　新華社4月19日報道，近期住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地産市場運行情況開展了專題調研。從調研情況看，房地産市場總體保持平穩，住宅銷售平穩回落，房價基本穩定，市場預期趨于理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。按照穩妥實施房地産長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

　　該報道還顯示，住建部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地産市場平穩健康發展。

　　這兩條消息均出自上周五晚間，在剛剛過去的周末引來市場熱議。其實，在此之前，A股房地産開發板塊表現優異，2月份以來的漲幅明顯強于大盤。

　　2月1日~4月19日，上證指數的區間漲幅為26.55%。同期，同花順房地産開發指數的漲幅是42.15%。市場人士分析此輪上漲的驅動因素包括，一季度經濟超預期，房地産政策或有寬松跡象，銷售略好于預期，如期回暖。這被歸納為，樓市的小陽春效應。

　　在此期間，房地産開發板塊也誕生不少漲幅較大的個股，大名城、榮豐控股都上漲了100%以上。

　　政治局會議的再次定調，及住建部預警提示，影響了A股投資者的情緒。其實，從高層的此前的一係列表態來看，政策預期是穩定的，房住不炒、因城施策的主基調不會變。

　　中金公司發文稱，住建部近期對一季度房地産市場運行情況開展專題調研，並對地價、房價波動較大的城市進行了預警提示。中央政治局會議近日亦重申“房住不炒”。當前中央對各地的房價考評主要依照“月度分析、季度評價、年度考核”的要求，以年度為單位對當年累計價格漲幅予以嚴格考核，而月度或季度間若出現價格大幅波動則加以提示和預警。這意味著某個季度的價格波動並不會成為政策收緊或寬松的考察標準。

　　招商證券表示，當前的政策並沒有大幅放松，所以也不存在收緊的可能，政策早已從“堅決遏制房價上漲“的前期表述變為“穩地價，穩房價，穩預期”，短期並未發生改變，政治局會議更多意味在于對“穩”字的強調。

　　招商證券認為，政策未來仍然是因城施策式的推進，仍然是邊際向好的，從當前房地産股票的估值觀察，相對估值仍然存在明顯空間，絕對估值也僅完成了估值修復，風險偏好的上行依然相對克制，也即股票整體並沒有對房地産放松有過高的預期，因此，影響短期房地産股票最大的變量不是自己本身的基本面，而是來自于整體大盤的流動性和基本面分歧的增加。

一位元房地產業內人士告訴時代週報記者，2018年相當一部分城市的地價已經明顯下降，且開發商認為地價後面會更便宜，所以會減少土地支出。


保利發展降速緩行：拿地重心轉向一二線

“誓沖行業前三”的保利發展，開始放慢了擴張步伐。

4月15日，保利發展公佈2018年財報顯示，報告期內，公司實現合約銷售4048.2億元，同比增長30.9%；營業收入1945.14億元，同比增長32.66%；歸屬于上市公司股東的淨利潤189.04億元，同比增長20.92%；淨負債率80.55%，同比降低5.82個百分點。

根據克而瑞發佈的《2018年中國房地產企業流量銷售排行榜》，保利發展位列行業第五，實現了之前的承諾。2017年股東大會上，保利發展董事長宋廣菊曾提出：2018年保利回到前五是可以的，而對未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的。

雖然順利挺進“行業前五”，但保利發展的土地支出卻呈現收縮態勢。2018年，保利新增建築面積3116萬平方米，對應總價1927億元，同比分別下降31.1%、30.3%。

一位元房地產業內人士告訴時代週報記者，2018年相當一部分城市的地價已經明顯下降，且開發商認為地價後面會更便宜，所以會減少土地支出。資料顯示，2018年，全國土地成交1.6萬億元，同比增長18.0%，遠低於2017年的49.4%，土地成交熱度出現明顯下降。

“另一方面是國家規定國企負債率不能超過去年，就算企業賬上有資金，也不能隨便拿出來投資。”一家國企中層告訴時代週報記者。

拿地重心轉向一二線

從資料不難看出，2018年保利發展各季度的銷售及拿地金額，一直隨著國內房地產市場的調整而調整。

2018年第一季度，全國商品房銷售面積3.01億平方米，銷售金額2.56萬億元，分別同比增長3.6%和10.4%。受益於此，保利發展2018年第一季度銷售業績保持高增長，累計實現簽約金額869.33億元，簽約面積592.76萬平方米，分別同比增長51.4%、41.7%。

步至2018年第三季度，房地產市場開始進入“深度調整期”。7月底中央政治局會議直指房價上漲，措辭從“遏制房價過快上漲”升級為“堅決遏制房價上漲”。8月住建部要求地方政府落實穩地價、穩房價、穩預期的主體責任。

受累於政策高壓，保利發展第三、第四季度業績增幅均呈下滑趨勢。華泰地產調研報告顯示，保利2018年7~11月銷售去化率逐漸下滑，其中7~9月平穩下滑，10~11月快速下滑，11月為全年去化率的低點，12月個別樓盤開展促銷活動，去化率有所反彈。

資料顯示，2018年7月，保利發展實現簽約面積167.88萬平方米，簽約金額238.88億元，分別同比增長25.36%、44.20%；2018年10月，保利實現簽約面積210.95萬平方米，簽約金額311.18億元，分別同比增長5.26%、4.74%；2018年11月，保利實現簽約面積233.51萬平方米，簽約金額335.22億元，分別同比減少19.53%、7.92%。

在土地支出上，亦能直觀看出保利發展投資策略上的變化。

2018年，土地市場雖在供應上有所增加，但地價反而迎來5年內首次回檔，市場溢價率降低至“冰點”。

克而瑞的資料顯示，2017年土地流拍率基本能夠維持在10%以下，但從2018年下半年開始土地流拍率顯著升高，其中7月份和10月份流拍率分別高達22%和24%。

資料顯示，保利在2018年新增建築面積3116萬平方米，對應總價1927億元，同比分別下降31.1%、30.3%。

在城市佈局上，保利發展2018年在一二線城市拓展金額和麵積分別為74%和61%，且三四線城市新增容積率面積中53%位於珠三角、長三角城市群。

有接近保利發展的業內人士告訴時代週報記者，目前保利管理層在土地投資上看好一二線城市和城市群裡的強三線城市，且認為目前一二線城市是比較好的買地時間，而三四線城市土地及房價正在出現深度調整，大概率會繼續往下探。

預期改變

值得注意的是，保利發展在2018年年報中披露稱，公司參考目前市場價格狀況和專案實際銷售情況，對開發專案可變現淨值進行測試後，對合肥保利海上明悅、廈門保利同安新城通福路專案、南京保利梅龍湖專案、廣州保利廣鋼專案、廈門保利和光城悅(原翔安區洪鐘大道西專案)計提跌價準備約23.42億元。

中信建投證券認為，這是保利發展基於審慎的市場策略，面對今年可能面對的去化率下行，部分區域存在以價換量的風險問題，對這部分存在風險的專案計提了存貨跌價準備。

事實上，不只是保利發展，2018年多家房企也紛紛在年報中計提存貨跌價準備，對房地產市場走勢做出自己的預判。

時代週報記者查詢各大上市房企年報獲悉，截至2018年年底，招商蛇口存貨跌價準備為11.52億元；泰禾集團存貨跌價準備2.13億元；新城控股存貨跌價損失準備3.97億元；藍光發展計提存貨跌價準備1.2億元；陽光城存貨跌價準備3.83億元；金隅集團存貨跌價準備3.76億元；萬科存貨跌價準備為23.1億元，影響歸屬于母公司股東的淨利潤6億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受媒體採訪時表示，計提存貨跌價準備是財務管理審慎性的體現，尤其面對當前比較嚴厲的房價管控，房價部分下跌或難以上漲，都會影響庫存的估值；類似跌價準備的計提，背後和房企的心態有關，說明預期已在改變。

近期，呼和浩特市人民政府辦公室印發通知，其中提出，部分大學畢業生可半價買房，這場由二線城市率先發起、持續兩年多的「搶人大戰」戰火還在蔓延，為其再添一把火的正是弱二線城市內蒙古自治區首府呼和浩特。

呼和浩特市人民政府辦公室近日印發《呼和浩特市大學畢業生安居工程（試點）實施辦法》的通知，其中提出，具有高等院校全日制、以及以上學歷的應、歷屆畢業生（歷屆3年及以內）可半價買房。

根據文件內容顯示，呼和浩特市大學畢業生安居工程是由大學畢業生住宅和大學畢業生公寓兩部分組成，其中大學畢業生住宅規畫建築面積約100平方公尺，銷售價格為區域市場價格的50%。此外，採取抵押或公積金貸款購房的畢業生，頭期款最低比例為20%。

不過，此次呼和浩特優惠購房政策中明確指出，大學生可半價購買的並非所有項目，而是大學生住宅，類似過去的經濟適用房。

對於呼和浩特的搶人政策，中原地產首席分析師張大偉指出，過去2年，全大陸多個城市房價出現反彈，大部分都是發布了力度空前的人才政策，人才政策的確影響了房地產市場的穩定，特別是部分二線城市，房價上漲加速，最主要原因就是人才政策變相地開放了限購等政策。

而談到此項政策的吸引力，某高校招生就業處工作人員認為，政策優惠力度是一方面，更重要的在於城市自身的吸引力，大多數學生早在畢業前，就明確了未來發展之地。

一名剛在廣州完成置業的呼和浩特年輕人就表示，支持家鄉推出的人才新政，但不會回去，畢竟地區經濟發展情況存在差異，很多內蒙古本地的大學生都還是離開往外發展了。

達飛控股（０１８２６）公布，向賣方河北燕陽房地產開發公司購入目標公司赤城縣燕陽房地產開發公司合共９０％股權，代價為１﹒２億元人民幣（約１﹒４億港元）。
河北燕陽於２０１７年１１月與中國赤城縣人民政府訂立合作協議，獲授權開展位於河北省張家口市赤城縣龍關鎮之滑雪體育中心、渡假及住宅綜合發展項目。該項目毗連第２４屆冬季奧林匹克運動會場地之一北京冬季奧運村。第２４屆冬季奧林匹克運動會定於２０２２年舉行。
項目佔地面積合共約９８﹒１５平方公里，現正由受影響村落佔用。首宗地塊擬由當地機關進行土地平整及安置後始供出售，預期首宗地塊將指定作建設用地及住宅用途。目標公司擬將該項目之住宅單位售予獨立第三方，而該項目其他部分則自行或與其他營運商合作營運。
根據收購協議，達飛控股同意投資不少於１﹒６８億人民幣（約１﹒９６億港元）作為初步費用，將以現金撥資，以及不少於１﹒５億人民幣（約１﹒７５５億港元）作為建築及安裝成本，可由第三方墊付。
該公司表示，收購事項有助發掘具備龐大增長潛力之中國市場，打開進軍建築行業之大門；同時得益於內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排（ＣＥＰＡ），從而獲得兩地互認的建築專業資格，將於中國設立全資附屬公司，以進行設計、管理及建設首宗地塊及該項目其他部分。

銀行「估凸」兩成半 屋苑3天連環破頂

樓市升溫令銀行估價更進取，多個獲銀行「估足價」的單位連日獲買家斥高價承接，單是過去復活節4天長假期（19至22日），二手市場至少有11宗破頂成交曝光。其中荃灣萬景峯連錄3宗破頂成交，最新一宗為頂層連天台複式戶以半億元沽出，造價貴絕同區二手市場外，個別銀行對單位網上估價更高見6244萬元，較造價「估凸」近兩成半。

二手市場連日錄得的破頂成交，以萬景峯於短短3日內（20至22日）連錄3宗最搶眼。中原地產副區域營業經理賴昌武說，該屋苑6座頂層連天台複式戶，實用面積2207方呎，5房間隔，附698方呎天台，最新獲區內換樓客斥5000萬元承接，呎價22655元，樓價及呎價同破該屋苑紀錄外，造價亦貴絕同區二手市場，按原業主2006年入市價1811.8萬元計，賬面勁賺3188.2萬元（約1.8倍）。

根據滙豐銀行網上估價系統，今次高價易手的萬景峯單位，目前估值達6244萬元，換言之，估價較成交價估高1244萬元（約24.9%）。

據悉，原業主2011年斥92.5萬元購入同屋苑一個車位，剛以310萬元轉手，賬面賺217.5萬元（約2.4倍），意味原業主共套現達5310萬元。

事實上，萬景峯分層單位的呎價近日已連環破頂，其中6座高層D室3房戶的成交率先在過去周六（20日）曝光，呎價20826元創該屋苑分層單位呎價新高，但僅一日便被過去周日（21日）曝光的3座高層F室兩房戶超越，該單位實用面積507方呎，連租約以1092萬元沽出，呎價21538元。

同區全．城滙則錄得首宗二手成交，中原地產高級資深分區營業經理丘漢偉說，6座高層B室兩房戶，實用面積431方呎，獲外區換樓客以983.8萬元承接，呎價22826元。原業主2017年以722.78萬元購入，升值261.02萬元（約36%），扣除樓價10%額外印花稅（SSD）共98.38萬元後，賬面賺幅收窄至162.64萬元（約22.5%）。

南豐新邨首達1000萬大關

鰂魚涌南豐新邨樓價亦首度衝上千萬元大關，造價同樣獲銀行「估凸」。據消息指出，該單位為8座頂層戶，實用面積516方呎，3房間隔，附281方呎天台，新近以1000萬元易主，呎價19380元，兩者俱屬屋苑新高。代理表示，原業主早於2009年斥資299萬元購入單位作自住，持貨至今年2月才以1050萬元放售，最後減價沽貨仍貴絕全屋苑，按購入價計，約10年賬面賺701萬元（約2.3倍）。滙豐銀行對該單位網上估價為1040萬元，反映估值亦較成交價估高40萬元（4%）。

利嘉閣地產分行經理陳家豪表示，目前南豐新邨仍有約50個買賣放盤，業主叫價普遍參考銀行估價，其中5伙叫價更達1000萬元或以上，如5座中層A室，實用面積570方呎3房，叫價1050萬元，樓價挑戰該屋苑新高。

居屋亦誕生高價成交，萬方地產高級客戶經理葉搏麟說，沙田愉翠苑A座愉歡閣低層1室，實用面積650方呎，原則3房間隔，於不設睇樓下以一口價已補地價960萬元沽出，打破去年11月由同屋苑以920萬元創下的新界居屋造價紀錄，呎價14769元。原業主2012年以已補地價480萬元入市，賬面升值480萬元（1倍）。

愉翠苑補價960萬新界居屋王

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，樓市於今年1月開始復甦，「之前600萬元內細價樓升先，之後就掃上中價樓」，到目前樓市已進入全方位破頂的情況，不論投資者或用家均加快入市，估計樓價有望最快於下月突破去年歷史高位。

市民趁復活節長假期外遊，拖累十大屋苑交投。中原地產統計的十大屋苑交投量由本月13及14日（下稱前一個周末）的20宗，明顯插水至過去周末（20及21日）僅8宗，按周大跌六成，跌穿雙位數水平；4天復活節假期（19至22日）則僅錄18宗成交，較去年同期共22宗買賣少約18.1%，並創近9年新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，復活節長假首兩天的天氣不穩，部分預約睇樓的準買家取消睇樓，影響睇樓氣氛，令二手屋苑交投受挫，加上新界有大型上車盤即將開售，搶去部分二手客源等，拖慢十大屋苑交投步伐。

美聯物業統計4天復活節長假期十大屋苑有18宗買賣，與去年同期宗數相同，當中過去周末兩天佔8宗，較前一個周末的17宗低約52.9%，並終止連續9個周末錄得雙位數成交量之勢。該行住宅部行政總裁布少明指出，個別屋苑於長假期連錄高價成交，反映市場的置業需求並未減退，準買家更有「追價入貨」的準備，相信假期過後在新盤銷情帶動下，二手成交量有望回升。

康怡兩房980萬雙新高

事實上，上周五（19日）鰂魚涌康怡花園N座中層13室，實用面積490方呎，兩房間隔，據代理指出，以980萬元沽出，呎價20000元，樓價及呎價同創該屋苑兩房單位歷史新高。以原業主2008年入市價358萬元計，賬面升值622萬元（約1.7倍）。

恆地（00012）正收購中的土瓜灣區舊樓項目，再進一步購入更多業權，剛斥資6050萬元向位元堂（00897）買入土瓜灣道76B號地下A及B舖。

恆地是次購入的地舖可售總樓面面積約513方呎，以成交價6050萬元計算，呎價約11.79萬元。現時位元堂正使用B舖作為分店。位元堂有權於交易完成後12個月內使用上址，倘買方有意於短期內拆除該物業進行重建，則須提前兩個月發出通知以搬出。

根據土地註冊處資料，位元堂於2014年斥資4030萬元購入物業，持貨5年，賬面獲利2020萬元，升值50.1%。

億元商舖買賣兩年半低

據恆地年報顯示，該集團現持有土瓜灣道68至76B號、落山道58至76號、下鄉道14至20號、麗華街1至7號、美華街1至9號及2至8號逾八成業權，擬合併發展，地盤面積合共4.2506萬方呎，預計可重建樓面面積約37.4萬方呎。

此外，美聯工商舖（00459）資料研究部數據顯示，今年首季商舖市場共錄得11宗造價1億元以上的成交，較去年第四季的25宗減少56%，宗數創2016年第三季以來新低；成交金額僅約26.57億元，較去年10至12月的177.76億元急挫85.1%，創2015年第四季以來新低。

居屋單位造價隨私樓上升，消息指沙田居屋愉翠苑A座中低層1室，實用面積650平方呎，於自由市場以960萬元（已補地價）易手，呎價14,769元，造價打破去年913萬元紀錄，創新界居屋新高紀錄。

其次，將軍澳寶盈花園2座高層A室，實用面積591平方呎，屬3房間隔，於自由市場以735萬元易手，呎價12,437元，直逼屋苑高位水平。

另屯門兆麟苑E座中層9室，實用面積645平方呎，於綠表市場以508萬元（未補地價）易手，是屋苑綠表價首次突破500萬元關口。原業主於1994年以91.4萬元購入，是次易手獲利416萬元離場。

測量師：商場快落成 增項目吸引力

將軍澳日出康城11期將於明天（24日）截標，是區內近3年再度有項目推出，有測量師認為，區內商場即將落成，增加項目的吸引力，總地價估值介乎52億至86.1億元。

康城11期項目位於興建中的康城商場上蓋，靠近港鐵日出康城站出口，可建樓面近100萬平方呎，可提供1,217至1,850伙，之前收取意向書便吸引29個財團參與。

美聯測量師行董事林子彬稱，項目景觀相對遜色，以樓景及內園景為主，但交通及地點方便，屬於區內比較近港鐵站的一期，基座已經在商場，購物亦比較方便。

每呎補價近3200元 區內新高

康城區內現時缺乏足夠零售設施，只有小量超市、藥房及快餐廳等，令住戶往往要乘車到鄰近的將軍澳一帶商場消費。根據港鐵（00066）預計，項目規劃內的一個近50萬平方呎商場，將會在2020年下半年陸續開幕，市場預期亦會有助康城11期的招標反應。

林子彬稱，康城11期項目在2019年招標，建築以5年計算，大約2024年建成，而推售樓花時，預計商場已開幕，屆時區內配套會較充足，項目銷售吸引力會較大。

市場消息指，康城11期項目補地價金額達30億元，每平方呎樓面地價接近3,200元，相較2016年時的第10期地價高出近6成，創日出康城地價新高。

但測量師認為，補地價金額與市況掛鈎，反映近3年樓價、地價的上升，加上補地價只是佔整體地價一部分，發展商仍會提出一筆前期費用去競投，而補地價較高因素亦會反映在發展商競投出價上。綜合市場估計，項目總地價約52億至86.1億元，每呎樓面地價5,500至9,000元。