信義計畫區內產權完整的大面積土地一地難求，先前流入法拍市場的D3土地，三拍後投資價值浮現，1552.7坪的土地最後吸引兩封標單，豪宅建商元利建設以總價112.58億，溢價9.6%拿下，換算每坪成交價格725萬元，元利建設藉著D3標案重回信義計畫區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區有將近9成的土地都已經開發，區域內的辦公大樓、商場多數在上市公司、保險業等大型集團公司身上，罕見有產權完整的物業釋出，此次D3雖然一波多折，但經歷三拍與產權可能可以移轉登記後，賣相具吸引力，雖然光土地取得金額就要超過百億元，具有相當的進場門檻，不過仍吸引開發商進場搶標。

由於該筆土地法拍筆錄可以在拍定後移轉，不過壽險業受限相關規定限制，必須要投資有立即性收益，若是投入已領有建照可立即開發的素地，應於取得後九個月內開工，而D3若取得後要變更興建收益型的產品，則開工時程難以確定，或許可能是壽險業者缺席的原因之一，雖然這次標售並未見到壽險等業者投標，不過仍吸引元利建設與龍巖進場投標。

D3此次法拍的土地適合開發豪宅、A辦與飯店業，而目前市場能見度最高的還是辦公大樓產品，至於豪宅應該也是每坪200萬元以上等級的開發案，產品定位上相當多元。

鳳山區一直都是高雄房市熱區，但推案多位於北邊，南鳳山則因開發早，可運用的土地較少，推案量一向不如北鳳山。但近期捷運橘線大東站周邊推出3個首購型建案及造鎮案，炒熱區內話題，房價也跟著水漲船高，建案成交單價站上2字頭。

眾多設施加持
捷運橘線大東站位於鳳山區光遠路、大東一路口，周邊設施眾多，有大東文化藝術中心、光遠路商圈，整修後的大東公園更被稱為是「城市版忘憂森林」。緊鄰大東站及鳳山轉運站的一塊2121坪文教用地，也於今年初變更為商業用地，未來將規劃地上22樓的複合式商場「大東文創之星」。

大東站周邊雖然開發較早，但近期建案也不少，多數是首購產品，如預售案「銳揚捷仕堡」，規劃20∼40坪的2∼3房，開價每坪22萬元起，年初進場銷售，目前已賣出4成，日前還大手筆舉辦已購客抽汽車的活動，案場相當熱絡。銳揚建設總經理侯嘉璋表示，大東站周邊可開發土地少，新建案稀有，該案因總價低，因此創造買氣，目前成交單價逼近2字頭。

建設助漲鳳山
成屋案「大東麗緻」則規劃20∼37坪的2∼3房，開價每坪26萬元起，負責銷售的緯立廣告總經理薛志宏表示，因為產品具備稀有性，所以雖然尚未開賣，但已有訂單進來。

較早進場的預售案「富邦大無疆」，則規劃25∼66坪的2∼4房，基地面積達4400坪，開價每坪23萬元起，全案767戶已售出逾400戶，上揚國際實業營業四處總經理施棟瀝表示，該案成交價已經站上2字頭，相當看好大東站附近新案房價能站穩2字頭，成為鳳山繼文山特區後，第2個穩守2字頭房價的區段。

商用不動產市場再開紅盤，三商美邦人壽的台北市「長春金融大樓」23日開標，底價36.6億元，結果由泰安產險以總價近37.6888億元得標，比底價高出1億888萬元，溢價率近3％。

三商美邦財務長陳宏昇表示，出售大樓後可認列6.4億元獲利，估計第二季入帳，但這只是活化資產的一部分，並不是為了改善資本適足率（RBC）才賣大樓。

「長春金融大樓」位於北市中山區長春路143號、145號，基地三面臨路，2002年完工，屋齡17年，地上8層樓、地下5層，登記用途為金融保險業分支機構。三商美邦曾在2015年開價50億元求售，但未成功處分；2017年再度公告處分還是乏人問津；四年後三度求售，此次底價大幅讓利到36.6億，相較四年前求售價格50億元相當於打73折，價格誘因浮現。

三商美邦人壽表示，長春大樓有一部分是在2009年向華銀買入的四層樓及72個停車位，約占大樓的36％，三商美邦人壽原本即擁有部分樓層，並打算收購整棟大樓產權，但到這次出售時仍有一層樓在其他業主手中，所以賣價上一直未能有效拉高。

負責標售作業的戴德梁行協理賴一毅表示，「長泰金融大樓」此次標售樓層排除3樓部分樓層與11個停車位外，其餘14戶、182個停車位對外標售，建物面積約5630.25坪。

市場人士估計，未來若滿租，每年租金收益率可達近2.6％，超越金管會規定門檻的2.345％。據悉，泰安產險幕背後大股東，大有來頭，中和紡織、和泰汽車，及萬海航運等都是主要股東。

戴德梁行表示，長春金融大樓位於台北市金融機構匯集的南京松江商圈，擁有長期穩定租金收益、因為規模夠大亦符合中大型企業進駐作為總部使用，雖然屋齡將滿18年，但屋況相當良好，是台北市中心罕見商辦大樓釋出，此次成功標出，顯現市中心優質辦公樓炙手可熱。

看準銀髮商機、橘色世代來臨，日勝生活科技將插旗新北市三芝，開發休閒樂齡宅。

日勝生23日宣布砸下7.82億元，買下關係人董事長林榮顯位於三芝的4,656.38坪土地，加上原已持有的1,207.58坪土地，總計已5,863.96坪，日勝生表示，買下三芝這塊地，有利整體規劃為最適規模經濟效益及最適郊區型養老的休閒樂齡宅。

日勝生多年前已買下三芝1,207.58坪土地，由於腹地較小，開發規模還不夠，因此持續整合鄰地；因此向董事長林榮顯買下隔壁錫板段海尾小段22地號的4,656.38坪土地，兩塊地面積加起來已擴大為5,863.96坪，將開發為休閒「樂齡宅」。

日勝生目前在新北市中和、三芝及高雄旗山，已著手規劃三座「樂齡宅」，經營模式和軟硬體設施各具特色，提供健康、可自理生活起居的高齡者樂活生活型態。

日勝生表示，其實早在去年上半年，日勝生就先在中和青年宅，分回作為附屬設施的三成戶數，先作為「樂齡宅」，取名為「樂陶居」，定位為青銀共居混齡宅，開啟住宅市場以外的新藍海。

目前中和青銀混齡宅「樂陶居」規劃150房左右，採租賃型，房型有1房、2房、及家庭房，月租2萬多元起，家具裝潢和簡易門診、遠距醫療偵測等服務俱全，只要拎著一卡行李箱就可以住進來；至於入住年齡門檻是55歲以上，且健康、可自理生活起居的高齡者。

至於三芝「樂齡宅」，日勝生列為中長期計劃，初步規劃採取產權賣斷式，銷售產權，擬結合結合三芝雙連安養中心或專業醫療機構合作。

另外高雄旗山，目標要開發規模最大的「樂齡宅」，現階段裝置太陽能板提供台電公司電力，未來會進入實質請照開發階段。

財政部國產署23日公布今年首批地上權標案共11件，預計6月底開標，權利金底價14.29億元，其中以高雄市占4件最多，金額則是以高雄市三民段住宅區2,190坪、權利金5.4億最高，備受國產署看好。

官員表示，今年首批11件地上權標案存續期間皆為70年，而地租年息率為3.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，地租不隨申報地價調整之年息率為2.5％。換言之，公告地價即使調漲，其持有成本波動不致太大，有利民間投資其地上權案。

國產署進一步表示，本次招標11宗土地，有5宗為首次公告。其中，北市內湖區民權東路六段土地為首次公告標的，鄰近國防醫學院、三軍總醫院、中山高速公路內湖交流道，交通位置良好，因此坪數雖只有173坪，但權利金底價為5,019萬元。

官員指出，新竹縣及彰化縣土地均為首次公告標的，新竹縣為新埔鎮福祿六街土地，鄰近新竹縣立體育館、竹北光明商圈，面積為1,092坪、權利金底價為8,017萬元；而彰化縣為員林市雙平路土地，鄰近員林大道、員林火車站，公共設施完善、交通便利，面積為609坪、權利金底價為3,913萬元。

在高雄市4宗土地中，也有2宗為首次公告，包括金額最高的三民區義民路土地，毗鄰民族國中及光武國小，距九如交流道僅5分鐘車程。而小港區土地位於飛機路及廠前路之間，鄰近小港機場、社會教育館，皆屬大面積利於規劃開發新建案標的。

而高雄市還有兩宗分別位於鳳山區五甲二路與三民區灣和路，鄰近學區與公務機關，也有綠地公園且生活機能良好。五甲二路與灣和路兩筆土地面積分別為862坪與530坪，權利金底價則依序為9,916萬元與7,619萬元。

桃捷綠線、總圖書館動工，帶動桃園藝文特區商業潛力攀升，今年以來，二個月內即有包括「昭揚乾坤」、「中悅一品」、「中悅環球企業總部」、「中悅麗舍花園」短短100公尺內的四座豪宅、豪辦，各有億元店面成交，一解桃園近年來高端店面交易荒，其中目前為保時捷概念館的「昭揚乾坤」店面以3.8億元成交，創下桃園店面次高紀錄。

實價登錄顯示，桃園中正藝文特區近七年多來，不過才出現10件總價逾1億元店面交易，不過今年1、2月間，即有四件億元店面交易。台灣房屋中正藝文店長凌嘉妍表示，主要反應捷運綠線與桃園總圖動工、經國轉運站將營運，重大公共建設進入興建營運高峰期，可望讓原本即是桃園最精華商圈，再帶來大量商務人潮，也帶動藝文特區精華地段、大面積的高端店面交易頻傳。

其中，最受矚目的為位藝文一街、展演中心第一排的「昭揚乾坤」，現作為保時捷概念館的角店，屋主去年開價4.28億元求售，今年1月以3.8億元成交，成交總價居桃園歷年店面次高。

位中正路上的「中悅一品」店面以總價1.8億元成交，值得一提的是，該賣方在預售時期以1.18億元買下，脫手獲利超過6,000萬元出場。此外，「中悅麗舍花園」、「中悅環球企業總部」今年也有店面分別以1.9億、1.86億元成交。

凌嘉妍表示，桃園高端店面供給主要集中於桃園火車站前與藝文特區，此二區最能吸引外地投資買盤，其中站前多屬獨立地坪的老舊透天，而藝文特區店面則多為豪宅、豪辦一至三樓的大坪數店面，不少屋齡五年內的店面多為建商持有、待價而沽中，租金投報率約僅2％，因此除了精品、醫療診所、銀行等高租金承受力的業種進駐外，空置率仍高。

鄉林集團董事長賴正鎰4月18日於新莊副都心「鄉林淳真」熱銷七成記者會中表示，原本預估今年推案1.2兆元，但Q1全台推案量噴發，推估全年突破1.35兆元不是問題。他更指出台商族群偏好的產品坪數有縮小的趨勢，「過往大坪數100-150坪產品，深受台商青睞，但其實近年不少上了年紀的買家反饋說，住100坪房子在家裡有什麼事在房間裡要叫老婆還是小孩來幫忙，在客廳或房間的家人還不一定聽得見。因此，隨子女獨立後，台商與自營商等有實力的購買族群，開始對5、60坪產品產生興趣。」同時，由於美中貿易戰談判漸趨明朗，國內利率持續維持低檔，加上肥咖條款持續讓台商資金回流，今年各地建案銷售表現出色。以鄉林淳真為例，去年12月開始潛銷，至今3個多月，已有500組客人賞屋，並已賣出7成，現已提前在3月底開工，預計今年Q3可完銷。

關於新莊副都心房價過去重摔的情況，賴正鎰透露：「過去幾年，副都心的確每坪房價一下子下滑10幾萬元，但在去年底，已經回檔至少一半。」賴正鎰舉例，「鄉林淳真」成交價已經來到每坪47-49萬元，區內也開始出現不少成交逼近5字頭的個案，隨著價格穩健回升所帶動的購屋信心，今年第一季，副都心明顯感到購屋人潮回流。

「鄉林淳真」自去年12月底正式公開，全案基地面積約1120坪，基地距離捷運A4副都心站，步行僅需5分鐘，該案更是鄉林建設在新莊區推出的第4案。規劃坪數在31-66坪間，其中，2房產品在公開1個月內即已售罄，目前最後三成銷售中的坪數主力在45-66坪，已購客中有6成強是屬於置產型買主，首購僅占1成，規劃投資出租者占3成。

備受各界關注的6、7百億台北雙子星聯合開發案近期卡關，23日台北市長柯文哲及宏匯集團董事長許崑泰，共同出席主持內湖科技園區BOT案上樑典禮時，再度被追問。許崑泰保持一貫平常心，坦言若雙子星案不是由宏匯取得，他也已有下一步規劃，除鎖定雙北市持續投資台灣外，幾個東南亞的一線城市也都納入考量，進行商用不動產的佈局。

由宏匯集團取得的內湖之心BOT開發案，23日舉行上樑大典，由宏匯集團暨藍天電腦（2362）、群光電子（2385）董事長許崑泰，偕同台北市長柯文哲一同主持，並將此全臺最大創新育成基地命名「t. Hub」，預計全案於今年底提前完工後，明年第一季就可落成啟用。宏匯則預估，在啟用後的50年契約期間，該案將可提供北市達91.83億元的收益，與每年3,000個以上的就業機會。

外界關注台北雙子星聯合開發案近期因第一順位的申請人南海控股，遭質疑有中資色彩而被卡關，許崑泰回應，目前僅知主管機關仍在進行相關審議過程，宏匯也只能靜待結果。他仍保持一貫的平常心，坦言雙子星案「該是我們的就會拿到，如果不是我們的，那就另外找工作」。

針對下一步投資規劃，許崑泰則指出，目前除雙北市，包括泰國曼谷、緬甸仰光及馬來西亞吉隆坡等，都有持續關注及佈局。

內湖之心BOT案總投資額達48億元，其中由合作金庫統籌組成的銀行團聯貸款為25億元，其它皆為宏匯自有資金，全案佔地1.75公頃，包含3棟大樓的總樓地板面積達3.5萬坪。

上個月中拍定的「八五大樓」部分樓層法拍案，與昨日信義計畫區Ｄ三土地同樣因鄧文聰掏空幸福人壽案，被加註「禁止處分」，標下八五大樓的海霸王集團少主莊自立的凱德唐公司，目前也未正式過戶；房產業界說，Ｄ三的「禁止處分」枷鎖恐得待時間才能打開。

「最貴停車場」三拍每坪底價約六六二萬元，較鄰近的「最貴菜園」（Ｄ一街廓）曾出現每坪破千萬元的土地整合紀錄，價格具有誘因，但最終僅兩封標單，除總底價破百億元、門檻較高外，「禁止處分」也是讓不少感興趣業者打退堂鼓原因，尤其是現金滿手的壽險業者根本沒出手。

根據法拍公告內容，若三拍有投資人出手拍定，執行法拍的台北地院會核發權利移轉證書，刑事扣押的效力會自動移轉到法拍所得價金上，並通知提出「禁止處分」限制的高院、台北地檢署來塗銷「禁止處分」，讓產權能夠順利移轉。

寬頻房訊點出，關鍵在於高院、北檢的塗銷時間會拉多長？凱德唐公司三拍時以五十四億餘元拍下八五大樓部分樓層，但拍定至今已一個多月，產權仍未移轉，僅地籍資料備註拍定人為凱德唐；還有樂陞前董座許金龍在天母的豪宅，在去年九月底至十二月底等三個月應買時間，被林姓自然人以四四五九萬元承買，因也限制「禁止處分」，過了大半年也還未正式過戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，就算Ｄ三土地法拍筆錄有機會可以在拍定後移轉，但因壽險業有相關規定限制，必須立即性收益，若是投入已領有建照可立即開發的素地，應於取得後九個月內開工；但Ｄ三土地產權移轉有很大機會超過九個月，開工時程也充滿不確定性，應是壽險業者缺席主因之一。

宏匯集團、藍天電腦董事長許崑泰經營中國大陸、台灣的商用不動產頗有成就。許崑泰透露，看好東南亞商用不動產潛力，除了雙北市外，也鎖定泰國曼谷、緬甸仰光及馬來西亞吉隆坡這三大城市的商用不動產，包含政府BOT案或一般商用不動產都有參與的計畫。

台北市政府與宏匯合作，全國第一件以「科技設施－育成中心及其設施」為開發本業的內科之心BOT開發案，昨（23）日舉行上樑典禮，北市長柯文哲與許崑泰共同主持。這是柯文哲任內首件BOT案，位於內科核心地點、備受關注，此案建物樓地板面積達3.5萬坪，預定將在明（2020）年第1季啟動營運。
近期外界關注台北雙子星聯合開發案第一順位的申請人南海控股被質疑有中資色彩，目前卡關，候補第二順位的許崑泰回應，目前僅知主管機關仍在進行相關審議過程，只能靜待結果，他保持平常心，坦言若雙子星案沒拿到「那就另外找工作吧」！

對於「新南向規劃」，許崑泰表示東南亞非常具有潛力，預估不到20年就可回本，目前看好曼谷、仰光、吉隆坡這三大城市，不考慮合資方式投資，仍將以獨資、自地自建的方式揮軍東南亞房地產。

在新北的BOT案進度方面，除了宏匯內湖之心明年首季營運外，位於新北市新莊副都心周邊的宏匯新北廣場捷運商城AU Plaza也將完工，近期亦已陸續開始招商，預計明年第1季兩案皆將可正式落成、啟用運營。同樣位在新莊副都心的宏匯思源i-Tower雲端科技大樓預估在2020年底前完工。

內科之心育成中心命名為「t.Hub」，t.Hub面積達6,400坪，為全台灣最大的育成中心，將設置包括產業創新研發中心、育成加速中心、人才培育中心、共同工作空間及自造實驗空間等，未來將由工業技術研究院營運。

產業發展局局長林崇傑表示，t.Hub啟用營運後可望成為台北市創新創業的樞紐，營運第一年將引進國內160組、國際五組以上團隊進駐，未來也將對進駐團隊給予最即時適切的協助。

　　4月23日晚間，中國建築（601668）披露了2019年1-3月經營情況。前三個月，公司累計實現新簽合同總額6562億元，同比增長8.8%。

　　其中，建築業務累計實現新簽合同額5865億元，同比增長9%。房建業務維持較高景氣，同比增長32.3%至4925億元。分地區看，境內外新簽合同額均有所增長，尤其是境外業務，同比大幅增長35.7%。

　　地産業務方面，公司實現合約銷售額697億元，銷售面積376萬平方米。截至3月末，公司土地儲備1.1億平方米，新購置土地儲備320萬平方米。

　　實物量指標方面，公司在建施工面積11.56億平方米，同比增長12%；新開工面積7606萬平方米，同比增長8.5%；竣工面積2810萬平方米，同比增長23.9%。

太陽城集團（０１３８３）公布，斥資約７﹒１８億元向凱升控股（００１０２）主要股東益航及主席郭人豪收購所持凱升共約２４﹒６８％股權，令所持股權由約３﹒２９％增至約２７﹒９７％，成為主要股東。
該集團指以每股１﹒９４元收購凱升共約３﹒７億股，而每股作價較昨日收市價１﹒４８元溢價約３１﹒０８％，而收購料為其帶來協同效益，如凱升將開發的水晶虎宮殿第二期，將為其就該項目提供更大影響力。

　　4月23日，北京市住建委官方公眾號“安居北京”發布《落實“房住不炒”定位，堅定不移發展完善共有産權住房》的文章，其中指出，北京市堅決貫徹落實黨中央決策部署，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快完善租購並舉的住房保障體係。其中，大力發展共有産權住房，滿足無房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障體係的重要組成部分和有力支撐。目前北京市共有産權住房供需比已經從該政策實施初期的1:400下降至1:7。中原地産首席分析師張大偉指出，北京共有産權房從政策設置看，已經剔除了投資屬性，從購買條件、使用情況看，都符合滿足自住需求為主的政策設定初衷，有助于穩定北京樓市。

　　北京市住建委進一步透露，從需求端看，全市共有産權住房累計申購家庭約77萬戶，其中審核後符合項目申購條件的家庭累計約42萬戶，剔除重復申購後，符合條件的申購家庭約23萬戶，與自住房政策實施時相比，房源數量與申購家庭數量的供需比從1：400下降至1：7，真正滿足剛需無房群體住房需求，切實落實了“房住不炒”要求。

　　從供應端看，已經進入選房環節的31個項目，共可提供房源3.2萬套。目前，這31個項目的23個項目房源一次銷售已全部售罄或基本售罄；位于城市發展新區六環路沿線的8個項目一次銷售後存在剩余房源約6000余套，目前正在組織二次登記，各項工作有序推進。

　　北京住建委同時指出，總體看，中心城區共有産權住房仍然供不應求，而城市發展新區六環路區域當前供需矛盾不大。這些區域也是中心城區適宜功能和人口疏解重點承載區。下一步，將堅決貫徹落實新版城市總體規劃，完善城市發展新區交通和配套設施，增加合適的就業崗位，推動中心城區適宜功能和人口向新城有序疏解。一方面，市住建委近期已經向東城、西城區統籌調配了1200套房源，同時，各區在堅持共有産權住房基本條件下，降低了本區申購門檻，並與産業人才政策有機結合，擴大申購范圍，實行專項精準分配。另一方面，市住建委也將進一步深化細化共有産權住房建設、分配、管理各項政策，全力推動高質量發展。

　　張大偉表示，整體看，共有産權房對于拉低北京市場房屋均價有巨大影響，2018年共有産權房預計拉低了北京房屋均價的10%。從制度設計上，共有産權住房回歸了居住屬性，未來通過共有産權小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經非常低，同時離開這個市場的可能性也很小。共有産權房實際性質接近持有部分産權的公租房，可以流轉但投資屬性弱。

　　也有市場人士指出，目前北京市場大量供應的限競房和共有産權住房滿足了大量中低收入家庭的購房和居住需求，從某種程度來説，也分流了部分原本會購買商品房的客戶。因此，未來不具備稀缺資源（區位、醫療和教育等優勢資源）的小戶型二手房房屋的流動性或將下降。

　深圳寫字樓的壓力已經爬上山頂。

　　2018年年中起，由P2P爆雷引發的金融企業離場、包租公司退租的風波仍在持續。大半年過去，深圳寫字樓市場並無明顯起色。

　　夏日的氣息已經充溢整座城市，但寫字樓的市場尚未入春。作為從業十數載的資深仲介，李茂（化名）形容今年市場極差，深圳甲級寫字樓的主要供應區域福田中心區，多個寫字樓租金出現跳水。“以福田一個著名寫字樓為例，去年這個時候租金高達450元/平方米，但現在降到300元/平方米不到。由於選擇空間多，現在租客要求也變多，成交不易。”

　　第一太平大衛斯資料顯示，今年一季度，深圳全市甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民幣每平方米每月225.8元。市場反映出的資料似乎更為嚴峻，多名仲介表示，深圳多個寫字樓租金與去年相比出現2-3成的跌幅。

　　大量新增供應入市，已成為近兩年來深圳寫字樓市場的常態。經濟環境影響下金融業退租，與放量供應齊齊把深圳甲級寫字樓的空置率推高至18.2%，使租售失色。

　　過去十年，深圳甲級寫字樓市場有一段不俗的發展時期，租金複合增長率是一線城市中最高。然而當下，業主們失去了部分談判能力，李茂們也失去了強烈信心。

　　寫字樓退租仍在持續

　　至少在去年年中前，深圳寫字樓市場一片好景。

　　高力國際通過研究資料指出，2008年以來，深圳甲級寫字樓租金複合增長率是一線城市中最高，達5.1%，而同期，上海甲級寫字樓租金複合增長率是2.8%、廣州是1.8%、北京是-0.4%。

　　但去年下半年，市場氣象有了變化，租金下滑，空置率升高。

　　深圳寫字樓市場供應大增不是2018年以來的事情，“放量”是深圳寫字樓近年來的關鍵字。

　　戴德梁行資料顯示，一直向前追溯到2006年，可見深圳的寫字樓市場僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現供不應求的局面，其他均為供大於求。近年來深圳市場第一次出現放量，是在2011年，此後便是2016年。

　　值得注意的是，2016年已是統計期限內最高峰，但到了2017年，深圳全市甲級寫字樓的新增供應仍在此基礎上增加3成，至850392平方米，但同期吸納量只有767471平方米。

　　到了2018年，全年甲級寫字樓新增供應量略有減少至70萬平方米，吸納量也下行至45.6萬平方米，但仍是供過於求。

　　從此看來，供過於求已是市場常態，但過去以高新技術產業、金融業等為支柱的產業結構使深圳在全國經濟轉型升級的背景下顯得突出，寫字樓也是一派繁花燦爛。

　　高力國際深圳分公司辦公樓服務部董事周之惠告訴記者，深圳寫字樓市場中租賃主力行業包括金融、科技、專業服務和先進製造業，其中金融和科技占五成。

　　福田中心區是深圳寫字樓主要供應片區，租金動輒就攀上300元/平方米~400元/平方米，高利潤的金融行業需要有好的門面，也有足夠的租金承受力，金融公司散佈在福田多個寫字樓中。

　　但從2018年5月起，P2P企業的爆雷、債券的違約，凸顯了放量供應背景下深圳寫字樓的高空置率。

　　從2018年3季度起，深圳寫字樓退租的跡象有所加劇，最典型的莫過於深圳地標平安金融中心一次性被退租10層樓共計3萬平方米。金融公司退租，使二房東面臨高空置率最終出現資金問題無法繼續運營，最終醞釀了這場大型退租。

　　但到了2019年，市場也並無明顯好轉。第一太平大衛斯華南區研究部主管謝靖宇告訴記者，福田中心區部分金融企業為節省成本縮減租賃面積，致使今年一季度全區淨吸納量為-1.2萬平方米。

　　深圳一家小型設計公司創始人告訴第一財經，“去年行業形勢不好，公司生意差了許多，到年末時收入和利潤都很不理想，為了減少開支我們只能裁員，中心區的寫字樓也租不起了，現在只能搬去皇崗一個100多平方米的小辦公室。”

　　空置率高至兩成

　　受大的經濟環境影響，企業為節約成本維持經營，或減少承租面積，或搬到週邊區域，甚至直接離場，成為深圳寫字樓當前面貌。

　　就連在寫字樓市場極受關注的聯合辦公運營商，多數都反映今年在深圳不再計畫擴展。要知道，過去兩年，他們在深圳搶佔市場和規模，是吸納主力軍之一。

　　然而，新增供應仍在入市。2019年一季度，有7個項目超50萬平方米新增供應，新增供應創2005年以來單季最高，但是市場單季僅僅錄得25.9萬平方米新增吸納，這意味著，有近一半的新增供應仍在空置中。

　　第一太平大衛斯最新報告顯示，今年一季度末，深圳全市甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分點至18.2%。

　　新增供應入市，吸納量不足，空置率上升帶來的最直接影響便是租金下降。

　　近日，記者走訪深圳福田，發現多個入市多年寫字樓仍存在空租情況。譬如位於福田中心區購物公園一帶的卓越時代廣場，目前便有多個單位招租，月租金從212元/平方米到330元/平方米不等，分化較大，而兩年前這個寫字樓絕大部分成交租金均價都在320元 /平方米以上。

　　資深仲介李茂告訴記者，目前深圳多個寫字樓租金都出現2-3成的跌幅。“以前做寫字樓是很好成交的，往往物業一放出來，就被人拿下了，二房東很愛做寫字樓改造，改完以後租金又漲了一輪，但現在這種方法行不通了，寫字樓太多，租客不好找，金融業受創，能承受中心區高昂租金租客更不好找。”

　　租客的議價空間和談判能力都增加了，業主不降價，只能接受空租。在租金出現疲軟的同時，寫字樓售價同樣走低，不過與租賃行情相比，並不那麼明顯。今年一季度，深圳甲級寫字樓平均售價環比下跌0.1%，至55257元/平方米。

　　儘管一季度的單季新增供應，已是近十餘年來最高，但短期內，深圳寫字樓高供應的局面還將持續。

　　謝靖宇預計，2019年將有約109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中于福田中心區和前海，分別占總新增供應的28.8%和25.5%。

　　有觀點認為，深圳寫字樓市場到了供應高峰期，項目間的競爭加劇，或將帶動寫字樓大宗交易達成。但事實上，不論是住宅還是寫字樓，深圳的物業租售比均偏低，即使是核心區域物業，淨回報率還是很難達到傳統基金要求的3.5%以上水準。

　　再加上當前市場資金面仍未全面放鬆，投資者能否罔顧淨回報率偏低的限制入市，依然待觀察。

　　記者多方採訪發現，目前市場需求依然存在，但電商等行業的補充短期內依然難以緩解金融業需求回落的壓力，空置率持續上升將成為大概率事件。寫字樓市場向來和緩，如今也有了住宅市場的跌宕之味。

一直把產業新城作為核心業務的華夏幸福，在引入中國平安作為第二大股東以後，正在不斷拓寬自身的業務體系。

4月23日，在南京溧水產業新城舉辦的一場媒體交流會上，華夏幸福董秘林成紅透露，未來，華夏幸福將聯合中國平安重點佈局城市商辦物業開發，這項業務也是華夏幸福聯合中國平安以後，對外界釋放出來首個合作投資計畫。

這項業務主要由華夏幸福南方總部操刀，即由以吳向東、俞建等原華潤置地高管加盟華夏幸福後重點發展的新興業務之一。

據林成紅透露，關於城市商辦開發業務，主要包括商業、辦公和住宅綜合物業開發和運營，這也是吳向東為首南方總部團隊的核心優勢。華夏幸福對這項業務制定了長期、中期和短期等目標。

短期目標，合作方中國平安主要作為重資產投資者，而華夏幸福則主要從事輕資產管理運營。開始主要在京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大都市圈和武漢、成都兩個區域中心城市進行業務佈局。

林成紅表示， 以三年為期，三年之後，隨著城市商辦開發業務逐步成熟、管理經驗逐步豐富，華夏幸福也不排除對重資產進行投資，形成輕重資產相結合的城市商辦開發運營業務。但前期則主要和中國平安進行合作進行輕資產運營。

頭四月13強拍申請 中資佔最少4宗

近年政府連番推出百億地王招標，成為大財團囊中物，部分發展商轉戰舊樓併購市場，中資在這方面的比例更明顯增加。萬科置業（香港）（下稱萬科）去年先後提出8宗強拍申請，當中首個地盤、何文田自由道13至13A號舊樓，昨天循強制拍賣以底價2.491億元統一業權。另外，土地審裁處今年首4個月已收到13宗強拍申請，最少4宗涉及中資財團，最新一宗由雅居樂地產（03383）提出，擬強拍鰂魚涌柏架山道2至8號公務員合作社項目。

土地審裁處去年共收到39份強拍申請，萬科佔其中8份，比例約20.5%，包括去年1月就何文田自由道9至13A號舊樓分兩個地盤提出申請，其中佔地約2445方呎的自由道13至13A號地盤率先於今年3月獲土地審裁處批准強拍，最終昨天在沒有對手的情況下，由萬科以底價2.491億元統一業權。

資料顯示，自由道13至13A號現為一座9層高建築物，1964年落成，樓齡約55年。至於同步申請強拍的自由道9至11A號，佔地約4792方呎，仍待完成審議，兩個地盤完成收購後料可合併發展，總地盤面積約7237方呎，以地積比率9倍估算，總樓面面積約6.51萬方呎。除何文田項目外，萬科去年12月就深水埗海壇街244至256號及260至276號舊樓，分為6個地盤申請強拍，總佔地約1.87萬方呎。

雅居樂柏架山道值3.36億

今年來土地審裁處已收到13宗強拍申請，屬近7年同期申請量最多，最少4宗由中資財團提出，比例約30.8%，申請者亦由去年僅萬科一家中資，至今年包括青建國際（01240）和中國奧園（03883）及最新提出申請的雅居樂地產。雅居樂近年併購的柏架山道2至8號公務員合作社項目，已成功收集九成業權，僅餘2伙未能購入，故提出強拍申請。測量師對該項目的估值約3.3574億元。

除中資財團外，港資永倫集團最近就銅鑼灣景隆街20至28號新安大廈申請強制拍賣，物業1964年落成，永倫集團持有95.83%業權，尚餘3伙未成功購入，測量師對整個項目估值約7.6703億元。

位處市區銀碼細 風險較低

至於近年積極收購舊樓的恆地（00012），本月連環提出3宗強拍申請，而該集團2016年建議進行強制拍賣的紅磡黃埔街39及41號和寶其利街12A至20號舊樓，今年3月獲土地審裁處開綠燈，相關拍賣會將於本月30日舉行，底價為6.26億元。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指出，近年政府推出的地皮規模大，有不少位於新界區，發展風險較大；相比舊樓項目「豐儉由人，投資額幾億（元）都得」，加上位處市區，風險較小，增強發展商併購舊樓意欲。對於中資財團積極提出強拍申請，相信與中資發展商逐漸了解強拍程序有關。

公屋王接踵而來，青衣公屋長安邨一個高層單位，剛以已補地價550萬元售出，創新界西公屋樓價新高。屯門私樓大興花園兩房造價首度突破「六球」，高見620萬元，締造屋苑兩房造價紀錄。代理指出，大興花園同類兩房單位叫價600萬元內的放盤目前已絕跡。

據土地註冊處資料，上述長安邨7座安泊樓高層24室，單位實用面積443方呎，屬原則開放式間隔，上月27日以已補地價550萬元沽出，平均呎價12415元，把同區青衣邨去年8月以538萬元所創下的區內公屋樓價紀錄，推高12萬元（約2.2%），並創出新界西公屋造價紀錄。按原業主2009年以已補地價入市金額118萬元計，物業賬面升值432萬元（約3.7倍）。

大興花園2房戶首破六球

大興花園細單位樓價亦出現突破，中原地產分行經理葉津榮說，屋苑2期11座中層B室，實用面積475方呎，兩房間隔，原業主叫價620萬元「企硬」。

有外區換樓客嘗試還價至600萬元，「拉鋸咗成日亦無功而還」，最終唯有加碼至620萬元成交，呎價13053元，屬屋苑兩房樓價首破「六球」。原業主2015年以408萬元買入上址，賬面賺212萬元（約52%）。

映灣園1125萬分層紀錄

美聯物業營業經理陳贊強表示，東涌映灣園3期悅濤軒12座高層A室，屬實用面積918方呎3房戶，獲外區客斥1125萬元承接，呎價12255元，撇除相連單位成交，造價屬屋苑分層最高紀錄。原業主2010年斥480萬元入市，賬面升值645萬元（約1.3倍）。

仲量聯行香港資本市場部資深董事梁瑋麟說，該行獲業主委託為獨家代理，以招標形式發售西貢銀巒路9號銀巒別墅6幢洋房和九龍塘又一村高槐路5號洋房，其中銀巒別墅佔地逾3.2萬方呎，建有6幢兩層高洋房，總實用面積約11075方呎，6月13日截標。

至於高槐路5號洋房則於5月31日截標，佔地約8747方呎，實用面積12683方呎。市場人士估計，銀巒別墅市值約4.8億元，高槐路5號洋房則價值約5.1億元，兩者共值9.9億元。

中原地產研究部統計，上月餘貨按月減少1,501伙，令全港新盤餘貨降至9,736伙，數字為近4個月低位，重返1萬伙以下水平。

新界東餘貨量 冠4區

其中新界東餘貨按月減少669伙，有3,129伙，餘貨量四區之冠。區內B類單位餘貨按月減少448伙，有1,320伙；C類減少104伙，有943伙。B類及C類餘貨按月減少552伙，有2,263伙。今年區內多個全新盤推出，發展商勢必積極促銷，減低餘貨積壓。

九龍區方面，B類餘貨單位按月減少127伙，有840伙。C類餘貨按月減少100伙，有417伙。B類及C類餘貨按月減少227伙，有1,257伙。隨着區內中型單位銷情好轉，估計區內整體餘貨量可以逐漸回落。

港島區按月減76伙

至於新界西，A類餘貨單位830伙，按月減少178伙。B類餘貨單位1,262伙，按月減少151伙。區內A類及B類新盤餘貨按月減少329伙，有2,092伙；餘貨量近半年按月新低。

另外，港島區餘貨單位1,269伙，按月減少76伙。區內A類及B類新盤餘貨按月減少71伙，有1,004伙；餘貨量近16個月新低。

元朗南生圍有項目申請建屋。富谷有限公司向城規會申請在南生圍興建9幢4至5層高住宅大廈(包括1層地庫)，提供12個雙層單位及3幢別墅。項目位於文苑村南面，附近有大型屋苑錦繡花園，地盤面積約11.65萬方呎，擬以0.4倍發展，總樓面約46,306方呎。

資料顯示，項目現時屬於「其他指定用途」註明「綜合發展包括濕地修復區」及「住宅(丁類)」用途，擬議屋宇及濕地修復區(作水產養殖研究及教學用途)、郊野學習?教育?遊客中心以及挖土工程和於「住宅(丁類)」地帶略為放寬地積比率和建築物高度制。

據了解，項目東南面將是一個包含水產養殖中心的濕地修復計劃，濕地修復地帶面積約4.63萬方呎，佔發展地盤約四成範圍。項目早於2008年曾經入紙申請，資料顯示，當時申請人擬興建21幢3層高住宅，另連 1 層商業樓面，總面積約4萬方呎，惟未能闖關成功。