高雄市長韓國瑜帶來的韓流效益是否真的提升高雄房屋買氣？《蘋果》依據高雄市政府地政局統計首季建物買賣移轉棟數、代銷業統計新成屋買賣移轉過戶數等推算發現，整體房市買氣提升15.8%，新成屋因交屋潮激增近4成，中古屋成交量推估增8.5%；無論屋齡，每坪成交均價增加2000元。各項數據看似增加，實際銷售真是如此？仔細探討數字背後意義會發現，其實暗藏蹊蹺。

統計今年高雄首季建物買賣移轉棟數發現，前3月移轉戶數為9304戶，較去年8029戶提升達15.8%。依據高雄指標代銷齊太與龍悅廣告，2份數據加總平均統計，今年首季新屋過戶數來到2620戶，較去年1872戶成長748戶，增加近4成。若將建物買賣移轉棟數扣除新成屋過戶數，推估中古屋房市買氣，今年首季為6684戶，較去年6157戶成長527戶，增加約8.5%。

高雄市不動產開發商業同業公會理事長黃輝指出，韓國瑜市長上任後讓市民對未來高雄有希望，「就建設業本身分析，未來高雄房價因整體景氣樂觀，房價可望緩步上揚，主因是過去高雄房價長期被低估，當市民對城市有信心，投資量必然會增加。」

預售屋實際上持平
各項數據看似增加，實際銷售真是如此嗎？近年來高雄房市從成屋銷售市場，轉向預售屋銷售市場，而建案預售時期的銷售，必須等到建案成屋過戶時才會知曉。以今年首季新成屋過戶數2620戶為例，當中包含2016年大賣、位於高雄新市鎮的「全民萬歲」，該案於今年首季出現超過600戶的過戶交屋量；而去年第4季成屋銷售，由中鋼集團旗下子公司中欣開發前鎮區住宅案的「欣灣時代」，也在今年首季出現百戶交屋潮，若將2案大量過戶約700戶扣除，今年首季新成屋移轉過戶為1920戶，與去年1872戶落差不大。

新成屋銷售率小減
從新成屋銷售率來看，今年新成屋銷售率為65.8%，較去年69.1%下滑，跟2017年相比更減少達10%。高雄房屋市場調查協會副理事長廖致傑分析，近年來高雄走預售市場，手上有新成屋的建商買氣都不差。但從數據分析，新成屋銷售率並未顯著成長，甚至出現微幅下滑，若說韓流帶動新成屋買氣並不客觀。

近期各大房仲網都有屋主想賣屋，打出韓流口號盼可獲得購屋族青睞，就數據分析，中古屋房市買氣有提升8.5%。富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，韓流效應對中古屋房市有幫助但並非全盤提升，韓市長以拼觀光救經濟為主軸，對一般住家買氣影響有限，較受益的反而是豪宅、商辦甚至是店面市場，主因是中北部客層較願意到南部投資。

值得注意的是，許多中古屋主因看好高雄房市，搶搭韓流議題開價也偏高，部分屋主中古屋開價甚至比新成屋還高。許值瑋分析，近期新屋因供給量大，建商已嗅到賣壓問題，開價並不會拉高，反而是用相對讓利價格促進成交，他建議中古屋屋主對價格不用那麼堅持，因為無論貸款成數或屋況，中古屋並無任何優勢，須多留意未來市場供需問題。

成交單價小增2千元
從成交價分析，今年首季高雄不分屋齡住宅成交每坪來到18.3萬元，較去年18.1萬元成長2000元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，觀察近年高雄房市首季市況，雖然遇到前幾年房市轉向，但因高雄房價基期低，房價仍呈現逐年緩升，而今年首季仍比去年首季微增0.2萬元，雖增幅不大，但是帶看率出價率都比去年積極，不只在地客購屋意願增加，不少南下外地購屋族出手也更加明快。

韓流是否帶動房市買氣，或許可從預售市場看出端倪，近期包括文山特區大樓案「聯上WE」、鳳山區捷運大東站旁新案「銳揚捷仕堡」、仁武區澄德重劃區大樓「大麗城」與仁雄商圈浤圃建設「星湖Life」等買氣都不差。
高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示，從供需分析，今年預售屋推案量將創歷史新高，就目前案場銷售來說買氣不差，未來房價上揚主因是營建成本與土地成本增加，「韓市府停止標售抵費地，直接拉高民間地價。」

高市府暫緩售地 建商向民間搶地發酵

高雄市長韓國瑜在上任後暫緩高市地政局與財政局土地標售，迫使建商僅能在民間跟私地主購地；而這波市府不標地，建商向民間搶地，有逐漸發酵趨勢。

《蘋果》委託富住通商用不動產統計，今年至今高雄土地成交總價逾1億元的土地已來到20筆，成交總額突破151億元，面積達2萬4789坪。當中泛陸、城揚、遠雄、京城與隆大5大建商就已購入8筆共逾1萬4220坪地，成交總額達116.7億元。單筆成交金額最大為位於前鎮中山二路、林森四路口精華地，總價22.8億元，由泛陸建設購得；而京城建設則向私人地主購得鼓山區凹子底森林公園首排，至聖路867.9坪商4地，換算每坪成交228.9萬元，也創農16特區地價次高紀錄。

1~2月推估160億
富住通商用不動產統計，2012年至今實價登錄揭露1.9萬筆建地，土地交易量最活絡為2013年的單年土地成交量，總額高達995.2億元。近2年高雄建地成交額分別為683.4與589.3億元，無論過去單年度總額成交多寡，當中都包括高雄市政府地政局土地標售資料，然而今年地政局土地暫緩標售，僅統計1~2月實價登錄、上市櫃公司公告與已被媒體證實購地訊息，目前已成交至少2萬4789坪，成交總額達151億965.9萬元，若再加上尚未曝光的購地訊息，推估達160億。

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出，韓市府停止第1季土地標售，因公家機關停止標地，導致地主預期心態過高，地價也因而上揚，大型建商財力雄厚有能力積極獵地囤地，「然而當地價愈來愈高，營建成本也提高下，導致未來房價上揚，建議韓市府應該持續地政局抵費地標售，才能讓地價不再飆漲。」

小建商料集資購地
街訪石小姐指出，市府應該適時釋出土地，才不會讓地價愈來愈高，現在房地產有點貴，很難買得起。董先生認為，地價高連帶影響房價高，這樣不可以，建議要興建一些平價住宅，讓一般市民百姓買得起。

大高雄不動產開發商業同業公會理事長林詠盛分析，市府暫緩土地標售，對中小型建商影響頗大，會員中不少屬小型建商，未來購地壓力只會愈來愈大，若土地持續飆高，也會造成建商購地成本大幅提升，小建商只好走到集資購地，或是往市郊更遠地段推案，力求生存。

總價連6年破千萬 高雄透天厝回不去了

高雄地價愈來愈貴，建商推案超過95%都以大樓為主，透天厝供給量體也大幅減少。
據統計，高雄市近6年透天購屋總價均突破千萬元，近3年成交量介於6600~7300戶間，其中交易量最大的分屬鳳山區、仁武區與三民區，專家分析，地價飆漲讓透天厝價格水漲船高，未來價格回跌機率有限。

交易量增長趨緩
群義房屋統計，從近3年高雄透天厝交易發現，2017年交易量較2016年成長8%，而2018年較2017年成長稍緩，僅微升0.4%。群義房屋不動產企研室張菱育分析，無論市區或市郊目前地價寸土寸金，土地取得愈來愈不易，但因透天厝土地持有坪數多，具高增值效應，然而隨著房價逐年墊高，透天厝交易量也出現增長速度趨緩的態勢。

目前高雄透天厝交易量以鳳山區居冠，近3年累積交易量共2790戶。張菱育指出，鳳山區屬於較早開發的行政區且又為原高雄縣發展核心，居住人口多，從統計發現，該區屋齡30年以上透天厝，可以總價約800萬元購入，對多數民眾而言仍負擔得起，「值得留意的是仁武區透天交易量僅次鳳山區，中古透天仍有機會以700~900萬元購入，但釋出量並不多。」

內政部不動產資訊平台統計，2013年起高雄透天厝購屋均價年年都突破千萬元，至今尚無回跌跡象。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，地價從2010年後就沒有下跌現象，透天厝未來要出現房價下跌機率不高。

近期台中豪宅市況冷淡，仍有最新揭露的七期豪宅「寶輝花園廣場」交易，總價8200萬元，單價攀上6字頭，成為該社區揭露以來僅次於頂樓戶的高價。買方吳姓自然人據查為彰化富商全興工業集團的吳家家族，專家分析，七期仍具身分地位象徵，豪宅金字招牌尚未落漆。

最新實價揭露台中七期豪宅「寶輝花園廣場」成交12樓戶，145.6坪總價8200萬元，扣除車位單價60.9萬元，成該社區實價以來第2高單價，僅次於頂樓戶的單價72.9萬元、總價逾1.6億元。比對謄本資料，買方為吳姓自然人，經查應是彰化富商全興工業集團的吳家家族。求證寶輝建設則回覆為客戶隱私，不方便回應。
全興工業成立於1953年，是汽車零組件的製造龍頭，據經濟部資料顯示，資本額為12億元，員工人數940人，集團創辦人吳聰其作風低調，育有3男1女，其中老二吳崇儀接手全興工業多數事業體，老三吳崇讓另外成立全拓工業。

曾爆侵佔土地爭議
但自吳聰其於2001年病逝後，全家族已不再同住於彰化八卦山的豪宅，且2014年爆出該處豪宅長年侵佔八卦山4132坪土地，最終經最高法院判決全興吳家應拆除並歸還土地，將2個兒子間的鬥爭浮上檯面，引發兄弟不和傳聞。
不具名台中七期資深房仲私下透露，彰化吳家在台中置產並非第一次，檯面上就有「聯聚仁愛」及烏日區大肚山的豪墅「台中會」。

「聯聚仁愛」成屋12年，同位七期的市政北二路、惠來路口，對角為國家歌劇院，為20層大樓，規劃78、88坪，社區配百萬德國廚具，結構採制震壁，為當時中部地區大樓首次採用。「台中會」則為精湛建設於2007年，在烏日區大肚山溫泉路推出的獨棟豪墅社區，訴求每戶可俯覽台中市全景，吸引不少企業主購買。

地段象徵身分地位
吳家最新入手的「寶輝花園廣場」面國家歌劇院第1排，樓高26層，交易均價每坪55萬元，屋齡已屆11年，頂樓戶在2017年底成交價每坪72.9萬元，此次交易創社區第2高。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，近年高價交屋潮歇，但七期豪宅仍不乏投資獲利消息，主因是七期豪宅數量多且群聚，除可自住，還兼具身分地位象徵，且實質投資確實具備效益，顯示台中一級豪宅區的金字招牌並未落漆。

建商跨出七期 攻首購族

近年台中富人聚落七期等豪宅市場，被政策壓抑而買氣萎縮、價格讓利，不時有賠售的案例出現，儘管這1年來豪宅價量逐漸恢復生氣，不過觀察2大豪宅指標建商寶輝、聯聚，從去年起往七期之外布局，頻頻切入首購及換屋市場，顯見房市購買主力的轉變已影響豪宅業者。

七期進駐率最高的寶輝建設，曾推出「寶輝花園廣場」、「寶輝一品花園」、「寶輝秋紅谷」等超級豪宅案，為富人爭相指名建商之一。不過觀察寶輝建設最近推出的新案「寶輝大隱」、「寶輝CITY PARK」，雖依然保留現代化玻璃帷幕式的外觀，但均已比以往坪數較小。

如「寶輝大隱」最小僅51坪，突破以往全社區皆百坪的豪宅框架，不過品牌力仍顯著，據實價資訊顯示，該案平均成交價為每坪40萬元，比周邊大樓每坪多5~10萬元。

市場購買主力改變
此外，寶輝建設以每坪59.2萬元高價，購入北屯區捷運機廠G0商業特定區1045坪土地，該區多為首購型建案，不過寶輝建設總經理蘇良智表示，目前該土地尚無正式規劃，「反而是中科附近永福路的土地，進度會比北屯快一些」。至於會不會推出跌破市場眼鏡的產品，蘇良智僅回應：「值得期待」。

對於跨出七期土地，蘇良智認為，「以往寶輝的房子在七期主攻金字塔尖端層峰客，為了增加多元客層，也觀察現在市場購買主力的轉變，跨出七期更能服務新興企業主、二代等顧客。」

在七期以新古典風格引領豪宅的聯聚建設，今年首度跨出七期，以旗下新品牌理仁建設出手搶下台灣大道大遠百商圈的逾600坪土地，初步將規劃40坪、單價4字頭的住宅案，最快年底進入市場，備受市場注目。

業界依購地成本推估，寶輝不論北屯或中科新案，每坪房價都將破區域新高，而豪宅建商轉推入門款產品，為維持建案品質及銷售口碑，會選用等級較高的建材配備，應該能創下不錯的銷售成績。

高CP值豪宅 每坪不到30萬

雖說台中七期豪宅爭奇鬥妍，多是單價4字頭以上、總價5000萬元以上的身價，不過從近年實價登錄可發現，不少七期以外的豪宅社區，規模與七期豪宅相當，房價卻相對親民，反而買氣竄升。如與七期僅一路之隔的「鄉林皇居」，屋齡9年，近6年平均單價起伏不大，單價僅2字頭，被視為七期以外的「最高CP值中古豪宅」。
近年台中有不少新豪宅聚落成型，包括8期重劃區、美術館特區、科博館及中科等生活圈，每坪開價介於35~50萬元間，但是不少換屋族群仍鍾情於7期的生活氛圍，以及豪宅成群聚集的環境，因此使周邊豪宅也跟著保值，價格修正幅度不大。

報酬率可達3%
其中距七期秋紅谷景觀生態公園一路之隔的「鄉林皇居」，中庭以水景為基礎，導入涵碧樓的設施氛圍，規劃鏡面水池、棕櫚樹等，總面積達3000坪，戶數達435戶，當年號稱為全台最大造鎮豪宅，近年成交主力單價介於24~26萬元之間，主力總價2000多萬元，價格穩定，被視為高CP值豪宅。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，「根據該社區行情，月租金平均有7.5萬元收益，報酬率可達3%，算還不錯的豪宅行情，而且又鄰近七期生活圈，有同樣的機能優勢，可謂鄰近七期最高CP值大樓。」

群義房屋七期朝富加盟店經理廖香婷指出，由於該豪宅社區以飯店式公設及管理聞名，向來都有不少外商或商務人士承租，較能拉高租金，也是相對於七期較低入手門檻的豪宅。

西區「百達馥麗」近200戶，也是大型豪宅社區的代表，據實價揭露，該社區多為百坪住家，低樓層每坪27~28萬元，景觀較佳的高樓層每坪可達31~35=萬元，主力總價介於3000萬元上下，月租金收益可達8萬元，報酬率約3%，近年價格盤整明顯，未有太大起伏變化，也是七期以外的豪宅交易常客。

不若豪宅市場冷清，今年台中的中小型建商推案頻出籠，案量紛創新高。寶鴻建設即齊開3案，總銷達40億元；國聚建設推案也火力全開，率先進場的豐原「國聚之境」，3期總銷達100億元，還有東區樂業路「國聚之禮」，總銷約20億元，均鎖定首購及首換買方。

台中過去2年建商採取保守策略，推案市況大減，不過去年底開始，復甦反彈力道強烈，在新屋陸續去化、建物移轉棟數明顯回溫下，讓建商增添信心，今年開始狂推新案。如寶鴻建設宣布3案公開，包含彰化「寶鴻精誠」、台中西區綠園道的「大白」及台灣大道、公益路口的30坪新案，總銷達40億元。
對於市況，寶鴻建設總經理陳明仁表示，「房價可能會修正，但也只是微幅下修1~2成，長線趨勢一定是成長，因為通膨低利時代，存錢不如存房，只要價格、產品符合需求，目前表現都不錯。」

國聚之境總銷百億
「寶鴻精誠」位彰化市中華西路，近中山高交流道，規劃2700坪、101戶社區型別墅，總價1188萬元起，為當地有史以來最大造鎮別墅案。陳明仁表示，該案正好位處小型自辦重劃區內．才有造鎮的條件，目前台中別墅價格高昂，能吸引到不少別墅族群移居。

此外，國聚建設今年同樣推案火力全開，率先進場的豐原「國聚之境」，原址是綠油精製造商新萬仁製藥總部，全案分3期開發，總銷達100億元，創下當地最大量體，目前已銷售至2期，成交單價約2字頭。東區樂業路則有新案「國聚之禮」公開，總銷約20億元；另外還有單元2系列作的新案2期，及嶺東首購案在醞釀中，成為今年房市最大黑馬建商。

房市起起落落，沿著捷運線買房，因具交通潛力，較抗跌及增值空間。《蘋果》委託台灣房屋及信義房屋調查雙北市高CP值捷運站，共推薦10大站，其中共同推薦最高CP值站為捷運板南線的亞東醫院站，該站因有成熟商圈及Google進駐科技園區的就業人口紅利，加上與板橋站僅差2站，單價卻低15%，成為推薦首選。

高CP值區有共同特徵，就是鄰近主要區域商圈的外圍，通常是主要站點的下1∼2站，台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，以此原則來看，新北市板橋區的蛋黃區房價普遍高，亞東醫院站就是相對便宜區。

遠東園區就業磁吸強
亞東醫院站差2站即可到板橋站，平均單價43.5萬元，較板橋站的51.3萬元便宜15.2%，且Google將進駐該區的「遠東通訊園區T Parkn大樓」，打造亞洲最大研發基地，在2020年底分批遷入，預料帶來上千個工作機會，張旭嵐表示，「未來在科技大廠進駐下，可望帶動就業需求，未來也有補漲空間。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，亞東醫院站有遠東通訊園區，後續將吸引高科技廠商進駐。當地居民也都看好後勢，紛紛表示，「房價會漲不會跌，等整個遠東入駐了以後，這邊會很熱鬧。」不過根據信義房屋參考實價登錄與過往調查，末端的頂埔站每坪均價30.5萬元，CP值更高，同樣具潛力。

麟光站屬信義區外圍
台北市大安區麟光站距信義計劃區不遠，平均單價55.4萬元，較六張犁站62萬元便宜10.6%，張旭嵐指出，該區有傳統市場，基本生活採買成熟，距台北醫學大學、遠企購物中心或通化夜市都不遠，且臥龍街、樂業街、富陽街一帶不乏總價1500萬元以下的交易，頗具吸引力。不過該站附近有福地，且區內以公寓產品居多，與鄰近的信義區精華地段相比價差不小。

台北橋站每坪均價35.1萬元，與三重站每坪38.8萬元相差9.5%，由於三重區有多座聯外橋樑及快速道路，三重站和菜寮站周邊住宅已供不應求，台北橋站則介於三重站和大橋頭站中間，無論轉乘新蘆線中和線和機場捷運線都便利。
台灣房屋三重重新店店店長韓淑錦表示，台北橋生活圈以重新路沿線及大同南市場、大同北美食商圈、中央北三和夜市為房市熱門區，公寓每坪約30∼35萬元，大樓每坪45∼50萬元，新大樓包括「冠德美麗」、「冠德捷世」每坪至少要55∼58萬元。

東湖站串連大直內科
同樣位於新蘆中和線的南勢角，屬末端站，房價略低於景安站5.7%，每坪均價41.3萬元，但和景安站商圈重疊。台灣房屋中和景安站店東蔣京叡表示，該區已屋齡較高的公寓及透天居多，平均房價相對親民，屋齡10年內大樓成交單價約38∼48萬元，屋齡約20年大樓29∼35萬元，公寓27∼32萬元。

信義房屋挑選台北市CP值高捷運站，認為台北市東湖站機能豐富，又串連大直、內科、南軟園區，曾敬德表示，東湖站對附近上班通勤族相當方便，房價也是內湖線沿線最低的站點，均價每坪50.3萬元，和內湖站的72萬元差逾21萬元，CP值相當高。而景美站每坪均價51.3萬元，價格與地理位置具優勢。張旭嵐指出，該站可用新北市價格買進台北市門牌，距離市中心較近，交通也便利。

新北投站市中心半價
北投區的新北投站每坪均價約42.5萬元，曾敬德表示，該站房價水準在整條淡水信義線來講，價位較低，附近多公園綠地，以住宅環境考量，具一定居住品質。張旭嵐則認為，該站位北投下一站，雖是支線要轉乘，但屬溫泉觀光區，因此商業成熟，消費便利，觀察去年實價登錄成交資料，公寓還有3字頭成交。當地居民王先生便表示，喜歡新北投站的環境，認為這裡大賣場及連鎖店都有，早上去運動也方便，還能往陽明山走。

至於淡海輕軌的淡水行政中心站則因具觀光財價值，因而雀屏中選。曾敬德指出，上述推薦站點附近房價，差不多是市中心半價，而淡水行政中心站每坪均價22萬元，等於台北市買1坪的價格，該站可買4坪，且此地推出的多是新房，未來待淡江大橋完工，當地交通也會更便利。

台中捷運綠線明年通車，帶旺沿線房市，根據房仲推薦沿線最高CP值住宅區域，以G8文華高中、G8a櫻花文心站鄰近豪宅區域，有蛋黃機能潛力，還與鄰站單價價差逾2成；G4松竹站平均單價1字頭則為沿線最親民，首購族不難卡位而深獲青睞。

松竹站1字頭最親民
根據台灣房屋調查，捷運綠線不少站點都是首購1字頭熱區，其中最低入手價、最高CP值區段，信義房屋及台灣房屋一致認為是北屯區松竹站，不僅有捷運與台鐵紅線交會，商圈機能完整，又可開車北上接台74號線通國道1、3號，交通四通八達，且目前房價基期低，平均每坪16.6萬元，落後補漲潛力也最高。

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出，近年松竹站周邊成交量明顯增加，多屬總價700萬元內的首購物件，許多台北客南下，就是看好其捷運利多、附近商圈機能完整，出租、自用兩相宜，進而入手購入，加上價格低，是捷運沿線最易「落後補漲」的區塊。

至於捷運綠線中心的超級蛋黃點G9台中市政府站，均價25.1萬元，一站之隔的G8a櫻花文心站位於文心路三段，北面鄰近水湳智慧城，總開發面積254公頃，生活機能佳，屬於價格親民區。

留意沿線聯合開發案
而一旁的G8文華高中站，距台中市政府站僅2站，平均單價僅17.7萬元，價差29.5%，為全線價格CP值之王，且還有捷運站土地商業開發案，為地上28層、地下6層的住商大樓，預計今年5月結構體完成。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，文華高中站為早期四期重劃區的主要捷運站，北側有開發中的水湳經貿園區，又鄰近七期生活圈，區內多屬公寓、舊大樓，因此單價較低，以熱門35坪、3房公寓來看，主力總價500萬元內，附近連中大坪數的中古社區「登科名揚」，單價也僅15萬元。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔建議，「台中捷運綠線目前只1條，綜合效益較小，可多留意沿線聯合開發案、商場及辦公室等開發，可帶動附近商業機能氛圍，未來也會更熱鬧，保值力強。」另也提醒，台中捷運議題在3∼4年前動工時已發酵，現在接近完工時程，以數據面來看，整體對房價並沒帶動效果。

高雄捷運通車進入第11年，根據信義房屋和台灣房屋調查顯示，最被看好且CP值高的捷運站，以近豪宅聚落僅一站之隔的後驛站，價差18.6%；未來高雄車站因具增值潛力，故適合逢低買進、危機入市。

鐵路地下化縫合前後
雖說台灣房屋統計捷運站房價CP值最高的站點，為前鎮高中站，房價平均14.06萬元，較獅甲站便宜21.5%，但業者多認為，鄰近豪宅區的後驛站，更具潛力。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，後驛站周邊開發較早，生活機能成熟，距豪宅聚落農16特區僅1站之隔，但平均單價15.8萬元，較凹子底站每坪19.4萬元落差18.6%。

信義房屋高雄行政中心專案經理陳祈佑表示，鐵路地下化後，前後驛縫合，高醫生活圈直接受益，目前房價較低，房價具想像力。高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出，前幾年高雄大地主南和興產大量處分三民區土地，有許多在後驛站、高醫一帶，去年推案都迅速完銷，建商紛紛開始推案，房價往上拉抬的機會很大。

可「危機入市」高雄車站
高雄車站房價每坪僅15.6萬元，跟鄰站美麗島站每坪18.4萬元相比，價差15.2%，張旭嵐指出，雖該站周邊屋齡較高，但商圈聚落成熟，隨鐵路地下化通車，新車站將於2023年完工，都市街景與環境將會重新塑型。蔡紹豪認為，雖然目前商家出走，但新車站兼具運輸及商場，對周邊房市會起作用，趁現在房價較低時進場可說是「危機入市」。
信義房屋則力推文化中心站，陳祈佑指，該站雖開發較早、屋齡較高，但周邊中古屋房價抗跌，新案房價水準至少3字頭。永慶不動產高雄師大加盟店店長葉誌螢表示，周邊屋齡10年內的大樓房價每坪在30∼35萬元，屋齡10∼20年大樓房價25∼30萬元。

花40萬拆遷補償8.84坪T棚

三重新燕土地大事紀

可換最高逾2000坪容積獎勵

北台灣三大推案建商之一的茂德機構，去年中以旗下國巨投資名義，砸一三○億元接手頂新集團旗下頂率開發股權，取得味全三重新燕廠土地所有權及開發主導權。頂新因捲入食安風暴卡關都市計畫變更，茂德接手後，隨即將其中兩成地改走都更案，力拚通過新北市府都更審議、大賺容積獎勵；有學者推算，區內土地幾乎百分之百為茂德所有，僅一座八．八四坪的Ｔ棚，補償費四十萬餘元，卻能換得最高逾兩千坪的都更容積獎勵，可說是頂新養地數年、卻讓茂德機構「割稻尾」。

根據市調機構住展統計，茂德機構去年推案量達三七七億元，是僅次於寶佳集團及元利建設，北台灣前三大推案量的開發商。

規劃興建地上21層媒體大樓
茂德機構總裁張高祥去年中砸下一三○億元，買下頂率股權及味全緊鄰三重新燕廠逾千坪土地，今年春節前後，這片土地周邊已設立廣告看板，將興建為「東森電視商貿中心」；據透露，因頂新食安風暴事件讓這塊土地蒙上爭議性，走都市計畫變更恐難如上青天，茂德接手後改走都更案、大賺容積獎勵。

才接手三個月 辦都更公聽會
該都市更新案擬定事業計畫公聽會是在去年十月底舉行，距離茂德機構取得頂率開發百分之百股權，僅三個月時間。根據都更案事業計畫內容，都更單元包括三重區中興段一四六一、一四四二︱一等兩筆地號，約三五一一．五二坪，土地所有權人僅一人，也就是茂德機構旗下的國巨投資，同意都更比率百分之百，區內並無合法建物，僅一座約八．八四坪的一樓Ｔ棚，拆遷補償費初估四十萬餘元。

該都更案土地使用分區為乙種工業區，建蔽率六十％、容積率二一○％。若依法定容積推估，可興建樓地板面積約七三六二．○九坪；因該案預計容積移轉比率四十％，加計欲申請的都更容積獎勵比率約二十八．八二％，推估最高可興建容積樓地板面積近一．二五萬坪。

該案預計興建地上二十一層、地下三層的媒體產業園區大樓，主要用途包括攝影棚大樓及媒體總部大樓；依茂德機構「喊價」每坪可賣三十七萬元、一個車位兩百萬元推估，都市更新後總價值高達近八十四億元。

若T棚算建物 投報比破千倍
但學者提出疑慮，根據「都市更新條例」總則，所謂都更是指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施，其中重建、整建與維護措施都需要有建物才能執行。

若Ｔ棚也算是符合都更重建認定，光是一座八．八四坪的Ｔ棚，補償費僅四十萬餘元，就能換得最高逾兩千坪的都更容積獎勵，若每坪同樣以三十七萬元推估，可換得至少近八億元的建物價值；投報比破千倍。

三重廠辦賣內科價？ 「要很拚」

看好辦公需求強勁，接手頂新集團味全三重新燕廠土地後，茂德機構欲打造成全台最大廠辦開發案，總量體高達十二萬坪，超過一棟台北一○一大樓建物面積，每坪售價設定在三十七萬元、總銷金額達四五○億元；但房地產業者好奇，目前大內科還找得到每坪四十到四十五萬元的廠辦、租金單價超過一千元，三重廠辦均價才二十六萬元、租金單價不到六百元，質疑三重廠辦要賣內科價，得要很拚才能去化。

排新北第4 怎拚雙北第1
根據第一太平戴維斯調查去年新北市主要廠辦商圈，以中和、汐止廠辦行情為前兩名，中和區目前廠辦最新行情均價約三十萬元上下、汐止約二十八萬元，再來是五股區均價約二十七萬元，三重只排新北市第四，每坪均價約二十六萬元。

再比對新北市各廠辦商圈租金行情，也是以中和區、汐止區廠辦每坪租金均價為前兩名，每坪租金均價約七百元以內，每坪租金均價第三高是五股區、約六百元，三重區每坪租金均價僅五八○元。

房地產業者分析，味全三重新燕土地坐落於二重工業區，早期以紡織業、鞋帽加工業為主，但八十年代受台商出走影響，從極盛時期的三二五家滑落不到兩百家，目前以電機、機械、金屬製品製造為主。

業界指出，非經濟部主辦的工業區或產專區，就算鄰近主要幹道、捷運新莊線，交通便捷，因缺乏整體管理或服務設施規劃，三重廠辦大多無法如五股工業區發揮群聚效益，且當地建物多為透天廠或少數廠辦大樓，新的高層廠辦大樓租金水準低於八百元、成交行情也不到每坪三十萬元；三重新燕土地要打造成全台最大廠辦開發案，且價格、租金要躍居新北市第一、甚至直逼台北市的大內科，恐怕得要很拚。

茂德天價標大同地 拉高庫存地價

相較頂新集團一路出脫台灣房產投資，接手味全三重新燕廠土地的茂德機構，不到一年就砸下逾二五○億元在新北市獵地；業界分析，茂德機構敢以破區域天價標下大同旗下尚志資產新北土城區六○八○坪住宅用地，除了持續補充「土地原料」外，附近早期也有布局一些土地，可順勢拉高周邊地價，可謂一舉數得。

頂新集團魏家在台灣房市布局從指標豪宅或建物開始，包括二○○五年起陸續買進十四戶「帝寶」；二○○九年後，再吃下台北一○一大樓逾三十七％股權。但對房地產開發展現強烈企圖心，則是拿下「三重味全新燕」土地法拍案及「中華票券大樓」標售案兩項開發案。

但捲入食安風暴後，魏家從買家轉為賣家。二○一五年先後賣掉北市敦化南路上近兩百坪土地、中華票券大樓。

頂新一路賣 茂德一路買
隨後在二○一八年七月，頂新以六．六五億美元（約台幣兩百億元）將台北一○一大樓持股出售給日商伊藤忠；同月將持有三重新燕土地的頂率公司五十一％股權與三筆土地賣給茂德機構。

茂德機構卻一路狂買。除接手入主頂率開發，取得三重新燕案主導權後，今年一月以旗下和碩開發名義，砸四十六億元向遠雄建設買進新北市新莊區安泰段與中誠段逾萬坪工業土地；二月底，再砸七十．七八億元，以溢價五成擊退十五家競標業者，拿下大同集團旗下尚志資產釋出地土城逾六千坪住宅土地，拆算每坪標脫單價高達一一六萬元，改寫土城住宅土地價格新高紀錄。

賣掉股權後… 頂新總部也擬搬離101

傳已有租客洽詢承租84樓可能性

頂新集團除將台北一○一股權出脫給日商伊藤忠，近期傳出待租約到期後，總部也將搬離台北一○一大樓的最高商辦樓層八十四樓，已有租客向台北一○一商辦租賃部門洽詢承租的可能性。

頂新集團二○一三年開始承租台北一○一大樓，當時頂新魏家二董魏應交出任台北一○一執行長，頂新一次簽足長達十年租約，租約到二○二二年，每個月租金超過三百萬元，目前距離租約到期還有三年多。

頂新集團當年「鮭魚返鄉」，總部設在台北一○一大樓的最高商辦樓層，比Google台灣還要高一截︰頂新總部四面可俯瞰大台北，總面積達七七二坪，設計走簡約風、但座椅裝潢很中國，大董辦公室門前地毯設計像是「泡麵」線條，還有一間可容納二十四張座椅的貴賓餐廳，及擺設集團創業影片歷程的企業展示館。

商仲業者透露，日前有原台北一○一大樓的商辦租客，因內部擴增需求，洽詢大樓商辦租賃部門承租八十四樓的可能性；但因頂新集團租約還有三年多才到期，且董事會尚未拍板討論搬遷計畫，預計要等到年底才能決定。

商仲業者分析，去年十一月、落成僅一年的南山廣場，三十八樓每坪租金高達四六七二元，超越原「商辦租金王」台北一○一大樓八十三樓的四四一一元，未來頂新願意釋出八十四樓商辦，租金單價可望挺進五千元大關，有機會奪回最高商辦租金寶座。

頂新康字輩換代表 「八掛山」豪宅沒賣

頂新魏家持續出脫手中房地產，包括味全三重新燕土地、中華票券大樓等，但六年前，魏家以「康」、「頂」字輩等五家投資公司，砸下超過十五億元買進位於淡水小坪頂（俗稱八掛山）豪宅「天境ellipse360°」四分之一棟、約九戶，這五家投資公司近幾年來都進行董監事改組，除頂群開發仍由魏家四兄弟擔任負責人與董事外，其餘四家都已換上康師傅控股前總裁室幕僚長柯元達擔任負責人。

六年前這處豪宅交屋時，地籍資料顯示，頂新魏家中的「老大」魏應州、「老三」魏應交及魏家家族的頂陽投資、頂群開發與康俊、康權、康遠等五家法人，合計買進該豪宅九戶，其中康俊、康遠名下各持有兩戶、其餘均持有一戶。

根據公司登記資料查詢系統，康俊、康遠、康權等三家「康」字輩投資公司及頂陽投資董監事在二○一六、二○一七年都大幅更動，負責人從魏應州、魏應交變更為柯元達，其中頂陽投資還更名為和洋投資，僅剩「頂群開發」仍由魏家四兄弟擔任董事。

房地產業者指出，隨著食安風暴爆發，魏家已陸續出脫手中房產，目前除自家推案「頂禾園」外，握有最多的房產，則是淡水小坪頂的「天境ellipse360°」。

業界推測，持有小坪頂的法人公司董監事大規模異動，除與「老大」魏應州退休，第二代逐漸接班、由專業經理人輔佐外，也可能是為了避免過去投資房產的「形象」問題，透過董監事異動來降低社會關注。頂新集團主管表示，這是老闆的財務規劃，公司並不清楚，無法代為發言。

經濟部推動歡迎台商回台行動方案，吸引40家廠商回台，總投資破2,000億元，經濟部將透過廠商回報需求，土地找不到合適區塊，會從工廠容積率解決，協助排除投資障礙，加速台商回流。

截至26日為止，經濟部總共核准40家台商回台投資，總投資金額2,057億元，創造出2.12萬個就業機會，後續還有50多家廠商等待審核，今年預訂達到2,500億元目標，預計5月中可望達標。

經長沈榮津日前透露，有企業大老多次打電話給他希望能解決土地問題，其中一家因工廠擴充找不到合適區塊，就從容積率調整，讓工業區立體化，容積率從140％變400％，讓工廠空間變大安心生產。

官員說，依「都市型工業區更新立體化發展方案」提供容積獎勵機制，強化產業用地使用效率，目前由經濟部或科學園區管轄，位於都市計畫範圍內容積可提升至240％的區域，有36個工業區、8個科學園區適用，讓土地靈活應用。

另行政院同意「都市型工業區更新立體化發展方案」，擴大適用非產創報編的地方政府轄管或民間開發工業區，以解決產業缺地問題，容積率上限可達315％，新北和桃園有迫切需求。

為滿足台商用電需求，經濟部針對工業區內高壓案件申請時間，從2周縮短至1周，特高壓案件由2個月縮短至1.5個月內函復。穩定供電方面，台電說，今年有三部大型火力機組加入供電行列，今夏備轉容量率可達10％以上，供電無虞。

供水方面，水利署長賴建信說，從去年到今年每日供水量增加100萬噸，且中庄調整池及曾文水庫壩體加高等工程陸續完工，跨區用水調度能力增強。他舉例，北部板新水廠二期計畫完工後，供水量提高到每日101萬噸，強化新北桃園供應；新竹地區發包桃園新竹幹管工程，預計2021年完工，竹科用水未來能從桃園供給；另高雄和台南清水管線連通工程正在進行，年底新工程完工可自5萬噸提升到20萬噸，對台商回台投資有萬全準備。

政府最重視的銀髮、都更危老重建兩大政策有「二合一」空間，國內包括金融及建築業等業者及專家建議，政府現在不論是推都更或是危老建物重建，在新建物規劃時，都可將社區型銀髮安養宅的規畫納入，如此一來，不僅可同時助攻兩大政策，未來社區型的銀髮安養宅更可望在全台遍地開花。

相關統計數據顯示，世界各國中，日本步入高齡社會的時間最快，但日本在銀髮安養照護不論政策制度或老人住宅、安養機構，其多樣性及社區參與度，都最值得師法。

合勤健康事業董事長、台灣樂齡建築發展協會秘書長李柏憲引述日本近九年來的發展經驗指出，日本在2011年修訂「長者居住法」，放寬經營長者住宅的申請，甚至還能取得政府的資助修建老舊建物，為老人建立「無障礙生活空間」，同時給予租稅優惠，吸引更多的企業投入經營長者住宅。

到了2013年，在上述法規引導下，社區型的銀髮安養宅已如雨後春筍一般在全日本推展，日本的長者住宅已接近13萬戶，現在日本的目標是在2020年增至60萬戶，且日本這類附照護機能的老人住宅類型非常多，從附服務高齡住宅、小規模多機能機構到特別養護老人院、日照中心等，可滿足各類型長者不同的需求。

危老重建及都更授信是當前各大行庫執行的重要政策，有行庫主管就直言，很多必須進行危老重建的公寓，居住者都已50、60歲，未來建商在協助居民進行重建時，可試著結合建商、安養業者，一起打造「銀髮安養宅」，可讓銀髮安養宅未來成長速度更快。

例如合勤建設在台中烏日高鐵站旁的國內首座社區型銀髮安養宅，將會在8月完工，同時結合先前專精豪宅與飯店、現為國內首家投入老人住宅營運的景文物業管理合作，相關的產業正在形成新的產業鏈；該銀髮安養宅也是由合作金庫將所謂五大多元化信託執行的第一件個案。

李柏憲指出，所謂「共生」，有內共生，也有外共生；內共生指讓入住長者既有公共區的活動、餐飲可使用，又有私密的個人空間居住區，而外共生即指由外圍的客戶、社區的居民一起加入該生態系，於是使共生宅可以同時呈現多種面貌，既有長照機構的照護服務及安全條件，同時也具備旅館的生活服務及自由進場的優勢。

今年以來房市陸續傳出春暖花開的紅盤，五大代銷之一的甲桂林廣告表示，從去年以來，大戶豪宅產品有止跌訊息，甚至大咖客戶「回購率」也提高，激勵各大代銷接案信心，因此今年甲桂林接案量將衝450~500億元，而且全部採包銷，展現對市場的高度信心。

甲桂林廣告副董事長、中華民國不動產代銷公會全國聯合會創會理事長曹瑞濱表示，這一波房市似乎已見到底部，自去年以來，首購自住產品好像沒有聽到賣不好的，高單價高總價大戶產品也陸續成交，甚至已購客戶「回購率」逆勢攀高。

就成交價格來觀察，曹瑞濱表示，去年底以來，房價下修趨勢大多停住了，在台商回流、資金行情湧現，精華地段土地行情沒有降價，且混凝土、鋼筋等原物料報價蠢蠢欲動之際，「落底」訊號出現。甲桂林廣告今年接案策略也轉變為更積極。

曹瑞濱表示，去年甲桂林接案量是380億元，今年接案量將明顯放大，目標450~500億元，全部採包銷，顯示對於房市信心度大增。

甲桂林市調指出，從去年幾個大坪數產品銷售比預期快很多即可驗證，現在房市並沒想像中的壞。如承德路「京王」短期內完銷及「長虹帝璽」、「僑聯大千」、「昇陽麗方」等中高總價的換屋型產品，一反持續兩年買氣遲滯、客戶觀望的現象，快速熱銷，造成市場驚豔。

甚至去年以來，總價逾一、二億的高總價高單價豪宅，買氣也動起來，像「元利信義聯勤One Park Taipei」、「西華富邦」、「文心信義」等，使得建商和代銷推案信心大增。

　　保利地産（600048）4月26日晚發布2019 年一季報，公告顯示，今年一季度公司實現營業收入225.78億元，歸屬上市公司股東的凈利潤23.20億元，同比分別增長12.14%、22.51%；公司實現現金回籠878億元，回籠率為80%，較去年同期上升3個百分點；期末貨幣資金余額1284.45億元，資金狀況良好。截至一季度末，公司總資産9012.15億元、歸屬上市公司股東的凈資産1241.61億元，同比分別增長6.46%、1.84%；資産負債率為78.94%，期末預收款項3252.72億元，扣除預收款項後，公司其他負債佔總資産比重僅為42.85%。

　　根據保利地産公告，今年一季度，全國商品房銷售面積2.98億平方米，同比下降0.9%，銷售金額2.70萬億元，同比增長5.6%，增幅較去年同期均明顯回落。今年3月，百城住宅價格指數環比增長0.2%，同比增長4.4%，同比增速連續5個月收窄。1-3月，全國房地産開發投資2.38萬億元，全國房屋新開工面積3.87億平方米，分別同比增長11.8%和11.9%。與此同時，受到社會融資規模增加及信貸季節性寬松因素的影響，一季度行業資金融資環境略有改善，行業資金來源中，國內貸款、其他資金來源中的定金及預付款及個人按揭貸款分別同比增長2.5%、10.5%和9.4%。政策方面，行業調控堅持“房住不炒”導向，強調落實一城一策、因城施策和城市政府主體責任的長效調控機制，行業調控的基調和方向仍未改變。

　　在這樣的背景下，公司一季度銷售業績仍保持較快增長，實現簽約金額1096.60億元，同比增長26.1%；實現簽約面積700.04萬平方米，同比增長18.1%。在拓展方面，公司繼續聚焦一二線城市及核心城市群，報告期內，新拓展項目14個，其中國內項目12個，新增容積率面積279萬平方米，總獲取成本159億元，其中一二線城市拓展金額和拓展面積佔比分別為78%和73%。報告期內，公司新開工面積997萬平方米，竣工面積274萬平方米，在建面積9181萬平方米，分別同比增長51.3%、25.1%和38.9%。截至報告期末，公司共有在建擬建項目598個，總建築面積22987萬平方米，可售容積率面積16378萬平方米，待開發面積8548萬平方米。

　　新京報記者從廣州市人力資源和社會保障局獲悉，近日，廣州發佈《廣州市引進人才入戶管理辦法實施細則》的政策解讀（以下簡稱政策解讀）進一步明確，放寬高學歷人才、專業技術類人才的入戶限制，碩士研究生、博士研究生學歷等人員在廣州市有參保記錄即可入戶。

　　中級職稱人才入戶年齡放寬到40周歲

　　記者通過該政策解讀發現，與廣州原有相關政策相比，該新政進一步放寬了對全日制本科學歷、研究生學歷人才以及專業技術資格人才入戶的年齡限制，其中具有本科學歷且有學士學位的人才入戶年齡由35周歲放寬到40周歲；具有碩士研究生學歷（含碩士學位）人才入戶年齡由40周歲放寬到45周歲；具有博士研究生學歷（含博士學位）人才入戶年齡由45周歲放寬到50周歲；具有中級職稱的專業技術資格人才入戶年齡由35周歲放寬到40周歲；具有副高級職稱的專業技術資格人才入戶年齡由45周歲放寬到50周歲。

　　值得注意的是，該政策解讀進一步明確，取消碩士研究生、博士研究生學歷、高級職稱人員以及擇業期內的留學人員入戶的社保參保年限限制。上述人員入戶在廣州市有參保記錄即可。

　　降低門檻定位“精准引才”

　　記者注意到，與原有政策相比，目前技能人才在年齡條件上並無改變，主要是在職業工種目錄適用範圍和持證後工作年限方面做了調整。新政規定了所有通過技能（國家職業資格）條件入戶的持證申報人，包括一級、二級、三級國家職業資格證書持有人，其所持有國家職業資格證書的均需要符合廣州市引進技能人才職業目錄範圍，且取得證書需在相對應工作崗位工作半年以上（其中高級技師需要半年、技師需要1年、高級技師需要2年）。此外，還將產業領軍人才納入引進人才入戶範圍。

　　對此，廣州方面表示，新政沒有採取“一刀切”降低入戶門檻的方式，而是有所側重地調整入戶條件，定位為“精准引才”。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，廣州此次落戶政策的放寬體現了當前廣州對人才積極引進的導向，尤其是粵港澳大灣區建設的過程中，需要積極引入人才。近期廣州樓市表現尚好，該新政談不上是救市政策，但會積極導入各類購房需求，對於廣州樓市的發展有較好的刺激意義，後續需要防範房價上漲過快等所帶來的影響。

　　長沙市岳麓區卓越中寰項目賣到了將近1.4萬元/平方米。《中國經濟週刊》記者 李永華/攝長沙市岳麓區卓越中寰項目賣到了將近1.4萬元/平方米。《中國經濟週刊》記者 李永華/攝
　　4月22日，湖南統計局發佈的《一季度湖南經濟運行情況分析》稱，湖南全省“一季度商品房銷售面積同比下降10.1%，其中長沙商品房銷售面積同比下降30.7%，全省增速居全國第27位、中部六省末位”。

　　下降30.7%！長沙樓市今年一季度為何如此慘澹？蹊蹺的是，購房者在踩盤看房時卻發現樓市銷售火爆，兩者為何大相徑庭？

　　房價、地價上漲，長沙樓市火爆

　　“沒想到又是日光！”來自湖南常德的葛瑞華（化名）想在長沙買第二套房，按照長沙去年發佈的“反炒房”政策，二套房購房者的“房票”資格在長沙排名靠後，凡是遇到銷售略微火爆的樓盤，他就只能望樓興歎。

　　“卓越中寰專案很好，有地鐵，有江景，還在長沙的金融中心，可是開發商一棟棟地放房源，根本搶不到。”葛瑞華說，他看中的好幾個盤都是一樣的火爆場景。

　　此外，還有購房者稱，據說卓越中寰專案開發商前期積累了1000多組客戶，但就是搞饑餓行銷，房子一棟一棟不緊不慢地推出。

　　搶房的同時，長沙房價也逐步升溫。在長沙湘江西岸的金融中心地塊，一位購房者告訴《中國經濟週刊》記者，“去年，萬科在這裡的一個盤，我覺得各方面都比龍湖項目要好一些，不到1.3萬元/平方米。現在，隔壁的卓越中寰賣到了將近1.4萬元，聽說龍湖的價格也要1.4萬元左右，漲了不少。”

　　購房者對房價上漲的直觀感受得到了資料的印證。據國家統計局4月16日公佈的資料，長沙3月房價同比漲幅11%，環比上漲0.7%。

　　調控政策的實際操作也頗為微妙。

　　限價調控形勢下，長沙限購區域的樓盤定價均須通過相關部門核定。今年3月，地處長沙湘江西岸洋湖新城的珠江頤德公館（又名珠江柏悅灣）的住宅（毛坯）核價為14500元/平方米（毛坯），單價比周邊房價高出約40%。

　　《中國經濟週刊》記者瞭解到，實際上，該樓盤為精裝修，此前曾有銷售人員稱該樓盤售價將超過2萬元/平方米。

　　限價政策下，樓盤核定價格卻大幅上漲，有媒體援引業界人士的話稱“這是不積極落實樓市調控政策的負面典型”，“使得當地購房者的恐慌情緒加劇”。

　　不光是房價上漲，地價也在上漲。據協力廠商統計，今年長沙拍賣的限價地住宅的限定價格較去年明顯上浮，其中熱門的梅溪湖板塊J-12地塊限價1.26萬元/平米，較2018年限價上浮1600元/平方米；濱江新城F4-B地塊限價1.29萬元/平方米，較2018年限價上浮1400元/平方米，洋湖新城H52、H44地塊限價1.26萬元/平方米，較2018年限價上浮1100元/平方米。

　　限購導致成交量下滑？

　　在一些購房微信群中，購房者也紛紛吐槽長沙今年房地產銷售火爆，官方統計資料給出的判斷卻是冰火兩重天。這到底是怎麼回事？

　　長沙地產界觀察人士文江分析，造成“冰火兩重天”的原因可能有三方面：第一，單純從資料看，一季度銷售面積同比下滑較大，可能有統計口徑的原因，並不一定非常準確；第二，資料對比的基數也有較大影響，去年一季度正是長沙樓市一路暴漲的時候，今年同比下滑也正常；第三，“更重要的是看環比，我瞭解的情況是，3月成交量環比增長超過一倍。”

　　有開發商人士對《中國經濟週刊》記者表示，今年以來，長沙拍賣的限價地價格上漲是導致搶房現象的重要原因，限價地漲價，也就意味著現在推出的新房價格處於低位元，至少比同區域的樓盤今後房源的價格更低，這樣一來市場預期明顯轉向，就容易產生搶購的現象。

　　那麼，統計局給出的資料失真了嗎？

　　關於銷售面積下降的原因，湖南省統計局研判，一季度商品房銷售面積下降主要受政策性限購、棚改收縮和前期基數較高等因素綜合影響。

　　限購因素排在第一位。在一家央企開發商人士看來，長沙房地產成交量的下滑很正常。他預判，如果再不放開限購，下半年的形勢會更差。

　　根據長沙市2018年6月25日開始的“反炒房”新政規定，本市戶籍家庭在限購區域內已有一套住房的，取得不動產權屬證書滿4年後方可購買第二套商品住房；市外遷入的戶籍家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿一年且在本市穩定就業，或在本市連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購一套商品住房。

　　此外，長沙還規定，父母投靠成年子女落戶不滿兩年的，不得作為單獨家庭在限購區域內購買商品住房。未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異後，任何一方兩年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓。

　　諸多限購條件加在一起之後，“房票”難求成了不少潛在購房人群的感慨，他們被長沙2018年“6.25”反炒房政策堵在了門外。根據湖南中原地產的資料統計，2019年，長沙購房需求預估量為7.3萬人左右，有效客戶量減少。

　　據克而瑞數據，2018年長沙市限購的內六區（指芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區、望城區）商品住宅共成交99435套房源。根據湖南中原地產的資料統計，2019年，長沙購房需求預估量為7.3萬人左右，較之於2018年實際成交數大幅減少。

　　與此同時，長沙土地供應在增加。0731房產網發佈的《2018年長沙樓市白皮書》顯示，與2017年相比，2018年的內六區土地供應出現了大幅增長，建築面積達1818萬平方米，增幅達49%，以平均100平方米/套估算，供應量超過18萬套。

　　研究機構湖南中原董事總經理胡治鋼認為：“長沙3年來的‘供不應求’已經結束，過熱的需求被抑制。2019年市場下行壓力將進一步增大。”

　　“房住不炒”，長沙樓市再念緊箍咒

　　2019年，政策仍將是影響長沙房地產市場走勢的關鍵。

　　4月15日，湖南出臺政策，在長沙市範圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率徵收契稅。此前，長沙二套房契稅政策是90平方米以下1%，90平方米以上2%。以長沙市區一套90平方米以下、總價100萬元的房子計算，契稅稅率調整之後，僅此一項就增加了3萬元的交易成本。

　　一個頗有意味的細節是，該檔的出臺單位並非長沙市層面，而是湖南省財政廳、住建廳與省稅務局聯合出臺。

　　回溯一年前，長沙打響“反炒房”戰爭之時，《湖南日報》曾極為罕見地連發4篇評論嚴厲批評長沙房地產。當時，《中國經濟週刊》也報導，長沙後來出臺的號稱國內最嚴厲調控政策，實際上是由湖南省主要領導親自推動。

　　今年1月召開的湖南省十三屆人大二次會議期間，湖南省委書記杜家毫表示，希望長沙繼續保持定力，以穩定的房價換來市民穩穩的幸福。

　　長沙市2019年政府工作報告稱，“反炒房”攻堅戰取得階段性勝利，持續保持房價“窪地”優勢。

　　中共中央政治局4月19日會議再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

　　《中國經濟週刊》此前報導，一城一策的調控框架下，房住不炒的原則並未改變。湖南省住建廳一位人士稱，湖南整體定調還是嚴控。長沙市住建委一位官員也對《中國經濟週刊》記者表示，長沙保持房地產市場平穩健康發展的決心沒有變化。

　　深圳市住房公積金管理中心昨日（２８日）發布新規，對原提取、貸款政策進行了微調。屬於基本住房保障對象的職工，新規規定每月可提取額度不超過住房租金支出，且不超過職工住房公積金帳戶餘額；其他職工辦理租房提取業務的，租房提取額度仍按照每月可提取額不超過申請當月應繳存額的６５％執行。

　　深圳市住房公積金管理中心又指出，需求迫切，本次貸款新規擬新增限制交易類住房和共有產權類住房公積金貸款業務。

　　對於因城市更新和棚戶區改造等涉及回遷住房新購面積而出現申請公積金貸款的，新規明確在符合要求的擔保前提下，市公積金中心可以受理貸款申請；並根據項目開發單位出具的相關材料要件認定新增住房面積的購買行為，以增購回遷住房面積的價款作為購房總價，根據本市公積金貸款首付款等政策，計算可貸額度。

　　此外，意見稿還限制提取住房公積金用於炒房或其他投機行為，擬對房產權屬證書上存在配偶、父母、子女外其他權利人的購房提取進行限制。

新城市建設（００４５６）與廣東易居投資簽訂合作協議，組建新城易居文旅酒店管理集團，分別佔５１％和４９％股權。
該集團指該合資公司將對內地酒店項目或土地進行投資併購重組，通過連鎖品牌，整合運營酒店資產。
該集團指利用本身國際化資本平台，與廣東易居在內地有投資及運營文旅景區項目之經驗，將針對度假酒店、民宿和生活生態圈發展。

今年樓市氣氛明顯好轉，住宅市場率先發力，但大額物業投資市場仍處蓄勢待發階段。仲量聯行董事總經理曾煥平相信，第二季起投資市場會發力向上。他最看好受活化政策重推帶動的工廈物業，認為造價有力在年內上升10%至15%，當中柴灣區工廈最具條件追落後。

曾煥平引用仲量聯行研究部資料顯示，第一季的投資物業買賣成交總額202億元，除較2018年第四季的233億元低13.3%外，更較去年同期的430億元大跌53%，反映投資氣氛弱。

不過，農曆新年過後，住宅樓市明顯轉勢向上，曾煥平指出，由於美國宣布不再加息，加上中美貿易磋商漸樂觀，令樓市走向趨明朗，因而扭轉跌勢。他看好投資物業市場可跟隨住宅市場步伐，在第二季交投開始反彈。

他認為，各類投資物業中，以工廈較值博，因為特首林鄭月娥提出「活化工廈2.0」，除可申請更改用途外，在新政策下重建可以多20%樓面面積，且已有成功申請個案，令工廈用途更具彈性。他預計，工廈今年價格最少可升10%至15%，租金亦可增加一成。

其他投資項目如寫字樓，曾煥平則相信目前造價太高，且甲級寫字樓回報低於2厘，但今年租金「好難再上」，回報難再提高，估計租售價只會平穩，「今年寫字樓都唔會係一個特別要睇嘅市場」。至於商舖受網購等衝擊，租金難重返高峰，投資價值相對較低。

柴灣區仍屬低水

曾煥平揚言，個人雖看好工廈市場，「但要投資，就要揀一個基數較低、有較高升值水位的地區」。之前5年，他看好黃竹坑工廈，至今該區租售價俱累升三成，分層工廈買賣呎價已升穿1萬元。

「目前仍然低水的工業區，仲要係市區，就只剩柴灣」。曾煥平分析，以購入一個可重建的工廈地盤，觀塘、長沙灣的每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）都要約7000元以上，黃竹坑更超過1萬元，「已經升到太貴」。

反觀現時柴灣在放售中的工廈地盤，如豐業街4及6號的志同昌工業大廈及志榮昌工業大廈兩幢相連工廈，物業市值約25億元，以最高可建總樓面面積逾36萬方呎計，樓面呎價約6944元，較市區其他工業地盤低水，估計有望獲中型甚至大型發展商垂青。

他指出，柴灣是一個發展成熟的地區，但近年落後大市，因區內沒有任何新建設。不過，柴灣工業區附近的前中巴車廠將發展成大型住宅及商業綜合項目，加上又有新公屋及綠置居陸續落成，人口及配套增加，可望帶動柴灣工業區變身。他認為，該區的工廈有望在未來5年內追落後。

2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》生效以來將屆6年，美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，若以近6年（2013年5月至2019年4月25日）計算，一手私樓註冊量共9.8763萬宗，較之前6年（2007年5月至2013年4月）的7.6349萬宗多約29.4%；近6年一手私樓註冊金額共約11376.2億元，較之前6年約6860.7億元高出約65.8%。

張蓓蕾稱，新盤吸金力強，近年一手私樓註冊金額更處高位。據資料顯示，過去一年（2018年5月至2019年4月25日，一手私樓註冊金額約2372.1億元，超越之前一年的約2251.3億元，屬連續第三年多過2000億元。

LP6登記量本月暫領先

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年截至4月24日止，暫錄得2264宗一手私人住宅買賣合約登記，預期整月約有2600宗，較3月的1439宗大幅增加80.7%；總值暫為226.2億元，預期整月約達260億元，較3月的150.6億元，急升72.6%。

黃良昇估計，4月一手成交登記宗數將創2017年4月2649宗後的24個月新高，金額將創2019年1月282.9億元後的3個月新高，反映新春後發展商積極推售新盤及貨尾，刺激一手登記量重上逾2000宗。

4月截至24日止，登記宗數最多的新盤為將軍澳日出康城LP6，暫有298宗登記，總值30.51億元；其次為土瓜灣瑧尚的293宗，總值17.66億元；紅磡啟岸則以260宗排名第三位，總值15.6億元。

多個新盤過去周末兩天開售及開放示範單位，拖累二手交投即時減少。中原地產統計十大屋苑過去周末共錄得7宗成交，按周跌12.5%，創11周新低。美聯物業統計的十大藍籌屋苑，周末則有9宗買賣。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去周末開售的大埔白石角海日灣II銷情理想，搶去新界區大量二手客源，特別是中小型物業的購買力。現時二手市場缺盤，業主叫價態度強硬，買家傾向在一手市場覓盤。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，在過去兩天十大指標屋苑僅得4宗二手買賣，按周減少3宗或43%，創今年周末成交量新低。

另外，據美聯物業分行統計，周末十大藍籌屋苑共錄得約9宗買賣，按周升約12.5%，但當中鰂魚涌康怡花園、紅磡黃埔花園、將軍澳新都城及沙田區的沙田第一城4個屋苑零成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，一手市場百花齊放，樓市氣氛持續升溫，二手屋苑睇樓活動雖然暢旺，惟礙於多個屋苑出現缺盤情況，優質盤源未及補充，預期二手交投將逐漸回軟，一手新盤將繼續主導大市。

120呎主人套房月租1.1萬　細房租8500

租金高企，分租房間成為單身租客之選，有業主把鰂魚涌康怡花園3個房間分租，已加建套廁的主人房月租1.1萬元，另細房月租8,500元，呎租達155元，較兩年前加價2成。據悉，3個房間放盤不足一周，已全數獲承租。

業主近日透過網上平台，分租康怡花園一個低層單位，並強調只租予女性租客。根據相片顯示，單位裝修簡潔，設有基本家具，包括4人餐枱，客廳梳化，而廚房有洗衣機及雪櫃等。

附基本家具 最細睡房85呎

根據放盤資料，面積120平方呎主人套房，月租1.1萬元。不過，翻查平面圖，上述單位面積616平方呎，原則是3房間隔，只設有一個浴室，估計業主聲稱的主人套房，是於房內自行加建了浴室。另外其餘2間面積較細睡房，面積分別為90平方呎，以及85平方呎。

參考平面圖，睡房實際面積只有約55呎。其中一個睡房月租叫價8,500元，呎租155元，媲美山頂豪宅呎租。

事實上，單位兩年前曾推出分租，當時面積較細睡房叫價7,000元，另要求租客每月付1,000元水電費。

如單以叫價計算，最新房間租金月租8,500元，加價幅度2成。不過康怡花園該座接近屋苑商場以及港鐵出入口，出入亦較其他座數方便。

杏花邨分租部分客廳 月租4千

假設全數房間出租，每月租金收入2.75萬元，以買入價約730萬元計，租回報有約4.5厘。另較市值租金約2.3萬元，多收4,500元，高約2成。據悉，上述3個房間放盤不足1周，已全數以短期租約形式承租。

同時，市場亦衍生一些另類分租盤。如柴灣杏花邨一個單位，業主只分租「客廳一角」，月租4,000元。

圖片顯示「客廳一角」已放有書台連高架床，不過私隱度低。至於其他分租單位，大部分於1萬元以下。如日出康城緻藍天套房，面積130平方呎，月租9,000元，呎租69元，不過只限女性租住。

另一方面，市區月租1萬元或以下單位已絕迹，加上位於屋苑分租單位供應向來少，即使業主以呎租逾百元以上出租房間，惟租金金額細，願意承租單位租客仍然大有人在。

市場消息透露，赤柱旭逸居1座複式單位，實用面積約1,710平方呎，剛以約4,480萬元易手，呎價26,198元，造價為屋苑近年最大額個案。

中半山金鑾閣 連天台戶3600萬售

原業主早於2009年以約1,480萬元購入，持貨約10年帳面獲利3,000萬元離場。

至於其他豪宅屋苑方面，中半山堅尼地道金鑾閣高層連天台單位，實用面積約1,198平方呎，剛以約3,600萬元易手，呎價逾3萬元。同區滿豐臺高層A室，實用面積約1,232平方呎，剛以2,800萬元轉手，呎價22,727元。

另一方面，美聯物業營業經理施蒂文透露，九龍站漾日居1座中層C室，實用面積1,127平方呎，剛以3,498萬易手，呎價31,038元。原業主早於2008年以約1,080萬元購入，持貨11年帳面獲利2,418萬元離場。

其次，世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢綠怡花園雙號屋地下，實用面積842平方呎，連花園約1,330平方呎，以1,270萬元連車位售出，實用面積呎價15,083元。原業主早於1992年8月以464萬元購入，持貨近27年，帳面獲利806萬元離場。